当前中国的房产税

当前中国的房产税（精选七篇）

当前中国的房产税篇1

一、我国目前房产税改革的发展现状

(一) 上海、重庆两市的房产税征收细则比较

2011年1月28日, 上海、重庆正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作, 并根据各自的实际情况分别出台了《上海市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。此处笔者选取两地房产税征收细则中的主要内容进行简要分析对比:

第一, 征税对象上, 二者均以增量房为主, 市场调控的意图明显。不同点在于上海方案只针对超过标准的新购住房, 对存量房不征税;重庆方案主要对新购的高档房征税, 存量房中对独栋别墅征税。此外, 两地方案均体现了对外地人的差别化待遇, 上海尤为严格。第二, 在计价依据上, 二者均采用从价计征, 并且在评估制度尚不成熟的条件下暂以房产交易价为依据, 不同的是均价计算方法有所差异。第三, 在适用税率上, 两城市的试点方案均采用了差别税率方法, 对超过既定标准的住房征收累进性的房产税、不同的是上海采用两档累进税率, 重庆采用三档累进税率。从税率的绝对水平上看, 重庆较高。第四, 从减免标准看, 二者均以面积为减免税标准, 有降低征管成本、便于操作的实际需求。不同的是, 上海以人均面积为计算基础, 而重庆按房屋面积一次减免。第五, 从税收用途上看, 两市均明确用于保障房建设, 重庆方案对收入使用更清晰地界定在公租房, 体现了税收调整住房再分配的公平原则。

(二) 对我国房产税改革的评价

房产税是以房产为征税对象, 依据房产价格或租金收入向房产所有人征收的一种税, 主要针对房屋保有环节。我国现行法律依据是1986年9月国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》和财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》, “对个人所有的非营业性的房产免征房产税”。2011年1月上海和重庆作为改革试点重新解释了“个人所有的非营业性住房”的范围, 对修正之后的应税房产在保有环节进行税收调节。

房产税是财产税的重要组成部分, 对个人自有住房开征房产税意义重大。一是通过推进房产保有环节的税收负担可逐步有效地克服我国“重开发, 轻保有”的税制结构, 引导各个环节的税负均衡。二是在目前投机盛行、泡沫严重的特殊背景下, 房产税市场调控的定位似乎更能彰显其政策意图。通过调节刚需、抑制投资性需求, 可促进房价合理回归、平稳发展。三是通过税收增加高收入者对社会的贡献, 将税款用于政府公共服务或者社会保障功能, 对促进社会公平意义明显。但是我国的房产税改革工作尚处于艰难的探索阶段, 试点改革中逐步显露出许多不足之处, 全国范围内开征房产税也面临许多难点。

二、现行房产税改革面临的困境分析

(一) 现行房产税改革面临的合法性难题

1.有悖税收法定原则

一是依据我国2000年出台的《立法法》第八条第八款之规定, 但凡涉及税收制度的, 只能通过全国人大及其常委会制定法律。而目前地方开征个人住房房产税的依据, 是1986年国务院制定的《房产税暂行条例》。当时我国尚处于计划经济时代, 法制尚不健全, 全国人大授权国务院制定了大量的税收法规。而随着我国“依法治国”战略的深入贯彻实施, 税收授权立法就显得与法治精神有出入。其次, 即使依据《立法法》第九条授权立法之规定也仍然存有争议, 《房产税暂行条例》的税收征纳范围是针对经营性住房, 而没有规定对个人所有非营业用的房产征收房产税。因此, 地方政府开征个人住房房产税在立法上有待完善。

2.重复征税协调问题

我国房地产住宅私有, 住宅所有者只对土地拥有70年的使用权, 而并永久产权。这就涉及到我国的土地出让金制度使政府依靠土地出让在短时间内得到大量财政收入, 但另一方面却超额透支了未来发展的经济动力。虽然名义上说, 土地出让金属于租金, 物业税属于税金, 二者可并行不悖, 但这种名称上的差别仅仅只是我国土地公有制度的产物, 本质上并无区别。在现有条件下, 征收房产税如不考虑解决一次性收取了70年土地出让金问题, 就等于重复征收。税收设计中如何协调重复征税这一问题仍然有待于进一步研究。

(二) 现行房产税改革面临的可行性难题

1.房产产权关系混乱

产权清晰是开征房产税的前提, 是确立征税对象和纳税主体的基础和依据。目前, 沪渝两地的房产税均针对商品住宅, 过户时依房产价值的一定比例征收税费。但若在全国范围内推行则面临诸多产权障碍:第一, 我国的个人住宅产权属性划分复杂, 除商品房以外, 还存在很多有限产权住房, 如经适房、限价房、合作建房、集资建房等, 贸然开征会带来更大的混乱。第二, 我国的土地二元制结构加剧了房产税推行的难度。目前农村土地并未进入市场经济体系, 集体所有制但“集体”的概念界定模糊。尤其是我国轰轰烈烈的城市化进程中大量衍生出来的小产权房, 未来走向仍不明朗, 对于房产税的制度设计是一个现实的挑战。第三是异地置业问题。除了掌握住宅的基础数据外, 对异地置业的界定直接影响房产税全面推广的成败, 如处理不当, 可能会对人才的正常流动造成负面影响。上海版和重庆版房产税对于外来人口住房进行限制的出发点不同, 上海版方案旨在直接打击异地炒房, 而重庆版房产税则通过对高档住宅征税方式解决收入分配问题, 但无论出发点有何不同, 都可能对人才流动构成障碍。

2.税收要素设计不合理

税收要素的设计是一个税种良性、公平、科学运行的核心要素, 如果税收要素设计不合理, 一部本利国利民的税种则可能成为“恶税”, 因此将来个人住房房产税税收要素的设计必须在充分开叉现行房产税税制的基础上, 结合我国当前市场经济的实际情况, 逐步摸索逐步研究。现行房产税税制的征税范围并不涉及到居民个人非经营性住房, 间接助长了炒房者的投机需求, 导致房地产市场过度膨胀。目前城镇土地使用税和耕地占用税的税率结构仍使用定额税率, 过于僵化的税率体系忽视了不同地域土地收益的巨大差异, 削弱了税收对土地利用和房地产市场的调节作用。目前房产市场的相关税收依据分别为房产账面余值、租金收入或实际占用的土地面积, 没有定期重估土地和房产价值的制度安排, 滞后于形势发展。

