物业工程前期介入及房屋接管验收标准（共6篇）
篇1：物业工程前期介入及房屋接管验收标准
物业工程前期介入及房屋接管验收标准
一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。
二、人员及资源配置。
三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。
四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。(一)物业的一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。
二、人员及资源配置。
三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。
四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。
(一)物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）。
(二)后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。
(四)对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。
(五)水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。
五、参与设备选型及安装方案审定。
(一)控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。
(二)设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。
(三)安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。
六、使用的各种材料、备件是否符合国家质量标准。
七、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项目及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录。
八、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录。
九、现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。
十、雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改。
十一、设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。
十二、参与竣工验收和接管验收;严格按照国家接管验收标准进行接管验收。
十三、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。
十四、管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查，并作好记录。
十五、工程竣工验收后，开发公司工程管理部按交付验收应具备的条件做好交付准备，管理处在接到其书面通知后进行复检。详细内容如下：
(一)资料部分(准备)
1.产权资料：
(1)项目批准文件；
(2)用地批准文件；
(3)拆迁资料；
(4)房屋分产权清册。
2.质保、技术资料部分：
(1)竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；
(2)地质勘察报告；
(3)工程合同及开、竣工报告；
(4)图纸会审记录；
(5)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；
(6)隐蔽工程验收签证；
(7)沉降观测记录；
(8)竣工验收证明书；
(9)钢材.水泥等主要材料的质量保证书；
(10)新材料、构配件的鉴定合格证书；
(11)水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书；
(12)砂浆，混凝土试块试压报告；
(13)供水、供暖、煤气管道的试压报告。
(二)工程实体部分
1.总平面
(1)道路路面不应有积水,空鼓和断裂现象；
(2)明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象；
(3)室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈；
(4)化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm；
(5)单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求；
(6)群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。
2.房屋主体结构:
(1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；
(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；
(3)钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定；
(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
3.房屋建筑部分：
(1)墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角；
(2)门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度；
(3)楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；
(4)砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；
(5)油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象；
(6)凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验）；
(7)外墙立面不得漏水；
(8)烟道、通风道畅通无阻塞物；
(9)晾衣架安装牢固，摇臂应灵活。
4.房屋水、电、气、视、讯
(1)给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求；
(2)地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通；
(3)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活；
(4)照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；
(5)配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1MΩ/KV，并提供测试记录及报告；
(6)配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏；
(7)各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求；
(8)电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，并提供末端标准数值；
(9).煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。
5.给水系统
(1).给水系统上下水管网试压，冲洗管内杂物完毕，附属设备安装齐全；
(2)生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证；
(3)水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格；
(4)空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好；
(5)启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；
(6)开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求；
(7)给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏排水是否畅通。
6.排水系统
(1)各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告；.(2)各排水管道附件齐全；无遗失；
(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕；
(4)抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；
(5)各层地漏口、排水口排水畅通；
(6)管道接口及管道粘接良好，无滴漏。
7.循环水泵
(1)水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；
(2)管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行；
(3)循环泵、加压泵、空载运行正常；
(4)系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好；
(5)启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试；
(6)系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。
8.供电系统
(1)配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备；
(2)按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行；
(3)各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格；
(4)关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立；
(5)关闭配电室各出线回路总开关；
(6)合上高压总开关，送上低压配电柜电源；
(7)逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；
(8)分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；
(9)启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；
(10)检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规范要求；
(11)电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；
(12)室温湿度、变压器温升等相关数据；
(13)测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则测试各层均压带接地电阻值；
(14)室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电。
9.消防系统
(1)消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证；
(2)火灾自动报警系统
A.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；
B.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；
C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；
D.在主机上编好各个探测器的地址码、部位码，使主机码正常运行；
E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；
