商品房住宅

商品房住宅（精选十篇）

商品房住宅篇1

近年来, 全国范围内房价处于上升的通道, 而全国又以上海为甚。某周刊的记者曾经对上海收入和房价之比进行了研究, 2008年居民家庭人均可支配收入为16683, 平均房价为5777也就是说, 买一套80平方米的房子, 上海人不吃不喝要花23年, 因而许多上海人只能“望房兴叹”, 而在上海曾多次出现的人山人海排队购房的景观也不足为怪了。如此高的房价将对社会生活各个方面产生极其不利的影响, 知名学者羊慧明就曾在其最新之作《中国房市警告》一书中尖锐地指出:高地价将导致官富民穷, 高房价将削弱中国城市竞争力, 透支经济高增长空间, 缩短经济高增长周期, 透支子孙后代的财富空间……。为消除房价高启的不利影响, 我们必须从源头上认识房价上涨, 因而房地产价格的影响因素研究具有一定的现实意义。

房地产投资包括两方面的内容, 商品房屋建设投资 (即商品房投资) 和土地开发投资, 商品房投资又分为住宅、办公楼和商业用房, 人们每每街谈巷议的多是住宅的价格, 而住宅用房与人们的生活也息息相关, 我们不妨从上海住宅商品房的价格入手阐述房地产价格的影响因素问题。因此, 本文后面提到房价如不特殊说明都是住宅商品房的价格。

2 影响上海房价的因素分析

住房是一种特殊消费品, 与一般商品比较, 它具有不动产, 使用寿命长, 投资大, 价格高, 交易环节多, 手续复杂等特点, 其价格水平受多种因素影响, 各因素的影响方向不同, 影响程度各异。但是任何一个商品, 其价格都是由供求关系决定的, 影响房价的各因素都是作用于其供求关系从而影响房价的。一方面, 影响供给的因素如房屋开发成本和配套设施成本、房屋销售成本等其他成本、商品房开发投资额, 国家的宏观政策等。另一方面。影响需求的因素如:人均GDP, 人均可支配收入、非农业人口的增加, 每年结婚人数等。

经过相关性分析, 这些因素与商品房平均价格都有着较大的相关性。相关系数均在0.5以上, 而且这些因素之间又都有着较强的相关性。在比较分析之后, 我们从供给角度出发, 选取了房屋平均造价和 (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 比率这两个因素来建立模型进行分析, 这是以一定的经济学理论为支撑的。首先, 随着居民对住房质量、环境要求的不断提高, 房产开发商在房产开发时考虑满足购房者不断提高的要求, 提高了住宅品质的投入, 而且随着城市建设的不断加快, 现代化水平不断提高, 城市土地资源的稀缺性日益突出, 土地交易价格不断上涨, 近两年土地交易价格上涨8.7%, 进一步推动开发成本的上升。对住宅质量加大投入和土地成本的上升, 导致了房屋平均造价的上升, 由于房地产开发企业要以一定程度的盈利为目的, 成本的上升必然导致价格上升。其次, 房地产投资的增加必然会对商品住宅价格产生影响。纵观上海今年来固定资产投资的情况, 2000年-2008年基本上保持稳定增长的态势, 其中房地产投资比例日益扩张。之所以选商品房投资完成额/固定资产投资完成额这个比率因素, 是因为我们考虑它能在一定程度上反映政策影响以及社会各界对房地产投资的力度和关注度。可以从一个相对的角度来分析商品房价的影响因素。

3 模型的建立及其检验、修正

经过整理, 数据如下表所示:

经过散点图分析, 我们假定房屋平均造价和 (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 比率与住宅商品房房平均售价之间呈线性关系。

得到模型的理论方程为:Yt =α0+α1X1t +α2X2t +ut, t=1995, 1996, ……2003

用OLS估计模型, 得如下结果:

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从t值可以看出, 常数项和各参数均显著。R和F值也都很大。

3.1 自相关性检验

因为:DW=2.9639 n=9, k=2, 查表的dl=0.629, d1t=1.699

则:4-dl=3.371, 4-du=2.301,

所以, 4-du

下面假定存在一阶自相关

运用广义差分法, ut=ρut-1+vt将原模型变换为

Yt-ρYt-1=a0-ρa0+a1[X1t-ρX1 (t-1) ]+a2[X2t-ρX2 (t-1) ]+vt

t=1996, ……2..3

估计结果为:

a0=-1372.66 t检验值 -4.63

a1=0.810653 t检验值 6.56

a2=144.3273 t检验值 18.40

R2=0.988481 DW=2.16 F=143.0246 因为DW=2。16正好在无自相关区域, 所以判存在一阶自相关。我们运用软件进行自相关修正得到的的模型为

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3.2 异方差性检验

用戈里瑟方法建立下列回归方程

|εt|=β0+β1X1t+β2X2t+vt

用OLS估计参数结果如下:

|εt|=313.3932-0.09203X1t-4.80694X2t

(0.9048) (-0.6871) (-0.3377)

R2=0.118857 F=0.4046

各指标均不显著;F值很小, 表明线性关系不成立;拟合优度也低。表明不存在异方差性。

3.3 多重共线性检验

在运用前面的模型进行估计时, 参数取值没不合理现象;而且在参数估计之时, 运用了广义差分法, 克服了多重共线性的存在。在此不再检验。

从上面的表中可以看出, 模型的预测数据与实际数据能比较好的吻合。

3.4 模型预测

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4 模型的分析及应用

由模型可以看出, 在 (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 不变的情况下, 房屋平均造价每增加1个单位, 商品房价格就会上涨0.810653个单位, 这与经济学意义相符。价格=成本+利润, 在成本增加的情况下, 其出售价格与其正相关, 也相应增加。在房屋平均造价不变的情况下, (商品房投资完成额/固定资产投资完成额) 每增加1个单位, 商品房价格就会上涨144.3275个单位, 正如前文所述, 商品房投资占固定资产投资比例的上升导致投资成本的上升, 从而导致房价上升。除了房屋平均造价和商品房投资额占固定资产投资比例两个因素外, 其他如投机性因素等都有可能对房价产生影响, 所以, 若深入分析, 参数值可能产生变动, 由于篇幅限制, 文章不再赘述。

在政策建议方面, 我们觉得如果政府要想控制当前增长过快的房价, 一方面要降低地价, 因为土地成本在房屋平均造价中占有很大的比重, 而土地是国有的, 只有从源头上控制土地使用权转让价格, 才能从根本上有效抑制房价;另一方面要通过宏观调控减少商品房投资在固定资产投资中所占的比重。第二方面与目前我们国家的宏观政策是一致的, 但是在控制土地使用权转让价格方面还没有见到比较大的动作。土地是稀缺资源, 又是国家垄断的, 要想通过市场手段来达到价格的平衡和合理比较困难, 这方面可能有政府的考虑。

5 结论

对于房屋的价格, 除了供给角度分析的因素以外, 需求角度投机性因素的影响也是不可忽略的。少数开发商和营销商为了获取最大利润, 通过炒地块、炒房等投机性的违规行为抬升房价, 同时, 国际热钱的流入也进一步哄抬房价。反映投机性因素的最主要的指标是房屋空置率和转手率, 而关于这方面的数据, 各网站还未曾批露, 因而文章由于数据来源的限制未将投机性因素予以考虑, 乃文章的一大遗憾。另外, 我们的数据来源于官方网站, 一般来说, 由于多方面的原因, 官方网站上的数据与现实会有一点出入, 因而我们研究的客观真实性会受到一定的影响, 但由于各方面资源有限, 这种弊端也在所难免。

参考文献

[1]张得华.房屋价格的实证研究[J].价格月刊, 2003, (5) .

[2]杜春生.多元线性回归在影响房地产销售因素分析中的应用[J].吉林建筑工程学院学报, 2001, (6) .

[3]吴红华.房地产价格影响因素分析[J].温州大学学报, 2001, (7) .

[4]张成杰等.山东住房价格实证研究[J].理论探索, 2003, (2) .

[5]张红.房地产经济学讲义[M].北京:清华大学出版社, 2004, (9) .