3.税收征管体制不健全

房地产行业涉及面广泛、利益链复杂, 如果缺少合理的税收代征代缴机制, 将直接导致征税成本过高、征税分配不公、征税机制不透明等各种问题, 直接影响下一步房产税在全国范围内的全面开征。具体而言主要如下:一是没有全国各地房地产登记信息共享的平台, 地方政府难以确切掌握纳税人拥有房产的真实情况, 对于异地置业等情况无法规制, 不可避免地扩大了免税范围, 易导致社会不公平因素。二是没有建立具有公信力的房产评估机构, 房产的市面价值和级差收益无法得到确切的反应, 容易造成事实上的税负不公。三是没有建立税收用途公示平台, 纳税人自觉纳税的意识淡薄, 政府的信用在民众间面临考验, 不利于税收机制的有效运转。

三、完善我国房产税改革法律制度的对策性建议

(一) 我国房产税的立法模式选择

我国的《房产税暂行条例》的颁布背景是处于计划经济时代, 已无法适应当前市场经济和税制发展的需要。笔者认为, 个人住房房产税的开征亟需一部完善的法律作为法理依据, 而不能仅仅简单地修改《房产税暂行条例》。关于其立法模式的选择, 学界的主要争议点在于个人住房房产税和经营性用房房产税是分别立法或统一立法, 只有制定一部统一的房产税法, 才能够实现房产税征管系统的系统化, 以便于克服当前税权高度集中于中央、税费过多、税种繁杂且交叉重叠、以费代税等诸多问题, 也更有利于政府对房地产行业宏观调控的需要。在未来的房产税法中, 应该将个人住房房产税和经营性用房房产税分别设计成单个税目, 进而科学、合理地设计各课税要素, 使之成为我国市场经济建设的有力调控工具。

(二) 明确产权

面临产权困境房产税的征收应当慎之又慎, 房产税的推出应当遵循“先易后难”的策略, 在突破试点地区的合法性瓶颈的基础之上, 结合试点地区的运行经验逐渐扩大推至全国。在我国房产关系混乱的情况下, 应尽快屡清现有房产产权体系, 明确合作建房、集资建房、小产权房等的产权性质, 明确房产税的征纳对象应免除限价商品房、经济适用房等保障性住房。这是一项颇有难度的系统工程, 需要法律、政策、房地产市场等的合力逐步推进。

(三) 明确我国房产税的税收要素

首先, 面临重复征税的法理难题, 应当结合我国土地公有的背景下, 有选择的借鉴国外成熟经验。笔者认为, 房产税不应该照搬西方土地私有制下模式、以物业价值作为税基, 而应借鉴土地公有制下的新加坡和香港地区模式, 以物业租金作为税基, 避免土地在交易环节和保有环节重复征收税费, 实现土地出让金和房产税的有序并行。其次, 合理确定我国房产税的税率。基于房产税合理调节贫富差距、抑制房产投机的初衷, 税率设置不宜过低。目前沪渝税率设置处于一个比较低的水平, 笔者认为, 房产税在全国推行的过程中仍存在一个上调的空间。为达到抑制投机和保护刚需的双重目的, 应实行累进制税率并将累进间隔拉大, 在保证人均的免税正常居住面积的基础上, 随个人拥有的住房面积的不断增加缴纳更多的税款, 以通过税收手段调整房地产市场。

第三, 科学确定房产税的纳税对象。例如对于存量住房是否征收的问题。沪渝试点方案中基本只涉及了新购住房, 只是重庆对以独栋住宅为主的存量高档住房进行征收。这一政策绕开了既得利益, 而且辅以房产证办理环节必须提交的完税证明, 不仅确保了试点的顺利推行, 也提高了政策的可操作性。但是, 随着新购住房逐步便成为存量住房, 如果要实现房产税的可持续性, 房产税势必将对存量住房征收, 但在征收时机上需要参考房产税试点的经验、个人住房信息系统建设情况以及税务征管部门方案设计进展。

(四) 科学税收征纳管理

当前试点征税实践将房产税等同于契税征管, 产权交易时预征一年税款, 这一财产税比较流转税的征管方式显然难以持续。尤对于存量住房, 如缺乏办理产权证这一关卡, 加之住房长期空置, 所有者与使用者相分离现象的大量存在, 很难保证房产税应征尽征。因此, 对个人住房信息的全面掌握, 对税务征管方案的巧妙设计等都是执行过程中需重点关注的问题。

一是要建立全国各地房地产登记信息共享的平台, 以及时掌握纳税人拥有房产的真实情况, 合理规制房产投机这异地置业等情况。二是亟需建立具有公信力的房产评估机构, 并建立响应的申诉程序, 实现房产评估的公正性、公平性、透明性。三是要建立税收用途公示平台, 及时向民众公示房产税税收的使用方向和使用情况, 以实现社会公众对税收的透明监督, 达到取之于民、用之于民之目的。

摘要：沪渝两地房产税试点工作启动已达一年之久, 而全国的房产税改革工作也酝酿多时。然就法律角度而言, 当前我国房产税改革面临着合法性难题和可行性难题的双重困境, 需要在统一个人住房房产税立法的基础之上从产权关系、税收要素、征管机制多方面着手, 为推进房产税改革提供助力。

关键词：房产税,个人住房,沪渝试点,法律问题

参考文献

[1]刘洋.房地产税制经济分析[M].北京:中国财政经济出版社, 2009.10:9-10.

[2]喻景忠, 杨蔚.我国房产税改革的困局与思路[J].当代经济, 2011 (6) :4-8.

[3]王棉棉, 林语西, 王正华.我国房产税征收阻碍的若干问题研究[J]商业文化 (下半月) , 2011 (07) .

[4]夏睿.当前我国房产税税制存在的问题及改革构想[J].金融管理, 2011 (2) .

当前中国的房产税篇2

关键词：房产税；土地财政；房价

一、引言

房产税以纳税人拥有的房产为征税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。进入21世纪后，我国房地产行业逐渐升温，房价也节节攀升，为控制房价上涨政府出台了大量文件政策，但效果都不尽如人意。随着我国房地产市场的不断升温，政府出台的调控措施也不断增加，公众和学者对是房产税开征的讨论也日益激烈。2010年9月，国务院在出台的“国五条”中首次明确提出加快开展房产税征收试点工作。最终2011年1月28日，上海市和重庆市开始试点开征房产税，并产生了“上海模式”和“重庆模式”两种不同的房产税模式。

上海模式中，房产税的税率暂定为0.6%，征税对象主要集中在增量房上，并区分本市居民与非本市居民适用不同措施。对于本市居民，房产税征税对象是本市居民新购置的属于家庭第二套房及以上的住房。对于非本市居民，征税对象是非本市居民在本市的新购住房。

重庆模式中，房产税的税率按房价与当地均价的倍数累进分为三档，分别是0.5%、1%和1.2%，对应房价与当地均价的倍数为2-3倍、3-4倍和4倍以上。征税对象按房产类型分为两类，第一类对象是独栋商品住房、高档住房等高级住房，第二类对象是不在本市工作的非本市居民新购置的第二套以上的普通住房。

