我国商业银行个人住房贷款业务经营风险与防范对策——以宜宾市商业银行为例

1 宜宾市商业银行个人住房贷款发展的经济环境

随着我国房地产业的快速发展, 推动了国内个人住房贷款业务的蓬勃发展, 同时我国人均收支水平的提高、城市化进程的推进和政府内需政策的启动等等, 也都成了房地产业发展的新动力。表1中所示的是宜宾市商业银行2016年1~4季度贷款发放量的统计数据, 从表中的数据可知宜宾市商业银行1~4季度的贷款发放量一直保持在较高的贷款总额, 这与当前房地产市场的火爆行情密不可分。

2 宜宾商业银行个人住房贷款业务的特点

2.1 贷款品种日趋齐全

资料来源:宜宾市商业银行资料整理得出

宜宾市商业银行积极开发和推行新的个人住房贷款产品, 如“10万起贷”“平安好贷”等产品以促使客户的多元化需求得到更好的满足。如图1所示, “10万起贷”“平安好贷”等产品的销售次数明显都大于200万次。

2.2 业务覆盖面愈加广泛

宜宾市商业银行近几年增设了大量的个人住房贷款业务服务窗口, 业务覆盖面也越来越广泛。迄今为止, 宜宾市商业银行在国内超过300个城市都设立了个人住房贷款服务机构网点, 网点数量超过了5000个。很多地区的宜宾市商业银行分行都能够满足地方居民个人住房贷款的主要需求, 同时还配置了具备办理个人住房贷款业务能力的营业网点都已经开始为当地的居民办理个人住房贷款业务, 为需要贷款买房的人提供了便利。宜宾市商业银行的个人住房不良贷款余额和不良率逐年下降。截至2016年末, 不良贷款余额和违约率一直呈现出双下降的良好态势, 从宜宾市商业银行分行的情况来分析, 个人住房贷款的资产质量相对较高, 不良率仅为0.06%。

2.3 贷款手续日趋人性化

始终坚持“以客户为中心”的发展战略, 更进一步精简业务办理手续, 优化服务模式, 提升自身专业素养, 促使客户能够通过多样化的渠道来了解和咨询宜宾市商业银行的个人住房贷款业务, 如网上银行、电话银行、服务网点、地产营销中心、售楼部、中介等等, 填写相应的贷款申请书, 向银行提交办理个人住房贷款所需的各项资料, 此外, 建银还能为客户办理按揭等业务, 帮助客户便利地获得贷款, 贷款手续越来越人性化。

从在表2中的数据我们可以得到, 从2013~2016年这几年里, 宜宾市商业银行不良贷款余额呈现下降的趋势, 而不良贷款率也是如此, 一直在降低。个人住房不良贷款余额由2013年的8723万元减少到2016年的1019万元, 个人住房不良贷款率从2013年的0.13%下降到2016年的0.06%。由此可以看出, 宜宾市商业银行取得了有效的业绩。

资料来源:宜宾市商业银行财务报表

资料来源:宜宾市商业银行资料整理得出

3 宜宾市商业银行个人住房贷款风险成因分析

3.1 外部宏观环境风险

我国2016年年底对房地产业加强了宏观调控, 使得我国实体经济发展受到较大的影响, 很多与房地产相关的上下游产业都面临着融资性风险, 尤其是以民间借贷为代表的连锁性风险也日益暴露, 致使市场经济萎靡, 居民收支水平也因此受到不利的影响, 伴随着风险管控力度的不断加大, 宜宾市商业银行的不良贷款余额从2012亿元迅速增长至2016年的1019亿元, 导致个人住房贷款资产质量呈现下降的情形。详细情况如表3所示。

资料来源:宜宾市商业银行财务报告

(1) 借款人文化程度。根据相关调查数据可见, 学历越高的借款人, 其贷款违约率就越低, 学历在大专以下的借款人违约率明显增加, 在此需要进行特别申明的是, 文盲或半文盲的借款人违约率还不到0.3%, 而出现这种现象的根本原因在于低学历客户是银行及相关人员关注的重点, 他们中只有仅少数的人能够顺利通过银行审批而获得贷款, 所以这类客户贷款违约率低并不能说明什么。从局部来看, 大学本科以上学历的违约率最低, 违约率最高的是专科学历的客户, 如高中、中专等, 这类客户的违约率比技工学历的客户要高, 主要原因在于尽管技工学历的客户学历并不高, 但是其具备较强的专业技能, 能够找到比较稳定的工作, 收入也相对稳定。