商品房住宅篇2

东莞市住房和城乡建设局：

我司开发位于*******项目，项目总规模是****平方米，总投资是****万元。在开发中，我司严格按照东莞市规划和建设主管部门的相关要求和规定办理本项目的报批报建手续。目前，*****（项目进展及办证情况）。

我司在开发房地产项目时将严格按市房地产要求，认真执行《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在销售商品房和钥匙交付业主过程中做好《两书》领取、说明、登记和发放工作。“两书”的总体执行情况报告如下：

1、我司在商品房交付使用前，根据法律法规，准确、详尽的将会制定《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。明确商品住宅的保修范围与保修期限、保修办法、保修处理等相关办法。在《商品住宅使用说明书》内容中，详细说明商品房的住宅概况、建筑物结构类型、住宅设施、小区配套设施、住宅节能措施。

2、我司在商品房交付使用前，将向商品房买受人及委托的物业公司提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》各一份。

3、我司积极按照《商品住宅质量保证书》中的约定，将由委托的物业公司对售出的商品房中出现的质量问题及时进行登记、维修，保证商品房买受人的权益，提高客户满意度。

4、在商品房交付后，我公司及委托的物业公司将向买受人书面及口头告知“两书”内容，让商品房的买受人按有关规定和要求正确的使用各类设施、设备，确保建筑结构、设施的使用安全，维护全体业主的共同利益并在住宅交付使用时，质量保证书均已作为商品房卖买合同附件，并告知住户权利与义务。

5、商品房使用过程中，我公司及物业公司共同协作、监督商品房买受人在使用和装修过程中不出现自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等行为，并对出现的违规行为进行及时制止，避免了给其他买受人造成损失。

我们在项目启动施工过程中，工程没有质量情况投诉和重大事故发生，我司定将住宅质量视为生命大事，严把质量关，在开发建设中，做到防微杜渐，防患于未然。我司严守承诺，按《两书》要求去做，让百姓住安心房，放心房。

****有限公司

商品住宅质量保修期限篇3

《规定》（1998年9月1日起实施），对建设单位（即开发商）向购房人出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是：屋面防水保修不得低于3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修不低于1年。

《条例》（2000年1月10起发布执行），对建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防水保修不低于5年。

2001年6月1日，建设部发布施行的《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中规定的最低保修期限。

住宅商品房回归合理价位的政策建议篇4

一、住宅商品房的价格构成要素

目前住宅商品房的价格构成一般包括土地费用、配套费和税收、建安成本和利润四大部分[2][3]。下面分别予以介绍：

第一是土地费用。主要包括土地出让金及相关的购置费、旧房拆迁安置补偿费两大部分。目前，我国房地产住宅用地主要采取土地“招、拍、挂”的市场机制转让，该机制导致地价快速上涨。房价上涨过快的现象可以用古典的市场理论来说明。中国福利分房制度改革的基本思路是引入市场机制。经过20多年的努力，住房商品化的目标已经达到。我国的住房制度已经从计划经济体制改革为市场经济体制。但是，市场机制通过竞争达到优胜劣汰的行为是一把双刃剑，竞争中的胜利者获得优厚的回报，竞争中的失败者遭到无情的鞭打。房地产市场永无休止地进行着竞争，进行着资源的重新配置，由此推动了房地产业的快速发展。市场机制引入房地产行业，没有温情脉脉，不会保护落后者，而是残酷无情地发挥着优胜劣汰的作用，在土地“招、拍、挂”机制中，“价高者得”的原则被发挥得淋漓尽致。土地价格上涨的主要原因在于土地的稀缺性及土地使用的排他性特点。

第二是配套费和税收。其中配套费主要包括：开发小区内道路建设费、绿化费、自来水管道铺设费、燃气管道铺设费、用电配电补贴费、城市建设配套费、教育配套费、人防工程建设费、测绘费、一书一证费、招标管理费、物业维修基金、利息支出、销售佣金、手续费、广告营销费、财务成本以及相关的行政费用。税收主要有：印花税、土地增值税、营业税及附加和所得税等。

第三是建安成本。主要包括场地平整费、勘测设计费、监理费、开办费、施工用水用电费、土建安装工程费用和装修工程费用等。建筑安装成本由材料费、机械费、人工费、管理费和利润等部分构成。一套质量相近的住房的建筑成本, 无论在市中心还是远郊, 差距不会太大。但在现实中, 市中心的房价是郊区房价的5倍甚至更多, 显然这不可能是建筑安装成本的差距所造成的。

第四是利润。利润 (税后) =房屋销售价-土地费用-配套费和税收-建安成本。在市场经济中，房地产企业利润由市场供求状况、市场垄断情况与市场竞争情况共同确定。

二、某住宅商品房楼盘的价格构成与分析

以昆明市某中等规模楼盘开发为例，土地费用占总价的35.3%，土地的价格主要是通过对土地的招标、挂牌出让和拍卖得来的。按照我国宪法规定，城市土地归国家所有，一般由当地政府代表国家来收取城市土地的转让费用，故当地政府是土地出让金的最大受益者，土地价格上涨对当地政府是个大利好。除非政府有意压低土地出让金，否则由于土地资源的稀缺性，土地出让金及相关的购置费上涨的趋势是不可逆转的。加上房屋拆迁工作的艰巨性和保障居民不动产权利的《物权法》的颁布实施，旧房拆迁安置补偿费肯定会水涨船高而绝不会降价。因此，商品房开发土地费用价格上涨的趋势难于扭转，随着竞争的加剧，这种趋势还会越来越明显。

配套费和税收也是影响该楼盘房地产价格的主要因素，占总价的20.1%。据统计，我国房地产开发目前法定的税种有13个，约占建设成本的9%，而各地的“费”大多有十几种，有的地方甚至有几十种，各项费用总额加起来一般会达到房屋售价的10%～15%。各级地方政府是商品房开发配套费用和税收的主要受益者，除非国家或地方政府让利于消费者，否则这笔费用不可能下降。

建筑安装成本是生产商品房本身需要的费用，其大小一般可以通过造价专业人员比较精确地计算得出或由当地建设行政主管部门公布一个平均价格水平作参考，是用作构成商品房实体的投资。随着生产资料价格、劳动力工资水平的上涨和人民生活水平提高以及城市环保、消防、建筑节能等要求标准的提高，建筑安装成本还会逐步上升。

利润也是房地产价格的另一大组成部分。房地产业是人们公认的暴利行业之一，有的房地产项目利润高达30%～50%，甚至更高。利润来源主要有两大途径：一是成本和价格之间的差额，二是市场中的供求关系。目前我国的房地产市场是一个不完全的卖方市场，存在着价格垄断、信息不对称等因素，开发商行为对住房价格有着决定性的影响。当市场中的供求关系在供应者处于垄断地位时，降低成本获取利润不是开发商的首选，因为垄断地位足以保证其获取高额利润，成本的降低只不过是“锦上添花”。开发商对通过降低利润来进行市场竞争并无多大兴趣。

通过以上分析，构成商品房价格的四大因素几乎都不可能下降，房价上涨也就是必然趋势。房价过高，在保证开发商、政府受益的同时，必然要由买房人承担等量的损失，尤其是中低收入者。现在的房价成了一种“劫贫济富”的工具，加大了普通老百姓的负担，但房价过高也严重降低了社会购买力，使社会消费更加不足, 阻碍经济发展。但商品房毕竟是商品, 追求高额利润是其本质, 如果政府仅靠下调土地出让金与税费来控制房价, 可能只会增加房地产开发商的利润, 所以政府必须另辟蹊径, 寻找有效抑制房价过快增长的政策措施。

三、住宅商品房回归合理价位的政策措施

我国应该稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。同时，稳步加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇各居民日益增长的不同层次的住房需求。实际上, 最低收入家庭应租住政府提供的廉租房, 中等收入家庭依靠经济适用房解决住房问题, 只有最高收入者可以通过住宅商品市场购买舒适的住房[4]。所以，政府应该依据我国国情，采取相应措施使住宅商品房的价格回归合理的价位。

