凯德视界项目销售策划案

关键词： 视界 新源 策划案 建筑面积

凯德视界项目销售策划案（通用5篇）

篇1：凯德视界项目销售策划案

凯德视界项目销售策划案

凯德视界项目简介

凯德视界位于杭州市拱墅区，东邻京杭大运河，西面和南面为新规划道路，北接登云路。拥有得天独厚的江南水乡传统人文景观。与规划中的运河CBD隔河相望，距区政府和运河文化广场仅500米，距LOFT 49创意园区600米左右。驱车5分钟即可达上塘高架大关匝道口，西南临近城市主干道莫干山路，车行出入极为便利；项目周边公交线路众多，可以很方便到达杭州的各个区域。

凯德视界周边社区配套服务非常完善，文澜中学、紫荆公园，大型超市，市级医院环绕项目周边。展望未来，沿小河路向南约700米有规划中的小学、幼儿园和小区公园以及大型绿地小河公园。从本项目出发，信步可达代表传统江南风情的小河直街。

凯德视界由亚洲最大的上市开发商嘉德置地旗下的子公司凯德置地投资开发。共分二期。按照“筑就人文空间”企业理念，凯德置地深入地研究客户的需求，为客户提供优质的精装修房。凯德置地也将多年在全球房地产行业积累的开发国际经验带到杭州，贯穿体现在项目在规划、设计、建造、管理过程中，结合杭州城市的特点和客户的需求，努力将本项目打造成为一个亲和性、高品质、充满现代都市气息的中高档居住小区

凯德视界销售策划

1.定位

楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。

如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。

定位分以下几种内容：

1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

2、价格设定

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：

1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。

2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。

3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

3、定价比例

一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为

最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

4、概念的策划与引导

从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。

5、销售的策略

销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。

6、销售的组织和实施

楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。

篇2：凯德视界项目销售策划案

凯德华玺楼盘概况：

凯德华玺位于北京东二环朝阳门内区域，区域内丰富的历史遗址、浓厚的人文气息，造就了项目纯正的皇城血统。日坛、南新仓、大慈延福宫、刘墉府、东岳庙等国家文物保护单位分布周边，而大量的四合院等北京传统建筑，传承了百年的人文厚址，彰显着天子脚下的皇城韵脉。

除了浓郁的人文积淀之外，项目所在地中字头企业聚集，已经成为北京经济的黄金轴线所在。中海油、中石油、国华电力等国企巨头及外交部等各大部委机关云集于此，现代与传统交汇、时尚与人文并重，让这里的生活呈现出独特的文化特质。

凯德置地集团介绍

凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，凯德置地进入中国市场14年，一直通过整合其在房地产各领域的综合优势，为所到城市贡献它的专业精髓，致力于为中国的城市化进程和房地产发展提供良性助力。

“建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。

在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。

凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。2002年,凯德置地成为了“外商独资投资有限公司”。凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。创造持续的股东价值、提供高品质的产品和服务、吸引并发展高素质的人力资本。

凯德华玺项目交易策划

1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次

性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：

1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。

谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。

5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

篇3：凯德视界项目销售策划案

一、项目背景

2013 年底,京东宣布了未来发展的五大战略,其中,“渠道下沉”和“国际化”两大战略随即浮出水面。校园项目作为2015 年京东渠道下沉战略的重要落地项目,旨在以“京东派”校园店为平台深入校园,建立标准化的物流平台,为广大师生提供“多、快、好、省”的购物体验;同时主打亲民接地气品牌,从各个方位服务学生,为打通大学生网购“最后一公里”提供更多增值服务。

“京东派”现正处于发展初期,急需将其多方位服务型的全能形象对外推广。为此,针对90 后大学生的消费习惯,京东需加大力度开拓校园服务平台,打造校园事件营销案例,活跃目标受众参与度与影响力,在提高知名度与美誉度的同时,促进消费。

