商铺销售几大问题

关键词： 签合同 谈判桌上 商铺 品牌

商铺销售几大问题（共10篇）

篇1：商铺销售几大问题

1、价格太贵了：

贵？那您是拿哪里的价格和咱们这里比呢？不同的地段，不同的规模，不同的档次，也就有不同的价格，更何况东龙尚街的价格并不贵，您买了那里是物有所值，物超所值，性价比最高。

2、太偏，没有人气？（人气不旺，很难形成气候，）

偏？东龙社区南接民主路，北连已经通车的中山北路，距洪山广场仅千米之遥，总占地200亩的大型商业社区，这个地方您还觉得偏，那你是觉得那里不偏呢？东龙社区总建筑面积25万平方米，目前开发完成面积只有9万平方米，后面还有16万平方米有待开发，以后在未来的2、3年内将会有2500户左右的业主入住，万人的大社区，您会觉得那没有人气吗？买商铺买得是个发展，如果一切都成熟了，也不会是现在的这个价格，您觉得呢？

3、上下两层的价格为什么一样？

您说的不错，上下两层都是8500，这只不过是个数字游戏，您可以想一想，如果底下卖12000元/平方米，上面卖四千/平米，和住宅一样，只不过是听起来好听而已，但价格真的有区别吗？

4、门面不能现买现卖

我们这里是现铺，你买了商铺后办手续啊，大概要一个月左右的时间就可以拿到钥匙了，怎么会不能现买现卖呢？有些地方没有交工的商铺还要等几个月半年，甚至一年以上，您觉得哪个交给您更快一些呢？

5、门面投资之后，收益快吗？

您这个问题，问的太好了，保守估计大概15年左右。这样吧，既然您这么感兴趣，那不如现在就让我带您到售楼部了解，让主任给您详细的做个分析。来，这边请。

6、商铺两层不喜欢

你买商铺是投资还是用来自用呢？噢投资啊，一层的商铺价格是总价不高，但是两层的商铺对于租客来说非常实用，因为下面可以营业，上面可以办公。您可以看一下现在外面的商铺，两层的商铺出租率是非常高的。

7、门面不气派，层高太低。

东龙尚街的商铺是大开间，标准层高3.5米。

8、路口窄，路面没规划好

看来您对小东门附近一定很熟悉，但是不知道您有没有观察过，东龙尚街（紫沙路）是一条贯穿南北的商业街，北连中山北路，南通民主路，整条尚街是个漏斗的形状，也就是说是大口进小口出，聚财嘛。同样也可以聚集很多的人流进入东龙尚街。

9、车辆进出不方便

民主路是武昌区的一条主要交通干道，经常会出现堵车的现象，但是由于周边的环境已经成熟，既不能扩建也不能拆迁改造，更不用说架高架桥分流了，所以为了缓解交通拥堵只能修路为民主路分流，才会建成现在与民主路平行的中山北路，紫沙路作为连接这两条主干的支干，成为了为民主路分流的主要交通干道，同样也会为东龙尚街聚集更多的人流，使这里成为一个商业旺地

篇2：商铺销售几大问题

要做好销售工作，首先要做好销售管理，很多时候，产品销售不畅、销售人员没有积极性、销售费用居高不下，不是因为销售策略、销售人员等的问题，而是与销售管理工作不佳有很大的关系，以下是企业在销售管理中经常会出现的几大问题，可供参考。

一：销售无计划

销售工作的基本法则是，制定销售计划和按计划销售。销售计划管理既包括如何制定一个切实可行的销售目标，也包括实施这一目标的方法。具体内容有：在分析当前市场形势和企业现状的基础上，制定明确的销售目标、回款目标、和其他定性、定量目标;根据目标编制预算和预算分配方案;落实具体执行人员、职责和时间。

然而，许多企鄱阳紫名都装饰业在销售计划的管理上存在一些问题。如无目标明确的、季度、月度的市场开发计划;销售目标不是建立在准确把握市场机会、有效组织企业资源的基础上确定的，而是拍脑袋拍出来的;销售计划没有按照地区、客户、产品、业务员等进行分解，从而使计划无法具体落实;各分公司的销售计划是分公司与公司总部讨价还价的结果;公司管理层只是向业务员下达目标数字，却不指导业务员制定实施方案;许多企业销售计划的各项工作内容，也从未具体地量化到每一个业务员头上，业务员不能根据分解到自己头上的指标和内容制定具体的销售活动方案，甚至，有的业务员不知道应该如何制定自己销售方案等。

由于没有明确的市场开发计划，结果，企业的销售工作失去了目标，各种销售策略、方案、措施不配套、预算不确定、人员不落实、销售活动无空间和时间概念，也无销售过程监控和效果检验措施。这样，在竞争激烈的市场上，企业的销售工作就象一头闯入火阵的野牛，东冲西撞最后撞得头破血流。

二：业务员管理失控

“只要结果，不管过程”，不对业务员的销售行动进行监督和控制，这是企业普遍存在的问题。许多企业对业务员的行动管理非常粗放：对业务员宣布一个业务政策，然后，把业务员象鸽子一样地放飞到市场上，等得业务员给企业拿来一份份订单、开发出一片片市场。由此，而造成一系列问题：业务员行动无计划，无考核;无法控制业务员的行动，从而使销售计划无实现保证;业务员的销售活动过程不透明，企业经营的风险增大;业务员工作效率低下，销售费用高;业务员的销售水平不提高，业务员队伍建设不力等。

三：客户管理粗糙

企业对客户管理有方，客户就会有销售热情，会积极地配合厂家的政策，努力销售产品;管理不善，就会导致销售风险。然而，许多企业对客房没有进行有效的管理，结果，企业既无法调动客户的销售热情，也无法有效地控制销售风险。目前，销售过程中普遍存在的问题，如客户对企业不忠诚、窜货现象、应收帐款成堆等，都是企业对客户管理不当的结果。

四：信息反馈差

信息是企业决策的生命。业务员身处市场一线，最了解市场动向，消费者的需示特点、竞争对手的变化、经销商的要求，这些信息及时地反馈给企业，对决策有着重要的意义，另一方面，销售活动中存在的问题，也要迅速向上级报告，以便管理层及时做出对策。

