普通商品住宅

关键词: 采暖 热力 住户 收费

普通商品住宅(精选九篇)

普通商品住宅 篇1

一、土地成本确认分摊问题

实践中, 开发企业在通过出让方式取得一宗土地的开发权之后, 土地取得的总成本 (包括办证费用、契税) 是确定的。问题在于这宗土地并非在一期全部用于建造普通商品住宅。开发企业在规划许可的条件下, 常常分期开发, 住宅与非住宅配置建设, 普通住宅与花园洋房、城市别墅等搭配建设。开发企业这种开发建设方式既能满足不同消费层次, 又方便居民生活, 是无可非议的。但其中还存在一些问题亟待探讨。

(一) 同一建设项目中土地价格在住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅间的分摊技术上存在四种不同认识

1. 按可售建筑面积分摊

这种分摊方式的优点是易于操作, 项目一经建设规划许可, 住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅的可售建筑面积便确定下来了, 按此进行土地价格分摊是很简单的事。这种分摊方式的不合理性也很明显, 就是不同类价格各异的房产所分摊的土地价格是一样的。社会公众、媒体、理论界对此的认同度最低。

2. 按建筑占地面积分摊

这种分摊方式的合理性在于普通住宅与花园洋房、城市别墅的地价分摊相对合理。但其问题在于一是小区内公用绿地、道路等公共用地的分摊会受到质疑, 有种观点认为公共用地应按使用人口进行分摊;二是部分商业配套与住宅在同一栋楼, 楼下商业, 楼上住宅, 分摊困难。

3. 按市场价格进行分摊

这种分摊方式的合理性在于:土地价格是构成各类房地产市场价值的共同成本, 并最终体现在整个项目全部产品价格中, 按房地产市场价格 (即预计销售价格) 进行分摊是合理的。这种分摊方式的难点在于:各类房产市场预期价格的确定比较困难。

4. 按楼面地价分摊

这种分摊方式是市场价格分摊方式的更高层次。房地产估价方法中的剩余法是对房地产价格中所包含的地价进行测算的一种方法。其从更深层次揭示一个物业中所包含的地价成本。这种分摊方式的难点除各类房产市场预期价格的确定之外, 还有各类房产合理利润水平的确定问题。采用楼面地价分摊方式, 常需要根据不同的利润水平、市场预期价格进行多次试算, 才能确定相对合理的分摊地价。

(二) 后期开发中地价如何浮动

开发商拿到一宗土地后, 常常是分期开发的。除一期开发中地价分摊外, 后续产品中地价如何确定也有两种不同观点。

1. 不计地价资金成本的增长

此观点认为开发企业拿到土地后, 应一次开发完成。因此, 开发企业基于自身资金链、市场预期等因素采用分期开发的, 应由自身承担地价资金成本, 或在非住宅产品或非普通住宅中收回资金成本, 而不应增加普通住宅地价成本。

2. 合理计取地价资金成本

此观点认为开发企业一次拿取大宗地块, 节约了初始拿地成本, 并能集约利用土地, 使得土地增值, 后期普通商品住宅的业主享有了此部分利益, 理应为此支付资金成本。后期开发资金成本由融资比例、利率和计息时间三个因素决定。融资比例可由特定城市一般企业融资状况统计数字得来, 即同行业社会平均融资比例。利率可比照银行同期贷款利率确定, 计算时间可根据正常开发周期确定。

在具体项目土地成本分摊中应采取何种分摊方式以及后期开发中土地资金成本如何计取, 应根据项目中各类房产建设体量、差价水平、开发周期等因素进行选择。如一个项目中普通住宅建设体量占总建设体量的95%以上, 则可以采用建筑面积分摊方式;如非普通住宅建设体量较大, 则可以采用建筑占地面积分摊方式;如非住宅建设体量较大且价格差距较大, 则可采用市场价格方式或楼面地价方式进行分摊。

二、建设工程费用分摊的问题

无论是前期费用, 还是建筑安装工程费、附属公共配套设施费及公共基础设施费, 都遵循“谁受益, 谁承担费用”的原则进行分摊, 分摊方式较多采用按可售建筑面积的方式, 原因在于一是需分摊的费用在总成本中所占比例相对较小;二是大多费用多以建筑面积计取, 如城市基础设施配套费等。

(一) 前期费用

本文所述前期费用包括前期工程费和政府规费。前期工程费包括筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期工程费用。政府规费包括城市基础设施配套费、施工图纸审查费、工程质量监督费、劳保统筹、白蚁防治费、人防易地建设费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金等。

前期费用中的各项费用能直接归属各类房产的, 可直接计入各类房产成本;不能直接归属需各类房产共同承担的, 应先计入附属公共配套设施成本或公共基础设施成本。

(二) 房屋建安工程费

房屋建安工程费一般可直接归属各类房产, 应直接计入各类房产成本。如存在共用部位, 需分摊的, 还应遵循“谁受益, 谁承担成本”的原则进行分摊。

(三) 附属公共配套设施费

附属公共配套设施是指经规划部门审核认可并纳入住宅小区规划总设计的非经营性建筑设施, 包括社区、物管用房, 配电室, 公厕, 配套建设的幼儿园、学校, 公用停车场、车库等。

附属公共配套设施建设成本由受益房产共同分摊, 如社区用房、幼儿园、小学只在住宅间进行分摊, 商业用房不需分摊。自建人防工程作为地下停车库使用, 此项工程费是否需要分摊与地下停车位将来是否出售、是否收费、如何计费等事项有关。附属公共设施建设成本已分摊的, 其产权属全体业主所有。竣工后, 开发企业应统一移交给相关的物业管理公司经营管理, 其经营收入纳入物业管理收入统一核算。开发企业不得以任何形式、任何理由出售、出租或挪作他用。

附属公共配套设施受益房产分期开发的, 应参照地价资金成本的计算方法计取资金成本。对后期建设的附属公共配套设施也应合理预计后, 在前期开发产品中分摊。

(四) 公共基础设施费

基础设施包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程。公共基础设施费的计取、分摊等方式与附属公共配套设施原则一致。

三、开发企业期间费用

开发企业期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。由于各开发企业的项目数量、管理水平、资金运作能力差异较大, 且其与具体开发产品成本关联度较小, 实践中, 管理费用和销售费用常以地价成本与开发建设工程费用之和为基数乘以一定的系数来确认。如管理费用以地价成本、前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费五项之和的一定比例确定。

财务费用的计取有两种与地价资金成本相联系的观点。一种是没有计取地价资金成本的, 可以地价成本、前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费五项之和的一定比例为基数, 以银行贷款利率为计算财务费用的利率, 以一定期限 (如多层住宅24个月) 为计息时间进行核算;已计取地价资金成本的, 不再计算财务成本。另一种观点认为, 已计取地价资金成本的, 也应计算财务费用。其计算基数为前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费四项之和。

