介入项目（精选五篇）
介入项目 篇1
我国主要城市于20世纪90年代相继启动交通影响评价工作, 国家及地方政府相继推出一系列管理规范。目前交评工作存在的问题主要包括:介入时期滞后, 无法发挥对土地利用规划的反馈作用;单个项目交评难以考虑区域整体的叠加交通影响;对路网的优化偏微观, 难以体现土地集约、节约利用。
2 介入时期前置的区域交通评价方法
2.1 在控规阶段开展交通影响评价
针对传统交通影响评价介入时期滞后的弊端, 建议在控规阶段开展交通影响评价, 从“事后评价”转变为“事前评价”。控规一方面依据城市总规, 一方面指导修建性详细规划和建设项目方案设计, 是规划行政许可的依据, 是城规体系中最具控制能力的法定调控技术文件。因此, 在控规层面引入交评, 对实现与城市综合交通规划、分区专项规划的交通设施及单个项目的交通组织方案的衔接, 起到“承上启下”的作用。控规阶段的交评不仅研究单个建设项目, 而且研究控规编制单元对交通系统的影响, 是控规交通分析的深化。将交评的成果反馈至控规, 能够及时发现交通问题, 有助于推动交通规划理念和技术充分融入城乡规划体系。
2.2 扩大研究范围, 进行区域整体项目交评
区域交评的广义为以区域为控制单位, 是综合评价区域土地开发带来的聚合效应, 并预测在一定的道路设施条件下, 规划年区域内地块可能的开发组合和开发余量, 为建设项目的审批提供有预见性的指导意见[1]。区域整体项目交评工作的开展是以介入时期前置为前提的。控规是修规的编制依据, 交评工作需将介入时期前置到控规阶段, 交评的范围应更大地扩展开来。交通问题的改善本质上有赖于土地利用与交通间的协调。城市宏观层面的协调主要依赖于总规和综合交通规划的配合, 而微观层面的协调目前是通过修规阶段的交评完成, 中观层面的协调就需要依靠控规层面的区域整体交通影响评价。
国家、行业及地方规范、标准对路网宽度和密度都作出了相关规定和要求, 但由于每个项目自身特点不同, 规范的普适性和项目的特殊需求有时难以完全协调一致而出现矛盾, 需要通过项目交评, 从更专业的角度和更具针对性的分析, 对规范的适用性和项目自身的功能需求进行充分论证。论证项目路网系统布局、密度及道路宽度的合理性, 并进行优化调整。传统交评由于介入时期滞后且研究范围偏小, 难以实现上述目的, 因此有必要对交评工作进行前置, 通过区域交评对路网系统进行论证分析并进行优化调整[2]。以合肥华南城项目为例, 其建设规模较大, 虽选址于工业园内, 功能是商贸物流, 但其产生和吸引的交通量有别于一般工业企业, 完全套用技术标准, 未必能满足交通需求。
3 实例分析
华南城位于肥西新型工业示范园内, 规划范围1.58万平方米, 建设规模达2670万平方米, 是一个集商贸、物流于一体的综合性商贸物流园区。其中商贸物流用地容积率达到2.5%左右, 商业服务用地容积率达到4.5%左右, 整体开发强度较高。在相关标准出台之前, 华南城部分道路红线宽度不符合标准。但考虑其功能为商贸物流而非一般的工业企业, 为了使规划方案同时满足节约用地方面的规范标准和建成后的交通需求, 在其一期控规阶段, 对项目整体进行交通影响分析, 充分论证道路宽度能否满足交通需求。
3.1 预测评价
选取省内外规模、功能、业态类似的义乌商贸城、深圳华南城和安徽大市场三个项目, 分别对其道路系统、出行强度、出行方式等交通特征参数进行实地调查以作参考。参考上述同类型项目交通调查特征参数, 根据合肥华南城整体规划方案, 建立交通预测模型, 利用“四阶段”交通预测方法, 进行交通分配, 得到目标年项目高峰小时的交通流量及饱和度分布。外围和内部主干路道路流量大, 饱和度高;内部道路 (除主干路以外) 整体流量小, 饱和度低。本着土地节约、集约利用原则, 建议对服务水平为C级以上的道路宽度进行优化调整。
3.2 路网优化
