银行房贷审批流程

关键词：停贷批贷优惠座谈

银行房贷审批流程（共8篇）

篇1：银行房贷审批流程

房贷额度趋紧多家银行上调利率放缓审批

摘自：金融市场21世纪经济报道[微博]王冠;张祎琪2013-07-18 03:27

[导读]目前，北京已有多家银行针对首套房贷的优惠从8.5折提高到9折以上，部分银行甚至表示“没有任何优惠”。

本报记者王冠

实习记者张祎琪北京报道

6月一场猝不及防的流动性危机，使得银行勒紧了“钱袋子”。

记者通过多方了解到，6月最后一周，北京各家银行都停办了住房贷款审批业务。而随着央行向部分符合条件的金融机构提供流动性之后，上海银行间同业拆借利率已经连续三周维持在3%-4%低位，本周开始，北京地区银行个人住房贷款已逐渐恢复审批。不过，流动性虽暂时得到缓解，但仍难言乐观。在此背景下，各家银行不约而同地上调了住房贷款利率。

本报记者从多家银行分支机构得知，除工行首套房仍可享受8.5折优惠利率外，多数银行首套房贷款按照基准利率执行，二套房贷款利率则普遍上调10%-30%，个别银行甚至停止办理个人住房按揭业务。

另外，记者获悉利率市场化方案有望在近期出台，降低首套房贷款利率下限或将成为其路线图的起点。

房贷恢复审批

6月的“钱荒”虽已暂时告解，但对各家金融机构已造成实质性影响。伴随钱荒在6月20日达到高潮，6月最后一周多家银行暂停了个人住房贷款的审批。

“事实上，按照各大银行对下半年放贷额度的二次核对，6月份收紧放贷额度基本上成了惯例，尤其是需要按季度调整贷款额度。所以6月末，各家银行暂时关闭了住房贷款的闸口。”浦发银行一家支行个贷主管解释。

亦有业内人士指出，个别银行甚至从年前开始就在压缩个人房贷，房贷业务的占比总体上处于下降趋势，而经营性贷款的比例在上升。

与往年不同的是，今年6月底，尤其是“钱荒”之后，央行重申要加强资金流动性管理，银行不得不考虑缩减房贷业务，以腾挪资金优先满足符合条件的企业客户和其他业务。

不过，随着近日流动性危机有所缓解，各家银行又重新启动房贷审批。记者从北京多家银行分支网点了解到，除民生银行、平安银行已经停止办理个人住房按揭外，其他银行已经重启该项业务。

工行一位客户经理表示：“北京地区的房贷需求仍然很大，银行放贷速度较快，上半年额度在6月前早已用完，所谓的‘钱荒’更多的是说额度用完了。最近因为重新划拨下半年贷款总额度，情况已经有所好转。”

麦田房产一位中介人士表示，从与他们合作的情况来看，从6月初到现在，北京银行、交通银行已经没有房贷额度了，光大还有部分额度，但贷款利率没有优惠。一些大行，如建行、工行贷款还相对容易。

他还补充道，现在的房贷申请各支行都需先向北京分行申报，再由其统筹安排，银行缺钱可能会导致房贷放款慢或购房者申请房贷后要较长一段时间后才能开始供房。

首套房利率优惠难觅

即便过了6月末的“中考”，银行不仅没有放宽贷款发放，近期反而逐步上浮个人住房贷款利率。

目前，北京已有多家银行针对首套房贷的优惠从8.5折提高到9折以上，部分银行甚至表示“没有任何优惠”。

根据记者调查，仅有工行、建行首套房不论一手房还是二手房都按照8.5折优惠。中行丰台区支行一名客户经理介绍，若为一手房，贷款利率可享受8.5折优惠；若为二手房，可申请到的利率优惠大概为9.5折，具体视个人信用、资金情况而定。

华夏银行海淀区某支行一名工作人员表示，首套房贷款从2013年7月8日起在基准利率基础上执行9折优惠，之前为8.5折。

“首套房贷款若是一手房的话，不对个人进行开放，只对有项目合作的开放。利率执行8.5折优惠。二手房的贷款利率优惠则上调到了9折。”渤海银行相关负责人表示。

二套房贷款利率则普遍上浮至10%-30%。一位招行客服人员透露，实际上能以上浮10%贷到已经很困难，对购房者资质要求非常高。工行和平里支行一位客户经理亦表示，除了对其有项目合作的房地产商楼盘房贷利率执行最低上浮标准10%以外，其他个人购房者实际贷款利率都上浮10%之上。