然而，许多企业没有建立起一套系统的业务报告体系，未及时地收集和反馈信息。业务员的工作成果包括两个方面：一是销售额，二是市场信息。对企业的发展而言，销售额不重要，重要的是市场信息。因为销售额是昨天的，是已经实现的，已经变成现实的东西是不可改变的，因此它对企业没意义;有意义的是市场信息，因为它决定着企业明天的销售业绩、明天的市场。然而，许多企业既没有向业务员提出过收集信息的要求，也没有建立一套业务报告系统，以便能够及时收集和反馈信息。

企业销售工作出了问题并不可怕。可怕的是企业不能够及时地发现企业营销活动各个环节中发生的问题，并在管理上做出及时的反馈，使这些问题得以迅速解决而不至于给企业造成重大危害。为什么有些企业客户档案长期不真实?为什么有些企业应收款不断发生而得不到纠正?为什么有些企业给公司造成的同类事件反复发生而不能根治?为什么有些企业在营销方面的严重问题长期不能发现?一旦发现，则已经处于破产边缘，无力回天!鄱阳紫名都装饰鄱阳紫名都装饰其根本原因盖出于对企业营销管理过程中发生的各种信息无监控管理，尤其是无及时的制度性的管理反馈。

五：业绩无考核

许多企业没有对业务员的销售业绩定期进行考核。企业对销售人员定期进行定量和定性考核，包括考核业务员销售结果，如销售额、回款额、利润额和客户数;考核业务员的销售行动，如推销员每天平均拜访次数、每次访问所用时间、每天销售访问的平均收入、每次访问的平均费用、每百次访问平均得到的订单数、一定时间内开发的新客户数、一定时间内失去的老客户数、推销员的费用在总销售额所占的比重等;对业务员进行定性考核，如考核业务员的合作精神、工作热情、对企业的忠诚责任感等。对业务员进行考核，一方面是决定销售人员报酬、奖惩、淘汰与升迁的重要依据，从而调动业务员的积极性;另一方面对业务员的业绩进行检讨和分析，可以帮助业务员进步。销售管理的一个重要内容就是培养业务员的销售能力，业务员不进步，就不会提高销售业绩。

六：制度不完善

许多企业无系统配套的销售管理制度和与各项销售管理制度相匹配的销售管理政策一个企业的销售工作要想不出大的问题，先决条件是，在企业的销售管理制度上要没有明显的缺陷和遗漏，销售管理制度系统配套、互相制衡，并有相应的销售管理政策与之相匹配。有的企业对违反企业规定，给企业造成重大损失的销售人员，从制度上制定了严厉的处罚规定，但实际上，这些处罚规定无法实施，因为企业没有制定相应的配套制度，致使一些靠吃回扣个人发了财而企业造成巨额无主应收款的业务人员，一旦事发，一走了之，企业在事实上无法对其进行惩处。

很多企业的销售管理制度不配套，好象缺了一块板的“木桶”，盛不住水，其特征是：许多应当受到鼓励的没有受到鼓励，一些应当受到惩处的没有在制度上做出规定;对应该鼓励的行为缺乏制度上的奖励规定，对禁止的行为缺乏相应的处罚制度;该奖励的不能及时兑现，该处罚的无法实际执行。

建立一套完善的销售管理体系

实践说明，无管理销售，已成为制约企业销售工作顺利开展的陷阱。要搞好产品销售工作，企业必须建立一套完善的销售管理体系。

1.销售计划管理。其核心内容是销售目标在各个具有重要意义方面的合理分解。这些方面包括品种、区域、客户、业务员、结算方式。销售方式和时间进度，分解过程既是落实过程也是说服过程，同时通过分解也可以检验目标的合理性与挑战性，发现问题可以及时调整。合理的、实事求是的销售计划，在实施过程既能够反映市场危机，也能够反映市场机会，同时也是严格管理，确保销售工作效率、工作力度的关键。

2.业务员行动过程管理。其核心内容是围绕销售工作的主要工作，管理和监控业务员的行动，使业务员的工作集中在有价值项目上。包括制定：月销售计划、月行动计划和周行动计划、每日销售报告、月工作总结和下月工作要点、流动销售预测、竞争产品分析、市场巡视工作报告、周定点拜访路线、市场登记处报告等。

3.客户管理。客户管理的核心任务是热情管理和市场风险管理，调动客户热情和积极性的关键在于利润和前景;市场风险管理的关键是客户的信用、能力和市场价格控制。管理手段和方法有：客户资料卡、客户策略卡、客户月评卡等。

篇3：万达如何破解商铺销售难题

一、万达商铺首次开盘前的营销规定动作

无数的成功案例证明了商铺首开规定动作的正确性。首开为什么好卖?核心要点包括:3个推广阶段、6类推广诉求、9大关键活动(见图1)。

通过这些规定的推广动作万达希望达到3个目标:

第一,通过高举高打,树立万达品牌的绝对领军地位,形成市场膜拜、高知名度,实现万达对投资产品的高溢价和快速去化的双重要求。

第二,迅速激发市场投资热情,海量蓄客。

第三,创造市场热捧氛围,形成“万达商铺太火爆了,要找关系才能买到,找了关系也不一定买的到”“买万达商铺真的很不易”“能买到就行,别挑了”的市场口碑,制造产品稀缺性的市场共识。

二、商铺续销难点及应对思考

商铺首开后进入了商铺续销期,反而没有那么多技术动作支撑了,如何才能有市场的关注、火爆的氛围、客户的追捧和抢购?从经验上来看,商铺续销期主要存在3个难点。

1.传统广告逐渐失效、陷入价格战

很多项目续销期商铺广告都是“最高折扣、优惠、最低价格、珍藏加推”,但是,同一个城市有几十个类似广告诉求的项目正在和你抢生意,几百个客户分布在城市的各个角落,他们一天接受几百个广告,都说:“便宜、难得、你买吧!”,如果你是客户,会有什么感觉?肯定无视。如果这次是“珍藏”,那之前和之后推售的商铺是什么?