根据交通预测模型预测结果, 尤其是道路流量来分析各道路所需车道数, 对比分析规划路网断面情况, 优化规划道路红线宽度及断面。根据分析结果, 11条道路红线宽度不调整, 其中包括3段已修建道路和8条功能型和交通需求型道路。规划调整主干路2条, 次干路9条, 支路8条。调整内容涉及道路红线宽度与道路断面形式。
3.3 方案评价
道路红线调整之后, 路网平均饱和度由0.30提高为0.37, 提高比例为23%。道路资源利用率得到有效提高。原道路面积约336万平方米, 调整后道路面积约311.4万平方米, 节约用地24.6万平方米, 占原道路面积的7.3%。
4 结束语
本文以合肥市华南城整体项目交通影响评价为例, 对基于规范标准和项目功能需求双重要求的交通影响评价进行了应用, 提升了交评对土地利用规划的反馈作用, 同时体现了集约用地原则下项目的个性化交通需求, 对类似项目的审批与决策具有一定的借鉴意义。
摘要：针对传统项目交通影响评价介入时期滞后, 难以实现对规划用地指标反馈调整及对区域交通影响进行整体判断的弊端, 提出通过介入时期前置、研究范围扩大至区域范围和基于规范要求、功能需求与路网系统优化相结合的交通影响评价方法, 并以合肥华南城项目为例进行验证。
关键词：交通影响评价,交通需求预测,介入时期前置
参考文献
[1]黄伟, 孔令斌, 张圆圆, 陈小鸿.《建设项目交通影响评价技术标准》的规范与创新[J].规划师, 2013, (7) :10-14.
策划公司介入项目最佳时机 篇2
从业十六年，见过形形色色的客户，大到中国五百强企业，小到一家小餐馆。策划费收入也大相径庭，像房地产类的，最大营业收入是项目销售额也就是一个亿的3.5%，三百五十万；小餐馆类的，可能就做一些小而杂的平面设计，收个
一、两万。从策划的角度去理解，每个企业的需求大致相似，就是尽快提高品牌知名度并赢利。
不论雇主处于什么发展阶段，如果他主动寻求策划公司的帮助，说明有自己解决不了的难题或挑战。问题是，很多企业主都是项目运行出了状况才想到找寻外脑帮助，并不是从立项开始就咨询营销策划方面的专业人士。这一现状，就如装璜一套房子，自己原来想着根据喜好来布置室内，觉得总能如愿，到中途，却有可能发生往下不知怎么搭配色彩或材质了，这时候再找个设计师帮助时，可能就得返工重来了。浪费钱财事小，耽误入住时间和投入的精力心血事大，人是经不住如此折腾的，有过一两个来回，心态就会不好，心态一不好，做事就不顺，不顺就脾气大，肝火上来，伤心伤身，得不偿失。
营销策划的基础是品牌形象的塑造，如果没有一个好的品牌形象，再怎么做推广，效果适得其反。而品牌形象在塑造过程中，又需要有对产品深入的研究和亮点挖掘，也就是在设计形象时，多开发一些产品附加功能和附加值就会把形象打造得更完美。这一特征说明在项目立项之初，企业若能有一懂营销的在边上提个醒，企业运行轨迹就不会出现大的偏差，反之，可能带来日后的麻烦。就比如房地产企业要拿地之前，最好已经有营销策划的介入，对项目周边的交通、地理环境、商业配套规划进度、学校、医院、餐饮等服务行业、离市中心车程与公里数等有一些明确的调查反馈信息，有了对项目优劣势分析后，得出结论，针对可能的目标人群规划业态，再找建筑设计院就会明确自己需要一个什么样的楼盘，那么日后在销售过程中，吆喝起来就会有的放矢，成功概率就大得多了。
投资较大的项目，更应该在项目开工前，多听取不同专家的见解，带着思考中遇到的问题征求解招，切不可自以为是，自信过度，等到拍脑袋上马项目，出现问题就来不及了。
窃以为，无管是房地产企业，或者是生产性企业，或是文化、旅游、娱乐、餐饮服务业，项目上马前就应该请营销策划公司介入该项目，以最小的代价换取正确的决策，犹如百万雄师过江作战，侦察兵探明敌炮阵地、各火力点，用重炮首先消灭对自身威胁最大的敌阵地，对于取得整个战役的胜利具有无可估量的价值。
介入项目 篇3
关键词：素质教育 大龄孤儿 亲社会行为