四大行中，中行、建行、农行对于二套房首付按照70%执行，仅工行表示能贷到至多四成。建行表示，若2013年4月8日前在房管局登记的二套住房可贷到4成贷款。

而多家股份行仍能贷到四成，包括渤海银行、招商银行、华夏银行、浦发银行等。此外，银行对当前个人住房贷款额度均有所收紧，放款速度亦明显放慢。链家地产相关负责人称：“申请房贷的流程，尤其是与银行合作的楼盘办理相关证件，大都需要1个月的时间。目前，各家银行都放缓了速度，银行放款基本上需1个半月以上。”

篇2：银行房贷审批流程

摘自：宏观经济经济参考报[微博]徐海波2013-07-05 02:14

刚好处于中期考核关节点，又碰上了全国银行间流动性紧张，流动性控制逐渐成为资本市场的紧箍咒。全国多地银行纷纷取消房贷利率优惠，办理期限和手续拉长，甚至暂停办理房贷。许多人不禁随之“恐慌”起来，购房成本是否意味着大幅增加？房贷的宽松优惠是否一去不复返？银行将被迫关上房地产开发贷款大门，中小房企将面临资金链条断裂，楼市将迎来一轮大浪淘沙？

个贷收紧优惠取消审批放缓

6月以来，由于流动性收紧，不少银行房贷趋紧、利率提高，甚至取消了房贷利率优惠政策。记者近日调查发现，眼下许多城市首套房利率优惠都已“放空”，而且审批时间加长，难度加大。由于资金紧张，多数银行越来越惜贷，个别银行甚至暂停了贷款业务。记者以购房者身份咨询了北京地区多家银行，都表示申请房贷额度和利率都有所收紧。“首套房没有利率优惠了，而且现在房贷业务做得很少，甚至基本不做了。”工商银行的一客户经理对记者表示，办理房贷业务，银行暂时不予放款了，要等到7月中旬左右再说。

此前大多能够享受利率9折甚至85折优惠的银行，现在基本已经再难觅优惠了。在武汉光谷上班的市民王先生5月底买了首套房准备结婚。办理房贷时，业务经理告诉他，可以为其办理9折优惠，但没想到，半个月之后，银行突然给他电话说，优惠办不下来，只能基准利率贷款。王先生一气之下准备更换银行，谁知他打了一通电话，所有银行都无法办理优惠。

据介绍，因为实体经济不景气，不少银行在信贷规模上管控很严，有的还通过一些方法腾出信贷规模，部分股份制银行都毫无操作空间。民生银行一工作人员表示，申请房贷整个流程一般需要1个月，现在各家银行都放缓了速度，基本上得1个半月以上。等过了7月，各家银行划分出下半年贷款总规模，住房贷款会有所放松。

银行“钱荒”引发的蝴蝶效应还在继续，比利率上浮更“绝”的是暂缓贷款。许多银行明确表示，贷款额度有所收紧，节奏开始放缓，对于房贷暂缓审批放贷，未来一段时间内将会更加惜贷。中国银行湖北省某支行负责人告诉记者，总行已经放话要加强流动性管理，控制贷款，而且，最近一个多月存贷比压力非常大，停止放贷也早在意料之中。

房企融资受阻经营困难

房地产市场这么多年的高速发展，宽松的资金支持是其中的重要原因。许多银行表面上增加了对房地产项目放贷的审慎，私底下却通过信托、理财产品等表外业务方式向房地产业“输血”。一些业内人士担忧，在流动性紧张的压力下，银行将不得不收紧表外业务，房地产的资金需求必然成为“无源之水”。

预期资金收紧，或将对房企资金链带来不小的压力，开发商或迎来资金紧张局面。“房地产公司很难贷到款，因此他们与信托公司或银行合作，通过信托理财等方式变相融资。”中国指数研究院华中分院副总监李国政说，这种现象近几年来十分普遍，在限购限贷的情况下，信托成为房企融资的最主要渠道。

央行收紧银根，市场资金流动性趋紧，对属于资金密集型产业的房地产来说，肯定会有一定影响。“住房消费贷款和开发贷款一样，要送到省分行审批，他们管得严，要是通不过，我们也没有办法。”武汉一家商业股份制银行个贷业务负责人透露，最近闹的“钱荒”让他们高管更加谨慎，“企业拿到贷款后就提用了，不会一直存在银行，指望贷款派生存款也不可能。所以，必须确保不出现资金短缺无钱供应的情况。”

