商品房装修合同范本

关键词： 商品房 卫生间 装修 过程

商品房装修合同范本（精选6篇）

篇1：商品房装修合同范本

出租方：______

承租方：______

姓名：________

身份证号：____

甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条房屋基本情况

甲方房屋位于______________________________

出租面积：____________

具体结构图：___________

第二条房屋用途____________________________

第三条租赁期限____________________________

备注：

第四条租金

该房屋一年租金为：___________________元

按季度交费，一个季度为：_____________元

房屋转让金：________________元

备注：房屋转让金为甲乙双方在自愿互利的前提下签订，甲方保证乙方以后如果不再经营自己餐饮项目的时，可以自由转让房屋，转让金两万五千元可以从被转让方的转让金里扣除自己付给甲方的转让金。甲方保证乙方在正常经营期间不得与其他方签订合同，以保证乙方正常经营，如有违约按半年的房屋租金赔偿乙方损失。

房屋租金每年涨幅幅度需按商场______________∕年递增。

第五条付款方式

乙方于本合同签订之日向甲方支付房屋租金_____________元即__________到__________以后从__________到__________续签下季度房租。房租交定后合同随之生效。

第六条交付房屋期限

甲方应于本合同生效之日起日__________内，甲方拿出五天给乙方作为装修期。

第七条甲方对房屋产权的承诺

甲方保证该房屋没有产权纠纷。如有甲方承担法律责任。

第八条维修养护责任

租用期间，一般日常维修保养，均由乙方负责。若属常规房屋大修，费用则由甲方承担.修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，

做到不漏、不淹、三通和门窗好，以保障乙方安全正常使用。

修缮范围和标准按城建部城住公字第13号通知执行。

甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工

第九条关于房屋租赁期间的有关费用

所有需付费的项目和物品等，如水，电，燃气,电话，网络，有线电视，供暖设备等等,均由乙方自己付费。

第十条因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿;

1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的。

2.拖欠租金累计达一个月。

3.利用承租房屋进行违法活动的。

4.故意损坏承租房屋的。

第十一条提前终止合同

如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

第十二条违约责任：

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的20%—50%做为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。

第十三条本合同均为本合同不可分割之一部分，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

本合同共2页，一式2份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。

甲方：乙方：

签约日期：签订日期：

篇2：商品房装修合同范本

设计单位（乙方）：中山市西区xx装饰

甲方有一套位于__________________的商品房，现委托乙方对该商品房进行室内装修设计。

一、设计名称：室内装饰设计。

二、施工地点:______________________________

三、设计内容：

1、设计房间内装饰方案（包括提供3张效果图）；

2、如果需要增加效果图按每张 300 元计算；

3、制作房间内装饰施工图；

4、按需要提供施工现场修改及调整图纸；

四、设计造价费：按业主提供的图纸按实际的建筑面积计算_____________平方，设计费________________平方/元，合计人民币约：______________元; 大写: ________________元正（设计费不含税金；）

五、付款方式：甲方确认合同后应付设计费50% ___________元；确认效果图后应付设计费30%______________元 ; 确认施工图后应付设计费20%_______________元) ;如果没有交清费用甲方不能带走设计效果图与施工图。

六、设计期限：从甲方缴交设计定金之日起________天内完成。如因甲方改变设计方案、设计费不到位及不可抗力的因素，设计顺延。

七、另加：如果甲方将装修交于乙方装修，所有的设计费用自动转入施工费用，不再收取设计费。

甲方：______________________ 乙方：中山市西区xx装饰工程部

签约代表： 签约代表：

联系电话： 联系电话：

篇3：论精装修商品房的发展与利弊

在国外房地产市场, 住宅基本上全属成品的精装房, 而我国早在几年前就明文规定要大力推广精装房, 并且逐渐取消毛坯房市场。精装修模式的崛起是这十年之间的事, 作为装修的一种新概念, 精装修最早出现在南方经济发达的城市, 并逐步得到推广, 其发展阶段大概可以分成三个。

第一阶段:简单式拼凑。

1998年中国的商品房市场发展蓬勃且相对成熟, 发展商之间的竞争日益激烈, 他们开始花更多的心思去为楼盘做宣传, 吸引更多的客户, 精装修房应运而生。当时的精装修房只局限于样版房, 装修的内容主要包括墙体的涂抹, 地砖、墙砖的铺贴, 橱柜、衣柜的安装, 其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识, 了解房子的格局。由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用, 因此它们的功能并不完善, 为了节省成本, 所用材料只求美观, 质量却一般。另外, 一般这种精装修房都是发展商从外面临时聘请施工队进行施工, 工期很短, 因此装修质量比较差, 完全为了迎合眼球效应, 根本不适合居住。

第二阶段:品牌化运作。

2001年至2006年, 精装修开始真正走入人们的生活。在楼盘销售的时候, 发展商都会对部分毛坯房进行精装修。其主要原因是当时装饰行业因为商品房的活跃而迎来了发展的春天, 大量的劳动力投入到该行业中, 导致施工队素质低下, 施工质量参差不齐, 部分怕麻烦的消费者更乐意选购带装修的商品房。由于考虑到实际居住的问题, 这个阶段的精装修房装修质量有了明显的提高, 发展商开始与一些知名的装饰工程公司合作, 也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等, 装修品位大大的提高, 这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘, 针对有较强消费能力的消费者。

第三阶段:精装修大众化。

2007年以来, 楼价增长非常迅速, 远远超过了一般消费者的承受能力。少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章, 增加自己的负担。这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠, 这就为精装修房成为大众化商品创造了条件。事实上2007年起精装修房的交易比例大大提高, 带装修的商品房的确受到消费者的青睐。由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的, 因此其含义也较以往要广。精装修不仅是中、高层消费者的专利, 也有部分是针对低层消费者的简单装修。由于这种装修都是发展商根据自己发售楼盘的档次进行定位的, 因此不同的楼盘其精装修也自然有较大差异, 精装修进入了大众化的时代。