四、利润的确定

从一般法律意义上讲, 开发企业的利润水平由市场决定, 它本身不直接影响普通商品住宅的成本。然而, 由于地价分摊方式可采用市场价格和楼面地价分摊方式, 普通住宅与非普通住宅、住宅与非住宅的利润水平便间接地影响到普通住宅的成本水平。笔者认为, 各类房产利润水平应按同类产品社会平均利润水平确定。

五、税金的确定

税金是指房地产销售过程中产生的税金, 既不包括已计入地价成本和其他直接工程费用的税金, 也不包括应由开发企业承担的所得税、土地增值税。这里的税金包括营业税、城建税、教育费附加和印花税。

普通商品住宅 篇2

东莞市住房和城乡建设局:

我司开发位于*******项目,项目总规模是****平方米,总投资是****万元。在开发中,我司严格按照东莞市规划和建设主管部门的相关要求和规定办理本项目的报批报建手续。目前,*****(项目进展及办证情况)。

我司在开发房地产项目时将严格按市房地产要求,认真执行《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,在销售商品房和钥匙交付业主过程中做好《两书》领取、说明、登记和发放工作。“两书”的总体执行情况报告如下:

1、我司在商品房交付使用前,根据法律法规,准确、详尽的 将会制定《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。明确商品住宅的保修范围与保修期限、保修办法、保修处理等相关办法。在《商品住宅使用说明书》内容中,详细说明商品房的住宅概况、建筑物结构类型、住宅设施、小区配套设施、住宅节能措施。

2、我司在商品房交付使用前,将向商品房买受人及委托的物业 公司提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》各一份。

3、我司积极按照《商品住宅质量保证书》中的约定,将由委托的物业公司对售出的商品房中出现的质量问题及时进行登记、维修,保证商品房买受人的权益,提高客户满意度。

4、在商品房交付后,我公司及委托的物业公司将向买受人书面及口头告知“两书”内容,让商品房的买受人按有关规定和要求正确的使用各类设施、设备,确保建筑结构、设施的使用安全,维护全体业主的共同利益并在住宅交付使用时,质量保证书均已作为商品房卖买合同附件,并告知住户权利与义务。

5、商品房使用过程中,我公司及物业公司共同协作、监督商品 房买受人在使用和装修过程中不出现自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等行为,并对出现的违规行为进行及时制止,避免了给其他买受人造成损失。

我们在项目启动施工过程中,工程没有质量情况投诉和重大事故发生,我司定将住宅质量视为生命大事,严把质量关,在开发建设中,做到防微杜渐,防患于未然。我司严守承诺,按《两书》要求去做,让百姓住安心房,放心房。

****有限公司

城市商品住宅市场分析 篇3

Cihaf中国城市房地产投资价值报告摘要从区域视角看,我国的城市房地产投资价值分布同经济发展水平的分布特点一致:东部城市的房地产投资价值普遍高于中西部城市,投资价值呈东高西低的阶梯状。但是从趋势上看,我国城市房地产投资价值区域分布逐渐平衡,中部和西南城市工业和住宅市场的投资价值已经超过了东部部分发达城市,将成为未来投资的热点。

凭借强大的住房需求,东南沿海城市商品住宅地产最具投资价值

该地区移民人口指标0.326,远远高于全国平均水平的0.186,特别是广州、深圳、东莞三地移民人口数量很大。大量的移民人口涌入东南沿海,带来住房的强烈需求。东南沿海城市居民储蓄额0.411,高于全国水平的0.209,储蓄增长0.828也高于全国平均水平的0.771,说明该地区居民住房购买力很强,住房需求很大。

强劲的区域发展势头,使环渤海区域足以吸引更多投资目光

伴随京津冀经济区发展升级,该地区腹地经济发展水平和增长水平指数0.390和0.665均高于全国0.265和0.552的平均水平,该地区整体经济发展前景一致被看好。

最适宜的生活环境,西南城市投资潜力巨大

西南城市环境舒适度和气候环境指数均远远高于全国平均水平,表明该地区自然环境优越,生活舒适,可算是宜居城市。加之丰富的旅游资源,吸引了一定数量分时度假的城市居民,给本地房地产投资品种带来了新思路和额外之喜。西南各城市房地产市场当年商品住宅吸纳率指数均高于全国0.665的平均水平,表明商品住宅空置率低,市场健康。

市场波动,长三角城市商品住宅投资呈观望态势

由于投机炒作以及其他各综合因素,该地区房价稳定性指标0.196远远低于全国水平的0.266,房价的持续波动,导致投资风险加大。同时,相对房价的增长,该地区经济的增长较全国水平也较低。

商品住宅采暖方式分析 篇4

市政热力网采暖一般适用大型高层住宅小区, 其优点是安全、清洁、方便。而缺点是不能按住户需要的热量安排室内的温度, 使采暖能更好的为住户所用、采暖费用固定、长期以来, 我国北方地区大都采用集中供暖方式, 而且收费采用居室建筑面积收费。这种计量收费方式给供暖单位及各人的收费带来了很大的麻烦与不利, 不论用户单位是否居住, 都得交纳采暖费;由于管道末端无计量方式和调节手段, 导致30~40%的热量在运行中浪费, 使得各别用户及单位在每年交纳采暖费时不愿意交纳。按照前苏联的大规模实验结果, 在供热末端增加调节手段, 并采用按热量计量收费, 可节省热量30%以上, 其次, 长距离输送, 使管网开始投资较高, 而且维护困难, 管理费用也很高。

集中供暖分户计量是我国近年来非常提倡的一种供暖方式, 采取集中供热、分户计量的方式, 可避免以上采暖方式的诸多弊端。对于普通社区来说, 集中供热, 分户计量, 也是以后采暖方式的一种重要的发展方向。因为只要有众多企业能够生产出美观适用, 质量好的暖气片, 这种采暖方式就能有一定的发展潜力, 也能节约大量的钢铁, 既安全又经济美观。

城市集中供热中的热电联产方式, 热电联产是利用燃料的高品位热能发电后, 将其低品味热能转化到供热的综合利用上, 把低品味的热能源的技术转化为热水, 供住户及单位使用。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%, 而热电厂供热时发电效率可达20%, 剩余下来的80%热量中的70%以上可以用于供热。一万千焦热量的燃料, 采用热电联产方式, 可产生2000千焦的电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电的电厂发电, 比2000千焦电力需要消耗6000千焦的燃料。因此, 将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗, 剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦的热量。从这个意义上讲, 热电厂供热的效率为170%, 约为中小型锅炉房供热效率的2倍多。同时热电厂采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备, 同样产生热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。因此在条件允许的情况下, 应优先发展热电联产的采暖方式。