F.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。
(3)联动系统
A.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；
B.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；
C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；
D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；
E.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；
F.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。
(4)喷淋系统
A.管网已试压，冲洗完毕；
B.整个管网设备安装完毕；
C.喷淋泵，空载运行合格；
D.稳压装置启动正常；
E..关闭各层安全信号阀；
F.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；
G逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；H.各类报警信号的显示；
I.调试压力开关，水力警铃；
J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系。K.检测泵接合器的进水情况；
L.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。
(5)普消系统
A.管网已试压、冲洗完毕；
B.各类附属设备已安装；
C.稳压装置启动正常；
D.泵电源到位，空载运行合格；
E.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等；
F.检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况； 做好调试运行记录。
10.弱电系统
(1)网络
A.提供经检验合格的设备，并能使用；
B.中心应能输出信息到户内点位；
C.所有综合布线符合安装规范要求；
D.户内信息点位插口完好。
(2)CATA电视系统
A.提供经检验合格的设备，并完好能使用；
B.光纤线路应符合专项要求；
C.提供放大器件应能满足放大信号要求；
D.户内信息点位插接口完好；
E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。
(3)电话
A.电话线路自户内无短路、断路、跳线与端子盒；
B.户内电话盒信息点位应完好正常。
(4)可视对讲
A.提供完好并经检验合格系统设备；
B.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求；
C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功能完好。
(5)智能抄表
A.综合布线符合安装规范要求；
B.提供经检验合格设备，完好并能正常使用；
C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合；
D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。
(6).安全防卫
A.提供经检验合格的设备系统，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；
B.综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误；
C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。
11.停车管理系统
(1)提供完好经检验合格的设备系统；
(2)栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统；
(3).道闸处布线至设备系统应符合安装规范。
篇2：物业工程前期介入及房屋接管验收标准
一、前期介入工作细则
（一）项目规划设计时的细则：
专业人员配备
物管部的组建要与工程部同步进行，并需配备专业工程技术人员。如：电气工程师、土建工程师、暖通（空调）工程师等专业人员。充分发挥专业人员的技术、经验，积极参与工程立项。尽量把涉及今后管理和使用的有关要求、标准等事项在立项时便从专业角度反映给工程部，争取落实到设计图中去。尽最大限度避免施工开始后的频繁更改。
专业工程师作用：1）工作经验丰富，有专业技术的优势。2）可以从专业角度提出合理化的建议，其专业程度更容易与工程部、设计院等部门沟通。并且其专业化建议更容易让对方接受。3）对新技术、新设备的理解、吸收和运用，优势明显。4）一个工程项目完整跟进后，完全能够完成对普通维修工的培训。对提升物管实际操作能力有很大帮助。5）能够最大程度避免、发现工程中的不规范和遗漏问题。
土建防水
1、防水工程为重中之重，在施工前要仔细分析人和集团目前普遍采用的逆筑法作业特点。把防水要求和重点部位标注给工程部。防水施工要采取堵、疏结合方案。
2、充分利用地下水资源，建立地下水二次利用设施。可考虑地下水归集，使用在冲洗卫生间、中央空调等项目上。充分达到节能降耗。
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3、视地质情况考虑采用更节能的水源或地热空调。充分利用地下水资源。
4、地下水的导流槽（沟）要合理、规范，避免堵塞造成泉涌至地面。
5、路面电梯底坑、出土口、夹层、风井坑底等部位极易存水，并浸泡附近商铺，工程施工时要做好这些部位的地面，安装管道引流。
6、所有电梯底坑的隔水层，防水层要在设计、施工时便做好，否则隐患极大。
7、卫生间、消防水池、电梯、空调、水泵、公共照明、新排风、正压风机、热风幕等所有公共水电设施设备尽可能加装水电表，以便准确计量、控制和分析运营成本。
给排水
1、通道内地漏的配置要合理、充足，如果是双通道，则双通道内都要有充足的地漏，以便在水浸时可及时排水，也有利后期水吧等特项的排水。
2、卫生间要设置化粪池，由绞刀强排泵直排方式的弊端是：经常性堵塞，加大了维修人员的工作量。
3、排污泵要用法兰连接，以便随时提升出井。泵的周围要设置过滤网，以减少堵塞。
电
气
1.公共照明、设备、商户等用电在配电室能够单独控制，以减少夜值开、关灯的工作量，可在配电室由高配值班人员直接控制；
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2.设备、公共照明、应急电源、消防用电等电缆要单独铺设，杜绝交叉接驳。尤其公共照明不能都往应急电源上连接，否则会造成应急电源过载着火和夜间照明用应急电源无法实现；
3.夜间照明要单独接在应急电源上，灯具保持巡检必要照度即可，灯具数量不要太多；
4.口部、机房及商场内配电箱部位的防水一定要做好，否则一旦漏水就直接断路，隐患极大；
5.所有配电箱的进线要做成侧进线或下进线。做成侧进线的在进箱前部留有一定弯度。意义：避免漏水时，水顺着电缆流进配电箱，引起断路着火；
6.天井、舞台等搞活动较多的地方要预设插座以便活动用电； 7.高、低压配电图纸一定要仔细审核，不合理、不规范的一定要提前指出来，通知工程部变更；
8.高、低压线路设备安装时要有专人旁站跟进。不要迷信厂家、施工单位的技术力量和施工方法；
9.配电室电缆沟一定要做好防水，要预设引流管等预防措施，沟内不能有存水；
10.所有高、低压、弱电线路均要挂牌，标注用途等信息；
11.配电室地面要铺设地砖，毛地面因灰土太多会造成配电柜故障，加大维修频率；
12.高压配电必须验收合格方可投入使用，使用前一定要做双回路备、自投自动切换的调试和试运行；
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13高压配电要配置计算机远程监控、切换系统；
14.配电室要设置合理数量的排风换气扇和空调降温，中央空调等各类水管尽量不要进高配室；
15.配电室的墙壁及顶板防水一定要做好，配电室可考虑设计在一层； 16.机房、设备间设计要合理，如果太小会造成设备无法拆卸维护； 17.变压器要能够实现并联送电；
18.公共照明、夜照、口部照明、口部广告、风井灯箱、新风、排烟等设备需要装定时器。减少平时工作量和用电成本； 19.供电系统要使用阻燃型电缆；
20.供电总负荷要留有余地，商场后续改造量会特别大。
空
调
1.中央空调机组电缆选型要合理，要采用封闭式母线，不能采用多条电缆并联供电，否则机组的出力受限制。
2、空调配电柜与机组要匹配，否则影响机组运行。
3、空调要能达到分区（可细分）、分层、分段控制，地下工程的一层、二层存在温差，分层分时段送行可降低运行成本。
4、空调冷却水管道等应安装压力表的部位要全部安装。
5、冷冻水管道要安装自动补水系统。
6、风机盘管进水管的水流指示器要注意接线。
7、要合理设置空调泄水口，否则泄水范围大，太浪费，维修不方便。
8、空调管道的阀门要统一，便于维修和物料采购。
9、冷冻水系统保温质量要保证，特别是接口处不要遗漏。否则会造
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成滴水。
10、风机盘管从节能角度考虑不宜集中控制，可由每个风盘上的电磁阀单独控制。维修时也不用停一个区域。
消
防
1、消防中心要配置CRT电子平面操作系统，发生故障报警时，能够准确判位，及时处理火情。
2、消控中心、消防水池、泵房要安装水、电表，以便进行计量控制。
3、消防水池在施工时一定要做内部防水。
4、消防末端泄水一般都在设备机房内，但一定要有地漏或集水坑。否则无法泄水。
5、手报、消火栓等设施不要设计、安装在商户档口内，否则后期移动、改造工作量很大。
6、消防电缆（含弱电部分）在铺设时要挂牌。
7、消防管道、阀门要挂牌标注水流方向、管控区域等信息。管道要做防锈处理。
8、所有穿墙电缆、管道在过墙处要用防火泥封堵。
9、如果消防公司是外地的，质保期内要让其在当地选聘一家技术过硬的代维公司以保证维修的及时性。质保期过后由商场自行选聘维保公司。可以协调项目工程部将这一点作为合同条款之一。
电
梯
1、根据项目当地质监局要求，视情况提前办理电梯操作证，（司机、管理两类）等证件。
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2、电梯必须要经过验收合格并取到准许使用的合格证等验收证件。
3、电梯底坑、墙壁、屋顶的防水一定要做好，否则会长期浸泡电梯部件，后期维修费用极高。
4、货梯要配置对讲系统，以便在困人等情况下联系。
5、电梯的防攀爬护栏、警示牌等要先期设计，与电梯同步安装。
6、电梯配电箱，尤其是货梯配电箱要安装在商场内，切勿放置在地面。
7、如果电梯公司是外地的，质保期内要让其在当地选聘一家技术过硬的代维公司以保证维修的及时性。质保期过后由商场自行选聘维保公司。可以协调项目工程部将这一点作为合同条款之一。
新风排烟
1、电动机要安装接触器、热继电器（施工方经常遗漏），否则电动机不能使用。
2、热继电器型号与电动机的功率要匹配。
3、机房设置要合理，太小会造成设备无法拆卸。
4、餐饮区要设计、安装专用的档口排烟管道，功率、油烟分离器等配置要合理。
其他
1、热风幕机的选型要合理，否则因制冷或制热量不够无法使用。
2、风幕机可考虑侧吹式。
3、口部雨篷、风井口部的防水一定要做好。
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4、水吧等特项商铺要预先设计、安装上下水管道，要充分考虑对其用电量的特殊需求。溶入先期设计中，在施工时将给排水、三相电一并解决。
5、排污管、水管在穿墙、穿楼板时要采用套管，以方便管体损坏时更换。
6、餐饮商铺的排烟管道和隔油池等要在规划设计中加以考虑。
通
讯
1、通信运营商（移动、联通、电信等）的进场布线的协议，最好要由物管部签订，因后期设计到维护、布线、电费等一系列事宜。
2、各类通信商的布线应统一规划，不能乱拉乱接，影响商场运营观瞻。
3、通信商的电缆、设备、电表等都要挂牌标注。所有用电设备都要安装电表。
4、无线对讲系统要在设计时一并考虑。最好要区分若干个对讲频道，方便使用。
5、无线对讲信号覆盖要尽量无盲区（含路面），对讲机数量要配足。
6、口部卷帘门要质量好的电动门，方便操作。
7、对监控设备的要求要提前将告知工程部。如：型号、夜视要求、枪机还是球机等，不要有盲区。
（二）施工阶段工作细则
1、工作要求
1）掌握设计思路。为了便于今后的物业管理，要求物业专业技术人
