拆迁评估风险

关键词： 乡村干部 评估 风险 工作

拆迁评估风险（共6篇）

篇1：拆迁评估风险

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农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1、拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

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1.1估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：

一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足。例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。

二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。

三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理嘲；现场调查表填写不规范、不清楚。

四是估价机构出具的拆迂评估结果不合理。由于拆迂评估业务量

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大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。

一是拆迁评估业务人员的培训管理问题。

二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2、拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1来源于委托方单位个别人员的外部风险

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拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2来源于拆迁朴偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权入对估价人员正常

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估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构.其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3、拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前

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我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核.在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写。

3.1.2估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多入共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度.具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表

人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追

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溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理。

3.2外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大。委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从

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事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险。房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津。

4、结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则。清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

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保护法）

修改意见

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品

质

量

法的法

律

责

任

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篇2：拆迁评估风险

关于樟树市药市路征地拆迁项目社会稳定风险评估的报告

樟树市城市建设改造拆迁安臵办公室

二〇一二年四月

目录

目 录

一、项目概况.....................................1

二、可能存在的风险及评价.........................2

（一）社会稳定风险内涵.........................2

（二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因...2

（三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价...4

（四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价.....9

三、预防风险可采取的防范方案....................11

四、结论........................................13

樟树市拆迁办

关于樟树市药市路征地拆迁项目社会稳定风险评估的报告

樟树市维稳办：

根据中华人民共和国国务院第590号令第十二条规定：市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。市拆迁办本着“对有可能在较大范围内对人民群众生产、生活造成影响的市政规划、重大工程项目建设和环境建设”等必须列入社会稳定风险评估范围的原则，特对樟树市药市路所涉征地拆迁项目进行社会稳定风险评估。

按照上述要求，樟树市城市建设改造拆迁安臵办公室作为责任单位，及时组建了评估工作领导小组，对“樟树市药市路征地拆迁项目”（以下简称药市路项目）进行一次全面的、认真的社会风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。

樟树市拆迁办

项目概况

一、项目概况

樟树市药市路征地拆迁项目（以下简称药市路）位于樟树市淦阳路至仁和路之间，药市路直线长度全长为420米，是连接淦阳路与仁和路的交通枢纽，区域集公共服务、居住中心为一体，规划定位为缓解药都南大道交通枢纽压力，拓宽城市交通枢纽线的交通线。

根据规划要求，规划方案一（药市路建设方案-规划18米）涉及包括市民政局福利院两栋房改房在内的共12户搬迁，拆迁面积1620余平方米。民政局福利院公房一栋，建筑面积1300平方米（其中临街店面400平方米），共计拆迁面积为2920平方米。规划方案一拆迁安臵补偿资金概算为370.8万元。

规划方案二（药市路建设方案-规划24米）在方案一所涉拆迁面积基础上增加了福城街道办事处誉洲新村安臵楼一栋五层共8户以及1户私房搬迁，涉及拆迁面积约2860余平方米（其中店面为240平方米），以及民政局福利院老年公寓一栋四层(其中二层为8户私房)，涉及拆迁面积约1040平方米，共计拆迁面积为6820平方米。规划方案二拆迁安臵补偿资金概算为804.5万元。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

二、可能存在的风险及评价

（一）社会稳定风险内涵

社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域等各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。

（二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因

征地拆迁引发的社会稳定风险，即政府在执行征地拆迁决策、实施征地拆迁的过程中给人民群众的生活、生产、生命、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。

征地拆迁对房屋户主及其成员的生产、生活、精神等方面造成严重影响，这些影响是多方面的：失去收益性物业、失去原有住宅、失去原有的生活方式和因邻里关系改变产生的失落感、剥夺感等。另外，不同历史年代之间、不同区域之间、不同征地性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

因城市征地拆迁需要而迁出原居住地的被拆迁人，在理论上被称之为“引致移民”，又称之为非自愿移民。与主动移民不同，引致移民的被动性本身即具有一种无奈与悲壮的色彩。为了公共利益的需要，他们失去原有家园，拆迁时不得不背离故土，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发征地拆迁社会稳定风险的原因，分析如下：

1、征地拆迁的强制性

在我国，征地拆迁基本上是政府行为而不是市场行为，由政府发布公告、组织与实施，政府行为常带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进度要求。土地征收在对公民进行合理补偿的前提下进行，不以公民自愿和同意为条件。其产生的负面作用也是不容忽视的。

2、补偿不足

城市区域居住的价值具有很强的区域性，不同的城市区域居住环境所代表的价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，虽然城市边界土地升值明显，但是“故土难离”的传统思想仍然左右着居民对固有居住环境的眷恋。同时，基于我国目前的拆迁补偿标准，以广州市的补偿标准为例，尽管和90年代相比有了巨大的增加，但是由于实行的不是市场价，所以很难赶上房屋自身价值增长的步伐，和居民的不断增加的要求和欲望相比，房屋补偿价位常常显得不高。

