土地增值税税收

关键词： 增值税 税收政策 土地 摘要

土地增值税税收（精选十篇）

土地增值税税收 篇1

关键词：土地增值税,纳税筹划,税收优惠,合理避税

一、进行土地增值税税收筹划的意义

土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而制定的税种, 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人, 以转让所取得的收入 (即增值额, 包括货币收入、实物收入和其他收入) 为计税依据征收的一种税赋。从定义上也可以看出, 土地增值税主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益。自从国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后, 土地增值税的缴纳方式变成了“清算制”, 能否合理、有效地对土地增值税进行筹划, 直接关系到房地产开发企业的生存与发展。

第一, 有利于降低企业营业成本。

对任何一个参与市场竞争机制的经济主体来说, 成本与效益对称原则是最基本的规则, 尤其是随着企业之间竞争的日趋激烈, 企业管理层一直在寻求以最经济的管理运作方式获得最大收益的方案。统观企业的营运过程, 税收成为实现该目标最主要的制约因素, 因为税收的无偿性决定了税收的支付是一种必须的资金净流出, 又没有与之相匹配的收入项目, 所以税收成为影响企业营业成本高低的重要因素之一, 也被绝大多数企业列为最有调整空间的支出项目。如果能够制定合理的纳税筹划方案, 在合法的前提下降低税收额, 给企业带来的直接是营业成本的下降、企业净收益的增加, 是一种净所得。

第二, 有利于充分利用企业现有资源, 提高资源利用效率。

税收是一种直接的现金流出, 且强制性决定了这种流出无法避免。巨额税负会使企业投入经营过程中的营运资金相对短缺, 甚至影响良好的投资机会。在有科学的税收筹划方案时, 税额支出的减少对企业来说是一种净收益, 增加的是可以自主使用的现金流量, 将这部分节省出来的支出用于企业其他投资项目, 合理调剂资金、挖掘资源潜力、创造新的价值, 可以提高企业现有资源的使用效率, 得到最大化的经济效益。

第三, 有利于树立企业良好的社会形象。

受土地增值税影响最大的是房地产开发企业, 在房地产开发企业中其成本支出的很大比例是该税负, 减少土地增值税是每个企业管理决策的重点。税收的强制性与无偿性, 以及征收的最终目的, 使得是否按时纳税、足额纳税、如何纳税成为影响企业社会形象的重要方面。相比较逃税、漏税、偷税等不法行为, 合法避税不仅降低了企业税负, 留给企业充裕的发展资金, 还帮助企业在政府得到了较高的信任度, 赢得社会的好评, 树立了良好的企业形象, 推动企业的可持续发展。

二、优化土地增值税税收筹划的对策

目前, 土地增值税的纳税筹划已经在很多房地产企业开展了, 因为采取的筹划方案不同、切入点不同, 再加上税务人员的专业知识和技能参差不齐, 具体的执行效果差别很大。根据我国现行土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规, 结合土地增值税的纳税主体和课税对象, 以房地产开发企业为例, 本文认为可以采用如下土地增值税筹划方法。

1.以征税范围为切入点

税法规定只有同时符合:转让土地的使用权为国家所有;土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权发生转让;转让行为取得收入, 才成为土地增值税的征税对象。所以房地产开发商可以从这三个标准入手, 只要有一条被破坏, 就无须缴纳土地增值税。一将销售改为出租、投资联营方式。房地产开发企业在项目开发完成后, 以出租的形式向房产需求者提供开发产品, 这样未发生产权转移, 只需交纳较低的出租房产税。也可以房产进行投资、联营来避税, 因为税法规定, 以房产进行投资、联营的不缴纳土地增值税, 在转让股权时也不用补交。二自行开发改为代建房。很多房地产开发企业与企业集团等有实力的大客户确定合作关系, 签订合同, 以受其委托的方式开发房地产, 开发完成后只向客户收取代建费用, 房产产权也没有发生转移, 该收入也就不是因为产权转移取得的, 而仅属于劳务性质的收入, 应缴纳的是营业税, 不再属于土地增值税征税范围。合作建房也是如此, “对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税。建成后转让的, 应征收土地增值税。”所以, 也可以与其他企业合作建房, 而且不进行产权转让, 也可以进行合理的税收筹划。

2.以转让房地产取得的收入为切入点

首先, 土地增值税中的收入额是纳税人转让房地产所取得的各种形式的价款及有关经济利益, 而且不允许从中减除任何成本费用, 收入越多、缴纳的土地增值税越多。所以对于单独的一个开发项目, 房地产企业可以研究一些经营管理和会计核算方面的方法, 使得转让房产收入减少, 而又客观体现成本费用支出和实际经济利益流入。实践来看, 比较普遍的是利用拆分合同的方式, 即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离, 相应的收入也排除在转让收入之外, 从而降低计税基础, 减少应缴纳的土地增值税。如在预计销售精装修写字楼时, 将市场价值是4000万元 (含1000万元装修费) 的写字楼销售合同分两次签订:毛坯房建成后签订3000万元的房屋买卖合同;装修时再签1000万元的装修合同。这样签订之后, 只有第一份合同上获得的3000万才是转让收入, 需缴纳土地增值税, 而第二份装修合同的1000万元属于营业税征税范围, 因此计税依据就减少了。

其次, 对于同时从事多个开发项目的房地产开发商, 其收入的核算又有新特点。因为土地增值税的征收实行超率累进税率, 房地产的增值率越高, 税率也越高, 税负越重。如何核算才使得增值率比较低, 从而减轻总体税收负担是关键。一些同时进行几处房地产开发业务的企业, 在汇总核算转让收入与分开核算时, 结果对企业的税负影响有很大区别, 所以房地产商在确定具体的核算方案时, 要同时计算比较汇总与单独计算的税负差异, 选择综合税负较低的方法。

3.以扣除项目为切入点

在计算土地增值税时我国明确列举了可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目, 目的也是为了相对减轻纳税人税收负担, 调动其纳税积极性。房地产开发企业可以利用此政策, 合理控制房地产开发成本项目, 调整土地增值税扣除项目金额, 最大限度的利用扣除限额, 降低计税依据。例如, 利息费用的扣除就可以作为筹划点, 事先比较有无金融机构证明的情况下, 不同的税收额度, 然后选择适当的利息扣除方式:如果提供相关利息证明, 适用5%的扣除率划算, 就争取提供相关的金融机构证明, 并将利息费用进行分摊;反之, 若不按各项目计算分摊利息支出, 也未提供金融机构证明, 可以多扣除房地产开发费用, 从而降低房地产的增值额, 就可以不必再花费精力搜集、整理金融机构证明, 这既减轻会计核算工作量, 也减少了税收金额, 降低了纳税成本。所以现在很多有母公司或关联企业的房地产公司, 都设法通过相关企业间的委托贷款来确定借贷资金计算分摊的利息, 已增加纳税扣除项目金额, 从而使低价房产达到土地增值税免税标准。

4.以税收优惠政策为切入点

虽然我国为规范房地产市场, 加强了对土地增值税的征收管理, 但并不意味着就没有相关的税收优惠政策。相反, 正确理解和合理运用这些优惠政策, 会给企业带来意想不到的收获。首先可以利用土地增值税起征点的优惠政策。纳税人建造普通标准住宅出售, 且增值额未超过扣除项目金额20%, 并单独核算该普通住宅, 则免缴土地增值税。所以如果房地产开发企业投资建设普通标准住宅, 可以通过开展市场调研, 合理设置产品价格, 在保证预期盈利水平的前提下, 将增长率控制在20%以下。如果房产商既建普通标准住宅又开发商品房, 应尽可能分别核算各自的增值额, 以获得该免税待遇, 也同时降低增值额, 降低增值率。其次就是改变房地产开发方式, 争取创造条件将自行开发改为代建房、合作建房等, 利用其免税优惠政策, 同样也是对税负进行合理筹划的有效途径。

在实际运用中, 很多房地产开发商都是同时采用几种方法, 科学设计纳税方案, 合理进行纳税筹划, 比如首先考察公司业务中的属于征税范围的部分, 然后结合目前国家和地方政府给予的税收优惠政策, 由专门的财税人员或者从费用入手, 或者以收入为切入点, 研究制定纳税筹划方案, 最终使企业税负降到最低, 实现最大化的企业效益。

参考文献

[1]曾庆学.浅谈土地增值税的纳税筹划技巧.商业会计, 2009, (19) .

[2]陆英.土地增值税筹划有方.公司理财, 2010, (1) .

[3]邹林, 余杨, 房敬学.我国土地增值税负担问题分析.税务研究, 2008, (9) .

[4]陈义荣.我国土地增值税存在的问题及对策.物流与采购研究, 2009, (41) .

[5]吴睿鸫.土地增值税难以终结房企暴利.经济研究参考, 2010, (36) .