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员必须掌握设计院设计思想、设计依据、荷载设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、风水电智等各专业施工设计图等。2）掌握各专业施工方法，物业管理人员在施工期的介入阶段，必须深入现场，了解各种材料产生厂家及通信地址。
3）提出整改的合理化建议。今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理问题。与施工方、监理方的技术管理人员协商，提出建议、意见。对于施工中因各种原因造成严重工程质量问题，对影响到今后的使用功能、使用安全的重大问题，及时向有关方提出整改建议，如果一时解决不了的，写出专题报告，提交公司处理。
4）制定切实可行的管理方案。物业管理人员必须尽早熟悉物业情况，掌握公共设备的质量情况并制定切实可行的管理方案。
2.熟悉了解土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，特别是隐蔽工程部分，避免或减少给日后维修使用带来困难和不便，及时发现问题，提出改善性意见。
3.监督公用设备设施的建设、安装和调试，发现问题及时与工程部联络沟通，尽量避免工程质量问题的出现。
4.深入了解物业的各方面情况，掌握物业各系统的参数和资料，以便今后物业管理公司制定相应的管理模式和规章制度，使物业管理工作得以有序进行。
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5.熟悉并了解整个物业及配套细节，特别是消防设施、监控设备，以便接管后遇到特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施，维护商场安全。
6.将施工未用完的建材，包括各种瓷片、配件等留下来备用，以减少以后维修费用。
7.凡采用的非市面上常见的建材、设备和设施，应让施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人
8.所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程相关的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的单位都应提供设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)等信息，并提供有效的产品的产地、采购供应地址及联系电话。
9.一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
10.选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
11.为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），12.各专业工程人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资
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料，尤其是各种给排水、电、中央空调、消防等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录
13.电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。14.消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。
15.给排水方面：应重点了解供水系统情况。各区域由哪里供水，管道、阀门的位置，市政供水的位置，商户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、集水坑的位置等。
16.土建方面：应重点了解哪些为整体混凝土施工，隐蔽工程，墙体、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。
地下工程因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，处理不好会造成长期、大面积渗漏。因此，根据设计采取的防水施工方案而相应地重点注意和跟进。
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17.中央空调方面：应重点了解系统中的冷水机组、冷却系统、电气控制、风盘等系统的分布和工作原理进行掌握，熟悉管道、阀门的位置和管控区域。熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联络操作程序和方法；熟悉中央空调操作规程、规范以及应急方案。
18.电梯方面：应重点了解井道和机房、传动部分、升降部分、安全装置、控制部分的工作原理进行掌握，熟悉电梯安装规范、操作规程以及应急方案。对曳引机、导轨、链条等部位要重点关注。
二 接管工作细则
验收应注意检查的文件
1、电梯须经质监局验收合格才能使用。
2、供电需经供电局验收合格后才能投入运行。
3、中央空调必须经厂家调试合格后才能投入运行。
4、消防系统（消火栓、自动喷淋、防火门、消控主机等）须经施工方联动调试合格，并且经消防部门验收合格后才能投入运行。
5、监控系统应在接管时就处于调试合格的可用状态。
6、通信系统（移动、联通、电信）应在接管前调试合格。接管时能即可使用。
7、无线对讲、巡更系统应在接管前调试合格，接管时能即可使用。
8、项目本身须经综合验收合格。
接管验收应检索提交资料
一、产权资料
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1.项目批准文件。2.用地批准文件。
二、技术资料
1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等全套图纸。2.地质勘察报告。
3.工程合同及开、竣工报告。4.工程预、决算。5.图纸会审记录。
6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。7.隐蔽工程验收签证。8.沉降观察记录。9.竣工验收证明书。
10.水、电、卫生器具、新风、排烟、电梯等设备的检验合格证书。11.砂浆、混凝土试块、试压报告。12.供水、空调、消防的试压报告。
13.防水工程“背水内表面的结构工程展开图”
物业接收工程项目验收依据
一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。
二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。
三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。
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四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。
五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
六、工程质量事故处理记录。
七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
八、设备试压、试运行合格报告等。
物业档案资料移交
一、综合资料
1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。
2.建设许可证、工程建筑报建表。3.项目批准文件
4.征地批文、人防协议书（合同书）、红线图。
5.施工合同、施工许可证、开工报告、施工量放线图表记录 6.工程勘测资料：地质勘察报告、防水等资料。
7.竣工验收文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。8.隐蔽工程验收记录。9.消防验收合格文件。
10.电梯验收检验报告、检验合格证 11.供水协议书 12.供用电合同
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13.同意供电通知 14.申请门牌呈批表 15.通邮申报表 16 设备调试记录
17.图纸会审和设计修改变更记录 18.防水工程验收记录
19.管线标高、位置、坡度、测量记录。20.试水、闭水试压试验记录。21.设备资料 供电系统
⑴ 供电系统设备购买、安装合同 复印件
⑵ 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ⑶ 高低压配电柜、变压器等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原 件
⑷ 高低压配电柜、变压器等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原 件 ⑸ 高低压配电柜、变压器等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原 件
⑹ 高低压配电柜、变压器等设备试运行检验记录 原 件 ⑺ 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原 件
⑻ 灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品
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合格证等）原 件
⑼ 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件 ⑽ 其它相关资料 给排水系统
⑴
给排水系统设备购买、安装合同 复印件
⑵
给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ⑶
水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原 ⑷
设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件
⑸
设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原 件
⑹
仪表、水表资料（检验记录、原始数据记录等）⑺
其它相关资料 电梯系统
⑴电梯设备购买安装合同 复印件
⑵ 电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件
⑶ 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原 件 ⑷ 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件 ⑸ 设备安装调试记录 原 件
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⑹ 电梯设备验收检验记录、合格证 原 件 ⑺ 其它相关资料 消防系统
⑴ 消防设备购买安装合同 复印件
⑵ 消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件
⑶ 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原 件
⑷ 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件
⑸ 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件
⑹ 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 ⑺ 消防验收合格证书 原件 ⑻ 其它相关资料 监控系统
⑴ 监控系统设备购买、安装合同 复印件
⑵ 监控系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ⑶ 监控系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原 件 ⑷ 监控系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件
⑸ 监控系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、安防设备行政管理机关许可使用证明 原 件
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⑹ 其它相关资料 中央空调系统
