可累计租赁协议研究论文

关键词： 投资性 转换 用途 会计核算

摘要：美国财务会计准则委员会（FASB）于2016年发布了新的租赁会计准则，由于美国融资租赁市场相对成熟，它根据租赁市场的变化更新租赁会计准则无疑会对租赁会计的发展产生深远影响。因此，文章将最新美国融资租赁会计准则的规定与中国的融资租赁会计准则进行了比较，并提出建议。今天小编为大家推荐《可累计租赁协议研究论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

可累计租赁协议研究论文 篇1：

房地产用途转换的会计核算

摘要：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变的，应当将投资性房地产转换为非投资性房地产，或将非投资性房地产转换为投资性房地产。通过对投资性房地产转换的会计核算探讨，以期对我国上市公司在应用会计准则进行相关业务处理时起到借鉴作用，共同推动会计准则在我国企业中的实施和推广。

关键词：房地产 用途转换 核算

1 房地产的转换形式和转换日

1.1 房地产转换形式

房地产的转换，指的是房地产因使用用途的改变而重新对房地产进行的再分类。本文对房地产转换所进行的研究侧重于房地产用途的改变，暂不提及房地产计量模式的变换。企业首先要拿出能够证明房地产的用途已发生改变的客观依据（包括房地产功能状态的实际转变，以及企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式协议），才能实现投资性房地产与非投资性房地产之间的变换。房地产的用途转换形式主要有：转换日，即房地产的用途和状态发生转变的日期。它与资产确认的时点及入账价值之间存在必然的联系，我们通常基于下文所述的四项标准来确定转换日。

①无形资产转为投资性房地产，转换日即为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。

②固定资产或存货转为投资性房地产，转换日即为租赁期开始日，也就是承租人對租赁资产开始行使使用权的日期。

③投资性房地产转为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或权力机构提出对房地产项目实施二次开发后对外出售的书面决议的日期。

④投资性房地产转为无形资产，转换日即房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产经营的日期。

2 投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理

2.1 投资性房地产转为自用房地产

2.1.1 成本模式

企业将投资性房地产转为自用房地产，应根据该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

2.1.2 公允价值模式

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

2.1.3 实例分析

①成本模式

【例1】2012年4月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业商品生产。该项房地产账面价值为4 300万元，其中，原价6 500万元。累计已计提折旧2 200万元。假设甲企业采用成本计量模式。

转换日2012年4月1日，甲企业的账务处理如下：

借：固定资产 65000000

投资性房地产累计折旧（摊销） 22000000

贷：投资性房地产 65000000

累计折旧 22000000

②公允价值模式

【例2】2012年10月11日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。2012年10月11日，该写字楼的公允价值为5 500万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

转换日2012年10月11日，甲企业的账务处理如下：

借：固定资产 55000000

贷：投资性房地产——成本 45000000

投资性房地产——公允价值变动2500000

公允价值变动损益 7500000

2.2 投资性房地产转为存货

2.2.1成本模式

企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

2.2.2 公允价值模式

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

2.2.3 实例分析

①成本模式

无实例

②公允价值模式

【例3】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。2012年3月10日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为4700万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4300万元，其中，成本为4000万元，公允价值增值为300万元。

转换日2012年3月10日，甲企业的账务处理如下：

借：开发产品 47000000

贷：投资性房地产——成本 40000000

——公允价值变动 3000000

公允价值变动损益 4000000

3 非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理

3.1 作为存货的房地产转换为投资性房地产

3.1.1 成本模式

所谓作为存货的房地产转换为投资性房地产是指房地产开发企业通过经营租赁的方式出租自身持有的开发产品，将存货转换为相应的投资性房地产。转换日通常情况下就是房地产的租赁期开始日。一般说来，如果建筑物是企业自行建造的或者开发完成但尚未投入使用的，企业董事会或类似机构通过正式书面决议的形式对其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化进行了明确，此时的建筑物应视为存货转为投资性房地产。企业董事会或类似机构作出书面决议的日期即为转换日。

根据存货在转换日的账面价值，通过采用成本模式计量的方式，企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