2 精装修的利弊

2.1 精装修的优势

(1) 省时省力。

传统装修模式下, 虽然装修公司把整套方案及效果图都呈现在客户面前, 但由于材料价格变动, 设计师与施工队缺乏沟通, 施工队人员素质参差等原因, 最终装修出来的效果与设计方案相距甚远, 或存在质量问题。如果竣工后进行验收时业主才提出要求整改, 除了工期要延长外, 业主至少要承担整改的部分费用。因此装修过程中业主就必须对施工进行全程跟踪, 而装修工期往往长达几个月, 这会使业主疲惫不堪。

在精装修模式下, 发展商早已把一些必要的装修完成, 业主在确保工程质量没有问题后付款, 这相当于把装修的风险转嫁给发展商。消费者在购房后只要购买家具、窗帘、灯具等与已有的装修进行整体搭配就可以了, 不用再为一些装修的细节而费神。由于精装修模式大大减少了以往装修过程中出现的各种纠纷, 规范了装修过程, 因此也受到了国家的重视与支持。

(2) 成本降低。

旧装修模式中, 业主购房后经济负担已经相当沉重, 但仍要准备好几万元进行装修, 这使得他们雪上加霜。另外, 装修公司为了增加自己的利润, 会尽可能地诱导业主进行消费, 部分不法企业甚至还会对消费者进行欺诈, 令业主蒙受重大损失。还有就是很多物业管理公司对物业进行装修都有严格规定, 往往要进行装修的业主交纳装修保证金、泥土运输费等, 这部分费用往往高达好几千元。

在精装修模式下, 建楼、装修由发展商统一规划, 一步到位, 减少了很多中间环节, 减少了投入。另外装修材料也是由发展商统一采购, 能够以同样的价格选择更好的材料, 这样就可以节省部分成本。据调查, 业主买精装修房的费用要比买毛坯房再进行装修节省10%左右。消费者在购买精装修房所获得的利益还不仅仅体现在以上方面。首先, 采用按揭贷款购买精装修房的购房者就可将住房款和装修款同时实现贷款, 业主不用像以往那样购房后还要准备大笔资金进行装修, 压力大大减轻。此外精装修房真正实现买即住、即租即收益, 避免了毛坯房交房后在装修时期的空置率。如此一来, 精装修房能在很大程度上提高其投资价值, 也给业主在个人资金应用上留有了更灵活的空间。

(3) 设计整体、风格统一。

传统装修模式中, 设计师需要与客户达成共识, 但客户的想法一般不太系统, 今天喜欢中式, 明天喜欢西式, 家具也是东买一款西买一款。虽然局部看来很漂亮, 但缺乏统一规划, 最后效果可能略显繁杂。

精装修房使住宅设计与装修设计有机地结合, 进一步提升住宅的品位, 为业主提供高质量的居住环境。由于进行规模化住宅装修, 发展商必定会委托有实力、有信誉的设计单位和设计师, 进行各种住宅套型的精装修设计、多种多样的住宅装修“菜单”设计, 而且还可以与建筑方及早取得沟通, 将主体设计与装修设计有机衔接, 从而给住户提供高水平的设计方案和保证了整栋住宅的结构完整。特别是在国家大力推行小户型住宅后, 更需要充分利用每一寸空间, 充分考虑房间的实用性, 美观性。如此一来, 规划系统, 风格统一的精装修房必定会受到大部分客户的欢迎。另外, 由于设计师已经对装修风格进行定位, 如较为流行的欧陆风格、现代简约风格等, 这可以引导消费者购买相应风格的家具、灯饰、电器等进行配衬, 增强了家居风格的整体性。值得一提的是, 现代家具、灯饰的品牌效应也越来越明显, 越来越多消费者购买同一品牌的整套家具、灯饰置入新房, 除了风格统一外, 有保证的质量及良好的售后服务也是消费者选购的重要原因。

(4) 维护简单。

以往的装修很多会做整体衣柜、电视柜、墙柜等, 这些装修都是与墙体融合的。这种做法的好处是柜体的尺寸可以根据墙体拟定, 但一旦想更换或维修就十分麻烦, 精装修由于是购买独立衣柜, 电视柜, 更换起来十分简单。

(5) 绿色环保。

旧有装修所有工序基本都是在物业内进行, 一方面为周围居住者制造了严重的噪音问题, 另一方面在房子内残留了大量有害的挥发物质, 而业主一般是装修完不久就住进去的, 对健康很不利。精装修模式中, 基本的装修是在物业发售时就完成了, 有足够时间使有害物质挥发;另外, 选购精装修房的消费者也一般选择购置独立的家具, 不像以往那样为物业“量身订做”, 所购买的家具是在厂家生产的, 并已经在仓库或者商场放了一段时间, 买回来已经基本没有气味了, 这样就把危害降到了最低。

2.2 精装修的弊端

(1) 难以自由规划。

在固有的装修模式中, 房间格局的改动是装修中的“重头戏”。例如有些业主觉得房间太小, 会把两个房间打通;一些业主会把厨房或者阳台的隔墙打掉, 以获得更大的空间;还有一些会进行房门的改动等, 这些在毛坯房中可以很轻易地完成。而对于精装修房来说, 进行格局的改动无异于进行二次装修, 业主还没有入住就得对已有的装修进行破坏, 无论从维护或者装修成本来说都是很不划算的, 这也是一部分人不接受精装修的原因。

