商品住宅价格

关键词： 土地价格 价格 房价 因素

商品住宅价格（精选十篇）

商品住宅价格 篇1

通过对现有文献的仔细分析可以看出,现有的文献忽略了一个影响我国房地产价格的重要因素,这就是收入差距问题。本文建立了住宅价格与收入差距之间的向量自回归模型,并进行了脉冲响应函数分析和方差分解分析,探讨了住宅价格和收入差距的互相影响问题。本文的分析可以给政府部门的宏观调控提供借鉴;另外也可以给投资者购房提供参考。

一、收入差距与商品住宅价格关系的检验

1.数据说明。

关于收入差距的衡量,本文使用基尼系数。数据来源于中国统计年鉴,从1992年到2007年。1997年以来的数据是可支配收入数据,1996年以前是生活费收入数据,数据具有可比性,采用的是家庭数据。计算方法采用N. C. Kawani的三参数洛伦兹曲线回归模型法。软件采用Eviews5.0和Mathematica5.0。住宅价格是用商品住宅销售额与商品住宅销售面积的比值。

2.ADF检验。

为了叙述方便,我们简称商品住宅平均价格为SP,简称我国城镇居民基尼系数为CG。我们使用ADF检验来测定SP序列与CG序列的平稳性。检验形式(C,T,P)表示辅助回归方程中是否包含常数项、趋势项、和滞后的阶数,滞后阶数由Schwarz Info Criterion进行判定,结果表明SP序列本身是平稳序列。CG序列是一阶单整序列。

3.协整检验。

商品住宅平均价格序列是平稳序列,城镇居民基尼系数是1阶单整序列,因此它们之间可能存在协整关系。本文使用Johansen迹检验和极大特征值检验来判断样本区间中的SP和CG之间是否存在协整关系。两种方法的检验结论是一致的。因此建立向量自回归模型研究它们之间的关系。

二、政策建议

从脉冲响应函数的分析结果可知,商品住宅价格的冲击对基尼系数的影响并不大;从方差分解的结果来看,商品住宅价格的变动所导致的基尼系数的变动占基尼系数的总变动的百分比也很小,因此目前老百姓普遍感觉到的收入差距的拉大并不是由于住宅价格的一路攀升造成的;反之,基尼系数的冲击对商品住宅价格的影响是显著的,基尼系数的变动所导致的商品住宅价格的变动占商品住宅价格的总变动的百分比也非常大。目前,行业之间的工资差距是较大的,还有各种各样的灰色收入收入等,以及市场经济中各行各业致富的个体经营者形成的财富阶层,从而大部分财富向少数人手中集中。一套对中低收入者来说倍感吃力的 房子,对这些高收入者来说,不算什么;好多高收入者拥有两套房子,甚至更多,他们是房地产投机的重要力量。我国商品住宅价格在投机者的哄抬下一路攀升,使众多中低收入者感到住房梦的难圆。

根据前面的分析,这里提出几条政策建议:

首先,在社会发展的进程中,效率与公平是永恒的主题。根据前面的分析,商品住宅价格不是导致收入差距增大的关键力量,因此,我们并没有必要从缩小收入差距的角度来干预商品住宅价格。

其次,收入差距的增大是商品住宅价格一路高涨的重要力量。对低收入者,他们的收入即使增加一些,暂时也很难买得起商品住宅,因此我们应采取廉租房和经济适用房。当然,在这方面我国已经开始起步。对中等收入者,要采取措施切实提高他们的收入水平,使他们能尽快负担起日益高涨的住宅价格。对高收入者,要采取措施打击他们的投机行为,比如加大房地产流通环节的税收;对保有住宅超过一定面积的部分,征收财产持有税;征收较高的遗产税等。

摘要：近年来,我国的商品住宅价格一路攀升,与此同时,城镇居民也感觉到收入差距在逐渐拉大。探讨商品住宅价格与收入差距之间的关系很有必要。为此,在基于向量自回归模型的脉冲响应函数以及方差分解这一分析框架下,对我国商品住宅价格和收入差距之间的关系进行了实证研究。

关键词：收入差距,商品住宅价格,脉冲响应函数

参考文献

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[4]刘正山.降低交易费用是关键-房地产价格形成机理及应用[J].中国土地,2002(3):35-38.

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[6]李立,李永辉.论当前影响房价的因素及变动趋势[J].东岳论丛,2002,23(6):36-38.

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[10]胡健颖,苏良军,金赛男,姜万军.中国房地产价格有几成泡沫[J].统计研究,2006(1):39-42.

商品住宅销售价格构成管理办法 篇2

2、不得擅自改装、拆除房屋原有附属设施。如有改动，必须向有关管理部门报批后，方可改动。交房后，用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

3、不得在公共部位、公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。室内外严禁存放易燃易爆等危险品。爱护室外公共绿地及花木，遵守西安市绿化管理条例。

商品住宅价格 篇3

关键词：向量自回归模型，协整检验，格兰杰因果检验，方差分解，脉冲响应函数

一、导论

新建商品住宅价格关系到“中国梦”的实现，是一个很具有现实意义的问题。多年来，我国房价出现居高不下且持续上涨，市场供求机制失调，投机性住房需求持续膨胀的现象。尽管政府几年以来一直致力于控制房价上涨，但从商品房价格的实际数据来看，效果并不尽如人意。这体现了我国房地产市场存在着市场机制失灵而政府又对其失控的风险。

以往的文献大多对影响房地产价格的经济基本面因素进行分析，或者对单一因素进行分析。另外，国内外学者在对影响房地产价格因素进行分析时，经常是以笼统的房地产（如房地产、商品房等）价格影响因素作为研究对象。

本文的创新之处在于，进一步缩小研究范围，对新建商品住宅的销售价格影响因素进行分析。另外，本文从供求经济基本面因素、投机与预期性因素、政策性因素三个方面各选取一些变量进行实证的定量研究。通过搜集相关的数据，进行数据相关处理，再对其进行时间序列平稳性检验， 建立VAR模型，通过协整检验、误差修正模型、格兰杰因果检验、方差分解、脉冲响应函数等一系列的方法，来对影响新建住宅销售价格指数的因素进行研究。

二、模型的建立及数据的处理

（一）模型

向量自回归模型（VAR）是基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变数作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型

VAR模型的定义式为：设是N×1阶时序应变数列向量，则p阶VAR模型（记为VAR（p））：

Y（t）=A（1）Y（t-1）+…A（n）Y（t-n）+BX（t）+e（t）

Y（t）是一个内生变数列向量，X（t）是外生变数向量，A（1），……，A（n），和B是等估的系数矩阵，e（t）是误差向量。

（二）数据选取

从宏观来看，我国房价机制和国外有着较大的区别，主要受三个方面的影响：第一，供求机制的影响。即供给和需求因素会影响房地产价格，是市场调节房价的主要传导机制。第二，投机性与预期因素。近年来，我国出现流动性过剩和通货膨胀较为严峻的现象，人们的投资需求上涨；受人民币升值预期以及国内利率普遍较高的影响，国外游资和热钱大量涌入国内金融市场。这些都增加了对房地产的投机性需求。第三，政策性因素的影响。包括信贷政策、货币政策、土地政策、保障性住房政策、税收政策等等。

以上这些影响商品住宅价格的因素均可以从影响供给和影响需求两个方面来考虑。由于不同的数据的统计频率是不同的，在此，我们都采用2001年1月—2013年3月的季度数据共49对时间序列数据来进行分析。某些月度统计数据进行了相应的平滑平均处理。以下是具体的变量说明：

全国新建商品住宅销售价格指数（POH）：它反应了我国新建商品住宅的价格情况。

供求经济面因素：

建筑材料及五金电料价格指数（POM）： 建筑材料和五金电料是房地产开发商和投资商直接的建造成本，因此会直接影响商品住宅的供给。

房地产企业景气指数（BI）：可以综合反映房地产企业的生产经营状况。

城镇家庭人均可支配收入增长率（GROMI）：家庭人均可支配收入增长率直接反应了家庭的购买力和经济实力的变化情况。

投机性与预期因素：

居民消费价格指数（CPI）：当通货膨胀较严重时，人们为了实现资产保值增值，必然加大对房地产的投资投机力度。

房地产业企业家信心指数（CI）：综合反映了房地产企业家对宏观经济以及房地产产业发展状况的看法和信心。这种心理预期的影响会体现在其对房地产的开发和投资行为上。

宏观政策因素：

货币供应量（M1）：是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币存量，反应了社会流动性状况。

5年期以上贷款基准利率（IROL）：贷款利率是借款的成本，5年期以上贷款基准利率是由央行来进行调控的，反应了国家宏观调控的政策导向。

全国土地交易价格指数（POL）：土地交易价格指数指房地产开发商为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。这里我们选取的是居民住宅用地中的新建住宅用地的土地交易价格指数，它直接反映了我国土地供给政策。

三、实证分析

（一）时间序列平稳性检验

首先，对变量进行时间序列的平稳性检验，可以得出，以上九个变量在1%的显著性水平下都是非平稳性数据，在进行一阶差分后得到的序列都是平稳的，即变数都为一阶单整的。

VAR模型中的每一个方程中，内生变量对模型的全部内生变量的滞后值进行回归，从而估计出全部内生变量的动态关系。我们首先确定最为合适的滞后期K。我们使用LR统计量、FRE（最终预测误差）。SC信息准则、AIC信息准则与HQ信息准则五个指标来进行判断结合数据数量和实际情况，本文选择建立VAR（2）模型。Johansen协整检验是建立在VAR模型基础之上的。下面，我们对其进行Johansen协整检验，检验变量之间是否具有长期均衡的关系。