土地税收政策调整解读4 篇2

及适用税额调整政策宣传

一、政策调整方面

（一）关于我市园区城镇土地使用税政策调整的背景

随着经济的发展，我市土地资源紧缺的矛盾日益突出，已经成为园区经济发展的瓶颈，为贯彻国家对土地管理的宏观调控措施，针对我市当前园区土地管理特别是土地调控中出现的新情况、新问题，市委九届十七次全会决定，对有关土地调控措施予以明确，其中一项重要措施，就是运用税收杠杆，通过调整园区土地使用税政策，制定培植税源的政策措施，促进园区企业节约集约用地，突破发展瓶颈，化解要素制约。应该说，这次园区土地税收政策的调整，对促进园区经济发展，加强土地管理，调节土地级差收入，提高土地使用效益，统一政策、公平税负，培植税源增加地方财政收入，都具有重要意义。

（二）市区现有的城镇土地使用税等级范围和单位税额

城镇土地使用税是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。拥有土地使用权的单位和个人为土地使用税的纳税人，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行定额税率。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《安徽省城镇土地使用税实施办法》，我市于2007年1月1日起调整了土地使用税等级范围和单位税额，市区共设定了五个等级，一等土地到五等土地所对应的每平方米年税额分别为10元、8元、6元、4元、2元。

（三）市区园区城镇土地使用税政策变化的核心内容是什么

一是全面调高市区园区土地等级和适用税额。将原二等、三等土地调整为一等土地，适用税额由6元调整为10元；原四等、五等土地调整为二等土地，适用税额由4元、2元调整为8元。

二是对园区扩区后城镇土地使用税单位税额进行了明确。各园区的扩区部分及新成立的特色园区，每平方米年税额统一为8元。

（四）市区园区城镇土地使用税土地等级及适用税额是怎样制定的

根据蚌埠市人民政府《关于调整市区园区城镇土地使用税等级范围及适用税额标准的批复》（蚌政秘〔2011〕15号），调整后的市区园区城镇土地使用税土地等级范围及适用税额标准如下：

(一)蚌埠高新技术产业开发区

1、将东海大道→山香路→燕山路→迎河区域内的土地由现在的三等土地调整为一等土地，每平方米年税额由6元调整为10元。

2、将高新技术开发区内除一等土地之外的其它土地由现在的四等、五等土地统一调整为二等土地，每平方米年税额由4元、2元统一调整为8元。

3(二)蚌埠经济开发区

1、经济开发区内原一等土地保持不变，将经济开发区内原二等、三等土地提升为一等土地，每平方米年税额为10元。

具体区域为：蚌医路→(向北)胜利东路→胜利中路→工农路→东海大道→解放路→燕山路→(向东延伸至)龙子湖西岸→东海大道→蚌医路。

2、将经济开发区内除一等土地之外的其它土地由现在的四等、五等土地统一调整为二等土地，每平方米年税额由4元、2元统一调整为8元。

(三)蚌埠工业园区

将小蚌埠镇40米大沟→淮河北坝→怀远工业园交界处→中环线北线区域内的土地由现在的四等、五等统一调整为二等，每平方米年税额由4元、2元统一调整为8元。

4(四)龙子湖区工业园区、禹会工业园区、姜桥物流园区

上述三个园区统一调整为二等土地，每平方米年税额统一调整为8元。

（五）园区扩区后城镇土地使用税单位税额如何确定

本次政策调整实施后，各园区的扩区部分及新成立的特色园区，每平方米年税额统一为8元。

（六）调整后的土地等级与适用税额执行日期

根据蚌埠市人民政府《关于调整市区园区城镇土地使用税等级范围及适用税额标准的批复》（蚌政秘〔2011〕15号）规定，新调整的市区园区城镇土地使用税土地等级范围及适用税额标准，从2011年1月1日起执行。

（七）纳税期限的确定

城镇土地使用税实行按年计算，分别在4月、10月缴纳。对税额较大的纳税人，也可以按季或按月缴纳土地使用税。

（八）关于报送情况反馈的通知

对本次园区土地使用税等级和单位税额调整，分局要求会后每个单位都进行一个意见的反馈。

一是对有能力缴纳税款，并且能够确认缴纳的纳税人，请与管理员联系，确认没有问题；有意见有要求的，要书面反馈；

二是对没有能力缴纳的或者缴纳确有困难的纳税人，要对目前经营、资金等情况进行书面说明，并提出缴纳计划；

三对老的欠税企业，也要对企业的状况进行书面说明，并提出清欠计划。

本月分局还将组织一次欠税企业的会议或者逐户到欠税企业了解情况，对有能力缴纳税款但一直不履行纳税义务的纳税人，分局将按程序采取有关强制措施。

以上书面意见反馈，请各单位在下周三（20日）以前报分局。

二、部分优惠政策

（一）财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。（我市正在制定具体方案）

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（二）关于防火、防爆、防毒等安全防范用地免税问题

1、政策内容：根据《国家税务局关于印发<关于城镇土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地字〔1989〕140号）的规定，对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收城镇土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应照章征收城镇土地使用税。

2、办理程序

申请危险品仓库、厂房“安全防范用地”土地使用税减免必须提供和填报以下证明资料：

（一）城镇土地使用税减免申请情况说明或报告。（申请报告）

（二）提供国家相应行政管理机关或部门审核审批签发的有关“危险品”生产、储存、经营等许可证（或批准书）；原件送审，留存复印件一份。（“危险品”生产、储存、经营等许可的确认）

（三）提供经公安、消防、劳动安全保护部门或其他有资质认证机构审核认证，并标注明确的“防火、防爆、防毒等安全防范用地情况说明书”或《危险品厂房（仓库）防火、防爆、防毒等安全防范用地平面图》、《防火防爆区域图》；以及“危险品仓库、厂房安全防范用地”执行标准，即国家消防技术标准（是指《建筑设计防火规范》《石油库设计规范》《石油化工企业设计防火规范》等资料和数据）；原件送审，留存复印件一份。

（防火、防爆、防毒等安全防范用地面积的认定）

（四）填报《危险品安全防范用地申请认定表》及《危险品安全防范用地面积核算明细表》；一式三份（税务机关提供表样）。

（五）提供与其（申报的防范用地）对应的土地权属证明（土地证）；复印件一份。

（六）提供工商营业执照、税务登记复印件各一份。

土地增值税税收 篇3

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划

一、我国在房地产企业中进行土地增值税筹划的重要意义

（一）对于激烈的市场竞争具有重要的作用。在市场经济条件下，房地产企业对土地增值税进行税收的合理规划不仅仅可以将企业的税费计划进行合理的安排，更加重要的是可以将企业适应竞争环境的能力进行一定的提升。现代企业的竞争是市场的不断发展造成的，但是税收的成本却随着收入的增加而不断的上升。在国家的宏观调控之下房地产企业的利润空间不断的压缩，受到国家政策的影响，税收的成本也在不断地增加，因此企业要想在激烈的市场竞争中不断的占据优势地位，通过对税收进行合理的规划是较为必要的行为。

（二）对房地产企业的财务管理水平起到一定的提升作用。社会经济政策的约束使得房地产企业不断的提升自身的财务管理水平，通过对财务各项措施的合理运用不断的提升财务的各项决策和规划的能力，提升资金的使用水平和流通的速度，对资金进行合理的使用，改善企业的现金流，促进企业财务管理的不断进步与发展。在进行财务管理的过程中，企业在进行土地增值税税收筹划的过程中需要对偷税漏税的行为进行杜绝，在对税收进行合理规划的前提下，严格的按照国家的各项政策进行，不能出现违反国家相关政策的现象。在国家不断的对房地产企业进行宏观调控的情况下，合理的利用企业自身的利润空间，将成本和利润进行合理的调整，使得企业的在不触犯法律的前提下不断的提升自身的经济效益，防止出现偷税和漏税的行为，增强整个企业的财务管理水平和自身的竞争力，不断的将自身的素质进行提升。

二、提升房地产企业土地增值税管理的具体方式

（一）对扣除项目进行合理的筹划。一般来讲，影响房地产开发企业土地增值税的主要因素就是增值税的增值额和扣除项目金额合计之间的比率。在土地增值税的增值率一定的情况下，就需要对扣减的项目进行合理的规划，合理的利用扣减项目对土地增值税进行控制，不断的增加企业的扣减项目，将房地产企业中的开发费用和开发成本进行合理的规划，使得税费减少。按照我国的税法规定，房地产开发企业在计算土地增值税时，土地增值税的扣除项目包括如下几点：一是取得土地使用权所支付的金额；二是房地产开发成本；三是房地产开发费用；四是与转让房地产有关的税金；五是其他扣除项目。在进行其他扣除项目扣减的过程中，从事房地产行业的纳税人可以按照土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的20%进行扣减。作为房地产开发费用的期间费用的扣除一般不是按照实际发生的费用扣除，而是按照企业支付土地所有权的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除。在企业的税收筹划中，纳税人可以将一部分的期间费用进行合理的筹划，将一部分期间费用直接的转到成本中，一旦在税收筹划之后进行转移，就会成为偷税行为，因此需要在事前进行一定的筹划。

（二）认真的研究国家的税收政策。我国的《土地增值税暂行条例》中的相关规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅的过程中，如果增值额未超过扣除项目金额20%，可以免征增值税。税法同时还对建造的普通住宅和非普通住宅、非住宅的税费进行分别的核算，进行不同的清算，建造普通住宅的税费预征收标准和非普通住宅、非住宅是不同的。因此应该合理的按照税收的规划进行税费的计算，利用税收的优惠政策降低在房产企业自身的税负，促进企业自身的发展。

（三）对土地增值税的征收范围进行筹划。土地增值税的课税对象。是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。在我国的相关税法的规范中，可以将房地产企业发生的装修费用计入到开发的成本中，将费用进行合理的扣除。房地产企业的土地增值税征收的范围加计扣除不包括土地使用权的转让行为，包括对土地使用权上建筑物的转让，因此在进行纳税筹划的过程中可以通过这方面的一些措施的制定对税费进行合理的规划，减轻一定的纳税成本，实现企业利润的最大化。

