代建模式（精选十篇）
代建模式 篇1
武汉光谷联合股份有限公司从2005年以来在不断增长主营业务——工业地产的开发与建设的同时, 先后完成了江汉大学实验师范学院、湖北省广播电视大学新校区、北岗新嘉园还建小区等项目的代建服务项目, 目前正在建设中的东亭还建小区和武汉国家生物产业 (九峰创新) 基地。代建服务项目及定制服务项目总建筑面积已经达135.796万平方米, 投资总规模近26.65亿。集团公司为业主提供了优质的代建服务, 取得了骄人的成绩, 树立了良好的社会形象, 对于公司未来几年不断增长的代建服务业务, 笔者从自身专业出发, 就光谷联合公司代建业务服务模式及特点, 谈一些想法, 为集团公司创新代建服务模式, 强化代建业务专业化服务, 降低投资风险作一些铺垫。
2004年4月《国务院关于投资体制改革的决定》 (国发[2004]20号) 正式提出对政府投资项目推行“代建制”的概念。工程代建就是企业与政府签订代建合同以后充当投资业主的角色, 对工程建设的全过程、全方位施行管理, 可以将工程建设的前期规划, 可行性研究, 项目评估, 初步设计, 施工图设计, 工程招标, 施工承包, 造价咨询等工作委托给专业公司担任, 以业主身份与其签订合同并监督实行, 项目建成后, 将其移交给使用单位。工程代建单位是业主身份, 本身并不担任可行性研究、项目评估、设计、施工和造价咨询等专业工作之责, 而是委托社会上的专业公司来进行。与专业公司相比, 代建企业是投资管理型的企业, 不是专业技能型的企业, 就像房地产开发公司和建设投资公司一样。
二、代建业务服务模式发展的两种方式
代建制管理的作用及目的:实现了项目管理的社会化;实现了项目管理的专业化;实现了投资和监管、建设人和项目使用人分离。代建业务服务模式发展至今, 具体模式和操作办法不一, 从全国各地的试点情况来看, 主要有两种方式:事业单位型和企业主导型。
1、以事业单位型为主导模式的城市集中代建模式
这种模式是组建专门的事业单位, 由其代替就某地区或某行业的政府投资项目进行集中代建, 从而保持政府投资项目建设的连续性和稳定性。在这种模式中, 使用单位提出项目建议后, 由政府投资项目管理中心充当业主, 担负政府投资管理和工程建设管理职能。
这种模式的特点是:代建制的实施并未从根本上改变政府投资项目自营、自建的性质, 仅仅是在有关行政主管部门、项目建设单位之外, 以专业分工为主要宗旨而组建一个专门的政府投资项目代建单位。
这种模式的优势是, 政府的投资、建设、管理全部由当地政府部门分工负责, 便于各相关部门的协调与配合, 有利于进一步提高政府投资实施的效率。
其缺点:一是没有完全解决政府角色混淆的问题。政府设置专门机构管理政府投资工程, 集政府投资项目业主和政府管理职能于一体, 实际上仍然是一种政府行政代理模式, 难以引进竞争机制, 不可避免出现行政垄断, 容易出现政府权力寻租现象。二是公务员队伍庞大, 不符合政府和事业单位机构改革的大方向, 况且政府投资额是一个不变数, 而人员的配备是相对固定的, 两者很难做到匹配。英、德、法、新加坡、香港地区等都在积极推行公共项目的民营化改革, 以推进精简政府机构, 减少官员腐败行为。三是激励机制不明显。由于专门机构是一个政府部门, 对于政府投资工程建设没有产权及利润的约束, 只有行政权威的约束和激励, 缺少对政府工程投资控制的内在约束机制。四是由专门机构统管所有的代建项目, 在一定程度上形成了垄断, 不利于充分有效地利用社会资源。
2、以企业型为主导模式的代建模式
以企业型为主导模式的代建模式, 即通过竞争的方式或直接委托方式确定专业的代建企业充任代建人。这种代建模式的核心是实现政府投资职能与投资管理职能分离、投资管理职能与工程管理职能分离, 从而切实转变政府职能, 最大可能提高投资效益, 提高建设管理水平。在实行代建项目中, 政府的主要工作是:负责项目决策;组建和考核项目法人;审核认定项目管理公司资格;对项目招投标活动进行行政监督管理等。项目法人的主要工作是:负责审批或确定项目建设规模或标准;负责资金的筹措及管理;负责重大设计变更的审核报批工作等。代建单位的主要工作:依据与项目法人签订的合同负责从前期准备、工程实施直到竣工验收后评价的全过程管理。
这种方式实际上是项目管理承包模式用于政府投资项目的管理, 代建人被赋予了更大的权利, 同时也承担了更大的风险, 项目管理公司直接向政府 (业主) 负责, 接受项目任务, 在规定的时间内保质保量地将建设项目交给政府 (业主) 。它可以直接与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同, 并负有监督合同履行的责任。这对项目管理公司把握全局、控制全局的能力是一次巨大的挑战。在这种项目管理模式下, 政府 (业主) 方面仅需保留很少的基建管理力量对一些关键问题进行决策, 绝大部分项目管理工作由代建单位来进行。这种模式能实现公共项目合理的外部治理和内部治理。在外部性上, 实现了政府有关监管部门 (发改委、建设、财政和审计部门) 对整个项目实施的各方面监管。同时通过项目管理公司之间的合理竞争, 使得政府投资的效率能显著提高。但这种模式在实践过程中也存在一些问题:一是代建单位的资质难以确定, 全国没有统一的资质要求;二是对代建单位的约束机制未能有效建立, 评价制度落后, 责任追究无法落实, 通常会因为工程实施中种种原因, 造成工期、质量、投资控制无法实现原委托合同要求。
根据委托内容的不同, 代建可以分为分阶段代建和全过程代建。分阶段代建根据项目的建设周期分为项目前期代建和项目实施代建两部分, 对于一些专业性较强的项目, 项目使用人可以分阶段选择不同的代建人, 以充分发挥代建人的专业优势。全过程代建是代建人负责从项目前期、实施直到竣工验收后评价的全过程管理, 一般来说, 只有大型的综合性的项目管理公司具备全过程管理的能力。
三、光谷联合公司联合代建业务发展情况
光谷联合公司在综合企业型和全过程代建模式的基础上集中项目管理服务平台上企业的优势, 提升专业化服务水平, 在代建制管理方面, 做出了很好的尝试, 并根据特定企业的要求, 创新了一种适合多方要求的定制模式, 取得了良好的经济效益和社会效益。从2005年至今先后完成和正在进行的代建项目见表1。
从以上代建业务可以看到光谷联合代建业务近年来的发展与变化体现在以下几个方面:第一, 代建业务的发展变化。代建项目规模由小到大;服务范围越来越广;市场化的要求越来越高;代建费率越来越低;专业化要求越来越高。第二, 代建业务投资主体的延伸和多元化。不仅仅有政府投资还有特定的投资人;代建项目的投资资金的来源主体不同。第三, 代建业务成本控制风险管理。管理的难度越来越大;投资回收的风险越来越大;经济环境变化对项目成本控制风险加大。集团公司在实施一般的全过程代建模式外, 更在尝试将代建项目的招商引资和营销策划纳入管理范畴, 使得代建项目从市场定位、投资建设到移交使用更加明确, 使政府资金落到实处, 使代建项目的投资开发更有社会效益。项目全过程见图1。
目前光谷联合代建业务项目大致分为三种类型, 其各种类型的特点和管理要求有所不同, 这就需要我们根据不同代建项目的特点和管理要求制定相应的管理方法和对应策略, 见表2。
代建企业特征:代建制企业属于“智力服务业”, 它的成果是在从业人的知识、经验和智力中产生的, 为此从业人员的素质极为重要, 这不仅要求从业人员有较高水准的专业知识, 还要承担法律和社会责任。随着集团公司未来几年不断增长的代建服务业务, 如何发挥集团公司的优势运用现代项目管理代建制在市场经济的大潮中取得更快、更好的发展, 是我们需要认真深思的问题。通过几年来代建业务的经验积累, 光谷联合承接代建业务具有明显的优势:第一, 建立了与政府良好的沟通平台, 软件园成功的开发赢得了政府的信任和支持, 具备了市场资源开发和运作优势。第二, 承接的代建项目都按照合同要求完成, 代建业务创造了一个又一个骄人的成绩, 建立了良好的市场信誉, 积累了丰富的代建业务管理经验。第三, 建立了一套企业项目管理制度, 具有了规划设计、成本管理、项目管理“三位一体”专业技术能力和综合管理能力。第四, 具有目标一致快速反应, 责任心强、执行力强的领导团队和员工团队。第五, 对项目策划、产品定位、规划设计的把握具有较高的准确度, 具有较强的投资、质量、工期三个指标的平衡控制的能力。
