外商投资土地使用权转让合同

关键词： 创业投资 投资决策 科技成果 投资

外商投资土地使用权转让合同（精选6篇）

篇1：外商投资土地使用权转让合同

第十七条

乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件(除土地出让金外项目连续投资必须达到投资总额的_________%，或建成面积达到设计总面积的_________%，或根据具体情况定)后，有权将合同项下全部或部分地块的余期使用权转让(包括出售、交换和赠与)。

第十八条

土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。

双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。

第十九条

乙方在作出转让_________日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后_________日内，应将转让合同及有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按照国家有关规定缴纳土地增值税。

第二十条

自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十一条

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。第七章

土地使用权出租

第二十二条

乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。

第二十三条

出租人与承租人签订的租赁合同不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。

第二十四条

土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。

第二十五条

本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。第八章

土地使用权抵押

第二十六条

乙方有权将本合同项下全部或部分地块余期使用权向一个或数个抵押人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定。

每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下地块所承担的债务。

第二十七条

乙方在作出抵押_________日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后_________日内应将抵押合同，以及由此获得的经公证的期票(或贷款协议)及有关附件正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权抵押登记。

依照有关规定处分抵押财产而取得被抵押土地使用权的抵押权人或第三人，应在实现抵押权后_________日内，办理土地使用权变更登记手续。

第二十八条

依据第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。第九章

期限届满

第二十九条

本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。

第三十条

本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满_________天前向甲方提交续期申请书，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。

第三十一条

本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。第十章

不可抗力

第三十二条

任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负责任。但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。

第三十三条

遇有不可抗力的一方，应在_________小时内将事件的情况以信件或电报(电传或传真)的书面形式通知另一方，并且在事件发生后_________日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。第十一章

违约责任

第三十四条

如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。

第三十五条

如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金_________%的违约金。

第三十六条

乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金_________%的违约金;连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。

第三十七条

如果乙方不能按时支付任何应付款项(出让金除外)，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的_________%缴纳滞纳金。

第三十八条

如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少_________日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期;如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。

第三十九条

在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在_________年内未能招引并安排该地块内所有兴建的项目，则应在规定日期至少_________日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。第十二章

通知

第四十条

本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为：

甲方：法人住所地：_________

邮政编码：_________

电话号码：_________

电传：_________

传真：_________

电报挂号：_________乙方：法人住所地：_________

邮政编码：_________

电话号码：_________

电传：_________

传真：_________

电报挂号：_________

任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后_________日内应将新的地址通知另一方。第十三章

适用法律及争议解决

第四十一条

本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

第四十二条

因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向_________仲裁委员会申请仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。第十四章

附则

第四十三条

本合同经双方法定代表人(授权委托代理人)签字，并经有权一级政府批准后生效。

第四十四条

本合同采用中_________两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式_________份，双方各执_________份。

第四十五条

本合同于_________年_________月_________日在中国_________省(自治区、直辖市)_________市(县)签订。

第四十六条

本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。甲方(盖章)：_________

乙方(盖章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

篇2：外商投资土地使用权转让合同

使用权转让合同是否无效？

导读：2016年11月21日，最高法印发了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》。纪要针对民事审判工作中集中存在的热点难点问题，对婚姻家庭、侵权、房地产、物权、劳动争议、建设工程施工合同等纠纷案件，以及民事审判程序方面诸多争议较大的问题提出了处理意见。本期法信选取了由杜万华大法官主编，最高人民法院民一庭起草纪要的法官编撰的《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》一书中对“纪要”第13条的解读，为法律人处理相关案件提供指引。法信码 | A2.I7462土地使用权未达到开发投资总额的百分之二十五以上

《纪要》条文

第13条 城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

条文主旨

未达到“开发投资总额百分之二十五以上”规定的转让合同效力认定。

条文理解

认定合同无效是公权力对私法行为的根本否定，一般来说，公权力存在越多的领域，对合同效力的把握就越严格。众所周知，在房地产领域，存在土地出让、合作开发和房屋买卖等的一、二、三级市场，从公权力的干预程度上看，是依次减弱的，因此，在对合同效力的把握上，也要依次放宽。审判实践中，比较有争议的是《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项的规定是否为效力性强制性规定，根据该规定，以出让方式取得土地使用权的，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，在转让时应当达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，在转让时形成工业用地或者其他建设用地条件。

实际上，该条主要是针对当时普遍存在的“炒地皮”现象所作出的限制性规定，而目前，该种现象已经基本得到遏制。但出现的新情况是，在房地产价格上涨时，出让方往往援引该条规定，背信弃义，恶意主张合同无效；在房地产价格出现下浮时，受让方也会据此作为其违约的挡箭牌。以往审判实践中很多将该规定作为效力性强制性规定，从而判定合同无效，助长了当事人不诚信的行为，扰乱了正常的市场交易秩序。我们认为，根据上述对效力性强制性规定的判断标准，首先，该条并未明确规定不符合规定条件的，将导致合同无效。其次，该条实际上只是对土地开发利用者转让土地使用权时对土地开发完成程度的要求，是否完成一定开发资本投入与转让土地使用权并无根本的利害冲突，使得合同继续有效并不会导致国家集体利益受损，此规定只是规范土地市场秩序的行政管理行为，不应因此导致民事合同的无效。第三，从立法目的看，《城市房地产管理法》第一条规定，“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”，可见，该法的主要目的是为了加强对城市房地产管理的需要而设置，并非主要针对行为内容本身。第四，从调整对象看，该条规定是针对土地受让者再行转让的资格条件的限制，主要规范的是开发企业。综上，我们认为，该条规定不属于效力性强制性规定，不应因此导致合同无效。《八民会纪要(民事部分)》第13条对此进行了明确。

