北京商业市场调研报告（共6篇）
篇1：北京商业市场调研报告
北京商业考察报告
一、朝阳大悦城
大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展
朝阳大悦城位于朝阳 区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有AENO百货及超市、金逸国际影城以及 70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。
1、定位与业态
商业定位：品质时尚生活中心
业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲
店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自B1到11F共12个楼层。餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食 总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、Mr.Pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及COSTA COFFEE、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了Windsor、Strellson、Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、MISS SIXTY、GAP、OCHIRLY、i.t、Lacoste、KILIAH、NOVO ME、OVS、Sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。
项目亮点
项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势
朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足
朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。
项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群
大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。
项目亮点四：娱乐业态丰富，商圈辐射范围广
蓝天城职业体验教育中心--万平米儿童职场体验公园
KTV、影院、冰场、酒吧街
项目亮点五：项目建筑设计亮点增色商业氛围
飞天梯：55米、38米长的两部飞天梯从F1直达F5,F5直达F8，快速到达高层；
双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽
主题街区：
2、3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。
二、世贸天阶
世贸天阶项目简介
世贸天阶地处北京中央商务区(CBD)，周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。
世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨大的电子天幕。该项目2006年入市，现在已经投入运营。
1、天幕系统
整个天幕包括扬起和平铺两个部分，平铺部分长250米，宽30米，总面积达到7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常 高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了项目的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。
天幕是整个世贸天阶项目中最吸引路人眼球的部分
天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了人。
2、业态分布配置
整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在 20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是CBD区内的涉外客群、CBD内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄 段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。
超市位于地下一层，联通了南北街区。
3、动线设计
通过二层的平面图可以看到，整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型”动线简单、直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。
4、中庭设计
