房地产营销策划部工作职责

关键词： 策划部 定位 职责 工作

房地产营销策划部工作职责（精选9篇）

篇1：房地产营销策划部工作职责

策划部工作：职责和工作计划

一、策划部工作职责：

1、市场实际运作的竞争力=对市场形势的判断能力+准确的市场定位及目标客户的捕捉

23、用准确的市场和客户定位，以最少的投入为公司带来最大的销售

二、为销售提供全方位的支持工作

1、市场调研、策划：竞争项目的分析和本项目优劣势的对比

政策的解读宏观市场大环境的调查；区域内外市场供、需调查；竞争楼盘调查；相关市场调查报告编写（包括综合及个案分析报告）；相关项目的各种文案策划及推广素材积累；同销售部及时沟通掌握了解准客户需求，积累收集相关信息和资料，并对产品的推广策略随时进行调整；

2、项目投资营销活动策划

项目周边业态环境分析；地块区域发展现状及其趋势判断；项目市场定位（包括形象、目标客户、功能释疑等；客户投资风险分析及其规避方式提示。

3、本项目针对竞品的营销话术制定

4、推广各种资源的整合平面媒体、广告位、DM单、围挡广告的制定等适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合5、项目形象展示策划VI平面媒体

楼书、海报、宣传册、纸袋的制定；工地环境包装设计

6）项目营销推广策划

项目目标客户群定位分析；主卖点及广告语提炼；分阶段广告策略及主题制订；媒介策略及组合；阶段性系列活动策划、现场包装、组织实施；推广费用预算、计划；对营销推广效果的监控、评估及修正。