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（二）Johansen协整检验

1、协整检验

由协整检验的结果可知：变量之间有3个协整关系式，存在一定的长期关系。

通常，取第一个协整关系式，可以得到：

POH=-0.836230POL-1.1442854POM+0.442589BI-0.710728CI+424.2949GROI-1741.26IROL+2.490685CPI+90.56166M1

（0.15269） （0.42983） （0.11919） （0.08089） （42.0550） （212.943） （0.62142） （15.1279）

（15.1279）

由以上协整关系式，我们可以得到：土地交易价格指数、建材价格指数、房地产企业家信心指数都与房地产价格指数呈负相关，这与实际情况明显不相符，但是这些系数并没有通过显著性检验。另外，房地产景气指数、居民人均可支配收入、CPI、货币供应量都与房地产价格指数呈正相关关系，而贷款利率与房地产价格指数呈负向变化关系。

2、协整模型稳定性检验——AR检验

为了检验以上协整模型的稳定性，我们使用AR检验，可以得到：AR特征方程的特征根的倒数绝对值小于1，即位于单位圆内，即模型是稳定的。

由于协整关系只能说明各个变量之间长期的关系与趋势，为了考察变量之间短期波动和长期均衡之间的关系，我们要建立向量误差修正模型来进一步研究。

（三）误差修正模型

下面，我们来建立误差修正模型，得到如下结果：

从协整关系式来看，误差修正模型仅对全国土地交易价格指数存在正向调节用，对其他变量没有直接显著的影响。

另外，我们还发现，滞后一期的房地产企业家信心指数和滞后一期的货币供应量对商品住宅销售价格指数具有显著的正向影响；滞后一期的贷款利率和滞后一期的货币供应量对土地交易价格指数具有显著的正向影响，同时，滞后一期的土地交易价格指数也对货币供应量存在正向影响，这说明土地交易价格指数的变动和货币供应量变动之间存在着较大的联系。滞后一期的房地产企业家信心指数对房地产企业家信心指数有正向的显著影响，这说明房地产企业家信心指数作为人为预期和心理因素，受其自身影响较大。

（四）格兰杰因果检验

通过对各变量进行格兰杰因果检验，可以得到变量相互之间的联系。结果如下：由以上结果，我们可以得到，在90%置信度下，房地产企业景气指数、房地产企业家信心指数、居民消费价格指数、货币供应量都是房地产价格的格兰杰原因，但是反过来便不成立。

居民人均可支配储蓄余额与贷款利率，房地产企业家信心指数与建材价格，货币供应量与土地交易价格指数存在双向引导关系，而CPI、贷款利率等都会单向影响土地交易价格；房地产企业景气指数、CPI、房地产价格以及土地交易价格都会单向影响建材价格；房地产企业家信心指数、建材交易价格、贷款利率、CPI都会影响货币供应量。

（五）方差分解

方差分解可以将VAR系统中的均方误差分解成为各个变量冲击所做的贡献，即各个变数冲击的贡献占总贡献的比例。我们可以使用方差分解来分析各变量对房地产价格指数的贡献程度和影响程度。在此，我们主要分析其他变量对房地产价格指数方差贡献情况。

由方差分解结果可以看出，对于房地产价格指数，当滞后期为1时，其方差100%来自于房地产价格指数；随着滞后期的增加，总方差中来自于房地产价格的部分呈下降趋势，到第11期时达到最小，而后又有一个小幅回升，第20期时趋向63%。然而，房地产价格指数中来自于土地交易价格指数的比重由0不断增加到11.129%。因此，从长期来看，土地交易价格指数对房地产价格指数方差存在一定的影响。从短期来看，其他所有变量对房地产价格指数方差影响都较微弱；从长期来看，相对来说，除了土地交易价格指数，建材价格指数和房地产行业景气指数以及货币供应量对房地产价格指数方差贡献较大，而房地产企业家信心指数、城镇居民人均可支配收入、贷款利率和居民消费价格指数对房地产价格指数方差贡献较小。

（六）脉冲响应函数

脉冲响应函数（Impulse Response Function）用于衡量来自随机扰动项的一个标准偏差冲击对内生变量当前和未来取值的影响。通过对误差修正模型进行脉冲响应函数分析，我们可以得出，货币供应量对新建商品住宅销售价格指数冲击和影响较大，且在第9期进入平稳期。另外，房地产企业家信心指数也对新建商品住宅销售价格指数存在一定的影响。而其他因素影响并不明显。

四、基本结论

通过上文的理论研究和实证分析表明，我国房地产价格受到多种因素的共同影响。具体来说，经过一系列的研究，我们可以得出：

房地产企业景气指数、房地产企业家信心指数、货币供应量、土地交易价格指数对新建住宅销售价格指数影响较为显著。这说明行业的发展情况以及企业家对行业未来预期心理因素对新建商品住宅销售价格影响较大。当房地产产业处于景气周期时，此时我国经济也增长较快，居民对房地产需求旺盛，而房地产开发商和投资商都看好房地产行业，对其利润预期较高，这两方面都推高了房价的上涨。另外，国家宏观调控的货币政策影响较大，货币供应量的超发可能会造成流动性过剩，进而推动房价上涨。由于中国城市土地是国有化，卖地收入是地方财政收入的重要来源，这在某种程度上决定了土地价格的因素在房地产价格上涨中的长时间影响。这种土地制度的结果，一方面大大限制了房子的供给数量，另一方面也增加了房子的成本，缩减了房地产商继续开发的资金。另外，土地供给的短缺也使得房子有升值机会和囤积的价值，从而引起市场大量投机。因此，这种土地制度必然会导致高房价和住房难。

建材和五金电料价格指数对新建商品住宅销售价格指数存在一定的影响。这个变数是反映房地产开发商的供给成本。但由于建材价格反映建筑成本并不完善，该变量也存在一定缺陷。

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贷款利率和居民人均可支配收入以及CPI等因素则可能背离人们的预期，对房价影响较小。首先本文选取的只是人民银行公布的基准利率，实际中各银行贷款利率存在差别。我国的贷款基准利率是由中国人民银行来制定和调控的，是一种人为色彩很浓重的宏观调控手段，并不一定能真正反映市场对资金的供求状况。况且，利率调整的作用具有滞后性，导致房价对利率调整的敏感程度并不是很明显。而居民人均可支配收入即使随着经济增长而增长，但是在高房价的情况下，普通居民仍然无力买房，收入的增长只是杯水车薪。中国社会贫富差距的存在使得即使房价再高也会产生富人对房子的需求。一般来说， 全面物价水平的上涨会拉动商品住宅价格的上涨，并且导致投机性住房需求膨胀，但是实证得出，这种影响并不是那么显著。

综上所述，本文可以反映部分因素对新建商品住宅价格的影响程度。随着我国经济的进一步发展，国力日渐强盛，人们生活水平也不断提高，人们对于住房的要求也越来越高。房价的上涨，究其本质还是居民的住房需求属于刚性需求，而从住宅的供给上来说远远满足不了居民的住房需求，供不应求的矛盾仍然存在。

我国房地产价格受诸多因素的影响，这些因素相互之间还存在密切的关系。在某种程度上，我国的房地产行业与证券市场有很多相似之处。如都受某些制度的禁锢较严重；受政府宏观政策影响大；价格波动频繁，较难预测；市场投机严重，不确定性大，因此对其进行详实而准确的分析是很困难的。基于本文对影响我国商品住宅价格因素的实证分析，个人认为，目前，紧迫严峻的住房市场供求形势已经对我国住房制度改革形成倒逼形势。我国必须坚持将市场调节机制与政府宏观调控有效结合起来。一方面，充分发挥市场“看不见的手”的调节作用；另一方面，抓住宝贵的历史契机，加快推进住房制度改革，从根本上解决住房供求失衡问题。只有加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

参考文献：

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作者简介：夏苗，女，1992年10月生，湖北武汉人，武汉大学经济与管理学院 2010级金融学本科生。

商品住宅价格变化驱动力分析 篇4

一、商品住宅价格的驱动因素分析

影响商品住宅价格变化的因素很多, 在这些因素中, 有的仅影响某一具体的房地产价格, 有的在总体上影响某一地区或某一类房地产价格水平。本文主要从商品住宅建造成本、房地产供求、经济发展水平这三个方面进行分析。

1. 商品住宅建造成本对房价的影响

商品的价格主要是由成本决定的, 房地产也不例外, 成本的推动是房地产价格变化的内在动力。商品住宅建造成本主要包括土地取得成本、建筑工程成本、设备采购成本、安装工程成本, 其中土地取得成本所占比重最大, 约占房屋建造成本的30%~60%。近年来, 随着我国城市化进程的加快, 城市土地资源日益稀缺, 造成地价的不断上涨, 地价的上涨从成本方面直接推动了房价的上升。

