什么是前期物业管理

关键词： 协定 项目前期 策划 项目

第一篇：什么是前期物业管理

项目前期策划的主要任务是什么

项目策划是在项目参与各方之间建立一种动态的协定，这一协定的核心是在下面几个变量之间达成一致，即：完成项目的时间、完成项目所需的工作量、完成项目所需的费用和项目的特征、功能及属性。

这一协定明确了项目的目标、内容以及为实现目标而进行的主要活动，它包含对项目假设及项目风险的识别。策划允许在今后的实施阶段对其方案做某些变更。随策划过程的深入，策划文档成为项目实施的动态指导。

项目策划包括确定项目实施的总体过程和详细过程。项目策划是用于分析项目可行性及指导行动的。

项目策划包括项目决策阶段的策划、项目实施阶段的策划。从事项目策划的组织形式有：开发公司、建设单位、专业咨询单位、开发公司+专业咨询单位、建设单位+专业咨询单位。策划是一个知识管理的过程，应重视对类同项目的经验和教训的分析;策划是一个以创新求增值的过程，应坚持开放性的工作原则;策划是一个动态的过程，应重视论证和调整。

项目决策阶段的策划，即开发管理，决策阶段的策划任务包括环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、风险分析。

项目实施阶段的策划，实施阶段的策划任务包括建设期的环境调查和分析、项目目标分析和再论证、项目实施的组织策划、项目实施

的管理策划、项目实施的合同策划、项目实施的经济策划、项目实施的技术策划、项目实施的风险分析。

第二篇：什么是领导吗,什么是管理？学习心得

尊敬的各位领导，各位精英，大家早上好!

非常感谢大家的热情回应!反思学习领悟解惑，通过本次学习内容的仔细阅读，认真抄写，我也才真正把领导和管理区分开来，也感觉自己又进步了一些!

通过5个方面的对比区分，清晰界定管理与领导之间的差异，管理有规定指标，领导却没有硬性任务。管理可以导致直接结果，但领导则可能导致失误。这也及很好的解释了：为什么企业中会出现管理多，领导少的现象?管理是按部就班地加以束缚，在规定的范围内指引，一旦出现问题，管理者可以安然无恙地全身而退，但领导却充满了未知的可能，出现了差错领导者便要负全责。

年初，集团公司创新举措，跟各分公司负责人签订了目标责任书，从誓师大会召开的那一刻，在春光集团的平台上就活跃起了一群干事创业的精兵强将，各个精神饱满，信心十足!我相信包括我在内的，在座的各位都亲眼目睹了公司这两个季度来发生的巨大变化，其实这就是一个典型的从管理者到领导者转变的实例!各负责人通过角色的转变，摆在面前的不再是：你不管理，就是失职，而是：你不领导，你就不称职。从而也很好的证明了，企业生存依靠的是管理，发展靠领导。

大到集团公司，小到我们各部门，作为班组长的我，也深深的认识到，不敢于领导、不敢于出头，缺少不断进取、积极创新、主动变革的思维，总是观望，团队就不可能发展进步!所以，在以后的工作中，首先，我会以身作则，敢创新，敢于出头，有了做榜样的资本，才能够培养和凝集团队的士气，调动员工的积极性和战斗力!再者，要把领导的管理意图和发展思维很好地传达、分配到团队的每一个成员，同时还要收集每个团队成员反馈的信息，反映给领导，以便让领导及时的知道决策的正确性与否，对不适当的地方实时进行调整，让领导多一些，管理少一些，保证团队工作健康平稳推进，从而助力集团企业发展。

第三篇：什么是物业管理

物业管理是指物业服务企业受业主委托，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其更大的使用效能。

物业管理范围

业主：对其所拥有的物业享有所有权，对小区的公共部位场所及共用设施拥有合理、合法的使用权。

物业公司：对小区的楼宇结构、公共部位场所、共用设施设备、道路、绿地等拥有管理权并负责日常服务工作。

物业管理费的用途

一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提供的福利费等;