图2中的品牌有个共性:都是各个领域里卖得好的,为什么卖得好?因为他们都在自己的领域,拥有很高知名度。高知名度好处在于,你的产品信息容易被捕捉,会被市场和客户主动关注和传播,而不在于投了多少广告。狭路相逢,名气大的胜!所以,尽管项目进入了续销期,也应持续运用公关思维进行炒作,维持高知名度。

2.难以激发客户投资需求

首开通过集中、多频次的推广、大型活动、人气挤压,由外而内的营造抢购、稀缺氛围,解决客户信心,实现成交;但续销期没有集中推广、大型活动、抢购氛围、难以激发客户投资需求;更需要我们自上而下、由内而外的营造局部热销氛围,激发客户投资热情;主动自我激发或被领导、同事激发,再激发客户。

3.难以消除客户价格抗性

客户对于投资类物业价格很难有一个清晰的判断,如何使我们的价格成立,最直接的方法就是维系好老业主,因为他们能帮助我们的产品在市场上确立明确的价格体系。

举个例子,首开时老刘以5 万/ 平方米的价格认购1间铺,成为万达业主。老刘对自己的购买行为是有信心的,随时向身边人传递对万达品牌的认可。

生意伙伴认为:老刘比我精明,他5万买,万达肯定值6万;

好朋友认为:老刘比我成功,他5 万买,万达一定值5万;

竞争对手认为:老王没我有关系,我可以要折扣,4万就可以买到。

市场上渐渐树立了万达商铺4-6 万元的价值认知。所以如果能一直维系好老客户关系,那么万达商铺价格体系就能一直树立在圈层和市场里,阶段性促销政策才有效。

三、小结

必须建立第一品牌形象,通过事件话题、短期释放各类价值及利好不断刺激市场,保持高知名度,形成舆论追捧,引发市场主动关注和传播。

以前市场好,客户影响我们。现在市场下行,更需要我们自上而下、由内而外的影响客户,从公司内部到合作伙伴到政府关系,有意识地营造产品稀缺、热销氛围,可以一定程度上抵消其对市场信心不足的影响。

住宅可以卖价格,投资类物业只能卖价值,客户对于投资类物业价格很难有一个清晰的判断,如何使我们的价格成立,最直接的方法就是维系老业主,因为他们能帮助我们的产品在市场上确立价格体系。

激情是一切技术动作的催化剂!有激情,每天都是首开!每天都是卖房子的好日子。

篇4：产权式商铺销售的风险

摘要：产权式商铺可以说是一种“虚拟产权式商铺”，文章从四个方面分析了这种产权式商铺给购房者带来的风险，并提出相关建议。

关键词：产权式；商铺；风险

中图分类号：D923

文献标识码：A

文章编号：1006－8937(2009)16－0060－02

产权式商铺是所有权与经营权分离的商铺产品形式，通产是指开发商为了谋取巨大的商业利益，将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售的商铺，而中小投资者出于投资目的，将商铺通过房地产开发商或第三方整体委托品牌经营商进行统一经营，中小投资者获得定期定额的投资回报。

这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。开发商之所以将大型商场分割成小的商铺进行销售，主要是因为大型商场整体出售需要很大的资金，一般情况需要几千万，有时甚至高大几个亿，而一般的中小投资者并不能承担如此大购铺费用。同时，商场抵押和出租并不能转嫁商铺的贬值风险，开发商为了尽快回笼资金、转嫁商铺所固有的贬值风险于是通过这种方式将大型商场分割成小的商铺进行出售。这种方式开发商不但能够转嫁风险，而且也能尽快回笼资金，因此为大多数房地产开发商所采用。但是由于这种商铺由于不商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。

对于中小投资者来说，由于产权式商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在产权式商铺投资过程中往往会因知识欠缺，相对于开发商而言信息不对称而处于弱势地位。很容易被开发商诱惑的宣传资料所控制，甚至直接进入开发商设计的圈套之中，失败的几率也相对较高。

为了促进房地产市场的健康稳定的发展，降低投资者的投资风险，国家颁布了相关法规，但由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下几个方面。

1在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施

在商业地产的建设中，房地产开发商由于要面临巨大的资金压力，在取得商品房预售许可以后，为了解决燃眉资金，快速的回笼资金，于是在阶段工程的建设就开始对商铺进行预售。但是这种预售产权式商铺如同预售商品一样，同样面临着巨大的风险。首先，房地产开发商为了吸引中小投资者在广告的宣传方面蕴藏着极大的水分。有些开发商还会利用投资者“崇洋媚外”的心理，宣称其项目是由“德国”建筑机构设计、“美国”商业公司规、“香港”商业团队进行运营的“国际黄金团队”联手进行打造的，但很多时候他们口中所说的“国际大牌”团队多为一些不入流的公司机构。等到实际的商铺建成时，许多宣传时的东西更本没有，或者与当时宣传的更本不符合，商铺面积也大打折扣，有些商铺甚至是行人的过道。其次，开发商在建设的过程中，将预售资金挪作他用或者捐款逃走，造成建设资金短缺而停工，或者面临其他不确定的因素如环境问题、债务问题而停工，大大的延长了工程的工期，进而导致商铺无法按期营业，有时甚至连基本的投资金额也未能取回，所以对中小投资者来说面临着巨大的商业风险。

2拆散零卖的商铺操作模式，经营者易出现经营危机

拆散零卖的商铺操作模式是指将一个大的商铺平面拆散成若干个小面积商铺单元、进行产权销售的操作方式。为了降低投资门槛，目前市场上拆散零卖的项目大多都将单元商铺的面积区间设定在5～40m²的较小区间内，因此一个一万平方米的商场，就有可能拆分除上千个商铺单元，如果全部销售成功的话，则相应会出现上千个业主。目前在国内，拆散零卖的项目在后期经营成功的先例极少，即便是经营状况较好的项目，也基本实现与少数几个产业主题比较明显的市场类商铺，如北京大红门服装城、天津古文化街等，而集购物、休闲、娱乐等多种功能的综合性商场项目基本都没能取得成功。

商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成经营失败的问题根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利在对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺拥有了管理控制权，这些企业基本都会考虑自己商铺的经营与回报问题，而很难整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会很小。

对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但对于商场式商铺需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大。

