在建工程项目抵押协议

关键词： 登记 在建 抵押 工程

在建工程项目抵押协议（精选8篇）

篇1：在建工程项目抵押协议

在建工程抵押补充协议

抵押权人(贷款人):(银行名称)(以下简称甲方)法定代表人: 营业执照注册号: 通信地址:

抵押人(借款人):(公司名称)(以下简称乙方)法定代表人: 营业执照注册号: 通信地址:

甲方与乙方于 年 月 日签订编号为 号的《 抵押合同》，双方约定以抵押人所有的坐落于 的在建工程作为抵押物抵押给抵押权人(国有土地使用证: 工程规划许可证: 用地规划许可证： 预售许可证;施工许可证 :)，抵押物共计店面 间，住宅 间(详见抵押物清单)，抵押物建筑面积平方米，评估价值人民币 元。双方经协商一致达成以下协议并对相关情况说明如下：

一、乙方承诺在出售或转让以上抵押物之前必须征得甲方同意，并将所得款项首先用于归还抵甲方的贷款本息及其他费用。否则，甲方有权拒绝抵押人的出售或转让行为，采取相应的救济措施提前收回乙方的所有未到期的贷款本息，并有权要求乙方承担由此引起的一切法律后果。

二、双方约定 号的《 合同》抵押合同担保下的借款用途仅限于该在建工程的后续建设使用，甲方将负责跟踪借款的实际使用情况。

三、双方约定在抵押合同约定的债权确定期间即_ 年_月_日起至 年 月_ 日止。在最高债权限额人民币_ 元内依据借款人的实际需要签订相关借款合同。

四、乙方于 年 月 日已将上述在建工程项目的国有土地使用权(国有土地使用证 号:_)在甲方设定抵押，截止 年 月 日贷款融资共计人民币 元。本次申请的在建工程抵押登记，抵押物价值不包含相对应土地使用权价值。根据房地合一的法律原则，双方同意今后如需处置该房产，房屋与土地应合并处理。

五、该在建工程项目的土地出让金(国有土地使用证号:_)已交纳共计 元。截止 年 月 日已投入的在建工程款共计 元，现已施工至 层，已完成工 作量 %、工程量 %，整体工程项目预计于 年 月 日竣工。

六、本协议为 号 抵押合同的补充协议，与抵押合同具有同等法律 效力。

本协议书一式三份，抵押人、抵押权人各执一份，一份送抵押登记机关备案。

抵押权人(贷款人):(公章)抵押人(借款人):(公章)

法定代表人(签章)法定代表人(签章)年 月 日 年 月 日

篇2：在建工程项目抵押协议

建行怀化宝家山支行：

我公司在 新建的商品房

栋

单元

已售给

。因该住房尚未竣工验收，房地产权属证书无法办理到位，同意

用该套住房作为在建工程住房贷款抵押，办理预抵押备案登记手续，贷款金额为

万元。并对以下内容承担责任：

1、在 已购住房尚未竣工未办理好有关抵押权属证书（含房屋他项权证书）以及土地使用证前，我单位愿意为

同志与建行宝家山支行签定的《住房公积金借款合同》书面形成的债务人交纳借款额的5％作为保证金。若逾期限未办好产权证，可从承诺人的保证金中收取30％的违约金。

2、承诺该在建住房工程按时竣工，并保证该住房建成验收后将债务人 的法定权属证书、他项权证书、土地使用及时交付给建行宝家山支行，建行宝家山支行应在三日内将保证金返还承诺单位。

3、本承诺书为借款人购买该在建工程借款抵押承诺书，并附《住房公积金借款合同》，具有同等法律效力，本承诺书随债务 人的房屋他项权证书及土地使用权证交付你单位之日起而终止。

承诺单位（公章）： 法定代表签字：

篇3：在建工程项目抵押协议

金绍达:两者规定没有实质区别, 只是表述上有一些差别。在建工程的抵押在当时还没有成为法律上的规定, 所以在登记时采用了过渡的方法。而在《房屋登记办法》起草时, 《物权法》已规定了“正在建造的建筑物”可以设定抵押。《房屋登记办法》和《城市房屋抵押管理办法》完全一致的规定就是以在建工程抵押的, 抵押的房地产在抵押期间竣工的, 应当办理房地产抵押登记。