二、项目调研

本项目调研运用受众调查和媒介监测的方法,从电商进校园的市场需求、受众对京东派的认知与态度、京东派传播现状这三大方面,挖掘京东派进入校园市场的营销与传播的症结。同时,结合京东派项目特色提炼、京东派与项目同行的对比分析以及京东派优劣势分析,找出提高京东派市场占有率的办法,并提出京东派的传播新思路。

我们派出并收回了348份合格问卷,对10 名相关目标消费者、负责人以及媒体人等进行定性访谈,并从传统媒体和新媒体渠道收集资料,得出结论:

(一)“京东派”项目仍未完善,受众接触项目渠道受限

电商进校园是未来校园商务发展的主要趋势。但由于“京东派”校园店开放地域有限,且“京东派”缺乏完整的联合传播手段,大部分学生对“京东派”的认知依然保持在不了解或只听过名字的阶段,知名度还有待提高。

(二)京东派传播内容枯燥乏味,方式单一,未能树立品牌形象

由于项目处于发展初期,信息传递模糊,信息到达率低;同时,传播内容与当下社会媒体热点结合度较差,未能引起广泛的二次传播,导致受众参与度不高;且“京东派”信息传播平台不完善,内容涉及层面简单,无法调动受众参与积极性,使受众难以形成消费习惯。因此较难在短时间内形成固定消费群体与深刻的品牌认知。

(三)电商行业中,同类校园营销型中小型电商企业已成为先行者

电商行业中,专注于校园渠道的大型电商企业虽少,但做校园营销的中小型电商企业则很多。由于服务同质化倾向明显,“京东派”的取胜点在于多元化的服务特色。

(四)SWOT分析

(五)“京东派”项目特色提炼

三、项目策略

(一)主题“京东派给你精彩校园生活”

(二)公关目标

我们根据目前“京东派”的“多元便捷”的服务理念以及发展现状与难题,设定以下四个阶段的公关目标。通过打造多项校园事件营销案例,推进目标受众自发传播效果,层层递进,以至达到“京东派”成为校园电商市场领头羊的终极愿景:

(1)打响京东派名号,传播京东派“多元便捷”的服务理念;

(2)树立京东派是一个为学生提供“多、快、好、省”购物体验,一站式校园生活服务平台的品牌形象;

(3)面对不同类型的消费者进行精准营销,保持京东派的舆论热度;

(4)保持京东派在校园生活服务中的知名度与美誉度。

(三)目标受众

核心受众:当代大学生

外围受众:大学老师以及普通社会公众

(四)公关策略

为了提高以“多元快捷”为服务理念的“京东派”在大学生群体中的知名度和影响力,打通和深耕高校市场,在项目过程中,以罗杰斯的创新与扩散传播理论,促进认知与消费。

(五)传播策略

(1)充分运用社会化媒体的传播威力。在媒体选择上,本策划采用以新媒体为主力的传播策略,借助微信交互式的人际传播和微博嵌套式的大众传播,通过微博发起相关话题讨论和微信公众号软文发布,博得受众对活动的关注度。邀请微博大V等作为意见领袖,提高活动的曝光率。此外,巧用微信功能,以微信公众号的关注转发,特制活动微信表情、微信H5 的制作转发以及开发微信小游戏,以此制造校园热点事件,病毒营销,全方位、多角度提高京东派在大学生群体中的影响力。

(2)巧借校园媒体传播。京东派要打通校园市场,必须贴近高校生活、 高校媒体, 例如社团官方微博和微信公众号, 在其长期的活动举办中已聚集了大量的高校学生粉丝群体,“京东派”各项活动的开展,通过邀请此类高校媒体转发和评论相关微博话题,易于贴近90后大学生群体。同时校园社团组织活动宣传单的印发,广泛式的近地传播,更加直接地将活动信息传递到90后大学生群。

