地产营销总监职责

关键词：总监负责营销岗位职责

地产营销总监职责（共11篇）

篇1：地产营销总监职责

地产营销总监岗位职责

1、营销总监岗位职责

岗位名称：营销总监

直接上级：副总经理

直接下级：营销经理、区域经理

职责范围：

1.直接对副总经理负责，严格贯彻和执行公司各项管理制度和管理条例.2.负责拟定酒吧可行性营销方案及营销策略交总经办审批；根据所定营销方案、策略负责安排实施及推广.3.绝对服从上级工作安排、协助参与各项接待或出访活动安排.4.负责主持本部的全面工作，积极组织并督促部门人员全面完成本部职责范围内的各项工作任务和目标.5.负责抓好部门人员的考核、考评与管理教育工作，关心部门员工的生活及思想动态，做好耐心细致的思想教育工作，杜绝经济犯罪事件发生.6.制定培训计划，安排培训内容，负责本部门员工的各项业务知识、技能与技巧及服务意识的培训，从而提高思想意识及服务质量，积极落实完成公司规定的目标销售任务.7.积极宣传公司的优质服务和完善设施，树立良好的公司形象，并注意了解客人对公司的意见并及时汇报.8.广泛开展市场调研，随时收集、整理相关的信息并有效的收集顾客意见，为公司做信息反馈，为本部门制定有效可行的营销方案.9.了解掌握客人的嗜好、忌讳、习惯、并协助各部门管理人员搞好接待工作。

10.不断扩充自己和下属的知识面、提高业务技能，参加公司的各项活动，增强自己的业务应酬水平技巧.11.努力做好本部门人员的招募和储备工作，负责建立合作紧密、高效能的营销队伍，充分发挥每位成员的潜能.12.负责分配和安排本部门各组人员的各项工作指标和任务.13.积极完成副总经理临时交付的各项工作指标和任务.2、房地产营销总监岗位职责

1、负责在总经理指导下，主持本部门的日常管理工作，协调与其他部门的工作关系。

2、负责根据公司下达的定员编制和部门职责范围，组织制定和修订本部门的组织架构、工作流程、定岗、定编、员工的岗位职责、相关的规章制度和岗位作业指导书，做到责任分明，办事有据，提高工作效率。

3、负责本部门新聘员工的招聘、面试和试用期的考核工作，并公正、客观地提出转正建

议。负责本部门员工辞职报告的审核及上报工作。

4、负责本部门员工业务培训的组织安排工作。

5、负责按照公司制定的考核方案和规章制度，对本部门员工进行日常业务考核，根据员工的实际表现，提出晋升、奖罚等相关建议。

6、负责本部门核定费用的控制，做好费用开支的审核，用车的审批，杜绝不合理费用的发生。

7、负责本部门的办公用具、家私和设备的日常维护和使用管理工作，并根据需要对购置、领用或报废处理的报告进行审核。

8、负责组织编制和修改以下各项报告、方案和规定：1）公司房地产开发项目的市场调研报告；2）公司拟投资房地产项目的可行性报告；3）公司房地产开发项目的项目市场定位方案和营销策划方案；4）公司房地产项目的销售定价方案、付款方式及优惠的规定；5）公司出租物业的租金定价方案及优惠的规定；6）公司售楼员的提成方案；7）公司房地产项目的促销活动、封顶仪式、入伙庆典活动的策划方案；8）公司房地产项目营销费用（含媒体广告发布）预算及调整补充方案。

9、根据公司房地产项目开发计划，及时督导办理下列有关手续：1）房地产初始登记手续；2）房地产转移（二、三级市场）登记手续；3）商品房《房产证》的申办手续；4）商品房退购备案登记手续；5）庆典活动露天环境布置等有关城管部门的申办手续。

10、负责提出公司拟开发房地产项目的规划设计思路，参与公司房地产项目的总体与单体设计。

11、负责房地产项目租售方案的跟进、调整和实施，确保租售计划的完成。

12、负责房地产项目促销活动的组织实施，适时做好媒体广告宣传，严格控制营销费用的开支，并在事后督导完成总结报告。

13、负责对广告公司、礼仪公司等外协单位的业绩和策划水平的调查评估，提出比选报告，做好与公司选定的外协单位之间的沟通和联系工作，参与广告策划、广告创意的审定和广告的设计制作工作。根据营销需要，适时开展广告发布，并负责广告效果的测评工作。

14、负责售楼书和各种宣传资料的委托设计、校对审核、印制发放工作。

15、负责组织实施公司房地产项目开盘的各项准备工作，包括：1）编制销售手册；2）现场售楼员的招聘、培训及考核上岗；3）售楼模型的设计制作；4）售楼现场和楼盘环境的设计和布置.3、房地产公司营销总监岗位职责