光谷联合代建业务运作也存在一些不足之处:首先公司对代建业务宣传力度不够;其次参与市场化竞争的能力不足, 目前还缺乏企业、管理人员的资质;第三是既懂技术, 又懂管理的综合专业人员配置不足;高素质的项目经理的人才培训和培养要列入企业人力资源发展规划;企业对项目技术和质量的总体监管和控制的投入不足;尚未建立一整套代建业务管理的协调、监控的管理流程。
代建业务发展改进的几点建议:第一, 借生物城代建服务项目之势, 有计划, 有组织的进行宣传, 树立公司代建服务的品牌形象。第二, 培养选拔和引进综合素质高、专业技术能力强的技术骨干和项目经理。第三, 加强人员培训, 鼓励项目经理考取相应的资质, 提升整体专业化管理水平。第四, 建立一套代建项目管理制度、方法的体系文件, 规范企业代建业务管理流程。
我公司已经积累了丰富的代建项目服务的经验, 具备了较强的组织能力、协调能力、管理能力并取得了可观的经济收益和社会效益。
代建制中的“代建合同”模式分析 篇2
一、推行“代建制 的三项政策目的 推行 代建制”的三项政策目的 代建制
（一）改革政府投资体制 现行投资体制的特点： 投资项目立项、批准“难”；立项、批准后监督管理“松”。项目一旦批准实施，项目工程建设和资金使用均由使用单位掌管，脱离政府投资主管部 门的监控，使用单位由于利益驱动，往往置投资计划于不顾，任意变更建设内容，提高建设 标准，扩大建设规模，突破批准的总投资额。推行代建制实现对现行投资体制的改革： 政府投资主管部门通过招标投标方式，选定具有工程管理资质和经验的项目管理公司作 为代建单位，并委托代建单位代行政府投资主管部门对建设项目的管理权，严格掌握、控制 建设规模、建设内容、建设标准和项目预算，并负责管理建设资金，保障投资计划的切实贯 彻执行。
（二）推行公共工程建设的专业化管理 依现行投资体制，项目批准之后项目工程建设完全由使用单位掌管，使用单位往往缺乏 组织管理建设工程的能力和经验，致使项目工程管理混乱无序，难免受制于建筑施工单位，难以保障项目工程建设工期和工程质量。推行代建制实现工程建设的专业化管理： 作为代建单位的项目管理公司，具有工程建设↑考试大一级建造师↑管理能力和经验，可 以对项目工程建设进行专业化的管理，并全面负责施工现场的安全、环保、卫生、市政等方 面的监控和协调，处理各种突发情况，最终保障建设工程按期竣工和工程质量。
（三）严格执行招标投标、防止腐败 政府投资建设工程强制采用招标投标方式订约，对于保证工程质量、提高投资效益，发 挥了积极作用。但在建设工程招标投标的实践中，也存在领导干部插手招标和建设单位与招 标代理机构串通的腐败问题。推行代建制可以有效防止腐败：政府投资主管部门采用招标投标方式选定代建单位，由 代建单位作为使用单位的代理人委托招标代理机构进行招标，选定设计单位、建筑公司、设 备供应商，等于设置了两道防止腐败的“隔离墙”：一是领导干部与招标活动之间的“隔离墙”； 二是使用单位与招标活动之间的“隔离墙”。可以从源头上防止腐败，充分发挥招标投标制度 的积极作用。代建制”试点中的三种合同模式
二、“代建制 试点中的三种合同模式 代建制 从各地进行代建制试点的情形看，在采用招标方式选定代建单位之后，都需要与代建单 位签订“代建合同”，明确规定代建单位的权利义务和责任，“代建合同”成为监督、考核、评 价代建活动和对代建单位进行奖惩的依据。可
业主”）作为委托方，与“代建单位”（受托方）签订“代建合同”。
此“委托代理合同”模式的实质，是委托代建单位对项目工程建设施工进行专业化组织管理，并代理委托方采用招标方式签订建设工程承包、监理、设备采购等合同。
特点：项目建成后的“使用单位”不是“合同当事人”；项目投资资金的管理权仍然掌握在投资人（“项目法人”、“项目业主”）的手中。
优点：可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和对公共工程建设的专业化管理的政策目的。
（在项目工程的使用单位或者管理单位尚不存在的情形，适于采用此模式。）
缺点一：相当于政府投资主管部门自己作为建设单位“包揽”项目工程建设，然后将项目工程“分配”（“划拨”）给使用单位，将“政府投资”变成了“公房分配”，不符合改革政府投资体制的政策目的。
缺点二：使用单位不是“合同当事人”，难以发挥使用单位的积极性，甚至使用单位不予协助、配合，增加工程建设中的困难。
第二种模式：“指定代理合同”模式
是重庆、宁波、厦门和贵州代建制试点采用的模式。政府投资主管部门采用招标投标方式选定一个项目管理公司作为代建单位，由作为“代理人”的该代建单位，与作为“被代理人”的使用单位签订“代建合同”。
此“指定代理合同”模式的实质：是政府投资主管部门指定代建单位作为使用单位的代理人，对项目工程建设施工进行专业化组织管理，并代理使用单位采用招标方式签订建设工程承包、监理、设备采购等合同。
特点：投资人（“政府投资主管部门”）不是“合同当事人”；投资和资金的管理权掌握在使用单位手中。
优点：可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和实现公共工程建设的专业化管理的政策目的。
缺点一：投资和资金的管理权仍然掌握在使用单位手中，实际上未对现行投资体制进行任何改革。项目管理者联盟，项目管理问题。
缺点二：投资人（“政府投资主管部门”）不是“合同当事人”，政府投资主管部门在选定代建单位后，实际上不可能对项目投资资金的运用和工程建设施工进行有效监督。第三种模式：“三方代建合同”模式。
是北京、武汉、浙江代建制试点采用的模式：政府投资管理部门与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”。
北京市是由“发改委”（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”；武汉市是由政府指定的“责任单位”（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”；浙江省是由“政府投资综合管理部门”（投资人）选定代建单位，并与代建单位、使用单位签订“三方代建合同”。
“三方代建合同”，除规定代建单位的权利、义务和责任外，还明确规定政府主管部门“的权限和义务：对代建单位（受托人）的监督权、知情权；提供建设资金的义务。
“使用单位”的权利和义务：对代建单位（代理人）的监督权、知情权，对所建设完成的工程和采购设备的所有权；协助义务、自筹资金供给义务。
优点：可以发挥三方当事人的积极性，实现三方当事人的相互制约。可以防止公共工程招标中的腐败行为，实现对公共工程建设施工和项目投资资金的专业化管理，保证工程质量和投资计划的执行，实现政府投资体制改革的政策目的三、三种合同模式的差别
“三方代建合同”模式，与第一种“委托代理合同”模式和第二种“指定代理合同”模式的差别，集中体现在代建单位的“权限”上：在第一种模式和第二种模式中，代建单位的“权限”：“一代、一管”
根据投资人（或使用单位）的委托和授权，享有对外签订合同的“代理权”，和对项目工程建设施工的“管理权”。
在第三种模式中，代建单位的“权限”：“两代、两管”
“两代”，指代建单位根据三方代建合同的约定，享有对投资人的“代表权”（代行投资主体的职权），享有对使用单位的“代理权”（据以委托招标投标并签订设计、施工、安装和采购等合同）；
“两管”，指代建单位基于其“代表权”和“代理权”，拥有对项目投资资金的“管理权”，和对项目工程建设施工的“管理权”。
四、结语
完善“三方代建合同”模式
“三方代建合同”模式能够较好地实现推行代建制的三项政策目的。
但“三方代建合同”模式也存在问题：
与现行民法通则和合同法关于委托代理制度的规定有所不符。