“钱荒”的影响更多集中在基金、信托等金融产品的层面。虽然资金趋紧，必然会影响到楼市。目前，信托依然是中小房企的“救命稻草”。从近几个月信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都

投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。武汉本地一小型房地产企业老总吴绍军坦诚，钱荒将对房地产企业的资金链造成很大压力，进而使房价发生波动。

业内人士认为，由于房地产行业作为资金密集型行业，明显受制于市场流动性，虽然短期情况不足以判断大势，但是在流动性紧张的背景下，一些中小房企或选择松动房价。大部分房企尤其是中小房企，银行贷款仍然是主要融资来源，“钱荒”发生让银行流动性紧缩程度超出预期，众多房企的银行贷款融资可能进入困难时期。

楼市回归正常轨道

一些市场人士认为，在银行“惜贷”情况下，整体土地市场会出现一定的“降温”。不同房企根据资金状况，拿地会表现出很大的差异性。现金流紧张的房企，拿地会放缓，溢价率会降低。

然而，实际情形似乎并不像想象的那么简单。从近期的情况看，大型房企的钱袋子并没有那么紧张。而是，拿地热情依然膨胀，土地市场“地王”频现，部分一线城市土地出让金同比大幅增长。就在6月27日，上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。上海刷新了今年以来总价地王纪录。武汉一宗地块吸引4位买家竞价，经过246轮激烈竞拍，一分钟提价800万。

业内人士认为，这种房贷紧张局面不会持续很久，将随着“钱荒”的逐步缓解而消退。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则说，央行也已出手向部分银行提供流动性支持，银行资金紧张状况正在改善，二季度之后，超额储备金率将回归常态，个人房贷及企业开发贷也会回归正常模式。

流动性控制的影响正在逐步消退，市场流动性正回归常态。“除了信心上的波动，绝大多数的开发企业和买房者都没有在这一金融**中受到实质性冲击。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说，当下，显然并没有把开发企业逼入下调房价的绝境。取消房贷利率优惠也只是暂时的，对楼市的影响面非常窄。

篇3：农村商业银行的信贷审批流程改革

关键词：农村商业银行,信贷审批制度,改革

一、传统信贷审批制度的弊端

(一) 传统的信贷审批制度

目前, 国有银行和先进股份制银行已经改革了传统的信贷审批制度, 但是由于农村商业银行是由市联社改制而来, 本身继承了原有的较为陈旧的体制和机制, 因此, 目前大多数还是沿用了传统的信贷审批制度, 即使改进也是细枝末节, 未涉及实质。

传统的信贷审批制度特点为多层审批, 领导负责。一般为支行客户经理发起, 支行公司部门调查审核, 交审批部门审批, 支行权限内的项目由支行信审会投票决定, 支行信审会由分管支行领导、公司部门领导、审批部门领导等各部门领导组成;支行权限外的项目要上报总行公司部门, 公司部门对项目进行再次深入补充调查后移交总行审批部门, 总行审批部门出具审查意见后上总行信审会, 总行信审会由分管行长、公司部门、信审部门、财务部门等领导组成。

(二) 传统信贷审批制度的弊端

(1) 审批流程过长, 审批效率低下

可以看到, 传统的信贷审批流程, 从项目的发起到最后放款, 需要经过层层把关, 耗费大量的人力和时间成本。而本身的这种耗费却又并未起到相互制约控制风险的目的, 而仅是走过场。如在这种制度下, 客户经理负责对项目的调查形成调查报告, 同时各级的公司部门也要对调查报告负责, 这种制度本身是期待调查的深入和对风险点把控的全面, 但最终的结果却是各个部门形成的调查报告基本一致, 只是徒增了几次降低效率的环节。这种制度之下, 对责任的认定和追究会成为更大的问题。

