房地产行业动荡

房地产行业动荡（精选四篇）

房地产行业动荡篇1

一、存在的问题

1. 房地产行业引发的金融问题。

虽然2006年和2007年房地产业进入高速发展阶段, 是国家的主要支柱产业、利税大户, 但是在繁荣的背后我们要注意到地产商严重的信用资金问题。房地产商的资金来源和资金结构, 据国家统计局统计2008年1至10月, 房地产开发企业资金来源30700亿元, 其中, 国内贷款5961亿元, 企业自筹资金12273亿元。在所有资金来源中, 个人按揭贷款有2806亿元, 导致地产商的资金结构有75%来自于负债, 每年偿还银行的利息是房地产商重要的资金支出。在前几年房地产高利润的掩盖下, 贷款费用的不断增加被忽视 (占房地产资金支出第三位) , 而处于这种高风险资产结构的企业, 面临很大的财务风险, 处在“黑字破产”的潜在威胁中。当房地产商的销售遇到持续的下降时, 房地产商的资金缺口已经愈演愈烈。虽然2008年上半年的资金缺口在528.48亿元, 缺口较小, 但是真正的情况远远没有上半年的数据显示的那样乐观。在销售数量和价格双双下降、市场观望严重、紧缩货币政策、全球经济等多重冲击下, 2008年资金缺口预计将达6300亿之多。随着经济形势大背景的下行, 房地产行业下行一触即发, 中国多个行业将出现多米诺骨牌似的雪崩效应, 多条产业链将全部断裂。现在中国各大金融机构将在已经纷纷下调的利润水平基础上再次受到冲击, 出现更多的“呆”账、“死”账, 预计将会有金融机构濒临破产, 甚至直接申请破产, 这将给中国经济造成很大的破坏, 房地产带来的经济泡沫将显露无疑。

2. 房地产导致资源开采过度, 市场价值规律严重偏失。

在房地产的带动下, 中国的钢铁、水泥、建筑等行业也飞速发展, 但是从土地购置和储备情况来看, 据国家统计局统计:2007年房地产土地的储备规模面积达到惊人的10亿平方米, 尽管2008年土地购置和完成开发面积的增速在放缓, 但土地购置面积仍然处于缓慢上涨的阶段。1月～10月, 全国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米, 同比略降5.6%;完成土地开发面积1.9亿平方米, 同比也只是稍降2.5%。但是1月～10月, 全国商品房销售面积4.5亿平方米, 同比下降16.5%。其中, 商品住宅销售面积下降17.0%;商品房销售额17590亿元, 同比下降17.4%。截至2008年10月, 全国商品房空置面积1.33亿平方米, 同比增长13.1%, 增幅比1月～9月提高2.9个百分点。其中, 空置商品住宅6835万平方米, 同比增长18%, 增幅比1～9月提高3.9个百分点。也就是说房地产行业严重供过于求, 市场规律失灵, 导致土地和资源大规模浪费, 大量优质资源向“夕阳”行业流失, 虽然表面上各大行业利润增加, 但是对于人均资源占有率相对较少的中国是巨大的浪费, 以每平方米消耗计算, 行业的极大泡沫会使得市场资金和资源濒临“蒸发”状态, 我们将一无所获, 甚至经济倒退。而当房地产行业面临灾后重建既缺资金又缺水泥、钢筋等材料时, 我们无计可施。

3. 亟待解决房价偏高问题。

在房价下跌的预期中, 房地产行业首先开始行动。2008年10月份, 全国大部分房价开始回落, 90平方米及以下的新建住宅销售价格比9月下降0.3%, 1至10月累计比上年12月份下降0.5%。同比价格下降的城市有11个, 其中, 深圳下降15.0%、广州下降7.4%、重庆下降3.5%、昆明下降2.9%、惠州下降2.8%、南京下降2.6%。于是房地产“老大”万科开始使用促销、打折等方式吸引消费者, 各个地产商进入一轮降价狂潮中, 一定程度上刺激了居民买房的积极性。

