推动高房价的成因分析

关键词： 住房价格 上涨 推动 房价

推动高房价的成因分析（精选七篇）

推动高房价的成因分析 篇1

一、房地产市场供求关系对高房价起着基础性决定作用

自1998年我国城镇住房商品化以来, 房产业迅猛发展, 已经成为我国经济的重要支柱产业, 它在我国经济中的重要性已不容置疑, 但是近年来房价不理性地上涨, 已严重阻碍了它的持续健康发展。造成房价上涨的主要原因之一是十分强烈的购房需求。对市场经济, 决定产品价格的关键是供求关系, 由于我国现在的现实情况是: (1) 人口基数庞大, 而且每年城镇化和新增人口的速度非常惊人。据统计, 从1998年的城镇化率的1.4%, 到2004年的城镇化率的21.8%;同时在校生共2.3亿, 每年走向社会的学生也近千万, 这都成为了房地产需求的巨大力量; (2) 我国房地产商品化是从1998年才开始的, 目前对这种房地产的需求就像开闸的洪流一样, 在很短的时期内受巨大的需求压力, 也促使了房价快速上涨; (3) 中国人长期以来形成的“生于忧患, 死于安乐”的民族特性也会导致他们不愿消费, 在储蓄不能满足需要以后, 首选把钱投向以房地产为主的固定资产, 所以有钱的或者是有投资倾向的人有几套住房就不足为怪了; (4) 房地产作为基础设施的功能目前尚不可替代, 房地产是以土地为基础的, 我国人多地少而造成土地的稀缺性, 更体现房地产的价值, 正是因为它的这种特殊性, 又使它成为公众保值增值首选的投资产品, 也有很多人将房地产作为养老防老, 特别是物权制度的确立使得房地产的产权得到保障, 在解决了产权的后顾之忧后, 这种对房地产投资的冲动实在难以遏制; (5) 经济的持续发展使大众有钱源源不断地投向房地产。据统计, 1980年农村居民的家庭人均收是191.3元, 1995年是1577元, 2003年是2622元。城镇居民家庭的可支配收入1980是447.6元, 1995年是1510.2元, 2000年是6280.8元, 2003年是8472.2元。这种增长速度是十分快的。上述这5种因素是造成对房地产巨大需求的主要因素, 有如此大的需求, 有如此特殊的国情, 有如此快速发展的经济基础, 这些因素交合在一起, 就变成了推高房价的最重要的因素。

相对于需求来说, 房地产的供应情况比较简单一些, 主要受房屋的价格、土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等4个因素的影响, 房价高必然刺激房地产的供给增加, 反之则供给减少。目前从整体形势来看, 土地供应量是能够满足需要的, 但为什么还觉得土地供应紧张呢?第一、是因为征地拆迁、清苗赔偿、权属纠纷等问题未能及时解决, 造成政府不能按时交付土地给开发商;第二、正是因为房价不停上涨, 造成有些开发商为了涨价而故意放慢开发速度, 甚至压盘不卖, 以等待更高价位再卖而获取更高利润;第三、在开发商拿到地以后, 规划报批的手续繁琐, 造成有些项目开工滞后。所以, 在需求很旺盛的情况下, 供给再受这些因素影响, 就很容易造成房价的非理性上涨。所以在这种需求旺盛、供给又受限制的供求关系下, 房价的不断攀升也就不足为奇了。

二、政府对房地调控政策效果欠佳

在房价不断上涨时, 唯一能调控房价的也只有政府的政策了, 所以房地产的政策也就成为影响房价的一个关键因素。从本意上讲, 政府是不希望房价过快上涨, 因为这不仅会造成经济的不健康发展, 而且会阻碍和谐社会的建设, 但自2003年以来房价上涨较快时, 从国家数次进行宏观调控的情况来看, 效果却并不理想, 这是为何呢?我认为主要存在几个方面问题:第一、国家希望房地产平稳发展, 不希望它过热或过份低迷, 要把握这个度很难。如2 0 0 8年全球金融危机时, 房价本可以降下来, 但政府为了保增长, 实行比较宽松的货币政策, 所以房价又走高了;第二、我国各地情况不同, 对于造成房地产过热的原因没能分析得很清楚, 不能做到对症下药, 出台的相关政策只能对部分地区的房价起到调控作用而无法调控全局;第三、由于政策对房地产的调控有滞后现象, 所以有时感觉政策出台时机不对, 因为房地产是有周期性的, 在最热的时候往往已达到顶峰, 从自身规律来说也需要马上回调, 在此时再出台调控政策只能加快回调速度, 调得过深导致房地产经济低迷时, 政府又得出台刺激房地产的政策, 所以老感觉政策跟不上节奏;第四、各部门、各群体利益不一致, 所以对政策的执行有偏差, 致使执行效果不理想, 民众对此不尽满意;而政策变化过大, 开发商也难以适从, 运作项目风险也会加大。

三、房地产开发存在不合理成本

房价的高低, 真实成本有决定性的作用, 所以大家对于房地产的真实成本十分关心, 争议也很多, 消费者认为房价偏高了, 但开发商认为成本摆在那里。笔者认为, 大部分房地产项目利润不是大家所想的那样高, 特别是中小城市, 房价还是在一个比较合理的范围, 因为确实有很多成本是局外人不清楚的。笔者对产生高房价的不合理因素进行一些分析探讨。

(一) 土地成本

近几年来, 土地价格不断上涨, “地王”不断出现, 不少人将房价的上涨归罪于地价的上涨, 因此也有人质疑土地“招拍挂”制度。根据国土资源部2009年6月18日发布的调查显示, 全国房地产土地成本平均占房价的23.2%, 其中北京21个房地产项目中地价最高占房价的51.36%, 最低占14.3 3%。与土地划拨年代相比, 如今的土地价格所占房价的比重确实比较大。我个人认为, 首先是旺盛的需求拉高房价, 不断攀升的房价又拉高了地价, 不断高涨的地价反过来又导致了房价的不断攀升, 所以造成房价高的最根本原因还是需求造成的。要解决需求问题, 第一是加大供应;第二就是引导需求理性化, 不再跟风炒作。另外, 土地收入的违规使用, 也加大了开发商的成本。据审计署对北京、天津、上海等全国11个大城市2004～2006年的土地出让金使用情况的审计结果发现, 违规使用资金83.73亿元。这跟房价有何关系呢?

按理说, 地方政府土地出让收入只能用于当地经济发展的长期性建设项目及征地补偿, 例如建立交桥、修地铁等, 即进行当地经济发展所必需的市政建设。但现实中土地的出让收入经常被挪作它用, 从而造成市政建设如道路、水电配套建设滞后, 这大大影响所在区域的房地产项目的开发, 很多开发商不得不放慢开发进度或者拿出巨额资金来垫资修建市政配套设施, 这无疑加大了开发商的成本, 造成房价上涨。

(二) 税费成本

在房地产开发中, 税费所占的成本也是非常之大, 就交易环节的税收有营业税、土地增值税、企业所得税, 总共不少于房价的1 3%。而各部门收费也五花八门, 除了正常规划审核以外, 还有发改委立项审核, 人防、消防、防震、防雷、环评、水土保持以及地灾评估等的收费, 手续办理不仅影响房地产开发进度, 同时也加重了企业的管理成本。另外劳保费、民工工资保证金、计划生育押金、墙改基金等每平方米达到100元, 这些保证金对以资金需求为主的房地产开发企业, 特别是中小房地产开发企业来说, 在一定程度上形成较大压力。

(三) 建筑成本

近年来, 由于材料、机械台班费、人工费大幅上涨 (钢材、人工费比5年前涨了近两倍) , 造成建筑成本大幅上涨, 必然导致房价的上涨。在上海等大城市, 由于房价比较高, 每平方米上万元, 相对而言建筑成本对房价的影响就不是很大, 但对于房价在每平方米3000～5000元中小城市来说, 建筑成本约为每平方米2 0 0 0元, 占房价的5 0%左右, 也就是说中小城市建筑成本的上升成为房价上涨的一个重要因素。而对于大城市来说, 土地成本在房价中所占比重要大一些。

四、房地产开发拥有较大利润空间

在指令性经济时代决定商品价格是成本加利润, 而在如今的商品经济时代, 决定商品价格最基本的方式应该是供求关系而不是成本加利润。所以一直以来大家指责开发商为了追求高利润造成房价的飞涨, 其实只是看到问题的表面, 我认为开发商的利润对房价影响处于比较次要的地位, 主要原因是:第一、如果没有旺盛的需求, 开发商追求高利润是不可能的, 也就是说开发商能有较高利润不是决定房价的主要因素, 最多起到推波助澜的作用;第二、大部分开发商也并不是高利润。