相关规定 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日修正)第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年6月8日 法释〔2005〕5号)第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

参考案例

1．转让方在土地上的投资未完成25%的，不影响转让行为的效力——桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案

本案要旨：法律关于“以出让方式取得土地使用权，在土地转让时投资应达到开发投资总额25%”的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。案号：(2004)民一终字第46号审理法院：最高人民法院 【审判情况】上诉人(原审被告)：柳州市全威电器有限责任公司。上诉人(原审被告)：柳州超凡房地产开发有限责任公司。被上诉人(原审原告)：南宁桂馨源房地产有限公司。最高人民法院认为，全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元土地转让价款，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。关于转让土地使用权是否已向抵押权人履行通知义务的问题，中国工商银行柳州分行2004年1月18日向柳州恒茂源房地产有限公司出具的复函、2003年12月2日全威公司、超凡公司与中国工商银行柳州分行商谈银行贷款了结事宜的函件及《土地开发合同》第三条第2款三方当事人关于抵押债务数额及处理方式的约定内容等证据均表明，本案讼争土地的抵押权人中国工商银行柳州分行知道该土地使用权的转让事宜，且未提出异议。超凡公司关于本案土地使用权转让未通知该土地抵押权人导致转让无效的理由与事实不符，不能成立。综上，《土地开发合同》于签订之时虽有瑕疵，但经补正后已不存在违反法律强制性规定的情形，应认定有效。一审法院关于合同效力的认定，适用法律正确，应予维持。当事人各方在有效合同的履行过程中对合同条款的约定内容发生歧义，应依合同法规定的合同解释方法确定发生争议条款的真实意思表示。一审判决根据合同目的、合同条款之间的关系，确认《土地开发合同》第七条约定的应由桂馨源公司提供抵押担保的“未付款项”是指桂馨源公司依合同第三条约定的义务内容代全威公司支付2300万元款项以外的余款2200万元，认定事实并无不当。全威公司要求桂馨源公司先行就全部转让款项提供抵押担保作为其履行合同义务的前置条件，与合同约定不符。同时，因柳州恒茂源房地产有限公司不是履行《土地开发合同》付款义务的债务人，其工商注资问题与认定桂馨源公司是否具有履约能力之间不具有关联性。因此，全威公司在未能提供确切证据证明桂馨源公司于履行期限届至时将不履行或不能履行合同的情形下，其行使合同解除权的条件尚未成就，故全威公司以存在履约风险为由要求解除合同的主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于办理土地过户手续的问题，《土地开发合同》虽然存在前后条款约定不准确的问题，但从文义表述、交易习惯等方面综合判断，可以认定合同第三条第2款关于“办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标”的约定，是指全威公司、超凡公司应履行的义务为办理政府同意将土地使用权转让给合同约定的公司和政府给予土地开发指标的手续。合同第四条则应是全威公司向土地管理部门办理土地使用权变更过户手续的义务。全威公司主张的其已办理的经柳州市发展计划委员会批准的土地变性手续就是履行合同第三条第2款的义务，与合同约定内容不符。一审判决认定全威公司、超凡公司于桂馨源公司支付定金后未能按期履行合同第三条第2款所约定的义务，已构成违约，适用法律未有不妥。至于全威公司、超凡公司履行《土地开发合同》第三条第2款义务的期限，一审判决指定为五个工作日，符合本案的实际情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179010元，由全威公司、超凡公司各半负担。本判决为终审判决。——《最高人民法院公报》2005年第7期(总第105期)

权威观点

对《城市房地产管理法》规定的投资开发条件的思考《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。” 第三十七条规定，以出让方式取得的土地使用权，不符合第三十八条规定条件的，不得转让。据此规定，出让土地使用权的转让应当同时具备两个条件，即取得土地使用权证书并达到一定的投资开发条件。依前述，对转让行为不符合第一个转让条件即转让方未取得土地使用权证书所订立的转让合同可按照无权处分行为予以认定处理，但对转让行为不符合第二个转让条件即转让的土地没有达到法定投资开发条件的情况下，对所订立的土地使用权转让合同如何认定，理论界和实务界存有异议。