3.1.2 公允价值模式

通过采用公允价值模式计量的方式，根据房地产在转换日的公允价值入账，企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差額，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

3.1.3 实例介绍

分别采用两种方式对非投资性房地产转换为投资性房地产进行后续计量，具体实例如下：

第一：成本方式

【例4】2012年3月15日，从事房地产开发业务的甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼以出租的方式给乙企业使用，租赁期开始日为2012年4月1日。该写字楼2012年4月1日的账面余额为15000万元，未计提存货跌价准备。设甲企业对其投资性房地产进行后续计量采用成本方式。

转换日为：2012年4月1日，甲的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼 150000000

贷：开发产品 150000000

第二：公允价值方式

【例5】甲房地产开发公司于2012年4月10日与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为2012年5月1日。该写字楼2012年5月1日的账面余额31000万元，公允价值为33000万元。该项投资性房地产的公允价值2012年12月31日为35000万元。

甲企业的账务处理如下：

①2012年5月1日

借：投资性房地产——成本 330000000

贷：开发产品 310000000

资本公积——其他资本公积 20000000

②2012年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动 20000000

贷：公允价值变动损益 20000000

3.2 自用房地产转换为投资性房地产

3.2.1 成本模式

企业将自用土地使用权或建筑物通过成本模式计量的方式转换为投资性房地产时，在转换日企业需要根据建筑物或土地使用权的原价、累计折旧、减值准备，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，根据账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

3.2.2 公允价值模式

企业通过采用公允价值模式计量的方式将自用房地产转换为投资性房地产，在转换日企业需要根据土地使用权或建筑物的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减（上接第80页）值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，如果转换日的公允价值小于账面价值，则按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；如果转换日的公允价值大于账面价值的，那么按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。如果当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

3.2.3 实例介绍

分别采用两种方式对非投资性房地产转换为投资性房地产进行后续计量，具体实例如下：

第一：成本方式

【例6】甲企业拥有1栋用于本企业总部办公的办公楼。甲企业与乙企业于2012年2月10日签订了经营租赁协议，将整栋楼出租给乙企业，租赁期开始日为2012年3月1日，租用期限为4年。这栋办公楼2012年3月1日的账面余额19000万元，已计提折旧700万元。设甲企业采用成本计量模式。

转换日2012年3月1日，甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼 190000000

累计折旧 7000000

贷：固定资产 190000000

投资性房地产累计折旧（摊销） 7000000

第二：公允价值方式

【例7】2012年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，为了赚取租金收入，甲企业准备将其进行出租。甲企业于2012年10月完成搬迁工作，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，同时原办公楼停止自用，租赁期开始日为2012年11月1日，租赁期限为3年。该办公楼2012年11月1日的原价为39000万元，已提折旧22250万元，公允价值为11000万元。甲企业采用公允价值模式计

量。

转换日2012年11月1日，甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本 110000000

公允价值变动损益 57500000

累计折旧 222500000

贷：固定资产 390000000

4 结束语

随着经济的发展和投资观念的改变，投资性房地产受到了众多企业和一些个人投资者的青睐，它为投资者所带来的丰厚利润，使得投资性房地产已成为拉动我国经济增长的支柱产业之一，对我国的经济发展有很重要的作用。在此背景下，企业应该正确进行投资性房地产用途转换的会计核算，为投资者及其他利益相关者提供相关、可靠的会计信息，以便他们正确决策。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解2010[M].人民出版社，2010.

[2]中国注册会计师协会.2013年度注册会计师全国统一考试辅导教材——会计[M].中国财政经济出版社，2013.

[3]任月君，李文文.投资性房地产计量模式选择研究[J].东北财经大学学报，2013（02）.