【分类号】G613.7
现阶段，我国全面建成小康社会进入了攻坚阶段，取得了一系列举世瞩目的成就，尤其是对弱势群体（包括大龄孤儿）教育的不断投入，使多数弱势群体不仅能够摆脱生活窘境，更能使他们掌握一技之长；在取得辉煌成就的同时，弱势群体反哺社会意识的培养问题逐渐显现，成为学界新的研究热点与方向，这对弱势群体的教育提出更高的要求和挑战，也为建设小康社会起到有力的补充和促进作用。因此本文将立足于素质教育项目的视角下，探索如何提升大龄孤儿的亲社会行为，实践大龄孤儿反哺社会的具体研究。
一、引言
（一）研究背景的概念解析
（1）研究视角：素质教育指人在先天的“生理条件“、“神经系统”、“感觉器官”的基础上，赋予人的心里内容，开发与促进人的全面发展。 素质教育项目作为本文的介入视角，它是一种训练项目，主要指根据一定的社会需求，培养与引导大龄孤儿形成有利于回馈社会的思想素质，最终提高他们的亲社会行为。
（2）研究主体：现阶段大龄孤儿没有统一的概念界定，为了研究的需要，根据研究的内容及范围将大龄孤儿的年纪暂定为18周岁到23周岁，这些尚不能脱离学校、机构与家庭的孤儿。大龄孤儿作为本文的研究主体，主要是指“身体基本健康，智力发育正常，具备独立学习和生活能力” 的大龄孤儿群体。
（3）研究問题：学界早已开始对“亲社会行为“的内涵进行研究，1972年美国学者维斯博（Weisberg）首次提出“亲社会行为”一词，认为“亲社会行为”的行为表现为分享、慈善、同情等正向行为。 亲社会行为作为本文的研究问题，主要是指有利于社会发展的正向行为，包括责任行为、关怀行为等。
（二）大龄孤儿的研究情况
（1）大龄孤儿的心理特点：多数大龄孤儿心态积极健康，看重自我的存在感，在自我能力范畴内愿意去分享与帮助。李燕燕的调查分析认为孤儿的心理状态普遍良好； 贾福军对唐山地震中成长起来的孤儿进行调查，发现他们的心理健康水平较为正常； 中国青年研究中心的相关调查中显示：53%的人希望能够自我实现价值；但67 %的人担心缺少朋友、缺乏亲情等。
（2）少数人需要情感关怀：部分大龄孤儿有情感关怀的需要，由于成长经历等原因他们存在内向拘谨，做事小心，缺少信任等问题。“民间慈善个人和组织下成长起来的大龄孤儿普遍认为个人生活比较幸福；其他形式尤其是多家抚养（事实无人教育培养）的大龄孤儿多有孤独感和心理问题，需要情感关怀、教育引导。”
（3）多数人有交往的需要：多数大龄孤儿有与人分享与交流需要，但部分孤儿社会化水平不高，不具备较好的交往能力。中国青年研究中心的相关调查中显示：“83 %的大龄孤儿希望有较多的朋友，愿意和大家一起分享成功与快乐，大龄孤儿比其他阶段孤儿更需要交往需求。” 但现实情况是大龄孤儿的交往途径与方式存在一定问题。
二、素质教育项目的具体介入
（一）素质教育项目的理论基础
（1）道德发展理论：美国著名心理学家劳伦斯·科尔伯格提出人类道德发展的三个阶段：“0-9岁人的前习俗水平阶段，9-15岁人的基本习俗水平阶段，15岁以上人的后习俗水平阶段” ，本文研究的对象普遍属于15岁以上开始有了个人的道德标准，他们倾向于良心和原则作为道德评判的主要内容。
（2）人格发展理论：美国发展心理学家斯文戈兰·埃里克森提出人格发展八阶段：“0-2岁的婴儿期，……12-18岁的青春期，18-25岁的成年前期……55岁的成熟期。” 本文研究对象属于18-25岁的成年前期，这一时期如果较好的发展，会形成关心与责任意识；如果不能较好培养，就会人际贫乏、自私自利。
（3）社会学习理论：美国当代著名心理学家阿尔伯特·班杜拉的社会学习理论，从社会环境、个人行为及个人认知三者交互关系中探索人类的行为。社会学习理论主要包括自我效能与观察学习理论：“自我效能是指人对自己能力的预期，预期结果与努力程度成正比；观察学习是指人通过观察榜样的行为及结果来进行模仿与实践。”
（二）素质教育项目的开展实施