(2) 审批岗位不专业, 审批人员不专职

传统的信审会仍然实施的是委员会制, 即是由各个部门的领导担当信审会委员。这种信审会制度在独立性、专业性和效率性上都存在损失。独立性上, 信审会委员成员中由公司部门等前台部门领导, 他们的绩效是与项目的成败关联了, 这就很难保证其在表决时候的客观。为了修正制度的缺陷, 有些信审会进行了细枝末节的改造, 在信审会中加入一些非领导职务的委员。笔者认为, 只要这些委员是非专职的, 只要这些委员还隶属于本身的部门, 那在对项目投票时就不可能做到公正客观。专业性上, 姑且不论领导们的信贷专业水平如何, 因为领导一般管理事务较多, 基本是上会当天才看到项目, 因此, 期待领导委员们能够做出专业的意见存在一定困难。最后效率上, 因为项目通过后需要领导委员签字, 决议签发也需要领导委员签字, 而领导基本是大会小会不断, 因此, 有时是项目做的时间短而等领导签字时间长, 严重影响了审批效率。

二、信贷审批制度的改革

(一) 垂直管理, 简化流程

首先是改造审批流程。由于农村商业银行都是地方性金融机构, 整个流程条线层级较短, 应该效率更高。因此, 垂直化条线管理是改革的方向。具体而言, 总行授信评审部直接派驻首席信贷审查官, 组建其所领导的分行授信评审部, 该评审部不仅在业务上受总行授信评审部直接指导, 而且信贷审查官和分行授信评审部人员在行政上与所派驻单位全部脱钩, 人事关系直属于总行。派驻信贷审查官及其所领导的分行授信评审部不仅要负责总行各项授信制度在分行的贯彻落实、所驻分行授信项下的授信业务的信用评级复审和评审, 还要对超分行行长权限的授信项目进行尽职审查, 并向总行授信审批部出具评审报告, 而且也要对已经实施的授信项目进行尽职检查。

(二) 实施专职审批人制度

实施专职审批人制度, 在这里分两个层次。首先是分支行层次, 分支行层次的首席信贷审批官必须是具备一定权限的专职审批人, 其权限小于或等于分支行权限。在其权限内的, 信贷审批官可以召集其他专职审批人或者以信审会议形式决定, 超出支行权限的项目, 分支行信审部门负责审查, 出具审查意见上交总行授信审批部门。

总行层次, 要求部门基本由专职审批人构成, 每个人根据自身权限, 召集3到5人进行快速审批。超出权限项目, 由专职审批人组成信审会议投票决定。这样的决策机制可以解决现实施的制度所带来的弊端。首先, 专职审批人专业水准提高, 看问题较为深刻;其次也是最重要的是专职审批人有充足的时间去消化一个项目, 能够更实质性地把握风险点;最后在项目签发环节, 专职审批人职责单一性, 因此保证了签发效率。

(三) 对等激励约束机制建设

专职审批人制度要能够成功实施, 与之匹配的激励约束建设非常基础。分支行层次, 对只属于总行的审批官以及部门人员, 要实行总行核定与分支行绩效相结合的薪酬模式, 这样才能更好地激励分支行人员在控制风险的同时也能够积极推动业务的发展。责任方面, 分支行信贷审批官对其权限内的贷款要负绝对责任。总行层次专职审批人同样必须对自己审批项目负责。同时, 分支行的信贷审批官与总行的专职审批人可以进行轮流换岗, 以促进交流和防止权力集中产生。

篇4：银行房贷审批流程

关键词：贷款审批流程；Web应用；金融数据

一、基于Web的银行贷款审批流程的现状分析

贷款业务是商业银行最主要的资产业务之一，是商业银行产生经济效益主要手段之一。目前金融改革不断深入，银行业间的竞争也日益激烈，对商业银行贷款的管理水平提出了更高的要求，对减少不良贷款率的要求也越来越高。

当今社会发展越来越快，信息化发展速度也越来越快，在金融界已经有很多的商业银行将自己的银行业务应用到网络中来，并且为商业银行取得不错的商业效益。使用网络给客户提供贷款申请、贷款审批，成为了商业银行在电子网络中的又一目标。

目前银行管理已经趋于电子化，贷款审批也逐渐趋于电子化。基于Web的银行贷款审批流程管理系统将贷款审批电子化管理，不仅能方便客户申请贷款，通过简单的操作来进行贷款，而且该系统能更加方便的提供给贷款管理人员、审批人员进行记录、管理和审批等，对商业减少不良贷款率有很大的帮助。

二、商业银行对银行贷款审批流程的研究

目前已有不少商业银行将他们的银行业务应用到电子网络中来，并且为商业银行取得了不错的效益，例如网银、网上基金、网上汇款等等。对于现在所处的电子化的时代，网上贷款也许会慢慢成为贷款的主导，而管理起来也会比传统的方式要方便、明了，对减少不良贷款率有很大的帮助。