南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，考察总结反思：
1、关于天幕的设计，外部的人流都比商业内的人流要大 “天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败？”，现在看天阶项目，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。
2、关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是ZARA旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，对比内部其他店铺简直是“天壤之别”，但是店内的客流大 部分通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街”，不但失去了主力店对整体商业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。
三、新光天地
新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店。
做为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。位于大望桥东北角的新光天地，地上6层，每层楼都将近两万平方米；地下4层，商店地下一层的食品超市未来将与地铁大望路出口相连，地下停车场整体连通，有2700个停车位。
1、业态分布：
B1 超市、食品、茶叶、保养滋补品、地方小吃、面包点心、休闲食品、烟酒、美食街、快餐店、图书文具、流行服饰、趣味杂货、餐厅&咖啡
1层 国际名品、珠宝、化妆品、男士保养专区、香水、女鞋、皮革护理、餐厅&咖啡(星巴克)
2层 国际名品、高级女装、进口女装、内睡衣沙龙、时尚配饰、餐厅&咖啡
3层 时尚名品、少女装、少淑女服饰、流行配饰、餐厅&咖啡
4层 绅士服饰、都会休闲、流行休闲、运动服饰/鞋、餐厅&咖啡、服饰修改室
5层 居家生活用品、儿童用品、餐厅&咖啡、新光文苑
6层 特色餐厅(鹿港小镇、翡翠酒家、鼎泰丰、鼎鼎香、松伸日式料理)从新光天地的业态分布可以看出在D区，位置较背的地方设置的是餐厅、咖啡厅、美容美发以及儿童游乐区等目的性较强的业态，对比我们项目在A区可参考布置此类业态。
2、水幕系统
作为新光天地的卖点之一的水幕系统，在新光天地的4楼，当水幕开启，犹如置身大自然瀑布之中，这样既使人流的到达性更强，也增加了商场做活动的区域（新品发布会等）。
3、新光天地的内部装修也是我们可以借鉴的
四、蓝色港湾
项目介绍： SOLANA蓝色港湾国际商区由19 栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多 家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择
1、业态分布： 广场层：
一楼：
二楼：
三楼：
蓝色港湾的开发商打造“休闲购物中心”的思路，用蓝天白云代替了传统商场的天花板，用自然风取代了空调。但是习惯了室内购物的消费者对蓝色港湾的“自然风”有些吃不消。另外，由于品牌街内各品牌是独立店铺，出入各店铺要经过半露天的通道，但通道和店铺内温差较大，穿着在室外的衣服在店铺内待时间长了会感觉燥热，但是频繁脱下、穿上外套又太麻烦。
要知道，商业消费人流与季节性变化是联系紧密的。在蓝色港湾购物虽然有自然风，但体现出的是冬冷夏热，对购物要求舒适度的消费者来说是无法接受的。
目前项目招商情况不容乐观，不少商铺都闲置。
品牌街
中庭吊顶
公共区域装修
蓝色港湾把儿童、餐饮、酒吧放置在整个项目人气偏弱的位置，这样带动了整个项目人流的到达性，但是其在品牌引进上和大部分商业相重叠，没有体现出其优势。餐饮的开口向着亮马河，不能从商业内部进入，这样就使人流分流，不能起到人流共享的作用。
五 东方新天地
东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。
东方新天地商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。
业态分布： 地铁层
首层商铺：
天空大道
东方新天地的中庭
东方新天地把地铁、商业、酒店、写字楼有机的融合在了一起，相互进行带动，实现了价值最大化。东方新天地的成功打造，是我们借鉴的榜样。
五、三里屯village
三里屯VILLAGE是为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。南区建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接体现了老北京胡同的风味；北区开放庭院式格局、多栋钻石型建筑的设计灵感主要源自北京的四合院。
项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求 而北京的“三里屯·village”，充满了“现代、时尚”的元素；以苹果iphone旗舰体验店、daidas旗舰店等为代表的时尚元素，核心和实质是------“流行、时尚”的文化元素。