二、物业管理区域卫生清洁费用(环卫费除外);

三、物业管理区域绿化用水、日常维护费用;

四、物业管理区域公共秩序维护费用;

五、物业管理区域综合管理费用;

六、办公费用;

七、物业管理企业固定资产折旧;

八、物业管理企业合理、合法所得利润;

九、法律规定应缴纳税率。

维修基金的管理和使用

维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用房)和公有住房出售后的共用部位，共用设施设备维修之用的专门款项。

一、根据《物业管理条例》规定，本物业建立共同部位、共同设施设备保修期满后大、中维修、更新、改造的维修资金。维修资金的使用经物业公司提出使用计划，由业主大会和业主委员会申请并报与物业建设行政主管部门审核后划拨。

二、维修基金不敷使用时，经行政主管部门审核批准后按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。

三、业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权过户。

停车场管理制度

1、为充分利用和管理好鸿运华都停车场，有效为客户服务，维护车主的利益，特制订本规定。

2、本停车场为室内停车场，对车辆实行全封闭式统一管理(保安24小时值班)。办理月租、季租、年租的客户需先在物管部办理好车位租用手续，领取IC卡后，方可使用停车场。否则，按临时停车式收费。

3、车辆进出停车场时，保安人员认“卡”对车，“车卡号”与车辆牌号不符者，禁止出车。所以请车主(司机)认真保管好本车场出入使用的IC卡，要随身携带。“卡”一旦丢失或损坏，车主应在第一时间书面报告保安部进行处理，否则由此而产生的任何后果将由车主自负。

4、停入停车场的车内不要遗留贵重物品、重要文件等，离开时要锁好门窗，否则一切后果自负。

5、进入本停车场的所有车辆不允许任何原因冲栏。对于冲栏行为，管理人员将以破坏和盗车嫌疑坚决扣车进行调查、索赔、处罚或送交有关部门处理。

6、进行车场的车辆不得鸣喇叭，应按规定车位停放，并接受管理人员引导，不得越位，更不得停放在通道位置。对不按规定停放车辆，经劝阻不听者，将按市《交通管理部门拖车处罚管理办法》处理。

7、停放车辆时应保持谨慎，避免碰撞车场设施和其它车辆，否则应主动向值班人员报告并进行妥善处理。对于隐瞒不报、擅离现场，经发现、举报或者其他办法查出者，除责令其负责赔偿外，还将视情节进行罚款或者禁用本停车场等处理。

8、装载易燃、易爆、剧毒或者污染物品的车辆严禁进入本大厦停车场内停放。

9、不得在车位上存放其它物品，车位租用者应保持车位清洁、无油渍。

10、 车场巡逻人员对停放在本车场的车辆详细登记、发现车场有损，及时报告收费人员，详细登记什么位置有损坏并登记在《车辆出入登记表》上。重大事件报告主管，填写《特别事件登记表》。

11、本停车场只提供车位使用，不承担保管和保险责任，如车主有特殊保管或保险需求，可另行协商拟订收费标准，签署协议。

第四篇：什么是商场物业

我认为主要是指从事各类商品交易活动的商场、市场、购物中心等。然而由于商场物业的特殊性，一般说来客流量大、时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为高档，这就对物业管理提出了更高的要求。正因如此，既给物业管理带来了机遇，也带来了挑战。本人就如何做好商场物业管理工作，谈谈自己的体会。

