某地产项目

关键词： 设有 集团 酒店 开发

某地产项目（精选十篇）

某地产项目 篇1

⑴女儿墙:某项目女儿墙渗水现象较普遍,主要原因在于:部分女儿墙底未按设计要求施工混凝土反坎,部分混凝土女儿墙施工成砖墙,女儿墙压顶未按设计要求施工,避雷带安装滞后,与楼板接合处未预留防水及保护层施工需要等,导致墙面及与楼面接合处裂缝较普遍。后结合项目实际情况,采用R角施工工艺和外墙裂缝处理方案修复。

⑵屋面防水。某项目屋面渗水严重的主要原因在于:混凝土结构板浇捣不密实;出屋面烟道口周边及门槛底未按图纸施工混凝土反坎;屋面排水管周边封堵不合格;女儿墙底部30cm高未按常规预留约4cm厚以便防水收口及保护层施工等。一般屋面防水工程施工程序如下:

(1)将出屋面烟道口、管道口周边浇筑混凝土反坎,金汤堵漏并刷水泥基;结构试水,将渗漏处进行修补和金汤堵漏。

(2)水泥砂浆找平层,梁位处隔6m设10mm宽分格缝,与女儿墙交接处留20mm宽分格缝,分格缝填高弹密封材料;

(3)911防水层二道,至少1.5mm厚,阴阳角处1m宽范围内增加一道防水;女儿墙处施工至少300mm高;

(4)试水至少24小时,渗漏处进行加强修补防水;

(5)玻纤布、50mm厚聚苯板等保温隔热层施工;

(6)铺钢筋网片,最薄处40mm厚细石混凝土保护层,坡度3%,落水管500mm直径范围内5%;与女儿墙处预留250mm宽范围;隔6m设10mm宽、20mm深分格缝;分格缝填合成高分子密封材料;

(7)待屋面保护层完成后,将与女儿墙处预留250mm宽范围与墙面预留的300mm高用细石混凝土挂网施工成R角,新旧板面与墙面接缝处预留10mm宽、20mm深分格缝,分格缝填合成高分子密封材料。

(8)蓄水养护。

2 外墙渗水及涂料开裂

某项目外墙返工费用在维修费用中占很大比例,造成外墙裂缝及涂料翻新的主要原因及解决方案如下:

⑴赶工期:按正常施工工序时间,180mm厚以上砌体每天施工1.8m高,斜顶砖一周后施工,然后挂网抹灰。本工程的外墙砌墙抹灰几乎是一气呼成的,无技术时间间隔,是导致结构性裂缝的主要原因;

⑵材料及配比问题:一般外墙钢丝网应采用1mm以上固定网格网,但本项目一期采用的为活动钢丝网,二期部分位置采用塑料网,达不到抗裂预期效果;水泥应采用标号不小于32.5R的硅酸盐水泥;砂子应采用含泥量较低的中砂;外墙抹灰砂浆应掺适量杜拉纤维、机器搅拌,现场实际上大部分未掺,因砂浆搅拌机数量有限,部分砂浆为人工拌制,和易性较差;外墙抹灰前,墙面应洒水润湿。以上大部分问题多次建议,材料和机械不满足施工需要的问题始终未解决,因施工队伍素质差,部分工作未按工序施工。

⑶工序顺序颠倒:正常的外墙施工顺序应为:门窗洞口及收边收口→室内地面砂浆→外墙预留洞口封堵→外墙防水→外墙装饰→外墙涂料→外架拆除;而现场实际施工顺序大致为:外墙防水→外墙装饰→外墙涂料→外架拆除→室内地面砂浆→外墙预留洞口封堵→门窗洞口及收边收口;两者比较,不难看出外墙涂料为何污染需大面翻新。

3 地面开裂

某项目地面开裂现象较为普遍,主要原因在于:

⑴材料方面:采用多次送检不合格的低标号水泥,砂子采用含泥量较高的红砂。经多次建议,后期材料更换为32.5R“喜山”牌硅酸盐水泥和含泥量较低的河砂施工后地面裂缝较少;

⑵施工方面:前期采用人工清理基面,工人责任心差,随意性较大,清理不彻底,再加上地面砂浆完成后养护不够,导致地面空鼓和开裂较多;后期应甲方要求采用机器清理,清理较全面、彻底,养护时间充足,减少了导致地面开裂的隐患;

⑶工序方面:地面砂浆施工本应在所有水电预留预埋和土建收边、收口全部完成后开始施工,但某项目因水电施工和设计更改严重滞后,部分水电施工在地面砂浆完成后对地面重新开槽,修补随意,导致已完成的地面破坏严重并影响观感,后期采用水泥砂浆掺108胶对水电后开槽部分进行表面修复,占地面裂缝处理工作量比例较大;

⑷成品保护方面:因某项目各施工单位整体素质较差,成品保护意识淡薄,项目对破坏成品的出发力度欠缺,导致部分单位随意在已完成的地面上加工、拌制和堆放材料,导致地面损坏,修补后观感较差。

4 砌体及抹灰工程质量差

某项目砌体和抹灰质量较差,内墙裂缝现象严重,主要原因和解决方案如下:

⑴工期方面:按正常施工工序时间,180mm厚以上砌体每天施工1.8m高,斜顶砖一周后施工,然后挂网抹灰。本工程的砌墙砌墙抹灰几乎是一气呼成的,无技术时间间隔,是导致结构性裂缝的主要原因;

⑵工序方面:正常内墙砌墙抹灰工序如下:测量放线→复核→植筋(含构造柱)→立皮数杆→砌砖→斜顶砖→灰饼→铝合金窗测量、安装→窗边塞缝→不同材料结合面挂网→抹灰;某项目前期因各单位配合较差,总包协调差,施工顺序较混乱;

⑶施工方面:因某项目情况特殊,施工班组层层分包,对现场管理力度不够,施工班组施工随意性较大,不同材料结合面未挂网较多,植筋深度达不到要求,随意抹灰,墙面平整度和垂直度及观感都不理想。

5 铝合金门窗渗水严重

某项目铝合金窗渗水严重,主要原因和解决方案如下:

⑴设计问题:设计外墙门窗樘与墙体之间缝隙采用聚合物水泥砂浆嵌填密实,框与外墙饰面之间留7×5mm凹槽,嵌填高弹密封胶。因窗樘与墙面为不同材料,变形不同,采用同墙面水泥砂浆填缝难免会出现缝隙,导致渗水;通常应采用弹性材料填缝,后期修补采用发泡胶填缝补防水砂浆、打密封胶,效果较理想。

⑵铝合金单位施工问题:按合同,窗边塞缝由铝合金单位自行施工。根据现场渗水点检查,大部分窗边未进行塞缝工序施工就直接打胶,导致大面积渗水;外墙铝合金埋件也未按要求嵌满聚合物水泥砂浆。更为严重的时,铝合金单位作为专业铝合金施工单位,为节省人力和施工方便,随意将压条由本应安装在玻璃内侧改在玻璃外侧,导致压条与门窗樘之间缝隙渗水严重,给项目带来巨大损失。后虽将此缝隙满打胶,暂时大部分不再渗水,但渗水隐患仍将在长时间内存在,对公司的不良影响将不可估量。

⑶土建施工问题:按建筑图纸,门窗洞边设计与墙同厚、宽120mm的C20混凝土边框,窗台加设通用窗台板,但施工单位为节约成本和施工方便,未施工此部分内容。这与现场管理人员意见不统一和部分管理人员疏于看图纸有很大关系。但此部分费用应从施工单位工程款中扣除。

某地产项目推广海报文案 篇2

正面

兴宁桥畔，双江景精品白领公寓

---知本新贵之非凡聚落

⊙映象●印迹

傲然，以“自我”的名义

关键词：主张/姿态

深具创造力，具良好的教育背景，涵养丰富，悠然徜徉于“文人雅士”之间，却对附庸风雅者嗤之以鼻……

有自己的品味，卓尔不群，但从不奢望得到别人的认同……

追求品质，但从不以奢侈为荣；是完美主义者，却又不拘小节……

游刃于俗世之间，却能认真对待恋爱，决不儿戏，一旦投入，便施展浑身浪漫解数…… 以“自我”的方向驾驭生活、享受工作、注解品位……

多点新锐、多点例外、还多点雅皮……

这就是我们—--知本世界的年轻一族

⊙心境●江景

品味，以“超然”的姿态

关键词：梦/现实

星空江火波光蓝山或卡布基诺

古有云：“三江交汇之所，必商埠云集、生活富足……人类，曾诗意地栖息于江畔、河边……而今，居于江畔已是一种奢求，滨江住宅不仅代表着品位、风尚，也意味着地位与荣耀……三江六岸，不仅是宁波最物质的记忆和形象，也是这个城市骨子里最特立独行的时尚元素：星稀之夜，江岸灯火通明，渔火斑斑点点……现磨一壶咖啡，坐窗前，都市风花雪月尽收眼底；依江而居，枕水而卧，江水入梦来！