7）其他工作

市场信息收集整理反馈；公司品牌建设策划；配合其他职能部门，充分发挥团队精神，完成项目的各项策划工作；完成公司布置的其他工作

二、策划部各员工岗位职责

一、职位名称：策划部经理 李懿峰

1、完成项目销售的相关策划案、市场调查

2、项目策划推广、促销策略及广告创意的制定

3、各种优势资源的整合能力，加强客户关系的管理

4、众观大局，对房地产宏观、微观市场动态及时掌握房地产的各种信息和相关政策

5、掌握了解公司的发展战略和目标，并能及时按项目销售进度计划分解完成各项工作。

6、以身作责完成重要工作，并有效的发掘员工的潜能，发挥部门的团队精神。

7、加强管理工作要做到以下几点：

1）工作要有目标和计划；（落实到每一周，重要工作落实到每一天）

2）过程要监控，发现问题随时进行修正；

3）结果要考核；（做到数量、质量、完成时间的考核）

4）信息要及时反馈

8、完成项目的相关策划文案、市场调查报告、广告策划案的编写；

9、负责公司、项目品牌的建设、推广与维护；

10、主动完成领导布置的其他工作，及与其他各职能部门的协调工作

11、依据公司经营计划，配合公司销售总目标，制定各个销售时间段的推广计划，并予以追踪控制，以确保其达成或超越原计划；

12、负责落实本部门的综合工作计划；

13、负责对下属员工的业务指导、培训与考核工作；

14、内、外部关系协调，包括公司各部门、广告公司、新闻媒体等；

15、完成上级领导临时交办的其他工作任务。

二、职位名称：平面广告设计师胡宇

1、熟悉了解房地产相关推广知识；

2、平面广告基本设计能力、设计风格及审美理念；

3、各类广告媒介相关信息及基本运作方式；

4、了解广告发展的动态设计潮流及最新广告设计理念。

5、户外广告设计、项目装饰设计及制作、售楼处销控表及其它销售资料设计。

6、印刷品广告的方案拟定及运作。

7、项目促销及公关广告活动的现场设计，参与项目房交会展销展示活动设计及制作。

8、项目楼书、各种宣传册、宣传期刊的设计及制作，参与电视广告、广播广告的策划设计。

9、协助及配合市场部的其他推广工作。

10、优质、高效地完成上级安排的各项工作。

五、职位名称： 策划助理 张宏雷

1、熟悉房地产的销售流程及相关资料的准备。

3、能掌握运用相关的统一说词。

4、具备相当的交际公关能力，产品推介方面的技巧的掌握

5、做好项目信息反馈和竞品分析

7、协调配合部门经理做好其他方面的工作。

8、配合完成房地产全程营销策划及项目的推广程序。

9、项目楼书、各种宣传册、宣传期刊的文案编写工作。

10、配合设计师做好项目报版广告主题拟定及广告创意设计。

11、对房地产宏观、微观市场动态有真知灼见的认知，并能掌握房地产的各种信息和相关理论。

12、公司宣传DM单派发的管理

13、协调配合部门经理做好其他方面的工作。

篇2：房地产营销策划部工作职责

一、策划营销部的工作目标

策划营销工作人员是通过创造性的思维对项目与产品进行准确定位、推广，且要用最少的投入为企业创造更大的价值。

二、策划营销部的工作内容

主要分以下七个方面：

1）市场调研、策划；

2）项目投资营销策划；

3）项目建筑规划的营销策划；

4）各种资源的整合能力；

5）项目形象展示策划；

6）项目营销推广策划；

7）企业的品牌塑造及宣传工作。

三、策划营销部的工作职能

（一）市场调研、策划

1.宏观调查，包括国家基本政策、商业地产现状及发展趋势。

2.区域内外市场供、需调查

3.竞争物业调查

4.相关市场调查报告编写（包括综合及个案分析报告）

5.相关项目的各种文案策划及推广素材积累

6.目标商家座谈会，及时掌握了解准客户需求，积累收集相关信息和资料，并对项目与产品的定位随时进行调整。

7.编写项目可行性研究报告及论证（内、外部环境分析及市场技术、经济的可行性分析）

（二）项目投资营销策划

1.项目周边环境分析与商业价值分析

2.区域发展现状及其趋势判断

3.区域项目SWOT分析

4.项目市场定位（包括形象、目标客户、目标消费者、功能、规划形态等）

5.项目投入产出分析（项目成本估算报告编写）

6.项目定价模拟

7.投资风险分析及其规避方式提示

8.项目开发进度总计划拟定

（三）项目建筑规划的营销策划

1.项目规划任务设计书编写、论证

2.项目地块环境分析

3.物业形态定位、总体规划布局

4.建筑风格、外立面风格、色彩定位

5.经营业态配比定位、卖场与商铺布局设计定位

6.建筑工艺、主要建材、设备选择定位建议

7.室内空间布局装修概念提示

8.项目环境设计及艺术风格提示

9.营销中心概念设计提示

（四）各种资源的整合推广与开发

1.广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关合作单位甄选

2.合作单位的管理

（五）项目形象展示策划

1.项目模型、效果图、3D动画设计

2.楼书、海报、宣传册、纸袋

3.项目视觉识别系统核心部分

4.工地环境包装设计

5.营销中心包装设计

6.物业管理系统包装设计

（六）项目营销推广策划

1.目标客户、目标消费者定位分析

2.价格定位及策略

3.项目推出时机策划

4.物业强势、弱势提示与处置方法

5.主卖点及广告语荟萃、储备、6.分阶段广告策略及主题制订

7.媒介策略及组合8.阶段性系列公关活动策划、现场包装、组织实施

9.推广费用预算、计划

10.对营销推广效果的监控、评估及修正。

四、策划营销的工作要求

1、遵守国家法纪、法规及公司的各项规章制度。

2、具备良好的职业道德和职业素养，高度认同公司的价值体系，忠诚于公司的事业。

3、谙熟商业地产全程营销策划，具备商业地产职业操守的素质。

4、能独立完成项目的相关定位策划案、市场调查报告、规划任务设计书的编写。

5、项目策划推广、促销策略及广告创意的制定。

6、各种优势资源的整合能力，加强客户关系的管理，做到公正、廉洁，维护公司的形象及利益。

7、能众观大局，对商业地产宏观、微观市场动态有真知灼见的认知，并能掌握商业地产的各种信息和相关理论，演绎到商业地产的全程开发之中。

8、掌握了解公司的发展战略和目标，并能有条不紊地按项目开发进度计划分解完成各项工作。

9、能以身作责完成重要工作，并能有效的发掘员工的潜能，发挥部门的团队精神。

10、加强管理工作，充分发挥“三要”原则：

1）工作要有目标和计划；

2）过程要监控，发现问题随时进行修正；

3）信息要及时反馈

篇3：房地产项目前期策划工作浅析

1、房地产项目前期策划的意义

房地产建设项目前期的充分论证, 可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现, 房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究并准确定位, 才能保证在后期的销售过程中适销对路, 从而有效地规避风险。

首先, 房地产开发是一项庞大的系统工程, 就整体项目而言, 前期的开发策略和策划实施极为重要, 在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。其次, 房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势, 发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争, 更要懂得怎么引导市场、创造市场, 所有房地产前期策划至关生死。第三, 能避免项目运作出现偏差, 提高企业决策的准确性, 它可以作为房地产企业的参谋, 使企业决策更为准确, 避免项目在运作中出现偏差。第四, 能有效地整合房地产项目资源, 使之形成优势。

2、房地产项目前期策划的内容

2.1 项目市场调查

环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提, 为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析, 才能准确而及时地把握消费者需求, 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势, 扬长补短, 在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。

宏观环境分析:对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况, 国家地方的法律法规对房地产市场的影响和城市今后的发展趋势分析。中观环境分析:对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础, 对此区域内的经济、文化、交通、人员构成、发展趋势、房地产发展水平、发展潜力做深层次分析。微观环境分析:本项目所在地块环境分析, 竞争对手情况调查、同类物业情况调查, 市场前景预测。

2.2 目标客户群分析

市场调查及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查, 房地产商可以准确知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”, 市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位, 这些正是一个项目成功与否的关键;市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查, 房地产商可以了解市场的现状及其变动趋势, 从而确定今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。

2.3 项目方案策划

2.3.1 地块情况分析

对项目地块的交通、环境、周边配套、区域发展现远景做表述, 这是整个策划方案成功的前提, 只有深刻分析地块各个方面的特点, 才能做出正确的市场定位。

2.3.2 项目市场定位

定位是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求, 而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置, 与竞争对手的产品及企业形象相对而言。因此, 房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上选定目标市场, 确定消费群体, 明确项目档次, 设计建设标准, 使自身的房产项目有独具一格、与众不同的特色。

2.3.3 项目产品研发与设计

项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等, 以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等, 即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品包括核心产品、形式产品及延伸产品三个层次。

2.3.4 开发建设、营销及物管方案

对开发建设的周期、进度安排做总体规划。对营销的各环节做出总体的进度安排, 在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成, 从而实现总体的营销目标。在总体上对物业进行“以人为本”的思想和物业先期进入的安排和部署。

3、房地产项目前期策划的途径

3.1 了解经济与发展形势及房地产市场发展态势

只有对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解, 才能克服投资的盲目性, 有助于市场定位准确, 这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况, 以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

3.2 了解房地产政策法规和政府有关措施

房地产企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规, 避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行, 造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等, 近期出台的关于住房制度改革。要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息, 及时调整房地产开发和销售策略, 有助于项目的成功。

3.3 了解调查项目周边的居民和同类楼盘情况

必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机, 还要深入了解他们对未来住房的期望、可接受的价格及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求, 然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调研有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短, 使自己处于有利地位。

3.4 以点带面, 点面结合

我们常会看到一个小区还没建成, 其售楼部就已建好, 样板间装修的富丽豪华或某房地产公司在进入新地区时为某地区人员赠送玫瑰, 其目的是为了在消费者心中留下深刻的印象, 为消费者日后购买其房屋做好铺垫。例如西安的曲江, 如果没有大雁塔北广场的喷泉广场, 没有“国人震撼、世人称奇”的大唐芙蓉园, 没有曲江一系列景观, 曲江恐怕还是一片荒凉之地, 其房价也不可能快速上涨。所以就房地产开发而言, 先期大投入建设样本间, 建设轴心大道、丘陵式绿化是房地产商需要考虑的事情。这四点构成了“怎么生产”的问题。

摘要：随着改革开放我国房地产业经过多年风雨日渐壮大起来, 成为国民经济中一支重要力量。房地产市场也由卖方市场转向买方市场, 市场的激烈竞争要求企业在项目开始前要进行完善的前期策划, 这对促进房地产业的健康发展及增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义。

关键词：房地产,项目,前期策划

参考文献

[1]马绍波:《房地产开发中前期策划与规划设计的配合》[J]黑龙江科技信息, 2011 (16)

篇4：房地产营销策划部工作职责

关键词：工作过程系统化；课程改革；房地产营销

中图分类号：G714 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）29-0210-02

以职业为导向的中职教育旨在为社会培养具有实践技能的应用型人才，反观传统的教育方式，在课程结构和教学组织方面，体现的技能培养相当有限，主要原因在于学科体系的知识传授不利于学生知识吸收，难以在此过程中培养工作技能；另一方面，职校生形象思维较好，更适合边做边学的方式。因此，实现职教的培养目标，必须改革现行的教育方式，淡化学科体系，而以工作过程为导向，重新整合教学内容，让学生在实践中学习，在学习中体验工作。本文基于工作过程导向的思路，总结在房地产营销课程中的教学经验，结合现时房地产营销专业的课程改革，谈工作过程系统化在房地产营销专业教学中的应用。

一、工作过程系统化课程的开发过程

本文以房地产营销与管理专业的核心课程《房地产营销操作实务》课程为例，简要说明工作过程系统化课程的构建与实施过程。

1.目标工作岗位分析

构建工作过程系统化课程首先需要通过校企合作单位的调研，明确工作流程与工作环境，还需根据行业的规章制度，结合岗位所需的职业操守与评价标准，将工作所需的知识、能力整合到学习任务当中，使设计的学习任务或学习情景更加贴合岗位实际，做到即学即用。