由于房价上涨过快, 所以一段时期来, 要求开发商公布成本的呼声一直比较强烈, 也确有开发商信誓旦旦地公布了自己楼盘的成本, 以表示仅仅是微利, 几乎无降价空间。资料显示, 我国房地产业平均的毛利润率为8%～1 0%, 特别是中小城市, 相当多的中小开发商的利润率还远达不到这个水平, 有暴利的只占少数。中小房地产开发商的利润或者说“暴利”来源于他们的下游产业链, 而并非仅仅来自于房价与成本之差。首先房地产开发是一条很长的产业链, 包括勘察、设计、建筑施工、园林景观、策划广告、销售等, 这些产业链基本上是由开发商控制。如建造某一楼盘所需的土地成本2000万元, 建筑施工成本为5000万元, 勘察设计园林景观成本为1500万元, 管理成本、融资成本、税费为1500万元等, 合计的总成本确确实实需要1亿元, 总售价为1.1亿元, 那么这个项目的毛利润率仅为1 0%。但隐蔽的利润在于房地产开发的产业链, 即本项目的建筑施工和园林景观这块利润约有1000万元会经过不同渠道流入开发商, 这样开发商将会有2 0%的实际利润。另一方面房地产开发中自有资金利润比较高, 这1亿元的总成本中, 开发商的自有资金投入可能只有2000万元, 其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。也就是说, 即使项目的开发商毛利润率只有1 0%;而加上下游产业链的实际利润可能有2 0%;而开发商自已仅投入2 0 0 0万元, 项目完成后利润有2000万元, 因此其自有资金利润率就可达100% (这就是利用金融杠杆, 即俗称“借鸡生蛋”的方法来赚利润) ;此外, 如果对于经济规律把握得准, 所买的土地可以升值的话, 则利润就更加可观。正因为如此, 在2007年的一段时期内, 由于房地产市场销售火爆, 销售周期很短, 一些开发商采取了不断用后期预售房款投入前期项目, 加大土地储备, 加速资金周转, 从而也就进一步提高了自有资金的回报率。特别是在我国对住房刚性需求还保持比较大的情况下, 开发商的风险相对来说还是比较小的, 所以在那段期间开发商见地就抢, 到了疯狂的地步。

我国高房价成因分析及调控建议 篇2

对于消费者来说, 房子是刚需商品, 其价格弹性相对较小。近十年来, 中国的房价继续上涨势头明显。高房价在拉动经济增长的同时, 也增加了消费者的生活成本。学术界对高房价的成因有不同的看法。李伟 (2011) 认为高房价的原因是土地制度和土地供给的有限性[1]。还有观点认为, 对住房制度改革的深入、银行对住房贷款条件的放宽、居民购买热情的高涨以及土地交易价格和住房建筑材料价格上涨, 房价开始上涨[2]。杨慎 (2003) 、包宗华 (2004) 认为底价的大幅上涨必然导致房价大幅度提高。周京奎 (2005) 对中国多城市的面板数据分析发现利率对房价的影响为正[3]。王祖山 (2007) 认为房价的高涨因为多期住房集中。高波、毛中根 (2006) 认为汇率冲击是房地产泡沫演化的一个诱因[4]。Del Negro and Otrok (2007) 检验了货币政策对房价波动影响的程度, 发现在美国货币存量对房价的冲击不容忽略。郁文达、陈光慧 (2011) 通过数据分析说明购房贷款和房价之间的关系最为紧密。

本文将从以下五个方面进行阐释, 中国高房价的成因, 最后本文提出对我国高房价调控建议。

2 我国房地产高房价的成因分析

近十年来, 我国房价整体上呈现高速增长态势。分析房价上涨的成因对了解房价变化规律及政府对房价调控政策的选择有着重要的意义。房价的上涨是多因素作用的结果, 本文仅从以下五个方面进行分析。

2.1 居民收入增加, 投资渠道不丰富

资金大量涌入房地产市场, 造成住房投资性需求的一个很重要原因就是中国的投资市场不完善, 金融体制不健全和投资渠道不丰富。改革开放以来, 中国在稳定的内外部环境下, 经济发展迅速, 城镇居民可支配收入和农民人均纯收入也随之成倍增长。大部分人已经不再通过存款获取微薄的利息收入, 而是转向了投资。近十年, 中国的房地产业发展迅速, 加之目前中国投资渠道的不丰富, 很多人把资金投向房地产市场, 增大了房地产行业的投机性投资, 助长了房价的上涨。

2.2 房地产税收结构的不合理

近十年来, 中国的房价不断上涨, 在一定程度上增大了居民生活的成本。2000年全国住宅均价为1948元, 2012年全国住宅均价为5382.65元, 上涨了176%。在一些大城市, 如北京、上海、深圳等, 房价上涨幅度更为明显。北京在2000年房价为4997元, 在2012年为33151元, 涨幅高达564%。与此同时, 城镇居民人均可支配收入增长幅度小于房价增长幅度。同时, 中国目前的房价收入比远高于世界银行公布的标准。近十年, 国家针对房地产出台了一系列的宏观调控措施, 而在土地、信贷、税收三大政策手段中, 税收调控更为频繁。但是通过观察房地产调控政策的实际效果, 房价越调越高。由于住房是刚需商品, 其价格弹性较小, 又因为税收的增加提高了住宅的价格, 于是房价呈现逐年上涨的走势。

目前中国18个税种中, 涉及房地产的有10个。其中, 有5个税种仅在房地产业征收, 分别为城镇土地使用税、契税、耕地占用税、房产税和土地增值税。2003年, 这5个税种的税收合计900.75亿元, 2012年5个税种的税收合计100600.88亿元, 9年时间里仅针对房地产业的税收增加了110.68倍。

资料来源:根据《中国统计年鉴2012》整理得出。

资料来源:《中国统计年鉴2012》、中华人民共和国财政部、国家税务总局。

从图2中可以看出, 税收占当期GDP的比重呈逐年上升趋势, 从2004年的16.09%增长到2012年的19.37%。近十年来, 中国政府用于民生的支出规模逐年增加, 但民生的改善要以政府收入的高增长为支撑。从税收占当期GDP的比重来看, 税收成为中央政府用于支出民生的重要来源。2004—2012年, 中国税收以年均13.8%的速度增长。其中, 每年房地产税增加值占当期税收总收入增加值的比重呈现逐年上升的趋势。如图3所示。其中, 2009年中央对房地产的调控力度最大。2009年房地产税增加值占税收收入增加值的21.8%。如图3所示, 房地产税占房地产销售额的比重整体上呈现上涨的趋势, 2010年房地产税占房地产销售额的比重为12.38%, 2012年房地产税占房地产销售额的比重为15.7%。仅仅5项税种占房地产销售额的比重就高达15.7%, 如若加上银行利息和当地政府的土地收入, 政府收入占房地产销售额的比重会更大。以2012年为例, 房地产销售6.4万亿元, 契税2873.92亿元, 土地使用税1541.72亿元, 耕地占用税1621亿元, 房产税1372.49亿元, 土地增值税2718.84亿元, 银行贷款利息8400亿元, 当地政府土地出让金2851亿元, 政府和银行从房地产获得收入47917亿元, 占6.4万亿元收入的75%。由此可见, 政府收入占房地产销售额的大部分。

2009—2011年, 仅城市基础设施配套费一项, 年均达601.7亿元。其他近百项地方政府对房地产业的收费, 包括征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费等, 多数混杂在部门收费中。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目, 包括规划、建设、国防、工商、水利、电力、邮政、环保、公安、城管等。政府通过土地出让、征收房地产业税收和收费, 已经接近5万亿元的规模, 可以满足中央政府两年半的支出。但从经济的长远发展来看, 政府不能过度依赖增加房地产业的相关税收和收费标准, 进行房地产调控。针对房价继续呈现高涨的趋势, 政府应该降低房地产建设和交易环节税费, 转为在住房保有环节征收房地产税。

2.3 地方政府对土地出让金的过度依赖

土地出让金 (land-transferringfees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者, 按规定向受让人收取的土地出让的全部价款 (指土地出让的交易总额) , 或土地使用期满, 土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款, 或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者, 将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资, 按规定补缴的土地出让价款。

资料来源:《中国统计年鉴2012》、中华人民共和国财政部、国家税务总局。

近年来, 造成房价高涨的另一个原因就是高土地出让金。如图4所示, 土地出让金占地方本级政府财政收入的比重整体上呈上升趋势, 大多在40%～60%。其中, 在2011年地方本级政府财政收入为52547.1亿元, 土地出让金为33200亿元, 占当年地方财政收入的63.2%。受金融危机的影响, 在2008年土地出让金占地方财政收入的比重由50.7%下降到36.3%, 不过2009年上升到42.9%。

资料来源:《中国统计年鉴2012》、中华人民共和国财政部。

近十年土地出让金的持续走高, 一方面因为土地出让金与房价的双向因果关系, 即高房价带动高土地出让金, 另一方面与当下的税收体制和官员政绩考核准则有关系。1994年中央政府进行分税制改革, 中央上收了地方大量的税收收入, 不过地方政府的支出责任没有减少, 反而在一定程度上有所增加, 如此一来, 地方财政收支平衡很容易被打破。加之, 一个地区的第二、第三产业的发展对当地经济的拉动作用短期内很难奏效, 地方政府为了弥补这一收支失衡状态, 不得不将目光投向见效快的土地出让金。从某种意义上说, 地方政府诱发了高房价。高房价就意味着高土地出让金, 意味着地方政府的财政收入的增加。政府对国家的整体发展, 有宏观规划, 地方政府也会根据当地的情况, 制订相应的发展规划。规划的实施, 必须要有雄厚的资金作为保障。同时, 现在考核官员的一个很普遍的标准就是以地方GDP为核心, 图4数据表明, 土地出让金占地方财政收入的比重很高, 所以地方政府提高地方GDP就依赖土地出让金。因此, 对房价有正效应的土地出让金, 短期内很难下降。