2. 房产供求关系对房价的影响

房地产市场价格是在房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的, 供给和需求的平衡影响房地产价格变化的趋势。随着经济持续、快速、健康的发展和人民收入水平的不断提高, 我国商品房市场需求增长强劲, 更多的人有能力来购买房产, 使中国居民的住房需求变成真正的有效需求。再者, 中国城市化进程的加快, 大规模的城市改造和居民拆迁, 使住房的被动性需求增加。历史数据显示:1988年~1997年, 中国城镇化率年均增长仅0.61个百分点, 而1998年~2005年, 城镇化年均增值率上升到1.2个百分点, 这充分表明1998年以来中国城市化进程的加速, 城市人口的急速增长带来了中国住房的巨大需求, 需求是拉动房地产价格变化的最直接因素。近年来, 居民房地产需求前面释放, 形成了房地产市场供需两旺的大好局面, 也是导致房价上升的主要原因。

3. 经济发展水平对房价的影响

经济发展水平同房产价格存在着密切的关系, 经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响, 当经济繁荣时, 随着国民生产总值的迅速增长, 居民的收入水平也会不断得到提高, 从而对房地产的有效需求相应的增加, 则房价上涨, 反之, 房价下跌。

二、商品住宅价格驱动力的经济数量分析

1. 驱动因子的选择及说明

本文以北京市统计年鉴1991年~2005年数据为实证分析样本, 选取了5个具有代表性的自变量指标和1个因变量指标。运用EViews5.0进行多因素分析。X1为市区常住人口数 (万人) ;X2为商品房建设投资额 (亿元) ;X3为商品房竣工面积 (万平方米) ;X4为地区生产总值 (亿元) ;X5为单身宿舍建造成本 (元/平方米) ;Y为商品房平均销售价格 (元/平方米) 。

2. 过程分析

本文利用多元线性回归方法对商品住宅价格进行逐步回归分析, 确定多元回归方程如下:

运用EViews软件对数据进行拟合, 用最小二乘法进行估计, 得回归方程为:

当N=15, K=5时, 在0.05的显著性水平下, F的检验值为50.0472, 方程明显显著。|t|分布临界值为1.833, 解释变量X1、X2不显著, 且X1的符号与预期的相反, 这说明可能存在严重的多重共线性, 为了达到较好的拟合效果, 必须剔除不显著的变量以消除多重共线性的影响, 我们选择逐步剔除法进行剔除。

逐个剔除法原理是首先要将与预测对象的有关全部因素引入方程, 建立模型, 然后根据每个回归系数|t|值大小, 逐个剔除不显著变量, 直到模型中包含的变量都是影响因变量的显著因素为止。当模型中包含的不显著变量较多时, 不能同时剔除, 而是要从|t|值最小的那个系数所对应的变量进行逐一剔除, 若剔除一个变量后, R2和R的值变化很大, 则变量的剔除对模型不利, 应该保留变量。反之, 该变量可剔除。

由 (2) 式可知|t|最小的不显著变量是X2, 因此剔除X2, 其余4个变量再建模型为:

计算结果表明, 变量X2的剔除是合适的。

当N=15, K=4时, 在0.05的显著性水平下, F的检验值为69.5071, 该回归方程显著, |t|分布的临界值为1.812, 变量X1仍不显著, 且符号与预期符号还是相反, 需要继续剔除变量。剔除变量X1后, 重新建立模型为:

当N=15, K=3时, 显著性水平为0.05的|t|分布临界值为1.796, 所有变量均显著, t检验通过。F的临界值为, F检验通过, 此回归方程解释程度很高。

三、结论分析

根据模型拟合的最终结果, 逐步回归模型中使用的预测变量X1、X2、X3、X4、X5, 最终变量X3、X4、X5被保留, X1、X2而被剔除。

首先, 从人口状况来看。变量X1 (常住人口) 在方程拟合结果中不是显著因子, 这说明常住人口的增长对商品住宅价格的影响并不大。时下一些观点认为人口的增长会诱发对住房的大量需求, 从而导致房价的不断上涨。但这是潜在需求还是有效的需求?衡量房地产的需求其最基本依据是居民的可支配收入, 据有关数据表明, 2000年以来, 住房销售额增长均显著高于居民的可支配收入增长, 也就是说, 国内住房市场在总量上的有效需求存在着严重不足, 无论是从消费角度还是从投资角度上说, 目前国内住房市场热销都是对以往存量需求的一种释放, 并不是潜在需求真正的转化为有效需求。因此, 人口增长并不是当前房价上涨的主要原因。

其次, 从地区生产总值来看。X4是显著因子 (地区生产总值) , 对X4而言其回归系数是1.2205, 这表明地区生产总值同住宅销售价格呈正相关, 地区生产总值反应了一个地区的经济发展程度和当地居民的可支配收入水平。地区生产总值越高, 当地居民可支配收入水平就越高, 对住宅的有效需求就大, 从而促进了商品住宅价格不断上涨。从房地产的构成成本看, 根据方程最后拟合结果表明X5是显著因子, 其回归系数是0.5707说明它同房屋价格呈正相关, 房屋建造成本是房价变动的最直接原动力, 其建造成本越高, 商品房销售价格就越高。

最后, 从房地产竣工面积来看。根据模型最终拟合结果可以看出房地产竣工面积X3是显著因子, 且同商品住宅价格呈负相关性, 也就是说随着商品房屋竣工面积的不断增多, 商品住宅价格呈下降趋势。

参考文献

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[2]郭 倩 伍 韦:我国房地产价格影响因素分析[J].宏观管理, 2007, 9

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[4]胡 磊 南 灵:商品住宅价格变化驱动力研究理论研讨[J].理论研讨 2007, 10

商品住宅价格 篇5

无锡市城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理办法(2017年最新版)

【阅读全文】

无锡市人民政府办公室关于印发《无锡市城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理办法（试行）》的通知（锡政办发〔2008〕293号）

各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《无锡市城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年十月十九日

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无锡市城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理办法（试行）

第一条 为加强城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理，规范拆迁安置房销售价格行为，维护拆迁当事人合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡本市市内从事城市房屋拆迁安置定销商品房经营活动的，均应遵守本办法。

第三条 本办法所称的城市住宅房屋拆迁安置定销商品房（以下简称定销商品房），是指经有定价权的人民政府批准，以确定的销售价格、套型面积向城市国有土地上的房屋被拆迁户定向销售的政策性

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赢了网s.yingle.com 商品房。

第四条 定销商品房价格实行政府指导价管理。

市物价局是全市定销商品房价格的主管部门。市物价局根据国家法律、法规和政策，制定全市定销商品房价格管理办法和定价原则，协调和监督全市定销商品房价格管理工作。

定销商品房的基准价格，先由被拆迁项目所在地区政府拆迁安置主管部门申报再由市物价局审核并提出测算价格；然后由市物价局会同市建设局、房管局、国土局和财政局组成价格会审小组，在项目土地出让前，根据项目建设的相关条件，进行综合评审，评审结论报市政府审定后执行。

第五条 定销商品房基准价格由开发成本、税金、利润组成。开发成本构成计算方法与现行普通住宅商品房开发成本构成计算方法相同，利润率按不高于土地取得费用及拆迁安置补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费等五项

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赢了网s.yingle.com 之和的3%计提。

开发建设单位可在每次审批价格销售总额不变的前提下，根据住宅区位、朝向、楼层等差价系数确定每套住房实际销售价格。综合差价系数应等于或小于零。并在售楼处明码标价。

定销商品房价格在土地招标、拍卖、挂牌出让前核定，经核定后的定销商品房价格不得因建设费用的变化而调整。

第六条 定销商品房住宅区按《物业管理条例》实施物业管理，并按照《无锡市物业服务收费管理办法》实行政府指导价管理。

第七条 定销商品房全面实行“一价清”制度。开发经营单位在开发建设中的各类设施、设备费用均应纳入开发建设成本，全面实行拆迁安置定销商品房销售“一价清”制度，不得在房价外加收已进入房价成本的各种设施、设备费用。在向被拆迁安置居民公布房价时，要同时公布楼层、区位、朝向等综合差价系数和物业服务收费标准。向拆迁安置房居民提供经营服务时，应坚持自愿原则，并公布经营服

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赢了网s.yingle.com 务收费项目和收费标准。

第八条 定销商品房在建设、销售中有下列行为之一的，由市价格主管部门依据有关法律、法规规定予以查处：

（一）不按市政府相关文件规定定向销售的；

（二）销售价格未经价格部门审核擅自销售的；

（三）销售价格超过价格部门核定标准的；

（四）将公共配套用房擅自出售的；

（五）虚置价格成本的；

（六）超出房产监理部门审核确认面积销售的；

（七）违反规定乱收费的；

（八）不按规定实行明码标价的；

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（九）其他违反价格管理规定的。

 如何实施知识产权诉前禁令_知识产权诉前禁令是指什么 http://s.yingle.com/qq/865061.html

 符合性审查与形式审查分别是什么 http://s.yingle.com/qq/865060.html

 外观设计专利权的保护范围_不给予保护的对象有哪些 http://s.yingle.com/qq/865059.html

 专利侵权纠纷有哪几种类型_专利侵权纠纷如何处理 http://s.yingle.com/qq/865058.html

 哪些行为属于假冒专利行为_假冒专利的表现形式有哪些 http://s.yingle.com/qq/865057.html

 可以申请专利实施强制许可的情况_申请时需要什么材料 http://s.yingle.com/qq/865056.html

 商标注册有什么程序2018最新 http://s.yingle.com/qq/865055.html

 专利申请日如何确定_专利申请需要哪些材料 http://s.yingle.com/qq/865054.html

 什么是外观设计专利_外观设计专利申请程序 http://s.yingle.com/qq/865053.html

 职务发明具体是指什么_职务发明专利权应该归谁 http://s.yingle.com/qq/865052.html

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赢了网s.yingle.com   商标与著作权保护 http://s.yingle.com/qq/865051.html 申请专利需要提交的文件_专利权利要求书是什么 http://s.yingle.com/qq/865050.html

