万科物业公司范文

关键词：物业公司体系指导物业管理

第一篇：万科物业公司范文

万科物业公司管理制度大纲

万科集团公司物业管理标准化管理体系

约束指导体系(集团公司部分) 物业管理培训体系

检查、修正、完善指导体系考评奖罚指导体系

约束指导体系(项目管理处部分) 《物业管理标准化管理体系图》

目标管理标准作业规程对外投资标准作业规程

物业管理投标方案编制标准作业规程物业接管标准作业规程物业接管验收标准作业规程物业管理达标创优标准作业规程

物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程行政人事篇

1、组织架构与岗位设置管理标准作业规程

2、人事定编管理标准作业规程

3、公司机关内部管理标准作业规程

4、公司机关员工服务管理标准作业规程

5、培训管理标准作业规程

6、行政部、人事部员工内部培训实施标准作业规程

7、行政部、人事部员工绩效考评实施标准作业规程

8、办公区管理标准作业规程

9、人事招聘标准作业规程

10、员工入职与试用标准作业规程

11、转正、晋升、降级、调薪标准作业规程

12、员工离职、内部调职管理标准作业规程

13、考勤管理标准作业规程

14、行政奖罚标准作业规程

15、员工工资与福利管理标准作业规程

16、人事月报管理标准作业规程

17、保险管理标准作业规程

18、员工投诉与行政复议标准作业规程

19、合同管理标准作业规程 20、服务标识管理标准作业规程

21、印章管理标准作业规程

22、名片、图书、工作证管理标准作业规程

23、文书管理标准作业规程

24、档案管理标准作业规程

25、员工餐厅管理标准作业规程

26、员工宿舍管理标准作业规程

27、车辆管理标准作业规程财务篇

1、财务部员工培训标准作业规程

2、财务部员工绩效考评实施标准作业规程

3、工资标准管理标准作业规程

4、工资发放标准作业规程

5、现金管理标准作业规程

6、银行存款管理标准作业规程

7、外币资金管理标准作业规程

8、备用金管理标准作业规程

9、物业维修基金使用与管理标准作业规程

10、应收账款管理标准作业规程

11、费用报销审核标准作业规程

12、固定资产管理标准作业规程

13、低值易耗品管理标准作业规程

14、支票、收据、发票、财务印鉴专用章管理标准作业规程

15、服务收费标准作业规程

16、仓库管理标准作业规程

17、物品验证标准作业规程

18、会计报表编制标准作业规程

19、会计核算标准作业规程 20、内部审计标准作业规程品质管理篇

1、品质部员工培训实施标准作业规程

2、品质部员工绩效考评实施标准作业规程

3、质量体系文件编码管理标准作业规程

4、质量体系文件编制标准作业规程

5、质量体系文件和资料管理标准作业规程

6、内部质量审核管理标准作业规程

7、内部质量审核实施标准作业规程

8、管理评审控制标准作业规程

9、品质部内审员日常工作抽检标准作业规程

10、住户意见征集、评价标准作业规程

11、工作记录管理标准作业规程

12、绩效考评管理标准作业规程

13、不合格纠正、预防标准作业规程经营篇

1、经营部员工培训实施标准作业规程

2、经营部员工绩效考评实施标准作业规程

3、分供方评审与管理标准作业规程

4、采购管理标准作业规程

5、对外委托服务标准作业规程

6、自有物业租赁标准作业规程

第二篇：广州市万科物业管理有限公司

广州市万科物业管理有限公司是万科企业股份有限公司全资企业机构，2004年上半年正式进驻广州。公司沿袭了万科物业优良的管理模式和创新管理经验，专业提供全方位的物业管理服务、工程

完善配套服务、房屋租售及绿化工程服务。

我们致力于向客户提供高效、优质、贴心的服务，具有万科特色的社区文化建设，创造健康丰盛的

生活方式，引领邻里关爱的生活氛围，着力营造文化内涵丰富的和谐家园。

我们始终坚持“以人为本”、“全心全意全为您”的服务宗旨，不断探索物业管理新模式，积极参

与行业探讨，在推动行业发展的同时，开辟新的业务领域。

我们注重对员工进行系统的专业培训，将人才作为企业的资本，倡导简单的人际关系。

2004年至2006年，公司规模不断壮大，拥有各类专业客户服务、技术设备管理、绿化工程及维护、安全管理等专业人才700余名;公司先后接管了广州万科城市花园、万科蓝山花园、万科四季花城、

