宅基地置换

关键词： 自发 宅基地 置换 政府

宅基地置换（精选九篇）

宅基地置换 篇1

一、政府主导型宅基地置换的特点

1. 多部门协作、资金有保障。

宅基地置换是一项涉及面广、资金需求巨大的系统工程。由于企业主导型宅基地置换过分追求经济利益, 往往在项目一期结束后撤资写成资金链断裂, 而农民自主宅基地置换因缺乏资金来源而难以推动。与之相比, 政府主导型宅基地置换有其行政上无法比拟的优势。一方面, 政府主导的宅基地置换可以结合“增减挂钩”、土地整治、新农村建设和农村环境综合整治等项目来开展, 这样一来相关的专项资金可以用于解决宅基地置换的资金压力。另一方面, 政府的重视能使国土、农业、水利等相关部门通力协作、整合资源, 为宅基地置换新区的土地平整、基础设施建设和复垦农田的灌溉排水设施建设等提供便利。

2. 宅基地置换效率高。

新社区的建设时间往往是固定的, 宅基地置换项目的运作周期很大程度上取决于农户搬迁和旧宅基地复垦为耕地需要的时间。政府主导型宅基地置换的置换效率和置换后的土地复垦效率相比企业主导型和农民自主的宅基地置换也都要高一些, 这和政府的强制力和公信力密切相关。在调查中, 相当多参与宅基地的农户都表示之所以愿意搬迁入置换新区, 除了自身住房和生活环境改善的考量外, 一定程度上是为了配合政府工作的开展和新农村建设等目标。此外, 由于各个部门的全力配合, 政府主导型宅基地置换在实施的过程中所要经历的各类审批手续等行政步骤相对要简便得多, 因此投入其中的时间和精力也相对较少, 可以集中到新区建设、农户保障和其他方面上。

3. 政策保障性强。

政府主导型宅基地置换因为组织的主体是地方政府, 实践过程中也往往把置换区列为试点区推进, 给予更多政策上的照顾。而政府的社会公共服务职能更是使得政府出于提高农户福利的考虑, 更多地制定保护农民权益的政策。特别是反映在置换后的土地和房屋权属问题上, 政府主导型宅基地置换解决得较好, 会给置换后的农户颁发集体土地使用权证和房屋所有权证。另外有些地区, 政府会充分考虑到宅基地的福利属性和农户对宅基地拥有的用益物权, 将农户列为分享土地增值收益的对象, 把通过宅基地置换得到的收益部分返还给村集体或农户, 用于农村社会保障方面。

二、存在的问题

1. 资金需求量大、筹措渠道单一。

在农村宅基地置换过程中, 从拆旧房、建新房, 到农户的拆迁安置补偿, 再到集中居住区基础设施配套建设、旧宅基地复垦, 都需要大量资金投入。虽然政府主导型宅基地置换能够整合各项涉农资金作为建设投资, 但筹措渠道仍然过于单一, 且不利于广泛推广。与融资渠道单一相对的是, 政府主导型宅基地置换的资金平衡问题。目前, 部分宅基地置换地区已经显现了巨大的资金缺口, 严重影响着后续工程的进行和政府参与宅基地置换的积极性。

2. 政府追求政绩为主、农民利益难以保障。

政府作为推动宅基地置换实施的主要力量, 自上而下的模式不可避免地产生因行政力过强而损害农村集体组织和农户利益的情况。首先, 部分地区政府可能因为盲目追求政绩而不符合实际情况、不科学地增加宅基地置换试点数量, 忽视置换试点地区村集体和农户的意愿与权益。

3. 农户参与程度低。

地方政府制定的宅基地置换方案时往往没有充分考虑公众的意见, 农民话语权较小, 政策制定后, 农民只能被动地接受房屋拆迁和置换, 甚至是无条件服从, 在一定意义上扮演着“局外人”的角色。另外, 有较强置换意愿的大都是在城镇打工的年轻人, 而长期在置换后新区居住的却是农村里的中老年人, 他们的生活习惯相对固定, 自然就对诸如菜园的保留等有着强烈需求, 可是在实际中年轻人无法返乡参与宅基地置换工作的实施, 中老年人受教育程度和权利认知等方面的限制, 即使对集中居住区规划、居住形式及房屋户型、公共服务配套设施、拆迁补偿等有自己的想法和意见, 也无法通过有效的途径表达他们的要求。

4. 宅基地置换监管机制缺失。

政府主导型宅基地置换最大的问题在于:整个置换过程由政府部门全权负责, 没有其他机构的参与, 村集体经济组织和农户在与政府的博弈过程中完全处于劣势地位。可以说政府在宅基地置换中既充当了政策的制定者, 又是主要置换工程的实施者, 这种既是裁判又是运动员的双重身份亟需转变。

三、对策与建议

1. 建立健全的配套措施, 推进宅基地置换。

宅基地置换的障碍之一就是缺乏配套制度, 这也是推广宅基地置换所遇到的瓶颈之一。目前, 宅基地置换的各个试点操作随意、无法可依。各地对农户的拆迁补偿差异巨大, 且往往操作起来都是“一刀切”, 没有实地评估, 更很少考虑到房屋建成时间和装修等因素, 导致农民对补偿产生不满情绪, 觉得不公平。而政府、村集体、农户三者之间的宅基地收益分配问题同样需要政策的规范, 如何界定分配比例才能够使三者和谐地共享宅基地置换的经济收益, 维护集体的宅基地所有权和农户的宅基地使用权。同样, 农村公共服务制度也需要改革和深化, 以追求城乡均等。

2. 引入社会资本, 拓宽资金来源。

首先, 可以在坚持政府主导宅基地置换工程的基础上, 适当引入社会资本参与进来。在实地的调查过程中, 有相当多的企业和民营资本家对宅基地置换工程感兴趣, 他们的目标通常瞄准在农民手中和复垦后的耕地上, 希望租赁土地进行规模经营, 发展现代农业产业。这些现实需求为解决宅基地置换资金来源问题提供了思路, 如果企业提供资金支持, 政府可以给予相应的税收优惠或政策扶持, 这样一来, 政府追求社会效益, 企业追求经济利益, 两者可以通过宅基地置换实现合作, 达到双赢。其次, 政府可以通过拓展农村住房信贷渠道的方式拓宽宅基地置换资金来源。探索建立农村住房抵押、按揭贷款制度, 对于购买具有完整产权的宅基地置换集中居住区新房的农民参照城市住房按揭贷款给与支持, 同时也可以通过小额贷款等方式为农户购房提供资金支持。最后, 政府还可以参考城市基础设施建设代理制和总承包制的, 探索创新的融资方式。

3. 尊重农户意愿、贴近农户需求。

应该切实满足农户的需求, 听取他们对于村庄规划、新区建设、住房形式和面积等方面的意见。要做到这一点, 最重要的是建立和完善农户的意愿表达机制, 给农民话语权, 鼓励农民说出真实的想法, 并创建途径帮助农民表达。一是在开展宅基地置换工程之前, 就应该充分调查置换区农户的置换意愿, 防止出现农户“被上楼”的现象。二是制定符合村庄实际情况, 农户满意的宅基地置换方案。农民出于对农业生产的需求和固有生活习惯的保持, 对集中居住区的建设有很多自己的想法。诸如住房是采取联排房还是楼房的形式、是否保留菜地、要不要预留晒谷场等等。三是做到宅基地置换操作的公开透明, 通过宣传让农户了解宅基地置换实施的程序和进展。公示项目的运作情况, 包括制定的拆迁补偿标准、新区建设情况等, 而公示的作用除了政务透明, 解决农户关于宅基地置换的困惑外, 还便于他们随时提出意见和建议, 同时政府也可以通过农户反馈的信息来调整置换方案。

4. 实施宅基地置换的全程监管。

全程监管包括对宅基地置换项目前期规划、实施过程中农户拆迁、集中居住新区建设、土地复垦和置换后指标落实等一系列的宅基地置换相关活动的监管。一是对于宅基地置换实施前期的监管。监管方的主要任务是监督政府对农户意愿进行全面的调查, 保证农户自愿参与宅基地置换工程, 而不是地方政府为了追求政绩而推行的强制试点。监管方应该督促政府在项目实施前期进行科学的规划, 选择最优的置换方案, 而合理的规划中所包含的项目预算还可以帮助监管方在项目实施的过程中监督宅基地置换的资金情况, 避免官员权力寻租和贪污腐败滋生。二是对于宅基地置换实施过程的监管。首先是农户的搬迁过程, 要做到透明公开补偿合理, 最大程度地保障农户权益, 避免纠纷的产生。其次是置换集中居住新区的建设, 资金的动态要随时监控, 还要保障建设单位具备应有的资质, 同时工程质量要过硬, 不允许偷工减料的情况发生。而且还要注重农户的参与情况, 征求农户对于新区布局、基础和公共服务设施配套等方面的意见。最后是监督旧宅基地的复垦工作, 保障复垦宅基地的面积和质量。三是对于宅基地置换后相关活动的监管。其中最为重要的是监督节余新增建设用地指标的落实和收益, 以实现资金的平衡。

摘要：宅基地置换是缓解土地供需矛盾、统筹城乡发展的重要途径之一, 目前得到了广泛的实践, 而政府主导是宅基地置换最为普遍形式。为此, 根据政府主导型宅基地置换的实践情况, 归纳总结出政府主导型宅基地置换的特点和存在的问题, 并在此基础上提出具备科学可行的解决对策, 以推进宅基地置换工程的实施。

