商品住宅质量保证书(精选14篇)
篇1:商品住宅质量保证书
项目相关制度执行情况报告
东莞市住房和城乡建设局:
我司开发位于*******项目,项目总规模是****平方米,总投资是****万元。在开发中,我司严格按照东莞市规划和建设主管部门的相关要求和规定办理本项目的报批报建手续。目前,*****(项目进展及办证情况)。
我司在开发房地产项目时将严格按市房地产要求,认真执行《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,在销售商品房和钥匙交付业主过程中做好《两书》领取、说明、登记和发放工作。“两书”的总体执行情况报告如下:
1、我司在商品房交付使用前,根据法律法规,准确、详尽的 将会制定《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。明确商品住宅的保修范围与保修期限、保修办法、保修处理等相关办法。在《商品住宅使用说明书》内容中,详细说明商品房的住宅概况、建筑物结构类型、住宅设施、小区配套设施、住宅节能措施。
2、我司在商品房交付使用前,将向商品房买受人及委托的物业 公司提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》各一份。
3、我司积极按照《商品住宅质量保证书》中的约定,将由委托的物业公司对售出的商品房中出现的质量问题及时进行登记、维修,保证商品房买受人的权益,提高客户满意度。
4、在商品房交付后,我公司及委托的物业公司将向买受人书面及口头告知“两书”内容,让商品房的买受人按有关规定和要求正确的使用各类设施、设备,确保建筑结构、设施的使用安全,维护全体业主的共同利益并在住宅交付使用时,质量保证书均已作为商品房卖买合同附件,并告知住户权利与义务。
5、商品房使用过程中,我公司及物业公司共同协作、监督商品 房买受人在使用和装修过程中不出现自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等行为,并对出现的违规行为进行及时制止,避免了给其他买受人造成损失。
我们在项目启动施工过程中,工程没有质量情况投诉和重大事故发生,我司定将住宅质量视为生命大事,严把质量关,在开发建设中,做到防微杜渐,防患于未然。我司严守承诺,按《两书》要求去做,让百姓住安心房,放心房。
****有限公司
****年****月****日
篇2:商品住宅质量保证书
六、如对本公司对有关商品住宅工程质量问题的答复或处理有争议,可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定,向本地的建设工程质量监督站申请协调;凡有关商品住宅室外配套问题,可根据国务《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定,向本地建设行政主管部门申请协调。对协调意见仍有分歧的可向本地仲裁委员会申请仲裁。
七、经省级及其以上资格的专业质量鉴定部门鉴定,凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋,我公司将予以退房或调换。
八、本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件,是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件,与销售合同具有同等法律效力,请用户妥善保存,不得伪造、涂改。
附表:
篇3:商品住宅质量保证书
该小区2013 年8 月建成交付使用,规划面积19.50万建筑平方米,有业主1991户。据统计,在开发商将专有部分交付业主使用后,共接到涉及土建、门窗、水电和供暖等方面报修累计5130件次,主要存在7方面问题。
一、内墙面抹灰层、地面存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有1694 件次。其中,有479 户业主报修墙面空鼓问题,占业主总数的24.06% ;有346户业主报修墙面开裂问题,占业主总数的17.38% ;有258户业主报修墙面腻子起皮问题,占业主总数的12.96% ;有174户业主报修墙面腻子起鼓问题,占业主总数的8.74% ;有214 户业主报修墙面有穿墙孔没有封堵问题,占业主总数的10.75% ;有124户业主报修地面开裂问题,占业主总数的6.23% ;有85户业主报修墙角不直问题,占业主总数的4.27%;有14户业主报修墙面不平问题,占业主总数的0.70%。
2.原因分析
一是抹灰前墙面基层处理不到位,未浇水润湿,结合部未进行拉毛处理,从而造成了墙面空鼓;不同材质墙体之间未采取防裂措施,或者二次砌筑墙体沉降量未完成就开始抹灰施工,从而引起了墙体开裂。二是腻子层施工厚度过大,或者施工环境干燥致使腻子层收水过快,造成了腻子层的开裂、起皮、起鼓现象。三是由于主体结构施工过程中,用于加固模板的穿墙螺栓孔在抹灰前没有及时处理和封堵,直接用抹灰层盖住了螺栓孔,从而造成了墙面螺栓孔没有封堵现象。四是混凝土浇筑前基层处理不到位,或者浇筑后养护不到位,从而造成了地面开裂。五是由于施工人员的专业技能不合格,或者是工作责任心不强,造成了墙角不直、墙面不平问题。
3.对策措施
一是抹灰前对墙面基层进行处理,清除浮灰,拉毛处理,并提前对墙面进行润湿;抹灰中严格控制分层抹灰厚度;二次砌筑墙体施工完成14天后进行斜砌,不同材质墙体抹灰前应进行防裂处理,一般采用镀锌钢丝网,宽度不小于300 ㎜,每边不小于150㎜,抹灰总厚度大于35㎜时,宜设置防裂加强网,抹灰完成后应及时进行养护,防止表面失水过快,引起墙面开裂。二是严格控制腻子施工厚度,不宜大于3 ㎜;二遍腻子施工前门窗应安装完毕,以便保持室内环境的稳定。三是在抹灰前设置专门的封堵班组,具体封堵办法为:首先采用电锤对穿墙螺栓孔pvc套管进行清理,然后采用干硬性砂浆进行封堵,封堵深度大于50㎜。四是混凝土地面浇筑之前应进行凿毛、清理、扫浆处理,浇筑混凝土完成后应及时覆膜浇水保湿养护,养护时间不少于7 天。五是加强对抹灰班组施工人员的专业技能培训,考试合格后方可上岗;执行样板先行之路,明确施工标准;落实施工质量检查制度,及时发现墙角不直、墙面不平等问题,立即责成相关人员进行整改;加强施工人员责任心教育,实行抹灰墙面实名制管理,将责任落实到人。
二、卫生间和厨房下水存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题的共有364 件次。其中,有275户业主报修卫生间下水管接口处渗漏,占业主总数的13.81% ;有22户业主报修卫生间自来水阀门关闭不严漏水,占业主总数的1.10% ;有31户业主报修卫生间防水层渗漏,占业主总数的1.56% ;有36户业主报修厨房回水弯渗漏,占业主总数的1.81%。
2.原因分析
一是由于施工人员责任心不强和使用的粘接胶质量不合格,造成卫生间下水管接口处和厨房回水弯接口处渗漏。二是由于产品质量问题,造成卫生间自来水阀门关闭不严漏水。三是由于卫生间地面基层处理不到位和施工人员责任心不强,导致卫生间地面出现渗漏。
3.对策措施
一是加强对施工人员培训教育,引导增强责任意识;施工完成后做好冲水试验检查,发现问题及时处理。二是施工单位在选购粘接胶时,应选择信誉好、质量过关的产品;材料进场时应有齐全的出厂合格证和复试检测报告,不得使用“三无”产品。三是要求施工人员认真负责,认真做好防水垫层基层处理,同时注意阴阳角及细部处理,待基层干燥后进行防水层施工,然后再做闭水试验,对发现渗漏应及时处理。
三、室内照明存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有490 件次。其中,有360户业主报修室内照明灯不亮,占业主总数的18.08% ;有108户业主报修插座没电,占业主总数的5.42% ;有22户业主报修零火线接反,占业主总数的1.10%。