3带租约销售的房地产经营模式，面临着租金和回购双重不能实现的风险

带租约销售是房地产开发商经常使用的产权式商铺促销房式，以诱人的高回报率吸引的众多的产权式商铺投资者。对这种销售模式，尽管在表面上看来，比较安全，对中小投资者具有很大的吸引力。但是这种高回报的后面隐藏着巨大的商业风险，不管是租金的收益还是回购，有一方面不能实现，将会给中小产权式商铺投资者造成巨大的损失。首先是租金收益不能实现。开发商尽管在合同中明确约定，由承租人支付租金。但是仅仅有合同完全不够，合同的能否履行主要依赖的是履行义务一方是否具有履行合同的能力，即主要看的时承租方的租金支付能力和实际的经营状况。如果经营者经营不善或者不能按期进入商铺进行营业，则会导致租金承诺无法实现。其次。回购难以实现。通常房地产开发商与购房者在合同中约定，经过一定的期限房地产开发商以高于当时的出售价或者以当时的出售价收购回商铺。但是仔细一想，回购期一到房地产开发商面临众多的购房者，此时的房地产开发商面临着巨大的资金压力，再加上，大多数房地产开发商靠银行的贷款来搞建设。所以回购资金难以保障，进而导致购房者面临着回购权的实现。

4承诺租金的租期已满，未来呢的租金未知，投资回报难以收回

在售后包租或变相售后包租的销售中，购房人与经营管理者所签订的租赁合同，往往租赁期限长，但承诺的租金租期则较短。对于未来的租金，双方则约定视经营状况而定，且购房者在租赁期间不得中止租赁协议。因此，不论经营者经营的好坏，也不论租金有多低名购房者只有听从，无法改变现状，更不可能将低租金的商铺转移他人。因此，购房者的投资何时能收回将是未知数。

5结语

篇5：木门销售的几大卖点提炼

木门销售卖点提炼1、2、3、油漆工艺：环保油漆嘉宝莉木器专业油漆。真芯实料：全实木集成制作，香衫指接工艺。现代工艺：精度高，尺寸稳定，取消手工作坊式生产造成的质量不稳定。

4、正规大规模生产流水线作业：品种多、规格多、花色多、系

列全、产品宽。5、6、7、8、强大的产品研发能力（专款专用）。专利产品（已经申报）大产生产，专业木业生产历史，10年的木制品生产管理经验。售后服务：全面保障，4小时快捷处理（售后服务专人、专事、专款、专用）。9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、因为专注，所以专业。沉：手感（开关之间）轻：开关自如 静：密封性、私密性 实：货真价实 新：品种多、款式新颖、时尚木门领导者 雅：品味+造型+格调+环保（新象伴您健康100年）适：价格合适、款式合适、高度、宽度、标准等均合适。诺：品质保证（客户 证：认证、证件、证书、四川名牌、中国著名品牌 值：性价比高 快：标准门（门套、门扇）供货周期快。

篇6：商铺销售合同补充协议

甲方（商场管理者）：

（以下简称甲方）

乙方（业主）：

（以下简称乙方）

1．经营用途：乙方购买此商铺用于经营品

类：。乙方承诺本区域仅用于上述用途。

2.为保证商场的良性经营，乙方如将本商铺分租赁或与他人互

换使用，不得改变本协议约定的经营品类及品牌。

3．乙方在签订合同前已充分了解商铺是柜台形式经营及商铺周边状况。

4． 乙方需变更商铺经营品类的，应提前一个月以书面形式向甲

方提出申请，并征得甲方的书面同意。未经甲方书面同意，乙方私自变更部分或全部商铺经营用途的，视为违约，乙方须按人民币壹佰元（RMB100.00元）/日/平方米(按商铺面积计算)向甲方支付违约金。

5．乙方商铺是柜台经营的，应保证柜台台面高度不超过m，柜台边不得超出商铺范围，乙方保证不会在商铺周边各面树立隔板、隔断等。

6．份数：本补充协议正本一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，具

有同等法律效力。

甲方：乙方：法定代表人：

电话：电话：

篇7：影响销售目标达成的几大因素

成功有其方法，失败有其原因。营销人员的目标达成亦是如此。一个企业的销售指标能否保质保量的完成，事关企业的发展大计，牵涉到企业战略目标规划能否顺利实现，也是企业月度、指标能否顺利分解的坚实物质基础。影响和阻碍目标达成的因素可谓很多，本文从目标设定、薪酬设计、营销管理、培训机制、营销执行的层面，分别加以阐述，并附以案例，供广大同仁参考。

1、目标设定不科学

销售目标的制定是一门学问，因为它关系到营销人员的薪资考核和职位升迁，所以，需要营销和市场部门认真研究和谨慎对待。目标定的太低，易于达成，往往会使营销人员缺乏挑战精神，容易让营销人员丧失斗志和激情，从而不思进取，安于现状；目标定的太高，“掂起脚尖，甚至蹦一下都够不着”，则是“鞭打快牛”，容易“拔苗助长”，引发市场后患，不利于企业和市场的深入、持久发展，因此，制定符合市场实际的、科学的销售目标尤其重要。

案例：某饮料公司4月份在湖北省实现销售收入300万元，5月份，该公司考虑到随着气温进一步升高，饮料市场全面进入旺季，同时，也为了达到缩减相应营销费用的目的，经过权衡，销售目标就定到了500万元。此销售目标一经公布和下分，整个营销中基层一片哗然，因为他们心里都明白，上个月之所以完成了300万元的销售量，其实都是通过良好的客情关系、“苦口婆心”地劝说压货甚至不惜动用公司促销、返利等资源才完成的，由于湖北省是该饮料公司的老市场，市场增长空间已不是很大，因此，这些“拔高”的销售任务无法往下派发。由于营销高层一再坚持，这多出的200万就硬性地层层分解到了片区经理、营销人员以及经销商的身上。可是，半个月过去了，令人想不到的是，该公司才销售了100多万元，这时，公司高层急忙派人下去调查，反馈过来的结果是，过高的销售任务让营销员和经销商“喘不过气来”，他们自认为再努力也完不成，于是消极怠工，得过且过，个别区域甚至出现与公司对抗的过激现象。整个营销团队丧失了应有的战斗力，加上5月中旬以后，天气阴雨连绵，该饮料公司在湖北省的销售计划彻底落空了。

