房屋拆迁合同协议书

关键词: 拆迁人 全称 甲方 协议书

房屋拆迁合同协议书(共14篇)

篇1:房屋拆迁合同协议书

房屋拆迁合同补充协议书

合同编号

甲方 被拆迁人(全称): 乙方 拆迁人(全称):

本协议中的所有术语,除非另有说明,否则其定义与双方于 年 月 日签订合同编号为 的《 合同》(以下简称“原合同”)中的定义相同。

鉴于:考虑到甲方的弱势地位,经友好协商,依据实际情况,在原合同基础上增加合同条款部分内容,特订立以下补充协议。

一、协议内容增加部分为:、乙方补偿房屋位于 自治区 地区 市 路 号,小区单元 室,房屋建筑面积为平方米(实际面积以产权登记证上登记面积为准)于 年 12 月 日前交付使用

2、房屋产权证以及土地使用证以及相关手续在房屋交付起1个月内办理,所有产权办理手续发生的税款,费用均由乙方承担。

3、乙方对于超出实际补偿房屋面积以及拆迁给费用予现金补偿。

补偿金支付方式:根据双方之协议,乙方共计支付甲方超出实际补偿房屋面积补偿金 元,另外拆迁过程发生的电话号码变更费用;有线电视安装成本;交通运输费用;搬运人 1 工劳务费;拆迁期间安置给予一次性补偿5000元,乙方承诺将在2011年12 月 4 日前,一次性将全部补偿金支付到甲方银行帐户,银行账号为:。

4、乙方如未按时交付房屋;补偿金以及未按时办理产权登记证;土地使用证等相关手续支付违约金100000元;乙方承诺在双方没有达成协议以前,绝对不会采取任何停水、停电、停暖等行为来影响甲方的正常生活,否则乙方将向甲方每天支付500元赔偿金。

二、本协议生效后,即成为原合同不可分割的组成部分,与原合同具有同等的法律效力。本协议与原合同有相互冲突时,以本协议为准。

三、本协议壹式陆份,双方各执叁份,乙方提交房屋行政管理机构壹份,具有同等法律效力,自双方签字盖章之日起生效。

甲方: 乙方:

(公章)(公章)

法定代表人或委托代理人 法定代表人或委托代理人 签字:_________________ 签字:_________________ 年 月 日 年 月 日

篇2:房屋拆迁合同协议书

乙方:

甲方根据__市发展和改革委员会____ 号文、规划拆迁红线图。在东起中华大街,西至东里项目规划红线;北起东里东南街,南至工农路中心线范围内(总占地亩,待拆迁亩)进行拆迁改造,开发建设项目。甲方委托乙方实施拆迁,现就有关拆迁事宜达成如下协议:

一、双方责任、义务:

1、甲方负责办理计划规划、土地等拆迁相关手续,乙方予以帮助。

2、甲方必须保证拆迁资金足额到位,并保证专款专用,不得挪作它用。因拆迁资金缺口不能正常支付给被拆迁人所引起的一切后果由甲方承担。

3、甲方提供用于产权调换的房屋为房地产开发有限公司开发建设的“东里村城中村改造项目”b1区____ 栋____ 单元(附甲方与金正公司所签定的协议)。

4、乙方负责制定拆迁计划拆迁实施方案,根据摸底数据编制拆迁货币安置补偿方案,或产权调换结算方案

5、拆迁范围内涉及的市政、环卫、人防、水电、管网、通信等设施均由甲方负责处理并支付相关费用。

6、该项目拆迁补偿安置方案对被拆迁人的奖励优惠办法,按“金正缔景城”项目标准执行。东星实业总公司给予东里村被拆迁村民的优惠政策如:自然院落补偿贴及永久免收物业费等由甲方与东星实业总公司协商解决,并签定正式协议后,实施拆迁

二、拆迁补偿安置形式:

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》、《__市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,对被拆迁进行安置补偿。

三、拆迁劳务费的支付:

方向乙方支付拆迁劳务费_______万元,签订本协议之日起____日内,支付_________万元。剩余_________万元拆迁完毕后_________日内一次性支付给乙方。

四、拆迁时间:

乙方应自动迁之日起60日内完成。如遇甲方资金缺口或产权调换房屋的原因;如遇协调、裁决、强行;时间顺延。裁决、强迁所发生的费用由甲方承担。

五、在实施拆迁过程中,如遇国家政策变化和不可抗力因素,造成合同不能正常履行,按国家规定的法规政策办理

六、未尽事宜,双方另行协商。

七、本合同一式六份,甲乙双方各执三份,双方签字盖章后生效。

甲方:

乙方:

法人代表

法人代表

___年___月___日

篇3:无规划许可,房屋买卖合同无效

2013年3月14日, 原告李某与被告郝某达成口头购房意向, 由原告购买被告所有的位于干警公寓物业小区内的一套房屋, 原告当日给付定金5万元, 后原告获悉该房屋所在项目尚未取得规划许可, 将来无法办理房屋所有权证和土地使用权证, 遂向睢宁法院起诉, 要求返还购房定金

法院审理

庭审中, 被告确实无法提供该房屋建造的合法手续。原告请求法院规划部门调取诉争房屋的相关审批文件也未获批准。睢宁法院在历时8个月的审理后, 作出一审判决, 判令被告返还购房定金5万元。其理由是:《城市房地产管理法》第41条规定:房地产转让, 应当签订书面转让合同。法院认为:房地产买卖行为属于要式法律行为, 必须具备书面转让合同这一形式要件。

律师点评

本人认为睢宁法院这一判决理由不妥:

合同效力是房屋买卖合同案件审判首先要审查内容, 其判断的依据为《合同法》第52条的规定。1999年《合同法》将无效的情形限定在违反法律行政法规的强制性规定。2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释 (二) 》将强制性规定进一步限定为“效力性强制性规定”, 但实践中如何区分管理性强制性规范与效力性强制性规范仍然较为困难。

司法实践中, 认为涉及房屋买卖合同形式的事项属于管理性规定的观点, 已成共识。如《城市房地产管理法》第41条规定, 房地产转让应当签订书面转让合同;《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定商品房销售应当签订书面合同。法律对房屋买卖合同作出要式性要求, 系从合同管理控制角度出发, 并不影响当事人权利义务的确定, 因此欠缺书面形式要件的, 不影响房屋买卖合同的效力。

而涉及强制许可的事项属于效力性规定。此也是司法实践中的共识问题。房地产市场实行许可证制度, 未经许可的属于违法建设或违法销售。比如《城市房地产管理法》第39条规定:以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件:…… (二) 持有建设工程规划许可证;……。

《城乡规划法》规定:进行工程建设必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同, 该出让合同无效。对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的, 由县级以上人民政府撤销有关批准文件。因此, 没有取得规划建筑属于违法建筑, 其买卖不受法律保护。对于违法建筑认定和范围, 属于国家行政机关的职权范围, 应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。故当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的, 法院不予受理。已经受理的, 驳回起诉。

篇4:房屋工程合同管理问题分析

关键词:房屋建设;合同管理项目工程;风险

在合同订立之后,合同的主体要按照合同中所规定的权利和义务,还有相关的全部的条款进行实施,也就是全面的履行自己的义务,这样才能达到合同的客体所提出的目标。所以,在合同签订之后,合同的主体中的任何一方都应该在合同实施的过程中对其他方进行交底、纠正、检查、监督实施、总结等工作。我们把对合同的内容进行谈判、交底、合同签订、履行、纠编、监督检查、结束总结等合同实施过程中的全部的环节的系统管理称为对合同的管理。在对合同进行管理过程中,合同的主体中的任何一方都对合同中的内容负有管理以及监督履行义务的责任,并同时享有合同约定的权利。

一、合同管理的主要内容

1、合同的主要内容。一个完备的有效的合同必须包含三个要素:合同的主体、合同的客体、合同的内容。合同的主体应该要表明企业的全称以及地址、企业的法人代表联系方式等等能够说明企业的真实的情况。合同的客体就是指合同的双方都要达到的一个目标,包括很多方面,例如:对于时间的要求质量要求以及费用的要求等等。对于房屋建设工程施工的合同来说,合同的客体主要就是指合同中约定的双方为了同一栋房屋的完成。合同的内容说明双方的义务和权力,主要是人员的安排以及签订合同的双方如果违约应该承担的责任、合同开始生效的时间、条件以及地点等。

房屋建设工程所涉及的合同的种类特别多,包括土地转让合同、地址勘察合同、项目咨询合同、设计合同、建设工程合同、委托监理合同、材料供应合同、委托检验合同、设备购买合同等等一个房地产建设项目的开始,就是由这些不同种类的合同的签订和管理的开始;当这些合同完结的时候,也就是这个工程结束的时候。所以房屋建设工程的合同管理是一个非常复杂的过程,在整个过程中,要把全部的过程都记录下来,这样可以方便以后的查询和总结的工作。

2、了解相关的情况以及重要性。对于相关材料了解,我们通常是以收集资料为主要的方式,以房屋建设工程项目为例,我们应该特别注意从以下几个方面进行考虑

(1)对合作对方的了解。这个主要是对即将合作的对方的规模、近年来的营业额、管理模式和水平、施工技术施工设备以及机具等各个方面的了解。从以上方面可以客观的评价一个施工单位的信誉、经济实力、企业发展的前景以及履行约定的能力。对于一些信誉好,履行能力强,合作系数比较高的合作企业,对日后实现合同的目标可以奠定坚实的基础。

(2)了解合作方的财务状况。合作方的财务是非常重要的一个因素。因为合作方的财务情况能够直接的反映出这个企业的真实的经营情况以及综合的实力,这是对于签订合同并履行约定的一个有力的后盾的支持。

(3)了解后期的服务。了解合作方的后期服务的质量对于合同的履行也是不能缺少的一个重要的内容。所谓后期的服务主要是指保修、维修以及是否及时等会直接的影响其在社会中的信誉的一些因素,还包括后期的服務态度、产品质量的好坏等等。这些都是对于一个企业的信誉的客观体现。

(4)合同风险的分析。在了解以上的相关信息之后,我们就要根据一些以往的经验以及对未来的一个预测来对签订的合同所能产生的风险进行一个量化的分析,尤其是对质量、安全、人和国家法律、地方的法规等各个可能会对合同的执行所产生的风险的评估,然后根据具体的分类来确定哪些是可以回避的风险。

二、合同管理的主要依据

1、以合同条款为根本的依据。主要是说把合同的谈判、订立、执行以及检查等各个环节都做到位,只有这样才能项目的全过程做到真正的有效的控制。从房屋建设项目实施开始,就要开始合作方的情况作全面的了解,只有这样才能正确的选择合作的伙伴,也就能保证后期合同的履行。

2、关注法律法规以及市场的变化。这是合同管理中另一个比较重要的依据。在合同签订以后,要及时的发现一些变化,这样就可以对一些风险进行预控。

三、结语

为了适应经济快速的经济发展,近年来我国的房建工建设也有了很大的进步。现在人们项目管理越来越重视,但往往忽略项目管理中最基础的合同管理。合同是一个项目进行的依据,只有严格的按照合同来执行,才能保证企业的根本利益。所以我们必须对合同的管理给予足够的重视。本文就合同管理内容以及依据做了简要的论述希望项目管理人员可以在原有的管理體系的基础之上加强对合同的管理,以确保企业经济效益,进而推动我国房建工程的发展。