(2) 缺乏个性。

在精装修模式下, 发展商都是对单位进行统一设计, 统一购买材料。同一户型的装修基本一致, 不同户型的装修也是大同小异。这种缺乏个性的装修对一些强调个人风格, 注重生活品味的消费者就显得不那么合适。他们认为, 家是自己的空间, 将就不得。还有的情况是一些业主要进行二次置业, 他们不打算购置新的家具, 这样他们就要考虑旧有的家具与新物业的装修风格是否搭配, 由于精装修所能提供的选择有限, 消费者往往很难挑选到匹配的装修, 使他们对精装修房望而却步。

(3) 缺乏选择空间。

在传统的装修模式下, 业主可以根据自己的喜好选用卫浴、橱柜、地砖、木材等装修材料。但在精装修模式下, 这些材料都是由发展商统一购买安装的。部分消费者即使偏爱其它一些类型的材料或者对已有材料的质量存在怀疑, 也不愿意花大力气进行材料的更换, 这就大大压缩了消费者选择的空间。

(4) 存在风险。

发展商对装修进行一手包办是精装修的亮点, 但同时也有可能成为污点。传统的装修模式下业主对装修进行全过程跟踪, 虽然比较累, 但是对于材料的价格质量, 以及具体的施工都了如指掌, 对于一些装修上的细节, 例如五金、地板、墙面等施工都心里有数。一些施工队为了省事, 在很多装修的细节上都不大注意。有些问题装修完工后是不会被察觉的, 但以后可以能会逐渐浮现, 例如墙皮脱落了、地板翘缝了、下水管漏水等, 这些问题一旦出现, 就需要进行全屋的维护以及翻新, 令买家得不偿失。

3 结语

精装修经历了三个发展阶段, 从只是满足群众的视觉到面向大部分消费者, 其主要原因是现阶段便捷高效以及实惠的装修模式体现了广大消费者的需求。虽然精装修也有它的不足, 但总的来说还是利大于弊, 并且在竞争中逐步规范, 一步步向消费者靠拢。从住宅自身的发展规律以及发达国家住宅建设实践来说, 发展商为大众提供带装修的住宅是市场进步的表现, 也是我国住宅建设步入成熟时期的重要标志。由于房地产市场的发展以及国家政策的大力支持, 精装修必将在未来家装市场中占据主导地位。

摘要：对精装修的概念进行了阐述, 介绍了精装修的发展历史, 分析了精装修的利弊, 并对精装修的发展前景作了展望。

关键词：精装修,发展历史,利弊

参考文献

[1]潇琦.全装修精装修后精装哪种将成为住宅开发的宠儿[J].观察.2007, (7) :30-33

[2]曹海峰.浅析精装修住宅[J].消费导刊.2007, (7) .

篇4：商品房装修合同范本

自从我国实行商品房以来,毛坯房的交易形式一直成为房地产市场的主流。毛坯房的存在必然会引发二次装修,房屋的二次装修尽管改善了住户的家庭居住条件,但同时也暴露出了许多问题,存在着诸多弊端。

1. 1装修质量无法保证

大多数消费者没有房屋装修的专业知识,不了解装修的施工工艺,无法挑选出合格的装修单位并进行有效的监督,因而出现了许多低质量的装修,而且售后服务得不到保障。施工单位与居民的纠纷增多,消费者的合法权益得不到保障,在一定程度上影响了社会的稳定,增加了社会的运行和管理成本。

1. 2装修材料浪费和装修污染严重

个人装修与开发商统一装修相比,就如同零售与批发之间的关系,个人装修过程中各种装修材料和各工种得不到充分利用和有效配置,没有规模效益,其成本要远远高于开发商大批量装修的成本,而且同一建筑的装修大多不在同一时间进行,噪声污染和粉尘污染等弥漫在建筑内的公共空间,会造成装修公害。

1. 3二次装修容易造成建筑物楼体结构的损坏和建筑物协调风格的破坏

二次装修时,主体设计和室内装修设计分别由不同的单位和人员进行,很难做到有效衔接。由于他们以各自的意图为出发点,在装修过程中往往会出现随意破坏承重墙、盲目增加住房的荷载等现象,这些不规范的操作会破坏建筑结构的整体稳定性,降低建筑物抗御自然灾害的能力。

1. 4二次装修与我国的住宅产业化方向相背离,严重制约着家装行业整体水平的提高

二次装修是“装修游击队”生存的土壤,是装修工艺和装修材料监管的盲区,增加了对装修行业管理的难度,不利于建筑装修业向工业化、规模化和现代化的方向发展。

2 精装修房的概念

精装修房,顾名思义,就是房产在交付与客户时,已完成内部的所有硬装修。如完成了吊顶、墙面涂料或墙纸、地面地板或地砖、门扇、洁具、淋浴房或浴缸、窗帘、固定家俱、整体橱柜、床及床头柜、沙发、电视柜,空调、灯具,开关插座等等。客户入住时,仅需要配备部分家用电器(视开发商开发楼盘的定位而定,有些精装修楼盘开发商配有家用电器)和日常的生活用品如:床上用品、洗涤用品、办公用品等等即可入住。也就是我们常听说的拎着皮箱住新房,省去了二次装修的麻烦。

3 精装修房的优点

和传统的毛胚房相比,精装修房的优势是毛胚房所不能比似的。精装修房比毛坯房有替代性的优势,房主、开发商以及国家都可以从中获利,而且精装修房有助于装修行业的健康、有序发展,有助于房地产业规模化、工业化的良性发展。