房产税的出台伴随着房价的飞涨，关于房产税是否能降低房价也引起了许多人的争议。很多人对房产税开征寄予厚望，认为房产税是高房价的杀手锏，一旦房产税在全国范围内推行，房价将为应声而降。但也有许多学者不认为房产税会降低房价，甚至有些学者认为房产税可能会进一步推高房价。

二、支持房产税降低房价的主要观点

支持房产税有助于降低房价的学者主要主张以下原因。

（一）房产税能够增加投机成本，抑制投资需求

房价高涨的其中一个原因就是住房具有投资的功能，成为大量投资者的投资对象。而开征房产税，增加了投资者持有房地产的成本，降低了投资预期收益，增加了未来收益的不确定性，投资者会转移资金，退出或减少对房地产的投资从而释放出一大批存量房，增加房地产的供给，降低房价。

（二）房产税影响消费者的住房选择

房产税对住房消费者的影响可以分为三个方面。第一，房产税可以影响消费者的户型选择。房产税直接增加了消费者的购房成本，在既定的预算约束线下，消费者会减少对住房的消费数量，反映在购置住房中即消费者会选择较小的户型。第二，房产税会降低住房的投资性消费。一方面房产税增加了购房成本，部分消费者因此会降低住房购买意愿，另一方面房产税的开征会减低出售住房的收益，理性的住房持有者在面临房价下降的情形下会减少出售住房的意愿。两方面的影响会导致消费者降低对住房的投资性消费。第三，房产税会影响住房的建设。房产税增加住房消费成本会导致住房消费者选择更小的户型，开发商也会根据市场需要增加更多的小户型住房，减少大户型住房建设。

（三）房产税能取代“土地财政”，为地方政府提供稳定的财源

中国房价的不断上升与“土地财政”密切相关。中国现行分税制体制只是在中央和省级政府中间划分收入，市县级政府财力不稳定。开征房产税，房产税以本辖区的房产为征税对象，税基稳定，在房价不断上升的现阶段，税收收入也会稳定增加，房产税收入成为地方政府的又一项稳定的财政收入来源，而土地出让金随房地产市场变化，既不稳定又不持久，因此地方政府可以用稳定的房产税收入替代波动的土地出让金，摆脱土地财政的困局，降低对土地出让金的依赖，为房价的下降提供客观条件。

三、房产税对房价影响的分析

关于房产税对房价的影响是多方面的。

第一，从住房需求上看，我国住房需求种类不同，需求总量庞大。房地产是一种特殊的产品，同时具有消费、投资和投机三种使用价值。首先，作为消费品，住房需求具有明显的刚性需求特点，尤其是伴随着我国城镇化进程加快，城市人口不断增加，城市居民尤其是城市移民对于住房的需求更为强烈；其次，住房作为一种特殊的投资品，可以用来投资保值以及炒作投机。

第二，从住房供给上看，我国住房供给不足。首先，土地是一种不可再生资源，随着人类的开发，土地成为一种稀缺商品，其供给缺乏弹性。作为房地产市场土地的垄断供应者，面对众多需求方，在“土地财政”模式下，政府具有强烈的推高土地出让金的冲动。其次，由于我国住房制度的历史原因，目前中低端商品住房处于供不应求的局面。住房作为一种特殊的商品，是城镇居民的生活必需品，又是高附加值的物品，具有部分公共产品的特征，是不可能，也不应当通过完全市场竞争来达到住房供求平衡，尤其是中低价位的普通商品住房，这类住房利润较低，很少有开发商愿意开发此类住房。

第三，从税负转嫁看，房产税必然会转接给接盘者。从对住房的供给和需求分析可以看出，我国住房需求弹性较低，供给不足，居民对于房价上涨预期很高，在这种情况下开征房产税必然会导致房地产的接手者要承担卖方的大部分房产税，从而进一步提高房价。

四、房产税不会降低房价的理由

通过上述分析，我们可以看出房产税对降低房价是无力的，主要理由如下。

（一）房产税无法替代土地出让金，成为地方政府的主要税源

首先，开征房产税将会减少地方政府的总收入。目前我国政府对房地产的各种税收和规费分布在房地产开发整个过程，从土地出让金一直到住房销售的营业税。地方政府财政中很大一部分收入与此相关，而开发商又将这些税费转嫁到房价里。因此单纯的开展房产税并不会减少这些税费，房价不仅不会降低，甚至可能由于房产税的开展而进一步上涨。其次，房产税的开展成本很高，性价比并不高。房产税属于政府与纳税人的零和博弈，双方利益冲突激烈，强行开征可能会导致激烈的官民冲突。

（二）地价是决定房价的关键

目前我国房价有三部分构成：成本、利润和税金。而土地成本是构成全部成本的重要组成部分。高房价是“土地财政”的产物之一，如果不改变目前各地方政府靠卖地筹资的局面，地价是不会明显下降的，房价下降也就更无从谈起。通过分析我们得知房产税无法替代土地出让金，成为地方政府的主要税源。这也就意味着不可能通过房产税解决高房价和地方政府收入不足的两难局面。

（三）房产税不能改变房地产的投资属性

一方面，房产税带来的持有成本投资人可以轻易的转嫁给接手者，另一方面从目前的房产税模式看，房产税的税率在0.5%-1.5%之间，征税对象又集中在增量房上，对高档住宅的税率并不高。而近几年房地产投资的收益率至少在15%之上。房产税并没有显著影响投资房地产的收益率，因此开征房产税并不足以使房地产投资者放弃投资。（作者单位：中南财经政法大学）

参考文献：

[1]况伟大，朱勇，刘江涛：《房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据》，《财贸经济》2012年第5 年。

[2]睢党臣，李牧然：《房产税是否等于房价下降？—聚焦上海、重庆试点征收房产税》，《经济体制改革》2011年第3期。

当前中国的房产税篇3

1 改革我国房产税税制的重大意义

近年来, 由于房地产市场的高额利润, 以及房地产市场具有风险小、升值空间大的特点, 很多人看到了房地产市场的巨大利益。越来越多的人投资于房地产市场, 导致房地产市场出现了房价飞涨、房地产市场过度膨胀的局面。

随着经济的发展, 人民生活水平逐渐提高, 除了固有的房地产开发商以外, 越来越多的居民将手中闲置的资金用于购置房产, 用于售出或出租, 赚取收益, 间接抬高房价。房价过高, 不利于房地产市场正常发展, 也不利于人民生活质量的提高。