大力发展热电联产集中供热方式, 这是写入我国二十一世纪白皮书中的基本国策, 应从各方面支持和保证。只要有可能介入热电联产集中供热的地区, 就应要求纳入热电联产的采暖方式中, 这样既节约能源又保护了环境, 也造福了高寒地区的人民。

2 小区锅炉供暖方式

这种采暖方式适用于中、小型住宅小区, 其优点是安全、清洁和方便, 并且采暖时间可由小区业主协调决定。而其缺点就是费用比城市集中供热方式的费用略微有些高, 由于管理不当还存在污染环境、浪费能源的问题。还有就是锅炉出现系统问题如常年失修、泵的损坏、管线的老化等, 供热冷暖不均等状况。

3 分户采暖主要有分户燃气炉采暖和分户电热直接采暖两种方式

燃气壁挂炉天然气采暖是一种重要形式, 自从上世纪90年代进入我国, 在短时间内有了飞速发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐方式, 但是由于我国采暖地域的广阔、形式的多样, 而且目前我国在积极推进分户计量采暖的同时, 对壁挂式采暖也不加已限制, 再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式, 使得壁挂式炉采暖在目前的建筑采暖方式中也有很广泛的应用价值。燃气壁挂式炉采暖和集中采暖相比有如下特点:

分户采暖, 每家一台壁挂炉, 可根据住户自己的需要留那个火调节供热温度, 避免了集中供热中调节困难, 能量浪费的问题。方便了居民日常生活的采暖需要和热水需要。

完全按照每户的燃气使用量收费, 避免了目前大多数集中供暖系统按照建筑面积收费的不合理性, 可以真正实现舒适性, 运行费用统一的特点。这样一来, 收费合理了, 并且直接由天然气公司收费, 快捷, 更有效率。

由于使用天然气或者石油气等作为热源, 对环境的污染大大减少保护了环境。

采暖和生活热水的一体化, 使得燃气壁挂炉成为家庭的小型能源中心, 壁挂炉一机多用, 使用生活方式的灵活, 而且减少了占地面积, 方便了用户, 扩展了居住空间, 提高了居民的生活质量。

目前, 在我国利用燃气壁挂炉, 进行采暖和生活热水的共赢是可行的, 是众多采暖方式中很有竞争力的一种形式, 而且系统的运行费用按照黑龙江省目前的情况来看还是可以接受的。户式燃气壁挂炉供暖, 一般在低密度住宅使用比较适合。这种方式建设快。用户入住后采暖费、室内温度标准和户内设备管理都由用户自行控制, 计量收费简单, 能很快实施。但是使用费用高于集中供暖, 需要房屋在建设中要做好墙体的保温, 使得热能源从墙体消失量降到最小。

4 缺点:

燃气燃烧废气要进行排放, 有一定的空气污染等问题, 在密集的高层公寓和楼群中, 应用户式壁挂式炉具燃气炉采暖, 燃烧的废气会滞留在小区内, 污染环境。天然气本身虽然是清洁燃料, 但把热源分散到各家, 特别是高层住宅, 同时使用时的二氧化碳、二氧化氮、一氧化碳等对环境的影响不可低估。

一般壁挂式炉都放在空间不大的厨房或阳台上, 紧邻居住空间, 由于使用条件及产品质量方面的原因, 存在安全隐患, 在东北地区就曾发生过爆炸和漏汽事故, 同时还有噪声问题。

它是一个需要连续长期运行的设备, 其检修维护住户难以胜任。虽然减轻了物业的负担, 但把设备维修的工作推给了用户, 用户直接和厂家在对峙中, 显得力不从心。

严冬季节长期无人居住时, 也需保留低温燃烧。

对楼房要求较高, 需设置烟道并预留安装位置, 影响楼房的外立面效果。

不能满足公共建筑的要求。分户的直接电热采暖方式包括:低温电缆采暖方式和低温电热膜采暖方式。特点是可根据需要调节室温, 达到节能目的, 室内温暖舒适, 取消了暖气片及管道, 增加了使用面积, 节省了锅炉房、热力站及室外管网, 方便了检修, 计量方便。

家用电采暖方式, 它的优点是占地面积小, 安装简单, 操作便利, 采暖时间、各房间温度可调, 可独立计量。电热膜取消了传统的水循环供暖方式, 不会发生跑冒滴漏事故。电热膜产生的温度自然、舒适, 无干燥感, 采暖的同时也可以提供生活热水。舒适性高, 最先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。这种采暖设备根据需要一周内可预设多种不同温度, 一天里也可预设各种不同时段的温度, 可大大提高住宅的舒适度。但也有其缺点, 比如:用电高峰期, 不能保存电力蓄积热量, 像电暖气也存在同样的问题。另外就是它作为家庭采暖设备前期投入较大。

目前我国大型火力发电厂的平均热点转换效率为33%, 在加上运送损失, 电热采暖的效率仅为30%, 远低于热电联产的170%, 也低于燃煤或燃气采暖的85~90%。电力作为高品位的能源为低品位的热能, 存在浪费, 在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源, 提高能源利用率, 节约能源是我国的基本国策, 我国还是以火电为主, 采用电热方式, 在能源的合理利用上存在问题, 一般情况下是不合适的。

结论:

商品住宅投资控制与风险分析 篇5

随着我国经济的高速平稳发展商品住宅市场已经逐渐成熟。商品住宅行业经过几十年的发展历程, 住宅产业已经逐步标准化, 产业化。但是在我国房地产行业受政策的影响很大, 在今年4月14日, 国务院总理温家宝指出, 坚决抑制商品住宅的价格过快上涨等政策的出台, 又一次打压了房地产行业的信心。所以在我国当前的经济和政治背景下, 分析商品住宅的投资控制和风险, 并有效地进行风险规避是势在必行的。下面本文将从投资控制与风险分析两个方面进行论述。

1 投资控制

针对商品住宅的管理模式, 以及工程的施工阶段, 可分为招投标, 图纸审查, 施工环节。三个方面展开论述。

1.1 招投标是招标人和投标人之间、投标人之间进行的多方博

弈, 通过招投标活动, 招标人可择优选择勘察设计单位、施工企业和设备材料供应商, 达到缩短建设周期、节约工程投资、提高投资效益的效果。招投标对投资控制有积极作用, 但当招标, 投标受权力活动影响时或流于形式, 招投标形成对投资控制起到掩盖作用。建设单位在专业人员和经验较少的情况下, 建设单位很难掌握工程成本的实际情况, 建设单位只有在承包商报价后。对工艺和材料价格可以从定额和信息中查取。建设单位能否有效的获取信息就要决定于市场价格的透明度。为了获取高额的利润, 供应商经常会采取对真实价格保密的手段。业主通过招投标的方法召集很多供应商或承建商进行择优选择, 使业主对市场有真实的了解, 承建商会给出合理的价格期待在竞争中获胜, 正是投资者为自己考虑, 产生了相互的竞争。通过市场这双“看不见的手”维护了价格体系, 使工程价格趋于合理。