对于贷款审批流程的复杂度，用电子化管理，可以避免审批中因疏忽所跳过原本应有的审批流程，而各级审批人员可以对这份贷款申请给予自己的意见，这样也就可以通过查看其它人的审批意见对自己审批作为参考，避免不良贷款产生，并且各级审批人员的都有着各自的审批权限，这样对于贷款的管理也将变得更加方便。

现在网络项目所使用的Web技术，大多都使用SSH框架作为网页开发的框架。采用这种方法构建贷款审批的网络应用系统，也是商业银行研究的一个范围，利用网络申请贷款不仅方便了客户申请，而且网络审批也方便了审批管理人员对各个贷款的管理，能更好地对各个贷款进行评级，统计不良贷款的概率。所以商业银行对网络贷款申请和审批具有浓厚的兴趣。

三、基于Web的银行贷款审批的设计

系统根据功能对象总的分为三大模块、客户模块、职员模块、管理员模块。其中客户模块包括贷款模块，客户信息模块；职员模块包括贷款模块，职员信息模块，管理客户模块；管理员模块包括管理部门、职位模块，管理职员、用户模块，管理审批流程、贷款模块。

首先系统面对的用户群主要是银行客户群及银行职员，他们将会同时使用系统，同时访问甚至是修改数据库，由于客户群庞大，所以所需要的数据库的项也因此很庞大，所以数据库的项目要能存储足够多的数据。

其次数据库安全性尤为重要，所以利用权限的方法来规定用户只能获得权限内的数据，例如客户从客户登陆端登陆后，只能获得与自己相关的贷款信息、个人资料信息，不能查看他人的贷款信息及个人资料信息；职员从职员登陆端登陆后只能获得自己权限内的功能，贷款审批只能获得自己需要审批的贷款项目，贷款签约、贷款贷后管理、管理客户都必须需要拥有权限才能够操作和管理。

四、银行贷款审批流程管理的改进

在项目开发出来后，在审批流程这个功能中，采用了一个审批详情表来储存整个审批过程的详情的方法，而不是将每个审批过程分开，创建多个审批表的方法。由于审批详情仅在几个地方存在差异，所以利用一个审批详情表，将大部分相同的数据项作为审批的共同点，再将不同的数据项同时创建在这个数据表中，，这样大大减轻了因系统调用多个数据表带来的繁琐，这也是这个系统与其他审批系统相比中的优点之一。

由于系统仅仅面向贷款审批，对于这个系统，拓展空间还很大，可以拓展其他业务功能。比如可以将银行存款、取款、汇款等银行基本功能加入其中。

五、结论

当今商业银行慢慢电子网络化，很多的银行业务的操作都在网络下进行，所以开发网络型的银行业务系统存在着其自身的价值，也是为银行业务电子网络化做出其微薄的贡献。

对于这个基于Web的系统开发到网络应用中也是比较有前景的。因为银行业务对于系统的安全性要求很高，所以对将来加强这个系统的安全性也十分的重要。

参考文献：

[1]张捷：中小企业的关系型借贷与银行组织结构[J].经济研究，2011（6）：34-36.

[2]李志：银行结构与中小企业融资[J].经济研究，2012（6）：45-49.

[3]陈天河：轻量级Web应用开发宝典[M].北京.电子工业出版社.2011：20-103.

[4]张格：中小企业融资与中小银行的发展[J].金融论坛，2009（9）：56-58.

[5]Allen N.Berger，Gregory F.Udell. The economics of small business finance：the role of private equity and debt markets in financial growth cycle.Journal of Banking and finance，2008（22）：39-41

篇5：孝感市商业银行信贷系统审批流程

此审批流程根据原手工申批程序拟定，并根据公司业务部意见修改后确定。

一、关于电子审批流程的说明:

信贷系统电子审批流程由系统中不同岗位的不同人员按级别和权限逐级申报审批。系统中设定岗位如下：

客户经理岗(调查岗)支行信贷主管岗 支行审贷小组 支行行长岗 总行公司业务(零售业务)审贷小组岗 总行公司业务部(零售业务部)总经理 总行风险管理部 总行风险管理部总经理=总行审贷会审批==审贷会主任=分管风险(公司,零售)管理部的领导 董事长 董事会