关键词：政府主导,宅基地置换,问题

参考文献

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宅基地土地使用权置换协议 篇2

甲方： 乙方： 法定代表人： 丙方： 负责人：

甲、乙双方为了配合丙方新农村紫东花园建设整体规划，就甲方位于丙方的宅基地土地（面积平方米）使用权置换一事，达成如下协议：

一、甲方经丙方同意自愿将其位于 村的宅基地土地（土地面积平方米，）使用权置换给乙方，由乙方在该宅基土地上负责建设丙方新农村或设施建设、卫都食品工业园建设。

二、乙方自愿支付甲方宅基地土地及地上附属物补偿费 万元,该款用于乙方为甲方建设新农村住宅所置换房屋 ㎡的房屋建设款。

三、协议签订后 日内，乙方付给甲方 万元补偿费，由甲方负责在 日内将宅基地土地及地上附属物（或由甲方负责在 日内自行拆除地上附属物）交付乙方，若甲方不能在约定期限内办理完毕宅基地土地交付，甲方除应退还乙方 万元土地补偿金外，还应赔偿乙方的利息损失（利息按日万分之三计算）。

沪郊农村宅基地置换推广条件分析 篇3

中共上海市委九届七次全会通过的《关于贯彻〈中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定〉的实施意见》指出,要推进农村土地管理制度改革;要进一步盘活农民宅基地、乡镇企业用地等存量集体建设用地;要总结宅基地置换试点经验,完成好现有试点工作;在有条件地区,试行城镇建设用地增加与农村集体建设用地减少相挂钩的办法,有序推进新一轮宅基地置换。这对沪郊农村宅基地置换的推广提供了政策指导意见。本文拟以沪郊同一区内的两个宅基地置换试点村为对象,对宅基地置换的推广条件和基础进行分析研究。

一、同一区内两个试点村宅基地置换比较分析

(一)基本情况。第一,同时启动。根据上海市《关于本市郊区宅基地置换试点工作指导意见》和《关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见》等文件和会议纪要精神,某区委区政府从2003年开始启动农民居住向城镇集中、农业向规模经营集中工程,2004年下半年在A镇A村和B镇B村进行宅基地置换试点,以期通过置换实现农民居住集中,通过耕地流转实现农业规模经营。

第二,广泛发动。置换初期,该区从上到下进行了广泛发动。一方面为了掌握试点村农民对宅基地置换的思想认识,向两个试点村村民共发放问卷统计表211份,收回211份,其中认为“农民宅基地置换对农民有利”的有161份,占76.3%,自愿置换的有166份,占78.7%。个别村还通过召开村民代表大会就农民宅基地置换进行民意测验,赞同置换的占到76%。另一方面,为了进一步统一试点村村民的思想,2005年1月,区置换办公室和镇政府投资130多万建造了8套900平米的临时样板房,让置换农民眼见为实,调动他们的积极性。通过反复宣传动员,试点村的农民对宅基地置换的支持和满意率达85%以上。

第三,进度差异。在宅基地置换的前期准备和工程建设阶段,两个试点村的进度基本一致,2005年11月,两个试点村A苑和B苑全部竣工。A苑56幢多层、6幢小高层,共有1316套公寓楼房;B苑41幢多层、7幢高层,共有1059套公寓楼房。但进入到签约选房、最终入住和土地整理复垦阶段,两个试点村出现明显差异。A镇A村总户数745户,截至2008年5月底,有713户签约,签约率95.7%,农民已入住过上居民生活,土地全部流转,置换户的原有宅基地已经平整复垦,该村开始进入社区管理模式。而B镇B村总户数493户,在430多置换户中还有50-60户由于房型、补偿以及生活习惯因素还没有签约选房,其他已经签约选房甚至入住的置换户,由于资金补偿没有完全到位,老住宅钥匙未交付,房屋无法拆迁,宅基地无法平整。

第四,结余土地的处置。根据2004年8月1日实施的《上海市土地储备办法》规定,拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地应当纳入土地储备中心,由土地储备机构依法实施出让。衡量宅基地置换是否取得成功的一个关键环节就是对结余土地的整理复垦,有效增加耕田面积,提高耕田质量,改善农业生产条件,保持耕地总量平衡,为农业规模化、集约化、现代化经营创造条件。A镇A村宅基地置换小区总面积占地20公顷,只占原来宅基地面积的34%,同时村内原有的企业也集中到规划好的工业园区,通过对结余土地的复垦、整理,新增耕地面积1234亩。节余出的土地由区土地储备中心拥有,进行异地经营开发或拍卖,所得收益全部用于农民宅基地置换专款专用,置换农民不参与对节余土地的开发建设和管理。B镇B村尚未进入到结余土地的整理复垦阶段。

(二)比较分析。两个试点村的宅基地置换产生了一个相同的结果:即农民集中居住的环境得到较大改善和提高,为国家节余了大量耕地,促进了土地的集约化利用。但宅基地置换推进与当地的工业化城市化程度密切相关,与土地资源和劳动力资源配置休戚相关。这两个村的宅基地置换在几个重要方面还存在差异,这也正是造成各自进度差异和影响置换效果的关键之处。第一,发展模式和基本态势不同。一是区域发展定位不同:A村长期以来处于该区的偏远地带,主导产业是农业,现纳入该区“现代农业园区组团”的发展定位;B村隶属于上海市闻名的古镇,现纳入该区“古镇旅游组团”的发展定位。二是工业化程度不同:A村以农业为主的发展定位决定了其工业化程度较低;B村由于毗邻镇中心,工业化程度较高;置换之前的社会保障不同:A村部分农民享受农保,部分被征地农民享受镇保,其他农民都没有解决镇保;B村由于工业化征地的需求,绝大部分农民已经获得了镇保;劳动力就业不同:A村工业化程度不高导致非农就业有限;B村因处于沪浙交界点,并紧靠镇中心区,劳动力转移有空间。

第二,村级经济实力和村民收入不同。A镇A村总人口3126,置换前,村级可支配收入为56.6万元(2003年),村民人均年收入为5200元(2003年);置换后村级可支配收入为136万元(2008年),村民人均年收入9800元(2008年)。B镇B村总人口1802,置换前,村级可支配收入为100多万元(2003年),村民人均收入为7419元(2003年);置换后,村级可支配收入为200万元(2008年),村民人均收入为11300元(2008年)。无论是置换前还是置换后,A镇A村的村级经济实力和村民收入远低于B镇B村,尽管置换后A镇A村的农民既可以从原有土地上每年获取亩均500元左右的土地流转费收益,还可以在农场内打工挣钱,或者进城打工,有了工资性收入,但由于受到金融危机的影响,村民收入不稳定,仍然不如B镇B村的经济实力。

第三,当前生活现状不同。一是基本生活状况的差异。A村属于该区的偏远农村,农民集中居住后,原先依赖于土地的大量劳动力由于年龄因素无法转移,同时农民原来的房前屋后栽种蔬菜、养殖禽类等庭院经济收入不复存在,但集中居住后的成本增加了,平均每户比原来新增加开支300元左右,一些农民的生活质量反而出现了下降的状况。而且,由于地方政策的规定和财政限度,农民所期待的“土地换保障”未能实现,置换房屋的完整产权也尚未落实,村民由于镇保问题集体上访事件突出,这是该村宅基地置换产生的最大后遗症。B村由于邻接工业化进程较快的镇中心,受城市化辐射较大,一方面大量劳动力在镇区打工,实现了劳动力资源的转移,另一方面,工商业发展对农民原有住房的需求增大,农民私自搭建房屋用于出租,农村的土地资源已逐步转向土地资本,而且农民的镇保因工业发展征地得到解决,没有后顾之忧,村民的生活水平不断提高。二是置换房屋状况不能满足农民的需求,包括房屋质量和结构。A村置换村民入住新房后发现房屋存在渗水等严重质量问题,B村小房型太少,都是大房型,希望能拥有两套以上小户型房屋的村民在抽签后只能有一套大房型房屋,有的村民还需要自己贴补装修费,因此在抽签换房时有怨言。

总体上,A村宅基地置换虽然进度较快,但后遗症比较大,村民集体上访突出;B村宅基地置换虽然条件成熟,操作比较平稳,但由于资金问题拖延太久,仍未完成。由于上海远郊的地价偏低,而置换成本居高;又由于政策法规以及地方政府的经济实力,以及农民自身的某些因素,导致置换资金的短缺和试点工程的暂时搁浅。

二、沪郊宅基地置换的推广条件和基础

(一)宅基地置换的理论基础和模式选择。根据上海宅基地置换的试点工程和全国其他地区的置换情况分析,宅基地置换模式大致有以下几种:

第一,政府主导,征地模式。即地方政府基于工业园区建设、交通设施建设和房地产项目开发对土地的需求,主动采取的征地换保障的方法,促使分散農民集中居住,使农民转为城镇居民。这种方式主要产生于距离城镇较近的农村,最大的优势就是解决了征地农民的后顾之忧——镇保,但同时这种征地方式也是最容易产生政府与农民之间利益博弈和矛盾冲突的方式。

第二,市场主导,出租模式。这种方式主要产生于距离城镇较近、非农行业对土地的需求强烈、但又不具备征地条件的农村。由于市场经济发展的需要,一些非农行业对土地资源的需求加大,特别是厂房、仓库和住宿的需求,这就使得周边农民自然而然地找到了商机。通过拆村建居,使分散土地联合成片,村集体统一对外出租,土地资源转向土地资本,农民既没有失去土地,又能获得长期固定租金和在非农行业就业的机会。这是最自然的农民集中居住的模式,不容易产生尖锐矛盾,但由此产生的就业机会难以完全吸纳农村富余劳动力,尤其是诸如此类的非农行业更加容易受到国际经济形势和环境的影响,农民的社会保障有隐忧。

第三,农民主导,农业产业化模式。这种方式主要产生于距离城镇较远的农村,受城市化和工业化的辐射较小,最佳方式就是农民通过土地承包经营权的流转,促使农业规模化经营和产业化经营,由此获取更多的土地收益,使农民在改善原有居住条件的过程中置换房屋,自愿逐步集中居住。这种模式的关键就在于在转包、出租、入股等土地流转模式中是否因地制宜地采取了有效的模式,促使农村长效增收,有能力解决镇保。如果长期固守一种模式而收效甚微,农民的收入渠道有限,社会保障没有,那强制推动农民集中居住的宅基地置换就非常困难,也容易滋生矛盾。