1. 采取积极政策解决城市中、低收入者住房问题。

在美国，租房住的家庭占1/3，另有4%的家庭住在政府提供的公共住房里。对刚参加工作的年轻人和低收入者来说，租房应算是一个明智的选择，等到有一定经济实力后再选择购房。另外美国政府的住房政策还特别重视社会保障功能，作为其公共政策中一项重要的内容，其核心是怎样帮助低收入者解决住房问题。它包括两个方面：一是鼓励建造商为低收入者建“住得起的房屋”;二是通过担保贷款等方式帮助居民拥有自己的住房、从而实现稳定社会，带动经济增长的目的。

笔者认为, 政府对房地产市场的宏观调控, 不要再在房价上做文章, 而是做好经济适用房和廉租房建设[5]，使大批中低收入者和最低收入者退出房地产市场。政府补贴经济适用房和廉租房所需要的经费，可以用土地“招、拍、挂”过程中获得的收入来支付。如果地价上涨得高，政府获得的经费越多，用来建设的经济适用房和廉租房越多，资助的最低收入者和中低收入者也就越多。于是，房地产市场的需求者就越少。随着房地产需求者的减少，房价就会下降。房价下降将会拉动地价下降。地价下降使政府从土地出让中获得的资金减少，资助的低收入家庭会相应减少。于是进入房地产市场的需求者会增加，这样就会拉动地价、房价的上涨。于是又进入一个新的循环。这样就形成一个房地产市场与经济适用房、廉租房的良性循环的动态机制。

依据我国国情，现阶段及今后较长一段时期内应建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进其积极购买。而廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

我国目前虽也有廉租房、经济适用房等为低收入者提供的住房，但各地发展很不平衡。主要表现在：一是规模太小，覆盖面有限;二是相应监督保障机制失效，具体执行过程中变形走样，产生新的社会不公。加上传统的“居者有其屋”的思想影响，使我国的购房需求一直处于高速增长状态，短期内难以改变。现阶段应该采取扶持政策，加快经济适用住房和廉租住房建设，具体可以从以下途径解决：应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。其建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。各地可以从本地实际出发，制定建设扶持政策。要控制设计和建设标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道建设。完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度，住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。建设要注重节约能源，节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

2. 改变我国现行的住房商品房价格调控政策。

住宅商品房价格上涨的根源在于住宅商品房体制本身，特别是土地“招、拍、挂”实行“价高者得”的市场机制。政府用行政手段压低房价是不能奏效的，唯一的办法是：重新界定房地产市场的边界及使高收入者留在住宅商品房市场;实行经济适用房和廉租房制度，中低收入者和最低收入者退出房地产市场而使商品房需求者锐减，最后会使房价下降到均衡的合理价格。

土地“招、拍、挂”机制提升地价的客观原因是城市的建城区面积迅速扩大，城市人口迅速增加，经济处于高速发展过程中。只要这几个条件存在，地价的上涨是一种必然趋势。只要地价在迅速上涨，商品房的价格也必然迅速上涨。这是市场机制作用的必然结果。只有一个城市的地价上涨到远远超过当地城市的平均价格，使人们感到无法支持昂贵的房价，于是进入这个城市的人口增长速度开始减缓，甚至向其他城市迁移，房价的上涨才开始停止。城市的建成区面积不断向外扩展的时候，市中心区的土地越来越稀缺，价格越来越昂贵，因为市场机制解决求大于供的唯一办法是提升价格。

我国现行的住房调控政策，其基调是加税，加税会抑制需求，从而压低房屋的名义价格，但是如果把税收也算作购房成本的一部分，加税就是增加住房成本。如加征物业税，只是把未来需支付的物业税折算进当前的购房成本，最终是由消费者买单。还有现在国家对二手房加征交易征税，虽说可以打击炒卖，从而在一定程度降低房价。但也会推高二手房的房价，最终必然拉高一手房的房价，所以一味采用增加税收的方法并不能使老百姓买得起房，反而可能加重他们的经济负担。国家对抑制房价采取的措施过于单一，应该根据具体情况采取多种措施和手段来调控房价，而不仅仅是加税。

另外，政府可以彻底改革实行了半个世纪之久的低工资体制，较大幅度地提高工资水平。只有工资提高了，房价收入比才有可能降下来，才会增强城镇居民的购买力。较高的工资体系是支持房地产市场的第一根支柱。第二根支柱是政府要重新认识房地产市场的边界。这里所说的房地产市场的边界，就是房地产市场对于城镇居民的覆盖面。据此可以计算出房地产市场的覆盖率，即进入房地产市场的居民占城镇全体居民的比率，写成公式：

房地产市场的覆盖率=进入房地产市场的居民/城镇全体居民×100%。

进入房地产市场的居民不包括城市中、低收入者时，可以说，如果政府的住房保障机制越健全，则房地产市场竞争越充分，越容易实现住宅商品房的合理均衡价格。

3. 对投机炒房行为进行严格控制。

现在一方面是很多人买不起房，没有房住;另一方面是部分人有多处住房没有人住，造成社会资源的大量浪费。笔者曾对昆明、成都、重庆等一些中等城市作过调查，一个户主同时拥有两套或两套以上住房的约占整个被调查人数的20%。比例相当高，国家应该采取较为强硬的手段，通过税收、行政甚至法律手段来进一步调节社会分配，缩小贫富差距。例如，可以采取家庭为单位的实名制限制商品房的购买数量，从而遏止投机炒房行为。此外还可以采取其他措施，如增加中低档房屋的土地供给，严格控制高档房及别墅用地;规范房地产市场秩序，促使信息公开化;灵活运用住房金融杠杆;协调地方政府与中央政府的关系，培养房地产开发商的社会责任意识等。

总之，住宅商品房的价格关系到老百姓的切身利益和国家的长远发展，开发商虽说是其价格的制定者，但国家可以适时地利用市场机制和其他法律、行政、税收和金融等有效手段加以调控，使房价健康平稳运行，回归合理的价格空间，也使我们社会更加和谐稳定发展。

摘要：本文拟从住宅商品房的价格构成要素出发, 分析了影响其价格变动的四大因素, 并通过实例对我国住宅商品房价格构成及其变化趋势进行分析, 指出了我国房地产价格高涨的深层次原因, 提出了现阶段平抑房价的政策建议。

关键词：住宅商品房,价格,原因,对策

参考文献

[1]张凤, 王晓晨.浅析中国商品房价是否超出消费者的承受能力[J].商场现代化, 2007 (6) :22-24.

[2]陈殿阁.论住宅商品房价格形成机制[J].辽宁大学学报 (哲学社会科学版) , 2005 (4) :56-57.

[3]卢丽芬, 管晓明.关于商品房开发成本真实性的研究[J].财会月刊 (综合) , 2006 (4) :78-80.

[4]梁立俊, 曹陈敏.FDI对中国商品房价格影响的实证分析[J].中国物价, 2007 (2) :125-128.

新建住宅商品房准许交付管理办法篇5

为进一步强化对我区新建住宅商品房准许交付使用工作的管理，规范房地产市场秩序，切实维护广大群众的合法利益，根据《天津市商品房管理条例》，制定本办法。

一、房地产开发企业开发建设的住宅商品房，在交付使用前，必须领取由区建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证。

二、建立准入预审制度。房地产开发企业在项目销售合同约定入住期六十日前应当向区建设行政管理部门提出办理准入证预审申请，由区建设行政管理部门统一安排预审。准入预审至少每半月召开一次，原则上在建设项目交付使用日期前40—50天进行。预审会需有各配套部门及涉及准许交付的验收管理部门参加。预审主要针对项目配套及工程验收等环节进行综合审查，对项目是否可以如期竣工进行测评，测评结果作为办理交付使用证的重要依据之一。

三、房地产开发企业应在项目入住十五日前，到区建设行政主管部门正式申请办理住宅商品房准许交付使用证。发证机关要通过媒体对拟批准准入的开发建设项目在进行公示，公示期七天。在公示期内无群众或相关管理部门提出异议，方可核发住宅商品房准许交付使用证。住宅商品房准许交付使用证按幢发放。

