车位法律问题

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车位法律问题（精选6篇）

篇1：车位法律问题

据调查，在诸多的小区业主纠纷中，车位纠纷占相当大的比重，而问题的核心在于车位的产权属性。《物权法》规定“建筑区划内的道路，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

根据上述法律规定，小区车位所有权归全体业主共有包括两个方面：

1.小区车位作为公共建设配套设施，其建造费用已包含在全体业主的购房款中，根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主。

2.从土地使用权角度看，业主办理产权证时，产权证书上如果载明了业主分摊了土地面积，车位所依附的土地使用权归业主所有的，车位所有权应当属于全体业主。

住宅小区建有地下停车场的，其车位权属分三种情形：

1.停车场在小区房屋销售时未按公共建筑面积公摊，停车场建筑的所有权应归开发商所有，开发商有权对业主出售，开发商与业主签订的车位使用权转让合同合法有效。

2.如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公共建筑面积分摊给了全体小区业主，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与业主签订停车场车位使用权转让协议。如果小区业主需要购买该停车位使用权，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，业主应同业主委员会或经业委员会授权委托的物业公司签订车位使用权转让协议。

3.地下停车场由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

我们通常提到“房屋产权证或产权证”，在现行房地产法律规定中，是指“房屋所有权证”。根据《城市房地产管理法》的规定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”由此可见，独立车库应属法律上的“房屋”，可以办理产权证。

地下停车场整体符合法律上有关“房屋”的规定，可以办理“房屋所有权证”。但停车位由于不具备“房屋”的属性，是否可以办理“房屋所有权证”或者办理“车位所有权证”，目前国家法律、行政法规还没有统一规定。小区停车位能否自由买卖？目前，小区停车位流转遭遇法律空白，无法律规定停车位不准出售，但是车位出售又会加剧停车难，两者存在矛盾。

另一种观点认为，既然车位的所有权归业主所有，任何人无权出售，所谓的车位使用权有偿转让合同应该是租赁合同。

《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同有两个特点：1.租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方。2.租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。

车位问题长期存在，而现行法律没有明确的解决办法，我以前就想总结这方面的问题归纳法律意见，收集资料等花了不少时间，希望大家仔细阅读，充分了解，也希望对将来可能的诉讼有所帮助。

一：法律规定

诉讼是解决纠纷的最终合法方式，法官断案是以法律为准绳，事实为基础；法律的规定将影响对事实的需求指向： 《物权法》

2007年10月1日施行

第五十二条 国防资产属于国家所有。

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《城市房地产管理法》 １９９５年１月１日起施行。

第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《城市居住区规划设计规范》 1993年建设部颁布 2002年修订 2.0.6 公共服务设施用地（R02）

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。2.0.7道路用地（R03）

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。6.0.3.7 凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建； 6.0.5.2 配建停车场(库)应就近设臵，并宜采用地下或多层车库。11.0.2.5 居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定：

(1)按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；

(2)居住区（级）道路，按红线宽度计算；

(3)小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；(4)居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；(5)宅间小路不计入道路用地面积。8.0.5.9（已经取消）

8.0.6 居住区内必须配套设臵居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定；

8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%;8.0.6.2 居民区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；

8.0.6.3 居民停车场、库的布臵应方便居民使用，服务半径不宜大于150m;8.0.6.4 居民停车场、库的布臵应留有必要的发展余地。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 1995年12月1日施行 第九条公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。《苏州市房屋面积计算规则》 2002年9月施行

（二）不分摊共有建筑面积

1、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室。

2、已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。

3、第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。

4、地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。《物业管理条例》

1993年施行，2007年8月修正

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《人民防空法》 1997年1月1日施行

第四条 人民防空经费由国家和社会共同负担。

中央负担的人民防空经费，列入中央预算；县级以上地方各级人民政府负担的人民防空经费，列入地方各级预算。

有关单位应当按照国家规定负担人民防空费用。

第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

这么多法律规定看下来，估计大家有点头晕，不要紧，先放一边，后面会慢慢援引分析。二：车位分类

1.规划规定的车位(以下简称“种类一”)。

简单说来，开发商开发商品房，需要向规划局、建设局以文字和图纸形式提交整个小区的规划布臵方案，通过后才能领取规划许可证、施工许可证等。建设部93年颁布的《城市居住区规划设计规范》就对车位有规定，当时规定汽车停车率不低于10%，该规定2002年修订时被取消，但取消不等于没有车位要求，地方各省在审核小区规划图对车位数量配臵还是会有要求，只是各地方要求不一样。这种规划要求的车位表述通常为：每户 X个车位。比如每户0.6个车位，就意味着十户住房有6个车位。

这种车位是行政机关强行要求的，没有达到要求不能开工。那这样的车位所有权（使用权）归谁呢？要看《物权法》 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