3、补偿安臵中的社会保障力度不够

离开故土的居民其原有的基本生活、基本医疗等生存性的需樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

要应该得到尊重和保护。政府是责任主体，因拆迁导致的失业人口数量在增加，缺乏失业保险和就业培训，可能诱发社会不稳定因素。

4.拆迁带来的破坏性

当人们被迫迁移时，其原有的社会联系属性将遭受破坏，社会关系网解体；部分靠门面获取收益的家庭和其它有收益性的生产资料将会丧失，收入来源减少；教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能恶化。这种破坏性将影响区域内的社会经济发展．影响被拆迁人的生产生活水平的提高。

5、补偿不公平等其它原因

不同历史年代之间、不同区域之间、不同征地性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，政府征地程序不到位、粗暴施工、分配补偿费不当等都可能诱发社会稳定风险。

（三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价

在拆迁过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对征地拆迁项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、留臵原地拒绝拆迁、暴力对抗甚至群体示威等。因此，对拆迁项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析拆迁实施后群众可能引发的异议、遭遇到的损失或不适，这些异议、损失或不适即为引起社会不稳定的风险。通过对药市路征地拆迁项目可能面临的六大类社会稳定风险评估的基础上，对上述六大类风险发生的可能性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

险发生可能性的大小划分成5个等级，可能性由小至大依次表述为：很小、较小、中等、较大、很大，并根据对拆迁相关利益群体的民意调研结果，界定各类风险发生可能性的大小。

根据对药市路征地拆迁项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结合项目的具体情形，药市路征地拆迁项目可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下：

1、项目合法性、合理性遭质疑的风险

风险内容：该项目的决策是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；建设方案是否具体、详实，配套措施是否完善。

风险评价：项目合理性风险较小，而其合法性不会受到质疑，风险较小。

（1）本项目合法，手续完备，程序完备

本项目经过充分可行性论证，严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、国土资源部《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第27号令)等有关规定办理手续，程序合法，手续齐全。

整个项目已取得用地规划许可证（地证[20 ] 号）、用地地红线图、纳入20 年政府城市建设计划（发[20 ] 号），拆迁程序正在按照土地管理法、城市拆迁安臵补偿条例等有关法律，按部就班依法进行之中。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

但是，上述依法进行的活动并不能彻底解决合法性的问题。首先，药市路征地拆迁项目属于公益性的综合开发，用途完全属于我国土地法律规定的公益性征地范围，如果用于住宅、商业等非公益用途，其合法性必将被质疑。其次，药市路建成后，周围土地升值空间巨大，利于提升城市品味。

（2）本项目符合区域经济发展需要

本项目位于淦阳路与仁和路之间的交通枢纽贯通，是缓解我市药都南大道交通枢纽压力的必要之举。由于道路交通等基础设施的改善，对于周边工商业的发展同样具有较强的推动力。从城市经营出发，该项目的建成将有利于地区的合理发展，整合周边市场资源，具有推进城市经济和规划建设的显著作用。同时，因发展影响而言，药市路的开发建设，是联通市“双桥”区域的又一重要启动点，不仅有利于进一步的加大区域合作交流，而且有利于实现拓展城市空间和城市建设的战略意图。

（3）本项目是实施城市规划的需要

药市路征地拆迁项目现已经完成了规划编制。

（4）本项目是经营城市，加快城市建设的需要

政府对药市路征地拆迁项目的投资，提升了区域土地的总体价值。区域土地的总体升值有利于政府在城市建设方面的资金形成良性循环，取得更好的效益和更高的效率。

2、群众抵制征地拆迁的风险

风险内容：由于拆迁涉及群众的切身利益，加上群众对拆迁的政策缺乏理解，因此在拆迁问题上群众往往会与政府站在对立樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

面，以各种形式抵制征地拆迁。拆迁项目中群众最敏感、最担忧的问题是补偿不合理，丧失原有的居住环境。药市路征地拆迁项目要征收至少2920平方米的房屋，所涉拆迁房屋未来升值空间显著，且居民属老住户，大多数看重的是房屋居住的区域性优势。因此居民可能会对拆迁项目产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行动，从而影响社会稳定。因住宅的拆除和搬迁，致使其生活会造成一些不便和冲击，如若认为补偿不能弥补因搬迁导致的不便，即使是少数居民同意搬迁，也有可能影响项目的进度和社会的不稳定。另外，原有房屋使用给居民带来了的租金收益短期内可能会失去，从而影响收入水平的提高。