三、对房地产企业土地增值税的纳税筹划案例进行分析

某房地产公司于2006年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2008年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2008年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500-3000=2500万元；增值率：2500÷3000×100%=83%；应缴纳土地增值税：2500×40%-3000×5%=850万元；应缴纳企业所得税：（5500-3350-850）×25%=325万元。公司应纳税合计为850+325=1175元

在进行纳税筹划的过程中可以进行以下的筹划：

（1）将公司进行开发，假设公司的土地增值税扣除项目为2000万元（不含土地价款500万元），期间费用为150万元，是时进行转让给同一控制的甲房地产开发公司。售价3000万元。这样土地增值扣除项目金额：2500（万元）；增值额：3000-2500=500（万元）；增值率：500÷2500×100%=20%；应缴纳土地增值税：500×30%=150（万元）；企业所得税：（3000-2500-

150）×25%=87.5（万元）；税款合计： 150+87.5=237.5万元。（2）甲房地产公司再增加500万元的土地增值税扣除项目，期间费用为150万元。后再转让给乙销售公司。售价为5000万元。1）购入时契税：3000×3%=90万元。2）土地增值税扣除项目金额（3000+90+500）×（1+20%）=4308（万元）；增值额：5000-4308=692（万元）；增值率：692÷4308×100%=16%；应缴纳土地增值税：0（万元）；3）企业所得税（5000-3000-500-150-90）×25%=315（万元）。税款合计：90+315=405万元。（3）乙销售公司发生期间费用为50万元，售价为5500万元。为减少契税负担，由甲房地产公司直接过户到客户处。企业所得税为（5500-5000-50）×25%=112.5（万元）；总税负为237.5+405+112.5=755万元；节税金额为： 1175-755=420（万元）。

由此可以看出单纯的增加销售的金额并不能使得企业获得更大的利益，还需要对税费和成本进行一定的考虑，这样才能实现利润的最大化，毕竟企业的成本和间接的费用也是对企业的发展起到重要的作用，对企业的利润造成的影响也是较为重要的，对企业的发展和利润的取得具有关键的作用。

结束语：在国家对房地产结构进行不断调整的环境下，房地产企业的项目开发具有重要的影响作用，但是房地产企业具有自身的特殊性，国家对房地产行业的控制作用也是较为明显的，制定各项税费措施对房地产行业进行一定的指导。房地产企业在不断地发展中，如何的做到税费的合理规划是最近企业较为关注的问题，为了不断地增强自身的竞争力，越来越多的企业意识到税收筹划的重要作用。按照合理的方式进行项目扣减项的筹划、合理的利用国家的相关税费政策、对免征税费的项目进行合理的利用，都是进行纳税筹划的重要方式。企业通过制定合理的方案，不仅可以提升企业的竞争力，同时可以增加企业的利润，减少税费开支，促进企业的长久发展。

参考文献：

[1] 胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014，04：360-366.

土地增值税的税收管理与筹划分析 篇4

房价过高的问题一直都是公众乃至国家最为关注的问题, 近几年来, 国家相关部门陆续颁布了一系列的文件, 涉及到了土地增值税的征管工作以及清算问题等众多方面, 加强了土地增值税的税收管理力度, 体现了国家对土地增值税管理工作的重视。房地产企业是土地增值税最为重要的纳税人, 伴随着国家一系列的宏观调控政策, 房地产企业所面临的竞争越来越激烈, 压力随之增大。因此, 对土地增值税进行税收管理与筹划分析工作, 对房地产企业而言就显得十分重要, 也是当前企业面临的一项重大课题。

二、土地增值税概述

我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率, 主要依据纳税人进行房地产转让所获得增值额计算征收, 在具体工作当中, 通常是采取速算扣除法对土地增值税进行计算, 就是依据增值额与相应税率的乘积, 再减扣除项目金额与相应扣除系数的乘积, 公式具体可表示为:

应纳税额=适用税率×增值额-适用速算扣除系数×扣除项目的数额

增值额=应缴纳税收- (得到土地的使用权付出的金额+房地产转让相关税金+新建房与配套设施成本与费用+土地开发的成本与费用+财政部所规定的其它扣除项目)

土地增值税采用的是四级超率累进税率, 速率与扣除系数分别为:增值额没有超出扣除项目数额50%的部分, 税率为30%, 扣除系数为0;超出50%、没有超出100%的部分, 税率为40%, 扣除系数为5%;超出100%、没有超出200%的部分, 税率为50%, 扣除系数为15%;超出200%的部分, 税率为60%, 扣除系数为35%。

三、对土地增值税进行税收管理与筹划分析工作的重要意义

(一) 有助于提升企业的综合竞争力, 提高经济效益

对于房地产企业来说, 土地增值税在其总体税收中占有较大的比例, 所以, 土地增值税的税收管理与筹划分析工作能够帮助企业提高总体经济效益, 提升其综合竞争力, 促进企业逐渐发展与壮大。

二) 有助于企业财务水平与管理经营水平的提升

企业想要完善好自身的纳税筹划工作, 就必须要求财务人员拥有一定的基础知识与专业技能, 能够了解与掌握会计制度、会计准则、以及税法的相关内容, 并且根据相关的要求, 来进行设账与记账, 按时进行缴税申报。现如今, 伴随清算制度的实施, 土地增值税的计算规范更为严格, 面对这种情况, 企业更应该抓住机遇, 完善好自身的土地增值税税收管理工作, 从而不断提升企业的财务水平与管理经营水平。

(三) 有助于企业防范涉税风险

涉税风险指的是税款担负风险、政策与名誉损失风险、税法违规风险。企业进行税务筹划, 可能带来流动资金数量的增多, 可以保障企业经营的灵活性。企业通过开展一系列土地增值税的税收管理工作, 能够更加及时、积极地了解与掌握国家政策调控与法律法规。开发商的信誉也是消费者在购房时参考的标准之一, 企业主动、积极地研究税法, 在享受国家税收政策的基础上, 还可以在最大限度上避免企业名誉、商誉的损失。

四、土地增值税的税收管理与筹划对策

(一) 尽可能地降低土地增值税的应税收入

1. 分散企业的经营收入

分散企业的经营收入指的是将从房地产中单独分离出的部分进行独立处理, 从而减少房地产的销售收入。通常而言, 常用的办法有两种, 具体如下:

(1) 把房地产与其所包含的附属设备与设施分开处理, 就是使购买方和转让方签署两项合同, 分别为房地产的转让合同与附属办公设施设备的购销合同。这样一来, 就能够促进增值额的减少, 降低了土地增值税的应税收入, 从而提升了企业的经济效益, 有利于其发展与壮大。例如, 某房地产企业预计出售某房屋及其土地使用权, 目前房地产市场价格为1000万元, 房屋内附属设备市场估值为150万元, 假设双方只签订一份转让合同, 那么附属设备的价值由转让价格形式体现, 所以, 土地增值税的应税收入应为1000万元;倘若双方签署两份合同, 那么土地增值税的应税收入就变成850万元, 少了150万元, 这样一来, 就促进了增值额的减少, 降低了土地增值税的应税收入。

(2) 将房地产和附属设施安装以及装饰、装潢分开进行处理, 也是让购买方和转让方签署两项合同, 分别为房地产的转让合同与附属设施的安装装潢合同, 这样一来, 后者的征收范围是隶属于营业税的, 而不是土地增值税, 由此也可以促进增值额的减少, 降低了土地增值税的应税收入。

2. 利用好各种代收费用

根据国家的有关规定, 企业的代收费无论计入或者不计入售房收入当中, 都不会影响到增值税, 但会对地产开发总成本产生影响, 进而影响到房地产增值率, 最终会对土地增值税金额造成影响。企业可以根据这一规定, 利用好各种代收费用, 来开展自身的税收管理与筹划工作。

例如, 某房地产企业售房收入 (不包含代收费用) 为11000万元, 各项代收费用总计165万元, 扣除项目金额7290万元。倘若代收费不计入到售房收入当中, 那么增值额=11000-7290=3710万元, 增值额与扣除项目金额比率=3710/7290=50.9%, 是大于50%的, 所以, 应交纳的土地增值税=3710×40%-7290×5%=1119.5万元;倘若代收费计入到售房收入当中, 那么增值额= (11000+165) - (7290+165) =3710万元, 增值额与扣除项目金额比率=3710/ (7290+165) =49.8%, 是小于50%的, 所以, 应交纳的土地增值税=3710×30%=1113万元。由此我们不难看出, 代收费计入到售房收入当中后, 不会造成增值额产生变化, 但会导致扣除项目的增加, 从而降低了增值率, 使得应交纳土地增值税下降了6.5万元。所以, 企业在进行会计核算时, 可以考虑将代收费进入房价当中, 从而降低土地增值税数额。

3. 保障房地产价格的科学性与合理性

我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率, 相同条件下, 价格越高, 增值额越大, 所适用的税率也就越高, 但这并不是就意味着价格越高, 企业所获得的利润就越大。根据国家的有关规定与要求, 纳税人建造标准住宅进行出售时, 增值额不超出扣除项目数额的20%时, 可免交土地增值税;相对应的, 增值额超出扣除项目数额的20%时, 要按规定交税。所以, 企业确定房地产的销售价格, 应该对国家的各项优惠政策与自己的实际运营情况进行综合、全面的考虑, 保障价格制定的科学性与合理性, 从而不断提升企业的经济效益。

(二) 利用好扣除项目, 完善土地增值税的税收管理与筹划工作

在进行土地增值税的计算时, 国家明确列举了众多可以扣除的项目, 其原因也是在于减轻纳税人的负担, 以期充分发挥出纳税人的纳税热情与积极性。房地产企业应该抓住机遇, 利用好国家的优惠政策, 实现对自身成本的较好控制, 完善土地增值税的税收管理与筹划工作, 最终提升企业的经济效益。