一、职位名称：营销总监

二、职责说明：

（一）根据公司相关政策，组织制定部门岗位职责、管理制度和业务流程，并组织实施和监督；

（二）全面负责销售部行政及业务管理工作；

（三）负责做好本部门核定费用的控制工作，做好费用开支的审核。

（四）负责销售部员工的营销培训工作；

（五）负责对部门员工进行日常业务考核，根据员工表现，提出晋升、奖罚的相关建议，并做好部门绩效考核的管理和执行工作；

（六）负责公司开发项目的全程销售工作，并组织实施和落实，保证公司项目按照计划实现销售；

（七）负责售出商品房的审核，编制销售情况报表；

（八）负责公司开发项目营销策划及整合推广工作，同时负责对项目营销策划及整合推广工作组织实施及落实；

（九）负责收集、整理和分析市场信息，为公司项目制定明确战略计划提供依据；

（十）负责组织制定销售计划，并根据市场情况调整销售计划及策略；

（十一）负责销售部信息平台的建立；

（十二）完成总经理交办的其它事宜。

三、直接上级:副总经理

直接下级:营销部经理、销售部主管、销售员

4、房地产营销总监工作职责

职位：营销总监

直接上级：公司总经理

直接下级：区域销售经理，市场部经理

参加会议：工作会议，营销工作会议，市场营销工作评审表彰会议，公司列会，新品开发研讨会

主要职责：

1）服从公司安排

2）尊守各项法律法规

3）市场分析：

1.市场变化分析

2.市场占有率调查

3.竟争环境分析

4.成败原因分析

4）制定销售目标

1.制定产品组合计划

2.制定销售组合计划

3.制定销售目标计划

4.制定价格政策

5.制定因季节

6.竟争环境变化的应变计划

7.制定费用开支计划

5）决定销售策略

1.销售渠道战略

2.市场细分化战略

3.广告促销战略

4.支援经销商战略

6）组织行动

1.分配各地区销售目标

2.任务组织分配广告促销行动

3.激励销售工作人员斗志

4.评定审核下属工作能力

4.任免销售和市场经理

5.职务分配

6.销售数据汇总分析

7.各地区工作量测定

7）提出市场开发建议

篇2：地产营销总监职责

1.制定公司的营销战略、发展规划，以及销售计划和销售方案；

2.负责建设公司营销组织机构和团队管理体系，以及制定相关的管理制度与行为规范；

3.组织、监督营销团队对各项规划、政策和计划的贯彻执行，完成公司的营销目标；

4.负责公司的品牌推广和项目策划，包括组织、参与、指导营销方案的制定，媒体攻关活动的审定，以及完成公司营销推广项目的总策划和指导相关人员完成日常营销宣传和推广工作；

5.定期向董事长及总经理提供营销现状报告和营销发展计划报告；

6.全面组织与策划公司产品营销体系的建设；

7.负责公司客户关系的维护和管理，以及策划和实施对客户的增值服务；

8.对部属员工的工作进行考核，并制定相关的绩效考核体系；

9.对营销人员进行培训、指导。

篇3：地产营销总监职责

博科宣布任命林蕙姿 (Fiona Lam) 女士为博科亚太区高级市场营销总监, 负责推动公司在该地区的企业和渠道市场营销战略。林女士将常驻香港, 直接向博科首席营销官Christine Heckart报告。履新后, 她将负责全面推行包括博科的专注渠道项目在内的市场战略营销计划, 以期提升博科亚太地区的以太网矩阵 (Ethernet Fabric) 、软件定义网络 (SDN) 和网络功能虚拟化 (NFV) 等方面的地位。

作为技术市场营销的资深人士, 林蕙姿女士拥有二十多年的行业经验, 为领先的厂商推动企业、地区现场和渠道营销活动。加盟博科以前, 林女士在Riverbed公司担任亚太及日本地区市场营销主管兼渠道营销总监, 领导公司在以上地区整个市场营销业务, 推动有针对性的营销方案, 巩固与代理商、经销商、服务提供商和集成商的合作伙伴关系。在Riverbed工作之前, 林女士曾担任Monster.com大中华区营销副总裁, 以及在Juniper网络公司的亚太区从事地区市场营销与战略合作伙伴方面的工作。

林蕙姿女士

篇4：市场营销总监的四大核心职责

在营销组织的设计中，市场总监的定位和选择至关重要，其个人素质和管理水平会直接影响企业的营销管理水平和营销团队的建设。如果企业没有出色的市场总监，即使设置了市场营销部门，也只能在企业里扮演一个无足轻重的配角，更谈不上营销工作上层次、上台阶，成为企业市场竞争战略设计的总参谋部。那么，市场营销总监在企业中的职责有哪些呢?

战略规划及计划制订

市场总监的第一个职责是负责主导公司(或事业部)的3～5年长期战略规划和下年度实施计划的制订。可以说，销售部的眼睛是盯着当年的业绩，而市场部的眼睛是看未来3～5年，这样一个企业才会平衡。大家都看眼前，就容易急功近利，大家都看未来，往往好高骛远。所以，这种分工有利于企业的健康、稳定与平衡。作为公司(事业部)的智囊，市场总监需要主导企业(事业部)每年一次的战略规划，一般说来以营销为核心的战略规划是每年做一次，一次用5～6天时间，每次都是看未来3～5年，公司(事业部)的所有高层管理人员和各职能总监都要全程参与这项重要的工作，不得以任何理由缺席，一些市场营销人员、销售人员有时候也会被邀请列席部分讨论。这样年复一年形成“滚动式规划”，跟踪检查目标的实现情况，及时调整下一年的实施计划，几年下来，企业对目标市场的把握会越来越准确。