作者简介：

管胜侗（1972-），男，江苏滨海人，会计师，研究方向：中小企业财务管理与核算。

作者：管胜侗

可累计租赁协议研究论文 篇2：

中美融资租赁会计准则对比研究

摘要：美国财务会计准则委员会（FASB）于2016年发布了新的租赁会计准则，由于美国融资租赁市场相对成熟，它根据租赁市场的变化更新租赁会计准则无疑会对租赁会计的发展产生深远影响。因此，文章将最新美国融资租赁会计准则的规定与中国的融资租赁会计准则进行了比较，并提出建议。

关键词：融资租赁;会计准则;对比;建议

受经济状况和市场发展程度的影响，我国融资租赁起步较晚，但由于融资租赁业务使企业在融物的同时达到了融资的目的，使得融资租赁受到了众多生产性企业的青睐。除了生产性企业之外，融资租赁也逐渐成为现代服务业的重要组成部分，其未来前景不可估量。然而相较于融资租赁的起源地美国来说，仍有许多不足。中美融资租赁市场存在的差异主要体现在基础理念、法律环境、交易习惯和一些基础性问题，其导致两国在租赁会计准则的制定上也有所不同。本文分析了中国会计准则（PRC）的相关规定与最新的美国会计准则（US GAAP）之间的差异。它为中国的租赁会计研究提供了理论依据，对会计准则的制定具有重要意义。

一、融资租赁的判断标准对比

在中国的租赁相关会计准则中，租赁被定义为出租人在一段时间内将资产使用权转让给承租人的协议。为了便于双方记录该租赁事项，需根据租赁业务性质将其分类为经营租赁或融资租赁，其中，若满足下列任一条件则属于融资租赁：1.租赁期届满时，租赁资产的使用权及控制权均转移给承租人;2.承租人在享有租赁资产使用权的过程中可以选择是否购买该项租赁资产，且购买价款数额占租赁资产公允价值的比例很小，则在租赁开始日可以认为承租人在未来期间将会选择购买该项租赁资产;3.即使承租人在租赁期满时没有选择购买租赁资产，但合同约定的租赁期占据租赁资产预期使用年限的绝大部分;4.在租赁开始日，承租人的最低租赁付款额现值以及出租人最低租赁收款额现值都几乎等同于租赁开始日租赁资产公允价值;5.租赁资产是出租方专门为承租方生产或购置的，除非将其进行重大改造，否则承租方以外的第三方无法使用。

在US GAAP中规定，若合同要求在一定期间内，出租方通过将某项资产的控制权转移给承租方并取得相应报酬，则该合同包含租赁成分。不同于PRC从同一角度区分租赁类型的规定，US GAAP从承租方和出租方两个角度分别判断一项租赁业务是否属于融资租赁。从承租方的角度来看，除上述第（5）项条件在US GAAP中并无明确规定外，第（4）条内容的表述存在差异，US GAAP将PRC中规定予以细化，其具体表述为“在租赁开始日，出租方租赁资产的公允价值与出租方预期与租赁资产相关的消除税收影响后的投资额之间的差额小于最低租赁付款额现值的90%”。而对出租方而言，除了满足上述条件外，还要求能够合理估计最低租赁付款额收回的可能性以及预测无法偿还的成本。除以上差异以外，其余部分与PRC表述一致。凡不符合其判断标准的，租赁资产达不到资本化要求，只能归属于经营租赁范畴，各期支付的租金直接计入相关费用。

二、账务处理对比

（一）承租方

PRC中规定，在租赁业务发生时，应先对该业务进行分类，再分别按照承租方和出租方的经营租赁或融资租赁进行会计确认。如果将其归类为融资租赁，承租人应首先将按租赁资产的内含回报率确定的最低租赁付款额的现值与租赁开始日期租赁资产的公允价值进行比较，将两者中金额较低者与初始直接费用相加，得到该项租赁资产的入账价值，在内含报酬利率无法确定的情况下可采用租赁合同双方约定的利率。若两者都未知，则采用同期银行贷款利率。在确认资产的同时应确认一项长期负债，该负债的入账金额为最低租赁付款额，租赁资产与长期负债之间的差额计入“未确认融资费用”，即出租人为租赁融资必须承担的利息费用。作为企业的期间费用按照实际利率法分配到各个租赁期间。融资租赁资产作为承租人的资产，应当在每年年末进行折旧的计提和减值测试。