在建工程竣工后, 在房屋建造人申请房屋所有权初始登记并申请抵押权登记时, 为何用“转为”一词, 这是为了与实际的权利变化状况相一致。在建工程是一项工程, 或称正在建造中的建筑物, 这是一个变化中的物。房屋竣工后, 建成的房屋和设定抵押时的在建工程已有了很大的区别, 用以抵押的已经不再是相同的标的物, 所以, 前述两个办法都规定了房屋竣工后应当办理房地产抵押登记。

在实际操作中, 为了使登记的权利和实际的权利状态一致, 新登记的事项也应当和原登记簿的记载不发生冲突。因此, 在房地产抵押权记载于登记簿之时, 在建工程抵押应当在登记簿的记载中消失。

如果采用将在建工程抵押先行注销的办法, 那就存在两个问题:一是抵押权在此时还没有消灭, 在抵押权事实上还存在时将之注销, 与实际的权利状态不符;二是将在建工程抵押登记注销以后, 而房地产抵押权尚未记载于登记簿之前, 有一个短暂的时间间隙。如果在这一期间房地产被法院查封或是当事人提出异议登记, 登记机构就不能为申请人继续办理房地产抵押登记, 这样就会损害在建工程抵押中抵押权人的合法利益。

而采用“转为”的方法, 情况就完全不同:登记机构毋须先注销在建工程抵押登记, 而可以将之转为房地产的抵押登记。犹如房屋所有权的转移登记, 在房屋所有权转移登记时, 毋须先注销原房屋所有权登记, 而是通过转移登记使房屋所有权变更为受让方。采用“转为”的方法, 房地产的抵押权记载于登记簿之时, 在建工程抵押权在登记簿上同时消失, 其间没有任何时间间隙。与实际的权利状态的变化也完全吻合。

篇4：在建工程项目抵押协议

金绍达：两者规定没有实质区别，只是表述上有一些差别。在建工程的抵押在当时还没有成为法律上的规定，所以在登记时采用了过渡的方法。而在《房屋登记办法》起草时，《物权法》已规定了“正在建造的建筑物”可以设定抵押。《房屋登记办法》和《城市房屋抵押管理办法》完全一致的规定就是以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，应当办理房地产抵押登记。

在建工程竣工后，在房屋建造人申请房屋所有权初始登记并申请抵押权登记时，为何用“转为”一词，这是为了与实际的权利变化状况相一致。在建工程是一项工程，或称正在建造中的建筑物，这是一个变化中的物。房屋竣工后，建成的房屋和设定抵押时的在建工程已有了很大的区别，用以抵押的已经不再是相同的标的物，所以，前述两个办法都规定了房屋竣工后应当办理房地产抵押登记。

在实际操作中，为了使登记的权利和实际的权利状态一致，新登记的事项也应当和原登记簿的记载不发生冲突。因此，在房地产抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押应当在登记簿的记载中消失。

如果采用将在建工程抵押先行注销的办法，那就存在两个问题：一是抵押权在此时还没有消灭，在抵押权事实上还存在时将之注销，与实际的权利状态不符；二是将在建工程抵押登记注销以后，而房地产抵押权尚未记载于登记簿之前，有一个短暂的时间间隙。如果在这一期间房地产被法院查封或是当事人提出异议登记，登记机构就不能为申请人继续办理房地产抵押登记，这样就会损害在建工程抵押中抵押权人的合法利益。

而采用“转为”的方法，情况就完全不同：登记机构毋须先注销在建工程抵押登记，而可以将之转为房地产的抵押登记。犹如房屋所有权的转移登记，在房屋所有权转移登记时，毋须先注销原房屋所有权登记，而是通过转移登记使房屋所有权变更为受让方。采用“转为”的方法，房地产的抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押权在登记簿上同时消失，其间没有任何时间间隙。与实际的权利状态的变化也完全吻合。

登记机构在办理在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记时，应收取哪些要件？《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》均未专门予以规定。因为这也是抵押权登记，所以，收取的登记材料应是等同于房地产抵押权的设立登记。其中：抵押合同应是重新签订的房地产抵押合同，主债权合同应是办理在建工程抵押时已提交的原合同。如果是将房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记合并办理的，不提交房屋所有权证。在登记审批表上，宜注明“在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记”字样，以示（与一般的抵押权设立登记）区别。

