房地产项目收购与转让法律风险防范十大招

关键词： 权利 转让 项目 防范

房地产项目收购与转让法律风险防范十大招（精选4篇）

篇1：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招

房地产项目收购与转让法律风险防范十大招

根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目（以下简称房地产项目或项目）。

房地产项目转让，是指权利人将其拥有的房地产项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。

房地产项目开发是一种高投入、高风险的投资经营行为，其涉及面广，投资周期长，法律风险大。尤其是房地产项目的收购与转让，法律风险无处不在，稍有不慎，就会导致整个项目收购转让的失败。

如何防范、控制、化解房地产项目收购与转让的法律风险？本文从律师实务的角度，总结出房地产项目收购与转让法律风险防范十大招。

一、全面了解标的公司和项目的具体情况。

这是防范法律风险最重要的一项工作。收购方最好委托律师对标的公司和标的项目进行尽职调查。标的公司一般都是项目公司，即专门为开发标的项目而设立的房地产开发公司。收购方还应对律师调查的相关事项进行严格审查，主要内容有：

（一）审查标的公司的状况。

例如，审查标的公司的资质，看其是否具备开发标的项目的相应资质，其资质是否按时进行年检；审查标的公司的经营状况，了解其是否正常营业，有无停业、歇业、被吊销营业执照等情况；审查标的公司对外签署的合同及其履行情况；审查标的公司的财务状况；审查标的公司的债权债务状况；审查标的公司的或有债务，包括未披露的隐形债务，对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等；审查标的公司是否存在未了结的诉讼、仲裁案件；审查标的公司的股权状况，包括股东情况，有无隐名股东，股东是否完成了出资，股权是否清晰，有无股权纠纷，股权有无瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。

（二）审查标的项目的状况

例如审查土地状况，项目所在地块是国有出让土地还是国有划拨土地，土地用途是商业用地、住宅用地还是办公用地，是否拖欠土地出让金，是否出现土地闲置的状况等。项目所在地块

转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，项目转让时转让方是否已完成了法定要求的投资，项目是否存在被抵押查封情形等。

二、进行财务审计、资产评估和风险评估。

为慎重起见，应当委托第三方对标的公司进行财务审计，对标的项目进行资产评估，以防范财务风险，确定收购价格。收购方还应组织律师、会计师（或审计师）、工程师等联合“会诊”，对项目收购进行风险评估。

三、选择恰当的收购方式。

对房地产项目的收购，主要有两种收购方式，一是直接收购方式，即直接收购项目的方式；二是间接收购方式，即通过收购标的公司的股权间接收购项目的方式。

（一）根据法律法规和最高人民法院司法解释的有关规定，采取直接收购方式的房地产项目，应当符合以下条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书，并持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

3、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

4、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由收购方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

(二)间接收购方式的优点和不足：

和直接收购方式相比较，间接收购方式具有以下优点：

一是手续比较简单。收购标的公司的股权，只要签订股权转让协议并依法办理股权转让变更登记手续，收购方即可享有标的公司的股权，进而掌控整个项目。如果直接收购项目本身，则而涉及到办理土地使用权的过户及建设手续的更名等，手续及其复杂繁琐。二是省时、省钱、高效。对于收购方而言，间接收购比直接收购可以少缴交相当于成交金额３％的契税，以及营业税及附加、土地增值税等许多交易税费。加上股权转让手续办妥后，收购方即可以利用标的公司对项目进行开发建设，无需再另行成立房地产公司。

间接收购方式的不足之处在于，难以控制债务风险，尤其是的或有债务，使得标的公司始终处于债务不确定的状态。

（三）根据实际情况选择适当的转让方式。

对于暂时还不符合转让条件的项目，由于直接收购方式无法进行，只能选择间接收购方式。对于符合转让条件的项目，如果标的公司的管理尤其是财务比较混乱，债务较多且难以确定，标的公司的股东经济实力又比较弱，无法提供有力的担保，则可以采取直接收购的方式。有的项目虽然符合转让的条件，但投资方急于进行项目开发，则宜采取间接收购的方式。总之，采取何种收购方式，要视具体情况而定。