在最新的美国公认会计原则中，规定承租人的租赁业务以单一成本模式處理。承租人不仅要确认财务报表中的使用权资产，还要确认租赁负债。与PRC不同之处在于US GAAP中明确规定最低租赁付款额不包括与承租人相关的第三方担保余值，也不考虑出租方享有的税款减免额及承租方发生违约时应支付的罚金。为计算最低租赁付款的现值，美国公认会计准则规定承租人应使用增量借款利率作为贴现率，也可以选择在同一时期使用银行的借款利率，但如果已知租金回报率，有必要将租赁资产内部收益率与银行借款利率进行比较，选择采用较低的利率。租赁期内，租赁资产按摊余成本法核算。其余与PRC无本质区别。

（二）出租方

中国及美国公认会计原则均要求对租赁业务的性质进行分类，然后根据经营租赁和融资租赁进行会计处理。PRC规定出租人应在租赁期开始日确认长期债权，其金额为最低租赁收款额与初始直接成本之和，并记录无担保余值。租赁资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，初始直接费用与租赁资产公允价值之和与最低租赁收款额与未担保余值之和的差额确认为未实现融资收益，并将该收益根据租赁资产内含收益率分配至各租赁期，确认每期租金收入。

美国公认会计准则中规定有三种类型的融资租赁，即直接型融资租赁，销售型融资租赁和杠杆型融资租赁。如果租赁业务被判定为融资租赁，其未来取得的租金金额能可靠计量，且租赁开始日租赁资产的公允价值不等于其账面价值，则该租赁业务属于销售型融资租赁，反之，若该租赁资产的公允价值等于其账面价值，则应被分类为直接型融资租赁。当出租方认定为销售型租赁时，可视同将租赁资产的控制权转移给了承租方，即相当于视同销售。但是，在直接融资租赁的情况下，承租人仅获得使用资产的权利。因此在进行初始确认时，不同类型融资租赁的处理方法是存在差异的。在销售型融资租赁的情况下，企业应确认租赁开始日租赁资产按市场价销售可能带来的收益或损失以及租赁期间内取得的财务收益，直接融资租赁仅在租赁开始日确认销售损失，并将其用作租赁净投资金额的扣除。也就是说，销售租赁和直接融资之间的差异主要是销售利润是否在租赁开始日期是否予以确认。杠杆型融资租赁的特征是租赁资产购置成本的20%～40%由出租方支付，出租人将租赁设备抵押给银行，同时以租赁合同的转让权以及收取租金的权利作为担保物，取得银行等金融机构提供的金额为租赁资产购置成本的60%～80%的无追索权的贷款。其账务处理的差异在于租赁开始日出租方确认应收租金额时应扣减相应贷款利息收入，后续计量与其余两项融资租赁无实质性差别。

三、财务报表列报及披露对比

PRC仅把融资租赁作为表内业务，而US GAAP中规定除小额租赁和12个月以内的短期租赁以外，将所有租赁业务均作为表内业务。资产负债表日，公司在资产负债表中列示确认为融资租赁的长期负债或债权。同时，将未确认收益或费用的确定方法及其余额、每期最低租赁付款（收款）额在财务报表附注中予以披露，承租方还应对计提的累计折旧和租赁资产期初期末原价等。美国会计准则要求企业应披露更多风险信息，以便财务报表使用者能够对租赁资产进行评估，使其更了解企业租赁业务。

四、结语

综上所述，可见与成熟的美国融资租赁市场相比，我国的融资租赁会计准则仍在某些方面存在问题。首先，美国会计准则中出租方的账务处理将融资租赁细分为销售型、直接型和杠杆型融资租赁，根据不同分类采取不同的会计处理方法，而我国融资租赁形式较为单一，租赁分类界限模糊，使得租赁当事人无法准确对融资租赁进行明确分类，不便于会计人员进行账务处理。其次，融资租赁的租赁資产在租赁开始日其相关的风险与报酬均已转移，且租赁期届满时承租方基本确定会将其留置，即相当于将该租赁资产出售给承租方，此时若作为销售行为处理则应按当日市价确认处置损益，笔者认为基于实质重于形式原则，出租方应将该处置损益应予租赁开始日作为租赁投资净额的调整项。鉴于美国准则中出租方对融资租赁分类处理的做法，笔者认为这种利润的金额应在出租方租赁投资净额中予以反映。最后，我国会计准则中只要求对融资租赁相关财务信息予以披露，这样一来导致大多数企业为了隐瞒其租赁业务真实情况恶意调整租赁类型，或是通过虚构经营租赁业务增加成本费用，以达到减轻税负的目的。PRC应将全部租赁业务都纳入财务报表中予以反映，降低企业恶意会计操纵的风险，提高财务报表的真实性、可靠性。