房屋销售是服务性很强的工作岗位，经企业调研我们了解到，该岗位具体的工作过程包括：销售准备——迎客接待——沙盘板房讲解——客户追踪——计价签约——房屋交付——资料管理等。其中销售准备、房屋计价签约、资料管理属于一般性技能的工作，要求学生熟悉相关表格、应用软件以及计算方法，而迎客接待、沙盘板房讲解、客户追踪、办理交付等需要有较强的沟通技能，做得好坏直接影响自身的业绩以及公司评价。经过与行业专家以及资深从业人员的沟通，我们了解到，沟通能力是岗位需求的核心能力，需要在不断的实践中积累经验，从而形成自身的工作方法，由此可以确定，沟通技能应是本课程学习的重点与难点。

2.岗位工作能力分析

明确工作流程之后，我们需要结合岗位的职业操守、工作内容以及行业的规章制度要求，识别出从事这一工作岗位所需的职业能力，其中包括一般技能培养可以达到的显性能力，也包括需要通过反复实践、从经验中才能得出的隐性能力。详细的工作能力，包括显性的能力、隐性的能力都可以从不同阶段的工作过程中分析得出。接下来以“楼盘销售”这份工作为例进行如下分析。

第一阶段：销售工作的准备。（1）显性能力：a.了解具体的销售计划；b.能协助布置销售现场及销售文书管理；c.熟悉销售讲解的资料。（2）隐性能力：a.具有团队合作意识；b.做事条理性。

第二阶段：迎客、接待。（1）显性能力：a.熟练掌握接待礼仪；b.主动寻找、接待顾客。（2）隐性能力：能初步判断客户真伪及购买能力。

第三阶段：沙盘板房讲解。（1）显性能力：a.熟练掌握沙盘、板房讲解技巧；b.能较好回答顾客提问。（2）隐性能力：a.能根据顾客能力及需求推介产品；b.具有良好的服务意识。

第四阶段：追踪客户。（1）显性能力：a.懂得告知顾客促销信息；b.懂得跟进顾客购买意向。（2）隐性能力：a.灵活的应变能力；b.锲而不舍的工作精神。

第五阶段：计价签约。（1）显性能力：a.会计算各种价格；b.会计算按揭还款；c.会洽谈签定合同。（2）隐性能力：a.细心、细致、稳重的个性；b.良好的服务意识。

第六阶段：协助办理房屋交付。（1）显性能力：a.通知顾客收楼；b.协助办理收楼手续。（2）隐性能力：良好的服务意识。

第七阶段：管理客户资料。（1）显性能力：a.会记录整理客户资料及成交信息；b.会使用客户关系管理软件。（2）隐性能力：细心、耐心、负责的心态。

从以上对比可以看出，我们不仅要教会学生每一步怎么做，更应该在此过程中通过反复实践，培养出具有团队精神、具有锲而不舍的工作作风、懂得灵活应变、服务意识佳的销售人员，这样，才能符合岗位的真实需求。

3.学习任务的分析与设计

通过以上对工作岗位与工作能力的分析，我们可以确定，要达到培养目标，应当采用实践课的形式，让学生在做中学。具体的学习任务设计如下。

第一阶段：销售工作的准备。（1）通过实地参观了解销售中心布局；（2）通过案例分析或视频播放，呈现销售准备阶段销售现场的具体工作。

第二阶段：迎客、接待。（1）播放视频，了解站姿、坐姿、交换名片、现场指引等常见的接待礼仪；（2）以实践课的形式，表演常见的接待礼仪。

第三阶段：沙盘板房讲解。（1）播放视频，体验沙盘板房讲解的过程；（2）讲述沙盘板房讲解的内容要点；（3）布置任务，通过上机或外出参观的方式，搜集楼盘具体信息；（4）小组合作，编写沙盘板房讲解词；（5）角色分配，表演沙盘板房讲解的全过程

第四阶段：追踪客户。（1）通过案例分析，明确客户追踪的重要性；（2）设计多种情境，模拟各类客户拒绝购房的情景和原因；（3）小组讨论，找出客户拒绝购房的原因，并得出解决方案；（4）课堂中讨论各个方案的可行性；（5）组间互评，提高课堂参与度。

第五阶段：计价签约。（1）学习计算房屋总价、按揭费用；（2）讲授房屋销售合同的常用知识；（3）设计任务，模拟完成房屋计价的环节（4）设计任务，模拟合同洽谈、签署的环节。

第六阶段：协助办理房屋交付。（1）以案例或视频的形式呈现房屋交付的一般过程；（2）通过实际案例，讲述交付的注意事项；（3）设计任务，让学生制定房屋交付使用的工作计划；（4）角色扮演，模拟交楼的工作过程。

第七阶段：管理客户资料。（1）记录成交信息与客户资料；（2）上机操作，学习客户关系管理的CRM软件。

从以上内容可以看出，该课程的设计与实施已经跳出学科体系的框架，取而代之的是以工作岗位为学习内容，同时增加了实践课型的比例，真正体现“在做中学、在学中做”的教学方法。通过工作场景的模拟以及学习任务的设计，使以往以教师为中心的授课形式转变为以学生为中心，大大提高学生对课堂的参与度。但需要注意的是，实践课型的课堂管理难度较大，在具体的教学实施过程中，需进一步寻找合适的方法，保证学习任务的顺利进行。

二、工作过程系统化课程实施层面的注意事项

1.培养综合职业能力，关注职业素养的形成性培养

以工作为导向的课程目标是培养具有完整职业能力的职业人，因此，除开岗位必需的工作技能之外，还需工作人员具有符合岗位要求的职业素养，但是由于形成性培养耗时较长，必须贯穿课程、乃至职业教育阶段的全过程。那么如何在教学当中实施形成性培养呢？

一是以职业化的学习过程为载体，在可操作的教学过程中实施形成性培养。由于职业素养是抽象的，例如：对房屋销售岗位而言，需要的职业素养包括：服务意识、团队意识、敬业精神等，这些是意识层面的内容，只能通过感受的方式来培养。那么在教学中，教师可通过沙盘板房讲解、签约洽谈等多个有关的学习模块，设置相应的角色表演任务，在任务学习中，除了关注学生讲得好不好，还应关注学生是否会重视自己的仪容仪表与服务态度，如：有无穿正装、发型发饰是否符合规范、接待举止是否得体、能否根据顾客的喜好和需求进行推介等。

二是应结合岗位的行业评价标准，通过经常性的强调使学生不断纠正自身存在的问题，以达到岗位要求。教师在教学及评价的过程中应以岗位的标准要求和评价学生。还是以服务意识培养为例，教师在教学实施以及学生评价的过程中，对于部分学生服务意识缺失，服务态度不过关的，应通过反复的强调、提醒，纠正细节的失误。如：在推介楼盘的训练中，部分学生接待举止不过关，有的过于轻佻、有的过于拘谨，教师应当即时指正，并让学生立即纠正，直至过关。