临江而望，滔滔江水天际来！千帆竞过、百轲争流，胸涌豪情万千，怀抱天下之志，做中流砥柱，成不世伟业！

当奉化江、卧彩江

把你的窗前

装扮成一个以四季为主题

水韵流连的风景画廊时

这令都市人

魂牵梦系的稀缺资源

只有少数城市菁英的眼光和境界才能拥有

绝佳江景

赏悦一生一世

⊙生存●存在栖息，以“自己”的方式关键词：不群/指向

雅致品位自由自我或纵情张扬

追求品质，却从不以奢侈为荣；不屑于以“主流话语”自居，却是社会进步的“风向坐标”；总是以“边缘形式”存在，却不自觉中高举“精神领袖”的大旗……

追求，以“个体”的方向，世界因我而存在！

生活是一种姿态

我的家

不是单元、公寓或别墅

她是可以带给我无限灵动的自在空间

在那可以无限遐想的精致世界里

以自己的方式

巡航在自我的大地

反面

四度空间诠释生活“本真”

⊙时代华庭●第一度空间雅致社区成熟环境

江东主干道兴宁路旁，便利交通畅达八方；都市生活副中心区域，坐享成熟大社区之各项配套设施（商店、餐饮、学校、医院、金融、邮政、电讯等），闲暇、散步之余，生活琐事轻松搞定；

作为仅有260户的雅致社区，休闲绿化走廊、商场屋顶和沿河中式庭院等三个空间层次的独特构思设计，在不拒都市繁华的同时，独享难得的清新和宁静！

⊙时代华庭●第二度空间精致户型超阔视野

精致户型，布局紧凑实用，设施功能齐全，30平方米单身钻石小品、50平方米新贵江景楼中楼、120平方米雅致复式公寓，户户精巧，款款情深；

坐在窗前，远眺都市霓虹，近观江心渔火，仰视夜空明月、星辰，俯瞰河畔中式庭院，动静皆风景！都市繁华，赏悦一生一世！

⊙时代华庭●第三度空间超低总价超高享受

追求生活质量和品位，以品质为本，却从不以奢华为荣；对于居住，面积够用就好，设施却要完备高档；单身钻石小品、新贵江景楼中楼、雅致复式公寓，甬城三江六岸文化长廊地带绝无仅有的高尚、精致小户型，面积均控制在30-120平方米之间，超低总价；

三江六岸景观长廊、时尚建筑立面、沿街休闲绿化长廊、屋顶运动场所、空中花园、沿河中式庭院、低公摊面积、低物业管理费，以人为本，超高享受无极限！

⊙时代华庭●第四度空间思绪的空间心灵的空间

30平方米单身钻石小品：演绎一个人的精彩

这个城市不属于我们已经很久了，唯有这片天地可以让我们超然物外，为我所独有；在这里，可以抛却红尘的压力和俗务，悠然、闲散，自在释放最本真的“自我”，演绎一个人的精彩！

50平方米新贵江景楼中楼：体味上上下下的诱惑(GOING UP MUNICH STYLE)

挑高4.8米，上下自由分割，私人空间和社交空间各自独立、互不交叉，两人居住或SOHU办公、休息休闲或社交会客均游刃有余。上上下下的诱惑，只有居住的人才能体味！100平方米雅致复式公寓：典藏爱情的心灵小巢

我们感情深厚、工作出色

讲求品位、又各自独立

却从不放弃两人世界的温情瞬间

这种浪漫却平实的的生活韵致

与时代华庭的感觉如此的匹配

看着错落有致的空间分割

感受着江水的澎湃涌动

那美妙的旋律串联起了无数过往与现在典藏生活

典藏爱情

在我们两人的心灵小巢

房展会会刊内页

时代华庭“知本”新贵之非凡聚落

---双江景精致小户型白领公寓

星空江火波光蓝山或卡布基诺

雅致品位自由自我或纵情张扬

……

星稀之夜，江岸灯火通明，渔火斑斑点点……现磨一壶咖啡，坐窗前，都市风花雪月尽收眼底；依江而居，枕水而卧，江水入梦来！

身份、地位、名利……统统关之门外！专署领地，我的空间，我是我！或雅致或嬉皮、或豪放或婉约，纵情张扬自我，世界因我而存在！

⊙兴宁路旁，两江交汇（左依奉化江，后枕卧彩江）之所在⊙精致小户型，个性、实用（30平方米单身钻石小品、50平方米新贵江景楼中楼、100平方米雅致复式公寓）

⊙周边成熟社区配套

⊙城市主干道旁，通畅八方

福州的商业地产项目 篇3

项目地址：福州市台江区工业路

建筑面积：22万平方米

开发企业：宝龙集团

投资价值：宝龙·城市广场将是福州最大的SHOPPING MALL，其突破传统的商业模式，与国际最为先进的商业形态接轨，将建成集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食、游乐、公寓为一体的大型商业广场。欧洲第一零售商家乐福、时代华纳兄弟影院、国美电器及肯德基、必胜客、麦当劳等多家世界500强连锁餐饮集团已签定正式进驻合同，还将陆续引进一些国际、国内知名的大型连锁商业财团和品牌店入驻。富有特色的整体业态规划，全新SHOPPING MALLg式将成为福州商业零售市场的一次革命，为福州的消费者带来全新的购物休闲体验。宝龙·城市广场将带动一个新商圈的崛起，并与近邻世界五百强家居建材超市英国百安居、好百年共同打造台江西部新的商业圈。

项目名称：冠亚广场

项目地址：福州市八一七路和乌山路交界处

总建筑面积：约13.5万平方米

开发企业：冠亚集团

投资价值：冠亚广场整个项目是围绕福州著名的风景景区——乌塔公园建设，属东街口核心商圈，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场，通过文化型、生活型、低密度、阔空间的商业与东街口区别开来，将营造一个福州市最繁华，最具活力的新商圈，成为新世纪、新消费、新生活的时尚象征，成为福建新兴商业典范。

项目名称：君临·晋安商业中心

项目地址：福州市晋安区福新路与连江路交界东南角(龙翔酒店右侧)

总建筑面积：35000平方米

开发企业：福州华辰地产有限公司

投资价值：君临晋安商业中心位于福新路与连江路交界东南角。君临·晋安商业中心，以绝对的地段优势，抢占晋安建材商业区域内最佳位置。这里集中了晋安区内建材行业全部的主力商家，商业氛围十分浓厚。在多个方案上优化整合，利用最新的商业建筑研究成果，秉承现代商业中心无障碍设计理念，率先引进国际化全新的商业运营模式。在空间尺度、购物环境、人文、居住和财富等元素上更加丰富展示业态互补人性化的购物中心。

项目名称：君临芭莎

项目地址：福州市台江区六一路与排尾路的交汇处

商业面积：近30000平方米

开发企业：华辰集团

投资价值：作为台江步行街的重要延伸部分，福州首条东南亚风情的环型商业步行街“君临芭莎”是福州著名江景豪宅“君临闽江”的裙楼商铺部分。规划中的“君临芭莎”集购物、娱乐、休闲、美食、观光五大功能于一身，分别是国际品牌的特许品牌经营店、休闲娱乐天地、大型超市卖场、精品购物中心和儿童美食天地。

项目名称：群升国际

项目地址：八一七中路中亭街北至洋头口立交桥

占地面积：170亩

某地产项目 篇4

关键词：房地产项目,园林景观设计,方案

近年来, 为了应对人们对生活质量要求不断提高的实际需求, 开发商越来越重视房地产项目中的园林景观设计。在这种情况下, 开发商如何营造一个舒适、优美、宜人的居住区环境, 是园林景观规划设计中值得深入探究的问题。南宁某房地产项目规划用地13.6公顷。外围为地商的六层商住楼, 内部为多层套式住宅楼, 小区配套有幼儿园、游泳池、健身设施、停车场等。该项目具有典型的亚热带季风气候特征, 气候温和、日照充足、雨量充沛。下面谈谈该房地产项目具体的园林景观设计方案。

1 设计原则

体现“以人为本”的概念, 强调“人与自然的和谐”。

1.1 景观统一性

小区内部景观与绿地外部大景观相呼应, 有风格上与绿化带保持一致, 营造小区内外双生态景观效果。

1.2 突出主题景观

为形成小区特色, 体现本案独特的环境和浓郁的人文气息, 注重对景观主题的选择和设计, 做到主题明确, 周边环境大方简洁, 使园区内达到“浓装淡抹总相宜”的景观效果。

1.3 交往空间

针对居住空间日趋私密性、传统的邻里交往与关心日益减少的现状, 建筑以住宅院落作为基本空间组织形式, 在户外环境设计中考虑在创造景观效果的同时, 具备邻里交往功能, 如户外广场、各种休闲娱乐设施, 健身道等, 形成小区的交往、活动空间, 吸引住户走出家门, 在户外享受阳光、绿化和空气。

1.4 平面处理

为增加园区竖向变化, 建议在局部位置堆坡处理, 创造出富有情趣的园林环境。

1.5 细部处理

在环境设计中, 尤其注意视点中心与建筑之边角地带的精心雕凿, 对绿化与建筑主体、道路之细部处理更应体现设计师有匠心独具。

1.6 建筑与景观相互包容

将建筑视为景观的一部分, 与道路、草坡、绿树、花蔟、硬质铺装和建筑天际线构成一组完整的小区景观, 所有景观布置围绕着建筑, 使环境和建筑之间封闭与开放、紧凑与松散、流动与固定、平面与垂直关系趋向和谐。

1.7 环境系统整体和谐

不同科目的绿色植物在不同的季节以其独特的姿态出现在小区每个角落, 园区与道路有机穿插, 石材、广场砖、植草砖、卵石等各种不同面层材质有机结合;水景以其多变的形态穿插其中;而那些散落在园区内具有幽默和赋予你回忆情感的灯饰、小品、雕塑起到了点缀和传达人情的作用, 人行其中, 一步一景, 步随景移。