篇5：在建工程抵押评估报告

：湖北

**** 房地产开发有限公司在建工程估价

委托方

：湖北 **** 房地产开发有限公司

估价方

：

**** 房地产评估咨询有限公司

估价人员

：刘淦培、刘国桢

估价作业日期

： 2014 年

02 月 18 日—

2014 年 02 月 日

估价报告编号

：荆居房（地）估字 WW2014 —

篇6：在建工程抵押合同范本

第七条 担保人为借款人承担担保责任，担保范围为本合同第六条中涉及的债务及相关税费，担保期间自抵押登记生效之日起，至贷款人发放的贷款本金及相应的利息加收完毕之日止。

第八条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。

第九条 本合同签订之日起 日内由 办理 保险，保险期不得短于抵押贷款期限。在抵押期间，抵押权人为保险第一受益人。

第十条 抵押权人未按约定的期限、金额给付款项的，抵押人有权要求解除本合同，并由抵押权人承担违约责任，赔偿抵押人经营损失。

第十一条 在抵押(按揭)期间，抵押房地产由抵押人占管，抵押人应当维护房地产的完好，并接受抵押权人的监督、检查。

第十二条 在抵押贷款期间，未征得抵押权人书面同意，抵押房地产不得转让、出租、改变用途、拆除、改建或以其他方式处分抵押房地产。

第十三条 因抵押人的过失造成抵押物不能或不足以担保债务的，抵押人必须及时另行提供房地产或增加担保。

第十四条 抵押当事人发生合并、分立等变更的，变更方应当及时通知另一方，变更后的当事人继续享有相应的权利并承担相应的义务。

第十五条 因国家建设需要，拆除已设定抵押的房屋及征用其使用范围内土地使用权，视下列情况分别处理：

(一) 实行产权调交换的，以交换所得房地产或以其他房地产重新设定抵押权。

(二) 实行作价补偿的，应当重新设定抵押物或者先行清偿债务，否则抵押权人享有拆迁补偿的权利。

第十六条 违反合同约定，擅自处分抵押房地产的，其行为无效，

抵押人造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第十七条 有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

(一) 债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

(二) 抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

(三) 抵押人被依法宣告解散或者破产的;

(四) 抵押人违反规定或合同擅自处分抵押房地产的;

(五) 抵押合同约定的其他情况。

第十八条 担保人在接到贷款人要求其履行还款担保通知后日内，应当清偿借款人所欠贷款人的债务，贷款人有权将借款人所欠债务从担保人帐户中扣收。担保人有权向借款人追偿所支付的债务。

第十九条 抵押权人申请中止处分的，以中止处分抵押房地产。 第二十条 同一抵押房地产设定两个以上抵押权人的，抵押房地产处分时，须通知其他抵押权人或利害关系人。

第二十一条 处分抵押房地产所得价款依下列顺序分配：

(一) 支付处分抵押房地产的费用;

(二)支付处分抵押房地产应缴纳的税费;

(三)偿还抵押权人的债权及相关费用，同一房地产设定两个以

上抵押权时，以登记的先后顺序受偿;

(四)支付担保人代抵押人支付的有关费用;

(五)剩余价款交还抵押人;

第二十二条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或终止之日起三十日(港、澳、台地区或境外当事人在三个月)内，到登记机关办理变更或者注销抵押登记。

第二十三条 当事人约定的其他条款：

抵押人将上述房地产权利证明交 保管 第二十四条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第二十五条 当事人有违反本合同条款，给双方造成经济损失的，应向双方支付借款合同项下贷款余额 ﹪的违约金;违约金不足以弥补双方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。

第二十六条 如因履行本合同而产生纠纷，双方应协商解决;协商不成的，由当事人共同选择下列方式之一解决：

(一)向抵押房地产所在地人民法院诉讼;

(二)向仲裁委员会申请仲裁。

第二十七条 本合同由当事人签署，到睢宁县房产管理局办理抵押登记后生效。

第二十八条 本合同以中文为准。

第二十九条 本合同壹式伍份，当事人及登记机关各壹份。合同及补充协议具有同等法律效力。

第三十条 抵押双方在合同期满清偿债务后，应当协助对方到县房地产登记部门办理注销抵押登记。

抵押人： 借款人：

年月日：

在建工程抵押合同范文三

抵押人：(甲方) 地 址：

电 话：

抵押权人：(乙方) 地 址：

电 话：

甲乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。

第一条：为确保借款合同( )的履行，甲方自愿将正在建设中的房屋抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该房屋具体状况后同意接受抵押。

第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写)人民币：元，债务人履行债务的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三条:本次设定抵押物状况:

1、房屋坐落于 ，项目名称为 ，抵押房屋的建筑面积共平方米(抵押清单附后)，抵押房屋共作价：(小写) 元，(大写)人民币 元。

2、该项目《国有土地使用证》号 ，《建设用地规划许可证》编号 ， 《建设工程规划许可证》编号 ，《建筑工程施工许可证》编号 。

3、该在建工程款计划总金额达人民币(大写) 元，现已投资金额为(大写) 元，其余款项来源为 。

4、该项目的竣工日期为 年 月 日，现施工进度情况： 。

第四条：本次房屋抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额 及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用。

第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该房 屋的安全与完好。

第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述房屋 并可要求提前清偿上述借款。

甲方在债务履行期内连续 月或累计 月未能按约归还借款的。

第七条：甲方所抵押房屋在抵押期间竣工并取得房屋所有权证 书后，须转为房地产抵押登记。

第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围 内的土地使用权一并抵押给乙方。

第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权 也消灭。

第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必 要的证明文件，到焦作市房产管理部门办理房产抵押登记手续。 本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当 到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。

第十一条：抵押期间，抵押人转让抵押房地产的，须经抵押权 人同意，并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务。转让的价款超过债券数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让 人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的， 转让行为无效。

第十三条：抵押期间，企业法人分立、合并、更名，由变更的法人承担或享有本合同其权利和义务。甲方依法宣告破产的，其破产 前设定抵押的房地产乙方享有优先受偿的权利。

第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现 抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以 拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。

第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方 协商解决。如商议不成，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。

第十六条：双方商定的其他事项：

第十七条：本合同未尽事宜，依相关法律、法规之规定。

第十八条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房产管理部门存档一份。

抵 押 人：(签章) 抵 押 权人：(签章)

法人或委托代理人：(签章) 法人或委托代理人：(签章)

篇7：在建工程抵押会面临哪些风险

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在建工程抵押会面临哪些风险

我们都知道想要借款或者找银行贷款都需要抵押的，那对于在建工程抵押会面临哪些风险呢？接下来由赢了网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读!

在建工程抵押可能存在的风险：

1、在建工程合法性风险。

根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构(一般是银行)，贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

2、价值确定风险。

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在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

3、合同风险。

建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：

(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;

(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

(3)已投入在建工程的工程款;

(4)施工进度及工程竣工日期;

(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。

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4、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。

2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。根据《合同法》及该解释，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

5、划拨土地上在建工程抵押的风险。

由于在建工程的抵押包含其所占范围内的土地使用权，因此如果土地为划拨用地，根据法律规定，一是以划拨土地上的在建工程抵押必须经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，否则抵押无效;二是拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款额后(一般不低于标定地价的40%)，抵押权人有优先受偿权。因此，划拨土地上在建工程抵押很可能面临未经批准而抵押无效或实现抵押权时价值所剩无几的风险。

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6、房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险。

尽管法律明文规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”，但通过诉讼程序解决这类纠纷，时间成本和执行难度都较大。

7、在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险。

根据《税收征收管理办法》，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收作为国家公权力就优先于担保物权这种私权力。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，抵押权人 在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于抵押权人处置并就处置价款优先受偿，收税后的剩余部分，抵押权人才可以受偿。如果抵押权人私自处置抵押物进行受偿，税务机关知道后有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。

8、土地抵押转为在建工程抵押过程中的操作风险。

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根据相关法律规定及实践，在在建工程形成之前，以净土地抵押登记，在建工程开始形成之后，土地使用权应连同在建工程转为在建工程抵押。这要求必须对原登记的土地办理抵押合同及登记注销手续，并新签订在建工程抵押合同，且重新办理登记手续。此时，如果操作不当，将会使抵押权人的抵押权落空：首先，作为抵押物的土地使用权如果已被法院或其他司法部门查封的，此时银行若到登记机关注销了原登记，却因为抵押物已经被查封而无法办理新的登记。其次，土地使用权虽然没有被查封，但在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封，此时，在建工程抵押权登记也无法办理。

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篇8：在建工程项目抵押协议

一、在建工程是否符合物权客体要求

抵押权作为物权的一种,应当符合物权客体要求,作为物权的客体,需为人力所能控制并具有价值的有体物。就在建工程而言,属于正在建造的建筑物,在其建造完工之前,始终处于不断变化状态之中,难以特定化,因而并不具备完整意义上的客体形态,而且,在建的建筑物也不一定能建成,这也是理论界一些学者不赞成在建工程抵押的理由之一。在建工程虽不具备完整的物权客体形态,但也具备了有体物的一些特征,具有建筑物的某些形态。在多数情况下,在建工程最终都能完成,转化为具备完整物质形态的建筑物,这是因为,在建工程抵押中,要求抵押人已取得建设用地使用权、规划许可证等要件,如不出意外,在建工程应当能够完成。另外,在建工程的建设,凝聚了人类的抽象劳动,从而使在建工程本身具有了价值,而抵押权作为一种价值权,变价权,关注的是抵押物是否具有经济价值。故,在建工程也可设定抵押。