根据大龄孤儿的具体情况，结合道德发展、人格发展与社会学习的理论原则，本文的素质教育项目设计为“公益支教项目”，本项目属于亲社会行为的训练项目，着重培养大龄孤儿的责任、关怀意识与行为等。
（1）甄选研究对象：本研究选择的对象为民政部"孤儿助学工程"的大龄孤儿，他们的身世背景不尽相同，但在社会化的过程中普遍缺少家庭教育、系统教育的影响。通过观察及问卷甄选出4名研究对象。（详见表3-1）
（2）项目的实施流程：围绕理论原则与现实情况，根据培养的对象与目标，本项目共分为接触、展示、榜样介入、小组项目及实践五个环节。（详见表3-2）
（三）素质教育项目的分析总结
亲社会行为是一种社会化程度的体现，是道德水平和价值观内化后的外在表现形式，因此受到社会、学校、家庭等多种因素影响，大龄孤儿从小生活环境特殊，一般存在着家庭教育与系统教育缺失的情况，所以仅仅通过传统课堂的教育方式的学习很难达到理想的效果，因此本项目根据班杜拉的三元交叉理论进行设计，通过认知、环境与行为间的交互作用提高大龄孤儿的亲社会行为。
项目介入后发现大龄孤儿的亲社会行为有所提高，其中女1的亲社会行为项目前后变化最大，男2的亲社会行为项目前后变化最小。通过访谈了解到每位同学的亲社会行为的具体变化，其中女1与他人的互动增多，愿意主动关怀其他同学；男1在脾气的控制方面转变较大，愿意与人分享教育成果；女2在对待别人的心态上有一定的转变，会主动了解其他人的困境；男2的纪律意识不断的增强，有了搞好此次活动的责任感和紧迫感。
三、素质教育项目介入下大龄孤儿亲社会行为的思考
（一）素质教育项目介入的优势
（1）环境的营造：运用生态视角观营造环境。生态视角主要是营造一种自信、努力、互助的价值氛围，它强调人与环境互助的最重性。本项目设计了小组内合作、小组间竞争活动机制，使小组间交互作用与相互促进；设计了弱势群体间互助项目，形成一种良性循环的社会氛围，增强孤儿感恩与回馈社会的意识。
（2）认知的培养：通过“榜样介入”环节树立大龄孤儿正确的价值观。榜样人物是人正向行为模仿与学习的快捷路径，因此大龄孤儿有了具体的榜样，才会有学习与行动的方向。本项目根据大龄孤儿的具体情况进行定位，在学习社会组织、社会工作等专业中选出榜样学生，为大龄孤儿提供一个身边的模仿对象。
（3）行为的转变：运用科学机制促成大龄孤儿的行为转变。本项目分为“接触”、“展示”、“榜样介入”、“小组项目”与“具体实践”五个环节，环环相扣、互相作用。通过环节中具体的目标定位、目标设定、目标学习、目标考核和目标实施来完善项目设计，实现具体有效的项目管理，保障大龄孤儿亲社会行为研究的顺利进行。
（二）素质教育项目的劣势
（1）项目支持的完整性：既然给大龄孤儿提供一个接受良好教育的平台，就应该提供健全的项目配套。一是需要大龄孤儿行为培养的硬件支持，例如便于日常项目研究的模拟实操室、项目实训基地等；二是需要大龄孤儿行为培养的软件支持，例如便于日常探讨交流的专兼职项目研究组，弱势群体学生研究会等。
（2）项目作用的延续性：本次项目的实践持续了一个多月的时间，为大龄孤儿树立了具体榜样，也为大龄孤儿建立了合作友谊，在此过程中有了一定的效果與行为的转变。但是现实中，大龄孤儿与榜样学生要重新回到原有的环境中，很难寻找到生活与学业上的交集，所以项目作用的延续性问题需要进一步探究。
（3）项目实施的实际性：本次项目中的大龄孤儿所处的学院非常优秀，得到了民政部与相关机构的大力支持，他们具有良好的学习条件，客观上促成了此次研究；但现实情况是我国很多大龄孤儿的环境窘迫，他们得不到基本的教育保障，而该项目是否能够成功的应用到他们身上，是一个值得思考与实践的问题。
大龄孤儿的亲社会行为有利于个人身心的健康与社会持续的发展，本研究以素质教育项目作为研究的切入点，尝试为大龄孤儿教育开拓新的路径，以期有效的促进大龄孤儿培养机制的完善，实现社会健康有序的发展。