风险评价：群众抵制征地拆迁的风险较大。

为了赢得群众药市路征地拆迁项目的支持，拆迁办已在房屋拆迁安臵过程中摸索出了一套成熟的做法，有效地化解了群众对房屋拆迁项目的不理解、不支持。在项目拆迁过程中，一线动迁工作人员高度负责，主动放弃自己的节假日休息时间，积极与被拆迁居民联系沟通，向他们解答各项拆迁问题，宣传项目建设意义和政策；同时对关系到群众切身利益的补偿数据，一丝不苟，反复核对，将积极帮助居民解决力所能及的补偿问题，顺利、高效推进拆迁工作。但“工作性引导”不能作为社会风险评估中降低风险因素所要考虑的必要成分。

3、群众对生活环境变化的不适风险

风险内容：药市路征地拆迁项目所在地是一条直线长度约樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

420米的道路，该项目的实施将打破当地居民的生存现状，使得与外界的联系更加凸显，并在一定程度上会受到外界的干扰，从而造成居民内心的不安与担忧。另外，该项目的实施不可避免地会引起居民异地迁移，进行异地安臵。异地安臵会使长期形成的邻里关系解体，不得不重新组建并适应新的社会关系网络，这些都会使被拆迁居民在短期内感到惶恐和不适。

风险评价：群众对生活环境变化的不适风险较大。

4、群众对生活保障担忧的风险

风险内容：药市路征地拆迁项目在安臵时即可由居民自己选择采用货币安臵方式或安臵房臵换，上述两种方式虽在短期内使居民生活可以为继，但从长期来看弱化了居民的持续生存能力。拆迁安臵，采用的异地安臵方式会使被拆迁户中的部分兼业打工者失去原来打工的机会，造成暂时性的失业，从而使其面临生存的压力。

风险评价：群众对生活保障担忧的风险很大。

5、项目可能引发社会矛盾的风险

风险内容：药市路在征地拆迁过程中，当地个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而成为“钉子户”，拒绝征地、抵制拆迁。甚至在施工过程中可能会对当地居民带来干扰，影响其他居民正常的生活与通行，因此有可能引发居民的不满情绪。另外，不排除有民间组织通过收买当地居民的补偿“权利”而介入反征地拆迁活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。

风险评价：项目可能引发的社会治安风险较小 樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

6、项目可能造成环境破坏的风险

风险内容：药市路征地拆迁项目需征用的房屋，可能会对当地的生态和景观造成一定程度的破坏。在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响。施工过程中会产生大量粉尘，施工机械会有作业噪声，施工机械燃油或机油渗漏会引起油污染，施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染。挖掘机械及运土车辆对道路的损坏和环境卫生的破坏的现象将不同程度的存在。

风险评价：项目造成环境破坏的风险很小

（四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价

上文已对药市路征地拆迁项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。

首先根据民意调研结果确定每类风险因素的权重ω，ω取值范围为[0，1]，ω取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值Ｃ，上文已将风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值Ｃ按风险可能性由小至大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即ω×Ｃ），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即Σω×Ｃ。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。樟树市拆迁办

可能存在的风险及评价

一般而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体性事件的可能；分值为0.71-1.0时，表示该项目风险高，有引发大规模群体性事件的可能。本项目综合风险值求取见下表。

表 1 药市路征地拆迁项目风险综合评价

风险权重（W）

风险发生的可能性（C）

很小 较小 中等 较大 很大 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0

√

√ √

√ 风险类别 WC

项目合法性、合理性遭质疑的风险 群众抵制征地拆迁的风险

群众对生活环境变化的不适风险 群众对生活保障担忧的风险 项目可能引发社会矛盾的风险 项目可能造成环境破坏的风险

0.15 0.20 0.10 0.20

0.06 0.16 0.08 0.2

0.20 √

0.08

0.15 √ 综合风险

0.03 0.61 从表1可看出，药市路征地拆迁项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.61，风险程度中等，意味着项目实施过程中存在引发一般性群体性事件的可能。樟树市拆迁办

预防风险可采取的防范方案

三、预防风险可采取的防范方案

药市路征地拆迁项目发生不利于社会稳定的风险程度为中等，意味着征地拆迁项目不会一帆风顺，特别要注意加强对征地拆迁实施过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和监控征地拆迁进展中可能出现的风险发生。

1、加强征地拆迁政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围。

可通过电视、广播、报纸能多种新闻媒体，宣传药市路征地拆迁项目对完善我市陆路交通网络建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加其他居民致富机会和促进物业经营较快增长等方面将带来长期福利改善。尽管短期内部分居民会有少量的利益损失或者带来转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦虑等，权衡利弊，当地居民将会是最大的受益者。因此，有必要继续加强征地拆迁政策的宣传，舆论先行。

