土地使用权转让的涉税情况说明

关键词： 使用权 涉税 转让 土地

土地使用权转让的涉税情况说明（共6篇）

篇1：土地使用权转让的涉税情况说明

土地使用权转让的涉税情况说明

出让方

1.营业税

根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

2.城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加

3.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

l 法定的扣除额

(一)取得土地使用权所支付的金额

“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补

缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(二)与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

l 土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：级数土地增值额税率(%)税率%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50增值额超过扣除项目金额200%的部分 60

注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

4.企业所得税

按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

5.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

受让方

1.城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税„2006‟186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。

2.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

3.契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。

篇2：土地使用权转让的涉税情况说明

关于与巡司村二组村民占本思等协商转让土地使用权的情况说明

筠连县第三中学地处筠连县第一工业重镇巡司镇。是一所完全中学，学校占地面积31011平方米，总建筑面积18385平方米，现在有学生3000余人，教职工180余人，教育教学成绩显著。

由于学校规模扩大，学生人数逐年增加，加上又是AB两个教学区，不管是在管理还是在发展等方面都存在很大的问题，再加上学生宿舍、教学楼、学生食堂等远远不能满足现实需要，所以学校多次召开教职工代表大会，一致同意在A区周围征地扩建，于是在2012年9月同当地农民协商，然后找到当地镇村组干部，准备以每亩54000元（含所有征地补偿款）的价格一次性与占本思等村民协商转让土地使用权，预计转让20余亩，今年为了修建学生宿舍，学校自筹资金与占本思等村民签订了转让协议，获得了5亩左右的使用权，其余10多亩还在协商当中，为了学校的发展，希望上级相关部门给予支持和帮助。

特此说明

筠连县第三中学

篇3：关于股权转让中涉税事项的探讨

(一)股权转让的定义

股权转让,是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人,使他人取得股权的民事法律行为。

股权转让是法人财产所有权的整体转移,但是却对企业的注册资本、固定资产、流动资产等不产生影响,即股权转让只是所有权的变更,不涉及到企业法人财产权,所以企业的法人责任不会因为股权的变更而转移。

(二)对部分文件内容的探讨

1.国家税务总局2014年第67号公告第14条第1项:“股权转让收入按照每股净资产或股权相应的净资产份额核定。”该“净资产”如何认定?在实际工作中的一般做法是中介机构根据企业提供的财务报表出具意见,即存在两种情况:一是中介机构直接根据企业的报表判断净资产,不分辨企业提供的财务报表是否属实;二是中介机构先审计财务报表,在认可的财务报表的基础上提出意见,该项做法需要耗费大量的时间和精力,增加成本,一般中介机构不会采用。在执业中,中介机构根据未经审计的财务报表的净资产金额直接计算税金,其实增加了双方的风险。

2.国家税务总局2014年第67号公告第14条第1项:“被投资企业的土地使用权、房屋、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的,主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。”该条款的意思是相关资产合计达到总资产20%以上时必须进行评估,未达到20%可以评估。

在实际工作中,一般会结合纳税人的财务报表中是否有土地、房屋等可增值性资产,对于一般私营企业,被投资企业账面若有上述资产,一般均会超过20%,那么该项交易行为一般会要求评估,大大增加了纳税人的成本。

二、股权转让税收管理风险分析

从工商部门每年汇总的信息来看,股权转让行为申报纳税的不足在工商部门登记变更信息的1/3,即2/3的纳税人虽然发生了股权转让行为,但未申报纳税。从稽查部门的案例来看,部分股权转让行为即使向税务部门申报纳税,但是偷逃税行为也较多,税收管理风险依然很高。主要体现在以下几个方面:

(一)纳税人方面的问题

目前,多数被投资企业股东发生变化后,企业经办人员会及时在工商部门办理变更登记,但是却很少到税务部门申请办理股权转让手续,以至于在其他检查中发现,该企业已多次变更股权。产生该现象主要有以下几个原因:

1. 财务人员的业务水平不足。

在实际工作中,频繁发生股东变更的企业一般规模不大,财务部门一般由外部兼职人员构成,或者外包给代理记账公司。近年来,税收政策的频繁修订已经让财务人员应接不暇,对于这种偶发性的业务接触较少,业务不熟。

2. 个人股权转让业务的隐蔽性。

个人股权转让业务具有隐蔽性,个人转让业务发生后,税务机关一般无从得知该项应税行为已发生,虽然目前国家税务总局和国家工商行政管理总局明确了税务与工商部门信息共享的办法,但是在实际操纵中具有滞后性,工商部门一般在半年或年终时才将变更汇总表送达税务部门,此时企业股权交易行为已完成,代扣税款最佳时机已错过。