“公共场所、公用设施和物业服务用房”包括哪些设施？法律没有明确，（最高法院针对物权法有司法解释的征求意见稿：建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但该解释只是草案，不具备法律效力），但肯定不包括种类一，因为七十四条明确，“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“当事人”一般就是开发商和买房人；如果种类一属于公共场所或公用设施，那就当属于业主的所有权（使用权），开发商是没有权利、业主也没有必要与开发商去“约定”的。

法律这样规定，就允许开发商将车位买卖或出租收益，在买方市场，开发商可能会赠与；而在房产走俏情况下，开发商当然选择出卖或出租。法律规定其实是说：种类一的车位属于开发商，至于如何交给业主使用，就让市场决定吧！2.“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”（以下简称“种类二”）法律规定种类二由业主共有。但这是否意味着除了种类一开发商所有之外就是种类二，由全体业主共有呢？不尽然，具体看其他种类。

开发商与业主信息不对称，业主一般不会了解哪些是规划规定的车位，那些又是业主共有的车位，开发商会将种类二也销售取利。业主们需要了解规划文件，才心里有数。另外一个现实生活中很突出的问题是：种类二的使用问题。比如香城一期，前一阵我去兜了一圈，发现道路上很多车，这些车辆据说每月都要交超过100元的物业管理费，我不知道费用由物业公司收取后如何分配，但如果全部由物业公司独享，那一期全体业主就吃亏了。

按照物权法规定，既然种类二由全体业主共有，那共有人当然有受益权，停车费全部由物业公司收取显然是不合理的。

当然如果小区全体业主都同意说种类二由部分有车的业主停车使用，全体业主放弃收费权利，物业公司收取的费用全部作为物业管理费，这是全体业主的权利，但做出这样的决定需要业主委员会通过。再者，种类二停车物业管理费苏州实行政府指导价，不会超过100元每月（苏州地方规定大概60）

现实中其实很多种类二的使用费都被物业公司收取，而全体业主分文未得的情形。据我了解，业主如果起诉，法院都是判决业主胜诉。3.开发商独立投资的车位（以下简称“种类三”）

这类比较少，但也有。开发商认为规划规定的车位不能满足全体业主的需求，自行在小区开发车位销售将有利可图，这也不是不允许。种类三既然是开发商独立开发，那当然可以独立销售。但前提是，开发成本（包括土地成本）不应计入房价。

4.人防（种类四）

人防是国防的组成部分，它不属于物权法规定的公共场所或公用设施。从最高法院的司法解释草案看，这个观点与最高法院的观点是一致的，而且我认为以后也不会变化。

建造人防是规划的要求之一，但在规划文件中它不作为停车用途，因此不属于种类一。

那是否属于种类二？回头再看《物权法》规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这个规定该如何理解？人防肯定不属于“道路”，“其他场地”又是指什么场地？“业主共有”的条件是否及于该“其他场地”？目前没有明令的规定或权威性的判例判定人防属于种类二。如果不属于种类二，那人防的所有或使用权归谁？ 人防的主管行政单位是人防办，但人防办是行政机关，开发商将人防出租或转让的民事合同是否有效由法院决定，人防没有定纷止争的权力，因此其答复有参考价值，但不具决定效力。

北京有案例：开发商将人防使用权转让，受让人将之作为一群民工的居住区，业主起诉开发商，法院判决业主败诉。当然，这个个案对苏州不具法律效力。指导性的规定是<人防法>:“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

因此，通行的观点是：以人防的成本是否已经纳入房价为标准，来决定使用权人。但成本是个财务问题，业主怎么可能知道开发商的财务账册？开发商在销售商品房前需要到价格管理部门物价局报价审核，报价的申请表中会有具体的成本构成，当然，几乎所有成本都是抛高的，这样才能卖个好价钱。开发商如果清楚这个通行观点，可以回避，抛高其他成本，而不把人防纳入对物价局的报价体系。

上述通行观点仍然只是学理性的，不是审判实践必须遵守，因此还需要做进一步的法律考量：谁投资，谁受益是人防法的规定，人防当然首先是开发商投资，那么就由开发商收益，但开发商如果已经将开发人防的成本纳入房价，受益权是否就当然由全体业主共享？如果我是法官，我会倾向于肯定观点，否则对全体业主不公平。但作为开发商也不是没有抗辩余地：既然谁投资谁受益，那人防是我开发，就有我受益，全体业主通过房价承担了人防开发成本，但并不意味着转移了投资关系，又有什么法律限制我投资人只能收益一次呢？

另外一个问题是，即便开发商有使用受益权，是否可以与土地使用权等同的年限转让？

很多人认为，人防要么出租使用权，要么转让所有权。不动产转让要有权属凭证，人防无疑没有所有权证，况且从《人防法》判断，人防为战事所需，不能转让，因此转让不成立，只能是出租，但合同法明令出租最长期限20年，超过二十年的无效。这个理论同样值得商榷。开发商的观点是：我转让的是使用权。我们知道，住宅商品房所附土地使用年限为70年，无论开发商还是业主，都只能对土地享有使用权而没有所有权。既然国家可以转让土地使用权，为何开发商不能？ 关键：还是要看法院的指导性意见！