基础管理是商场物业管理工作的重中之重

一个人要做成一件大事，离不开从基础做起;一个企业要创造出辉煌的业绩，也离不开基础工作。要管理好商场这个十分复杂而特殊的物业，做好商场的基础管理工作是重中之重。

一，商场管理要规范化、制度化。首先，要结合商场实际制定一套完善而又可行的商场管理的管理守则、规章制度和服务规范。对商场的业主和经营户进行统一的规范管理和服务，做到有章可行。笫二，有了好的制度和规范关键在落实，除要求业主和经营户遵守外，更重要的就是抓好物业管理内部责任到人到岗，要求管理人员做到位。第三，及时解决业主、经营户和顾客的求助、投诉，为他们排忧解难。第四，商场物业功能具有多样性，其营业时间也长短不一，因此每个商场根据其功能和实际对上班时间要作统一规定，以维持商场整体形象和信誉。据笔者所知，某地就曾有这样的一个商场，本来一个好端端、生意兴隆的商场，就是因为管理不善，业主和经营户各行其是，管理服务人员态度粗暴，服务不规范，“想开门就开门，想关门就关门”而得罪了顾客，渐渐来此购物的顾客越来越少，从而导致了该商场的最后关门而转作它用。

二，保持设备设施完好和安全可靠运行。要针对商场设备设施管理的特点，建立和完善“以维修调度为中心，专人定点巡查检修与部门报修相结合，日常维修保养与计划检修相结合”的设备设施维修保养体系。维修调度中心，实行 24 小时值班负责制。负责当值的运行管理、维修调度、检查记录及检修统计工作，保证维修的及时性与合格率。制定各设备系统和建筑设施的巡查点和巡查内容，根据各系统的不同情况，规定每时、每班、每日、每周、每月、每半年巡检制，使设备故障隐患及早发现，以便将故障隐患扼杀在萌芽状态之中，从而保证设备完好运行。对关键和常用备件制定备件卡片，保持合理的库存量，确保维修及时率。每年对重要供方进行评审，淘汰不合格供方，确保备件质量和维修合格率。根据商场的经营特点，实行平时见缝插针的检修保养与大检修相结合的设备计划检修方式，确保设备系统完好运行可靠。尤其是对消防设备设施的检查维修更是要常抓不懈，发现问题及时解决，绝不能“拖”，彻底杜绝火灾事故的发生，保障业主、经营户的生命财产安全。

三，营造良好的商业服务环境。市场环境是否优美、清洁等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗留时间，会给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争力。因而要做好商场周边环境、绿化和日常清洁卫生保洁工作，创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，给业主、经营户和顾客提供一个舒适、轻松、愉快的经营环境和购物环境。为此员工和业主、经营户要带头注重环境、讲卫生，只有用这样的氛围，才能迎来更多的顾客。虽然看似一件小事，实则并非小事，因此营造良好的商业服务环境，应引起物业管理的高度重视。

四，维护好商场经营秩序。商业秩序的维护，保持内部通道、外部道路的畅通，维持业主和经营户在允许范围内商业服务的有序进行，对商场的正常经营和顾客吸引进来都非常重要。要搞好商场经营秩序，特别是要杜绝个别占道经营的现象发生，因为它的危害既破坏整个商场秩序，给顾客一个“商场乱”的不良印象，又给其他业主和经营户带来“不平衡心态”，从而引发“你占我也占”的纠纷，产生系列矛盾。最为严重的是，如果商场一旦发生火灾等事故，无法紧急疏散和转移人员，埋下不和谐和无序的、不安全的隐患。

商场物业管理经常遇到的几个问题和解决办法

在对多年商场物业的管理中，笔者经常遇到一些十分棘手的问题，不过在处理这些问题中，也积累了一些解决办法，特作如下介绍，与同行共同探讨。

一是交通问题。由于开发商在建造商场时，大多没有设计专用停车场，致使业主、经营户等供货车无法进入商场，给他们的进货带来了许多困难。同时一些有车顾客到了商场门前，本想进去购货，但因就地无法停车，只好离去另择其它商场。正因如此，一些本来地理位置不错、人流量也大的商场，却难以引进商家，迎接顾客，致使商场在经营上冷冷清清。如某商场就曾有如此遭遇，然而经过物业管理公司不惜花钱整修了直抵商场的临街马路，让供货车辆直接进入市场，顾客的车也可在商场边停放，如今商场“起死回生”，业主、经营户入住率达到了 98% 。