2.4 城镇化的推进, 住房需求的高涨

近十年来, 中国经济呈现出高速增长的态势。在人口红利和全球化等经济发展动力逐渐消退的同时, 城镇化成为未来中国经济发展的新引擎。在城镇化推进的过程中, 不仅能为城市工业化的发展, 提供充裕的劳动力保障, 同时城镇化的推进也能拉动中国内需的增长。如图5所示, 2012年中国城镇化率为52.57%, 较2000年的36.22%提高16.35个百分点。2000—2012年, 城镇化率以年均1.25个百分点的速度发展。

资料来源:《中国统计年鉴2012》。

中国在积极稳步推进城镇化的过程中, 城市人口出现大幅度增长, 对住房的需求逐年增加。城镇化的推进, 是助推房价上涨的一个重要原因。中国在推进城镇化的总体原则是大力发展中小城镇。但是由于在发展中小城市的过程中, 基础设施不完善, 导致很多人都向基础设施比较完善的城市聚集。比如, 北京、上海、深圳等, 形成目前的超大城市。这也导致这些超大城市的房价远高于全国住宅均价。可以说, 只要城镇化进程不停止, 全国房价均价将继续上涨。世界上发达国家的城镇化率平均为80%左右, 如果中国城镇化的最优规模是80%, 同时每年的城镇化率提高1.25个百分点, 那么中国将在23年的时间内, 房价持续上涨。

2.5 宏观调控政策的短期效用分析

当关系民生的房地产住宅价格出现扭曲时, 政府就应该出台相关的调控政策进行适度矫正。近十年来, 中国房地产价格呈现不断攀升趋势, 政府针对上涨较快的房价, 从提高拿地“门槛”、上调存贷款利率和存款准备金率、取消房贷优惠政策、改革房地产税收、指导房地产预售运行模式和限制外资参与房地产市场等诸多方面进行宏观调控。但实际效果却不显著。如图6所示, 房价调控越调越高。以2013年4月1日起施行的“新国五条”为例。“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例, 同时还指出出售自有住房个税按20%征收。新调控政策出台后, 迅速将一部分准备购买二手房的群体推向新房市场, 导致新房市场需求迅速增加, 新房价格也随之快速上涨。

数据来源:根据《中国统计年鉴2012》整理得出。

如图7所示, 在短期内房地产供给不变的前提下, 房地产需求增加, 使需求曲线向右移动, 导致均衡价格上升。政府只要不出实质性的房地产调控政策, 每一次调控政策的出台, 就会给购买者产生一种房价会上升的心理预期, 引起房价的继续上涨。

3对高房价的调控建议

高房价在一定程度上能拉动GDP的增长, 但如果房价持续高速增长, 与经济发展水平和人民收入水平不协调的话, 很容易产生房地产泡沫。由于投机因素的影响, 房价脱离正常轨道, 存在严重虚高时, 国家必须出台更为有效的方式调控房价。

世界上许多经济体因为房地产泡沫破裂, 导致的经济不景气甚至经济衰退, 给我国敲响了警钟。根据金德尔伯格 (2000) 的研究, 从17世纪至20世纪90年代初期, 全球范围内42次重要的经济与金融危机中有21次左右都与房价的暴涨与暴跌有关[5]。近年来一些国家和地区的房地产市场、房价剧烈波动引起经济不稳定, 如2007年美国爆发的次贷危机。中国在现行经济发展时期, 必须警惕房地产泡沫。如果这些措施实施, 势必会对房地产市场造成不小的冲击, 房地产业就可能不再是经济的支柱型产业。即便如此, 中国的发展道路也不能走饮鸩止渴之路。经济增长迅速, 财富分配不均匀以及中产阶级没有太多可供选择且收益率高的投资渠道, 造成了对住房的需求旺盛, 进而导致高房价现象的发生。

鉴于此, 中国房地产发展及房价调控方面, 应该走一条科学的、可持续的发展道路。

第一, 中国可以适度增加金融市场准入的自由度。

当今中国的中小企业融资难并且贷款利率远高于国企, 这一中小企业融资现状困扰着中小企业的健康发展。为此, 中国应该积极发展中小银行和地方金融机构, 同时中国可以将“温州金融试点改革”的经验加以推广, 让更多的只贷不存的小额信贷公司进驻金融市场, 参与经济发展, 让更多的民间资本促进中国实体经济的发展。

第二, 对房地产税收进行结构性调整。

结构的不合理和税费总量的过多是制约房地产市场健康发展的很大的制度性问题。结构的问题就是在房地产开发流转环节、房地产取得环节和房地产保有环节没有税收, 所以导致很多持有房产投机投资。在开发环节税费混杂, 流通环节的税率很高, 这样导致流通不畅。开发环节的混杂这些寻租行为, 而持有环节不足, 所以房地产税收体制改革势在必行。

第三, 走一条可持续发展的城镇化道路。

近几年, 在美国次贷危机和欧债危机等诸多金融危机的冲击下, 世界经济呈现不景气。过去推动中国经济高速增长的三大动力, 人口红利、改革开放和全球化, 在逐渐消失。目前城镇化被认为是未来中国经济发展的新动力。城镇化的推进不仅能为城市工业化的发展提供了强有力的劳动力保障, 同时也能极大地刺激了内需。以2012年的价格为基期, 城镇化每提高一个百分点, 国内需求增长一千二百亿元。近几年, 中国城镇化呈现快速推进阶段, 从2000年中国平均每年以1.26个百分点增长, 2012年中国的城镇化率达到52.57%。和其他发达国家的城市化相比, 中国的城镇化的道路任重而道远。目前中国超大城市占城镇的比例是最高的。近几年, 随着经济的快速发展, 越来越多的人涌向北京、上海和深圳等大城市, 形成目前的超大城市。在原有城市容纳能力和土地供给量不变的前提下, 房价势必会上涨。因此, 中国的城镇化道路不能走超大城市发展模式, 应该走一条以大城市带动小城镇, 构建卫星城的发展道路。同时, 中小城镇的基础设施要及时配套。另外, 在发展中小城市的过程中, 政府应充分利用民间的力量。政府必须加大基础设施建设和环境保护。民间和市场的力量能够灵活寻找最有利资源, 离开高成本的大城市。只要交通发达, 环境良好, 民间和市场的力量会把资源配置到合适的地方。同时在发展城镇化的进程中, 政府要发展农村的现代化, 做到四化同步, 即城镇化、农村现代化、工业化和信息化同步。

第四, 拓宽政府融资渠道, 改革官员政绩考核机制。

1994年中央进行分税制改革后, 中央上收了地方大量税收收入。但在财权向上集中的同时, 地方政府的支出责任没有随之减少, 反而有所增加。地方政府为了弥补这一收支不平衡, 只能将目光投向土地出让金。从某种意义上讲, 是中央政府诱导地方政府以土地出让相关收入为财政收入的重要来源。如此一来, 地方政府也就助推了房价的快速上涨。目前, 我国对土地开发实行严格控制和“招、拍、挂”的供给方式, 导致土地供应处于“供不应求”的局面。针对地方政府对土地出让金的过度依赖, 中央政府要积极稳妥地推进地方政府投融资平台建设和市政券的发行, 增加地方政府的融资渠道。当今中国官员政绩的考核是以地方GDP为核心, 这一考核机制在一定程度上增加了当地政府对土地出让金的依赖程度。只有真正转变政府职能, 改善政府治理方式, 地方政府才能避免为“经济增长”所绑架。

第五, 在保障国家粮食安全的前提下, 适度增加土地供给速度和幅度。

由于一个小区的容积率必须控制在一定的范围内, 造成中国当前高房价的一个根本原因就是土地供给的不足。中国是个人口大国, 粮食安全至关重要, 所以中国政府必须要保障与经济发展水平协调的可耕地面积。2006年, 十届全国人大四次会议上通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出, 18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标, 是不可逾越的一道红线, 并且强调18亿亩耕地的红线坚决不能突破, 不仅要管到2020年甚至更长时间。不过就目前住房供需矛盾日渐凸显的形势下, 政府应该适度增加土地供给速度和幅度。不过在增加土地供给的同时, 要做到:①把增加土地供应与逐步实现各区域间的均衡发展结合起来;②把增加土地供应与改善区域间的交通状况结合起来;③把增加土地供应与存量住房的改造结合起来。

第六, 积极推进保障房建设, 加强保障房管理规范。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 加快建设保障性住房, 对于改善民生和促进社会和谐稳定具有重要意义。但由于目前商品房价格高涨, 保障性住房建设进展相对缓慢。同时, 保障房管理有待规范。其一, 由于信息资料缺乏, 审核机制和监督机制不完善, 导致骗租和骗购现象。其二, 与保障房配套的基础设施, 建设滞后。其三, 保障房建设存在偷工减料现象, 存在质量和安全隐患。所以, 在保障房建设过程中, 必须严格规范, 加强管理, 建立严格问责机制。

4结论

近十年来, 房价呈现高涨趋势, 房价的高涨也制约着城镇居民的消费。政府应建立适合中国国情的房地产市场体系、培育城镇居民理性的住房消费理念, 进一步加大宏观调控力度, 使高房价与经济发展水平和人民收入水平保持协调发展。

参考文献

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[2]江西省发展和改革委员会.江西省价格理论研究所课题组:高房价对城镇居民消费的影响和对策[R].价格月刊, 2010 (8) .

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[4]高波, 毛中根.汇率冲击与房地产泡沫演化:国际经验及中国的政策取向[J].经济理论与经济管理, 2006 (7) :38-43.