(1)购房者可以从精装修房中获得诸多实惠。首先是省心、省事,消费者购房后即可入住;其次是质量放心;最后是可以有效地解决由于装修引发的室内环境污染问题。随着生活节奏的加快,购房者没有时间和精力去逐步掌握装修行业日益丰富的装修材料、形式和施工工艺等方面的知识,而精装房由于有专业监理和物业管理双重验收,可以保证装修材料和装修工艺符合相关规范和规定的要求,后期服务和保修也有保障。精装房由于是开发商行为,统一进行设计、统一采购材料、统一施工,加之相关部门、机构的监管,可以从根本上解决由于装修引发的室内环境污染问题,消费者可放心入住。

(2)房地产商通过统一组织精装修可以提升自己的品牌,树立良好的企业形象,增强企业竞争力。精装修房可达到规模经营的目的,降低材料成本和施工损耗,有助于新材料、新工艺的推广和應用,有利于提高机械化程度,开发商可借此更好地销售自己的商品房,从中获取超额利润。

(3)我国目前还允许销售毛坯房,但从完全市场化的角度来看,商品必须是既具有价值、又具有使用价值并符合市场交易要求的产品。而毛坯房只是半成品,尚不具备入住的条件,还不具有使用价值,也就不能称之为真正的商品。毛坯房的存在是房地产市场发展不健全的产物,精装修房取代毛坯房将是市场经济发展的必然结果。

(4)商品房精装修省时省力。精装修住宅可以避免各家各户单独装修所带来的精力耗费、财物浪费、质量安全隐患、左邻右舍装修污染互相干扰影响、公共环境和设施的破坏等问题。

（5）精装修房节约资源。精装修房通常工程量大,施工区域广,可以充分发挥大工程的特点,相比家庭装修,能节约材料、能源。比如个人装修,完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场。

（6）精装修工程质量可靠。精装修房的大批量材料采购,开发商大都会对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程,这对规范市场,促进生产企业改进产品的质量,提高服务态度都有很大的帮助。

（7）工程施工周期短。假若一个大型楼盘交付后,由各家各户自己装修,那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3～5年的时间,甚至更长。而统一精装修,施工工期将会控制在短短4～6个月。种种迹像表明,推广和普及精装修是件利国利民的好措施。

4 精装修楼盘装修工程的管理

4 . 1 设计图纸的明确和定位

因为精装修房的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付,装修设计图纸的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响。在楼盘主体施工前就应该着手准备室内装饰装修的设计。在主体施工时的管线预埋,要根据装修设计图纸的平面布置、吊顶布局来完成。如装修平面上放有冰箱的地方,电气工程的强电管线就应该跟到位,否则装饰装修工程开工时发现放冰箱的地方竟然没有预留电源插座,再改起来就会带来很大的麻烦。还有像卫生间里的排水管道下水口,就要根据装修平面布置图来确定哪里设有地漏？哪里是排污管。现在大都是民用住宅建筑均采用现浇钢筋砼楼板,这些下水口若不在土建主体浇钢筋砼楼板时预留好,装修施工时岂不是要一个一个重新开孔。本人所从业的连云港一幢80m高的姐妹楼组成的高级精装修公寓。室内层高3.3m,因该项目户内面积较小(4 0m2～90m2),室内实际可使用面积不大,尤其是40m2的户型占绝大多数。设计单位针对该户型面积小、层高高的特点,开创性在房间内设计一组吊床(1500*2100),吊床边固定一床头柜,采用钢木组合楼梯爬上。吊顶底部标高距地面完成面1.900m,吊床下方用来放写字台或沙发。达到了居住和办公的双重功能,该户型的房产一经推向市场,就受到了广大消费者的喜爱和好评。室内装修设计还应结合楼盘的开发档次,选择不同的材料和工艺。

4. 2 装饰材料的明确和选购

精装修楼盘的装修工程量庞大,装修材料和设备种类多。如地板、石材、涂料、墙布、地砖、墙砖、抛光砖、淋浴房、座便器,龙头、台盆、整体橱柜、防盗门、门锁、卫浴五金挂件、工程五金、玻璃幕墙、电梯、空调、冰箱、新风、热水器、浴霸、灯具、开关面板等等。为了保证这些主要材料的品质,通常开发商都会对上述材料采取甲供或甲定乙供的方式采购。目前装饰建筑市场上同一种材料都有十几家甚至几十家竞争单位,要从这么多单位中挑选出一家合适的品牌,这是一项繁重的工作。

4. 3 施工过程中的质量和进度控制

精装修楼盘的装饰装修工程的施工质量对整个项目能否顺利竣工验收、交付使用起至关重要的影响,而且对交付的的营运和维保至关重要。精装修工程在控制质量上采取了一系列的措施,如:因为本工程户内卫生间面积小,为充分的挖掘同部使用空间,卫生间墙砖均采用亚细亚专用粘结剂铺贴。同时也加强了粘结强度,减少了墙砖空鼓的发生率;因为本工程室内分隔墙均为加气混凝土砌块,孔隙率大,强度低。为了能让卫生间台盆柜钢架与墙体可靠连接、固定,采用对穿螺栓的方式,穿墙固定;室内、走廊等纸面石膏板吊顶与墙面交界处,为了保证吊顶与墙面交界处开裂的影响降到最小,采用阴角留设10*10mm的凹缝处理;为了解决大面积木饰面板贴在细木工板上的平整度达不到高的标准,采用进口十二厘板作为背景墙的基层板,这样既不影响强度,同是又提高了大面积木饰面在灯光下的平整性。为了保证卫生间防水处理达到100%的合格,采用了卫生间墙地面满做防水处理,同时在各阴角处,管道凸处增设两道玻纤布,卫生间地面养水试验则采取48小时试水;电动窗帘因为在动作时会产生一定的振动,所以地窗帘箱的顶板上,采用了双层18细木工板;为了保证吊顶的美观,设备检修的方便,所有的吊顶检修孔均为成品的铝合金边框检修孔。