随着居民进入房地产市场, 产生了房地产投资商存在个体分散的情况, 这就容易造成房地产市场秩序的混乱, 也为税务机关的征税工作增加了难度, 易导致税款流失, 影响国家财政收入。诸多原因致使人们要求房产税税制改革的呼声越来越高, 房产税改革成为必然。

2 当前我国房产税税制存在的问题

2.1 征税范围过窄

自房产税暂行条例颁布以来, 我国经济体制经历了巨大转变。随着物权法的实行, 私人财产开始受到法律的承认和保护。房地产市场的发展不仅是房地产商的功劳, 更大程度上是居民个体的作用。在房地产市场中, 居民个人买主在房地产市场买主中的比例呈上升趋势, 个人住房的普及率越来越高。但是现行的房产税条例却未将居民个人非经营性住房纳入征税范围, 这样房产税征税范围大大受限, 影响国家税收收入和财政收入。

2.2 计税依据不统一

近年来, 随着房地产市场的繁荣, 房地产商的哄抬, 房价日益增高。房产原值本质上是房屋的原始成本, 属于固定成本。而房产的市场价值却是越来越高, 呈增值趋势。随着房地产市场中房价的升高, 房屋的租金收入也会升高, 即租金收入与房屋市场价呈正比关系。与此同时, 二者对应的税率也是差距过大。经过比较就会发现, 以计税余值征收房产税与以租金收入征收房产税存在不合理因素。而随着经济发展, 这种不合理因素会越来越明显, 影响也会越来越大。

2.3 税率不合理

我国经济发展飞速, 但也存在着经济发展不平横的问题。各个省份的发展也存在着差异, 即使在同一城市中, 因为发展的不平衡, 各个地区依然存在着差异。而根据现行房产税条例规定的房产税税率, 却是实行全国统一税率, 未考虑地区之间的差异性。

3 当前我国房产税税制改革的构想

3.1 拓宽征税范围

针对过窄的房产税征税范围, 应将个人非经营性住房及农村住房纳入房产税征税范围。对房产税优惠政策中规定的事业单位用房, 也可纳入房产税征税范围。扩大征税范围同样存在着问题, 即房屋产权归属问题。明确划分好房屋产权, 便于房产税的征收, 减轻税务机关的征收负担, 让纳税人的确定以及税务的征收做到有法可依有法可循。在增加国家税收收入、财政收入的同时, 也能起到规范房地产市场的作用。

3.2 合并计税依据

针对我国房产税存在两种计税依据的现实, 改为由获得评估资质的专业评估机构根据市场评估规则, 获得房屋市场价或者房屋评估价, 并以获得的房屋市场价或者房屋评估价作为房产税的计税依据。采用房屋市场价作为房产税计税依据, 可以消除房屋市场价和计税余值差额过大的问题, 也可以消除采用两种不同计税依据造成的不公平社会现象。

3.3 实行超额累进税率

当前房产税税制实行全国统一税率。未考虑地区间差异性, 缺乏弹性, 不利于房产税调节作用的发挥。国家可制定比例税率, 让各地政府根据自身发展的实际状况选择不同的房产税税率。从低到高制定不同层级, 对应不同税率。在充分考虑到各个地区发展的不平衡性的基础上, 切实发挥好房产税抑制房屋数量、控制房地产市场过度发展的作用。根据住房拥有量的不同, 征收房产税。这样的规定可很好地抑制房价的高涨现象, 抑制房地产市场的过热现象。

3.4 规范征收管理制度和登记制度, 规范房产评估机构

我国地广人多, 住房众多。税务机关数量有限, 人员有限, 切实征收税款难度太大。税务机关可规范征收管理制度, 对房产税实行实名制。让纳税人在首次取得房屋所有权的时候, 在规定时间内自觉到房屋所在地的税务机关申报, 详细记录房屋面积、业主姓名、单位名称等信息, 并进行联网登记, 防止同一个人为逃避纳税在不同省份购置房屋。切实做好房产税的登记管理, 让居民个人自觉每月到税务机关缴纳房产税税款。若有拖延, 则征收滞纳金。

综上所述, 房地产市场在繁荣发展的同时, 也存在着一系列的问题。虽然迫切需要人们解决, 但依然需要从长计议, 维持好房地产市场的平稳发展, 避免给房地产市场带来过大的冲击, 避免造成房地产市场中的泡沫。

摘要：针对我国房地产市场现状及房产税税制存在的问题, 就我国房产税制改革进行探讨。

关键词：房产税税制,改革

参考文献

[1]王鹏, 张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议[J].当代经济研究, 2009, (12) .

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[3]王金波.对我国个人房产开征房产税的几点看法[J].研究与探索.

房产税对中国房价走势的影响篇4

房产税和物业税尽管都属于财产税，但二者存在两个方面的差别：房产税仅对经营性房屋征税，而物业税对所有房屋征税；房产税的税基为房产的余值即原值减去折旧征收，而物业税是按照房产的评估值征收。

中国现行的房产税是根据国务院1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》开征的，以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。而物业税目前没有法定的征收依据，从目前中国官方2010年后发布的文件表述（最早可见财政部提交第十一届全国人大三次会议并获得通过的《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》仅提到“完善消费税和房产税制度”）看，物业税似将被房产税替代。

因此，本文以房产税为例简要分析其对中国房价走势的影响。

一、目前国内外房产税征收的差异

房产税是主要国家地方税收收入的主要来源，而在我国税收中占比较低。

2011年OECD国家房产税收入占GDP的比重（%）发达国家的房产税占GDP的比例要明显高于其他国家。在OECD国家中，英国占比最高达到4.12%，从有数据统计的1965

年以来，美国该比例一直超过3%。

美国房产税收入占地方财政收入比（仅含地方收入来源，state and local governmen）

单独观察美国数据，从state & local government 这一等级看，房产税收入占到税收收入的34%，占该层级地方财政收入的19%，足见房产税在美国财政收入中的重要性。

日本房产税占市町村级税收收入的比重

日本无单独的房产税，在市町村这一税收等级中，2009年对土地及家屋征税（固定资产税项下）占到该等级税收收入的35%。在更大的层次上，占到都道府收入税收收入的20%，占都道府所有收入的7%。

从以上数据中可以看出，在世界主要国家中，房产税收入都是地方政府税收收入的主要来源。

中国历年房产税占地方税收收入比重

从我国税收上看，2011年房产税收入1102亿，仅占地方财政收入的2.68%，远远低于美国、日本等国水平。

二、影响房产税扩容的因素

（一）、房价收入比高企

我国主要城市房价收入比测算

目前，影响房产税征收的最大障碍在于立法层面。十八届三中全会关《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，同时又提出“落实税收法定原则”，由此可以理解为，房地产税制的改革要立法先行。