参考文献：

[1]滕昊，黄晓波.美国租赁会计准则修订、影响及经验借鉴[J].会计之友，2017 （06）.

[2]滕昊，黄晓波.国际新租赁会计准则与美国新租赁会计准则的比较[J].财务与会计，2016（23）.

[3]彭宏超.浅析国际租赁会计准则的新变化及影响[J].财会月刊，2016（19）.

（作者单位：上海工程技术大学管理学院）

作者：王雅熙

可累计租赁协议研究论文 篇3：

关于新租赁准则对百货零售行业的影响及应对策略的研究

摘 要：租赁在现代经济生活中十分重要，是不可忽视的、影响重大的经济行为。如今随着我国世界经济的演变和快速发展，租赁行为也发生了明显的改变，会计上对经营租赁以及金融租赁的划分，使得表外经营租赁的发展速度也随之加快，并成为表外融资的重要手段，但是不容忽视的是企业财报报表的真实性也受到了较大的影响，部分的会计信息也出现被隐匿的情况，在这样的情况下企业的财务状况也难以完整的反映出来。随着《企业会计准则第21号——租赁》的修订和发布，我国企业会计准则与国际财务报告准则体系在内容上也呈现出实质性趋同的态势，而我国的百货零售行业在经营发展中，需要租入门店、仓库，而新租赁准则的实施必然会给百货零售行业的发展带来影响，为此提出有效的应对策略十分有必要。

关键词：新租赁准则;百货零售行业;影响;应对策略

2016年国际会计理事会制定和发布的新租赁会计准则，给我国百货零售行业的发展也带来了较大的影响。近年来，世界经济的迅速发展，在较大的程度上带动以及促进了资金的发展，租赁在资本市场中的作用和地位也愈发不可小觑。对于我国百货零售行业来说，租赁是融资的有力工具，而传统的国家租赁会计准则中，租赁多被分为两个部分，相对来说新租赁准则在适用范围等方面均发生了明显的变化，而新租赁准则的实施必然会给百货零售行业的发展带来较大的影响。租赁业务在百货零食行业发展中占有较大的比例，且大多属于经营租赁，所以有必要深入分析新租赁准则对百货零售行业发展的影响，并提出有效的应对策略，以便帮助百货零食行业更好的适应新旧准则的转变。

一、新租赁准则的修订背景

2001年所颁布的《企业会计准则——租赁》中，是租赁作为独立会计核算业务在会计准则中的首次出现，随后2006年颁布的《企业会计准则第21号——租赁》中，对于租赁业务有关的出租人、承租人的会计核算方法进一步进行了规范和完善，这对当时我国融资租赁业务的发展起到了重要的作用。然而随着我国市场经济的不断发展，租赁交易也愈发的复杂，我国的租赁会计准则亦或者是IFRS《租赁》，一直以“与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移”为轨道，并根据此轨道，将租赁分为经营租赁以及融资租赁，全部转移的则是融资租赁，并在会计上实施资本化处理。经营租赁，只需要在利润表中反应实际的经营成果，无需在承租人的财务报表中反映出实际资产，而这种情况就属于表外融资。对于一些经营租赁活动较多的企业来说，企业已经获取经营租赁资产的使用权，而且能够自由支配，但是并没有披露在企业财务报表上。很明显，旧准则有关规定，给企业对经营租赁合同的利用、财务数据的调节、财务报表行为的粉饰等行为留下了较大的隐患[1]。