2、创新思路，讲求科学的征地拆迁方法，以人为本

在征地拆迁过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的拆迁方法，尤其要千方百计应用那些已被实践证明效果十分显著的征地拆迁工作方法。如市繁昌地段在拆迁过程中，实施“四同时”征收模式，将经济留用地、安臵区用地与项目主体用地进行“捆绑”，“同时选址、同时规划、同时报批、同时建设”，最大程度地照顾被征地群众的利益。在房屋征收过程中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征收对象的知情权。

3、加强风险预警，做好征地拆迁现场维稳工作

建立风险预警制度，对征地拆迁过程中发生的不稳定因素进樟树市拆迁办

预防风险可采取的防范方案

行每日排查。加强征地拆迁现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都能立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响控制在最小范围内。

4、探索开展再就业技能培训

对那些离开“故土”，难以第一时间在找到合适工作的居民，如果有再就业技能培训的需求，政府应该专门在房屋征收补偿费用中列出一定的预算，采取订单式等方式，向有关社会机构购买培训课程，对异地安臵居民进行技能培训。

5、加强对房屋征收专项资金使用的监管，预防腐败的发生

政府应该加强对房屋征收专项资金、资产合法使用的适度监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响被拆迁居民的切身利益，进而发生“衍生性”社会不稳定现象。樟树市拆迁办

结论

四、结论

本报告对药市路征地拆迁过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别与评价，结论如下：

药市路征地拆迁项目可能会引发6类不利于社会稳定的风险，这6类风险发生的可能性大小评价结果是：第1类风险，项目合法性、合理性遭质疑的风险，该类风险发生的可能性较小；第2类风险，群众抵制征地拆迁的风险，该类风险发生的可能性较大；第3类风险，群众对生活环境变化的不适风险，该类风险发生的可能性较大；第4类风险，群众对生活保障担忧的风险，该类风险发生的可能性很大；第5类风险，项目可能引发社会矛盾的风险，该类风险发生的可能性较小；第6类风险，项目可能造成环境破坏的风险，该类风险发生的可能性很小。

综合评价，药市路征地拆迁拆迁社会稳定风险程度中等，意味着项目实施过程中存在引发一般性群体性事件的可能。

篇3：拆迁评估风险

一、明确范围、责任主体及内容, 确保评估内容全面详实

拆迁项目实行社会风险评估, 并作为行政许可的前置条件, 是拆迁管理及实施过程中的一个新课题。为规范评估行为, 明确责任主体, 理顺程序关系, 在深入调研, 与维稳办、法制办反复论证的基础上, 请南通市市政府转发了《南通市市区城市房屋拆迁项目社会稳定风险评估实施意见》, 根据文件规定, 实行社会稳定风险评估的范围是需实施拆迁的具体项目, 在落实工作责任方面, 明确了“属地管理、分级负责”和“谁主管、谁负责”的原则, 即由拆迁许可申请人自行组织实施的项目, 由拆迁许可申请人的主管部门负责组织实施社会稳定风险评估;凡由区政府组织推进的项目, 由区政府 (管委会) 负责组织社会稳定风险评估。评估的主要内容包括:1.拆迁项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求, 尤其是申请拆迁行政许可的法定要件是否齐全, 是否真实有效。2.拆迁项目实施的各项准备工作是否充分, 如:拆迁计划和方案是否制定, 拆迁补偿标准是否符合房地产市场行情, 补偿资金、安置房源是否落实, 对困难家庭的综合保障条件是否具备, 拆迁法规政策的宣传公示是否到位。3.拆迁项目的实施是否会引起拆迁片区内或周边居民的严重不满, 拆迁补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平。4.拆迁项目的实施可能引发的其他不稳定因素。5.拆迁项目的社会稳定风险防范对策和处置预案。

二、规范评估工作流程, 确保评估结果客观完整

一是启动风险评估程序。拆迁项目许可前, 城市房屋拆迁项目社会稳定风险评估责任主体负责制定拆迁项目社会稳定风险评估方案。

二是进行现场公示。将拆迁项目的立项、规划用地许可证及红线范围、国土批准文件和拆迁人、补偿安置方案等有关内容在拆迁现场公示栏进行公示, 让被拆迁群众了解拟实施拆迁项目的相关情况。

三是广泛征求意见。采取座谈会、听证会、问卷调查、入户走访等形式, 听取各有关部门、单位和拆迁当事人的意见及建议, 全面听取群众意见, 增强评估的客观性, 为做好评估方案打下坚实基础。

四是进行听证论证。组织人大代表、政协委员及信访等相关部门的专家对拆迁项目的社会稳定风险进行听证或论证, 评审项目实施的合法性、可行性以及社会风险因素的影响程度等。

