个人住房贷款业务操作

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个人住房贷款业务操作（精选6篇）

篇1：个人住房贷款业务操作

中国银行关于印发《中国银行个人住房贷款业务操作办法》的通知

各省、自治区、直辖市分行，深圳市分行：

为加强个人住房贷款管理，规范业务操作，根据住房市场变化和业务发展需要，总行对原《中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行）》进行了修改和完善，现将修改后的《中国银行个人住房贷款业务操作办法》印发各行，请遵照执行。

特此通知。

附：

中国银行个人住房贷款业务操作办法

第一章 总则

第一条 为规范个人住房贷款管理，维护借贷双方权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》，特制定本操作办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类住房的商业性贷款；本办法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

第三条 商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关法律合同。

第四条 本办法适用于中国银行（海外分支机构除外）向个人发放的各类商业性住房贷款，不适用于住房公积金等政策性住房贷款。

第二章 贷款对象与条件

第五条 个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 申请个人住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

（一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（三）已经签署购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证，购买期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权的房屋应提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件；

（四）必须支付不低于所购住房全部价款２０％以上的首期购房款。购买外销房必须支付不低于所购住房全部价款的５０％以上的首期购房款；

（五）提供经贷款人认可的有效担保；

（六）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款币种、限额、期限与利率

第七条 贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借款人应是具有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等。

第八条 贷款限额：个人住房贷款的最高限额不得超过所购住房价值或评估价值的８０％。

第九条 贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不得超过３０年，外币个人住房贷款最长期限不超过８年。

第十条 贷款利率：人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率。外币个人住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年１月１日开始执行新的利率。

第四章 贷款申请与审批

第十一条 申请个人住房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：

（一）借款申请书；

（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其他有效居留证件）；

（三）支付所购住房首期购房款的证明；

（四）贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿等的原件及复印件）；

（五）购买住房的合同、协议或其他有效文件；

（六）借款担保的抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件；

（七）保证人同意为其提供借款担保的书面文件及其资信证明；

（八）开发商证明借款人所购期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权房屋的建设和销售文件资料；

（九）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十二条 个人住房贷款实行审贷分离和尽职调查制度。对借款金额小的贷款，应在信贷业务部门内部实行审贷分离和事后尽职调查；对借款金额大的贷款应实行跨部门审贷分离和事前尽职调查。对超权限贷款，应送同级风险管理部门尽职调查后审批或双线拉直报上级行零售业务部门和风险管理部门审批。

第十三条 信贷业务部门受理借款人的住房贷款申请后，应对借款人提供的资料进行认真调查核实，并对借款人的还款能力以及保证人的担保能力进行审查评估。重点调查内容为：借款人和保证人的身份与资格是否真实有效；借款人和保证人提供资料是否真实合法；借款用途是否符合规定要求；借款人的家庭经济收入是否真实，是否具有按期偿还贷款本息的能力；借款保证人是否具有担保能力，提供的抵（质）押物是否足额有效。

在办理贷款手续时，贷款人可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办相关法律事宜，以保证有关资料和贷款手续的合法性。主要法律事宜包括：验证房产的合法性、借款人身份及所提供资料的真实性、完整性以及其他法律事宜等。

第十四条 信贷业务部门应对借款人的借款申请写出能否贷款的初步审查意见，送信贷评审部门审查，并对审查报告的真实性负责。信贷评审部门对信贷业务部门的初审报告要进行认真复审，重点审查贷款手续及文件资料的合规性和合法性，评价借款人偿还贷款的能力和保证人的担保能力。对符合贷款条件的借款申请写出审查报告送有权批准人审批；对不符合条件的借款申请退回信贷业务部门重新调查。

第十五条 贷款经审批同意后，信贷业务部门应及时通知借款人和保证人签署《借款合同》与《抵／质押合同》或《保证合同》，填写借款借据、抵（质）押登记等申请表，办理抵押物保险，一次性缴付抵押登记、评估、保险、公证等有关费用。合同中应约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，信贷评审部门应出具不批准贷款的书面意见，并及时通知信贷业务部门，由信贷业务部门向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。

第五章 贷款担保与保险

第十六条 个人住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、履约保证保险（亦称还款责任险）。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。原则上个人住房贷款只能选择一种担保方式。如接受两种担保方式，贷款人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示放弃其抗辩权。

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》中的有关规定。抵押物首先应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其他有效财产。

（一）以房屋设定抵押权的，应分别办理抵押登记手续

１．以期房抵押的，多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付使用后持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

２．以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持《房屋所有权证》到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得《房屋他项权证》。

（二）以土地使用权设立抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订后１５日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，以取得《土地他项权利证明书》。

（三）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单（正本）等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、出租、变卖、赠予或以其他方式处置，并保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。

（四）抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。

（五）以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其他有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。

第十八条 以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和ＡＡＡ级企业债券等，股票暂不接受质押。需要办理质押登记的，应当按照《中华人民共和国担保法》的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证。

（一）对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。

（二）质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。

（三）以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：

１．借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；

２．借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。

第十九条 用于抵（质）押的财产，需要估价的，可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的８０％，以其他房产抵押的，抵押率不得超过７０％；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的９０％；以其他有价证券质押（暂不接受股票质押）的，质押率需视质物价值从严确定质押率。

第二十条 以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定，保证人与债权人应以书面形式订立保证合同。保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通知贷款人，并重新提供足额担保和重新签订《保证合同》。

（一）采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。

（二）保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立存款账户。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，在银行存有一定的保证金，不从事冒险行业和高风险活动。

（三）保证期应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。

第二十一条 借款人以购买保险公司履约保证保险（亦称还款责任险）申请贷款的，保险单应注明贷款人为该项保险的第一受益人，并由贷款人执管保险合同。购买保险金额不得低于贷款本金和利息之和，保险期不得短于贷款期限。

第二十二条 贷款人可与选定的保险公司商议代理开办个人购房贷款保险事宜，并签订代理保险协议。以房产作为抵押的，借款人必须在合同签订前向贷款人指定的保险公司按指定的险种为抵押物办理房屋保险，也可委托贷款人代办有关房屋保险手续。投保金额不得低于抵押贷款本息额，投保期应长于贷款期，同时保险单必须注明贷款人作为该项保险的第一受益人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。

第二十三条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。为防止保险中断，借款合同应规定，贷款人可以代替借款人投保，保险费用由借款人承担，保险权益属贷款人；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第六章 贷款发放与偿还

第二十四条 借款申请获得批准后，信贷业务部门或委托律师事务所应通知借款人（包括财产共有人）、保证人及其他有关当事人在指定的时间到贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款账户。

第二十五条 贷款发放。在《抵／质押合同》或《保证合同》生效之日起５个工作日内，贷款人应按《借款合同》约定将贷款一次或分次划至借款人在贷款银行开立的账户，也可直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户，由贷款人监管使用。

第二十六条 贷款使用。借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。

第二十七条 贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。如采取企事业单位代扣现金还贷的，可以签订委托代扣协议。贷款期限在１年以内（含１年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在１年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。

第二十八条 还款方式。偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。在等额本息还款法下可采取月均还款法、等额累进还款法、等比累进还款法；在等额本金还款法下可采取等额递减还款法和等比递减还款法。借款人可与贷款人协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。