由于旧租赁准则所存在的风险和弊端，为了有效的解决表外融资的问题，国际会计准则理事会在2016年修订了IFRS《租赁》，为了使其与国际财务报告准则体系能够维持趋同，财务部也随之加强租赁准则的修订，并正式发布新租赁准则，使得我国会计准则也加快了更新力度，正式迈入了经营租赁资产“上表”的新时达。

二、新旧租赁准则的差异

（一）承租人会计处理

旧的租赁准则使用的是双轨道的会计计量模式。而在处理会计业务的过程中，开展经营租赁业务的承租人，只需要将经营租赁资产确认为表外资产，并对有关的费用进行确认，同时在附注中披露原值、累计折旧以及账面净值等。而进行融资租赁的承租人，自租赁期开始时，根据租赁付款额现值以及租赁资产公允价值孰低法，将较低者确认为租赁资产入账价值，并将最低租赁付款额确定为负债，将二者间的差额作为未确认融资费用[2]。

而在会计处理模型上，新租赁准则要求，不超过12个月的短期租赁及低价值资产租赁以外的相关租赁活动，实施单轨道会计计量模式，也就是说无需对租赁形式进行分类，统一使用资产权以及租赁负债的确认，同时对资产折旧、减值损失、利息费用等进行确认。而大多数租赁资产确认资产及负债，使得财务数据及信息质量的披露要求也不断拓宽。在租赁识别期间，新租赁准则对识别租赁提出了新的要求，更加强调“控制”，注重特定资产，可以决定资产的用途并获取租赁资产的全部收益。在初始计量时，需要对资产、负债科目进行确认，即使用权资产以及租赁负债。在后续计量时，根据直线法在剩余使用寿命内进行计提折旧，并结合租赁有关内容来对利息進行计算。同时，新租赁准则对于租赁合同的合并、分拆、修改的有关指引也做出了新的补充。

（二）出租人会计处理

从出租人的角度来看，依旧需要在租赁开始日期，判断是否实质上将租赁的全部风险与收益进行全部转移，并根据租赁活动区分经营租赁、融资租赁，并对其分别进行确认、计量、记录以及报告。在会计处理上，出租人不需要在过渡时调整租赁活动。但是，新租赁准则的变化前后，承租人在会计处理上也有很明显的差异，承租人有可能会调整租赁结构，而这样的变化必然会影响出租人租赁合同谈判，同时业务模式也可能需要进行重新的安排。

三、新租赁准则对百货零售行业的影响

百货零售行业是我国较为传统的服务行业，有独特的运营特点。通常情况下，零售企业大多根据自持或者租赁两种方式来获取经营场地的使用权。而零售企业一般会选择城市中心区域或者是商圈经营，如果想要借助购买、自建等方式来获取物业，这对企业的融资能力以及资金保障能力也有较高的要求，所以企业也会可能会面临较大的财务风险。也正因为如此，大多数零售企业会选择租赁的方式，经过后期的改造或者装修来进行经营活动。而由于企业前期投入了较高的成本，为了维护企业的实际效益，一般需要与出租房签订长期租赁合同，并为稳定经营提供重要保证。而新租赁准则的修订，对百货零售行业也带来了较大的影响[3]。

（一）案例选取

以我国王府井集团为例，其具有64年的发展历史，是老牌全国连锁上市企业。旗下的诸多门店大多分布在城市的商业中心，或者是交通要道位置，2018年王府井集团的租赁费用就已经达到了9.2亿元，在公司营业收入中的比例达到了3.44%。本文将2018年王府井集团已经披露的财务数据为例进行深入分析，建设王府井集团自2018年开始实施新租赁准则，折现率以银行贷款率为基础，并将其上调到5%，选择15年租期进行测算，来分析新租赁准则对零售百货业的影响进行分析。

（二）对资产负债表带来的影响

2018年王府井集团所真实支付的租赁费用为919940211.29元，而根据王府井集团与出租方所签订的协议，对企业最低租赁付款额进行预算，为T+1年942300752.68元，T+2年910540586.37元，T+3年933811717.48元，T+3年以后9581278215.37元。假设从第四年开始，王府井集团每年最低租赁付款额固定不变，那么对其未来15年最低租赁付款额的现值应该为9237989461.83元。