(3)门户视频网站策划病毒传播。本策划案除以新媒体为主力传播,同时也辅以门户网站作为病毒传播的媒体途径。在腾讯、搜狐以及网易等知名网站上发布活动举办成果,在全网各大主流视频网站(如爱奇艺)上发布微电影,进行广泛式的视频病毒传播,制造校园热点事件,打响京东派的品牌形象,提高京东派在90后大学生中的知名度和美誉度。

三、项目执行

(一)公关分活动策划案

“行侠仗义京东派”、“派派庆典”和“《青春在途》微电影营销”三大部分,有效契合各类节点与目标受众喜好,推动“京东派”品牌发展的同时,促进消费京东派。

精彩校园生活起跑篇——行侠仗义京东派:借开学季的浪潮,将“京东派”形象化

在高校开展“大侠送快递”和“大侠带你游校园”系列校园开学季活动。借金庸武侠形象传递“京东派”的核心信息,把“京东派”的全方位服务型的形象对外推广。

前期双微线上以悬念预热,推进线下互动宣传;与校园组织合作,安排人员打扮成“金庸大侠”的形象,并贴上“京东派”微信二维码,为学生提供快件免费送货上门服务,打响推广第一炮;借新生入学时间点,安排“金庸大侠”们分布到学校指定地点,新生带着校园地图在指定地点找到“金庸大侠”盖章,集齐相关印章领取“京东派”相关奖项,同时,特邀学生互动拍照并将照片、“京东派”微信二维码和京东微信移动端入口流程发布到双微上作二次传播;最后,“京东派”各高校开学季活动汇总,制作成病毒视频或H5,通过微信和微博公众号传播大区域校园热点事件。

精彩校园生活奔跑篇——派派庆典:节日营销,保持“京东派”舆论热度,促进消费

以“11.11 光棍节”、“3.7女生节”和“6.18 京东特卖”三大节点策划三大节日活动,策动校园热点事件,促进消费并形成积极舆论流。

(1)单身“派”对

借11.11 光棍节为噱头,策划单身“派”对。在微博发起“论单身狗怎么才能脱单”的话题讨论,联动全国高校共同聚焦话题讨论,掀起校园对“单身狗脱单方法”的热议浪潮;随后由“京东派”公众号推出单身“派”对活动,邀请单身学生扫码关注微信公众号或直接进入公众号填写信息,配对参与单身“派”对活动;同时,联合微信发布新表情“两个单身狗的幸福生活”,以京东吉祥物Joy为主角,展示两个单身狗在一起的日常生活,使京东形象融入学生生活中;光棍节当日,在定点校园联合校园社团举行单身派对,并发出京东购物折扣卷,刺激校园单身男女消费京东,使用“京东派”;活动后续传播,利用微博平台发布话题讨论“单身狗我只能帮你到这了”,邀请参加单身派对的同学们发布双人派对照片,形成二次传播,引发学生热切关注。

(2)女神派

3.7 女生节,以此做节日营销活动,策划“女神派”分享且消费特别活动,吸引女性目标消费人群参与体验。由微博官号与微信公众号发起高校“ 女神派”话题讨论,由学生群体们分享自己或身边有女神范的美女的修炼过程,如,秀身材,秀妆容,秀发型等,刺激参与需求;同时,由京东向各化妆品,鞋包服饰类等品牌发出“女神派”活动的帮助邀请,邀请品牌派出销售人员进入学校为希望改变自身形象的女生进行形象改造;通过校内宣传单派发,告知校内女生关于“女神派”的活动信息,保证信息到达率;女生节当日,由各品牌形象设计师进入校园,为前往京东派进行形象改造体验的女生提出形象建议,并向女生们传授化妆或穿衣学问,将参与者转变为京东形象类产品消费的早期追随者;活动后期,由微博再次发起话题讨论“女屌与女神”,邀请改造女生上传改造前后对比照,形成广泛传播与社会热议。