从《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》起草之初，对土地使用权转让合同的效力认定问题就始终围绕该问题展开讨论。一种观点认为，《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条所规定的两个转让条件是对出让土地使用权转让行为的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，出让土地使用权转让如不完全具备第三十八条规定的两个转让条件，即是违反法律、行政法规强制性规定的行为，不仅出让土地使用权不得转让，而且对转让合同也应认定为无效。这样可有效规范土地交易行为，防止投机炒地，也符合《城市房地产管理法》的立法精神。相反观点则认为，土地使用权作为土地所有权派生出来的一种不动产用益物权，其权利转移应遵循物权变动的法律规则。根据我国现行的民事立法规定，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式，即债权契约＋交付(或登记)的原则。此模式的特点是：一方面区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权合同仅产生债权上的请求权。另一方面，该模式认可在债权合同之外独立存在有引起物权变动的法律行为，即交付或者登记手续的办理。因此，在此模式下，当事人订立债权契约后，只是双方当事人就某项财产的买卖达成协议，如果没有经过动产交付或者不动产权属变更登记，不发生物权变动的效力。交付或登记与合同是相互独立的两个行为。《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定，即不得转让，而非针对转让合同这种债权行为。因此，对土地使用权转让合同，只要当事人之间就土地使用权转让达成的一致表示，符合《民法通则》和《合同法》所规定的民事行为有效条件，合同即成立生效。至于转让是否取得土地使用权证书、转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的条件，能否完成土地使用权转让的事实行为，只是合同能否完全履行的问题，并不影响合同的效力，不能因为当事人不能按约履行转让义务，就否认合同的效力。从我国台湾地区的民事法律及大陆法系的代表国家德国的立法例看，只有在合同标的物客观自始不能交付的情况下，才认定无效，即使是嗣后不能交付的合同也仍为有效。如《德国民法典》第306条，“以不能给付为标的的合同无效”。台湾地区“民法”第246条，“以不能之给付为契约标的者，其契约无效。但其不能情形可以除去，而当事人订约时并预期于不能之情形除去后为给付者，其契约仍为有效”。根据我国现行立法，借鉴德国和我国台湾地区立法经验，对不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的法定开发条件的土地使用权转让合同，应认定为有效，不能认定为无效。我们认为，前述两种观点均有不妥之处。对《城市房地产管理法》第三十八条规定的两个转让条件应区别看待。首先，对转让方没有取得出让土地使用权证书即不符合第一个转让条件的，应按照无权处分的原则对土地使用权转让合同效力进行认定，即无权处分属于效力待定，既不是第二种观点所主张的有效，更不是第一种意见所主张的无效。这已在第三部分作有详尽论述，于此不再赘述。因此，上述两种观点均存在绝对化的问题。其次，对不符合第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件的，应在我国现行法律采取的债权形式主义的物权变动模式下对转让合同的效力予以认定。在债权形式主义的物权变动模式下，由于在债权合同之外，还需有交付或者登记行为手续的办理，方可实现物权变动的目的。依前述通说的观点，我国民事立法虽在物权变动采取的是债权形式主义的模式，但没有严格区分负担行为和处分行为，而是将处分行为纳入债权行为之中，在债权形式主义的物权变动模式下处分行为实际所指又为当事人对特定标的物所订立的以引起标的物物权变动为目的的债权合同。因此，在债权契约＋交付(或登记)的物权变动模式下，债权合同与处分行为相统一，交付或者登记并不是对标的物的处分行为，其只是完成物权变动必需践行的法定方式，即如果没有经过动产交付或者不动产权属变更登记，不发生物权变动的效力。因此，债权形式主义立法模式下的交付或者登记行为只是作为标的物所有权移转的表征，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物的交付或者登记之时，属于债权合同的履行问题，不是债权合同的生效要件。《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第三十八条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，《城市房地产管理法》第三十八条规定的第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅仅是从行政管理的角度，规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。接前述，土地使用权转让合同所转让的标的物土地因没有达到法定的投资开发条件，导致无法办理土地使用权权属变更登记的属于土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，作为民事合同法律关系，不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效，标的物能否移转在逻辑上直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务，不能因为其不能按约履行转让义务，就否认合同的效力。最高人民法院审理终结的(2004)民一终字第46号上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案对此已有明确裁决。此外，最高人民法院(2004)民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》再次明确：“土地受让人虽未全部交纳土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”由此可见，《城市房地产管理法》第三十八条规定的第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅仅是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的限制性规定，而非为认定土地使用权转让合同效力的要件。（最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版）

本文来源

权威观

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第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要

2015年12月23日至24日，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表，部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

这次会议是在党的十八届五中全会提出“十三五”规划建议新形势下召开的一次重要的民事商事审判工作会议。对于人民法院主动适应经济社会发展新形势新常态，更加充分发挥审判工作职能，为推进“十三五”规划战略布局，实现全面建成小康社会“第一个百年目标”提供有力司法保障，具有重要而深远的历史意义。通过讨论，对当前和今后一段时期更好开展民事审判工作形成如下纪要。

一、民事审判工作总体要求

我国正处于奋力夺取全面建成小康社会的决胜阶段，人民法院面临的机遇和挑战前所未有，民事审判工作的责任更加重大。作为人民法院工作重要组成部分的民事审判工作，当前和今后一段时期的主要任务是：深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以总书记系列重要讲话精神为指导，按照“五位一体”总体部署，协调推进“四个全面”战略布局，围绕“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的目标，坚持司法为民、公正司法，充分发挥民事审判职能作用，服务创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，坚持依法保护产权、尊重契约自由、依法平等保护、权利义务责任相统一、倡导诚实守信以及程序公正与实体公正相统一“六个原则”，积极参与社会治理，切实提升司法公信力，为如期实现全面建成小康社会提供有力司法服务和保障。

二、关于婚姻家庭纠纷案件的审理

审理好婚姻家庭案件对于弘扬社会主义核心价值观和中华民族传统美德，传递正能量，促进家风建设，维护婚姻家庭稳定，具有重要意义。要注重探索家事审判工作规律，积极稳妥开展家事审判方式和工作机制改革试点工作；做好反家暴法实施工作，及时总结人民法院适用人身安全保护令制止家庭暴力的成功经验，促进社会健康和谐发展。

（一）关于未成年人保护问题

1.在审理婚姻家庭案件中，应注重对未成年人权益的保护，特别是涉及家庭暴力的离婚案件，从未成年子女利益最大化的原则出发，对于实施家庭暴力的父母一方，一般不宜判决其直接抚养未成年子女。