为方便操作起见，主要采取一次性还款法和月均还款法。计算公式如下：

（一）一次性还款法。

到期还本付息额=本金＋本金×利率

（二）月均还款法。

还款月数

贷款本金×月利率×（１＋月利率）

月均还款额=－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

还款月数

（１＋月利率）－１

第二十九条 提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前１５个工作日向贷款人提出部分或全部提前还款申请，贷款人可视情况按提前还款金额收取一定比例的违约金。

第三十条 贷款重整处理。借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前３０个工作日向贷款人申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款金额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。

第三十一条 展期贷款处理。贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前３０个工作日向贷款人申请展期，具体展期条件按中国银行的有关文件规定执行。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。

第三十二条 逾期贷款处理。贷款逾期的，贷款人应将逾期部分及时转入逾期贷款科目核算，并向借款人加收逾期贷款利息。具体逾期时间计算和加收利息标准按中国银行的有关文件规定执行。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵（质）押物，直到偿清全部贷款本息为止。

第三十三条 呆滞、呆账贷款处理。贷款逾期（含展期后到期）超过规定年限仍未归还的贷款，贷款人应按中国银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入呆滞、呆账贷款科目核算，并按规定程序进行核销。对已核销的呆账贷款，贷款人应保留追索权利，继续向借款人或保证人催收。

第七章 借款合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方保证人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡或失踪，借款人财产的合法继承人或受赠人应继续履行借款人签订的借款合同。如借款人丧失民事行为能力或无继承人和受馈赠人拒绝履行借款合同，贷款人有权依据抵（质）押合同的规定处理抵押物或质物。

第三十六条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十七条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止３０日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单，通知保证人，借贷关系、抵押／质押担保或连带责任保证关系即告终止。

第八章 债权保护

第三十八条 借款人、保证人必须严格履行《借款合同》、《抵／质押合同》和《保证合同》的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：

（一）借款人未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；

（二）借款人和保证人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《借款合同》规定的用途使用贷款；

（三）借款人和保证人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供虚假文件资料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；

（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以致全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的；

（五）抵押人、出质人未经贷款人书面同意擅自、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵（质）押或以其他方式处置抵押物或质物的；

（六）出质人转让质物执管收据及未经贷款人同意而挂失所质押的权利凭证；

（七）继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；

（八）借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；

（九）借款人、保证人在贷款期间的其他违约行为。

第三十九条 借款人、保证人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：

（一）要求限期纠正违约行为；

（二）要求增加所减少的相应价值的抵（质）押物或更换保证人；

（三）停止发放尚未使用的贷款；

（四）在原贷款利率基础上计收罚金；

（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）；

（六）向保证人追偿；

（七）依据有关法律及规定处分抵（质）押物；

（八）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第四十条 借款人、保证人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。

（一）借款人、保证人（自然人）死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人；

（二）借款人、保证人（自然人）破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；

（三）保证人（非自然人）经营和财务状况发生重大的不利变化或已经法律程序被宣告破产，影响债务清偿或丧失了代为清偿债务能力；

（四）借款人、保证人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现的。

第九章 贷款管理与考核

第四十一条 贷款人要加强对个人住房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。

第四十二条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，检查贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。

第四十三条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款收息率。

第四十四条 贷款人应建立贷款台账和加强台账管理。台账的内容包括：借款人姓名、贷款合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、还款方式等。

第四十五条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。

第四十六条 个人住房贷款单设会计科目核算和统计科目统计。

第十章 附则

第四十七条 个人住房贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、律师费、合同公证费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费均由借款人承担。

第四十八条 个人住房贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第四十九条 本操作办法由总行负责解释和修改。各一级分行和直管分行根据此办法制定操作实施细则。

第五十条 本操作办法自颁布之日起生效。原《中国银行个人住房贷款实施细则》同时废止。

篇2：个人住房贷款业务操作

为进一步优化个人住房公积金贷款业务操作流程，提高工作效率，有效防范和控制业务风险，明确责任、规范管理，根据《公积金管理条例》和《西宁市公积金贷款管理办法》，结合具体实际，特制定本操作流程。

第一章贷款申请受理

[人员]受托银行贷款业务经办员。（以下简称贷款经办员）

[职责]向借款申请人提供业务咨询，受理贷款申请，收集贷款申请资料。审核贷款资料是否完整、真实、有效。

[操作基本要求]

一、接受咨询

贷款经办员接受个人客户的贷款申请咨询，说明申请贷款应具备的条件和应提交的资料。

二、贷款申请受理

贷款经办员按照个人公积金贷款业务的规定，要求借款申请人按贷款管理规定提供申请资料，主要包括：

1．西宁住房公积金管理中心（以下简称中心）贷款审批表；

2．有效身份证件：(含身份证、军官证、护照等)；

3.户籍证明(户口簿)；

4．婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚证明等)；

5．收入证明（工资存折或工资条）；

6、首付款收据；

7．商品房买卖合同或单位集资建房协议书和集资建房的证明；

8、一方为个体法人的提供本公司或经营场所的营业执照、税务登记证及近期的税票；

9．有第三方担保的提供担保人收入证明、身份证及担保人担保承诺声明；

10、出具在其它中心交纳的公积金和银行交缴证明及明细清单；

11、购买二手住房的提供上述材料外还应出具房屋买卖契约、契税发票、房屋评估报告及过户后的房产证、土地证（三个月内有效）。

贷款经办员根据借款申请人提供的资料，判断贷款申请是否符合中心规定的贷款条件，判断要点包括：

1、借款申请人公积金交纳是否正常；

2．借款申请人年龄是否符合所申请贷款年限的要求；

3．借款申请人能否提供合法有效的身份证明和收入证明；

4．贷款资料是否完整、真实、有效。

第二章贷款调查

[人员]贷款经办员、中心信贷员。

[职责]对借款申请人及贷款申请资料进行调查，调查实行双人调查，调查人对贷款资料的真实性负调查责任，参与客户谈话，签署调查意见。受托银行一般应在收齐资料后1-3个工作日内完成调查工作并做出答复。

[操作基本要求]

一、查询：查询人民银行个人征信系统，了解借款人（含配偶、担保人）信用状况，并打印查询记录；查询公积金缴纳情况；

二、验资：了解建设单位资质、提供楼盘五证及在建楼盘的建设情况；

三、审阅：审阅贷款资料，有疑问的，要电话联系借款申请人，或约见客户谈话或上门核实贷款资料的真实性及相关基本情况等。审阅要点包括：

1．贷款资料是否完整齐全、真实有效；

2、借款申请人的职业是否稳定，收入是否合理，是否具备足够的偿债能力；

3．借款申请人是否有固定住所和固定电话；

4．贷款金额是否合理。

贷款资料不全的，贷款经办员要通知借款申请人补齐资料，对贷款资料中按规定留存复印件的，要核对复印件与原件是否一致，并在复印件中加盖与原件核对一致的字样，并与中心信贷员共同签名确认。