(3)6.18 京东校园嘉年华

配套“京东6.18”活动,策动“6.18京东校园嘉年华”。活动前期,由京东派微博发出活动信息【6.18 京东校园嘉年华】,结合校内媒体进行线下的活动宣传,广泛吸引学生对活动进行关注;同期,结合大学生的好奇,分享的心理,在京东派微信公众号内推出“6.18 京东校园嘉年华”线上小游戏,在线上形成大规模京东校园嘉年华游戏风潮;同时,可通过闯关小游戏赢取嘉年华场内游戏卷,并通过朋友圈转发,邀请好友一起玩游戏通关赢取场内游戏卷,产生二次转发;6 月18 日活动当日,嘉年华现场设置跳舞毯PK赛,切西瓜速度赛,X-Box体感游戏,肺活量歌唱赛等游戏区,可通过闯关关数获取相应的直接购物抵用卷;此外,嘉年华现场可配备零食售卖区,嘉年华内游戏机器售卖区等,在吸引学生体验游戏的同时,刺激其消费产品;而在活动后期,结合“6.18 京东校园嘉年华”线上小游戏的火爆程度,联合京东与腾讯双方发布新的微信游戏。

精彩校园生活回忆篇——《青春在途》微电影营销:用情感策略和消费者建立连接,使京东派的形象与校园生活密切贴合,进一步提高京东派的知名度与美誉度

微电影推广初期,以优质的预热软文吸引年轻受众自发传播UGC内容,有效地利用碎片时间传递品牌信息,更以趣味性互动吸引更多的注意力;5 月中旬,全网各个主流视频网站发布微电影,用情感策略和消费者建立连接,吸引校园人群与品牌沟通,令消费者对京东派的品牌产生认同感;同期发布H5 页面的“青春在途”小测试,给大学时光没做过的事情打分;定制版聊天表情和创意手绘等,引发二次传播。

(二)项目进度表

(三)危机预案

我们的危机管理理念是:增强把控全局的控制力,提前掌握危机发生的可能性,减少危机带来的损失。

以下是针对本项目中重点活动的部分危机预案对应措施,详见下表:

四、项目预估

此次以“京东派给你精彩校园生活”为主题的2015~2016 年京东派校园项目年度整合传播策划方案,成功地塑造“京东派”的品牌形象,使品牌与大学生群体有更多的情感共鸣,增强了品牌互动性,使企业的品牌、文化、产品与校园文化活动完美结合,极大地提高了京东派的知名度与美誉度。

由始至终,活动传播采用多维度、高效性的整合手段。其中,微博、微信等社会化媒体联动线下校园活动作线上信息宣传推广,初步成功地塑造了“京东派”在受众心中的形象。同时,巧借校园广播、校报等校园自媒体作广泛式的近地传播,更加直接地有效地将“京东派”活动信息传递给受众。再者,在腾讯、搜狐、网易等门户网站上作活动成果发布以及爱奇艺、优酷等门户视频网站上作病毒传播,再度打响京东派的品牌名号。

篇4：凯德御金沙房产项目行销企划案

凯德御金沙项目介绍

凯德御金沙位于广州西北部，是广佛都市圈的中心，是广州“西联”的重要节点。拥有长达四公里的江岸线，山林湖泊纵横，空气清新。广州市政府已将金沙洲规划为广佛都市圈中心的居住新城,并且做出了加快金沙洲大规模开发建设的决定。该项目位于金沙洲中心，总占地面积近30万平方米，毗邻未来的金沙洲商务中心，地铁6号线，商贸发达、交通便利。

该项目特邀国外知名的规划设计公司和园林设计公司精心设计。在规划中，根据不同的区域特征，设计了包括双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、高层洋房等多种类型的产品，以满足不同客户的需求。如独创的山体别墅，通过引入国外不同的设计理念及生活理念，充分利用山体资源,把自然与建筑与生活融合，带来新的生活享受。

