【售后公房】退税政策

关键词： 公房 总人口 北京市 老年人

【售后公房】退税政策（通用5篇）

篇1：【售后公房】退税政策

原来是租赁的公房通过房改后，出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。售后公房最大的特点是面积小、总价低。售后公房主要分为两种。

一、央产房。是指中央单位或央企的性质的房产。

二、一般性质的公房。是指非央产房的公房，包括一般国有企业、非中央级别的事业单位、机关的房产。其中前一种在单位出售给职工后，并不是一定可以上市交易，是否可以上市交易，需要到央产房管理办公室查询。同时，即使可以上市交易，也需要与房屋原产权单位签订物业和供暖协议，之后才可以进行上市交易办理。后一种性质的售后公房可以进行上市交易。在上市交易时成本价售后公房可以进行直接交易，标准价或者优惠价售后公房需要补交成本价后才可以上市交易。

售后公房退税

职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。

具体操作方法上分为两种：一种是在办理新房子产权证缴纳契税时直接抵扣，如果是先卖后买，可以在过户交契税的时候直接抵扣;另一种是全额缴纳完毕新房子契税，再办理退契税的手续，先买后卖的话，凭买新房的完税证明，产证，合同，已经售后公房的合同去申请退税，一般45天左右就可以办完，交易中心会开一张建行支票给你，你可以去兑现。

适用该政策的市民需要符合三个条件：

(一)售后公房是第一次上市交易，也就是说购买了售后公房的市民，再次将房屋出售的，不适用该政策;

(二)售后公房出售和买新房子的时间间隔前后不超过一年，具体以两个房屋买卖合同的签订时间为准;

(三)房屋的产权人为同一人，即售后公房的产权人和新房子的产权人是一个人。如果新房子的产权人比售后公房的产权人多，但只要售后公房的产权人是新房子产权人之一的，仍可以适用该政策。

市民办理抵扣契税时要带七项材料：

(1)新房购房合同;

(2)新房产权证;

(3)新房购房发票(全额);

(4)新房契税完税证;

(5)原购公有住房购入材料;(购房合同(白色封面的那种)、购买公有住房发票或公有住房出售价格计算表)

(6)原购公有住房卖出材料;(买卖合同、“上海市个人房屋出售发票”第四联(绿色)

(7)身份怔、户口簿。上述材料都需原件和复印件。

篇2：【售后公房】退税政策

增值税退税政策说明

一、政策文件

财税[2016]36号文件，附件3，第二条第（二）款规定：经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。

实际税负按照附件3，第二条第（三）款规定：是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。

二、当期销项税的计算方法

销项税额=销售额×税率

根据财税[2016]36号文，附件2，第一条第（三）款5的规定：（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。

三、计算方法

计算实际税负时，增值税分期计算，并非按整个项目进行计算。因此有形动产融资租赁业务前期由于存在较大进项税额，因此租赁前期并不需要缴纳增值税，待经过临界点之后按月计算税负率，计算可退税金额。

例如：甲公司根据承租人的要求购入一台设备，含税价234万元，进项税额34万元，租赁期限24个月，租赁费含税价为280.8万元，每月收取租赁费11.7万元。

甲公司每月销项税额=（280.80÷（1+17%））×17%÷24=1.7万 进项税额抵扣金额=234÷（1+17%）×17%=34万 因此前20期无需缴纳增值税。

自第21期开始，实际税负为1.7÷10=17%，超过3%部分申请办理即征即退手续。

三、申请方式 有形动产融资租赁服务增值税即征即退（减免性质代码：01083910）

（一）报送资料

（1）《退（抵）税申请审批表》3份。

（2）退税申请报告（列明基本情况、退税理由、依据、范围、期限、已缴金额、应退金额等，加盖公章）。

（3）《中华人民共和国税收缴款书（银行经收专用）》或《中华人民共和国税收完税证明》原件及复印件。

（4）未进行产品或企业资格认定的优惠事项，纳税人需按相关文件及政策提供相应的产品、劳务或服务的合同原件及复印件，或质量检测机构出具的质量检测合格报告原件及复印件，或相关行业主管部门批准从事该业务的文件原件及复印件，或项目核准文件原件及复印件等。

（5）省税务机关规定的其他证明资料。

（二）申请流程

（1）办税服务厅接收资料，审核资料是否齐全、是否符合法定形式、填写内容是否完整，符合的即时受理；不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因。