 外国人能在中国申请专利吗_申请专利有哪几种途径 http://s.yingle.com/qq/865049.html

 专利实施许可方式有哪些_专利实施许可合同的保密义务 http://s.yingle.com/qq/865048.html

 知名商品的认定和保护在先权利原则 http://s.yingle.com/qq/865047.html

 专利无效宣告的理由有哪些_专利无效宣告的效力如何 http://s.yingle.com/qq/865046.html

 专利权保护的范围_专利说明书和附图的作用是什么 http://s.yingle.com/qq/865045.html

 申请专利被驳回怎么办_如何请求复审专利申请 http://s.yingle.com/qq/865044.html

 域名注册规则有什么法律规定2018(2018)内容 http://s.yingle.com/qq/865043.html

 去哪办理专利申请_办理专利申请的程序是什么 http://s.yingle.com/qq/865042.html

 外观设计专利侵权的条件_怎样认定外观设计专利侵权 http://s.yingle.com/qq/865041.html

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赢了网s.yingle.com  为什么要申请专利_申请专利需要注意哪些事项 http://s.yingle.com/qq/865040.html

 集成电路的申请及取得方式是什么样子的 http://s.yingle.com/qq/865039.html

 怎样认定专利侵权行为_专利侵权后怎样赔偿 http://s.yingle.com/qq/865038.html

 专利行政诉讼的管辖法院_专利行政诉讼的证据要求 http://s.yingle.com/qq/865037.html

 专利侵权行为有哪些_专利侵权行为如何判定 http://s.yingle.com/qq/865036.html

 商标申请受理通知书后多久能下证 http://s.yingle.com/qq/865035.html

 授予外观设计专利权的条件_申请外观设计专利的程序 http://s.yingle.com/qq/865034.html

 专利应该具有哪些特征_如何进行专利申请权转让 http://s.yingle.com/qq/865033.html

 专利转让注意什么事项_专利转让合同需要哪些内容 http://s.yingle.com/qq/865032.html

 获得外观设计专利的条件_申请外观设计专利所需材料 http://s.yingle.com/qq/865031.html

 不予登记的特殊标志有哪些

http://s.yingle.com/qq/865030.html

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赢了网s.yingle.com  加强著作权保护的概念是什么 http://s.yingle.com/qq/865029.html

 什么是专利申请被视为撤回_专利申请视为撤回如何恢复 http://s.yingle.com/qq/865028.html

 什么是专利临时保护期_如何计算专利临时保护期的费用 http://s.yingle.com/qq/865027.html

  著作权的概念是什么 http://s.yingle.com/qq/865026.html 怎样保护基因专利_基因诊疗方法的专利保护 http://s.yingle.com/qq/865025.html

 专利侵权行为有哪些_如何应对专利侵权 http://s.yingle.com/qq/865024.html

 专利权能够转让吗_怎样订立专利权转让合同 http://s.yingle.com/qq/865023.html

 要求展会优先权需具备的条件有哪些 http://s.yingle.com/qq/865022.html

 专利转让合同有哪些内容_专利转让应该注意什么 http://s.yingle.com/qq/865021.html

 哪些专利纠纷可以提起诉讼_专利侵权的诉讼时效是多久 http://s.yingle.com/qq/865020.html

 哪些行为不认为是侵犯专利权_专利侵权行为怎么应对 http://s.yingle.com/qq/865019.html

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赢了网s.yingle.com  专利侵权管辖如何确定_专利侵权如何索赔 http://s.yingle.com/qq/865018.html

 国家秘密,商业秘密以及个人隐私的区别 http://s.yingle.com/qq/865017.html

 集成电路产业研究与开发专项资金管理暂行办法 http://s.yingle.com/qq/865016.html

 外观发明专利是指什么_外观发明专利的保护范围是哪些 http://s.yingle.com/qq/865015.html

 专利复审程序是什么_专利复审期限是多长时间 http://s.yingle.com/qq/865014.html

 授予专利权的发明创造要有什么条件 http://s.yingle.com/qq/865013.html

 如何保护知名商品所特有的包装和装潢 http://s.yingle.com/qq/865012.html

 如何办理专利复审_不及时缴纳专利复审费用的后果 http://s.yingle.com/qq/865011.html

 专利强制许可怎样取得_专利强制许可的取得是免费的吗 http://s.yingle.com/qq/865010.html

 无线网址争议解决程序费用缴纳与退还程序有哪些 http://s.yingle.com/qq/865009.html

 保护外国人著作财产权应符合哪些条件 http://s.yingle.com/qq/865008.html

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赢了网s.yingle.com  申请发明专利的费用是多少_申请发明专利的步骤有哪些 http://s.yingle.com/qq/865007.html

 侵犯专利权的行为_不视为侵犯专利权的行为有哪些 http://s.yingle.com/qq/865006.html

  驰名商标什么意思 http://s.yingle.com/qq/865005.html 从属专利的强制许可内涵

http://s.yingle.com/qq/865004.html

 专利许可合同的内容有哪些_专利许可合同如何备案 http://s.yingle.com/qq/865003.html

 商标复议实质审查什么时候提出 http://s.yingle.com/qq/865002.html

 如何构成假冒专利罪_构成假冒专利罪怎样处罚 http://s.yingle.com/qq/865001.html

 专利申请的原则是什么_专利申请注意什么问题 http://s.yingle.com/qq/865000.html

 专利优先权具有哪些作用和意义 http://s.yingle.com/qq/864999.html

 为什么要找专利代理机构_委托专利代理机构步骤有哪些 http://s.yingle.com/qq/864998.html

 专利保护范围有哪些_侵犯专利行为有哪些 http://s.yingle.com/qq/864997.html

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赢了网s.yingle.com  什么是专利权的保全_专利权保全要注意什么 http://s.yingle.com/qq/864996.html

 如何提出申请专利_申请专利时需要哪些材料 http://s.yingle.com/qq/864995.html

 培训公司授课内容应该如何进行保护 http://s.yingle.com/qq/864994.html

 域名与商标的冲突是什么

http://s.yingle.com/qq/864993.html

 专利侵权证据有哪些_怎么收集专利侵权证据 http://s.yingle.com/qq/864992.html

 专利权的保护期限是多长_专利权的保护对象有哪些 http://s.yingle.com/qq/864991.html

 王某诉谷歌专利侵权_发明专利的保护范围 http://s.yingle.com/qq/864990.html

 专利权转让当事人的义务_专利权转让的步骤是什么 http://s.yingle.com/qq/864989.html

 哪些行为不是侵犯专利行为_侵犯专利怎么救济 http://s.yingle.com/qq/864988.html

 进行专利申请权转让需要什么条件 http://s.yingle.com/qq/864987.html

 专利权无效是什么意思_怎样申请专利权无效 http://s.yingle.com/qq/864986.html

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赢了网s.yingle.com  专利权共有形式有哪些_行使专利权共有注意什么 http://s.yingle.com/qq/864985.html

 专利实施许可有哪些种类_专利实施许可合同有哪些内容 http://s.yingle.com/qq/864984.html

 认定域名构成侵权或不正当竞争的相关要件有哪些 http://s.yingle.com/qq/864983.html

 如何判定专利侵权_哪些行为不视为专利侵犯行为 http://s.yingle.com/qq/864982.html

 不公开审理的离婚案有哪些

http://s.yingle.com/qq/864981.html

 什么是外观设计专利_申请外观设计专利应准备哪些材料 http://s.yingle.com/qq/864980.html

 涉及国家安全专利发明必须登记吗 http://s.yingle.com/qq/864979.html

 专利侵权证据的种类有哪些_如何收集专利侵权证据 http://s.yingle.com/qq/864978.html

 详解再创作作品的著作权

http://s.yingle.com/qq/864977.html

 专利复审要准备哪些材料_专利复审费用是多少 http://s.yingle.com/qq/864976.html

 什么是专利申请被视为撤回_被视为撤回后能否恢复 http://s.yingle.com/qq/864975.html

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赢了网s.yingle.com  相同款式的衣服,不同的品牌是侵权吗 http://s.yingle.com/qq/864974.html

 申请外观设计专利的条件是什么_外观设计专利申请程序 http://s.yingle.com/qq/864973.html

 专利申请的程序怎么进行_专利申请要注意哪些问题 http://s.yingle.com/qq/864972.html

 什么是专利使用许可_专利使用许可合同包括哪些内容 http://s.yingle.com/qq/864971.html

 商标法形式审查是怎么样的

http://s.yingle.com/qq/864970.html

 三星Note3疑抄袭vivo专利_企业如何保护自己的专利权 http://s.yingle.com/qq/864969.html

 专利侵权产品怎样认定_构成专利侵权有哪些条件 http://s.yingle.com/qq/864968.html

 设立著作权集体管理组织应当具备哪些条件 http://s.yingle.com/qq/864967.html

 发明专利是指什么_发明专利应该如何申请 http://s.yingle.com/qq/864966.html

 专利侵权如何赔偿_专利权侵权怎样计算赔偿数额 http://s.yingle.com/qq/864965.html

 专利权无效宣告的程序_被宣告无效的专利怎么处理 http://s.yingle.com/qq/864964.html

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赢了网s.yingle.com  专利申请中的各种期限问题_专利权的期限有哪些规定 http://s.yingle.com/qq/864963.html