篇5:房屋订购合同协议书

甲方:锡盟嘉伟建筑公司

乙方:

经甲乙双方同意,甲方用嘉伟小区5号楼1单元5层,建筑面积为66.02平方米乘每平方米3900元,合计人民币贰拾伍万柒仟肆佰柒拾捌元的楼房对换5#楼6#楼所用的主电源线,分户线,开关,插座,灯头,灯具等所用的电料的材料顶。

二、电料主电源线经商议的价格为1、2.5平方的铜线为135元 /捆。

2、4平方的铜线140元/捆。

3、10平方的铜线为550元/捆。

4、16平方的铜线为980元/捆。

5、35平方的铜线为按市场价格。

6、开关、插座、灯具等其他电疗均按市场价格。

三、经双方签字后,乙方必须按甲方要求提供嘉伟小区5#6#楼的所用电材料

四、甲方保证将所有的楼房保留,不得将此楼房出售给他人,如出售给他人,甲方将向乙方退回2倍以上的材料款,本协议合同书自动解除。

五、甲、乙双方在签订协议后,可以将此楼房方可装装修、出租、出售,如果乙方在签订协议后没能按甲方要求供应电源材料或中途中断。属乙方单方毁约,乙方原有的楼房则由

篇6:房屋转让合同协议书

乙方(买方):

甲、乙双方就房屋买转让事项,经协商一致,达成以下:

一、甲方自愿将坐落在市区路小区号楼单元室(平方米,平方米,产权证号)出卖给,并将与所出卖该房产的.相关的同时出卖给(附房产证复印件及该房产位置图)。

二、双方议定上述及附属建筑物总价款为人民币大写;即人民币小写。

三、乙方在签订本合同时,支付定金,即小写。

四、乙方支付定金之日起个月内,向甲方支付首付款(定金从中扣除),首付款之外的`款项通过银行方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的(已交纳)。

六、办理房产证手续所产生的有关税费由方承担。

七、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有关手续,待到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。

八、甲方应在前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、、取暖费、入网费、费等。

九、本合同签订后,如一方违反本,该方应向对方支付元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元,逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定,本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致,不适用本条款。

十、交付该房产,甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件,并将一台(型号:),空调两台(型号:),热水器(型号:),(型号:),(型号:),音响两台(型号:),凉,房内灯具,前后门窗窗帘、电脑桌一张,橱卫设施,等让与乙方(含在房屋价值内)。

十一、本协议,具有同等法律效力,自双方签字之日生效。

十二、附加条款:

甲方(卖方):(印)身份证号

住址:电话:

签订日期:

乙方(买方):(印)身份证号

住址:电话:

篇7:房屋终止合同协议书

篇一:《房屋租赁合同》终止协议书

《房屋租赁合同》终止协议书

出租人(甲方): 证件类型及编号承租人(乙方): 证件类型及编号: 甲、乙双方于 年 月 日签署了《房屋租赁合同》,约定由甲方将房屋出租给乙方使用,乙方向甲方支付租金。双方的合作期限为 年,协议有效期为 年 月 日至 年 月 日。甲乙双方经协商一致,同意于 年 月 日提前终止本协议,根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定,甲、乙双方本着平等、自愿、互谅互让的原则,就双方提前终止协议相关事宜达成如下条款,双方共同恪守:

一、甲、乙双方同意,提前终止双方于 年 月 日签订的《房屋租赁合同》。

二、乙方应于本协议生效后 个工作日内一次性向甲方支付补偿款 元(人民币大写: 圆整)。

三、甲方应于收到乙方支付的补偿款后 个工作日内,将扣除应付房租后的押金及已付剩余房租退还乙方。

四、乙方应于收到甲方退还的押金及已付剩余房租后 个工作日内,按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收,结清各自应当承担的费用。

五、《房屋租赁合同》终止后,甲、乙双方因合同存续期间及提前终止本合同所产生的所有债权债务(包括但不限于房租、滞纳金、违约金、赔偿金等其他债权债务等)已全部结清。甲方不得就合同存续期间及提前终止本合同所产生的任何事宜(包括但不限于房租、滞纳金、违约金、赔偿金等其他债权债务等)提起仲裁、诉讼、申诉、信访;否则,视为甲方根本性违约,甲方应双倍退还乙方已支付的补偿款。

六、甲乙双方应共同遵守本协议,任何一方违反本协议的约定,依法承担相应

偿责任。

七、因本协议所引起的或与本协议有关的争议,双方应友好协商解决;协商不成应向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的仲裁费、律师费、差旅费等一切损失。

八、未尽事项,双方另行协商解决并签订补充协议,有关的补充协议与本协议不可分割,具有同等法律效力。

九、本协议自双方签字、盖章之日起生效,本协议一式二份,双方各执一份为证,具有同等法律效力。出租人(甲方)签章: 承租人(乙方)签章:

委托代理人 : 委托代理人:

联系方式联系方式

年 月 日 年 月 日

篇二:提前终止房屋租赁合同协议

提前终止《房屋租赁合同》协议书 甲方(原出租方):

乙方(原承租方):