万科城花园、万科天景花园以及万科地产写字楼，管理面积120余万平方米。

2005年6月，广州万科物业首个在管住宅小区——万科四季花城荣获佛山园林式住宅小区称号; 同年12月，全国万科物业的各管理处统一更名为“服务中心”，迈进了物业管理时代的新纪元; 2006年4月，万科四季花城再次荣获佛山市物业管理优秀示范住宅小区称号，以“高尚物业，精致

管理”为核心内容的万科物业品牌绽放出夺目的光彩;

2006年11月，公司顺利通过国际著名认证机构BSI对我司的ISO9001：2000质量管理体系认证，

更保证了公司的管理服务质量持续稳定地上升;

2006年12月，公司被广州市物业管理协会选举为常务理事单位。

广州万科物业将凭借优势的品牌资源，成熟的管理经验，不断进取，持续超越我们的顾客不断增长

的期望。

第三篇：万科物业

万科物业服务有限公司简介

在物业服务模式与制度创新方面，1991年，公司在天景花园首创“业主管理委员会”，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式，该模式于1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法;1995年，公司在荔景大厦推出“酒店式管理模式”，将星级酒店规范细致的管理、热情周到的服务融入到物业服务中;1997年，公司又在万科城市花园率先推出“无人化管理”模式，标志着公司的物业服务水平及智能化应用达到一个全新的层次;1999年1月，公司开始在下属的各物业小区(大厦)推行季度“管理报告”制度，公司的规范化管理迈上了新的台阶;1999年12月，公司在万科俊园推出“个性化管理服务”模式，更好地满足了业主的个性化需求，强化了物业管理的服务理念;2001年，公司在四季花城推出了“邻里守望”的管理模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将物业服务的内涵提升到一个新的境界。2002年，公司接管万科建筑研究中心大厦，首次提出了“物业服务处”的新物业管理模式。2004年，公司接管东海岸社区，并推出“体验式”管理模式，致力于物业服务人与客户的互动与感受，说明公司向体验经济时代迈出了坚实的一步。2004年7月，成为国际饭店金钥匙组织会员单位，在17英里项目实施“金钥匙”服务模式，标志着公司向高端物业服务领域进军的开始。2005年12月，结合“五步一法”行动的开展，公司所有项目名称由原来的“管理处”更改为“物业服务中心”，充分体现了物业管理作为服务行业的特性。2006年4月，公司在集团物业部的统一要求下，推行加强基础业务品质的“进步行动”，从思想意识、人员素质、现场业务三个方面全面提升全员品质意识。公司的这种持续创新与进取精神，多次被各大新闻媒体跟踪报道，并得到了同行业与顾客的广泛好评与一致肯定。2007年5月，在万科集团的统一布署下，公司正式更名为“深圳市万科物业服务有限公司”，本次更名，是万科物业尊重客户、理解客户，“全心全意全为您”的服务理念的再度升华，也标志着万科物业全面迈入“物业服务”新时代。2008年3月，公司万科城御水湾、东海岸上居正式加入世界金钥匙物业联盟，标志着两项目金钥匙一站式服务的正式启动;公司将以此为契机，秉承和发扬“金钥匙”服务理念，为业主提供“满意+惊喜”的尊贵服务。

在物业服务市场化方面，1996年12月3日，公司在全国首次物业管理公开招标中，一举夺得鹿丹村住宅小区的物业管理权，从而打破了“谁开发，谁管理”的局面;1997年8月4日，公司在全国第二次物业管理公开招标中，再次获得深圳市最大的微利房住宅小区——“桃源村”的物业管理权。2000年1月，公司在拓展政府部门公共物业管理方面取得重大突破，受托为国家建设部大院写字楼、住宅楼提供物业管理服务，这是政府部门对公司物业管理服务水平的进一步肯定。2000年9月，公司又在深圳市交通管理局的物业管理招标中一举中标，标志着公司在公共物业管理服务方面进入了一个新的发展阶段。2001年1月，公司积极参与军队后勤社会化改革，受托为解放军总后勤部大院提供物业管理服务，再次表明公司的综合实力，进一步巩固公司在行业内的领先地位。2003年11月，公司中标东莞行政中心和东莞人民大会堂物业管理服务项目，标志着公司在珠三角公共物业的拓展进入了一个新的阶段。在物业管理顾问业务方面，公司于1997年在业内率先开展物业管理顾问服务业务，深圳“一辉花园”成为公司第一个顾问项目，截至2007年3月集团决定物业系统停止对外提供物业管理