3. 个人股权转让具有主观性。

大部分纳税人未考虑股权转让的纳税义务,在股权转让的定价时主观性较强,随意性较大,在未具体了解税收政策的前提下,随意定价,导致双方都付出更高的税务成本。

(二)税务机关的问题

1. 宣传政策工作不到位。

税务机关对个人股权转让业务的宣传力度不大。企业发放的工资薪金收入、意外所得收入等应纳税行为经过多年的宣传已经深入人心,但是股权转让行为需要纳税,却是企业财务人员都陌生的领域。虽然股权转让的次数较少,但是一般金额都较大,应作为税务部门的重点监管项目,以防止税款流失。

2. 税收干部自身素质问题。

一般税务机关中,税收管理员负责自己管户的各项日常业务。而股权转让业务是一项复杂、对专业要求极高且工作量极大的工作,绝大多数管理员可能对财务报表都不太了解,而对股权转让工作更是缺乏基本了解,在审核过程中,容易出现错误。

(三)中介机构的问题

1. 鉴证报告规范问题。

中介机构出具的个人股权转让涉税事项鉴证报告目前没有统一标准的格式。从实践经验来看,税务机关收到的涉税事项鉴证报告五花八门,质量参差不齐,内容、附件、格式均不一致。由于此类涉税行为具有偶发性,事后追责情况极少发生,税务所出具报告的随意性极大,更有甚者,鉴证结果一般根据企业要求填写,进而在增加税务机关、中介机构及纳税人三方风险的同时,也加大了三方的业务成本。

2. 中介机构内部管理问题。

部分中介结构的内部管理不合理,一般执业风险较高的鉴证类业务由有资质的人员负责,如年终审计业务、IPO业务等;而类似审阅业务,股权转让等事后风险较低的鉴证报告则交给没有经验,甚至由实习生完成,最后未经有效审核,交给有资质的人员签字。

三、防控股权转让税收管理风险的建议

针对以上各个层面存在的问题,笔者建议可以从以下几个方面着手解决:

(一)针对纳税人方面的问题,提出以下建议

1. 提高纳税不遵从成本。

引入纳税诚信机制,通过加强与工商部门的信息沟通,全程监控投资者的股权变动行为,对不按期纳税、不如实申报的企业,将其不良诚信记录与金融部门共享,并如实追究逃税责任,严格执法。

2. 加强财务处理规范管理。

对企业的财务制度及人员资质每年进行规范性检查,对不按规定记账、申报纳税的财务人员依法追究个人责任。

(二)针对税务机关存在的问题,提出以下建议

1. 规范税收文件,加大宣传力度。

现有涉及股权转让的税收文件较多,但是内容繁杂,国家应尽快出台一份制度性文件,在整合现有税收文件的基础上,规范股权转让行为,使政策更加明朗、具有可操作性,能够以最简洁的方式指导基层税务人员针对该项业务具体“干什么,怎么干”。对于先“假投资”再转让等行为严格判定标准,不符合条件者纳入营业税征收范围。结合“金三工程”和本次全面“营改增”政策,做好宣传工作,使纳税人深入了解股权转让是一项涉税行为。

2. 推进依法治税,加强税收干部队伍的建设。

在税务机构内部大力培养股权转让涉税事项专业人才,一是要求税务人员在日常工作中要加强自身业务的学习,在做好日常工作的同时,也要加强特殊税收事项工作的学习,提升自身素质,提高工作质量。二是加强与其他部门之间的沟通和学习,通过多参与兄弟单位的专项工作,提升自身水平。

3. 加强部门之间的合作与交流。

完善信息交换制度,以确保税务部门与工商部门信息交换的及时性。通过搭建信息交换平台,明确信息交换时间,加强沟通,掌握纳税人信息变动具体情况,使股权转让纳税行为更透明化,纳税行为进入良性循环。

(三)对于中介机构及评估的问题,提出以下建议

1. 规范中介机构行为。

严格核查中介结构出具的鉴证报告,在全省范围内对中介机构备案,确保中介结构出具的鉴证报告高质量、高水平,不弄虚作假。对不按规定出具鉴证报告、出具不实报告或严重失误报告的中介机构依法追究责任,并在一定期限内不予采用此类中介机构提供的鉴证报告,以保证中介结构在鉴证业务中保持独立性。

2. 采用企业年终审计报告。

如果涉税事项从年终到签订合同之日时间不长,企业经营业务稳定,账面变化不大,可以参考企业年终审计报告。在计算成本及净资产时,可以以年度报告为基础,经过特定程序合理判断被投资企业审计报告日至股权转让之日期间的财务报表的变动的合理性,以降低三方成本及风险。

参考文献

[1]中华人民共和国企业所得税法实施条例[S].2007.