一旦战略规划做好了，公司(事业部)的大方向明确了，3～5年的奋斗目标也就清晰了，如何完成目标的战略自然就明确了，每个部门的价值和扮演的角色也就清楚了。有了战略规划，制订下年度实施计划时就能够做到任务明确(战略能分解成可操作的、具体的战术动作)，衡量标准明确，评估人明确，评估时间明确，因此计划才能够顺利“执行”，所以说在没有战略的情况下谈“执行”是毫无意义的。我认为，战略规划做得好不好是体现市场总监价值的关键所在，如果老板认同了战略规划的价值，自然也就认同了市场总监的价值，市场总监才有可能成为为企业健康发展出谋划策的“总参谋长”，成为老板不可或缺的左膀右臂。

产品生命周期管理

市场总监的第二项职责是负责公司(或事业部)新产品的规划，监督检查产品定义、新品上市、产品退市等与产品生命周期管理有关的工作。在市场部的四大主要职能中，“产品市场”是最重要的核心部门，因为产品市场最能体现市场部的价值，所以市场总监要花足够的时间在产品市场上。对于一个企业来说，尤其是那些有自己品牌的制造业企业(不包括来料加工型，合同加工型，OEM，oDM等)，需要不断推出自己的新产品，以提高本企业在市场上的竞争力，而产品市场部正是为了这个目标奋斗，因此就涉及与产品生命周期管理有关的工作。可以说产品市场部是所有产品的“管家”，从一个产品的诞生到退市，负责全程管理。产品市场做得好的企业，就能从抄袭、复制、仿制逐步过渡到创新，使企业有把握市场的能力，能赚到创新的钱，能从简单的“制造工厂”向真正意义上的制造业企业转化，使自己具备定义新产品，甚至开发新产品的综合能力。因此对于制造业的市场总监来说是任重而道远，如果市场总监能建立起完整的产品市场职能，把产品线的管理纳入正轨，对企业的价值可想而知。

业务模式的设计

市场总监的第三个职责是负责公司(或事业部)业务模式的设计与营销团队的管理。业务模式的设计，也称为赢利模式的设计。什么是业务模式呢?我的理解就是企业靠什么赚钱，赚哪部分钱，赚钱的方式和途径如何，也即理清楚企业内部如何相互配合，相互支持，如何共同为客户服务，简单说来，就是回答在企业内部谁负责做什么事情，创造什么价值。有了业务模式，就能够形成顺畅的流程，各部门之间的关系和配合就简单化了，扯皮的事和掉链子的事少了。可以说，业务模式越简单，企业管理难度越小，赢利的机会就越大。如果一个企业的组织结构非常复杂，需要做很多解释才能给别人说清楚，就很难想象这样的企业能过好日子，能持久地、健康地发展。没有清晰业务模式的企业充其量只能赚“机会”的钱，而赚不到管理的钱，一旦市场“机会”没了，或者大家都来抢了，日子就不好过了。总之，业务模式是明确企业的经营机制，是靠管理出效益的前提条件，因此是一个企业经营管理水平高低的具体体现。市场总监如果能帮助老板把业务模式理清楚，其价值自然不言而喻。

销售渠道规划

市场总监的最后一大类工作是销售渠道的规划、监督销售工具的开发以及销售队伍的支持和培训。这里就涉及到市场部与销售部的分工问题，通常说来，销售部的职能非常清楚，那就是在规定的时间里(比如一年)，在规定的地盘上(比如某个省或某个大区)完成公司的业务指标。而市场部则从长远的发展来看销售渠道，从行业、地域、目标客户、产品等多个角度来划分市场，理解不同消费群体的需求。而每一年的销售指标往往来自企业的3～5年战略规划。这样既可以避免销售部门“一手遮天”，说做多少就做多少，也可以避免老板说做多少就做多少，一切都是来自市场的数据说了算，从而形成一种双向制约机制。另外销售部看市场部是否有价值，还要看市场部是否提供了必要的销售工具(成功范例、应用指南、用户反馈、竞争分析等)，是否给销售人员和渠道人员提供了恰当的培训(卖给谁、如何卖、价值诉求、疑难问题解答等)，从而提升销售队伍的素质，使他们具备卖产品、卖服务，甚至卖思想的知识和技能。

如果一名市场总监能指导(带领)自己的市场部门做好上述四大类工作，相信他一定会得到老板的重用，也能得到销售部门的认同，从而奠定市场部在企业里的核心地位。优秀市场营销人才的五要素

天赋：一是科学的态度和理性的思维，做事情较理智，喜欢用客观的、分析的眼光和数据说话，而不是凭感觉做判断，随大流；二是逻辑思维能力强，分析问题讲究前因后果，能把复杂的问题简单化，从错综复杂的环境中提取有用的信息；三是有创新意识，愿意尝试与众不同的新方法，并敢于承担“失败”的责任。

知识：知识面的广阔与否会决定一个市场营销人才的视野。除了科学知识以外，市场营销人才最好具备一些艺术方面的知识，因为艺术会启发人的潜能，提高自己的想象力和创新能力，扩大思维的角度和宽度，使各种知识能有机地结合起来。

技能：技能只能在工作中去学习掌握，光有理论知识是不够的。如果没有一个好的工作环境，就没有饭炼的机会(实践的机会)，如果没有好上司或好师傅，就没有人指导，再聪明的人，即使天赋很出色，知识很丰富，也只能是纸上谈兵。

激情：很多市场营销工作短期内看不出效果来，因此要耐得住寂寞，这就需要极大的激情来支撑自己。不管外界环境如何，自己都要“无动于衷”，而全身心地投入到市场营销这项事业中去。如果一个人在短期利益与长期利益之间找平衡时偏向长远利益的话。他(她)就可能适合做市场营销工作。对于想取得巨大成功的职业经理人来说，要变压力为动力，才能够持久，才不需要“外力”推动。