四、签署意向书。

根据项目收购的方式，交易双方应当签署项目转让或股权转让意向书。意向书的主要内容包括转让标的，转让标的的基本信息，转让对价，工作进度安排，排他协商条款，保密条款，诚意金条款，意向书解除或终止条款等。

五、签订完善的转让协议

(一)签订股权转让协议和项目转让协议的通用条款有：

1、双方当事人的基本情况；

2、转让标的；

3、转让的先决条件；

4、价款及其支付方式；

5、经营管理条款；

6、过渡期安排条款；

7、交接手续；

8、担保条款；

9、保密条款；

10、违约责任；

11、协议解除或终止条款；

12、争议解决办法等。

（二）采取间接收购方式的，还需要约定：标的公司概况、原有股东及其所持的股权比例，股权转让比例，债权债务的处理，股权变更手续的办理等。

（三）采用直接收购方式的，还需要约定：项目基本情况，转让方已经办妥的有关手续，取得的证照批文及其文号，项目转让需要办理的法律手续及其办理方式，税费的分担，非因双方原因导致无法成交的退出条款，不可抗力条款等。

六、防范标的公司的法律风险

通过律师尽职调查和收购方的严格审查，标的公司的法律风险绝大多数得以披露，部分风险甚至提前得到防范。这里重点谈标的公司债务(含或有债务)的风险防范,。主要做法是：

（一）由转让方向收购方全面披露并书面确认标的公司的全部债权债务，包括担保债务；

（二）委托第三方对标的公司进行财务审计；

保；

（四）在报纸上对标的公司进行债权公告；

（五）必要时委托第三方对股权或项目转让款项进行监控；

（六）留存一定比例的转让款项作为履约保证金；

（七）其他必要措施。

七、控制标的项目的法律风险

如果项目未足额缴纳土地出让金，要尽快补交；对于项目完成开发投资总额的百分之二十五以上的转让条件，如果已经符合条件，则要求建设银行出具相关证明；如果未符合条件，则需通过各种方式，增加投资。项目未办妥有关证照、手续的，应由转让方和收购方共同配合办理。土地使用权或在建工程有如果已经被抵押或者查封的，收购方要么终止收购，要么与转让方一起共同与有关债权人协商，设法涂销抵押权，或解除土地或在建工程的查封。

八、防范税务风险

收购方应充分了解标的公司的税务情况，通过第三方审计，查明有无偷税漏税逃税行为，并要求转让方出具税务承诺书。了解项目或标的公司收购转让所涉及的税费，例如营业税、契税、印花税、土地增值税、地方教育附加等税收和交易手续费等。无论是收购方还是转让方，都要遵章纳税。如果要合理避税，建议请税务师参与运作。

九、确保交易程序完备合法。

交易程序不合法，会最终导致整个项目收购的失败。所以，交易双方要严格履行法定程序。例如，交易双方应当召开股东大会，作出同意收购或转让的决议；交易一方是国有企业，或者其股东是国有企业的，还需要履行相关报批手续；股权转让协议签订后，应到工商行政管理机关办理变更手续等。

如果是直接转让，项目转让协议签订后，应当办理下列手续：

1、项目土地使用权的变更登记手续；

2、项目土地使用权为划拨取得的，还应先办理土地使用权出让手续；

3、向房地产开发主管部门办理房地产开发项目转让的备案手续，；

4、向规划管理部门和建设管理部门办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续；

5、依法需要办理的其他手续。

十、办好交接手续

交易协议签订后，交易双方需要按照协议约定及时办理交接手 续。主要包括：

（一）资产交接。双方按照协议约定和双方确认的资产清单进 行交接，由标的公司向收购方移交相关资产，包括动产和不动产。

（二）财务交接。由标的公司向收购方提交全部财务账册资料。

（三）印章、证照等交接。由标的公司向收购方移交标的公司的

所有印章，包括公章、财务章、法定代表人私人印鉴，提交公司营业执照正副本、企业法人机构代码证、标的公司资质证书，国有土地使用权证、建设用地批准证书、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，以及标的公司、标的项目正常运作所需要的证照文件、资料档案等。