高房价的成因及影响 篇3

关键词：房地产,泡沫,经济失衡,系统风险

一、“热门”的房价问题

自2003年以来, 房价快速上涨和房地产市场调控就一直在“博弈”。近一年多来, 政府更是以限购限贷的政策调控市场。房价怎么走, 房地产市场如何发展是, 不仅仅是房地产市场的问题, 还涉及整个国家甚至世界的发展模式问题。那么, 中国房价到底是否存在泡沫?又是什么原因导致了高房价?本文通过粗浅定量分析上海房价的影响因素, 试图找寻楼市发展的深层次原因。

二、文献综述

关于房地产价格上涨及影响分析, 有人认为房地产投资占固定资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变化率。而人均GDP、人均消费支出等影响不显著 (屠佳华, 张洁2005) ;有人认为房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系, 短期来看, 均衡关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢 (陈石清, 黄蔚2007) ;还有人通过实证研究发现房地产价格波动对社会消费品零售总额的波动有显著的负影响, 对GDP的增长率有显著长期的正影响 (唐志军, 徐会军, 巴曙松2010) 。关于政策影响, 有人研究认为我国政府房地产政策几经变迁:涉及经济、法律和行政等手段;必须实际多视角地考察 (范广垠, 2010) 等等。他们主要是从城市化、收入、投资等方面进行了研究。

三、房价的定性分析

(一) 房地产有没有泡沫?

学者主要从泡沫资产价格偏离经济基础角度来理解泡沫的经济含义。而国际上衡量房地产泡沫的指标一般有收入比、租金比等。

房价收入比:以上海为例, 房屋平均成交价以15000元计算 (包含郊区) , 房价收入比是15左右, 远远超过国际通行的3-6的范围。据中新网援引社科院2011年住房绿皮书统计称, 全国城镇居民的房价收入比为8.76。

房价租金比:据人民网报道, 以北京国贸富力城为例, 目前房价超过26000元/平米, 一套60平米, 售价156万元, 每月租金约4000元, 年租金回报率约3%。与之相仿的上海楼盘, 76平米的一套房售价198万元, 租金4200元/月, 年收益2.5%。相比而言, 同期通货膨胀率超过5%, 租金收益率小于通货膨胀率。

与国际都市的对比:信义房屋针对上海、台北和东京三个城市市中心区域中高端物业所做的调查显示, 东京平均房屋总价约合人民币330万元、台北约合人民币360万元、上海约合人民币400万元。

(二) 高房价原因分析

1、政策的原因

对发展房地产市场的目的在认识上, 政策的导向前后存在着“支柱产业”还是“民生问题”的不同。据社科院2011年住房绿皮书 (中新网) 2010年1-8月, 中国住宅投资增速高达33.9%, 住房投资对经济增长的直接带动作用增强, 为0.93个百分点, 贡献度为8.34%。这也直接导致了早前一系列刺激房地产市场以刺激经济的政策。近年来随着高房价引发的问题凸显, 政策转变了导向。

2、地方政府推动

地方政府对房地产业发展很热衷, 原因第一来自税收。2001年到2003年间, 地方政府的土地出让收人为9100亿元。而在1998年仅67亿元。国土资源部的数据表明, 仅2005年全国土地出让金达5505.15亿元。有些县市区土地出让金收人已经占到当地政府收入的35%左右, 有的甚至高达60%。由此可见, 土地已经变成地方政府“第二财政”。第二来自GDP为核心的政绩考核机制。很多地方政府把房地产业作为拉动GDP的支柱产业。发展房地产发展既拉动GDP产生政绩, 又有高额土地收入的丰厚红利。

3、货币超发与低利率下货币宽松的金融环境

2009年, 广义货币M2发行量为61万亿, 2009年9月份同比增幅最高达到29.2%, 其他时间均维持在15%左右的年增幅。同时, 自2008年下半年直至2010年末, 一直维持历史低位的利率水平。在我国金融非市场化的情况下, 货币的创造是通过信贷实现的。银行一方面通过房地产行业的发展, 贷款给开发商, 另一方面按揭贷款给购房者, 实现双向的盈利。2010年的预计中长期信贷总量是2000年的11倍, 而同期的GDP仅增4.2倍。

4、囤地捂盘的房地产商

面对需求膨胀的卖方市场, 房地产商捂盘惜售、“边涨边推”, 并且不断释放“刚性需求”主导的言论, 主观上制造或者加剧供不应求的市场环境。

5、确实存在刚性需求的推动

如果以结婚所需的婚房作为刚需的的代表, 刚性需求占比竣工面积在08、09两年出现大幅攀升, 由08年之前的30-40%上涨08与09年得50%-70%, 对应的是见也是房价快速上涨时间。但09年结婚的人数并没有出现爆发式的增长, 而是竣工面积出现了大幅缩水。房地产土地供应不足和房地产商囤地现象激化了这一矛盾。

四、关于房价的实证研究

选取上海1995年至2009年的房价作为分析的样本。数据来源于上海统计年鉴与全国统计年鉴, 对带有量纲的数据 (p、L) 进行对数处理。

作为影响楼市的因素, 本文认为存在需求、供给与货币等多重因素助推房价上涨。需求方面包括刚性需求和投资 (投机) 需求, 故本文以结婚人数乘以平均户均面积 (为了研究的方便, 新增户均面积取不变值72m2/户) 作为刚性需求的代表, 通过用刚性需求除以新增竣工面积得到刚需占比ds作为影响房价的一大因素。选取中长期信贷L作为影响房价的代表性货币因素。p, ds, L具有正相关性, 所以假设理论模型为:

根据统计年鉴的数据, 利用Winrats软件处理数据对变量进行OLS回归, 输出结果如图所示:

根据结果得到多元回归方程为:

(一) 回归方程的拟合优度检验

拟合优度检验就是检验回归方程对样本观测值的拟合程度, 主要指标是样本决定系数。由上图可知, 样本决定系数 (CenteredR**2) R2=0.943, 在用样本容量15和自变量个数3对其调整后, 得到修正样本决定系数 (RBar**2) R2=0.934, 它表示在上海商品房平均销售价格中, 能被刚需占比ds和货币超发L的多元回归方程解释的比例为93.4%。

(二) 回归方程的F检验、D.W检验

通过回归方程的F检验, 由上图可知, F检验显著水平为0.0000003, 即在该显著水平下, lnp对ds、lnL有显著的线性关系。D.W=1.05介于dl=0.95与du=1.95之间, 说明与滞后期关系不确定。

(三) 单个回归系数的显著性检验

从单个因素的影响来看, 在a=5%显著性水平下, t0.025 (12) =2.179从上述解释变量的t-Statistic来看, 统计量L与截距项通得过检验, 而ds没有通过显著性检验。

(四) 符号检验

回归系数为a1=0.33, a2=0.45, 从回归系数的估计值看, 商品房成交价格与刚需占比和中长期贷款呈正比关系, 这和经济学上的意义是相同的。

(五) 多重共线性检验

DS与L之间相关系数为0.71, 基本可以排除两个变量之间存在共线性。

通过以上分析可知, 模型对商品房成交价格具有一定的解释力, 总体来说, 对该模型总体评价相对可行。

五、高房价的影响及政策建议

高房价带来的影响一是消费与福利水平相对下降, 居民消费占GDP比重不断萎缩, 由2000年之前的50%左右, 下降到现在的35%左右。这说明方面广大居民并没有分享到GDP上升带来的福利上升。二是贫富差距扩大, 由于房子是必需品, 推高房价实际上是相当于通货膨胀, 随着房价的高涨, 财富在有房者和无房者之间再分配。三是经济的失衡, 投资过热, 经济发展失衡, 不可持续。据社科院2011住房绿皮书称, 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司802家, 占A股上市公司的60.53%。四是金融市场的系统风险, 一旦房价下跌过多, 按揭贷款买房会产生“资不抵债”的情况, 商业银行就面临坏帐的风险。

针对上述情况, 应着力推动一是实体经济方面转变经济发展方式, 增加劳动者收入, 扩大内需, 逐步由投资拉动转变为消费拉动。二是转变观念, 关注民生, 调整产业政策导向, 以民生为发展的目标, 改变地方政府对土地的垄断, 将土地流转交还给市场, 土地收益交还全体国民。改变地方政府对于土地财政的过度依赖。建立规范的房地产市场发展环境, 强化法律约束, 市场信息公开透明。同时加强警惕, 严厉打击囤地炒房。三是加强金融市场化建设, 完善金融市场投资和融资功能。建立健全企业公平的融资渠道。公司债的债券市场拓展可以起到两者兼顾的作用。目前来说, 商业银行应控制房地产信贷规模, 严防银行系统风险。

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浅析中国高房价问题的成因 篇4

研究房地产市场出现这种局面的原因,我们首先要考虑房地产作为一种商品的特性,这是房价之所以能如此高涨的最基本的原因。其次我们要从供求这两个影响房地产市场价格的最本质的市场因素出发,讨论在中国房地产市场由于何种原因使得房地产市场供求出现不均衡,出现这种异化的原因是什么,分析价格机制之所以无法发挥其市场调节作用的原因,进而深层次剖析中国房价高悬不降局面的形成机理。