篇5：营销总监职责

1、负责公司项目的营销、策划、销售管理、客户关系等营销工作。

2、负责项目营销队伍建设，包括：销售团队、策划团队、广告营销团队、广告执行团队。

3、负责制定项目总体和分阶段的市场推广策略并有效执行，制定销售政策，销售策略和实施方案并有效执行。

4、负责市场调研、产品分析，对竞争产品进行研究与监控，提供项目市场运作的建议书和产品建议书．并根据市场动态变化进行营销思路调整和创新．

5、负责整合营销资源，指导、推进合作单位完成项目营销传播计划、广告创意并组织实施。

6、负责公关事件和主题活动策划，并整合媒介资源等。并根据公司销售策略，建立维护公司的销售网络与销售管理体系，通过系列市场推广活动，营造市场环境，提升公司与产品品牌，支撑公司产品销售的增长。

7、负责项目广告营销费用的预算支出的控制。

8、资营销团队全面管理工作。

9、及时了解相关法律、法规和房地产管理条例及国家宏观调控政策，并根据项目实际情况制定对策。

10、参与对相关主管人员的考评，完成业务流程，拓展销售渠道。

营销总监助理位职责

1.2.负责协助营销总监处理日常相关事务，并负责参与制定营销战略规划。在营销总监领导下，组织并督促各个部门的工作人员全面完成职责范围内和各项工作任务。见。

4.5.6.协助营销总监积极做好营销的队伍建设和人员的培养。对竞争对手的动态进行监控，并根据市场变化向营销总监提出合理化建议和意见。协助营销总监根据公司广告宣传费用政策，指导下属部门了解销售重点，评估客户资源需求，制订预算费用计划，确定费用开销方式，合理协调、分配广告资源，并审核费用使用的合理性，提高投入产出比。