上面是对几类车位的分析。以下说一些其他问题： A:无论哪一类车位，物业管理公司都没有所有权，也没有使用权。只有对于车位使用的管理权。

B:如何理解《物权法》规定的“首先满足本小区业主的需要”？这个规定赋予本小区业主的优先权，同时也是对开发商处分车位权利的限制。目前一期业主已经凸现了停车难的问题，这个优先权如何行使对各方利益至观重大。最高人民法院的司法解释草案规定：“第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。

第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。” 目前该解释未生效，如果生效，业主可以提起合同无效的诉讼主张。C:车位是否计入公摊面积？

按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和苏州市地方规定，车位不能计入公摊面积。

但现实中有开发商与房管局下面的测绘部门串通一气将车库计入公摊面积，后被业主识破，提起行政诉讼和民事诉讼，最终开发商赔偿的案例。D:团结一致。

开发商也是商人，他们天生追求利益最大化。在法律规定模糊，行政监管乏力，信息不对称，违法成本低的情况下，昧着良心谋取利益的情形比比皆是。作为律师，我也做开发商的法律顾问工作，无论车位、房屋、公共环境等等，如果出现大面积的问题，因为关涉诸多，让一个人就是让全体，让一步就可能让更多步，开发商肯定不会轻易让步。作为三期业主如果开发商违法，我会坚决维权，否则都对不起律师这个行业。拖延时间，然后各个击破是开发商的惯用策略并且屡试不爽。从双方的地位看，业主对信息缺乏了解，且各有工作生活，做出一个统一的决定是非常困难的，开发商本身处于天然的地位优势，我接触的很多维权团体最后都不了了之。因此，维权的群体需要有组织的团结，把前期工作做充分，谋定而后动。

E:验房后才接受交付，签署文件。

交房前，开发商会让业主签署各种文件然后再交付钥匙，百分之95%以上的业主怀着迫切看房的心情都会照做，这样其实可能有损业主自身权利。房屋交付非常非常重要的法律手续，这影响诸多权利义务。到期交收房是合同约定权利，业主在看到房屋后认为满意，才能接受交付，签署各种文件，如果不满意，可以要求开发商整改或者索赔，交房时间要延后。很多开发商针对同一小区，分期约定交房时间也是处于分别处理更有利的目的。

因此，希望大家以后接受交房时首先要仔细验房，发现问题集中商量和开发商谈判比较有利。

F:不要忘了我们三期的车位。

从上面的分类分析可以看出，如果三期或者一期的业主在车位买卖过程中权益受损，那么车位的性质当属于种类二，或者种类四。我在去年和开发商经理通过电话，对于车位如果属于人防，那买卖可能存在的法律问题表示担忧，该经理当即表示：大家都是明白人，关键还要看成本是否纳入房价。可能这位经理是唱的空城计，但能对这个法律问题直指要害，至少说明他们是有准备的。如果车位属于种类二或种类四，转让就是非法的，那属于无权处分，合同无效，时间推移不会对我们业主有不利影响，我个人还是主张拿房后和房屋问题一起解决。

希望这个帖对大家有所帮助，如有不足或疑义，我会修正或答疑补充，让关于车位的这个帖子更加完善。

最后，希望想维权的、有维权计划的、有规划局、建设局、物价局等政府部门朋友的业主能与我联系，大家一起维护自身权益。

篇2：车位法律问题

伴随着购车潮的到来，停车场问题逐渐受到了人们的重视。但对于停车场，至今仍有许多法律问题纠缠不清，有的甚至还成为停车场发展的桎梏。因此，尽快对停车场存在的法律问题进行正本清源，意义极其重要。

目前，停车场方面存在的法律问题主要有：

一、产权问题，尤其是住宅小区地下停车场的产权归属问题。谈及这一问题，需先对停车场进行分类。在这里，笔者将停车场分为：

1、公共利益类：如政府机关、公园、公立医院所在地的停车场。大家熟悉的路边咪表停车场虽带有商业目的，但也应归入此类为宜。

2、非公共利益类：是指由私人、企业投资，以商业利益或盈利为目的的停车场，又可以分为商业配套、住宅配套（含地下、露天、架空层）、专用和临时停车场等。

商业配套以及专用和临时停车场的产权问题较为明确，即按“谁投资，谁受益”的原则，产权应归发展商或产权人所有。住宅露天停车场的产权问题也较为容易解决。根据规划，区内的道路属规划配套用路，归区内全体业主共同享有，而小区内的露天停车场实际上是以占用区内的道路或其他配套设施作为代价的，因此露天停车场的产权及收入应归区内全体业主所有。架空层停车场产权也曾引起纠纷，福州市曾发生海景花园业委会起诉房管部门的典型案例。业委会认