四、面谈。约见借款申请人(含共同借款申请人和担保人)，当面核验借款申请人或担保人身份，并进行双人见客谈话，要点包括：

1．贷款申请是否自愿属实、准备贷款金额及年限；

2．所购房屋详细地址、面积、单价；

3、家庭收入是否稳定、家庭供养人口，是否能做到按时还款；

4、有无负债、家庭户籍所在地及婚姻状况情况等；

5、担保人是否能按照担保承诺声明履行担保责任及担保期间的注意事项。

做好谈话记录，由借款人(含共同借款申请人和担保人)和经办人共同签字确认，并核对借款申请人签名笔迹是否清晰、与贷款申请表的签字是否一致。

五、现场实况调查。对借款申请人或配偶要进行双人现场核实，要点包括：

楼盘建设情况、工资收入情况、借款申请人或配偶所在单位经营状况、是否具有稳定性、提供的资料是否真实等。对有疑义的做进一步的重点调查。

对调查环节中发现以下情况的，要终止调查，拒绝借款人的贷款申请，并向借款申请人说明情况，通知其取回贷款申请资料：

1．借款申请人在中心或商业银行有贷款和已还清且在贷款期间产生不良贷款的客户；

2．借款申请人已为他人做担保；

3、已查知借款申请人提供了虚假身份证件、虚假购买合同、虚假证明等；

4．已查知借款申请人的贷款用途虚假。

经核实具备贷款条件的由贷款经办员录入信息并对录入信息的真实性和准确性负责。签署初审意见后移交公积金中心审贷员。

第三章贷款审查审批

[人员]中心审贷员、审贷会成员。

[职责]对贷款申请从信贷政策、规章制度和风险控制角度进行全面审查，并在工作范围内对贷款进行审查审批，对资料的完整性与合规性负审查审批责任，对审查意见是否合法合规、风险识别是否全面、避险措施是否具体可行承担审批责任。审查审批人应在收到贷款资料后7个工作日内完成审查审批。

[操作基本要求]

一、资料接收

中心审贷员接收贷款经办行贷款资料，按移交清单逐一核对并当面登记签收。

二、贷款审查

1、资料审阅。审贷员接收贷款资料后，对贷款资料的完整性和合规性进行审查。审查要点包括：

（1）贷款申请资料是否齐全，要素填写是否规范；

（2）贷款申请资料信息是否一致；

（3）借款申请人资格、资信情况是否符合有关规定；

（4）借款申请人还款来源是否充足，收入状况是否真实；

（5）具备担保的，是否签订担保承诺书表示同意；

（6）贷款金额、期限、利率、还款本息是否符合相关规定；

（7）调查意见是否真实客观。

贷款资料不全的，审贷员要通知贷款经办行尽快补齐。

2、签署审贷意见。审贷员在申请审批表中签署审贷意见，包括贷款额度、期限等。

3、审贷会审批。审查同意的上报中心审贷会审批。

中心审贷会审批个人贷款的总体原则是“审贷分离、一票否决”。

对银行贷款经办员和中心审贷员审核通过的贷款资料集中汇总统一上报审贷会。

中心召开审贷会采取由中心审贷员汇报贷款审查情况，审贷会成员根据借款人情况发表意见，贷款最终审批由中心审贷会成员讨论决定，实行一票否决制。对中心审贷员及审贷会未批的资料由受托银行负责向客户解释并说明退回资料的理由，不得向中心推诿。

第四章办理贷款手续

[人员]贷款经办员公证处公证员中心贷后管理员

[职责]贷款经办员：负责对审批同意贷款合同的签订，房产、土地抵押的办理，此项工作应在收到贷款审批后4个工作日内完成。

公证处公证员：负责对借款人房产、土地抵押的公证及资料的装订，此项工作应在收到贷款资料后3个工作日内完成。

中心贷后管理员：负责贷款文件的起草、对公证后资料装订的完整合规性负责；下发委贷通知书向受托银行拨付款项。此项工作应在收到贷款资料后2个工作日内完成。

[操作基本要求]

一、贷款资料的移交

1、签署审批意见。中心信贷科负责人根据审贷会签署的审批意见将贷款资料移交各受托银行。

2、签署合同。贷款经办员根据中心审批的意见通知借款人签订借款合同，办理房产及土地的抵押，确保中心审批意见、抵押金额、期限、利率相一致。

3、合同的公证。公证处公证员收到银行送交完整的贷款资料后，核对借款人及配偶的真实身份后对借款抵押合同进行公证，并装订资料一式三份，一份移交受托银行，一份移交公积金中心，一份公证处留存。

二、贷款的发放

中心贷后管理员对公证后的贷款资料经核对无误后，打印委贷通知书交主管人员签字划拨贷款资金。并在贷款发放后一周内将贷款资料整理立卷后交档案管理员。受托银行应在贷款发放后次月内将贷款资料整理交本行存档。

第五章违约贷款催收

[人员]中心贷后管理员受托银行固定催收员

[职责] 中心贷后管理员：负责本中心贷款催收工作的组织和督导，并定期进行检查和通报。

受托银行固定催收员：负责本行放贷资金的催缴催收，对出现违约的个人贷款借款人及担保人进行催收，并将催收情况上报本行和中心，同时接受中心的检查和督导。

[操作基本要求]

中心贷后管理员应按月对贷款进行五级分类，并向受托银行提供违约借款人名单，按月下达催收任务，组织和监督受托银行进行催收。催收方式包括：

一、电话催收催收人员要及时对违约贷款进行电话催收，并及时记录有关信息，对电话催收发现号码空号或错误等情况的，要通过上门查找等方式积极查找借款人的有效联系方式，并更改借款人信息。

二、寄发《个人贷款催收函》。借款人不在本市工作的，催收人员将填写《个人贷款催收函》盖章后通过邮局以挂号信寄发，邮局盖章确认，定期归档。

三、上门催收

1、填写催收通知书，送达违约借款人和担保人签收。贷款逾期1个月以上未归还贷款的，催收人员应进行上门催收，贷款有担保人的，应同时对担保人一并进行上门催收；上门催收时应同时送达填写好的催收通知书要求借款人及担保人签收，并将通知书回执带回。如遇借款人或担保人拒绝签收，可通过邮寄催收和委托律师催收等方式。

2、记录整理上门催收情况。催收人员应对上门催收情况进行详细记录、整理，连同催收通知书回执一并交档案管理员存档。

篇3：个人住房贷款业务操作

一、个人住房贷款业务风险分析

(一) 市场风险

1、利率及汇率风险

个人住房贷款的期限比较长, 因此, 利率变动造成的风险也是个人住房贷款不可忽视的风险之一, 贷款利率一般都是根据目前的经济形势和对未来经济前景的判断来确定的, 但是对经济的长期预期从来不可能达到完美程度, 所以也就意味着长期贷款利率总是偏离未来的市场利率, 利率风险是不可避免的。当商业银行的存款利率上升时, 压缩了商业银行的存贷利差, 就可能导致商业银行出现亏损。而当贷款利率下降时, 借款人能以更低的资金成本进行融资, 必然会提前偿还贷款, 从而使商业银行不能获得原先约定的利息收入, 并使个人住房贷款的现金流量产生不确定性, 增大了商业银行再投资的风险。汇率风险, 如果市场对人民币进一步升值的预期强化, 国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场, 短期内房地产市场价格可能保持相对稳定, 但是潜在风险以及个人住房信贷风险都会进一步积聚一旦人民币升值到一定的幅度, 国外热钱出逃, 可能会引起较大的市场震动和风险。