2.离婚后，不直接抚养未成年子女的父母一方提出探望未成年子女诉讼请求的，应当向双方当事人释明探望权的适当行使对未成年子女健康成长、人格塑造的重要意义，并根据未成年子女的年龄、智力和认知水平，在有利于未成年子女成长和尊重其意愿的前提下，保障当事人依法行使探望权。

3.祖父母、外祖父母对父母已经死亡或父母无力抚养的未成年孙子女、外孙子女尽了抚养义务，其定期探望孙子女、外孙子女的权利应当得到尊重，并有权通过诉讼方式获得司法保护。

（二）关于夫妻共同财产认定问题

4.婚姻关系存续期间以夫妻共同财产投保，投保人和被保险人同为夫妻一方，离婚时处于保险期内，投保人不愿意继续投保的，保险人退还的保险单现金价值部分应按照夫妻共同财产处理；离婚时投保人选择继续投保的，投保人应当支付保险单现金价值的一半给另一方。

5.婚姻关系存续期间，夫妻一方作为被保险人依据意外伤害保险合同、健康保险合同获得的具有人身性质的保险金，或者夫妻一方作为受益人依据以死亡为给付条件的人寿保险合同获得的保险金，宜认定为个人财产，但双方另有约定的除外。

婚姻关系存续期间，夫妻一方依据以生存到一定年龄为给付条件的具有现金价值的保险合同获得的保险金，宜认定为夫妻共同财产，但双方另有约定的除外。

三、关于侵权纠纷案件的审理

审理好侵权损害赔偿案件对于保护民事主体的合法权益，明确侵权责任，预防并制裁侵权行为，促进社会公平正义具有重要意义。要总结和运用以往审理侵权案件所积累下来的成功经验，进一步探索新形势下侵权案件的审理规律，更加强调裁判标准和裁判尺度的统一。当前，要注意以下几方面问题：

（一）关于侵权责任法实施中的相关问题

6.鉴于侵权责任法第十八条明确规定被侵权人死亡，其近亲属有权请求侵权人承担侵权责任，并没有赋予有关机关或者单位提起请求的权利，当侵权行为造成身份不明人死亡时，如果没有赔偿权利人或者赔偿权利人不明，有关机关或者单位无权提起民事诉讼主张死亡赔偿金，但其为死者垫付的医疗费、丧葬费等实际发生的费用除外。

7.依据侵权责任法第二十一条的规定，被侵权人请求义务人承担停止侵害、排除妨害、消除危险等责任，义务人以自己无过错为由提出抗辩的，不予支持。

8.残疾赔偿金或死亡赔偿金的计算标准，应根据案件的实际情况，结合受害人住所地、经常居住地、主要收入来源等因素确定。在计算被扶养人生活费时，如果受害人是农村居民但按照城镇标准计算残疾赔偿金或者死亡赔偿金的，其被扶养人生活费也应按照受诉法院所在地上一城镇居民人均消费性支出标准计算。被扶养人生活费一并计入残疾赔偿金或者死亡赔偿金。

（二）关于社会保险与侵权责任的关系问题

9.被侵权人有权获得工伤保险待遇或者其他社会保险待遇的，侵权人的侵权责任不因受害人获得社会保险而减轻或者免除。根据社会保险法第三十条和四十二条的规定，被侵权人有权请求工伤保险基金或者其他社会保险支付工伤保险待遇或者其他保险待遇。

10.用人单位未依法缴纳工伤保险费，劳动者因第三人侵权造成人身损害并构成工伤，侵权人已经赔偿的，劳动者有权请求用人单位支付除医疗费之外的工伤保险待遇。用人单位先行支付工伤保险待遇的，可以就医疗费用在第三人应承担的赔偿责任范围内向其追偿。

（三）关于医疗损害赔偿责任问题

11.患者一方请求医疗机构承担侵权责任，应证明与医疗机构之间存在医疗关系及受损害的事实。对于是否存在医疗关系，应综合挂号单、交费单、病历、出院证明以及其他能够证明存在医疗行为的证据加以认定。

12.对当事人所举证据材料，应根据法律、法规及司法解释的相关规定进行综合审查。因当事人采取伪造、篡改、涂改等方式改变病历资料内容，或者遗失、销毁、抢夺病历，致使医疗行为与损害后果之间的因果关系或医疗机构及其医务人员的过错无法认定的，改变或者遗失、销毁、抢夺病历资料一方当事人应承担相应的不利后果；制作方对病历资料内容存在的明显矛盾或错误不能作出合理解释的，应承担相应的不利后果；病历仅存在错别字、未按病历规范格式书写等形式瑕疵的，不影响对病历资料真实性的认定。

四、关于房地产纠纷案件的审理

房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷案件对于保障人民安居乐业，优化土地资源配置，服务经济社会发展具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，房地产纠纷案件还会出现新情况、新问题，要做好此类纠纷的研究和预判，不断提高化解矛盾的能力和水平。

（一）关于合同效力问题

13.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。

（二）关于一房数卖的合同履行问题

15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

（三）关于以房抵债问题

16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

（四）关于违约责任问题

18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

五、关于物权纠纷案件的审理

物权法是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律，对于明确物的归属，发挥物的效用，增强权利义务意识和责任意识，保障市场主体的权利和平等发展，具有重要作用。妥善审理物权纠纷案件，对于依法保护物权，维护交易秩序，促进经济社会发展，意义重大。

（一）关于农村房屋买卖问题

19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题

21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

22.因违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的损害赔偿纠纷，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。