四、房地产开发企业申请领取住宅商品房准许交付使用证应当提供以下材料：

（一）由区工程质量监督部门出具的竣工验收报告；

（二）由区规划部门出具的建设工程规划验收合格证；

（三）由区水务部门、供电部门、供气部门、供热部门、市政管理部门出具的供水、供电、供气、供热、雨污排水等配套证明；

（四）非经营性公建由区建设行政管理部门负责出具配套证明。

五、项目区内的专项配套工程竣工后，各相关部门应当自接到开发企业申请之日起七个工作日内完成验收，并在三个工作日内出具配套证明。

六、各相关部门应当根据项目施工和配套工程进展情况，审查项目入住条件。如果项目不能按合同约定时间如期交付使用的，区建设行政管理部门要责令房地产开发企业提前通知业主延期办理入住手续，并通报各管理部门、专业配套部门协同把关。企业以任何方式允许业主入住均被视为违法行为。区建设行政主管部门将责令整改，并根据法规给予相应的行政处罚，处罚结果作为不良记录上报市建设行政主管部门，并记入企业信用档案；情节严重的将降低其资质等级或撤销开发资质。

商品住宅土地使用权70年之惑篇6

清明节期间，青岛天气阴晴不定，时而下雨，时而放晴。当记者来到青岛经济技术开发区（黄岛区）香江路2号的东小区采访时，发现这里不少居民的心态也和青岛的天气一样，阴晴难定，纠结万分。根本原因就在于他们名下标注着20年使用权的房产已经到期了，而使用权到期后自己的房子将何去何从，政府至今还没有一个明确的说法。

东小区原是机关分配住房

“据我所知，这个小区至少80%以上的房子都已经20年到期了。”黄岛东小区门卫赵师傅接受记者采访时这样表示。

据赵师傅透露，东小区建造于1989年，有300多户居民，小区房型从二室到四室都有，当时建造时主要是分配给黄岛区机关工作人员和金融系统工作人员居住的，因此房屋质量非常好。不过小区里的房屋经过了10多年的买卖交易，如今小区里居住的机关工作人员和金融系统工作人员数量已经少了许多，而且不少房子住着租客，还有些房子出租给了各类企业从事经营活动。“后来有的居民有钱了，就搬到附近新建的小区去了，毕竟这个房子房龄摆在那里，太老了。”赵师傅说道。

记者观察了一下这个小区，发现其房屋有4层、5层、6层3种类型，虽然经过了20多年的岁月洗礼，房屋外墙已斑驳，但从整体规划和房屋结构上看，这些房子在20多年前应该算是相当不错的。

小区居民忧心忡忡

说起这个小区的使用权到期风波，赵师傅也很了解。据他透露，东小区目前的使用权期限十分混乱，有20年和30年的，也有50年和70年的，“我听说4号楼1单元3楼的房子就是后来重新办成50年的。”赵师傅一边说一边随手指着身后的小区4号楼。

随后，记者来到了赵师傅所指的该户居民了解情况。由于正在上班，屋里没人，记者便随机敲了周围几家住户的房门。其中有一户业主是已经退休的机关工作人员黄老伯，他告诉记者，这套房子是1990年政府分配给自己的，当时产证上写的是20年使用权，到了1997年房改时期，自己花了一万多元将房屋使用权买下，当时产证上写明的使用权期限已经改成了50年。

当记者问及这类房屋能否交易以及产证使用权到期对房价是否有影响时，他表示使用权到期并没有影响房屋的正常交易过户。黄老伯说：“我楼上一户人家的使用权就是20年，但听说去年房屋还是卖了，90多平方米的房子好像卖了70来万元。至于这个使用权到期的问题对小区房价到底有多大影响，我觉得肯定有一些影响。但这些年房价一直在涨，黄岛房价从两三千元/平方米一路涨到现在七八千元/平方米。而且这个小区地段好，所以只要有房子挂出来，还是很抢手的。”

与产证上写着50年使用权的黄老伯相对淡定的心态相比，另一户房屋使用权只有20年的居民费阿姨接受记者采访时则明显忧心忡忡。“一直都听别人说我们这个小区很特别，说使用权和别的小区不一样啥的，我年纪大了也搞不清楚，这个问题会不会影响我们卖房子啊。”费阿姨反过来问记者。当记者把目前的状况和她简单说了一下后，她的忧虑更加重了。“到底20年后这个房子咋处理，国家现在也不给个明确的说法，这不让人揪心嘛。我还指望着过两年把这房子卖个好价钱，再给孩子买套大点的婚房呢。”费阿姨激动地说道。

还有一位居民表示：“黄岛这边20年使用权的问题不光是我们东小区有，我知道边上的紫金山小区、阿里山小区也有这个情况。许多居民都蛮关心这个问题的。”

有偿续期难获支持

随后记者来到小区物业了解情况，工作人员表示，使用权到期的问题对小区房价的影响总体来看并不明显。一方面是因为黄岛这些年发展迅速，房价也一直在节节攀升，虽然买下使用权到期的房产有一定的政策风险，但从目前的《物权法》规定看，以后的处理结果无非两种，要不就是无偿续期，那等于没什么影响，该买的还是要买；要不就是有偿续期，但不少当地人觉得一是有偿续期的可能性不大，二是就算有偿续期，价钱应该也不会很高，最多也就补个一两万元差价，这和小区目前动辄七八十万元的房价相比不算高。

“要是续费价格老高老高的，你想老百姓会答应吗？现在房价都涨成这样了，政府应该不会再火上浇油的。”赵师傅这样认为。

记者了解到，2009年6月东小区20年使用权房到期时，黄岛区国土资源分局曾提出过一个“续期方案”，即按照一年前的地价评估，大概是每平方米1000元，按照建筑面积为60%计算，100平方米的住房续期约需6万元。然而这一方案一经公布就遭到了众多小区业主的反对，因此这一“续期方案”也就搁浅了。随后的一年多时间里，许多业主依然住在使用权已经到期的房子里，而不少使用权到期的房子也依然在正常买卖中。至于何时续期，如何续期，当地政府一直没有明确说法，这也成了小区业主心头一块挥之不去的心病。

使用权到期风险依然难遏房价

随后记者又走访了小区附近的房产中介。中介告诉记者，东小区目前的市场价格已经涨到了每平方米8000~9000元，和黄岛其他地区的新建住宅相当。至于20年使用权到期的问题对东小区房价的影响，中介认为也不能说影响一点没有，但主要还是心理影响，总体上对房价影响不大。这主要是因为东小区的地段非常优越。

记者发现，东小区位于武夷山路以东，香江路以南，阿里山路以西，九华山支路以北，处于整个黄岛区的中心位置。距离黄岛最繁华的南北向主干道井冈山路和黄岛区人民医院都不到百米，美食街、菜场、绿地（马濠公园）、银行等生活配套设施都十分近，距离长江中路上的区政府也只需步行10分钟。而且小区北侧大门紧靠开发区第一幼儿园和香江路第一小学，属于标准的闹中取静的学区房。

另外中介还表示，该小区一直都有传闻说要拆迁，这也是促使不少购房者宁可承担使用权到期的风险也愿意高价购买该小区楼盘的重要原因。

地方政府表示无奈

我们国家的住宅用地一般都是70年使用权，那东小区20年使用权是怎么产生的呢？

在黄岛区国土资源分局，工作人员对记者表示，1989年，青岛经济技术开发区（黄岛区）开始建设第一批商业化住宅小区，由于当时国家对国有土地使用权最高年限没有明确的法律规定，当地便在土地使用权出让上大胆尝试，设定了20年的土地使用期限。因此“这是一个历史遗留问题”。对于这种特殊的历史遗留问题，究竟应该如何操作，我国法律并没有明确规定，《物权法》对此没有细则，《土地管理法》也还在修订过程中，因此眼下东小区和附近一些小区所存在的使用权到期究竟应该如何处理的问题，并不是地方政府能够解决的。

此前，黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青在接受记者采访时曾透露，青岛市国土资源和房屋管理局相关领导在2009年下半年曾赴京请示国土资源部政策法规司，得到的答复是留下书面请示，回去等候消息。之后，赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局得到的消息是，国土部已将相关材料转交给全国人大，目前还没有进展。

4月2日，记者再次就国土部有无新的批示询问黄岛区国土资源分局的工作人员时，对方表示：“大的法律框架摆在那里，也没有解决问题的先例或者指导解决问题的红头文件，上面能给什么回音呢？”