比如, 可以对利息费用扣除进行综合筹划。房地产企业在其项目开发的过程当中, 资金的运筹通常较为紧张, 通常情况下, 都是经由借款的方式来进行资金的筹集工作, 那么相应的利息支出就不可避免。所以, 对利息费用的扣除就可以当做是企业进行纳税筹划工作的一项重点内容。就我国目前情况而言, 税法对房地产的利息费用扣除分为两种情况。企业可以对两种情况进行认真的探讨与论证, 比较出相应利息支付数额的高低, 并与企业日常的管理经营进行有机结合, 选择是否进行项目利息支出分摊转让或者提供出金融机构的证明, 从而不断降低企业的税收负担, 提升企业的经济效益。

(三) 利用好土地增值税征税范围, 完善其税收管理与筹划工作

1. 合作建房

房地产企业在房产开发之前, 采用合作建房的方式, 一方出资金, 一方出地, 若建成后转让, 就应收取土地增值税;若分房自用, 即可暂免交纳土地增值税。因此, 企业可以积极利用好这一政策, 在进行房产开发时, 选择与其它企业进行合作建房的方式, 但不涉及产权转让, 从而实现了企业的合理避税。

2. 利用房地产展开投资、联营

房地产企业进行房产的出租, 获得租金, 交纳的房产税额较低, 也没有发生产权的转让问题, 不算在土地增值税征收范围之内。假设利用房地产展开投资、联营等活动时, 投资、联营一方以房产作价入股展开投资、联营, 即可暂免交纳土地增值税。所以, 企业应充分利用好这一优惠政策, 实现企业合理避税。

3. 代建房

众多房地产企业经由合同签订的方式, 与客户进行合作, 受其委托开发房地产, 等到开发完成之后, 只向客户索取一定的待建费用, 产权并没有发生转移, 该代建费用是属劳务性质收入范畴, 并不属土地增值税征税范围, 因此, 企业也可利用这一方式进行合理避税。

五、结束语

增值税税收优惠政策1 篇5

一、农业类增值税税收优惠政策

（一）农业生产者销售的自产农产品免征增值税。

农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。

农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定（具体参见《农业产品征税范围注释》）。

（二）部分农业生产资料免征增值税。

1、农膜。

2、生产销售的氮肥、除磷酸二铵以外的磷肥以及以免税化肥为主要原料的复混肥。

可以享受免征增值税优惠政策的复混肥是指企业生产复混肥产品所用的免税化肥成本占原料中全部化肥成本的比重高于70%.3、批发和零售的种子、种苗、化肥、农药、农机。

（三）自2004年12月1日起，对化肥生产企业生产销售的钾肥，由免征增值税改为实行先征后返。

（四）部分饲料产品免征增值税。具体包括：

1、单一大宗饲料。指以一种动物、植物、微生物或矿物质为来源的产品或其副产品。

2、混合饲料。指由两种以上单一大宗饲料、粮食、粮食副产品及饲料添加剂按照一定比例配置，其中单一大宗饲料、粮食及粮食副产品的参兑比例不低于95％的饲料。

3、配合饲料。指根据不同的饲养对象，饲养对象的不同生长发育阶段的营养需要，将多种饲料原料按饲料配方经工业生产后，形成的能满足饲养动物全部营养需要（除水分外）的饲料。

4、复合预混料。指能够按照国家有关饲料产品的标准要求量，全面提供动物饲养相应阶段所需微量元素（4种或以上）、维生素（8种或以上），由微量元素、维生素、氨基酸和非营养性添加剂中任何两类或两类以上的组分与载体或稀释剂按一定比例配置的均匀混合物。

5、浓缩饲料。指由蛋白质、复合预混料及矿物质等按一定比例配制的均匀混合物。

（五）自2008年7月1日起，农民专业合作社执行以下增值税税收优惠政策：

1、农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。

2、对农民专业合作社向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机，免征增值税。

农民专业合作社是指依照《中华人民共和国农民专业合作社法》规定设立和登记的农民专业合作社。

财务咨询电话：***

二、软件产品增值税税收优惠政策

（一）自2000年6月24日起至2010年底以前，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。

增值税一般纳税人将进口的软件进行转换等本地化改造后对外销售，其销售的软件可按照自行开发生产的软件产品的有关规定享受即征即退的税收优惠政策。本地化改造是指对进口软件重新设计、改进、转换等工作，单纯对进口软件进行汉字化处理后再销售的不包括在内。

企业自营出口或委托、销售给出口企业出口的软件产品，不适用增值税即征即退办法。

（二）增值税一般纳税人随同计算机网络、计算机硬件和机器设备等一并销售其自行开发生产的嵌入式软件，如果能够按照《财政部国家税务总局关于贯彻落实〈中共中央、国务院关于加强技术创新，发展高科技，实现产业化的决定〉有关税收问题的通知》（财税字〔1999〕273号）第一条第三款的规定，分别核算嵌入式软件与计算机硬件、机器设备等的销售额，可以享受软件产品增值税优惠政策。凡不能分别核算销售额的，仍按照《财政部国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税〔2005〕165号）第十一条第一款规定，不予退税。

土地增值税税收 篇6

【关键词】土地增值税；税收筹划

一、安置房土地出让金返还的土地增值税税收筹划

房地产开发企业获得安置房土地出让金返还，同时将自行开发的房产无偿安置回迁户的土地增值税税收筹划。

案例1：某房地产开发项目为开发的普通住宅，该普通住宅销售单价4000元/平方米，总面积40000平方米，其中无偿安置房5000平方米，建造成本1200元/平方米，扣除项目合计9600万元，安置房土地出让金返还1500万元，公司相关人员建议与政府协商将土地出让返还更改为安置房回购协议，回购协议内容为销售单价3000元/ 平方米，安置面积5000平方米。（假设企业所得税税法允许扣除成本10000万元）

根据税法规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

方案一：安置房未与政府签订安置房回购协议。

增值额=4000×40000-96000000=6400（万元）

增值率=6400/9600×100%=66.67%

土地增值税=6400×0.4-9600×0.05=2080（万元）

营业税金及附加=4000×40000×5.6%=896（万元）

企业所得税=（4000×40000/10000-10000-2080-896）×0.25=756（万元）

净利润=（4000×35000/10000+1500-10000-2080-896）-756=1768（万元）

方案二：安置房与政府签订安置房回购协议。

增值额=4000×35000+3000×5000-96000000=5900（万元）

增值率=5900/9600×100%=61.45%

土地增值税=5900×0.4-9600×0.05=1880（万元）

营业税金及附加=（4000×35000+3000×5000）×5.6%=868（万元）

企业所得税=（4000×35000/10000+3000×5000/10000-10000-1880-868）×0.25=688（万元）

净利润=（4000×35000/10000+1500-10000-1880-868）-688=2064（万元）

方案二比方案一减少200万元土地增值税，净利润增加296万元（2064-1768）。

税收筹划：房地产开发企业获得土地出让金返还，同时将自行开发的房产无偿安置回迁户的项目，应与政府签订安置房回购协议，约定回购总价、回购单价、回购面积，其中回购单价应低于市价，而不是直接取得土地出让金返还优惠政策。

二、先分立后合并的土地增值税税收筹划

房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划。

根据税法规定在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税。

案例2：房地产开发企业A与非房地产开发企业B的两家法人企业，A将已完工并办理竣工结算的办公楼转让给B，办公楼成本7000万元，市场价格为9500万元，假定土地增值税扣除项目合计8000万元。

增值额=9500-8000=1500（万元）

增值率=1500/8000×100%=18.75%

土地增值税=1500×0.3=450（万元）

将案例2中的房地产转让行为更改为先分立（将办好公楼分离成立公司）后与B公司进行企业合并的行为，因合并和分立过程免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税，税负为0万元，减少土地增值税450万元。

税收筹划：房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划，降低企业税负、促进销售、加速資金回笼。

三、第三方支付拆迁补偿费税收筹划

拆迁补偿费是指对被征用或占用土地上的房屋及附属构筑物、城市公用设施等拆除、迁建补偿费、拆迁管理费等，房地产企业在项目开发过程中一般都会涉及拆迁补偿费，拆迁补偿费金额大，能否取得合法票据在土地增值税清算中扣除，对土地增值税税负影响较大。下面介绍下房地产开发企业将拆迁补偿费支付给第三方，由第三方支付给拆迁户的土地增值税收筹划方法。

案例3：某房地产开发项目由房地产开发公司委托某公司（第三方）支付拆迁补偿费7000万元，根据税法规定拆迁补偿费应取得合法票据才能在土地增值税清算中列支开发成本，此项目因无法取得合法票据，房地产公司在土地增值税清算中无法列支开发成本7000万元，即使按最低档税率30%计算，使其至少承担土地增值税2100万元（7000×30%）。

税收筹划：土地增值税清算中拆迁补偿费应取得合法票据才能计入开发成本中扣除，增加土地增值税扣除项目、降低增值率、减少税费损失，因此，通过第三方支付的拆迁补偿费项目应通过招、拍、挂方式取得土地使用权并取得土地储备中心的政府性行政收据计入开发成本中扣除。