4. 4 全方位跟踪监控施工质量

篇5：商品房北阳台装修合同

委托人：（以下简称甲方）受托人：福州兰庭物业管理有限公司（以下简称乙方）

经甲、乙双方友好协商，就甲方购买的福州市鼓楼区五凤街道丞 相路10号五凤六期（五凤兰庭）号楼房，将北向阳台装修委托乙方办理等事宜达成一致，双方协议如下：

一、甲方委托乙方对福州市鼓楼区五凤街道丞相路10号五凤六期（五凤兰庭）号楼房的北向阳台办理统一装修。

二、甲方的装修要求：

1、取消原设计功能为厨房与北向阳台之间的分割；

2、将原规划设计的厨房管道移至北向阳台；

3、委托乙方对该商品房北向阳台封闭使用材料与该套商品房其他窗户相同的塑钢材料进行封闭；

三、费用标准：乙方按实际面积收取费用，即塑钢材料按200元/m2收取；甲方于年月日前向乙方支付清有关款项。

四、管道除改装移位与房屋建设同步进行外，封闭北向阳台塑钢窗的具体时间，由甲方在办妥有关事宜后指定乙方上门安装。

五、本合同经甲、乙双方签字后生效。

六、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

联 系 电 话：联 系 电 话：

联 系 地 址：联 系 地 址:

签订时间：

篇6：商品房装修合同范本

（2005年9月19日中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第51号）

裁判摘要：当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：厦门东方设计装修工程有限公司，住所地福建省厦门市鹭江道海光大厦23楼。

法定代表人：许腾辉，该公司董事长。

委托代理人：于宁杰，福建天泽广业律师事务所律师。

委托代理人：郑水园，福建天衡联合律师事务所律师。

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福建省实华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街33号武夷中心10层。

法定代表人：李立明，该公司董事长。

委托代理人：吴妙华，福建君立律师事务所律师。

委托代理人：张健，福建君立律师事务所北京分所律师。

上诉人厦门东方设计装修工程有限公司（以下简称东方公司）与上诉人福建省实华房地产开发有限公司（以下简称实华公司）因商品房包销合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2005年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人东方公司的委托代理人于宁杰、郑水园，上诉人实华公司的委托代理人吴妙华、张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年8月，东方公司与实华公司签订了一份《房产包销合同》，双方约定：

一、实华公司将其开发建设的“实华公寓”楼盘全部交由东方公司包销，该楼盘建筑面积93602.7平方米，其中店面5174.4平方米，住宅85727.1平方米，车位224个。

二、包销权限：东方公司作为该物业的包销商，全权负责该楼盘的销售及销售过程中的广告实施及整个楼盘园林景观、绿化的设计施工。

三、包销期限：自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，车位包销期限为42个月。

四、包销保证金：东方公司应向实华公司支付200万元人民币的包销保证金。在本合同签订之日起五个工作日内，支付第一期保证金100万元，余下100万元待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金并终止合同。上述保证金在房屋销售和交房后退还。

五、包销底价及包销利润：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，车位7万元／个，合同销售价超出上述底价的溢价部分，作为东方公司的包销利润全部归其所有。

六、双方的权利义务：实华公司在东方公司售楼人员填定合同后，最终对售楼合同签章确认（合同样本经实华公司认可后生效）；东方公司在《商品房预售许可证》下达之日起45天内，景观绿化投入量达20%，半年内达40%，一年内达80%，一年半内投入量达100%。

七、包销业绩确认：购房人与实华公司签订《商品房预售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于总房款的30%，按揭付款在银行正式收件前，即确认成交，计入东方公司业绩，但东方公司不得就该部分溢价款主张权利。银行正式收件后，则按本合同约定执行。

八、包销进度及期限：第一阶段，东方公司在取得预售许可证后60天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的20%的销售业绩。第二阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后180天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的50%的销售业绩。第三阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后240天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的60%的销售业绩。第四阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后15个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的70％的销售业绩。第五阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后18个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的85％的销售业绩。第六阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后24个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的95%的销售业绩。第七阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后30个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的100％的销售业绩。第八阶段，车位自《商品房预售许可证》签发之日起三年零六个月完成80%的销售业绩。

九、违约事项：实华公司应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》，否则逾期三个月，实华公司应双倍返还东方公司已付保证金，东方公司有权终止合同，或继续履约。

合同签订后，东方公司于2003年7月23日向实华公司支付了第一笔包销保证金100万元，并委托他人进行景观设计、绿化施工和广告发布，投入费用达603100元。实华公司分别于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得该楼盘19幢楼体的《商品房预售许可证》，东方公司对实华公司迟延办理《商品房预售许可证》未提出异议，但对销售业绩计算起始日及其确定的开盘日期提出异议。2004年2月23日，实华公司与东方公司召开“实华・蓝湾雅境”楼盘包销等相关事宜协调会，并形成福建省实华房地产开发有限公司“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。该纪要第一条载明：实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》。实华公司根据“实华・蓝湾雅境”项目建设进展情况，分批申办《商品房预售许可证》，并将分批所取得的《商品房预售许可证》提供给东方公司；实华公司以实际所取得预售楼盘幢数考核东方公司销售业绩。在此期间，东方公司与部分购房者签订了《商品房预售合同》，并收取了部分购房者的定金。此外，实华公司与东方公司还对部分房产的售价、购房款的银行按揭贷款及销售业绩的确认等问题产生争议，双方以函件形式进行过协商。