⑴ 空调系统设备购买、安装合同 复印件
⑵ 空调系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ⑶ 空调系统设备参数 原 件
⑷ 空调系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件
⑸ 空调系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书 原 件 ⑹ 其它相关资料 其它设备资料
二、施工图
1.总平面布置图（包括综合系统图）。2.建筑施（竣）工图。3.结构施（竣）工图。4.给排水、消防施（竣）工图。
5.电气（含高低压配电等）施（竣）工图。6.空调施（竣）工图。
7.新风、排烟、正压风机施（竣）工图。8.装修施（竣）工图。9.监控施（竣）工图。10.设备安装施（竣）工图。11.隐蔽工程施（竣）工图。
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12.通讯施（竣）工图。13.防水工程施（竣）工图。
14.其它分项、分部、单位工程施（竣）工图。
篇3：物业工程部接管验收标准专题
物业工程部接管验收标准
1.0 目的统一验收标准,提高验收质量。
2.0 范围
适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。
3.0 内容
新建房屋的接管验收标准
3.1主体结构
3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
3.1.3木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。
3.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
3.2外墙不得渗水
3.3屋面
3.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
3.3.2平屋面应有隔热措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。
3.4楼地面
3.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水, 不允许倒泛水和渗漏。
3.4.3木楼地面应理整牢固,接缝密合。
3.5装修
3.5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
3.5.2进户门不得使用胶合板制作,门销应安装牢固,底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
3.5.3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必须钉牢。
3.5.4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
3.5.5抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
3.5.6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
3.6电气
3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
3.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
3.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。
3.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。
3.6.5电梯应能准确地启动运行,牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。
3.6.7除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
3.7水、消防
3.7.1管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。
3.7.2高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。
3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。
3.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全,制动灵活。
3.7.5水泵安装平稳,运行时无较大震动。
3.7.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求,并且有消防部门检验合格签证。
3.8采暖
3.8.1采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷,安装完毕后,必须具备有关部门的检验合格签证。
3.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵活、可靠,控制阀门应开关灵活。
3.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象,保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。
3.9附属工程及其它
室外排水系统的标高、窨井(检查井)、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要
求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
3.9.1化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
3.9.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
3.9.3房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
3.9.4房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。
3.9.5单体工程必须做到完工料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。
篇4：物业工程前期介入及房屋接管验收标准
2.0范围和标准
2.1范围：大厦和住宅小区的公共场所、娱乐活动设施及其水电设备等。
2.2标准：参照建设部ZBP3001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》。
3.0职责
3.1公
司设备部牵头组织各相关部门及管理处成立接管小组，办理接管手续。
3.2接管小组对图纸资料及各公共设施进行验查。
4.0验收标准
4.1基础设施：
4.1.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；
4.1.2散水坡：
4.1.2.1无下陷、断裂、与墙体分裂等情况；
4.1.2.2面层平整，无脱层；
4.1.2.3无倒泛水现象；
4.2天台：
4.2.1隔热层、防水层完备、齐全；
4.2.2隔热板、防水层表面无裂缝；
4.2.3天沟、落水口畅通，管道完好；
4.2.4天面扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；
4.3屋面避雷设施：
4.3.1各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；
4.4消防设施（消防栓、消防箱）：
4.4.1消防栓：
4.4.1.1油漆均匀，无少刷、漏刷现象；
4.4.1.2阀门完好，无渗漏水；
4.4.2消防箱：
4.4.2.1消防管、消防带等配套齐全；
4.4.2.2箱门标识清楚，玻璃安装牢固，门锁开启自如；
4.4.2.3消防管无渗漏水，阀门完好；
4.5室外路灯：
4.5.1按设计要求安装；
4.5.2灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；
4.5.3灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；
4.6绿化：
4.6.1按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无混杂品种，成活率达98以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生；
4.6.2绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；
4.7室外道路：
4.7.1道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；
4.7.2路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；
4.7.3块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹，无缺棱掉角；
4.7.4路牌标志清楚，地面线条顺直；
4.8垃圾池（箱）：
4.8.1冲洗水管：
4.8.1.1垃圾池通水率100，水管安装紧密牢固，接口处密实，无漏水；
4.8.1.2水阀开关灵活，无漏水；
4.8.1.3水阀箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活；
4.8.2砌筑类：
4.8.2.1砌筑平直，底层无起砂、无裂纹、无空鼓；
4.8.2.2装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；
4.8.2.3投入口和清出口的铁门无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启灵活自如；
4.8.2.4清出口铁门安装小锁，开启灵活；
4.8.3铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；
4.8.4塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；
4.9垃圾转运站
参照《房屋接管工作标准和工作规范》的相关部分；
4.10岗亭：
4.10.1铝材和不锈钢安装牢固，配件齐全，型材面无损伤、无污渍；
4.10.2砌筑类（参照相关验收标准）；
4.10.3电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏杆无损伤；
4.11车库
4.11.1露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；
4.11.2地下停车场：
4.11.2.1参照《房屋接管验收标准和工作规范》的相关内容；
4.11.2.2车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；
4.11.2.3露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；
4.11.2.4单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
4.11.2.5照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；
4.11.2.6排水系统：
设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；
4.11.2.7地下车库通风设施：按采暖与通风设施施工及验收规范进行；
4.12窨井、检查井和化粪池：
4.12.1池内无垃圾杂物，给排水畅通，池壁无裂痕；
4.12.2检查井和化粪池进出水口高差符合相关标准，井
盖搁置稳妥;
4.13明暗沟：
4.13.1沟底无断裂，无积水，沟壁和沟底抹灰平整；
4.13.2沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
4.14挡土墙、坡：
4.14.1砌筑密实，沙浆沟缝饱满；
4.14.2按设计要求设有泄水孔；
4.15踏步
4.15.1混凝土砌：
踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；
4.15.2块料砌：参照《房屋接管验收标准及工作规范》的相关内容；
4.16台阶：参照相关的面层砌筑材料的验收标准；
4.17水池、水箱：
4.17.1按设计要求和有关卫生标准进行验收；
4.17.2无渗漏水现象；
4.17.3内外爬梯无锈蚀现象；
4.18信箱：
信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
篇5：物业接管验收标准作业规程
1.0 目的
规范新接物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
2.0 范围
适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。
3.0 职责
3.1 工程部负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续;3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量;3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
4.0 工作内容
4.1 接管验收的准备工作
4.1.1新建物业竣工验收后、业主入住前,物业公司应及时组建物业管理验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求;4.1.2成立物业接管小组;4.1.3 在接到物业公司负责人的接管验收指令后,物业各相关部门应立即按照物业公司负责人的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。
4.2 接管验收小组应当由以下部门人员组成
4.2.1 公司综合办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;4.2.2 公司各管理处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;4.2.3 工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交工作。
4.3接管验收前的准备
4.3.1接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: 4.3.1.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
4.3.1.2派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;4.3.1.3提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数。4.4 准备好接管验收记录表格: 4.4.1《物业分户移交验收表》;4.4.1《公共配套设施验收表》;4.4.2《公共设备移交清单》;4.4.3《接管验收问题整改表》;4.4.4《楼宇资料验收清单》； 4.5 接管验收的工作程序
4.5.1资料的接管验收,开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料;4.5.2 物业产权资料: 4.5.2.1 项目开发批准报告;4.5.2.2 规划许可证;4.5.2.3 投资许可证;4.5.2.4 土地使用合同;4.5.2.5 建筑开工许可证;4.5.2.6 用地红线图;4.5.3 综合竣工验收资料: 4.5.3.1竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);4.5.3.2 建设工程竣工验收合格证;4.5.3.3 建设消防验收合格证
4.5.3.4 公共配套设施综合验收合格书;4.5.3.5 供水合同;4.5.3.6 供电协议书、许可证;
4.5.3.7 供气协议书、许可证;4.5.3.8 有线电视合格证;4.5.3.9 通信设施合格证;4.5.3.10 电梯准用证。
4.5.4 施工设计资料: 4.5.4.1 地质报告书;4.5.4.2 全套设计图纸;4.5.4.3 图纸会审记录;4.5.4.4设计变更通知单;4.5.4.5工程预决算报告书;4.5.4.6重要的施工会议纪要;4.5.4.7隐蔽工程验收记录;4.5.4.8沉降观测记录;4.5.4.9其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.5.5机电设备资料: 4.5.5.1机电设备出厂合格证;4.5.5.2机电设备安装、调试报告;4.5.5.3设备保修卡、保修协议。
4.5.6业主资料: 4.5.6.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;4.5.6.2已购房业主的付款情况或付款方式。
4.6 物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4.6.1 接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;4.6.2接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉面采
取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
4.6.3 接管验收标准和验收方法: 4.6.3.1 验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求;4.6.3.2 验收方法为观感验收法和验收法;4.6.3.3 楼宇本体硬件设施的具体验收标准。
4.7主体结构
4.7.1 外墙不得渗水;4.7.2 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;4.7.3 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色泽均匀一致、无明显色差。
4.8 内墙面
4.8.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;4.8.2 块料(如瓷砖)面层:粘帖牢固,无缺棱掉角;面层无裂缝、损伤、色泽一致;4.8.3 对缝砂浆饱满,线条顺直;4.8.4 顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗痕迹、无污渍;4.8.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏;4.8.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.8.7门、窗: 4.8.7.1门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形;4.8.7.2门锁、窗销连接牢固、开启灵活;4.8.7.3玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;4.8.7.4油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;4.8.7.5电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。
4.8.7.6 不透钢防盗门表面光亮,无刮花、变形;4.8.7.7 高档装饰门装饰完整。
4.8.8 楼梯、扶手: 4.8.8.1 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑;4.8.8.2 混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落;4.8.8.3 木装修工程表面光洁、线条顺直对缝严密、牢固;4.8.8.4 饰面砖表面平整、无空鼓裂缝、起泡和缺角,对缝平直;4.8.8.5 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏耍现象;4.8.8.6 电器插座安装牢固、,符合“左零右火”规定,电源已接通正常;4.8.8.7 有线电视已开通,收视良好;4.8.8.8 开关安装牢固、灵活、接触良好;4.8.8.9 灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常;4.8.8.10 水表、电表、气表安装牢固、读数正常、无损伤;4.8.8.11 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污迹和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞排水通畅;4.8.8.12 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力;4.8.8.13 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损;4.8.8.14 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好;4.8.8.15 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损;4.8.8.16 其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常;4.8.8.17 公共配套设施接管验收标准。
4.9天台
4.9.1 天沟、落水口畅通完好;4.9.2 隔热层、防水层完好;4.9.3 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整;4.9.4 屋面避雷设施连接牢固;
4.9.5 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常;灯柱安装牢固、油漆完好;4.9.6 绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;4.9.7 绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。4.10 道路
4.10.1 路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;4.10.2 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;4.10.3 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角 4.10.4 交通标识线、路牌清楚完好。
4.10.5 室外消防栓: 4.10.5.1 消防箱标识清楚、玻璃完好;4.10.5.2 消防设施配件齐全;4.10.5.3 消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足;4.10.5.4 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚;4.10.5.5 垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便;4.10.5.6 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清楚、完好无损;4.10.5.7 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损;4.10.5.8 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;4.10.5.9 自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;4.10.5.10 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、池内无杂物;4.10.5.11 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物;4.10.5.12 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固;4.10.5.13 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝;4.10.5.14 水池、水箱卫生清洁、无渗漏;4.10.5.15 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁;