凯德置地与丽丰集团的强强联手，将倾力打造一座独具魅力的人文之城。

凯德御金沙行销企划

一、营销概况：

房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

二、创意理念：

房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦；

3、头脑敏锐，不拘传统；

4、感性认识和理性认识相处融洽；

5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

三、构思框架：

1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；

2）展现楼盘的综合优势；

3）体现楼盘和谐舒适生活；

4）直切消费群生活心态。

四、实战流程：

1、形象定位：

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

2、主要卖点：

对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

3、绘制效果图：

根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

4、广告诉求点：

1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；

8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

5、广告阶段划分：

对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：

第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。

第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶

段广告费用投入为中等不平。

总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

6、广告表现：

在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。

预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

7、首期广告内容及时间安排：

内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：

① 楼盘效果图。

② 楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。

③ 售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。

④ 工地围板的设计、绘制。

⑤ 展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。

⑥ 展销场地道路指导牌的制作。

⑦ 展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。

⑧ 影视广告创意构思及拍摄制作。

⑨ 报纸广告首5期的设计、完稿及定版。

篇5：凯德MALL难点设计探讨

1) 本项目位于大兴新城0506街区, 市政管线主要布置在东侧新源大街、华佗路和思邈路并有预留接口位置。规划总用地面积82 694.25m2。为大型商业建筑, 总建筑面积198 543m2, 其中, 地上建筑面积91 089m2, 地下总建筑面积107454m2。建筑等级为特级, 建筑高度45.0m, 根据《高层建筑混凝土结构技术规程》[1]属于一类高层建筑, 耐火等级一级。本项目主要功能包括超市、影院、餐饮、儿童教育等多种业态。地下4层, 地上6~7层, 其中地下3层、4层为车库及配套用房 (局部为人防区域, 人防等级为核六级) , 地下1层、2层及地上各层为商业。建筑效果图见图1。

2) 本工程地下4层, 地上6层, 局部7层。根据《建筑抗震设计规范》[2], 地面以上通过两道防震缝将整栋建筑分成3个独立的结构单元。结构房屋高度为:中间塔36.0m, 二端塔42.85m。

3) 本工程标准层平面尺寸:平面近似为长方形, 地上南北长约280.0m, 东西宽约65.0m。主要柱网为:8.5m×8.5m。中厅为椭圆形平面, 柱间距最大约26.00m, 中厅周圈悬挑梁长度由2层至顶层逐渐缩短, 从6.00m缩到4.80m。外围周圈悬挑梁长度由2层至顶层逐渐扩大, 具体形状见图2, 建筑剖面图见图3。

2 地基基础选型

1) 根据《北京地区建筑地基基础勘察设计规范》, 经过深度修正后天然地基满足承载力要求, 采用天然地基, 基础采用梁板筏基, 持力层为 (4) 层粉质黏土层, 地基承载力特征值为fak=190k Pa。

2) 根据岩土工程勘察报告, 抗浮设计水位绝对标高为32m, 中庭部分和纯地下室部分需进行抗浮设计, 采用抗浮锚杆。

3) 基础计算采用弹性地基梁法。

4) 地下室外墙主要厚度为:B4、B3层500mm, B2、B1层400mm。

3 抗侧力体系的比较

1) 框架结构:适用的最大高度为40m[本工程抗震设防烈度8度 (0.2g) , 房屋总高度42.85m]不适宜用框架结构。

2) 钢结构:重量轻、塑性和韧性好、强度高, 但是造价比钢筋混凝土结构相对来说要高一些。

3) 框架-剪力墙结构规范允许建造的高度比框架结构高得多;比起剪力墙结构, 其建筑空间布置更灵活, 更容易满足使用功能需要空间区域的要求;比起钢结构造价要低一些, 所以本工程采用框架—剪力墙结构比较适宜。