（四）人员交接。处理好标的公司有关人员去留问题，以及收 购方和转让方的工作交接问题。

以上房地产项目收购与转让法律风险防范十大招仅供参考，建议真正运作时聘请建筑房地产专业律师参与，以确保交易合法、安全。

篇2：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招

房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。

项目收购中的法律风险及其防范

一、直接收购项目方式

（一）主要风险

1、项目标的现状风险。如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。

2、项目不符合法定转让条件的风险。根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；

（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

（二）防范对策

1、审查房地产项目的合法性。即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。

2、确认是否符合上述法定转让条件。注意认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，不包括已交纳的土地出让金。应由建设银行出具审核开发建设资金达到工程总投资25%以上资金的验资证明。

3、调查项目开发情况。是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。

4、避免收购毛地的风险。毛地出让中往往政府出让土地使用权时尚未完成国有土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此新的土地使用权受让中标人面对的法律关系较为复杂。我国物权法更加严格地限制了征收条件，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生重大变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。

5、确认是否存在分层设立的土地使用权。我国《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”据此，要防止同一块土地的地下部分和地上空间还设有其他土地使用权。

二、通过收购项目公司的股权间接收购项目方式

（一）主要风险在于标的公司对外担保等或有负债的风险较大。2007年10月1日起施行的我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些新情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变，并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也增加了企业并购中正确判断标的公司的资产状况的难度。

（二）防范对策

在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权要发生法律效力或者产生对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。除了上述对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：

1、标的公司的基本资料。如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。

2、标的公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。

3、标的公司的经营情况。如标的公司的年检报告，财务、税收情况等。从法律角度应主要审查标的公司对外签署的合同及其履行情况。特别是标的公司的对外担保情况应重点审查，并逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映标的公司的现实状况。

4、标的公司股东的财务实力与履约能力情况。可以参照对标的公司的调查项目对其股东进行必要调查。

项目转让中的法律风险及其防范

一、项目直接转让方式

（一）项目直接转让的特点。项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。在时间点上项目转让是指在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。

（二）项目直接转让中的主要法律风险。项目转让的特点要求转让方对项目转让时必须已完成了法定要求的投资，否则将被视为炒卖土地，不仅存在转让合同无效的风险，甚至存在非法倒卖土地使用权罪的刑事风险。

（三）防范对策：

1、对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。项目直接转让一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。

2、注意在项目转让时完成法定投资要求，达到法定转让条件。否则，转让合同将可能因违反法律的强制性规定而无效。

3、避免刑事风险，注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。我国《刑法》第二百二十八条规定了“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”按照《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，违反土地管理法规，非法获利50万元即可构成，并且可以作为单位犯罪处理。

二、项目公司转让方式

（一）、项目公司转让的含义。“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。

（二）、项目公司转让的优势。通过项目公司股权转让实现开发项目的间接转让，是我国房地产二级市场上，项目转让最常见的两种方式之一。其优点在于：

1、手续简便、成本低。由于开发主体不变，故无需履行项目转让的一系列审批和备案手续。避免了项目直接转让的审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。

2、一般没有项目转让法定转让条件的限制，只需符合公司法股权转让的程序即可。在公司股权转让的形式下，转让标的是项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不受项目法定转让条件的限制。

3、项目的经营主体不发生变化。由于项目公司股权转让的方式不变更土地使用权人，只变更项目公司的股东，项目的经营主体不变，故也不要求出让方已取得土地使用权证。因此，实践中股权转让的方式很常见。