在建工程抵押既能满足银行拓展金融业务的需要,又可以解决房地产项目融资的需求,对促进房地产市场的发展具有积极作用。我国之前的《担保法》及《城市房地产管理法》对此都未作规定,1997年建设部颁发的《城市房地产抵押登记办法》对此进行了明确,不过,《城市房地产抵押登记办法》作为部门规章,效力较低,对于法院审案仅具“参照”意义,为此,《担保法司法解释》第47条对此进行了专门规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”《物权法》第180条规定,“债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押”。

二、在建工程抵押的范围

关于在建工程抵押的范围要分两个方面来探讨,一方面是建筑物部分,另一方面是建筑物所占的土地使用权部分。

关于建筑物部分,目前理论界与实务界对此存有争议,一种观点认为,在建工程抵押范围仅为办理在建工程抵押登记时已完工的部分,持这种观点的理由为在建工程抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物,而且,银行在评估担保物的价值时,看重的是已经建造的完工部分,没有考虑未修建的部分。另一种观点认为,在建工程抵押范围包含尚未完工部分在内的的工程全部,持这种观点的理由为“依法获准尚未建造”或“正在建造中的”建筑物,该建筑物尚不具备完整形态,不能办理初始登记,所有人未取得所有权凭证,相应的不能办理抵押本登记,在建工程竣工之前,工程一直处于不断变化建设之中,并不具备独立使用功能,在建工程属于不动产,具有不可分性,只有工程竣工完成后,才具备独立使用功能。

关于土地使用权部分,即在建工程抵押物范围是包含整宗土地还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地使用权面积,目前,也有两种观点,一种观点认为,在建工程抵押的土地范围仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地使用权面积,另一种观点认为,在建工程抵押的土地使用权范围及于整宗土地,持此种观点又可细分为二,其一,在建工程抵押的范围仅仅为已完工部分及整宗土地,其二,在建工程抵押的范围包含尚未完工部分在内的全部工程及整宗土地。

以上观点都有一定理由,按照《担保法司法解释》第47条“以依法获准尚未建造的房屋或其他建筑物抵押”的规定,在建工程抵押的范围可以包括尚未完工部分,而且在实务中,即便坚持在建工程抵押的建筑物部分仅为已完工部分的同志大都认为,此时抵押的土地使用权范围及于整宗土地,这相当于认可了在建工程未完工部分分摊的土地使用权面积已包含在在建设工程抵押范围之内,因此,将在建工程抵押的范围界定为包含尚未完工部分在内的的工程全部及整宗土地更为合理。就登记机构而言,不必纠缠于此,关于在建工程抵押的范围,由抵押人和抵押权人双方认同即可,登记机构根据双方的申请办理相应的登记。

三、在建工程抵押登记的性质

由于对在建工程抵押的范围认识的不同,相应地,对于在建工程抵押登记的性质也有两种观点。一种观点认为,由于在建工程抵押的范围仅仅为已完工部分,因此,在建工程抵押与一般的房屋抵押区别不大,是为本登记。另一种观点认为,由于在建工程抵押的范围及于未完工部分的整个工程,建筑物尚未完工,不能办理所有权初始登记,所有人不能取得所有权凭证,不能办理房屋抵押登记,而只能办理预告登记,在建工程抵押权是一种房地产期权,在建工程抵押登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权,使抵押权人取得一种请求将来发生房屋抵押物权的权利。

四、在建工程可否为其他债务提供担保

一般抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。因而,在一般性的抵押结构中,抵押人是指以自己的财产为自己或他人的债务设定抵押权的人,抵押人可以为债务人本人,也可以是债务人和债权人以外的第三人。那么,就在建工程而言,在建工程的所有权人可否为他人的债务设定抵押担保呢,建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条将在建工程抵押定义为:本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据该定义,在建工程抵押贷款的用途必须明确用于该项目建设,在建工程抵押的抵押人与债务人必须是同一人,在建工程不得为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保。虽然,《城市房地产抵押管理办法》作为效力较低的部门规章,其对在建工程抵押的规定仅具参照意义,但在其他法律法规没有明确规定情形下,应当依照此规定。因此,抵押权人应当严格监管在建工程专项资金的使用情况,确保借款专款专用,真正用于在建工程后续建造。