2.采取有效管理措施，保证学习任务的顺利完成

实施工作过程系统化课程改革以后，实践课型的比例大大提升，这在促进学生实践能力提高、培养学生学习兴趣方面有积极的作用，但在教学的过程中也有部分学生罔顾课堂纪律，使得学习任务不能如期进行。因此，采取措施保证学习任务的顺利实施十分重要，对此，有如下观点。

一是实行小组合作，通过角色扮演让每一位学生都找到自己在课堂中的角色定位，使学生感到有事可做。例如，在房屋销售的教学中，我们可以设置销售人员、顾客、电话接待员、板房讲解员等角色，让学生根据自身特点选择角色，分工合作，完成具体的学习任务。事实证明，小组合作的方式非常适合工作过程系统化课程的教学实施，原因在于一方面它能调动小组每个人的学习主动性，另一方面也利于培养学生的团队合作意识，这是职业素养形成的关键因素，仅靠说教是远远达不到效果的。

二是关注学生的平时表现，对每一个具体的任务都实行考核。工作过程系统化课程是把一项工作任务分解成几个具体的学习任务进行教学，在实际教学中不能忽略每一个具体任务，最有效的办法就是实行严格的考核。例如在房屋销售这一岗位中，我们设置了迎客接待、沙盘板房讲解等的具体学习任务，并在每一个学习任务结束后都实行考核，这种做法一方面鼓励学生做得更好，也使部分懒散的学生配合完成学习任务，达到较好的实践教学效果，另一方面在评价当中能较好反映出学生的平时表现，评价结果更加客观。

综上所述，工作过程系统化课程是以学生职业能力培养为最终目标，强调根据现实工作岗位来开发课程的一种新型的课程开发方法，能够较好培养学生的工作技能，但是，在此过程中应关注职业素养的形成性培养，以达到培养综合职业能力的目的，也应采取小组合作等课堂管理措施，保证具体学习任务的顺利实施。

参考文献：

[1]李燕.小组合作学习与工作过程系统化课程教学方式研究[J].职业教育研究，2011，（1）.

[2]万荣泽，何春玫.工作过程系统化课程开发的思考与实践[J].教育与职业，2008，（36）.以职业为导向的中职教育旨在为社会培养具有实践技能的应用型人才，反观传统的教育方式，在课程结构和教学组织方面，体现的技能培养相当有限，主要原因在于学科体系的知识传授不利于学生知识吸收，难以在此过程中培养工作技能；另一方面，职校生形象思维较好，更适合边做边学的方式。因此，实现职教的培养目标，必须改革现行的教育方式，淡化学科体系，而以工作过程为导向，重新整合教学内容，让学生在实践中学习，在学习中体验工作。本文基于工作过程导向的思路，总结在房地产营销课程中的教学经验，结合现时房地产营销专业的课程改革，谈工作过程系统化在房地产营销专业教学中的应用。

一、工作过程系统化课程的开发过程

本文以房地产营销与管理专业的核心课程《房地产营销操作实务》课程为例，简要说明工作过程系统化课程的构建与实施过程。

1.目标工作岗位分析

构建工作过程系统化课程首先需要通过校企合作单位的调研，明确工作流程与工作环境，还需根据行业的规章制度，结合岗位所需的职业操守与评价标准，将工作所需的知识、能力整合到学习任务当中，使设计的学习任务或学习情景更加贴合岗位实际，做到即学即用。

房屋销售是服务性很强的工作岗位，经企业调研我们了解到，该岗位具体的工作过程包括：销售准备——迎客接待——沙盘板房讲解——客户追踪——计价签约——房屋交付——资料管理等。其中销售准备、房屋计价签约、资料管理属于一般性技能的工作，要求学生熟悉相关表格、应用软件以及计算方法，而迎客接待、沙盘板房讲解、客户追踪、办理交付等需要有较强的沟通技能，做得好坏直接影响自身的业绩以及公司评价。经过与行业专家以及资深从业人员的沟通，我们了解到，沟通能力是岗位需求的核心能力，需要在不断的实践中积累经验，从而形成自身的工作方法，由此可以确定，沟通技能应是本课程学习的重点与难点。

2.岗位工作能力分析

明确工作流程之后，我们需要结合岗位的职业操守、工作内容以及行业的规章制度要求，识别出从事这一工作岗位所需的职业能力，其中包括一般技能培养可以达到的显性能力，也包括需要通过反复实践、从经验中才能得出的隐性能力。详细的工作能力，包括显性的能力、隐性的能力都可以从不同阶段的工作过程中分析得出。接下来以“楼盘销售”这份工作为例进行如下分析。

第一阶段：销售工作的准备。（1）显性能力：a.了解具体的销售计划；b.能协助布置销售现场及销售文书管理；c.熟悉销售讲解的资料。（2）隐性能力：a.具有团队合作意识；b.做事条理性。

第二阶段：迎客、接待。（1）显性能力：a.熟练掌握接待礼仪；b.主动寻找、接待顾客。（2）隐性能力：能初步判断客户真伪及购买能力。

第三阶段：沙盘板房讲解。（1）显性能力：a.熟练掌握沙盘、板房讲解技巧；b.能较好回答顾客提问。（2）隐性能力：a.能根据顾客能力及需求推介产品；b.具有良好的服务意识。

第四阶段：追踪客户。（1）显性能力：a.懂得告知顾客促销信息；b.懂得跟进顾客购买意向。（2）隐性能力：a.灵活的应变能力；b.锲而不舍的工作精神。

第五阶段：计价签约。（1）显性能力：a.会计算各种价格；b.会计算按揭还款；c.会洽谈签定合同。（2）隐性能力：a.细心、细致、稳重的个性；b.良好的服务意识。

第六阶段：协助办理房屋交付。（1）显性能力：a.通知顾客收楼；b.协助办理收楼手续。（2）隐性能力：良好的服务意识。

第七阶段：管理客户资料。（1）显性能力：a.会记录整理客户资料及成交信息；b.会使用客户关系管理软件。（2）隐性能力：细心、耐心、负责的心态。

从以上对比可以看出，我们不仅要教会学生每一步怎么做，更应该在此过程中通过反复实践，培养出具有团队精神、具有锲而不舍的工作作风、懂得灵活应变、服务意识佳的销售人员，这样，才能符合岗位的真实需求。

3.学习任务的分析与设计

通过以上对工作岗位与工作能力的分析，我们可以确定，要达到培养目标，应当采用实践课的形式，让学生在做中学。具体的学习任务设计如下。

第一阶段：销售工作的准备。（1）通过实地参观了解销售中心布局；（2）通过案例分析或视频播放，呈现销售准备阶段销售现场的具体工作。

第二阶段：迎客、接待。（1）播放视频，了解站姿、坐姿、交换名片、现场指引等常见的接待礼仪；（2）以实践课的形式，表演常见的接待礼仪。

第三阶段：沙盘板房讲解。（1）播放视频，体验沙盘板房讲解的过程；（2）讲述沙盘板房讲解的内容要点；（3）布置任务，通过上机或外出参观的方式，搜集楼盘具体信息；（4）小组合作，编写沙盘板房讲解词；（5）角色分配，表演沙盘板房讲解的全过程