其中：支行信贷主管岗和支行行长岗位不参与贷款流程的申批。

一般贷款业务基本流程如下（特殊业务有单独流程设置）：

二、岗位,职位对应关系及审批权限:

支行:

客户经理========调查岗

信贷主管========信贷主管岗

审贷小组========审贷小组岗

支行行长========支行行长岗

总行:

总行公司业务部审贷小组==========公司业务部审贷小组岗(3成员,2人同意时表示同意).公司业务部总经理===============公司业务部总经理岗

(部行零售部审贷小组)============零售业务部审贷小组岗(同上)

总行公司业务部总经理===========信贷主管岗(属审贷小组成员只是有最终表决权)

总行风险管理部================风控部岗

总行风险管理部行领导===========风险管理部分管行长岗

总行公司业务部行领导===========公司业务部分管行长岗

总行零售业务部行领导===========零售业务部分管行长岗

总行审贷会================总行审贷会岗(共有12个成员,每次有七个成员参与申批,其中六人同意,表示同意,否则为否决)

审贷会主任============= 审贷会主任岗(对审贷会意见进行统计并确定)

董事长=================行长岗

董事会===============

三、贷款申请申批流程配置情况:

流程编号:

A:支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部=======风险管理部====总行审贷会======分管风险行长(终审)

B:支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部=======风险管理部====总行审贷会======分管风险行长=======董事长(终审)

C: 支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部=======风险管理部====总行审贷会(安排会签)======分管风险行长==董事长=====董事会

D:支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部总经理(终审)

E: H:支行调查岗=======审贷小组=====零售业务部======风险管理部=====总行审贷会(终审)

F:支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部=======风险管理部====公司业务部分管行长(终审)

G:支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部=======风险管理部====公司业务部分管行长========审贷会(终审)

H:支行调查岗=======审贷小组=====零售业务部======零售业务部分管行长(终审)

J: 支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部=======公司业务部分管行长(终审)

I: A:支行调查岗=======审贷小组=====公司业务部总经理=======风险管理部====总行审贷会(终审)

关于流程的说明：每一级岗位在进行审批前，请先查看业务申请信息，并查看前一级岗位的审批意见。总行公司业务部、零售业务部为多人审批。审贷会每次从贷审委员会12人中由审贷部总经理岗（虚拟岗位）选出７人且必须为７人，并由被选中的７人进行审批，且７人必须都完成审批并上报后，才能生效，审贷会审批结果将由审贷会主任按照６人及以上人数同意，表示同意的原则进行审贷会意见确定。总行董事会的审批暂时未确定。

四、业务与流程对应情况：

1:个人存单质押贷款:

50万及以下==========流程H

50万---100万=========流程J

100万以上===========流程I

2;对公存单质押贷款:

100万以下===========流程J

100万以上===========流程I

3:银行承兑汇票:

1000万以下100%保证金;=========流程D

1000万以上100%保证金==========流程I

有敞口:

50万以下===============流程D

50万----100万===========流程J

100万以上==============流程I

4:银行承兑汇票贴现:

50万以下==============流程D

50万-----100万=========流程J

100万以上============流程I

5个人住房按揭:

个人住房按揭=========流程H

6个人抵押贷款:

个人抵押贷款=========流程E

7其他业务,除前面有特殊说明的流程外统一按申请金额分类:

1000万以下===========流程A

1000万----1500万=======流程B

1500万----2000万===========流程C 2000万以上及关联贷款=========流程C(还需关联交易委员会批准)

五、流程测试说明

由于流程分类情况较多，需要由专门负责流程的银行业务人员进行测试，测试用例要尽可能包括所有的情况，如在测试过程中遇到流程问题或流程审批及银行实际业务要求不相符合的地方，及时与我们联系，进行调整或修改。

六、电子申批流程的一些建议

鉴于商行首次使用电子审批流程，很多流程都是沿用以前手工申批流程来进行操作的，使得审批流程冗长且岗位人员多次重复，不利于审批效率的提高，并高致使银行高层领导在系统中的工号太多，且权限不一。所以建议贵行在流程申批上可参考我公司在其他银行的电子流程，进行岗位的合并及权限合并。

七、其他申批流程

1：额度业务申请审批流程

支行调查岗=======支行信贷主管岗==========支行审贷小组岗=========支行行长岗===========风险管理部(终审)==========审贷会(终审)[开发商楼盘按揭额度]