甲乙双方于XX年1月28日签订了《房屋租赁合同》,约定由甲方将位于***市***区***路***号的房屋出租给乙方使用。现甲乙双方经协商一致,同意于XX年11月29日提前终止《房屋租赁合同》,根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定,甲乙双方本着平等、自愿、互谅互让的原则,就双方提前终止《房屋租赁合同》协议相关事宜达成如下条款:

一、甲乙双方一致同意于XX年11月29日提前终止双方于XX年1月28日签订的《房屋租赁合同》。

二、基于提前终止《房屋租赁合同》,甲方退还乙方实际返还房屋之日后的剩余租金,同时,甲方同意给予乙方元的补偿,乙方同意接受甲方给予的上述补偿,该补偿包括因提前终止《房屋租赁合同》可能给乙方造成的一切直接损失和间接损失。如乙方未在本协议约定期限前将房屋及其附属物品、设备设施交付给甲方,甲方可撤回上述补偿。

三、乙方须于XX年3月30日之前返还房屋及其附属物品、设备设施。在交接时,甲乙双方共同对房屋和附属物品、设备设施及水、电、煤气使用等与房屋租赁有关的情况进行验收。甲乙双方同时结清包括上述补偿在内的相关费用。如乙方不能按约定

期限内返还房屋,乙方自愿承担甲方就该房屋与第三人签订相关合同约定的全部违约责任。

四、在《房屋租赁合同》履行期间,甲乙双方对各自民事行为负责并独立承担法律责任,与对方无关。

五、本协议签订之后,甲乙双方不得依据《房屋租赁合同》再主张任何权利。

六、乙方自始放弃因签订《房屋租赁合同》而赋予的对承租甲方房屋所享有的优先购买权。

七、甲乙双方应共同遵守本协议,任何一方违反本协议的约定,依法承担相应责任。

八、因本协议所引起的或与本协议有关的争议,双方应友好协商解决,协商不成应向甲方所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。

九、本协议未尽事项,甲乙双方另行协商解决并签订补充协议。甲乙双方于XX年1月28日签订的《房屋租赁合同》作为本协议的附件

十、本协议自双方签字或盖章之日起生效,本协议一式二份,双方各执一份。

甲方: 乙方:

年 月 日 年 月 日

篇三:房屋终止合同申请

房屋终止合同申请

青岛融利实业公司:

贵我双方于XX年3月15日签订了我方承租贵方位于乐陵路9-13号的房屋租赁合同。

因我方原因,无法按照合同继续承租目标房屋,现特向贵方提出终止合同申请,结清相关费用,并将营业执照注销或转移。

特此申请

申请人:

年 月 日

篇四:解除房屋租赁合同协议书

解除房屋租赁合同协议书

甲方(出租方):石林

乙方(承租方):宁夏万维实业有限公司

甲乙双方原于二零零六年九月十七日签订的房屋租赁合同,租赁房屋位于银川市兴庆区湖滨东街与丽景街相交处南面7号楼和5号楼第四层,总面积约为:10200平方米。现因情势变更无法继续履行合同,经双方协商同意,就解除该房屋租赁合同达成以下条款:

一、自本协议生效之日起,以上房屋租赁合同解除。合同解除后,甲乙双方互不追究对方的违约责任。

二、乙方应于本协议生效之日起 日内,将房屋移交给甲方。移交前,乙方会同甲方验收房屋设施设备及物品,验收合格后,乙方从承租的房屋内搬走。

三、关于该租赁房屋的外装修费用,甲乙双方协商聘请有资质的单位,以该单位审定的结算价格为准,多退少补。

四、乙方在管理使用租赁房屋期间所发生的所有税费,包括:房屋产权税、土地使用税以及室内的装修、装饰费用等等,不再向甲方主张;甲方支付的室内装修、装饰费用贰佰万元,也不再向乙方主张。本协议生效后,甲乙双方就该部分费用互不相欠。

五、乙方应在移交承租房屋同时,将该房屋装修施工图纸以及其他与该房屋有关的图纸、资料等全部移交给甲方。

六、乙方就该房屋的隐蔽工程,在租赁合同解除后甲方需要时,负有说明和配合的义务。

七、如乙方按照约定,履行了本协议的全部义务,包括第五条及第六条的附随义务,甲方免除乙方所欠合同解除前的租赁费。

八、本协议自双方签字盖章之日起生效。

九、本协议一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等效力。

甲方:

身份证号

日 乙方: 法定代表人: 年2 日月月

篇五:房屋终止合同申请

终止合同申请

北京 公司:

贵我双方于年月日签订了我方承租贵方位于北京市年月日签订了(以下总称合同)。

因我方原因,无法依照合同约定继续承租目标房屋,特向贵方提出于 年月日提前终止合同的申请。如贵方同意,我方可于 年月 日前依照合同约定向贵方返还目标房屋,结清相关费用。并将营业执照于 年月日前注销或转移。

特此申请

申请人:(签字/盖章)

申请日期: 年 月 日

篇六:解除租赁合同协议书.解除租赁合同协议书

甲方(出租方): 地址:

乙方(承租方):

身 份 证 号码

地址:

甲、乙双方于年(下称“租赁合同”),乙方向甲方承租位于号商铺(下称“该商铺”),租赁期限自200X年01月01日起至 200X年12月31日止。现因乙方于200X年12月31日撤出。甲、乙双方经友好协商就租赁合同的解除事宜达成以下协议,供双方遵照执行:

一、甲、乙双方签订的租赁合同自于年月01日起解除,合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。

二、乙方应向甲方支付的租金、物业管理费及其它费用计算说明如下:

三、乙方在该商铺所进行的固定装修归甲方无偿所有,由甲方自行处置。但乙方在租赁期间添置的可移动物品归乙方所有,乙方应在200X年01月01日前将该设施设备搬离该商铺。乙方逾期搬离的,视为乙方的违弃物,甲方有权自行处置。乙方搬离时不得损坏商铺和其它属于甲方所有的物品,否则,乙方应负责恢复原状并赔偿甲方的全部损失。

四、乙方应在年月01日前向甲方移交该商铺及其它属于甲方所有的物品,并经甲方验收书面认可;逾期不移交的,每逾期一天应向甲方支付 元违约金,并赔偿因此导致的甲方全部损失(包括甲方因不能按时向新的承租方交付该项商铺而承担的违约责任),但由于甲方原因导致逾期移交的情形除外。由于乙方租赁期间装修或其它原因造成该商铺受到破坏的,乙方须赔偿因此经给甲方带来的损失。

五、因乙方未履行商铺租赁合同的约定期限,乙方缴纳转名服务费¥0。缴纳200X年01月01日前的租金、管理费、水电费。

律效力。

甲方: 乙方:

代表签名代表签名

年 月日

年月 日

篇七:房屋租赁合同终止协议

房屋租赁合同终止协议

出租人(甲方)证件(身份证号

住址:

承租人(乙方)证件(身份证号

住址:

甲、乙双方于 年 月 日签署了《房屋租赁合同》约定由甲方将房屋出租给乙方使用作为商铺,乙方向甲方支付租金,双方合作期限为 年,协议有效期为 年 月 日至 年 月 日,甲、乙双方经协商一致同意于年 月 日提前终止协议,根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定,甲、乙双方本着平等、自愿、互谅、互让的原则,就双方提前终止协议相关事宜达成如下条款,双方共同恪守:

一、甲乙双方同意,提前终止双方于 年 月 日签订的《房屋租赁合同》。

二、乙方在本终止协议签字生效后一次性向甲方支付补偿款 元(大写:)。

三、甲方收到乙方支付的补偿款后,将扣除应付的房租后的押金及已付剩余房租退还乙方。

四、本终止协议生效后,乙方按照原状返还房屋及附属物品、设备设施,甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收,结清。

五、《房屋租赁合同》终止后,甲乙双方因合同存续期间及提前终止本合同相关义务与权利已全部结清,甲方不得就合同存续期间及提前终止本合同所产生的任何事宜提起仲裁、诉讼、申诉、信访。否则,视为甲方根本性违约

六、甲乙双方应共同遵守本终止协议,任何一方违反本终止协议的约定,依法承担相应赔偿责任。

七、因本终止协议所引起的或与《房屋租赁合同》有关的争议,双方应友好协商解决,协商不成应向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼,违约方应当承担守约方处理本终止协议项下纠纷产生的仲裁费、律师费、差旅费等一切损失。

八、本终止协议未尽事项,参照相关法律法规规定。

九、本终止协议自双方签字之日起生效,本终止协议一式两份,双方各执一份为证,具有同等法律效力。甲方:(签字)乙方:(签字)

篇八:房屋买卖终止协议

房屋买卖终止协议

甲方:身份证号: 乙方:身份证号: 丙方:郑州佳一家房地产营销策划有限公司

经甲、乙双方友好协商,丙方见证,根据中华人民共和国有关法律行政法规和郑州市相关地方性法规的规定,在合法、平等、自愿、相互信任的基础上,对 年 月 日签订《房屋买卖合同》(房产证号为:,房屋地址:)

做出如下约定,并承诺共同遵守

1、终止合同原因

2、经乙方同意丙方将房产证(权属证件号码:号)原件退还给甲方。经甲方同意丙方将乙方交付房款人民币(大写)小写(¥整)如数退还给乙方。

3、甲乙双方协商决定终止《房屋买卖合同》,)并由丙方收回,至此关于《房屋买卖合同》甲、乙、丙三方相互不追究任何违约责任,甲、乙、丙三方也相互不承担任何连带责任。

4、其它约定:

甲方(签字):

身份证号码:

地址:

代理人:

身份证号码:

地址:

年 月 日

乙方(签字): 身份证号码: 地址: 代理人:身份证号码: 地址: 年 月 日 丙方:(签章)法定代表人:(或授权代表): 经纪人: 电话: 年 月 日

篇九:解除房屋合同协议书

解除房屋合同协议书

甲方(出租人)营业执照号码

乙方(承租人)身 份 证号码

甲乙双方原于XX年8月10日签订的房屋租赁合同,租赁房屋位于西斜三路华府御城小区号楼前商铺14号,建筑面积为73平米,现因乙方家中有事,无法继续履行合同,经双方协商同意,乙方就解除房屋租赁合同,甲方可将此房屋出租给他人并签订房屋租赁合同。

本协议一式两份,甲乙双方各执一份,原双方签字盖章之日起生效。

甲方:乙方:

篇8:买卖合同被撤销后返还房屋的登记

主流观点认为,《合同法》第56条规定,被撤销的合同自始没有法律约束力。因此,甲、乙虽然签订了房屋买卖合同,并共同申请完成了房屋所有权转移登记,但该房屋买卖合同一旦被撤销,溯及到合同签订时,其效力就不存在,基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权,应当自动恢复到合同签订前的状态,即自动恢复为卖方甲所有。换言之,人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同,但是,依《合同法》第56条的规定,该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权,故登记机构可应卖方甲的单方申请,凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书,先行撤销乙的房屋所有权登记,收回乙的房屋所有权证书或公告其作废,恢复原登记簿的记载,即恢复甲原来的房屋所有权登记,并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。

一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权,不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权