1.2 通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设

计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点, 找出需要解决的技术难题并拟定解决方案, 从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。对于商品住宅开发商来说图纸会审应坚持先重点后, 先大后小的一般的基本原则。即始终围绕着减少施工难度、提高我方经济效益、降低生产成本、提高生产效率、有利于工程质量、确保施工安全, 加快施工进度的各项目标而展开。在确保工程质量的前提下, 尽量采用成本较低的建筑材料, 减少施工难度。因为建筑材料和施工难度直接影响着施工工程中的人员配备, 机械使用等。当然对于开发商来说图纸会审还有许多注意事项, 这里仅就投资成本方面做出论述。

1.3 施工阶段的投资控制是建设项目投资控制的一个重要阶

段, 在此阶段正确处理质量、进度、投资三方面的关系, 实施主动控制, 对于节约成本, 降低工程投资有重要意义。该阶段的主要环节应包括:合理安排工程开工和竣工时间, 严格控制材料选用, 控制工程量计量等方面。实践证明, 做好各环节的控制工作, 就可以实现对施工阶段投资的有效控制。 (1) 合理安排工程开工和竣工时间。工程施工应该尽量避开冬季和雨季, 这样可以节约很多成本。一般来说, 住宅工程如果选择在冬季或雨季就要提高成本8%左右, 而合理安排好开、竣工时间可有效的使投资成本降低10%左右。 (2) 严格控制材料选用。建材在住宅工程投资中占很重要的比重, 一般占到整个工程的60%-70%。把好材料关是投资控制很有效的方法。但是由于建材种类多, 价格变化大等特点, 使照价在一定程度上有弹性, 增加了控制的难度。所以做好计价工作, 为日后的结算工作打好基础。 (3) 控制工程量计量。在施工过程中要事先把工程量算清楚, 不能有剩余。对工程进度款的拨付要通过监理工程师的逐一审核, 以避免工程款超付现象的发生。

有效的投资控制可以为建设单位节约资金, 也可以使住宅投资商提高自身管理水平, 是“双赢”的事情。所以有必要对工程投资进行有效地控制管理。

以上就是对商品住宅投资控制的论述, 在投资中如何规避风险也是非常重要的。

2 风险分析

首先商品住宅的供求变化、国际经济环境, 国内宏观经济状况, 相关政策的调整、人民币汇率及利率的变动等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险, 这些风险都会对商品住宅投资者的收益产生直接影响。但是, 有些风险因素是不可避免的, 把每个风险因素都加以考虑, 则会导致问题的复杂化, 是不现实的, 同时也是不恰当的。所以本文下面就对住宅开发企业影响较大的三个方面 (时机风险, 区位风险, 融资风险) 进行分析。

2.1 时机风险

从宏观角度来说, 当世界经济处于活跃增长期时, 市场处在上升态势, 百姓购房欲望强烈, 这时推出的商品住宅会获得较好的收益。反之, 当经济不景气甚至衰退的时候, 失业率上升, 百姓收入下降, 导致商品住宅需求下降, 供大于求, 直接导致住宅价格下降, 资金回笼时间增长。一旦经济不能在短时期内复苏, 就会给投资者带来不可估量的损失。所以投资者要掌握经济发展规律, 选择恰当的时机进行投资。另一方面, 从微观角度讲, 一般在8, 9月份的住宅销售量大。所以投资者可以把销售期控制在8, 9月份, 以获得良好的需求时期。

2.2 区位风险

由于购房者在购买商品住宅时十分关注住宅周围的相关配套服务设施, 比如商场, 超市, 交通, 学校, 医院, 公园等, 由此产生了区位风险。而社会, 经济, 地域差异, 邻区影响等因素的变化更是加剧了区位的差异, 使得在同一市场环境下, 不同区域的单位土地价格有明显的不同。因此商品住宅投资者必须掌握政府对城市的长期发展规划, 选择合理的投资环境。从个人经验来说, 学校周边的发展潜力很大, 很购房者的亲睐, 建议有条件的投资者可以适当考虑, 有效规避风险。

2.3 融资风险

商品住宅项目融资风险是指融资方式和条件发生变化对商品住宅生产者和经营者带来损失的可能性。商品住宅投资在资金运用方面有其自身特点, 表现为资金运用量大、资金运用周期长、非自有资金比重大等特点。开发商筹措资金的来源一般有自由资金、银行贷款、发售股票、吸收投资、工程垫资款等。开发商拥有的自由资金数额越大, 则投资的风险就越小。如果开发商自有资金很少, 不足10%~35%, 则投资该项房地产的风险就很大。

3 结语

回顾中国改革开放的30多年来, 中国经济以平均每年10%的速度增长, 这一部分应得益于房地产行业, 危机总是短暂的, 我们要在产业发展上不断创新, 与时俱进, 开创商品住宅行业更加美好的明天。

参考文献

[1]郭刚.房地产投资风险管理, 新西部.2008年4期.

[2]李善依.刍论我国房地产投资风险管理.现代经济信息, 2009年22期.

[3]徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究, 商业研究, 2002年18期.

商品住宅价格变化驱动力分析 篇6

一、商品住宅价格的驱动因素分析

影响商品住宅价格变化的因素很多, 在这些因素中, 有的仅影响某一具体的房地产价格, 有的在总体上影响某一地区或某一类房地产价格水平。本文主要从商品住宅建造成本、房地产供求、经济发展水平这三个方面进行分析。

1. 商品住宅建造成本对房价的影响

商品的价格主要是由成本决定的, 房地产也不例外, 成本的推动是房地产价格变化的内在动力。商品住宅建造成本主要包括土地取得成本、建筑工程成本、设备采购成本、安装工程成本, 其中土地取得成本所占比重最大, 约占房屋建造成本的30%~60%。近年来, 随着我国城市化进程的加快, 城市土地资源日益稀缺, 造成地价的不断上涨, 地价的上涨从成本方面直接推动了房价的上升。