（2）办税服务厅录入相关信息，1个工作日内将相关资料转下一环节按规定程序审批。

（3）办税服务厅收到反馈后1个工作日内通知纳税人领取《税务事项通知书 》。（4）本事项在20个工作日内办结。

（5）提示纳税人，当减免税条件发生变化时，应自发生变化之日起15个工作日内向税务机关报告。大连时限20工作日

篇3：【售后公房】退税政策

一、直管公房经营管理的困境

1. 老旧公房占比很大。

现有直管公房中, 砖木结构房屋9.65万平方米, 占41%。这部分房屋, 房龄都在60年以上, 有的已经上百年, 而且座落分散, 管理维修问题非常突出。每年的维修费用大都投向该类房屋。

2. 房屋完好率始终难以改善。

目前直管公房的完好率为57%。有的镇公房完好率低于50%, 较高的也只有70%左右。从全市的情况来看, 由于种种原因, 目前公房完好率的水平低于上世纪末。

3. 房租水平偏低, 不能以租养房。

目前, 直管住宅公房租金标准执行政府定价, 房租水平远低于市场租金, 特别是几个较小的房管所, 公房管理维修费用严重不足。

4. 公房租户群体经济状况处于社会最底层。

在城镇, 目前居住在公房内的3003户租户中, 属极低收入户、残障人员、孤寡老人的居多。房管部门对这部分群体租住的公房, 认真履行政府赋予的职能, 千方百计从其他方面压缩开支, 确保这部分公房的安全使用, 客观上也加剧了公房经营的困难。

二、公房经营管理的出路

目前的直管公房经营管理属于被动管理模式。这种管理模式已经延续了近50年。上世纪80年代末至90年代中期, 国内相当部分城市曾试图把公房管理模式转换成主动的管理模式, 这种做法的标志就是从政策上开口子, 允许公房管理部门在旧公房集中区利用自有资金进行成片开发改造, 保留和更新公房面积, 多余部分允许以商品房身份进入市场销售, 弥补改造经费的不足。这个阶段, 旧城区相当部分旧公房得到更新, 大规模地改善了公房住户的居住条件。在这一时期, 宜兴市房管部门也在政策允许的范围内, 做出了很大努力, 在宜城、丁山、和桥、张渚等镇取得了非常好的效果。90年代中后期起, 随着城市房地产市场化的推进, 一系列政策措施的出台和完善, 以及城镇住房制度改革的推行, 房管部门对直管公房的经营管理, 又回到维持性管理的模式中。

按现行公房经营管理的政策, 公房的出路在哪里?一是拆迁和出售, 但要严格遵照政策;二是自然灭失 (倒塌或自行拆除) 。作为直管公房的管理责任人, 房管部门的责任就是维持、维护。在公房得不到有效更新、租户群体不可能改善的情况下, 公房的经营管理只能是维持性的, 维持公房住户的安全正常使用。近几年来, 全市各房管所都想方设法对破旧公房进行力所能及的轮修、翻修, 以及少量的改善性维修。所以, 即使是遇到多种灾害性天气, 还是确保了租户的住用安全。但无论如何, 没有新的投入, 直管公房的出路是不明确的。

三、建立合理的直管公房更新制度是当务之急

直管公房是全民所有的房产, 是政府用来解决最困难群体基本居住需求的实物性保障。近几年房地产市场快速发展, 房价走高, 党中央已经高度重视弱势群体的住房保障问题, 制订了诸如经济适用房和廉租房等保障性政策。这一政策的提出, 本身就昭示城市政府保有一定量直管公房的必要性。因为不管经济多么发达, 总有一部分社会群体的居住问题需要政府来保障。从宜兴城镇住房保障部门1月份公布的全市廉租住房申请户的名单看, 现有公房住户占廉租房申请总户数的20%。从我国50年来直管公房经营管理的实践看, 要想维持直管公房相对合理的保有量, 就必须有合理的更新, 也就是说, 直管公房必须有新的进来, 旧的出去, 才能平衡, 否则, 就只会慢慢消亡。

所以, 在当前的住房保障政策体系中, 特别是有关廉租房政策的设计中, 关注、建立各地直管公房相对合理的保有量, 建立直管公房相对合理的更新制度已经是非常迫切了。廉租房政策体系中的实物保障政策, 完全而且应该与现有直管公房的保有管理合到一起, 将实物保障的廉租房列入直管公房统一管理, 避免另起炉灶, 从而降低管理成本, 提高政府有关住房保障方面民生投资的效益。