通过上述的数据可以看出，王府井集团2018年使用权资产确认为92.37亿元，将计提折旧金额进行扣除后，使用权资产期末的金额应为86.21亿元，与旧准则资产总额相比，明显增加了39.72%;租赁负债初始确认是92.37亿元，将未确认融资费用扣除后，支出利息4.61亿元，当期的负债减少了4.58亿元，负债期末余额则为87.6亿元，与旧准则负债总额相比，增加了85.84%。

（三）对利润表带来的影响

在旧租赁准则下，经营租赁每期租金支出需要计入当期利润表内的销售费用或管理费用中，而根据新租赁准则的要求，王府井集团每年需要确认的使用权资产折旧费用应为6.16亿元，而根据设计利率法，2018年财务费用中未确认的融资费用应为4.61亿元，抵减租赁负债的金额应为4.58亿元。经过对比，实施新租赁准则后，使得销售及管理费用的总额减少了3.02亿元，同时财务费用则增加了5.81亿元，利润总额与旧租赁准则相比，则明显减少了1.58亿元，下降幅度达到了9.25%[4]。

而在新租赁准则下，期间费用在实施新准则后出现了大幅提升的情况，而当期理论则出现大幅下滑的情况。在未确认融资费用逐渐摊销的情况下，如果王府井企业并未更改发展规模，财务费用则会出现逐年下降的情况，每个会计期间的折旧费用是相同的，企业的期间费用就会出现前低后高的情况，而在这样的情况下，企业的整体利润则会出现前低后高的情况。也就是说，对于集团企业来说，新开门店数量的增多，对企业利润水平的影响也会随之加大，同时也会影响企业效益评估以及投资项目的评价。

从单体门店的利润影响情况来看，一般新店的位置多选择新开发的商业区，而后随着商业区配套设施的不断完善，周边居民的入住率也明显增加，商场的知名度以及认可度也随之提高。而通常来说，前两三年可能会出现亏损的情况，后续才会不断的实现盈利。租赁合同约定的固定资金，也会在租期延长的情况下而增加，在物业价值比较低的时间，所需支付的租金是比较低的，随着商圈不断成熟以及通货膨胀率等因素的影响，实际需要支付的租金也自然会随之而上涨。而在新租赁准则下，租赁费用也会出现前高后低的情况，商场培育前期需要支付较多的租赁费用，这就会影响到实际盈利。

（四）对现金流量带来的影响

新租赁准则是现金流量项目金额分布及结构有很大的影响，但是并不会影响现金流量的总额。

新租赁准则下，王府井集团的现金流量也会有大幅增加的趋势，但随着负债规模的不断扩大，筹资活动的现金流量也會有大幅下降的情况。新租赁准则下王府井集团现金流量负债较旧租赁准则相比，明显下降了12.82%，从而在很大程度上影响了企业偿债能力，企业偿债能力也会有不断减弱的情况[5]。

（五）对财务指标及其它因素带来的影响

根据新租赁准则，由于确定所有权资产以及租赁负债，对企业财务指标也会带来较大的影响。

在偿债能力上，经营租赁的资金资本化出现了大幅提升的情况，使得集团的负债水平也明显上升。而财务指标的变化，使得企业也面临着更大的财务风险，同时企业后期融资的难度也必然会有所提高。从企业运营能力的角度来看，资产周转率由于资产总额的增多，处理周转率下降的情况。在获利能力上，企业的利润总额也受到了较大的影响，销售利润也出现了下降的情况，影响利润的因素指的是根据实际利率法来计算利息费用，在支付利益以及摊销未确认融资费用的情况下，利润总额也会出现很大的波动，指标的稳定性也同样受到了较大的影响。