政府投资主管部门，属于行政法（财政法）上的主体，怎么能够与属于平等当事人的“民事主体”（代建单位、使用单位）签订合同？在北京市的试点中，由北京市“发改委”与代建单位、使用单位签订合同，浙江省的试点中，由“政府投资综合管理部门”与代建单位、使用单位签订合同，按照《中央预算投资项目招标选择代建单位试点办法》（征求意见稿）的规定，中↑考试大一级建造师↑央预算投资项目代建制就应当由“国家发展改革委员会”与代建单位、使用单位签订合同，这在理论上和实践上都有不妥。
问题的关键在于，作为“行政机关”的“政府投资主管部门”或者“发展改革委员会”，不宜直接成为代建合同的当事人。因此，解决问题须从改变出面签订合同的“委托方”（即“政府投资主管部门”）的性质入手。
代建单位角色定位研究 篇3
关键词：代建制；代建单位；角色定位
中图分类号： TU-02 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）32-67-2
0 引言
2004年7月15日，国务院发布《关于投资体制改革的决定》，要求“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。”我国政府推行代建制，目的是转变政府职能，改变我国以往非营利性公益项目实行的自投自建、自建自用的项目管理模式，针对政府投资项目“超规模、超投资、超标准”的三超现象，引入新的市场建设主体，代行政府投资者职责，实行建设项目专业化管理，以期达到控制投资、提高投资效益和提升建设项目管理水平的目的。代建制在全国各地试行十多年的情况看，效果不如人意，远远未达到改革的初衷，至今未建立起权威有效的市场代建体系，反而暴露出了诸如代建单位法律地位模糊、代建市场竞争不够、代建单位专业管理能力低、代建单位激励约束机制不科学、大业主小代建和政府越权等问题[1]，许多政府代建项目在投资控制方面与原来的建设模式相比没有发生明显改变，那么问题出现在哪里？为什么实施了十多年的代建制度至今没有在国家层面形成一套统一的管理制度？究其原因，本人以为本质上是对代建单位角色定位认识不足，对代建单位的建设管理作用寄望过高，政策脱离实际，影响了代建制的发展。
1 政府对代建单位建设管理职能定位过宽，代建单位不应承担项目投资控制职能
从政策指向和全国试点的情况看，各地普遍希望通过推行代建制解决投资超概算问题，这既违背项目建设管理规律，又不符合工程建设实际，结果造成代建制改革十多年来停滞不前。
1.1 代建单位对项目功能变化和建设标准提升导致的投资超算无能为力
一方面，代建单位在项目功能需求设计上不具备专业技能，另一方面，代建单位无法取代使用单位功能决策责任，最终导致建设管理过程扭曲。比如医院建设上，特殊的使用功能要求很多，需要医疗技术人员提出而后设计单位进行专业化设计，代建单位在这方面很难起到作用。
项目功能要求及决策建议权应归属使用单位符合建设工程管理规律。项目建设的本意是要满足使用单位的使用要求，在项目前期决策阶段，使用单位是项目建议书、可行性研究报告等决策方案制定者，是项目决策建议者。在项目建设过程中，使用单位也必然要参与到项目功能变更决策中来。建设项目具有复杂性、长期性特征，过程决策必不可少，使用单位在项目实施过程中参与到决策中来，针对实际情况提出必要的功能变更要求，这样一方面弥补项目决策阶段考虑的不足，另一方面也可以使项目建成后更加切合自身使用的需要，因此，使用单位仍然需要在项目功能方面发挥决策作用。
1.2 从代建单位价值取向上看，不宜要求其对项目功能决策负责
一般情况下，政府投资非营利性建设项目应当以实现物有所值为建设目标，这要求在投资建设过程中，要从项目全寿命周期角度来考虑项目的投资使用价值，不但要考虑前期建设成本，还有考虑运营使用后的维修成本。代建单位不是投资人，也不是最后的使用者，它只是通过项目建设管理收取管理费，处于被雇佣和项目建设执行者的地位。作为企业，代建单位往往以自身利益最大化为目标，没有意愿也不可能从投资者和使用者的角度来考虑待建项目的价值问题，不会从整个项目全寿命周期的角度来考虑工程造价控制，反而容易发生逆向选择和道德风险问题，损害建设单位和使用单位利益。[2]比如代建单位为尽快完成项目建设目标，往往会忽视由于施工不当在项目使用阶段可能发生的问题，由此可能会带来项目建成后出现不必要的拆改，有时候反而会带来政府资金的更大浪费。虽然通过代建制，在项目建设期控制了“超概算、超标准、超规模”的三超现象，但从项目全寿命周期的角度，却未必真正实现物有所值。
1.3 从现阶段代建单位的实力上看，也不宜要求其负担过高的工作目标
代建单位实力要与其承担的政府工程建设管理责任相适应，项目管理公司应当在其能力范围内承接合适的代建业务，不能搞小项目管理公司，大代建单位。代建单位管理控制项目投资，大大超过了代建单位能力范围。尤其对于政府非营利项目动则几亿甚至几十亿的投资项目，大部分项目管理公司实力无法匹配，结果造成代建单位只能委身使用单位或政府管理单位，听命政府安排，实际上还只是起到了一个项目管理公司的咨询责任，不但做不好项目投资控制，往往还会影响其发挥独立的项目建设管理作用。
由以上分析，要从工程建设管理的实际出发，去掉目前代建单位不合理资金控制要求，着力于发挥其建设方面的组织管理才能，以适应匹配目前项目管理公司规模较小的实际情况，这样做既符合其自身专业技能特点，保障其独立性，也有利于项目功能目标的实现，同时可以避免不必要的决策博弈，增加交易成本。
2 要坚持代建单位市场定位，不能在政府设立单独部门搞代建
代建单位是一个政府机构还是一个市场建设管理机构？从已经实施代建制度的各地情况看，共同的特征是将使用单位的项目建设管理权转移给代建单位，而对代建单位是政府设立专门机构还是市场选择工程项目管理单位，各地做法并不一致。本人以为，政府部门另设机构搞代建（如深圳模式），整个项目建设管理仍在政府内部运行，会造成政府机构进一步臃肿，管理协调难度加大，交易成本进一步提高，这样做无法发挥市场竞争机制作用，与政府社会化管理方向相悖，而且由于政府专权，容易形成行政垄断，滋生腐败，不利于投资控制，也不利于提高政府管理效益，更无法发挥市场上项目管理公司的专业化作用。[3]代建单位定位为市场经济单位，从市场上通过招标选择（如北京模式），这一模式符合市场化改革取向，符合国务院关于投资体制改革的方向规定，符合政府购买外包服务的政策法律机制，有利于发挥市场机构的独立性，发挥其专业化作用，有利于提高政府管理效率，节约建设成本，推动建设管理水平发展。
3 解决代建单位部分建设管理职能与监理单位重叠问题
代建单位作为工程项目的组织管理者，职能范围已经包括监理职能，因此实行代建制的项目，应当取消项目监理。代建制的产生，从某种角度上反映了目前建筑市场上监理单位的弱小地位。实际上，监理单位并没有发挥法律所赋予的建设项目管理职能，仅仅起到了部分监督和咨询职能的作用，在项目建设管理上发挥的作用不大，在管理决策上发挥的作用更是有限，这一方面原因来自于业主越权管理，另一方面是监理单位自身管理實力和技术水平远落后于总包单位和专业施工单位，技不如人所致。在推行代建制的项目上，这部分监督职能完全可以由代建单位取代，节约交易管理费用。[4]
总之，政府投资非营利性建设项目聘请代建单位，主要是解决如何建、怎样建的问题，至于建什么的问题应当交由使用单位和审批单位解决。
4 结束语
通过以上分析，本人认为解决目前代建制停滞不前的办法主要是对代建单位的角色重新定位，保留使用单位项目功能设置和变更以及监督建设施工的责任，项目投资控制责任由政府投资审批单位承担，建设组织管理责任由代建单位承担。代建制项目的业主包括投资方，使用方和代建单位。三者各司其职，以投资审批单位为主，分别行使业主职能，共同保证投资目标的实现。使用单位对建设管理单位的监督是必要的，既是为了保证建设项目使用功能的实现，也有利于保证建设工程质量。
在代建单位的定位上，要从国家政策制定层面入手，实事求是，一要坚持代建单位承担的项目责任与自身实力相匹配的原则，二要坚持市场定位，从市场上选择代建单位，三要坚持代建单位独立行使职能，充分发挥代建单位建设管理专业化的作用。
参 考 文 献
[1] 张广国.政府投资项目实行代建制存在的问题及对策[J].中国招标，2014，09.
[2] 任凯.政府投资代建制项目生命周期管理研究[D].长安大学，2012.
[3] 高山.我国政府工程代建制管理问题探讨[J].建筑经济，2014，03.