4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;4.10.5.17 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。
4.11 机电设备的接管验收
4.11.1 电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮;4.11.2 变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤;4.11.3 中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚、机房通风、采光良好,设备表面油漆完好、无损伤;4.11.4 发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好;4.11.5 消防监控设备型号与移交清单相符 ,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好;4.11.6 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
4.12 接管验收遗留问题处理
4.12.1 遗留问题的登记确认: 4.12.2 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当对问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认。
4.12.3 给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
4.12.4 保安监控设备:同消防监控设备。
4.12.5 接管验收遗留问题的处理。
4.12.5.1遗留问题的登记确认: 4.12.5.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当问题逐项
记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认;4.12.5.3 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应将问题逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认;4.12.5.4 对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司经理应当协助进行;4.12.5.5 对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在一周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。并填写《接管验收遗留问题整改表》，必要时公司总经理应当协助进行;4.12.5.6 对长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
5.0 相关文件
5.1《房屋接管验收标准》
6.0 表格及记录
6.1《接管验收遗留问题登记表》
6.2《接管验收遗留问题整改表》
6.3《 物业分户移交验收表》
6.4《公共配套设施接收表》
6.5《公共设备移交清单》
篇6：写字楼物业接管验收标准
第一章
大厦土建装饰的验收标准及程序
一.验收前需具备的图纸资料和文件
1.设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。
2.材料出厂质量证书、出厂合格证、检验合格证。
3.预制构件出厂质量证书。
4.隐蔽工程验收文件。
5.施工安装自检记录。
6.结构硅酮密封胶相容性试验报告及幕墙物理性能检验报告。
二.组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。
三.验收时间由甲方、物业、总包方、监理四方订出一个切实可行的时间表。
1.外围玻璃幕墙干挂大理石。
2.大厦室内大理石墙面、地面。
3.木墙面。
4.防火门、门锁、油漆、粉涮。
四．大理石干挂墙验收
1．大理石应表面整洁，线条顺直，对缝宽窄一致，色泽一致。
2．保温层完好（不得渗水、不透风）。
3．石材安装牢固无损坏，表面不应有咬色现象等。
4．石材出厂合格证、检验合格证。
五．玻璃幕墙及遮阳板验收
（一）玻璃幕墙及遮阳板验收前应将其表面擦洗干净。
（二）玻璃幕墙及遮阳板观感检验符合下列要求：
1．明框玻璃、框料应横平竖直，缝宽应均匀，并符合设计要求。
2．玻璃品种、规格与设计相符，整幅玻璃色泽应均匀，不应有水纹、气泡、折碱、发霉和镀膜脱落等现象。
3．铝合金料不应有脱膜现象。
4．装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形、波纹或局部压砸等缺陷。
5．幕墙、遮阳板的上下边及侧边封口沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。
6．幕墙隐蔽节点的遮封装修整齐美观。
7．幕墙不得渗漏。
（三）玻璃幕墙及遮阳板工程抽样检验应符合下列要求：
1．铝合金材料及玻璃表面平滑、整洁，表面不应有划伤或凹凸不平等现象。
2．玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实，填充平整。
3．钢化玻璃表面不得有伤痕。
4．遮阳板远看线条一致，近看各个连接点安装牢固。
5．玻璃幕墙活动窗支撑架灵活。
6．玻璃外窗五金齐全（手柄支撑架多点锁）。
（四）玻璃幕墙、遮阳板工程抽样检验数量，每幅幕墙竖向构件或竖向拼缝 和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得小于10个，所抽检质量均应符合中华人民共和国行业标准，玻璃幕墙工程技术规范JGJ102—96。
六．楼顶验收（楼顶平台地面）
1．排水坡度有无倒泛水现象，地面防水是否有渗漏现象，防水做完后是否做闭水试验，是否有闭水试验记录。
2．雨水管泄水口是否畅通。
3．雨蓖子是否齐全。
4．女儿墙是否完整。
5．各种机座是否表面平整，不空鼓、表面不应有脱皮。七．地库验收
地下一层、地下二层停车场地面应做防水并有做防水记录。八．楼地面验收
1.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均匀顺 直。
2.卫生间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
3.楼地面应平整牢固，接缝密合，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。九．装修验收
1.钢木门窗应安装平整、牢固，无翘皮变形。开关灵活，零配件装配齐全，钢木门窗缝隙严密、适度。
2.木装修表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
3.抹灰面应平整，不空鼓、不起泡和裂缝等。
4.地砖和墙砖应表面平整，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，无空鼓。
5.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏涮、咬色等现象。
6.锁开关灵活、安装牢固，表面光洁无划痕、零配件齐全。
7.所有木墙木门要用防火阻燃材料涮制。
十．责任
由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现出，接管验收后在 正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。
验收中所发现的问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。
第二章
电梯工程验收标准
第一节
电气部分
一．电源与照明
1． 电梯电源应由配电室直接送至机房，电压波动不应太大（7%）。2． 机房照明应与电梯电源分开，应在机房靠近入口处设照明开关。3． 电梯主开关及其副开关应符合；
（1）各接线紧固，开关设备等安装牢固。
（2）每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。
（3）主开关不应切断下列供电电路。
① 轿厢照明通风和报警。
② 机房、隔层和井道照明。
③ 机房、桥顶和底坑电源插座。
（4）主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近。
（5）各电梯主开关均应有识别标志。
（6）轿顶应装设照明装置，或设置以安全电压供电的电源插座并有明 显
标志。
（7）井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。
4． 电气设备接地应符合下列规定：
（1）所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零。
（2）电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或芯线作保护线。当采用电缆芯 线作保护线时，保护线不应少于2根。
二．配线
1．机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护。且不得使用可燃材料。
2．轿顶配线应走向合理，防护可靠。
3．电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。
4．电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。
5．电线槽安装应牢固，接口严密。
6．电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。
7．配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。
8．接地线应与其它导线有明显标记，宜用黄绿相间。
9．随行电缆的安装应符合下列规定：
（1）随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定。
（2）圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上。扁平型随电缆 固定应使用楔形插座或卡子。
（3）随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用 防护措施。
三．电气设备安装
1．电柜、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定：
（1）尽量远离门、窗。
（2）屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。
2．门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定：
（1）盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面。
（2）面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。
（3）安装位置正确不得有过大偏差，且按规定安装，排列要整齐。
（4）有消防功能的电梯须有消防开关且按“安装规范”安装。第二节
安全保护装置
一．电气安全部分
1.电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定。
2.与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠，在下列情况时应可靠断开或立即停止运行。
（1）限速器速度接近动作速度时。
（2）安全钳拉杆动作时。
（3）超载时。
（4）轿、厅门未关或未锁紧时。
（5）安全窗开启时。
（6）缓冲器衩压时。
3.电气系统中的安全保护装置检查
（1）错相、断相、欠电压、过电流、弱磁、超速等保护与产品要求及 “安装规范”相符并通过对检验合格有合格证明。
（2）急停、检修、程序转换等按钮和开关动作应灵活可靠，标示清楚。
（3）极限、限位、缓速开关及其碰轮和碰铁应符合“电梯安装规范”，如无法试验，可出示相关各部分验收合格证明。
二．机械安全部分