四、直管公房保有更新政策设计的几点探讨

改善直管公房经营管理现状, 当前有两项最迫切的需求:第一是政策, 第二是资金。具体体现在以下几个方面。

1. 要提高对直管公房保有和管理的认识。

近20年来, 直管公房特别是直管住宅公房的经营管理, 实行的仍是政府定价的福利性租金标准, 一直是入不敷出, 在市场经济环境下, 我们往往把这部分房屋当作了政府的包袱。然而, 按党中央、国务院有关加强和改善民生的指导思想, 以及住房保障的政策, 这种认识肯定是不正确的。新的时期, 我们应该把直管公房看作是人民政府社会保障措施的一部分。管好、用好直管公房资源, 是一种社会政治责任, 是政府赋予的专门职责。

2. 要根据城市规模, 确定直管公房的保有量。

宜兴市的直管公房, 占社会总房产的比例, 近20多年来快速下降。1985年城镇房屋普查时占11%左右, 1989年时占9%左右, 现在占比则不到0.6%。这样的保有量, 对于一个近50万城镇居民的城市来说, 已经不具备承担社会住房保障的能力。根据国家有关廉租房保障政策, 对居住极困难居民实施廉租房实物保障是必备的措施。所以, 有关部门要研究一个最保守的方案, 确定一个城市或镇必须保有的公房数量, 也可考虑将直管公房与同一区域内社会房产总量设计保持一个合适的比例。这样考虑, 对于保持社会的长期稳定, 经济的持续发展, 无疑是十分必要的。

3. 要设立直管公房更新改造专项资金。

要达到上述所提的设想和规模, 城市政府就必须在财政计划中适当安排直管公房的更新改造专项资金, 确保每年有一定量资金的投入。

4. 要在旧城改造中维护直管公房的合理返还。

现有直管公房拆迁政策, 将补偿资金中的地段差价返还租户, 重置价返还房管部门, 这虽然对公房的顺利拆迁有利, 但对直管公房的正常经营非常不利。建议有关部门从直管公房合法权益的角度和维持公房适当保有量的角度出发, 作出必要的修改。

5. 对部分老街保护区, 在保护性改造完成后, 政府投入的部分交由房管部门管理, 增加收益。

对像蜀山南街、宜城东风巷等老街, 都保存有大量的直管公房, 由政府投资组织保护性修缮, 十分必要。建议有关部门在处理产权时, 应将政府投入部分所形成的房屋产权, 划归当地房管部门统一管理, 避免多头管理, 提高管理效益。

6. 区别对待偏远而不便管理的破旧公房。

篇4：退税政策“微调”市场影响有限

出口退税政策的调整，可以看成是管理层针对具体经济情况实行“微调”而发出的一个重要积极信号，意味着决策层经过摸底、调研、定调、决策最后进入提振经济的实施操作阶段，标志着决策层针对未来经济走势的引导，开始借重财政政策作为宏调的重要杠杠并且采取实质行动。

应该说这不会是个案，而仅仅是“微调”开始，市场预计还有后续政策出台，诸如“三农”问题、节能环保、重大装备制造等扶持政策、高新技术优惠政策等方面的内容。

政府艰难选择

众所周知，出口退税率的调整是政府进行产业政策调整的有力手段之一。近年来政府根据对外贸易需要和产业发展情况对出口退税政策进行了多次调整。

从1985年开始我国实行出口产品退税政策，2004年至今3次下调出口退税率至目前的11％的水平。最近一次是在2007年6月将服装出口退税率下调2个百分点。

今年上半年以来，由于政策调控的叠加效果，加上2008年上半年持续的高通胀与人民币升值双重夹击，致使纺织服装及化纤行业出口增速明显放缓，不少企业面临生存困难。

海关统计显示，2008年1～6月，服装及衣着附件出口增长3.4％，而在2008年一季度服装及衣着附件出口增长为11％。从2008年二季度开始，服装及衣着附件出口增长出现了较大幅度的下滑，2008年1～4月出口同比增长11.7％，而1～5月，累计同比增速下滑到9.3％，到2008年二季度末，出口增速进一步下滑。

出口增长的大幅下滑，使得企业单纯依靠自身能力很难平稳渡过产业调整期，这就需要政府出台有针对性的扶持政策。上调出口退税率的政策可谓是雪中送炭。但此次提高出口退税率，给濒于困境的弱势企业打了一针“强心剂”，延缓了产业升级速度。这也是政府在平衡就业与结构调整两方面做出的艰难抉择。