2004年3月30日，福州市房地产管理局分别致函实华公司与东方公司，函称：根据购房者的投诉，实华公司与东方公司签订了商品房包销合同。经查，东方公司未在该局进行房地产中介企业资质登记备案，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》和《福建省房地产经纪人管理办法》的有关规定，凡没有取得房地产中介企业资格的企业不得从事房地产中介业务，请两公司终止双方签订的商品房包销合同。同日，实华公司函告东方公司，除依照福州市房地产管理局通知必须终止《房产包销合同》外，东方公司未按合同约定支付第二笔保证金，实华公司可以终止合同。东方公司收到实华公司解除合同的通知后直至起诉前未提出异议。2004年7月29日，福州市房地产管理局致函东方公司和实华公司，撤销了其2004年3月30日向上述两公司的致函。

东方公司于2004年10月27日以实华公司严重违约、应承担全部违约责任为由，将实华公司诉至福建省高级人民法院，请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失5000万元人民币；请求判令实华公司退还东方公司包销保证金100万元，并由实华公司承担本案所发生的一切诉讼费用。实华公司辩称，东方公司的违约是导致《房产包销合同》终止和无法继续履行的主要原因，实华公司对此并无过错；东方公司要求实华公司赔偿经济损失5000万元没有事实依据，既然双方签订的《房产包销合同》已于2004年3月30日终止，东方公司则不得依据已经终止的合同主张未实际包销房产的可得利益；东方公司要求返还包销保证金100万元违背了《房产包销合同》的约定。据此，实华公司请求驳回东方公司的诉讼请求。

实华公司在一审中提起反诉，请求判决实华公司与东方公司签订的《房产包销合同》已经依约终止；判决实华公司对东方公司已交的第一笔包销保证金100万元不予返还；判决东方公司承担本案的全部诉讼费用。东方公司辩称，双方约定的全额支付包销保证金的条件没有成立，根据包销合同第十条约定，实华公司应于2003年11月30日办妥全部的《商品房预售许可证》，直至2004年2月和3月实华公司才办好部分房屋的预售许可证，合同约定的交房时间是2005年6月，而实际交房是2005年8月，由于实华公司没有履行办理预售许可证的义务，导致东方公司无法履行保证金的交付义务；由于实华公司的违约行为，导致东方公司的绿化设计和绿化施工无法进行；福州市房地产管理局的通知从形式到内容均违法，对当事人不具有强制力，该局已自行撤销了该行政行为，故应驳回实华公司的反诉请求。

一审法院审理认为：从东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》中对包销期限、包销保证金以及违约事项的约定来看，东方公司应当自第一份预售许可证颁发后即支付第二笔包销保证金。如果将包销保证金的支付时间理解为全部预售许可证颁发之后，显然与约定保证金的目的和保证金的属性相悖。实华公司未在《房产包销合同》的约定时间内办妥实华公寓楼盘的《商品房预售许可证》，东方公司未选择解除合同，也未请求实华公司双倍支付包销保证金，而是选择了继续履行合同，即应履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务。东方公司在接到实华公司通知后，未在第一次《商品房预售许可证》颁发之日起约定的时间内支付第二笔包销保证金，实华公司依合同约定可以行使解除合同的权利。依据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司未如期支付包销保证金，实华公司可以终止合同并没收东方公司已交的第一笔包销保证金100万元。《房产包销合同》终止前，东方公司已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产，可依照合同的约定，予以计算包销溢价。合同终止后，原合同约定的内容均不发生法律效力，即不依原合同约定计算包销溢价。东方公司主张实华公司违约应承担违约责任，应退还包销保证金，并赔偿合同解除时未包销部分房产溢价损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。实华公司反诉东方公司未按约支付第二笔包销保证金，致双方签订的合同终止，其已支付的第一笔包销保证金不予返还的请求有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，遂判决：

一、东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》从2004年3月30日起就已解除的事实予以确认；

二、东方公司已经支付给实华公司的第一笔包销保证金100万元不予返还；

三、实华公司应支付给东方公司在《房产包销合同》解除前，已签订《商品房预售合同》、交纳定金，并在《房产包销合同》解除后实际支付首期款的部分房产的溢价3776604.8元；

四、驳回东方公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费265010元，由东方公司负担240010元，实华公司负担25000元；反诉案件受理费15010元，由东方公司负担。

东方公司与实华公司均不服一审判决，向本院提起上诉。

东方公司上诉称：第一、一审法院以东方公司未支付第二笔包销保证金为由，认定实华公司有权解除合同，认定事实和适用法律均有错误。根据合同约定，东方公司支付第二笔100万元包销保证金的期限是包销楼盘的预售许可证颁发之日起一个月，一审判决已经认定实华公司直至违约终止合同履行时，尚未取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。保证金是履行全部楼盘包销义务的保证，而取得全部楼盘的预售许可证是包销合同能够全部履行的前提。根据合同约定，实华公司未能在2003年11月30日前办妥预售许可证，东方公司有权解除合同，而东方公司不行使解除权并不等于支付保证金的条件也同时改变。因此，一审判决东方公司应当履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务，违反法律规定。第二、一审判决认定该合同符合约定的解除条件，违背事实和法律。实华公司通知解约的理由是房管部门要求解约和东方公司未支付第二笔包销保证金，东方公司收到该通知后即申请行政复议，福州市房管局已正式发文撤销了该通知。实华公司作为违约一方，根本不享有通知对方解约的权利，且东方公司已在时效内提起诉讼，故一审判决认定东方公司未提出异议，与事实不符。此外，合同解除必须具备法定条件，将一方当事人未提出异议作为符合约定解除条件的理由没有依据。第三，一审判决关于东方公司实际销售事实的认定错误。一审期间，东方公司提交了厦门宏隆升房地产代理有限公司出具的有关房屋实际销售情况的相关证据，并提交了315套住宅和51户店面的定金收据，还申请法院对商品房预售登记的情况进行了调查。实华公司对此未提交任何反证，并对定金收据等证据当庭确认。故一审判决认定实际销售184套住宅和41户店面的情况不符合事实。据此请求：1.撤销福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决；2.依法改判实华公司承担违约责任，赔偿东方公司损失5000万元，退还东方公司所付包销保证金100万元，驳回实华公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