第四阶段：追踪客户。（1）通过案例分析，明确客户追踪的重要性；（2）设计多种情境，模拟各类客户拒绝购房的情景和原因；（3）小组讨论，找出客户拒绝购房的原因，并得出解决方案；（4）课堂中讨论各个方案的可行性；（5）组间互评，提高课堂参与度。

第五阶段：计价签约。（1）学习计算房屋总价、按揭费用；（2）讲授房屋销售合同的常用知识；（3）设计任务，模拟完成房屋计价的环节（4）设计任务，模拟合同洽谈、签署的环节。

第六阶段：协助办理房屋交付。（1）以案例或视频的形式呈现房屋交付的一般过程；（2）通过实际案例，讲述交付的注意事项；（3）设计任务，让学生制定房屋交付使用的工作计划；（4）角色扮演，模拟交楼的工作过程。

第七阶段：管理客户资料。（1）记录成交信息与客户资料；（2）上机操作，学习客户关系管理的CRM软件。

从以上内容可以看出，该课程的设计与实施已经跳出学科体系的框架，取而代之的是以工作岗位为学习内容，同时增加了实践课型的比例，真正体现“在做中学、在学中做”的教学方法。通过工作场景的模拟以及学习任务的设计，使以往以教师为中心的授课形式转变为以学生为中心，大大提高学生对课堂的参与度。但需要注意的是，实践课型的课堂管理难度较大，在具体的教学实施过程中，需进一步寻找合适的方法，保证学习任务的顺利进行。

二、工作过程系统化课程实施层面的注意事项

1.培养综合职业能力，关注职业素养的形成性培养

以工作为导向的课程目标是培养具有完整职业能力的职业人，因此，除开岗位必需的工作技能之外，还需工作人员具有符合岗位要求的职业素养，但是由于形成性培养耗时较长，必须贯穿课程、乃至职业教育阶段的全过程。那么如何在教学当中实施形成性培养呢？

一是以职业化的学习过程为载体，在可操作的教学过程中实施形成性培养。由于职业素养是抽象的，例如：对房屋销售岗位而言，需要的职业素养包括：服务意识、团队意识、敬业精神等，这些是意识层面的内容，只能通过感受的方式来培养。那么在教学中，教师可通过沙盘板房讲解、签约洽谈等多个有关的学习模块，设置相应的角色表演任务，在任务学习中，除了关注学生讲得好不好，还应关注学生是否会重视自己的仪容仪表与服务态度，如：有无穿正装、发型发饰是否符合规范、接待举止是否得体、能否根据顾客的喜好和需求进行推介等。

二是应结合岗位的行业评价标准，通过经常性的强调使学生不断纠正自身存在的问题，以达到岗位要求。教师在教学及评价的过程中应以岗位的标准要求和评价学生。还是以服务意识培养为例，教师在教学实施以及学生评价的过程中，对于部分学生服务意识缺失，服务态度不过关的，应通过反复的强调、提醒，纠正细节的失误。如：在推介楼盘的训练中，部分学生接待举止不过关，有的过于轻佻、有的过于拘谨，教师应当即时指正，并让学生立即纠正，直至过关。

2.采取有效管理措施，保证学习任务的顺利完成

实施工作过程系统化课程改革以后，实践课型的比例大大提升，这在促进学生实践能力提高、培养学生学习兴趣方面有积极的作用，但在教学的过程中也有部分学生罔顾课堂纪律，使得学习任务不能如期进行。因此，采取措施保证学习任务的顺利实施十分重要，对此，有如下观点。

一是实行小组合作，通过角色扮演让每一位学生都找到自己在课堂中的角色定位，使学生感到有事可做。例如，在房屋销售的教学中，我们可以设置销售人员、顾客、电话接待员、板房讲解员等角色，让学生根据自身特点选择角色，分工合作，完成具体的学习任务。事实证明，小组合作的方式非常适合工作过程系统化课程的教学实施，原因在于一方面它能调动小组每个人的学习主动性，另一方面也利于培养学生的团队合作意识，这是职业素养形成的关键因素，仅靠说教是远远达不到效果的。

二是关注学生的平时表现，对每一个具体的任务都实行考核。工作过程系统化课程是把一项工作任务分解成几个具体的学习任务进行教学，在实际教学中不能忽略每一个具体任务，最有效的办法就是实行严格的考核。例如在房屋销售这一岗位中，我们设置了迎客接待、沙盘板房讲解等的具体学习任务，并在每一个学习任务结束后都实行考核，这种做法一方面鼓励学生做得更好，也使部分懒散的学生配合完成学习任务，达到较好的实践教学效果，另一方面在评价当中能较好反映出学生的平时表现，评价结果更加客观。

综上所述，工作过程系统化课程是以学生职业能力培养为最终目标，强调根据现实工作岗位来开发课程的一种新型的课程开发方法，能够较好培养学生的工作技能，但是，在此过程中应关注职业素养的形成性培养，以达到培养综合职业能力的目的，也应采取小组合作等课堂管理措施，保证具体学习任务的顺利实施。

参考文献：

[1]李燕.小组合作学习与工作过程系统化课程教学方式研究[J].职业教育研究，2011，（1）.

篇5：房地产营销策划部工作职责

1、依据整体营销规划，制订销售市场调研计划，提交计划书；

2、组织实施市场调研，进行需求分析，并组织编写调研报告

3、根据产品的定位及其基本情况，有针对性地组织产品市场调研，拟写市场分析报告，为产品营销策划提供支持，并配合销售活动的展开；

4、收集与公司战略确定的开发产品有关的市场资料，定期整理分析，提交分析报告；

5、收集对销售有影响的行业管理、金融等方面信息，为正确做出市

场决策提供支持；

6、竞争产品信息的收集、汇总、整理与反馈，包括企业基本情况、市场策略、渠道分布、产品特性、广告诉求等；

7、协助调查掌握营销总体计划、营销策划方案的执行情况，及时提

出修正意见；

8、主要行业媒体、市场所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推

广策略提供决策支持；

篇6：房地产营销策划部员工管理制度

前言：

俗话说：“没有规矩，不成方圆”，而健全有效的制度建设是部门工作顺利开展的可靠保证之一。因此在全面遵守公司已有的规章制度的基础上，针对营销策划部的工作性质、工作特点及发展目标，特此编写了这份营销策划内部管理制度，希望在部门各同事的配合支持下，通过有效地管理，把营销策划部建设成一个“团结、协助、高效的，充满活力的集体”，诚如是，则为之幸甚！