国际房价收入比

（二）、交易环节赋税较高

交易环节赋税较高，尤其是卖地收入使得地方政府已经从地产中变相获得了收入，房产税开征短期内难以取代土地财政，政府积极性有限。

在交易环节中中国的税收种类和税率高于部分国家，在流通环节税收不调整的情况下，单方面增加房产税收入较为困难。从另一个更重要的方面来讲，与国外比较中国一个最特殊的国情是“土地财政”。

以2012年为例，地方财政收入61077亿，土地出让金收入达到28517亿，占占地方财政收入的44%。

重庆和上海的房产税试点方案

我国现行的房产税仍按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，排除了对住宅征收房产税，而上海和重庆的试点仅针对增量或高端住宅，且税率较低。

三、房产税试点效果

按重庆和上海的征税方式，房产税难以取代土地财政。

按《上海市2012年预算执行情况》披露的数据，2012年上海房产税收入24.6亿元，而根据重庆市财政局领导接受媒体采访披露的数据来看，全年共征收房产税约1亿。这与两城市超过1000亿的土地出让金来看，相差甚为悬殊。

房产税能否实现较大范围内的扩容关键在于地方政府的态度，只有房产税能在较大程度上增加地方政府收入，地方政府才有足够的推广动力。

假设房产税按照存量评估价值来征收，2011年年末我国城镇人口人均住房建筑面积为32.7平米，城镇人口6.9亿人，则2011年年末城镇住房建筑面积存量为226亿平米，2012年全年竣工住宅面积7.9亿平米，则2012年年末共有住宅存量面积234亿平米。2012年住宅销售均价为5011元/平米，则在不考虑住宅折旧等因素，我们计算的一个存量房评估价值的上限为117万亿。

根据上表，在我们假设的评估值为上限的情况下，实际税率必须达到2.5%，对应名义税率为6%的情况下，房产税的规模才可能达到土地出让金的规模。

实际的房产评估值由于折旧等原因应该会明显低于我们所使用的上限值，因此税率将必须更高才能与土地出让金规模相当。但考虑到住户支付能力的限制，要用房产税来替代土地出让金短期内可能并不现实。

事实上，房产税调节房价并不见效。

2011年1月27日，上海和重庆相继宣布从28日起开征房产税。从成交上看，虽然2011年上海和重庆两城市的成交确实出现了明显的下滑，但这是与整个宏观货币环境等因素相关的，比较可比城市可以发现，上海和重庆并未走出独立的趋势，也即是说房产税并未产生明显的作用。

而从房价上看，上海和重庆的房价涨幅也和可比城市相当。也即是说房产税，至少是目前试用的房产税长期是无法对成交和房价造成明显影响的。

从国外的经验来看，美国及欧洲诸国、韩国等国家的房产税调控房价的失败案例也屡见不鲜。

美国及欧洲诸国征收房产税的历史悠长，房产税是地方政府获取财政收入的重要手段，并未作为地产调控措施采用，而亚洲的韩国曾经曾两次通过开征房产税来试图调节高企的房价，其中1990年用累进制方式分开征收土地和房屋物业税，但直至1991年末房价仍然大幅上升，随着1992年韩国M2增速下台阶，才令房价出现了同比出现下降。

2005年韩国开征综合不动产税，征税对象是6 亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007 年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。再加上普通财产税，负担确实不轻。从2008 年开始，韩国实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税标准上调到价值9 亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。

韩国及首尔房价同比（%）

在今年3月份结束的“两会”上，我们也发现，《政府工作报告》中绝口不提房地产调控，而仅强调要做好房地产税的立法工作。可以看出，国家调控房地产市场的思路已经发生了重要转变，房价最终还是会由市场来决定，即便能房地产税在短期内对房价构成影响，但长期看，其仅是增加政府财政收入的手段，而不会对房价产生任何实质影响。

因此，房产税是增加财政收入的手段，但对房地产市场的调控作用不明显，亦不会必然导致房价下跌。

浅析中国房产税税制改革篇5

房产税作为有着悠久历史的老税种, 是一种以房屋为征税对象, 并向拥有该房屋所有权和使用权的主体征收相应款项的财产税。我国的房产税制度已存在50年之久, 其主要是针对生产经营性房屋进行征税, 其中不包括城乡居民的用于居住的住宅性房屋。计税的依据主要有两种方式, 一种是从价计征, 另一种是从租计征, 前者主要是按照房产计税价值征税, 即依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳, 税率为1.2%;后者则是按照房产租金收入征税, 即以房产租金收入作为房产税的计税依据, 税率为12%, 从2001年起, 对个人按市场价格出租的居民住房, 可暂减按4%的税率征收。

随着市场经济的迅速发展, 土地资源的日渐稀缺与不断蓬勃发展的房地产业之间的对持愈加严重, 并由此产生了巨大的矛盾和冲突, 造成了房价的日益攀升和房地产市场的不稳定, 除这个原因外大量的炒房者从中牟利进行恶意投资, 以及各种不规范的市场行为也造成了房价的加剧增长甚至直线飙升。我们都知道, 在市场经济条件下, 宏观调控主要是依靠政府调节“三率”来维持, 即利率、汇率和税率, 而其中的税率调节是最灵活的手段。由此可见, 对房产税制度的改革就成为了市场经济下宏观调控政策的大势所趋。房产税要在社会发展的复杂局面中求生存, 就必须得到相应的改革, 房地产市场的动荡时期迫切需要国家的调控以达到平稳状态。由此看来, 推动我国房产税调整与改革的直接原因是过度增长的房价已经对整个社会生活产生了直接和不容忽视的影响, 严重影响了人民生活的基本需求和根本利益, 房产税改革的直接目的就是利用国家享有的宏观调控权对我国的房地产业进行适当的调整和干涉, 以最终缓解由于收入差距带来的社会矛盾。

首先, 房产税能否真正使得房产持有人尽快出售房产, 从而增加市场上的供应量呢?通过上海和重庆的税率我们可以看出, 国家采取的是相对温和的态度, 税率相对不高, 征收的对象也有限。假若房价每年的上涨幅度高于房产税的税率, 房产持有者还是有利可图的, 如此来看, 根据经济学的利益至上原则, 任何一个房主都不会轻易出售手中的物业。这么一来, 房产税的改革也就无法达到增加市场的供应的目的。其次, 如果市场上的商品房的供给量无法满足人们的需求, 那么即使出售者愿意出售自己手中的房屋, 他在出售房屋时完全可以将其已经被缴纳的税额相加, 一并转嫁给购买人;另一种可能是, 房屋所有者继续持有房屋, 而将房产税赋转嫁到房租上, 如此一来, 房产税改不但没有增加市场的供应量, 反而在一定程度上扰乱了租房市场的稳定, 同时间接增加了对房屋的购买需求量。也就是说, 市场供求不足的情况下, 任何形式的税收都有可能被转嫁到处于弱势地位的那一部分人身上。如果市场的供求关系不改变房产税就有可能从出售者的手中转嫁给购买人或者承租人, 进一步推高房价。