二是招商难、入驻率低问题。虽然商场地理位置不错，其它功能也较为齐全，但因一些说不清道不明的原因，就是招不进商家，引不进顾客，空置门面十分严重，从而造成业主资产闲置、经营户无钱可赚、物业管理公司收不起物业管理费的局面。然而某商场物业管理，为了扭转上述颓势，别出心裁的想出新招，在加大力度组织推广宣传、扩大知名度和改善周边环境的同时帮助业主统一招商盘活资产，协助他们科学策划、精心布置、改善环境、吸引顾客，并用心服务、方便商家经营，使他们在这里做得安心、做得放心、有钱可赚，如今客户由原来的 100 多家，发展到现在的 300 多家，达到了业主、商家和物业管理公司多赢的效果和目的。

三是防偷防盗问题。商场、市场业主、经营者的货物被偷、被盗之事是经常发生的，然而目前却没有一个彻底杜绝此类事情发生的“良方妙药”。虽然很多商场、市场都安装有监控系统，保安也在不停地巡逻，但也难以杜绝盗窃案件的发生。不过笔者认为，在加强安防、技防的同时，加强业主、经营户的自我防范和商场全体人员的共防意识是预防此类问题的关键，以此形成一个共防网络，让盗贼无可乘之机，为商场货物的安全营造一个良好的环境，让业主、经营户在这做得安心、放心。如某商场，以前曾多次发生被偷被盗事件，通过以上方法后，到现在还没发生偷盗之事

第五篇：什么是班组管理

班组是企业组织生产经营活动的基本单位，是企业最基层的生产管理组织。企业的所有生产活动都在班组中进行，所以班组工作的好坏直接关系着企业经营的成败，只有班组充满了勃勃生机，企业才会有旺盛的活力，才能在激烈的市场竞争中长久地立于不败之地。班组就像人体上的一个个细胞，只有人体的所有细胞全都健康，人的身体才有可能健康，才能充满了旺盛的活力和生命力。

车间的班组管理是公司与生产员工的主要沟通桥梁。公司班组管理的管理好坏，将直接影响公司产品的生产进度和产品质量。

班组管理是指以班组自身所进行的计划、组织、协调、控制、监督和激励等管理活动，其职能在于对班组的人、财、物进行合理组织、有效利用。

班组管理的特征：

1.其基本要求是系统管理——即整体功能大于部分功能之和。

2.其基本内容是基础管理。

3.其基本形式是民主管理。

班组管理的内容：

1.生产管理;

2.质量管理;

3.技术管理;

4.劳动管理;

5.设备管理;

6.经济核算;

7.安全文明生产;

8.思想政治工作。

班组管理的重点：

1.抓好班组的各项管理制度(包括岗位责任制度、均衡生产制度、岗位技术练兵制度、设备工具维护保养制度、安全文明生产制度、交接班制度、考勤制度、经济核算制度、民主管理制度、职业道德规范、思想工作制度等等)

2.抓好科学的管理方法和手段。

3.抓好班组的民主管理。班组长要有民主意识，进行民主决策，利用民主作用，真正做到管理制度化、科学化、民主化。

班组管理在生产管理中的地位

一个班组中的领导者就是班组管理，班组管理是班组公司生产管理的直接指挥和组织者，也是企业中最基层的负责人，属于兵头将尾，是一支数量非常庞大的队伍。班组管理是指为完成班组生产任务而必须做好的各项管理活动，即充分发挥全班组人员的主观能动性和生产积极性，团结协作，合理地组织人力、物力，充分地利用各方面信息，使班组生产均衡有效地进行、产生“1+1>2”的效应，最终做到按质、按量、如期、安全地完成上级下达的各项生产计划指标。

在实际工作中，经营层的决策做得再好，如果没有班组管理的有力支持和密切配合，没有一批领导得力的班组管理来组织开展工作，那么经营层的政策就很难落实。班组长既是产品生产的组织领导者，也是直接的生产者。

班组管理的特殊地位决定了他要对三个阶层的人员采取不同的立场：面对部下应站在代表经营者的立场上，用领导者的声音说话;面对经营者他又应站在反映部下呼声的立场上，用部下的声音说话;面对他的直接上司又应站在部下和上级辅助人员的立场上讲话。