笔者认为,要推动上海远郊的宅基地新一轮置换,应当采取“市场主导,农民主体,政府监管”的模式。根据农村的市场化程度、地区发展定位、就业和经济发展水平,以及农民自身的开化程度,在条件成熟的农村采取有所侧重的置换模式。坚决摒弃政府主导强制推动、农民被动集中居住的宅基地置换。

(二)宅基地置换的推广条件。上海远郊通过宅基地置换引导农民集中居住,要坚持“大稳定、小调整”原则,要遵循农业的自然规律和农村经济社会发展的规律,在条件成熟的地方通過集中居住提高农民的生活质量,需要积极引导、稳步推进。笔者以为,需要具备以下几个基本条件。

第一,前提条件——农民自愿。宅基地置换一定要在农民自觉自愿的前提下进行,在农村居民布局调整中一定要尊重和维护农民的权益。宅基地置换的过程应该是农民参与城市化、分享城市化成果的过程,要最大程度地使农民变被动接受为主动参与,保障农民在城市化过程中的权益。

第二,经济条件——市场主导。推动农民宅基地置换,其中一个非常重要的条件就是市场经济的充分发展,对现有的农村社会经济发展和管理方式产生了需要完善和调整的需求;工业化、城市化发展的程度对土地需求的增长,要求对现有的土地管理和使用方式进行改革和完善;农民能在非农行业充分就业或者农民增收渠道扩大,自愿改善居住条件,对原有住房进行修缮的愿望强烈。这是生产力与生产关系、经济基础与上层建筑基本规律运作的结果,也是推动沪郊宅基地新一轮置换必须首要考虑的条件。政府引导推动置换时,可选择经济相对较发达、工业化程度较高的村试点,获取经验后再推广。

第三,政治条件——法律政策完善。即建立健全相关法律法规,完善政策制度。一是制定农村宅基地使用权流转的法律制度,赋予农民宅基地完整的物权,发放统一的有法律效力的宅基地使用权证,以法律形式允许农村房屋自由上市交易,宅基地使用权随之自由流转。二是必须设立农村宅基地强制登记制度,转让时要办理过户登记。明确宅基地使用权流转后有关征地补偿制度,只给受让方房屋补偿费,不再支付土地安置补偿费。三是为严格控制宅基地使用权盲目流转,防止突击流转,需要建立出让方再次申请宅基地时的限制制度。四是赋予农村房屋抵押权,宅基地也连带抵押,活跃农村金融市场。五是地方政府在决策时要充分考虑民意,按照新农村建设的要求进行科学规划和决策实施,同时要保持既定政策的连贯性和持续性。对此,政府承担着重要的监管保护责任。

第四,社会条件——镇保到位。宅基地置换的新一轮推广要特别注重社会保障的到位,政府在制定政策时应向农民倾斜,采取适当方式解决置换农民的镇保问题。首先,与征地补偿换取镇保不同,宅基地置换后农民的土地虽能流转,但目前流转方式有限,流转费相对过少和单一,不能承受由于庭院经济消失、生活开支增加带来的负担,应当建立生活补偿机制,作为宅基地置换补偿的一部分,保证农民集中居住后生活质量有提高。其次,上海郊区应当创新尝试土地承包经营权流转的新模式,使置换农民能获取最大收益,在此基础上通过个人缴纳和政府贴补解决镇保,最终达到宅基地置换流转的最佳效果。

第五,后发条件——科学发展。农村宅基地置换的根本目的是农村的长远发展,要统筹城乡发展,要加快农村的城市化进程,因此,宅基地置换推广的后发保障条件就是实现科学发展。一是确权。对农民而言,农村宅基地置换的一个很有吸引力的条件就是拥有置换房屋的完整产权,农民对自己的财产能自由处置,能依法获取财产性收入。因此,沪郊宅基地置换试点工程中的房屋产权问题需要进一步确认和明朗。二是创新。关于结余后的土地产权归属和处置方式需要明确,除“征地模式”的宅基地置换,产权由集体所有转为国有外,其他模式都必须明确节余后的土地仍归农民集体所有,可以委托区土地储备中心统一经营,但收益应由农民共享。而对节余土地的处置方式也可根据置换模式有所创新。比如,按照土地资源和劳动力资源的不同配置,节余出的土地既可以由村集体自己开发,把土地的增值收益留在集体内部,也可以一部分收归国有,一部分留给村集体自己开发,还可以有偿收购宅基地置换指标,新增耕地归原村集体使用,允许在土地所有权不变和土地用途不变的前提下,重新发包,有偿流转,土地承包收益归村集体经济组织所有。

作者单位:中共上海市金山区委党校。

本文系上海市党校系统2008年青年课题。

宅基地置换 篇4

1. 农村存在大量的宅基地闲置、超标等现象。

尽管我国《土地管理法》明确规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但随着我国城市化进程的不断发展, 出现了大量的农村居民进城务工、村民子女升学就业, 使得一大部分农村劳动力转移到城市, 造成了严重的宅基地闲置和废弃现象。据有关资料表明, 目前全国2.4亿亩村庄建设用地中, “空心村”内宅基地闲置面积约占10%~15%。[1]目前闲置的农村宅基地不仅呈现出面积大的特点, 而且还存在着闲置类型多种多样的特点:建新房不拆旧房、原宅基地面积过剩、闲置继承的宅基地、待拆迁而临时占地建房等。[2]同时, 由于宅基地所有权主体虚位, 缺乏完善的宅基地使用权的分配制度、登记、回收、监督制度, 导致宅基地未批先建、少批多占、乱批乱占、批强占, 以及一户多宅等现象相当普遍。[3]

2. 宅基地使用权的流转多方受阻。

由于我国的城乡土地制度的二元体系以及现行的法律法规对宅基地使用主体及宅基地使用权利的限制, 造成了宅基地权属混乱、产权纠纷等问题。同时, 在现行的土地交易市场条件下, 由于国家尚不能提供合理合法的宅基地交易平台而产生的隐形土地交易市场, 使得本来属于集体所有的宅基地收益流入了暗箱操作的双方。[4]

近几年在国土局推行“增加挂钩”的土地政策的背景下, 国家及地方政府也因地制宜地构建宅基地流转模式, 促使土地资源的得到合理使用。通过苏州、天津、湖州、成都、重庆等地方的实践来看, 通过出租、抵押、转让、置换、联建等方式流转宅基地, 促使农村宅基地使用权流转与经济密切联系, 扩大了农民生产、经营的融资渠道, 在一定程度上提高了农民的收入。[5]在取得积极的效果的同时, 由于在宅基地流转过程中相关宅基地法律保护的缺失、行政过多干预、利益分配不公等导致了农民“被上楼”、“流民”、宅基地交易纠纷等消极现象。

二、农村宅基地置换住房券制度的构建背景

产业经历一定周期, 走向梯度转移, 这被经济学家认为是产业发展的内在规律。在中国开启产业梯度转移第二幕的背景下, 部分过去布局东部沿海地区的企业在成本价格等的趋动下, 不断将企业向西转移。随着沿海地区向中西部的产业转移, 农民工“一江春水向东流”的格局正在悄然改变。目前在西部, 投资企业有雨后春笋的势头, 农民工在“家门口”就能找到满意的工作, 所以今年东部许多地方出现了“民工荒”, 许多企业的生产线被迫停产。川渝两地抓住这个经济发展的大好时机, 政府不断在资金、人才、项目等方面给予成渝两地的示范区给予更多的支持, 进一步促进统筹城乡综合改革实验区更好更快的发展。

对于进城务工的农村居民, 宅基地所承载的社会保障功能不断减弱甚至消失。农民工在城市能过着“生存消费靠打工”的生活, 作为“经济人”的他们, 多数会选择在城市就业而将农村土地抛荒和闲置宅基地, 从而加重了目前土地资源不合理使用的问题。

为解决这一问题, 笔者认为在现行国家所实施的“宅基地换房、抵押”等模式、土地交易市场尚未完全建立、土地的相关法律法规未完善的情况下, 国家可在作为统筹城乡综合改革实验区的成都和重庆率先对宅基地流转模式、公共租赁住房制度、“增减挂钩”政策以及户籍制度进行创新和完善, 构建农村宅基地置换住房券制度以解决这一新问题, 待两地取得了成熟的经验与制度后, 再在其他地区推广实施, 以期解决我国目前严重浪费农村土地资源的问题。

三、农村宅基地置换住房券制度设计的建议

农村宅基地置换住房券制度的设计目标有: (1) 在宏观方面, (1) 促进农村居民自愿退出承包地和宅基地, 使土地资源实现有效利用; (2) 农民通过改变户籍转为城镇户口, 不断加快我国的城市化进城; (3) 进一步促进“增减挂钩”土地政策的实施, 缓解城市建设用地紧张的矛盾。 (2) 在微观方面, 让这部分农民持有住房券, 在保障农民宅基地权利的前提下, 有效解决农民工在城市的居住问题。因此, 在坚持宏微观目标的基础上, 笔者认为在设计农村宅基地置换住房券制度上需要注意以下几个方面。

1. 农村宅基地置换住房券的性质。

农村宅基地所置换的住房券是为流转主体将其宅基地退出后的价值补偿。同时住房券也是一种特殊的货币, 它只能用于购买城市统一建设的公租房住房消费, 不能作其他消费之用。宅基地住房券采用实名制, 严禁转让、出售给他人。

2. 农村宅基地置换住房券的主要技术路线。

农村居民将自己合法拥有的宅基地退回村集体, 由村集体统一上报给当地国土局, 国土局将该部分宅基地进行整理后复垦为耕地, 用以承包给新的农民等。同时, 国土局按照国家的“增减挂钩”土地政策, 可以在将城镇近郊的与复垦耕地面积相等的土地征收为城镇建设用地, 整理后用于出让以获得土地收入。该部分土地出让收入除了用于征地补偿、土地整理及出让费用以外的部分, 由财政部门成立资金的专项账户, 用于城市的公共租赁房屋建设和农民退还住房券的现金补偿。