2. 房产供求关系对房价的影响

房地产市场价格是在房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的, 供给和需求的平衡影响房地产价格变化的趋势。随着经济持续、快速、健康的发展和人民收入水平的不断提高, 我国商品房市场需求增长强劲, 更多的人有能力来购买房产, 使中国居民的住房需求变成真正的有效需求。再者, 中国城市化进程的加快, 大规模的城市改造和居民拆迁, 使住房的被动性需求增加。历史数据显示:1988年~1997年, 中国城镇化率年均增长仅0.61个百分点, 而1998年~2005年, 城镇化年均增值率上升到1.2个百分点, 这充分表明1998年以来中国城市化进程的加速, 城市人口的急速增长带来了中国住房的巨大需求, 需求是拉动房地产价格变化的最直接因素。近年来, 居民房地产需求前面释放, 形成了房地产市场供需两旺的大好局面, 也是导致房价上升的主要原因。

3. 经济发展水平对房价的影响

经济发展水平同房产价格存在着密切的关系, 经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响, 当经济繁荣时, 随着国民生产总值的迅速增长, 居民的收入水平也会不断得到提高, 从而对房地产的有效需求相应的增加, 则房价上涨, 反之, 房价下跌。

二、商品住宅价格驱动力的经济数量分析

1. 驱动因子的选择及说明

本文以北京市统计年鉴1991年~2005年数据为实证分析样本, 选取了5个具有代表性的自变量指标和1个因变量指标。运用EViews5.0进行多因素分析。X1为市区常住人口数 (万人) ;X2为商品房建设投资额 (亿元) ;X3为商品房竣工面积 (万平方米) ;X4为地区生产总值 (亿元) ;X5为单身宿舍建造成本 (元/平方米) ;Y为商品房平均销售价格 (元/平方米) 。

2. 过程分析

本文利用多元线性回归方法对商品住宅价格进行逐步回归分析, 确定多元回归方程如下:

运用EViews软件对数据进行拟合, 用最小二乘法进行估计, 得回归方程为:

当N=15, K=5时, 在0.05的显著性水平下, F的检验值为50.0472, 方程明显显著。|t|分布临界值为1.833, 解释变量X1、X2不显著, 且X1的符号与预期的相反, 这说明可能存在严重的多重共线性, 为了达到较好的拟合效果, 必须剔除不显著的变量以消除多重共线性的影响, 我们选择逐步剔除法进行剔除。

逐个剔除法原理是首先要将与预测对象的有关全部因素引入方程, 建立模型, 然后根据每个回归系数|t|值大小, 逐个剔除不显著变量, 直到模型中包含的变量都是影响因变量的显著因素为止。当模型中包含的不显著变量较多时, 不能同时剔除, 而是要从|t|值最小的那个系数所对应的变量进行逐一剔除, 若剔除一个变量后, R2和R的值变化很大, 则变量的剔除对模型不利, 应该保留变量。反之, 该变量可剔除。

由 (2) 式可知|t|最小的不显著变量是X2, 因此剔除X2, 其余4个变量再建模型为:

计算结果表明, 变量X2的剔除是合适的。

当N=15, K=4时, 在0.05的显著性水平下, F的检验值为69.5071, 该回归方程显著, |t|分布的临界值为1.812, 变量X1仍不显著, 且符号与预期符号还是相反, 需要继续剔除变量。剔除变量X1后, 重新建立模型为:

当N=15, K=3时, 显著性水平为0.05的|t|分布临界值为1.796, 所有变量均显著, t检验通过。F的临界值为, F检验通过, 此回归方程解释程度很高。

三、结论分析

根据模型拟合的最终结果, 逐步回归模型中使用的预测变量X1、X2、X3、X4、X5, 最终变量X3、X4、X5被保留, X1、X2而被剔除。

首先, 从人口状况来看。变量X1 (常住人口) 在方程拟合结果中不是显著因子, 这说明常住人口的增长对商品住宅价格的影响并不大。时下一些观点认为人口的增长会诱发对住房的大量需求, 从而导致房价的不断上涨。但这是潜在需求还是有效的需求?衡量房地产的需求其最基本依据是居民的可支配收入, 据有关数据表明, 2000年以来, 住房销售额增长均显著高于居民的可支配收入增长, 也就是说, 国内住房市场在总量上的有效需求存在着严重不足, 无论是从消费角度还是从投资角度上说, 目前国内住房市场热销都是对以往存量需求的一种释放, 并不是潜在需求真正的转化为有效需求。因此, 人口增长并不是当前房价上涨的主要原因。

其次, 从地区生产总值来看。X4是显著因子 (地区生产总值) , 对X4而言其回归系数是1.2205, 这表明地区生产总值同住宅销售价格呈正相关, 地区生产总值反应了一个地区的经济发展程度和当地居民的可支配收入水平。地区生产总值越高, 当地居民可支配收入水平就越高, 对住宅的有效需求就大, 从而促进了商品住宅价格不断上涨。从房地产的构成成本看, 根据方程最后拟合结果表明X5是显著因子, 其回归系数是0.5707说明它同房屋价格呈正相关, 房屋建造成本是房价变动的最直接原动力, 其建造成本越高, 商品房销售价格就越高。

最后, 从房地产竣工面积来看。根据模型最终拟合结果可以看出房地产竣工面积X3是显著因子, 且同商品住宅价格呈负相关性, 也就是说随着商品房屋竣工面积的不断增多, 商品住宅价格呈下降趋势。

参考文献

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[2]郭 倩 伍 韦:我国房地产价格影响因素分析[J].宏观管理, 2007, 9

[3]夏明珠:影响我国房地产价格变化因素分析[J].建筑经济与管理 , 2007, 1

[4]胡 磊 南 灵:商品住宅价格变化驱动力研究理论研讨[J].理论研讨 2007, 10

浅析商品住宅的验收方法与措施 篇7

关键词:商品住宅,验收方法,程序,顺序

随着社会的发展和人们生活水平的日益提高,现在买房子的人越来越多。可是,很多人拿到新房子后,却不知道如何验收。也有一些人认为,建设、质检等相关部门已经进行了房屋竣工验收,自己再验收是多此一举。其实,在很多情况下,你验不验收,房子最后你都得接下,只是在签字接房前,如果发现问题,会比较方便追究开发商或施工方的责任。

那么,怎样验收新房,笔者根据多年从事装饰设计、装饰施工及现场管理的经验,分别说明清水房和基础装修房的接房验收程序和过程。

1 新房的接房程序

1)查看两书一表一数:房屋质量保证书、房屋使用说明书、竣工验收备案表、面积实测数据对照购房合同上的面积数。2)查看天棚墙面地面:应先检查天棚墙面地面的平整度、垂直度,同时取证,为日后必要时奠定基础,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积,必要时可以进行实地测量。3)查看水电设备安装:重点检查给排水管道、强弱电线路的位置、走向、管径、线径等。查看有无跑冒渗漏、漏电等。4)交合理费用接钥匙:交纳物业管理费(应有物价局批文)等,接钥匙,签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己的权利。

2 验房的常用工具

1)基本工具:

测量工具——3 m卷尺,25 cm~40 cm直角尺,50 cm~60 cm丁字尺,1 m直尺。电钳工具——带指示灯的两三头插座、各种插头(电话、闭路、宽带)、万用表、摇表、多用螺丝刀、5号电池2节、测电笔。辅助工具——镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔。另外,还有手锤、小锤、大灯(200 W)、小灯(白炽灯10 W~15 W)等。

2)专业工具:

JZC-2型垂直检测尺、多功能内外直角检测尺、多功能垂直校正器、游标塞尺、对角检测尺、反光镜、伸缩杆、水电检测锤(50 g)、活动响鼓锤(25 g)、钢针小锤(10 g)等。

3 验房的顺序方法

3.1 验房的顺序

先看外部——外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道(这些属于公共部分)。再查内部——入户门、室内门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水管道、地面防水、存水弯、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房)、排气(卫生间)、强弱电配电箱、插座、开关、照明灯、可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。后测相邻——闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。验房时最好有专人进行同步记录,填写一式四份验房单,业主留好交房代表签字的一份。

3.2 清水房的验收

1)检查入户防盗门:看表面有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关是否灵活,钥匙使用是否通畅。2)检查门洞、窗户、栏杆:室内门洞位置是否准确,拉对角线看门洞是否方正。推拉窗或平开窗的窗扇开关是否灵活、碰撞。窗户外窗框上是否有泄水孔。下雨时要检查窗户密封是否严密,是否有漏雨现象。双层中空玻璃内表面是否干净,窗户安装是否垂直。阳台栏杆是否牢固可靠,高度是否合理。3)检查天棚、地面、墙面:用活动响鼓锤垫上几层纸(避免留下锤印),分别敲击天棚、地面、墙面,检查是否空鼓。用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否垂直平整,同时观察是否有划痕裂纹。4)检查室内高度:用卷尺测量顶棚到地面的距离,取4个~5个点,看数值是否一致。若数值相同,说明顶棚或地面没有倾斜。否则,就要检测顶棚和地面的水平度。5)检查强弱配电箱:看开关箱内的各分路开关是否有明显标示,开关是否灵活,安装是否牢固(每个都要用力左右晃动检查)。6)检查烟道、通风道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道、通风道口下方10 cm左右,看烟是否上升到管道口立即拐弯吸走。同时,用电筒查看管道内是否有建筑垃圾。7)检查给排水、燃气管道:用手使劲晃动给排水、燃气管道,检查是否固定牢靠。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看是否渗漏。8)做闭存水、水表空转试验(重要检验项目):a.验房时需要和楼上进行协调,做好各家的闭存水试验。在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子,将所有地漏全部堵塞好,然后灌水5 cm左右,保持24 h~48 h。楼下、自家卫生间没有渗漏现象,说明自家、楼上防水分别合格。b.打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大,赶紧去看自家水表,水表不跑,说明水表合格。因为出现过别人家用水,自家水表帮着跑的现象,说明水表不合格,必须更换。c.闭水试验结束后,提起地漏上的沙袋,将水放掉。同时,观察水全部放掉后地面是否有存水。若有,说明地面不平,应及时整改,直至不存水为止。

3.3 基础装修房的验收

基础装修房的验收除进行以上清水房的基本验收外,还应验收以下内容:

1)检查材料的品种、规格、颜色是否符合设计要求和合同规定。2)检查墙、地砖:厨房、卫生间的墙、地砖应用专业钢针小锤(10 g)测试是否空鼓。若空鼓,应重新铺贴,否则,时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。瓷砖到顶的,要检查阴阳角达90°,墙角无缺棱碰损,墙地砖无变形开裂和空鼓现象。3)厨房、卫生间应在吊顶下留排烟、通风口。若留在吊顶上面时,要用手灯查看是否具备可安装性。4)管道煤气应用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警器声光提示时是否关闭进气电磁阀。如果不能动作,应及时修复。5)检查强弱电布置。a.检查插座:强电插座分别插上带有指示灯的排插,灯亮,表示有电。此时拉下强电箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,应立即修复。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。b.检查弱电插座数目:宽带插座因户型不同个数不一,比如二室二厅至少应有2个,三室二厅至少应有3个;有线电视插座还应同步多1个。c.检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。检查入户门门铃,用2节(或4节)5号电池测试门铃,看是否不响或响个不停。6)检查猫眼:入户后观察猫眼,看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,若有,应及时修复或更换。7)检查乳胶漆质量:墙面天棚是否平整,周围光线暗时用大功率灯泡(200 W)照射,灯一亮,墙壁天棚是否平整立刻通过光线阴影看出。如果不平,应重新补腻子刷漆。不能局部刷漆,否则会与墙壁原色产生差异。8)检查门顶部和底部:用镜子检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,会使门底部过早腐烂损坏。检查室内门:把门打开,眼睛凑到门边,看前后门线是否重合,若门线不重合,比如有一角翘起,必须更换。关门后查看四周缝隙是否均匀适宜,门和锁开关应该开启灵活,还要用专用水平仪测门安装垂直度。卫生间的门应留0.02 m2通风百叶窗,门下应留3 cm的间隙。

3.4其他精装修房的验收

现在市场上的精装修房相对较少,这里不再陈述。如有需要,请参阅国家颁布的《装饰工程质量验收标准》。

4结语

应用上述的检验方法进行新房验收,是切实可行的,但是要具备专业知识和工具才行。所以,接房时,你最好带一个熟悉工程的朋友或请专业的验房师一块去,这也是个好办法。另外,国家现在要求监理单位对建筑工程进行分项验收,这也是为了提高工程质量。

参考文献

深圳商品住宅地产市场分析 篇8

(一) 深圳市社会环境分析

深圳市地处我国中南沿海, 共辖6个县级建制区 (即特区内的罗湖、福田、南山、盐田区和特区以外的宝安、龙岗区) , 总面积1952.84平方公里 (其中特区内面积395.81平方公里) 。深圳人口随着不同经济发展阶段对劳动力的需求而不断增加, 至2006年末, 全市常住人口846.43万人 (其中户籍人口196.83万, 非户籍人口649.60万) , 人口密度为每平方公里4334人。

改革开放窗口的深圳, 经济一直保持着平稳快速的发展势头 (GDP发展情况见图1.1) , 据初步统计, 2007年深圳本地生产总值6765.41亿元, 同比增长14.7%;经济总量在全国大中城市中居第四位;人均生产总值为79221元, 同比增长12.4%, 在全国大中城市中居首位。三次产业结构为0.1∶50.9∶49。