2.原因分析
一是由于灯泡质量不过关,使用寿命过短,照明灯泡在未到交付给业主前就出现了较多损坏。二是由于责任心不强,造成线路接头虚接或接错问题,导致插座没有电、和零火线接反。
3.对策措施
一是施工单位在选购照明灯泡时,应选择信誉好、质量过关的产品;材料进场时首先应对灯泡外观进行检查,产品应有齐全的出厂合格证,进场后应对灯泡建立台账进行管理。二是选择经验丰富的施工人员进行现场施工,不得使用壮工替代技术工;进场后、施工前应加强对施工人员的教育培训,提高岗位技能,引导增强工作责任心。
四、入户门存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有1110 件次。其中,有811 户业主报修入户门不好开关、门把手松动、开关门时出现异响以及漏风等问题,占业主总数的40.73% ;有189户业主报修门锁损坏,占业主总数的9.49% ;有110 户业主报修门表面有碰坏、划痕及掉漆等问题,占业主总数的5.52%。
2.原因分析
一是由于入户门安装方面的原因,导致入户门使用中不好开关、门把手出现松动、开关门时出现异响以及漏风等问题。二是由于管理制度不健全、不落实和施工人员责任心不强等原因,造成门锁安装后使用过程中出现损坏。三是由于入户门在出厂包装、运输、搬运和安装以及安装后的成品保护措施不到位等原因,造成了入户门表面有碰坏、划痕及掉漆等问题。
3.对策措施
一是加强对施工人员上岗前的专业培训,考核合格后方可上岗;同时应加强对入户门安装的过程检查,发现问题及时纠正;安装完成后应立即检查入户门是否满足使用功能方面的要求,发现不好开关、门把手松动、开关门时出现异响以及漏风等问题应及时调试。二是应建立完善入户施工管理制度,在入户门安装后应明确专人负责保管钥匙,并在每个单元门口张贴钥匙保管人员联系方式,对需要进入户内施工作业的人员应由专人负责统一开关入户门。三是加强对入户门出厂包装、运输、搬运、安装以及安装后成品保护的全程管理,并重视对施工人员的教育培训,引导增强成品保护责任意识。同时,在业主办理入住手续前,不得将入户门上的保护膜撕掉。
五、外窗存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有922件次。其中,有428 户业主报修窗户关闭不严、把手松动和窗框不正等问题,占业主总数的21.50% ;有494户业主报修外窗玻璃上有焊点或划痕、纱窗扇掉下和纱网破损以及窗框破损等问题,占业主总数的24.81%。
2.原因分析
一是由于施工人员在外窗安装方面不得要领和责任心不强等原因,造成窗户关闭不严、把手松动和窗框不正等问题。二是在施工过程中或外窗安装后,由于对成品保护的措施不到位,造成外窗玻璃上有焊点或划痕、纱窗扇掉下和纱网破损以及窗框破损等问题。
3.对策措施
一是对施工人员进行上岗前专业技术培训,经考核合格后方可上岗;同时要对施工人员加强思想教育,引导增强责任意识,建立完善奖励制度,提高施工人员作业积极性。二是要建立完善外窗安装后成品保护管理制度,落实成品保护措施,设立成品保护专职人员;落实班前成品保护教育制度,禁止外墙施工人员为省事直接从窗户进入室内,防止踩踏窗框和破坏纱窗等问题发生;禁止在无防护措施情况下,直接进行窗户栏杆安装、焊接作业施工。
六、弱电工程施工存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有143件次。其中,有49 户业主报修室内没有光纤线路,占业主总数的2.46% ;有48户业主报修没有有线电视线路,占业主总数的2.41%;有46户业主报修可视对讲无支架,占业主总数的2.31%。
2.原因分析
出现以上3 类问题的主要原因是光纤通信、有线电视和可视对讲等专业施工中,施工单位有关制度不健全、不落实,施工人员责任意识不强,总包单位没有做到检查验收全覆盖。
3.对策措施
专业施工单位应建立健全工程质量管理制度和管理体系,并认真抓好贯彻落实。要成立专门质量检查小组,明确专人负责,压实责任分工,坚持对施工质量分项逐户进行全覆盖检查验收,确保及时发现、及时纠正存在问题,做到把问题发现和解决在交付业主使用之前。
七、暖气设施安装存在的问题
1.存在问题
据统计,涉及此类问题共有407件次。其中,有362 户业主报修暖气片存在松动、温度调节阀松动以及没有安装等问题,占业主总数的18.18% ;有45户业主报修暖气片表面有碰瘪、有划痕问题,占业主总数的2.26%。
2.原因分析
造成暖气片安装出现问题的主要原因有:一是固定墙体为空心轻质砌块,固定膨胀螺栓墙体部位没有进行处理,或者固定暖气片卡子安放位置不精准,造成暖气片装上后存在间隙过大,从而导致安装后出现松动。二是由于施工人员责任心不强、施工组织不严密、检查验收制度落实不到位,造成少数暖气片漏装温度调节阀或出现松动。三是在运输、搬运和施工中,或者暖气片安装后,对成品保护措施不到位,造成了暖气片受损问题。
3.对策措施
篇4:商品住宅质量保修期限
《规定》(1998年9月1日起实施),对建设单位(即开发商)向购房人出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是:屋面防水保修不得低于3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修不低于1年。
《条例》(2000年1月10起发布执行),对建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修期限提出了要求。其中对防水质量保修期限的要求是:屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防水保修不低于5年。
2001年6月1日,建设部发布施行的《商品房销售管理办法》规定:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中规定的最低保修期限。
篇5:商品住宅质量保证书
本着对住户、社会负责的原则,本公司对提供销售的黎平县恒昱商住楼在其结构、部件、设施配套,维修等方面作出下列质量保证和承诺。
一、本住宅建筑面积为4008平方米,其中公共面积分摊平方米;
二、本住宅系统具有相应资质单位设计,并经政府有关部门审定;
三、本住宅通过黎平县建设工程质量监督部门验收合格;
四、本住宅自签约后交付之日起,在正常使用情况下各部位,部件保修内容和保修期;
1、屋面防水层3年。
2、墙面、楼面(含厨房和卫生间地面),管道渗漏1年。
3、室内墙面、顶棚抹灰层出现脱落,裂缝(顶层墙面温度裂缝除外)1年。
4、室内地面空鼓开裂,大面积起砂1年。
5、门窗安装不密闭、出现翘裂、五金件损坏1年。
6、给排水、卫生洁具、电器开关半年。
7、管道堵塞2个月。
五、因住户使用不当或擅自改动结构、设备、管线位置和不正当装修而造成的质量问题,本公司不承担保修责任,造成质量受损或用户损失,由责任人承担相应责任。
六、住宅竣工后,在规定使用年限正常使用情况下,经有关部门鉴定,属危险房屋的将予以退还或调换。
七、住户入住后,住宅质量的来信、来访、投诉本公司直接或委托物业管理及时给书面答复和妥善处理。
八、如对本公司的答复或处理有争议,凡有关工程质量的向建设工程质量监督部门申请协调;
九、本保证书在住宅交付使用时提供,并作为住宅销售合同的附件与合同具有同等法律效力。
保证单位:公司地址:
篇6:商品住宅质量安全保证书
本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收条件具备、验收合格,并在 建设工程质量监督站进行备案(江苏建设工程竣工验收备案清单附后)
修建施工防护围栏,对施工现场实行封闭管理,施工机械作业范围必须限定在施工区内。做到施工区与教学区、生活区隔离.