 不同作者创作相同主题的作品是否会构成侵权 http://s.yingle.com/qq/864962.html

将价格商品化 篇6

但是，对于众多行业的企业来说，商品化是个令人头疼的问题，这在竞争激烈的中国市场上显得尤为严重。商品化成为问题是源于顾客对产品性能或者产品质量的差异失去兴趣，从而只关心产品价格。

确实，当卖方提供的产品或者服务雷同时，买方当然有理由只关注价格。但讽刺的是，造成商品化的一个重要原因其实是不断增长的产品功能差异，这使得买方要在无穷多的选择中做出一个明智的决策变得极其困难，甚至不可能。

因此，顾客只好开始关注一个看似相对简单的可比条件——价格。对于非常重要且风险性强的产品（比如外科手术），大部分顾客在无法理智抉择的情况下，会避免选购最便宜的产品。但对于其他大多数产品，人们则按商品化的思路：直接买下最便宜的那种，他们甚至都懒得去了解为什么有的产品要卖高价的原因。

我曾经提过一个解决该问题的办法，叫做“改变收费方式”。比如，健身俱乐部可以按客户减掉的体重数，或按手臂和腰部肌肉增长的厘米数来计费。米其林公司和许多卡车公司做生意时，就不是按轮胎个数来卖钱，而是按卡车使用其轮胎走过的公里数来收取费用。通用电气可以改用“每小时功率”为其飞机发动机定价。

改变收费方式能使得客户很难再将你的价格和竞争者直接进行比较，更重要的是，如果你收费方式合理，这种定价方式会直接让价格与产品价值挂勾，自然也会使得顾客更加关注到产品所带来的好处。这种对产品好处和价值的关注也会使顾客对价格的敏感度降低，因为他们开始意识到低价的“隐性”成本。

吕克·瓦休教授在近期的《哈佛商业评论》中提出了一种新的关于商品化的思维方式。他告诫企业要找到问题根源所在：是产品问题，还是顾客思考方式问题？这很有趣：如果产品不是问题，那么调整产品并不能解决问题。举例来说，增加新的产品功能可能会使得顾客更加迷惑，从而更加不愿意思考产品之间的区别。如果是顾客的思考方式有问题，那么我们必须改变顾客的想法，改变收费的对象，调整价格，使顾客更多地想到产品所带来的价值。

电影行业较早尝试了统一定价：所有的电影，无论好坏，在电影院的票价都一样。不奇怪吗？收费价格完全脱离显而易见的产品质量差异。为什么没有多少公司和行业敢尝试这种不寻常的方法？

在市场营销的理论中，电影业奇怪的定价体制被认为是个特例，但是在忽略电影流行程度的背后有着强烈的理论基础。通过统一定价，人们会将注意力放到选择影片上，而不是影片的票价。统一的价格能让电影院获得比不同定价更高的价格，因为统一定价后，人们就不会去计较价格了。

这种方法还适用于其他情况吗？能否适用于你的公司呢？美国有一家连锁汉堡店叫“温迪餐厅”，店里很多食品只卖99美分。上世纪80年代，瑞士斯沃琪手表由于和亚洲制造商打低价仗而损失惨重。后来通过将其手表全部标价为40美元，斯沃琪终于战胜了那些“10元”表。

吕克·瓦休教授举的是苹果公司前CEO史蒂夫·乔布斯例子，在创造出iTunes之初，乔布斯认为iTunes上的所有歌曲应该统一价格，因为这样对所有人才公平。可能这样更公平，或者不那么公平。我也不知道。但iTunes所做的测试证实：统一定价能带来超出预期的高销售额和高利润。

苹果公司让一半的受访顾客看到不同歌曲有不同价格：流行歌手的歌曲1.29美元，非知名歌手的歌曲或老歌0.89美元。而另一半的受访顾客则看到所有歌曲都定价1.29美元。结果发现，前一组顾客的平均消费计划为26美元，而后一组则高达49美元。于是iTunes上所有歌曲一律0.99美元。（当然，后来的变化是一个新问题，不在本文讨论之列。）

上海住宅商品房价格影响因素研究 篇7

近年来, 全国范围内房价处于上升的通道, 而全国又以上海为甚。某周刊的记者曾经对上海收入和房价之比进行了研究, 2008年居民家庭人均可支配收入为16683, 平均房价为5777也就是说, 买一套80平方米的房子, 上海人不吃不喝要花23年, 因而许多上海人只能“望房兴叹”, 而在上海曾多次出现的人山人海排队购房的景观也不足为怪了。如此高的房价将对社会生活各个方面产生极其不利的影响, 知名学者羊慧明就曾在其最新之作《中国房市警告》一书中尖锐地指出:高地价将导致官富民穷, 高房价将削弱中国城市竞争力, 透支经济高增长空间, 缩短经济高增长周期, 透支子孙后代的财富空间……。为消除房价高启的不利影响, 我们必须从源头上认识房价上涨, 因而房地产价格的影响因素研究具有一定的现实意义。

房地产投资包括两方面的内容, 商品房屋建设投资 (即商品房投资) 和土地开发投资, 商品房投资又分为住宅、办公楼和商业用房, 人们每每街谈巷议的多是住宅的价格, 而住宅用房与人们的生活也息息相关, 我们不妨从上海住宅商品房的价格入手阐述房地产价格的影响因素问题。因此, 本文后面提到房价如不特殊说明都是住宅商品房的价格。

2 影响上海房价的因素分析

住房是一种特殊消费品, 与一般商品比较, 它具有不动产, 使用寿命长, 投资大, 价格高, 交易环节多, 手续复杂等特点, 其价格水平受多种因素影响, 各因素的影响方向不同, 影响程度各异。但是任何一个商品, 其价格都是由供求关系决定的, 影响房价的各因素都是作用于其供求关系从而影响房价的。一方面, 影响供给的因素如房屋开发成本和配套设施成本、房屋销售成本等其他成本、商品房开发投资额, 国家的宏观政策等。另一方面。影响需求的因素如:人均GDP, 人均可支配收入、非农业人口的增加, 每年结婚人数等。

经过相关性分析, 这些因素与商品房平均价格都有着较大的相关性。相关系数均在0.5以上, 而且这些因素之间又都有着较强的相关性。在比较分析之后, 我们从供给角度出发, 选取了房屋平均造价和 (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 比率这两个因素来建立模型进行分析, 这是以一定的经济学理论为支撑的。首先, 随着居民对住房质量、环境要求的不断提高, 房产开发商在房产开发时考虑满足购房者不断提高的要求, 提高了住宅品质的投入, 而且随着城市建设的不断加快, 现代化水平不断提高, 城市土地资源的稀缺性日益突出, 土地交易价格不断上涨, 近两年土地交易价格上涨8.7%, 进一步推动开发成本的上升。对住宅质量加大投入和土地成本的上升, 导致了房屋平均造价的上升, 由于房地产开发企业要以一定程度的盈利为目的, 成本的上升必然导致价格上升。其次, 房地产投资的增加必然会对商品住宅价格产生影响。 纵观上海今年来固定资产投资的情况, 2000年-2008年基本上保持稳定增长的态势, 其中房地产投资比例日益扩张。之所以选商品房投资完成额/固定资产投资完成额这个比率因素, 是因为我们考虑它能在一定程度上反映政策影响以及社会各界对房地产投资的力度和关注度。可以从一个相对的角度来分析商品房价的影响因素。

3 模型的建立及其检验、修正

经过整理, 数据如下表所示:

经过散点图分析, 我们假定房屋平均造价和 (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 比率与住宅商品房房平均售价之间呈线性关系。

得到模型的理论方程为:Yt =α0+α1X1t +α2X2t +ut, t=1995, 1996, ……2003

用OLS估计模型, 得如下结果:

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从t值可以看出, 常数项和各参数均显著。R和F值也都很大。

3.1 自相关性检验

因为:DW=2.9639 n=9, k=2, 查表的dl=0.629, d1t=1.699

则:4-dl=3.371, 4-du=2.301,

所以, 4-du

下面假定存在一阶自相关

运用广义差分法, ut=ρut-1+vt将原模型变换为

Yt-ρYt-1=a0-ρa0+a1[X1t-ρX1 (t-1) ]+a2[X2t-ρX2 (t-1) ]+vt

t=1996, ……2..3

估计结果为:

a0=-1372.66 t检验值 -4.63

a1=0.810653 t检验值 6.56

a2=144.3273 t检验值 18.40

R2=0.988481 DW=2.16 F=143.0246 因为DW=2。16正好在无自相关区域, 所以判存在一阶自相关。我们运用软件进行自相关修正得到的的模型为

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3.2 异方差性检验

用戈里瑟方法建立下列回归方程

|εt|=β0+β1X1t+β2X2t+vt

用OLS估计参数结果如下:

|εt|=313.3932-0.09203X1t-4.80694X2t

(0.9048) (-0.6871) (-0.3377)