班组管理在生产管理中的责任

简单的说，有以下几个方面：

一、提高产品质量

质量关系到市场和客户，班组管理要领导员工为按时按量地生产高质量的产品而努力(定制计划) 。

二、提高生产效率

提高生产效率是指在同样的条件下，通过不断地创新并挖掘员工生产积极性、改进操作方法和管理流程，生产出更多更好的高质量的产品。

三、降低生产成本

降低成本包括原材料的节省、能源的节约、人力成本的降低等等。

四、防止工伤和重大事故

有了安全不一定有了一切，但是没有安全就没有一切。一定要坚持安全第一，防止工伤和重大事故，包括努力改进机械设备的安全性能，监督职工严格按照操作规程办事等。很多事故都是由于违规操作造成的。

班组管理在生产管理中的作用

班组是企业的最小生产单位，班组管理是企业管理中的基础。无论什么行业、工种，它的共同特点就是拥有共同的劳动的手段和对象，直接承担着一定的生产任务，其中也包括服务产品，因此班组管理有三个重要作用：

一、班组管理影响着公司生产决策的实施，因为决策再好，如果执行者不得力，决策也很难落到实处。所以班组管理影响着决策的实施，影响着企业目标利润的最终实现。

二、班组管理既是承上启下的桥梁，又是员工联系领导的纽带。

三、班组管理是生产的直接组织者和生产的劳动者，所以班组管理既应该是技术骨干，又应该是业务上的多面手。

班组管理在生产管理中的职责

班组管理是企业中人数相当庞大的一支队伍，班组管理综合素质的高低决定着企业的政策能否顺利地实施，因此班组管理是否尽职尽责至关重要。班组管理的职责主要包括：

一、劳务管理

人员的调配、排班、勤务、严格考勤、员工的情绪管理、新进员工的技术培训以及安全操作、生产现场的卫生、班组的建设等都属于劳务管理。

二、生产管理职责

生产管理职责包括现场作业、人员管理、产品质量、制造成本、材料管理、机器保养等等。

三、辅助上级

班组管理应及时、准确的向上级反映工作中的实际情况，提出自己的建议，做好上级领导的参谋助手。但不少班组管理目前却仅仅停留在通常的人员调配和生产排班上，没有充分发挥出班组管理的领导和示范作用。

随着时代的发展和工作的需要，越来越多的年轻人走上了班组管理的岗位，但他们大部分都是靠师傅带徒弟的方式或靠自己平时摸索，积累经验来了解、感悟什么是管理，因此缺乏系统的管理知识。经验很重要，但是经验毕竟不是系统，存在一些盲区，所以必须经过系统的理论培训来提高管理水平，使管理工作由自发上升到自觉的层次。现在企业的班组管理的管理水平现状主要有以下几大类型：

一、生产技术型

生产技术型的班组管理往往都是些业务尖子，但缺乏人际关系的协调能力，工作方法通常都比较简单，常常用对待机器的方法来对待人，用对待自然科学的方式对待很多社会现象和人际关系，因此对这一类的班组管理有必要进行人际关系方面的学习。

二、盲目执行型

盲目执行型的班组管理带有比较浓厚的计划经济时期的特点，他们往往缺乏创新和管理能力，常常表现为态度和作风生硬，给人一种官僚主义的感觉。

三、大撒把型

在企业中，有些班组管理本身不是很乐意担任这一职务，所以上任后往往采取无为而治的做法，在工作中往往表现为得过且过，对工作没有责任心。

所以这样的班组管理实际上完全是徒有虚名，因此在班组成员中势必也没有任何威信。

四、劳动模范型

在工作中，劳动模范型的班组管理一般能踏踏实实、勤勤恳恳，但却不适合担任领导工作，因此对这部分人如果不进行管理能力方面的学习是很难胜任领导工作的。

五、哥们义气型

哥们义气型的班组管理对待班组成员常常是称兄道弟，像哥们一样，在工作中自然也容易义气、感情用事，缺乏原则性，实际上早已把自己混同于非正式的小团体的小头目，没有发挥应有的班组管理的作用。

总之，现在的班组管理由于种种原因，普遍缺乏令人满意的管理能力和处理突发事件的能力以及应变能力，所以导致了很好的企业决策在最基层却得不到有效的贯彻和执行，严重地影响了企业的最终效益，甚至还严重地损害了企业的良好形象。

那么，有如何做好班组管理?