1．限速器
（1）动作可靠。
（2）钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕。
（3）夹绳钳（楔块）与限速器绳之间的间隙应为3mm，无堵塞物。
（4）润滑良好，绳轮无裂纹。
（5）张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂。）
2．安全钳
（1）动作可靠。
（2）操作机构和制停机构所有构件灵活无损。
（3）钳楔块面与轿厢导轨工作面间隙应为2～3mm。
（4）安全嘴无裂损及污物塞入。
3．缓冲器
油压的无漏油，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。
4．终端限位保护
（1）强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固。
（2）磁轮灵活可靠。
（3）轿厢外侧的开关打板无扭曲变形。
（4）其各电气连接线及元器件无脱落，正常无损。
（5）需油的零部件无缺油。第三节
电梯各组成部分
一．曳引与导靴部分（有验收合格证书）
1．导轨
（1）压板固定牢固。
（2）润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。
（3）两导轨端部接头处台阶大小应合适（控制在0.05mm）
2．导靴
（1）润滑良好，靴衬工作面磨损量应不超过1mm。
（2）靴衬与导轨部隙不大于1mm。
（3）导靴与轿厢架联结紧固。
（4）导靴运行中无啃道。
3．导轨架
（1）无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀。
（2）水平度无起差。
4．配重
（1）配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落。
（2）导靴磨无损或缺油润滑。
（3）配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正。
（4）安全钳应灵活可靠。
5．曳引机
（1）噪声小，传动及换速平稳。
（2）联结件紧固。
（3）承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。
6．制动器：
（1）无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污。
（2）电磁线圈接头无松动，绝缘良好。
（3）噪音小，运动灵活。
（4）制动器板手，盘车手轮应可靠，位置明显醒目。
7．减速器
（1）运转平稳，无撞击声和振动，无漏油。
（2）温度正常（不大于20%）。
（3）连接件无松动。
8．连轴器
（1）无螺母松动。
（2）无冲击，机械零部件无裂纹或磨损。
9．曳引轮
（1）无异声漏油。
（2）钢丝绳与轮槽无滑动。
（3）各紧固螺栓无松动。
10． 钢丝绳
（1）无磨损，锈蚀及断丝现象。
（2）绳头组合装置无损环。
二．轿厢、层门和电梯门系统（有验收合格书或纪录）
1．轿厢
（1）厢内整洁、干净。
（2）厢架与厢体联接螺栓紧固。
（3）轿底轿壁、顶位置无错位现象。
（4）轿顶轮或绳头组合无裂纹、松动、移位。
（5）轿壁无翘曲，嵌头螺钉无脱落松动。
（6）无震动声响。
（7）超载装置动作灵敏可靠。
2．轿厢门
（1）门板无变形划伤、撞蹭、下坠及掉漆。
（2）门导轨、门地坝无松动。
（3）门靴在门坝槽内运动灵活，间隙适中，无杂物，无卡阻，无划损。
（4）门刀、螺栓无松动变形，且与层门有关构件间间隙应符合要求。
（5）安全触板或光电感应功能动作灵敏可靠。
（6）轿门闭合装置应可靠和准确。
3．层门
（1）门须灵敏、可靠、保险。
（2）联动机构滑轮无损，传动绳无松动。
（3）噪音小。
（4）开关门过程灵活、平滑、平稳、无抖动。
（5）与轿厢门配合准确无撞击声或其它异声。
（6）门扇运动中无跳动。
4．轿顶安全窗
（1）安全窗打开后电梯应可靠停止运行。
（2）开启无卡阻。
5．层楼指示器。召唤箱、厢内控制板及全部信号系统无故障、无错误、整洁且 操作灵活。
6．补偿装置。与轿厢底联结牢固，噪音小，无脱环或断丝爆股。
第四节
机房部分
1．温度及通风应符合规定（5～40℃）。
2．主机控制屏应与门窗距离适宜。
3．有相应防水措施。
4．电机墙之间距离应方便检查。
5．相应绳孔有预留。
6．有防尘防水措施。
7．合格安装避雷设备。
第三章
电气工程验收标准
一．高压开关的隔离柜、PT柜、主进柜、出线柜、联络柜应传动良好，压线结实，二次保护动作准确，有耐压试验合格报告、二次保护动作试验报告。
1.高压柜的耐压试验报告。
2.高压柜二次继电保护试验报告。
二．变压器
1.变压器的保护试验及耐压试验应合格，保护装置整定值符合规定：
2.变压器应进行五次空载全电压冲击合闸应无异常情况，第一次受电后持续时间不应少于10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动作。
3.变压器起动运行并带一定负荷即可能的最大负荷运转24h，应正常并记录相关值。
4.接地引下线及其主接地网的连接应牢固可靠。
5.温度保护装置指示应正确。
6.验收时应移交的文件
（1）变更设计部分的实际施工图
（2）变更设计的证明文件
（3）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸
（4）安装技术记录、器身检查记录。
（5）试验报告
（6）备品备件移交清单
三．互感器
1．设备外观应完整无缺损。
2．保护间隙距离应符合规定。
3．油漆应完整，相色应正确。
4．接地应良好。
5．验收资料
（1）变更设计的证明文件
（2）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸
（3）试验报告
四．电缆
1．电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全。
2．电缆的固定，弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列应符合要求。
3．电缆终端、电缆接头应安装牢固。4．接地应良好。
5．电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。
五．电容器
1．绝缘电阻值应合格。
2．外观应完好。
3．交流耐压试验应合格。
4．冲击合闸试验进行三次，电容相互间的差值不宜超过5%。
六．接地装置
1．接地网外露部分连接可靠，接地规格正确，防腐层完好，标志齐全明显。
2．避雷针的安装位置及高度符合要求。
3．接地电阻值及设计要求的其他测试参数符合要求。
4．所移交资料
（1）设计变更证明
（2）安装技术记录（包括隐蔽工程记录等）
七．配电盘柜
1．盘柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁整齐。
2．柜内元件应齐全完好，安装位置正确、固定牢固。
3．所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。
4．操作及联动试验正确（双路互投应能自动转换）。
5．多股铜线接头应涮锡。
6．所需移交资料
（1）变更设计图
（2）说明书、试验记录、合格证、安装图纸
（3）根据合同提供的备品备件清单
（4）调整试验记录
八．低压电器
1．电器型号、规格符合设计要求。
2．电器安装牢固，平正应符合要求。
3．电器的接零、接地可靠。
4．绝缘电阻值符合要求。
5．标志齐全完好。
6．交流接触器通电后，操作应灵活，电磁器件应无异响，触头压力、接触电阻不应超过规定。
7．所需移交资料
（1）说明书、合格证、安装技术记录、根据合同清单提供的备品备件 调整试验记录。
九．交流电动机
1．电机外壳油漆应完整，接地良好。
2．电机引出线应相序正确、固定牢固、连接紧密。
3．测定电机定子绕组，转子组及励磁回路绝缘电阻，使用1000V兆欧表测绝缘值不小于0.5MΩ。
4．电机空载运行时2h并记录空载电流。
5．带负荷运转，电机各部温度不应超过产品技术条件。
6．电动机带负荷启动次数、冷态可起动2次时间不小于5min，热态起动一次。当在处理事故以及电动机起动时间不超过2～3s可再起动一次
十．发电机
1．发电机在两路市电同时失电时要能自动投入。2．发电机从电机开始运转至并入系统应能保持72小时。
3．发电机出口母线应设有防止漏水、漏油、金属其他物体掉落。
十一．电气照明装置
1．并列安装相同型号灯具、开关、插座的垂直偏差、距地面高度应符合要求。
2．照明配电箱的安装、回路编号应正确。
3．要有接地或接零。
4．灯具的固定是否紧固。
十二．真空断路器
1．真空断路器应固定牢靠，外表清洁完好。
2．电气连接应可靠且接触良好。
3．真空断路器与其操动机构的联锁正常。无卡阻、分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。
4．灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。
5．并联电阻值电容器值应符合产品的技术规定。
6．绝缘部件瓷件应完整无损。7．相色标志正确、接地良好。
8．应移交的资料
（1）变更设计的证明文件
（2）产品说明书、试验记录、合格证及安装图纸等资料
（3）安装技术记录
（4）调整试验记录
（5）备品备件清单
第四章 大厦空调、给排水系统验收注意事项及验收条件
一．注意事项
（一）组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。
（二）由监理提供本专业风、水系统各项实验报告，以书面文件的形式提 供。由施工方提供本专业设备台帐及各设备的技术资料及产品说明书，本专业风、水系统各项调试记录及文件
1． 施工图、竣工图及设计变更文件。
2． 设备制品和主要材料的合格证或试验记录。
3． 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
4． 设备试运转记录（冷冻主机、锅炉、新风柜、空调柜、排风 机、生活给水泵及稳压泵、各消防系统主泵及稳压泵、污水泵、集水泵）。
5． 水压试验记录。
6． 空调采暖系统、给排水系统通水冲洗记录、闭水试验记录、通 球试验记录。
7． 工程质量事故处理记录。
8． 分项、分部单位工程质量检验评定记录。
（三）验收标准
1． 合同、招、投标文件上规定的各项国家标准，合同、招、投标文 件上规定的所能达到的使用功能、设计功能。
2． 设计规范：
（1）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19—87）
（2）高层民用建筑设计防火规范（GBJ0243—97）（3）采暖，卫生工程施工与验收规范（GBJ242—82）
（4）通风与空调工程施工与验收规范（GBJ0243—97）
（5）室外排水设计规范（GBJ14）
制冷设备安装工程施工及验收规范：
（1）制冷设备，空气分离设备安装工程施工与验收规范（GB50274—98）
（2）压缩机，风机，泵安装工程施工与验收规范（GB50275—98）
3． 各项设备还须分项作细化
（四）验收时间由甲方、物业、总包、监理四方订出一个切实可行的时间 表。
（五）验收划分
1． 设备（分项）
2． 空调水系统
3． 空调风系统
4． 多联冷媒户外主机
5． 户内盘管机
6． 空调自控功能的实现
7． 给排水系统
8． 消防水系统
（六）责任
由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关问题。
各种验收中所发现问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。二．条件
1．各种隐蔽工程的验收报告。
2．管道、工艺完成报告（焊接强度、防腐处理、保温严密度）。
3．各风机盘管吊装后，接水盘、冷凝水管的排水试验报告（是否有倒坡）、管道内是否有堵塞。
4．冷冻机组、天燃气锅炉原始资料、机组各项功能安装试验报告、调试记录。
5．各种仪表是否齐全。
6．各风机盘管的出风管道出风口的保温、回风口是否严密有过滤网。各盘管风机、新风机组的风量、风速测试报告。
7．新风机组有无噪音，送风管道、保温是否规范，加湿器能否实现加湿功能，达到要求。
8．水泵安装应平稳，运行时无较大震动、噪音，电机温升正常，电流不应超过额定工作电流。
9．锅炉、箱罐等压力容器应安装平、正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。
10． 各种仪器仪表应齐全、精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀 门应开关灵活。