1翼学锋. 当代高校德育基础[ M ].气象出版社. 2001
2王冬梅. 社会工作介入福利院大龄残疾孤儿就业服务研究——以S寄养机构为例[J].首都经济贸易大学. 2012
3 Lauren G. Wispe.
4 李燕燕刘开琼. 孤儿心理健康状况调查[ J ].中国健康心理学杂志. 2006（14）
5贾福军杨德森王学义等. 唐山地震孤儿-21年后的心理健康状况.[J].健康心理学杂志.2000（8）
6陈晨. 我国孤儿心理需求状况调查-基于10 省市儿童福利机构的调查数据分析[ J ].中国特殊教育2013（11 ）
7尚晓媛. 中国孤儿状况研究[M].社会科学文献出版社 2008
8同12
过程审计介入房地产开发项目的实践 篇4
工程造价作为建筑经济、技术与管理高度结合的专业, 在国际上许多发达国家都十分重视其建设。在比较完善的建筑市场和中介组织服务的条件下, 工程价格由市场定价, 造价工程师对项目进行全过程的造价控制。对于房地产开发项目而言, 工程造价控制是项目管理的一个核心部分, 它始终贯穿于工程建设的全过程, 即体现在对工程建设前期决策到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定与控制、监督和管理。委托造价咨询机构对项目进行全过程跟踪审计, 是房地产开发项目全过程控制造价的重要课题。
二、我国房地产开发项目造价管理控制的现状
房地产开发商按照企业运作模式, 注重利益与利润的最大化, 但造价控制的盲目性较大, 全过程造价管理的理念因咨询费用的增加未得到普遍的推行和认可。结合我国的具体情况, 造价管理存在的主要问题如下:
(一) 决策阶段缺乏专业的工程造价咨询机构的技术支持
投资决策是生成工程造价源头, 这一阶段耗资约占总投资额的0.5%～3%, 但能有效提高项目的投资效益。发达国家对投资决策阶段工程造价的确定与控制十分重视, 不惜花大本钱、大力气进行投资决策阶段的工程造价的控制研究。
近几年来, 我国的房地产项目的开发建设存在投资膨胀严重的现象, 工程造价越来越高, 造价的提高也就成了房价上涨的借口, 无疑加重了老百姓的负担。大部分开发商为了减少咨询费用, 在投资决策阶段没有委托造价咨询单位, 缺乏建设前期确定工程造价的有效依据, 只能依据决策者们借鉴已完成的项目工程造价进行投资估算。部分开发项目虽然委托了造价咨询单位进行跟踪审计, 但工作内容不明确, 工作介入迟缓, 在决策阶段基本上没有开展工作。
(二) 设计阶段对工程造价控制的监管不严
当前我国许多房地产开发项目工程设计也实行招投标制, 把对设计阶段有效控制工程造价作为选择中标单位的主要标准之一。但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济进行深入分析不够, 在设计中普遍存在重技术、轻经济的现象, 设计人员不关心工程造价的高低, 概算制度流于形式, 深度不够。大多数开发商没有委托造价咨询单位进行控制和监督, 以致无法通过优化设计方案, 起到控制总造价的作用。由于工程设计图的质量和深度等问题, 工程量清单中的工程量错算、漏算, 引起暂估价项目增多, 使招投标工作的质量难以保证, 因而也无法有效控制工程造价。
(三) 施工阶段对工程造价控制不够
在施工阶段, 过程审计虽已进驻现场, 但工作内容不够明确, 仅局限于进度款的审核工作。工程造价的控制目标制定不合理, 缺乏科学性。材料价格管理不善, 材料采购与储备计算不科学, 不能很好地掌握采购时机, 使得占建安工程成本60%～70%的材料费用失去控制。在施工组织方面, 多数企业不注重组织技术的创新, 现有的人、财、物没能得到合理配置与利用, 造成大量浪费, 从而导致工程造价提高。
(四) 工程竣工结算阶段的工程造价控制不力
竣工结算是反映工程造价计价规范执行情况的最终文件, 也反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力, 及时办好工程竣工结算必须收集、整理竣工结算资料, 包括工程竣工图、设计变更通知、各种鉴证材料等。这些资料的有效性、真实性及合理性直接影响到造价的准确性, 忽视竣工资料的审核是此阶段造价失控的主要因素。