“历史遗留问题”何解？

对于东小区所存在的“历史遗留问题”，房地产问题专家陈真诚认为，这主要是因为在改革开放初期政策还不成熟，但房地产开发却起步较早，属于摸着石头过河，于是造成政策和实际执行情况的矛盾。既然政府当初在制定出让土地年限的时候有欠考虑是造成这一问题的根本原因，那政府就应该承担起相应的责任，给利益受到损害的业主免费续期。

上海公义律师事务所律师於炯也认为，既然是当年政府推行的改革试验出现了问题，那责任就应该由政府来负，应该将这些使用权到期的房屋无偿续期到70年，与现行的土地使用权期限相衔接。

东小区使用权到期的问题，看似只是政策转换真空期出现的意外事件，但它却折射出了一个常常被人忽视的大问题：对于其他40年、50年、70年使用权的房产，当若干年后这些房产的使用权也陆续到期后，政府究竟应该如何处理续期问题？《物权法》对此究竟是如何规定的？为什么当初制定《物权法》时没有对续期问题作出明确的规定？

再深入一步思考：土地使用权的真正意义究竟在哪里？眼下70年使用权规定是从何而来的？为何69年不行，71年不行？土地使用权与物业之间到底是一种什么关系？从今天房地产市场的现实来看，这样的规定又是否合理？土地使用权70年期限到底存在哪些弊端，会给房价和购房者带来哪些影响？我们能否通过土地使用权制度的改革来为当前的房产调控服务呢？而在土地使用权到期现象尚未大面积出现时，我们是否能从海外土地制度中吸取有益的经验，从而尽早解决这一隐患呢？

商品房住宅篇7

一、商品住宅户型结构现状

在中国西部的二级中等城市, 不少涉足房地产行业者并不具备相应的从业经验或实力, 他们中的绝大多数持有“短期的淘金”思想, 往往是临时拼筹组合而成并挂靠房地产公司运作, 缺乏统一规划的企业发展战略, 市场行情看涨就开发, 市场不景气就撤资走人。所以, 他们对前期的房地产项目可行性研究并不重视, 往往凭经验或拍脑袋决策。结果市场开发的住宅楼盘几乎是“千人一面”, 缺乏自己的特色与品牌。

另外, 单从建筑专业技术角度看, 同类型高度房屋小户型比大户型单位面积墙体数量多, 单位面积建造成本要高一些, 而其销售造价一般持平。所以, 不少房地产企业为了获取预期的短期高额利润, 争先开发高档大面积、大户型住宅。结果造成户均面积120m2三室两厅、150m2以上的四室两厅等住宅供大于求, 而40m2~90m2的一室一厅、两室一厅及两室两厅等中小户型市场供应量却严重不足, 未能真正满足消费者的购房需求。

二、商品住宅户型结构需求调查分析

通过走访、座谈等多种手段, 对内江市、曲靖市、昭通市、自贡市、宜宾市及泸州市等二级中等城市近二十家房地产企业商品房住宅近三年 (2005年~2007年) 实际住宅商品房户型开发比例情况进行实际问卷调查, 同时, 在当地城市还对市民进行了住宅商品房户型需求比例情况随机抽样问卷调查并结合网上问卷调查, 数据处理后情况见附表。

在对房地产企业调查过程中, 近半数企业住宅商品房户型开发重点定位90m2~150m2, 即三室一厅或三室两厅的大户型住宅。其中, 内江市有一个房地产企业2005年开发的一个高层超大户型住宅楼盘最小户型246m2, 最大为580余m2, 结果竣工后近2年仅仅销售几套, 销售率不到20%, 不仅造成大量资金积压, 企业周转困难;而且易造成攀比奢侈的社会陋习, 不利于“节约型”和谐社会构建。由于不堪重负, 该楼盘现在不得不“瘦身”改造, 通过小户型方案进行促销。在对意向购房者调查过程中, 50%以上为夫妻或三口之家, 家庭年收入以3万~5万居多, 买房目的主要是自己居住, 购买地段城中心或城郊均可。所以, 90m2以下的中小户型成为这部分人群购房首选的主打户型就不足为奇了。

从表中不难看出, 四川省的部分二级中等城市住宅商品房户型供需状况严重不均衡, 90m2以下的中小户型住宅市场严重供不应求, 90m2以上的大户型住宅市场却供大于求, 不仅影响人民群众居住水平, 而且造成大量资源闲置浪费。其主要原因是开发商与购房者之间的信息严重不对称造成的, 当然也存在政府监管不力的影响。

三、商品住宅户型结构开发建议

一般来说, 房地产市场的主体是房地产开发商、购房者和政府部门。三者之间的行为导致了目前房地产市场商品住宅户型结构突出的供需矛盾, 是由三者的共同作用所产生的。下面分别从三者的各自角度对商品住宅户型结构合理开发提出建议。

1. 政府部门

政府对房地产市场的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式包括城市规划、土地政策、利率政策和税收政策等等。政府的干预也有正、负两种效应, 如政府从短期经济目标出发的干预就不可避免地导致失误。因此, 我们应该努力提高政府干预的正效应, 降低干预的负效应, 尽量保持政策的延续性。

首先, 政府的土地供应政策方面。有效调剂地段供需矛盾和住宅总量供需矛盾, 合理处理郊区土地为主的土地出让与老城区土地出让结构比例, 保证供应总量适当, 优先保证90m2以下中小户型房地产开发用地, 凸显有效供应效果。严格控制郊区土地出让, 就意味着可以增加老城区的土地供应量。同时, 可以采用土地基金、土地债券等新的融资方式, 加强资本运作来解决土地收购储备资金问题, 制止土地交易投机行为。对于开发商囤积土地不开发的现象, 应制定相应的措施, 督促开发商及早开发, 对闲置了一定期限的土地收回并重新出让, 增加土地供应量。并对土地出让价格进行控制, 增加挂牌出让的土地数量, 防止招标与拍卖出让引起土地出让价格过高, 从地价上控制房价的上涨。

其次, 注重科学合理的城市规划, 对于大多数二级城市宜考虑规划双或多核心城市。政府应加大郊区综合开发的力度, 郊区住宅的市政基础设施配套要超前建设。今后远郊住宅的开发, 首先要对开发区域予以次序上的选择;其次对于适宜的发展区域, 应由政府推动开发商集中成片开发建设, 开发商和政府实现良性互动, 做到整体规划的高标准和市政配套先行, 这样才能促进郊区房产的健康、良性发展。同时依靠完善城市的公共快速交通系统和私家车数量的增长, 解决目前的交通状况不佳的局面, 创造适宜居住的郊区环境, 使更多居民愿意住在郊区。随着城市郊区化的发展, 由单一城市中心变为多城市中心, 人们对原有市中心的依赖程度逐渐下降, 房价也会有所下降。

最后, 坚决贯彻执行2007年我国政府出台的90m2以下的套型须占住宅建设总量70%以上的政策, 在城市规划、土地政策、建筑技术开发、利率政策和税收政策等方面予以扶植, 确保实际商品房开发中的中小户型住宅比例达到70%, 解决有效需求, 降低同类房价, 真正惠及中低收入者, 满足大多数购房者的消费意愿。

2. 房地产开发商

房地产商总是会尽量在政府的干预与消费者需求之间寻求较好的结合点, 趋利避害, 使自身的利益最大化。房地产商的商业行为导致了住宅总量的供需矛盾、品种结构供需矛盾和价格供需矛盾。根据表一, 中小户型住宅需求比例超过60%;因此, 房地产商应该积极挖掘商机, 答好这份市场考卷。

第一, 配合国家房地产业的规制, 积极开发中小户型住宅;不要逆市而行。作好中长期开发战略, 实现与政府的“双赢”, 实现企业利益与社会效应最佳结果。因为, 现代企业管理理论表明利润最大化并非是现代企业的唯一目标。