理论上看,人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同,是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权,须通过公示与物权之间的关系来考察。目前,公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义,即不动产物权非经公示不发生效力,如《瑞士民法典》第972条第1款规定,物权在不动产登记簿里记载后,始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义,即不动产物权未经公示也发生效力,但未经公示的物权不能对抗第三人,如《日本民法典》第177条规定,不动产物权的取得、丧失及变更,除非依登记法规定进行登记,不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊,或者说,物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国,公示与物权的关系采公示生效主义。申言之,我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同,只是撤销了基于该合同建立的债权,并不及于因该合同取得的物权——房屋所有权

法律规范上看,《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定,债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。据此可知,债权即债权人享有的权利。本案中,买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权,该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利,债权是请求权。《物权法》第2条规定,物权,是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权,具体到房屋所有权,权利人无须他人同意或配合,依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此,债权和物权是两种不同的财产性权利,债权是物权变动的原因,物权是债权实现的结果。本案中,人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权,没有撤销债权实现结果的物权——房屋所有权,即只消灭了物权产生的原因,而没有消灭物权本身。

《物权法》第16条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权,没有被撤销或注销的,仍然依法有效。本案中,虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同,但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权,故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。

二、房屋买卖合同被撤销后,“返还房屋”不是物权,是请求权

本案中,人民法院生效的判决书,虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同,但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权,更没有将该房屋所有权确认给卖方甲,笔者据此认为,卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。

一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定,没有合法依据取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后,在受益人与受损人之间产生债权债务关系,即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后,基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据,乙取得的房屋所有权遂构成不当得利,甲则因失去房屋所有权而使利益受损,甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权,可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务,而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权

二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定,合同被撤销后,因该合同取得财产,应当予以返还。申言之,卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书,直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下,即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权,不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。

因此,本案中,房屋买卖合同被撤销后,基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下,甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权

三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权,应当适用转移登记办理返还的房屋登记

在房屋登记实务中,《房屋登记办法》第41条规定,经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书,才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中,人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同,没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭,也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲,即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭,故不能用作登记机构办理注销登记的依据。

《房屋登记办法》第81条规定,司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书,方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中,人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同,不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记,因此,登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权

登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?

笔者认为,本案中,由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中,《房屋登记办法》第12条第(二)项规定,因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利,属于权利人单方申请登记的情形,如前所述,人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同,并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲,即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权,故不能单方申请登记。

欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下,系因房屋权利主体变动产生的登记,属于转移登记。如前所述,甲只能行使物权请求权或债权请求权,直接请求乙协助办理转移登记,将房屋转移登记到自己名下,如果乙配合,甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可,无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合,甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋,或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋,还是履行返还房屋义务,均不是直接确认房屋所有权属于甲,而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任,仍然需要乙协助,通过共同申请转移登记,才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时,为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础,即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的,甲可以申请人民法院强制执行,登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。

篇9:买卖房屋未过户 合同是否有效

分歧:对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效,能否支持原告的诉讼请求,有两种不同意见。一种观点认为,原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续,违反了法律的规定,该房屋买卖合同无效,原告诉请符合法律规定,应予支持。另一种观点认为,原告林某已支付购房款,被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告,双方签订的合同已发生法律效力,且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定,因此,合同合法有效。原告林某诉请于法无据,应予以驳回。

评析:笔者同意第二种意见,理由如下:

房屋买卖后,双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见,正确认定房屋买卖合同的效力,成为解决问题的关键

我国物权法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”另外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才能生效,在一審法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效。法律行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知,房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件,法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效,所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之,未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权,并不能说明房屋买卖合同无效。

篇10:房屋改建合同协议书

甲方: 杨万小学

乙方:王 坤

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成一致意见,就甲方拥有学校教学楼、学生宿舍、教工楼维修等事项签订如下合同,确保双方共同遵守执行:

第一条 就地维修标准及要求

1、甲方就学校教学楼、学生宿舍、教工楼维修委托乙方

2、乙方根据甲方的专项维修基金专项用于学校教学楼、学生宿舍、教工楼维修合理使用维修资金,甲方将监督乙方实施

3、维修项目维修项目学生宿舍房顶翻新、教学楼墙面粉刷、门窗破损的更新、地板安装。详见维修单。

4、维修要求

① 乙方在维修动工建设之前须通知甲方进行实地勘察,且不得借维

修之机擅自扩建或搭建其它建筑物。否则,甲方有权违章建筑予以清拆,造成的一切损失由乙方负责。

② 乙方自行组织维修施工队,并负责做好施工现场的安全质量工作,

造成的一切事故责任由乙方自行负责。

③ 乙方要在甲方指定的时间内负责清理完该工程造成的余泥杂物,

并服从甲方对该工程建设管理,逾期不清理的,甲方组织人员

清理,费用由乙方负担,并从甲方付给乙方的补贴款中扣除。

5、乙方对甲方的维修项目负责,确保维修范围内的所有设施的正常使用,乙方维修正常交工后的在维修范围内的设施属于人为破坏的不属于乙方责任。

6、甲方应及时支付乙方维修费用,如甲方拖欠乙方费用,导致乙方无法及时更换或维修相关设施,乙方不承担相应带来的损失。

第二条维修付款

1、 甲方在合同期内向乙方支付 壹(¥:15000.00元)万五千元维

修费用,乙方用于劳务材料支出资金到位前,一且费用由乙方垫付。

2、 在合同执行期内,甲方需要向乙方支付全额的费用按实际施工

量的现行市场指导价决祘。

第三条 合同期限

合同有效期为20_ 年1 月 20 日至20_ 年6月5 日。 本合同未尽事宜,由双方友好协商后解决,如无法解决,可向合同签订地法院提起诉讼。

本合同自双方签名盖章时生效,一式二份,甲、乙方双方各执一份, 甲方(盖章):杨万小学 乙 方(签名):