(二) 政策发展背景

中国房地产业高速发展, 房地产投资年均增长率均高于25%。2000年以来, 房价快速上涨, 房地产市场供求矛盾突出。为保持经济稳定增长、规避金融风险和缓解社会矛盾, 从2003年开始, 中央政府各部委陆续出台多部关于房地产调控的政策法规, 包括行业发展规范、金融政策、税收政策、土地政策等方面。为落实国家的宏观调控政策, 深圳亦出台了一系列调控市场、稳定房价的重大政策和措施。

首先通过规划调控改善住房供给结构、加大土地供给调控力度。汇率改革引起人民币升值, 资产价格加速上涨期间, 调控从过去单一的控制供给转变为增加供给和减少需求两个方面。一方面清理闲置土地, 增加土地市场的有效供给;另一方面利用税收政策抑制房产投机需求, 并严控城市拆迁规模以减少被动需求。出台的有关营业税和个人所得税征收法规, 在一定程度上抑制了投机需求, 调整了需求结构。同时, 推出较为严厉的调整住房供给结构的措施, 规定新审批、新开工的商品住宅项目, 套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达70%以上, 并调整住房转让环节营业税、调整住房消费信贷政策、提高个人住房按揭贷款首付款比例。在金融政策方面, 针对流动性过剩和资产价格膨胀, 2006年以来加息八次, 十八次上调银行存款准备金率。

本轮房地产调控呈现三大特点:一是调控目标从单一抑制投资膨胀逐步转变为抑制投资膨胀和稳定房价;二是调控范围从紧缩“地根”转向既控制土地又增加住宅土地供给, 从调控供给转变为调控供给与调控需求并重;三是调控工具从单一的行政措施、金融政策向综合运用行政、法律、金融、税收手段转变[1]。由于政府职能错位, 调控者和土地供给者身份合一, 以及政策实施效果存在时滞性等多种复杂因素制约, 2005-2007年的调控目标并未收到显著效果, 房价继续高速上涨, 直至2007年下半年, 随着政府宏观调控政策的贯彻落实, 宏观调控效果开始逐步显现。

深圳市房地产市场供求分析

(一) 深圳市房地产市场供给分析

房地产供给量影响因素主要包括房地产供应量、开发成本、政策因素、经济预期、税收等因素[2]。房地产市场波动周期与宏观经济发展周期之间存在基本的一致性, 并且房地产发展周期略领先于宏观经济发展周期。经济预期上涨, 房地产的供给量会上升。近年来, 深圳市的房地产投资额总体趋势上升, 但占固定资产投资比逐年减少 (见图2.1) 。这是由于自2002年以来, 深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格, 深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策, 每年新增房地产用地供应仅为1平方公里左右, 各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。同期, 全国房地产市场持续升温, 分流了部分资金到开发成本较低的地区。在整个房地产业内, 住房价格一直是全社会普遍关注的问题。深圳市商品住宅投资在2002年和2006年环比经历了两次较快增长, 2007年增速放缓, 但投资额仍处在高位 (深圳市商品住宅近年投资情况见图2.2) 。

(数据来源:深圳市统计局)

(数据来源:深圳市统计局)

(二) 深圳市房地产市场需求分析

房地产需求的影响因素主要包括房地产价格水平、人口总量与人口结构、国民收入的增长速度与分配结构、国家政策、房地产价格水平以及其他经济因素[3]。深圳市人口高速机械增长 (见图2.3) , 中青年人口高度集中。2000至2006年, 深圳市常住人口从432万人增加到846万人, 上涨了96.06%, 根据全国第五次人口普查结果显示, 深圳人口平均年龄仅29岁, 在年龄构成上, 15至64岁的人口占90%以上 (见图2.4) , 因此对房地产市场具有较大的刚性需求。

初步测算, 2 0 0 7年深圳居民人均可支配收入24870.21元, 增长10.2%, 居全国首位。深圳居民具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财富聚集效应强等特点, 具有较强的投资意识。从近几年实际购房行为看, 新建商品住房的购买对象每年近60%的购房者都为户籍人口 (仅占全市实际人口15%) , 购房意愿多为换房改善居住条件或进行住房投资;而部分高档住房项目的调查表明, 70%的购房者为多次购房家庭, 购房投资意向较强。

此外, 截止2007年, 经济形势持续看好, 房地产市场的多年持续旺盛发展, 也对外地投资者有着强劲的吸引力, 尤其是二手住房市场较其他地区更为成熟和完善, 对各类外地的炒家具有一定的吸引力。

虽然房地产投资额保持稳中小幅上升的趋势, 但是在原材料价格持续上涨, 货币从紧政策实施, 房地产企业贷款难度加大, 政府新增土地供应的减少等因素影响下, 2005年以来, 全市可供应的新建商品住房持续减少。2005、2006、2007三年每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%;而可供应规模的持续减少, 直接引致商品住宅销售面积的下降, 造成在2005年达到近年峰值后, 2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降, 施工面积也于2006年回落8.55% (见图2.5) 。

深圳商品住宅市场价格现状

深圳实行房改政策以来的十年间, 伴随的是GDP高速增长, 城市化进程加快和人口的增长, 截止2005年上半年, 深圳房地产市基本保持平稳运行态势, 商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅, 房价基本在5000~6000元/平方米之间波动。2005年下半年以后, 供求关系持续紧张, 投资、投机需求的增长, 人民币升值和流动性过剩, 深圳房价出现加速上涨, 三年时间几乎翻了一倍。随后受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响, 相对于高房价居民购房支付能力逐渐下降, 市场交易出现持续萎缩, “价升量减”的特点明显。在新、旧住宅成交量连续四个月出现大幅下降后, 深圳商品住宅价格明显开始回落。深圳房地产市场进入调整状态, 观望气氛浓厚, 房价持续下降。

从2008年上半年各月价格变动情况来看, 房价仍处于调整中, 3、4、5月连续三个月出现环比下降, 6月房价有所回升。6月房价的上升, 主要是低密度毫宅入市拉动的影响, 除去上述楼盘的拉动作用, 6月份房价基本与5月持平。上半年另一项数据也显示深圳普通住宅市场低迷。二季度深圳全市各区域普通住宅商品房交易平均价格显示, 相对于今年第一季度, 全市56个片区住宅成交均价普遍下降, 仅有一处持平。其中, 跌幅最大的是宝安区, 其次是龙岗区, 第三是盐田区, 南山区位居第四, 福田区与罗湖区等中心区跌幅较小。跌幅分别为4.1%、3.59%、3.25%、2.74%、1.13%、0.89%。近期的购房意愿调查也显示, 居民对购房采取谨慎态度, 整个房地产市场观望气氛浓厚。

二手住房市场的交易方面, 2000年以来每年二手住房保持25%以上的增长速度, 2007年二手住房销售面积高于新建商品住房近一倍, 与新建商品房销售持续出现萎缩形成鲜明对比。但去年十月份以后, 二手住房交易持续冷淡, 今年上半年同比下降68.48%。