顾问业务的十年前，公司的顾问业务遍及国内二十多个大中城市，顾问面积超过1200万平米。同时，公司在汽车美容、小区智能化工程、物业租赁等业务领域也颇有建树。“万科汽车美容”一度成为深圳市汽车美容行业的先锋及标志，连锁分店遍布市区。后出于战略调整的考虑，公司于2005年7月整体转让汽车美容业务，于2005年8月退出福景外校项目，2005年12月退出清湖工业园项目，2006年7月退出交警局(含监控中心)项目，2006年9月退出青年学院项目，2006年10月退出英达利项目，2007年2月退出桃源村项目，专注于万科开发的住宅物业服务的相关领域;公司在小区安防系统工程施工方面积累了大量的技术经验和专业人才，是万科社区智能化不断提升的推动者，业务已扩展到上海、北京、武汉、重庆、南京、成都等十余个中心城市。公司的绿化工程业务也在近年取得快速的发展，业务遍及珠三角的万科业务城市。

2001年9月，公司的质量管理体系完成了由ISO9002：1994向ISO9001：2000的转版工作。2004年10月，公司顺利通过ISO14001：1996环境管理体系认证;2005年12月，顺利完成ISO14001:2004环境管理体系的升版认证。公司将继续坚持以顾客为中心的指导思想，持续进取，使公司的管理服务水平再上一个新的台阶。

行政专员(助理)的工作内容职责

行政专员的职责

协助行政经理完成公司行政事务性工作及部门内部日常事务工作。

工作内容:

协助上级制定行政、总务及安全管理工作发展规划和计划;

协助审核、修订行政管理规章制度，进行日常行政工作的组织与管理;

协助高级管理人员进行财产、内务、安全管理，为其他部门提供及时有效的行政服务;考核和指导行政部工作;协助承办公司相关法律事务;

参与公司经营事务的管理和执行工作;

会务安排。

行政助理的工作内容以公司运营保障为主，工作内容较多元化，但较基础。比如工作内容为:

1、人事档案管理

2、人事考核作业

3、员工教育培训

4、作息考勤管理

5、奖惩办法的执行

6、各类公告的发布

7、招聘、录用、升迁、离退职的办理

8、各项规章制度监督与执行

9、协助经理制订公司各项管理制度及业务计划

10、全面组织及督导店员的销售工作

11、办公用品的预算及购买应具备的条件：

1. 工作态度：必须对企业的背景、企业所在行业及市场的定位、企业行政管理系统及企业文化有所了解。

2. 工作技能：有电脑、外语、文笔、沟通技能、时间管理、压力管理、情绪管理等方面的能力。

3. 业绩方面：领悟上级主管的意图，工作高效率，有服务意识，工作环节“零缺陷”。

行政助理主要职责是：

1、协助行政经理完成公司行政事务管理;

2、参与公司绩效管理、考勤等工作;

3、参与公司行政、采购事务管理

第四篇：北京万科物业

北京万科物业服务有限公司

北京万科物业服务有限公司的前身即北京万科物业管理有限公司，成立于1995年，系万科集团的全资子公司。2007年6月25日，在万科集团的统一部署下，北京万科物业管理有限公司正式更名为北京万科物业服务有限公司。公司为国家一级资质物业服务企业，服务“万科城市花园”、“万科星园”、“万科青青家园”、“万科西山庭院”、“万科四季花城”、“万科东第”、“万科紫台”、“建设部大院”等物业项目，服务面积150余万平米，在册职员约890人。

作为一家全国性的品牌公司，万科物业持续将国内外物业管理的先进理念导入北京，提升行业整体管理服务标准。经过多年的管理实践，公司凭借超前的管理理念、创新的思维、精诚的服务精神在社会上赢得了良好口碑。公司致力于规范化、专业化、亲情化管理，针对各管理小区的特点分别制订服务方案，关注服务细节，营造物业管理特色，不断提升服务品质。在服务过程中，随时接受业主监督，不断提高物业管理的透明度，欢迎业主参与管理，积极接纳改进建议。万科物业致力于建设和谐社区，为业主组织了丰富多彩的社区文化活动。如万科HAPPY家庭节、公益植树节、业主运动会、万科童军等。通过以上活动，加强邻里互动，营造了浓郁的万科园区大家庭氛围。