负责人(签名):

篇11:房屋买卖合同协议书

甲方(卖方):河南科森环保科技有限公司 乙方(买方):

甲乙双方就房屋买卖事项,经协商一致。达成以下合同条款:

一、甲方自愿将坐落在黄河路与华兴路交叉口东河南科森院内两栋厂房,面积约6050平方米,房产出卖给乙方。

二、双方议定上述房产及地面建筑物总价格为人民币(大写)肆拾万元整。即人民币400000元整。

三、乙方在签订本合同时,一次支付定金叁拾万元整。

四、合同签订之日起,甲方保证乙方在2018年4月30日起开始拆迁。如果甲方无法保证拆迁,视为违约。乙方在两个月内不能拆迁完毕,甲方有权收取违约金。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的拆迁权。

六、甲方应在出售前保证该房产无任何担保抵押、无人租住、使用、欠账。

七、本合同签订后,如一方违约本合同条款,该方应向对方支付壹拾伍万元整的违约金,甲方如不能按规定交付房产在延期期间(从2015年4月30日起开始计息)按月息2分利计算,致使合同履行完毕。

八、在甲方无法交付厂房期间,乙方有权无偿使用并实际控制厂房使用

九、本合同一式三份,甲乙各一份,公证一份,具有同等法律效 力,自双方签字之日生效。

甲方(卖方):

乙方(买方): 身份证号

身份证号: 住址:

住址: 电话:

篇12:房屋出租合同协议书

甲方:

乙方:

甲方有二层楼房一个单元。地点:交通局楼下南侧第三户。甲乙双方达成协议如下:

一、2010年5月15日至2011年5月15日,计壹年。

二、租房用途:饭店

三、租金及支付方式

房屋租金:每年贰万元整

支付方式:上打租,乙方于每年4月15日前一次性支付当年租金给甲方。

四、租用期间相关事项:

1、房屋主体结构乙方不得任意改动(如改动造成经济损失,按实际发生额赔偿)。

2、甲乙双方在租赁期内不得终止合同。

3、以上事项违约违约方付违约金5000元。

4、未经甲方同意,乙方不得改变租房用途及转租第三方,否则甲方可提前终止合同,并不再退还剩余时间的租金给乙方。

5、租房期间所涉及的(如取暖费、水电费、土地、工商、税务、市政、卫生、公安等)一切费用均由乙方负责。

五、租房期间要保证屋内设施完好无损,否则乙方负责修复或按损坏物品价格赔偿,但由不可抗拒力(如地震等)造成的损失除外。

六、租期满要保证屋内外设施完好无损,如有丢失、损坏,均由乙方负责赔偿。

七、经甲方同意,乙方在租期内所增添设备及装璜归乙方所有。

八、如有特殊情况,如国家动迁、占道等,提前终止合同,甲方退还剩余时间的租房款,乙方无条件搬出。

九、本合同一式两份,双方各执一份,如有未尽事宜的,双方协商解决,上述合同从签约时生效,甲乙双方共同遵守

立约人:甲方:

乙方:

篇13:房屋拆迁合同协议书

自己代理是指代理人在代理权限范围内代理代理人与自己进行民事行为。在自己代理合同中, 代理人同时为合同关系中的代理人和相对人 (或第三人) , 合同双方的意思表示实际上由同一个人作出。

对于自己代理合同, 1981年制定的《经济合同法》第7条有过规定:“代理人超越代理权限签订的合同或者以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同无效。”但该法在1997年《合同法》出台后已经废止。《民法通则》在第4章“代理”一节中对代理作了较为详尽的规定, 但对自己代理合同没有规定。而《合同法》虽然对无权代理、但超越代理代理代理权终止后代理、表见代理制度都作了明确的规定, 但对于自己代理同样未作规定。因而, 对于自己代理合同的效力, 有必要作一分析

依《合同法》的规定, “合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”合同在本质上是一种合意, 是一种发生民法上效果的合意。合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致。一般而言, 合同的成立必须具备以下要件:第一, 合同订立主体存在双方或多方当事人。合同订立主体是指实际订立合同的人, 他们既可以是合同当事人, 也可以是合同当事人的代理人。合同必须存在两个利益不同的订约主体, 合同必须具有双方当事人, 只有一方当事人根本不能成立合同。第二, 合同当事人对主要条款达成合意。合同成立的根本标志在于当事人意思表示一致, 即达成合意。这首先要求当事人作出了订约的意思表示, 同时通过要约和承诺达成了合意。当事人就合同的主要条款达成合意, 合同即可成立。第三, 合同的成立, 应当具备要约和承诺阶段。《合同法》第13条规定, “当事人订立合同, 采取要约、承诺方式”。要约和承诺是合同成立的基本规则, 也是合同成立必须经过的两个阶段。合同从当事人之间的交涉开始, 由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。如果合同没有经过承诺, 而只是停留在要约阶段, 则合同根本未成立。

依据自己代理合同的基本特征, 对照合同的上述基本成立要件, 可以看出, 自己代理合同实际不具备成立的条件。

第一, 自己代理合同没有两个以上的合同订立主体。自己代理合同在形式上合同当事人有两人, 但由于代理人既是合同一方当事人的代理人又是另一方当事人, 合同事实上只有代理人一个订立主体, 根本不存在两个利益不同的订立主体。

第二, 自己代理合同不具备合意。两个或两个以上平等主体的意思表示一致或合致为合意, 而在自己代理合同中, 只有代理人自己的一个意思表示, 不存在两个意思表示, 也就谈不上合意。