一、房地产的特性

房地产与其他实物商品相比的独特性质使得房地产市场的价格变化也变得独特起来,房地产的特性具体包括:(1)耐久性。由于房屋及其附属设施都是建立在土地上的,而土地是永久存在的,这就使得房屋及其附属设施的寿命很长。在房地产市场中,可以进行交易的不仅是房屋的产权,而且还能在不改变产权的情况下进行房屋及其附属设施的的使用权的部分使用年限的转移。这就使得房地产商品可以被人们看成一个不同于其他一般实物商品的耐久、长期商品。这也是房地产市场能够进行长期性融资的原因。(2)短期缺乏供给弹性。房地产商品都是建立在土地上的,由于土地存量有限并且稀缺,在房地产市场的超长建设周期中,短期的土地市场的供给不足,使得土地市场短期缺乏弹性,最终就会影响房地产市场的价格,出现短期快速上涨的现象。(3)异质性。在区位经济的影响下,理论上讲,每一寸土地都在不同的位置,都有不同的价格,而建设在土地上的房地产商品也就拥有了这种异质性,这种异质性使得每一面积的房地产商品有其不同的价格,这种不同的价格将最终影响到两栋不同建筑之间的租金水平和出租率。这就使得房地产市场价格差距变大。

二、供给因素

在市场经济中,房价是由供求来影响的,我们首先分析供给因素对于房价上涨的影响。在经济学的分析中,供给超过需求就会引起价格下跌,供给小于需求就会引起价格的上涨,只有供求平衡才能使价格回到真实的水平上,体现它的真实价值。

在住房供给不断增加的情况下,在有些地方住房供给远远超过需求的情况下,房价还能居高不下的原因是什么?笔者认为,这其中的一个主要原因就是大家只看到了一部分的需求,却没有深入观察发现其中深层的需求。因为有些地方的供给表面上看是超过了需求,可是这部分的需求是建立在一家一套房的思想之上的需求,而目前很多家庭已经不满足于一家一套房的情况,所以从深层上看,目前我国的住房供给不只是满足14 亿套,而可能是28 亿套甚至更多,这就使得住房供给在深层次上还是不够的。这在经济上看,房地产市场还处于一种供不应求的状态,这就使得房价上涨成为必然。

从本质上分析,房子是建立在土地上的不动产,土地的供给是住房供给的源头,这就使得我们可以看出,分析供给因素对房价影响的另一个重要原因当然就应该是由于土地有机划的出让所造成的土地供给不足,从而带来住房的供给不足,最终就带来了供需不平衡的房价上涨。

农村土地集体所有,城镇土地国家所有是我国的基本土地政策,在这种土地政策下,农村集体所有的土地要进行转卖也必须经过地方政府,地方政府先买下集体土地才能出售,这就使得地方政府成为了我国土地的唯一供给方,由于这方面的优势就使得地方政府成为土地的垄断者。马克思曾经说过:“土地的稀缺性加上土地所有者的唯一性导致了土地的价格不受市场供需矛盾的调控,转而完全由土地租用者和他们的支付能力所决定。”这很好地解释了土地的稀缺性和所有权的唯一性是造成土地价格高昂的根本原因。在这种情况下,开发商也认识到垄断能提高价格带来超额利润,因此就开始囤积土地而不进行开发,进一步减少了住房的供给量。在房地产市场加速发展、经济水平不断提高的情况下,人们对于住房的需求越来越多,最终造成供给远远小于需求,价格加速上涨的局面。

市场经济的基本规律是供求决定价格。在中国快速的城市化过程中,住房需求越来越大,而这些原本应该由市场来满足的需求得不到市场的满足,反而由地方政府人为地控制了供给,在经济的快速发展中就使得住房供不应求,从而涨价也成为必然了。

三、需求因素

从世界经济的发展历史中我们可以看出,随着经济的发展,房价必然会出现上涨的局面。在供求决定价格的市场经济基本规律中,一旦出现供求不平衡,价格必定会脱离正常的水平。我国房地产市场总体上呈现一种供不应求的局面,随着市场经济的发展,城市化步伐的加快,对住房的需求越来越多,这种供不应求的情况越来越明显,房价就会持续走高。在综合了各方原因的分析中,笔者认为以下三个方面的需求是最主要的。

(一)城镇化引起的对住房的刚性需求

我国的城镇化过程,大部分是通过征用农村土地来实现的,而农民被征地后就涌入城镇,另一部分农村居民通过子女上大学及在城市买房成为城市居民。改革开放以后,由于人口流动限制的取消,不少农村人口开始外出务工,大量由征地转为城镇人口的农村人口和外来务工人员的涌入,使得城镇住房需求大量增加,大城市房价高涨的一个直接原因就是这个。比如,北上广大部分都是外来人口无疑加大了住房压力,而莫斯科也是由于其在俄罗斯的优越地理位置使得大量人口涌入带来住房需求增加、房价上涨。由于这种需求是一种刚性的需求,无法替代,所以会从根本上带动房价的上涨,因此也被称为刚性需求带来的房价上涨。

(二)居民住房条件改善改善引起的需求

随着改革开放的深入,市场经济不断发展,我国人口的生活水平不断上升,在满足了吃穿的基础上人们开始了对于住的追求,在经历了从“桶子楼”(包括所有以人均4—8m2为标准的没有厕所或仅有公共厕所的住房)到“单元楼”(配备有自有厨房和卫生间的公寓式住宅,工矿企业每户平均50m2),的变化之后,人们开始进入商品房买卖的时代,人们开始追求更好的居住条件,没住房的开始考虑买房,而有住房的开始考虑买第二套、第三套住房,人们的生活水平不断上升带来了对于住房需求的不断加大。

房地产市场化以后,随着人们生活水平的提高,商品化的住房地理位置、居住条件和环境都要好于分配的住房,人们可以根据自己的需求来进行选择,这就使得不断有人不满足于分配的住房而去追求商品房,这些人对于第二套住房的需求加上外来人口对于第一套住房的需求,共同构成了城镇房地产市场的需求,这是房地产市场刚性需求的另一方面,这一方面的需求也提高了总的需求量,从而造成了供求不平衡的房价上涨。

(三)连续上涨的房价带来的投机需求

市场经济的发展使得很多人手里有了闲钱,但是由于资本市场的不完善,人们缺乏投资项目,不少人在预期房价上涨的基础上就开始投资于房地产。随着投资者的不断增多,房价不断上涨,越来越多的人也加入其中。然而投资行为并不能带来社会财富的真正增加,反而因为投机需求使得房价越来越高,房地产泡沫越来越大。2008 年的金融危机中,政府向市场投入了大量的资金,但是由于投资渠道的狭隘,不少资金又涌入了房地产市场,这就使得房地产市场价格进一步升高。而金融业发展过程中对于房贷限制的不断放宽,使得不少开发商开始贷款建房,投机需求不断加大。这一方面的供求不平衡完全是由于我国贫富不均造成的,富人几套房,穷人没有房。而投资者为了维护自己的利益不愿意房价下降,只能不断炒高房价。

综上所述,房地产市场大量资金的涌入,人们的投机需求,富人对于房价的炒作行为,是迫使房价无法下降的一个重要原因。这使得房价不断上涨,形成“高点僵持、居高不下”的局面。

四、结论

从根本上说,中国的房价也离不开价格规律,也是由供求决定的,只是中国的土地不能由市场供给,从而造成了住房的供给也缺乏弹性,在高需求的影响下带来了高房价,价格是反映这种现象的唯一因素,因此我国房地产市场会出现“高点僵持,高悬不降”的局面。

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高房价成因探微 篇5

2003年国务院颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次提出:“以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业”。而基于其关联效应和扩散效应, 房地产业能直接或间接影响前向和后向关联产业的发展, 更是我国国民经济的先导性和基础性产业。我国近年来的经济发展事实也证明, 以房地产经营为内核的投资拉动型经济增长模式加速了我国城镇化、工业化进程, 推动了区域发展带动下的整个国民经济的高速增长。因此, 我国房地产市场问题绝非仅限于房地产这一局部市场, 而是事关宏观经济增长、经济金融安全、经济增长方式转型和政府职能转变的全局性问题。促进房地产市场的健康发展已成为维持我国经济长远发展和社会安全稳定的必要课题。

中国房地产健康发展的评判标准有四:一是符合中国国情;二是保障体系覆盖全面;三是房价变化反映社会经济发展的实际水平;四是政策体系完善有效。然而, 纵观近几年我国的房地产市场, 住房有效供给与有效需求双重不足, 市场调节和政府管制双重失灵, 基于各种非理性行为和升值预期的高房价明显高出社会经济发展的实际水平及绝大多数民众的支付能力, 经济适用房、廉租房、政策性租赁房等保障性住宅建设漏洞百出。其中, 影响最为深远的即是2009年下半年开始的高房价问题。根据国家统计局公布数据, 2013年12月份70个大中城市中, 新建商品住宅销售价格与2012年同比上涨的城市有69个, 最高涨幅为21.9%;二手住宅价格与2012年同比上涨的城市也为69个, 最高涨幅达19.7%, 远远超过GDP增长率。“买房难”已成为大多数居民基本生活中的焦点话题。

自房价攀高问题表露以来, 中央政府已出台一系列房地产调控政策来压制投机, 限制二套房、三套房购买, 但政策滞后效应明显, 房价上涨仍是不争的事实。房价为何会居高不下?本文特从经济层面和制度层面梳理了近年来房地产领域的相关研究成果, 力图为今后的相关研究提供参照。