2、市场经济的周期性波动风险

由于个人住房贷款还款期限长, 使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切, 随着宏观经济呈现出周期性特性, 房地产市场也呈现一定的周期性。当经济处于繁荣期, 人们收入多, 购买力强, 个人改善住房的消费需求增加, 房地产市场的需求大于供给, 房屋价格上涨。当经济出现衰退, 当经济步入萧条期时, 大量企业倒闭, 失业人口增加, 人们收入减少, 社会购买力下降, 房地产市场的需求小于供给, 房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房, 而社会经济快速衰退, 房屋价格下跌过猛, 借款人贷款余额大于其房屋出售变现后的价格时, 贷款购入的住房就会成为借款人的“负资产”。

(二) 信用风险

1、被迫违约

被迫违约是指借款人由于客观的外部条件造成的, 使借款人丧失还款能力而给银行带来经济损失的一种风险。产生被迫违约的原因大致可以分为两类:一是由自然因素引起的, 如借款人的生老病死或是自然灾害等原因致使合约的终止或无法履行给商业银行造成经济损失;二是由社会因素引起的, 其中最常见的便是借款人收入的变动, 由于借款人借款之时对收入的未来预期与还款之时出现的收入现状出现了偏差, 而导致借款人还款能力下降, 最终给银行造成的损失。

2、理性违约

理性违约是借款人的主观因素造成的, 借款人认为提前还款或者放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。一种是提前还款, 由于个人住房贷款实行的是浮动利率, 当市场利率下降并且低于合同的利率时, 借款人为了降低借款成本, 以更低的资金成本进行融资, 必然会提前偿还贷款, 从而使商业银行不能获得原先约定的利息收入, 给银行带来经济利益的损失;另外一种是放弃还款, 如当房价迅速下跌或利率上升幅度较大, 继续还款的成本大于放弃还款的收益, 理性的借款人也会产生违约行为。

3、恶意欺骗

恶意欺骗又称谓欺诈风险, 是指借款人采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手短骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款致使银行经济利益遭受严重损失的行为。许多借款人事实上并不具备还款的能力, 但为了取得银行的贷款, 于是通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋, 再将该房屋出租, 以租金收入还贷, 一旦房屋无法出租, 借款人也就无力继续还款, 给银行带来风险。还有的借款人由于种种原因, 为了隐瞒自己的真实身份, 灰色收入或者购房行为而开具的虚假收入证明, 这种人一般具有一定还款能力, 但由于身份无法确定, 收入来源不明朗, 一旦涉及经济案件必然对银行贷款造成损失。

(三) 经营风险

1、流动性风险

流动性风险, 是指由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产, 以致不能清偿到期债务, 满足客户提取存款要求的风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高, 现金和国库券等不足以应付提款需要, 又缺乏及时融入现金的手段和渠道。由于个人住房贷款期限较长, 通常在10-20年, 最长可达30年, 客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配, 而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金, 储蓄存款最高也只有5年, 资金来源与运用的时间差异明显。银行缺乏行之有效的渠道筹集长期资金, 以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款, 这就不可避免会出现“短存长贷”现象, 银行势必要承担一定的期限性风险, 这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。

2、操作风险

违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一, 由于个人住房贷款业务流程长、环节多, 稍有不慎, 造成操作失误, 就可能给银行带来风险。尤其是国有商业银行, 网点众多, 人员也是良莠不齐, 无法保证所有操作的准确性, 因此容易产生操作风险。主要表现为:一是工作人员自身业务素质或思想素质不高造成的风险, 有些工作人员对工作不负责任, 违反工作规章及业务流程, 有的甚至为了获取利益不顾后果地与借款人串通, 逃避法律制度的束缚, 最终给不良借款人提供了机会;二是由于商业银行普遍监督制约机制不足, 以及责任认定和处罚的力度不够, 使得客户经理在具体业务办理过程中, 没能尽职尽责, 从而产生道德风险的现象时有发生。

3、管理风险

商业银行发放贷款工作是通过内部分工协作进行运作和管理的, 其中任何一个环节管理疏漏都可能潜在着风险。由于商业银行都十分重视个人住房贷款业务的发展, 把其当成提高经济利益的有效手段, 市场竞争呈白热化的竞争状态, 不少商业银行没有完全树立科学发展观和正确的经营理念, 在外部市场和内部考核的双重压力下片面追求指标、抢占市场, 放宽贷款条件降低客户准入门槛, 从而给以后的经营过程中带来风险隐患。管理者在决策的制定过程中, 不对客户的资质进行细分, 造成执行决策的人, 对所有的借款人都使用同样的标准, 这必然加大了经营的风险。

二、个人住房贷款业务风险控制策略分析

(一) 风险预测策略

风险预测策略主要在于加强市场分析及政策研究, 要建立和完善房地产行业分析、预测和监测指标体系, 建立和扩大房地产市场信息渠道, 及时关注各地房地产市场的发展变化情况, 提高对房地产行业发展形势的分析预测能力, 对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析, 规避和防范房地产市场风险。要特别关注经济周期波动和房地产市场周期波动的风险, 关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险, 关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险。

(二) 风险防范策略

1、完善个人信用制度和资信评价系统

信用风险是商业银行发展个人住房业务面临的主要风险, 因此完善的个人信用制度是商业银行发展个人住房贷款的关键。银行可以根据借款人的收入状况、职业、个人经营状况、历史信用记录等相关的个人资料建立起个人信用评估的程序和制度, 利用现代电子网络技术, 商业银行应适时对个人消费贷款进行管理。而且, 各商业银行还应通过网络实现资源共享, 这样既能够避免对同一借款人信用的重复调查, 又能够防止同一借款人超越还款能力进行多头借款, 对个人住房贷款实施有效的风险防范。

2、加强贷前审核做好贷后管理

为了有效地防范经营风险, 除了强对经办人员的职业道德教育和业务素质教育, 提高从业人员的政治素养、业务水平和风险意识外, 还要做好加强贷前审核做好贷后管理工作。第一, 加强对借款人信用状况的审核。全面了解和审查其家庭财产和负债、家庭收入和支出、家庭负面信息、个人信用违约等的真实情况。第二, 加强对贷款项目的审核。要严格审查楼盘开发商的企业实力、经营状况、领导人信用状况等, 严格审查开发资金落实及开发进度、销售进度、物业管理等方面情况。第三, 加强对贷款资料的审核。要认真审查贷款资料要件是否齐全、要素是否完整等情况, 对客户提供的身份证、婚姻证明、收入证明、房屋买卖合同、抵押物权属证明等重要文件的真实性要进行必要的核实, 确保贷款资料合规、有效、无风险隐患。在贷后管理上, 一是在日常管理工作上, 及时掌握借款人还款情况, 借款人出现还款异常时, 及时查明原因, 严防出现新增不良贷款;二是在基础管理工作上, 加大对开发商的动态跟踪管理力度, 密切注意其财务状况及法人代表变动情况, 积极关注开发项目工程进度、销售及资金使用情况;三是贷后管理的科技含量, 通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类, 使贷后管理人员能一目了然地了解情况, 为贷后管理人员及时采取措施准备条件。