（三）项目公司转让中的法律风险。

在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公司的股权转让存在被认定为“以合法形式掩盖非法目的”的风险。实践中，有些地方的土地管理部门与工商部门联合规定了一批尚未完成项目开发投资任务的项目公司的名单，规定这些公司的股权不得转让。理由是：我国民法通则和合同法所规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。笔者认为，这种作法没有法律依据。因为两者的法律关系不同，项目转让的合同标的是项目或土地使用权；而股权转让的合同标的是股权，受《公司法》及《公司登记管理条例》等部门法的约束和调整，在法无明文规定股权不得转让的情形下，不能将其视同项目转让，而以《城市房地产管理法》第三十九条的规定条件加以限制。但实践上来看，不仅出现了合同无效的案例，甚至出现了被追究刑事责任的案例。如2008年12月上海地产富豪周小弟旗下的“懿德公司”即因涉及房地产项目公司股权转让而被控“非法倒卖土地使用权罪”。学界因此认为，以项目公司股权转让的方式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。

（四）防范对策

1、为审慎起见，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。一般房地产公司即非项目公司的股权转让，笔者认为只要符合公司法的规定即可，应不受该条件的限制。

2、对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目，应根据项目的具体情况，可在现有法律框架下采取以下灵活务实的变通方案：

(1）增资扩股方式。是指通过增资扩股的方式，为房地产项目开发提供所需资金的融资方法，属于房地产长期性股权融资。实践中主要是通过私募方法由新增股东购买房地产企业所扩股本。

(2）阶段性股权融资方式。是指在项目确定下来之后、即将进入成熟期之前，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权的融资方式。

(3）商品房包销方式。即用包销来代替项目转让，包销人按包销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务。

篇3：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招

关键词：股权收购,法律问题,风险防范,防范措施

一、股权收购相关概述

股权收购指的是一家企业购买另外一家企业的股权, 从而成为这家企业的新的股东, 对企业进行控制。出卖股权的企业成为被接收企业, 而购买股权的企业称为收购企业。一般而言, 股权收购在很多时候能够有效地优化企业的业务与资金结构, 实现企业资源的合理利用, 使得企业具有更强的发展力和竞争力。

二、股权收购的常见法律问题分析

(一) 过户手续未办妥

股转收购过程中, 有些企业认为股权收购协议一经签订, 就不会出现问题, 自己就拥有了被接收企业的股权, 成为了新的股东。但是在相关法律上对此项的认定是, 过户手续的完成, 才能使收购企业的股权收购行为得道法律保护。

(二) 违反相关法定程序使转让行为无效

股权收购必须考虑我国法律的具体规定。在我国, 国有产权的转让需要通过相关的法律法规, 才能在产权转让后是合法有效的。对于收购方而言, 在国有产权的转让过程中出现违规违法的行为在法律层面上都是不被认可的。此外有的目标公司虽然项目获得了批准, 但公司发起人的注册资金并未全部到位, 或者是原股东中途部分更换, 而新股东支付的股权交易款没有完全付清致使股权权属尚不明晰, 这都会使股权转让的行为失效。

(三) 收购股权自身的权利瑕疵

收购行为的直接对象, 就是出让方持有的目标公司的股权。如果出让方出让的股权存在权利瑕疵, 将导致收购交易出现本质上的风险。通常情况下收购方也对出让方出让的股权做一定的调查核实, 例如在收购前通过工商档案记录对出让股权查询。但是, 在具体交易过程中, 曾经出现股权有重大权利瑕疵, 但在工商并未办理登记手续的实际案例。这就使得潜在的法律风险难以通过工商档案记录进行查询到, 在落入瑕疵陷阱后就会给收购方在责任承担上付出超出原本实际预算的成本, 因此对目标公司的内部文件的调查及高管人员的核实等是非常有必要的, 通过律师的法律手段完善相关手续是重要的环节。