第二, 精心打造中小户型住宅精品。因为住宅不仅满足消费者的使用需求, 而且还要满足其精神需求。总的来讲, 就是要满足“居住空间的舒适性、经济性、适用性和美观性”。住宅内居住生活想要获得舒适的效果, 必须使小同的功能空间既有好的相互关系, 又有相对的独立性, 使它们各得其所。对于各种户型, 在功能上要力求做到“七大分区”, 即:动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内外分区和卫浴分区, 满足多方需要。在房屋的朝向上, 保证各房间有一定的有效日照时间, 采光良好, 通风顺畅, 做到“明厅、明卧、明厨、明卫”。另外, 要注意保证各种功能空间适宜的尺度和私密性。居住空间的经济性, 主要反映在节约自然资源。我国是一个人口大国, 人均资源相对贫乏。因此在居住规划设计中, 一定要本着经济实用, 节省建材及能源, 充分利用各种自然资源, 如风能、太阳能、光照等, 推行节能或绿色建筑设计。居住空间的适应性要求, 其一保证可持续发展其一;其二适应市场的需求。住宅建设是与国计民生紧密相联的支柱产业之一, 随着近年来的国民经济持续稳定发展, 新材料、新技术、高科技智能化和电脑技术的广泛使用, 家庭将小仅仅是生活空间, 同时也将是工作场所, 这就要求住宅内部的服务空间相应要随着变化。同时伴随住宅供需的市场化, 为适应不同的经济收入, 不同类型、不同生活模式家庭的需要, 在住宅开发时应面向社会提供不同面积、不同类型的住宅。

第三, 优化中小户型住宅户型设计。设计是龙头, 设计质量的优劣决定房地产开发的成败。下面简要分析中小户型住宅户型设计要点。坚持“以人为本”的原则, 注重细部设计。 (1) 功能分区合理, 室内交通便捷; (2) 空间尺度适宜, 居住环境舒适; (3) 厨、卫关系协调, 功能恰当; (4) 阳台大小适中, 使用方便; (5) 具有技术性和科学性, 能够持续发展。房型设计在满足人们最基本的生活要求以后, 还要不断创新, 以适应不同阶段不同人群的多样需求。例如:一房型住宅, 此类户型由于建筑面积较小, 一般控制在50m2左右, 可分成单身公寓、一房一厅一卫和一房一厅一卫三种套型。由于空间单一, 在布局上只要能做到简明实用, 空间紧凑而又灵活即可。两房一厅 (或两房两厅) 一卫, 建设部所界定的90m2住宅套型面积己经明确为套型建筑面积, 包括套型内墙体、管道、楼内公摊而积和楼外小区物管等公共设施的分摊建筑面积。依照目前通常的住宅户型设计, 多层住宅每户公摊面积一般在1 0 m 2以下;小高层住宅每户公摊面积一般在10m2~20m2之间;高层住宅每户公摊面积可能高达20m2以上。如果按最低限度的多层住宅计算, 每户关门建筑面积多在80m2左右, 这其中还包括墙体、管道。目前我国住宅建设中, 多层多采用240砌体结构形式, 小高层、高层多采用190厚的填充墙体。据此我们抽取了3种较为常见的90m2左右户型简要计算了其使用面积, 平均值约为70m2。

3. 购房者

消费者在三者中获取的信息量最少, 在房地产市场中, 消费者是信息不对称最严重的一方, 消费者的偏好能够在市场状况中得到体现, 但消费者只有在现有的房地产产品中做出选择。首先, 控制投资性与投机性的购房, 引导住宅消费方向住宅投资旺盛是引起住宅价格上涨的一个重要因素。政府应通过建立住房信息系统掌握每一户居民的住宅拥有情况, 对于购置多套住宅的, 采取征收、提高银行按揭利息等途径进行调节;另一方面, 投资者多的原因是房价上涨快投资回报高而引起, 政府对价格进行管理的政策的出台客观上也能够减少住宅投资。其次, 政府应引导消费者的居住观念, 倡导理性购房消费观念, 使消费者建立起通过多次购房逐步改善居住条件的观念, 依据收入水平从中小户型结构到大户型结构消费的平稳过度, 使更多消费者接受住宅郊区化的理念, 这在一定程度上也可缓解住宅户型结构的供需矛盾。

四、结论

通过四川、云南部分二级中等城市房地产市场调查分析, 中小户型住房受到广大购房者的青睐。分析了造成这种局面是由于的房地产市场的主体间行为相互作用形成的。并从三者的各自角度提出了优先开发中小户型商品住宅户型的策略。真正满足消费者的购房需求, 进而推动二级中等城市住宅商品房市场健康发展。

摘要：通过四川、云南部分二级中等城市市场调查分析, 中小户型住房受到广大购房者的欢迎;并且由于政策导向, 中小户型住房将会成为住房市场的一个发展主导方向, 因此房地产开发企业应该优先重点打造中小户型, 大力开发中小户型住房, 满足消费者的购房需求, 同时政府监管部门应该充分运用有效手段加强房地产市场监管, 确保中小户型住房开发供应比例, 进而推动房地产市场健康发展。

关键词：二级中等城市,商品住房,中小户型,需求,市场监管

参考文献

[1]霍学文　李伟群:房地经济的市场导向与绿色节能建筑.建筑经济, P42-45　2006 (10)

[2]卢　卫　张　智:城市住房供求梯次配置体系的构建.天津大学学报 (社会科学版) , P451-454　2007 (5)

[3]郭晓宇:住房需求动态模型的演进.技术经济与管理研究, P119-120　2007 (5)

[4]郑思齐　王寅啸:房价上涨预期对住房需求的放大效应研究.中国物价, P52-55　2007 (6)

商品住宅采暖方式分析篇8

市政热力网采暖一般适用大型高层住宅小区, 其优点是安全、清洁、方便。而缺点是不能按住户需要的热量安排室内的温度, 使采暖能更好的为住户所用、采暖费用固定、长期以来, 我国北方地区大都采用集中供暖方式, 而且收费采用居室建筑面积收费。这种计量收费方式给供暖单位及各人的收费带来了很大的麻烦与不利, 不论用户单位是否居住, 都得交纳采暖费;由于管道末端无计量方式和调节手段, 导致30~40%的热量在运行中浪费, 使得各别用户及单位在每年交纳采暖费时不愿意交纳。按照前苏联的大规模实验结果, 在供热末端增加调节手段, 并采用按热量计量收费, 可节省热量30%以上, 其次, 长距离输送, 使管网开始投资较高, 而且维护困难, 管理费用也很高。

集中供暖分户计量是我国近年来非常提倡的一种供暖方式, 采取集中供热、分户计量的方式, 可避免以上采暖方式的诸多弊端。对于普通社区来说, 集中供热, 分户计量, 也是以后采暖方式的一种重要的发展方向。因为只要有众多企业能够生产出美观适用, 质量好的暖气片, 这种采暖方式就能有一定的发展潜力, 也能节约大量的钢铁, 既安全又经济美观。

城市集中供热中的热电联产方式, 热电联产是利用燃料的高品位热能发电后, 将其低品味热能转化到供热的综合利用上, 把低品味的热能源的技术转化为热水, 供住户及单位使用。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%, 而热电厂供热时发电效率可达20%, 剩余下来的80%热量中的70%以上可以用于供热。一万千焦热量的燃料, 采用热电联产方式, 可产生2000千焦的电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电的电厂发电, 比2000千焦电力需要消耗6000千焦的燃料。因此, 将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗, 剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦的热量。从这个意义上讲, 热电厂供热的效率为170%, 约为中小型锅炉房供热效率的2倍多。同时热电厂采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备, 同样产生热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。因此在条件允许的情况下, 应优先发展热电联产的采暖方式。

大力发展热电联产集中供热方式, 这是写入我国二十一世纪白皮书中的基本国策, 应从各方面支持和保证。只要有可能介入热电联产集中供热的地区, 就应要求纳入热电联产的采暖方式中, 这样既节约能源又保护了环境, 也造福了高寒地区的人民。

2 小区锅炉供暖方式

这种采暖方式适用于中、小型住宅小区, 其优点是安全、清洁和方便, 并且采暖时间可由小区业主协调决定。而其缺点就是费用比城市集中供热方式的费用略微有些高, 由于管理不当还存在污染环境、浪费能源的问题。还有就是锅炉出现系统问题如常年失修、泵的损坏、管线的老化等, 供热冷暖不均等状况。