为，架空层所依附的建筑物和土地使用权已被全体业主买走，该架空层停车位理应归全体业主所有。应该说，业委会的理由不很充分。在有明确证据证明架空层面积未被分摊给各业主时，应认定为归发展商所有。

争议最大的，当属住宅小区地下停车场的产权问题。在理论和实践当中有以下几种代表观点：

1、配套论，即住宅小区地下停车场内的停车位数，是经规划部门批准同意的，是小区业主的配套专用停车场，应归全体业主所有。但这一观点漏洞不少，一是“配套设施”不等于“业主共有”，两者不能混为一谈。在没有明确的法律法规作为支撑的情况下，业主们仅凭“配套”一说即获得如此巨大的利益，侵害了发展商的利益，有违公平原则。二是在部分产权已分散，即相当一部分的停车位已由发展商出售，房产部门也据此发出了产权证明的情况下，会引发大量行政诉讼。已取得停车位产权的业主和其他业主间也将滋生矛盾，而这是难以解决的。

2、人防工程论，即住宅小区地下停车场大多数是利用人防工程改造而来，而人防工程属全体业主共有，其产权应归全体业主所有。这一观点的漏洞更为明显。从有关法律来看，应将人防工程理解为投资者即发展商所有，由发展商经营管理，收益归其所有，但在特殊时期（如战争或紧急状态时期），依照法律的规定，是可以临时征用于特定用途的。这一点《防空法》也有明确规定，其第5条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进

行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，不能因为其使用性质的改变而改变产权的归属。何况，大多数发展商所投资建设的停车场面积，超过了法规规定的人防工程面积，那么，多出来的那一部分又如何区分，产权又该归谁呢？

3、成本论或分摊论，即地下停车场的土地使用权出让金已由全体业主承担，其建筑成本也已依附在地上的房屋中，作为房价的一部分一起出售给业主。这一论点从法理上是说得过去的，但由于我国对房价的构成并没有明确的法律规定，所以其最大问题就在于根本无法区分土地使用权出让金或建筑成本是否分摊。因此，这一论点可操作性较差。

4、产权论，即以产权证上列明的产权人为准。但这一观点在实践中也受到很大的挑战，事实上，由于历史原因，绝大多数的地下停车场是没有办理产权证的。何况，不能排除有人采取类似福州市海景花园业委会对房管部门提起行政诉讼的形式，间接地对产权论发起挑战。

在实践中，有的地方采用了以约定的形式予以明确。如深圳的发展商在和购房者签订的购房合同中，以附件的形式明确约定：双方同意包括地下停车场在内的部分配套设施归发展商所有。这一形式受到了许多人的质疑，甚至有人以霸王条款、格式合同不公平为由将发展商告上法庭，但法院最终仍判定这一条款合法有效。

产权问题的症结，就在于我国土地制度的特殊性和物权立法方面的滞后。针对住宅小区内配套设施这一部分，《物权法（草案）》

中表述为，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。但是，如何约定才算合法有效？如何证明？在此之前的众多纠纷如何解决？这些问题似乎都没有得到解决。同时，也应在国家层面上考虑尽快立法，明确实施车位产权证制度。

二、车辆停放合同成立时的法律关系。

车辆停放在停车场时车主和停车场经营者双方形成的法律关系，也是一个争论较大的问题。目前主要还是保管论和租赁论两种观点，其中以保管论稍占上风。

保管论：即认为双方形成保管合同关系，如出现丢车或车辆毁损事件时，由停车场经营者承担保管责任。保管合同从外延上看，是一种提供劳务的合同，其关键是须有保管物占有的转移，即经营者占有车辆这一保管物，而给付车主保管凭证。在有偿保管的情况下，保管责任是一种严格责任，即不论经营者是否存在过错，均应承担违约责任。这一论点较为符合国内许多地方的惯常做法，在现实中，车辆进场取卡、凭卡出场已为大多数人所接受，而这恰恰是典型的保管行为。但这一论点的缺陷也较为明显。一是车辆并不完全控制在经营者手上，占有论缺乏完全的要件，一旦因车主存在如将钥匙提供给外人之类的过错而致丢车，经营者因根本无法举证而要承担全部责任，对经营者并不公平。二是保管费和保管物的价值并不成比例，反而与停车面积成正比例，有违保管合同的立法原意。另外，对于已分散产权（即发展商已将车位部分或全部出售）的车场，法律的冲突更厉害，经营者对已出售的车位收取管理费，依《物业管理条例》的规定，这是一种物业管理关系，而非保管关系。这样一来，会出现在同一场合存在两种法律关系的现象。

租赁论：即认为双方仅存在场地租用的情形，形成的是租赁合同关系。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是以取得物的使用收益为目的的合同。这意味着停车场经营者仅承担出租人的义务，如提供停车位供车主使用并负责停车位的维修维护工作，一旦出现丢车或车辆毁损事件时，由车主自行承担责任。这一论点较为符合已分散产权的住宅地下停车场的实际操作，即车辆停放费用分为租赁费和管理费，租赁费由产权所有人收取，管理费由物业管理公司收取，物业管理公司履行物业管理责任。但由于这一论点给车主带来非常大的风险，不大容易为国内广大车主所接受。