造价管理中存在问题的主要表现就是建设资金的浪费与流失, 其根源是开发商缺乏投资控制的理论方法。管理技术的支持是迫切需要解决的问题, 过程审计介入房地产开发过程并进行规范化工作势在必行。
三、实施全过程跟踪审计, 推进全面工程造价管理
全面造价管理是为了实现社会和企业的整体效益, 促使参与建设过程的每个人去关心其工作是否能使工程造价得以有效控制, 并把自己的经验和知识运用到工作中, 与国际惯例接轨, 实施全过程造价管理。全过程跟踪审计是全面工程造价管理的具体体现, 实质上是造价咨询企业受业主委托, 在项目实施的过程中为业主提供全过程的造价咨询服务。
(一) 造价咨询单位提前介入, 加强投资决策与设计阶段工程造价管理
过程审计作为造价咨询业的一项新起的业务, 应注重工作内容的延伸。对建设项目进行投资决策阶段的工程造价研究和论证, 作出相对比较准确的投资估算, 作出合理的选择, 进行工程造价控制。
1. 在投资决策阶段做好基础资料的收集, 保证资料翔实、准确
要做好项目的投资预测, 需要很多资料, 如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料。造价专业人员要对资料的准确性、可靠性认真分析, 保证投资预测、经济分析的准确。
2. 把握工程造价控制的关键, 做好设计阶段方案优化的协调与监督
设计阶段是技术与经济有机结合的过程, 是建设项目工程造价控制的源头。据统计资料表明, 在项目前期方案优化过程中节约投资的可能性为80%左右。所以, 要真正有效地控制工程造价, 就应该把工作重点放在前期工作上。这就要求设计人员必须牢固树立经济意识, 克服重技术、轻经济, 设计保守、浪费的倾向。技术经济人员应有专业知识, 了解设计意图, 熟悉工艺技术方案, 和设计人员密切配合, 用动态分析方法进行多方案技术经济比较, 要在降低工程造价上下功夫。通过方案比选, 使方案更加优化, 从而节约大量建设资金。基于我国设计工作的现状, 造价监督机制相当匮乏, 需要造价咨询单位的协助。
某住宅小区开发项目总建筑面积20万平方米, 均为18层钢筋砼短肢剪力墙结构。分两期建设, 在一期工程建设前, 开发商盲目注重低费用原则, 在选择设计单位时, 过多地强调设计费优惠额度, 经过谈判, 节省了40万元的设计费用。工程竣工结算时才发现钢筋、砼平米指标明显超过了同类建筑的数量, 如表1所示:
按建设期同期材料价格, 并考虑由于材料用量增加, 相应的各项费用随之增加, 按较小差值测算, 每平方米约增加67.20元, 一期总建筑面积8万多平米, 合计增加费用550万元。如果按上限值测算, 则费用增加可以高达1300万元。为此, 开发商委托了造价咨询单位参与了二期工程的建设过程, 并重新选择了设计单位, 在设计阶段多次组织方案论证, 在符合设计要求的前提下, 二期工程钢筋指标为62.5 kg/m2, 砼指标为0.37 m3/m2, 相对于一期工程减少了1400多万的建设资金流失, 为开发商直接创造了1400多万元的开发利润。
在过程审计的造价管理模式下, 由设计单位、业主和造价咨询等单位联合组成的平台对方案进行优化。多方案输入后, 在功能、技术和经济三面进行优化对比, 最终输出可行方案。如图1所示方案优化平台内, 各单位在履行自身职责的前提下实现信息共享。设计单位是方案改进的主体, 咨询单位是方案经济性评价的核心, 业主作为投资的主体, 抓住功能与经济目标, 促进方案的改进和优化。
(二) 抓住招标环节, 从源头上控制工程造价
目前推行的工程量清单计价方法是工程造价深化改革的一项重要措施, 是规范招投标行为的有效措施。但是工程量清单及控制价的编制质量对工程造价的管理影响相当大, 如果出现大量的清单数量不准确、存在严重的错项漏项或清单项目特征描述不清, 会引起很多结算纠纷, 潜在的风险较大。加强风险的识别, 需要造价专业人员的积极参与。业主在清单发布之前, 过程审计单位组织专业人员充分熟悉设计文件, 加大清单质量的审核力度, 对清单进行全面的复核和计算, 进一步完善工程量清单的准确性严密性, 协助招标人员做好招标答疑及招标文件的澄清工作, 有利于提高清单和控制价的质量, 真正达到事前控制的效果。