代建制模式下代建企业的培育和发展 篇4
代建单位的类型
代建单位是指接受建设单位的聘请, 从事工程项目建设管理工作的法人单位, 是代建制中的核心主体。虽然各地实施的代建制模式各不相同, 但是对于代建单位的工作要求却基本一致。
代建单位主要有以下三种类型:一是企业型, 即在代建单位中国有企业占主要部分, 代建单位以工程项目管理公司的形式从事项目的建设管理;二是事业单位型, 即政府设立专门的事业单位从事工程项目的建设管理;三是政府机关型, 即由政府主管部门直接负责工程项目的建设管理。
从各地代建制的实施情况看, 大多数采用的是企业型代建, 并要求代建企业必须具有相应的资质, 主要分为两类:一是工程咨询和项目管理类公司, 包括工程咨询、造价管理、招标代理公司和具有咨询资质的设计院等;二是工程施工总承包企业, 包括施工总包单位、房地产开发公司、投融资公司、国有资产经营企业等。
代建制模式下代建企业面临的困境
1. 外部环境的挑战
(1) 代建企业的市场准入制度欠缺。目前国内对代建企业的资质条件尚无统一的认定标准和办法, 无法建立有效的市场准入制度, 从而难以为相关企业开展公开、公平、公正的竞争提供良好的环境。虽然有些地区在试点过程中出台了一些涉及代建企业准入的“代建制管理办法”等地方性规定, 但是由于是地方性法规且各地做法不一, 不利于市场的统一管理和规范运作。
(2) 代建企业的法律地位不明确。现有的建筑法律法规未赋予代建企业明确的主体地位, 客观上无法得到各级政府和相关建委、环保、消防、质检等部门的认可, 在实际操作过程中遇到很多困难。虽然有关方面已给予了一些变通和处理方式, 实际上仍必须是使用人 (即传统上的建设方) 出面办理各项手续。从法理上讲, 任何一个法人承担了合同约定的责任和义务, 必须给予与履行责任相对应的权利, 否则合同只是一种形式。法律地位不明确是代建企业实施代建工程项目的最主要缺失点。
(3) 代建管理费普遍较低。收取代建管理费是代建企业的主要权利, 尤其是服务性企业生存的前提。目前, 国家发改委尚未出台全国统一的代建收费标准, 各地的做法也差别较大。有的地方规定按建设单位管理费收取;有的地方规定一般项目按项目投资概算的0.8%～2%收取;专业性强且复杂的项目按项目投资概算的3%～5%收取。由于绝大多数地方在实施代建制的相关文件中未明确规定收取代建费的下限和严格的标准, 导致各代建企业在投标中出现无序竞争的现象, 使代建管理费用一降再降。与此相反, 在签订代建合同时, 业主把大量的责任都推给了代建企业, 形成了虽然代建费用低, 但是出了问题全部由代建企业负责的怪现象。这种代建行业的恶性竞争, 造成了非常严重的责、权、利不对等, 影响了代建企业的正常发展。
2.自身竞争力的缺陷
(1) 代建企业的体制性缺陷。目前, 多数代建制企业隶属于政府部门。虽然根据政府体制改革的要求, 代建制企业正在改制, 但是从整体看, 政企不分、产权不明的现象依然存在。由于代建制企业与相关政府部门的裙带关系, 自然形成了地方保护主义、行业保护主义, 极大地阻碍了代建企业参与市场竞争, 对企业的长期发展是有害的。
(2) 代建企业从业人员的素质不高。代建服务是一项智力密集型服务, 只有具备了一定实力、经验、业绩及相应配套资源的代建企业, 才能保证服务质量。现有项目管理人员的专业水平都较高, 现场实践经验较多, 但知识面偏窄, 综合协调管理能力较弱, 尤其是经济、商务、管理、法律等方面的知识和能力不足, 缺少项目经理、双语人才、复合型人才, 而熟悉国际惯例, 能从事国际工程咨询的人才就更少。高素质的人才已成为代建企业发展的障碍。
(3) 代建企业的服务范围狭窄。目前承担工程建设任务的代建企业, 大多局限于某一领域, 如市政系统的企业往往局限于市政范围, 水务系统的企业往往局限于水务范围, 不能承担其它专业性较强的工程代建任务。代建企业服务范围狭窄在一定程度上限制了企业的发展, 影响了企业提高市场竞争能力。
培育和发展代建企业的策略
1.政府在培育和发展代建企业中的作为
企业或市场发展到一定程度, 必然会碰到政策的“瓶颈”和制度环境的制约, 对此, 政府在代建企业的培育和发展中应发挥积极的作用。
(1) 明确代建企业真正的法律地位。政府应尽快出台明确代建企业在国家基本建设程序中作为建设方地位的法律性文件, 其内容至少应包括:一是以法律的名义定义什么是代建企业, 使之成为独立承担责任的法人。二是代建企业在基本建设过程中是代表投资人利益的, 在项目建设过程中, 是实际意义上的业主, 需给予其办理立项、规划许可和开工许可等权利, 而不要界定为“项目组织和协调者”的角色。三是给予代建企业申报竣工验收的资格, 而不是“组织项目的竣工验收”资格。
(2) 健全代建企业的准入制度。代建企业准入制度是指一套规范的资质管理法规, 在该法规中应对代建企业的资质、信用、技术水平和资金状况、管理能力、抵御风险的能力作出明确规定。只有具备符合规定的资质和条件的企业, 才能获准进入代建市场。代建企业应符合国家发改委和建设部颁发的相关资质要求, 即应具备工程监理、工程造价咨询、施工、招标代理、勘察设计五个方面的资质。
(3) 制定规范的收取代建管理费标准。制定规范的收取代建管理费标准可分两步进行:一是明确代建管理费所涵盖的内容, 应包括代建企业在项目前期、建设准备、实施、验收阶段发生的全部成本、应缴的税费和合理的利润;二是收取代建费应在“建设单位管理费”的基础上, 综合考虑代建工作的难易程度、投资额大小的非线性影响、承担的具体责任、代建工作的介入点及合理利润等因素, 明确合理的收费基数, 并依据代建绩效奖优罚劣, 建立一套科学、完整的收费体系。
2. 代建企业提升竞争力的策略
(1) 加强人才队伍建设。代建是知识密集型的行业, 企业能否承接项目管理业务, 履行项目管理职能, 做好项目管理工作, 根本的问题在于“人”, 因此加强人才队伍建设是企业最紧迫的一项工作。企业的人才队伍建设应包括三部分:一是人才队伍的开发和建设。应加强人才的引入和培养, 建立一支规模适度、素质优良、结构合理的人才队伍, 为代建业务的发展提供智力支撑和保障。二是人才的任用和管理。应改进人才管理和薪酬管理等机制, 创建良好的用人环境, 使人才的能力和价值得以充分体现。三是人才队伍建设的动态性和可持续发展性。动态发展主要体现在对现有员工的培训, 不断提高他们的业务水平;随着代建业务量的增加和区域范围的扩大, 企业应适时扩大员工队伍, 以保障代建业务可持续发展。
(2) 开展项目全程集成管理。项目全程集成管理, 是利用项目管理的系统方法对项目相关资源进行系统整合, 以实现项目管理效益的最大化。项目全程集成管理包括两个层次:一是以代建企业的管理数据库和施工企业的工程数据库为基础, 实现设计、采购、施工、交工、评估等业务的集成;二是以建设单位的工程目标为基础, 围绕进度、费用、资源、质量实现管理的集成。项目全程集成管理有助于改善各环节业务分散运作的现状, 将局部风险和收益分散在项目全程, 缓解代建企业与施工企业之间的利益冲突, 整合各种专业资源和力量, 形成专业领域宽、业务范围广、价值挖掘能力强、市场适应性突出的核心竞争力。
代建合同1 篇5
项目名称：中试区厂房集中式地源热泵空调安装项目委托人：项目代建人：江苏华裕公共设施管理服务有限公司
项目委托人：（以下简称甲方）
项目代建人：江苏华裕公共设施管理服务有限公司（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》，为保证投资建设代建项目的顺利实施，充分发挥投资效益，严格控制投资概算，经委托人、代建人与双方协商同意，签订本合同。
一、项目概况
项目名称：
建设地点：泰州医药高新技术产业园区建设规模：平方米
二、代建项目管理范围和内容：泰州医药高新技术产业园区中 试区二期G19地源热泵空调的施工、调试全过程代理
三、代建项目管理目标
代建金额：元（暂定）
工程质量标准：合 格
代建管理期限：至交付投入使用为止
四、甲乙双方的权利及义务：
1、甲方权利
1.1甲方有权对代建项目进行稽查，对违规行为予以纠正。
1.2甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准。
1.3甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容所造成的损失。
2、乙方权利
2.1乙方根据委托人的授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项目建设的组织、管理及协调权：