房产交接验收表
户内配电、电气管线、配件、电话、有线电视线路及配件、灯具、电气开关
业主/使用人意见:
您居住的“XX项目”住宅已经有关部门检查验收,达到竣工验收标准。市工程质量监督站核验的质量等级为优良。在正常使用情况下,在保修期内出现质量问题,将会得到免费维修。在保修期内,因您使用不当或二次装修造成的质量问题,以及用户自己添置,改动的设施、设备由您自己负责维修。保修期内,若您的住房经有关专业主管部门鉴定属于危险房屋将予以退还。
1、以上保修范围及期限为国家标准,在正常使用情况下,在保修期内出现质量问题将得到免费维修。
2、工程在规定的保修期内,因勘察设计、施工、监理、检测等原因造成质量问题的,由责任方承担质量责任,负担维修费用;由于地地震、洪水、台风不可抗力造成质量问题的,不属于质量保修范围。
3、保修期内,在正常使用情况下因工程质量问题给您造成的损失,由建设开发单位负责赔偿,因使用不当或擅自改动结构,造成房屋质量受损或其它业户损失,由您承担相应责任。
4、住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付您签字验收使用之日起计算。
5、此证书不准外借、转让,否则您将失去质量保证服务,该证一旦丢失,请及时通知房地产开发公司补办。
住宅工程保修由建设开发单位最终负责制,并由其委托有关单位报修项目进行维修(详见保修责任单位一览表)。
您报修的质量问题,将在3小时内得到确切答复,如属于保修范围内的质量问题,将在24小时内得到维修。
本公司对您购买的西安市XX区 小区 栋楼 单元 室,建筑面积 m2的商品住宅做出如下质量保证承诺:
一、本商品住宅工程于 20 年 月 日通过了西安市城乡建设委员会组织的`竣工验收。
二、本商品住宅工程由西安市**区质量监督站进行质量监督。在施工中始终按照国家有关规范、规范、质量标准及设计要求进行施工。
质量保证指为使人们确信某一产品、过程或服务的质量所必须的全部有计划有组织的活动。下面有整理的产品质量保证书,欢迎阅读!
住宅竣工后,在规定使用年限内正常使用情况下,经市有关专业主管部门鉴定,属危险房屋的将予以退还或调换。
三、本商品住宅工程自竣工验收之日起,在住户正常使用的情况下,本公司免费承担保修期内以下项目(见附表)的维修责任,并在承诺期限内负责维修完毕。
四、根据国家房屋建筑工程质量保修办法规定房屋建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算;用户在使用过程中发现质量问题,可直接拔打公司维修电话或认真填写附表“商品住宅质量反馈表”寄给我公司。因住户使用不当或进行家庭装修不当以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题,不在我公司保修范围内。
五、住户入住后,有关商品住宅质量的来信、来访、投诉,本公司将直接(或委托物业管理公司)及时给予答复和妥善处理。若对我们服务人员的工作不满,可直接向本公司(或物业管理公司)投诉。我们将及时进行处理。
六、如对本公司对有关商品住宅工程质量问题的答复或处理有争议,可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定,向本地的建设工程质量监督站申请协调;凡有关商品住宅室外配套问题,可根据国务《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定,向本地建设行政主管部门申请协调。对协调意见仍有分歧的可向本地仲裁委员会申请仲裁。
七、经省级及其以上资格的专业质量鉴定部门鉴定,凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋,我公司将予以退房或调换。
八、本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件,是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件,与销售合同具有同等法律效力,请用户妥善保存,不得伪造、涂改。
开发公司: (章)
管理公司: (章)
篇7:商品住宅质量保证书
备2002-7
住 宅 工 程 质 量 保 证 书
甲方(卖方): 保证约人
乙方(买方):
由甲方开发新建座落在 市 区(镇)路(街)住宅工程第 单元、第 层 #住房 套的房地产(房屋建筑面积平方米)出售给书方。为加强商品住宅质量管理,确保商品住宅售后服务质量水平,维护商品住宅消费者合法权益,根据建设部建房[1998]102号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》要求,如果商品住宅售出后在以下保修范围、保修期限内出现质量缺陷,由甲方履行保修义务,承担保修责任。
一、该工程在竣工验收时,经验收组评价其工程质量等级为,且已办理竣工验收备案手续。在正常使用条件下地基基础工程和主体结构工程,按设计文件和有关规定该住宅的合理使用年限为 年,在正常合理使用的年限内出现危及结构安全的质量缺陷,由甲方履行保修义务、承担保修责任。
二、在正常使用情况下该商品住宅以下部位、部件的保修内容与保修期为:
1、屋面墙面、地下室和厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏的保修期为5年;
2、墙面、顶棚抹灰面脱落、地面找平基层或水泥砂浆面层空鼓开裂,大面积起砂等及门窗翘裂,五金件等零配件和卫生洁具不符合标准规定要求等引起的损坏,其保修期均为2年;
3、供热、供冷系统和设备的保修期为2个采暖期、供冷期;
4、灯具、电器开关和管道堵塞的质量保修期为半年,其他部位、倍件的保修期限为 年;
5、该商品住宅售出后,由甲方委托的 物业管理公司负责维修处理;
6、该商品住宅于 年 月 日由甲方交付乙方使用,交付时乙方对该住宅设备、设施的正常运行进行了认可。乙方验收后自行添置、改动的设施、设备,由乙方自行承担维修责任。保修期从竣工验收合格之日,即 年 月 日起计算。
篇8:商品住宅质量保证书
关键词:住宅商品房,QFD,卡诺模型
一、质量功能概述
质量功能展开 (Quality Function Deployment, 简称QFD) 是把客户对产品的需求进行多层次演绎分析, 转化为产品设计要求、零部件特性、工艺要求、生产要求的质量策划、分析、评估的工具, 可用来指导产品的健壮设计和质量保证。这是日本学者Yoji Akao于1966年提出的, QFD的核心部分是质量屋 (Quality Chart) , 主要包括六个部分: (1) 顾客的需求及重要度; (2) 技术要求; (3) 关系矩阵; (4) 技术相关矩阵; (5) 相关矩阵; (6) 市场竞争能力评估矩阵 (如图1) 。
二、用户满意的卡诺模型
卡诺模型 (Kano Model) 是在1984年由日本著名的质量专家狩野纪昭教授提出的, 他引申二因子理论, 对质量的认知也采用二维的模式, 反映到购房者和房屋之中, 形成了对房屋产品的二维认识, 即基本需求、期望需求、魅力需求 (如图2) 。
三、根据Q F D理论和卡诺模型构建质量屋
1. 客户质量需求的获取