房价的过度攀升, 使得中国社会贫富差距的矛盾更加凸显, 公众对社会公平产生了质疑, 细细想来, 房价的攀升表面看似是经济的繁荣的标志, 但是在这背后所隐藏社会问题和政治问题却值得我们深思。我们必须承认的是, 经济的发展与社会的稳定是我们这个时代必须同时兼顾的两个重要问题, 倾斜的单一侧重的发展模式只会带来负面的和低级的社会效果, 即我们必须在“把蛋糕做大”的同时力求“把蛋糕分好”。税收的根本是取之于民用之于民, 只有真正公平的前提下才能达到效率的最大化, 国家在制定税收政策时应当根据不同的因素区别对待, 这些因素包括经济发展程度, 房屋的市场需求量, 居民的收入分配等, 以免使贫者承担与富者相同的负担, 加剧社会贫富差距的扩大。

在房产税用途方面, 美国等国家的做法值得借鉴。目前, 美国50个州都已征收房产税, 税率一般为1%~3%。从2000年到2007年, 由于美国中等价位房的房价增长了48%, 美国房产税相应地在同期有了62%的增幅。据了解, 美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境;学区周围环境改善了, 房价自然升值。在大多数美国老百姓眼里, 交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育, 当然愿意交税, 这不但充分体现了税收“取之于房, 用之于民”的用税理念, 也让公众交得心服口服。又如, 新加坡在房产税用途方面秉持了稳定和公平的原则, 让房产税成为调节贫富差距、补贴低收入群体的重要载体, 既让税收造福于民, 又合理控制了房价, 实现了双赢。由此可见, 中国也应借鉴美国和新加坡的做法, 结合国情, 不妨让收上来的房产税全部用在保障房建设中, 并定期通过媒体和网络公布每一笔税款的具体流向, 这不仅能为保障房建设提供资金支持, 满足纳税人的知情权和监督权, 更重要的是, 也能消除公众疑虑, 护航房产税扩征的顺利进行。

中国房地产乱象与房产税改革篇6

一、中国房地产乱象分析

从1999年到2003年我国的房价基本上维持在一个平稳水平，从2003年开始以接近指数函数的趋势疯长。原因在于：1998年我们规定80%经济适用房，10%的廉租房，10%的商品房。到了2003年我们的政府把经济适用房改为了保障性的商品房，这实际上不就是商品房吗?因为“保障性”根本无从定义。这就造成了从2003年之后我们的房屋价格大幅度上涨。所以，房价的不合理变动，虽然不是全部因为这个原因，其相关系数统计也比较困难，但是可以说，与政府的决策失误关系巨大。

土地是特殊的商品，它的价值增值不是由于生产性的活动，而是源于社会间接创造。例如一块60万买的地，两年之后可能就是200万，那么这多出来的140万源于什么?如果这块土地什么都不做，就有了价值增值，肯定违反马克思的价值论，其实创造价值增值的就是我们这些公民。由于我们的贡献经济发展了，社会公共设施完善了，土地才会增值，不然，西部戈壁的土地就是100年都不会增值。然而，土地财政政策，依靠土地出让金来获得财政收入，土地出让金也就是土地50年或70年使用权的价值。土地财政的实质是，利用全社会经济发展成果，以及未来的土地价值满足今天政府的消费。本来土地价值上交国家没有什么错，但是为什么我们不满政府呢?因为政府的行政不作为，没有把我们创造的财富来改善民生，却贪污腐败公款吃喝。而且政府的土地财政是稳赚的，因为经济不断发展，加上政府和开发商勾结，权力寻租，地价会无节制的上涨。另外，土地出让金，实际是以今天的货币来购买未来几十年的土地使用权。这本身就是不合理的，因为货币具有时间价值，随着未来的70年通货膨胀，未来土地价值的折现值就存在内在上升的动力。而且这种做法可以说就是花明天的钱干今天的事情，透支未来的土地资源。当土地资源不足时，政府又拆迁，拆迁重建拉动GDP，也就是凯恩斯经济学中的“破窗理论”，这样就可以保持经济增长。看似荒谬吗?这就是我们的政府正在干的事情，难怪有的地方政府官员说“社会主义现代化是拆出来的”。

我国的产业结构不合理丧失产品定价权也是助推房地产价格上涨的动力。我国的消费对GDP贡献率仅仅35%而且逐年下降，投资在GDP比重逐年上升，2008年金融危机我国4万亿救市计划振兴10大产业也是以投资为主。诚然，投资具有投资乘数效应，可以拉动上下游经济的发展，但是我们要考察投资结构是什么。我国政府的投资搞基建、铁路还有公路。这会拉动消费吗?只会是钢铁水泥有色金属等等少数垄断产业受到刺激。

中国错误的汇率利率政策也是推高房价的凶手。郎咸平教授认为，从2006年开始我国的工商业投资环境不断恶化、人民币升值、提高利率等等政策使企业家不愿意再做实业，都去炒股炒楼了。笔者认为这一论点是十分切中肯的，这就解释了为什么煤老板还有温州商人、珠三角商人不再进行固定资产投资不进行产业调整而去投资于虚拟经济。投资环境的恶化造成实业不再方便盈利，不如转向虚拟经济。我国的股市由于缺乏监管缺乏法律造成一直不正常，自然不适合投资，房地产也就成了首选。房地产是一个唯一不要你去做什么，只要持有就可以赚钱的产业，自然趋之若鹜。错误的政策也导致了外资大规模进入股市楼市，推高资产价格。

当然，造成房价高企的原因是综合性的，不能做到全面概括，下面分析一下如今我国政府是如何操作的。

我国2006年进行了一次房地产调控，做法无非是收紧银根提高存贷款利率。结果是失败，这就说明了我国政府的政策根本性错误。2010年初我国政府又一次进行宏观调控出台了所谓国十条，细节不做阐述，只想说明几条政策，包括不给第三套房贷款，二套房首付比例50%，新购商品房首付不低于30%，仅仅这几个就可以看出来我国策略变了吗?还是在存贷款利率，在土地调控上下文章，和2006年在本质上有什么区别?2006年已经失败，2010年还要继续，难道政府是认为具体矛盾已经改变吗，还是说政府认为锲而不舍的精神可以成功。我认为还是因为政府的思路依旧局限于2006的水平层次上，只是以堵为主，没有找到房地产乱象的根源。