4 悬挑及大跨度结构的设计

本工程中庭部分和建筑四周建筑边线均是变化的, 中庭部分是从下往上悬挑长度逐渐减小, 外围部分从下往上悬挑长度逐渐增大。根据《钢管混凝土结构技术规程》[3], 拟采用钢骨梁。

1) 中庭连廊位置、扶梯悬挑梁位置和其他悬挑长度大于5m的悬挑梁采用钢骨混凝土梁, 建筑周围悬挑长度大于6m的梁, 采用钢筋混凝土梁加斜撑的方案, 钢骨混凝土梁对应的框架柱位置采用了钢骨混凝土柱。

2) 大跨度悬挑梁采用加钢骨, 有效地减小梁高, 满足了建筑的使用及美观要求。

5 超长结构的处理

1) 本工程不设沉降缝, 首层以上设置二道防震缝, 将本工程分为3个不同结构体系的抗震单元。

2) 本工程由于结构单元较长, 每隔30~40m左右设1000mm宽的收缩后浇带, 其两侧混凝土浇注完成2个月后, 用高一级别微膨胀混凝土浇注。

3) 由于本工程地下室超长, 除设置后浇带外, 拟采取以下措施。

(1) 基础底板、外墙、首层楼板及其他与土直接接触的楼板混凝土中掺阻锈防腐型防水剂, 未与土直接接触的楼板混凝土中掺抗裂防水剂。

(2) 适当提高基础底板、楼层及屋面板的最小配筋率, 板面通长钢筋构造配筋率控制在0.30%左右, 并设置双层双向贯通钢筋。

(3) 在混凝土选材、配合比及浇注养护上采取有效措施, 混凝土原材料应采用低收缩、降低水化热水泥 (例如, 粉煤灰水泥等) , 减少收缩以防止开裂。采用碎石骨料, 混凝土加入适量膨胀剂;同时应严格控制混凝土外加剂的品种、质量和剂量。

(4) 控制混凝土的浇筑时间和浇筑温度, 以部分减少混凝土收缩和温度应力对结构的不利影响, 并应加强混凝土养护, 特别是前期养护。

(5) 为保证工程质量, 所选抗裂防腐阻锈防水剂的厂家、掺量及施工工艺均需征得设计方同意后方可施工。

6 结构设计及计算分析

6.1 结构设计

本工程建筑结构设计使用年限为50a, 安全等级二级, 抗震设防烈度8度, 基本地震加速度0.20g, 抗震设防类别乙类, 场地土类别为Ⅲ类。基本风压W0=0.45k N/m2, 基本雪压S0=0.20k N/m2。

6.2 计算分析

本工程采用中国建筑科学研究院PK.PMCAD工程部编制的结构分析程序《多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWWE》 (2011年3月版) 进行结构分析计算。分析中考虑楼板开洞的影响, 上部结构与地下结构作为一个整体进行计算, 上部结构的嵌固部位设于首层 (0.000) 处, 首层以上设置了2个抗震缝, 将整个结构分为3个独立的结构单元, 故采用分塔独立计算。

结合《混凝土结构设计规范》[4], 计算原则如下:

1) 嵌固层设在首层, 计算时对3个独立的抗震单元分别计算, 首层的构件设计采用总体模型和单体模型包络设计;

2) 中庭连廊部分采用弹性楼板计算;

3) 电影院位置按照中间有加层和没有加层分别计算控制参数和配筋。

7 结语

由于地震是一种复杂的随机运动, 按抗震概念设计较之结构计算更显重要, 特别在高层建筑结构中, 合理的结构选型及布置能确保传力路线清晰, 而将概念设计的分析结果落实于结构构造措施中, 对薄弱环节进行重点加强, 是结构设计中解决问题的一个重要方式和环节。

参考文献

[1]JGJ3—2010高层建筑混凝土结构技术规程[S].

[2]GB50011—2010建筑抗震设计规范[S].

[3]YB9082—2006钢骨混凝土结构技术规程[S].