2 设计理念

根据小区所处地理位置, 环境特点, 建筑风格, 仔细推敲作品与所处的城市以及人们对生活的浪漫向往之间所应该产生的关联, 将重点放在对人的细致关爱、环境对人格的塑造和对人居空间的极限追求, 用艺术语言阐释对这座城市的情感和对居住在这块土地上的人们的关爱, 并将这种情愫通过环境的细节点点滴滴地透露出来。

2.1 优化景观功能, 强化参与性

景观应成为居民日常生活的一部份, “院落”不仅是一种建筑形式, 也是一种生活方式, 是一处特的、半封闭的交往空间, 使左邻右舍及孩子们获得最大限度的交流。“院落”中的一草一木, 都沉积了历史的记忆。本案结合现代生活方式, 将绿色镶入院落, 院落融入绿野。恰如17世纪中国造园家计成描绘的理想住所———“堂虚绿野开, 花隐重门掩”。

2.2 景观视觉的观赏亲人性

充分调动视觉元素, 材质元素、空间元素的各种功能, 创造景观成为远可赏、近可触、去可忆的艺术境界。

2.3 生态概念

通过合理的绿化设计, 使内部景观与外部环境相呼应、协调, 强调人与绿色植物间的直接交流, 而非纯观赏性, 使人工与自然更好地融合在一起。

2.4 营造差异性, 形成统一体

3 景观设计要点

一是以主干道及南北中轴线作为景观主轴线, 以中心统邻全局。二是通过一系列的绿荫广场、林荫步道、景观小品、硬质铺装, 形成户外社交空间, 从功能上满足各年龄段居民的生活、休闲需要。三是各苑区的植物景观应各具特色, 表现不同的景观效果, 主干道以一种大乔木作为贯通连接。四是材质、色彩、风格在各组团的景观间既有差异性又有相关性。五是在强调景观主轴线的同时, 应考虑幢间绿化、河岸绿带与广场空间的相互渗透。

4 具体设计

4.1 主要景点及景观特色

本次创意要点是把全区分东西南北中五个区域, 分别以春苑、夏苑、秋苑、冬苑命名, 并赋予每个苑不同的景观内涵, 以达到精品小区的全新形象。若干文化小景通过“时间”这一中心融汇贯穿, 形成一个表现小区“四季”主题的景观空间。

4.1.1 主入口

主入口四季广场呈半圆形, “四季之歌”大型雕塑作为入口对景, 在鲜花的簇拥下, 给人高雅、气派、舒展之感。四根门柱呈环抱状, 高达十余米, 四季女神雕像高贵典雅。顶部植栽柔化了石材的生硬, 更添一份生机。

4.1.2 棕林广场

进入小区, 两列棕榈高大挺拔, 白色轮胎状树坛造型新颖、醒目, 让人眼前一亮。会所门前花岗岩地坪整洁、清爽, 西侧为阶梯式绿地, 内种植色彩、质感各异的花灌木, 从平面和立面上体现整个广场的高雅别致。

4.1.3 中心绿地

以中心广场为主景。广场以雄伟的文化柱廊为背景, 渲染出一种浓厚的文化气息。广场中心作一下沉式旱喷, 以世界地图的拼花图案为背景, 四周为东南西北四个方向的风水球, 一条蓝色的水流状铺装从旱喷的中心“流”向其东侧的砚池, 象征着世界“智慧之源”, 与广场上草地内的花岗岩名人诗碑形成一道充满文化韵味的景观。砚池自由流畅的河岸线给人一种舒缓、平和之感, 造型飘逸秀丽的柳树, 又为这一水景增添了几分妩媚。一道极富动感的水幕墙打破了这一平静的画面, 宛若一道春雷将人们从遐思中拉回现实。达到静中有动, 移步换景的视听效果。广场正北面上设置一日晷广场, 周边上采用极具韵律感的行列栽植方式, 植物与步道相间排列, 暗喻岁月匆匆的脚步。放射性铺装中心置一日晷雕塑, 突出主题, 既现代又不失其传统寓意, 人行其间感受岁月的流逝, 产生各种情愫, 感悟人生。

主干道东侧进行地形改造, 为一自然式成片栽植的丛林带, 以日本樱花、木荷等花、叶、枝俱美的植物, 创造静溢的遐想之地。在丛林的掩映中, 奇思异想地放置几面镜子, 在外部空间和心灵空间创造另一种效果。丛林深处, 在音乐大师斯特劳斯著名的圆舞曲的烘托下, “音乐驿站”这一现代又不失古典韵味的休息亭让人感受春的绚丽, 夏的热烈, 秋的丰硕, 冬的沉思。

4.1.4 春苑

以植物的配置方式来展现春的靓丽和清纯。苑内群植竹子、海棠、玉兰等春花植物寓意人们的美好的愿望。一条黑白分明的卵石小道在青青的竹丛中若隐若现, 该景观以独特的栽植方式来表现代都市有规律有秩序的生活步伐, 隐约的小道表达人们对生活的憧憬和眺望。苑内也充分考虑了儿童的活动空间, 绿地中弯曲的沙池是孩子们嬉戏的天堂和乐园, 麻绳、海沙、轮胎、铁索链儿童创造了一处趣味无穷、充满挑战的游戏天地, 同时培养了孩子们勇敢、进取、竞争与相互协作的精神。

4.1.5 夏苑

多情浪漫的夏日是人们最活跃的季节, 该苑主要以铺装手法区别于其他苑区。采用石材与自然草坪相结合的手法, 打破硬铺装的生硬与单调, 产生一种自然的亲和力。长短参差的条石, 看似随意布置的植物减弱了人工的约束力, 给人一种回归自然之感。嵌草的铺装同时又削弱了强烈的地面反射效果, 为炎炎夏日带来一丝凉意。平静的池水、如鸥的浮石、熠熠的花草、阵阵的荷香, 池边置一造型新颖的趣味花架, 形成的通透空间使人沉醉, 忘却了尘世的喧嚣与嘈杂, 换来心灵空间的纯洁。

4.1.6 秋苑

秋风飒爽, 层林尽染。苑内以多种秋叶树和观果树为基调树种, 突出一种植物美的来表现人们对成熟的喜悦。苑内道路也打破一贯的直线型, 而以一种曲线的形式贯穿各个空间, 象征人生的历程也是经历各种起起落落才能获得丰硕的成果。在红叶衬托下的菊花广场为小区居民提供了一处交流活动的空间。沿河绿带内布置健身步道、临水阶梯、休闲座椅及小雕塑, 人行其间, 足底享受细石的按摩, 感受云中漫步的惬意, 放逐心情, 释放本性。临水处设一圆形铺装, 圆形水池内倒影着落日的余晖, 人们步行在怀旧长廊下, 回忆前事、品位人生。下层大量种植菊科地被, 如:金鸡菊、蛇目菊等, 花开时节则展现一片壮丽的花海景观。

4.1.7 冬苑

主景“雪池”边群植梅花、腊梅、山茶等冬花植物。雪石置于溪水中, 如冰雪融化飞泻入涧。寻潺潺水声、探点点冰梅。池上置一石拱桥, 池边铺装置若干座凳供人们休憩。苑内西侧的地下车库顶板上以修剪整齐的绿篱种植成迷宫状, 为儿童带来无限乐趣。从功能上出发, 设计者充分考虑居民的室外活动空间, 开辟各种形式的铺装场地:寓教于乐的象棋广场, 在活动的同时宣扬了传统的民族文化。曲线行的晨练小广场集景观与功能于一体, 为住户开辟一处闲聊、休憩之佳所。广场周围种植常绿树种如:罗汉松、香樟等打破冬的沉寂, 迎接春的爽朗。

4.2 植物配植

本次绿化设计以点、线、面展开, 在各入口、苑内设置若干个植物小景点, 并通过绿色路网将各苑内景观串为一体。同时在中心苑东西两侧及各苑内较大绿地上成片栽植一至二种植物, 形成数量上的优势, 给人以气势宏大之感。植物栽植上考虑高低错落之变化, 落叶与常绿的搭配, 季相与色彩的变化, 疏与密的对比。同时考虑生态效应、多维空间的绿化, 包括垂直绿化、门柱与围墙的绿化, 使整个园区沉浸在绿色之中。种植设计选择造型优美、无毒的植物作为四季花园的绿化素材。根据各个苑区的景观特色重点栽植季节性植物, 同时又保证各季节的景观需求。如:春有竹子、海棠、白玉兰, 夏有马褂木、紫薇、栾树, 秋有红枫、三角枫、芙蓉、金钱松, 冬有梅花、腊梅、山茶、罗汉松等能代表个季节特色的绿化植物。经合理配置后, 各绿化元素能在最大限度上创造动人的自然之美。

4.3 道路、铺装

主干道面层采用美国自然美彩色仿石混凝土预制块, 各苑内干道以不同的色彩、形状进行区分。中心广场及苑内小广场用材总的原则要求贴近自然, 在各种精致的布局中选用多种材料混用, 以营造不同的视觉与肌理效果。园路尽可能采用自然材质, 如青石板、花岗岩、卵石、毛石等。绿地内小径多用石板嵌草步道, 使之更好的贴近自然, 融于自然。

5 结束语

总之, 在房地产项目园林景观设计中, 应当将最先进的科学施工技术手段, 结合低碳环保的西方居住景观理论, 融合中国传统的造园经验, 创造出既符合现代人居住, 又具备中国元素人文内涵的居住空间。参考文献

参考文献

[1]苏琳, 王炳乾, 周小新.城市住宅小区园林规划设计的几点思考[J].现代园艺.2014 (02) .