(数据来源:深圳统计年鉴2007)

(数据来源:深圳市国土局)

(数据来源:深圳市国土局)

结论

房地产业发展总是呈现周期性波动现象, 协调自身不适应的发展要素和发展关系。近期深圳商品房交易的大起大落, 恰与短期炒房者的随机进、出场密切相关。跌幅前列的片区也是前期涨幅前列的关外地区。尽管深圳商品房月均价已从高点大幅下降, 从政策面来看, 今年下半年抑制投资需求仍将严格执行, 二套房贷政策不会松动, 因而楼市成交清淡局面有太大改观的可能性不大。从整体经济形势来看, 由工资上涨带动的第二轮通胀可能高达两位数, 国家反通胀的任务非常艰巨, 从紧的货币政策将持续。因而深圳住宅房价继续调整也属正常。从市场角度来看, 深圳楼市价格下跌对近几年来房价增长过快的一种修正;随着房价的逐步回落, 房地产在逐步回归理性, 居民自住需求必将有所回升, 这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期, 并在新的发展机遇下, 稳步健康发展。

在市场经济背景下, 由于供求机制、价格机制、竞争机制等市场规律的存在, 房价的形成除了受价值规律的支配之外, 价格的均衡理论对房价的变化起着决定性的作用[4]。深圳房地产市场本轮在全国的先行调整, 短期价格回落说明经济规律起了作用, 恰恰证明了其长期发展的健康性。

参考文献

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[3]M.Bar-Nathan, M.Beenstock, Y.Haitovsky.The Market for Housing in Israel.Regional Science and Urban Economics, 1998

浅析商品住宅市场的发展进程及特点 篇9

第一阶段, 1949年以前。据有关文字记载, 中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时期, 有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。19世纪中叶起, 沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。这个阶段, 住房市场发展的特点是: (1) 土地住房均为私有, 完全市场化; (2) 不同层次的需求, 促进了各类住房的发展; (3) 住房发展突显了社会极大的贫富差异。以当时中国经济最发达的城市上海为例, 当时上海的花园洋房均为少数有财有势的洋人和上层统治阶层拥有, 地区环境好, 设计标准高, 设施非常完备, 其中很多已成为历史性建筑, 而广大劳苦大众则集中在人口密度高、设施极差的棚户区和贫民区。

第二阶段:1949年至1978年。这一阶段中国步入了一个新的历史时期, 城市住房发展也出现了新的局面。全国各地先后建立了房地产管理机构, 制定了有关政策规定, 开展了大规模的房地产清查登记。国家拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民区, 建造新住宅, 极大地改善了贫苦居民的居住和生活条件。并且随着对资本主义工商业的社会主义改造, 全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租的私有房屋进行了社会主义改造, 城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化, 确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。这一阶段住房市场发展的特点是: (1) 城市土地和住房公有化, 不得出售和出租; (2) 新建住房由国家划地、投资、建房并无偿分配; (3) 统一的计划经济时代, 忽视了住房产业的发展。 (4) 新建住房标准低、原有住房得不到应有的维修、保养。

第三阶段, 1979年至1999年。1978年以后, 随着经济体制改革的全面展开, 新时期的房地产业萌生了。我国房地产业和商品住宅业的发展主要得益于城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度, 这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾。通过对这种传统的城镇住房制度全面彻底的改革, 创立了具有中国特色的新型住房制度, 实现了住房商品化、市场化和社会化。这一时期, 伴随着城镇住房制度改革, 我国商品住宅市场发展也经历了三个阶段: (1) 理论突破与试点起步阶段。1980年4月, 邓小平同志提出了住房制度改革的总体构想, 提出要走住房商品化的道路。同年9月, 北京市住房统建办公室率先挂牌, 成立了北京市城市开发总公司, 拉开了房地产综合开发的序幕。1987年10月, 在中国共产党的第十三次全国代表大会的报告中, 在中国社会主义经济发展史上, 第一次提出了建立房地产市场, 确立了房地产市场的地位, 宣告了中国房地产市场的诞生。1987年至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 (2) 非理性与调整推进阶段。1992年房改全面启动, 住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后, 房地产业急剧快速增长, 月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面, 在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年年底宏观经济调控后, 房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 (3) 相对稳定协调发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高, 住房成为新的消费热点。1998年以后, 随着住房实物分配制度的取消和住房按揭政策的实施, 房地产投资进入平稳快速发展时期, 房地产业成为经济的支柱产业之一。这一阶段住宅市场发展的特点是: (1) 由政府投资建房无偿分配逐步向住房商品化、分配货币化过度, 商品房的比重不断增加; (2) 在经济转型过程中, 无偿分配的公建房与商品房并存的双轨制条件下, 商品房又有内销、外销限制, 二手房尚未上市, 银行抵押贷款利率高等方面的制约, 商品房一直处于供大于求的状态, 致使空置率不断上升, 房价下降。 (3) 政府认识到我国住房市场发展严重滞后, 各级政府及部门大力投资建房, 居民住房条件有了一定的改善, 90%的简屋被拆除, 新建的职工住宅增加约15倍, 人均居住面积由4.5平方米增加到10.9平方米, 居民的居住条件明显改善。

第四阶段:2000年至今。这一阶段我国坚持住房市场化的基本方向, 不断完善房地产市场体系, 更大程度地发挥住宅市场在资源配置中的基础性作用。为促进住房商品化, 一系列相关政策和举措推行, 尤其是分配和运行货币化、二手房上市、抵押贷款的比例提高、利率下调, 以及内外销方并轨等, 促使了住房发展完全商品化。大规模的住房投资和建设, 对我国的经济和社会发展起到显著的促进作用, 目前我国商品住房仍在大规模地投资建造, 且住房市场仍旧火热, 房价持续攀升, 但仍供不应求。尤其近年来, 随着国民经济的快速发展, 我国房地产市场获得了前所未有的发展契机, 房地产市场规模也迅速膨胀。房地产投资的高速扩张, 房价的持续上扬, 以及所引发的对房地产风险累积的担心, 使得政府对房地产业的宏观调控也应运而生。这一阶段房地产市场发展特点: (1) 国家出台多项房地产产业调控政策; (2) 房屋价格持续上扬, 大部分城市房屋销售价格上涨明显; (3) 住房投资建设规模不断扩大, 城市居民的居住条件明显改善。

摘要:房地产业在中国是一个既古老又新生的产业, 商品住宅产业是随着时代的变迁、人类的进步、社会的需要而形成的产业。笔者简述我国房地产也发展的四个阶段, 并指出其发展特点。

关键词:中国,商品住宅,发展,进程,特点

参考文献

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