三、股权收购中的常见法律问题的风险防范措施

(一) 收购前进行调查和评鉴

收购企业在进行股权收购之前, 要对被接收企业的状况进行深入的调查, 并对企业的运行状况与资金状况进行评估, 对于企业存在的债务危机以及潜在的风险要充分重视, 必要时可以要求被接收企业出具书面承诺, 以防止企业原有的风险对新股东带来损失。收购企业不能听信被接收企业的一面之词, 要对其各方面因素综合进行考虑。如果发现实际情况与其描述有严重的出入, 收购企业必须要采取一定的措施, 尽量减少法律风险。在收购中, 要严格从自身利益出发, 做好以下几方面内容。

第一, 签订保密协议, 约定任何一方不得将各方在收购过程中获得的信息向第三方提供, 或者在谈判期间, 任何一方不得在谈判结束之前, 与其他企业进行股权收购相关事宜的接触或谈判, 以免泄露商业机密, 对双方造成损失。

第二, 股权收购的双方企业要本着诚实有信的原则进行谈判, 双方要对自身的情况进行充分、真实的介绍, 信息介绍中内容要详尽, 要遵从国家标准或者行业规范, 要保证不会让对方产生重大误解, 并对自身情况作出书面承诺, 防止后期产生纠纷。

第三, 信息审查评鉴与风险评估, 聘请中立的权威的合伙制的中介机构, 对目标公司的股权状况资产状况, 对外投资状况经营行为雇员状况, 治理结构状况, 以及或有债务等进行审计评估, 调查与风险评价, 其中合伙制的会计师事务所, 律师事务所商务调查咨询公司的合伙人负无限责任, 可以更加充分保障其服务的尽职和敬业, 其出具的审计和评估报告, 调查和咨询意见, 法律意见等是防范风险的有力工具。

第四, 重点突出合同审查, 除了审查有无违反法律法规或国家利益及社会公共利益的法律风险之外, 还应当对企业的运行状况进行审查, 确认没有限制经营等条款, 企业也没有重大赔款、巨额投资或者不良信贷等, 是否存在签订长期合同向雇员承诺高额回报, 将某项关键性经营许可, 以非公平价格授予他人等恶意内容有无利用关联交易将目标公司的利润转移给关联公司不公平交易行为等等。

(二) 详尽约定债务风险防范与股权瑕疵

收购企业要有足够的法律意识, 即使双方签订了股权收购协议, 也不意味着自己成为了被收购企业的新的实际股东, 只有被接收企业进行了实际的股权转让, 并进行了过户办理, 才算法律意义上完成了股权转让的过程, 收购企业才对新的企业具有了法律上的控制权利。所以, 收购双方要详尽的约定股权收购协议, 收购企业应当要求对方做出承诺, 合同签订生效之后, 假如对方拒不履行股权转让, 并未及时办理过户手续, 应当给予收购企业足额的赔偿。只有这样, 才能充分的保护收购企业的利益, 否则, 收购企业只能诉诸法律, 请求法律援助, 要求对方进行股权转让与赔偿。

其次, 要详细约定资产的审计与评估, 付款方式, 债务承担范围与风险担保措施、合同的生效条件等, 为更好的防范风险, 可由受让方先将股权转让金交付给银行, 由该银行作担保, 在股权过户手续办理完毕时, 再由银行将该款项给付出让方, 这样就能较好地保护受让方的利益。

(三) 严格遵守相关规定

在涉及国有资产转让的股权收购中, 应遵守国有资产监督管理条例和企业国有资产转让管理暂行办法的有关规定, 严格履行相关法定程序和手续, 并经过相关机构审计之后才能进行, 防止国有资产的流失。此外, 还要注意对国企职工进行适当的安排, 防止群体性事件发生。

四、结语

综上所述, 在股权收购中虽然有存在法律问题的风险, 但是只要遵守相关规定, 仔细审查, 注意细节, 对风险有所防范, 就能减少法律风险, 促进股权收购。

参考文献

[1]沈宝福.浅谈股权收购中的财务风险防范及对策[J].新会计, 2013 (3) :27-28.