篇3：车位法律问题

一、小区车位、车库的概述

(一) 小区车位、车库的定义及分类

车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。车位是在地面简单划线而成, 不具有建筑物特征, 开发几乎不要成本;而车库具有建筑物的特征, 有明确的位置, 空间封闭, 开发投入成本较高。小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。

(二) 小区车位、车库的性质

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条, 判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性, 能够明确区分;利用上具有独立性, 可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。可知小区车位、车库具备这三个条件, 属于建筑物的专有部分, 可以独立作为所有权的客体;车位、车库是附随小区建筑物而建造的, 是整个住宅小区的组成部分;而且小区车位、车库能满足业主停车的需要, 进一步提升小区物业价值, 是现代小区不可或缺的配套设施之一。

(三) 小区车位、车库的现状

现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的, 有法律明确规定的部分, 即《物权法》第74条:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异, 在其产权归属问题上给予区别对待, 规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式, 但这一规定并未解决实际根本问题。也有不明确的争议, 存在四种观点:归业主共有;归开发商所有;应按照当事人约定;以是否计入公摊面积确定。这些观点都是仅从与车位车库有关的一个方面来支持, 没有做到很好的兼顾各方因素。要很好的确定小区车位、车库的归属, 就要关注车位、车库的性质是专有部分还是共有部分:若属于专有部分, 那么就是独立的, 开发商可以进行单独得出售和不动产登记;反之, 若属于共有部分, 那么小区全体业主就是共有人, 开发商如果单独把这部分出售就会侵犯业主的合法利益, 业主可以请求开发商赔偿侵权之债。

二、小区车位、车库权利归属存在的问题

(一) 小区车位、车库的多样化, 权属标准不统一

鉴于小区车位、车库的类型多样, 所以判断标准也不统一, 具体有以下三方面:从土地使用权上看, 根据我国“房地一体”原则, 业主在买受房屋后就同时取得房屋所有权和土地使用权, 小区中的车位、车库也附属的归业主所有。此标准使小区车位、车库权属较为明确, 但仅凭土地使用权难于区分公共场合中的车位、车库是业主共有还是专有, 相比较车位而言, 建造车库要投资的成本较高, 开发商建造车库的目的就是获得利益, 此利益如果得不到以期的回报会减少开发商建造车库的积极性;从建造成本上看, 谁投资建造了车位、车库, 谁就享有所有权, 体现“谁投资、谁受益”原则。但在现实生活中干扰因素比较多, 缺乏准确性;从约定存在上看, 开发商和业主在买卖房屋时可以通过约定来确定车位、车库的归属, 因为法律规定保护合同当事人的意思自治, 约定优先, 只有在没有约定或约定不明时, 才归业主共有。这三方面都各有利弊, 都不适合对小区车位、车库权利归属进行区分。

(二) 《物权法》第七十四条在实际操作中存在问题

“首先满足业主需要原则”这一规定太过粗糙, 易产生歧义, 虽然体现国家对车位、车库转让自由有一定程度的限制, 但这一限制不明确。它使人们对“首先”的理解不一, 没有明确规定在实践中开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况, 没有明确规定开发商是否有权将车位车库出售给小区业主以外的其他人和开发商将车位车库卖于第三人的行为是否在法律上属于合法行为;且法律只规定了小区车位、车库的归属方式, 即当事人约定, 而没有对约定不明或没有约定的情况下的车位、车库的归属做具体说明, 这样会造成人们在社会操作中产生纠纷, 造成难题。

三、小区车位、车库权利归属的认定

(一) 不同类型小区车位、车库归属的认定

立体停车位在结构上占用了独立空间的停车位, 符合建筑物区分所有权的专有部分, 而且建筑物面积也包括在整个小区的建造成本中, 可以独立买卖交易并取得独立的产权登记。因此, 开发商有权对此独立的专有部分进行出售或租赁。地面停车位是通过在地面上划线而成, 不符合构造上和使用上的独立性标准, 所以不属于专有部分, 只能成为共有部分。且此类停车位的建造面积已经包括在整个小区的建造面积内, 所以其应为小区全体或部分业主共有, 开发商无权将其进行出售或租赁。首层架空层停车位的法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物, 是住宅房屋单元的从物, 是小区全体或部分业主的共有物。地下停车位的权利归属并不明确, 众说纷纭。但从法律的角度, 绝大部分地下停车位的建筑面积是不计入整个小区的总建造面积的, 应该属于全体业主;但也有一些地方特别规定属于开发商所有。所以此停车位的权利归属还有待进一步明确。楼房屋顶平台停车位, 从构造看类似于地面停车位, 也只是简单的划线分割而成, 不属于专有部分。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间, 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人, 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此, 这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