四、百货零售行业应对新租赁准则影响的有效策略

（一）调整资产配置结构，增加自持物业的比重

根据上述分析可知，新租赁准则的实施对零售百货行业带来了较为深远的影响。百货零售企业应减少经营租赁在资产配置中的比重，特别是在目前企业资本规模较大，同时对租赁标资产有较高需求时，能够选择直接购买的方式来获取物业。这样一来可以降低租赁资产入表的即期影响，同时也能有效的预防出现经营租赁资产续租不稳定等问题的发生。

（二）调整租金构成方式，增加提成租金的比重

如果百货零售行业自身存在资金流动不佳的情况，这时候企业仍旧可以选择长期租赁的方式。而租赁合同中租金计算方式，能够降低固定资金的比重，并增加提成租金的比重。使用大比例提成租金的重要基础和前提，是承租方在正式签订合同前评估以预算项目，同时针对市场发展情况进行客观的分析、预测，但这样也会对市场拓展部门有了更专业的要求。

（三）调整投资项目评价标准，对项目运营效益进行正确分析

新租赁准则的实施，使得会计核算方法也在不断的变化，以新签订的长期租赁合同的单体门店为例，其盈亏分析与旧租赁准则下的盈亏分析结果会出现很大的差异。为了能够对投资项目进行更科学的评估和分析，以便做出最重要的商业决策，这就需要企业结合新租赁准则的实施情况来对投资项目评估模型进行科学的调整[6]。

另外，集团在加强下属企业绩效考核过程中，鉴于租赁合同在内容以及形式上有一定的差异，各个门店的利润也会受到较大的影响。而不同门店相同的费用科目、利润是难以进行横向比较的，所以企业要对财务分析模型、企业绩效考核模型进行调整和优化，以便将不利影响进行消除。

（四）不断的完善合同信息化管理，重视风险管理，强化人员认识

通常来说，我国百货零售企业的扩张方式主要就是规模连锁，有租赁合同时间比较长，期间如果市场环境受到了某些特殊因素的影响而出现了特殊变化情况时，可以向业主提出申请减租、免租等要求，而此时企业财务人员就需要利用职业判断，对租赁合同的有关条款进行设计，比如说租赁期、续租选择权等。为此，百货零售企业需要建立完善的合同信息化管理系统，加强各个部门间的协同发展。同时还需要保证有专业人员加强对合同条款设计、审批流程的审核，并实施租赁合同的电子化管理，保证能够及时获取合同变更信息，并及时确认、计量租入资产的所有权资产以及租赁负债[7]。

五、结束语

总之，新租赁准则让租赁活动在会计确认、计量等多方面都趋于完善和规范，满足了会计信息质量方面的新要求，有效的控制以及减少了借助外部融资粉饰报表等问题的发生。但新租赁准则的实施给百货零售行业的发展也带来了较多影响，为此企业就需要结合新租赁准则的发展趋势，采取有效的应对策略，对经营结构进行科学调整，并对管理模式加以创新，保证企业可以在新租赁准则下得到健康、持续的发展。

参考文献：

[1]王霁雯，张原.中国新租赁准则对零售业承租方企业财务的影响及过渡期的應对策略——以广百百货为例[J].企业改革与管理，2020（19）：3-4.

[2]居梦影.新租赁准则对零售业上市公司财务绩效的影响——以百联股份为例[J].现代营销（下旬刊），2020（11）：206-207.

[3]吕沙、王珏、杨晨、何馨蕾、李文玲.我国租赁准则国际趋同对经营租赁业务的影响——以红旗连锁为例[J].会计之友，2020（22）：6-7.

[4]居梦影.新租赁准则对零售业上市公司财务绩效的影响——以百联股份为例[J].现代营销：学苑版，2020（11）：2-3.

[5]杨雨轩.新租赁准则实施对零售企业财务的影响研究——以王府井为例[J].广西质量监督导报，2019（10）：3-4.

[6]李爽，宋鑫.我国新租赁准则变革对零售行业的影响——以百联股份为例[J].经济研究导刊，2019（20）：4-5.

[7]邓英雯.租赁准则修订对我国零售业的影响探究——以上市公司"鄂武商A"为例[J].国际商务财会，2019（5）：5-6.

作者：应孙权