[2]王迅.浅析公司股权并购中的风险与防范[J].时代金融, 2014 (9) :28-29.

篇4：房地产项目收购与转让法律风险防范十大招

关键词：房地产项目风险识别风险防范

0引言

房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。因此，在房地产项目开发中必须引入风险管理的机制，否则风险发生必然会给项目造成重大损失。所以，正确进行风险识别及评估，并采取可行的风险防范措施，是保证房地产开发项目顺利的重要保障。

1风险概念探析

1.1风险是事件的不确定性A.H.Mowbray(1995)称风险为不确定性；March&Shapira认为风险是事物可能结果的不确定性；C.A.Williams(1985)将风险定义为在给定的条件和某一特定的时期，未来结果的变动：Brnmiley认为风险是公司收人流的不确定性。

风险的主观学说认为，不确定性是主观的、个人的和心理上的一种观念，是个人对客观事物的主观估计，而不能以客观的尺度予以衡量，不确定性的范围包括发生与否的不确定性、发生时间的不确定性、发生状况的不确定性以及发生结果严重程度的不确定性。而客观学说则是以风险客观存在为前提，以风险事故观察为基础，以数学和统计学观点加以定义，认为风险可用客观的尺度来度量的。

1.2风险构成要素风险因素、风险事件和风险结果是风险的基本构成要素。风险因素风险产生和存在的前提。风险事件是外界环境变量发生预料未及的变动从而导致风险结果的事件，在整个风险中占据核心地位。风险事件是风险由可能性转化为现实性的媒介。

根据风险的形成机理，叶青、易丹辉(2D00)认为，风险的内涵在于它是在一定时间内，有风险因素、风险事故和风险结果递进联系而呈现的可能性。而郭晓亭、蒲勇健(2002)则认为，风险是在一定时间内以相应的风险因素为必要条件，以相应的风险事件为充分条件，有关行为主体承受相应的风险结果的可能性。

2房地产开发项目的风险识别

风险识别是风险管理的基础工作，任何风险被忽略都可能导致房地产项目的失败。因此企业应周密分析企业所处的外部环境，剖析企业在开发活动中客观存在的风险，以及对企业利益可能造成的威胁。

2.1外部风险

2.1.1政治风险在我国市场环境欠完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为明显。房地产行业作为关乎国家经济运行的支柱产业，在更多时候国家会将它作为经济宏观调控的重要工具，由此所带来的房地产行业变数极大，因此地产商非常关注政治风险以便及时化解。

2.1.2经济风险这类风险可以分为以下几类：①市场供求风险。市场需求受宏观经济增长速度、房地产产业政策、产业结构调整、社会收入变化、消费心理变化等。②财务风险。由于各种财务因素发生变化给房地产经营带来的各种损失，主要包括融资风险、通胀及利率风险、资金变现风险、开发费用变动风险、税率变动风险。③地价风险。因地价的变化而对开发商带来更多的开发成本，提高了房地产项目的市场价格，直接抑制市场需求。④项目竞标风险。由于竞标方式、竞标条件以及竞标过程的一系列不确定性变量所引起的项目成本增加的风险。⑤国民经济状况变化风险。

2.1.3社会风险由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性。房地产项目的社会风险因素主要有以下几种：①规划风险。规划风险包括基础设施配套风险和建筑规划风险。规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产项目商品的价值将会产生影响。基础配套包括供水、排水、供电、热力、天然气和通讯等硬件配套设施，以及周围的医院、学校、公交线路、购物超市等软件配套等，未来的基础设施建设力度以及城市规划的变更都会对该项目带来风险：建筑规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性等因素引起。②区域发展风险。由于周围环境的房地产项目发生变化而影响该房地产项目价值和价格，为开发商带来损失。③公众干预风险。由于房地产项目的建设影响到周围居民的利益而使公众阻止该项目的发展，可能给房地产开发商带来各种形式的损失。④住户干预风险。原住户不愿意搬迁，或未能达成协议，致使住客进行干预，阻止工程的顺利进展，从而造成工期延长、成本上升的损失。或者房产业主与开发商由于某些利益冲突导致业主拒绝接房或诉讼等。⑤治安风险。