(二) 《物权法》第七十四条在实际操作中的对策

我们应该正确理解“首先满足业主需要原则”这一规定, 提高实际可操作性。这里的“首先”是指不分条件的优先购买权或优先承租权;进一步明确规定开发商以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主的行为, 才能更好的保护业主的弱势地位;还要明确开发商把小区车位、车库的所有权出售给小区外的人的行为是否受法律的保护, 这要看开发商在出售给业主之外的人之前是否履行了通知业主的义务, 如果没有通知业主, 此出卖行为法律是不保护的。还应该明确约定不明或没有约定下的小区车位、车库所有权归属, 推定为业主共有。因为开发商和业主的地位不平等, 开发商在买卖房屋中总是处于优势地位, 掌握着建造商品房的成本, 法律上要保障当事人的合法利益。如果当事人没有在合同中约定车位、车库的归属, 就可以推定开发商已经放弃主张车位、车库的权利, 推定为业主共有。另外, 从合同解释上看, 如果合同因没有约定归属而发生争议, 法律上要求做不利于开发商的解释, 即解释为归业主共有。

四、结语

在小区建设中设置一定数量、类型的车位车库, 有利于提升小区的居住环境, 满足业主的出行需要。伴随而来的小区车位、车库权利归属不明, 会损坏开发商和业主的合法权益, 阻碍经济社会的正常发展。我们应该从现有法律规定出发, 借鉴它国先进的经验, 健全、完善停车位建设制度, 真正建设一个良好健康的停车环境;并不断加强政府监督管理职能, 建立长效合理监控体制, 提高停车位的整体质量和管理人员素质。只有这样才能有效解决停车位紧张问题, 交通才能走向健康循环的轨道。

参考文献

[1]穆新伟.住宅小区车位、车库权利归属问题[D].华中科技大学, 硕士学位论文, 2010-5-16.

[2]蔡镭.论住宅小区车位与车库的权属问题[D].华侨大学, 硕士学位论文, 2010-12-25.

[3]蔡一博.浅析小区车位、车库权利归属[J].学术交流, 2011, 7 (7) (总第208期) .

[4]佚名.论小区车位车库的权属及相关法律问题[J].法制与社会, 2009 (11) .

[5]高圣平.住址小区车位、车库的性质及其权利归属研究-兼评<物权法>第74条[J].法学家, 2008 (6) .

[6]韩晓利.论居民小区停车位、车库的归属与利用——兼评<物权法>第74条的得与失[J].研究生法学, 2007 (4) .

[7]许念, 杨正礼, 严华.浅析小区车库、车位的权属[J].湖北警官学院学报, 2012, 3 (3) (总第126期) .

篇4：停车位法律问题研究

关键词：建筑物区分所有权；住宅小区；停车位；物权法

一、停车位概述

停车位，顾名思义，主要是指供停放各种机动车或非机动车的基本单元，我们熟知的停车位形式主要包括露天停车位、立体停车库、首层架空停车位和地下停车位，不同的停车位的法律的性质不同，因此确定其归属的法理依据也不一样，因此，本文的主要目的即通过对不同停车位的研究，探索确定其归属的法律依据，以便对停车位有一个全面的认识，更好的确定其归属，解决因此带来的纠纷。

二、停车位的类型

本文主要介绍和研究的停车位类型包括：立体停车库、首层架空停车位、地下停车位。介绍如下：

立体停车库是具有独立的建筑结构的停车设施，其通常与住宅小区同时建立，利用墙壁将车库隔开，具有独立的入口，以方便业主使用。这类停车位通常符合建筑物区分所有权中专有权客体的条件，可以办理房地产权登记，与房屋配套出售[1]。房地产权属证书持有者为合法的立体停车库所有权人，其有权对停车位进行出租出售等法律上所允许的民事行为。

所谓首层架空停车位，是指将建筑物原本属于一楼住宅的位置改变用途而形成的停车位。由于地面一层易被其他建筑物遮挡，导致光照时间短，相对潮湿阴冷，不适合居住。依据现行法律规定，首层架空停车位并不计算建筑容积率①，其依附于所属建筑物，不能取得独立的土地使用权份额。在房屋销售以后，由全体房屋买受人共有其的所有权。而在现实生活中，首层架空停车位通常被开发商以捆绑销售、分摊销售或者分别销售等方式将其售出，销售所得由开发商持有。

三、我国的立法现状及缺陷

我国关于停车位归属的立法依据主要是《物权法》第74条和《建筑物区分所有权解释》第5条、第6条的规定。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。”这部分车位归属应由当事人通过出租，出售或附赠的方式进行约定。“占用業主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。”

第一款的“首先满足”中的；“首先”应为一种优先，若开发商要对车位进行处分，首先的权利相对人即为业主，业主未放弃之前，开发商不得将其处分于第三人。[2]可以理解为业主的停车需求具有优先性，无论开发商是先处分给业主或第三人，只要业主的停车需求得到满足或业主明确放弃这一权利，开发商便可以自由处分。