2.1.1根据初步设计的批复及有关规定选择供货、施工单位，并与其签订合同。
2.1.2管理各类承包合同，并按规定向承包人支付承包费。
2.1.3对项目建设资金的使用进行全权管理。
2.1.4与有关单位商定处理保修、返修内容和费用。
2.1.5进行项目各参与方的协调工作。
2.2乙方有权拒绝甲方提出的本合同约定之外的要求。
2.3乙方有权督促甲方按照资金需求及时拨付项目实施经费。
2.4乙方对因委托人原因及其他不可抗力所导致后果不承担责任。
3、甲方义务
3.1甲方有义务协调乙方及与代建项目有关的各政府行政主管部门的关系。
3.2甲方应按专用合同条款约定向乙方核拨代建建设资金。
3.3甲方应在专用合同条款约定的时间内就乙方书面提交并要求作出决定的一切事宜给予书面答复。
3.4甲方应在代建工作完成后，组织对乙方进行客观、全面、公正的绩效评价。
4、乙方义务
4.1乙方在履行本合同义务期间，应遵守国家有关法律、法规，维护委托人的合法权益。
4.2乙方应组建能够满足本项目代建管理服务需要的项目管理部，按照代建工作范围和内容完成代建工作，并按约定向甲方汇报代建工作进展。
4.3乙方应按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目投资，确保工程质量，按期交付使用。
4.4乙方应按有关规定选择专业工作单位，并接受甲方监督。
4.5乙方应在项目建成后，协助甲方组织竣工验收，并将验收合格的项目在规定时间内向使用人办理移交手续。
4.6乙方应建立完整的项目建设档案。未征得有关方面同意，不
泄露与本工程有关的保密资料。
五、代建费及拨付
空调安装按用途分舒适性空调和净化空调。舒适性空调部分，乙方负责空调机组、水系统、风管的安装；净化空调，乙方只负责空调主机的安装。空调电力电源、空调风管、空调柜由甲方自行负责安装。乙方按200元/平方米（建筑面积）收取代建费，如实际费用低于200元/平方米（建筑面积），乙方退回多收费用，如实际费用高于200元/平方米，多出的费用由乙方承担。
甲方应在合同签订后三天内，按200元/平方米，缴付代建费，乙方安排设计，并根据设计，尽快采购空调设备。
七、合同生效、变更与终止
1、本合同自签订之日起生效。
2、由于甲方或使用人的原因致使代建工作发生延误、暂停或终止，乙方应将此情况与可能产生的影响及时通知甲方，甲方应采取相应的措施。由于甲方未采取相应措施，乙方可继续暂停执行全部或部分代建业务，直至提出解除合同。
八、合同份数
本合同一式 肆 份，具有同等法律效力，双方各执 二 份。
委托人：（签章）代建人：（签章）
法定代表人：法定代表人：
常态化下做好代建项目合同管理工作 篇6
【关键词】项目合同；管理；满意度
一、合同管理中主要的问题
（一）合同签订阶段
1.在合同签订过程中，经营部门在与业主进行合同谈判与签订过程中，存在因考虑到潜在及二次经营项目，而迁就业主提出的权利不对等条款，由此对后期合同在执行过程中，产生风险隐患和执行困难的问题。
2.监督牵制作用不明显，经营部门与合同管理部门之间沟通不及时、领导直接决策等现象，降低了对合同的审核要求，造成合同审核流程化、机械化，使合同审核不能起到真正作用。
3.文字不严谨、描述不准确、条款模糊、违约责任约定不明显和工作界线不清晰等问题都容易产生歧义，导致合同履行困难，且容易引起争议。
（二）合同履行阶段
1.项目管理人员素质参差不齐，对合同管理及法律知识欠佳、意识薄弱。项目管理人员在项目建设过程中起主导因素，是信息的来源。而变更索赔在项目建设过程中最常见，因项目管理人员缺乏变更索赔意识，往往是应变更合同的没有及时变更，造成损失。
2.在合同履行过程中，及时收集材料、书面确认是合同管理动态管理的一种方式，也是一种自我保护手段。在实际发生了变更索赔事项的应及时以书面形式向业主提出，但这一点经常被忽略，所以应签证确认的没有及时办理签证确认。
3.项目部人员没有对合同进行仔细认识和分析，对合同风险评估和认识能力不足，导致在合同履行过程中不能明辨工作内容；以为了片面提高业主的满意度，在工作范围之外承揽各项工作，造成项目实质性服务质量不能提高。
4.合同风险分析不透彻，缺少严格合同交底制度和风险防范措施，不能正确引起项目部更好的履行合同；而生产职能部门及合同管理部门的监督、指导力度不够，不能为项目及时指出问题、协助解决问题。
（三）合同履行结束
在合同履行结束后，缺少对合同的系统性评估，因合同履行与管理经验不足，缺少案例分析，不能及时总结合同全过程中的成功经验和失败教训，而不能整体提升合同管理水平。
二、解决问题的对策
（一）增强全员合同管理、法律意识
1.推行合同示范文本，定期组织合同管理等相关培训活动，对经营人员、生产监督部门人员及项目部管理人员进行培训。扩大宣传范围，加强宣传力度，不断增强全员合同管理意识和法律意识。
2.实行合同分析和分解。
合同签证后，一是合同管理人员应与经营人员作充分对接，了解项目背景及基本信息。二是应弄清在项目实施过程中的关键性问题，全面的分析合同风险，明确合同的重要和主要风险。如项目管理模式，合同各方的责任、权利和工作内容的界线划分，对整个项目管理将产生根本性的影响。三是对项目管理合同进行分解，尽可能地将项目管理中可能出现的各种问题纳入到合同管理范畴。通过合同分析，可预防由于这些重大问题的不协调或矛盾，造成工作上的障碍和损失。合同又是实施项目的手段，对合同履行方来说，准确的合同分析能确保合同履行质量，并顺利实现项目的整体目标。因此，在正式開始履行合同之前，必须认真、填密地做好合同分析工作。
3.建立合同交底制度。
项目负责人及团队成员应熟悉合同的全部内容，并对合同条款有一个统一的理解和认识，因此，在合同风险完成后，首先合同管理人员应对生产职能部门负责人及项目负责人进行合同咨询，全面陈述合同背景、工作范围、目标、执行要点和特殊情况处理。其次，项目负责人向项目部人员进行合同交底，解答项目部人员提出的问题，形成书面交底记录。最后，项目负责人将交底情况反馈给合同管理人员，由其对合同执行计划、管理程序、管理措施和风险防范措施，作进一步的修改和完善，形成合同管理文件，下发各执行人员，指导其合同管理工作。
（二）增强合同履约过程控制意识
1.建立健全合同管理台帐。
合同管理台帐既是合同履行的依据，又是合同履行的记录，对合同管理的执行和评价起着重要的作用。合同的量不断增加、信息量大，因此，必须完善合同管理台帐，建立全面的信息管理系统，不仅使各种信息处于可控状态，而且还可以为管理者提供调整、修改、决策依据。在建立合同管理台帐之前，应全面了解合同的基本内容、管理要点，进行分类管理，且应分总台帐和明细统计表。
2.加强合同变更和索赔管理。
合同变更是索赔的重要依据，要及时、全面的处理合同变更。合同变更往往都是在项目建设过程中发生的，而工程变更问题处理，是确定索赔与反索赔的重要直接依据。为更好的做好合同变更和索赔管理，应重视现场签证、及时收集和整理各种文件（如变更设计联系单、会议纪要、往来函件、月报、国家政策法令文件），对合同变更部分应进行宙核与分析，并非所有变更都可索赔，应在分清责任的前提下，准确地进行索赔。
3.建立履约检查制度。
合同管理不能沦为僵硬的程式化管理，而应结合项目实际情况实行动态管理，落实合同责任、实行目标管理，进行经常性检查，包括过程资料的收集、对业主进行回访，全面了解项目合同实施情况。
4.建立合同管理知识库。
建立合同示范文本，建立合同数据库，整理合同具有代表性的成功和失败案例，对合同管理进行评价。如合同实施后风险分析是否全面、风险防范措施是否有效等进行总结评价。通过合同评价，总结利弊得失、成功经验和失败教训，不断提高合同管理水平。
5.提高相关合同管理人员素质，重视人才培训。
企业不缺优秀的专业技术人员，但合同管理人员匿乏，合同管理人员首先应是优秀的专业技术人员，同时熟悉各种法律、法规，胜任合同拟稿、修改、谈判和解释，熟悉合同履行和工程索赔管理。作为企业领导人，应当从优秀的工程技术人员中挑选一部分具有潜力的年轻人，送到高校接受二次职业培训，以缓解合同管理人员严重不足的现状。
三、结语
代建模式 篇7
2004年, 国务院正式下发《关于投资体制改革的决定》, 对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”项目管理模式。由于代建制符合我国政府投资项目管理模式改革的方向, 因而在国内各省市得到了迅速的推广应用, 2005年甘肃省通过学习其它地区先进经验并结合自身实际, 也开始逐步推行代建制。