杭州市对居民购房需求和决策因素进行了调查分析, 该调查表提供了九个因素:住宅价格、建筑和户型设计、房屋质量、物业管理、开发商的品牌和信誉、居住区社会环境、地理位置和交通情况、小区自然环境、治安和社会环境。结果显示, 60.6%对房屋质量项目非常的担心, 之后, 我们将这九个因素分为三个等级:第一个等级重要程度最高, 分别为房屋质量、住宅价格和社会环境;第二个等级分别为建筑户型、配套设施、地理位置和交通状况;第三个等级分别为物业管理、开发商品牌和信誉、住宅所处自然环境。
2. 基于卡诺模型构建购房者的需求体系
本文根据卡诺模型将客户的需求进行分项, 现将购房者的需求分为七个方面, 即住房质量、房屋价格、建筑户型、小区配套设施、交通状况、物业管理、小区环境, 建立客户需求识别体系, 对与期望需求、魅力需求相关的项目实施重点开发。避免了无目的开发, 可以节省大量的开发成本 (如表1) 。
3. 构建住宅商品房的质量屋
重点开发不但能帮开发商节省成本, 还能提高客户对产品的满意度, 本文所指的重点开发主要是指找出消费者的期望需求项和魅力需求项, 然后采用质量功能展开原理将这些项目进行专业化和技术化, 最后建立住宅商品房的质量屋 (如表2) , 为实施房屋的重点开发提供依据。
四、结论
本文运用卡诺模型建立客户需求体系, 找出产品的重点开发项, 然后通过构建住宅商品房质量屋, 将客户的需求分层次的反映到产品的生产过程中, 这种开发可以使开发商更加准确的定位客户的需求, 从而节省开发成本, 提高开发效果和客户对产品的满意度。
参考文献
[1]李 龑 刘 敏:QFD方法与应用研究理论综述[J].上海管理科学, 2007 (2)
[2]赵生辉 汤志伟:卡诺模型在政府公共服务中的应用[J].河南社会科学, 2005 (S1)
[3]王 众 匡建超:基于质量功能展开 (QFD) 的住宅小区项目模糊综合评价[J].建筑经济, 2007 (S2)
篇9:商品住宅质量保证书
案情始末
2000年9月7日,B公司注册北冰洋商标,核定使用类别为第30类咖啡、茶、饮料等。2001年3月18日,B公司与S公司合资设立L公司,冷食公司的经营范围包括生产经营冰淇淋、雪糕、冰棍等冷食产品。合资协议约定B公司为北冰洋商标所有人,B公司同意L公司使用北冰洋商标,使用期限与双方合作期限相同。B公司同时就北冰洋商标向L公司出具《商标使用授权书》。
2004年1月起,B公司、S公司与L公司签订《承包经营协议》,约定由S公司承包经营L公司,三方于2010年1月续签该协议。L公司的全部资产提供S公司经营使用,S公司每年向B公司支付租赁费30万元,支付商标使用费分别为2010年10万元,2011年15万元,2012年至2014年每年各20万元。L公司对S公司的承包经营活动具有监督、审查的权利。S公司应严格遵守食品卫生及安全等方面的各项法律、法规;在承包期内,S公司以L公司名义对外发生的各项民事活动,S公司应独立承担民事责任,对所有产品的安全、卫生、质量负全责,向B公司全额支付承包经营发生的各项费用。B公司对北冰洋牌商标具有所有权、收益权、监督权及终止使用权。
B公司后发现S公司、L公司在经营中存在违约行为:2011年10月被质监局抽检出二被告生产的双把雪糕菌落超标;因前述事件,B公司认为严重影响北冰洋商标品牌形象,随即要求L公司停止生产、暂停使用北冰洋商标,并进行全面整改,未经B公司验收合格不得重新开业经营。为此,B公司下发了《责令停业整改通知书》,L公司盖章,S公司法定代表人签字确认。2012年3月17日,B公司对整改后的L公司进行现场检查,发现仍存在配料设备清洗没有采用CIP专用设备、缺乏原材料检验报告等问题,L公司、S公司均在检查报告上签字确认。随后,B公司再次向L公司、S公司发函要求进一步整改,重申在整改未验收合格前禁止重新开业经营。但S公司承包经营的B公司一直未停止生产,并于2012年6月被新闻报道称在北冰洋双把雪糕中吃出苍蝇。B公司主张解除北冰洋商标使用授权,S公司支付拖欠的商标许可使用费及违约金40余万元。
L公司与S公司不同意解除商标许可使用合同,理由是北冰洋商标许可是合资设立L公司的条件,商标许可期限应与合资期限一致,故不同意。B公司的检查报告是单方出具的,S公司与L公司出于无奈才签字确认,非真实意思。L公司与S公司提交了2012年2月至6月期间委托多家质量监督机构出具的《检验报告》,表明其生产的北冰洋雪糕质量合格。
法院依照《中华人民共和国商标法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定,判决B公司向L公司许可使用北冰洋商标的合同关系解除,L公司停止使用北冰洋商标,S公司支付B公司商标许可使用费22万余元。
判决分析
商标注册人可以自己使用商标,也可以通过合同授权他人使用注册商标。为了保证注册商标所代表商誉的稳定性,被许可人在使用注册商标时,除了要诚实履行双方合同约定的义务外,还应遵守法律规定的义务。保证商品质量就是商标被许可人应履行的法定义务。相对应的,商标许可人就有监督被许可商标的商品质量的法定权利。
本案中,B公司是北冰洋商标注册人,自2004年起就授权L公司使用该商标生产双把雪糕。L公司发生2011年被质监局检查出菌落超标的事件,属于未能履行保证商品质量的法定义务,会对北冰洋商标声誉产生显而易见的负面影响,对B公司利益产生损害。在这种情况下,B公司作为商标许可人,是否还愿意继续授权L公司在生产的双把雪糕上使用北冰洋商标,则就看双方商标许可使用合同约定及履行情况了。
我们看到,发生菌落超标事件后,B公司向L公司及承包公司S公司下达了《责令整改通知书》,之后还对生产设备等情况进行现场检查,做出检查报告。在整改通知和检查报告中均明确了整改要求和需满足的条件,L公司在这些文件上盖章,S公司法定代表人签字确认。
这里需要专门强调说明下公司盖章与法定代表人签字的含义与效力问题。一般情况下,经营者与他人充分协商一致各项合同条款后,会在合同落款处盖章,表明双方确认受该合同约束。如果不是双方共同拟定的条款,一方提供本文后,另一方盖章的,则表明盖章一方同意按对方所提供文本约定的条款执行。法定代表人在执行公司事务方面全权代表公司,其在与公司业务相关的合同文本上签字,效力等同于公司盖章,可以直接认为公司接受合同约束。
可见,L公司与S公司的盖章、签字,通常情况下已经明确表明了这两家公司对整改通知书和检查报告的确认,愿意按照其中提到的方式进行整改并承担责任。诉讼中,L公司与S公司提出其确认这些文件实属无奈,是被迫为之,希望推翻这些文件中对其施加的义务,但能被法院采纳的意见,不能仅是单方陈述,而要提供相应的证据证明存在欺诈、胁迫等可撤销合同的事实。
由于二被告未能按整改通知书和检查报告的要求进行整改,即使存在部分雪糕产品质量经检验合格,因该生产期间本应属于二被告整改期间,但其置双方确认的整改要求于不顾持续生产,无疑是对商标许可使用合同的违反。
(作者系北京市海淀区人民法院民五庭法官)
篇10:商品住宅质量保证书
内承担保修 3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与
保修期 屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下