首先，你应当知道自己在企业里所扮演的角色。准确的把握自己的权利和义务，公司领导对自己的期望以及员工对你的期望。准确的讲来有三个方面：

一、对自己角色的规范、权利和义务的准确把握

班组管理要代表三个立场：对下代表经营者的立场，对上代表生产者的立场，对待直接上司既代表员工的立场，同时又代表上级的辅助人员的立场。

如果班组管理不清楚这一规范，也不知道自己究竟有多少权利、义务、职责，应扮演何种角色，那么他虽然占据着班组管理的位置，却未能发挥班组管理的作用，是没有实际价值的班组管理。当然，在对自己角色的把握上也不可过激，西方把这种现象称为印象整式，说得通俗些就是“装蒜”，以至不认识或不了解下级群众。

二、了解领导的期望值

作为下级，必须准确地了解领导的指示，以及领导指示的背景、环境和领导的风格。有时候作为下级的你费了很大的力气做某事，但并不是领导所希望的，结果费了力气反而没

有达到应有的效果。当然也有可能你是正确的，但是领导不了解，怎么办呢?这时要选择适当的时机把自己的建议呈上，让领导比较全面、准确地接受或者采纳你的建议。现在西方有一种说法：驾驭好你的领导，即要了解领导的风格，才能更好地协调好关系，开展好工作。

三、了解下级对你的期望值

下级对上级有以下五个方面的期望：

1、办事要公道。办事要公道说起来容易，但做起来却非常难。我国由于过去长期受传统的小农经济和计划经济的影响，公平常常被错当成平均主义，所以需要班组管理在分配工作中做到办事公道，奖罚分明，分配利益时也要做到公道，只有这样才能够服众。

2、关心部下。缺乏对员工在工作、生活上的关心和了解，员工自然也会不满意你。

3、目标明确。目标明确是做领导的一个最重要和最起码的前提。作为一个班组管理，目标也应非常明确，否则就纯粹是一个糊涂官。

4、准确发布命令。班组管理作为一线的指挥者，发布命令的准确程度应像机场上的管制员给飞行员发布命令一样的准确，否则容易产生歧义，在命令的传播过程中必然会出现这样或那样的失误，造成工作中的事故。

5、及时指导。工作中，下属总是希望自己能时常得到上司的及时指导，因为上司的及时指导就是对下属的关注和培训。

6、需要荣誉。作为班组管理还应做到非常慷慨地把荣誉和奖金分给他们，你部下的劳动模范越多，你的工作就能做得越好。

班组的现场管理水平是企业的形象、管理水平和精神面貌的综合反映，是衡量企业素质及管理水平高低的重要标志。搞好班组生产现场管理，有利于企业增强竞争力,改善生产现场，消除“跑、冒、漏、滴”和“脏、乱、差”状况，提高产品质量，保证安全生产，提高职工素质，对提高企业管理水平，提高经济效益增强企业竞争力具有十分重要的意义。

搞好班组的现场管理，一是要从班组实际出发，选择好突破口，有计划地解决现场管理中存在的突出问题;二是要针对班组生产现场的各种作业进行分析，寻求最经济、最有效的作业程序和作业方法;三是定期对实施结果进行评价，不断推动班组工作的步步深入。

一般来讲，做好生产现场的班组管理应当了解以上的问题，但这还远远不够，还必须更仔细，更准确的了解公司的企业文化和未来的决策。领导习惯以及员工的性格特征，物料的过去、现在、将来的情况，车间设备的使用状况。