(三) 施工阶段充分发挥注册造价工程师在工程造价控制方面的核心作用
注册造价工程师是受过特殊训练的专业人员, 是过程审计业务团队的核心, 对建筑成本、价格及法律等方面均具有较熟悉的专业理论知识, 能就成本咨询、投资计划、招投标文件的制定及相关承包价格、建筑合约的制定和管理、工程预算及成本控制、工程策划及管理等方面提供广泛服务。
针对施工阶段造价控制周期长、控制面广、造价是动态控制等特点, 过程审计主要做好以下几方面工作:
1. 制定先进合理的工程造价控制目标, 定期进行工程造价实际值与目标值的比较, 找出偏差, 分析原因, 采取有效措施加以控制, 以保证工程造价控制目标的实现。
2. 材料价格是影响建筑产品成本的重要因素, 严格控制材料价格是降低造价的有效手段。材料价格风险对承包商来说属于有限度承担的风险, 尤其是对于招标时清单所列的暂估价材料, 在保证材料质量的基础上, 严把材料价格关, 力争把材料价格控制在最低水平上。对于一般的材料, 根据施工单位实际使用材料的供应单位、规格通过市场询价来确定, 并随材料的价格波动按调值公式及时对施工期的工程预算进行调整;对于一些特殊材料可以组织甲乙双方共同向不同的供应单位询价。
3. 在保证工程质量的前提下, 对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析, 从中选出最合理的方案, 以达到资源最佳配置, 从而降低工程造价。
4. 严格控制设计变更, 规范设计变更程序, 对必须变更的工程首先做出工程量和造价的增减分析。经建设单位同意, 设计单位方可发出变更通知, 调整原合同价款;若遇有重大设计变更, 必须由业主、监理、设计单位、施工单位及造价咨询单位共同磋商论证后方可发出变更通知。设计变更通知书必须由原设计单位下达并有设计人员的签名和相关印鉴。
虽然出于建筑工程的复杂性难免出现施工图在会审中或在施工过程中会有这样那样的问题, 但要求设计部门严格把关, 避免先施工后变更的状况, 也是有效控制工程造价的重耍环节。同时加强合同管理, 保障发包方与承包方平等互利。
5. 加强现场签证的审核与管理。经济签证往往是工程联系单的派生费用, 但并不是所有的工程联系单都要发生签证费用, 这就需要造价专业人员认真领会合同条款, 明确合同范围内容, 强化合同管理, 重视签证内容的审核。某住宅小区地下室安装工程的施工过程中, 施工单位就消防水管与排风管交叉为满足净高要求将消防水管上翻, 向监理提出了工程联系单, 并发出了签证要求增加管件等相应的工程费用。现场跟踪审计工程师经查对施工图纸和施工合同等相关文件后, 鉴于图纸中已明确规定管道安装的净高要求, 并明确了管道交叉相碰时的避让原则, 此项工作内容显然不属于设计变更, 而是承包商在投标报价时就应该考虑到的, 所以没有认可此项签证费用。
6. 参与项目总体管理避免发生索赔。项目实施过程中预防索赔事件的发生, 也是控制工程造价的一个重要方面。就目前工程建设的实际情况而言, 业主未能按约定提供相应的施工条件、工程变更、工程进度款支付滞后、甲方随意指定分包商的现象也很普遍, 指定的分包商往往延误工期或质量较差等, 是承包商提出索赔的主要原因。
从实际看, 承包商提出索赔的原因多种多样, 但最终目的归结到费用的增加和工期的延长, 而工期的延长往往伴随着工程费用的增加。因此, 在项目实施过程中过程审计参与工程的总体管理, 建立索赔预警制度, 将索赔事件的发生消除于萌芽状态, 尤其是在工程进度款的支付方面, 及时进行计量和审核, 保证按合同约定的时限及时支付, 对于保证工程的顺利进行和控制工程造价将起到非常重要的作用。
(四) 工程竣工结算的重点是做好竣工资料的审查与整理工作