历经十几年的发展历程，北京万科物业服务有限公司持续创新与领跑，为客户创造价值。公司坚持“服务至诚、精益求精、管理

规范、进取创新”的质量管理十六字方针，确立了“持续超越客户不断增长的期望值”的服务宗旨，其服务核心理念是“全心全意全为您”，致力于“营造高尚社区，倡导优质生活”。凭借规范化管理和专业化服务，公司先后荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理优秀住宅小区”、“北京市优秀住宅小区”、“经典物业管理奖”、“用户满意物业管理企业”、“重质量讲信誉物业管理企业”、“北京质量先进企业”、“中国物业管理100强”、“贴心好管家”等荣誉称号。

2005年，万科物业推出“五步一法”创新服务体系，管理处更名为物业服务中心，“五步”是指在物业服务中和客户深度接触的认识客户、了解客户、帮助客户、理解客户、感动客户五个关键步骤，“一法”则是指以满足客户成功需求为出发点的服务法则。“五步一法”创新服务体系实质上是一个最大化地创造客户价值的过程，是在对万科物业优良传统和多年物业服务实践经验总结的基础上，尝试通过感知客户价值、理解客户需求，进而对现有的服务流程和关键环节进行疏理、提炼和创新而提出的。重点着眼于以客户为导向，改变管理思维，从发掘客户需求入手，把握服务关键点，在与客户直接接触的各个业务环节中，为客户提供更加主动、贴切、用心、到位的服务，建立更为和谐、融洽的客户关系。

公司坚持规范化运作，每一名员工上岗前都必须经过十分规范的岗前培训，细化工作标准。使管理的每一个环节，都有章可循，

有法可依，避免因人为的因素造成操作中的随意性。我们认真对待每一位业主的意见、建议，提出了“在投诉中完美”的口号。对于园区红线外的管理职责外的事情，只要涉及万科业主，同样积极去协调解决，树立起了万科“负责任的企业”的业界诚信品牌形象。对于业主的投诉，即使万科物业的行为完全符合法律要求，也要以客户的感受为唯一标准，全力解决客户的烦忧。

物业服务行业未来的发展方向，是以更加人性化的服务模式，建立长效的客户关系，通过完善的服务增进客户的理解和信任，从而赢得客户忠诚。十几年来，北京万科物业建立了一整套先进的企业文化体系;培养了一支成熟精干的思想意识高度统一的职业经理人队伍;形成了一个高标准、自我创新与激励的管理机制;打造了一个业界领先的品牌;凝聚了一批忠诚的客户;锻造了一种对未来充满理想的进取精神;固化了一个全心全意服务于客户的企业思维。基于以上的历史积淀，万科物业有信心将更多客户的居住梦想变成现实，与客户共同建立一个展现自我的理想生活环境。

2011年5月19日

第五篇：万科物业管理

客户特点：

中青年人;

受过高等教育;

身处在受人羡慕的行业中;

有较高的收入;

得到较高的社会肯定评价; ■ 追求生活品质。

三、物业管理服务模式

从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其

一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点;其

二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被;其

三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望;其

四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free” 的物业管理模式。

(一)“free的”服务模式定位与释义

“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。

以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：

开放的

1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团;

2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制;

3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。

4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。

5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。

生活的

1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务;

2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施;

3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场;亲和力的廉价百货项目;

4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。

5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。

便利的

1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车;

2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离;

3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务;

4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务;

5、提供房屋租售、转让服务。

“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。

(二)“free”服务实现计划及要求项

目工作内容工作标准完成时间

客户服务客户服务中心设置

1、分前台事务办理和亲善大使两大职能

2、分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。

3、设置在会所位置，使用面积约50m2 包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡(含设备)、洽谈室

亲善大使制

1、 7：00—9：00，17：30—19：00在大房子处直接承办业主委托事宜;

2、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心;

3、组织庭院社区文化活动。

着CI职员服(西服式样、蓝色面料、白色衬衣)

分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点(原则徒步5分钟内可到达)，(与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念)

30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通(结合外围巡逻安全员)

社区文化策划

1、以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化

2、针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动

3、以协助业主自行组织为发展方向

4、组织各类艺术沙龙

有偿服务项目设置

1、根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润;