（三）关于因土地承包、征收、征用引发争议的处理问题

23.审理土地补偿费分配纠纷时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

（四）关于诉讼时效问题

24.已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

25.被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有；当事人诉请享有继承权、主张分割遗产的纠纷案件，应参照共有财产分割的原则，不适用有关诉讼时效的规定。

六、关于劳动争议纠纷案件的审理

劳动争议案件的审理对于构建和谐劳动关系，优化劳动力、资本、技术、管理等要素配置，激发创新创业活力，推动大众创业、万众创新，促进新技术新产业的发展具有重要意义。应当坚持依法保护劳动者合法权益和维护用人单位生存发展并重的原则，严格依法区分劳动关系和劳务关系，防止认定劳动关系泛化。

（一）关于案件受理问题

26.劳动人事仲裁机构作出仲裁裁决，当事人在法定期限内未提起诉讼但再次申请仲裁，劳动人事仲裁机构作出不予受理裁决、决定或通知，当事人不服提起诉讼，经审查认为前后两次申请仲裁事项属于不同事项的，人民法院予以受理；经审查认为属于同一事项的，人民法院不予受理，已经受理的裁定驳回起诉。

（二）关于仲裁时效问题

27.当事人在仲裁阶段未提出超过仲裁申请期间的抗辩，劳动人事仲裁机构作出实体裁决后，当事人在诉讼阶段又以超过仲裁时效期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

当事人未按照规定提出仲裁时效抗辩，又以仲裁时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。

（三）关于竞业限制问题

28.用人单位和劳动者在竞业限制协议中约定的违约金过分高于或者低于实际损失，当事人请求调整违约金数额的，人民法院可以参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十九条的规定予以处理。

（四）关于劳动合同解除问题

29.用人单位在劳动合同期限内通过“末位淘汰”或“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，劳动者可以用人单位违法解除劳动合同为由，请求用人单位继续履行劳动合同或者支付赔偿金。

七、关于建设工程施工合同纠纷案件的审理

经济新常态形势下，因建设方资金缺口增大，导致工程欠款、质量缺陷等纠纷案件数量持续上升。人民法院要准确把握法律、法规、司法解释规定，调整建筑活动中个体利益与社会利益冲突，维护社会公共利益和建筑市场经济秩序。

（一）关于合同效力问题

30.要依法维护通过招投标所签订的中标合同的法律效力。当事人违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定，应认定无效。对于约定无效后的工程价款结算，应依据建设工程施工合同司法解释的相关规定处理。

（二）关于工程价款问题

31.招标人和中标人另行签订改变工期、工程价款、工程项目性质等影响中标结果实质性内容的协议，导致合同双方当事人就实质性内容享有的权利义务发生较大变化的，应认定为变更中标合同实质性内容。

（三）关于承包人停（窝）工损失的赔偿问题

32.因发包人未按照约定提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，隐蔽工程在隐蔽之前，承包人已通知发包人检查，发包人未及时检查等原因致使工程中途停、缓建，发包人应当赔偿因此给承包人造成的停（窝）工损失，包括停（窝）工人员人工费、机械设备窝工费和因窝工造成设备租赁费用等停（窝）工损失。

（四）关于不履行协作义务的责任问题

33.发包人不履行告知变更后的施工方案、施工技术交底、完善施工条件等协作义务，致使承包人停（窝）工，以至难以完成工程项目建设的，承包人催告在合理期限内履行，发包人逾期仍不履行的，人民法院视违约情节，可以依据合同法第二百五十九条、第二百八十三条规定裁判顺延工期，并有权要求赔偿停（窝）工损失。

34.承包人不履行配合工程档案备案、开具发票等协作义务的，人民法院视违约情节，可以依据合同法第六十条、第一百零七条规定，判令承包人限期履行、赔偿损失等。

八、关于民事审判程序

程序公正是司法公正的重要内容。人民群众和社会各界对于司法公正的认知和感受，很大程度上来源于其所参与的诉讼活动。要继续严格贯彻执行民事诉讼法及其司法解释，进一步强化民事审判程序意识，确保程序公正。

（一）关于鉴定问题

35.当事人对鉴定人作出的鉴定意见的一部分提出异议并申请重新鉴定的，应当着重审查异议是否成立；如异议成立，原则上仅针对异议部分重新鉴定或者补充鉴定，并尽量缩减鉴定的范围和次数。

（二）关于诉讼代理人资格问题

36.以当事人的工作人员身份参加诉讼活动，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十六条的规定，至少应当提交以下证据之一加以证明：

（1）缴纳社保记录凭证；

（2）领取工资凭证；

（3）其他能够证明其为当事人工作人员身份的证据。

篇3：外商投资土地使用权转让合同

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为, 包括出售、交换和赠与。实践中, 可以将土地使用权转让分为两类, 一类转让是土地使用权的直接买卖, 并办理了土地使用权权属证书变更登记手续, 本文称该类转让为有名转让;另一类转让不反映为土地使用权的直接买卖, 不办理土地使用权权属证书变更登记手续, 但有合同等证据表明土地使用权被实质转让, 新土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利并取得了相应经济利益, 本文称该类转让为隐名转让。

无论是有名转让还是隐名转让, 纳税义务都必须履行。国有土地使用权转让双方可以是企业, 亦可以为个人, 本文仅研究企业担当转让主体的情形。国有土地使用权转让税收及税负情况如下:

(一) 转让方及受让方负担的税种

1. 转让方负担的税种:

(1) 营业税。以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额, 按5%的税率计征。 (2) 城市维护建设税及教育费附加。两者均以上述营业税税额为计税依据, 城市维护建设税按照7% (纳税人所在地在城市市区的按7%、在县城和建制镇的按5%) , 教育费附加按3%的税率征收。 (3) 土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为增值额, 按照四级超率累进税率征收。 (4) 企业所得税。以转让土地使用权的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额, 一般按25%的税率征收。 (5) 印花税。是向转让方和受让方重复征收的税种, 以合同金额为计税依据, 按产权转移书据税率0.5‰计征。

2. 受让方负担的税种:

(1) 契税。契税以土地使用权转让的成交价格为计税依据, 按3%~5%的税率征收。 (2) 印花税。计算方法同转让方。

(二) 转让方及受让方的税负分析

假定甲企业以1 800万元的价格将购置价为1 200万元的土地使用权转让给乙企业, 甲企业购置该土地时缴纳契税36万元, 印花税0.6万元, 不考虑与购置及转让相关的其他费用, 当地土地使用权转让的契税税率为3%。甲企业作为转让方, 须负担的税金共计294.56万元, 乙企业作为受让方, 须缴纳税金共计54.9万元。具体计算如下:

单位:万元

单位:万元

通过以上数据可以计算出甲企业综合税负为16.36% (294.56/1 800) , 乙企业综合税负为3.05%, 双方合计税负为19.41% (54.9/1 800) 。可见, 因土地使用权转让产生的税负是相当高的。

二、国有土地使用权转让的税收政策及避税效果

国有土地使用权的有名转让, 双方应缴纳的税种及计算方法如前所述。但国有土地使用权的隐名转让, 其涉及的税种却不如前者完整, 如果运用得当, 可以取得一定的避税效果。典型的隐名转让不外乎以下三种:股权交易、投资联营、合作建房。但随着征纳双方的博弈, 反避税的规定也大量出台, 使三种方式的避税效果大打折扣, 笔者分别就三种方式的税收政策及税负分析如下:

(一) 股权交易方式

该操作方法并不能实现土地使用权的直接转让, 其是由拟转让土地使用权企业的股东将全部或部分股份转让给拟受让土地使用权的一方, 拟受让土地使用权的一方成为上述企业的股东, 间接实现对土地使用权的管理。该种方法之所以被广泛采用, 原因有二:一是因为土地使用权权属未变更, 股权转让仅须缴纳所得税和印花税, 其他税种无须缴纳。由此, 税负会大大减轻。二是土地使用权单独转让的限制条件较多, 转让手续十分复杂, 而股权转让几乎没有限制条件, 手续简单, 仅须办理股权转让的工商变更登记即可。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业的股东向乙企业转让相当于1 800万元价值的股份, 使乙企业成为甲企业的股东, 上述提供股权转让的股东如果是企业, 就股权转让所得缴纳企业所得税;若是个人, 缴纳个人所得税。无所得额, 则不缴纳所得税。但该股东与乙企业须按产权转移书据税目分别计算缴纳印花税。

尽管该种方法避税最彻底, 但亦面临一定风险。2010年, 海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》, 明确禁止以股权转让为名, 变相违规转让土地使用权。近年来, 更有因采用该操作方法被以“非法倒卖土地使用权罪”定罪入刑者。对于“罪与非罪”, 虽然理论界和实务界存在诸多争议, 但通过股权交易避税的风险毕竟是实际存在的。

(二) 投资联营方式

投资联营即拟出让土地使用权的一方以土地使用权出资 (以下简称“出地方”) , 拟受让土地使用权的一方以货币资金出资 (以下简称“出资方”) , 成立合营企业, 风险共担, 利润共享。该种方式可以归纳成两类, 一类是投资联营建房, 一类是其他投资联营。投资联营方式下的税收制度相对于股权交易方式复杂很多。该方式下相关税收政策为:

1. 营业税。

投资联营类税收优惠关注的是投资双方是否共担风险, 共负盈亏。若满足上述条件, 不征营业税;不满足上述条件, 征收相应的营业税。

但对于投资联营建房, 税收优惠更加严格。根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答 (之一) 的通知〉》 (国税函发[1995]156号) , 投资联营建房设计的营业税征收包含三层意思:一是房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式, 不征营业税。二是房屋建成后出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配, 或提取固定利润, 视作转让土地使用权的行为, 征收营业税, 计税依据为从销售收入中按比例提取的收入或收取的固定利润。三是房屋建成后双方按一定比例分配房屋, 也要征收营业税。对出地方向合营企业转让的土地, 按“转让无形资产”征税, 计税依据是其获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格;对合营企业的房屋, 在分配给双方后, 如果双方各自销售, 则再按“销售不动产”征税。

2. 城市维护建设税及教育费附加。

这两项是在营业税税额基础上按比例缴纳的, 其优惠与否, 完全取决于营业税优惠与否。

3. 土地增值税。

财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定, 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。

但根据财税[2006]21号文《关于土地增值税若干问题的通知》, 以土地 (房地产) 作价入股进行投资或联营从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 不再适用财税[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。

因本文研究的是以土地使用权投资而不是以商品房投资, 所以, 不论投资方是否为房地产开发企业, 其仅投资土地使用权到联营企业, 依上述通知精神, 若联营企业从事房地产开发, 即投资联营建房, 投资企业须就投资的土地使用权缴纳土地增值税;若联营企业不从事房地产开发, 即其他投资联营, 投资企业无须缴纳土地增值税。