目 录

一

营销策划部职责…….........……...………………………….4二

部门岗位职责………………………………………………..5

三

部门行为规范…….........…...…...……...………………………....8 四

工作纪律规范……......……...………………………...…………..9 五

会议管理制度……......…………………………………......10—12

部门内部会议……...…......…...………...…………….………....10

对外会议…….........…………………………………...…………11 六

考勤制度…….........…...………………………………...……..13七

公文档案管理制度…………………………………………...….14

一、营销策划部职责：

1.负责组织项目市场调研，并编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告；

2.负责与市调公司、策划公司、广告公司等乙方公司接洽及协调工作；

3.负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案；

4.参与项目规划设计方案讨论及决策会议，协调工程技术部完成规划设计方案；

5.负责办理开发项目的商品房预售许可证；办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续；

6.确定开发项目售楼中心的位臵以及根据项目定位提出售楼中心的装修布臵方案；

7.定时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。并确保信息的有效性；

8.负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张；

9.组织项目营销推广的执行工作；

10.项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施；

11.负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行；

12.负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评估及考核；

13.负责组织客户接待、合同签订等销售活动，并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、并进行管理工作； 14.负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作；

15.根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行。并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 16.参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料；

17.配合物业完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，评选、管理物业公司；

18.负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息。

19.负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估；

二、部门岗位职责： 职位名称：销售策划部经理

1.负责处理部门日常工作，确保部门整体目标的实现，高质量完成目标；

2.负责制定部门管理制度、工作程序、工作标准并确保其有效实施 切合实际、行之有效、不流于形式；

3.密切关注国家政策及行业发展趋势，并进行整理分析，为领导决策提供参考，书面提供准确及时全面的分析材料；

4.负责组织部门人员和参与相关部门进行项目前期的市场调研，参与项目定位，并提供可行性分析报告，所提报告具有参考、借鉴价值；

5.负责制定公司项目营销策划方案，对具体营销活动组织实施，评价活动效果，与计划目标相比较，撰写活动总结报告，为后续工作提供经验和指导，策划方案行之有效、总结报告符合实际；

6.监督所有策略的执行，包括展会、各类销售工具、大众媒体 5 宣传等工作；

7.负责编制公司项目销售计划，并在下属中间进行目标分析及日常管理，考核工作务实、可行；

8.对下属工作进行检查、督导，协助下属完成工作目标，耐心细致；

9.审核下属工作报告，对下属的工作结果进行考核，公正、公平、公开，保证目标实现；

10.负责组织销售代表进行培训及经验交流，不断提高下属的营销知识和技能，长期坚持有所提高；

11.按规定向公司报送报表及相关资料；

12.负责协调、处理部门内部的矛盾、纠纷并报公司批准，化解纠纷平息矛盾；

13.负责处理部门内部及营销中突发性、偶然性的重大事件，并酌情上报，灵活及时降低影响；

14.负责与新闻媒体衔接，负责公司形象及营销宣传，控制媒体的负面报道，公司品牌得到提升；

15.根据项目的定位，审核广告公司的广告主题和内容，认真负责 ；

16.对公司促销费用进行统计，并按费用预算进行控制； 17.协调本部门与其他部门之间的关系，为相关部门提供支持，协助相关部门完成其目标强调服务意识按要求提供支持；