四、产品设计环节的土地增值税税收筹划

房地产开发企业在项目开发前期根据市场调查确定开发普通标准住宅的，应在规划设计环节了解当地普通标准住宅的定义，和各地税务机关对享受普通标准住宅税收优惠政策的要求。

案例4：北京某房地产开发公司，开发住宅600套，每套面积140平方米左右，单价45000元/平方米，其中：140平方米-144平方米100套，假定该100套住宅土地增值税增值率在15%水平，缴纳土地增值税3000万元，除单套建筑面积外其他符合北京市普通标准住宅条件。

北京地方政府规定普通标准住宅应同时符合以下条件：单套建筑面积在140平方米以下、容积率在1.0以上、实际成交价格低于同区域住房平均价格1.2倍以下。

该房地产开发企业如将100套非普通标准住宅更改为面积为139平方米的普通标准住宅，增值率15%，则其符合享受普通标准住宅增值率不超过20%免征土地增值税的条件，可减少土地增值税3000万元。

税收筹划：根据税法规定普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，且各地方政府对普通住宅标准原则上有以下方面规定：（1）住宅小区建筑容积率；（2）单套建筑面积；（3）实际成交价格。而此开发商由于前期规划设计环节未充分了解地方政府对当地普通标准住宅的规定导致设计超标，使得利润减少，因此房地产开发企业在确定是否享受普通标准住宅税收优惠政策时，应充分考虑各地普通标准住宅的地方性规定。

五、利息费用

根据（国税函〔2010〕220号）第三条规定，房地产企业的开发费用采取计算扣除的方法，但在开发产品过程中发生的金融机构利息支出可以据实扣除，也可以有条件地选择计算扣除，两种选择计算税收结果不同，存在筹划空间。

案例5：A项目取得土地使用权支付的金额预计约12457.54万元，开发成本预计约26523.35万元，合计金额约38980.89万元。假设按照初步预算估计整个项目利息支出约3734.7万元，房地产开发费用适用最高比例扣除。

方案一：假设A项目能按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明，则按照5%计算的其他房地产开发费用约1949.04万元，其全部开发费用扣除额=3734.7+1949.04=5683.74万元；

方案二：假设A项目不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，则其按照10%计算的其他房地产开发费用约3898.01万元，其全部房地产开发费用扣除额=0+3898.01=3898.01万元。

通过上述计算不难看出，A项目按照方法一计算土地增值税，可以多扣除1785.73万元（5683.74-3898.01），能达到降低土地增值税的效果。

但使用方法一需要满足以下条件：（1）按转让房地产项目计算分摊利息支出 ；（2）提供金融机构证明。

税收筹划：当企业发生利息费用较大且能够提供金融机构证明的，应分开核算不同清算项目的利息支出，以便更多地扣除，达到少纳税效果；當企业发生的利息费用较少，或者发生的利息费用较大而不能提供金融机构证明的，会计核算时不分摊利息支出，选择按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除开发费用。

有的税务机关认为，企业全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用只能按照10%以内的比例计算扣除。如果这样，对于没有利息支出的企业，可以适当地发生些利息费用，从而享受5%以内的利息费用扣除。

六、合理选择扣除项目分摊方法

土地增值税扣除项目金额确定后，如果企业有不同的清算项目，需要按照合理的方法将扣除项目分摊到每个项目中，选择不同的分配方法分摊的结果不一样。目前税法规定的扣除项目的分摊方法主要有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、销售收入比例法、层高系数调整法和其他合理方法。在税法没有明确政策规定的情况下，企业可以选择一种对自己有利的分摊方法。

如果当地税务机关制定政策规定了具体的某一种分摊方法，则企业不能随意选择分摊方法。

参考文献：

[1]国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）.

[2]国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）.

[3]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报：社会科学版，2014（16）4：360-366.

[4]蔡黎霞.论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施[J].商业经济，2014（07）：109-118.

土地增值税税收管理及纳税筹划方法 篇7

笔者从土地增值税的征收特点、计算方法出发, 对企业计算土地增值税扣除项目金额和税收优惠政策等事项进行分析, 提出以下几项管理办法和筹划方案。

一、计税扣除项目金额筹划管理法

1.根据税务机关的要求, 房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额、支付工程施工方的成本、费用及转让房地产所发生的有关营业附加税金等, 都必须取得合法有效凭证;对开土地增值税清算时不能提供合法有效凭证的, 税法规定是不给予扣除的, 因此要求财务人员在日常工作中做好相关资料的收集和管理工作。

(1) 土地征用及拆迁补偿费的扣税资料管理。企业征用土地应取得主管部门的土地规费专用收据, 拆迁房产的, 对于支付补偿金给个人而无法取得票据的, 对方应当提供税务部门开取的非经营性收入专用发票等, 只有做好成本资料管理工作才能顺利的清算。

(2) 前期工程费的扣税资料管理。前期工程费指水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究等项目发生的费用。企业只有取得相应的服务业专票、行政事业单位票据、建筑安装发票等才可税前扣除, 因此应管理好相关的财务票据资料。

(3) 建筑安装工程费的扣税资料管理。建安工程费主要包括建筑承包商或开发商在开发项目工程过程中所发生的建筑工程费和项目安装费用等。只有取得建筑安装发票、相关的服务业发票等财务资料才可列入成本。

(4) 基础设施建设费的扣税资料管理。基础设施费主要包括道路、供水、供电、供气、排污、园林绿化等费用。企业应取得行政事业单位票据、建筑安装发票等才可列支成本。

(5) 公共配套设施费的扣税资料管理。公共配套设施费主要指安装电动门、智能化系统、信报箱等所支付的费用, 企业应当要求施工方提供工商业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。只有相关的工商业发票、建筑安装发票、工资表等票据资料合法齐全才能列入成本。

2.对于比较大的房产项目, 如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品, 这些项目有些是分期开发的, 有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算, 我国税法规定应按照各受益对象, 采用合理的分配方法, 分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等, 各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异, 管理人员应管理和筹划好分摊方法, 不同的计算方法对企业利润的影响差异巨大。

3.随着房产市场的激烈竞争, 各个开发商为提升楼盘品质会推出会所、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共配套设施, 如果这些项目完工后免费移送给政府等部门用于社会公共事业, 那么发生的相关成本、费用可以在计算土地增值税时做为成本扣除;此外对于楼盘里的停车场 (库) 、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯等项目, 如果能提供资料证明产权属于全体业主所有的, 则相关的成本费用可以在计算土地增值税时税前扣除。

因此企业在日常工作中应管理好不可售面积的证明资料, 如开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、配套设施的建筑面积归全体业主所有的确认资料;如果无法提供这些资料, 则相关费用不可扣除。

4.人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式, 采取一次性车位转让使用权合同, 或者是签订国税租赁合同, 租期为20年, 20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大, 因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的, 其成本可以做税前扣除, 这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料, 这影响到开发成本的扣除金额。

5.代收费用的筹划方法。房地产企业销售开发产品时, 经常会代其他相关部门收取费用, 如维修基金等。对于代收费用有两种处理办法, 第一种方法为代收费用不计入开发产品销售价格中, 此时代收费用不并入转让销售收入中, 在计算增值额时也不允许扣除代收费用;第二种方法为代收费用计入房价中, 作为转让房地产所取得的收入, 在计算扣除项目金额时可以扣除, 但不允许作加计扣除基数。

例如, 某房产公司销售一栋商品房, 销售款为2000万元, 在销售商品房时代收了300万元的其他部门费用, 假如各项允许扣除总金额为800万元, 则按第一种方法处理时增值额为1200万元, 增值率为150%, 应缴纳土地增值税为:1200×50%-800×15%=480万元;按第二种方法处理时增值额为: (2000+300) - (800+300) =1200万元, 允许扣除总金额为:800+300=1100万元, 则增值率为100.09%, 应缴纳土地增值税为:1200×50%-1100×15%=435万元。

由此可见, 采用将代收费用并入房价中的处理方法比第一种处理方法少纳45万元的土地增值税。当然如果增值率未超过50%时, 这种筹划方法也就无意义了。

6.费用转移筹划法。按照相关规定, 属于房产开发企业总部发生的期间费用, 具体有:管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为土地增值税计算时的扣除项目成本。但如果采用合理的管理和筹划方法, 使这些费用能够作为开发成本列支, 则可增加扣除项目数额, 从而减少应缴纳的土地增值税。比如总部某处领导可以兼任某房地产项目的负责人, 在不影响总部工作的同时参加该项目的管理, 那么这位负责人的有关费可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除, 而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额, 从而达到节税目的。

二、精装修售房筹划管理方法

开发产品以精装修的方式进行销售的是一种新的管理方法。企业按商品房按销售和装修分开签合同, 降低商品房的销售价格, 以达到减少土地增值额的筹划目的, 而且原本计入房地产装修收入的这部分可按3%缴纳营业税。例如某房地产公司开发的房产项目成本为5000元/平方米, 精装修后建筑成本6500元/平方米, 总建筑面积30000平方米, 预计售价8500元/平方米, 则该房地产可以与购房者签7000元/平方米的购房合同, 然后再签一份1500元/平方米的装修合同, 则企业只就购房合同缴纳土地增值税。

三、改变建房方式的筹划方法

代建房行为属于建筑业, 是营业税的征税范围。因此, 如果房地产开发公司具备较好的品牌和较高的信誉, 能取得客户的青睐和信任, 提早获得客户的资金, 则可使用以客户的名义来取得土地使用权、购买各种材料设备等方法。这样对于开发企业来说, 由于房地产的产权自始至终是属于客户的, 没有发生转移, 故其取得的收入属于劳务性质的收入, 应当征收营业税, 而不是土地增值税的征税范围。这种代建房的形式, 开发商无需缴纳数额巨大的土地增值税。

四、灵活运用减免税优惠政策

纳税人建造普通标准住宅出售, 其增值额与扣除项目金额的比例未超过20%的, 免交土地增值税。因此, 企业管理人员应做好筹划工作。

具体做法是企业先测算好销售价格, 制定最佳销售价, 力争使增值率控制在20%以内。比如某房地产企业销售楼盘每平方米定价为3000元, 增值额与扣除项目金额的比率为20%至25%, 这时企业可以适当降低销售价格, 使该比率控制在20%以内, 这样免交土地增值税的金额与少收的售房款对比一下, 选择对企业利的销售方案。

五、利用清算时点筹划法

税法规定, 房地产开发项目经相关部门验收合格, 或转让出去的开发产品建筑面积与整个项目可出售建筑面积的比例达到85%以上, 或者虽然比例还未超过85%, 但剩余的可出售房产已经出租他方或留下自已使用的, 可以进行土地增值税的清算。可以利用这条规定进行税收筹划, 比如开发商今年销售比例接近85%, 进行土地增值税清算需要缴纳数百万的税额, 则筹划管理人员可以将销售速度和规模掌握在84%以内, 剩余产品留待自用或以后销售, 将清算时间推迟, 这样就可获得数百万元的资金利息。

参考文献

[1]王小玉.房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J].经济研究导刑, 2010 (02) .