3. 农村宅基地置换住房券的核发对象。

农村宅基地置换住房券的核发对象必须具有同时具有以下几个条件: (1) 必须是本省或直辖市的农村居民, 且自愿退出其合法的宅基地的使用权和承包地的经营权。 (2) 同时该农民自愿转为城镇居民户口。 (3) 该农村居民在本省或直辖市的城市中有稳定的工作和收入来源。

4. 农村宅基地置换住房券的核发标准。

因为我国土地管理的不完善, 目前各地正在制定宅基地确权方面相关工作, 所以农村各家各户的宅基地面积尚不能确定。2010年国家统计年鉴中五次全国人口普查显示, 我国目前的家庭规模为3.44人/户, 我国农村人均宅基面积为58.14m2~87.72m2。再者, 各地的公共租赁住房制度中人均居住面积一般在20m2以下, 所以结合目前农村宅基面积情况和现行的公共租赁住房制度, 笔者建议在农民合法拥有宅基地的情况下按照农村宅基面积与住房券面积以2∶1至3∶1的比例进行核发, 具体比例待各地宅基地确权工作完成后, 结合实际情况予以确定。

5. 农村宅基地置换住房券的使用途径。

结合现行的公共租赁住房制度, 住房券持有者可以有3种处置方式: (1) 承租人在租赁5年期满后, 用住房券申请置换居住的公共租赁房。以置换家庭所持有的住房券总面积等面积置换公共租赁房的面积, 住房券面积不够者, 置换家庭以当地房管局向社会公布的公共租赁住房出售的当期价格, 购买不足部分。 (2) 承租人在租赁5年期满后, 放弃用住房券置换公共租赁房的, 持券人可以将住房券退还给当地房管局。同时房管局以当期的公共租赁房的出售价格乘以持券人所持住房券可置换的面积得到持券人置换公租房的房屋价值, 再以当期的人民银行所公布的5年期存款利率对房屋价值进行复利计息的最终价值对持券人进行现金补偿。 (3) 当承租人由于收入增加或其他条件不符合再申请居住公共租赁房时, 在退出公共租赁房时, 房管局收回该家庭或个人的住房券, 同时房管局以当期的公共租赁房的出售价格乘以持券人所持住房券可置换的面积得到持券人置换公租房的房屋价值, 再以当期的人民银行所公布的持券人持有住房券期限的存款利率对房屋价值进行复利计息的最终价值对持券人进行现金补偿。

四、农村宅基地置换住房券的作用

1. 进一步保障国家18亿亩耕地红线。

目前, 我国在城市化进程中, 耕地面积在逐渐减少, 城镇建设用地越显紧张。因此在利益和权力的驱使下, 更多的农民会积极退让出承包地和宅基地。国土局将农民退出的一部分宅基地复垦整理为耕地后, 将进一步增加国家目前的耕地面积, 确保我国的18亿亩耕地红线不被突破。

2. 加快城乡统筹实验区的城市化发展进程。

宅基地置换住房券制度配合户籍制度的实施, 使这部分农村居民转变为城镇居民户口, 使其工作在城市、生活在城市、子女的教育在城市, 最终实现真正意义上的城市化。同时, 这部分人在城市各行各业从事工作, 为城市经济和社会的发展将做出举足轻重的贡献。

3. 对现行的公共租赁住房制度进行革新。

目前, 我国各地方的公共租赁房屋实行租售结合制度, 而宅基地置换住房券制度, 允许符合居住公共租赁房的持券人在一定条件下置换其居住的公共租赁房屋, 打破了现有公租房的租售制度。同时, 目前国内大多数城市公共租赁房屋的准入对象仍然主要为城镇户籍人口, 农民工这一数量庞大的社会弱势群体, 基本被当前的公共租赁住房保障体系排除在外。而宅基地置换住房券制度的实施, 将自愿退出土地、进城务工的一部分有条件的农民转变为城镇居民户口, 则变通地将这部分人群转变为公共租赁房屋保障体系的适用对象。这更有利于体现国家政府主动承担起解决住房困难群体责任良好形象, 进一步促进建立“全覆盖、分层次、多渠道”的保障性住房的供应体系, 最终维护社会稳定并促进经济发展。

4. 推进“增减挂钩”政策的实施, 缓解城市建设用地瓶颈问题。

农村居民将宅基地退出以后, 有国土局整理复垦为耕地, 则会增加耕地面积。通过推行“增减挂钩”政策, 国土局可以将城市周边利于城市发展的土地征收为城市建设用地。因此在不减少国家耕地面积的情况下, 可以在一定程度上缓解目前城市建设用地紧张的问题, 进一步促进城市的建设和发展。

5. 保障农民的宅基地权益。

在我国的二元土地制度和社会保障体系尚未覆盖广大农村的情况下, 宅基地承载着农民的居住保障功能, 是土地制度改革创新的敏感地带。目前, 宅基地作为农民的一项财产性收入的权益并未在宅基地的流转过程得到保障, 更未随农村市场经济的发展得到保值增值。通过农村宅基地置换住房券制度的实施, 保障和维护了这部分农民进城后的基本居住和生活保障问题, 不仅可以在经济上, 还可以在社会上和心理上提高他们在城市中长久改善生活的自信心和自主能力。

五、农村宅基地置换住房券的实施建议

推行农村宅基地置换住房券制度不仅是对“增减挂钩”政策和户籍制度的有效结合, 而且还是对现行的公共租赁住房制度的革新与突破;不仅是对农民宅基地财产性收入权利的保障, 同时也将部分农民纳入了我国的住房保障体系;一定程度上不仅能在能保证国家18亿亩耕地红线不被突破, 也能合理有效的配置土地资源, 缓解城市建设用地日趋尖锐的矛盾。所以, 实施农村宅基地置换住房券制度具有一定的必要性和迫切性。同时, 结合我国目前的实际情况下, 在推行农村宅基地置换住房券这一制度的同时也要注意以下两个方面:

1. 营造充分政策环境, 推动农村宅基地置换住房券制度。

由于推行农村宅基地置换住房券的制度涉及与户籍制度、“增减挂钩”政策、公共租赁房屋制度的良好结合, 所以营造充分有利的政策环境以激发个参与方的积极性并推动农村宅基地置换住房券制度的发展显得至关重要。在户籍制度上对这部分满足农转非的农民给予户籍管理方面的支持与帮助, 在“增减挂钩”政策方面, 国土局应做好土地的变更登记、土地的整理复垦工作等, 在公共租赁房屋制度上, 政府应该在土地、财税、金融等方面给予相应的政策支持与监督管理等。[6]

2. 注重在时间上和空间上的渐进性。

由于目前我国宅基地确权、转移程序等制度的滞后性, 以及我国发展公共租赁住房发展在获取房源、财政资金压力等方面的瓶颈问题, 实施宅基地住房券制度不仅需要因地制宜、因时制宜, 而且还要注重在时间上和空间上的渐进性。在目前我国产业梯度转移, 向西发展的良好环境下, 先从统筹城乡综合改革实验区成都和重庆进行推广, 待其有成熟经验和制度时, 再在一些城市财政收入良好的城市继续推广。

摘要：为避免进一步加重我国农村宅基地闲置的现象, 结合我国目前的公共租赁住房制度、“增减挂钩”政策以及户籍制度, 创新性地设计出农村宅基地置换住房券制度, 并提出实施该制度的相关建议。

关键词：宅基地,住房券,公共租赁房屋

参考文献

[1].[N].资源报, 1999-05-31.

[2]楼江, 祝华军, 蔡建秀.城市化快速推进地区村庄改造研究[J].农业经济问题, 2010, (03) .

[3]黎孔清, 陈银蓉.现行农村宅基地使用权制度评价与改进创新[J].农村经济, 2010, (01) .

[4]贺东山.农村宅基地使用权流转新模式的构建[J].大连海事大学学报 (社会科学版) 2007, (04) .

[5]王崇敏, 张丽华.我国农村宅基地实用权流转的现状考察[J].河南省政法管理干部学院学报, 2010, (01) .

宅基地置换 篇5

我非常荣幸参加了“国培计划（2016）”湖北省项目县培训团队置换培训活动。因为机会难得，所以我非常珍惜，始终以认真、严谨的标准要求自己，积极参加培训班的每一次活动，认真做好笔记,回到住处每天坚持写心得体会。回顾学习时光，在这三个月的培训中，我不仅学到了许多新的教学方法，更重要的是我吸取了最前沿的教育教学理念，感受到了各位专家的人格魅力及高深的教育理念。他们身上那种对教育所赋予的激情深深地感染了我。“与君一席话，胜读十年书”，在与专家、同行的沟通、碰撞中使我的教学经验不断地提升，并从中注入了一种新的力量：那就是不断地学习，与时俱进，用新的教学理念武装自己，有效地提高自己的教学水平，加强自身的综合素质，树立了让学习成为终身需要的观念。

三个月的培训学习扎实而紧促，培训历程分为三个阶段:理论学习、影子培训、交流总结。专家们精彩的讲座，一次次激起了我内心的感应，更激起了我的反思，我深深地意识到课程改革的推进与落实关键在教师。教师要活到老，学到老，因为知识也有保质期。教师不光要有一桶水，更要有流动的水，因为当今的教师即使是有“一渠水”也是不够的。通过这次培训，使我深刻地意识到学习的重要性。因此，我虚心地聆听专家们的讲座，认真地学习名师的教学经验。

走进金象学校陈凤琴老师的课堂，她生动、灵活的课堂告诉我们：上语文课时，要用课文来教语文，而不是单纯的为了教课文而教课文。回想起在我从事语文教学的几年里，上语文课时一直都是在教课文，把分析课文、理解课文、解读课文作为教学的主要内容。听了陈老师的讲座后，我才明白原来教课文不是语文教学的最佳方式。为什么呢？因为教师在教课文时解读文本的感悟和学生是不同的，而且教师的感悟往往还超出了学生的认知能力，教师教的知识学生不一定都懂。另外，有时教师的感悟并不是最佳的感悟，而且还会出错。所以语文课上只教课文的做法是不可取的。我们应该抛掉传统教学中只教课文的做法，语文课不要只是单纯地教课文，因为课文只是一个例子，我们不要把它视为语文教学的全部。我们应该把教课文转变成教语文，要教会学生学习的方法，让他们学会学习。因此，教师在教学的过程中，要给学生“授之以渔”，而不是“授之以鱼”。