2、方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标

商业配套方案

1、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。

2、引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。

3、开发路边商业，周末设置跳蚤市场。电子显示屏

1、需要设在巴士站;

2、具体方案已提交;

细微点滴服务

1、成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。

2、开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。环境

管理现代与历史氛围营造

1、设置历史回顾凳;

2、项目开发前后照片对比景点设定

3、在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。服装紧身牛仔蓝色衣(轮滑保洁服务) 自然生态营建方案开辟亲近绿地，供人休憩; 修建人造鸟巢; 建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用;建设小苗圃培育基地、果树等(共10*6 m2) 社区保洁绿化管理方案(88人)

1、环境保洁(60人)

2、家政：(10人)

3、垃圾清运：市政化

4、垃圾箱;庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱(240L/桶)庭院外果皮箱(1个/半径40m)

5、服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点

6、垃圾中转站设置(60m2 )

7、 1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台

8、每两栋设有保洁取水点(对裸露管口作防冻处理) 绿化(18人)

地下自动喷灌系统选择PPR管材

每半径50m绿地设一个电源插座(防水、防触电) 尽量考虑雨水利用系统

其它外围保洁实施外包方式。安全管理治安管理

城花的安全管理方案主要以人防与技防相结合;巡逻岗与固定岗相结合;红外报警与小区摄像机联动相结合。人防

采用的内紧外松的管理模式循序渐进。

1、整个小区分为多个小的片区进行区域化管理;将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗(楼内巡逻岗5个)，主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI服装安全员楼内巡逻岗(西装)，主要是以小区的整个风格相配套。

2、在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的(设岗位1个)。

3、对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗(单车巡逻岗5个)，主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特色。

4、在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理(摩托车巡逻岗1个)。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起到威慑作用。

5、体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全形象岗位1个(核心路与江夏大道交接处)。着美式作战服。

6、在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗(3个岗位)。着安全楼内巡逻岗服装。技防小区智能化与小区控制中心联动的模式。

1、在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信息流通。

2、小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。

3、组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。

4、红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离35cm。

5、 24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理(设置1.5个岗位)。着安全员楼内巡逻岗。

6、设电子巡更系统，确保巡逻获得质量保证。

交通管理

1、车场出入口岗(4个岗位)服装要求：国家统一服装体现小区物业管理的规范化专业化。

2、首期封闭为一个车流出入口(道路宽度可调头)

3、在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置;控制车辆在小区内的速度。

4、针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区的车辆进行管理。

5、对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度(小区停放车辆实行非固定式管理模式)。

消防管理采用谁主管，谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。

1、建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行检查整改。

2、对裸露管口作防冻处理。

内部管理采用半军事化的管理模式。

1、安全班值班制度为三班四倒，24小时的值班制度。

2、小区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班长一人。维修管理人员 16人，服装着CI标准服(上衣束腰)配多功能腰带

1.设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式，将城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同时在各个分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要求通力合作、相互监督以保证设备设施的完好如新。体现“各有所专，面面俱到”的用人思想和服务理念。

2.家政维修服务主要体现“专业化，快速化”推行岗位专家、服务明星，来提高服务品质。 3.公共照明采用双电源供电，分区控制。

4.公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时关闭一半，以利于今后节约公用费用支出。

5.小区的绿化用水要求采用双路供水，和小区的水景相通，充分进行水的重复利用，以节约成本。

6.控制中心闭路录像采用数字录像机，并能保存一个月。 7.内线电话系统(办公室、设备房、岗厅)、警铃连通宿舍。

水电气计量 1.要求前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业今后的水、电、气损耗支出成本。

2.箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性，及对业主的影响。 3.合理设计景观照明，尽量减少小区域照明的数量。服务特色

1、组合式工具箱，体现万科物业的“专业化”。

2、家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达现场，提出专业的解决方法，并能快速进行维修处理。

3、城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模式。

4、公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维护全部要求在最短的时间完成。

5、每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。

人员要求和服务制度编制管理处服务架构部门经理1人;经理助理2人;会计1人;出纳1人;人事行政10人;客户中心11人;保洁88人;安全93人;维修17人。前台、后台人员服装仍着CI规定服装体系文件按照公司IS09000体系执行人事行政制度按照公司IS09000体系执行内部管理规定结合现场制定班组内管理规定。物业管理用房物业管理用房