[2]刘溆.土地增值税税收筹划案例分析[J].当代经济, 2008 (02) .

[3]陈晓红.关于土地增值税税务筹划的探讨[J].河南财政税务高等专科学校学报, 2005 (05) .

[4]石红红.房地产企业土地增值税筹划分析[J].辽宁工程技术大学学报, 2011 (03) .

浅析土地价格问题与土地税收问题 篇8

一、土地价格问题

土地价格和地租一样是土地经济学中最重要的问题。这里所说的土地价格不是土地购买价格, 而是土地所提供的地租的购买价格, 而这种地价用公式表示为:地价=地租/利息率。

㈠土地价格特点

首先土地价格是土地权益价格。人们购买土地不是购买土地本身, 而是购买土地将来能获得收益的权利, 如所有权、使用权、租赁权和抵押权等;二是土地价格不是土地价值的货币表现, 不以生产成本定价;三是土地价格主要由土地市场决定;四是土地价格呈上升趋势;五是土地价格具有明显的地区性和地域性, 一般没有统一的市场价格;六是地价有较强的计划性, 一般受到国家明显控制。

㈡土地价格种类

根据性质、作用、用途等的不同, 可以有不同的表现形式, 不仅有交叉, 而且同一宗土地上也可赋有一种以上的价格。

1. 按土地权利不同进行分类。

一是土地所有权价格。指人们为购买土地所有权而支付的代价, 其实质是地租的资本化;二是土地使用权价格。指人们为取得一定年期的土地使用权、收益权而支付的经济代价。土地使用权价格一般要比土地所有权价格低;三是土地租赁价格。指承租方为取得土地租赁权而向出租方支付的代价。租赁价格的实质是地租的定期支付;四是土地抵押价格。指以土地作为担保物而取得贷款时, 银行对土地所估计的价格。

2. 按土地价格形成方式不同进行分类。

主要是指依据一定的评估方法和目的对土地作出的价格估计, 即评估价格, 它是交易价格的基础。一是交易底价。指在土地交易之前参与土地交易的各方, 即由政府、购买者、租赁者、抵押者等对土地进行评估, 进而形成各自的底价;二是基准地价。这是指政府为管理土地市场, 由专门的部门或机构、专业人员评定的土地等级和区域的平均土地价格;三是课税价格。指由国家或政府为征收有关土地税收而评定的土地价格;四是交易价格。指土地在市场交易中成交的价格, 又称市场价格。根据交易具体环境的不同, 可分为公平交易价格和非公平交易价格。还有土地的拍卖价格、招标价格、协议价格、转让价格等也都属于交易价格。

3. 按政府管理手段的不同进行分类。

一是申报地价。指由土地所有人或使用人向有关机关提出申报的价格;二是公告 (示) 地价。指政府定期公布的地价, 它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据;三是补交地价。指我国所规定的原无偿划拨土地转为土地批租方式后, 必须由转让方向土地部门补交的地价。此外, 按土地价格评估的技术方法不同, 土地价格又可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

㈢土地价格影响因素

1.一般因素。

是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响, 从而成为决定各个土地具体价格的基础。 (1) 土地的自然因素。指地块所在地区的地形、地质、气候等自然条件对地价水平的影响。凡是地形崎岖、地质不良、气候不佳的地区, 地价水平较低。 (2) 社会因素。指人口状况、城镇化程度、文化、福利、风俗习惯等因素对地价的影响。人口多、城市化速度快、文化、娱乐设施完善、福利良好的地区, 地价水平相应较高。 (3) 经济因素。指国民经济增长速度、物价、居民收入水平、财政与金融状况等因素对土地价格水平的影响。国民经济增长快、工商业发达、收入水平高、资金充裕的地区, 地价水平会相应上升。 (4) 政治因素。指国际形势、国内政治状况、国防安全、外交关系等, 都影响投资者对未来的信心, 从而影响地价。 (5) 行政因素。指土地使用制度、土地规划、分区管制、税收制度等, 都直接影响地价水平。 (6) 区域因素。指地块所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性, 对该地区土地价格水平的影响。一是商业繁华程度。指所在地区的商业、服务业繁华状况及与各级商业服务中心的位置关系;二是交通便捷程度。若地区道路系统和公交系统完善, 即交通便捷、运输通畅, 则该地区地价较高;三是基础设施完善程度。主要指给排水、邮电、供电、供气、供热、通讯、学校、医院、幼儿园等设施的配置状况, 这些设施完善不仅可以节省经济活动中的费用成本, 也可为居民生活带来方便, 地价相应较高;四是环境条件。若地区公园、绿地、文娱场所充足、环境污染小、风景优美, 则该地区地价水平较高;五是土地使用限制。指法律、规划对某地区土地利用的特别限制, 如用途、建筑密度、建筑高度、容积率等。这些因素都限制或保障了土地使用的潜力、权利和收益, 从而直接影响土地价格高低。

2.宗地因素。

指宗地本身的条件和特征对该地块价格的影响。一是土地块的面积。宗地面积必须适宜, 过大、过小都不适宜土地利用, 从而贬低地价;二是土地块的宽度。临街宽度过窄, 影响土地使用, 也影响展示效果和收益, 从而贬低地价;三是土地块的深度。宗地临街进深过浅、过深, 都不适合利用, 从而贬低地价;四是土地块的形状。宗地形状以矩形为佳, 其它如三角形、梯形、平行四边形、不规则形等都不便于利用, 从而贬低地价;五是土地块的坡度。坡度过大, 不容易开发或使开发成本过高, 从气影响地价;六是土地的宗地位置。宗地距车站、商店、学校、公园的远近, 是否临街等, 对宗地地价都有很大影响;七是土地使用年限。这一因素决定了可以使用该土地并获取收益的时间, 直接影响地价。

二、土地税收问题

土地税收简称“土地税”, 是指国家以土地为征税对象, 是建立在土地所有制基础之上的, 与一定的所有制相适应的一种赋税。目前我国现行的土地税收的税种构成有许多种, 土地税的原则是取之于民, 用之于民, 也是国家积累建设资金的重要途径。

㈠土地税征收的依据

1. 按地价征收。

这是一种最为理想的征税办法, 并在世界各国广泛使用。土地价格高低反映了土地生产力大小, 依土地生产力大小分配税收负担, 更合乎公平的原则。

2. 按土地面积征收。

土地税的税额以土地面积为基础计算, 这是最古老的计税方法。土地面积大, 则征税多;土地面积小, 则征税少。按土地面积征税, 没有考虑土地质量因素。因此, 这种计税方法不公平。

3. 按土地总收获量征收。

是以每块土地每年的总收获量 (粗收益) 的多少为征税标准, 收获量大, 征税多;收获量小, 征税少。世界各国古代的农地税, 我国“三代”以后的田赋, 大都采用这种方法。这种方法较为公平, 但它没有考虑同一等级的土地上不同作物种类所产生的收获量的差别。

4. 按土地纯收益征收。

土地纯收益是指土地总收入减去生产成本及其他负担后的余额, 亦称经济地租。土地纯收益反映了土地生产力的大小, 据此征税比较合理, 而且按纯收益征税不能转嫁, 对于平衡社会财富的分配大有裨益。但土地纯收益测算困难, 不易推广。

㈡土地税收的功能

1.保障国家的财政收入。

土地税收是国家财政收入的重要来源。土地具有位置的固定性和不可移动性的自然特点, 这使它成为一种良好的稳定税源。

2.抑制土地投机。

由于土地的稀缺性, 一般情况下, 地价是不断增值的, 特别是在经济高速发展时期。合理的土地税制, 是抑制土地投机的重要措施。如许多国家在土地发生转移时, 开征了土地增值税。我国针对“房地产热”也于1993年颁布了《土地增值税暂行条例》, 对抑制土地投机行为起到了积极作用。

3.促进土地资源合理利用和优化配置。

如对空地、荒地征收土地税。由于税收的压力, 促使土地所有者或使用者充分利用土地, 提高土地的集约利用。

4.引导土地利用方向和结构调整。

土地税收作为一种经济杠杆, 具有调整土地利用方向和结构的功能。如对不同土地利用方向确定不同的税率, 对不良的土地利用方向课以重税等。税收政策, 会促进土地利用向结构优化转变。