走进文自成老师的课堂，他在《这片土地是神圣的》一文中提到：要想让学生学会写作，课堂上必须将作文教学与阅读教学交融起来。我觉得这种做法非常好。回想起自己的教学,平时我上课都是把阅读和作文分开来教学的，怪不得教学的效率很低，学生的写作水平很差。听了他的课后，我才明白学生不会写作文的原因。在今后的教学中，我要改变以前的教学方式，慢慢地尝试把作文教学和阅读教学融合起来，从而试着提高学生的写作水平。

走进刘教授的讲座，他在讲座中提到“要根据课程标准对识字的要求和新教材的特点，结合儿童的身心发展和认知规律来进行识字教学。”在识字教学过程中，应该针对不同类型、不同特征的生字来进行分类，并总结出多种识字方法，这些方法对激发学生的识字兴趣，拓展识字途径，提高识字效率，培养学生自主识字的习惯，加深对祖国语言文字的热爱，具有非常显著的效果。

在一个月的理论学习中先后聆听了二十几位教授和名师的多次讲座，这些讲座使我受益匪浅，收获颇丰，既充实了自己的理论知识，又开阔了视野。

另外，影子培训为我们搭建了实践的平台，在这次实践活动中，我深入荆门市竹园小学进行了为期三周的见习活动。在他们的教研组长的精心安排下，我们深入他们的教育教研活动，跟随指导老师听课，备课，参加教研活动，学习到了一些先进的教学方法，吸取了一线优秀教师教学中的精髓，发现了我们教学中的不足，引起了自己的反思，这些经验和思考都会对我们以后的教学助到一臂之力。

培训的最后一部分就是学员之间的经验交流，通过各种形式的交流，使我们发现了每一位学员的优点，真可以用“卧虎藏龙”来形容，同时也深深的体会到了自己的压力所在。如今的社会，不学习就会落伍，不学习就会被淘汰，教学是一个不断反思，不断进步的过程，我们一定要不断积累教学经验，不断改进自己的教学方法，争取做一个有兴趣有智慧的老师。

宅基地置换 篇6

1 中心村与宅基地的相关概念

1.1 中心村的内涵

中心村, 是指欠发达地区拥巨大发展潜能的自然村庄, 其固有的资源优势或区位优势因机制的引入而得以强化并迅速转化为现实经济优势从而实现超常规发展所形成的一种新的经济和人口集聚中心。中心村具有为农民提供居住场所、为农业产出提供服务、农村居住提供生活服务设施以及联系城乡的纽带。

1.2 宅基地用地的含义

从现阶段来看, 我国土地所有制分为国有制和集体制两种形式。农村宅基地是集体经济组织拨给农户建造住宅所使用的土地, 它显然属于集体建设用地的一种。通常情况下农村宅基地包括房屋的地基、仓房、庭院、厕所、畜禽圈、沼气池、柴草垛等用地。按照宅基地定义范围不同, 可以将宅基地定义为广义上的宅基地和狭义上的宅基地。狭义的农村宅基地仅指主体建筑、附属建筑 (厕所、厨房、柴草房等) 及周围围墙占地, 属于非生产行性用地范畴。广义农村宅基地囊括了狭义上的宅基地, 此外还包括农户的宅园地。所谓农村宅园地是指宅院外围的空闲地、菜地、果园地、绿化带林地及鱼池、自用晒场等与宅基地直接相连、归农户使用的小块用地, 它与狭义宅基地的区别在于功能不同, 宅院用地多属生产性用地。

2 中心村建设中的宅基地置换问题

中心村巨大的经济规模必然导致其用地规模的扩充, 但由于我国农村人口与占地分布不均衡的现状制约, 中心村在选址建设、土地置换方面都需要科学的分析, 合理的布局。通过分析我们发现宅基地置换作为促进中心村建设的突破口, 还存在着资金平衡不确定、产业支撑不到位、农民积极性不高等问题。为此我们需要对宅基置换的相关问题做进一步的研究和探讨, 务求做到中心村建设最优化。

2.1 宅基地置换的运行机制

宅基地置换的主体包括了政府、村委以及农民。一方面政府必须确保宅基地置换的“公平置换”原则, 严格办事程序, 坚持公平、公正、公开原则;另一方面, 必须赋予农民平等的谈判地位和权利, 建立完善的宅基地置换运行机制。在这套运行机制中, 信息沟通机制是中心村宅基地置换顺利的“润滑剂”, 做好信息的有效交流, 可以避免各个主体之间因信息提供不及时或不对称而造成的不必要的麻烦和损失;利益均衡机制则是中心村宅基地置换成功实现的“调节器”, 这是本文探讨的重点, 在下文将有详细的分析;保障监督机制是贯彻整个宅基地置换建设的始终, 是利益协调的手段, 是确保信息沟通, 利益均衡, 腾地复垦的一个重要保障, 起到的是新农村建设的“助推器”的作用, 为了保证宅基地置换的顺利进行, 必须有完善的社会保障机制。宅基地运行机制的三个子机制, 相互统一, 互为补充, 协调运行, 确保了宅基地置换的有效运行。以下我们重点讨论利益均衡机制。

2.2 利益均衡机制

2.2.1 利益均衡机制的内涵。

中心村建设中的利益均衡机制主要是指村民与村委间经济补偿问题的利益均衡、中央村与搬迁村土地置问题的利益均衡。即村民在得到何种利益条件下愿意配合村委进行宅基地置换, 村委在给出何种支持帮扶下可以引导村民完成宅基地置换。中央村与搬迁村土地置换, 妥善协商完成中心村搬迁任务。对中心村宅基地置换建立一个相应的利益均衡机制, 需要一系列的制度建设, 至少需要以下三个均衡机制的建立。

2.2.2 资金补贴均衡。

所有宅基地置换的拆迁和重建补助的过程中都要始终做到村民之间利益均衡。通过召开村民大会, 民主决策, 制定切实可行的补偿标准。在制定相关资金补贴标准时, 要结合当地实际和民意, 制定出有层次差异, 相对公平的补贴标准。

在现有条件下, 尽最大可能落实各级政府的财政补贴支持。尽量减轻农民建房的经济压力。根据博弈树最优路径分析得知:在村委发放补助的条件下村民搬房的收益最大。村委应确保上级下发的补贴及时到位, 并足额发放到农民手中。村委可得到多大份额的财政支持对中心村宅基地置换顺利进行起着至关重要的作用, 毕竟“巧妇难为无米之炊”。所以政府的财政支持成为不可忽视的引导力量。政府要根据当地经济发展情况, 制定科学合理的补贴政策。及缓解村民的资金压力, 又不产生巨大的财政负担。

2.2.3 宅基地置换面积均衡。

拓宽置换渠道, 灵活操作手段。新村建设中新宅大小统一规划, 旧宅按新旧程度、建筑质量有层次的制定补贴标准, 置换后剩余的土地归还集体。但是村民自身经济实力有差距, 并非全部的村民拥有建设新宅的能力, 对于因经济能力不足无法建新居占居规划地的农户, 通过评议协商让有建房能力的村民与目前没有建房能力的村民交换宅基地, 根据房屋质量地理位置等附加相应的经济补偿。对于拥护中心村建设, 并积极配合执行的村民给予优先建设的政策支持, 让这部分村民形成带头作用, 引导其他村民转变思想, 配合行动。

2.2.4 中央村与搬迁村置换均衡。

中央村与搬迁村, 村民与村民之间的宅基地置换比例, 面积补偿要均衡。不能有村与村的差异, 村民与村民置换的差异对待。无论原宅基地大小, 一律按人口分新住宅, 多余宅基地有收归集体, 进行集约复耕。新宅基地要保障不同人口数量的家庭满足住房要求, 子女婚嫁需求。

3 宅基地置换利益均衡的整体分析及建议

积极发展和建设中心村, 对于被促进农村经济和社会的发展逐步缩小以至消灭工农差别和城乡差别, 都具有十分重要的意义。但是由于中心村建设前期宣传不足, 基层民主的缺失和资金补助的不足、使用不透明等诸多问题, 导致村民的抵制和不满, 给中心村建设带来了阻力。对于这种现状, 在建设过程中, 政府要充分注重民主、了解民情, 尊重民意。政府需要高度重视, 有针对性的做好宣传工作, 使村民充分了解中心村建设的相关政策和美好前景以及中心村宅基地置换中自己的利益得失, 鼓励村民参与讨论, 充分行使自己的民主权利。以期达到村民真心拥护的效果。

3.1 坚持公平、公正、公开的资金补贴原则

资金补贴作为影响宅基地置换的最重要的因素, 有着它固有的操作难题, 政府在相关措施实施方面, 要整体把握, 结合民意和当地实际情况, 制定出有层次的相对公平的资金补贴标准, 并严格按照既定标准实施宅基地置换补贴, 确保每一位村民都平等的享受到政府的补贴资金。政府可以采取相关措施拓宽融资渠道, 以满足宅基地置换的资金需求, 资金补贴要及时到位。最后, 整个补贴标准的确定, 补贴资金的发放以及剩余资金的利用要确保信息公开, 使村民放心, 安心。

3.2 完善相关法律法规, 加强政府部门的监督引导

农村宅基地如何置换, 是农村土地制度的重大变革, 必须在法律法规允许的框架内进行, 政府相关部门要做好政策引导和实时监督。政府可充分利用资金补贴, 减免税费等政策鼓励和引导中心村沿着健康的方向发展, 推动和促进“村村合并”、“村企联建”、“村民自建”。经过我们的详细计算, 发现中心村建设存在着巨大的土地置换潜力, 政府应当做好引导, 促使中心村建设中宅基地置换出的土地向复垦方向发展。这将有力保障耕地面积长期稳定。

政府的相关部门要确保对辖区内中心村建设工程的实时监督, 确保其规划科学合理、资金发放透明, 避免出现土地再次浪费、资金截留挪用等不良现象, 为中心村建设健康有序进行保驾护航。

4 结语

中心村建设是一项利国利民伟大的工程, 不仅充分利用了农村闲置宅基地, 也在一定程度上补贴城市建设用地, 确保18亿亩耕地红线, 而且可以改善农村的村容村貌和提高村民的生活水平。在中心村建设的具体实践过程中, 各地由于其地理形势、文化传统、经济实体等各种因素的制约, 经历了各种形式的考验。各地新农办要坚持在实践中求发展在了解民意, 尊重民意的基础上, 也要发挥政府部门的领导作用, 积极做好人民群众的思想工作, 协调各方的利益均衡关系, 加大具体方针、政策、措施的实行力度。相信在正确的引导下新农村中心村建设会积极推进农村现代化的改革之路。

参考文献

[1]张松贺, 试论中心村建设的瓶颈, 现代经济, 2010[5].