(三) 风险转移策略

1、推进资产证券化

首先, 要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场, 房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者, 或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性, 分散流动性风险。其次, 应把住房贷款的证券化提上日程。

2、通过保险转移风险

由于不可抗力风险的存在, 各种灾害造成的财产损失, 借款人的意外伤害, 都会影响贷款的偿还, 因此, 发展个人住房贷款需要保险的有力支持, 而且由保险费所形成的保险基金数额较大、来源稳定、使用周期长, 因而有能力部分承担抵押贷款中的风险。目前, 在银行发放个人住房贷款中已经引入了房屋保险, 在此基础上有的人提出由银行和保险公司联手建立“以保单换贷款”的融资方式, 即由借款人以其在保险公司的寿险、养老保险等作为质押, 向银行申请个人住房贷款。

3、加强与担保公司的合作

银行应探索与资金雄厚的担保公司合作开办个人住房贷款业务, 通过与担保公司签订合作协议, 银行向担保公司推荐担保业务, 而担保公司作为银行的贷款人承担连带责任。担保公司按照合同的规定在银行开立保证金专用账户, 按照存入保证金的一定比例办理担保业务。银行与担保公司共同调查贷款人的资信状况, 共同审议贷款人的资格, 只有通过双方的一致认可才可以办理贷款业务, 银行督促借款人按期还款, 在用担保公司在银行存入的保证金结清本金、利息及必要的费用后, 银行向担保公司转让债权, 由担保公司自行处理抵押物。

(四) 风险化解策略

个人住房贷款的风险是不可能完全避免的, 不良贷款的产生也是一种必然现象。当不良贷款产生时就应当考虑实行有效的个贷风险化解策略, 将风险降到最低。一旦出现不良贷款, 要多策并举, 充分调动有效资源, 加强对拖欠贷款的清收, 一是要加强分析、研究, 针对不同情况制不同对策, 一般催收手段难有效果的客户, 充分运用司法手段, 增强与司法部门的联系, 通过司法手段将款项追回;二是组建个人住房不良贷款的专业化催收队伍, 加大诉讼催收力度。

摘要：个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大, 在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。文章通过对商业银行个人住房贷款业务的市场风险、信用风险、经营风险进行分析, 并从风险预测、风险防范、风险转移及风险化解等角度提出解决措施。

关键词：商业银行,个人住房贷款,风险,控制

参考文献

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[2]、韩晓航.论个人住房抵押贷款的风险及防范[J].中央财经大学学报, 2002 (9) .

[3]、汪振军, 刘迎梅.个人住房贷款的风险形成及防范措施探讨[J].中国房地产金融, 2002 (9) .

[4]、李俊武, 彭宏岩.个人住房贷款风险及其防范[J].海南金融, 2002 (3) .

篇4：个人住房贷款业务操作

一、紧盯市场，把握业务发展机遇

（一）经过宏观调控，目前全国一线城市商品房成交面积的所占比例逐渐减少，而三四线城市所占比例已经从2005年的50.8%上升至66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的发展空间。

（二）河南城镇化率在全国处于较低水平，房地产开发投资总量不高，市场发展空间较大。2011年，河南城镇化率40.57%，低于全国平均水平10.7个百分点，处于较低的水平，在推进中原经济区建设中，城镇化发展将带来持续的住房刚性需求，有较大的市场潜力和发展空间。

（三）受房地产宏观调控政策影响的刚性需求将逐步释放。在宏观调控政策的作用下，从2011年四季度到今年一季度，河南房地产销售市场逐步趋冷，刚性需求受到抑制。按照房地产运行的一般规律，刚性需求在抑制半年至一年后会逐步释放，特别是对25～30周岁群体的婚房、40～50岁群体的改善性住房需求强烈，这些住房需求将在下半年带动房地产销售市场缓慢回暖。

二、优选合作开发商

在自身发展和严厉的调控作用之下，房地产市场逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，正发生着巨大的转折，行业集中度迅速提升。可以预料，房地产行业格局将进一步洗牌，走品牌化、专业化、精细化以及整合创新之路是开发商的必然选择。

商业银行在开展个人住房贷款业务时，应优先选择与信誉优良、资质等级高、综合实力强、资金及土地储备充足的大型房地产开发企业开展合作，开发商应具有成功开发经验和一定市场地位，如中国房地产100强企业、区域强势型房地产开发企业等。坚持“有所为，有所不为”的经营理念，严格考量开发商股东的实力及关联公司状况、诚信度、经营前景、自有资金来源及占比、或有负债和抵押担保行为等，严防由于信息不对称导致的潜在风险，拒绝与财务状况不佳的开发商开展业务合作。

在楼盘选择上，重点选择位置优越、价格合理、配套设施完善、建设资金有保证的优质普通商品住房项目进行商品房销售按揭合作，如学区房、地铁房、婚房等楼盘，以及适销对路的经济适用房项目。为防范因建设资金不足可能产生的楼盘“烂尾”风险，商业银行要严格按照人民银行的有关规定，对购买主体结构已封顶住房的个人才能发放住房贷款。

三、严格执行个人住房贷款差别化信贷政策

新型城镇化发展战略的实施，势必会造成大量中青年农业人口外出务工，到经济较发达城市寻找新的生存发展空间，并逐渐拥有城镇户口。受“安居乐业”传统理念的影响，随着他们收入的增加、经济条件的改善，在城镇购房成为他们的必然选择。因此，商业银行要积极满足农转非人员的住房按揭贷款需求，以支持新型城镇化的发展。

同时，商业银行应积极响应国家房地产市场调控政策导向，严格执行人民银行、银监会制定的差别化信贷政策，对于购买首套房、改善型置业者，以及经济适用房的个人住房贷款需求给予重点满足，在权衡风险与收益的前提下实行基准利率甚至更优惠利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付必须达到六成及以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对居民家庭购买第三套及以上住房贷款暂停发放，以严格控制投机、投资性购房需求，恢复住宅的基本功能。

在发放个人住房贷款时，商业银行应按照《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》（银监发〔2012〕3号）要求，不得向借款人附加任何不合理条件和强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品，切实减轻购房人不必要的融资负担。

四、加强基础管理，规范贷款操作，强化风险防范

（一）严格执行房贷政策，以及贷前调查、贷中审查和贷后检查等各项制度要求

认真执行面谈面签制度，贷前调查人员应亲自与借款申请人当面谈话，查验身份证件，查询中国人民银行个人信用数据库，核实借款申请人身份的真实性，并做好书面记录。个人再交易住房贷款的贷前调查人员应与买卖双方面谈。签订贷款合同时，经办人员应该当面核验合同当事人身份证件，见证其在合同上签字。贷款发放人员应该审核借款申请人在借款申请书、借款合同等贷款材料上签字的一致性。