实华公司上诉称：一审判决东方公司可以对合同终止前已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产计算包销溢价，与《房产包销合同》第八条的约定是自相矛盾的。根据《房产包销合同》的约定，东方公司主张已售房产的溢价款必须同时具备两个条件：一是与他人签订正式的《商品房预售合同》；二是收取不低于30%的首付款。此外，根据《房产包销合同》的其他条款规定，东方公司主张已售房产的溢价款还必须完成整个楼盘的全部广告和景观绿化并承担其所需的一切费用，以及支付第二笔保证金100万元等。但根据一审查明的事实，东方公司在《房产包销合同》终止前，仅签订了部分《商品房预售合同》，并未依约收取已签《商品房预售合同》部分30%的首付款，也没有依约履行整个楼盘的销售广告及景观绿化等合同义务，根本不具备主张已售房产的溢价款的条件。据此请求：1.撤销一审判决第三项并改判驳回东方公司的诉讼请求；2.判令东方公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

本院二审查明：

一、东方公司于2004年2月19日接到实华公司关于第一批《商品房预售许可证》已经办妥的通知后，当日即向实华公司提出书面异议，明确指出：“该《商品房预售许可证》仅为实华・蓝湾雅境楼盘的部分许可证，而非全部。”

二、2004年2月23日，实华公司与东方公司在“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”中，经双方协商，对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》达成了共识，但对实华公司“分批提供”的时间和东方公司支付第二笔保证金的时间未明确约定。

三、截止2005年8月5日，实华公司承认由东方公司实际销售的住宅189套、店面42户，按照《房产包销合同》中双方约定计算房屋销售溢价的标准和方法，东方公司共计实现销售溢价为3896074元。此外，双方还一致确认：由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单而合同实际履行的有住宅65套、店面2户；由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单并由实华公司转售他人的有住宅58套、店面7户。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为：东方公司与实华公司在本案二审中的争议焦点主要有以下三点：

第一，实华公司终止合同的条件是否已经成就。东方公司认为，由于实华公司直至“违约终止合同履行时”尚未能取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。实华公司认为，根据《房产包销合同》第四条的约定：“„„余下100万元人民币待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，甲方（实华公司）有权没收第一笔保证金，并终止本合同。”而第一期《商品房预售许可证》于2004年2月12日颁发，东方公司也于2004年2月19日知道了颁发的事实，故东方公司应当在2004年3月19日之前支付第二笔保证金。

东方公司与实华公司关于合同终止条件是否已经成就的争议，缘起于双方对“《商品房预售许可证》颁发之日”的不同理解。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内支付第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。这里强调“颁发之日”的《商品房预售许可证》是指整个楼盘的《商品房预售许可证》，还是指单个楼体的《商品房预售许可证》，仅凭该条款中的文字表述尚难以准确判定。在《房产包销合同》中，当事人双方曾多次使用“签发”、“颁发”、“下达”和“办妥”来表述《商品房预售许可证》的办理情况，双方除对“办妥”是指“整个楼盘”的《商品房预售许可证》不存异议外，对其他“签发”、“颁发”和“下达”因约定不明而存在分歧。从《房产包销合同》第九条、第十条关于“包销进度”和“违约事项”的约定来看，合同约定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“颁发之日”的真实意思表示，即成为判断实华公司终止合同的条件是否已经成就的重要标准。

本院认为，对《房产包销合同》第四条关于“《商品房预售许可证》颁发之日”的约定应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先，从《房产包销合同》第三条关于包销期限的约定来看，双方一致确认包销期限自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，其中车位包销期限延长一年即车位包销期限为42个月。因此，《商品房预售许可证》签发之日也就是开始计算东方公司包销期限之日，办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》是东方公司在包销期限内履行全部包销义务的必要条件。其次，从《房产包销合同》中关于违约事项的约定来看，双方一致确认“甲方（实华公司）应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》”，这一条明确约定了实华公司办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》的具体期限，而这一期限应当成为解释合同中关于《商品房预售许可证》“签发”、“颁发”、“下达”等不同用语的逻辑基础，也是当事人双方计算包销期限、确定包销保证金支付条件以及判断一方是否违约的时间界限。由于实华公司在2003年11月30日之前不仅未能办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》，而且在此之前也未能办妥该楼盘中任何一份单个楼体的《商品房预售许可证》，故实华公司率先违约已成为本案中不争的事实，在此基础上探究“颁发之日”的真实意思表示已失去意义。再次，从东方公司于2004年2月19日给实华公司的回函中可以看出，东方公司对双方在《房产包销合同》第四条中所约定的“颁发之日”，一直主张是指整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥之日。东方公司于2004年2月19日接到实华公司“关于‘实华・蓝湾雅境’《商品房预售许可证》已批准发出的通知”，后当日即提出了异议，明确表示了该《商品房预售许可证》仅为部分而非全部，由于该异议的提出是在双方诉讼发生之前，所以应当成为判断当事人真实意思表示的重要证据。一审认定东方公司对实华公司未按合同约定在2003年11月30日前办妥“实华公寓”楼盘的《商品房预售许可证》的事实未曾提出异议，属于认定事实错误。故此，一审判决仅凭《房产包销合同》中个别用语的不同，将“签发”、“颁发”解释为“单份”《商品房预售许可证》的签发或颁发，而将“办妥”解释为整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥，无充分的证据支持。