18.完成上级交办的其它工作，按要求完成。

职位名称：策划专员

1.负责与市调公司、策划公司、广告公司等乙方公司接洽及协调工作；

2.负责市场调查、信息收集；参与项目前期定位及可行性分析，准确全面认真负责；

3.协助经理制定营销策划方案并组织实施；

4.协助经理对销售现场进行管理，团结协作坚持原则； 5.负责与设计单位的日常联络与信息沟通，跟进设计方案，认真负责，及时提供信息；

6.对项目设计的临时变更进行跟踪，为营销策划部提供技术支持，认真、及时；

7.与工程部进行衔接沟通，解答有关技术方面的询问，跟踪施工进度，收集信息，主动、热情、及时；

8.协助经理根据项目的定位，审核广告公司的广告主题和内容，认真负责；

9.编制项目广告计划、预算；协助广告公司预定版面；负责广告费用的结转、支取，按时完成；

10.负责各类宣传资料的设计、制作的招投标 优质优价、按时完成；

11.负责客户产权资料的准备（不包括产权办理）按时完成；

12.完成上司交办的其他工作 按时完成；

职位名称：招商专员

1.了解对项目的分析和定位,掌握招商进度，分析招商过程中出现的问题；

2.对项目所处地理位臵及商业行情进行调研分析；

3.对招商过程中可能出现的困难做出相应的预案，并对招商过程中出现的问题提供建议处理办法；

4.及时反馈市场最新动态及竞争对手营运情况;5.职位名称：文案

1.部门的文字录入、编辑、打印，及时、准确；

2.部门对内、对外文件的收发、登录、归档，有条理、无遗失； 3.协调组织会议的开展，做好会议纪要；

4.在经理、主管不在时，负责部门值班及电话接听、记录，并及时转告，认真负责；

5.销售宣传资料的整理、保管，有条理； 6.部门内部办公环境的维护，整洁干净； 7.协助部门的其他工作，主动、热情；

8.按时组织上报公司报表及相关资料，及时、准确、真实； 9.完成上司交办的其他任务，按时完成。

三、部门行为规范

在全面遵守公司各项规章制度的基础上，为了加强部门内部管理与建设，强调下列行为规范：

1、本部门人员在任何情况下，都必须坚持公司利益高于一切，正确处理和对待公司、部门与个人利益的关系。

2、本部门全体人员必须服从公司的统一领导，做到令行禁止。

3、自觉维护公司声誉和形象，在任何情况下，不允许有损害公司声誉和影响公司形象的行为发生。

4、本部门全体员工都有义务利用自己的智力源和社会资源，为公司的发展出谋划策。

5、勤奋工作、敬业爱岗、立足本职、务实创新；努力学习专业技术，不断地总结工作经验，提高工作效率，提高自己的综合素质。

6、坚守职业道德，廉洁奉公，禁止任何人利用工作关系收取不当得利。

7、文明礼貌上岗，接待客户热情大方，使用文明用语，注重仪表仪态。

8、正确处理个人事务与工作的关系，避免把个人情绪带入工作。

9、部门内部员工要服从领导安排、团结协作、互相学习；严于律己、宽以待人；不搬弄是非影响内部团结；禁止互相拆台、互相推诿。有意见、分歧通过正当程序申诉和汇报。

10、热爱企业，增强集体观念，热爱本职工作。强调服务意识，爱护公物，遵守国家有关法规法纪。

四、工作纪律规范

1、上班时间不得长时间聊私人电话，不会见与工作无关的客人。

2、上班时间不得扎堆聊天、擅离工作岗位或串岗。

3、严禁利用办公电脑从事与工作无关事务，例如游戏、看碟或下载与公司无关的资料。

4、严禁上网浏览不健康网页或借网络从事非法活动

5、不得因私使用公司设施和办公用品。

6、不得利用职权营私舞弊、牟取私利、假公济私。

7、遵守公司的保密制度，不泄漏公司的秘密，自觉维护公司的利益。

8、开会、学习、培训无正当理由不得迟到或缺席。

9、爱护公物，勤俭为本。

10、不得在同事之间、上下级之间造谣生事。

五、会议管理制度 部门内部会议（周会）： 1.管理内容： 会议目的：检查、掌握部门日常运营、管理工作执行情况，加强部门工作的沟通，规范管理。

会议周期和时间：每周五上午9:30举行。

会议地点：公司会议室。

会议召集及主持人：部门杨经理。

参会人员：营销策划部全体员工 2.会议议程：

各同事对本周工作完成情况进行汇报，对下周工作计划进行大体的规划。

周韵涵对各同事本周工作完成度进行汇报。

杨经理进行总结，对存在的问题进行沟通研讨，制定解决方案。

杨经理对下周工作进行安排。3.会议程序：

与会人员必须严格遵守会议时间，应尽量提前三分钟到达开会地点，如有特殊原因临时不能与会者，应提前通知相关人员。

参会前将本周工作计划打印出来，以及对下周工作计划进行大体的梳理。（如会前没有做好准备工作，扣绩效分）

会后对本周计划以及下周计划形成文字总结。

下周工作计划在周五下班前递交。4.会议纪律：

会议期间，所有与会人员应将随身携带的手机关闭或调至振动状态，中途不得随意离场。会议过程中，应保持会场的安静，尊重领导发言，不许窃窃私语或玩手机。

与会人员在汇报工作时应本着客观、真实的态度，积极发表自己的见解，对发表意见的真实性、可行性负责。并且要注意条理清晰，简明扼要。

会议中涉及的内容要做好保密工作，不允许向其他部门透露。

对外会议（专题评审会）： 会前准备要求：

与召集人或召集部门确定会议集体及形式，确定议题、议程、会议时间、地点以及需到会人员名单，并拟定会议通知；

会议所提报内容需要提前至少一个工作日提交参会人员，确定各领导是否能到会；

通知办公室按照会议通知提前布臵会场，会议通知里应明确会议级别和需要前期准备的物资（投影仪、录音笔、镭射笔、水果、糕点等）；

现场会议召开时要求：

参加会议时，与会人员应准时到达会场，会议期间统一语言（普通话）、发言要有时限，简洁思路清晰，遵守会议纪律，坐姿端正，不得私下交谈，将手机调为震动状态，不准关闭手机，以免影响会议秩序。除会议规定时间外，不得提前离场。会议召集人应注意时间控制，保证会议按计划、有效率地进行。

会议记录由会议召集人指定专人负责，会议纪要应包括会议时间、地点、会议议题、会议主持人、参会人员、会议记录人员和会议内容等。

六、考勤制度 第一条 作息时间

1.实行五天工作制,每天工作8小时,每周40小时。2.每天正常上班时间为：上午8:30-12:00，下午 13:30-17:30。

3.节假日放假遵照国家规定的放假标准执行。第二条 考勤管理

1.部门员工均按规定进行考勤,考勤内容分为出勤、缺勤(包括病、事、婚、产、探亲、丧假及旷工)、迟到、早退。

2.部门同事必须严格执行打卡制度，不允许代他人打卡或授意他人打卡。忘记打卡者，必须由部门经理签字认可转办公室负责人确认。

3.员工外出办事,须在《员工外出登记表》上写明外出办事事宜及返回时间,并获得部门经理批准。

4.员工因公不能按时打卡或签到者,需事前告知部门经理并由部门经理及时告知办公室备案。

5.员工请假,应至少提前一天填写《员工请假单》办公室审核，如有特殊情况无法提前请假者，须于请假当天工作时间开始两个小时之内电话通知部门经理，获得批准。

第三条 考勤奖励

公司全日制正式员工、试用期及实习未转正员工，全月无任何事假（包括年假、事假、病假、迟到、早退、旷工、各种福利休假）均给予50元/人/月的全勤奖励。

七、公文档案管理制度 1.归档范围

电脑中与公司有关的电子版资料、文件等

业务往来方面的文件材料（合同、重要报表、工作联系函等）

公司制度体系、内部发文（包含部门经理批示后的各项工作流程、工作安排等）

公司签定的各类合同（含与顾问公司签订的合同）

公司重要的会议材料，包括会议的通知、决议、总结、会议记录、会议的录音资料等 部门内部文件（工作计划表、月绩效考核表、市调表等）2.归档要求

部门同事应即时做好档案归档分类保管，电脑归档时应将各类文件、资料在该文件夹中设定子文件夹分类存放

归档的文件材料种类、份数以及每份文件的页数均应齐全完整

录音影像材料应将录音或影像的时间、内容进行标注。3.档案的借阅

各部门因工作需要借阅本部门档案或文件时须经部门经理批准。

借阅文件必须严格履行登记手续，归还的档案要进行检查、清点，并在登记薄上注销。

借阅文件的人员，不得泄密、涂改、折散、转借复印和携带档案外出，如有特殊情况需要转借或携带档案外出时，须经部门经理批准。4.档案的销毁

篇7：房地产营销策划部工作职责

1、在公司董事长的领导下负责公司成本控制及成本管理工作，逐步推行成本控制及管理的方针和原则，按照公司制定的相关计划有序开展各项工作；

2、负责公司投资建设项目的成本分析，组织并主持有关招投标工作，参与拟定招标文件，组织开标、评标、定标，编制、审核工程量清单拟定最高限价，组织招标项目商务性谈判，规范和完善招标文件范本；

3、拟定、完善、审核项目合同，组织合同商务性谈判，规范和完善项目合同范本；

4、编制、审核工程预算及工程结算，参与现场签证（合同外）工程量计量计价，参与隐蔽收方签证，逐月审核工程进度款及相关材料设备的认价，审核合同外工程项目的价格，对设计变更、签证进行分析并提出成本控制方面的建议，及时了解相关政策文件；

5、参与图纸会审，提出图纸的成本优化方案；

6、招标文件、项目合同、工程联系单、变更、签证单等经济技术文件资料的收集、整理、归档，建立相关的台账（验工计价、合同等）；

7、负责工程总包、分包等合同的起草、洽谈、签订和合同审核报批工作，负责公司工程合同的管理、会同工程部做好各项合同的招投标工作，保障公司利益；

8、负责协调各专业，督促材料部门及时做好所需材料的选厂、选型、选材、招投标、批价工作；

9、负责监督工程合同的履行情况，合同变更时，做好前期洽谈记录，并根据合同额度报送有关部门评审，保存评审资料；

10、负责合同、概预算、决算文件和资料的控制，认真熟悉相关文件和资料，及时编制工程预决算及年度、季度成本计划，并根据工程联系单和工程洽商，及时办理变更签证；

11、依据工程进度，及时办理好验工计价的签认工作，并提交书面审查意见。

12、根据每月完成工程量、各项费用开支及时组织相关人员召开会议，及时编制本月工程成本情况汇总表，并提出节约成本建议，同时协调各专业、各部门做好各种月报表，定期召开成本分析会议，向公司领导汇报成本分析情况。

13、负责本部门的概预算、统计、计价台账，做好成本核算工作，建立工作日志，记录各种原始数据并整理装订；

14、负责工、料、机费用结算和审核工作；

15、责成各专业工程师对本专业的设备、材料、半成品相关认价的价格进行询价工作，必要时与多个供应商接洽，了解市场情况、多渠道收集信息；

16、负责本部门人员考核评定，培养业务骨干；

篇8：房地产营销策划部工作职责

一、商业地产前期策划中的误区

为了提高商业地产项目开发的利润率, 应重视存在于前期策划工作中的诸多误区, 具体表现如下:

(一) 市场分析局限于区域市场

在商业地产中, 若仅从区域市场来研究市场的潜力和容量, 将造成市场分析的深度和宽度不够。例如, A商贸中心处在城乡结合部, 并与一所大型供热电厂毗邻, 同时在其四周大量分布了老旧住宅楼。而且, 这一区域的消费能力较低。因此, 若仅从周边市场的潜力和容量来进行前期策划定位, 无疑会降低这一商贸中心的综合水平。

(二) 项目定位局限于短期目标

短期目标指的是3-5年内的发展目标。在商业地产中, 若项目定位仅考虑短期目标, 其无疑会缺乏前瞻性。例如, A商贸中心在前期策划中, 开发商便从整个经济环境的总体规划角度进行了研究, 并将其定位成国际化商业综合体。从当前的发展现状来看, A商贸中心的定位具有前瞻性, 而这种前瞻性正是体现在对整个经济环境长远发展的准确把控。以酒店定位为例。在建设初期, A商贸中心便引进了JW万豪和丽思酒店, 且其入住率一直保持在100%以上, 从而带动了整个区域的消费水平, 并实现了规划经济效应。

(三) 片面追求可见的经济效益

目前, 大量商业地产普遍存在后期经营效益与前期规划不符的现象, 而造成这一现象的原因如下:片面追求可见的经济效益, 而未全面了解商业地产的基本规律及未认清统一规建、招商和经营主流商业地产的重要性。调查发现, 若商业地产项目采用的是销售模式, 则其一般会通过炒高商铺的价格来获取前期可见的销售收入, 这将增加业主对商铺租金的期望值及使得商业经济的利润空间很小。如此一来, 整个商业地产必然会呈现出单一化的经营业态, 从而造成业态布局比例失调, 并最终影响商铺的正常运转。例如, A商贸中心项目采取的是规建、招商和经营一体化的模式, 这也成就了其的成功。与其他项目相比, A商贸中心项目的成功主要表现在如下方面:一是在建设初期, 便采取“整体经营、持有物业”的运营理念;二是一直统一安排规建、招商和经营工作, 使得后期的经营效果远超前期规划, 其中在开发初期, 便通过征求入驻商家的建议来调整设计方案。

二、商业地产前期策划中的问题解析

在商业地产项目中, 前期规划的目的是按需对规建、招商和经营等阶段的所有资源进行效率调动, 并通过合作来实现综合利益最大化。因此, 商业地产前期策划是一项极为复杂的工作, 其在实际应用中, 除了要认清前文所述的几大误区以外, 还应注意如下问题:

(一) 注重市场调查

市场调查是商业地产前期策划工作得以高效开展的基础。换而言之, 唯有全面把控市场的发展现状和动向, 才能保证项目定位的科学性和前瞻性, 才能保证项目的成功。例如, 某房地产开发企业在一处电力配套设施不足的地块开发商业设施, 最终导致大量商铺闲置数年, 而出现这一问题的原因是在项目的前期策划时, 未对当地的市政基础设施进行全面的调查。

(二) 注重商业经营

在商业地产中, 地产服务的对象是商业, 而其价值也从商业地产的收益中体现出来。因此, 在商业地产的前期策划中, 应全面了解其中存在的商业规律, 从而掌握商业的需求及其发展走向。

(三) 注重建筑策划

建筑策划是先于建筑设计的重要步骤, 其应深入街道社区及其周边环境, 从而实现对建筑设计进行综合把控。另外, 建筑策划是在商业知识的指导下, 将商业运营规律和商业调查流程应用于商业地产项目策划中。在建筑策划的影响下, 同一类项目的空间内容与设计思想一般有所差异, 这将可能导致项目在建成后出现价值观念、人文观点、经济模式、区域建筑变更和文化创新。例如, 在A商贸中心项目中, 建筑策划工作的有效落实便提高了整个项目的形象及使得建筑满足了商业的需求, 从而促进了整个商业环境的良性发展。

(四) 注重风险防控

风险防控是企业经营的关键内容, 而在商业地产开发中, 一般存在自然环境风险、政策风险、经济风险等, 其中经济风险包括地价风险、融资风险、财务风险、运营风险等。显然, 上述风险的存在将直接关系到整个项目的成败。因此, 在商业地产前期策划中, 应将风险防控策划考虑其中, 其中尤其要做好风险识别, 具体可将商业地产前期策划风险划分成第一、二层次, 两者为附属关系, 其中第一层适合用在商业地产项目中, 而第二层可按商业地产的客观实际进行调整。

三、结语

商业地产前期策划是一项极为复杂的工作, 其在我国的发展并不成熟, 因此极易陷入文中所述的误区中, 比如市场分析局限于区域市场、项目定位局限于短期目标及片面追求可见的经济效益, 而一旦陷入这些误区, 将直接影响到整个商业地产项目的成败。因此, 在商业地产策划中, 应认清整个大区域和大趋势, 并保证开发的前瞻性及树立商业地产一体化的规建、招商和经营理念。另外, 在商业地产前期策划中, 还应注意下列问题:一是市场调查;二是商业经营;三是建筑策划;四是风险防控, 其中上述每一个问题都将直接影响到项目的成败, 而风险防控尤为关键, 应予以高度重视。总之, 明确商业地产前期策划工作的误区和问题是促进整个地产行业良性发展的必然要求, 值得关注。

参考文献

[1]徐仲文.试论前期策划阶段商业地产市场分析[J].商场现代化, 2015, 01:256.

[2]李丰.新形势下房地产项目前期策划工作的思考[J].商, 2015, 27:260+213.

篇9：国土部退出房地产再融资审查

1月16日，中国证监会新闻发言人邓舸在例行发布会上表示，对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，此前按照国务院规定，需在审核时在自查、核查的基础上，根据国土部的意见进行认定。目前，鉴于国土资源管理部门针对土地闲置等问题采取的行政监管措施已在其网站公开，为进一步提高市场效率，证监会与国土部经协商决定调整工作机制：上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介机构应当充分核查披露。

对于为何调整工作机制，取消国土部对上市公司涉房地产业务的事前审查，证监会给出的说法是“为进一步提高市场效率”，由此看，房地产企业在再融资、并购重组上的步伐将有效提速，同时，房地产行业分化或将进一步加大。

住建部鼓励开发商出租存量房源

1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

意见支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁；也可以与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示，这是房地产市场未来发展的一个风向标，将改变房地产市场只售不租、多售少租的局面。将部分房源转化为租赁房将带动房地产市场向租售并驱方向发展。

2015年新增建设用地将继续调减

1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。其表示，2015年新增建设用地计划在2014年调减30万亩基础上，将继续作适度调减。

据悉，在2014年的全国国土资源工作会议上，姜大明就曾表示，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。