某房地产项目包装方案(案例) 篇5

位置：XX路

规格：

形式：常规精装围墙，喷绘

选择理由：

1）隔离工地与其它地块，明确项目的具体位置

2）塑造和提升项目良好形象

诉 求 点：工地围板，紧扣定位，以“新城市，新生活”形象表现XX新城多元、丰富的生活意境地。

主题：

·整个项目：“XX省县级城市建设样板工程”+ 造城，城市新商业中心 + 强强联袂打造·商业方面：现代商业概念 + 2005新创富时代，城南龙头铺，一铺富三代

·住宅方面：高尚品质家，休闲生活方式，尊贵身份感觉。

2、楼体昭示布

位置：广场右侧、农机公司楼体

规格：

形式：丝印昭示布

诉求点：根据不同的销售阶段发布售卖信息，比如：住宅每平米仅3560元起。

3、广场橱窗：

位置：广场

数量：12个

规格：

形式：钢化玻璃封闭，内打灯光。

主题 1：服装、鞋帽、珠宝首饰、化妆品、音像、时尚饰品、休闲吧、箱包、手机……等纯业态画面展示。

某地产项目 篇6

某企业集团, 在昆明设有一知名的酒店企业, 另在玉溪设有一个房地产开发公司。该地产公司在玉溪市区开发了A项目, 共有三幢开发产品。一、二幢已向社会公开发售, 第三幢集团拟在品牌统一的前提下, 作为酒店由集团内企业运营。针对第三幢的经营主体和经营模式、装修主体的选择, 会形成不同的税赋结构, 请根据掌握的税收知识形成税收筹划报告。

二、经营主体的的选择

前期准备阶段是房地产企业项目开发的重要阶段, 除了完成房地产项目的立项、规划审批、设计施工、市场规划以及土地出让或转让等以外, 还要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。

建设方式和经营模式可以统称为开发模式, 不同的开发模式涉及不同的税种, 针对不同的开发模式, 税法的相关规定也存在较大的差异。因此, 开发模式的选择就决定了项目开发的纳税问题, 这是项目运作的首要环节, 也是房地产企业纳税筹划的关键环节。

针对本案例由于第三幢集团拟在品牌统一的前提下, 作为酒店由集团内企业运营, 那么首先酒店企业的品牌不能改变, 其次酒店必须由集团内的企业来运营。所以, 经营主体大体上可以分为酒店由集团内的房地产开发商经营或者由集团新设立一个企业来经营, 还可以由原来的酒店来经营。在这三种情况下, 酒店的品牌不会改变, 但是涉及到税负和管理成本会有所不同。比如由房地产开发商经营, 开放商必须雇佣新人员并对人员进行培训, 这会增加大量的费用, 如果新设立一家企业来经营也会面对同样的问题, 而且企业的前期创立的费用和人才的储备的成本也会增加。笔者个人偏好用原来的酒店来经营, 因为原先的酒店的管理模式都已成熟, 而且人员培训可以由原来的酒店管理人员进行, 人员培训费将大幅度降低, 对于酒店类的税赋原先的酒店也比较熟悉, 便于以后进行相应的税务筹划。

三、经营模式

针对本案例经营模式可以有以下几种出售、投资、自持 (兼营、专营) 分立和出租 (分公司、子公司) 。它们所涉及的税种大概有以下几种:营业税、土地增值税、企业所得税、契税及房产税等 (见表1) 。

特别说明, 在投资模式下无偿划转免契税, 依据是契税优惠的特殊规定:契税的征税对象是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象, 向产权承受人征收的一种财产税。企业改制重组过程中, 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转, 包括母公司其全资子公司之间, 同一公司所属全资子公司之间, 同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地, 房屋权属的无偿划转, 不征收契税。企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主题相同的企业, 对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属, 不征收契税。

按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 (财税【2003】16号) 第三条第二十款及第四条的有关规定, 销售、转让不动产或土地使用权征收营业税。

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税, 不包括国有土地使用权出让所取得的收入。同时, 房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人, 将房产、土地使用权租赁给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租, 出租人虽取得了收入, 但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此, 不属于土地增值税的征税范围。

现行我国营业税法的基本规范, 是2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过的《中华人民共和国营业税暂行条例》和2008年12月15日财政部、国家税务总局第52号令发布的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 (以下简称《营业税暂行条例实施细则》) 。营业税纳税义务人是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人, 为营业税的纳税义务人。销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为, 包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为, 比照销售不动产征收营业税。自2003年1月1日起, 以不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为, 不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。

《房产税暂行条例》规定, 房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入, 是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬, 包括货币收入和实物收入。

四、比较分析

从表1中可以看出出售和投资的经营模式所缴纳的税费种类是较多的, 所以应该排除在备选方案外, 而自持模式又分为专营和兼营两种情况, 专营是只做酒店而兼营是开发和酒店同时做, 在自持的专营模式下企业可以专注与酒店经营, 能够提供更好的服务和开阔市场, 但是缺点是企业必须放弃开发房产的资质牌照, 这对企业来说是个很大的考验, 因为专营的机会成本实在是太大了。而兼营的最大优势就是可以保住开放商的资质牌照, 同时专注于酒店的经营, 并且可以相互税前抵亏, 减少企业税负成本, 缺点是双层监管, 加大企业管理上的难度。

公司分立指一个公司依照公司法有关规定, 通过股东会决议分成两个以上的公司。它有两种基本方式: (1) 新设分立。即将原公司法律主体资格取消而新设两个及以上的具有法人资格的公司。 (2) 派生分立。即原公司法律主体仍存在, 但将其部分业务划出去另设一个新公司。派生分立方式, 本公司继续存在但注册资本减少。原股东在本公司、新公司的股权比例可以不变。在实践中, 总公司为了实现资产扩张, 降低投资风险, 往往把其分公司改组成具有法人资格的全资子公司。此时总公司亦转化为母公司。母公司仅以其投资额为限对新设子公司债务负有限责任。而且, 分立属于资产处置, 不缴纳房产税, 因为房产税是对资产拥有者征税, 不缴纳营业税, 但是分立却有可能缴纳土地增值税, 原因是:根据税法相关条例, 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。但投资、联营的企业属于从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 应当征收土地增值税。

所以自持和分立相比, 自持较好。但是, 如果企业和税务局沟通后可以免去土地增值税的话, 自持和分立在税收上无太大区别, 可以由企业管理层根据自身需要来进行决策。最后来分析出租经营模式,

出租模式是经营权和所有权相分离, 而自持和分立都是经营权和所有权相统一。在出租模式下, 营业税金及附加为年租金收入的5.6%, 房产税为年租金收入的12%, 由于这些税金可以税前抵扣, 综合税负率=年租金收入× (5.6%+12%) × (1-25%) =年租金收入×13.2%, 那么, 在经营权和所有权统一的情况下, 房产税=房屋原值×70%×1.2%=房屋原值×0.84%, 综合税负率=房屋原值×0.84%, 当房屋原值×0.84%=年租金收入×13, 2%, 推导出年租金收入=房屋原值×0.84%/13.2%=6.36%×房屋原值, 折旧年限=100%/6.36%=15.72年, 税法规定折旧年限不得低于20年, 折旧额大约为5%, 那么年租金收入<6.36%的房屋原值时, 租赁划算, 当年租金收入>5%时, 从价划算。

在出租模式下又有分公司和子公司两种情况, 所谓的分公司是总公司管辖的分支机构, 是指公司在其住所以外设立的以自己的名义从事活动的机构。分公司不具有企业法人资格, 其民事责任由总公司承担。虽有公司字样但并非真正意义上的公司, 无自己的章程, 公司名称只要在总公司名称后加上分公司字样即可。作为法人的有限责任公司或者股份有限公司, 根据生产经营活动的需要, 在公司内部按照经营业务的分类及地域范围, !取设置分支机构的管理方式, 进行合理分工。按照《公司法》的规定, 有限责任公司或股份有限公司设立的分公司不具有企业法人资格, 其民事责任由该总公司承担。注意:分公司虽不具独立法律地位, 但依《民事诉讼法》第49条和《民诉意见》第40条, 依法设立的分公司可以作为民事诉讼的当事人, 具有诉讼资格, 另外分公司也具有独立的缔约能力。所谓的子公司是指一定数额的股份被另一公司控制或依照协议被另一公司实际控制、支配的公司。子公司具有独立法人资格, 拥有自己所有的财产, 自己的公司名称、章程和董事会, 以自己的名义开展经营活动、从事各类民事活动, 独立承担公司行为所带来的一切后果和责任。但涉及公司利益的重大决策或重大人事安排, 仍要由母公司决定。同时, 《公司法》规定, 公司可以设立分公司, 分公司不具有企业法人资格, 其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司, 子公司具有企业法人资格, 依法独立承担民事责任。子公司与分公司的区别具体为: (1) 子公司是独立的法人, 拥有自己独立的名称、章程和组织机构, 对外以自己的名义进行活动, 在经营过程中发生的债权、债务由自己独立承担。分公司则不具备企业法人资格, 没有独立的名称, 其名称应冠以隶属公司的名称, 由隶属公司依法设立, 只是公司的一个分支机构。 (2) 母公司对子公司的控制必须符合一定的法律条件。母公司对子公司的控制一般不是采取直接控制, 更多地是采用间接控制方式, 即通过任免子公司董事会成员和投资决策来影响子公司的生产经营决策。而分公司则不同, 其人事、业务、财产受隶属公司直接控制, 在隶属公司的经营范围内从事经营活动。 (3) 承担债务的责任方式不同。母公司作为子公司的最大股东, 仅以其对子公司的出资额为限对子公司在经营活动中的债务承担责任;子公司作为独立的法人, 以子公司自身的全部财产为限对其经营负债承担责任。分公司由于没有自己独立的财产, 与隶属公司在经济上统一核算, 因此其经营活动中的负债由隶属公司负责清偿, 即由隶属公司以其全部资产为限对分公司在经营中的债务承担责任。