7.协助营销总监参与各项公关事件和主题活动策划，并负责有效的执行和实施以及事后对公关活动的效果评估。

8、负责协调各个部门的衔接配合工作，负责营销策略的落实。3.负责协助营销总监对总体和分阶段的市场推广策略、销售策略的执行及效果评估并提供基础数据和意

销售部经理职责

1、负责组织、安排、落实销售部的各项工作，负责领导完成项目销售任务。

2、负责销售部行政管理，组织协调销售部各项日常工作。

3、负责销售部工作时间、人员安排，管理、监督销售部工作纪律。

4、负责销售代表的工作行为规范及仪容仪表规范的管理。

5、负责销售现场的工作环境卫生监督、管理。

6、负责销售合同的备案管理工作。

7、根据公司营销策略制定的各阶段销售目标，根据市场状况及时调整销售策略及销控计划，策划组织实施各项销售工作。

8、组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等回馈信息，为公司决策层提供依据。

9、定期组织安排房地产市场调查与分析，提出市场调查报告，全面掌握市场情况，为公司经营决策提供依据。

10、协调配合销售代表与客户的谈判，监督接待、谈判签约等销售进程，促进成交，审核合同条款。

11、组织每天的销售例会，总结当天销售情况。

12、负责组织销售人员的业务培训及考核。

13、负责组织销售回款，并负责协调各环节各部门的工作。

11、制定并组织销售业务流程、监督实施。

15、制定并组织填写各类销售统计报表，监督建立客户档案管理。

16、负责每月统计销售人员佣金明细表。

17、协调处理公司重要客户的销售工作。

18、负责协调与各部门的配合工作。

19、处理各种突发事件，完成公司交办的其他工作任务。

销售部副经理职责

1、做为营销经理的助手，协助营销经理开展经营管理工作，对销售部经理负责。

2、具休负责销售代表的在职岗位培训。

3、督促销售代表的工作，按公司计划完成公司制定的销售计一划，保证高质量的接待服务。

4、协助销售代表完成有难度的销售工作。

5、销售进度、销售情况、销售日报的填写及时汇总，上报。

6、处理职责范围内的突发事件，协调处理客户关系。

7、参与销售活动；负责处理日常的客户投诉。

销售部主管职责

1、作为销售部的基层管理人员，协助副经理和经理开展工作。

2、汇总销售现场的日常工作中客户所反馈的意见，并结合自身对问题的分析，形成建设性意见和建议。

3、协调现场的突发事件。

4、协调销售代表之间的配合工作。

5、协助同事完成有难度的客户谈判及合同签订。

6、定期进行市场调查，并形成文字报告，为公司的悄售策略提供基础数据。

7、协助财务办理银行按揭手续及资料收集。

8、督导现场工作人员的礼仪、礼节、仪容、仪表。

销售部人员职责

1、了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。

2、了解并掌握项目的各项情况，作到了如指掌，切忌一知半解。

3、依照公司要求完成各阶段销售任务。

4、依照销售工作流程，负责接待、谈判、签约工作，能独立完成整个业务流程。

5、催收成交客户的后期房款，办理相关按揭手续及交房手续。

6、及时反馈客户情况及销售中各种问题。

7、配合销售经理完成市场调查及信息反馈工作。

8、按照公司要求填写相关表格，并建立客户档案。

9、严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法．

10、学习、吸收新知识，不断提高自己的业务水平，在工作中学习，在学习中更好的工作。

策划部经理职责

1、配合公司制定营销战略规划，为重大营销决策提供建议和信息支持。

2、配合公司经营战略、营销策略和竞争策略的策划、实施。

3、配合企业文化的建设与推广。

4、配合工程部完成开发项目建筑风格、外立面风格、色彩定位及户型配比定位、户型结构设计定位。

5、协助参与公司vi形象的设计、策划、应用、推广并提出合理化建议。

6、负责公司开发建设项目的形象宣传、形象推广、形象监控等。

7、负责编写项目可行性研究报告。

6、负责项目模型、效果图、3D动画设计。

9、负责所属项目VI形象的设计、策划、应用、推广和规范管理．

10、负责项目户外广告牌、灯箱、道旗的设计、发布。

11、负责项目各类促销广告的设计、策划、发布。

12、负责项目公关活动的策划、现场包装及组织实施。

13、负责全程推广费用的测算和计划．

14、负责对项目营销推广效果的监控、评估及修正。

15、负责企业文化活动、分类活动、社会活动和策划组织和实施。

16、配合行政部作好网站建设（内部宣传报）工作及企业刊物编辑工作。

17、负责本部门日常管理工作和协墉工作，负责与其他部门的衔接与协调工作。

策划部副经理职责

1、提出项目包装、策划思路，协助营销总监编写项目可行性研究报告。

2、参与项目策划的制定、修改、完善、组织和实施工作，对执行活动的细节进行把关，确保执行不走样，达到预期效果。

3、加吸然体的联络构通，为策划活动取得最大效果提供宣传保障。

4、拐写和修改新闻稿件，把好典论宣传关，为公司树立良好的知名度和美誉度。

5、公司宣传画册、资料的撰写、编辑，企业内部刊物的采写，营造积极向上、生机勃勃的企业文化．

6、协助经理对行政、行业主管部门的公关工作。

7、协助部门经理和行政部门做好网站建设工作。

8、及时完成领导交办的其他各项工作。

策划专员职责

1、配合策划经理完成项目户外广告牌，灯箱，道旗的设计布置，发布。积极提出自己的意见，建议供领导决策参考。

2、负责媒体宣传资料的收集，整理，做好二次传播。

3、做好部门资料，档案的归纳整理。

4、负责广告费用的清理核算，协助经理做好广告费用的有效支出。

5、负责各种宣传媒体的监督控制。

6、负责项目广告牌，灯箱，道旗等的管理

篇6：营销总监职责规划

2、组织和管理销售团队，完成宾馆销售目标。收集各种市场信息，并及时反馈给上级与其他有关部门。

3、参与制定和改进销售政策、规范、制度，使其不断适应市场发展。

篇7：营销总监职责规划

2、全面实施销售预算，建立销售团队激励机制，激发销售人员进行客户开拓和维护的热情;

3、管理销售人员，建立、补充、发展、培养销售队伍，实施优胜劣汰机制;

4、负责公司品牌及产品推广目标的实现，制定公司品牌营销策略和传播策略;

篇8：地产营销总监职责

一面是市场需求的不断扩大, 而另一面却是“一地难求”的窘境。对于物流地产企业来讲, 行进在仓储需求膨胀的大道上无疑是另人欣喜的, 但是转身却面临着国家对于土地的紧缩政策, 带给物流地产商的是无米下锅般的无奈。

资料显示, 2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%～30%, 而上海的不少大型仓储空间的租金更是上涨了近50%;而随着今年全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长, 环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间, 很多地区甚至出现“一库难求”的场面。

这种紧俏的市场供需状况, 成就了物流地产发展的爆发点, 业内人士更是提出了自己的期许, 预计未来3～5年内, 物流地产将持续两位数的增长态势。

盖世理中国区总监林磊在接受采访时表示:“物流地产行业已经从过去客户纯粹对价格的关注渐渐迈向了对物流地产企业品质和服务的关注, 特别是越来越多的跨国企业将企业社会责任 (绿色环保措施) 的因素也纳入考虑范围。”在她看来, 由于历史遗留原因, 在传统物流里, 无论是运输还是仓储走的都是相对较低端的路线, 当时物流地产开发商之间也更注重在出租价格这个层面来比拼。而随着近些年物流业的现代化和规模化发展以及大量跨国公司对物流及配送功能的重视和关注, 特别是外资零售企业的大规模进入, 对于现代物流仓储需求出现了现代化、高端化的趋势, 对于仓储空间的专业设计以及合理化和高效化利用等方面提出了新要求。

曾几何时, 企业对于仓储的需求更多的是在现库资源中进行梳理和寻找, 而且相对是较短的寻库时间表, 而现在的趋势是根据企业的商业计划来定制长期的区域型物流配送中心的选址越来越多。林磊说:“这也正好契合了盖世理在中国的发展策略, 因为盖世理原本就是以专业提供定制物流设施服务为主的一家物流地产商。”

盖世理2006年底进入中国市场, 已经有近6年的时间。如今归属于迪拜世界集团旗下的经济区世界公司, 面对各个物流地产企业纷纷制定在中国的扩张举措, 林磊坦言:“在外资物流地产云集的中国, 向客户提供定制的仓储设施以满足客户多样化的需求仍是盖世理的专长所在。”因为在她看来, 目前企业对于仓库的定制需求越来越大。

目前物流这一节点已经成为众多企业运营过程中至关重要的环节所在, 企业管理人士也越来越看重于此, 特别是一些零售企业和电商们, 仓储已经成为其长期运营战略部署的一部分。