[2]徐全勇, 中心村建设与我国中心村建设的探讨[J].农业现代化研究, 2005.26 (1) :48-52.

[3]卢向虎, 新农村建设背景下的农村宅基地问题研究.中国农业科学院.

[4]《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知, 国土资发〔2004〕234号.

宅基地置换 篇7

宅基地置换是上海市“三个集中”战略的重要组成部分和突破口, 通过农村居民点的整体规划和归并达到农村建设用地的高度集约利用, 同时, 促进村民身份从农村户籍向城市居民的转变, 推动城市化进程。2003年上海颁布《关于同意关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织实施细则 (试行) 》的通知, 通过推行宅基地有偿置换的试点对农村居民点进行整体规划和归并的思路, 并率先在奉贤区试点。2004年上海市房地局会同农委等部门研究制定了《关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见》和《关于加强土地管理, 促进本市郊区宅基地置换试点的操作意见》, 明确操作方法, 并于2004年7月确定第一批共15个试点, 遍布上海郊区。下文介绍的佘山镇是松江区唯一试点镇, 目前有江秋村与辰山村列入试点单位。

在宅基地置换的具体方式上, 上海各区县存在一定的差异, 概括起来可以分为三种:一是货币置换, 宅基地拥有者将宅基地使用权有偿出让给农村集体经济组织, 原宅基地由农民自行或由所在集体经济组织退耕复垦, 或由原集体经济组织用于批租等经营;二是异地住房置换, 宅基地拥有者出让原宅基地后, 在中心村或集镇所在地置换相应的住宅面积;三是异地宅基地置换, 原宅基地出让后, 农产在政府规划的城镇或中心村换取相应面积的宅基地自行建房。

二、佘山镇宅基地置换运作模式分析

1. 宅基地置换方案的实施流程

佘山镇作为松江区“一城三片”重点发展区域之一, 是松江区内唯一的置换试点。佘山镇的宅基地置换工作从2002年开始启动, 主要在辰山村与江秋村开展。辰山村先期进行, 目前辰山村的宅基地全部置换完毕, 原宅基地平整后现已建成国家级植物园, 该村村民整体搬迁至江秋村划定的安置基地。原江秋已有村区域进行土地整理, 以河道为界, 河道以北为宅基地置换安置基地, 统一安置辰山村与江秋村的拆迁村民, 江秋村已有一半村民完成了置换。但是由于当前宅基地置换的法律地位不明确, 加之国土部门出于耕地保护的考虑, 在政策上对置换行为采取限制, 导致上海的宅基地置换试点工作目前处于停滞状态。

佘山镇宅基地置换运作主要由镇政府下属的佘山集镇建设开发有限公司承担, 负责动拆迁、中心村建设、土地复垦、节余土地招标出让等全套工作。余山镇宅基地置换的做法是先确定宅基地置换的对象 (以行政村为单位) , 然后编制置换方案 (包括土地整理复垦方案、集中建房基地土地利用方案、节余土地开发方案、宅基地置换资金平衡方案等) , 方案报批后与农民签订置换协议, 并大规模、一次到位地完成安置基地的建设。置换村民集中搬迁至安置基地, 在新的安置基地上集中建设多层、联排及叠加住宅, 由于安置房的容积率较高, 因此节余的土地能占到被置换基地面积的一半以上。农民入住后拆除原宅基地上的房屋并复垦, 最后通过节余土地的出让得到资金平衡。宅基地置换后农民获得了城镇户口和城镇社会保险, 但同时失去了原有的承包经营用地, 因而必须自谋职业。一个行政村置换完毕后再开始第二个行政村的置换, 如是循环。

2. 资金平衡方案

佘山镇宅基地置换项目资金来自地方政府拨款、银行贷款和预售款, 前期主要为政府拨款和银行贷款, 其中银行贷款的比例约占八分之一, 投入资金主要包括建设资金与镇保资金, 已投入资金超过7亿元。

宅基地置换的收益主要包括节余宅基地出让金收益和住宅房销售收益, 根据统计情况, 已开发节余土地面积225亩, 节余土地每亩出让价格133万元, 土地出让金收益总共近3亿元, 用于填补安置房投入资金。由于目前安置房尚未取得产权证, 不能通过市场交易获取收益, 因此, 目前总收益仍然低于总投入成本, 资金收支不平衡。

3. 置换后土地利用情况

中心村建设基地在原江秋村民小组的建设用地上, 共拆迁145户农产和混杂在居住中的村办小工厂。基地也占用了离村庄比较近的小量耕地。据统计, 佘山镇农产宅基地 (不包括宅前宅后空地) 平均达到1亩/户, 3个村民小组145户的建设用地约800余亩可以安置约2800户入住中心村。按此计算, 佘山镇可以节约2000亩土地。按照规划, 除辰山村已经并入植物园扩建用地而纳入城镇建设用地外, 其余节余土地规划复垦作为农业专业园区, 实行规模机械作业。计划实施复垦面积达1184亩, 但目前为止宅基地复垦工作还没有全面展开。

4. 现行置换模式的主要问题

首先, 松江区实施宅基地置换试点的初衷是平衡城乡建设用地指标、改善村民居住条件。从实施效果来看, 现已置换的村民的确改善了住房条件, 但是由于迁入中心村后水电煤、物业费等费用的增加, 提高了村民的生活成本。

其次, 当前松江的宅基地置换资金投入大部分依靠政府拨款, 没有社会资本的参与, 一方面造成政府财政负担较重, 另一方面使宅基地置换的可行性很大程度上要视当地政府的财政状况而定, 限制了宅基地置换的进一步推广。

最后, 从城市建设用地的角度来说, 置换的目的是为了建设用地指标的平衡, 通过提高村民住宅用地的容积率, 达到节约用地的目的, 原宅基地推出后复垦为耕地, 达到耕地的占补平衡。而在实际调研中了解到, 由于宅基地的复垦需要投入不菲的成本, 并且复垦后短期内无法产生很大的效益, 造成村镇对于复垦缺乏积极性。不少宅基地退出后成为闲置土地, 松江置换试点村宅基地闲置面积达到应复垦面积的近一半, 这一问题已经引起了国土管理部门的担忧, 从一定程度上影响了宅基地置换工作的政策支持。

三、宅基地置换运作模式的对策建议

1. 拓宽融资渠道, 强调农民参与

现行的宅基地资金平衡方案中, 资金来源主要依靠地方政府拨款, 缺少社会资本的参与, 这使得置换能否成功推行很大程度上取决于地方政府的财政状况, 增加了政府的财政负担。与长三角地区的另一大城市宁波比较, 宁波当前正尝试推行一种新型的资金平衡方案, 即由村民自主负责筹措置换房屋的建设资金, 而乡镇一级政府只负责房屋改造的基础设施配套建设针对当前上海进行的宅基地置换主要依赖政府投资的现状, 应该借鉴宁波经验, 尝试引入社会资本参与置换, 采取农民合作建房的运作模式, 即在符合住宅规划的中心村成立村民建房合作社, 由农民自行设计住宅建设方案并筹措资金, 上报中心村审批, 中心村审查同意后, 与小组内的所有农产分别签订置换协议, 然后根据有关规划与协议进入实质建房、交房、复垦阶段。

这种改进模式的优点在于能充分调动社会资本, 减轻地方政府的财政负担, 并且在整个置换过程中强调农民参与、政府指导的思路, 既能够满足农产的偏好, 又保证了中心村的建设符合规划要求。

2. 预留置换用地指标, 安置村民过渡

当前试行宅基地置换不少试点区域都存在安置用地指标不足的问题, 即在村镇规划中没有可供启动置换的用地指标, 造成农民从退出宅基地到入住新居的过渡阶段没有安置住房, 使得置换工作难以推动。因此, 在每一轮城市规划的编制时, 应预留一定比例的用地指标作为宅基地置换的启动指标, 用于安置农民的居住过渡, 有利于置换工作的滚动进行。

3. 引入第三方组织, 监督宅基地复垦

当前不少试点地区出现宅基地退出后闲置现象, 究其原因, 主要是当前宅基地置换工作的重点是监督用地指标平衡, 而对于宅基地退出后土地复垦工作缺乏监督考核机制。因此, 可以尝试引入第三方组织, 专项考评复垦工作绩效, 并制订便于操作的奖惩机制, 对于宅基地退出后长期未复垦的地区进行相应处罚, 以确保耕地占补平衡的落实。

4. 健全社保机制, 提高离土农民的就业能力

农民退出宅基地后, 丧失了原来的承包经营用地, 不得不自谋职业。因此, 健全宅基地退出后的社会保障体制显得尤为重要。土地置换收益中应该有相当比例用于离土农民的社会保障支出, 并且设立专项基金作为农民职业能力培训的费用, 从而逐步建立较完整的成乡一体化的社会保障、就业培训体系。