4. 企业所得税。

投资联营方式下, 投资方以土地使用权投资时, 应分别作投资和销售两项业务处理, 提供土地使用权的一方须缴纳相应的企业所得税。

5. 印花税。

由于投资联营方式中土地使用权发生了转移, 投资方及被投资方应按产权转移书据分别缴纳印花税。

6. 契税。

由承受土地使用权的一方缴纳。《契税暂行条例细则》第八条规定了视同土地使用权转让或房屋买卖须征税的行为, 其中便包括以土地、房屋权属作价投资、入股的情形。国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》 (国税函[2004]322号) 亦重申了该规定:以土地、房屋权属作价投资入股的, 视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。所以, 投资联营方式不能免征能契税。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业以公允价值1 800万元的土地使用权投资, 乙企业提供资金建立合营企业丙企业。

(1) 如果丙企业不经营房地产, 属于其他类投资联营, 则甲企业不须缴纳营业税, 城市维护建设税及教育费附加和土地增值税, 甲、丙企业各缴纳印花税0.9万元 (1 800×0.5‰) 。丙企业缴纳契税54万元 (1 800×3%) , 乙企业无须缴纳与土地使用权投资相关的税金。

(2) 若丙企业经营房地产, 又存在以下三种情形。

第一种情形:甲、乙企业共担风险、共负盈亏的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元基础上, 再缴纳土地增值税168.75万元[1 800- (1 200+36+0.6+0.9) ×30%], 不需缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。丙企业缴纳印花税0.9万元, 契税54万元, 乙企业不须缴税。

第二种情形:甲企业提取固定利润或按销售收入提成的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据是其收取的固定利润或提成金额。丙企业需缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 乙企业不需缴纳相关税负。

第三种情形:房屋建成后甲、乙企业按一定比例分配房屋的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据为甲企业因提供土地使用权获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格。丙企业缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 甲、乙企业如果将分得的房屋各自销售, 则再按“销售不动产”计征营业税。

上述所有情形, 甲企业均应按提供土地使用权的视同销售收入计入相应期间的应纳税所得额, 并扣除土地取得成本计算缴纳企业所得税。

综合上述分析可知, 其他类投资联营税负最低。而投资联营建房的三种情形税负依次提高, 其中第三种情形几乎不能享受税收优惠, 没有避税效果。

(三) 合作建房方式

本文所指的合作建房是指由一方提供土地使用权, 另一方提供资金开发房产, 而未建立合营企业的建房行为。其实质是以土地使用权和房屋所有权相互交换, 属于非货币性资产交换行为, 即“以物易物”行为。该方式下税收政策为:

1. 营业税。

国税函发[1995]156号文规定了“以物易物”行为, 即提供土地使用权的一方以转让部分土地使用权为代价, 换取部分房屋的所有权, 发生了转让土地使用权的行为;提供资金的一方以转让部分房屋的所有权为代价, 换取部分土地的使用权, 发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

2. 城市维护建设税及教育费附加。

应在营业税税额基础上计算。

3. 土地增值税。

财税字[1995]48号文件规定, “对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税;建成后转让的, 应征收土地增值税”。因此, 第一次分配环节暂免征收的土地增值税将在第二次转让环节一并征收, 第二次转让环节亦须缴纳土地增值税。上述规定不仅适用于出地方, 亦适用于出资方。出地方将分得的房产转让, 应将分得房产的公允价值作为转让部分土地使用权的销售收入, 计算合作建房应缴纳的土地增值税, 再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。出资方将分得的房产转让, 相当于用其建好的房产换取土地使用权, 首先要缴纳第一次分配环节的土地增值税, 再缴纳销售旧房及建筑物的土地增值税。

4. 企业所得税。

由于合作建房又分房的行为属于非货币性资产交换, 合作双方都须确认收入, 结转成本, 计算缴纳与此相关的所得税。

5. 契税。

根据财政部、国家税务总局《对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》 (财税[2000]14号) , 出资方获得了出地方的部分土地使用权, 属于土地使用权权属转移, 对出资方应征收契税, 计税依据为其取得土地使用权的成交价格

6. 印花税。

应按视同购买方获得土地使用权的公允价值作为计税依据计算缴纳。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业提供土地使用权, 乙企业提供资金合作建房, 无论是建成后分房自用或者建成后分房转让, 都需要缴纳除土地增值税以外的各项税负。建成后分房自用仅能规避土地增值税;建成后分房转让几乎不能取得避税效果。

(四) 小结

从上述三种土地使用权隐名转让的税收政策不难发现, 联营或合作开发房地产领域是征税方反避税的重点。不论是联营还是合作, 若房产最终以销售为目的, 几乎不能达到避税效果, 同土地使用权的实名转让税负差别不大。纳税方规避税款, 征税方保障税源, 是税款征纳过程中不可避免的博弈。随着税收法规的不断完善, 土地使用权隐名转让的避税空间将越来越小。

参考文献

[1] .国家税务总局.关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》.国税函发[1995]156号, 1995-04-17

[2] .财政部, 国家税务总局.关于土地增值税一些具体问题规定的通知.财税[1995]48号, 1995-05-25

篇4：外商投资土地使用权转让合同

１．划拨土地使用权的含义及特点

划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：（1）取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。（2）取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。（3）使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。

2.未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题

尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地或明或暗的通过转让方式进入市场。

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。“

因此，以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。

笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。

根据《解释（征求意见稿）》第六條、第七条规定意见，“转让方与受让方订立的合同为补偿合同，合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿。”将划拨土地使用权转让合同确定为补偿合同可谓定性准确，把握到了此类合同的实质所在，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。