二、国外研究成果

国外对房地产及土地的研究可以追溯到17世纪末, 英国古典政治经济学创始人威廉·配第 (William Petty) 在其著作《赋税论》中第一次提出土地价格及级差地租的概念。之后, 亚当·斯密 (Adam Smith) 、大卫·李嘉图 (David Ricardo) 、卡尔·马克思 (Karl Max) 等经济学家的研究使土地价值的探索更为深入, 为房地产业的早期研究奠定了重要的理论基础。在近代西方房地产市场成形之后, 诸多学者对影响房价的因素进行了以实证分析为主的研究。Nellis和Longhottom以1970年~1980年的英国房价数据为基础, 分析得出收入、抵押贷款利率、社区中抵押贷款的资本存量依次影响英国住宅价格。Negel Pain和Peter Poterba经研究得出, 房价与实际收入、人口的增长和建筑成本的变化高度相关。Westaway拓展了英国的住宅价格模型, 分析得出土地成本和建设成本在房价中比例稳定, 个人收入与房地产需求、房价存在正相关, 利率与房地产的长期需求存在负相关。Glaeser、Gyourko和Hilber的研究否定了地区经济发展和人力资本对房价的影响, 得出土地价格与房价呈现正相关。

国外学者对房地产价格研究起步早, 也较多利用了数理模型, 许多研究方法值得借鉴。不过, 我国房地产市场与国外有较大差异。我国的房地产市场存在区域寡头垄断结构, 这导致房地产商在做决策时, 不仅考虑自身成本收益状况, 还需要思考这一决策对市场和竞争对手的影响。因此, 这一市场极易出现房地产商合谋, 因为非价格竞争策略是其相互博弈占优策略。同时, 我国金融市场尚未健全, 房地产市场也长期处于政府的管控之下, 达成十八届三中全会对理顺市场与政府间关系的层面尚需时日。因此, 我国房地产市场也极具中国特色, 不能将国外经验完全照搬到国内, 应考虑国内实际情况予以研究。

三、国内研究成果

1. 经济层面房价的影响因素

针对我国近年来房地产市场存在的高房价问题, 一部分学者重点基于一般均衡和局部均衡理论分析了我国房地产市场现状, 将房价上涨的原因归结为有效供给不足、投机过盛、房地产开发成本上扬等经济因素。

中国传统思维中的房子意味着安定的生活, 所以中国人对房子的需求是刚性且弹性很小的。据此, 牛凤瑞等学者认为, 土地资源的稀缺性, 以及人口总数的增多必然会造成住房供给不足, 房地产市场的有效供给不足应是房价居高的根本原因。而有效供给的不足很大程度上是由于投机需求和投资需求的旺盛。通过冯燮刚测算, 得出“货币化改革以来, 不低于1/3~1/2的一手房供给被高收入群体购买、持有两套以上住房者消化”。这些房屋或是空置, 或是用来出租, 但实质都是推高了房价及租金价格。也有学者通过建立房地产投机模型来研究中国部分样本城市房地产价格波动与投机行为的关系, 通过对截面数据的分析得出“这些城市房价的上升主要是由投机推动, 而且整体投机度非常高”等相同观点。大量投资需求大力吸纳了房地产市场的新增供应量, 楼市的刚性需求得不到有效释放, 带来众多恐慌性被动需求跟进, 使得房价涨势居高不下。同时, 国内投机需求的膨胀吸引了国外游资入境, 影响了我国房地产市场的安全与稳定, 这也是国家一再出台政策严格控制投机购房、提高二套房首付比例、拟试行房产税的原因。为何投资与投机需求会纷纷涌入房地产市场?朱一鸣等人认为, 这是因为中国投资市场不完善, 金融市场不成熟, 投资渠道较为单一, 所以在居民可支配收入上涨的背景下, 投资与投机需求转向居民较为认可的房地产市场。

除去房地产上下游产业原材料价格的上升, 以及各种税费的繁杂增多外, 土地价格作为土地开发成本的重要组成部分极有可能推动房价上升。因此, 一些学者基于定量分析的方法, 得出地价与房价的正相关关系。比如, 通过构建一个线性城市的住房市场和土地市场模型, 分析得出:供大于求时, 房价与地价呈负相关关系;供小于求时, 房价与地价呈正相关关系;且房价与地价的Granger因果检验表明, 短期内房价和地价相互影响, 长期内地价是房价的Granger因。在此方面, 况伟大、刘琳等人皆有贡献。

此外, 宏观经济因素对房价的影响也颇受重视。李颖、胡日东通过我国31个省区10年的面板数据, 利用PVAR模型研究了房地产价格和宏观经济之间的关系, 分析得出房地产价格和宏观经济波动之间存在正反馈机制, 宏观经济的运行状况对房地产价格的涨跌有决定性作用。

2. 制度层面房价的影响因素

事实上, 中国市场经济体制尚未发展成熟, 一些中国特色体制与政策也对高房价的形成产生了重要影响。对此, 国内已有一些学者进行了相关研究。

首先, 2002年运行至今的土地“招标、拍卖、挂牌”制度备受质疑。吴德进、李国柱对房地产泡沫形成的研究中提出:“非饱和供地”“价高者得”的土地“招拍挂”制度脱离了价格管制, 如果没有其他相应的配套政策措施予以化解, 最终必然形成“垄断”的富含“泡沫”的土地价格。其次, 2001年国务院出台的《关于加强国有土地资产管理的通知》中明确提出“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。各地土地储备制度的运行虽然增强了地方政府对土地市场的调控能力, 但也在一定程度上影响了房价。土地储备制度与房价和地价上涨有一定关系, 且有迹象表明, 在土地储备制度实施的越彻底的城市, 房价就越存在一定程度的非正常上涨。再次, 很多学者基于当下房地产市场的按揭贷款购房模式, 探讨了中央政府调控下的货币政策、商业信贷与房价的关系。易宪容认为信用扩张的合理边界作为货币政策的目标, 决定了房地产的繁荣程度与价格水平, 而住房预售制度是信用扩张过度及房价暴涨的制度性根源。通过运用VAR模型, 王来福、郭峰等学者也得出货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响, 货币供应量的增加会导致房地产价格上涨;利率变化对房地产价格有负向影响, 但在长期其动态影响逐渐减弱, 并最终回归到原点。另外, 通过跨期预算约束住宅价格模型, 也可发现, 购房者的按揭方式选择与住宅价格存在显著的关系。部分地区房地产贷款的一些不规范行为也助长了当地的房地产开放与房价的攀升。

此外, 也有部分学者基于新制度经济学的理论框架, 从利益集团角度对房地产市场失灵进行了探讨。一般认为, 房地产利益集团定义为按照共同价值观和共同的利益诉求, 且与特权相结合的利益共同体。房地产市场主要存在地方政府、房地产开发商、房地产投资者与普通市民四个利益集团。其中, 前三者处于强势利益集团, 普通市民属于弱势利益集团。其中, 土地出让环节存在寻租活动和暗箱操作, 使地方政府与房地产开发商结成利益联盟;房地产销售环节存在炒房团体与房地产开发商合谋炒作, 联手推价的现象;而普通市民人数众多, 不易形成统一有效的集体行动, 处在弱势地位。一些学者也在分析中加入了中央政府利益集团, 分析其与地方政府的博弈行为。比如, 刘爱梅认为, 房价居高不下是源于房地产利益集团与中央政府的博弈不断影响到中央政府的权威及国家宏观调控。也有学者将银行等金融机构列入利益集团, 认为其与房地产开放商和投资者具有共同的利益诉求, 为提高资本规模, 改善盈利情况, 不断扩大信贷规模, 支撑房地产市场的不断开发与扩张。需要注意的是, 房地产除了具备商品性质和资产性质外, 还拥有准公共品性质。其中, 地方政府作为这种准公共品的提供者和管制者, 通过垄断性控制土地市场, 大力推动城市房地产开发等行为, 已成为拉动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。李娟、贺小林提出, 地方政府组成的利益集团具有“政治人”理性, 看重的是政策的经济效果而非社会效果, 注重产业的政绩效果而非长期效果, 所以会在房价治理制度变迁中, 通过曲解规制、公开托市、混淆视听、制造需求、设租寻租等手段来异化中央政府的调控。申艳则从公共政策的制定出发, 探究了地方政府和房地产商利益集团同中央政府的利益博弈, 认为在政策制定过程中起主导作用的地方政府是一个特殊且十分强势的利益集团, 在房地产市场中会与房地产商结成利益联盟, 其出台的一切政策都是以自身利益最大化为目的的。

四、结论

通过以上梳理可知, 高房价的形成是多种因素内外交错、共同作用的结果, 既有土地成本、收入、利率等经济基本面因素, 包含中国社会主义市场经济体制下的特殊政策, 也受到各个利益集团相互博弈, 以及其他社会因素的影响。党的十八届三中全会指出, 要让市场在资源配置中起决定性作用, 并建立城乡统一的建设用地市场。在深化改革的环境下, 对于房价应参照前文归纳的主要要素予以追踪, 建立合理的房价评估体系, 将定性研究与定量分析相结合, 突出关键因素, 从而提出更为公平、中肯的政策建议, 致力于合理房价的形成。

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[10]朱一鸣, 董运来, 宋璨.我国高房价成因分析及调控建议[J].中国市场, 2013 (36) .

[11]Nellis J.G.., J Andrew Longbottom.An Empirical Analysis of the Determination of House Prices in the United Kingdom[J].Urban Studies, 1981 (18) .