室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏1年管道堵塞2个月供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期卫
生洁具1年灯具、电器开关6个月其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行
篇11:商品住宅质量保证书
尊敬的客户:
欢迎您入住***************项目)。为维护您的合法权益,确保您的生活质量,我们郑重的向您提出售房质量保证,希望得到您的合作和监督。
一.依据
1.建设部建房[1998]102号文件“关于转发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》”的通知;
2.中华人民共和国建筑法;
3.建设工程质量管理条例;
4.房屋建筑工程质量保修办法;
5.中华人民共和国消费者权益保护法。
二.基本情况
1、工程名称:***************项目)
2、建设单位:***************
3、施工单位:***************
4、监理单位:***************
5、设计单位:***************
6、工程质量监督单位:北京市***************区建设工程质量监督站
7、本工程已于**年**月**日竣工验收合格。且在工程竣工验收前,建设单位已先组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验收,分户验收合格。
三.保修范围和期限
在保修期内,在正常使用条件下,土建工程及水、暖、电等工程发生质量问题按以下范围和期限进行保修。
1、地基与基础工程和主体结构工程为设计文件确定建筑设计使用年限;
2、保温工程、防水工程为5年;
3、室内装修工程为2年,室外涂料为2年,室外其他材料为5年,除五金件为2年外,外窗与入户门为5年;
4、除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道为10年外,建筑给水及排水工程为2年,设置在主体结构内的管线保修期限与主体结构设计使用年限相同;
5、除线缆为5年外,电气工程为2年;
6、智能建筑工程、通风与空调工程均为2年;
7、室外工程为2年;
8、国家对住宅另有规定,按国家规定;双方另有约定的,按约定执行。
四.保修答复和处理期限
自受到客户保修要求后,本着“急用户所急”,水电工种不超过2小时,土建工种在2 日内予以保修,力争 3 日内完成。
对紧急问题可组织抢修。
对因气候等因素无法在 3 日内彻底保修项目,先进行保证生活条件的措施性处理,一旦具备条件立即组织处理,并向客户说明解释清楚。
五.保修期起止日期:
本《质量保证书》的相关保修项目中,凡属住宅买受人单独使用的项目,保修期从首创嘉铭新城镇投资发展有限公司首次交付住宅买受人之日起计算。凡属住宅买受人非单独使用的公共部位、公共系统、公共设备或各系统设备中的公共部分,保修期自交付首套住宅之日起计算。
六.不在保修范围
对自然灾害、不可抗拒造成的损坏、对购房者拆、改、修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围内。用户自行安装的设备不在保修范围内。
七.其他
对超过规定期限或超出保修范围者,我们在力所能及的条件下,可进行维修服务,按规定收取成本费和人工费。
八.公示栏目
住宅工程交付使用时,在住宅单元入口公示工程基本情况,公示内容如下: 工程名称:………………………………
竣工日期:2013年5月8日;
建设单位:***************
设计单位:***************
监理单位:***************
施工单位:***************
㈢建设、设计、监理、施工单位负责人姓名:
建设单位负责人:****
设计单位负责人:****
监理单位负责人:****
施工单位负责人:****
公示期不少于6个月。
九.监督和投诉
凡有关工作人员对保修工作推脱、拖拉、敷衍处理、不负责任、为难用户者,可直接
向本公司投诉。
物业委托:****
办公地点: ******** 联系电话:**** 联 系 人: **** 施工单位:**** 保修负责人:**** 电话:**** 办公地点:********
建设单位:**** 法人代表:****
篇12:商品住宅质量保证书
第一条 为规范房地产开发企业的销售行为,强化商品住宅售后服务,维护住房消 费者的合法权益,促进住房消费市场的健康发展,根据国家、省有关法律法规和政策规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于取得工商部门的营业执照和省建委核发开发资质证 书的房地产开发企业。
第三条 本办法所称商品住宅包括别墅、高档公寓等高档住宅、普通商品 住宅、微利房(经济适用房)、安居工程住房等。
第四条 房地产开发企业在向用户销售(含预售)新建商品住宅时,必须 提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。
第五条 《商品住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承 担质量责任的依据,房地产开发企业应当按《商品住宅质量保证书》的约定和承诺,承担保 修责任。
《商品住宅质量保证书》应当作为商品房购销合同的附件。
第六条 《商品住宅质量保证书》应当包括以下内容:
一、工程质量监督部门验定的工程质量等级;
二、住宅结构按设计寿命终身保证使用;
三、正常使用情况下各部位保修内容与期限:
1、屋面防水工程不短于3年;
2、土建工程不短于1年,具体包括:
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏;
墙面、顶棚抹灰层脱落;
地面空鼓开裂、大面积起砂;
门窗翘裂、五金件损坏;
3、卫生洁具,不短于1年;
4、电气管线、上下水管线安装工程不短于6个月;
5、管道堵塞,不短于2个月;
6、供冷、供热系统和设备为1个采暖期及供冷期;
7、其他(由房地产开发企业与用户自行约定);
四、开发企业将商品住宅交付用户和使用的具体时间;
五、用户报修的单位以及答复和处理的时限;
六、因质量原因退房的条件;
七、因质量保修引起纠纷的解决办法。
第七条 开发企业预售的商品住宅,在竣工验收交付使用之前,应当接受 用户对其建设过程中的监督检查。
第八条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时,应当有一周的时间由用 户验收。在验收期间,房地产开发企业对设备、设施运行的质量问题应及时予以解决。
第九条 《商品住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部 件)类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应包含以下内容:
1、开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;
2、结构类型;
3、装饰、装修注意事项;
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯闭路电视等设施配置的说明;
5、有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
6、门、窗类型,使用注意事项;
7、配电负荷;
8、其他需说明的问题。
第十条 住宅中配置的设备、设施另有使用说明书的,应附于《商品住宅 使用说明书》中。
第十一条 《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》应在住宅 交付用户的同时提供给用户。
第十二条 《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》以套、幢 发放,每套、幢住宅均应附有各自的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。
第十三条 住宅保修期从开发企业将住宅交付用户使用之日起计算,保修 期限不应低于本办法第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
第十四条 房地产开发企业在《商品住宅使用说明书》中对住户合理使用、保养和维护住宅应有提示,因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成 的质量问题,开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构,造成房屋质量受 损或其他用户损失,由责任人承担相应责任。
第十五条 经省级以上有资格的鉴定、检测部门的鉴定,住宅结构质量不 合格且无法修复的住宅应予以退房。
第十六条 其他住宅和非住宅的商品房屋,可参照本办法执行。
第十七条 本办法由省建委负责解释。
篇13:商品住宅质量保证书
住宅质量问题是我国近年来最为尖锐的社会问题之一, 而全面推行住宅质量保证保险制度则是一种有效缓解住宅质量问题进而充分保障消费者权益的重要途径。法国早在上世纪80年代就将该项保险制度成功应用到住宅质量管理领域, 称为“潜在性缺陷保险” (Inherent Defects Insurance, 简称IDI) , 主要承保工程竣工验收之日起十年之内, 住宅因主体结构存在缺陷而发生工程质量事故给消费者造成的损失。目前, IDI在法国、英国、日本、意大利、新加坡及西班牙等许多国家都已发展成熟, 并在有效保护消费者利益方面发挥了积极的作用。
面对严峻的住宅质量形势, 在住房和城乡建设部等相关部门的积极支持下中国人民财产保险公司于2002年底就正式推出了住宅质量保证保险业务。然而, 与国外形成鲜明对比的是, 我国住宅质量保证保险制度自推出以来就一直面临极为尴尬的市场局面, 在全国诸多地区至今没有承保案例。
二、困扰我国住宅质量保证保险制度发展的主要因素
根据保证保险的基本原理和住宅质量保证保险特殊的风险性质, 结合近年来我国住宅质量保证保险的业务实践, 笔者认为, 长期困扰我国住宅质量保证保险制度发展的因素主要有以下几个方面:
(一) 保险公司缺乏完善的风险控制体系
经营风险突出是制约我国保险公司经营积极性的首要因素, 其根源主要在于保险公司尚缺乏一套有效的风险控制体系。实际上, 作为一类非常特殊的保证保险制度, 住宅质量保证保险兼有商业保险与普通民事担保制度的双重特征, 其风险性质与普通商业财产保险存在显著差异, 这就要求保险人采取一些特别的风险控制方法, 但由于经验不足和认知偏差等诸多方面的原因, 我国保险人却普遍忽视了这些特殊要求, 进而导致住宅质量保证保险业务的赔付风险复杂难控。典型的表现主要有两个方面:
1. 忽视了承保业务中关键的资信审查机制
资信审查是保证保险承保审核的关键环节。从国外经验来看, 尽管各保险公司都有自己的承保原则和具体要求, 但在保证保险承保审核中通常都特别关注投保人的资信状况, 重点考察其品质 (character) 、能力 (capability) 和资本 (capital) 等基本要素。由于住宅质量保证保险实际承保的标的物是开发商的“信誉”, 其赔付风险主要源于开发商的资信状况, 因而对申请投保的开发商进行严格细致的资信审查也就成为住宅质量保证保险业务承保审核的核心环节, 但我国保险公司在业务实践中恰好忽视了这一要求, 而是采取了非常消极的风险回避策略:不仅设置了严格的承保条件 (仅限通过了建设部门A级性能认证的住宅项目) , 执行统一的、缺乏灵活性的高费率 (通常按销售金额的0.5%执行) , 还严格限制了保险责任范围, 成为制约住宅质量保证保险展业推广的首要障碍。
2. 放弃了至关重要的追偿机制
保险人在履行了对权利人 (相当于普通商业保险中的被保险人) 的赔付之后有权向义务人 (相当于普通商业保险中的投保人) 进行追偿, 这是保证保险的一个基本特点 (Jeffrey S.Russell, 2000) 。在美国等保证保险制度成熟的国家里, 法律一般都明确规定保险人可以取得这种补偿权利 (何绍慰, 2010) 。追偿机制的关键意义就在于可以藉此将义务人违约的责任后果有效移转给义务人自身, 进而从根本上遏制其任何主观违约企图。然而, 我国现行的住宅质量保证保险协议中, 恰好放弃了对开发商 (即义务人) 本身的追偿权。追偿权利的丧失, 使得保险人不但完全承担了开发商的质量违约风险, 更是丧失了彻底遏制开发商道德风险的关键手段。
(二) 高素质的复合型人才短缺
经营住宅质量保证保险业务不仅需要对开发商进行严格而细致的资信调查, 还需对投保项目进行跟踪和监督, 以便及时发现不利因素, 进而迅速采取补救措施。而资信调查和项目监督都需要经过专业训练的人才方能胜任。此外, 由于住宅质量保证保险特殊的风险性质, 在产品定价、保单条款的设计以及理赔核算等诸多环节都需要大量的高素质复合型人才。然而, 我国目前整个保险界乃至全社会都普遍缺乏这类高端人才, 成为制约我国住宅质量保证保险业务拓展的智力瓶颈。
(三) 短期性经营思维严重
由于经验和技术等多方面的原因, 经营住宅质量保证保险在短期内难以产生大量利润是一个客观现实, 这就明显助长了保险人的短期性经营思维。当前保险人普遍的过度关注眼前利益, 不但导致住宅质量保证保险的经营主体严重不足, 竞争效率无从发挥, 更是从源头上制约了我国住宅质量保证保险的业务创新。
另一方面, 作为住宅质量保证保险投保方的开发商也通常存在严重的短期性思维, 其根源主要在于我国近年来商品住宅价格的非理性增长, 使得房价成了吸引消费者视线的第一要素, 住宅品质和开发商的信誉度在一定程度上被忽视, 开发商是否投保住宅质量保证保险对于其经营目标不会产生明显的影响, 面对较高的承保费率和严格的承保条件, 理性的开发商自然也就失去了参保积极性。
(四) 外部环境不宽松
当前, 困扰我国住宅质量保证保险制度发展的外部环境因素主要有两个方面:
1. 社会信用制度和信用文化缺失