也正基于此, 零售企业和电商们对于仓储的需求更倾向于考虑一个比较长的租期———5年到10年或最终自行持有。这在林磊看来, 正是盖世理的发展空间和市场所在, 对于将仓储需求作为长期战略部署的企业们正是需要一个像盖世理那样能够提供定制服务的物流地产开发商来提供相应的解决方案, 而且盖世理灵活的商业模式可租可售, 也对现金充沛的零售业及快销业提供了更合适的解决方案。

突破瓶颈制约实现良性发展

在市场需求放大的同时, 令物流地产开发商们有些无奈的是来自于国家对于土地的宏观管控, 更为具体的是这些开发商受到的来自于土地指标的制约, 林磊说:“国家为了防止土地流失和一些不健康的圈地和买卖行为, 自2007年国家就制定了工业用地也要通过招拍挂取得, 并且是在先获得指标的前提下, 而每个城市只有限额的工业用地指标。”

而更为现实的是, 这个指标并不受当地政府所控制, 从中央到省市级再到工业园区的数量有限, 土地指标的制约使得物流地产企业在项目按时交付给客户的过程中增加了很多的不确定性。林磊举例解释说:“比如说有客户在某个城市需要一个定制的物流配送中心, 于2013年交付, 我们面临着不确定何时能取得土地证的未知风险, 这使得对客户的承诺带来了不确定性。”

在物流地产发展的过程中, 政府支持的力度不够不仅来自于对土地指标的制约, 同时表现在各地政府对于物流这种业态的关注和欢迎度也明显不足。“虽然市场的需求很大, 但是相对于当地政府来讲并不是特别愿意将土地出让给物流地产开发商, 究其原因, 政府更关注税收等直接效益的产出, 因此, 在一些一线城市政府还是比较偏向于将地出让给生产制造企业、愿在当地建立销售中心或营运中心等类型的企业。”林磊说。

众所周知, 物流作为整个产业链发展形态的配套服务功能, 不能仅仅用税收等单个指标来简单加以考量, 但是很多地方政府并没有意识到这一点, 更没有考虑到其对于整个产业链的带动和影响, 以及对于整个地区经济所产生的整体效益。因此在计算土地所产生的收益时, 也就做不到将物流企业与其它类型

因此, 在林磊看来, 目前一线城市已经不是很适合物流地产这个行业的发展, 盖世理的发展策略已经从一线城市转向环一线城市区域来布局, 并在主要城市的周边区域来买地进行战略选址, 比如上海周边的昆山、太仓、平湖、嘉兴等地, 车程

与此同时, 盖世理的服务对象以跨国企业为主, 在林磊看来, 政府也是比较欢迎这类企业的入驻, 对政府来讲达到了双重引资的效果。同时无论对于有定制需求的外资企业来讲, 还是提供仓储空间开发的盖世理来讲, 这种战略合作的关系无疑是双赢的。

对于物流地产的仓储用地需要政府给予支持和关注的同时, 对于仓储的环保型发展方向也同样需要加以引导, 据了解, 在欧洲企业的碳排放指标是需要购买的, 企业采用环保型仓储设施减少碳排放, 基本在做到环保同时也得到了政府的支持降低了企业自身成本, 在中国这方面的政府支持目前还很少。

对于一直坚持环保理念的盖世理面对中国的市场提出的策略是什么呢?林磊回答说:“现在盖世理在中国力求达到这样一个平衡, 将环保与成本有效地结合, 让企业的运营成本和租金成本能和环保措施有效地结合起来, 这被称之为具有经济效益的可持续环保仓库。”在她看来, 这不仅使一些基本的环保措施运用到建筑中去, 体现环保理念和企业的社会责任, 同时对于企业在成本方面

通过对企业的采访, 记者感到整个物流地产行业企业间的竞争是良性的, 彼此找到了属于自身的生存路径与空间, 这也正如林磊所说:“目前在国内能够提供甲级仓库的物流地产专业开发商为数并不多, 而企业间又都是按着自己的特色和竞争力在发展, 比如有些是路港型的、有些是海港型的、有些是提供定制服务的或环保型仓库的, 如盖世理, 所以这个行业还是很有潜质和作为的。”

篇9：营销总监应该做什么

一、战略性工作，而非战术性的工作

张峰在华东地区做了三年的大区经理，由于在任期间使本区域业务获得了高达年均57％的业务增长，5倍于公司业务的平均增长速度，最近荣升为公司的营销总监。上任后，张峰去逐个区域了解市场，每到一个市场，张峰就利用自己的经验帮助大区经理制定具体的营销方案，然后对方案的执行情况给予持续关注。张峰发现，其重点关注的市场业务都会有明显增长，但由于精力的限制，尽管张峰平均每天的工作时间高达14小时以上，但依然不可能同时关注所有的市场。最终，公司的业绩并没有获得什么实质性的进展。一年后，张峰在疲惫不堪中黯然离职。