我们要实现居者有其屋，保证老百姓有居住权，要做的不是打压投资品，而是建设保障房，让房屋成为准公共产品。这方面我们可以学习新加坡的做法，到2009年新加坡政府建设了99.2万套经济适用房，保证老百姓6年的收入可以支付房价，而同时存在15%的投资性商品房。这些商品房的价格政府是不管的因为不关系国计民生。有的经济学家认为房地产是国民经济的支柱，不能忽视，这不仅仅陷入了钢筋水泥的怪圈，也犯了一个低级错误。靠房地产拉动上下游企业发展，为什么非要是商品房而不是保障性住房?一个靠泡沫吹起来的商品房市场可以支撑我们的经济持续发展吗?所以我们的政府决策是失败的，根本没有找到房地产乱象的根源。

二、关于房产税改革的分析

中国的房产税是对房地产征收的一种赋税，1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》开始实施房产税。现行的房产税有两种税基：其一是对经营性房产扣减原价10%～30%之后按照年1.2%税率征收。其二是对出租房产按照12%的比例征收。房产税由纳税人向房产所在地缴纳，房产不在一地的纳税人根据房屋坐落位置缴纳房产税，所有人不在房产所在地的由使用人和代管人代为缴纳。

根据我国税法规定以及我国现实国情，房产税有不可避免的缺点。首先按照经营性房屋原价作为基础，会出现价格难以确定。在中国特殊的历史背景下，有的家庭房屋来源于国有企业职工宿舍，当时可能是无偿或者低价将产权转让给职工。有的家庭房屋的购买时间甚至在30年以前，当时房价自然不可和今日相提并论。如果按照历史成本计价，自然会出现不公平的现象。如果按照公允价值，也就说按照税法规定“不能确定原价的有税务机关根据同类房屋价值确定”这就会造成腐败。因为现在的房产税是属于地方税，也就是说税务局也是受益单位之一。如果受益单位来定价，极有可能产生故意提高房价多征收房产税，给老百姓造成经济负担。其次，现在的所谓炒房者，以温州人为例，都是买北京上海的房，而且拥有多套房产，各地税务机关如何稽查纳税情况?如果由使用人或者代管人缴纳，那么空置房如何缴纳?他们为了炒房，可以囤积房源，没有使用人没有代管人，也找不到产权人，这样对于投机者的影响还有吗?所以说，在现实国情下房产税只会更加加重中低收入者的生活负担而不会影响真正炒房者。

首先，90平米住宅的拥有者并且是要购买新用商品房的在中国的大部分都是中产阶层。如果二套房首付比例提高到50%又不予免除个人所得税，加上现行贷款利率的上调影响，只会是增加他们改善生活水平的成本，这不就是在消灭中产阶层吗?而且，这样做会抑制一些家庭改善居住环境的需要，不利于生活水平的提高。其实中国现在最危险的不是那些40、50岁的低收入中年人。他们虽然月收入在2000到3000左右，但是他们的父母绝大数有养老金，自己不用负担房贷，最大的花销就是子女的读书费用。而我们的中产阶层，白领阶层，月收入在10000左右的人群，每个月要负担每月4000左右的房贷，要赡养四位老人，加上子女上学成本越来越高，他们才是这个社会的穷人，即所谓卡奴、房奴们。房产税的改革会是他们的生活成本更加高昂。对于其他阶层的冲击也是巨大，在天津商品房以12000均价计算，80平米的房子，每年的房产税就是7680元，这对于一个公司家庭的影响同样不可小觑。

其次，所谓抑制炒房，这更是一厢情愿。何谓“炒房”，就是低价买入通过囤积再高价卖出。也就是说这些人根本不是为了自己拥有也不是为了出租或者做商业等，这些炒房人所控制的房产最后是要卖给对于房屋有真实需求的人群，这些人往往就是我们的白领中产阶层，和大学毕业生们。这样一来，房地产新政对于他们的影响微乎其微，不过就是多付出一些所得税和契税，这与炒房的高收益相比较有算得了什么呢。房产税不过是政府错误的认识房地产乱象的又一个代表。

房产税也会造成另外的意料之外的后果。比如，房产如果按照现在的市场价作为计税依据，就会形成对经济发展的阻力，而绝对不是政府所谓的改变人们对房地产价格的预期。因为，经济的发展，公共基础设施的完善带来的土地升值是不会停止的，房屋价格自然也会升值，老百姓的税负就会更加沉重，自然会对经济的增长造成阻力。如果按照历史成本作为计税依据，也会有另外的后果。人们不愿意再购买新建商品房，转而寻求租赁，造成新建商品房价格小幅度下跌。与此同时房产税的从严征收以及巨大的需求又会推高租房成本，人们又转而重新寻求新建商品房，导致价格重新上升。如此一来就会形成一个没有结果的循环，最后被榨干的还是中产阶层，还是那些等待房子结婚的年轻人。

当前中国的房产税篇7

关键词：房产税改革；公民社会；自然法；社会契约；权利张力

中国政府于2011年初实施房产税制改革以稳定房产市场、控制房价、改善政府土地财政状况，本文将采用洛克公民社会财产权的视角进行分析，希望通过公民社会理论对此次房产税改革提供新的角度。

一、研究综述

洛克财产权产生于公民社会状态，公民社会采用“自然法“（第一社会契约）管理，每位公民都有属于个人的财产，巴贝拉克解释洛克“财产”是一种宽泛的“财产权”：不仅是个人对其财物和所有物的权利，甚至涉及其行动、自由、生命、身体等各种各样的权利。无政府主义者认为统治者权利由公民授予，现代的社会主义同样要求政府转变理念与职能，建设“服务型”政府。公民社会理念中追求公民的人身与财产安全或者使整个社会发展，产生“社会契约”：公民将自己自然权利的一部分让渡给统治者，统治者可以使用让渡的自然权利为达到目标进行一系列的社会行为。财产权定义为私人占有同时又将此权利限制为个人无权毁灭的自然资源。《对降低利率和提高货币价值的一些思考》（1961）中明确指出：国家对土地以外的东西征税将会是徒劳的，因为最终会被转嫁。商家不会承担税费，只获得生存工资的劳动者无力承担它。洛克强调：税最终来自一个国家的租金。税收是租金的另外形式，在实际操作中也是调节国家资源分配的重要手段。