(2) 借款人所处年龄。客户多处的年龄段也是影响违约率的一个重要因素, 通过调查发现, 年龄越大, 违约率就越小。宜宾市商业银行客户的年龄都集中在20岁至60岁之间, 40岁-49岁年龄段客户的违约率极低, 处于这个年龄段的客户一般家庭和事业都比较稳定, 有固定的收入;而20岁-29岁年龄段客户的违约率是最大的, 因为这个年龄段的客户大多还处于打拼期, 事业也才刚刚起步, 收入不是很稳定, 且消费能力又比较强, 几乎没有什么积蓄。

3.2 商业银行内部风险

(1) 员工客观因素引起的操作失误。宜宾市商业银行于2016年上半年通过旺季营销的方式, 使该银行的个人住房贷款业务量猛增, 由于业务量太多, 客户经理只能利用业余的休息时间加班加点完成资料审查和系统操作, 在超负荷的工作压力下, 客户经理的精力和体力严重透支, 致使其在系统操作时出现严重的失误, 将2个原本签订了7万元贷款合同的客户的贷款金额错录为10万元, 且在后续的审核、发放等环节都没有及时地发现此失误, 致使3万元资金错投, 如果直接进行错账冲正, 必然会使宜宾市商业银行信贷资产损失严重。

(2) 主观因素引致的违法违规行为。宜宾市商业银行的上级银行在2015年下半年对宜宾市商业银行进行业务风险排查时, 发现其2014年有金额共计为460万的8笔投放贷款存在可疑, 因为这些贷款的每一笔还款都是来源于宜宾市商业银行客户经理, 经过查实, 李某是宜宾市商业银行专职负责处理个贷业务的客户经理, 已经一个人负责个贷业务很长时间了, 由于人员紧缺的问题, 李某包揽了所有个贷业务的所有相关事宜, 混岗串岗行为特别严重。李某用投机的方法, 利用正当来路的信贷材料重复申请个人住房贷款, 并办理虚假抵押、审查等业务, 再将所获得的贷款转入动过手脚的账户中, 进行内部诈骗, 将所得资金用于投资或违法的民间借贷, 以谋取更高的私利。

4 宜宾市商业银行个人住房贷款风险管理建议

4.1 借款人风险防范策略

(1) 优选个人客户, 实施差别化策略。优选个人客户, 实施差别化策略: (1) 依据商业银行制定和践行的客户战略, 优选个人客户。支持居民购买实用性强的住房, 尤其是在社会经济下滑期, 优先选择具有稳定经济来源的客户。 (2) 根据客户的还款记录, 总结出重信用、违约率低的客户群所具备的相应的特征因素。举个例子, 如:信用良好的客户贷款的安全性比较高、房价低的客户信用风险也比较低, 与贷款用于购房投资的客户相比, 贷款用于购房居住的客户违约率则更低。

(2) 严格落实贷前调查, 确保贷款真实性。从商业银行的角度而言, 必须要求相关人员严格落实贷前调查, 确保贷款的真实性。银行客户经理应实地考察, 收集真实有效的信息和资料, 准确地评价和判断借款人的财务能力及信用, 具体做法如下: (1) 利用实地走访的方法, 全面了解借款人的经济状况及还款水平等, 能够确保贷款的真实用途, 尽可能地避免虚假贷款。 (2) 落实首要的还款来源及担保措施。 (3) 积极完成首付款项核查, 通常, 商业银行能够从借款人经济来源、合作开发商及其他合作机构的资金变动情况等方面来落实核查相关的各项工作。

4.2 商业银行内部风险的防范策略

(1) 房贷款风险预警系统, 防范经济周期风险和政策风险。从商业银行的特性来看, 其发展和经营应根据具体的经济形势而定, 所以, 风险预警系统的建立显得十分有必要, 充分发挥有关模型的功能和作用, 分析和研究的各项指标及国家制定并实施的各项相关政策, 如产业经济指标、宏观经济指标、区域经济指标等, 明确经济发展趋势, 且确定有可能会对商业银行经营产生的各方面的影响, 尽早做好应对准备, 开启预防和控制体系, 防范经济周期风险和政策风险, 及时有效地处理和化解风险预警系统所提示的具有潜在性的风险。