3 分户采暖主要有分户燃气炉采暖和分户电热直接采暖两种方式

燃气壁挂炉天然气采暖是一种重要形式, 自从上世纪90年代进入我国, 在短时间内有了飞速发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐方式, 但是由于我国采暖地域的广阔、形式的多样, 而且目前我国在积极推进分户计量采暖的同时, 对壁挂式采暖也不加已限制, 再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式, 使得壁挂式炉采暖在目前的建筑采暖方式中也有很广泛的应用价值。燃气壁挂式炉采暖和集中采暖相比有如下特点:

分户采暖, 每家一台壁挂炉, 可根据住户自己的需要留那个火调节供热温度, 避免了集中供热中调节困难, 能量浪费的问题。方便了居民日常生活的采暖需要和热水需要。

完全按照每户的燃气使用量收费, 避免了目前大多数集中供暖系统按照建筑面积收费的不合理性, 可以真正实现舒适性, 运行费用统一的特点。这样一来, 收费合理了, 并且直接由天然气公司收费, 快捷, 更有效率。

由于使用天然气或者石油气等作为热源, 对环境的污染大大减少保护了环境。

采暖和生活热水的一体化, 使得燃气壁挂炉成为家庭的小型能源中心, 壁挂炉一机多用, 使用生活方式的灵活, 而且减少了占地面积, 方便了用户, 扩展了居住空间, 提高了居民的生活质量。

目前, 在我国利用燃气壁挂炉, 进行采暖和生活热水的共赢是可行的, 是众多采暖方式中很有竞争力的一种形式, 而且系统的运行费用按照黑龙江省目前的情况来看还是可以接受的。户式燃气壁挂炉供暖, 一般在低密度住宅使用比较适合。这种方式建设快。用户入住后采暖费、室内温度标准和户内设备管理都由用户自行控制, 计量收费简单, 能很快实施。但是使用费用高于集中供暖, 需要房屋在建设中要做好墙体的保温, 使得热能源从墙体消失量降到最小。

4 缺点:

燃气燃烧废气要进行排放, 有一定的空气污染等问题, 在密集的高层公寓和楼群中, 应用户式壁挂式炉具燃气炉采暖, 燃烧的废气会滞留在小区内, 污染环境。天然气本身虽然是清洁燃料, 但把热源分散到各家, 特别是高层住宅, 同时使用时的二氧化碳、二氧化氮、一氧化碳等对环境的影响不可低估。

一般壁挂式炉都放在空间不大的厨房或阳台上, 紧邻居住空间, 由于使用条件及产品质量方面的原因, 存在安全隐患, 在东北地区就曾发生过爆炸和漏汽事故, 同时还有噪声问题。

它是一个需要连续长期运行的设备, 其检修维护住户难以胜任。虽然减轻了物业的负担, 但把设备维修的工作推给了用户, 用户直接和厂家在对峙中, 显得力不从心。

严冬季节长期无人居住时, 也需保留低温燃烧。

对楼房要求较高, 需设置烟道并预留安装位置, 影响楼房的外立面效果。

不能满足公共建筑的要求。分户的直接电热采暖方式包括:低温电缆采暖方式和低温电热膜采暖方式。特点是可根据需要调节室温, 达到节能目的, 室内温暖舒适, 取消了暖气片及管道, 增加了使用面积, 节省了锅炉房、热力站及室外管网, 方便了检修, 计量方便。

家用电采暖方式, 它的优点是占地面积小, 安装简单, 操作便利, 采暖时间、各房间温度可调, 可独立计量。电热膜取消了传统的水循环供暖方式, 不会发生跑冒滴漏事故。电热膜产生的温度自然、舒适, 无干燥感, 采暖的同时也可以提供生活热水。舒适性高, 最先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。这种采暖设备根据需要一周内可预设多种不同温度, 一天里也可预设各种不同时段的温度, 可大大提高住宅的舒适度。但也有其缺点, 比如:用电高峰期, 不能保存电力蓄积热量, 像电暖气也存在同样的问题。另外就是它作为家庭采暖设备前期投入较大。

目前我国大型火力发电厂的平均热点转换效率为33%, 在加上运送损失, 电热采暖的效率仅为30%, 远低于热电联产的170%, 也低于燃煤或燃气采暖的85~90%。电力作为高品位的能源为低品位的热能, 存在浪费, 在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源, 提高能源利用率, 节约能源是我国的基本国策, 我国还是以火电为主, 采用电热方式, 在能源的合理利用上存在问题, 一般情况下是不合适的。

结论:

商品房住宅篇9

目前,我国有关商品房建设用地使用权期限届满的法律规定,主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》),《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)。

根据《城市房地产管理法》第8条的规定,“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,我们了解到,居住用地的土地使用权最长期限为70年。对于期限届满后,则在《物权法》第149条有规定,“住宅建设用地使用权期限届满后,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明确的,依照法律,行政法规的规定办理。”以上的规定,在实际操作上,带来众多不便,因为其规定过于简单,只是对问题的框架做了规定,并没有解决实际操作时所会带来的问题。如期限届满后的续期方式,续期次数等。

国家立法机关在编写《物权法》中关于对此问题的处理,经历了一个艰难的选择过程。因为在《物权法草案》四审稿和五审稿中,均有“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费,续期的期限,土地使用费支付标准和办法,由国务院规定”的条款。但最后却没有出现在最终审议通过的《物权法》中。

《物权法》回避了续期方式和续期次数等这些较为关键的问题,主要是从我国土地使用相关的现状为出发点考虑。续期费用在土地使用权期限届满后,是否需要收取,目前还无法做出定论。因为一旦收取,可能无法让权利人满意。但社会上也有声音表明,支持有偿续期。有偿续期,本质上是对一部分个人财富的社会转移,转移和调节部分个人聚焦的财富用于社会再分配。在此方面,我国的立法规定仍相对空白。

对于续期的次数和续期后的使用年限,我国的相关立法规定也是空白的。现行的法律所规定最高年限为70年,一些学者认为续期应以一次为限,具体再续年限另行约定。学者持此观点,主要是由于普通房屋的使用寿命一般为70年左右,70年后的房屋,其使用价值也已经所剩无几,再次续期的意义不大。并未考虑到一些开发商的囤地行为,及一些地区的土地使用权期限并不足70年的现实情况。比如在大连市金州新区,商品房建设用地的使用权期限只有50年。在我国的其他一些城市,土地使用权改革较早,最初土地获准的使用期限较短,如作为改革前沿阵地的深圳,已经率先面临土地使用权到期的困惑。这样的立法空白,在我国今后的立法中,相信会予以弥补的,但将作如何规定,目前无法获知。

二、对大连金州新区商品住宅的实地调研

为了了解我国对于商品房建设用地使用权期限及其届满后的法律后果的相关立法规定对于社会大众的影响及社会大众对此领域相关的认识。笔者及其团队成员以大连金州新区为例,进行了实地调研。

1. 研究工具及方法

实地调研采用问卷调查的方法向大连金州新区的4个商品住宅小区发放了共410份调查问卷,收回407份,回收率99.3%,有效问卷400份,有效率98.3%。其中,男性160人,占40%,女性240人,占60%。调查问卷以“关于商品房建设用地使用权期限及其届满后的法律后果”为主题,主要对相关10个问题进行调查。

对于研究方法,我们采用的是自己编写的“关于商品房建设用地使用权期限的调查问卷”进行调查,问卷共有10题,分为两个部分,第一部分是询问被调查者的基本情况;第二部分则为问卷的主题部分,包括认知题3道(如:您是否了解自己所购商品房的建设用地使用权期限?),态度题6道(如:您觉得商品房建设用地最长70年的使用期限合理吗?)。对于问卷调查,我们采用的是随机抽样无记名调查。