㈢国外土地税收

1.土地保有税。

是指对土地的所有者按期征收的一种税收。有下列几种:一是按土地面积的大小和生产水平的高低课征土地税, 或按照地价课征地价税;二是对土地所得征收所得税;三是对土地和房屋等不动产按其价值合征不动产税;四是对土地与其他财产合征财产税 (土地税包含在财产税中) 。

2.土地转移税。

对土地发生转移时的课税, 各国差异很大。一般有两种情况, 一是对土地有偿转移时, 课征不动产转移费或登录费;二是对土地无偿转移时 (如继承、遗赠等) , 课征继承税或遗产税及赠与税等。

3.其他场合的土地课税。

土地增值税有两种情况:一是在土地发生转移时, 对于增长的地价征收土地增值税, 以抑制土地投机;二是在土地不发生转移时, 政府每隔一段时间 (如10年或15年) 对土地价值进行一次评估, 然后对增加的地价征收土地增值税。

4.受益捐或工程受益费。

任何一项土地投资必然对周围土地的利用产生一定的影响, 从而使土地价值提高, 因此, 政府在进行土地投资时, 视受益程度的大小, 对周围的土地所有者征收受益捐或工程受益费。但有些国家为了防止耕地荒芜和土地闲置, 促进土地合理利用, 还开征土地荒芜税、土地闲置税或空地税等。

㈣我国土地税收在国家现行的税收体系中, 涉及土地税收的课税税种有:

耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等。与土地税收相关的税种还有农业税 (我国在1996年实行全免征收) 、房地税、契税、印花税和国家固定资产投资方向调节税等。1993年, 我国对税收制度进行了改革, 实行了分税制财政管理体制, 按照这一体制, 上述税种全部属于地方税种, 其税收收入划归地方固定收入。

1.耕地占用税。

为了合理利用土地, 加强土地管理, 保护耕地, 国务院于1987年4月1日发布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。其主要有:对耕地占用税的纳税人, 这是指占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人, 是耕地占用税的纳税对象, 其主要是指纳税人实际占用的耕地面积。当时对耕地占用税的计税标准和税率:一是以县为单位, 人均耕地在1亩以下 (含1亩) 的地区, 每平方米2元～10元;二是人均耕在1亩～2亩 (含2亩) 的地区, 每平方米为1.6元～8元;三是人均耕地在2亩～3亩 (含3亩) 的地区, 每平方米为1.3元～6.5元;四是人均耕地在3亩以上的地区, 每平方米为1元～5元。农村居民占用耕地新建住宅, 按上述规定税额减半征收。对经济特区、经济技术开发区和经济发达的区域、人均耕地特别少的地区适用税额可以适当提高, 但最高不得超过上述规定税额的50%。

2.城镇土地使用税。

为了合理利用城镇土地, 调节城镇土地的级差收入, 提高土地利用效益, 加强土地管理, 国务院于1988年9月27日发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》, 于同年11月1日施行, 其主要内容有:一是城镇土地使用税的纳税人。凡在城市、县城、建制镇、矿区范围内使用土地的单位和个人, 均为城镇土地使用税的纳税义务人;二是土地使用税的课税对象。是纳税人实际占用的土地面积;三是土地使用税的税率。以每平方米计:大城市0.5元～10元, 中等城市0.4元～8元, 小城市0.3元～6元;县城、建制镇、工矿区0.2元～4元。土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

3.土地增值税。

土地增值税税收 篇9

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权、地上建筑及其附属物并取得收入的单位或个人征收的赋税。土地增值税以转让房地产所有权取得的收入, 减去法定扣除项目金额后的价值增加额为计税依据, 其征收税率根据增值额划分为四个档次 (30%至60%) , 实质为累进税种。1993年12月, 国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》, 规定于1994年1月1日起在全国范围内征收土地增值税。近二十年来, 我国房地产市场步入高速发展阶段, 各地房地产市场出现土地囤积、哄抬房价的投机乱象, 极大地扰乱了房地产市场的经济秩序。为进一步维护房地产市场秩序, 保证房地产行业健康平稳发展, 土地增值税成为政府宏观控制房地产市场的重要手段。

土地增值税以转让土地使用权所得收入为计税依据, 根据增值额实行四阶税率。首先, 增值额为房地产销售收入减除法定扣除项目金额。其次, 扣除项目包括获取土地使用权产生的支出、开发成本、开发费用与税金四部分。开发成本包括施工过程中土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等;开发费用主要包括销售费用、财务费用 (以利息支出为主) 、管理费用;税金主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。最后, 适用税率的选取根据增值额与扣除项目的比例确定:增值额未超过扣除项目金额50%部分, 适用税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%且小于100%的部分, 税率为40%, 速算扣除系数为5%;增值额超过项目金额100%且小于200%的部分, 税率为50%, 速算扣除系数为15%;增值额超过扣除项目200%的部分, 税率为60%, 速算扣除系数为35%。对于出售的普通住宅, 且增值额未超过扣除项目金额20%的, 依法免征土地增值税。

土地增值税清算关系到土地增值税能否得到有效贯彻落实。2007年1月16日, 国务院发布了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》, 为土地增值税清算工作提供了明确的参考。通知规定, 税务机关可要求房地产企业进行土地增值税清算的情况有:已完工且验收合格的房地产项目;房地产项目销售面积达85%以上, 或虽未达到该比例而剩余部分已出租或自用;取得销售许可证、预售证已满三年尚未销售完毕的;分期开发的房地产项目, 以分期项目为清算单位。

二、土地增值税对房地产企业产生的影响

(一) 对房地产企业收益与利润的影响

土地增值税降低了房地产企业收益。首先, 土地增值税实质为地产经营收益在房地产企业与政府间的共享, 且超率累进税率造成房地产经营收益越高, 收益向政府部门转移越多的格局。同时, 土地增值税清算减少了房地产企业应缴未缴的税款, 挤占了企业资金, 降低了房地产企业资金周转效率。两者共同作用, 进一步压缩了房地产企业收益。

土地增值税压缩了房地产企业利润空间。实施土地增值税清算之后, 房地产企业延长开发周期、土地囤积等行为将面临税负增加风险。房地产开发商传统做法是待开发项目价格增值后再予以出售, 从而获得高额利润。土地增值税的征收意味着高收益对应该税率, 同时土地增值税清算也加大了企业税负风险。因此, 开发商需要找出土地增值税临界点, 保障企业利润的最大化。

(二) 对房地产行业格局的影响

土地增值税将促使房地产行业的两极化发展。首先, 房地产行业作为典型的资本密集型产业, 需要大量运转资金, 同时超率累进税率又造成房地产价格的集中, 最终加剧该行业的市场竞争。只有资本雄厚、声誉良好的企业才能取得更好的发展。其次, 对于普通住宅项目且增值额低于抵扣项目金额20%的中低层次开发项目, 免征土地增值税。这为追求低利润率的小型房地产企业提供了良好的发展机遇。综上所述, 土地增值税将形成大企业保留、小企业增加的房地产行业两极化格局。

三、房地产企业土地增值税税收筹划与清算技巧

本文以土地增值税公式为税收筹划与清算思路, 即土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数, 通过降低企业增值额、适用税率, 增加企业抵扣项目金额, 灵活组织土地增值税清算以实现降低企业税负的目标。

(一) 合理制定房地产销售策略, 综合权衡销售收入与增值税税负

1.合理制定房地产价格

一是充分利用20%这一增值税临界点, 争取享受免税政策优惠。需要注意的是, 该规定只适用于建造普通标准住宅。房地产企业在开发普通住宅项目时, 要熟悉当地普通标准住宅的具体标准, 做到完全符合当地普通住宅的标准。例如, 某开发商建成一批商品房, 除去销售税金等税费外其他扣除项目总金额为X, 预计销售价格为Y, 营业税税率为5%, 城市维护建设税税率为7%, 教育费附加税率为3%, 则销售税金及其附加为5%*Y* (1+7%+3%) =5.5%Y, 所有可扣除项目总额为X+5.5%Y。因此, 企业享受起征点税收优惠的最高售价为Y= (1+20%) * (X+5.5%Y) =1.2848X。二是以项目的利润最大化为标准, 制定合理的房地产价格, 综合权衡价格提高带来的收益与因此带来的税负增加。沿用上例, 假设某房地产企业欲提高售价以获取更多的收入, 假设提价后的增值率小于50%, 此时适用的税率为30%, 假设售价为Y+S, 则可扣除项目金额之和为X+5.5%* (Y+S) =X+5.5%* (1.2848X+S) =1.0707X+5.5%S, 增值额为 (Y+S) - (1.0707X+5.5%S) =1.2848X+S-1.0707X-5.5%S=0.2141X+94.5%S, 应纳税款为 (0.2141X+94.5%S) *30%=0.06423X+0.2835S。因此, 企业若想通过提高售价增加收入, 应保证增加的销售收入大于因此增加的税负, 即S>0.06423X+0.2835S, 推出S>0.0896441X。

2.拆分房地产销售合同, 降低土地增值额

将房产交易合同细分为房子产权交易与装修两种。在房地产企业销售精装房时, 与购房者签订两次合同。在房子尚未完工时, 与购房者签订房产转移合同。在房子有关设备安装与装修时, 与购房者签订装修合同。该做法使得第二次合同免于缴纳土地增值税, 而只需缴纳营业税。由于营业税税率远低于增值税税率, 因此达到了降低税负的目的。