浅谈高房价的成因及调控对策 篇6

近年来,房价问题成为老百姓最关注、最头疼的问题。全国房价持续上涨,住房的功能已由居住逐渐转变为投资、投机。《2010年7月中国城市房价排行榜》目前在杭州揭晓,前五位是:第1、杭州市:25840元;第2、北京市:22310元;第3、上海市:19168元;第4、温州市:18854元;第5、三亚市:18319元(均价)(1),面对一平方米就相当于自己几个月工资的房价,老百姓力不从心。(图1)

要探索解决房地产症结的方法,必须深入了解房价虚高的原因。

1 高房价的成因分析

1.1 供求关系影响

房价的高低,最根本的还是受到了供求关系的影响,也就是市场的力量在起作用。当需求量超过供给量时,房价自然会上升。

1998年10月27日《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》(34号文),决定自当年起,停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。(1)这是我国住房体制改革的纲领性文件,宣告住房福利制度的结束,并提出把房地产培育成国名经济支柱产业。这一政策,标志这我国进入现代房地产商品房时代。政府放开房地产市场后,市场上需求增加。随着房地产市场的逐渐放开,老百姓对房子的需求不断上升,投资商或投机商也把房子作为其赚取高额利润的重要金融工具,这无疑增加了对房子的需求。在需求日益增加的同时,市场上供给如何呢?市场上供给是由房地产商提高的,而房地产商是从当地政府手中拿地的。我国现行土地管理政策是城镇土地归当地政府所有,农村土地归农民集体所有。当需要卖土地时,不能私下进行买卖,不允许个人自建房,必须要通过政府。政府可以通过转让土地使用权来获得收入。土地财政属于预算外财政,被形象的称之为“第二财政”,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。(2)土地财政是地方政府财政收入非常重要的来源,并且其在地方政府财政收入的比重份额日益扩大。现如今,很多地方政府土地出让金收入占当地财政总收入的比重超过60%,有的甚至到了80%。造成这种现象的原因离不开现行财政分配制度。中国实行的是较为集权的财政分配体制,各国中央一级,无论是在支出方面还是在收入方面都居主导地位,尤其是单一制国家更为明显;另外收入主要集中在中央,地方则承担更多的支出责任,而地方支出大于收入的差额,由中央通过转移支付制度予以弥补,以均衡地区间的支出水平,实施政策调节。(3)

由图2我们可以明显看出,我国地方财政收入占全国财政总收入不到一半,在46%上下徘徊,但是地方政府财政支出占总支出比重却达到了75%。即使通过中央转移支付制度弥补,还是难以达到平衡。地方政府除了靠中央转移支付制度弥补和向银行贷款外,一个重要的维系其财政收入的方式就是出售土地使用权。政府征收土地出让金始于1989年。从1994年至今,土地出让金不再上缴中央财政,全部留归地方。从此,土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。(2)

从上述分析中我们可以得出,由于中央与地方财政收入与支出不平衡,造成地方政府财政困境,而逐渐开放的房地产市场为地方政府提供了一个高收入的来源,那就是地方政府通过高价卖地,获得了日益丰厚的财政收入。(图3)

与此同时,这直接提高了房地产开发商的成本,房地产开发商将这些成品摊到房价上。1978年,我国的城市化率不足18%,到2009年,城市化率已经达到46.6%。随着城市人口的增加,城市居民为了满足基本生活需要和改善性需要,对于房地产的需求也呈现出快速大量的增长。(4)由于国内较为旺盛的对房屋的需求和投资、投机风气盛行,房地产商有恃无恐,并不担心房价高而无人问津的局面。也许有人会疑惑,如果供给量足够大,那么价格不就会下降么?但是,中国国情是不允许个人自建房,1998年房地产改革后,市场上住房的供给,只能通过房地产开发商来提供,而房地产开放商又是从地方政府手中获得土地,这形成了一个垄断性的高利润市场。无法自由竞争的市场,供给是被控制的,而需求又在无限放大,这就极大的促进了房价的上涨。

1.2 宏观经济环境

进入21世纪以来,中国经济发展非常迅速,特别是2003年到2007年期间,连续5年经济增长率超过10%,创造了世界经济发展的奇迹。但是,在保持经济高速增长的同时,国内居民价格指数也在不断上升。

由图4我们可以看到,居民消费价格从2003年-2008年来涨幅较为明显,波动幅度大,国际通用警戒线为3%,我国这6年当中有3年超过警戒线,而且从2007年至今,我国通货膨胀压力加重,CPI不断创新高,这些无不显示这经济过热的苗头已经成为了现实。国内经济保持高速发展的同时,由于国内金融投资很多领域未完全开放,导致国内很多空闲资金无处可去,没有恰当、合理、健康的投资渠道。这段期间,炒得最热的就是股市和楼市。众所周知,中国金融很多领域未全面开放,中国金融业还处于刚刚起步的阶段,那么这些人的投资要求得不到满足,此时,股市和楼市变成为了他们能够投资的两个渠道。2007年是股市的大牛市,7月16日沪指得到了6124.04点的巅峰,而房价也是突飞猛进,一直飙升。随后,便经历了美国金融危机,股市一落千丈,但是令人出奇的是,中国的房地产业仍然坚挺,而且房价仅仅在金融危机的时候出现了低迷,随后房价开始飙升,2009年-2010年的房价价格甚至超过了2007年的房价价格。正是由于房地产业的坚挺,导致人们更是在金融危机以后将资本投入到房地产中,大量购房,需求激增,很多地方甚至集体炒房,比较著名的比如温州炒房团,需求的增加无疑是对房价的巨大推动。除此之外,政府为了促进经济快速复苏,度过金融危机,投入了四万亿,以此来促进经济的发展。政府购买是具有乘数效应的,四万亿投资基础建设,有力的减少了失业率,推动了基础行业如钢铁、材料、家具、制造等等行业的复苏,但是也间接的加速了货币周转次数,刺激了通货膨胀,为房价的上升买下了伏笔。金融危机这段期间,国家放松了银行的信贷限制,银行信贷增多,直接的加速了货币的流通次数,市场上流动的货币增加,在促进经济发展的同时,也加剧了通货膨胀,使纸币贬值,物价上涨,这两年来的CPI表现的尤为突出。

1.3 利率因素

货币政策一直是政府调控房地产市场的重要工具,利率是货币政策的一个重要组成部分,是各国政府调控经济的重要手段。利率的调控,对房地产市场的影响不容忽视。以理性人为前提,利率的上升,对于房地产开发企业来说,会增加贷款利息支出,增加企业的财务成本,现金流减少,资金流变得紧张,调低了企业对市场的预期,同时,利率的提高,使市场上流动的资金集中到了银行,投入股市、债券领域的资金减少,上市公司企业财务状况会恶化,很有可能造成违约,调低信用评级,导致其能得到的贷款数额减少,最后,减少了住房供给。对于需求者来说,利率的提高会增加购房者抵押贷款或者住房公积金利息支出,与此同时,会增加居民存款利息收入,面对利率提高的情况,人们会把放在证券市场上的资金抽取出来投入银行,证券价格会下降,人们可以获得更高的利息,并且会减少在房地产上的投入,导致需求下降。国内有很多学者实证研究了利率与房地产市场上房价的关系,其中董潘、厉召龙于2011年发表的《利率政策对房价影响的实证研究:1999-2009》较为典型。实际利率的降低,会促进房地产行业的发展,增加房地产开发投资额,加速房地产销售额增长速度,推高房地产销售价格指数;当实际利率升高时,房地产行业发展速度会减缓,投资额减少,销售额增长速度放缓,房地产销售价格指数降低。实际利率的调节,对房地产市场有着较为显著的影响。

1.4 利益集团

中国的房地产市场是一个复杂的市场,这是有其深刻的根源的。近年来,国家一直在出台房地产调控政策,但是为什么效果不佳,是政策本身存在很大的问题吗?答案是否定的,政策是很好的,但是,政策发挥不出它原本的作用,主要是因为利益集团的存在。现在的房地产市场,已经由地方政府、房地产开发商、银行组成了一个势力庞大的利益集团。中央虽然制定政策,抑制房价快速上涨,但是地方政府执行不力。由于土地收入是地方政府的重头戏,地方政府财政总收入中土地收入就占去了60%左右,为了维持当地财政收入,地方政府对待中央的房地产调控政策不是十分积极,再加上房地产商在公关时拉拢一些官员入驻房地产,参股入股,使得房地产行业中参酌着巨大的利益关系网。如果十分积极地执行中央下达的房地产调控政策,势必会断了当地政府生活之源,这势必引起当地政府对房地产调控政策的抵制。另外,毫不夸张的说,房地产业已经成为当今中国的支柱行业,房地产对各个地区经济的发展有着重要贡献。很多官员为了追求官绩,大力发展房地产业,呈现出一种粗放型发展模式。