二、解决的对策

在世界经济萧条的今天, 我国的房地产行业应该以饱满的信心去战胜一切困难, 政府也应该以最大力度的宏观和微观手段来刺激房地产行业, 而消费者要对房地产商消除一切质疑, 放心去购买每一套住房。

1. 地产商应该以质取胜, 减少成本, 降低房价, 给消费者以最大的信心和最大的满意度。

在市场经济条件下, 价格受供求关系影响, 人们的购买欲望随着价格的提高而逐渐下降, 反之亦然;但是随着人们生活水平日益提高, 质量好价格合理的消费品越来越受青睐。所以地产商只有在保证质量的情况下尽量降低价格, 才能更好吸引消费者。第一, 地产商不能像前两年一样对成本的高低视而不见, 而要建立完备的成本核算制度。首先要降低资金成本, 主要从降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手, 也要加强财务杠杆的应用, 合理筹集资金;其次是降低工程建设成本, 主要是合理寻找供货商和竞标地价, 加强对在建工程项目的核算和预算;最后是销售推广费用, 要用推广的性价比来衡量, 加强推广的地域性和文化差异的选择。第二, 提高房产质量。首先要加强设计阶段和房屋产品阶段质量管理;其次是选择优秀设计单位, 对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计, 也要做到建筑造型和风格有艺术感, 对墙体立面形状、屋盖形式的处理要力求时尚, 能给人以美的享受, 使开发的房产具有较高的使用价值和观赏价值;最后是施工阶段质量管理及施工过程中的技术质量管理, 要对工程监理、建筑施工队伍的选择, 施工材料、配件和设备的采办, 动力供应等方面进行严格监督。第三, 房屋交付后的质量管理房屋交付后, 要做好售后服务。建立专门的机构, 配备专人管理, 并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作, 帮助住户解决困难, 及时进行维修, 使住户满意。做好征求意见和调查研究工作。要组织人员, 广泛征求住户的意见和要求, 并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面, 并对调查后的材料进行全面整理分析, 及时反馈到有关部门, 以进一步提高房产开发的质量。定期举行记者、消费者、开发商三方见面会, 利用广告、报纸等公共媒体来进行宣传, 使得房产信息以最快、最准、最公开的形式向社会传递, 逐渐赢得消费者的信任。

2. 在房地产商进行自救的同时国家应该从宏观和微观两方面政策来减少行业的投资风险性并增加行业的规范性。

在世界房地产行业全面萧条的窘境下, 作为社会主义的中国政府已经采取了一系列专门措施来预防中国房地产行业的“一泻千里”。首先在宏观经济方面央行在2008年连续5次下调存款准备金率和贷款利率, 11月27日的第四次降息达到了1.08%, 同时鼓励各大银行对地产商进行贷款优惠和一定程度上的政策倾斜, 很大程度上缓解了房地产商资金周转困难的问题, 而各地政府也积极响应, 制定了一整套降低地产商成本, 刺激居民消费的措施。其次从微观上中央降低土地购置的价格和地税 (土地购置费是房地产商的第二大资金支出) , 增加土地款项的交付时间, 鼓励外地、农村人口购房等等, 各地政府也不同程度提高住房公积金贷款额度, 降低住房贷款利率。从2008年10月开始公积金还贷利率1～5年和5～30年分别从4.32%和4.86%下降到3.51%4.05%。这些调整会带来如下好处。首先, 开发商的拿地成本将有所下降, 促使房价更加理性回归;其次, 贷款利率下调将会对老百姓买房带来直接利好, 从而激发更多购房需求;最后, 对于已经购房并且肩负还贷压力人群将会明显减轻还贷负担。当然, 政府应该尽可能以公平, 公正, 公开的原则, 出台规范房地产交易市场的相关法律文件, 公开房产商的购买土地价格和设计风格等等, 让市场更具透明化和人性化, 创造一个买卖双方信息共享的平台。最后政府要对各地的形象工程坚决制止, 对各种形式的腐败现象严格打击, 真正做到完全的“自救”。