因此, 在出租模式下, 子公司付给母公司品牌使用费, 子公司独立纳税, 它的优点是能够和当地税收机关保持良好的关系, 缺点是无法相互抵亏;分公司的优点是汇总纳税, 能够相互抵亏, 减轻税负, 但是缺点是带走当地的税收利益, 不利于和税收机关保持良好的关系, 如果企业能够预测未来数年内有较好的收益, 不存在亏损现象, 个人建议还是采取子公司的模式。出租模式下, 如果是毛坯房, 那么它的账面价值低, 如果是精装修, 它的账面价值高, 从价计征的模式下, 房产税相对较高。可以采用毛坯的形式较为划算。

五、结论

出售和投资的经营模式所缴纳的税费种类是较多的, 所以应该排除在备选方案外, 而自持模式又分为专营和兼营两种情况, 专营是只做酒店而兼营是开发和酒店同时做, 在自持的专营模式下企业可以专注与酒店经营, 能够提供更好的服务和开阔市场, 但是缺点是企业必须放弃开发房产的资质牌照, 这对企业来说是个很大的考验, 因为专营的机会成本实在是太大了。而兼营的最大优势就是可以保住开放商的资质牌照, 同时专注于酒店的经营, 并且可以相互税前抵亏, 减少企业税负成本, 缺点是双层监管, 加大企业管理上的难度。

自持和分立相比, 自持较好。但是, 如果企业和税务局沟通后可以免去土地增值税的话, 自持和分立在税收上无太大区别, 可以由企业管理层根据自身需要来进行决策。

在出租模式下, 如果企业能够预测未来数年内有较好的收益, 不存在亏损现象, 个人建议还是采取子公司的模式。

如果是毛坯房, 那么它的账面价值低, 如果是精装修, 它的账面价值高, 从价计征的模式下, 房产税相对较高。可以采用毛坯的形式较为划算。

摘要：税务筹划是根据实际案例进行分析, 达到合理纳税, 节约税负, 从而降低企业成本。本文首先从经营主体和经营模式:出售、投资、自持 (兼营、专营) 分立及出租来入手分析。对各方案进行优劣评价;报告中涉及的较为复杂的税收政策引用了税法原文。

某地产项目 篇7

目前, 我国房地产经济迅速发展, 已成为我国经济发展的主要支柱之一。房地产项目的建设过程中伴随的施工工地噪声、废水、扬尘污染等问题也越来越大地影响到周围居民的生存生活环境。近几年来, 环保部门对房地产的管理也越来越严格, 但是未批先建、建设地点不合理等现象仍存在。因此, 房地产建设项目实施环境影响评价制度, 对建设项目运营期居民的生活环境具有重要的意义。

2 某住宅小区建设项目的基本情况

某住宅小区占地面积40000m2, 总建筑面积为70000m2, 其中商业面积12000m2, 车库面积2000m2。项目建设地点所在区域规划为居住区, 该区域内主要分布为住宅。区域内无重点文物保护单位。位于管道天然气管网区, 使用管道天然气作为燃料。该建设项目是非工业项目, 年生活废水排放量为95000吨[1]。

3 房地产项目环境影响评价问题探讨

3.1 建设期产污分析

3.1.1 废气:

建设阶段的大气污染源主要来自施工建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和房屋装修的油漆废气。

在建设阶段粉尘的影响范围较广, 主要表现在交通运输沿线道路两侧及施工现场。由于粉尘的产生量与天气、温度、风速、施工队规范作业程度和管理水平等因素有关, 其排放量难以定量估算。

油漆废气主要来自于房屋装修阶段, 该废气的排放属无组织排放, 其主要污染因子为甲醛、二甲苯和甲苯, 根据经验, 项目总装修面积按地上建筑面积40000m2计算, 需向周围大气环境排放甲醛、甲苯和二甲苯约4.4t。

3.1.2 废水

施工期主要是建筑施工人员的生活污水, 主要污染因子是COD、BOD5、SS、氨氮和动植物油。项目施工期为6个月, 施工人员平均按100人计, 生活用水量按50L/人·日计, 则生活用水量为5m3/d。生活污水的排放量按用水量的80%计, 则施工期排放量约810m3。该污水的主要污染因子为COD、BOD5、SS和氨氮等, 其污染物浓度分别为COD约350mg/L、BOD5约200mg/L、SS约200mg/L。

3.1.3 噪声

项目建设期间的噪声源主要来自于水泥搅拌机、水泥浇捣机、土石方及建筑材料运输汽车等各类施工机械设备噪声, 各种建筑施工机械在运转中的噪声。其声级程度详见表1。

(噪声级范围 (距源10m处) [dB (A) ])

3.1.4 固体废弃物

项目在房屋装修阶段产生的装修垃圾, 按地上总建筑面积70000m2计算, 每1.27t/100 m2计, 则产生的装修垃圾共约889t。另外施工期间施工人员还将产生一定量的生活垃圾, 按1.0kg/人·d计, 生活垃圾产生量为100kg/d, 施工期产生量约18.0t。

3.2 运营期主要污染物分析

3.2.1 废水:

项目营运期产生的污水主要为生活污水, 排放量约260m3/d, 全年约95000m3。生活废水经化粪池处理后, 排入市政污水管网。

根据资料{2}对比估算, 小区生活污水的水质一般为COD约320mg/L, SS约200mg/L, 氨氮约15mg/L, 动植物油约45mg/L。预计项目投入使用后将产生污染物量为COD30.4t/a, SS19t/a, 氨氮1.425t/a, 动植物油4.3t/a, 采取三级化粪池进行预处理后再经污水处理厂处理, 出水指标为COD<60mg/L、SS<20mg/L、氨氮<8mg/L、动植物油<3mg/L。经三级化粪池预处理后的出水符合广东省《水污染物排放限值》 (DB44/26-2001) 第二时段三级标准, 经城市污水处理厂处理后的出水水质满足《城镇污水处理厂污染物排放标准》 (GB18918-2002) 一级B标准。

3.2.2 废气

项目竣工投入使用后, 其废气污染源有:备用发电机尾气、居民燃气烟气及油烟、机动车尾气等, 对周围环境造成影响的主要污染物为SO2、NO2及油烟。

①项目设有一个发电机房, 设置一台600KW备用发电机, 燃油烟气中主要污染物的产生量见表2:

②居民日常生活中产生油烟废气, 根据类比调查, 目前居民人均日食用油用量约30g/人, 挥发量以2.5%, 则居民生活食用油耗量为26.8t/a, 油烟产生量为0.67t/a, 油烟均经家庭式抽油烟机净化处理, 去除效率按40%计, 则居民油烟年排放量为0.402t/a。

③项目设有机动车泊位206个, 按每辆车每天进出一次, 全年365天计, 参照《环境保护实用数据手册》中尾气消耗燃料的大气污染物排放系数, 则汽车尾气排放源强见表3

综上所述, 建设项目废气污染物总排放量如表4

单位:t/a

3.2.3 固体废弃物:

运营期的固体废弃物主要为住宅住户、物管工作人员和商业生活垃圾。

项目内住宅居民人数为2450人;物管人员约50人。居民及物管工作人员垃圾产生量按1kg/人·日计, 则建设项目产生居民和工作人员生活垃圾为912.5t/a。

项目商业面积为12000m2, 以15m2/人, 0.5kg/人日计, 则建设项目商业产生的生活垃圾为146t/a。

则项目产生生活垃圾的量为1058.5吨/年。

3.2.4 噪声

项目商业不设中央空调, 营运期项目内噪声污染源有:备用发电机、机动车噪声、水泵、风机等机械噪声, 据类比调查分析, 各类声源声级值如表5

3.3 环境影响分析

3.3.1 施工期分析:

如果在施工期内对车辆行驶的路面实施洒水抑尘, 每天洒水4-5次, 可使扬尘减少70%左右。禁止在大风天气时进行此类作业以及减少建筑材料的露天堆放是抑制这类扬尘的一种很有效的手段。故在建设期应对运输的道路及时清扫和浇水, 并加强施工管理, 配置工地细目滞尘防护网, 以便最大程度减少扬尘对周围大气环境的影响。施工期噪声因工期短、随距离增加而消减而且随着工期结束而消失的特点, 对周围居民生活的影响很小。

3.3.2 运营期水环境影响分析:

项目营运期产生的主要是生活污水, 日排放量约260m3, 全年约95000m3。根据同类型废水的监测, 结果统计, 生活污水主要污染物产生浓度分别为COD 320mg/L、SS 200mg/L、氨氮15mg/L、动植物油15mg/L。工程拟将全部污水汇入化粪池进行处理, 处理后通过城市排水管网排入污水处理厂。废水经城市污水处理厂处理后, COD<60mg/L、SS<20mg/L、氨氮<8mg/L、动植物油<3mg/L。各类污染物排放浓度均可达标, 且主要污染物COD、动植物油类、SS的去除率分别为81%、93%、90%, 大大降低了对纳污水体的污染负荷。故项目在营运期对周围水环境基本无影响。

3.4 项目产生主要污染物及预期治理效果

4 污染防治措施

噪声防治方面应合理选用低噪声的施工设备和先进的施工技术, 以达到控制噪声污染的目的;运用隔声、减震等降噪技术, 降低施工机械作业噪声。对高噪声源修建隔声间或安装隔声罩, 隔声量可达20d B (A) 以上;禁止夜间进行噪声超标和扰民的施工作业[3]。

水污染防治及生态保护建议:加强对施工机械的维护管理, 定期检修, 避免油料泄漏随地表径流入水体;施工人员剩余饭菜应集中收存, 妥善处理, 以减轻生活污水对环境的污染;优化施工方案, 抓紧施工进度, 尽量缩短施工时间, 尽可能避免在暴雨期间大挖大填;施工营地的固体垃圾应设置固定堆存点, 交环卫部门定期清运。

摘要：房地产项目是建设项目的重要组成部分, 本文针对房地产项目建设过程中施工期、运营期的噪声、水、大气、固废等方面的污染进行了计算分析, 主要方法是类比法, 文中列出了项目建设各个阶段的主要污染物, 并且结合实际情况和经济成本两方面提出了相应的防治措施。

关键词：房地产,环境影响,类比法,防治措施

参考文献

[1]张自杰.排水工程 (第四版) .2000.

[2]孙玉林等《.建筑中水设计规范》.GB50336-2002

某地产项目 篇8

风险是指在投资过程中由于受到各种不确定因素的影响,使投资者遭受收益损失的可能性。房地产项目投资面临的风险主要有外部风险和内部风险。外部风险是由来自外部环境的不确定性因素导致的风险。包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。自然风险主要是指由自然现象引发的风险。社会风险是由处在社会中的个人或团体的一些不可预料的行为引起的风险。经济风险是在投资过程中由于市场中各种因素的变化或经济政策的变动而导致的收益损失,它是投资者所要面临的最主要风险。政治风险是指由于国家政府的原因而引发起的风险。它们的发生会对整个投资环境都造成重大影响,使所有的投资者都蒙受损失。外部风险不能为投资者个人左右的,只能采用被动的应对措施进行控制。内部风险由来自企业内部的不确定因素导致的风险。主要是由投资者自身的行为引起的,可以采用主动的措施来消除或减少风险因素从而达到控制风险的目的,它们是风险防范的主要对象。在房地产项目的开发中,很多外部环境的不确定性都会影响到项目的收益,经济环境的不确定性导致的没有预期到的经济衰退,会使房地产市场需求萎缩,社会环境的不确定性导致的没有预期到的社会动乱,会使房地产商品价格下降。政策环境的不确定性导致的没有预期到的货币紧缩政策,会使房地产开发融资成本上升。而企业内部自身的不确定性也是影响收益的重要因素。

2 市场调查法对投资风险的识别

市场调查法是一种房地产企业组织有关人员进行市场调查分析确定是否投资决策的方法。市场调查法是最基本的风险识别方法,它取得的是最贴近于市场的原始数据,通过对它们加以分析和处理,可以及时识别市场中存在的风险并加以回避。在房地产市场中,投资风险中很大一部分来自于市场,市场中的供给与需求具有动态的不确定性,随着经济的发展,个人可以支配收入提高,人们对房地产商品的需求在不断的变化,包括对房屋的面积、质量、样式、地理位置的要求不断提高;同时房地产商品的供给也在不断地变化,以满足人们需求的变化。房地产商品还具有不同于其他商品的特点,它的建设周期一般需要2-3年时间,并且位置固定不能移动,如果投资失败,损失将十分巨大,所以在项目投资以前,对房地产市场未来两年的需求变化调查就显得非常重要。

3 以北京市某项目为例

3.1 项目概况

该项目用地性质为商业金融,建设用地面积是4100平方米,容积率为6.64,建筑密度为43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑规模为29638.61平方米。

项目地块周边市政设施条件基本齐全,给水、排水、燃气、电力供热和通讯等设施均可接入。工程地质、水文地质条件和地形、地貌条件允许修建多层、高层建筑。

项目位于南二环以内,周边交通四通八达,与外界的连通十分方便,地铁2号线及多路市区公交路线均与地块连通,未来项目的交通环境将十分便利。

项目地块周边城市公共配套、商业配套设施均十分发达。

3.2 项目投资存在风险因素

通过市场调查分析,我们认为项目在以下四个方面存在风险:

(1)该项目地块从1993年取得土地证至今已经过去了18年,最多还可使用32年。虽然对方介绍可以付出一定代价延长该土地证使用年限,但根据我们判断,此可能性不大。该因素对项目后期销售影响巨大,将直接导致拉低销售价格及租赁利润回收年限。(2)介绍说地上建筑由政府负责拆迁,根据现行政府政策及相关资料,这种可能性不大,最多由政府安排安置房,由开发单位自行进行拆迁。(3)该项目地块周边目前住宅市场销售价格应该在5万元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆迁补偿政策,即便如对方所介绍仅剩余1800平方米地上建筑未补偿,也至少需要投入1.35亿元拆迁款。何况原已补偿完毕的2000平方米已年代久远,但并未拆除,因此必将需继续投入相当资金才能完成。(4)由于崇文区与东城区刚刚合并,政府相关部门正在进行职责和人员整合,对相关手续的办理增加了一定的难度。

3.3 风险的防范与处理

该项目最大的风险在于拆迁,鉴于此,在此提出三个规避风险的方案如下:

(1)双方签订合作协议后,开发商以对方借款的方式,双方签订借款合同,让对方提出借款抵押,或是该地块的土地证,或是其他抵押物,然后开发商借给对方1.2个亿,用于启动该项目的拆迁和相关手续的办理。对方风险控制方式为:如果中途双方终止合作,则已经过户到开发商名下的手续,开发商有义务配合对方再过户回去。如果对方在6个月内完成了拆迁和手续的办理,则开发商解除1.2亿的借款合同,并支付后续的1.3亿,双方完成合作。如果对方在6个月内(可以适当延期)不能完成拆迁或者相关手续,双方决定不再合作的话,则对方应该有利息的偿还开发商的借款1.2亿。(2)双方签订协议后,由开发商根据拆迁或者手续办理的情况,直接将款项打到政府的账户(前提是如果可以的话),待6个月拆迁完成后,再计算2.5个亿中还需支付对方的额度。(3)双方先办理过户手续,一旦项目公司过户到开发商名下,这时开发商将1.2亿打到房地产开发公司名下,同时形成了对开发商1.2亿的负债。等6个月内(可以适当延期)完成拆迁和相关手续的办理后,房地产开发公司偿还开发商的1.2亿负债。

参考文献

[1]王新军.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社,2005.

[2]骈永富,阎俊爱.房地产投资分析与决策,中国物价出版社,2004.

某地产项目 篇9

某住宅小区位于北京市, 占地约4.9万m2, 建筑面积约24万m2, 建设楼盘10座, 全部为普通居民高层住宅。由于该小区占地面积较小, 地上建筑密度相对较大, 容积率较高;如何配置园林植物景观, 营造一个布局合理, 兼具观赏及功能型的园林宜居社区就成为开发单位、设计单位以及施工单位面对的一个重要课题。

住宅小区位于北京市五环以外, 人流量相对市中心较小, 环境安逸。在建筑图纸完成之后, 景观设计单位与开发单位配合, 着手进行小区的景观规划。考虑到该小区的定位以及潜在业主的初步构成, 该项目的景观规划遵循了以下几个原则:景观规划从经济分析的角度考虑, 充分考虑小区景观的造价合理性以及后续的景观养护费用;充分考虑老人和青少年的活动需要, 合理布置两方面的活动场地, 使活动场所尽量无障碍地融入景观规划中;以绿色植物、草坪、攀援植物为主, 营造天然景观, 尽量降低人为化的痕迹, 使居民最大限度地感受到园林社区的魅力。

2 景观设计规划分析

2.1 景观功能划分

小区主入口位于整个小区正东, 10栋楼排列整齐, 见图1。

2.1.1 小区主入口处景观设计

为表现小区的规模, 小区主入口处的景观设计采用目前全国各地常用的表现手法, 广场铺装点缀植物景观, 此种设计手法虽不新颖且使用功能突出, 不仅可以作为居民茶余饭后的游憩之所, 更为小区的聚会、活动提供了理想的场所。

2.1.2 小区道路景观设计

小区道路景观设计是整个小区景观设计的骨架, 考虑到该小区的定位及业主人群的潜在需要, 小区道路两侧采用目前我国北方地区常用的表现手法, 中等规格小乔木配合灌木绿篱丛植, 将小区交通主道路区与休闲区从视觉和功能上加以区分。

2.1.3 小区休憩景观设计

小区休憩景观设计是整个小区园林景观设计的核心和灵魂, 直接决定着整个小区景观设计的成败。由于本处设计的重要性, 在方案阶段, 建设单位就联合其他单位对景观进行研究。最终由于造价等多方面原因的影响, 建设单位并未采纳最初设计方案, 而是采用了北京地区最为常见的“活动场地+乔灌木丛植+草坪”的传统模式。