(二) 增加可抵扣项目金额, 做好扣除项目的确认核算

1.开发费用的税务筹划

房地产企业开发费用, 又称期间费用, 主要包括管理费用、财务费用与经营费用。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定, 期间费用的抵扣按照土地使用权取得费用和开发成本总额的10%予以扣除。房地产企业可通过事前筹划, 将该部分费用转移至开发成本中, 通过该部分费用的转移, 可直接增加企业开发成本, 增大土地增值税可抵扣项目金额。同时, 房地产企业亦可通过缩短筹建期的方法, 增加前期费用, 将原本计入期间费用的支出计入前期工程费, 实现期间费用的转移。

2.财务费用税务筹划

房地产企业作为典型的资本密集型产业, 负债率普遍高于一般行业。高负债产生了大量的利息支出, 因此财务费用税务筹划具有广泛的应用空间。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定, 房地产企业利息的扣除方式有两种:比例扣除法与据实扣除法。对于能够按照出售房地产项目计算并分摊利息, 且具备金融机构出具贷款证明的企业, 其财务费用为实际支付的利息, 即据实扣除法;若企业不能按照出售房地产项目分摊利息支出或无法提供金融机构开具的贷款证明, 房地产开发利息为 (土地出让金支出+地产开发成本) *5%。房地产企业要根据自身情况, 计算并分析两种方式下那种方法可以赢得更多的扣除项目金额。

3.增加房地产开发成本

增加成本可直接减少增值额, 起到良好的减税效果。房地产企业可成立一个独立的且具备纳税资质的材料供应公司等, 在房地产企业采购中, 材料供应公司可较大程度上提升材料价格从而增加房地产企业采购成本, 且该部分利润仍保留在房地产企业内部。这样就极大增加了可抵扣项目金额, 同时并未降低房地产企业内部利润。

(三) 利用增值税税收优惠政策, 减少或免于缴纳增值税

准确定位开发项目, 争取更多的税收优惠。首先, 根据目前土地增值税政策规定, 我国对开发符合大众需求的房产制定了一定的优惠政策, 如普通住宅增值额低于20%免于缴纳土地增值税等。因此, 开发中低价位的普通住宅房产项目可享受较大的税收优惠。其次, 根据规定, 房地产产权未发生变更时, 免征土地增值税。因此, 在我国商业不断繁荣, 商业用房需求不断扩大的宏观背景下, 投资商业物业项目是房地产企业面临的一个不错选择。

以房产代建、合作建房的方式开发房产。房产代建是指客户委托房地产企业进行房产开发, 建成后给予房地产企业一定的代建费。目前税法规定房产代建不属于土地增值税征收范围。房产代建属于营业税征收范围, 较土地增值税, 较低的营业税税率极大降低了房地产企业税负。合作建房是指合作双方一方提供土地, 一方提供资金, 且建成后按比例分房自用。该房产开发方式同样免于缴纳土地增值税。如房地产企业与其他合作建造办公用楼等, 都可采用该方式进行。

(四) 密切关注国家房产政策, 灵活进行土地增值税清算

根据上文提到的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》, 房地产开发企业可根据清算的相关规定, 灵活安排土地增值税清算, 尽量延迟增值税的缴纳, 从而加速企业资金的周转, 提高企业经济效益。具体做法如在房地产项目竣工完成后, 在销售过程中将销售比例控制在85%以内, 从而免于过早进行土地增值税的清算。

参考文献

[1]章颖凌, 常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].会计之友 (下旬刊) , 2010 (11) .

[2]迟丽华, 吴月.房地产企业土地增值税的纳税筹划[J].中国房地产, 2012 (20) .

[3]陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].商业会计, 2007 (10) .

[4]刘旭东.浅议房地产开发企业土地增值税的清算[J].中国商贸, 2013 (32) .

土地增值税税收 篇10

关键词：房地产企业,土地增值税,税收筹划

一、背景情况

与其他行业企业相比, 房地产企业一般具有如下特点:投资规模大, 过程复杂, 税种繁多, 税负较重。通常企业利润增长有两种方式, 即提高收入和减少成本。然而, 由于近些年政府发布了一系列的宏观调控政策, 来严格抑制房价过快上涨, 房地产企业很难通过提高房价来提高利润。因此, 如何减少成本就成为提高企业竞争力的重要议题。而通过合理筹划, 运用合法手段减轻企业的税收负担, 是企业减少成本的重要举措。

土地增值税作为房地产企业成本中的一部分, 是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 (以下简称转让房地产) 所取得的增值额为征税对象, 依照规定税率征收的一种税。由于世界各国和地区经济社会制度的不同, 对土地增值税的课税形式也不同, 主要有以下三种方式:一是以所得税的形式对土地增值税课税, 主要代表国家有英国、法国、日本、美国等;二是直接征收, 如我国、意大利、韩国等;三是对土地投机中的土地增值部分课税, 如新加坡和香港。我国土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

在我国, 土地增值税采用四级超率累进税率, 最低税率为30%, 最高税率为60%, 参见表1。

2006年12月28日, 国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起, 房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。2010年6月, 国家税务总局正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》, 加大了土地增值税清算工作的力度。表2为从1999年到2011年土地增值税收入情况。可以看出, 相对于1999年的6.8亿元, 土地增值税收入在2011年达到2063亿元, 增长了303倍。

二、实施土地增值税的意义和效果

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。加强土地增值税征收管理工作, 充分发挥土地增值税调控作用, 能够合理调节房地产开发收益, 规范房地产市场的交易秩序, 抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为, 保护正当房地产开发企业的发展。主要具有以下意义:一是在一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作, 降低房地产市场泡沫风险;二是能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润, 缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集的现象;三是落实和细化了宏观调控政策, 为宏观调控提供了更加有力的工具;四是降低了投资回报预期, 促进企业投资更加理性。

然而, 统计数据和实证研究表明, 由于土地增值税本身存在的一些问题, 比如范围窄, 名义税率高, 预征率低、税基复杂等, 实施效果并不理想。从1997年到2005年的中国房地产投资数据的分析结果来看, 土地增值税并没有在抑制房地产投资过热的进程中起到作用。2006年底转为“清算制”后, 情况有所好转, 但2005到2011年的统计数据显示, 在过去的7年中, 除了2009年之外, 其他年份房地产投资增速仍然快于固定资产投资增速。另外, 房地产投资额占全国同期固定资产投资额的比例超过16%, 偏离10%至15%的合理水平。

单位:亿万

另一方面, 虽然土地增值税清算在短期内可以抑制房价过快上涨, 但是从长期看, 清算增加了房地产企业的税负。最终, 房地产企业会通过进一步调高房价, 把税负转嫁到消费者身上。只有合理避税, 减少企业成本, 才能为房地产调整增加内生动力。

三、土地增值税税收筹划方法

税收筹划是对企业的经营活动事先进行筹划和安排, 在合法的前提下, 降低企业的税负, 减少不必要的税收支出, 实现企业价值的最大化。土地增值税税收筹划可从土地增值税自身特点出发, 结合有关的税收优惠政策, 综合考虑房地产企业的整体利益, 把握好增值率的节点, 降低增值额, 达到节约税金的目的。例如:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。因而房地产企业实际上是可以通过降低售价或增大成本等方式来使项目的增值额不超过扣除项目的20%, 实现企业利润最大化。目前主要的筹划方式包括:

1. 利用分散收入方式进行筹划

土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下, 转让收入越少, 土地增值额就越小, 税率和税额就越低。因此, 分散转让房地产的收入, 就是一个着眼点。常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离, 分次单独签定合同, 达到节税的目的。

2. 利用增加可抵扣项目进行筹划

房地产开发企业在进行增值税税收筹划时, 可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率, 使其适用较低的税率, 从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的增值税税收筹划空间。房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资, 利息费用较高, 则应尽可能提供金融机构贷款证明, 并按房地产项目计算分摊利息支出, 实现利息据实扣除, 降低税额;反之, 开发过程中借款不多, 利息费用较低, 则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明, 这样就可多扣除房地产开发费用, 以实现企业利润最大化。

3. 利用建房方式进行筹划

根据税法有关规定, 某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围, 不用或可以少缴土地增值税。

第一种是代建房方式。代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发, 在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。在代建房的整个经济行为中, 虽然企业取得了收入, 但是不涉及房地产产权的变动, 其收入也就只属于劳务收入性质, 所以不在土地增值税纳税范围之内, 仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。由于建筑行业适用的是3%的比例税率, 税负较低, 而土地增值税适用的是30%-60%的四级超率累进税率, 前者节税明显。因此, 如果房地产开发公司在开发之初就能确定最终客户, 可以采用代建房方式进行开发, 而不采用先开发后销售方式。

第二种是合作建房方式。合作建房方式指一方出土地, 一方出资金, 双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税。建成后转让的, 应征收土地增值税房地产开发企业可以利用此项政策进行增值税税收筹划。如某房地产开发公司购得一块土地的使用权, 准备修建住宅, 则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样, 形式上符合一方出土地一方出资金的条件。在该企业售出剩余部分住房前, 不用缴纳土地增值税, 只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时, 才就这部分住房缴纳土地增值税。

4. 利用统筹方式进行筹划

同一企业开发的房地产档次不同, 针对的消费者群体不同, 价格也有所不同, 不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同, 这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。为降低土地增值税税负, 企业可统筹全局, 将价格不同的房地产销售收入合并申报, 以适用较低的土地增值税税率;对单个开发项目的开发成本进行必要的调整, 使得不同项目开发业务的增值率大致相同, 从而节省税款。特别是增值率不高的普通住宅, 应尽量控制在增值率20%范围内, 以享受到土地增值税的免税政策。

参考文献