[2]财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知(财税[2014]109号)[S].2015.

[3]宁春玲.非居民企业股权转让法律规则的思考[J].商品与质量,2011,(24).

篇4：土地使用权转让的涉税情况说明

关键词：土地转让费；经济收入；调查；宜秀区

中图分类号 F311 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2015）05-04-02

为了掌握安庆市宜秀区晚籼稻土地承包费高低状况，分析研究流转土地价格、补贴收入、粮食价格及种植大户收益之间关系，笔者深入到各大户和有关部门进行了专项调查。现将调查情况汇报如下：

1 土地转让费水平

安庆市宜秀区土地转让费水平呈逐年上升趋势，2009年每667m2每季转让费为125元（每667m2土地年转让费为250元，按每年种植2季作物计算，平均每季转让费125元。下同），最低的转让费是75元，最高的为200元。到2014年平均每667m2每季为240元左右，最低的200元，最高的达380元，一般每季每667m2在250～300元之间，比2009年上涨近1倍。2014年全区土地流转种植粮食作物的转让费费在500～600元/667m2范围，种植蔬菜、药材、鲜果等经济效益稍高的转让费稍高一些，最高的为每667m2每年800元。在土地转让费数额上，地力好的、水利设施完备旱涝保收的、集中连片面积大的、离城镇较近的价格高一些，相反，土地分散、小块较多、不能实行机械化实产的、偏远的山区、圩田、旱涝不保收的田块价格就低一些。

2 政策性种植补贴对农民经济收入影响情况

由于土地转让合同内容不同，种植大户获得的补贴也有不同。但是，一般情况下，如果土地是从农户手中转让来的，大户得到的仅仅是规模种植大户补贴10元，其他补贴是给一家一户的农户的。如果种植大户承包土地是村级集体土地，则各种补贴都归种植大户所有，如农资综合直补、良种补贴等，但是地租偏高。一般地，从2009年以来种植大户多数仅仅享受大户补贴每667m210元补贴，少数种植大户享受良种补贴每667m215元，这样补贴享受多的是每667m225元，一直没有其他补贴项目的增加。近几年来不少大户实行“一麦一稻”1a两熟形式种植，每667m270元的小麦农资综合直补种植大户都能够享受到，这样，规模种植大户每667m2每年可以获得100元左右的国家政策性补贴。如果仅仅种植一季水稻各种补贴一般都不会超过30元。

另外，2013年，安庆市对于规模种植66.7hm2以上大户实行奖励，种植66.67～13.33hm2，奖励10万元，13.33hm2以上的奖励15万元，奖励资金是按照市级和区级分别承担50%。当年，全区共有4户种植大户获得奖励，得到奖励资金45万元。这对我区规模种植大户发展粮食生产起到了极大的鼓励作用。

3 粮食价格变化情况

粮食价格稳中有升，从2009年的每50kg110元上升到2014年的每50kg138元。

4 土地转让费水平、补贴收入和相应粮价及种植效益之间的变动关系

虽然近几年粮价有所上涨，但种植大户种植效益一直停滞，一方面土地转让费逐年上升，且上升幅度比粮价上涨得快；另一方面劳力人员工资一年比一年高，而政策补贴种植大户大部分享受不了。还有，近几年天气状况不是很好，2011年春季長期干旱无雨，2013年全市高温干旱，2014年持续低温阴雨寡照，这种天气对于农业生产十分不利，不少种植大户因灾损失惨重。这样，虽然补贴相对稳定、粮价不断提高，但农民的实际经济收入并没有提高，相反，不少农民甚至由于难以承受年年受灾损失的压力而放弃承包土地。

5 当前土地流转存在问题

5.1 流转行为不规范 目前土地流转部分是农户间自发进行的，存在恶性竞争现象，如遇自然灾害部分种植大户就亏本，效益不能得到保障。

5.2 规模流转难度大 一是规模流转涉及的农户多，每个农户的想法不一致，意见不统一，又不能强求，协调难度大。二是是部分农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，甚至撂荒，也不愿将土地流转出去。

5.3 流转后缺乏管理 由于缺乏跟踪管理，少数土地流转后业主缺乏耕地保护意识，对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降或随意改变土地农业用途，土地复耕困难。

6 土地流转对策建议

6.1 成立合作社 由村委会牵头，组建农村土地流转专业合作社。指导有意流转土地的农户组建农村土地流转经营专业合作社，将土地依法集中流转到合作社，再由合作社对外发布土地流转信息，将土地流转给有资质、讲信誉的业主，最大限度地发挥土地效益和增加农民收入。