3.《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理

《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

3.1划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效

根据《解释》第十一条的规定，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.2划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.3划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

4.划拨土地使用权转让必须注意的几个关键问题

4.1有批准权的人民政府的批准

根据《条例》等规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。

4.2政府批准的依据

划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢？根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年10月国务院国发（2004）28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效。

4.3取得批准的时限

“起诉前”是该《解释》贯彻始终的一个“无效合同”补正为“有效合同”的时间截止点，就是说，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效。

篇5：土地使用权转让合同

第一条合同双方当事人。

转让人：（以下简称甲方）；

住址：电话号码：；

代表人：职务：；

受让人：（以下简称乙方）；

住址：电话号码：；

代表人：职务：；

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家有关政策，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第二条甲方根据取得土地使用权，自愿将土地使用权有偿转让给乙方，但地下资源，埋藏物和市政公共设施不在土地使用权转让范围。

第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依照有关法律，行政法规的规定可以再转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地活动，应遵守中华人民共和国法律、法规及河南省人民政府的有关规定，同时必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划，并依法履行甲方土地使用权出让合同规定的其他权利、义务，且不得损害社会公共利益。其合法权益受到国家法律保护。

第二章转让地块的四至、面积和年限

第四条甲方转让给乙方的地块系国（）第号、位于永城市东方大道与文化路东南角，用途为用地。土地所有权归国家所有。

该地面积为10亩，计6666.7平方米。

四至：东至，南至。

西至，北至。如附图所示。

第五条本合同地块的土地使用权只能转让甲方土地使用权出让合同中规定使用年限的余年期使用权。

第六条转让年限自2011年2月日至年月日为止，共年月。

第七条同时转让地上的附属物。

附属物名称：，数量：。

占地面积：平方米，建筑面积：平方米。

附属物结构：，价款：元。

有否典押：，是否出租：。

第三章土地转让费用及其支付方式

第八条该地块的土地使用权转让金为每平方米元，总额为元，附属物元。二项共计元，以人民币计价。

第九条除乙方负责土地出让金及政府规费外，乙方给甲方的补偿费用万元。a、以乙方名义签订土地出让合同后乙方付甲方万元。b，建筑工程规划许可证办理完成后乙方付甲方万元，c工程开工建筑建设完成后乙方付甲方万元。

第十条以上补偿费用包括土地转让费、契税等办理过户的一切费用。土地出让手续，建筑工程规划许可证以前的手续由甲方负责办理，包括办理建筑工程规划许可证。费用由乙方负责，全部以乙方的名义办理

第十一条合同签订后3日内甲方应将公司名下的有关土地资料和审批文件交给乙方。另外甲方应在合同签订后3日内将有关变更文件报送土地主管部门，并通知乙方。

第十二条合同签订后甲方应在6个月内办理完土地过户变更手续。

第四章土地使用的再转让

第十三条乙方在取得本合同规定的地块的土地使用权后，有权将本合同规定的地块内全部或部分地块的余期使用权再转让。

第十四条甲方在原土地使用权中和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给乙方。

第十五条乙方在受让年限内，如需改变甲方原合同规定的土地用途，应当取得城市规划行政主管部门同意后。

第六章违约责任

第十六条如一方不履行本合同规定的义务应视为违反合同，违约方应向守约方按日支付总款千分之三的违约金，如有损失的还应赔偿因违约造成的全部直接损失与可得利益的损失。

第十七条甲方由于过失致使乙方对该地块使用权占有的迁期、因延期而造成索赔。按本合同第十九条办理。

第七章适用法律及争议解决

第十八条本合同订立、效力、解除、履行及争议的解决适用中华人民共和国法律、行政法规。

第十九条除国家法律有明确规定外，后继立法或变更时本合同无追溯力。

第二十条因履行本合同发生的争议时，由争议各方协商解决，协商不成，任何一方可和有管辖权的人民法院起诉。

第八章生效与其他

第二十一条本合同双方签字盖章后生效。

第二十二条甲乙双方正式形成的其他书面文件，是本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。

第二十三条本合同未尽事宜，可由双方协商一致变更或补充条款作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

本合同一式份，甲、乙双方各执一份，同时送给等单位备查。

其他约定：

1、甲方所办理的建筑规划手续面积不低于7万平米。

2、乙方给甲方赔偿的建筑面1XX平米。

3、甲方负责拆迁及费用，负责协调周边的一切关系及费用，直至工程完工。

甲方：（公章）乙方：（公章）

代表人：（签字）代表人：（签字）

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

签字日期：年月日

篇6：土地使用权转让合同

(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上;

(二)按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条 土地使用权转让、抵押、转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同;土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条 土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承租。

第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押;地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押、土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条 土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章 期限届满

第二十五条 本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。

出让人同意续期的受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条 土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条 土地出让期限届满，受让人未申请续期的本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条 土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物，其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。

第六章 不可抗力

第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条 遇有不可抗力的一方，应在__小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后__日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章 违约责任

第三十一条 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的_________‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条 受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的_________‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十三条 受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发是期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权;但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成功开发迟延的除外。

第三十四条 出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。

第八章 通知和说明

第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。

第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的员失，由过错方承担责任。

第三十七条 在缔结本合同时，出让人有义务解签受让人对于本合同所提出的。

第九章 适用法律及争议解决

第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议双方协商解决，协商不成的，按本条第__款规定的方式解决：