（二）加强借款人的资信状况审查，严防降低信贷门槛

通过严格的贷前调查与审查，客观评价借款人的还款能力和还款意愿。加强对借款申请人还款来源的审查，应将借款申请人工资收入或经营收入等第一还款来源作为评价其还款能力的依据，不宜将担保人的收入或抵押物处置权作为评价其还款能力的依据。同时，对于借款人住房贷款的月房产支出与收入比和月所有债务支出与收入比必须符合监管部门的相关要求。

（三）提高对“假按揭”的识别及防范能力

随着调控的持续深入，市场流动性不足的矛盾依然突出，开发商主要融资渠道越来越窄，商业银行信贷规模趋紧，融资成本越来越高，同时楼市低迷，销售下滑，加上购房人的按揭贷款长时间不能回笼，造成企业财务状况雪上加霜，资金链条更加紧张，有可能导致其铤而走险通过“假按揭”来套取商业银行信贷资金。因此，“假按揭”风险不容忽视。

篇5：小额贷款公司贷款业务操作规程

贷款业务操作规程

第一章 总则

第一条 为保证本公司贷款业务的规范化、制度化运作，有效地防范和控制贷款风险，促进公司能够得到较好的发展，特制定本操作规程。

第二条 贷款业务应遵守国家的法律、法规，遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第二章 贷款业务申请

第三条 企业或自然人申请贷款，须填写由本公司提供的《贷款申请书》，同时应提供下列资料，并对所提供资料的真实性做出承诺和负责。

1、法人营业执照（年检）及法人代码证和税务登记证。

2、法人代表身份证明及简历。

3、法人代表授权书（原件）。

4、法人代表及委托代理人身份证。

5、注册资本验资报告。

6、贷款卡（含密码）。

7、公司章程及公司合同。

8、借款申请书及申请借款同意提供担保物的董事会决议。

9、当期财务会计报表及近三年的财务会计报表和经符合法定要求的中介机构出具的审计报告。财务会计报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表等。

10、与借款用途有关的资料，如购销协议、合作协议等。

11、公司简介（主营业务、本年收支预测、贷款项目情况及所需资金说明）。

12、担保物有关资料：房地产权证、固定资产清单、无形资产清单等。

13、已向其他抵（质）押权利人设定抵（质）押的资料。

14、应收应付帐款清单、存货清单。

15、近三年的纳税情况。

16、税务登记证。

如果企业（或自然人）提供担保人的担保，担保人也必须提供相关资料，原则上参照上述资料必须加盖公章和法定代表人的亲笔签名。

第三章 贷款业务受理

第四条 公司业务部负责贷款管理，首先应审核是否符合以下受理条件：

1、具备法人资格并已通过年检。

2、依法经营、经营范围符合国家政策。

3、具有偿还借款的能力，并能提供担保措施。

4、申请贷款企业资产负债率原则上不超过70%。

第五条 由业务部负责核实客户提交材料的完整性和真实性，审查受理条件，提出受理意见。对符合贷款条件的项目正式受理，建立客户档案及档案编号，登记《贷款项目受理登记表》、《贷款申请人材料清单》、《担保人材料清单》等，作为《贷款申请书》的附件。

第四章 贷款业务初审

第六条 业务部根据业务量，项目特点和人员的实际情况，确定贷款项目和业务经办人员（即贷款第一责任人），重点贷款应有2人以上人员共同办理。

第七条 对申请贷款企业提供的资料、信息应进行搜集、整理和审核，审核的主要方面包括：

1、按“受理要求提供清单”所提供的资料是否齐全、有效、要求提供的文件是否在有效期内，应年检的是否已办理手续。

2、各有关文件的相关内容要核对一致，逻辑关系是否正确，通过对企业成立批文、合同、章程、董事会决议、验资报告、立项批文、可行性研究报告、资信等级、环保及市场准入等具体文件的审核，了解借款人的担保人是否具备资格，是否合法。

3、财务会计报表是否经会计师事务所审计并出具了审计报告，是否提出保留意见，初步分析财务状况，记录疑点，为实地调查核实做好准备。

4、对担保人提供的文件资料及担保物，重点审核担保措施是否符合《担保法》和有关法律法规（如房地产、土地）及有关抵押登记管理办法的规定，抵押物、质物的权属（权利凭证）是否明晰。

第八条 贷款初审过程中，业务办理人员应到借款人和担保人及有关进行实地调查。进行调查前，应列出调查提纲，明确调查目标。实地调查应从以下方面进行：

1、凭借职业敏感性对企业进行现场考察和访谈，以了解企业和项目背景、市场竞争范围、财务状况、资源的供应等情况；了解借款用途和还款来源；考察企业管理团队的整体素质；了解主要领导人的信用状况和能力。

2、考察企业主要生产、经营场所，通过走、看、问等形式，判断企业实际

生产、经营情况，印证有关资料记载和有关当事人介绍的情况的真实程度。

3、对财务报表的调查审核，应根据企业的实际情况，主要调查核实以下内容：

（1）了解企业执行的主要会计政策，是否按会计准则进行会计核算。

（2）企业的财务内部控制制度是否完备并有效执行。

（3）按重要性原则，审核企业是否做到了帐表、帐帐、帐证、帐实相符，核实企业资产、负债、损益是否存在虚假因素。

（4）对有保留意见审计报告中的保留意见部份应予重点关注。

（5）审核企业的或有损失和或有负债情况。

4、查看抵押物、质物具体情况：

（1）以房地产抵押的，要察看、了解抵押物的面积、用途、结构、竣工时间、原值和净值、周边环境等方面。

（2）以动产抵押、质押的，要察看、了解抵押物、质物的规格、型号、质量、原值和净值、用途等。

（3）以汇票、本票、债券、存款单、仓单、提单等出质的，要求权利凭证原件，识别真假，必要时可请有关部门鉴定。

5、对需要进一步核实的材料，要求企业提供原件核对。

第九条 在核实资料和实地调查的基础上，对已经获取的信息应进行综合判断、分析、比较和评价，主要应从以下几个方面进行：

（1）分析五大要素，即：客户的品德、经营能力、资本、抵押和经营环境，进行全面的定性分析以判别借款人的还款意愿和还款能力。

（2）分析经济环境对贷款、项目和承担项目企业的影响，主要包括：项目客户在行业中的地位、产品经济寿命期、技术、工艺先进程度、市场结构和市场竞争能力、市场风险程度等。

（3）财务分析的关注点是历史性的和目前的财务绩效。

通过财务分析和现金流量分析，掌握借款人的财务状况和偿债能力，预测借款人的未来发展趋势。

（4）、分析担保人的担保资格和担保能力。重点分析担保方式的可操作性，抵押、质押是否合法合规，与抵押物、质物的流动性相关的预期变现难易程度，交易成本和价格的稳定性及可预见性。

（5）基本风险度分析。

第十条 项目初审结束，项目受理人员应通过综合分析、比较、评价，形成综合的评定和结论意见，即《贷款项目的调查报告》，其主要内容：

（1）贷款项目概述（基本情况）。

（2）企业基本情况。

（3）企业管理情况。

（4）企业信用记录分析。

（5）综合分析该项目风险程度。

（6）其它需要说明的情况。

（7）调查结论。

第十一条 贷款经办人完成了《贷款项目调查报告》后，应送交公司业务部经理完成最后初审，即贷前的调查。

第十二条 公司业务部对项目完成初审同意后，交公司风险管理部进行贷时审查。主要是对贷前调查的复审，复审时，认为调查资料中有疑问可退回业务部进行补充，也可以到现场进行再调查，完善调查报告内容，得出本部门的审查结论，最后送交贷审会议评审。