2. 典型问题的调研结果及其分析

通过对调查问卷的分析,具体集中在三个典型问题。

首先,关于商品房建设用地最长70年的使用期限是否合理的问题,调查结果如图一所示,可以看出认为最长70年的年限太短为大部分,但也有不在少数的受访者认为合理,这在一定程度上也反映了大部分购房者的一个基本心态,认为70年使用期限太短。在实地调研中了解到,大连金州新区商品房建设用地的使用权期限为50年,要低于法律所规定的最长70年的年限。受传统观念的影响,在购房者看来,自己对所购买的房子应享有永久的所有权,而不是购买70年的房屋使用权。事实上,“房随地走”商品房这样的特殊商品是依附着土地而存在的。如果购房者享有商品房的永久所有权就会违反了我国《宪法》第10条:“城市的土地属于国家所有。”的规定。因此,在既不违反相关法律法规又不与传统观念冲突的情况下,延长商品房建设用地使用权期限或使用权期限届满后自动续期不失为解决该问题的有效途径。

其次,就使用期限届满后是否赞成自动续期的问题,通过图二不难看出大部分购房者赞成自动续期。自动续期的方式不仅符合我国《物权法》的规定,而且有其自身的优势。第一,自动续期较申请续期相比,减少了很多程序上带来的不便,为广大购房者提供了便利;第二,自动续期免除了商品房所有人期限届满后的后顾之忧,有利于我国房地产乃至市场经济秩序的稳定。

最后,针对商品房使用期限届满后续期费用的计算标准的问题,调查结果如图三所示。如果在续期需缴纳续期费用的前提下,大多数购房者都希望能够得到一个无差别的对待,对有待续期者应当一视同仁,不考虑其他因素而收取同等的费用,则会造成一种新的不公平。因为商品房面积有大小,而且购房时房价也会受到如房屋所处地段,购买时间等各种因素的影响,即使是面积相同的房屋,房屋价格也会大相径庭。

3. 调研的总结

对于调研的结果,有一定的可取性的,通过对大连金州新区的实地调研,能够了解到我国相关立法对社会大众的影响。同时也了解到在当前社会下,以大连金州新区为例,大多数社会大众是以自身实际利益为考虑问题的出发点。调研的结果,在一定程度上反映了社会大众的诉求。

三、对建设用地使用权期限及其届满后的相关问题结论

1. 应当采取自动无偿续期方式

自动无偿续期有利于平衡各方的利益。一方面,自动续期和与其相对的申请续期相比,可以节省国家的行政成本;另一方面,自动续期也可以为购房者减少很多麻烦。对于续期是否需要交纳一定的费用,若征收续期的费用,便需要综合考虑各方面的利益因素,如若有偿且无论房屋面积及其购入房价而一视同仁,同价收取,则会破坏其中的利益平衡。国家为平衡各方利益,在有偿续期的情况下,还需对各种不同情况做出不同的规定。如采取无偿方式。不仅能解决潜在的矛盾,还能提高国家机关在处理此问题的效率。

2. 对于续期的次数以一次为限较好

我国实行的是社会主义土地公有制,建设用地的所有权属于国家所有,若续期无次数限制的话,则会让我国的土地制度名存实亡。实质上也和我国的《宪法》相违背。对于房屋来说,其可使用寿命也就是几十年的时间,限定一次续期,也可以基本保障房屋所有者对房屋所享有的权利。

3. 无偿续期的期限应至房屋灭失之时

购房者对于建设用地所享有的权利,是基于其对于地上建筑物所享有的物权所产生。房子这样的特殊物品,必须依附于土地而存在,一旦地上的房屋灭失,那么也就说明所有人对于其所有权也就从此丧失,房屋所有人对于建设用地的使用权也就消失了。对于无偿续期的具体期限,要做出一个具体的规定的。续期的期限最长不应该超过70年。我国的居民住宅形式,除了常规的楼房外,还有四合院、自建的平房、低矮的小楼房以及商品房的的别墅等。这样的住宅形式的主要特点便是一块地上的房屋只有一个所有权,所有权人方便对其进行修缮,以维持耐久度,延长使用寿命。所以,如果对于无偿续期的期限没有一个具体的规定的,则有可能造成土地实际归于房屋所有权人占有,造成了与我国土地制度的实际上的违背。

四、结语

随着时间的推移以及房地产市场的发展,我国在商品房建设用地使用权期限有关立法会越来越完善。在我国大多数商品房还未遇到年限到期的大背景下,国家在立法上能尽快对此领域做出一个详细的、可操作性强的规定,这样会对社会的发展起很强的推动作用,会给购房者们一个稳定的心理,有利于国家长治久安。

参考文献

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收入差距与商品住宅价格研究篇10

通过对现有文献的仔细分析可以看出,现有的文献忽略了一个影响我国房地产价格的重要因素,这就是收入差距问题。本文建立了住宅价格与收入差距之间的向量自回归模型,并进行了脉冲响应函数分析和方差分解分析,探讨了住宅价格和收入差距的互相影响问题。本文的分析可以给政府部门的宏观调控提供借鉴;另外也可以给投资者购房提供参考。

一、收入差距与商品住宅价格关系的检验

1.数据说明。

关于收入差距的衡量,本文使用基尼系数。数据来源于中国统计年鉴,从1992年到2007年。1997年以来的数据是可支配收入数据,1996年以前是生活费收入数据,数据具有可比性,采用的是家庭数据。计算方法采用N. C. Kawani的三参数洛伦兹曲线回归模型法。软件采用Eviews5.0和Mathematica5.0。住宅价格是用商品住宅销售额与商品住宅销售面积的比值。

2.ADF检验。

为了叙述方便,我们简称商品住宅平均价格为SP,简称我国城镇居民基尼系数为CG。我们使用ADF检验来测定SP序列与CG序列的平稳性。检验形式(C,T,P)表示辅助回归方程中是否包含常数项、趋势项、和滞后的阶数,滞后阶数由Schwarz Info Criterion进行判定,结果表明SP序列本身是平稳序列。CG序列是一阶单整序列。

3.协整检验。

商品住宅平均价格序列是平稳序列,城镇居民基尼系数是1阶单整序列,因此它们之间可能存在协整关系。本文使用Johansen迹检验和极大特征值检验来判断样本区间中的SP和CG之间是否存在协整关系。两种方法的检验结论是一致的。因此建立向量自回归模型研究它们之间的关系。

二、政策建议

从脉冲响应函数的分析结果可知,商品住宅价格的冲击对基尼系数的影响并不大;从方差分解的结果来看,商品住宅价格的变动所导致的基尼系数的变动占基尼系数的总变动的百分比也很小,因此目前老百姓普遍感觉到的收入差距的拉大并不是由于住宅价格的一路攀升造成的;反之,基尼系数的冲击对商品住宅价格的影响是显著的,基尼系数的变动所导致的商品住宅价格的变动占商品住宅价格的总变动的百分比也非常大。目前,行业之间的工资差距是较大的,还有各种各样的灰色收入收入等,以及市场经济中各行各业致富的个体经营者形成的财富阶层,从而大部分财富向少数人手中集中。一套对中低收入者来说倍感吃力的房子,对这些高收入者来说,不算什么;好多高收入者拥有两套房子,甚至更多,他们是房地产投机的重要力量。我国商品住宅价格在投机者的哄抬下一路攀升,使众多中低收入者感到住房梦的难圆。

根据前面的分析,这里提出几条政策建议:

首先,在社会发展的进程中,效率与公平是永恒的主题。根据前面的分析,商品住宅价格不是导致收入差距增大的关键力量,因此,我们并没有必要从缩小收入差距的角度来干预商品住宅价格。

其次,收入差距的增大是商品住宅价格一路高涨的重要力量。对低收入者,他们的收入即使增加一些,暂时也很难买得起商品住宅,因此我们应采取廉租房和经济适用房。当然,在这方面我国已经开始起步。对中等收入者,要采取措施切实提高他们的收入水平,使他们能尽快负担起日益高涨的住宅价格。对高收入者,要采取措施打击他们的投机行为,比如加大房地产流通环节的税收;对保有住宅超过一定面积的部分,征收财产持有税;征收较高的遗产税等。

摘要：近年来,我国的商品住宅价格一路攀升,与此同时,城镇居民也感觉到收入差距在逐渐拉大。探讨商品住宅价格与收入差距之间的关系很有必要。为此,在基于向量自回归模型的脉冲响应函数以及方差分解这一分析框架下,对我国商品住宅价格和收入差距之间的关系进行了实证研究。

关键词：收入差距,商品住宅价格,脉冲响应函数

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