实华公司与东方公司关于《商品房预售许可证》“颁发之日”的争议源于《房产包销合同》的约定不明。2004年2月23日，实华公司与东方公司就“实华・蓝湾雅境”，楼盘包销所出现的问题及“商品房买卖合同”补充条款进行协商后达成了共识，并形成了“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。在该纪要中，双方对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》的事项达成了共识，但对实华公司“分批提供”，的具体时间、最后期限以及东方公司支付第二笔包销保证金的条件未明确约定。如前所述，实华公司向东方公司提供《商品房预售许可证》是东方公司完成包销义务和支付第二笔包销保证金的必要条件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接决定东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否已经成就。由于双方对东方公司支付第二笔包销保证金的条件约定不明，故根据《房产包销合同》第四条的约定，尚不能认定东方公司支付第二笔包销保证金的条件已经成就。据上所述，实华公司在双方对支付第二笔包销保证金的条件存在分歧且争议未解决的前提下，即以东方公司未支付第二笔包销保证金为由单方宣布终止合同，显属不当。因此，实华公司应当对其因未能在合同约定的最后期限内办妥该楼盘的《商品房预售许可证》的违约行为以及单方宣布终止合同给东方公司造成的损失承担赔偿责任。

第二，东方公司已交付给实华公司的100万元包销保证金应否返还。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在该合同签订之日起五个工作日内向实华公司支付第一笔包销保证金100万元，该保证金是东方公司对自己履行合同的保证。2004年3月30日，实华公司以福州市房地产管理局通知要求终止合同以及东方公司未按合同约定支付第二笔包销保证金为由，单方以书面形式宣布终止了与东方公司的《房产包销合同》后，东方公司即申请行政复议，福州市房地产管理局于2004年7月29日以书面通知的形式撤销了由其于2004年3月30日做出的关于要求实华公司与东方公司终止《房产包销合同》的函件。东方公司又于2004年10月27日以实华公司违约为由将实华公司诉至福建省高级人民法院，请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失共计5000万元，请求实华公司退还东方公司所付包销保证金100万元，并以此作为对实华公司单方终止合同的一种异议。

本院认为，东方公司要求实华公司返还第一笔包销保证金的请求及理由能否成立，取决于东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否成就。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内付清第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。因此，东方公司未按约定交付第二笔保证金，是实华公司没收第一笔保证金的必要条件。如第一个问题所述，由于双方在《房产包销合同》中对单个楼体还是整个楼盘的《商品房预售许可证》“颁发之日”约定不明，故东方公司对支付第二笔保证金的条件是否成就持有异议。在异议未解决之前，双方之间的包销合同因实华公司的单方终止行为而无法继续履行，包销保证金作为对东方公司的一种履约保证已失去意义，实华公司理应返还东方公司已经支付的第一笔包销保证金100万元。一审判决以东方公司未如期支付第二笔包销保证金为由，认定实华公司可以终止合同并没收东方公司已交付的第一笔包销保证金100万元，认定事实错误，适用法律不当。

第三，东方公司主张溢价款和赔偿损失的权利应否得到保护。实华公司以福州市房地产管理局的通知为由，在合同约定的终止条件成就之前，单方终止《房产包销合同》，应当承担违约责任并赔偿东方公司因合同不能实际履行所造成的损失。在本案中，福州市房地产管理局作为房地产业的行政主管部门于2004年3月30日以书面通知的形式要求实华公司终止与东方公司的包销合同，其具体行政行为导致合同不能实际履行的后果也不能完全由实华公司承担。此外，东方公司也认可了合同在客观上已无法实际履行的事实，故在本案诉讼中未提出实际履行合同的诉讼请求。同时，在实华公司单方宣布终止合同之前，东方公司在广告投入、景观绿化等方面也未能完全按照《房产包销合同》的约定履行自己的义务。综合以上因素，对东方公司主张溢价款和赔偿损失的范围应当限定在《房产包销合同》已经履行和已经部分履行的范围之内，并参酌当事人双方的过错程度以及东方公司实际损失的程度来确定实华公司的赔偿范围。

根据本院二审查明的事实，在实华公司单方宣布终止合同之前，由东方公司实际收取购房定金的有住宅312套和店面51户，扣除购房人退房并由实华公司转售他人的住宅58套和店面7户之外，应当认定由东方公司完成销售和已完成前期销售工作的有住宅254套和店面44户。参照《房产包销合同》中双方计算包销溢价的标准，东方公司可以实现的包销溢价款为7310061元。虑及东方公司在广告投入、景观绿化等方面履约不足以及实华公司在后期销售过程中需要支出的费用和付出的劳动等综合因素，应当在东方公司可以实现的包销溢价款7310061元中酌减80万元。

综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：

一、撤销福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决；

二、终止福建省实华房地产开发有限公司与厦门东方设计装修工程有限公司在本案中的房产包销合同关系；

三、福建省实华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向厦门东方设计装修工程有限公司返还包销保证金100万元，并向厦门东方设计装修工程有限公司支付包销溢价款和其他损失费共计6510061元。

四、驳回厦门东方设计装修工程有限公司、福建省实华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费、二审案件受理费共计530020元，由福建省实华房地产开发有限公司负担30万元，厦门东方设计装修工程有限公司负担230020元。一审反诉案件受理费15010元，由福建省实华房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 黄松有

审判员 纪 敏

审判员 贺小荣

二○○五年九月十九日