五是作出评估。在综合各方意见的基础上, 责任主体对拆迁项目进行科学的预见和论证, 特别要对因实施拆迁项目可能引发的矛盾冲突及所涉及的人员、数量、范围和激烈程度作出评估预测, 并制定相应解决矛盾的方案、途径和突发性事件的防范、应急和处置预案, 最后作出总体评估结论, 提出意见和建议, 形成专项评估报告。专项评估报告的主要内容包括:1.拆迁项目的基本情况, 包括项目立项、规划、国土等部门的批准手续、拆迁计划和拆迁方案, 拆迁范围内的住户和工企单位状况及其相应的房屋和国有土地使用权状况, 补偿资金和产权调换房源的筹集落实到位等有关情况。2.项目公示情况, 公示后群众的反映、有关部门及单位的意见、专家的意见及建议。3.对拆迁项目实施的时机及有关影响的分析研究情况, 因拆迁可能引发的其他类型矛盾问题, 进行评估预测和分析研究的相关情况。4.拆迁项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员。5.拆迁项目实施中可能引发矛盾问题的化解方案、途径, 解决矛盾的具体措施。拆迁实施中可能形成的大规模群体性上访事件和可能引发恶性事件的拆迁项目, 须制定切实可行的防范、应对和紧急处置预案。6.评估结论。

六是形成审查意见。拆迁项目所在地的维护稳定工作领导小组办公室指导协调和督促检查项目的社会稳定风险评估工作, 组织审核拆迁项目的社会稳定风险评估报告, 并对社会稳定风险评估报告给出审查意见。拆迁许可申请人将社会稳定风险审查意见报拆迁主管部门作为行政许可的依据。

三、明确相关责任, 确保和谐拆迁落到实处

一是对未经社会稳定风险评估或群众意见较大的项目, 一律不予核发房屋拆迁许可证。二是将城市房屋拆迁项目社会稳定风险评估工作纳入目标管理考核内容。三是对不认真履行城市房屋拆迁社会稳定风险评估职责而酿成重大涉稳事件的, 按照相关规定严肃追究有关单位领导和直接人员的责任。四是对已经评估、审核, 付诸实施的拆迁项目, 项目属地主管部门和维护稳定工作领导小组办公室要做好后续跟踪, 及时指导评估主体发现和化解实施过程中遇到的矛盾和问题, 完善相应措施, 维护社会稳定。对特别重大的拆迁项目, 属地维护稳定工作领导小组办公室要将评估报告报上级维护稳定工作领导小组办公室备案。

篇4：拆迁评估乱象

在拆迁项目中身陷囹圄的评估员，蔡海彬不是第一个。近年来，评估员涉案事件频发，使得处在拆迁矛盾漩涡中心的拆迁评估行业备受关注。整治行业乱象的呼声，也越来越响。

蔡海彬式“评估员”

拆迁评估行业的乱象，直接反映在像蔡海彬一样的评估员身上。

在案发前，蔡海彬供职于北京华源房地产土地评估公司从事房地产估价业务，不曾取得注册房地产估价师资质。

《方圆》记者在调查中发现，当初为被拆迁人梁志强的房屋进行现场评估的只有蔡海彬一人。但蔡海彬在虚假评估报告上，以公司另外两名有估价资质的评估人员的名义签字了。

按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。不过，这些法律规范在实际操作中常常形同虚设。

据业内人士透露，“蔡海彬式”未取得注册房地产估价人员资质的评估人员“独当一面”的情况，在行业内比比皆是。实践中，被拆迁人称呼拆迁现场的所有评估人员为“评估员”，这个称呼其实包括了专职注册房地产估价师和无资质评估人员。无资质评估人员大都充当着估价师的助理，本来只是协助估价师做一些辅助工作，但事实并非如此。

“在实际操作中，估价师大都不到拆迁现场的。”一名不愿透露姓名的某房地产估价师说，“处在精英阶层的估价师，大都不愿意接这类项目，即使勉强接了，对于前往拆迁现场查勘记录、制作底表等工作，多交由估价助理人员完成。”

虽然没有注册房地产估价人员资质，但估价助理人员的权限却非常大，在被拆迁人那里也特别“吃香”。一名参与北京某地舊村改造拆迁评估项目的估价助理人员透露，在测量房屋面积时存在一定的弹性空间，全凭估价助理人员手中的量尺如何把握。“被拆迁人给评估员一点小意思，让其测量时将量尺‘松上半米’，就可能多获得几万元的补偿款。”

这样的小把式在拆迁评估环节极为常见。不过，当查勘、测量、制作底表甚至代替估价师在估价报告上签字，都由估价助理人员大包大揽时，“评估腐败”的温床也因此滋生出来。

行业呈现“二低一挂靠”现象

估价助理人员在拆迁评估项目中大行其道，这与作为第一监管责任人的评估公司监管失利直接相关。

房地产评估公司设立的估价助理人员门槛极低。估价助理人员不需要取得任何资质，只有一个上岗前的培训。但《方圆》记者在调查中发现，这种培训也多流于形式，一些估价助理人员甚至不懂最基础的行业规则。