R2=0.118857 F=0.4046

各指标均不显著;F值很小, 表明线性关系不成立;拟合优度也低。表明不存在异方差性。

3.3 多重共线性检验

在运用前面的模型进行估计时, 参数取值没不合理现象;而且在参数估计之时, 运用了广义差分法, 克服了多重共线性的存在。在此不再检验。

从上面的表中可以看出, 模型的预测数据与实际数据能比较好的吻合。

3.4 模型预测

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4 模型的分析及应用

由模型可以看出, 在 (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 不变的情况下, 房屋平均造价每增加1个单位, 商品房价格就会上涨0.810653个单位, 这与经济学意义相符。价格=成本+利润, 在成本增加的情况下, 其出售价格与其正相关, 也相应增加。在房屋平均造价不变的情况下, (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 每增加1个单位, 商品房价格就会上涨144.3275个单位, 正如前文所述, 商品房投资占固定资产投资比例的上升导致投资成本的上升, 从而导致房价上升。除了房屋平均造价和商品房投资额占固定资产投资比例两个因素外, 其他如投机性因素等都有可能对房价产生影响, 所以, 若深入分析, 参数值可能产生变动, 由于篇幅限制, 文章不再赘述。

在政策建议方面, 我们觉得如果政府要想控制当前增长过快的房价, 一方面要降低地价, 因为土地成本在房屋平均造价中占有很大的比重, 而土地是国有的, 只有从源头上控制土地使用权转让价格, 才能从根本上有效抑制房价;另一方面要通过宏观调控减少商品房投资在固定资产投资中所占的比重。第二方面与目前我们国家的宏观政策是一致的, 但是在控制土地使用权转让价格方面还没有见到比较大的动作。土地是稀缺资源, 又是国家垄断的, 要想通过市场手段来达到价格的平衡和合理比较困难, 这方面可能有政府的考虑。

5 结论

对于房屋的价格, 除了供给角度分析的因素以外, 需求角度投机性因素的影响也是不可忽略的。少数开发商和营销商为了获取最大利润, 通过炒地块、炒房等投机性的违规行为抬升房价, 同时, 国际热钱的流入也进一步哄抬房价。反映投机性因素的最主要的指标是房屋空置率和转手率, 而关于这方面的数据, 各网站还未曾批露, 因而文章由于数据来源的限制未将投机性因素予以考虑, 乃文章的一大遗憾。另外, 我们的数据来源于官方网站, 一般来说, 由于多方面的原因, 官方网站上的数据与现实会有一点出入, 因而我们研究的客观真实性会受到一定的影响, 但由于各方面资源有限, 这种弊端也在所难免。

参考文献

[1]张得华.房屋价格的实证研究[J].价格月刊, 2003, (5) .

[2]杜春生.多元线性回归在影响房地产销售因素分析中的应用[J].吉林建筑工程学院学报, 2001, (6) .

[3]吴红华.房地产价格影响因素分析[J].温州大学学报, 2001, (7) .

[4]张成杰等.山东住房价格实证研究[J].理论探索, 2003, (2) .

[5]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社, 2004, (9) .

石家庄市商品住宅价格影响因素分析 篇8

一、研究背景及意义

房地产产业在我国是个新兴产业, 自20世纪八十年代开始起步, 一直以高速度持续发展, 到目前为止取得了很大成就。房地产业作为基础性和先导性产业, 对我国的经济建设起着举足轻重的作用。持续健康良好地发展房地产业, 既是房地产市场自身的需要, 也是维持宏观经济可持续发展的需要, 更是维护广大人民群众根本利益的需要。由于越来越多的人从不同的角度关注房地产业的发展, 研究中国房地产价格走势及其规律也就具有了重要的理论与实践意义。从微观角度来看, 各个房地产市场主体都希望能够快速准确地掌握房地产价格的变动趋势和规律, 从而做出正确的投资经营决策。而从宏观的角度来看, 房地产业的价格趋势及影响因素又是研究房地产业发展战略乃至国民经济规划战略的需要, 能够为政府制定宏观调控政策, 维护国民经济稳定发展提供有效的理论依据。

二、商品住宅销售价格的影响因素

1、人口数量。

从需求方面来看, 一个地方的房地产市场主要的需求者来自于当地的居民。当地的人口数量越多, 房地产市场的需求就会增加, 从而会提高当地商品住宅的价格, 反之则会降低商品住宅的价格。

2、可支配收入。

房地产价格由房地产市场的供给和需求所决定。如果经济发生衰退, 金融机构和企业将进行大量的改组和合并, 使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失业以及收入的下降, 对住宅的需求也会大幅减少。相反, 在经济高速增长期间, 伴随着收入的稳步增长, 人们对未来有着良好的预期, 房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。

3、利率。

房地产业是资金密集型产业, 其供给和需求都离不开银行的贷款, 因此, 贷款利率对房产市场具有非常重要的影响。房地产开发商和消费者的借款能力如何, 与利率有直接的关系。在供给方面, 当利率下降时, 房地产开发投资和房地产抵押贷款将源源不断地涌向房地产业, 并推动房地产价格持续上涨。在需求方面, 大部分普通居民会采取向银行借贷的方式进行支付, 那么支付的其中一部分就是贷款的利息。因此, 利率是影响商品住宅价格的又一个重要因素。

4、房地产开发投资成本。

从供给方面来看, 房地产开发商在抉择时除了考虑当时的宏观经济环境及政策外, 还有就是要考虑开发投资的成本问题。开发商会根据成本高低进行抉择, 开发投资成本较低时, 则会加大投入, 增加房地产市场的供给量, 降低房价, 反之则会提高房价。

三、石家庄市商品住宅平均销售价格影响因素的主成分分析

主成分分析法也称主分量分析法, 旨在利用降维的思想, 把多指标转化为少数几个综合指标。在实证问题研究中, 为了全面、系统地分析问题, 我们必须考虑众多影响因素。这些涉及的因素一般称为指标, 在多元统计分析中也称为变量。因为每个变量都在不同程度上反映了所研究问题的某些信息, 并且指标之间彼此有一定的相关性, 因而所得的统计数据反映的信息在一定程度上有重叠。此分析方法的目的是指在不损失或很少损失原有信息的前提下, 将原来个数较多且彼此相关的指标用线性组合的方法转化为新的个数较少且彼此独立或不相关的综合指标。

根据上文所分析的影响商品住宅价格的几个因素, 本文选取了9个变量来构建模型, 它们分别是:商品住宅平均销售价格 (y) , 人口 (x1) , 居民消费价格指数 (x2) , 人均GDP (x3) , 城市居民人均可支配收入 (x4) , 一年定期存款利率 (x5) , 固定资产投资额 (x6) , 房地产开发企业土地购置费用 (x7) , 房地产开发投资额 (x8) 。其中, 商品住宅平均销售价格为被解释变量, 其余为解释变量。根据2001~2010年的《中国房地产统计年鉴》、《河北统计年鉴》、《河北经济年鉴》和《石家庄统计年鉴》整理出上述指标数据, 如表1所示。 (表1)

1、共线性检验。

共线性检验, 即首先检验所选取的这7个指标之间是否存在相关关系, 以便判断能否对这7个指标进行主成分的分析。根据所选指标数据, 采用SPSS19.0进行分析, 得到的结果见表2。 (表2)

由表2可知, 多数变量之间存在高度的相关关系, 变量之间相关系数的绝对值大多数都在0.5以上, 因此有必要进行因子分析。 (表3)

在表3中, 从Extraction一列可以看出, 变量在空间转化为因子空间时, 保留了比较多的信息, 因此, 因子分析的效果是显著的, 主成分分析法适用。

2、提取主成分。

(表4) 主成分的个数是通过累计方差贡献率来决定的, 通过以累计贡献率的α≥0.85为准。由表3、表4可知, 两个主成分可以解释总方差接近97.660%, 所以主成分的个数为2个。

3、结论。

使用SPSS软件得到的因子载荷矩阵如表5所示。 (表5)

表5反映的是各个指标与两个主成分之间的相关系数。可以看出, x1、x3、x4、x5、x6、x7、x8, 即人口、人均GDP、城市居民人均可支配收入、一年定期存款利率、固定资产投资额、房地产开发企业土地购置费用、房地产开发投资额, 在第一主成分中有较大载荷;x2, 即居民消费价格指数, 在第二主成分中有较大载荷。

为了进一步说明2001~2010年中, 各年商品房价格主要是由于哪些因素影响的, 我们根据表6可以进一步得出主成分标准化矩阵, 如表6所示。 (表6)

通过表6我们可以看出, 2007年、2009年和2010年的商品房平均销售价格主要是由第一主成分影响的, 即人口、人均GDP、城市居民人均可支配收入、一年定期存款利率、固定资产投资额、房地产开发企业土地购置费用、房地产开发投资额;而2001、2002、2003、2004、2005、2006、2008年的商品房平均销售价格是由第二主成分影响的, 即居民消费价格指数。

四、模型的政策含义

本文选取8个影响商品住宅价格的因素进行计量分析, 并从石家庄市近10年来的房价走势中发现, 从2008年到2010年的上升趋势非常明显。通过实证分析表明, 在人口、人均GDP、城市居民人均可支配收入、一年定期存款利率、固定资产投资额、房地产开发企业土地购置费用、房地产开发投资额这些构成近期房价上涨的主要因素中, 可支配收入对住宅价格的影响最为显著, 这说明随着经济发展水平和居民收入水平的提高, 房价上涨存在一定的必然性。但是, 为抑制房价的过快上涨, 保障低收入群体的住房需求, 政府通过调整利率、土地供给政策和房地产开发成本来控制房价也是有必要的, 而且是可以做到的。

参考文献

[1]刘维新.论房地产及住宅产业的发展前景与政策配套[J].中国房地产金融, 2000.4.