案例中该饮料厂家之所以销售目标全盘皆输，与该公司过分想当然，不切实际的制定销售目标息息相关。因此，销售目标的科学设定，事关营销全局，既能“加压”，又能“驱动”的销售目标才是好的营销目标。

２、薪酬设计不合理

薪酬是激发营销人员达成目标的原动力，合理的薪酬制度让人振奋，而不合理的薪酬制度则让人消沉，设计公平、公正、公开的薪酬体系是能否实现销售目标的核心和关键。

案例：JY食品公司为了体现薪酬的人性化，在终端直铺的第二个月针对直销员薪资体系调整如下：凡销售公司生产的任一规格和档次的方便面，1500件以下都享受600元/月的底薪保障，超过1500件，超出部分每件提成0.4元。此薪资体系调整后，令人大跌眼镜的是销售量不但不升反而下降，目标达成更是无从提起。后来经过仔细研讨和分析后才知道，由于1500件的目标量很难完成，销售1499件和销售1000件、500件的结果一样，都是600

元工资，因此，他们一看完不成1500件，拿不到提成，于是便往往放弃向上冲的机会，让市场自然销售；而不分产品档次、价位的销售提成考核方式，也让营销人员一味地推销便宜、好卖的低价位品类，致使产品结构严重失调，利润率大为下降，从而使销售目标和利润目标双双失利。

薪酬体系事关营销人员“人心向背”，案例中的JY厂家之所以“祸起萧墙”，连连失手，其实都是难以服众的薪酬制度“惹的货”。因此，销售目标的顺利达成，离不开合理、富有竞争性的薪酬考核体系。

３、过程管理无跟踪

很多企业的销售目标难以达成，往往与其粗放式的无跟踪的过程管理有很大的关系，对市场、对营销人员疏于管理的结果，是公司倍受蒙蔽，有时是使企业“赔了夫人又折兵”，既花了钱，但却没有起到应有的市场效果。

案例：2004年，XY方便食品公司对于市场的管理可以用一个“粗”字来概括：每月月底公司的营销政策一公布，销售指标开始逐级、逐层分解，然后休息一天，全体营销人员便全部下到市场。这种管理模式运行了一年，2亿元的销售目标完成了1个亿不到，以致企业的管理高层非常纳闷，为什么营销员一个月在市场上“呆”了26天，差旅费用没少花，但销售指标却还仍然完不成呢？2005年，企业借助“外脑”建议，开始导入过程管理、跟踪管理，全面实施深度分销，对各级营销人员的工作时间、工作内容等进行了量化和细化，并通过系列表格、互联网等方式，对销售目标“日日跟踪，周周跟踪，月月跟踪”，并针对通过跟踪中发现的市场问题，快速反应，及时处理，取得了较好的销售效果：截至今年5月份，该公司的销售额已达1亿多元，05年销售目标的圆满完成已成定局。

随着销售渠道的下沉和市场的精耕细作，市场的管理由粗放到精细，由量化到细化已成营销界共识，“放鸭子”式的市场管理模式对于销售目标的达成将有百害而无一益，并将随着市场竞争的白热化而逐渐淡出市场。

４、培训机制不健全

一个企业最大的损失就是把没有经过培训的营销员放到市场上，而一个营销团队最好的成长方式，就是通过培训的平台，获得最快、最有效的经验和体会，它对于营销目标的达成，会起到一种内在驱动力的作用。

案例：现在身为某食品集团公司营销总监的李华在03年担任大区经理时曾遇到一件可笑而又可气的事，属下一位营销员，已经在公司工作了半年，后来在和一个县的新客户谈生意时，竟然不知道X方便面和Y饮料产品是“同胞兄弟”，而竟说成了是两个厂家的产品，结果引发客户对营销员身份和能力的质疑，一桩本来能够成交的生意因为营销员的“训练无素”而泡汤。通过汲取这次教训，李华开始注重营销团队的培训工作：除了公司的正常培训外，自建培训体系，每月初和每月中旬都进行为期一天的全封闭培训，针对营销工作中出现的问题，集思广益，现场讨论解决办法，并即时进行演练；其次，针对公司、产品、市场知识、营销技能、操作流程和规范进行全方位的灌输和培训，借以提高营销团队的核心竞争力，“磨刀不误砍柴工”，李华的培训机制的创立，其明显的效果很快得以体现，不仅销售目标月月完成，而且还水到渠成地促进了市场的蓬勃发展，使团队销售业绩大幅攀升，并一直保

持遥遥领先的市场地位，04年，李华被提拔为该公司的营销总监。

很多企业为了少投入，多产出，往往不肯在营销人员培训上下功夫，不能把营销员作为公司最宝贵的市场资源来加以培养和运用，这种“本末倒置”的经营眼光与思路，使企业的销售目标达成沦为“无水之源，无本之木”，企业的高速、持续发展沦为口号和空谈。

５、营销执行无打造

销售目标完不成，其实与营销人员缺乏相应的执行力不无关系。对市场缺乏管控、对客户不闻不问、放任自流甚至“歪嘴和尚念歪经”的现象经常在市场上演。

案例：A酒业公司为渡过6、7月份的销售淡季，决定颁布和推出新的营销政策：即凡在6、7月份打款进货的经销商，均享受每件酒随车配送精美茶具6件套的渠道驱动和消费者购酒可以抽奖的终端拉动奖励政策，措施出台后，令人意想不到的是除了6月份销量稍有增长外，7月份还竟然还下滑了10%，后来，公司总部派员深入基层及市场一线进行摸排，才明白了事情的原委和真相：由于营销人员缺乏执行力，没有深入领会茶具奖品是为了刺激分销商购货积极性，而抽奖是为了拉动终端消费，有的营销员对公司的促销政策及经销商甚至是“睁一只眼，闭一只眼”，造成了经销商变卖促销品当利润，“刮刮乐”抽奖独自“吞”掉现象，致使较好的市场政策和促销资源得不到合理、有效利用。促销的执行“大打折扣”以及市场资源被无端“截流”的结果，使销售目标的达成成了“空中楼阁”。