参考文献

[1].张正芬王德.宅基地置换在上海农民居住集中的运用——以松江区江秋中心村为例.上海城市规划.2008.2

[2].张神娴王仲谷.上海郊区宅基地置换试点运作模式研究.苏州科技学院学报.2008.4

宅基地置换 篇8

一、样本特征及影响因素

宅基地换房的调研主体是农民, 但样本选取所覆盖的区域、所包含的不同群体、所具有的年龄及身份等特征将直接影响结果的全面性和准确性。

首先, 样本年龄是影响调研结果的重要因素之一。青年、中年、老年等不同年龄层次的农民对宅基地换房的意愿和诉求不同, 样本选取应覆盖青年、中年、老年等年龄层次, 防止年龄结构引起片面性。其次, 样本所处的地域将影响农户宅基地整理。城中村、城市近郊、城市远郊农户宅基地的直接或间接收益不同, 导致对宅基地腾退补偿、置换面积等方面的诉求不同, 样本选取应涵盖城中村、城市近郊、城市远郊等不同地域的农民。再次, 样本身份特征影响调研结果。普通农民、农民工、正在接受教育的农民子女等受教育程度不同、兼业程度不同的身份特征对宅基地换房的态度和需求不同, 调研包括不同身份特征的样本。最后, 当地农村的习俗也会影响结果。比如, 婚俗对宅基地腾退产生积极或消极的影响, 河南新乡、安阳等农村地区“有独立的婚后住房”成为青年女性婚嫁的主要条件。

鉴于样本年龄、地域、身份、习俗对调研结果产生的影响, 地域上选取河南省安阳、鹤壁、新乡3个地级市覆盖城中村、城市近郊和城市远郊的4个镇, 25个行政村。时间上选取2011-2012年农忙、学生暑假、春节前后3个时段, 尽量涵盖青年、中年、老年等年龄段, 采取问卷统计与入户座谈相结合的方法, 发放“宅基地置换城镇住房”调查问卷1313份, 回收1211份, 有效率92.2%, 样本特征见表1。

二、农户宅基地利用现状

我国《土地法》规定, 农村村民1户只能拥有1处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。河南省《土地法》实施办法规定, 农村居民建设住宅, 每户宅基地用地标准为:城镇郊区和人均耕地1亩以下的平原地区, 每户用地不得超过2分 (约133.4平方米) ;人均耕地1亩以上的平原地区, 每户用地不得超过2分半 (约166.75平方米) 。调研发现, 农户宅基占地存在很多违规行为, 闲置浪费严重。

第一, 宅基占地随意性大, 超面积情况严重。问卷统计结果显示, 河南省绝大部分宅基地超过规定标准, 其中0.25亩以下的26.1%, 0.25~0.5亩的53.7%, 0.5~1亩的18.2%, 1亩以上的占2%。与改革开放前 (70、80年代前) 相比, 宅基地变化的调研结果显示, 总体上面积呈现增加的趋势, 基本不变的占34.9%, 稍有增加的占45%, 增加1倍以上的占10.1%。关于宅基地使用情况的调查结果表明, 宅基地均存在一定程度的闲置, 30~55岁群体的使用率相对较高, 全部使用率达63.1%, 30岁以下、55岁以上的被调研者全部使用率分别为32.4%、55.1%。究其原因, 30岁以下宅基地闲置多是外出打工或求学导致, 而55岁以上群体多是因为儿女已近或已经成家, “一户多宅”导致。

第二, 城市化推进中农村宅基地腾退不力, 出现空心村。部分“四合院”式旧宅, 因采光或通风条件差, 无人居住或仅剩一户居住, 多是老人;部分举家迁入城市并已取得城市户口的劳动力, 其宅基地还要留给父母兄弟, 无法腾退;另一部分进城打工者家人在农村, 户籍障碍的存在使其保留宅基地作为家人或自己的社会及心理保障。这些情况导致城市建设用地增加的同时, 未能及时腾退农村建设用地, 形成农村地区的“空心村”或“烂心村”。青壮年多举家进城或搬迁, 但仍保留着宅基地。

第三, “1户多宅”成普遍现象, 土地闲置浪费严重。“1个儿子1套宅、最后再留有自己的养老宅”成为农村地区父母的追求。或者分家另建新房后, 旧房闲置作为杂用, 没有统一规划拆除。新乡市辉县南村镇某村, 近1/4的村民都是“一户两宅”甚至“一户多宅”。

第四, 缺乏统一规划, 盲目追求建筑面积。村镇建设缺乏统一有效的规划, 多是“沿田而建”或“沿路而建”, 形成了缺乏建设效益和影响交通的“马路经济”。不少户建筑面积多达300m2、500m2, 多花钱、多占地, 导致人均耕地面积远远低于国际平均标准的同时, 人均建设用地面积却又远高于国际平均水平。

三、农户宅基地换房意愿与心理预期

第一, 农户有宅基地置换城镇住房的意愿。针对问题“如果置换制度合理, 您愿意用宅基地置换城镇住房吗?”, 65.8%的农户表示愿意, 随着年龄的增长, 宅基地置换城镇住房的意愿有所下降, 30岁以下83.3%表示愿意, 30~55岁比例为67.6%, 55岁以上为46.7%, 原因在于青年人对城市生活的渴望度和适应能力更强一些, 老年人由于生活习惯以及多年积淀下的乡土情结, 成为宅基地置换城镇住房的主要问题之一。针对问题“如果搬入城镇居住, 您是否愿意为物业服务付费?”, 有超过半数的农户表示愿意。针对“孩子在城镇可以接受更好的教育, 您会为此置换宅基地住进城镇吗?”有92.7%的人选择会。

第二, 农户现有主要经济来源允许宅基地置换城镇住房的开展。针对家庭主要经济来源的调查显示, 随着年龄层次的下降, 种植业作为家庭主要经济来源的比重降低, 55岁以上的有64.3%以种植业为主要经济来源, 30~55岁的有34.6%, 30岁以下只有25.1%以种植业为主要经济来源, 本地打工、外地打工、做小买卖成为年轻一代主要收入来源, 且呈上升趋势。可见, 农业依赖度的降低意味着其具备进入城镇生活的物质条件。

第三, 农民对城镇房价及生活成本有相应的心理预期。针对问题“宅基地换房家里积蓄不足时, 您是否愿意贷款买房?”, 有近70.9%的农民表示愿意贷款。针对“如果推行宅基地换房, 银行能够提供贷款, 您能承受多少贷款?”其中选择5万元以下的占45.3%, 5万~10万元的占39.4%, 10万~15万元的13.6%, 15万元以上的仅为1.7%。“如果推行宅基地换房, 您预期在城镇居住的生活成本如何?”, 30岁以下、55岁以上群体中有61.2%的人认为可以承受, 而30~55岁群体由于其上有老、下有小的生活压力, 其承受程度相对较低, 有49.9%表示可以承受。对于“推行宅基地换房住进城镇后, 您是否会多生孩子?”, 有77.6%的被调查者表示考虑到生活成本等综合要素, 住进城镇后自愿遵循城镇计划生育政策。“您认为推行宅基地换房住进城镇后, 超生现象是否会好转?”, 59.4%的人认为进城以后农村超生现象会有所改善。

四、农户宅基地换房的利益诉求

面积需求层面, 针对问题“宅基地换房, 您认为多大面积合适您?”备选项设置50~90平方米、90~120平方米、120平方米以上3个区间, 30岁以下农民中30.3%认为50~90平方米合适, 36.9%认为90~120平方米合适, 32.8%认为120平方米以上合适;30~55岁群体中63.4%认为90~120平方米合适, 18.2%认为50~90平方米合适, 18.4%认为120平方米以上合适;55岁以上年龄层有48.1%认为大于120平方米合适, 29.7%认为90~120平方米合适, 22.2%认为50~90平方米合适。由此可见, 年轻人已经逐步改变追求建筑面积的观念, 代之以舒适、实用的居住理念。价格接受度层面, “如果宅基地换房需要添钱, 您认为如何定价最合理?备选项有:按市场价格定价、按经济适用房价格定价、按保障性住房价格定价、按成本价加政府规定利润定价”, 结果显示13.5%要求按照经济适用房定价, 37.5%的要求按照保障性住房定价, 45.1%要求按照成本加规定利润定价。

就业、创业需求上, “宅基地换房后, 您认为政府的哪项公共服务对您最有用?备选项有:安排就业、进行技能培训、社会保障及社会保险、户口农转非、创业贷款担保”, 30岁以下、30~55岁群体主要关注就业问题, 55岁以上年龄则主要诉求社会保障。“您家里人进城找工作, 最常用的途径是什么?”, 结果显示, 老乡、亲朋介绍的占70.8%, 自己找的占18.1%, 仅有11.6%是通过中介组织和家乡有组织的劳务输出。“如能外出务工, 您最会从事什么行业?”, 结果显示从事行业主要集中在建筑、服务业。“您或家里人外出打工过程中, 遇到的最大困难是什么?”结果显示最大的困难是遭遇不平等待遇和技能无法满足, 所占比例分别为43.2%和39.1%。随着就业成为农户最关心的问题之一, 对职业培训的需求也较强烈, “您需要政府或者其他相关培训机构提供职业培训吗?”, 超过71.9%的人认为“迫切需要”。针对“如果在宅基地置换中, 政府提供就业培训, 您认为培训费由谁出最合理?”, 超过61%的被调研者认为培训费由政府和农民共同承担。此外, 对创业资金的需求也较迫切。针对“如果政府提供小额创业贷款, 您最多需贷多少?结果表明, 30岁以下能够承受5万元以上的占33.3%, 30~55岁能够承受5万元以上的达49.4%, 55岁以上能够承受5万元以上的仅为0.7%, 表明30~55岁是最具创业动力和创业潜力的群体。

