房屋所有权分割

房屋所有权分割（精选四篇）

房屋所有权分割篇1

房屋所有权注销登记一般发生在房屋或者房屋权利发生消灭或终止时, 权利人申请进行的登记。房屋拆除、征收、或者其他不可抗力导致的房屋实体灭失导致的所有权消灭, 由所有权人申请或者登记机构根据司法或者行政部门的文件注销权利记载于登记簿的行为, 都是房屋的实体灭失后办理的一个登记行为。

转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。所谓转移登记, 就是从前一个所有权人转移到新的所有权人的过程。笔者认为, 只要是在不同的主体之间转移所有权而房屋实体不变的情况下, 应当办理的就是转移登记。

从法律规定上来看, 关于放弃所有权办理登记的法律依据有以下几个。《民法通则》第79条, 所有人不明的埋藏物、隐藏物, 归国家所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第175条, 人民法院受理申请后, 经审查核实, 应当发出财产认领公告。公告满1年无人认领的, 判决认定财产无主, 收归国家或者集体所有。《土地使用权出让和转让暂行条例》规定, 土地使用权使用期满, 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。以上相关规定是对无主财产的归属认定为国家或集体所有。

从中看出, 放弃所有权, 并不代表没有了所有权人, 而是所有权归属国家或者集体所有, 从本质上来说应当属于转移登记的一种。《房屋登记簿管理试行办法》第2条规定, 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据, 是房屋登记机构制作和管理的用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。从《物权法》规定设立登记簿制度和《房屋登记办法》对登记簿的规定来看, 房屋登记簿应当是从房屋建成办理初始登记, 从而衍生出后面的变更、转移登记, 直至最终房屋灭失后导致的注销登记。登记簿反映的是一个权利从衍生到最终消亡的过程, 如果按照《房屋登记办法》第38条办理了注销登记, 而后再设立一个新的登记簿记载权利给国家或者集体的话, 就破坏了登记的连续性和不可操作性, 失去了登记簿本来的意义。

《物权法》第31条规定, 依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的, 处分该物权时, 依照法律规定需要办理登记的, 未经登记, 不发生物权效力。这就是说特殊情况下, 虽然享有不动产物权之人取得该物权时不以登记作为生效要件, 但是应当先进行登记将过程中的权利人在登记簿上记载, 然后才能为其后手办理相应的登记。如果不登记过程中的权利人, 不动产物权变动关系从上手到下手的链条将会在该处发生断裂。

我国的房屋登记簿采用物的编成主义, 在这种编制方法中, “不动产”这一“物”在登记簿中处于核心地位。以不动产所在的行政区域、地段和地号为序, 相应地设置不同的登记簿, 要求就是以“物”为中心, 体现出变化过程。这是确立不动产登记簿权利推定效力所必须的, 是不动产登记法中“权利被涉及者已登记原则”的体现。要求权利被涉及者的权利必须已经登记, 不动产登记簿就能够完整的展现不动产物权交易的全过程, 不动产登记簿的推定效力即由此而生。

同住人有权分割拆迁补偿款篇2

上海房屋动迁纠纷判决案例私房户籍所在同住人获拆迁安置补偿款

原告李某，男，1974年12月19日生，汉族，XX机械制造(上海)有限公司工作，户籍地本市长宁区XX西路442弄124支弄96号，暂住本市长宁区XX路1041弄19号203室，

委托代理人李X一，上海XX律师事务所律师。

原告李X杰，男，7月30日生，汉族，暂住上海市长宁区XX路1041弄19号203室。

法定代理人李某(李X杰之父)，年籍略。

原告王X丞，女，1975年12月2日生，无业，户籍地甘肃省兰州市城关区XX巷31号1001室，暂住上海市长宁区XX路1041弄19号203室。

被告李莉，女，1944年4月3日生，汉族，户籍地上海市长宁区XX西路442弄124支弄96号，暂住本市XX区XX西路1432弄31号103室。

被告张润，男，1967年3月13日生，汉族，户籍地本市长宁区XX西路442弄124支弄96号，住本市XX区XX路959弄9号501室。

被告张泳，男，1974年12月30日生，汉族，无业，户籍地本市长宁区XX西路442弄124支弄96号，住本市长宁区XX西路1432弄31号103室，

上述三被告的共同委托代理人李X民，男，上海虹口区企业法律顾问协会工作，住本市闸北区XXX路121弄15号104室。

原告李某、李X杰、王X丞诉被告李莉、张润、张泳用益物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及委托代理人李X一，陈如浪、原告李X杰的法定代理人李某及其委托代理人陈如浪，原告王X丞的委托代理人陈如浪，被告李莉、张润、张泳的共同委托代理人李X民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某、李X杰、王X丞诉称：原告李某的户籍于2月迁入了涉讼房屋的妻、子，三人共同居住在该房内。10月，涉讼房屋被列入了拆迁范围，三被告即与动迁单位签订了拆迁安置补偿协议，被告李莉向拆迁单位承诺其负责安置原告一户。原告得知上述事实后，即与三被告交涉，要求分配房屋并分割补偿款，但三被告非但拒绝，反而以实施暴力和威胁的手段要求原告一户搬离涉讼房屋。原告无奈之下只得另行租房居住。因此，要求确认三原告为上述房屋拆迁安置补偿对象，三被告对原告一户进行安置，并向三原告支付补偿款人民币600，000元，同时要求支付三原告过渡租房费用13，000元。