第五章 贷款项目评审

第十三条 贷款项目的评审，主要采用会议评审。会议评审的组织机构是贷款评审委员会，成员由总公司总经理、副总经理、各部门负责人组成，总经理为评审会召集人。评审会议参加人员：评审会全体成员、贷款经办人和复审人员以及评审会认为必须参加的人员。

第十四条 评审会主要职责：

1、听取贷款经办人员及复审人员的汇报。

2、对贷款资料的真实性、完整性和正确性加以审查。

3、对企业报审资料从法律角度加以审核。

4、对企业的财务状况进行评价。

5、对贷款风险度进行评价。

6、对该贷款是否进行贷款进行表决。

评审意见和结论，填写《贷款项目评审意见书》。评审会议采用签字表决制，参加会议评审人员须在《贷款项目评审意见书》明确填写“同意”或“不同意”并签字，不得弃权，三分之二以上的评审人员同意视为贷款评审通过，贷款经办人员、复审人员不参加表决。贷款额度超过公司管理权限的，报董事长或董事会审批。

会议由指定专人，内容包括会议的时间、地点、出席人员，参加人员对贷款的意见和最后综合意见，并按规定将会议形成的文书、资料归档保存。

第六章 贷款项目的担保措施

第十五条 对获得批准贷款的企业，必须落实担保措施，包括财产抵押、动产或权利质押和企业担保等。企业提供抵押物、质押物的范围，按《担保法》的规定执行，并按有关规定办理抵（质）押登记手续。

第十六条 公司业务经办人员负责在办理完抵（质）押登记手续后，应取得抵（质）押登记部门发放的《他项权力证书》或保抵（质）押登记部门签章的《抵（质）押登记表等证明文件。并完成抵（质）押合同文本的签订手续。

第十七条 如贷款企业提供其它企业信用担保的，在审查完担保企业是否具有担保能力后，应与担保企业签订担保合同。

第七章 贷款合同签订及放款

第十八条 业务部门在贷款项目相关手续办妥后，必需签订贷款合同，签约程序如下：

1、准备（或拟定）空白法律合同或格式合同文本，包括借款合同、担保合同、抵（质）押合同及其它需准备的法律文书。

2、由业务部及法律顾问对上述合同文本进行具体审核，对需要调整和修改的合同文本，报总经理审定。

3、由业务经办人登记《合同登记表》，确定本公司出具合同的编号，填写合同内容并在经办人处签字。

4、对填写完内容的合同文件进行复核。

5、涉及到法人代表、董事会成员、共有人、担保人（自然人）等签字盖章的情况，当事人必须当面签字、盖章，本公司至少应有2人在现场。

6、业务部对项目所有手续办妥后，把相关资料报送风险管理部一份备案。

7、业务部对项目所有手续办妥后，应填写《贷款项目放款通知书》，经总经理签字确认后送财务部一份，财务部凭总经理签字的通知书方可办理放款转帐手续。

第八章 贷款项目的管理

第十九条 贷款项目贷后管理包括：项目跟踪及抽样检查、展期项目、逾期项目的管理等方面。

第二十条 贷后检查的主要内容：

1、企业或自然人是否按借款合同规定使用资金和及时支付利息。

2、经营和财务状况。

3、担保措施中是否发生了新的不利因素。

4、风险评估。

5、其它需要说明的问题。

第二十一条 贷款项目的检查由业务部负责，风险部可随机抽查。对借款封闭管理的项目，认为风险较大的贷款以及其他需要引起特别关注的贷款，应进行不定期重点检查或全程跟踪，检查前应制订计划；其它贷款则应进行日常定期检查，一般来说，一个月不少于一至二次。贷款项目实行谁经办谁负责的责任制。

第二十二条 检查人员在检查中发现企业存在较大或重大问题时，应立即上报；撰写检查报告，报总经理办公室，总经理认为有必要时，可召集有关人员进行专题讨论会并提出相应的对策措施。

第二十三条 对所有贷款项目，在贷款到期日前（短期5天、中期10天、长期20天），由业务部填制《贷款到期通知函》。每月末，业务部、风险部应向总经理室提交当月《到逾期项目统计表》和《贷款项目检查表》等报表等分析资料。

第二十四条 对特殊需要展期的贷款，企业须在贷款到期前10天向公司提出展期书面申请。业务部负责对展期的原因进行调查，并提出书面申请。业务部负责对展期的原因进行调查，并提出处理意见，填写《贷款项目展（逾）期报告表》报评审会审批。对同意展期贷款的担保，需按照新贷款的担保程序办理。

第二十五条 对已经结束的贷款项目，应及时办理终结手续。对有风险的贷款应提前解约并依法进行追偿及提起诉讼（不可抗拒除外）。

第二十六条 公司在遭受贷款损失时，将分别追究经办人、复审人、会议评审人员等的经济责任，按《贷款管理制度》规定进行处罚。

第二十七条 贷款业务流程中所有有关的文书和资料都属归档范围。业务部、风险部应共同负责自贷款业务起至债务追偿完毕整个过程中有关文件、资料的整理、立卷和保管工作。借阅档案应办理相关手续。

第九章附则

第二十八条 本规程如与国家法律、法规不一致时，应做出相应的修改和调整。

第二十九条 本规程由本公司负责解释。

篇6：18-信托贷款业务操作指引

信托贷款业务操作指引

第一章总则

第一条 为加强公司信托贷款业务的管理，提高公司信托贷款业务的运作效率，促进公司信托贷款业务的稳健发展，根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等有关法律法规和和我公司相关内部规定，制定本操作指引。

第二条 本指引所称信托贷款业务，是指公司开展的与以贷款方式运用的信托业务。

第三条 信托贷款业务分为单个委托人（指定或不指定用途）信托贷款业务和集合型信托贷款业务两大类，将信托资金以贷款方式运用于融资企业。

第二章信托贷款业务尽职调查程序

第三条 公司在办理信托贷款业务中，根据资金来源及运用方式的不同，确定不同的风险防范措施和操作制度，并在执行过程中落实。

第四条 单个委托人指定用途信托贷款业务尽职调查程序

（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相应资料，信托经理对其完整性、合规性审核无误后做出相关分析；

（二）合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件和有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表、对外担保情况；

（四）涉及到抵、质押业务的，信托经理需到相关管理部门查询资产存续状态，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估（或有），根据评估结果，确定贷款金额。

第五条 单个委托人不指定用途与集合型资金信托贷款业务

（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相关资料，对其完整性、合规性审核无误后进行相关分析。

（二）合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件、有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表，对外担保情况；

（三）资金使用人必须是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、1

其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

（四）资金使用人申请贷款应提供债务担保措施。以第三人信用提供保证的，第三人应出具承担连带保证责任的承诺书；以自己或第三人财产、财产权设定抵押、质押担保的，应提交抵押物、质物的权属证书，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估，第三人还应出具承担担保责任的承诺书。