五、在建工程抵押权人的范围

我国《物权法》及《担保法》等对抵押权人的范围未作明确规定,在通常的抵押关系中,抵押权人可以是自然人、法人及其他组织。按照《城市房地产抵押管理办法》的规定,在建工程抵押权人的范围界定为贷款银行,而中国人民银行1996年颁布的《贷款通则》第21条规定“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务,持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》,并经工商行政管理部门核准登记”,由此可见,货币借贷作为一种金融业务,只能由国家指定的金融机构专营。当前,随着社会经济的发展,金融市场的繁荣,许多非银行类的金融机构应运而生,只要其具备《贷款通则》规定的从事贷款经营业务的资格条件,也可成为在建工程的抵押权人。

六、在建工程抵押是否必须为建设项目达到商品房预售条件

目前,一些登记机构办理在建工程抵押要求在建项目达到商品房预售条件,从现有法律法规来看,并未作此要求,《房屋登记办法》第60条规定,申请在建工程抵押权设立登记,应当具备建设用地使用权证书和建设工程规划许可证书等资料。而按照《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售应当符合下列条件“已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”。显然,商品房预售许可的条件比在建工程抵押的条件苛刻得多。虽然办理在建工程抵押并不要求达到预售许可的条件,但是,在实务中,开发企业一般都会在要办理预售时,才到房管部门建立楼盘表信息,在没有建立楼盘表信息之前,由于房管部门登记系统里并没有该工程项目的任何信息。因此,即便理论上该工程项目可以办理在建工程抵押,但在实务操作中并不能实现,由于开发企业一般都是在要进行预售时才到房管部门建立楼盘表信息,并相继办理在建工程抵押,这就给人一种只有达到预售许可条件才能办理在建工程抵押的假象。实际上,只要开发企业到房管部门建立了楼盘表相息,即使未达到预售许可的条件,也是可以办理在建工程抵押登记的。

七、房屋已竣工,但未验收,可否办理在建工程抵押

在建工程抵押的本质是抵押人为取得后续资金用于继续工程建造,房屋已竣工,说明工程已经建造完毕,不存在还需要后续资金用于该工程的建设,即便还未验收,应当不能办理在建工程抵押。在实务中,房屋竣工到验收完毕,往往还有一段时间,由于没有办理房屋的初始登记,而抵押人又有融资需求,因此,要求办理在建工程抵押,但其贷款的目的显然不是用于该工程的建设,而是用于其他,有违在建工程抵押的本质。而且,所谓在建工程抵押,其抵押的客体在建工程本身是一个不断变化的物,并非完整意义上的物权客体,而已竣工的房屋属于在建工程的完成形态,显然已不是变化着的在建工程,其已具备完整意义上的独立使用功能,按照《物权法》第30条的规定“因合法建造等事实行为设立物权的,自事实行为成就时发生效力”,房屋建造完毕之时,所有人已取得房屋的所有权,登记并非房屋所有权取得的要件,按照《物权法》第31条的规定“依照事实行为享有不动产物权的,处分该物权时,未经登记,不发生物权效力”。因此,房屋已竣工,房屋所有权已产生的情况下,所有人意欲抵押该房屋,应当先行完成所有权初始登记,再行办理现房抵押登记手续。

八、企业及个人修建的自用房屋能否办理在建工程抵押

在实务中,办理在建工程抵押的多是房地产开发企业,商品房的开发建设,修建周期长,需要资金量大,风险也较高,仅靠房地产开发企业自有资金进行商品房的修建是不现实的,因此,在建工程抵押应运而生。就贷款银行而言,开发企业办理在建工程抵押,在建工程达到一定条件后,可将在建工程进行预售,资金逐渐回笼,银行的贷款偿还也有了保证。而企业及个人修建的自用房屋,并不存在出卖行为,当然也不存在用工程变现来偿还贷款。但是,在抵押关系中,抵押权人关心的是抵押物是否具有独立的交换价值且是法律法规允许转让的财产,而且,从在建工程抵押的概念来看,也未要求抵押人必须是开发企业。因此,只要债权人接受这种担保物,企业及个人修建的自用房屋也可办理在建工程抵押登记。

九、在建工程抵押登记已办理,现增加在建工程标的物范围,按新设还是变更办理