毫无疑问，张峰是一名优秀的大区经理，这从他三年大区经理的非凡业绩和作为营销总监时对重点关注(参与制定具体的方案)的市场即可获得较好的业绩可得到明证。然而，作为营销总监，张峰还远不够成熟。一般来说，由于管辖范围的扩大，不同区域市场呈现出明显的差异。营销总监如果过度关注各个大区内部的运作，那么可能会出现的结果有：1总监累死还管理不过来，部分关注多的、总监熟悉情况的区域可能会获得较好的增长，而其他的区域不佳，致使总体欠佳；2，每个地方都只能走马观花，更可能遭一些存心不良的大区经理、业务经理的利用，最终公司业务一团糟；3，大区经理的才能难以得到充分发挥，大区经理的满意度、工作积极性下降，伴之而来是部分大区经理的跳槽、抵制，从而直接影响到总监在企业的生存状况。

张峰不成功的主要原因在于他没有弄明白营销总监不是大区经理，两者的工作内容、工作方法和工作责任是不完全一样的。作为营销总监，更应该关注战略性的营销决策，而非战术性的动作。具体说来，在战略和策略方面营销总监更应当关注：1，目标市场的选择；2，营销组合策略，如产品线的整体组合策略及具体的产品策略：3，不同区域的资源分配：4年度策略及营销计划的制订与监督执行等。

二、关注未来业绩，而非今天的业绩

“李总，这个月能完成销售任务吗?”4月刚过一半，某快消品企业总经理张军看到销售记录显示本月销售任务才完成1／3，于是向营销总监李仁问道。

在接到张总的电话之前，李仁就一直在为本月的销量发愁：上个月为了冲刺销量，在下旬将两款畅销产品举行了一个前所未有力度的买送活动(买5送1)，透支了很多市场，而这个月该怎么办呢?“还能怎么办?为了完成任务，还是只有搞促销活动这招了，但送点什么呢?实在不行，就还是买5送1吧。”李仁想，于是在召集了销售经理与市场部经理之后迅速决定再搞一次买1送1的活动。月底总结，促销活动的效果尽管比上一次差了不少，但总体说来还算不错。“总算将这个月的销售任务对付过去了，又可以轻松半个月了。”李仁想道……一年后，李仁因业绩明显下滑而离职。

目前，在企业中仍然有很多营销总监的主要任务是在为策划一个个的促销活动而忙碌，为了完成一个月又一个月、一个季度又一个季度的销售任务而周而复始地工作着，销量指标成为其压在胸口的大石。

然而，尽管企业的销售业绩最终应当由营销总监负责，但是，这是否意味着营销总监，必须花这么多的精力紧盯月度销量甚至是一切工作都以月度销量为中心呢?答案显然不是，因为这些是业务员、区域经理、大区经理甚至销售总监应当关注的重点，而作为营销总监关注更多的应该是一企业的持续发展，即未来。关注未来意味着营销总监的重点工作是营销战略及营销系统，通过营销战略把握企业发展的方向不偏离轨道，通过营销系统的建设保障企业的持续发展。

三、有效沟通，整合公司内部资源，寻求其他部门的支持

某品牌电脑公司营销总监于涛向总经理陈晓抱怨道：“生产部又延迟交贷，导致我们很难向客户解释，这样不利于我们的市场的拓展……”

随后总经理陈晓向生产部经理叶华证实情况，叶华抱怨说：“这个事情我都和营销部说过很多次了，他们下单不能随意下，得按我们的生产能力下才行。就您说的这个单子延迟的事情，他从下单到要货才给了24小时。按照我们公司现在的设备和生产能力，这个时间生产完毕根本就是一件不可能完成的任务，怎么能不延迟呢?……我也认同以销售为中心的观点，但这也不意味着营销部可以不考虑我们的实际能力就随意下单，这样做只能毁坏我们公司的声誉……”

显然，导致这种情况发生的原因在于营销部与生产部的沟通出现了问题。在这里，我们不打算探讨谁是谁非，但对作为营销总监的于涛来说，从此案例反映的情况来看，他是不称职的，因为他犯有以下错误：1，没有了解生产作业的时间周期：2，没有了解生产部为什么延迟交货的真正原因(或者知道，但他没有想到应当作为公司团队成员来一起商讨解决这个问题，典型的本位主义表现)；3，没有与相关部门来探讨如何缩短交货期的方法和手段，于涛应该在事前与叶华探讨，现在的市场要求我们的交货期必须控制在多少时间之内，您看生产部能否做到?如果做不到我们该怎么办?即使就算这一次做不到，但我们是否准备以后要做到?那么我们必须做出哪些改变?4，错误的沟通方式，于涛采取了事后直接与总经理沟通的方式，最终不但因为事情的责任不在生产部而搬起石头砸了自己的脚，更重要的是这种跳过当事人的问题处理方式容易诱发、激化双方的矛盾。

作为营销总监，碰到此类涉及跨部门的情况，正确的处理程序如下图1所示，要最终通过相关体系的建设，有效协调各个部门之间的关系和工作，达到解决或杜绝此类问题的发生。

四、要为下属创造良好的工作环境

两名区域经理在聊天，甲对乙说：“我发现我们最好少干事，这一干事情就得花钱，花钱现在可真难啊，公司要审核这个，审核那个，烦死了。”乙说：“是啊，我也有同感!我们觉得公司对我们营销人员不信任，特别是财务将各种费用管得太死了，报一点费用太难，本来想为公司做点事情，但各种手续和申请费用的过程简直就是买罪受，算了，能不花就不花得了……”

甲说：“是啊，也只能这样啊!不过还是很痛心啊，毕竟这样做不利于公司的发展，我们和周总(注：该公司营销总监)一起辛辛苦苦好不容易才开创了今天这种局面，这样下去就被毁了，眼睁睁的看着被毁却无可奈何，心痛啊……”