2 调控对策

2.1 改变供给结构性问题

中国房地产调控,一直有一个误区,那就是调控房价,其实,我们最应该改变的是房屋供给结构。改变供给结构体现在两个方面,一是数量,二是方式。

从数量方面来说,改变而谈到房屋供需结构时,指的不是简单的商品房供给,而是经济适用房、保障性住房的供给。中国的80%以上的住房属于商品房,经济适用房、保障性住房的比重不到20%,而新加坡的商品房比重才只有3%。造成当今中国高房价的根本性原因就是供需结构不合理,供给方面就是个垄断性的市场,土地供应方面政府垄断,房地产开发方面开发商垄断,正是因为这一垄断,才造成了房屋价格的不断上涨。当一个市场中没有了竞争,垄断者可以自由决定价格,攫取超额利润。中国房地产三剑客之一的时寒冰曾经打了个很有趣的比喻,说是当今房价如同谈恋爱一样,很多不善于谈恋爱的都去婚姻介绍所寻找对象,婚介所的手续费也是他能够承受的,因为有自由恋爱来与之竞争,试想下,如果国家规定不允许自由恋爱,必须通过婚介所才能领取结婚证,才可以结婚,那么后果是什么?婚介费必然持续上涨。当整个市场的住房有超过80%以上是垄断性住房,即使房价略微下降,对于房地产商来说也无痛无痒,买不起的照样买不起。如果要解决这类问题,必须改变供给结构,大量增建经济适用房、保障型住房,降低商品房所占比例。如果市场上80%以上都是保障性住房,那么即使商品房房价再高,老百姓都不会关心,因为老百姓自己的需求得到了满足,高房价的房子自然会有财富多的人去竞争。

从提供类型方面来说,应该鼓励多种形式的建房,比如自建房、合作型建房。供给方式的多样化,会打破开发商垄断开发的市场,加强竞争,瑞典的合作型建房就占到总比重的40%。只有打破供给结构垄断化,才能真正地打破现存高房价问题,才能从根源上解决人民群众的住房问题。

2.2 完善财政分配体制

上文曾经提到过,地方政府财政收入只占全国财政收入的不到50%,但是承担的财政支出缺达到了75%的比重,这造成了地方政府财政严重赤字,靠着银行借款和中央转移支付来维系。当地方财政处于危机时,地方政府只能靠着太高地价,换取财政收入。鉴于这个原因,国家应该要完善财政分配制度,要调动地方政府的积极性。主要从以下几个方面着手:首先,加强对预算内收入的监管,保证财源;其次,缩减公共部门经费支出,将钱用到刀刃上;再次,使预算外收入公开化、具体化、规范化;最后,完善政府间的转移支付制度,确保各个地方政府有足够的资金来管理地方的公共财政支出。这样,就减少了地方政府对土地的依赖。(2)

2.3 改变传统的单纯追求GDP发展观念,追求新色GDP,并引入官员考核系统

传统的GDP发展观念已经不再适合中国,以往粗放型的发展方式已经给中国带来了巨大的影响,环境不断恶化,北方沙尘暴不断侵袭,许多河流断流等等。正是因为不健康的发展观念,造成了许多地方政府官员单看经济发展速度来评价自己功绩的观念。在当今房地产投机日益高涨的阶段,许多地方政府还推波助澜,大力发展房地产业,高价拍卖土地,以达到扩大财政收入、推动经济增长的目的。国家应该出台政策,把降低房价作为当地政府官员考核的重要指标,给政府官员加压,灌输绿色GDP发展观念,促进当地经济持续、健康、快速发展。

2.4 综合运用财政政策和货币政策,调控房地产市场

政府应该正确分析房地产现状,认真总结,综合运用财政政策和货币政策,在目前房价高涨的阶段,应该提高逐步提高利率,减少政府购买,综合全局,把握尺度,谨慎对待人民币升值问题,有效利用外汇市场、国内货币市场、资本市场来保持国内经济的稳定,调控经济运行中出现的问题。

2.5 健全金融市场,逐步开放金融相关领域

很多投资者、投机者都瞄准房地产,很重要的原因就是中国金融市场品种太少,许多投资者、投机者的投资需求得不到满足。像在美国,金融市场非常健全,各种股票、债券、期权、期货、互换等等金融工具以及金融衍生工具为投资者提供了一个非常好的投资渠道,但是中国目前金融相关领域并没有完全放开,随着经济的发展,金融市场、法规的不断完善,投资产品会越来越多,投机势头必然会减弱,价格最终会回归理性,当然,这是建立在金融市场逐步完善的基础上,金融市场的法制建设还是任重而道远,金融监管的任务还是艰巨的,中国金融市场上的不良风气屡见不鲜,政府在相关领域还是要花大力气。

3 总结

对于房价问题,只有从根源上也即供需结构上进行调整,才能真正的解决,此外,应该辅以相关政策支持,综合运用各种调控手段,转变发展方式,吸取西方成功的经验,完善金融市场,规范金融市场,最终中国的金融市场会变得成熟,房价也会回归理性。

参考文献

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[2]董潘,厉召龙.利率政策对房价影响的实证研究:1999-2009,2011.

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[5]朱银梁.浅谈高房价的影响成因及调控对策,2011年1月(中).

我国高房价成因及治理对策研究 篇7

1.1 需求的急速增加, 是推动房价上涨的基本原因

房地产属于一种特殊的商品, 其空间位置具有相对固定性, 并且房地产供给相对而言缺乏弹性。因此, 在需求与供给模型分析中, 假设短期房地产供给曲线相对保持不变, 因而房地产的价格主要由需求变动所决定。随着我国人口数量的快速增长, 人口结构中适合购房年龄 (20-59) 人数在2009年的统计数据中已经占到总人口的61.47%。同时由于我国城市化速度加快, 由农村涌入城市人口大幅度上升。这些因数结合在一起, 导致了需求的急速上涨, 从而导致中国房价形成需求推动性的持续上涨。

对居民住房的需求同时也受到消费者对未来房地产价格预期的影响。目前在中国社会中存在这一个普遍的观念就是“只有在城市拥有一套房子才能真正算得上在城市站稳了脚跟”, 这种观念导致许多特别是年轻一代形成的对住房的盲目追求。同时, 由于中国城市用地的政府管制, 导致消费者形成的对中国房地产价格上涨的不合理预期。在这样一种价格预期作用下, 消费者更倾向于攒钱或贷款买房, 这必然会推动需求的非理性上升。除此之外, 正是由于中国市场上形成的房价上涨的预期, 导致更多的投机商或个人将资金投入房地产市场, 以寻求资金的保值、增值, 这一方面的需求是导致中国房价不合理上涨的重要原因。

1.2 从供给方面看, 房地产开发成本的上升是导致房价上涨的另一重要原因

在2002年7月实行国有土地使用权改革之前, 我国城市公有土地采用的是政府划拨方法, 该时期的土地使用具有无期限、无偿性和无流动性的特点。2002年以后, 我国实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的方法。这种方法促使开发商为获得土地, 人为抬高土地竞拍价格, 从而导致土地使用费用的上涨。土地使用费用作为房地产开发成本的一部分, 其最终会以价格的形式转嫁给消费者, 这就间接导致了房价上涨。

“十一五”规划期间, 我国水利工程的大量建设, 导致大量建材如水泥、钢筋等价格由于需求的急速上涨而上升。这直接增加了房地产开发商的建设成本, 从而进一步推动房价上涨。

劳动力成本上升, 以及房地产开发所因上缴的税费等成本因数的上涨, 也导致了中国当今房地产市场上高房价现象的形成。

1.3 我国金融市场的不完善, 导致大量闲置资金涌入房地产市场, 从而促使房价上涨

股票和债权是分散社会闲散资金的重要途径, 而如今我国金融市场不完善, 股市交易制度不健全, 导致股市存在着较多的暗箱交易并且风险较大。由于这一市场原因, 从而大量社会资金都流入房地产市场, 构成了导致我国房价高速上涨的又一重要原因。

1.4 其它原因

首先是由于大量境外投机资金进入中国, 以套取外汇。这一行为直接导致房地产市场的需求增加, 推动房价高涨, 形成房地产市场的虚假繁荣。

其次是由于房地产开发商的资金滚动式运转模式, 使预售制成为其开发融资的重要保障。住房预售制度的实行, 在很大程度上导致房价上涨。这是因为, 这种特殊的融资机制需要以不断上涨的房价为依托, 才能确保开发商资金的顺利运转, 并保证其开发利润的实现。

2 治理我国高房价的措施

(1) 健全我国房地产市场相关的规章制度, 防止房地产市场投机行为。

当居民住宅被当作是一种纯粹的消费品时, 其价格在短时期内就不会出现大幅度的波动, 只会随着人口和收入的增加在长期内稳中缓慢上升。要解决我国高房价的问题, 就必须防止在经济发展过程中把房地产当作投资和投机对象的观念的形成, 这是解决房地产投机问题的一个重要前提。

除此之外, 通过对购买者身份的限制以及出台紧缩性的货币政策如当前我国实行的提高银行法定储备金率、提高利率、以及规定最低购房首付等方法, 限制市场资金供给量, 从而防止套利资金进入房地产市场, 哄抬房价。

(2) 转变消费者心理预期, 是房地产成为正常商品。

如上文我国高房价的原因分析所示, 由于居民对未来房地产价格必定上涨的不合理预期, 导致房地产市场上形成了价格越高越购买的反正常商品的需求收入弹性现象。因此要使我国房价趋向合理化, 就必须采取措施改变居民的住房购买预期, 使其购买行为趋于合理化。

(3) 完善我国金融市场, 分流社会闲置资金。

金融市场是吸纳社会闲置资金的有效场所, 但由于我国金融市场体制的不完善, 投资风险过大导致大量社会资金流入房地产市场, 这种资金的涌入自然催化了我国房价的不合理上涨。因此, 要解决我国房价过高的问题, 可通过完善金融市场的相关规章制度, 降低金融风险的方法来吸纳社会资金, 从而为我国房地产市场“降温”。

(4) 制定浮动性土地供应政策, 增加紧缺时的土地供应量, 减少丰裕时的土地供应量。