营销人员不能正确领会公司的战略意图和缺乏强有力的执行手段，往往使公司的市场管理和市场运作流于形式，销售目标的达不成也就见怪不怪了。

篇8：商铺及酒店销售模式

目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。

一、纯销售

二、带租约销售

三、返租销售：分为短期返租（一般为3年）和长期返租（一般为10年）

四、投资型商铺销售

一、纯销售：

即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。

优势：

发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。

劣势：

产权分散，主力店或品牌店难以进驻；

无法规划经营业态及规范整体形象；

对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；

若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。

适用于：

商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；

纯街铺销售；

商业体量极少或零星商业物业。

二、带租约销售

即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。

优势：

通过招商保证前期商业定位与形象；

能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；

短期内使业主获得稳定收益。

劣势：

铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；

未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；

销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；

中、长期收益难以稳定；

后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；

各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。

适用于：

商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；

可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；

纯街铺或少量商业物业。

针对带租约销售所带来的问题，可以通过以下方式解决：

①建议成立统一的商业经营管理公司：小商家及业主均担心商业街后期经营管理问题，或委托专业的商业经营管理公司，无疑增强投资者与商家信心；

②未签订预订租赁合同的新租户：事先告知商铺会销售，正式的租赁合同由租户与业主，在签订预订租赁合同时出示《放弃商铺优先购买承诺书》及《三方协议书》，请租户签字确认，以免今后产生纠纷。

③在开盘前一周时间公示铺位出租情况及租赁条款等详细租赁信息。

三、返租销售

即是发展商先将商铺销售，然后承诺业主几年内返给业主应得的租金，但是租赁权归发展商所有，等返租年限过了之后业主才享有租赁权。

1、短期返租销售（一般为三到五年）：

优势：

前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。

帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；

3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。

劣势：

承担前几年的返租补贴；

返租结束后的统一经营管理要求较高；

因返租而产生相应的返租法律风险。

2、长期返租销售（一般为十年）：

优势：

前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；

给投资者坚定信心。

返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。

劣势：

承担十年的返租补贴；

如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。

因返租而产生相应的返租法律风险。

长期返租与短期返租的比较分析

从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。

从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策

四、投资型商铺

地产公司投入物业，投资者投入资金，与地产公司签定合作经营协议，投资者将所

投资的商铺经营管理权委托给地产公司，由地产公司对物业进行统一的规划和经营管理。投资者在投入资金后，享有12年的投资期限，每年享有8—12%回报。

投资者投入5万，每年8%的收益，三年纯收益为12000元。

投资回报返还方式：按月返还收益给投资者。

“全民”因为投资门槛低，产品是针对有投资意愿，但是没有时间和精力来打理投资产 品的大众所设定的“全民投资型商铺”。

此类操作方式必须有很强的商业运营管理模式

酒店销售模式

篇9：z商业广场商铺销售方案

第2阶段----销售执行（简案）

2007-5-31前工作纪录：

Ⅰ．4月22日----第一批房号内部预约登记。

Ⅱ．5月12日----抽签排号，选定房号，签订认购协议书。

工作计划：.6月10日起公布所有套房单价。（价格微调）

2．第二批房号继续预约，为第2批单身公寓房号。

3.单身公寓做为住宅卖点，并推出一口价活动，加大宣传力度。（一口价房号总价均不另享受额外折扣）.一口价活动细则：

①通过低总价，低首付吸引客户，灌输投资理念。

②加快销售进度，进一步造势，形成项目处于销售热潮的信息。

③防止变更后小面积户型数量俱增，后期销售滞销。

④一口价房号各总价：

6-207--￥30888首付98886-307----￥31888首付9888

6-507----￥31888首付98886-607----￥30888首付9888

6-707----￥25888首付7888

6-209----￥41888首付128886-309----￥43888首付13888

6-509----￥43888首付138886-609----￥41888首付12888

6-709----￥39888首付12888

5．第2批预约客户选号时间为6月24日。

-----选号程序

销售中心开放时间： 6．24日上午10点50分。

A．6．23日下午5点在销售中心门前放置指示牌（规定排队区域）

B．10点50分前预约客户在销售中心门前规定区域排队等候入场。

C．销售中心10点50分开放，按排队先后依次发放选号牌。

D．销售中心安排保安人员进行场外控制。

E．时间牌为2组客户/批入场。

F．11点10分开始入场。第一批----11：10分第二批----11：25 依次推算

G．预约客户入场后即刻认购房号。

H．认购先后根据排队所领牌号序号。牌号为---001，002，003．．．．．．

即： 已到规定时间获得入场选号权客户同时选中同一单位，则按排队所获得的牌号数，号码居前者获得优先权。

I．安排客户入场选号期间，保安人员必须严格控制场外，未到时间入场的客户不允许放行入场选号。

J．预约客户选号时间内销售中心不作对外接待。

K．当日预约客户全部入场选号时间后半小时，销售中心即对外开放。

声明：6月24日当天不办理预约金退款手续。

特别活动： 6月24日前享有礼包

1．认购： 【 1-701 】【 1-702 】【 3-701 】【 3-702 】

享受三重大惊喜： 冰箱一部 + 空调一台+减免半年物业管理费

2．认购 【1-601 】【1-501 】【1-301 】【 1-201 】

享受：减免半年物业费+空调一台

3．认购：1单元1．2号房3-6层户型，3单元1，2号房3-6层户型均可

获得：半年物业管理费

备注：认购上述单位所礼包在开盘当天统一领取

2007-5-31

篇10：铭源新城临街商铺销售推广策划

目

录

第一部分、本案背景

第二部分、商铺产品市场分析

第三部分、铭源新城商铺产品分析与产品定位

一、SWOT分析

二、目标客群分析

三、商铺定位分析

四、第四部分、铭源新城商铺的招商与销售策划

一、项目商铺销售运营策略

二、商铺分割方案 三、三、商铺招商及商铺销售策略

四、商铺招商与商铺销售流程

五、商铺营销实施策略与销售阶段的划分

六、1、营销阶段划分：

2、整体营销策略简述

3、第五部分、铭源新城商铺的营销推广方案

一、商铺命名

二、推广主题建议

三、推广方式及渠道建议

四、营销推广主题

五、卖点释义

六、商铺招商销售及推广费用预算

第一部分、本案背景

1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧；

2、二期已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢，已经有时间进行商铺的销售工作；

3、二期产品建设进展迅速，已全面呈现准现房状态，急需大量资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。