[2]李春吉, 孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究, 2005.6.

[3]刘洪玉, 马亚男.住房价格与政府调控[J].建筑经济, 2005.6.

哈尔滨松北区商品住宅价格预测分析 篇9

商品住宅市场作为房地产市场的重要组成部分,不仅推动着我国经济建设的发展,还关系到广大人民的生活质量。1997年哈尔滨市成立松北区开发建设委员会以加大区域内开发建设力度,之后国家提出“稳步推进住宅商品化、货币化、社会化,加快住宅建设与改革”,要求地方大力提升住宅商品化率。因此,商品住宅建设在很长时期内成为松北区开发建设的工作重点。

随着开发规模的不断扩大,松北区商品住宅市场上出现了众多因盲目追求经济利益而引起的中小户型供给不足、二手房屋以及房屋租赁市场发育滞后等问题,使得商品住宅失去了对低收入群体的保障功能,最终导致商品住宅价格的畸形上涨。本文根据哈尔滨市松北区商品住宅价格影响因素,采用多元线性回归模型对该区域内商品住宅价格进行预测分析,探讨其走势,以期为政府制定切实有效的调控政策、开发商制定合理的价格以及消费者理性购房提供参考。

二、变量选取和数据来源

1.变量选取。本文选取哈尔滨市松北区商品住宅均价作为被解释变量。由于价格受供给和需求两方面因素共同作用[1],因而选取商品住宅投资额、商品住宅销售面积、商品住宅开工面积、商品住宅竣工面积作为影响供给的解释变量,以城镇居民人均可支配收入、户籍人口数、人均居住面积作为影响需求的解释变量,引入非农业人口数、地区生产总值作为同时影响供给与需求的解释变量。

2.数据来源。本文通过多种途径采集数据。商品住宅均价来源于中国房地产业协会网站。商品住宅投资额、商品住宅销售面积、商品住宅开工面积和商品住宅竣工面积等数据由哈尔滨市松北区统计局提供。城镇居民人均可支配收入、户籍人口数、非农业人口数和人均居住面积等数据来自哈尔滨统计年鉴以及统计月报。通过加工整理得出2008 年—2015 年上半年各季度样本数据,样本容量为30,满足多元线性回归模型对样本容量的要求(2)。

三、模型的建立与检验

a.预测变量:(常量),X8。b.预测变量:(常量),X8,X7。c.因变量:y

1.筛选解释变量。本文采用逐步回归法对变量进行筛选(3),经过两步筛选,模型中保留了人均居住面积和非农业人口数两个解释变量。

2.建立多元线性回归模型。根据上述分析可知,模型中选入了X7和X8两个解释变量,因此哈尔滨市松北区商品住宅价格的多元线性回归模型为:

式1 中y为被解释变量商品住宅均价,x7和x8分别为解释变量人均居住面积和非农业人口数,β0、β7和 β8是方程的常数项和偏回归系数,ε 是回归方程的随机误差项。利用SPSS19.0 软件进行计算,将样本数据代入公式(1)得到回归方程的计算结果为:

3.检验回归模型。

(1)拟合优度。通常认为当R2≥0.7 时模型有较合理的经济解释(4),根据表2 可知,拟合优度R2=0.851≥0.7,说明此模型对样本数据的拟合程度较好。

(2)回归方程的显著性检验。根据F统计量分布表,当显著性水平 α=0.05 时,临界值Fα(p,n- p- 1)=3.35,由表2 可知F=77.378>Fα(2,27)=3.35,所以回归方程通过了显著性检验,解释变量从整体上对被解释变量产生显著的线性影响。

(3)回归系数的显著性检验。当显著性水平 α=0.05 时,查找t统计量分布表可知临界值tα/2(n- p- 1)=0.684,由表3 可知|t7|=11.393,|t8|=12.306,均大于临界值0.684,因此回归系数均通过显著性检验,所有解释变量均对被解释变量产生显著的线性影响。

(4)残差的正态性检验。根据图1 可知,期望的累计概率和观测的累计概率呈现出一致性,因此该回归方程的残差满足正态性假设。

(5)自相关性的检验。通常采用D.W检验来诊断自相关问题,查找D.W检验上下界表可知此方程的dL=1.28、dU=1.57,由表2 可知D.W值为1.763,通过计算可知D.W值落在了无自相关区dU和4- dU之间。所以该回归方程通过了D.W检验,随机误差项不存在序列相关性。

(6)异方差检验。采用Spearman检验诊断异方差性,通过表4 可知解释变量双侧检验的特征值均大于0.05,残差绝对值ABSE与解释变量x7和x8之间不存在异方差。

(7)共线性诊断。采用方差扩大因子法可以直观判断回归方程内部变量间是否存在多重共线性,一般认为方差扩大因子VIF≥10 时,解释变量就与其他解释变量存在较严重的多重共线性。通过表4 可知,解释变量X7、X8的方差扩大因子VIF均为3.543<10,因此两个解释变量间不存在多重共线性。

四、商品住宅价格预测分析与建议

1.预测分析。采用灰预测模型(5)预测自变量的取值,将数据带入回归方程(2)中可以得到2015 年第3、4 季度以及2016 年第1、2 季度松北区商品住宅价格的预测值, 分别为4749.27 元/m2、4772.93 元/m2、4667.82 元/m2和4609.27 元/m2。

从建立的多元线性回归方程中可以看出,哈尔滨市松北区商品住宅价格受人均居住面积和非农业人口数两个因素共同作用。人均居住面积与商品住宅价格呈正相关性(6),这是由于消费者为了满足基本的居住需求或者追求更加舒适宽敞的居住环境,往往倾向于更大居住面积的住宅,随着户型的增大,商品住宅价格不断增加。非农业人口数类似于城市化率,其本身代表消费者的需求,同时也促使开发商不断调整供给以与之适应,对价格的影响取决于它对需求和供给的影响孰强孰弱,方程中非农业人口数与商品住宅价格呈现负相关性,说明它对供给的刺激作用更大,这与松北区长期以来维持巨大的开发规模情况相符。

2.相关建议。长期以来商品住宅价格持续下滑表明该地区存在供过于求的情况,为了保证市场的正常运行,结合当地实际情况总结出以下建议:

(1)政府应完善基础设施。哈尔滨市松北区地处松花江以北,与经济繁荣的江南地区存在地理隔离,目前两岸主要通过公路大桥和阳明滩大桥连接,通行十分不便,所以松北区的商品住宅对于绝大部分江南居民缺乏吸引力。此外,松北区内市政基础设施覆盖率较低,且完善程度不高,无法满足本地区工商业需求,严重阻碍着经济发展。因此,政府只有通畅两岸交通,加强基础设施建设力度,真正做到便民才能释放巨大的潜在需求,活跃松北区商品住宅市场气氛。

(2)开发商适当减少供给。由于长期以来开发过度,松北区商品住宅供给已严重大于市场有效需求,导致价格不断下降,开发商只有转变一味开发的态度,将精力集中在销售现有住宅上,才能打破这种恶性循环,商品住宅价格才能逐步回归正轨。

(3)消费者应理性购房。在松北区商品住宅市场不景气的同时,开发较早的江南地区则表现出过度繁荣的现象,由于松北区与南岸联系较不紧密,多数消费者完全忽视松北区的存在,只在江南地区选择住宅,不仅失去了对更多住宅的选择机会,同时由于江南地区房价整体偏高,增加了自己的经济负担。因此消费者应理性购房,将松北区交通便捷、基础设施较完善的一些住宅小区放在考虑范围之列。

五、结论

本文结合松北区商品住宅市场发展现状,构建了基于供给与需求理论的商品住宅价格多元线性回归预测模型。该模型表明松北区商品住宅价格主要受人均居住面积和非农业人口数的影响,商品住宅价格未来仍将保持下滑趋势与该地区长期以来供大于求密切相关。只有通过政府、开发商以及消费者等市场参与主体的共同协调,松北区商品住宅市场才能恢复健康,商品住宅价格才能得以稳定。

注释

11武永祥,黄丽平,葛家成.上海市住宅价格影响因素的实证研究[J].建筑经济,2014,35(12):70-73

22 张海燕.基于多元线性回归模型的四川农村居民收入增长分析[J].统计与决策,2010(13):88-90

33 王大荣,张忠占.线性回归模型中变量选择方法综述[J].数理统计与管理,2010,29(4):615-627

44 张小富,侯纲.基于多元线性回归模型的西安住宅价格泡沫研究[J].价格月刊,2012(11):41-44

55 李飞,付万琳,于薇.北京市商品住宅价格预测分析-基于灰色系统理论的研究[J].价格理论与实践,2011(1):62-63

商品住宅价格 篇10

近年来, 随着郑州市经济与城市框架的不断发展与扩大, 以及郑东新区的开发建设, 郑州市的城市建设和房地产开发都取得了长足的发展。本文主要根据近几年的数据从房地产投资开发规模、商品住宅销售情况, 城市居民承受能力等几个方面来考察郑州市商品住宅市场的现状。