3. 政府应支持消费者坚信中国经济保持持续发展的同时

要增强对房地产商的信心, 给予房地产商物质和精神上的双重支持。世界经济前景的堪忧, 一定程度上打击了消费者的购买信心, 但是据国家统计局资料显示:中国经济在2008年和2009年都将保持8%～9%的增长, 而且法国总统萨科齐于2008年10月21日在欧洲议会发言时明确表示, 拥有强大金融实力的中国在重塑国际金融体系过程中不可或缺。随着中国综合国力地不断增强, 中国经济的持续健康发展, 房地产行业一定会更规范、更好、更平稳的发展。所以, 政府应支持消费者对地产商要坚定信心, 相信房价会趋于平稳, 消费者应该理性对待, 对于及时必要住房要放心购买, 减少观望, 给予地产商物质保障, 当然对于不法地产商要及时与政府, 消费者协会联系, 好的建议方法要及时提出, 和国家政府、地产商共同营造一个和谐、互利的地产新气象。

房地产行业口号篇2

二、华夏，造就我们高品质的生活。

三、建筑更牢固，更完美的爱。

四、静享都市繁华，唯有华夏地产。

五、华夏地产，您的地产。

六、华夏地产，情暖中国。

七、诚信守约，品质领先。

八、华夏地产，铸就千秋基业。

九、美丽人生，从华夏开始。

十、华夏地产，建筑永恒的爱。

十一、心安华夏，幸福大家。

十二、华夏地产，美名传华夏。

十三、有家的地方就有我家的感觉，华夏地产。

十四、华夏地产，为您而建。

十五、华夏，与您携手相约五千年。

十六、龙盘华夏，尊贵一生。

十七、我们造城，华夏地产。

十八、构筑万千美舍，打造一种生活。

十九、心系华夏大地，情牵华夏儿女。

二十、华夏筑基，致诚精品。

二十一、华夏出品，盖世无双。

二十二、华夏地产一房定乾坤，华夏领生活。

二十三、相信自己，相信未来，相信华夏。

二十四、华夏地产，爱的.家“源”。

二十五、置业华夏，安居一生。

二十六、展中华大志，筑精品大厦。

二十七、多情华夏儿女，精品华夏套房。

二十八、建筑·艺术·家购房选华夏，绝对不抓瞎。

二十九、世外桃源，心灵居所。

三十、华夏地产，严苛筑家。

三十一、蓄势华夏，同创未来。

三十二、携手华夏，成就精彩。

三十三、华夏地产，铸就房屋精品。

三十四、华夏地产，您贴身的管家。

三十五、没有华亭，只有温馨。

三十六、华夏地产，永不掉线。

三十七、精心做地产，创新促成长。

三十八、站在华夏，成就未来。

三十九、只为幸福生活身在华夏，入住华夏。

四十、蓄势华夏，同创明天。

四十一、地产当如华夏，共赢幸福之家。

四十二、住（居）在华夏，赢在中国。

四十三、华夏之心，筑万人家。

四十四、温馨家都，华夏品质。

四十五、华夏地产，立足华夏。

四十六、楼盘不做俯卧撑蓄势华夏，共建未来。

四十七、华夏无限，天成尽享。

四十八、蓄势华夏，共筑明天。

四十九、共建美好家园，华夏与您携手。

五十、华夏数十年，见证数千年。

五十一、品质如磐石，楼群平地起。

五十二、华夏地产，实在自然。

五十三、诚信立中华，为民建广夏。

五十四、华夏地产，砖柱华夏（中国）。

五十五、奠定百年基业，匹配显赫尊荣。

地产圈人事动荡篇3

漩涡中的离职潮

正身处于舆论漩涡的房企，最受人关注的，无疑是绿城高层的人事变动。当绿城集团原掌门人宋卫平扛不住楼市压力，将大部分股份卖给融创中国董事长孙宏斌之后，后者逐步开始在绿城进行人事调整。

除了宋卫平和绿城集团副董事长寿柏年之外，绿城系的其他三大核心人物——罗钊明、郭佳峰和曹舟南均辞任执行董事职务。此外，据记者从绿城处获悉，绿城中国执行总经理傅林江很可能将辞去绿城的工作，追随宋卫平至蓝城。