4、目前博爱市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机。

5、目前我们铭源新城的商铺尊荣初现，已储备了相当数量的登记潜在客户，目前销售时机已经成熟，不能再等，否则，一旦错过，等到中山国际广场商铺开盘，宏基，幸福港湾的临街商铺开盘，特别是宏基在中山路的已经开工的大型商业街的开盘，我们将会有丧失市场销售的先机的危险，届时市场上的商铺将会形成极大的竞争，将会给我们造成较大的被动。第二部分、商铺产品市场分析

1、市场竞争现状 1）、鼎基临街商铺

鼎基商铺50余间，上下两层，销售时间较长，起售价2900-3200元/平米。目前已基本销售完毕，因为社区入驻人数有限，门口人流量较少，所以目前开业经营的商铺较少，近期因为滨河路修通，人流量增大，开业的商铺开始多起来，如’老妈火锅”、时尚足浴等。整体的商业气氛还是不足。

2）、宏基临街商铺

宏基也有三栋小高层，一二层为商铺，目前没有对外公开。3）、幸福港湾临街商铺

幸福港湾有两栋临街小高层，小高层一二层为商铺，暂时因为路没有修通，尚不具备公开的条件，所以也没有对外公开。4）、中山国际广场四层商场商铺

中山国际广场下面商业裙楼是四层的大型商场，有两栋高层住宅建筑，目前，商场商铺部分尚没有对外公开，也没有开始招商或者销售，估计是策划营销方案还没有定下来，价格也没有制定，目前只是销售高层住宅部分。5）、中山路新世纪广场对面已开工的商业街

目前，由宏基公司投资开发的，位于中山路与葵城路交叉口、新世纪超市对面的大型商业广场已经动工，其规划尚没有公布，估计也是三到四层的大型商场和商业步行街，后面是高层建筑。

由于其规划方案没有公布，具体多少商业体量和商铺现在都无法知道，可以肯定是商业体量是比较大的。根据宏基的开发理念和一贯的广力度，相信此项目启动后，会很快在市场上掀起一投商铺投资热潮！

2、铭源新城商铺现状

目前，铭源新城临街商铺，主体已经全部做好，即将进入装修状态，近60套商铺，目前已积累了近两百个登记的意向客户；

铭源新城临街商铺，上下二层，一二层连卖，整体面积较大，开间小，进深较深，在销售上将会出现单价高，总价巨大的情况。

目前，关于商铺没有做什么形势的推广和宣传，但前来咨询的客户不少，咨询客户对于商铺价格心理预期缺乏引导，销售价格上尚缺乏足够的心理准备。

第三部分、铭源新城商铺产品分析与定位

一、SWOT分析

（一）、优势

1、地处博爱南区玉祥路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。

2、项目周边为博爱交通发达区，距离博爱商业中心距离近，商业发展潜力巨大。

3、目前博爱的商铺虽然潜在量较大，但目前都没有正式投放市场，因此本项目产品在市场上仍属稀缺产品。

4、产品已完成主体，即将进入外立面装修状态，已达到成熟的销售时机了。

（二）、劣势

1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。

2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。

3、部分商铺设计不合理，面积过大，总价较高。

（三）、机遇

1、目前其它项目的商铺都没有正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。

2、博爱人由于前几年浙江商人开发的商贸城的引导，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。

3、博爱目前正在主打旅游宣传战略，青天河创4A级旅游景区，未来游客会有较大增长，县城人流量会增大，促进商业的发展。

（四）、风险

1、目前城南区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。

2、博爱投放项目商业商铺体量较大，中山国际广场四层商铺商场，宏基临街商铺，在建即将开发的中山路的宏基的商业街，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。

二、目标客群分析

（一）、消费者人群

1、玉祥路博爱南片区

目前整个博爱南片区缺乏大型的超市，餐饮，娱乐业态，现况商业比较混乱，急需一个能引领南片区商业发展的主力商业群出现，铭源新城的商铺无论是从档次，位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个南片区，而不局限于周边。

2、铭源新城住户

这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有住户的统计和分析，铭源新城是年轻人和老年人两种年龄段的住家，这些人群往往对休闲、娱乐以及运动等的精神享受要求较高。

3、周边社区的住户

由于本案在规模和档次上均高于周围物业，在同等条件下，甚至略优于同等地段物品和服务价格，选择本处消费的可能性将会大大提高。(二)购买者人群

1、市区及乡镇投资客

考虑商铺的保值增值，和未来玉祥路的发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项目的总价和面积来看，需要比 较强的经济实力才行。

2、自营客户

符合项目定位的中型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。

3、铭源新城住户

这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。

（三）、购买习惯分析：

1）地段是购买商铺的首要因素。

对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。2）现铺是销售阶段的重心。

按照博爱人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。

3）对价格的敏感度高：

投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力；总价控制，更依赖于单位商铺的面积间隔，实现“伸缩自如”间隔状态，用于满足不同的客户需求。

三、商铺定位分析

1、考虑将商铺定位现代时尚中式风情商业街，符合整个项目的形象定位。

2、本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。

3、考虑到铭源新城社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上

应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。在满足了以上两个层面的基本需求之后，可考虑特色化经营思路和业态布局，如酒吧、网吧、特色服饰店、特色饮食 店以及休闲特色文化活动的定期开展等。

1、功能定位

集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中型现代休闲 风情商业步行街

2、形象定位

铭源新城一站式社区休闲生活体验风情商业步行街

3、业态定位及面积分割

日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等

休闲、娱乐：如咖啡屋、健身中心、棋牌室、茶吧、美容美发、书店等 特色化经营：如酒吧、网吧、特色服饰店、特色饮食店以及休闲特色文化活动的定期开展等。

待项目具体规划探讨后，出详细方案。第四部分、铭源新城商铺的招商与销售策划

一、项目商铺销售运营策略

1、统一招商

——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。

2、“出租过渡，最终出售”的收益模式

——对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。

3、整合市场

——整合商业步行街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体； ——整合市场空间，进行合理商品布局；