2.2 植物配置

园林植物的配置包括各种植物相互之间的配置，考虑植物种类的选择树丛的组合，平面和立面的构图、色彩、季相以及园林意境;同时应考虑园林植物与其他园林要素如山石、水体、建筑、园路等相互之间的配置[1]。

2.2.1 乔木的选择

乔木是植物配置中的最重要的一环, 乔木的规格、色相等, 通过设计, 可以达到良好的景观效果。该项目由于是开发商投资建设, 绿化工程并不能为其带来更多效益, 因此在植物的选择和搭配上相对比较单一, 层次较低。主要大规格树种为国槐、毛白杨、悬铃木等, 中等规格有玉兰、海棠等。大规格树种主要用于行道树, 中规格树种主要用于点植、片植, 用于点缀草坪、绿篱, 同时也为单一的绿色景观注入了不同的色相及季相, 使传统的建筑搭配绿色的概念得到了升华。

2.2.2 灌木的选择

灌木是植物配置中不可或缺的, 不仅弥补了乔木底部的景观缺陷, 而且对景观功能的分层起到了至关重要的作用[4]。该项目也是出于效益的考虑, 并未采用任何新品种。而是采用了传统的大叶黄杨、金叶女贞以及紫叶小擘为主的灌木搭配, 营造出不同色相的效果。

2.2.3 草坪的选择

草坪是植物配置中用于最底层的景观材质, 可以说任何好的景观设计, 如果没有草坪的铺垫, 其效果都会大打折扣的。该项目采用的是目前北京地区常用的草本植物———结缕草。草坪设置在楼座前后, 供小区居民观赏、游憩所用。

3 植物配置在房地产开发项目中的问题

3.1 植物不同于一般建筑材料的特性

3.1.1 适用性

目前在我国北方地区, 尤其是北京周边地区, 水分不充足, 在进行景观配套设计时, 应充分考虑到这一现实, 特别是针对植物这样一种特殊的材质时, 更应该充分考虑植物的耐性和抗性, 由于植株对水分的需求量不同, 一般深根性植物比浅根性植物耐旱, 木本植物比草本植物耐旱, 本地区树种比外来树种耐旱[3], 因此, 北京地区的植物适宜多配置深根性的本地植物。

3.1.2 美观性

景观园林设计的初衷就是创造美, 结合房地产后, 如何在有限的建筑空间内创造宜居的居住环境, 成为房地产建设中必须要面对的一个问题。面对活生生的植物, 不论种类, 不论规格, 无论目的, 均应配置美观。在配置中, 应因地制宜, 合理布局, 强调整体的协调一致, 考虑平面和立面构图、色彩、季相的变化, 以及水体、建筑、园路等其他园林要素的配合, 并注意不同配置形式之间的过渡、植物之间的合理配置, 利用花卉组合的多种图案的花坛、花境, 更是以美观为主要原则。

3.1.3 多样性

目前城市生态环境正在不断恶化, 如何响应国家号召, 大力发展生态园林正在成为当下的一个主要课题。植物造景的含义已经不仅仅是美观、功能, 而更要注重生态性。生态园林已成为园林建设的主流。只有达到物种的多样性, 才能形成稳定的植物群落, 实现真正意义上的可持续发展, 只有达到造景形式的多样性, 才能形成丰富多彩, 引人入胜的园林景观。

3.1.4 植物种间关系的处理

在植物景观中, 一般都是多种植物生长于同一环境中, 种间竞争是普遍存在的, 必须处理好种间关系。最好的配置是模仿自然界的群落结构, 将乔木、灌木和草本植物有机结合起来, 形成多层次、复合结构的稳定人工植物群落, 从而取得长期的效果。这样配置的群落可以有效地增加城市绿量, 发挥更好的生态功能。

3.2 房地产绿化项目的特性

3.2.1 综合性

房地产项目的绿化不同于普通的绿化工程。房地产项目的绿化归根到底属于房地产项目的附属工程, 是为居住人群服务的。因此, 在房地产项目的绿化设计中, 不能单方面的考虑美观或是种植配置质量, 而应该以综合的视角去观察, 结合建筑特性, 全面考虑景观以及植物配置的科学性、美观性。现代居住区建设中, 对人的功能需求考虑的愈来愈周到和全面, 从儿童游戏场到老年人休息空间设计, 从青年人交往空间的人性化设计到活动场地的生态化要求等等无不体现着景观工程综合性在房地产项目中的发展精度。

3.2.2 经济性

目前的房地产开发, 主要以企业开发为主, 经济性是所有开发商必须考虑的问题。以该项目为例, 小区16栋高层住宅楼, 容积率非常高, 在密集的住宅环境中, 良好的生态园林景观环境就显得尤为重要。但由于该项目为房地产开发项目, 利益就放在了第一位, 在政府调控下, 绿化可以说是仅仅到位, 实际并未营造出和谐的人居环境。如何将商品房开发小区的绿化做到人居与生态的完美结合, 正在日益成为开发商与居民之间的矛盾。

4 植物配置在房地产开发项目中的问题分析与展望

4.1 符合居住区绿化的性质和功能要求。

进行居住区园林种植配置时, 首先要从该居住区绿地的性质和主要功能出发。居住区园林绿地功能很多, 具体到某一绿地, 总有其具体的主要功能。如道路绿化的主要功能是蔽阴, 楼间绿化的主要功能是观赏和休憩，活动场地要从多种功能出发，有集体活动的大草坪、有遮荫的乔木、有艳丽气氛的成片的花灌木, 有安静休憩的花廊、花架等。

4.2 考虑园林艺术的要求。

(1) 总体布局上要与整个住宅区相协调, 根据局部建筑特点和在总体规划布置中的要求, 采用不同的植物配置形式。

应考虑四季景色的变化, 可分区分段配置, 使每个分区地段突出一个季节植物景观主题, 在统一中求变化, 在重点地区、居民集中的地方, 应四季皆有景可赏。

(2) 全面考虑植物在观形、赏色、闻味、听声的效果。

根据园林植物本身具有的特点来配置, 如鹅掌楸、马褂木主要观其叶形, 桃花、紫荆、丁香主要春天赏其色, 桂花主要秋天闻其香, 成片的松树形成“松涛”是闻其声。

(3) 配置植物要从总体着眼。

平面上要注意配置的疏密和轮廓线, 竖向上要注意树冠线, 树林中要组织透视线。不仅要重视植物的景观层次, 还要注意植物种植方式的配置, 切忌苗圃式的种植。配置植物要处理好与建筑、山、水、道路的关系。植物的个性选择, 也要先看总体, 如体型、高矮大小、轮廓, 其次才是叶、枝、花、果。

4.3 选择适合的植物种类, 满足植物生态要求。

按照住宅区的设计定位以及绿地的功能和艺术要求选择植物种类, 如行道树满足主要功能的同时, 要选择树干高、易成活、生长快、适应环境、耐修剪、耐烟尘的树种。绿篱要选择上下枝叶茂密、耐修剪能组成屏障的树种。满足植物的生态要求, 是植物能正常生长。

(1) 因地制宜、适地适树, 使种植植物的生态习性和栽植地点的生态条件基本得到统一。

(2) 为植物正常生长创造适合的生态条件。选择植物应以乡土植物为主, 也可采用引种驯化成功的外地优良植物种类, 或能够创造满足所要求生态条件的外地植物[5]。

4.4 种植的密度和搭配

植物种类的密度是否合适直接影响绿化功能的发挥。一般常用快、慢长植物适当配置的办法来解决远近期过度的问题。树木配置时, 要注意和谐, 渐次过度, 避免生硬, 应兼顾快长树与慢长、, 常绿树与落叶树、乔木与灌、观叶与观花数的搭配。植物配置时还要根据不同的目的和具体条件, 确定树木花草之间的合适比例。此外，种植设计时还要考虑保留、利用原有树木, 尤其是名贵古树, 可在原有树木基础上搭配植物种类[6]。

4.5 园林植物配置经济方案

一般来说, 在保证风景园林功能和质量、不违反劳动安全与环境保护的原则下, 经济合理是选择植物配置方案的主要原则。所谓经济上合理就是要综合考虑投资、成本、质量、工期、社会经济效益等因素, 选择经济上合算的方案。

4.6 政府加强绿化工作监管力度

景观绿化工作对于整个住宅小区的设计, 是一项非常重要的指标, 对于广大入住人员, 更是与自身的生活环境息息相关, 密不可分的。近些年的房地产开发过程中, 政府相关职能部门已经对小区的绿化指标做出了很大的工作。但现阶段, 政府的绿化监管力度仅限于对绿化指标的控制之中, 对居住区的绿化品质关注不足, 致使有些个别项目的开发商为了减小成本, 单纯的达到绿化率, 但并不能满足居民营造正常人居环境的需要。

5 结语

居住区园林绿化的设计并不是简单地在建筑框架内肆意摆放植物、建筑小品、山石等材料来遮挡主体建筑僵硬的墙角, 而是主动地运用以人为本的园林设计手法来实现宜居环境的总体规划的思想。植物配置作为园林设计中的灵魂, 不仅要按照园林植物配置的原则, 遵循其生物学特性和生态习性, 还要符合美学原则, 符合生态园林建设对生物多样性的要求, 才能塑造出一系列的不同景观来装饰绿地的结构骨架, 才能保证主体建筑、园林绿地与人居环境完美地相互协调统一。

参考文献

[1]谭玉华.浅谈园林景观中的植物配置[J].广东建材, 2008 (3) :71~72.