对于“其他场地”，《物权法》并未明确规定，《建筑物区分所有权解释》第六条指出：“占用业主公共道路或其他场地增设的车位属于共有车位”，同样未对“其他场地”进行解释。刘阅春先生认为这部分场地指的是未计算进建筑容积率，归属于业主共有的建筑基地和附属基地等土地。[4]在判断是否归属于其他场地的范畴主要看两个特点：一是是否计入公摊面积；二是土地是否归全体业主共有。如果符合上述条件的话，那么车位应该归小区业主共有。

四、完善相关立法的建议

（一）健全停车位的不动产登记制度

健全我国关于物业小区停车位的不动产登记及公示制度，我国长期以来的不动产登记均通过多个部门依据多种法律法规等规范性文件进行操作，导致法律渊源杂乱且法律效力严重不足，并没有按照物权法的要求建立统一的不动产登记制度。这对物权安全以及交易的安全极为不利。因此笔者认为，应以土地权利为基础和核心，建立一部专门的房地产登记规则，进而有利于鼓励人们的投资积极性以及对财产权的保护。

（二）明确法定停车位的配置比例

小区停车位是关系到居民生活幸福的重要方面，尤其是近年来我国的居民汽车拥有量不断增加，很多家庭已经不仅仅拥有一辆车，可能会拥有2辆甚至更多，但是法定的停车位的配置比例应考虑多种因素，应考虑到大多数居民生活需求，以及开发商的建设成本等问题。在新建的小区，应该至少保证每户会有两个停车位，如果有业主需要更多的停车位可以和其他业主进行协商，但开发商在尽到法定义务后，可以不再为个别的业主的个别需要负责，交由业主自主协商。在已经建设完毕的小区，但停车位配置比例不到法定要求的，可以通过抽签的方式或者先到先得的原则对停车位进行分配，但应限定在一户只能拥有一个停车位，以解决本就紧张的停车位问题。

（三）通过合同约定地下停车位的归属

地下停车位权属争议的原因是我国目前没有关于地下空间的相关立法。因此根本上解决地下停车位的权属问题的关键是在立法上明确地下空间权。我国《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这项规定为地下空间权提供了发展空间。因此在未来的立法中只有明确给予地下空间的利用以产权，才能根本解决目前城市住宅小区地下停车位的权属问题。笔者认为，对于这种地下停车位的权属，它的出售应该和单元房专有部分的出售一样，可以由买卖双方通过合同的方式进行约定。当然如果购房合同中明确写明这种地下停车位己经由小区业主进行了公摊，那么该地下停车位也就成为了建筑物区分所有的共有部分，由小区全体业主共有。

参考文献：

[1]孙重一.我国住宅小区停车位权属问题研究[D].河南：河南大学民商法学，2010.

[2]刘艾迎.试论住宅小区停车位产权归属——兼评《物权法》第74条规定[D].济南：山东大学法律学，2007.

作者简介：

马泉，男，（1991，05；–今）；山东淄博人；辽宁大学法学院法理学在读研究生。

篇5：住宅小区停车位问题研究

住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。

关键词：

物业管理、所有权归属、合同约定、成本分摊

小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。

在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。

从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：

第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主所有。

第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。

第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方

式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。

车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“伪法统”,一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”,我国至今又还未颁布自己的民法典,加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：

（一）合同约定说

此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定:“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。

（二）成本分摊说

此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。

（三）国家所有说

此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有（参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使

用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。第一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。

（四）登记说

此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。

对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。(一)日本

在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

（二）德国

德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社1995年版，第169页。）因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作

为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。

（三）法国

在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。

（四）美国

美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。

可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。

（一）住宅小区地面停车位

地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意, 在住宅小区地面上直接设置的停车设施, 一般以划线分割方式标明。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后, 房屋单元办理初始登记及转移登记, 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内, 因此, 该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人, 即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑: 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准, 而地面停车位只是通过划线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用, 它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定, 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第39页）。该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际, 我们认为, 应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金, 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此, 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位, 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议, 对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后, 才能设立和运营这种地面停车位。否则, 将构成无权处分的侵权行为。

（二）住宅小区地下停车位

住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀, 现代建筑物不得不更多地向空间发展, 包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用, 才导致了地下停车

位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白, 要确认地下停车位的权利归属, 首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性, 即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确, 与其上的房间有墙壁相隔, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 可以成为单独所有权的客体。然而, 结合我国房地产市场的实践来看, 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权(即相当于专有部分的所有权), 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话, 会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则, 没有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在转移登记时, 其不能取得房地产权证, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物（王利明著：《物权法论（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第400页。）。另外, 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上, 不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此, 实践当中, 开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有, 开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后, 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托, 将停车位予以出租, 所得租金收入归全体业主所有, 用于弥补物业管理费用开支。同时, 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然, 对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况, 我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位, 和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此, 该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费, 但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

（三）楼房首层架空停车位

楼房首层架空停车位, 是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下, 首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的, 不能获得相应的土地使用权面积份额, 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积), 也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的, 此处不再赘述。