——整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；

——整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；

4、合理回报

——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； ——通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

——通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；

二、商铺分割方案

项目商铺面积分割的原则是按客户需要，来划分面积，进行分隔，控制面积，进而控制总价。商铺在分割是可采用虚墙分割，实际销售中根据客户需要可自由组合，大小灵活。销售方案：1-2层连卖 销售前的几个重点事项：

1、考虑到未来餐饮娱乐在商铺销售和实际经营中的重要性，建议考虑上下水的布局，独立排烟管道，设计排污管道。

2、楼梯的布局一定要合理，不能太大，占用有效的商业面积和空间。

3、由于项目是产权商铺，因此必须考虑每户洗手间的管道预留。

4、推倒商铺围墙，装修好风情步行街的商铺公共部分，初步展示产品形象。

5、把风情步行街的广场部分进行平整，硬化，设立休闲桌椅，路灯，雕塑等品味设施，提高临街商铺，步行街的商业品位和档次，烘托经营气氛。

三、商铺招商及商铺销售策略

（一）招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；

3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；

4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。

（二）销售策略 1）

1、2层连卖 1、2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。

2）部分大型商铺带租约出售

针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。

四、商铺招商与商铺销售流程

1、目标商户群的确定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；

8、发展商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。

五、商铺营销实施策略与销售阶段的划分

1、营销阶段划分：

市场预热期（预订登记期）：2011年5月15-28日

进行早期的展示及接受预订，以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。

排号认筹期：2011年5月28日（周六）

举行认筹排号活动

利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。

认酬时，登记认筹客户的购铺详细要求及相关信息，加以研究，以制定合理方法进行商铺的销售。

登记客户的购铺意向，购铺实力，购铺面积，购铺要求，等信息，进行综合研究，以便为商铺的定价和销售提供参考资料。公开发售期：2011年6月8日

商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。强销期：2011年6月—9月

承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。清盘期：2011年10月

利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。

商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。

2、整体营销策略简述 开盘前/内部认购期重在造势

一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。

销售中期掌握节奏销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于： 一是要借助开盘的势，趁热打铁。

二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。尾期重促销

销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则： 一是不降价，以其它方式体现让利。

二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。

三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。

第五部分、铭源新城商铺的营销推广方案

一、商铺命名：

铭源新城商铺命名：铭源新城时尚风情商业街

二、推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理 等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为： 铭源新城时尚风情商业街

博爱创富新商机

三、推广方式及渠道建议

1、推广总原则

先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进商铺销售。

2、推广方式

方式一：营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。方式二：特色营销活动 A、开盘前

1）让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。

3）媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作 建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会

铭源新城时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为，需要体现三个方面的主导卖点：一是铭源新城的档次，品质；二是城南板块玉祥路的商业机会；三是购买铭源新城时尚风情商业街所独享的丰厚回报。

四、营销推广主题

项目的营销主题即阶段营销重点，涉及到实质的控盘过程。项目销售得如何，与项目营销阶段重点安排得是否合理有极大的关系。营销主题有一个总的原则是：从主体到细部，从重点到次重点。项目的哪个方面是重点，与市场的特征、市场的变化是紧密相关的。营销推广总主题：

铭源新城风情商业街

全新创富商机

营销形象主题语：

掀起金涛富浪

财富势不可挡

阐释：营销推广总主题统领全局，起着高屋建瓴的作用。本主题突显项目的两大创新点：一是项目全新理念引导下的项目独特的功能定位，即餐饮、娱乐休闲、购物一站式社区体验中心；二是项目是一个创富基地，是一个值得有眼光的人士、淘金的人士为之投资的商铺。

五、卖点释义

1、高品质社区，投资增值潜力无限

铭源新城时尚风情商业街，位于铭源新城，临近玉祥路中心景观大道北侧，铭源新城为高品质现代社区，住户多，人流量大，购买力强劲，投资增值潜力无限。

2、宏大商业规模，铸就博爱财富源地

铭源新城时尚风情商业街，全长150米，覆盖玉祥中路繁华区域，二层宏大商业建筑体量缔造博爱商业市场风向标。

3、管家式物业和齐全配套，为您的投资保驾护航

铭源新城出色的物业管理模式和成熟的配套，为业主提供了优质的生活保障。物业提供的房屋全程代租、代管、代售及财产增值的资产管理服务。让您在铭源新城时尚风情商业街做生意轻松自在。

4、政府保驾护航，财富回报高枕无忧

铭源新城所处玉祥路中段，为政府重点规划区域，将是博爱高档住宅及商业集聚地，区域发展前景无可限量。分开卖点广告语：

1、玉祥路上，投资商铺，财富伸手可得（地理位置）

2、铭源新城生金商铺，博爱财富聚宝盆（商铺价值）

3、把握人生机遇，抢夺致富先机（升值潜力）

4、财富保障，一铺养三代（商铺价值）

5、投资铭源商铺是财富膨胀的秘诀（投资回报分析）

6、投资铺，养老铺，孝心铺，铺铺掘金（商铺价值）

在商铺销售推广过程中，结合各个阶段，各种新情况，各种公关活动，卖点将陆续出现。卖点的释放计划、释放顺序以及广告物料的准备需结合整体营销策略来执行。

六、商铺招商及销售费用估算（略）

1、装修费用

2、硬件投入

3、商铺公共设施及广场投入

4、推广费用

核油南方市场推广方案

食用油在十几年前从单一品牌发展到今天多种品牌竞争市场的局面。在近年以金龙鱼、福临门、鲁花、金浩茶油等大品牌的食用油蓬勃发展的时候，油菜、花生、大豆等油料作物得到了迅猛的发展。

企业有效的营销行为才能使得一个新产品走向大众市场，只有企业锲而不舍的对产品的有效的营销推广才能使得一个新行业的蓬勃发展。核桃油，一个绝对不逊色于西班牙的橄榄油的一个国内植物油品类，应该撑起一片天，无论从产品产业化还是从提高国民身体健康水平都应该去做健康植物油市场的扛鼎者。