随着楼市进入全面调整期，成交量持续萎缩、降价潮开始蔓延，房企悲观情绪日益滋生之际，最感到压力山大的，则是身扛销售压力的营销负责人。

据易居中国数据统计，2014年上半年，全国50强房地产开发企业中就有近百位高管职位发生变动，包括无锡、苏州、南京、杭州等长三角区域城市的房企营销负责人跳槽现象也集中爆发。

区域营销负责人的跳槽和调任则更加频繁。“今年市场压力大，营销负责人的岗位当然压力大。”易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示。仅从无锡来看，上半年包括龙湖、碧桂园、雅居乐、绿城玉兰花园等项目营销负责人都有人事变动。

在企业总裁和副总裁这样的顶层，变动幅度之大也前所未有。仅仅在二季度，就有万达、龙湖、新城、金科四家公司副总裁相继离职。如招商地产董事长林少斌辞职，碧桂园首席财务官伍绮琴请辞。

谣言满天飞。类似房企破产传闻以及人事地震，自然是每次楼市下行通道少不了的“舌尖”大戏。近期云南俊发集团就盛传该公司董事局主席、CEO赵彬离职，甚至传出将裁减五百多人“裁员潮”之说。尽管后来被证不实，但暴露出其激进扩张，资金链紧张等敏感问题。

博眼球最出位的，则是6月中下旬，网传毛大庆将离职，杭州万科总经理刘肖将接管北京万科。此事虽然后来被指“无中生有”，但与楼市下行同道中，万科管理层架构改革不无关系。

跳槽、挖墙脚扩张

“简毓萍什么时候到的富力。”6月某个论坛上，有业内人士如此询问记者。地产界的女将、原金成集团副总裁简毓萍这一两年频繁跳槽，近日新出任富力海南公司常务副总经理。而不到一年前的2013年8月，简毓萍就任金成集团副总裁，负责金成集团海南金湾项目营销。

在这之前，简毓萍曾于雅居乐地产就职多年，先后任雅居乐地产项目总经理助理、集团副主席及总裁助理、雅居乐云南海南区域营销总监，自2008年起主要负责海南清水湾项目营销。有熟悉简毓萍的人事透露，“女将”频跳槽。除了个人和公司理念磨合原因外，和海南近两年市场销售不好关系甚大。

一些地产人也对记者吐槽近期遭遇挖墙脚。“逆势之中，有倒下的，就有扩张的，现在挖墙脚还真不少。”北京某房企东部片区营销负责人私下就对记者透露，有开发商因快速在北京扩张，亟须销售团队，前不久出高薪希望他跳槽，但是他觉得目前在公司发展比较满意，因此没去。

在商业地产领域，万达一直是“挖”与“被挖”的对象。觊觎商业战略的金地，近期挖来了前万达副总裁王寿庆出任金地商置商管公司总经理。王寿庆1994年正式进入商业地产领域，其曾任万达副总裁、创鸿集团执行总裁等职务。

为了维护品牌关系，万达甚至挖了不少媒体人。近期，南方周末副总编伍小峰，以及第一财经日报副总编岳富涛都加盟万达。伍小峰将担任万达集团总裁助理、企业文化中心总经理刘明胜的副手，具体负责万达集团企业内刊以及广东媒体关系维护，而岳富涛则具体负责万达官网新媒体和上海媒体关系维护等。

挖墙脚阵容最为强大的，莫过于重庆新鸥鹏集团。6月，由于原金科集团副总裁、首席战略执行官李战洪高调宣布出任新鸥鹏集团副总裁，让这个原本名不见经传的企业受到外界关注。

除了李战洪外，龙湖地产成都公司原总经理张雪樵、华宇集团原总裁张为耕、东原地产原总经理魏锂、光华集团原总裁秦晓东以及碧桂园集团的一位资深高管，也已先后加盟了新鸥鹏集团。

“新鸥鹏最大的竞争力，在于产业复合下的多业态拓展和跨行业扩张。”李战洪表示，新鸥鹏企业集团的教育、产业园区、金融等产业板块，在楼市下半场，更符合产业地产的方向。据其透露，目前主要负责企业发展战略、集团品牌、产业整合，以及地产集团的异地拓展以及商业物业服务管理。