举例来说，按照目前的行业规则，在商业拆迁中，为了完成项目进度，评估人员可以根据“甲方”（一般为房地产开发企业）的要求，或增加房屋面积或提高补偿价格，促使被拆迁人同意拆迁。政府出钱进行的项目拆迁不同于商业拆迁，评估人员要严格按照标准操作，否则将会使国家财产受损。但现实情况是，像蔡海彬这种专职多年的估价助理人员都分不清其中的利害关系。参与拆迁评估项目的评估人员整体素质偏低，这是拆迁评估行业呈现出的一个显著特点。

“问题不仅仅出在评估人员身上，从整个行业来看，评估公司的良莠不齐带来了公司间的恶性竞争，扰乱了行业市场秩序。”蔡海彬案承办人北京市检察院第一分院检察官金明霞说。

我国房地产估价机构资质等级分为一、二、三级、暂定。王世春介绍说，目前国内共有房地产评估机构5000多家，资质为二、三级的房地产评估机构占据机构总数的95%。记者查阅《房地产估价机构管理办法》的相关规定后发现，上述两种机构的注册门槛很低。

例如，申请三级资质机构的一个重要前提条件是“需要有3名以上专职注册房地产估价师”，在业内人士看来，这个要求实在很低。同时，一个人挂靠几个评估公司的现象也非常普遍。

评估公司夹缝中生存

同时，记者在调查中发现，业内专家持有一种共同观点——评估公司沦为拆迁单位的使用工具，丧失了其公正性、独立性，导致“评估腐败”案件频发。

北京市房山区检察院检察官朱虹解释说，评估公司游离于政府监管之外，对其监管只有民间评估行业管理协会，其行为操作的规范主要依靠自律。

在北京房地产估价师和土地估价师协会副会长高喜善看来，拆迁评估行业乱象的根源在于该行业在拆迁项目中的弱势地位以及市场强加给评估公司本来不应承担的诸多风险，然而这种弱势地位却很少被行业外人士所关注。

高喜善举例说，按照相关法律规范，在拆迁项目中，评估公司作房屋估价前，需要委托方提供房屋权属证书和房屋登记簿，但现实情况是，由于房地产产权管理基础薄弱，漏洞较多，除城区外，近郊区很多房屋缺乏相应的房屋土地权属证明，同时很多证明文件存在不一致。发生这种情况时，却没有任何部门对这些问题负责补救，都推在了评估公司身上。而评估公司要想在市场竞争中存活，就不得不被动承担额外的工作内容，以及随之带来的风险可能。

惩罚或是最好的教育

“值得庆幸的是，现在的大环境在变好，未来，评估公司受制拆迁人的情形有望改观，行业地位也会因此提高。”高喜善解释说，2011年1月19日，国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称补偿条例）中规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

补偿条例还明确了对评估机构和估价师造假的罚款处罚，规定“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

今年全国两会召开前，酝酿了近6年的资产评估法草案首次审议并向社会公开征求意见。草案针对注册评估师、评估机构等各方的违法行为明确规定了相应的法律责任，惩处力度得以加强。

篇5：拆迁评估风险

风险评估报告

一、项目简介

万合镇新区是集商业、娱乐、贸易、居住于一体的综合功能区，是集中体现万合圩镇新风貌的重要标志。整个工程包括水岸公园、石虎塘航电工程连接线、商住地开发工程的征地拆迁工作，共需征地计170多亩，涉及南门村2个村小组，月池村9个村小组。

二、评估过程

为深入贯彻落实科学发展观，正确处理改革、发展、稳定的关系，从源头上预防和减少影响社会稳定的社会矛盾，加快新区的有序平稳建设，根据《泰和县重大事项社会稳定风险评估制度（试行）》（泰办发[2009]15号）文件精神，我镇组织相关人员成立新区征地拆迁项目社会稳定风险评估工作领导小组，制定《新区征地拆迁项目社会稳定风险评估方案》，从2011年5月8日至5月22日分四个阶段对滨江片区征地拆迁项目进行了社会稳定风险评估。

动员部署阶段，成立了评估工作小组，制定评估方案，同时召开了相关会议明确了工作任务和目标。

风险评估活动落实阶段，镇组织人员分成两组分别由风险评估领导小组副组长带队深入新区征地拆迁项目涉及2个村9个村民小组走访群众、发放问卷、召开村民组会议和座谈会议。向群众全面介绍新区建设的立项审批依据和重要意义，说明用地范围和补偿标准，宣传政策法规，广泛搜集群众意见，掌握群众的思想动态。共发放宣传单500余份，走访群众100多户，共收集群众意见和问题3类20多条。群众最关心的问题主要是：征地价格、失地后的保障、村民建房等。