出现这种情况对公司而言是非常可悲的，其后果甚至会是灾难性的。尽管导致这种状况的原因有很多，但无论是哪一种原因导致这种状态的出现，对营销总监而言，他都负有不可推卸的责任。作为一个企业的管理者，需要为企业的员工修一条不限速的高速公路——只要你不违规，你能跑多快就跑多快；但只要你想出轨，你就得撞上隔离

带，弄得车毁人亡。同样，作为营销总监也一样，需要为自己的下属——营销系统内工作的人员修一条高速公路，而不是给下属的工作设置障碍。即使障碍不是自己设的，而是公司的其他部门设的，作为营销总监也必须为下属扫清工作障碍，一方面能让下属开心地工作，另一方面也是提高企业工作效率所需。记住：在企业内部遭遇的挫折对员工工作积极性的打击远大于外部挫折带给员工的伤害。因此，营销总监的重要职责之一就是为下属的工作扫清障碍，支持下属工作的顺利进行。

五、团队组建不是政治运动

钱总因为在A公司良好的业绩被竞争对手B公司重金挖来任营销总监。上任伊始，钱总便不停地从原来所在的企业挖来老部下到新公司委以重任。钱总的理由是，如果在新公司与现有人员磨合，双方都需要大量的时间来适应，这样短期内就很难见到效益，而如果不能迅速提高企业的业绩，那么本人就很难获得老板的认可，更加谈不上长线的运作，因此，不得不从原来的企业中将一些熟悉的人才挖来，这样才方便自己工作的开展。

经过一年的时间，企业的大区经理、区域经理被钱总换了将近一半，然而业绩却没有很大的增长。最终，钱总在企业元老们的集体反对下黯然下课了。

钱总的结局应该说是在情理之中的，他大肆换人的举动就决定了他在该企业的命运。如此大规模的更换人员，必然会引起以下结果：1，伤害了企业中既得利益群的利益，使企业元老们感觉到了危机，这势必促进他们结成更加紧密的利害关系群，共同反对钱总及其新政，并为其不断地制造障碍，结果使钱总步入了“换人一抵触一政令不通一换人”的恶性循环；2企业老板看到钱总在不断地更换人员，难免会产生疑惑，他到底想干什么?想控制企业吗?猜忌就产生了，再加上元老们的挑唆，最终会演变成将帅不和，信任就会被摧毁；3即使是同一个行业的直接竞争对手，由于两个企业的资源、能力、管理规范、企业文化本身存在差异，从另一个企业跳过来的人并不太可能立刻就为企业创造效益，每个人都需要一个适应期的，因此，即使流动的人员能为企业带来一些新的视野，但这种收益很可能被激烈的观念、行为碰撞导致的混乱而抵消。

本质上，这牵涉到公司政治的问题，只是作为营销总监本身就是公司政治中众多的博奔参与者中重要的一个，营销总监必须在不同的关系博弈中为企业的发展做出贡献。事实上，如果钱总采用这样的思路——根据企业的情况先设定一个考核标准，然后按标准进行考核，通过考核发现不胜任者后，对其进行辅导，辅导后还不能胜任者淘汰，这样就不会引起大面积的人际关系恶化。当然，有人会问，业绩压力那么大，这样慢吞吞的动作岂能跟上形势?其实，企业能够存在、发展到现在的规模，一定会有它的理由，大肆的破坏一定会引起组织生态的失衡，导致组织更加混乱而失控，通过这种逐步改良的方式一步一步地推进体系的建设才是风险较小、成功希望较大的企业改革模式。任何时候，企业面临的矛盾和问题都是多层次、多角度、多方面的，事实上，不可能一次性解决企业的所有问题，因此，企业的发展是遵循图2所示的循环，只要抓住不同时期的关键问题并解决，就可以推动企业的持续发展。

六、总结

综上所述，笔者认为要做一名优秀的营销总监，必须做到：

(一)具备统筹全局的眼光，要用总经理的视野看待企业的问题。因为：1，仅依靠营销部的单打独斗不可能为顾客提供满意的服务，不可能使企业的业绩不断提升，高效的营销系统，背后一定有着其他部门的大力支持：2，只有具备总经理的视野，才不会犯本位主义的错误，才能理解其他部门的问题，才能有效地协调与各个部门、各个系统的关系，从而实现有效整合公司资源、正确实施营销战略；3，具备了总经理的视野，就为营销总监制定合理的营销战略奠定基础。

(二)制定合理的营销战略，并引领战略的执行。毫无疑问，这是营销总监最基本的职能之一。在制定营销战略的时候，营销总监必须根据外部环境呈现出的机会和内部的营销能力选择合适的目标市场，进而选择合理的营销组合策略(产品策略、价格策略、分销策略、促销策略)。更为关键的是，在营销战略确立以后，营销总监必须为战略的实施创造条件——必须在企业内部争取资源，取得其他部门对营销战略的认同，进而对战略的执行提供强有力的支持与保障。这关系到营销战略是成为一纸空文还是真正能付诸行动。

(三)组建合理的团队，培养团队成员。企业的竞争就是人才的竞争，作为营销总监，一个重要的职责就是要为企业组建一支能征善战的队伍。在团队的建设上至少需要做以下工作：1，注意人员的合理搭配；2培养下属以营销总监的视野看问题；3，设定合理的绩效管理体系，并与激励体系相结合。