第三, 自己代理合同不具备要约和承诺的完整阶段。自己代理合同, 只有代理人作出的意思表示, 无论这个意思表示是代表代理人作出, 还是代理人本身的意思表示, 都只是一个意思表示, 而这一个意思表示只能视为要约。只有要约, 没有承诺, 合同不能成立。

因此, 自己代理合同违背了代理的本质特征, 并不具备成立要件, 当然是自始无效。有相当部分人主张, 自己代理合同应为效力待定合同, 该合同若事后得到被代理人的追认, 其法律后果归属于被代理人, 应为有效。事实上, 所谓“被代理人事后追认”, 其实质应当是被代理人对于代理人自己的要约所做的承诺。这时的合同, 已经是两个利益不同的订约主体所达成的合意, 完全具备了合同成立的要件。虽然, 被代理人意思表示的内容还是一样, 但却是由自己亲自作出的, 被代理人追认后的合同, 已不再具备自己代理合同的特征, 同先前的自己代理合同有着本质的区别, 其实质已是双方新成立的合同。

根据上述对于自己代理合同的分析, 房屋登记实务中, 对于属于自己代理情形的房屋买卖合同, 登记机构应当采取以下处理方式

第一, 父母通过房屋买卖的方式将自己名下的房产转移给未成年子女, 父母本身为出让人, 而同时又是未成年子女在房屋买卖合同关系中的的法定代理人。此类登记申请, 登记机构应当不予受理。

第二, 房屋所有权人委托代理人出售房屋, 代理人自己作为该房屋的买受人, 直接申请登记的, 登记机构应告知其不符合受理要求, 并告知其应通知委托人亲自到场作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据。委托人到场重新作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据, 登记机构可以受理登记;否则, 登记机构同样应不予受理。

篇14:合同无效的房屋登记实务问题

一、合同无效的常见情况及产生原因

根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的法定情形主要分为以下几种情况(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面,在实践中可以大致归纳为几种情况。

1.借名购买经济适用房等保障住房

经济适用房等保障住房国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施,不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障住房,变相侵害了其他有资格购房者的合法权益,损害了社会公平,属于对社会公共利益的侵害,应属无效。

2.无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二、十三条规定,无民事行为能力人应由其法定代理代理其民事活动;限制民事行为能力人应由他的法定代理代理,或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动,如无法定代理人的认可应属无效合同。

3.开发企业无预售许可销售期房的

根据《房地产管理法》第四十五条规定,我国实行商品房预售许可制度,对于销售未竣工商品房的,必须取得销售行政许可方属合法。因此,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

4.非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止擅自通过“村改居”等方式农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设改革和完善宅基地审批制度,加强农村基地管理禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出,因为农村基地的所有权归属集体所有,权利人只有使用权,如果任其无限制地转让,有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中,也未对此做出突破,而且在大量的司法实践中,均认定为无效合同。

5. 房屋买卖权属有纠纷

《城市房地产管理法》第三十八条规定,有权属纠纷的房屋的不得转让笔者认为,在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致,有个善意取得的规定,鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定,实践中一般可以分为三种情况:无证或者非所有权人房屋的买卖;有查封;异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的,虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力,但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。

而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的,则应当根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照规定来判断,如果属于恶意买卖的,可以认定为无效合同,如果属于善意的,则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖,在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的,应当认定为无效合同。

《城市房地产管理法》第三十八条属于管理规范,不必然导致合同无效,但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封,合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下,多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋,应符合《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。

对于有异议登记的,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第十五、十六条之规定可以判断,如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的,应当认定为非善意,如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害国家、集体或者第三人利益的情况下,则该买卖合同应属于无效合同。

二、买卖合同无效后的法律后果

根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。

一是房屋已经交付的应当返还房屋,原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形,如上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2385号等判决的观点,如果房屋买卖合同已经履行完毕,且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者,合同虽被确认无效,但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然,如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员,由于其是有购房资格的,因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此,合同无效也不必然要返还房屋的。另则,如果房屋经过了装修或者加层改建等,也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。

二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三是买卖房屋上还设立有抵押担保的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。依据此规定,在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下,银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定,银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的,出卖人应将购房贷款返还给银行,将房款本息返还给购房者。

四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的,当合同被判决无效后,应该返还给第三人。

五是涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施,避免产生过度的经济纠纷。

三、无效合同的登记处理方式

在现有的有关房屋登记的法律法规中,并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看,合同无效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话,极易造成新的登记错误。

从《物权法》第十五条的规定来看,对于合同效力和登记效力是区分开的,故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的,有以下几种模式

1.双方申请模式

因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书,因此如果买卖合同双方协商一致的,可以持合同无效的生效法律判决文书,按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。

2.登记机构主动撤销模式

根据《房屋登记办法》第八十一条之规定,如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排,不动产登记由国土部门负责,并且出台了相应的登记规章,但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废,如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。

3.协助执行和履行法定义模式

买卖双方无法达成一致的,可以通过返还原物的民事诉讼来处理,也可以通过对登记机构的行政诉讼,此时登记机构则需要根据相应法院判决文书描述的内容进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的,一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下,此时办理单方申请的转移登记;如果是行政判决,一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记,恢复到前一手的登记状态

可以看出,法院判决合同无效的,并不必然导致登记无效,而且无效的原因和后果形式多样,应当针对不同的情况办理相应的登记。实务中有当事人咨询,可建议采取合同无效附带返还财产的诉讼请求或者行政诉讼要求撤销登记附带民事合同无效的模式来处理,以便减少诉累和后续的麻烦。

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