信用制度和信用文化缺失现象在我国房地产领域早已成为一种常态, 这不仅导致保险人在资信调查和承保审核中难以有效获取开发商及其主要负责人的历史和现实表现等体现开发商品质和能力等方面的关键信用信息, 在财务作假盛行的现实背景下保险公司更难以确定开发商提供的各项财务报表等必要材料的真实性和可靠程度, 这无疑会增大保险人的经营风险。另一方面, 从投保人的角度看, 由于缺乏有效的信用违约惩戒机制, 我国开发商已习惯采取多种“有效措施”来规避法定赔偿责任, 在住宅质量问题上的违约甚至违法成本极为低廉, 进而抑制了其对住宅质量保证保险制度的有效需求。
2. 缺乏配套的建筑质量鉴定机构
由于社会分工和专业化方面的原因, 经营住宅质量保证保险有必要构建配套的建筑质量鉴定机构, 这也是国际上尤其是法国的重要经验。建筑质量鉴定机构作为高度专业、高度独立的第三方介入质量鉴定和项目监控, 不但可以为保险人承保复杂的住宅工程项目提供有力的业务支持和技术保障, 还能在很大程度上避免保险当事人之间可能出现的意见分歧。然而, 我国目前还缺乏类似的建筑质量鉴定机构, 保险人在自身缺乏专业技术力量的条件下仅仅依托建设部门开展的A级住宅性能认证来作为承保依据, 缺乏对项目本身不同阶段有效的动态监督, 更难以准确有效的评估投保项目的风险状况。况且, 由于一些历史遗留问题, 我国建设部门与开发商之间的利益关系还错综复杂。近年来全国各地陆续发生的一些被建设部门评定为“优质样板工程”和获得各类嘉奖的住宅项目也出现严重质量问题的事件表明, 在现行体制下由建设行政部门单方面主导的住宅性能认证还难以确保其公正性和权威性。
三、全面推进我国住宅质量保证保险制度的基本途径
(一) 完善风险控制体系
风险突出是影响当前保险人经营积极性的首要原因, 因此, 改进传统的风险控制模式, 根据住宅质量保证保险本身的风险性质和经营要求, 构建一套完善的风险控制体系将是全面推进我国住宅质量保证保险制度的当务之急。
1. 需要构建完善的承保审核指标体系
科学承保是保险公司有效控制住宅质量保证保险业务经营风险的首要环节。保险人必须根据住宅质量保证保险本身的风险构成及其特点, 探索构建适合现实国情的住宅质量保证保险承保审核指标体系, 将品质、能力和资本等基本要素细化为具有可操作性的具体指标, 作为承保审核和风险评估的基本依据。在具体操作上, 可以充分借鉴国外保险公司承保审核业务实践中的成熟的指标体系, 再结合现实国情及保险公司自身的承保经验进行修正。当然, 在我国住宅质量保证保险承保审核指标体系的构建中尤其需要突出开发商的道德品质因素, 对于道德指标必须给予足够的权数, 这在社会信用普遍缺失的现实国情下尤为重要。
2. 需要完善追偿制度
保险人在履行了对权利人的赔付之后有权向义务人进行追索是国际保证保险界的通行做法。虽然国内保险法尚无明确的相关规定, 但最高人民法院早在2003年颁布的《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释 (征求意见稿) 》中就已经明确规定:“投保人违反约定给权利人造成的损失, 由保险人按照保证保险合同予以赔偿。保险人承担保险责任后, 有权依照合同向投保人追偿”。依据该文件的基本精神, 我国保险人向遭遇住宅质量事故的消费者进行保险补偿后显然有权再向投保的开发商追回代偿损失。当前试行的“A级住宅质量保证保险合作协议”明显损害了保险人的正当权益, 保险人必须在合同条款中对发生住宅质量事故后的具体追偿问题做出明确规定, 以弥补代偿损失, 并有效遏制开发商可能出现的道德风险。
(二) 加强人才队伍建设
保险人才的培养, 一是靠引进, 二是靠教育和培训。由于住宅质量保证保险特殊的人才需求, 当前要求直接从社会引进大量合格人才尚存在困难, 因此保险人应首先考虑选拔部分专业技术人员和一批优秀业务人员, 邀请建筑和法律等行业的专家学者对其进行建筑工程基础知识和相应的行业法律法规知识等方面的教育培训, 或者从建筑行业引进具有丰富实践经验的工程技术人才并进行保险专业知识培训, 以尽快培养一批既精通保险原理又深谙建筑工程知识并具备良好的业务沟通技巧和交流能力的复合型高端人才。
(三) 试行强制性保险
从国际经验看, 凡是住宅质量保证保险开展比较成功的国家, 如法国, 西班牙和意大利等无一例外不是通过立法把住宅质量保证保险确定为强制性险种 (陆荣华, 2005) 。试行强制性保险, 不仅可以有效遏制开发商的短期思维和侥幸心理, 激发其潜在的保险需求, 保险人也可以藉此迅速扩大承保面, 不仅使得保险经营中至关重要的大数法则能够更好的发挥作用, 还可以通过规模经济效应和竞争机制的作用快速推动我国住宅质量保证保险业务的全面拓展。当然, 试行强制性保险还有一个重要的理由, 那就是可以充分保护消费者的合法权益, 进而彻底解决因住宅质量缺陷问题所引发的各类矛盾和争议, 促进社会和谐。
(四) 优化住宅质量保证保险制度的经营环境
1. 需要积极参与建筑市场信用建设, 构建失信惩戒机制
当前, 建设行政部门对建筑市场信用建设的干预力度很大, 业界要求诚信经营的呼声也在高涨, 保险公司在长期的工程保险和企业财产保险业务经营中也积累了一定的企业信用信息。因此, 保险公司应积极参与建筑市场主体信用建设, 与建设行政部门和行业协会等相关机构和组织加强沟通与协调, 制定统一的建筑企业综合信用评价标准, 并构建建筑市场主体失信惩戒机制, 以便承保审核中有关信用信息的及时获取和有效评估, 并有效遏制开发商可能出现的道德风险。
2. 需要建立高度专业、高度独立的住宅质量鉴定机构
为确保住宅质量鉴定结果的客观、公正和公平性, 有必要建立高度独立、高度专业、客观公证的住宅质量鉴定机构。笔者的初步设想是, 在保监会、保险行业协会以及建设行政部门等相关机构和组织的参与和监督下, 在一些经济发达的中心城市率先挂牌成立一批专业化的住宅质量鉴定中心, 其成员主要由建设部门和来自建筑实务领域、相关高校与科研机构等的外部技术专家共同组成。中心的主要任务在于负责搜集整理住宅工程质量事故的损失数据资料, 设计科学合理的质量评价体系, 并组织受理住宅项目的质量鉴定和技术服务工作。在积极试点的基础上, 再逐步向全国范围推广, 最终建立起类似法国的完善的住宅质量鉴定体系, 从而为我国住宅质量保证保险制度的全面推行提供重要的业务支持和技术保障。
摘要:住宅质量保证保险制度有助于缓解我国严峻的住宅质量问题, 但缺乏完善的风险控制体系、高素质人才短缺、短期性思维严重及外部环境不宽松等因素还长期困扰着我国住宅质量保证保险制度的发展。为此, 需要完善风险控制体系、加强人才队伍建设、试行强制性保险并切实优化经营环境。
关键词:住宅质量问题,住宅质量保证保险,风险控制
参考文献
[1]住宅质量保证保险简介[OL].住房和城乡建设部住宅产业化促进中心, 2010.
[2]Surety[OL].Surety&Fidelity Association ofAmerica, 2010.
[3]Jeffrey S.Russell.Surety Bonds for ConstructionContracts[M].ASCE press, 2009.
[4]何绍慰.中国保证保险制度研究[M].社会科学文献出版社, 2010.
[5]关于审理保险纠纷案件若干问题的解释 (征求意见稿) [D].最高人民法院, 2003.