从近年来代建制在国内各地政府投资项目中的实施状况来看, 按照项目代建的实施主体, 主要分为政府代建和企业代建两种模式。其中, 政府代建模式是指由政府组建项目代建管理机构 (通常为行政或事业单位) , 如深圳市建筑工务署、安徽省公益性项目建设管理中心、甘肃省政府投资项目代建管理办公室等, 对政府投资项目进行统一建设管理;企业代建模式是指代建管理机构或项目建设单位通过招标、直接委托等方式, 将政府投资项目交由专业的项目管理公司进行建设管理。
经过几年探索、实践, 甘肃省在代建制的推行过程中逐渐形成了以企业代建模式为主, 以政府代建为补充的局面。两种代建模式的并行发展有利于避免单一模式存在的弊端, 尤其是政府代建在抢险救灾、灾后重建、涉密等项目中发挥了良好的作用, 对完善代建市场起到了必要的补充。
2 甘肃企业代建的现状及发展
2010年12月7日, 甘肃省人民政府办公厅印发了《甘肃省政府投资建设项目代建管理办法 (试行) 》。办法中所称代建制是指由省政府授权省政府投资项目代建管理办公室 (以下简称省代建办) 行使出资人职责, 对中央和省级政府投资的非经营性项目通过招标等方式, 选择专业化的项目管理单位负责建设阶段实施, 严格控制项目的建设规模、使用功能及投资、质量、安全和工期, 项目建成并竣工验收合格后移交给业主单位的制度。目前, 省政府投资项目实施代建的大多都采用企业代建模式。例如, 甘肃行政学院一期改造建设、甘肃省市妇女儿童活动中心、甘肃科技馆、甘肃省精神卫生防治中心住院部等, 这些项目不仅建设顺利, 还取得了良好的社会效益。
企业代建模式主要优点有:第一, 实现了专业化管理, 提高项目管理水平, 有利于项目质量、投资、进度控制;第二, 有利于市场竞争, 通过优胜劣汰, 促进代建企业的健康发展;第三, 建设单位不需要增设新的基建机构, 避免了机构重叠;第四, 建设单位不直接参与项目具体管理, 在一定程度上遏制了腐败行为。
但是, 企业代建在具体实施上仍然表现出一些弊端, 如:
1) 国家层面上管理主体不明确, 代建制的顶层设计不完善, 代建市场缺乏公开、公平、公正的竞争环境。其次, 甘肃在代建制的推行中力度不够, 部分建设单位对代建制不理解, 代建市场尚处在成长期, 市场不完善, 省级层面缺乏有效的管理、监管机制。而且, 省内代建企业项目管理水平与发达地区有一定差距。甘肃省代建企业大都来源于设计、监理、施工和房地产开发等企业, 代建业务所占比重非常有限, 企业内部对代建业务重视程度不够。因此代建企业在具体的代建项目实施中表现也难尽人意, 例如, 在甘肃科技馆项目建设管理过程中, 由于该项目规模较大, 功能、结构复杂, 在设计过程中出现错漏情况, 而项目代建企业在前期阶段未能及时发现问题, 由此导致在施工中出现了超投资、超工期的现象。
2) 代建服务费偏低。代建企业的利润来源主要有两方面:一是代建企业在委托代建合同中规定的代建服务费用, 二是代建企业在项目结余资金中获得的奖励。甘肃省项目建设单位的前期费用、代建管理机构的管理费用和代建企业的代建服务费均在建设单位管理费中支出, 且代建服务费仅占建设单位管理费的60%~80%, 代建服务费偏低。而且, 在项目资金本身就非常紧张的条件下, 从项目结余资金中获得的奖励的难度很大。这就导致了代建企业参与代建的积极性不高、投入不足, 项目代建过程中为追求利润, 有可能做出一些违规行为。
3) 责权利不对等。根据《甘肃省政府投资建设项目代建管理办法 (试行) 》的要求, 代建企业按照《委托代建合同》约定和省代建办的授权, 行使建设单位职责, 对代建项目的工期、资金使用、工程质量、造价控制、安全生产等负全部责任。但是, 在具体事务的处理上无论是代建管理机构还是建设单位均没有赋予代建企业与其责任相对应的权利, 在我国现行的项目建设相关法律法规中缺失对代建企业的定位, 没有法律地位, 不具有项目法人资格, 不能独立办理建设工程相关手续。这些因素直接影响到甘肃企业代建业务的正常开展, 不对等的权利、责任进一步加大代建企业的经营风险, 个别代建企业通过评估代建合同风险, 认为风险过大而选择了退出代建项目。
综上所述, 虽然企业代建模式作为甘肃省主要的代建模式承担着大多数的政府投资代建项目, 但仍然面临着许多问题, 诸如政府对代建市场缺乏有效监管, 对代建企业没有有效的考核机制, 代建人员专业水平参差不齐, 政策法规不够完善、市场不成熟、缺乏监管、代建企业管理水平不高等。因而企业代建模式的发展需要多管齐下、突破瓶颈, 才能走上发展的道路。
3 甘肃政府代建的现状及发展
在甘肃省实施的政府代建主要是由省代建办及市州代建办直接对承建的政府投资工程实行建设管理。这种代建模式主要适用一些抢险救灾、灾后重建、涉密等项目, 例如, 舟曲的灾后重建项目就是政府代建模式运用的典型案例。
政府代建模式的优点主要表现在以下3个方面:首先, 以政府代建模式承担政府投资建设项目时, 作为非营利的常设专业机构, 甘肃省代建办能够对政府投资项目进行集中、统一的专业化管理, 有效地解决了政府投资项目中的“一次性业主”问题, 实现专业技术、管理经验的有效积累;其次, 省代建办代表政府直接进行代建, 利于统一调配各种资源、协调各方矛盾, 利于保障项目的质量安全, 利于提高项目的建设效率, 例如, 舟曲灾后重建项目就顺利完成了省委省政府提出的“三年任务两年完成”目标任务;再次, 代建办属于事业性单位, 没有经营风险, 人员、经费等方面有保障, 利于非盈利性项目的建设管理。最后, 甘肃政府代建模式实行“投、建、管、用”分离, 不存在多重职能身份问题。
但政府代建模式也存在以下问题:第一, 不符合目前国家投资体制改革的趋势。随着我国投资体制改革的不断深化, 社会资本大量进入建设领域, 政府代建机制不够灵活, 不适应诸如PPP等新兴的投资模式;第二, 代建管理机构人员编制数量有限, 导致专业人员不齐全, 所能同时代建的项目数量有限。因此, 政府代建模式不能全面推广, 只能作为企业代建模式的补充。
4 结论与建议
从长远来看企业代建模式符合甘肃发展市场经济及投资体制改革要求, 并且在代建市场成熟度较高的地区发挥了积极的作用, 清除企业代建运行障碍、完善市场代建法律政策就成了当务之急。
但无论是政府代建还是企业代建, 均不同程度地有着共性问题, 如存在项目超工期、超概算等现象。究其主要原因:首先, 在项目前期阶段, 由于对项目功能定位不清、技术水平限制等原因, 导致可行性研究报告、初步设计等前期文件的编制过程中存在缺项、落项问题, 项目审批中由于资金原因概算被不合理压低等;其次, 是基本建设程序依然繁杂, 审批过程漫长, 代建项目管理模式与基本建设程序不适应;再次, 建设单位在项目实施过程中提出的增项、变更等事项具有随意性。要解决这些问题, 第一, 须从国家的顶层设计入手, 进一步完善投资管理体制, 匹配投资模式和项目管理模式;第二, 在项目前期论证阶段细化项目规模、标准、使用功能等, 尽量避免因前期论证不全面导致项目开工后增项、变更等行为, 提高项目管理的专业性;第三, 提高项目可行性研究报告、初步设计等前期文件编制的科学性、合理性, 加强对项目审批决策环节的管理, 提高项目实施的有效性;第四, 进一步简政放权、简化审批流程, 改革基本建设程序;第五, 完善法律法规, 明确代建企业法律地位, 建立起对等的责权利关系。
政府代建、企业代建两种模式在实施主体、组织结构、运行方式等方面存在着差异, 甘肃代建市场的发展实践也表明两种代建模式各有侧重, 形成了“以企业代建为主、政府代建为补充”的发展局面。市场经济的特性决定了企业代建代表着代建制发展的主流方向, 政府代建能够弥补一些企业代建的不足。但代建模式不是一成不变的, 它是随着经济发展、投资模式、管理体制等条件的改变而发生变化, 尤其是我国目前经济发展模式、投资体制等正处于改革期, PPP等新兴的投资模式不断涌现, 所以代建模式更要不断创新, 才能与时俱进, 与新兴的经济模式相适应。
参考文献
[1]朱洁.政府投资项目代建制管理模式研究[D].浙江大学, 2013.
[2]吴亚平.从比较看政府.投资项目代建制的发展方向[J].中国工程咨询, 2008, 03:55-57.
[3]曹桂全, 赵阿敏.政府投资项目代建制研究述评[J].经济体制改革, 2014, 03:147-151.
[4]吕锦华.对政府投资项目推行“项目代建制”的探讨[J].广东科技, 2006, 03:176-177.