李战洪还高调宣称要带领新鸥鹏：“杀入全国房企20强、进入重庆前两强”。但2013年新鸥鹏的销售金额仅为45亿元，而金科和龙湖仅在重庆市场的销售额就已经纷纷超过百亿。

据年初CRIC研究中心发布的报告显示，2013年全国房企销售金额20强的门槛为329亿元，销售面积20强门槛为298万平方米。显然，新鸥鹏现实离理想差距还十分之大。

内部权力重组

房企人事变动，不只表现在个人变动上，品牌房企对内部的人事大范围调整，成为这一轮楼市下行通道中人事变动的最好诠释。

寻求业绩突破的雅居乐，出现了大幅高层管理人员互换的现象，“去家族化”举动十分明显。先是3月份，为破营销困局，雅居乐在营销口做了大量的内部人员调整。

随后，原董事会四大执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟，以及雅居乐掌门人陈卓林之妻陆倩芳，均调任为非执行董事，取而代之的是三位公司职业经理人。此举意味着雅居乐董事会清一色的“皇族内阁”开始放权。

雅居乐内部权力重组并不难解释。近几年，雅居乐一直徘徊在三四百亿，已连续三年没有完成销售目标， 2013年房地产业集体丰收之时，雅居乐销售金额也只有403.40亿元，依旧没完成年度销售目标。而雅居乐今年初公布700亿元的销售目标，又调低为480亿元。

即便处于稳固领头羊地位的万科，也开始谋求人事变革。6月24日，万科发布数个公告，对公司最新的公司章程、治理结构、高管人员组成做了详细说明。万科的人事调整包括，原多名执行副总裁被重新划分为3名执行副总裁及9名高级副总裁；3名高管董事之一肖莉退出，新设董事会薪酬及提名委员会，对高管的考核和薪酬进行研究和建议。

去年新晋千亿俱乐部的房企碧桂园，营销主管也出现变动。6月20日，碧桂园正式宣布，集团营销中心总经理杨永潮正式调任董事局主席特别助理，其执行董事职位未变，营销中心总经理一职由集团副总裁、粤闽区域总裁程光煜出任。

杨永潮为碧桂园创始人杨国强侄子，2002年杨永潮组建碧桂园“营销中心”，2007年碧桂园香港上市后，杨永潮开始组建全国营销团队，确立低成本、大规模快速扩张战略，2013年业绩高达1060亿元，成功杀入千亿俱乐部。

碧桂园方面向记者表示，杨永潮调任后工作重心将转向海外市场，协助杨国强开展海外项目拓展、土地投资、项目规划、产品定位、营销前期策划等相关工作，杨永潮仍担任董事会执行董事。

“杨永潮一直顺风顺水做了这么多年，这次的变动有点出人意料。”丁祖昱说，究竟碧桂园是确实主攻海外地产，还是由于业绩压力而换人，还有待观察。

动荡仍将持续

房企人事变动的影响究竟几何？广州中原地产项目部总经理黄韬认为，职业经理人谋求新的出路，是楼市进入下行通道的一个侧影。但对于品牌房企来说，内部高层的人事变动不会对企业产生重大影响。

由于上半年销售数据的低迷，进入下半年，房企和职业经理人的压力可能会越来越大了。中国指数研究院、克而瑞和中国房地产测评中心等研究机构联合发布的数据显示，截至6月30日，23家标杆房企平均完成销售目标率为40.3%，其中半年完成销售目标40%以上的企业有12家。

不少大佬则认为此轮楼市下行通道时间将比以往更长。“我一直认为调整是非常必要的，我一直属于调整派。”万科集团董事长王石近期在B转H发布会上称：“调整的期限可能是两年，三年，四年，十年。”

在丁祖昱看来，行业困局之下，房企和高管都承受着巨大的压力。未来不管是隐退、辞职、被挖墙脚或者自主创业，甚至是更多的地产人转投其他新兴行业，都不足为奇。