篇14:商品住宅质量保证书
关键词:住宅建设 钢筋混凝土 保护层 质量控制
钢筋具有较强的抗拉、抗压强度,而混凝土只具有较高的抗压强度,抗拉强度却很低,但是两者的弹性模量较接近,还有较好的粘结力,这样结合在一起,既发挥了各自的受力性能,又能很好地协调工作,共同承担结构构件所承受的外部荷载。因而钢筋混凝土结构在商品楼住宅、市政工程中被广泛应用。一般来讲,无论是梁还是板,受拉钢筋总是应尽量靠近受拉一侧混凝土构件的边缘。如果放置错误或者钢筋保护层过大,轻则降低了梁的承载能力,重则会发生重大事故。钢筋被包裹在混凝土构件中形成钝化保护膜,不与外界接触相对还比较安全,但如果钢筋保护层厚度过小,也就是钢筋过分靠近受拉区一侧,一方面容易造成钢筋露筋或钢筋受力时表面混凝土剥落,另一方面随着时间的推移,表面的混凝土将逐渐碳化,用不了多久,钢筋外混凝土就失去了保护作用,从而导致钢筋锈蚀,断面减小,强度降低,钢筋与混凝土之间失去粘结力,构件整体性受到破坏,严重时还会导致整个结构体系的破坏。下面,笔者就对钢筋混凝土保护层的质量控制,做简要探讨。
一、钢筋混凝土结构保护层厚度控制的重要性
1、从力学角度分析。钢筋混凝土结构构件是由钢筋和混凝土组成。从原材料的力学性能而言,钢筋具有较强的抗拉强度;混凝土则具有较高的抗压强度,而其抗拉强度却很低。钢筋混凝土组合发挥了它们各自的优势性能,共同承担结构构件所承受的外部荷载。因此,一般我们在考虑钢筋混凝土的受力条件时,着重考虑的是混凝土的受压应力和钢筋的受拉应力。而钢筋混凝土结构构件中钢筋的实际受拉应力是否能与设计计算应力相吻合,主要取决于钢筋在结构中的位置是否正确。这也正是我们要求控制钢筋保护层厚度的主要原因。一般来讲,无论是梁还是板,受拉钢筋总是应尽量靠近受拉一侧混凝土构件的边缘。如挑梁的受力筋应设在构件上部受拉区,如果钢筋保护层厚度过大,轻则由于钢筋不能有效发挥其应有的抗拉作用,而使混凝土受拉应力超标产生裂缝,重则由于悬挑结构上部钢筋所受拉力的力矩高度(h0)变小,而使钢筋受拉应力超标发生结构断裂。此类事故在建设史上并不少见。再比如,大面积的现浇楼板,下排钢筋如果垫得过高,保护层过大,在外加荷载作用下,混凝土下部受拉应力超标,也会产生板底裂缝。
2 、从钢筋与混凝土的粘结力分析。钢筋与混凝土之所以能共同工作,是因混凝土硬化并达到一定强度后,两者之间建立了足够的粘结强度,这种相互作用力称为握裹力。钢筋在混凝土中的保护层必须具有一定的厚度,才能保证混凝土与钢筋之间的握裹力。如果钢筋保护层厚度过小,钢筋过分靠近结构构件的边缘,容易造成钢筋露筋或钢筋受力时表面混凝土剥落,直接导致握裹力的减小。另外,钢筋保护层过小,表层混凝土将随着时间的推移而逐渐碳化,边缘钢筋失去保护作用而导致钢筋锈蚀,钢筋与混凝土之间也会失去粘结力,从而使构件的承载力降低,严重时还会导致整个结构体系的破坏。
3、从构件的耐久性分析。保护层的作用除上所述之外,顾名思义还起着保护钢筋不被锈蚀的作用,以确保钢筋混凝土结构的耐久性。影响钢筋混凝土结构耐久性的因素很多,除了特殊的外界因素以外,在一般使用条件下,主要考虑大气的侵蚀而使钢筋氧化生锈。而混凝土不密实、裂缝、钢筋保护层偏小,再加上混凝土碳化以及钢筋的电化学反应等因素就会因此加速这种侵蚀过程。钢筋氧化锈蚀又会导致体积膨胀,致使混凝土保护层开裂造成恶性循环,更加加快钢筋锈蚀进程,从而大大缩短建筑物的使用寿命。
4、从混凝土的防火要求分析。保护层对混凝土内部的钢筋还具有一定的防火功能。当建筑结构发生火灾时,环境温度急剧升高,钢筋与混凝土的热膨胀系数是不同的。当钢筋的膨胀值逐渐大于混凝土的膨胀值时,就会损伤和破坏混凝土与钢筋之间的握裹力;此外,当钢筋温度上升到700℃时,钢筋屈服强度大幅度降低,就会失去与混凝土共同工作的条件,而导致结构破坏。
由于以上诸多原因,国家规范对钢筋混凝土保护层厚度的提出强制性要求(国标GB50010-2002《混凝土结构设计规范》,)详见下表:
在强制性条文中明确规定:纵向受力的普通钢筋及预应力钢筋,其混凝土保护层最小厚度(钢筋外边缘至混凝土表面距离)不应小于钢筋的公称直径,且应符合表2.1的规定。
二、钢筋保护层施工的质量控制
1、明确各部位混凝土保护层的厚度。认真做好图纸会审,技术交底,特别是施工单位对施工班组的交底。在有的设计图纸中,对保护层的厚度会根据情况有不同的要求。比如现浇楼板和梁的保护层厚度,当混凝土强度不同时,其要求的厚度是不一样的。而基础的迎水面保护层厚度通常为5cm,有时甚至要求达到10cm。
2、控制钢筋骨架尺寸。注重钢筋的翻样工作。施工单位的翻样人员应熟悉图纸及规范的要求。翻样时箍筋的翻样尺寸要正确。对一些钢筋密集,复杂的梁、柱交接处,主梁与次梁的交接处必须放实样,合理安排各方向的主筋与副筋位置。同时确保钢筋在制作时的尺寸正确,给施工现场钢筋安装、绑扎节点创造条件。避免由于交接点处钢筋密集无法安装而造成钢筋挤占保护层位置,从而发生露筋的情况。
3、模板制作的尺寸偏差也会导致保护层的超标,所以还要注意模板工程的制作和安装。制作要规范、尺寸要精确,特别是缩模现象很容易导致钢筋保护层偏小甚至发生露筋现象。
4、做好钢筋限位措施。在实际施工中,对钢筋、模板的限位主要做了一下措施:(1)墻柱控制。①在放线后,绑扎好钢筋后,早钢筋骨架上根据控制线焊定位钢筋,并在钢筋骨架上安放水泥撑棍,间距0.6m并与钢筋骨架绑扎在一起,防止支设模板和浇注混凝土时造成水泥撑棍滑落。(2)梁板的控制。①梁下部和板下层筋下垫同保护层厚度相同的与混凝土强度相等或高于混凝土强度的垫块,用的为大理石垫块,密度为0.8-1m间距。②梁侧同样架设垫块,防止梁钢筋移位。③钢筋上层筋用钢筋马凳垫设,保证上层钢筋位置,满足钢筋骨架要求。④板上层筋上绑扎同混凝土保护层厚度相同的PVC管,在浇筑混凝土时浇注到PVC管一平,在二次扎找平时将PVC管取出,找平即可保证保护层厚度。