城市房屋所有权与土地使用权小议篇3

房屋所有权与土地使用权都是房地产的权属。所谓房屋所有权, 是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指单位或者个人依法或依约定, 对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利, 分为国有土地使用权与农民集体土地使用权两种。

二、现存房地产热的原因

第一, 中国长期的传统文化观念。由于我国经历了长期的封建半封建社会, 长久的土地私有化, 没有遗产税, 让这种传统的文化成为现代大多数人一种根深蒂固的观念, 加之生活与社会的多重原因使得人们不得不面对现实。自己挣一点, 父母给一点, 再向银行贷一点是目前购房的普遍做法。

第二, 人民生活水平的不断提高。面对日益提高的生活水平, 广大人民对生活质量有了更高的追求。于是旧房换新房, 小房换大房, 一套变多套是当前也是今后的一种发展趋势。

第三, 中国的人口状况与城市化加快。中国的人口状况与城市化进程的加速, 造成了城市建设加快, 城市人口增加, 房地产需求日趋增长。而长期压制的需求问题在这种特定的社会条件下爆发, 虽然改革开放30年已经进行大规模的住房开发, 但仍无法满足日益增长的需求。

第四, 土地资源的相对稀缺性。土地是不可再生的生产资料, 而市场经济条件下供求关系是影响价格的重要因素。土地资源的稀缺, 加之体制的制约作用, 使得土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了极度稀缺的产品, 从而造成房地产的供求不平衡, 这也是目前中的价值后, 怎样摊销其价值。我国城市住宅用地属国家所有, 土地使用年限最长为70年。这就导致出现土地使用权限满后房屋处置问题, 这要引起广大购房者的注意。

土地使用权到期后国家可无偿收回, 这是由土地的生产资料属性所决定的。但对附着的房权及其他附属物, 怎样进行折价摊销, 是当前立法不能回避的问题。国家需要收回土地时, 对房产应进行补偿, 但按什么标准补偿, 目前无明确的规定。据《深圳市到期房地产续期若干规定》可知, 补偿是按建造成本折旧计算的。但房价随着年限的增加其折旧价值也会越低, 这是必然的。

事实上, 目前很多银行对高龄二手房贷款的做法正是体现了这一点, 许多银行对贷款的房龄限制也有一定的规定。在贷款利率方面, 部分银行的二手房贷款利率甚至达到基本利率的1.1倍的规定。另外, 房屋质量会随着时间的推移而下降。现在很多房屋仅仅10年的房龄, 建筑质量就已经非常差, 会增加银行放贷的风险。还有就是评估, 二手房贷款和抵押都要经过评估, 而房龄越长评估折价额越低, 造成部分高龄二手房的评估值达不到市场价的一半。

第二, 房地产产权不一的情况。深圳是我国首先出让土地使用权的城市, 自然也将会是最早面临土地使用权“过期”问题。同样是50年土地使用权的房产, 有的业主买房后可以到国土局办理自动续期到70年, 而有的则不能续期, 何如处理?

土地使用权和房屋所有权的区别在于:房屋所有权属于生活资料, 其产权是永久的, 没有期限限制, 只要房产没有完全毁损就能一直享有。土地使用权属于生产资料, 产权是有期限的, 其期限为土地使用权出让合同规定的年限。国家通过土地使用权有期限的出让方式, 授予使用人法定的使用权年限。而到期后, 由于房产在开发时有先有后, 但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准, 应按期收回, 是没有异议的。对有多种不同到期限的土地使用权, 有两种情况:一是国家要回收的, 对未到期的产权人进行土地使用权的补偿;二是国家不回收的, 到期后登记管理部门应予以顺延, 并以法定的出让期限为准。

第三, 关于地震房与房产质量的问题。购房者购房时为土地使用权全额付款, 但却无法保证在任何情况下完整地享受这项权利, 这是当前立法需要完善的地方。对地震的情况, 可以使用民法的不可抗力条款。但对于因房屋本身的建造质量问题造成房屋毁损、灭失, 土地使用权未到年限的情况下, 按照规定国家是可以收回土地使用权的。然而对于购房者而言是不公平的。对这一问题, 由于在法律上是空白。因此, 购房时一是要搞清房屋的建筑质量, 在购房合同上写清楚;二是购房后最好还是为房产投保, 这样遇到突发情况时可以由保险公司承担理赔风险;三是政府要在购房监督与鉴定上做好本职工作, 以切实保护人民利益。

四、结论

在当前房价上涨时期购房, 要在研究我国房地产法律法规的基础上, 认清市场经济运行规律, 结合自己的实际购买力, 对房屋的价格、区位、配套设施的完善程度与自身情况加以考虑, 同时要在购房合同中对所购房屋的土地使用权年限、房屋质量条款及违约责任更加注意, 避免因购房而发生的各种纠纷。

摘要：文章从法律的角度, 对房屋所有权及土地使用权进行探讨、对比、研究和分析, 并对当前“房产热”现象进行冷静思考, 对购房者有一定的参考作用。

关键词：房屋所有权,土地使用权

参考文献

[1]、宋宗宇, 黄锡生.房地产法学[M].重庆大学出版社, 2003.

[2]、陈耀东.新编房地产法学[M].北京大学出版社, 2009.