(1) 房地产开发投资规模增长较快。

伴随着中部崛起, 郑东新区的开发建设, 近几年郑州市房地产开发投资规模增长较快。2002年房地产开发投资完成59.6亿元, 增长25.2%;2003年房地产开发投资完成74.3亿元, 增长24.5%;2004年房地产开发投资完成121.8亿元, 增长55%;2005年房地产开发投资完成165.1亿元, 增长35.0%;2006年房地产开发投资完成180亿元, 同比增长21%;2007年1—7月份郑州房地产开发投资完成141.5亿元, 比上年同期增长26.1%。其中, 2007年1—7月, 郑州市住宅开发投资109.6亿元, 同期增长26%, 占房地产开发投资的比例为 77.5% ;数据表明, 郑州市房地产在开发投资快速增长速度长期保持在20%以上, 增长较快。

(2) 房屋空置率较高。

商品房空置率为某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率, 空置率在10%以内时为正常状况。郑州市房地产空置率水平逐年升高, 2007年, 郑州商品房预售面积为1124.09万平方米, 销售面积为950.42万平方米, 积压173.67万平方米, 空置率为15.45%;其中, 商品住宅预售面积为920.76万平方米, 销售面积为832.42万平方米, 积压88.34万平方米, 空置率为9.6%。由河南省统计局公布, 2005年、2006年, 外地个人在郑州市区购买商品房面积的比例为55.3%、62.6%, 2007年1月—10月, 郑州市销售、成交的住房共62542套, 其中郑州本市和外地买主分别购买了29037套、33505套, 比例分别为46.43%和53.57%。大量的外地个人在郑州市购置闲置住房在很大程度上加大了郑州房屋空置率。

(3) 商品住房价格涨幅较高。

根据郑州市房产局公布的郑房指数报告显示, 2006年1月商品房住宅销售面积45.77万平方米, 均价为2475元/平方米, 然而06年12月份住宅销售面积73.75万平方米, 均价涨到3074元/平方米, 涨了599元/平方米, 涨幅24%;2007年1月商品房住宅销售面积为70.99万平方米, 均价为2958元/平方米, 到了年末12月份销售面积为77.52万平方米, 均价涨到3771元/平方米, 涨了813元/平方米, 涨幅27.5%, 期间在9月份达到了3945元/平方米的高价。

(4) 房价收入比明显偏高, 市民购房负担较重。

根据资料计算所得, 2006年郑州市城镇居民人均可支配收入12187元, 按户均3人计算, 家庭年收入为3.66万元, 按照2006年商品住宅均价2974元, 买一套100平方米的住宅需29.74万元, 是当年家庭年收入的8.13倍。如剔除低价位商品房价格的影响, 市区房价与收入比超过10倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3—6倍的标准来衡量, 郑州房价收入比明显偏高。举个例子, 假设一个郑州市在岗职工购买一套50平方米的商品房住宅, 购房情况如下表计算:

从表1中可以看出, 一个在岗职工如果要购买一套50平方米的住房, 要用将近8年工资才能负担得起, 而且工资只能用于购买住房的支出。此外, 从商品住宅均价与城镇居民可支配收入的粗略比较, 可以看出房价相对于城镇居民可支配收入上涨较快。2003年—2006年城镇居民可支配收入由8346元增加至12187元, 增长幅度为37.7%;郑州市住宅商品房均价由2003年2100元/平方米增加到2006年12月份的3074元/平方米, 增长幅度为46.4%。

(5) 区域发展不平衡, 东北区房价居高不下。

目前, 郑州市房地产开发过于追逐城市将来的发展规划, 形成东区开发多、西区开发少, 北区开发“热”、南区开发“凉”的局面。2007年郑州市住宅预售面积为9201355平方米, 其中金水区和郑东新区就达到了6017312平方米, 占到全市预售面积的65.4%。南部住宅市场近几年已有所启动, 而西部因区域经济相对滞后, 开发速度缓慢。这不仅使整体楼盘在开发区位上分布不均衡, 也使东区和北区的土地资源日渐稀少, 房价居高不下。

2 稳定郑州市商品房住宅价格的建议

通过对郑州市商品房住宅现状的分析, 调控郑州市商品住宅价格应当从增加经济适用房和廉租房供给、降低地价与增加土地供给、严控信贷、税收调节和稳定消费者心理预期五个方面着手。

(1) 完善住房保障制度, 增加经济适用房和廉租房供给。

在2008年的政府工作计划中, 郑州市将会建设经济适用房150万平方米, 与2007年相比翻了一番, 将会占到整个商品房市场的15%左右。另外, 廉租房也将会开工15万平方米, 扩大保障范围, 实现1.5万户家庭入住廉租房。2月26日, 郑州市政府下发 《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 (2008年—2010年) 》, 3年内, 通过建设廉租房、经济适用房和周转房4万多套, 郑州市将全面解决低收入家庭的住房问题, 改善外来务工人员的临时居住环境, 除了政府动用财政资金、政府基金、公积金等方式, 兴建廉租屋外, 可以从当地行政事业单位收回闲置房屋的使用权, 这样不但可以缓解低收入群体住房的压力, 还可以防止国有资产的流失。有关部门应严格监审经济适用房成本, 从而控制整体价格水平, 落实经济适用房和廉租房在收费减免方面的优惠政策, 合理确定限价商品房的指导价格, 推行住房销售明码标价, 取缔房地产开发企业价外收费行为。同时, 郑州公共住宅建设投资有限公司应发挥市场效用, 兴建经济适用房和廉租房, 此外廉租屋还可以依靠例如捐赠等其它的社会力量来兴建。在土地保障上, 未来3年, 郑州市保障性住房建设用地计划供应2100亩, 按城市住宅用地平均容积率2.0计算, 能够满足300余万平方米保障性住房建设用地的供应, 如果按照每户90平方米计算, 共可建住房3.3万多套。同时, 降低土地价格, 是稳定房价的重要措施。此外, 应废止“90/70”等有待考察的政策限制, 使政府的调控变得直接有效。

(2) 根据郑州市东西发展差异, 增加西、南区土地供给, 降低土地价格。

鉴于住宅价格受供求关系的影响特别大, 房价稳定的关键是保持供求基本平衡。在东区、北区土地供不应求、房价居高不下的情况下, 适当增加西区、南区土地供给, 加快城中村改造和老国有企业外迁的进程。同时, 郑州市政府应利用政策导向作用, 加大对西区、南区的投资建设, 引导房地产开发商把项目投到土地存量较多的西南区。在过去的3年中, 6个地王其中4个来自西区, 开发商争夺土地愈演愈烈, 西区土地成为主要开发商争夺对象。2007年郑州市为了遏制房价上涨, 年底拍卖14宗土地。经调查土地价格在房地产价格构成中所占比重最大, 约为35%—45%, 成为影响房地产价格的最重要因素。众所周知, 土地供应、土地价格是由各级政府掌控的, 土地出让收入是归各级政府使用的, 房价上涨过快, 土地价格上涨的强力推动负有不可推卸的责任。因此, 降低土地价格是政府解决房价快速上涨的重要举措。

(3) 继续收紧个人购房贷款政策。

宽松的房地产信贷政策, 为房地产价格的快速增长起到了推波助澜的作用。要稳定房价, 必须采取严格的信贷政策。按照我国经济发展的水平, 可以将90平方米作为一个标准。对于首次购买90 平方米以下自住房屋的, 按揭贷款继续执行20% 的首付标准;对于购买9 0 平方米～150 平方米自住房屋的, 按揭贷款执行50% 的首付标准;对于购买150 (含) 平方米以上自住房屋的, 不能贷款。只有这样, 才能在保证合理住房贷款的同时, 严控投机性炒房者利用银行资金炒房行为的发生。

(4) 调整税收调控的着力点, 开征房地产税 (或者物业税) 。

政府首先根据当地实际情况对居民住房有一个统一标准, 每个家庭, 人均住房面积在规定的标准内购买房产是免税的, 当超过这个住房面积标准, 如果还希望去购买房产, 那么就要对其购买的超额部分的房产面积征收一定额度的税金。这个税收是采取累进税的形式, 超过标准面积越多, 所征的税就越高。当然人均住房免税的面积可以按照个人身份、家庭收入有所调节。房地产税的开征增加了房地产所有者的持有成本, 迫使他们把闲置的房地产重新投入流通, 从而增加存量房的供给。同时房地产税的征收使得房地产将来的部分升值收益以房地产税的形式收归国家所有, 政府就可以运用经济手段, 引导开发商大量开发政府鼓励、大部分消费者欢迎的房地产项目, 避免政府通过地根紧缩、银根收紧、控制结构等行政手段打压房地产投资行为, 给市场传递房源紧张、价格趋涨的错误信息。

(5) 稳定消费者心理预期。

社会心理预期的变化也是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素。从目前郑州房地产市场来看, 首先, 要改进房价指数的统计方法, 废弃平均房价指数, 采用中位数、分区域、分类型的房价指数, 更准确地反映商品住房价格的真实情况。其次, 要建立房价信息定期发布制度, 制止部分媒体失真夸大的误导报道, 通过正规的网络和政府新闻发言人及时快速地传播正确的房价信息。目前等待、观望的气氛较浓, 建立一个调控政策体系, 使购房者做到心中有底, 有利于正确引导市场需求, 促使房价稳定。

参考文献

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[2]陈伯庚.改进房价调控政策的路径选择[J].中国房地产报, 2007.

[3]陈金池.现行房价调控措施分析及其对策研究[J].现代经济探讨, 2007.