6.2 加大政策扶持 一是加大财政投入。农业具有高风险特点，为激发产业开发大户从事农业开发的积极性，财政在安排农业专项资金时，对农村土地流转扶持资金实行单列，并制定相应的扶持政策。二是政策补贴倾斜种植大户，采取原量不变，增量直接补给种植大户，提高种粮积极性，增加种粮效益。

6.3 切实解决种植大户生产中实际问题 一是容许种植大户建立临时性的库容、晒场等；为大户生产经营贷款提供便利条件。二是优先安排农业综合开发、土地平整、增粮工程等项目。三是协调解决大户与一般农户之间的矛盾。

篇5：土地使用权转让的涉税情况说明

然而，xxxx将土地使用权用以出资时，因涉及到评估作价升值、权属变更等事项，从而引发了一系列纳税问题。下面，我们将分别对xxxx以土地使用权出资所涉及的土地增值税、营业税、所得税等税项进行分析。

一、暂免缴纳土地增值税

1、以房地产进行投资的免税规定

财税字[1995]048号文《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条，关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定：

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2、被投资企业为房地产开发企业时的特殊规定

财税（2006）21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的.规定。

综上，土地使用权投资是否交纳土地增值税，关键是投资的企业是否从事房地产开发，如果是从事房地产开发，且投资行为在2006年3月2日之后就要按

照规定计算交纳土地增值税，不能适用财税[1995]48号的优惠规定。我司与xxxx共同投资设立的公司，经营范围不属于房地产开发，因此，xxxx可暂免缴纳土地增值税。

二、免交营业税

财税（2002）191号文《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：

近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：

“（一） 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。??”。

xxxx以不动产（土地使用权）投资入股与我司共同投资设立新公司，参与新公司的利润分配，共同承担投资风险，因此不征收营业税。

三、应缴纳企业所得税

国税发（2000）118号文《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》第三条，企业以部分非货币性资产投资的所得税处理规定：

（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。

（三）被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

根据上述规定，若xxxx用于出资的土地使用权评估价为1000万，而该土地使用权账面净值为600万，则其缴纳企业所得税的基数为400（1000-600）万。

四、应缴纳印花税

1、转移土地使用权书据属于印花税征收范围

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定：下列凭证为应纳税凭证： “??（二）产权转移书据；??。”

另，财税（2006）162号文《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》 第三条规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

xxxx以土地使用权作价出资，必然涉及土地使用权权属变更，由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证，按所载金额万分之五贴花。

2、印花税缴纳主体

《中华人民共和国印花税暂行条例》第八条规定：同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。

《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十六条规定：产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。

根据上述规定，xxxx与新设立的公司应为土地使用权转移书据印花税的缴纳主体。我司虽然也会与xxxx就该土地使用权签订相关协议，但因我司并非产权受让方，所以不负有缴纳印花税的义务。

五、应缴纳契税

1、纳税依据

《中华人民共和国契税暂行条例细则》 第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

“（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；??。”

《江苏省实施办法》第四条亦有相同规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

“(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；??。”

2、新公司为契税纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移

土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

因此，xxxx以土地使用权出资出资应该视同土地使用权转让缴纳契税。计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。

另，根据《江苏省实施办法》第五条规定：契税税率为4%。

六、不涉及城建税及教育附加费

1、城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条规定：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。

xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司，不需要缴纳产品税、增值税、营业税，因此，根据上述法律规定，此处不涉及城建税。

2、教育附加费

根据江苏省相关规定，纳税人应按照增值税、消费税、营业税三税税额的1%缴纳地方教育附加。

xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司，不需要缴纳增值税、消费税、营业税，因此，根据相关规定，此处也不涉及教育附加费。

综上所述，我司与xxxx合作设立新公司，xxxx以土地使用权出资各方涉税情况如下：

xxxx：企业所得税、印花税；

篇6：股权转让情况说明(范本)

XX公司注册资本为XX万元，成立于XXXX年X月XX日，公司经营XXXX等。原股权结构，法定代表人：XXX（身份证：XX，持有百分之50），股东XXX（身份证：XXX，持有百分之50）。

现（因说清楚转让原因），将XX所持的股权以1： ：1价格转让给XXX（身份证：XXX），特向相关部门提出股权转让变更申请。其中XXX与XXX之间为（朋友、兄弟、父子、新戚）关系。

特此承诺：在法律法规规定的期限内，公司原股东XXX在本次股权转让前发生的一切债权债务，本公司将继续承担相应责任。同时公司在本次股权转让前发生的一切债权债务，公司原股东XXX也应继续承担相应责任。若因本次股权变更造成一切法律责任将由本公司及股权转让人、股权受让人承担相应的法律责任。