矛盾纠纷集中化解阶段，针对群众提出的问题，我们都一一向群众做了解释工作，并将有关法律、法规和政策文件拿个群众看。同时我们还对群众提出的矛盾、纠纷进行摸排、登记、汇总，并安排相关人员逐一落实调处，不能现场解决的汇总上报风险评估领导小组，由主要领导负总责亲自督办，限期解决。

制定相关工作方案阶段，我们组织相关人员结合前期开展调查收集的信息对该项目进行了论证评估。评估组一致认为新区项目的开发有利于加快小城镇建设的步伐，将给群众带来巨大的经济和社会效益。当然在建设过程中，可能会暂时影响到一小部分群众的利益，因此需要针对这些问题制定

相关的工作方案。为此，我镇结合工作实际，制定了《新区征地拆迁工作实施方案》，确保征地拆迁工作按照既定规划有序平稳推进。同时，为加强对失地农民的保障，县委、县政府制定下发了《泰和县失地农民基本生活保障实施办法》和《泰和县失地农民就业援助实施办法》等文件，切实维护人民群众的合法权益。

三、评估结论

篇6：拆迁评估风险

根据南京市维护稳定工作领导小组《关于开展社会稳定风险评估工作的实施意见》通知精神，结合我市城市房屋拆迁实际，经研究，制定了《南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法》。现印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知。

二○○九年八月十四日

南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法

第一章 总则

第一条 为全面贯彻落实科学发展观，促进经济社会又好又快发展，加强对城市房屋拆迁工作的社会稳定风险控制，现根据南京市维护稳定工作领导小组《关于开展社会稳定风险评估工作的实施意见》的要求，落实城市房屋拆迁社会稳定风险评估责任，做好社会稳定风险评估工作，结合城市房屋拆迁实际，制定本办法。

第二条 城市房屋拆迁重大政策出台前和拆迁项目实施前都必须开展社会稳定风险评估。

第三条 城市房屋拆迁社会稳定风险评估应坚持以人为本，科学发展，民主法制的原则。

第四条 城市房屋拆迁重大政策的社会稳定风险评估由本局负责实施。

城市房屋拆迁项目的社会稳定风险评估由项目拆迁人和委托的拆迁实施单位共同负责实施。

第二章 拆迁重大政策社会稳定风险评估

第五条 本局成立相应的社会稳定风险评估工作领导小组，指导、协调、督促实施城市房屋拆迁重大政策的社会稳定风险评估工作。

第六条 关系到广大被拆迁人根本利益的城市房屋拆迁重大政策，在出台前，由本局直接组织实施社会稳定风险评估后，随政策草案提交上级审定。

第七条 城市房屋拆迁重大政策社会稳定风险评估的主要内容：

1、拆迁政策是否符合上位法和相关法律法规要求，是否符合党和国家的大政方针。

2、拆迁政策是否落实了科学发展观的要求，是否符合经济社会发展的总体水平。

3、拆迁政策能否为绝大多数群众接受，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益，体现了公平原则。

4、拆迁政策是否对政策出台前的拆迁项目产生重大影响，是否会引发较大的社会不稳定事件等。

第八条 拆迁重大政策社会稳定风险评估的程序：

1、进行风险评估准备，制定评估方案，并向本局维护稳定工作领导小组办公室备案。

2、将重大拆迁政策草案通过相关媒体、网络等形式进行公告或公示，让广大群众充分了解新政策的内容。

3、分别采取座谈会、问卷调查、民意测评等形式，广泛征求各有关部门、拆迁有关单位、拆迁当事人和社会各界的意见及建议。

4、依据有关法规组织相关群众代表、专家、人大代表、政协委员等对拆迁重大政策进行听证或论证，评审政策的可行性、科学性和社会风险因素。

5、综合各方意见，对拆迁重大政策进行科学的预测分析和论证研究，特别对因实施拆迁政策可能引发的矛盾冲突作出评估预测，并制定相应的防范、应急预案，最后作出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告，报局维护稳定工作领导小组进行审查审核。

第九条 拆迁重大政策社会稳定风险评估报告的主要内容包括：

1、拆迁政策的基本情况及其必要性、合理性、合法性。

2、对拆迁政策出台的时机及社会影响进行预测分析和论证研究。

3、对拆迁政策出台可能引发的矛盾作出评估预测，并制定应对措施。

4、群众的反映、有关部门的意见、专家的意见。

5、结论。

第十条 本局社会稳定风险评估工作领导小组应全程跟踪拆迁重大政策社会稳定风险评估的组织实施过程，严格审核报告，做出同意实施、暂缓实施、暂不实施的审查审核建议，并向市维护稳定工作领导小组办公室备案。