[2]臧德奎.园林植物造景[M].北京:中国林业出版社, 2008.

[3]王广军.园林绿化中植物配置的艺术手法[J].林区教学, 2008 (2) :32~33.

[4]吴竹林, 崔俊岭.浅谈园林植物的配置[J].宁夏农林科技, 2007 (6) :121~122.

[5]王庆芬.浅析园林植物配置[J].价值工程, 2010, 29 (1) :183.

某地产项目 篇10

培训作为人力资本投资的主要方式之一, 在人力资本增值中发挥不可替代的作用, 在企业发展中处于重要地位。培训效果评估是整个培训系统不可或缺的组成部分, 保证培训系统循环的完整性, 为改进培训提供判断依据, 并检验受训者技能或行为的改进效果, 促进提高员工参与培训的积极性。而目前很多企业往往更关注培训方式的改善和培训项目的增加, 对培训效果评估往往流于形式。

国内外学者对培训效果评估进行了较为深入的研究。美国学者柯克帕特里克提出了包括“反应层级、学习层级、行为层级和结果层级”的“柯式四级评估模型” (1) , 至今在美国仍被广泛应用。学者们也对该模型不断的深入研究并不断完善, 并产生了Hamblin的“五级评估模型”和Jak Philips的“五级投资回报率模型”等。我国学者在关于企业培训效果评估方面的研究成果主要包括定性评估法、定量评估法和定性定量结合法。其中定性评估法又包括目标评估法、关键人物评估法、比较评估法等;定量评估法包括问卷式评估法、收益评估法等;定性定量结合法包括FIF评估法、绩效评估法、集体讨论评估法等。 (2)

1 案例分析

1.1 案例背景

本文案例研究的企业系某房地产物业公司, 内设3个职能部门和4个物业服务项目中心, 员工队伍50人。自2012年成立以来, 陆续承接上级地产公司投资开发住宅项目、文体中心等项目的物业管理服务, 累计服务管理面积约25万平米。

本文借助国内外学者对培训效果评估的理论基础, 通过调研访谈和案例分析的研究方法, 按不同的培训时间和阶段分层次进行培训效果评估指标及评估方式的再设计。物业公司为调研访谈提供了大力支持, 为获得有关情况提供了便利性, 对保证本案例研究的可信度起到了关键作用。

1.2 问题分析

物业公司注重员工培训, 年度财务预算安排职工教育经费, 定期开展各种专业培训活动。通过调研发现培训评估环节只单纯测试培训传授的内容, 没有把培训后员工行为改变与员工的绩效考核相挂钩。

通过访谈记录表以及对上述公司的培训现状分析, 归纳出公司在培训效果评估方面主要存在以下问题:

(1) 培训评估的层次不够深入, 多数培训评估并未完全深入到受训者的工作行为及态度转变、能力提升、绩效改善和企业效益等层次上来, 评估工作停留在反应、学习层面, 行为层面评估不够全面。 (2) 培训评估方式较单一, 公司主要是以考试的形式进行培训项目评估。考试固然是一种有效地考核方式, 但并不是所有的评估内容都是用考试的形式。 (3) 评估与实际工作脱节, 更多是在培训刚结束时进行评估, 在行为层面上的评估倾向于“点到为止”, 另外忽略了将培训项目与公司绩效联系起来进行评估, 这就使得评估与实际工作脱节。

1.3 模型构建

针对物业公司培训评估存在的问题, 提出培训效果评估模型的构建方法, 如表2。

按照评估时间和评估方法与柯式评估四层次的关系, 将培训评估贯穿于整个培训的循环系统当中, 根据培训特点对培训效果进行评估。四个层级之间是逐级递进的关系, 无论在评估时间和评估方法上都有所区别, 但培训效果的评估结果最终必须通过这四个层级反映出来。从评估时间上看, 从反应层到结果层, 是一个连续不断的评估过程, 并且每一个层级都有相对应的评估时间;从评估方法上看, 根据各评估的阶段与评估的重点不同, 模型将以上各评估方法相应地运用在各层次评估当中, 以考察受训者的反应、知识、行为、绩效等方面的评估效果。

1.4 方案设计

1.4.1 实施流程

培训效果评估是一个培训流程的最后环节, 它是对培训活动实施成效的评价与总结, 同时评估结果又是以后培训活动的重要输入, 为后续培训提供培训项目、培训需求、培训效果等方面的依据。培训效果评估可分成三个步骤:评估的准备、实施和总结阶段。

在准备阶段, 采用科学有效的方法和技术进行培训需求的分析, 这是培训评估的基础。在培训实施前, 物业公司培训管理部门应明确培训评估的目的、数据收集方法和数据类型, 并从定性和定量两个方面收集评估所需的数据。在实施阶段, 把培训评估分为反应、学习、行为、结果四个层面, 物业公司培训管理部门针对各层面的评估选择合适的评估方法和评估时间进行评估, 将收集到的评估原始资料进行科学、客观地分析。在总结阶段, 将资料分析的结果进行整理形成培训评估报告, 并及时在物业公司内部进行传阅和沟通, 收集对报告的意见建议, 以达到对培训项目进行调整的目的。以下将从反应层面、学习层面、行为层面、结果层面四方面来进行具体的培训评估的分析。

1.4.2 反应层面培训效果评估指标

反应层评估的目的是分析受训者对培训项目的满意度。物业公司员工培训的反应层评估指标可为定性指标, 包括培训时间、场地设施安排、课程内容安排以及培训讲师的授课风格等。具体指标如表3。

公司员工培训效果的反应层指标数据的收集方法可采用问卷调查、面谈等方式。一般在培训结束后, 完成反应层指标的数据收集工作。另外, 在培训活动开展时, 可以邀请一至两名公司高管人员到场, 监督培训项目实施。培训结束后向上级领导进行汇报, 以弥补调查问卷数据的可靠性。

1.4.3 学习层面培训效果评估指标

学习层面的评估是分析评估受训人员在知识、技能等理解、掌握和使用程度。学习层面的评估指标内容可分为知识成果和技术成果。物业公司培训的知识成果一般应包括公司战略、礼仪常识, 沟通技巧等等。技术成果评价的是受训者是否学到了技术, 技术的水平是否得到了提高, 一般包括操作规范等。具体指标如表4。

该层级评估在培训结束后立即进行。物业公司培训管理部门可通过笔试、情景模拟、技能实践、角色扮演等来了解受训人员对培训知识、技能的掌握程度。偏重理论知识的培训, 可在培训前后用同一标准对受训者进行测验, 并对照分析;偏重技能的培训, 可通过情景模拟、技能比赛, 测评所学技能的掌握和熟练程度。由物业公司培训管理部门培训档案, 记录测评结果, 为后续绩效考核和岗位调整提供依据。

1.4.4 行为层面培训效果评估指标

行为层面的评估主要是测评受训人员在培训后其行为变化情况。结合物业公司所在行业特点与员工的工作行为特点, 行为层面评估主要设定包括:工作效率、职业态度、工作协作、准确度等指标。具体指标如表5。

行为指标水平反映受训人员将培训所学知识、技能运用到工作中改变工作行为的程度, 应该在培训结束后3-6个月内进行。由物业公司培训管理部门利用多种途径进行行为层面评估: (1) 可以通过对比受训人员培训前后的绩效考核; (2) 对受训者的下属员工、同级员工和其直接上级进行访谈; (3) 对业主的满意度调查, 通过网络留言和网络评价的中间媒介, 间接对受训人员的行为是否发生变化作出判定。

1.4.5 结果层面培训效果评估指标

培训在结果层面的效果是指从公司的角度判定培训给带来的效益。结合物业公司业务特点, 结果层评估指标主要内容如表6。

结果层指标是物业公司最关注的量度指标。由物业公司对比培训前后的物业费收缴率、成本、利润等, 衡量培训所带来的收益增长了多少, 从而确定培训的效果。该层级指标的数据收集方法多样, 客户服务、员工职业发展等数据可来源于公司的内部工作记录, 结合对受训人员的直接主管或下属的访谈, 获得受训员工在培训结束后该方面的指标改进程度。当然, 培训效果评估的工作除了培训部门本身的执行外, 离不开其他部门支持, 需要公司整体的支持力度, 以保证培训效果评估的顺利开展和有效进行。

2 研究结论

首先, 本文通过调研了解指出物业公司在培训效果评估中存在三项问题。其次, 以柯克帕特里克四级评估模型为基础, 设计了物业公司员工培训项目评估的培训效果评价指标和评估方法。培训效果评估还是一个有待深入研究的领域, 对培训项目效果以及培训产生的收益等问题还需深入分析。

参考文献

[1]陈雁枫.培训效果评估及其在企业的运用[N].上海交通大学学报, 2007, 4.

[2]李婉.浅谈如何针对企业中层管理者开展有效的培训[J].科学学与科学技术管理, 2007 (S1) :137-139.

[3]刘若鸣.谈如何评价培训的有效性[J].技术经济与管理研究, 2003 (S3) :110-111.

[4]宋夕平.浅析柯氏模型在培训效果评估中的运用[J].科技管理研究, 2007 (S2) :244-246.

[5]袁凌, 朱瑞娟.国外企业培训效果评估方法的比较分析[N].湖南经济管理干部学院学报, 2004, 10.