2.1.4自然风险由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。主要包括火灾风险、洪水风险、异常气候、地震风险、风暴风险、地质风险等。

2.1.5技术风险由于技术进步、结构升级及政策要求革新技术等因素带来的可能损失。技术进步带来了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此带来了房地产的风险。该风险包括建筑装饰材料改变和更新风险、建筑设计变动或失误风险、施工技术和工艺革新风险、设备升级或故障损坏风险、施工事故风险等。

2.2内部风险内部风险相对于外部风险更难于识别，但相对于外部风险具有更强的控制能力，可以说内部风险都是可控的，通过企业管理水平提升、健全的企业机制等都是克服风险的根本。内部风险具体表现为：①决策风险。在可行性研究阶段，由于决策机制不健全、信息不完备等，引起建设项目定位偏差，形成决策失误。②组织风险。房地产企业的组织机构是否合理，是否有足够的高素质管理技术人才，是否有严密的组织管理体系，是否有良好的内部监督激励及纠错机制，是规避风险的基础。③经营管理风险。缺乏科学的管理机制和高素质的经营管理人才，施工现场协调和监督指导不利等都会引发管理混乱、工程质量降低和安全事故的风险。④合作风险。房地产项目是一项复杂的系统工程，涉及设计、建设、建立、装饰、材料供应、策划、销售代理、物业管理等企业，合作企业的失误或违约都会增加项目风险。

3房地产开发项目风险防范

由于房地产开发项目面临诸多的风险因素，投资者在投资决策前及项目实施中就必须采取各种手段对风险进行防范、利用或控制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。

3.1风险回避风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。这种手段主要包括以下两种形式：①放弃已承担的风险。采用这种手段有时需要做出某种牺牲，但这些牺牲较之承担风险

真正发生可能造成的损失要小得多。②拒绝承担项目风险。开发商根据自己的实力和承担风险的能力，以及对市场状况的认真分析，对那些风险大的开发项目，采取放弃原则，避免招致大的风险损失，但同时也放弃了由此获利的可能。

3.2风险转移风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型。

3.2.1合同形式的风险转移。通过合同形式将风险活动本身及其财务负担和法律责任转移给非保险的其它人，以达到减小本方风险损失程度的目的。开发商可以通过工程项目总承包合同的签订，将项目施工建设期的风险转移给总承包商。开发商可以通过合同条款中责任的明确划分，合理地转移责任，从而达到减少对对方损失及对第三方损失的责任。

3.2.2财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴或寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人的风险转移形式。开发商为了避免承担项目合作关联方违约的风险损失，可以通过投标保证金、履约保证金、维修保证金等形式降低企业自身风险。

3.2.3保险形式的风险转移。开发商可以在项目运作过程中，将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失，通过保险转移给保险公司。项目的保险并不单纯是风险的转移，在实施过程中总是与风险控制和风险保留等有着密切联系。

3.3风险控制风险控制旨在寻求积极的措施降低风险，损失控制包括三个方面的工作。

3.3.1预防损失。采取各种预防措施减少损失发生的机会。如开发商要求承包商出据各种保函，防止承包商不履约或履约不利：为保证资金供应及时到位，开发商采用多渠道、多方式融资以降低融资风险损失。

3.3.2减少损失。风险损失已经不可避免地发生的情况下，通过种种措施降低损失的严重性或遏制损失加剧。

3.3.3投资组合分散风险。通过增加风险承担单位，以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同，把适当的投资项目组合起来，便可实现投资的理想目标。

4小结