公共服务及公共设施的需求上, “如果搬入城镇居住, 您最需要哪一项公共设施?备选项有公共养老院、社区卫生院、优质学校、文化娱乐休闲中心”, 30岁以下、30~55岁两个年龄层次对优质学校和社区卫生院的要求相对较高, 55岁以上的则主要是对公共养老院和社区卫生院的要求。“如果搬进城镇居住, 您最需要哪一项社会保险?备选项包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险”, 结果显示对养老保险、医疗保险、失业保险均有强烈需求。

户籍和耕地问题上, “您是否愿意把农业户口转为城镇户口?”, 总体上53%的愿意把农业户口转为城镇户口, 随着年龄的上升, 不愿意将转为城镇户口的比例上升, 30岁以下的仅有3.1%表示不愿意, 30~55岁有20.7%表示不愿意, 55岁以上有43.6%表示不同意。出于对进城后社会保障和生活状态的担忧, 被问到“进入城镇居住后, 您是否需要继续保留耕地?”, 约有62.1%的农民表示需要继续保留耕地。被问到“如果要求交出耕地, 您最想得到什么时?备选项有:现金补偿、社会保障、土地入股分红、稳定的工作、贴息创业贷款”, 主要集中在现金补偿、稳定工作、土地分红方面, 比例分别为30.9%、33.2%和23.7%。

五、结论及建议

(一) 结论

综上所述, 结合河南省情况, 调研基本结论有:

第一, 河南省宅基地闲置浪费情况严重, 存在超面积、空心村、一户多宅、盲目追求建筑面积的现象, 具有宅基地腾退的必要性。

第二, 农户自身有进入城市、实现身份转移的意愿, 部分农民已经具备进入城市工作和生活的职业技能, 对城市生活成本、配套费用有相应的心理预期, 宅基地整理具有现实可行性。

第三, 农户盲目追求建筑面积的住房观正在向适用、舒适转变, 90~120平方米的城镇置换房能够满足大多数的需求, 同时可以承担5万~15万元不同额度的住房贷款。

第四, 宅基地置换进入城镇后, 如何获得就业信息、提升职业技能、顺利实现就业或创业成为农户关心的重要问题, 相应的要求政府提供必要的职业技能、创业技能培训和创业所需的小额贷款。

(二) 建议

第一, 将宅基地的整理与产业发展、农民安居、培训、就业相结合, 在城市郊区、基础条件好的乡镇尝试构建产业、安居、培训、就业多位一体的示范园区。在园区内创办中高等职业技术学校, 建立农民输出培训、当地就业培训、创业能力培训体系, 全面提高转移农民的职业技能和文化素质。在园区内建设安居社区, 完成宅基地腾退的农户可在园区内拥有安居房。采取优惠的资金和政策, 在园区扶持创业型人才、创业型企业, 形成城镇或者区域性的招商引资场所, 形成产业集聚区。建立培训、安居、宅基地腾退间的互动机制, 如用农村宅基地置换安居房, 转移农户凡其直系亲属在农村拥有空置宅基地的, 不能享受安居房;安居房入住与技能培训证书捆绑, 转移农户必须取得技能培训证书后才能享受安居房。

第二, 切实完善宅基地腾退后农民转移就业的各项制度和配套服务, 消除阻碍农民城镇就业的“二元”体制性障碍。改革户籍制度, 对有稳定职业、固定住所、或在城市工作一定年限的人员及其直系亲属均应按照本人意愿, 办理城市户口。完善社会保障制度, 将转移农民纳入城镇医疗卫生、就业保障体系。建立健全劳动力市场, 建立面向转移农民的劳务供应、需求信息共享平台, 成立专门协调处理农村劳动力转移、培训、就业的相关组织, 满足农村劳动力对就业信息、中介组织的需求。

参考文献

[1]彭长生, 范子英.农户宅基地退出意愿及其影响因素分析[J].经济社会体制比较, 2012 (2) .

[2]国之大事省之大计民之大业——郭庚茂省长答记者问[N].河南日报, 2011-11-12.

[3]周立群, 张红星.农村土地制度变迁的经验研究:从“宅基地换房”到“地票”交易所[J].南京社会科学, 2011 (8) .

[4]李君, 李小建.河南中收入丘陵区村庄空心化微观分析[J].中国人口.资源与环境, 2008, 18 (1) .

[5]张兴榆, 黄贤金, 工锐, 等.滁州市南憔区农村居民点土地置换潜力测算[J].资源科学, 2010, 32 (3) .

[6]王海鸿, 马琼:甘肃省农村居民点用地整理分区及对策[J].经济地理, 2010, 30 (12) .

[7]许正中, 杨玉珍.中国城市化平稳快速演进的别样路径[J].城市问题, 2011 (1) .

宅基地置换 篇9

关键词：宅基地,城镇化,经济学分析

1 研究背景

2010年中央一号文件指出:“积极稳妥推进城镇化, 加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策, 促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益”, 而这就要突出解决“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走”等问题。

十八大报告明确指出:推动城乡发展一体化;促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展;城乡一体化、工业化与城镇化同步发展首要解决的问题是土地资源的优化配置问题, 即挖掘农村集体建设用地这一存量, 通过城乡建设用地增减挂钩, 取得城镇化刚需用地和耕地保护制度间的平衡。近几年天津市发展迅速, 在“京津冀协同发展”的背景下, 天津市想要进一步的利用地理、环境的优势加快发展, 解决人地之间的矛盾则是当务之急。

2 文献综述

从现有文献来看, 相关研究都已表明, 利用农村宅基地置换城镇住房有利于城乡的一体化发展, 有效提高土地的利用效率。减少农民就要求实现劳动力的真正转移, 要降低进城门槛, 把农民真正变成市民, 可以考虑让进城农民工把宅基地交给政府, 让他们在城市能买到便宜的房子, 把承包地流转给大的农户。改革土地管理制度和土地产权制度, 探索用“以土地换住房”和“以地租换保障”等多种途径解决农民进城的“门槛”问题。

针对农村宅基地置换城镇住房的问题, 也存在广泛的研究。农村宅基地置换是一个复杂的系统工程, 是多方利益主体博弈的过程。宅基地置换效益是包括政府与农民双重经济行为主体下, 包含经济、社会和生态在内的综合性效益。政府应该从利益相关者的视野出发, 建立健全的利益表达机制, 公正的利益均衡机制, 完善的社会保障机制。

3 影响因素及样本特征

首先是年龄因素对调研结果的影响。在样本选取过程中, 尽量选取覆盖面广、年龄层次较为全面的样本。其次是受访者的身份特征对调研结果影响。普通农民工及其子女的受教育程度、职业状况等身份特征的不同使得受访者对宅基地换房的态度和需求不同, 因此调研对象包括不同身份特征的样本。

鉴于以上因素对调查结果会产生影响, 因此本次调研选取了天津市12个区县的近百个行政村进行调研, 尽量涵盖不同年龄段以及不同身份特征的受访者, 采取问卷统计的方法, 回收相关问卷616份, 样本特征见表1。

4 农户宅基地置换城镇住房的问卷分析

(1) 宅基地利用现状分析。我国《土地法》规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。天津市《土地管理条例》中明确规定:村民一户只能拥有一处宅基地。因继承住宅等合法原因形成的一户有多宗宅基地, 符合分户条件的, 可以分别确定宅基地;不符合分户条件的, 按照一户的用地面积标准确定宅基地;村民自建住宅, 应当根据用地计划指标, 符合村镇规划, 使用原有的宅基地或者村内空闲地。根据调查问卷统计显示, 天津市12区县中, 拥有宅基地数量超过一处的家庭多达159户, 不仅违反有关规定, 同时也对土地资源造成浪费。

(2) 农户宅基地换房的意愿分析。第一, 在户籍和耕地问题上, “您是否愿意把农业户口转为城镇户口”, 总体上43%的农户愿意把农业户口转为城镇户口。第二, 针对问题“您是否愿意以宅基地换取城镇地区住房”, 有59.4%的农户表示愿意, 随着年龄的增长, 用宅基地换房的意愿逐渐增加。30岁以下有60.3%表示愿意, 30~50岁比例为61.7%, 50岁以上为62.9%, 原因在于老年人一生都生活在农村, 随着经济的发展以及生活水平的提高, 老年人也渴望体验现代化的城市生活, 需要先进的医疗以及教育等配套服务, 因此这一群体对于“换房”这一问题的意愿较为明显。第三, 农户现有的经济来源是影响宅基地换房的重要因素之一。, 家庭成员的职业状况决定了其收入来源, 在针对家庭成员职业状况的调查显示, 随着年龄层次的下降, 以本地务农作为家庭主要经济来源的比重越低。50岁以上的有74.6%以务农为主要来源, 30~50岁的有45.2%, 30岁以下的只有35.3%以务农为主要的经济来源。本地打工、有固定工作以及本地经商成为新一代年轻人的主要经济来源, 且呈现上升趋势。可见, 对于农业依赖度的降低意味着进入城镇生活可能性的增大。第四, 农户对宅基地换房的利益诉求。在现在发展的基础上, 针对“您目前最希望政府做什么”这一问题, 备选项有:改善社会保险、提供保障住房、提高最低工资水平、改善医疗条件、改善子女教育等。根据问卷统计, 30岁以下、30~50岁以及50岁以上这三个群体, 共同最为关注的就是改善社会保险;除此之外, 30岁以下、30~50岁的群体还较为关注提高最低工资, 50岁以上的群体较为关注改善医疗条件。

5 结论

第一, 天津市宅基地闲置浪费情况严重, 存在一户多宅的现象, 具备对宅基地提高利用率的必要性。

第二, 农户自身有进入城市、实现身份转移的意愿, 部分农民已经具备进入城市工作和生活的职业技能, 对城市生活成本、配套费用有相应的心理预期, 具备对宅基地整体规划的可行性。

第三, 宅基地置换进入城镇后, 如何改善社会保障、提高医疗条件、提高最低工资成为农户关心的重要问题, 相应的要求政府应提供解决措施。

参考文献

[1]段应碧.当前亟待研究解决的两大问题[J].农村工作通讯, 2007 (9) .