此外, 从商业银行自身的角度而言, 其应当对政策收缩、楼盘滞销、房价上涨、交易量减少等各类风险特征进行深入的研究和分析, 并找出最为关键的一些因素, 制定相应的市场风险预警指标, 如房地产相关行业指标、房产成交变化指标、房价变动指标、地方土地交易及拍卖指标、地方人均收入指标、物价指标等等, 在进行全面分析的基础上, 制定适用于商业银行的个人住房贷款预警指标, 促进经济结构调整, 提高资源利用率, 有效而及时地对风险发出警示, 从而以助于能够将贷款投向低风险领域。

(2) 存款利率风险衡量、评估、规避机制。将贷款利率浮动与借款人收支比例的关联模型引入到个贷系统中, 预先设置贷款期间相对应的利率上浮范围, 根据最高利率来确定客户最高负债, 进而计算得出借款人抗原承受的收入负债比值, 并在比值范围内予以授信, 从而保证客户负债的合理性, 以免因授信问题而引发的客户没有能力还款的不良现象。同时, 如果预测到将来的利率水平处于升息区, 那就建议客户可以考虑选择和申请利率固定的贷款, 将贷款成本锁定在一定范围内, 以免利率变动而对自身带来的影响, 有效地防范和规避利率风险;也可以结合自身财务状况而优先选择等额本金的还款方式, 因为与等额本息的还款方式相比, 按照等额本金的还款方式, 客户应付的利息是逐月递减的, 且利息总额更少, 相对应的利率风险也是比较小的。

5 结语

随着利率市场化推进速度的不断提升, 再加上金融体制改革的持续性深化, 个人住房金融市场也发生了重要的转变, 已经从原有的卖方市场转向买方市场, 而办理个人住房贷款业务也经济变成了各大商业银行的长期发展战略方向, 为商业银行提供了更多的经济增长空间, 所有, 对防范个人住房贷款业务风险进行全面分析和研究在商业银行的发展过程中显得十分重要, 而通过运用有效策略来促使个人住房贷款业务风险控制水平得到进一步提升也已经已成为商业银行进行风险管理的重要课题之一, 以保证自身风险管理的专业性、科学性和精确性。

文中以宜宾市商业银行个人住房贷款业务作为主要的研究案例, 通过深入分析得出, 因为市场竞争不断加剧, 一些商业银行为了在竞争中获得一席之地而可以不计代价、不考虑后果, 更有甚至还会充当“冒险家”, 不惜承担巨大的风险。为增大自身市场占有率而放宽贷款条件, 利用恶性竞争的方式和手段, 尽管抢占到了更多的市场份额, 但是不良贷款的数量也急速攀升, 很多商业银行也因此承担了惨重的后果, 代价非常大, 同时还严重破坏了市场竞争体制, 是整个信用环境出现混乱。

因此, 本文的观点是, 针对个人住房贷款业务这一方面, 宜宾市商业银行需要坚持高条件、高标准的业务准则和发展要求, 在业务流程设计方面, 要充分考虑如何为客户提供方便快捷的优质服务, 以满足市场和客户需求作为提升服务质量的目标。通过借鉴其他商业银行的竞争措施, 对影响我行竞争能力的因素进行分析和研究, 加大检查业务流程的力度, 改进其中与自身内部控制并无很大关系, 却严重影响效率的环节和重复劳动, 以便于及时有效地解决综合型效率问题。

摘要：我国房地产市场近年内行情持续火爆, 各地商品房价格也出现了大幅度的上扬。国民个人住房贷款总额也进入了一个爆发增长的阶段。怎样把控个人房地产贷款的风险, 成了各个商业银行的重中之重。本文运用案例调查分析的方式, 选取宜宾市商业银行的个人住房贷款风险管理作为重点分析案例, 深入调查和分析宜宾市商业银行自身的特色、现阶段所处的经济环境和所面临的发展问题等, 并针对宜宾市商业银行个人住房贷款所面临的风险提出相应的建议和策略。同时, 结合宜宾市商业银行自身特点, 提出应加强个人住房贷款风险管理监督管理机制建设, 加快提升自身个贷风险管理能力的建议。