（四）楼房屋顶平台停车位

楼房屋顶平台停车位, 是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及, 但随着停车位的日益紧张, 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题, 也是颇有争议。有人认为, 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为, 其应属于顶楼住房所有权的范围, 因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道, 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间, 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人, 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以, 在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人, 开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位, 而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。

对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议：

我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者

总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系（民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并不代表国家）,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系（王轶著 对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J ].法制与社会发展,2006）。对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。

首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果停车位可以进行登记,则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。

但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢？小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢？什么是公共利益呢，对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于“公共利益”无疑！反之，如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必不属于“公共利益”。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓“公共利益”，必须要与公共决策结合起来，大多数人认可之事就是公共利益，大多数人不认可之事就不是公共利益（参见 王昌英著 何为社会公共利益[J] 北京大学学报 2001 04）。所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题，必须结合具体的事项，由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益（相比于单一开发商来讲）所以应该属于社会公共利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第76 条第2 款赋予当事人自主选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,所以我认为是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”（王谨著 公共物业所有权归属的《物权法》分析）并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,本人认为,如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全体业主共有,只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的我国广大业主的利益。

综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。

【参考文献】：

(1)张军斌、黄武双 物业权属于物业管理[M] ．中国法制出版社，2002,37.(2)高富平小区停车位产权归属问题探讨[J] ．法苑，2002.(3)陈华彬 现代建筑物区分所有权研究[M] ．法律出版社，1995,46(4)周树基 美国物业产权制度于物业管理[M] ．北京大学出版社，2005,9-11.(5)邓光达、钟声 论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题[J] ．西南民族大学学报．2005，（04）.(6)王利明 物权法论[M]、中国政法大学出版社，1997．15.(7)杨明 小区停车位究竟属于谁[J/OL]载搜狐焦点房地产网．

(8)金凤 略论住宅小区车库的归属[J] ． 贵州师范大学学报，2004(9)[德]鲍尔.使蒂尔纳．德国物权法[M]、张双根译．法律出版社，2004, 24-25.(10)梁慧星 中国物权法草案建议稿[M] ．社会科学文献出版社，2000,123.(11)崔建远 小区停车位的归属论[EB/OL] ．

篇6：车位法律问题

城市停车位是相关部门规范整齐的用来专门停车的位置，分为公共停车位和私人停车位。在当前车辆猛增，停车位缺口大的现实条件下，突出表现出4个问题。

一是停车位数量少，赶不上社会需求。由于历史原因，早期开发的小区，以及城市规划，未预留充分的停车位，造成上班找不到车位，回家无处可停，有急事更是无位可停的尴尬。据2009年11月杭州新闻报道：杭州车位矛盾加剧，多数读者赞同机动车数量控制，市委书记关于停车位明年可能总爆发问题急抛12条新政问计于民。2011年12月《海峡都市报》报道：福建漳州私有车保有量近6万辆，而停车位却很少。不断增长的汽车数量使市民对于停车位的需求不断攀升，停车位刚性需求大。

二是停车位价格暴涨，单价超过房价。据2010年12月青岛网络电视台报道：青岛停车位价高量少，车辆增多车位不足。全市车位价格大体分为30万、20万、14万三个档次，同比增长40%。出现一位难求的局面。《海峡都市报》也揭露，三年前漳州部分小区车位价格仅有5万到8万元，现在翻了两番，暴涨到20万。车位成为紧俏商品，甚至奢侈品。上海普陀区“泰欣嘉园”小区，目前车位报价已达到58.8万元，以一个车位占地约10平方米来算，每平方米高达5.8万元，而同小区商品房价只有5.5万元，车位单价高过房价。无形增加百姓负担。

三是乱停乱放，抢车位等违法现象不断增多。因为停车位配备严重不足，出现恶意乱停乱放，阻碍交通出行，甚至出现为停车故意违章，为争抢车位大打出手等现象。南京某小区，车辆乱停乱放，引发停车位矛盾纠纷不断升级，业主和保安斗气，出现车子被恶意划伤，或被砸得面目全非，车胎被放气等问题。据2011年7月《珠海新闻网》报道：当年，违章停车数量达到惊人的89393宗，同比增长311%。而车主无奈的说，出外办事、购物旅游，真是一位难求。有时只能违章乱停，接受罚款扣分处罚。而在小区里面，为争抢车位，都不敢晚回家，周末只能打的，因为一旦出了小区，回来必然无停车位。

四是停车位设计有缺陷，增加违法行为。因为停车位投资少，收益高，各地建设停车位时出现设计不规范，私设车位等行为。车位间距过小，增加停车难度。委考虑车型大小，个别大型号车只能越界停车，一停就贴条，一占就违章。停车位距离商场、办公区等距离太远，设而无用，浪费公共资源。私设停车位现象严重，部分临街业主私设车位，乱收费，无法规避违章检查，侵犯车主权益。