过程审计工作贯穿于项目实施的全过程, 应特别注重资料归集和整理, 对工程量清单的执行情况定期跟踪检查、监督管理, 减少工程量清单中的差错率, 有利于工程竣工结算工作。在进行工程竣工结算时, 到工地现场再进行全面核对, 严格审查工程量计算是否准确, 材料调价是否有依据等, 使工程造价结算正确、合理。
工程建设过程中涉及的分部分项工程子目较多, 在项目实施过程中由于变更, 项目的竣工图与原设计施工图之间必然存在差异, 施工单位绘制竣工图往往是在原施工图的基础上作相应的修改标注加盖竣工图章。由于多方面的原因, 变更标注不全的现象时有发生, 如果监理单位对于竣工图审核不严密, 将必然对竣工结算造价影响较大。过程审计介入后, 由于所有的变更在项目实施过程中均有备案记录, 并及时作出了工程量的增减调整, 可以有效地避免此类现象的发生。
结算阶段是工程建设实施的最后一个阶段, 也是过程审计的终结阶段。过程审计除了完成工程项目结算造价的审核之外, 对工程结算资料的审查与整理也是审计工作的一项非常重要的内容。为保证造价计算的客观性, 造价咨询单位在业务终结时, 应向业主提供完整的工程结算资料, 以便于工程结算造价复审工作的开展。
四、结语
过程审计的造价管理和控制模式是近年来房地产开发项目建设过程中逐渐被认可的一种管理运作模式。工程造价投资控制涉及到工程建设的诸多方面, 它与工程建设的全过程中每个环节紧密相连, 控制工程造价不仅是企业领导和工程技术人员的职责, 而且是每一位工程建设参与者份内之事。过程审计介入房地产开发项目的开发建设过程, 充分发挥造价工程师的团队核心作用, 提高造价人员的素质, 提高技术经济分析论证能力, 必然对投资效益的提高起到显著的推动作用。
参考文献
[1]吴正文.建设项目过程审计规范化模式探析[J].安徽建筑, 2005 (, 6) .
[2]陈丽敏.建设工程全过程造价管理存在的问题及对策[J].科技资讯, 2008 (, 9) .
介入项目 篇5
第一章 物业项目早期介入
一.简述物业服务企业项目早期介入的含义？
答：物业服务企业项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段引入物业服务咨询活动，物业服务企业从业主和物业服务的角度对物业的环境布局、功能策划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出合理化意见和建议，以便建成的物业更好的满足业主和物业使用人的需求，方便服务工作开展。
二.物业服务项目早期介入有哪些作用？
答：物业服务项目早期介入作用有：①.从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度。②.从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展。③.从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益。
三.简述物业服务项目早期介入的方式？
答：物业服务项目早期介入的方式有：市场调研、图纸会审、对标管理、过程监控
四.简述物业服务项目早期介入的主要内容？
答：物业服务项目早期介入的主要内容：①.物业项目可行性研究阶段。②.物业项目规划设计阶段。③.物业项目施工建设阶段。④.物业项目营销阶段。⑤.物业项目竣工验收阶段
五.物业服务项目早期介入要做好那些准备工作？
答：物业服务项目早期介入要做好准备工作如下：①.人员准备，后勤保障。②.获取、了解熟悉项目建设计划及相关资料，以及现场勘查。③.与建设单位沟通，知会项目早期介入人员安排及工作计划。④.制定项目早期介入工作节点。⑤.按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。
六.物业服务项目早期介入的组织实施工作包括那些？
答：物业服务项目早期介入的组织实施工作包括：1.成立项目早期介入专项工作小组。2.主要工作职责。3.明确沟通机制。4.获取物业项目相关信息、资料。5.项目早期介入工作计划。