业务说明，主要包括各类额度申请业务。

2：客户类流程

支行调查岗=======支行信贷主管岗==========支行审贷小组岗=========支行行长岗===========风险管理部(终审)

业务说明，主要指客户资信等级评定、客户贷后检查、客户分类、客户逃废债、客户清算、客户名称变更、个人信用等级评定等业务。

3：额度贷后管理类流程

支行调查岗=======支行信贷主管岗==========支行审贷小组岗=========支行行长岗===========风险管理部(终审)

业务说明，主要指授信额度调整、额度冻结、额度生效、延长额度期限、额度担保调整、额度金额控制等业务。

4：贷后一般流程支行调查岗=======支行信贷主管岗==========支行审贷小组岗=========支行行长岗===========风险管理部(终审)

业务说明，主要包括贷后检查报告、贷后五级分类、担保调整、借据展期、变更还款方式、提前还款、不良业务移交、变更还款期限等业务。

５：资产保全流程

支行调查岗=======支行信贷主管岗==========支行审贷小组岗=========支行行长岗===========风险管理部(终审)

业务说明，主要指贷款起诉、贷款撤诉、取得抵债物、不良贷款核销、呆滞呆帐认定等

篇6：银行房贷审批流程

(1)组织报批材料

(2)审批

(3)提出审批意见

①同意

②否决表示不同意按申报的方案办理该笔业务。

(4)审批意见落实

业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：

①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;

篇7：房贷具体流程

（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。

（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

申请银行个人住房贷款工作流程：

（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部门办理预售登记。

（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用

另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。

究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢？”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”“哪一种更方便呢？”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦„„所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房

贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)

篇8：商业银行房贷经营问题

一、房地产业与商业银行关系密切, 二者利益共享、风险共担

随着近20年来中国经济的国际化, 不论从发展模式上还是发展速度上, 各行各业的发展都取得了质的变化。其中, 房地产业与银行业经营息息相关, 银行业与房地产业相互依赖、相互促进。银行为地产企业提供贷款, 保证企业的资金链前后衔接, 地产企业的巨额收益占据银行贷款收益的比重很大, 可以说, 银行、地产是互补性质的两个行业。

开发商为了储备土地资源, 作为自己的生产资料以备日后生产所用, 需要稳定的资金链作为后盾。一旦资金链断裂, 开发商在购买地块、建筑楼房等环节就会出现生产停滞, 延误工期, 产生经营风险。如果房屋价格过渡膨胀, 当泡沫破裂时房屋价格下降, 房屋销售量下降, 开发商存货增加, 周转率下降产生风险。银行对于开发商的经营风险十分敏感, 开发商的经营风险通过资产负债表效应隐性地转移给了商业银行。由于商业银行为地产商提供贷款, 地产商经营亏损不能偿还贷款, 银行贷款产生坏账, 从而给银行经营带来风险。当房屋价格下降演变成整体市场价格下降的时候, 非系统性风险变成系统性风险, 风险根源深化。

从零售信贷业务的角度来看, 个人房屋贷款占银行资产的比重不容忽视。因为中国人口数量巨大, 房屋作为人们生活的必需品存在着需求刚性, 价格的变动在短期内不会对需求产生很大的影响, 相反由于房屋的需求刚性, 当房价上涨时人们的恐慌心理, 预期未来房价过高难以承受, 便会加大目前的投资, 对于房地产市场价格起到了助涨的作用。当房屋价格小幅下降, 由于人们的需求量过大, 短期内房屋成交量的加大会抑制价格的下跌, 巨大的需求使得地产市场量价齐升。由于以上诸因素, 个人住房贷款量逐年上升, 在银行贷款业务中的比重不断加大, 可以说这是对于个人的资产负债表效应。

二、通过次贷危机分析虚拟经济泡沫产生与破灭的过程和带来的危害

如果中国经济产生系统性风险使得住房价格下降, 由于银行贷款业务收益与风险与房地产行业的经营具有显性联系, 地产价格与开发商收益下降会对银行贷款收益产生很大影响, 以下通过美国次贷危机的产生机制分析房屋价格风险对于金融业风险的影响。