11． 管道的管径、坡度、管井及检查井必须符合GBJ242—82（采暖与 卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
12． 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程、施工及验收规范的规定。
13． 锅炉辅机应运转正常，无杂音，消烟除尘、消音减震设备应齐 全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
14． 经过48小时连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖 区室温必须符合设计要求。烟道、通风道应畅通无阻塞物。
15． 各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排 水畅通，无积水，不渗漏。
16． 九层平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢 固，接口严密、不渗漏。
17． 卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积 水，不允许倒泛水和渗漏。
18． 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
19． 卫生间的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。20． 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐 全、操作灵活。
21． 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。
22． 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合 GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
23． 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，立管与粪池间的 连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
24． 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
第五章
弱电系统、消防系统验收标准
第一节
弱电系统验收条件
一．弱电各系统验收包括：消防报警系统、安防系统、楼控系统、卫星电视及 有线电视系统、广播系统、车库道闸系统、综合布线系统
二．具备接管验收条件
1． 建设单位书面提请接管单位验收。
2． 工程全部施工完毕，调试完毕，达到深圳市《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》。
三．需提前提交的资料
1．弱电各系统平面图、系统图、逻辑关系图、设备说明书、设备检验合格证、出厂合格证、附属设备的全部图纸。
2．合同（含洽商变更）附本。
3．现场施工图（与现实情况吻合）、设备清单、工程设计变更的洽商记录。
4．各种随机资料、使用说明书、操作维修手册等。
5．总包、监理检查的原始记录。
6．消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证。
四．标准
1． 电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必 须牢固。
2． 各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有 关规范的规定。
3． 各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅 速。4． 名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求。
5． 各种仪器、仪表齐全精确，空调自控电动执行器阀门应开关灵活。
6． 各种设备功能完好，性能符合设计要求。
7． 各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。
8． 各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正 确。
9． 各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接 现象，各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。五．责任
由于在短时间的现场检查验收中有些问题可能不能及时显现出来，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期。会议纪要由各方签字认可。
第二节
弱电系统验收程序
验收程序： 分系统
分机房：主机
供电、备电、接地、外观、运行 分楼层（从上向下）：机房
竖井
DDC
各系统相关设备 一．消防报警系统
（一）中控室设备（消防中心报警主机）
（二）各楼层设备
1．各回路及模块箱
2．各防火卷帘门
3．各设备间的相关设备
4．各楼层其它具体设备及线路连接逐一按标准验收
二．安防系统
（一）中控室设备
（二）各楼层竖井I/O接口板、各信息点设备、监控点设备线路及连接逐一 按标准验收
三．楼控系统
（一）中控室设备
（二）各楼层机房、竖井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集点设备、所 有自控点设备线路及连接逐一验收。
四．卫星电视及CATV系统
（一）楼顶有线电视及卫星电视机房设备、接收及传输设备
（二）各楼层、竖井、分线箱及各用户终端线路及连接逐一验收
五．广播系统
（一）中控室设备
（二）各楼层竖井及具体设备、线路及连接逐一按标准验收
六．车库道闸系统
（一）主机及相关设备
（二）进出口各项设备逐一按标准验收
七．综合布线
（一）机房
（二）各层PDS小室内设备逐一按标准验收
第三节
消防系统验收接管程序
一.具备验收条件
1.建设单位书面提请验收单
2.与合同相符（含洽商变更），符合设计要求
3.有消防局颁发的消防验收合格使用许可证
4.符合施工、防火规范，各独立系统工作正常
5.消防主机人员能独立上岗值班（由厂家进行培训）
二.所需资料
6.合同（含洽商变更）
7.实际施工图纸（与现实吻合），设备清单
8.各种随机资料，使用说明书等
9.总包与分包自检的原始记录，监理质检的原始记录
三.验收的内容
1．火灾自动报警系统验收
2．消防广播系统验收
3．插口电话对讲系统验收
4．防火卷帘门的验收
5．强电切换（非事故照明电源强切）的验收
6．监控风阀与监控风机消防系统
（1）排烟阀、排烟风机消防控制系统的验收
（2）正压送风阀、正压送风机消防控制系统的验收
7．电梯的消防功能
（1）客梯的迫降功能验收
（2）消防梯的归首功能验收
8．消防水灭火系统的功能验收
（1）消火栓水泵
（2）喷淋泵
（3）水喷雾泵
（4）末端泄水、水流指示器、压力开关的状态显示
9．消防监测信号、消防控制各接口模块的检查
10． 防火门 11． 消火栓
12． 疏散指示灯
13． 消防通道
四.人员安排
1． 空调给排水专业：检查消防水、消防泵、喷淋水泵、喷雾泵、排风 机，排烟机，正压送风机水阀、防火阀、排风阀等消防水系统和通风系统。
2． 强电：强切电力控制配电箱、电梯。
3． 弱电：检查消防主机、报警系统、联动控制系统、卷帘门。
4． 弱电专业负责，保安部配合：对烟感、温感等进行逐点检查，确保其 完整有效。对消防器材进行点位的统计，确保其完整可靠。
五.验收的要求
1． 对照图纸、设备清单查验数量。
2． 依据施工规范检查其安装质量。
3． 按照设计要求检查其功能。
六.验收的组织
消防验收是系统、设备、楼体验收的综合，每个专业、每个部门都需要密切配合。
第四节
消防中控室验收内容及其标准
一.消防报警主机系统
1.安装位置需与后侧保持一米的空间，如操作台长度超过4米，一侧靠墙安装时，另一侧距墙不应小于1米，以保证日后方便检修。
2.消防控制设备对室内消火栓系统应有下列控制、显示功能：
（1）控制消防水泵的启、停；
（2）显示启泵按钮启动的位置。
3.消防控制设备对自动喷水灭火系统应有下列控制、显示功能：（1）控制系统的启、停；
（2）显示报警阀、闸阀、及水流指示器的工作状态；
（3）显示消防水泵的工作、故障状态。
4.火灾报警后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：
（1）停止有关部位的风机、关闭防火卷帘，并接收其反馈信号；
（2）启动有关部位的防烟、排烟风机（包括正压风机）、排烟阀，并接收 其反馈的信号。
5.火灾确定后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：
（1）关闭有关部位的防火门、降落有关部位的防火卷帘，并接收其反馈 信号；
（2）发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；
（3）接通火灾事故照明灯和疏散指示灯；
（4）切断有关部位的非消防电源。
6.火灾确认后，消防控制设备应按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。警报装置的控制程序应符合下列要求：
（1）二层及二层以上楼层发生火灾，宜先接通着火层及其相邻的上、下层；
（2）首层发生火灾，宜先接通本层、二层及地下各层；
（3）地下室发生火灾，宜先接通地下各层及首层。
二、电脑图形中心
1.在正常状态下，进入图形中心可清楚的查看所有消防设备的工作状态；
2.有信号返回时操作员可及时、准确知道探测点位置及探测器现时状态；
3.图形中心所有设备位置应与设计图纸相吻合，无遗漏；
4.烟感、温感地址编码无重复、无错码、无遗漏；
5.应设置多重密码，供操作人员和工程技术人员使用。
三、七氟丙烷灭火控制盘
1.控制系统的紧急启动和切断装置；
2.由火灾探测器联动的控制设备应具有30秒可调的延时装置；
3.显示系统手动、自动工作状态；
4.在报警、喷射各阶段，控制盘应有相应的声、光报警信号，并能手动切除声响信号。
四、CD广播录放盘
1.在进行工作时无杂音，音质清晰、纯正；
2.快进或快退时无大的声响；
3．可分区域控制
4.需设置人工话筒，有播音功能。
五、消防固定对讲电话
1.通话质量清晰，无回音，可清楚显示对方位置；
2.各主要设备房、重点部位都应能够与中控室进行直线联系；
3.手动报警按钮位置宜设置对讲电话插孔；
4.具有录音功能，能够清楚录制双方通话内容，录制时间不得少于60分钟，并可循环录制。
六、消防应急广播录放盘及扬声器
1.录放盘在火灾时应具有在消防中控室将火灾疏散层的扬声器和广播音响功放机强制转入火灾事故广播状态的功能；
2.消防中控室应能清楚显示火灾事故广播扩音机的工作状态，并能用话筒播音；
3.中控室可控制扬声器的音量；
4.扬声器应设在建筑物的走道和大厅等公共场所，其数量应能保证从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不能超过25米，每个扬声器的额定功率不应小于3W。
七、消防应急广播功放机
火灾应急广播设备的功放机，其容量不应小于事故广播扬声器容量较大的三层扬声器容量的总和。
八、消防报警主机电源和备用电源
主、备电源误差不能低于23V，高于25V,并进行多次联动测试，以保证主电源故障时备用电源可正常供应主机系统的运行，并具有自动切换功能。
九、消防中控室接地电阻
1.工作接地电阻值应小于4Ω；
2.采用联合接地时，接地电阻应小于1Ω；
3.中控室接地板引致各消防设备的接地线应选用铜芯，接地软线其线芯截面积不应小于4平方毫米。
第六章
物业接管验收前所需资料
一．土建
（一）隐检记录
1.隐蔽工程验收记录
2.防水工程检验记录
（二）验收记录（验收中）
1．单位工程质量综合评定表
2．单位工程验收记录
（三）新材料、新技术
1．新型建筑材料（国家技术监督局检验合格证、出厂合格证）
2．施工新技术（施工新技术经建设部认可并有鉴定书）
（四）原材料试验报告
1．砖、水泥、砂、石、钢筋、防水材料、隔热保温材料、防腐材料试验汇总表
（五）施工试验报告
1．防水工程试水试验
二．暖卫和燃气
（一）图纸会审、设计变更、洽商记录
（二）隐蔽工程验收记录
（三）主要设备
1．主要设备明细表（台帐）2．主要设备试运转记录 3．设备出厂合格证
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