房地产商业代建模式研究及风险防范 篇8
关键词：房地产,代建模式,风险防范
一、房地产代建模式的定义与分类
（一）房地产代建模式
房地产代建是由拥有土地、资金的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。
（二）房地产代建模式的分类
基于委托方的不同性质，房地产代建模式可分为商业代建和政府代建两类，其中商业代建又分为项目代建和资本代建两类。
1. 商业代建。
所谓商业代建，是由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设的代建模式。项目代建和资本代建两种商业代建模式的主要不同在于标的地块是否已确权。
(1）项目代建
项目代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。
在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
(2）资本代建
资本代建与项目代建的运作模式大体相同，其不同之处主要在于，资本代建的委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且并未获得标的地块的土地使用权，因而代建方的管理范畴中也会相应增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。
2. 政府代建。
政府代建，顾名思义，就是代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理与服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金的代建模式。
相对于商业代建而言，政府代建项目的利润较低，但通过参与民生工程建设，代建方在赢得市场占有量的同时，也可获取更多的社会资源，不失为当下房地产开发企业生存与发展的良好载体。
二、商业代建模式的发展基础
房地产代建模式体现了市场经济专业化分工的基本原则，其中政府代建模式存在时间和成熟程度均较商业代建见长。但在当前房地产调控的政策环境下，房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场，产品品质日益受到重视，商业代建模式的合理性和可行性日渐凸显，商业代建模式的发展需要一定的基础条件。
（一）合作双方对开发理念认知的一致性
委托方对代建方产品开发理念的认同是代建合作存在的根基。目前，商业代建业务主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目的议价能力与盈利水平。因此，代建方通常是高端房地产营造的代表企业，其开发理念和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。故而，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致，以保障项目正常运转。
（二）人才培养与输出的效率和质量
代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键，而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。
代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。
（三）土地与资金的保障力度
虽然代建方不承担项目的工程成本、土地成本、人力成本以及相应的资金成本，但为保障项目开发和销售节奏，确保项目开发按计划推进，项目规划条件、土地权属的确定以及委托方的资金支付能力仍是合作意向时期关注的重点。
三、商业代建模式的风险与防范
目前，经过部分代建企业的经营与尝试，商业代建模式展现出良好的发展状况与发展前景，但也显露出一定的经营风险，主要包括委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险，需要代建企业高度重视、有效防范。
（一）委托方干预风险与防范
上文中已经提到，委托方与代建方在产品开发理念不可能完全一致。在项目实际运营过程中，存在因委托方各类干预而影响项目推进的风险，双方在签约时应建立科学合理的决策机制，注重合约规划与成本控制，保障双方利益最大化。
（二）政府干预风险与防范
目前，由于政府规划调整带来的设计、工程调整风险在项目实际推进过程中仍屡见不鲜。代建方须优化项目拓展渠道，选择土地、规划条件明晰的合作项目，同时尝试建立“政府—委托方—代建方”三方合约机制，降低项目不确定性。
（三）合作履约风险与防范
商业代建需要委托方的资源支撑和承建方的实际劳动，因而代建合作履约风险主要来自委托方和承建方。在委托方层面，要依据项目开发节奏设计代建佣金收付款节奏，明确双方权责范围，同时慎用设计资源，保障企业知识产权;在承建方层面，要加强项目管理团队的执行力，严把质量关，同时选择优质承建方建立长期合作机制。
代建模式 篇9
本文从工程建设的决策阶段、设计阶段、施工阶段及竣工阶段谈一谈代建制模式下代建方对工程造价的管理与控制。
1 决策阶段工程造价管理与控制
决策阶段的造价控制是决定拟建项目工程造价的基础。决策阶段的主要任务是根据拟建项目的项目特点、市场情况及发展前景合理确定建设规模,做好建设方案比选、场址比选及投资估算,编制具有说服性、可行性的可行性研究报告和立项申请,争取早日立项实施。本阶段代建方工程造价管理与控制主要应做好以下两方面的工作:
1.1 积极、认真地做好项目决策前的准备工作
深入调研,详细了解委托代建单位对拟建项目的建设意向、建设标准等方面的想法和意见,就一些需要解决的问题及时沟通、商定。认真收集有关资料,参照有关的设计规范,掌握、测算拟建项目建设规模、建设方案的价值参数及投资估算等方面造价参数。如建筑面积的测算、主要电气设备型号、数量的测算等。
1.2 科学地、实事求是地编制投资估算
在编制投资估算过程中,充分考虑到建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响,如材料费、设备费及人工工资的浮动,合理的设定价格浮动系数、预留预备费,力求把估算编制做到尽可能的全面、详实,有据可依。如:建设规费估算一项,代建方可研编制项目组应收集省、市有关规费收费文件,仔细对规费进行分项估算汇总,估算过程中规费缴纳经多方协调,控制在可研估算金额内。使投资估算真正起到控制项目投资的作用。
2 设计阶段的工程造价管理与控制
工程设计是影响和控制建设工程造价的关键环节和重要阶段。根据以往工程建设经验分析,设计阶段对工程造价的影响占75%以上,设计的优劣直接影响到建设费用的多少、建设工期的长短,直接决定工程实施投入物的多少。据统计,经济合理的设计可以降低工程造价的5%~10%。为力求经济合理的设计方案,有效控制工程造价,代建方主要应做好以下两方面的工作:
2.1 实行设计招标,限额设计
在限额设计的原则下,实行设计招投标,可以促进设计单位提高设计水平,设计方案除了满足建筑功能和结构要求外,必须考虑经济因素,以供代建单位选择优秀的设计单位、经济合理的设计方案,有效地控制工程造价。例如:在代建项目设计招标文件中明确地提出了参加投标的设计单位必须按照设计科学、功能齐全、现代化的要求,合理确定建设标准,按批准的投资规模,进行各阶段的专业设计,对因设计不妥或采用不恰当标准造成的超出投资控制额的情况,中标人负有重新修改设计的责任。
2.2 精心拟定设计合同
设计合同条款的拟定是否全面、合理,直接影响到设计成果的好坏,进而影响到工程施工进度,最终影响项目的工程造价。因此,设计合同的拟定十分重要。在保证双方的权利、义务不受损,不影响工程设计质量的前提下,造价管理与控制主要应做好以下两点:
(1)强调设计跟踪服务条款。合同条款中要求设计单位明确项目负责人,项目负责人应全过程服务,结构封顶前每月至少到施工现场巡视一次,出现关键性技术问题时,应随叫随到。尽可能的减少或避免损失,控制造价。
(2)强调限额设计约束条款。合同条款中应要求:设计人各阶段设计及核(预)算不得突破估算总投资,如果突破,应由设计人重新修改调整设计内容。因此造成的设计返工、延误设计交付工期的,按本合同相关条款扣减设计费。如设计修改后仍然超出该控制指标,按超出额的2%扣减设计费。如果设计者拒绝调整的,经发包优化后能节约该布局的投资10%以上的,则该局部设计的咨询费、优化设计费从设计费中扣减。
3 施工阶段的造价管理与控制
由于工程的个体性、差异性及复杂性等特点,工程施工阶段往往会发生一些不可预测的费用。据统计,本阶段对工程造价的影响占5%~10%,从数据上来看,对工程造价的影响很小,但在施工过程中,如果不加强管理,必将造成国家资金的重大损失和物资浪费。代建方在工程施工阶段应依据施工合同,加强现场施工质量、工期等从而加强工程造价管理与控制,主要做好以下四方面工作:
3.1 严格把好现场管理人员的选择关
建设工程的管理集技术、经济、管理于一体,施工过程中常有突发事件发生。为此,现场管理人员除具备必要的专业技能之外,还必须具有良好的组织、协调能力及处理突发事件的能力。理顺各方的关系,保证工程顺利有序地进行,有效地控制工程造价。