当前中国土地所有权掌握在政府手中，所有农业非农业用地买卖限制为经营使用权产权的买卖，对房屋使用权的50-70年进行产权交易，类比于财产权与自然资源。房产税以房屋为征税对象，根据房屋的计税余值或租金收入为计税的依据，向房屋产权人征收税。2015年1 月28日，上海、重庆作为试点城市实施由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税，表明房产税改革进入新的发展阶段。中国房产税由两方面组成——出租和自用。自用的房产，房产税按照原房产价值的10%——30%进行减除，自用房产的税率为1.2%，出租房产的房产税则按照租金进行收取，税率为12%。洛克提出有权得到某物的人，在其履行义务的过程中“结果就拥有了对某物的权利或所有权”。自然权利说将财产权定义为人的劳动所得，劳动是个人生而所得同时为财产的天然标签。基于自然人彼此间的契约或同意产生的契约国家和政府不仅不能限制或侵犯公民的财产权，反而要保护并且捍卫。

二、自然法论证房产税合法性：

房产税又称财产税、不动产税和物业税，是对住宅征收房地产保有税。宏观来看，房产税的征收无可厚非，公民享有私人财产的前提就是履行义务，政府在此假设之下需要公民履行纳税的义务，获得税源的支持进行公民财产的保护和建设。政府以公共产品与公共服务的形式返还公民缴纳的税。《政府论》中明确提出：公共财产怎样能自然的个人化，一个政治共同体的公共财产怎样能习惯地个人化，而二者都与自然法相一致。从财产论的宽泛定义推断，政府掌握的公共财产不仅财富，还应包括各种权利，比如立法权、执行权与对外权。洛克甚至提出过“利益交换说或者受益说”：政府为居民的居住环境提供国防保护、国内治安保护、基础设施等公共产品服务，保障居民的财产安全与升值，这都是在政府所建设的基础设施完善基础上实现的。居民应当为自己得到的利益以支付税收的形式回报政府使政府运行。我国城镇居民没有土地所有权，在已经缴纳土地出让金前提下，再征收房产税是否超出洛克对于私有财产的定义而属于双重收税，。《语境中的洛克》提出将私有财产定义为排除他人享有某物的权利，外加使用、滥用或者不用的权利，以及转渡这一物体的权利，并且这不需要承担任何强制性的义务。我国目前居民住宅权，只是名义上的50-70年，实际上到期政府没有也不可能收回，在法律上还是一个非常模糊的概念。恰好与T ·R鲍德温的假设相关：如果政治社会的创立是用来保护财产，人们在进入社会之前就必须拥有对土地的所有权，而这个社会完全是由实在法来净化和规范的。真正的洛克的解读是在社会契约所支配下的公民社会或者政治社会，私有财产是“对物品的一种权利，根据社会的法律这些物品属于他们”。洛克实际并没有论述自然状态下的私有财产。推断社会发展到现在，货币与土地一样成为人们的私有财产，与以往不同的是，公民并不像过去一样主要依靠土地生存，土地与货币都能作为支付的手段。财产权认为人类通过劳动获得财产，洛克提出能够获得财产的都是理性并且对劳动有积极性的人，政府如果没有将所征收的税用来进行公共支出，纳税人完全有理由拒绝缴纳。政府应当通过实际的公共服务提供和公共产品建设来应对房产税的质疑声，房屋产权者可以从用劳动换来的房屋中享受到升值或者其他的公共品提供，没有理由反对将收益的一部分用来返还给政府。

三、财产权角度下房产税征收范围

上海市房产税改革主要针对本市家庭新购的第二套及以上的房产增收房产税以及非本市家庭的新购住房；重庆针对的是个人拥有的独栋住房和个人新购的高档住宅。首先，征税对象是外来人口和新购的住宅，范围局限在城镇。洛克定义自然状态下人们的自然权利规则之一就是财产权，对于财产的权利是平等的，每个人都有享受自然资源作为个人财产的权利，在纳税上也需要履行同样的义务。将征税对象局限在新购住房，在房产税改革之前的购买者是最大受益者。洛克一方面维护私人的财产权，另一面承认人类共同拥有的资源。财产权产生的原因是劳动，将房屋产权作为一种投机的行为从长远看并不利于财富的合理分配。马克思主义政治经济学理论也认为货币产生于商品交换的过程，土地或者房屋产权是作为固定资产，随着政府公共物品的投放产生增值，房屋产权持有者没有凭借交换行为而获得利益（白暴力，白瑞雪 2009）。第二，关于房屋产权征收范围的质疑声来自于房产税征收范围不包括乡村，在80年代考虑到农村的房屋除了极少数用于农副业外大部分都是农民自己居住，为了减少农民的负担。在已经取消农业税并且城乡二元结构逐渐打破的背景下，农村的公共服务设施逐年完善，农村隔离在房产税征收范围外不仅造成财政流失还体现市场不公。洛克在这方面提出过假设：M是个人劳动权力、私有财产权力体系和劳动背后的自我所有权；N是自然资源分配的理想。政府当前将房屋产权MN的调和问题寄希望于房产税的改革。基于公民社会中的财产权目标，私人的财产是为了增加社会积累而不是减少共同拥有，政府与公民都希望透过努力增加社会与个人的财富积累。只有将房产税征收范围在财产公平角度下放大，才能有利于政策下一步的实施。

四、居民住房闲置税

华生在《城市化改革与土地陷阱》中曾提到过提居民住房闲置税，将其视为房产税唯一可以扩展的税，帮助政府打击大量囤房炒房行为、减少家庭闲置住房。洛克明确指出人们获取生产资料的数量只能是在其败坏前能完全消耗的量，一旦超过即意味着侵犯他人应得的数量，财产是以供人们享用为限度。房产市场存在的囤房行为使社会所占人口大多数的工薪阶层无法支付居高不下的房价，而房屋作为生活必需品，长此以往必定会影响社会稳定。首先违反自然法，虽然在18世纪财产权背景下法律鼓励人们“圈地”，但是法律的目的是为了让土地实现升值，能进行“圈地”行为的是社会中的所有人，当前有能力囤房人口属于少量富裕阶层，不符合财产权本质核心。洛克认为使得一个人犯下违背自然法罪行的，不是他通过劳动而占有数量庞大的东西，是因为使其财产中的某些东西毫无益处地烂掉。在国家稳定房价鼓励保障房趋势下，个人家庭所占有的多余房屋资源浪费，与自然法完全背离。居民住房闲置税完善房产保有税中租赁市场转嫁、推升房租的缺点，挤压房源出售或出租。另外，政府“兜底”现象也作为社会资源的极大浪费和矛盾值得讨论。

五、总结

基于洛克财产权理论中的“正义”性，将目前讨论激烈的房产税改革以洛克公民社会的视角进行解释，虽然有较多的突破，但是局限于洛克理论背景的不同，存在很多不足。一方面，我国房产税改革本身存在许多未知的矛盾与问题，另一方面，洛克的“产品交换”理论和“产品交换”基础上的“货币理论”与他的“自然理性”存在着冲突。对于房产税进一步的改革能否继续沿用洛克理论进行解释还有待讨论。

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