企业不能独享利好

退税率上调，可缓解出口企业经营压力，提高企业出口积极性，这将带动出口量的增长以及企业利润的增加。

按照出口退税政策，不退税部分将直接计入生产成本，理论上来讲出口退税率上调几个百分点，利润率就上升几个百分点。

国泰君安分析师认为，如果静态分析，假设产品售价和企业三费不变，出口退税率上升1个百分点，相当于出口产品营业利润率上升1个百分点。再假设按照2008年纺织品服装出口增长10％、一般贸易占70％、人民币对美元6.8汇率推算，2008年后5个月全行业增加税前利润73亿元；如果折算成年化数据，大致推算出口退税率上调2个百分点，全行业利润总额上升14％，利润率提高约0.6个百分点。

如果动态考虑，一般政策调整时，外商总是根据政策调整的力度，适当提高或压低产品价格。即政策带来的收益或损失，外商要分享或分担一部分。因此以上静态测算给行业带来的好处要大打折扣，大致判断出口企业可以享受到以上好处的50％-80％。

长期而言，上调退税率不会改变行业效益增速下滑的趋势，也不会对上市公司年报收益产生明显影响，同样不会改变出口增速下滑的趋势，只是减缓下滑速度、拉长下滑时间而已。

分析师认为，退税率提高对上市公司影响大小与两个方面有关：一是出口产品比例，二是公司本身的利润率。出口比重越高所受影响越大，而净利率越低的公司，获得退税补贴对业绩的敏感度也越高。

按退税率上调的理论测算，申银万国认为，纺织服装受影响较大的公司有美欣达、鲁泰A、黑牡丹。化纤行业受影响较大的公司有中纺投资、春晖股份、美达股份，但这只是由于公司本身净利润较低，而引起对出口退税率的敏感度高而已。从公司长远发展角度考虑，看好华峰氨纶、烟台氨纶、江南高纤和海利得。由于市场早已对新政有所预期，相关上市公司的股价已对政策提前反应，所以利好基本被消化。

上市公司影响不一

就在政策发布后不久，相关上市公司也对政策影响进行了测算。江苏开元(600981)表示，根据财务部门测算，受到出口退税影响，公司在2008年8月至12月将可能增加利润总额为200万元左右。黑牡丹(600510)则预计将增加公司2008年度利润总额约300万元。江苏阳光(600220)表示，在出口商品价格保持不变的前提下，预计下半年增加税前利润600万元左右。三房巷(600370)预计下半年将增加利润90万元左右。凤竹纺织(600493)预计将使公司下半年的净利润增加150万元左右。福建南纺(600483)预计增加近8万元，对公司直接影响有限。

篇5：【售后公房】退税政策

律师观点

你急于出售该套房屋，中介公司正是利用了你这样的心理提出了签订《代理销售协议》或是一次性买断的方案。

其实无论上述哪种操作方法对你来说都是弊大于利的。

假如一次性买断房屋产权，中介公司一般会和你商定好一个价格，然后虚拟一个下家和你签订所谓的“买卖协议”，再转手高价售出，至于他们能卖多少钱就和你没有关系了。照此方案操作时，你还要把房产证、身份证、私章等都交给中介公司，这存在一定的法律风险。早在 年初上海市房屋土地资源管理局就颁发的《关于公示房地产经纪企业和执业经纪人经营行为若干问题的通知》明确规定：凡有下列行为经查证属实的，由上海市房地产经纪人协会予以公示：利用房地产中介赚取差价的`；以办手续为名，扣押当事人身份证件、产权证明的；虚拟交易，获取不正当利益的。因此你必须搞清楚该中介公司的资质，如果仅仅具有居间、委托代理而不具备收购资质的，说明该公司明显存在违规行为。

建议你不要“贪小失大”，还是要按照正常的途径和下家面对面就“二手房买卖合同”的各项条款进行协商，并共同到房地产交易中办理登记过户手续，不要图省事，只管拿钱而不管潜在风险。

许多中介公司会利用业主对有关房产买卖不熟悉的优势，在与业主签订《代理销售协议》时，故意设置霸王条款。例如有的中介公司和业主签订协议但并未约定中介公司代理出售的期限，几个月以后业主家中出现特殊情况，不愿再出售房屋，中介公司拿出当时签订的协议来主张违约金，致使业主损失巨大。

正规的中介公司在《代理销售协议》中一般会对买卖双方的权利义务分别作出约定，例如中介公司在限定时间内没有售出业主的房屋，公司将赔偿业主违约金；同样的，如果业主在约定委托期限单方提高出售价格或者拒绝配合签订“买卖合同”影响成交的，业主也应当向中介公司支付相应的违约金。

此外，你与中介公司还应当明确是一般代理还是独家代理，如果是独家代理你可能丧失其他机会，而中介公司获得了独家代理权以后，一旦发现你在其他中介公司挂牌还可以追究你的违约责任。