3.2 严格把好工程签证关
由于设计、施工现场情况等因素,现场签证是不可避免的,许多工程由于现场签证的不严肃性,给工程竣工决算带来了很大的麻烦,且造成较大的经济损失。现场管理人员必须严格按程序执行工程签证,施工方申报的签证单必须经监理审核后报现场管理人员,现场管理人员收到监理呈报的施工签证单后,组织相关各方了解、核准,避免了“假”、“乱”签证的发生。且做到签证的发生随做随签,内容表达完整清晰,签证工程量量化,明确计价办法和依据,防止签证工程量重复计量,有效地控制工程造价。
3.3 严格把好控制工程建设标准关
代建方作为代建项目独立的一方,应根据立项批复的可行性研究报告等文件,严格控制工程建设标准,确保不突破国家批准投资额。做到不随意进行工程变更;不随意增加工程内容;不随意提高材料、设备的采购品牌、档次。若有需要更改的,在不影响使用功能、外观装饰效果的前提下,进行市场询价,更改同等档次、价位的材料、设备。
3.4 严格把好工程建设资料收集整理关
这一阶段的资料收集、整理是为工程竣工决算做准备的,为竣工决算的办理提供相关的依据。在施工的全过程,现场工程经济人员经常深入施工现场,了解施工动态,对施工现场影响工程造价的施工工序等情况进行记录,收集整理会议纪要、工作联系单、工程变更单和现场签证单等资料,掌握现场第一手造价资料。
4 竣工阶段的工程造价管理与控制
竣工阶段是项目建设的最后阶段,是各方最关心的一个阶段。工程造价与控制的工作重点是竣工结算的办理。代建方应在这一阶段积极配合办理竣工决算,协调处理竣工决算各项工作事宜,提供必要的、详实的工程资料,做好监督、审查工作,避免工程量的重复计算,审核工程量的计价依据,做到每一笔工程费用有据可查,确保竣工决算报告的可信、可靠。
综上所述,工程造价管理与控制是一个动态过程,代建项目的工程造价的管理与控制贯穿于项目建设的全过程,在工程建设的各个阶段,代建方应把握工程造价管理的重点,采取切实有效地控制措施,使工程造价控制在国家批准的投资限额内。当前,代建制模式在我省尚处于起步阶段,工程造价管理与控制还有很多做的不足、有待完善的地方,还需在今后的代建工作中逐步的总结、积累,提高国有资金的投资效益。
参考文献
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基于代建人视角的代建工程风险评价 篇10
关键词：代建项目,风险评价,层次分析法,灰色综合评价法
0 引言
代建制项目是指政府通过招标或其它方式, 将公共非营利项目交给专业的建设代理机构, 由其负责该项目的前期以及实施阶段的工作, 并待该项目完成之后交给使用单位。我国从2004年起在非营利性政府项目中推行代建制。这种新型的项目管理模式旨在通过代建单位的专业化水平和市场化操作来提高项目的管理水平, 保障项目的资金、工期和质量三大目标的完成[1,2]。
但由于代建制项目运行阶段多、参与主体多, 加之代建项目目前还面临法律法规不完善、法律主体地位不明确等问题, 各种不稳定、不确定的因素多。因此, 代建项目除了具有常规项目的风险外, 还有一些特有的风险[3]。本文首先分析了目前代建项目所面临的主要风险因素, 并据此设计出基于代建人角度的风险评价指标体系, 然后运用层次分析法确定评价指标的权重, 最后运用灰色综合评价法来评估代建项目的风险值。
1 代建人主要面临的风险因素
对代建人在代建项目中所面临的主要风险因素进行识别是进行风险评价的首要步骤。依据项目全生命周期阶段划分以及我国代建项目的建设程序, 本文将代建人所面临的风险划分为外部风险、前期决策风险、项目实施风险和竣工验收风险等四个方面。
(1) 项目外部风险:项目外部风险主要包括政策、环境和经济等方面的因素。这些风险因素的共同特点就是客观存在, 不随项目主体而改变。因此, 客观准确的识别出代建项目的外部风险, 对项目的风险评价有着重要的意义。
(2) 前期决策风险:前期决策阶段主要指完成代建项目合同, 以及随后代建人负责的工程可行性研究、组织勘测设计、完成报批手续等工作。这个阶段最主要的风险来源于代建合同签订的风险, 比如不规范的合同, 或者合同中对工期和质量的规定过于苛刻;其次, 对于项目投资估算错误、选择不恰当的勘测设计单位以及延误审批手续等都有可能为代建人带来风险。
(3) 实施阶段的风险:实施阶段主要包括设计阶段和施工阶段, 其中施工阶段是整个项目风险最集中的阶段。这个阶段代建人的工作最多, 需要协调好各方面的关系, 包括对投资、质量和进度的管理, 以及控制好工程变更和索赔。设计阶段虽然风险不多, 但对整个项目的风险影响最大。不合理的设计会在施工阶段造成风险。同时, 设计阶段还要完成施工招标以及拆迁工作, 这也是代建项目主要的风险来源。
(4) 竣工验收的风险:竣工验收包括工程验收和工程款结算。主要风险体现在项目质量不达标、功能不合格, 以及工程款的计量、监理费用等。其中质量和功能风险主要体现在实施阶段, 竣工阶段不会太突出。这阶段主要的风险包括工程款结算超标、监理费用超标, 以及运行阶段的维护成本偏高等。
2 风险评价指标体系的建立
由上文可知, 代建人的风险包括了政策、环境、经济、技术等诸多方面, 所以评价指标的选择要遵循一定的原则, 才能全面的反映代建人所面对的风险。本文评价指标体系构建主要遵循的原则有: (1) 科学性原则, 即选择的指标要能反映出代建人所面对的实际情况和风险的本质特征; (2) 全面性原则, 即要从多个角度选择指标, 不遗漏重大影响指标, 指标还应具有代表性; (3) 可操作性原则, 即评估指标的概念要简洁明确, 数据易于获取, 指标易于接受和掌握。
基于以上指标构建原则, 并在分析代建人所面临主要风险因素的基础上, 本文以某代建项目为案例, 构建出其风险评价指标体系, 如图1所示。
3 指标相对权重的确定
目前常用的确定指标权重的方法有专家调查法和层次分析法 (AHP) [4]。相对于专家调查法, 层次分析法同时考虑定量因素和定性因素, 对多层次、多因素的复杂问题评判结果较好。因此, 本文以所构建的指标体系为基础, 运用AHP法确定各指标的权重, 为灰色综合评价法评估项目的风险大小打下基础。
首先相对于目标层, 将一级指标层进行两两比较, 利用专家打分法得到判断矩阵A-B, 见表1。
然后用数值计算方法求得判断矩阵的最大特征值λmax和对应的特征值W軘, 结果如下:
并利用最大特征值进行判断矩阵的一致性检验, 结果如下:
其中n为判断矩阵的阶数, 并查平均一致性指标RI的取值[5], 得到一致性检验结果:
通过一致性检验。最后将最大特征值所对应的特征向量进行归一化, 其结果即为各指标的权重值。
同理, 可得到各层次指标的判断矩阵和各指标的权重值, 如表2-5所示。
4 运用灰色综合评价法进行风险评价
确定代建项目风险指标的权重后, 可以运用灰色综合评价法来评估代建项目风险的大小。灰色综合评价法是由灰色理论演化而来, 主要研究“小样本”, “信息不完全”等问题[6]。风险评价中专家打分结果与专家个人经验、知识有关, 评价信息不完善, 评价结果容易引起偏差。利用灰色评价, 可以在一定程度上弥补由于信息不完善英气的评价结果误差。
(1) 首先对各二级指标进行综合评价。将评价等级分为低风险、较低风险、中等风险、较高风险和高风险5个等级, 分别赋予1、3、5、7、9几个参考分值。组织专家评分形成评价样本矩阵。设有k个专家, 根据第j个专家对第i个指标给出的评分dij, 可得到评价样本矩阵dij軘軘p×k, 其中i=1, 2, …p;j=1, 2, …k。对于各类风险, 分别定义相应的灰数和白化权函数, 如下所示:
如对于一级指标项目外部风险, 有10名专家对其的风险评价结果如表6所示。
经过专家打分后, 代入上述公式, 可得到项目外部风险的评价权矩阵:
(2) 代入AHP法确定的4个指标权重 (0.51 0.14 0.260.09) , 可得到项目外部风险的综合评价权向量F1:
(3) 同理, 分别对前期决策风险、实施阶段风险、竣工验收风险3个一级指标进行综合评价, 结果如下:
(4) 对代建项目总的风险进行综合评价。根据前面AHP分析法得到的结果, 项目外部风险、前期决策风险、实施阶段风险和竣工验收风险的权重值为 (0.10 0.570.27 0.06) , 可以得到代建项目的风险评价权向量为F0:
从上述结果可以看出, 总的风险评价等级为“较高风险”, 说明该项目风险水平较高。进一步分析可以得出, 项目外部风险、前期决策风险和竣工验收风险处于“较高”水平, 而实施阶段风险处于“高”水平。因此, 要重点加强对实施阶段风险的控制, 这样才能有效降低项目的整体风险。
5 结论
本文结合定性分析和定量分析, 建立了代建项目风险指标体系以及风险综合评价模型, 并给出评价标准, 实现了对代建项目风险的判断和评价。不足之处在于本文的评价数据来源于专家打分, 对专家的知识和判断能力要求较高, 否则评价结果会有误差。后期应改进这种打分法, 尽量用量化的标准来进行评价, 这样才能保证评价结果的客观公正。
参考文献
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