1、保证人的资格：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人，但下列组织不得作为保证人：

（1）国家机关；

（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体；

（3）企业法人的职能部门和未经授权的分支机构。

2、保证人应提供的资料

（1）保证承诺书，包括保证意愿、保证范围和保证方式等；

（2）调查人员认为需要的资料。

3、对保证人的核查

（1）保证人的生产经营、市场销售、发展前景和行业水平等基本情况；

（2）保证人的资产负债、偿债能力、盈利能力和获利能力等财务状况；

（3）保证人的资信情况调查；

（4）保证人提供保证承诺和保证方式的真实性。

（五）项目材料。包括：涉及贷款项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉及贷款项目的开发合同、项目总规划和项目前景分析可行性报告及其他相关资料。

（六）对资金使用人进行综合评价

1、经济评价

（1）有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿的，或已经做了公司认可的偿还计划；

（2）经营和财务制度健全，资产负债率不超过70%。主要经济和财务指标达到行业平均水平，无不合理资金占用；

（3）无偷、漏税行为和重大诉讼案件，或有负债未超过净资产的50％；

（4）新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

2、对房地产企业的贷款还需进行以下调查：

（1）对资金使用人或房地产项目的实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。

（2）对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等方面；在此基础上，考虑当地经济环境、土地市场发育状况及该土地的未来用途及有关规划等因素。

（3）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

第三章信托贷款业务审查

第六条信托贷款业务根据项目尽职调查的结果，信托资金的来源、资金额度，撰写项目可行性分析报告，进入项目立项审批程序，并报公司决策机构进行综合评价。公司根据信托业务的类别采取分层次决策和审批，具体见《公司立项与审批管理办法》：

（一）提交项目可研报告，并根据项目情况填写立项审批单报部门和分管领导审批，部门重点审查以下内容:

1、基本要素审查

（1）资金使用方主体资格审查、经济评价；

（2）如果有第三方提供信用担保的，对担保方进行主体资格审查、经济评价；

（3）项目资料审查。

2、拟开展贷款项目是否符合产业政策与公司政策审查

（1）拟开展贷款项目是否符合国家宏观产业政策；

（2）拟开展贷款项目是否符合公司投、融资政策。

3、成本与收益审查，主要审查拟开展贷款项目的各种成本与预期收益之间的配比关系；

4、风险防范审查，主要审查控制与防范拟开展贷款项目措施的可行性。立项审批通过后，报公司法律合规部门进行合法合规审查和决策机构进行综合评价，决定是否办理此项信托贷款业务。

（二）公司法律合规部门在第六条第（一）款的基础上审查基本要素是否完备、拟开展贷款项目是否合法合规以及信托文件是否完备与合规。

（三）公司决策机构重点审查以下内容：

1、拟开展贷款项目是否合法合规；

2、拟开展贷款项目的综合收益；

3、拟开展贷款项目的风险防范措施是否到位；

4、其他需要审查的内容；

5、公司决策机构审查通过后，在项目审批单上签署意见。

第四章信托贷款业务管理

第七条公司信托业务部门全面负责信托业务的管理和运作，信托经理在各自职责范围内 按照信托文件的约定管理、运用或处分信托资产。

第八条单个委托人指定用途信托贷款业务的管理严格按照信托文件的约定进行管理。

第九条单个委托人不指定用途与集合型不指定用途信托业务中以贷款方式运用资金的，信托经理应当对资金使用人执行借款合同情况和资金使用人的经营情况进行追踪调查和检查。按期出具贷后检查报告，具体内容包括：

（一）用途的检查：检查各项贷款是否按照合同约定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借贷款；

（二）资金使用人经营情况检查：主要检查企业经营情况是否正常，是否有影响企业正常经营的重大事件发生，判断其对按期还款的影响程度；

（三）资金使用人财务状况检查：要求资金使用人按月或按季提供财务报表，及时对企业财务数据做出分析，对重大变化，及时了解情况；

（四）抵（质）押物的检查：主要检查抵（质）押物的使用和投保情况；

（五）对担保人的检查参考对借款人检查的标准，如果中途发现担保人出现重大问题，已不具备担保资格，信托经理应及时通知资金使用人补充担保；

（六）监督资金使用人按借款合同约定按期清偿贷款本息；

（七）发现贷款使用中的问题，有危及信托财产安全情况以及出现债务人将债务全部或部分转让给第三者时，必须及时通知公司，同时采取有效保全措施。

第五章信托贷款业务风险防范

第十条 以贷款方式运用信托资金的，应注意采取以下风险控制措施：

（一）抵、质押业务应由信托经理亲自办理并领取《他项权证》或《抵质押证明书》；

（二）以土地使用证或房产的抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止抵押权落空，形成不可预见的贷款风险。因信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并在项目可行性报告中有所表述；担保能力较差的，应要求承贷人引入独立的商业担保；

（三）办理房屋抵押，如有房屋出租事实的，应由抵押方提供租赁在先的事实以及抵押人已将本次抵押告知承租人的书面通知；

（四）办理抵押事宜，以自然人财产设定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份证件及同意为主合同提供抵押担保的书面文件；

（五）办理质押事宜，以单位定期存单质押的，应要求质押方提供开户行证书、定期存单复印件、单位定期存单确认书等相关材料；

（六）信托期限内，信托经理应根据信托文件的约定切实履行受托人的管理责任，严格按照信托文件的约定进行信息披露。

第十一条 公司内部风险防范包括：

（一）公司建立以法律合规部、资产管理部和稽核审计部为核心的风险控制体系，全面负责信托业务的风险控制工作，并对风险分为事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。

（二）风险的事前防范

1、信托业务部门在对贷款项目进行论证的基础上，提出风险防范措施；

2、公司决策机构在项目的评审过程中严格审查风险防范措施。

（三）风险的事中控制

1、信托经理在信托业务部门负责人的指导下，应履行如下风险管理职责：

（1）动态跟踪信托资金、财产运用和信托项目进展情况；

（2）定期向业务部门负责人报告信托计划执行状况；

（3）编制风险分析报告。

2、公司信托业务部门应定期检查信托项目的进展情况，并向资产管理部提交以下

内容的书面报告：

（1）信托计划执行情况；

（2）资产质量变化情况；

（3）影响信托资金、财产安全的事项；

（4）国家宏观经济、产业政策等对信托项目的影响；

（5）其他对信托财产产生影响的因素。

（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部为信托贷款项目的风险控制机构：

1、监控信托计划风险控制机制的正常运行；

2、跟踪评估信托计划财产的管理与运用，对异常情况作出预警；

3、信托计划的日常风险控制管理。

第十二条风险的事后监督和纠正

（一）如果信托贷款项目信托期限届满，未能按照信托文件的约定到期结束，须了解原因，采取应对措施。

（二）借款人未能到期还款付息的：

1、对借款人公司利用法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；

2、对于提供第三方担保的，还要对担保人采取法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；

3、对于提供抵（质）押的，可以通过拍卖、协议转让等程序来偿付信托资金。

（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部监督风险防范措施的具体落实情况。

第六章附则