第十一条 对已经评估、审核，付诸实施的拆迁重大政策，本局社会稳定风险评估工作领导小组要坚持全程稳控并做好后续跟踪，及时发现和化解实施过程中遇到的矛盾和问题，完善相应措施，并将有关稳控情况形成报告，报局维护稳定工作领导小组备案。对于特别重大的稳控情况报告，还需报市维护稳定工作领导小组备案。

第三章 拆迁项目社会稳定风险评估

第十二条 拆迁人和委托的拆迁实施单位，在项目实施前，要开展对拆迁项目社会稳定风险评估工作，形成专项报告，报区维护稳定工作领导小组办公室，由区维护稳定工作领导小组办公室出具已经实施该项目社会稳定风险评估工作的证明，提交给市拆迁管理部门。

第十三条 拆迁人和委托的拆迁实施单位，开展拆迁项目社会稳定风险评估工作的，应主动接受拆迁项目属地区维护稳定工作领导小组办公室的协调、督促、检查与考核。

第十四条 拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容：

1、拆迁项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求，尤其是申请拆迁行政许可的法定要件是否齐全，真实有效。

2、拆迁项目实施的各项准备工作是否充分，如：拆迁计划和方案是否制定，拆迁补偿水准是否符合房地产市场行情，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的综合保障条件是否具备，拆迁法规政策的宣传公示能否到位，拆除安全防护措施是否完备等。

3、拆迁工作“六项制度”执行到位情况。

4、拆迁项目的实施是否会引起拆迁片区内或周边居民的严重不满，拆迁补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平。

5、拆迁项目的拆除施工是否有障碍或安全风险隐患，是否会对周边环境产生较大影响，是否会造成周边群众生产、生活较大不方便，拆除工地管理能否符合规定要求。

6、有可能引发不稳定因素的其他方面。

7、拆迁项目的社会稳定风险防范对策和预案措施。

第十五条 拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

1、拆迁项目实施前，拆迁人和委托的拆迁实施单位在项目属地区维护稳定工作领导小组办公室的指导下，对即将实施的拆迁项目制定社会稳定风险评估方案。

2、将要实施的拆迁项目的立项、规划用地许可证及红线范围、国土批准文件、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁评估机构、拆除施工单位、补偿安置方式等有关内容在拆迁现场公示栏进行公示，让被拆迁群众充分了解该拆迁项目。

3、可采取座谈会等形式，听取各有关部门、拆迁有关单位、拆迁当事人的意见及建议。

4、组织相关群众代表、专家、人大代表、政协委员等对拆迁项目的社会稳定风险进行听证或论证，评审项目实施的可行性、科学性和社会风险因素。

5、综合各方意见，对拆迁项目进行科学的预见和论证，特别要对因实施拆迁项目可能引发的矛盾冲突及所涉及的人员、数量、范围和激烈程度做出评估预测，并制定相应的防范、应急预案，最后做出总体评估结论，提出意见和建议，形成专项评估报告。

第十六条 拆迁项目社会稳定风险评估报告的主要内容包括：

1、拆迁项目的基本情况，包括项目立项、规划、国土等部门的批准手续、拆迁计划和拆迁方案，拆迁范围内的住户和工企单位状况及其相应的房屋和国有土地使用权状况，补偿资金和产权调换房源的筹集落实到位情况，拆除施工的安全、环保措施防范等有关情况。

2、项目情况公示后，群众的反映、有关部门及单位的意见、专家的合理意见及建议。

3、对拆迁项目实施的时机及有关影响，拆迁项目补偿方案，拆迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题，拆除施工的安全问题以及因拆迁可能引发的其他类型矛盾问题，进行评估预测和分析研究。

4、拆迁项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员。

5、对拆迁项目实施中可能引发的矛盾问题，制定相应的措施和方案，尤其是对拆迁实施中可能形成的大规模群体性上访事件和可能引发的恶性事件，需制定切实可行的紧急事件处理预案。

6、结论。

第十七条 项目属地区维护稳定工作领导小组办公室应全程跟踪拆迁项目社会稳定风险评估的组织实施过程，审核其报告，并对报告做出明确的备案意见。

第十八条 对已经评估、审核，付诸实施的拆迁项目，项目属地区维护稳定工作领导小组办公室应坚持跟踪，及时发现和化解实施过程中遇到的矛盾和问题，完善相应措施确保稳定。对特别重大的稳控情况需报上级维护稳定工作领导小组备案。

第四章 考核与责任追究

第十九条 各有关单位应积极主动落实城市房屋拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终应将该项工作纳入目标管理考核内容。具体考核按《市维护稳定工作领导小组考核办法》执行。

第二十条 对不认真履行拆迁社会稳定风险评估职责而酿成涉稳重大问题的，按照《南京市维护稳定工作责任查究制度》的有关规定，严肃追究有关单位领导和直接人员的责任。

第五章 附 则

第二十一条 溧水县、高淳县及江宁区、浦口区、六合区，可参照本办法执行。