(一) 明基时刻与危机的产生。

2000年网络泡沫破灭之后, 美国经济为了寻找新的利润增长点, 在低利率的背景之下, 房地产市场蓬勃兴起。在加息的影响下, 人们的偿债压力加大, 导致违约开始增加。当资产收益大于资产成本时, 这时叫做明基时刻, 明基时刻可以说是次贷危机爆发的起始点, 由此导致一连串的危机。早在2001年, 英国房屋租赁价格开始出现下降趋势, 靠房屋租赁购买住房支持月供的方法难以为继, 明基时刻在英国率先展开。但在美国, 次贷市场蓬勃发展, 机构参与者增多, 杠杆加大, 成交量呈几何倍数增加。

(二) 去杠杆化加剧了危机, 对经济带来巨大打击。

在明基时刻之后, 在2008年危机来临之后, 由于经济体内爆发系统性风险, 经济增长缓慢, 房屋价格大幅回落, 住房贷款违约增加并且导致一系列的MBS、CDO、CDS等产品违约率加大, 对于金融体系造成重创。人们预期未来损失更大, 纷纷抛售手中的证券, 导致证券市场流动性不足, 卖方需求几乎减少为零, 证券价格与信用评级大幅下降。这种大幅低价抛售资产的现象称之为去杠杆化, 去杠杆化使得金融市场体系接近崩溃。

(三) 通过债务通缩理论对现实进行分析。

由于大量金融部门参与杠杆化衍生品交易, 当违约率与违约相关性上升时, 各大金融机构相继产生巨额亏损, 难以偿还债务。次贷危机转变为经济危机, 由于大厂商与金融机构破产, 使得经济下滑、复苏缓慢。加上人们的悲观预期使得社会总需求不足, 商品与资产价格下降, 伴随着金融机构与企业的坏账增加, 产生债务通缩现象。

三、中国由于没有次级贷款, 也没有相关的衍生品, 所以不存在机构的过度投机问题, 但是系统性风险导致的地产企业的风险带给商业银行的贷款风险同样不可忽视

(一) 商业银行流动性与资产结构。

从商业银行贷款的期限结构上看, 个人住房贷款存在着如下问题:首先, 房屋贷款的期限较长, 一般在10~30年不等。由于人们住房贷款的还款能力有限, 住房贷款利率一般维持在5%左右, 对于资信评级高、信用记录良好的客户还可以实行七折利率。中国目前要求商业银行资本充足率8%, 核心资本充足率4%。由于大量长期的低息贷款使得银行资本流动性较差, 资源没有得到高效利用。资产证券化产品的创新可以使长期贷款表外化, 达到提高资金使用效率、降低银行风险、加大流动性的目的。

(二) 加大创新力度, 提高交易规模。

中国一直受到全世界金融危机的影响, 这主要是因为中国的经济依赖出口所致。相比来讲, 中国金融体系并没有被广泛波及。这主要有两点原因:首先中国的资本项目没有放开。我国实行以供求为基础, 盯住一篮子货币, 有管理的浮动汇率制度。资金在资本项目下不能自由流动, 热钱的流动对中国金融业冲击较小;再有, 中国资产证券业发展十分落后。除了2005年建行发行建元资产证券化信托产品之外, 之后没有相继的产品产生。所以, 中国金融体系在此次危机中没有受到冲击, 跟我国商业银行产品创新力不足有直接关系。我们应该通过此次危机吸取教训, 大力发展中国的资产证券化产品创新, 通过资本市场的作用加大市场供给, 为资金投资需求创造条件。建立多层次的资本市场体系, 大力培育机构投资者投资创新产品, 提高市场流动性, 增加市场稳定性。

(三) 大力推广表内双担保债券。

我国通过借鉴此次次贷危机的经验教训, 推行表内双担保债券。表内双担保债券是银行等存款机构以住房抵押贷款等高质量资产为抵押担保, 组成担保资产, 直接或通过SPV间接发行债券, 担保资产仍然保留在资产负债表上, 银行为此保留一定的资本金。一旦风险发生, 投资者可以向发行体求偿或者要求处置担保资产。CB可以被视为优先支付的有担保债券, 一般采用固定利率。由于CB的投资者具有双重追索权, 银行不能把风险像“发起-配售”模式那样完全转嫁出去, 所以投资者的权益可以得到保证, 有利于金融稳定。

参考文献

[1]程惠鑫.次贷危机与中国住房贷款证券化创新研究.合作经济与科技, 2010.3.

[2]宣昌能.金融创新与金融稳定:欧美资产证券化模式的比较分析.金融研究, 2009.5.

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