南区-1楼为生活超市以及餐饮，1、2楼为服饰精品等，3楼大部分为餐饮和少量店铺，4楼为少量几家店铺没有餐饮。南区靠一个中心广场把四面八方的人流聚集在此，利用区位优势，聚集人流，盘活了整个商业。
在考察了北京的几个商业后深有感触：
1、在业态的布置上，位置较弱的区域应设置目的性较强的业态（餐饮、美容美发、咖啡、儿童乐园等）
2、在招商品牌的选择上应该是适合本地消费水平的，本地没有的一些品牌，这样做到差异化招商，使得项目的品牌更具有竞争力。
3、在人流动线的设计上，应该尽量往商场内部引。
4、现在的商业在业态上应该多样化（餐饮的比例较大），能够使人们实现一站式消费，增加其在商场的停留时间，刺激其消费
篇2：北京商业市场调研报告
调查课题一：各地地铁商业现状
调查目的：了解地铁商业的布局特点
调查途径：现场踩点
拟解决的问题：
1、北京、上海的地铁商业布局特点？
2、地铁商业经营的主要业态？
3、地铁各站人流量与商业布局的关系？
4、地铁各站站外商业设施与地铁站内商业布局的关系？
调查结果：见调查表
1基本结论：
1、地铁站台除了自动售货机、报摊（占地2平方米以下）、流动WC外，基本上不设其它商业。原因是站台的上下人流量较多，而且快，站台面积又相对小，不适于设商业，造成人流滞留，影响乘座。
2、北京地铁的商业业态十分单一，５家连锁经营瓜分了为数不多的商业点，它们是：物美便利、凯丝恩贝西点店、四星音像、盈采冲印和百万庄园（经营汉堡、冷饮、电话卡等），其中盈采冲印多数已经关闭。
3、北京现有的地铁由于历史较早，商业布置远比上海单一，而且商业面积很少，集中在站厅售票点的两侧。而上海地铁的商业面积很大，而且经营业态十分丰富，几乎涵盖了所有的业态，但主要还是以服装、便利店、通讯产品、书报亭、书店、自动取款机、自动售货机、食品、小饰品为主。
4、过道原则上不设商业，除了上海地铁一号线莲花路站等极少站点。过道宽度约６、７米，隔出1.5米－２米宽度作为商业点，在人流量不是最大，但也不少的站点是十分合适的，从现场看（观察时间为８：１５高峰时段），过道商业点的设置对人行畅通几乎毫无影响。但商业面积不大，约２０平方米，这是合理的，一方面不会形成人行障碍，另一方面由于人流量不是很大，过多的商业面积也是浪费。
5、上海地铁站厅商业的挖潜面积相当大。主要集中在以下几个位置：
（１）站厅通往站台的楼梯口两侧。几乎每个站点都有，整个站厅的宽度在２０米左右，两边人行各占６－７米，楼梯口宽度约８米，向前挖潜５－６米，可设置４０－５０平方米，两边共可挖潜８０－１００平方米。
（２）站厅人行道的内侧。在宽度６－７米的人行道上分割出１.5－２米宽
度作为商业点。每站都可挖潜１００平方米左右，分割成６－１０平方米的小面积。
根据现场观察（高峰时段），这些商业点对人行无影响。
6、北京地铁由于各种原因，地铁内商业设置单一，面积少，与站外商业设施几乎无关联。
上海地铁商业点的布置从业态和面积上来说，几乎与站外商业的分布情况无关联，各个站点的商业业态和面积与站外无互补关系，亦无关联关系。面积
几乎差不多，业态也一样，而且同一站点会有竞争出现，即有几个经营内容相同的店。
7、上海地铁的商业面积与人流量的关系也不明显。但是可以归纳出以下规律：（１）换乘站由于人流量巨大，先保证人流的畅通，商业点很少甚至没有。
如地铁一号线与三号线换乘的上海南站站、与地铁二号线换乘的人民
广场站。
（２）非换乘站人流量大的站点，商业业态丰富，商业面积很大，如地铁一
号线的徐家汇站、地铁二号线的陆家嘴站，拓宽的商业面积很大，徐
家汇站有３０００平方米以上的拓宽商业面积。
8、我们本来认为不适合在地铁内的商业业态如餐饮，从上海的情况看，也可以做，但是面积规模不大。知名连锁只有麦当劳在地铁一号线锦江乐园站设了一个店。可能是经营上的原因，但开店条件限制上的可能更大，因为排风、电力配备上的问题。
9、上海地铁的连锁经营店不少，主要有食品的福满香、克莉丝汀、黛特玲；明君书店、大旭内衣等，但缺乏知名企业的参与。
调查课题二：地铁五号线商业设置和相关重要数据
调查目的：了解地铁五号线的设计，提出商业面积挖潜、拓宽的可能 调查途径：到相关单位获取设计图纸、参照上海地铁的商业布置情况 拟解决的问题：
１、地铁５号线的商业面积拓宽和挖潜的可能，现有方案的合理性？ ２、不同商业业态对电力、给排水、通排风等配套的要求？
３、各个站点的人流量预计？
调查结果：见调查表２和相关资料（地铁新线商业规划设计情况汇报）基本结论：
１、由于设计方案已定，而且进入了施工阶段，更新设计的可能性不存在。２、北京城建院和市政院已经根据工程的实际情况，做了五号线的商业规划共５
０００多平方米，其中由于地质条件等原因拓宽的可能性不大，但挖潜的余地应该是存在的，等拿到设计图纸后在出方案。
3、相对于设计的人流量估算，现有商业面积偏少，租赁市场看好。
调查课题三：地铁五号线沿线站点实际情况
调查目的：了解地铁五号线各站点的站外情况，为各站点的商业布局提供依据。调查途径：现场踩点
拟解决的问题：
１、各站的区域情况如何？是商业区、居住区、商务区、混合区、远郊区？
调查结果：见调查表３
基本结论：
１、离城区较远的宋家庄、刘家窑、太平庄等站是大型居住区域，商业分布
少，地铁商业应当有很大的潜力。
２、线路的设置比较合理，贯穿了老城区热闹区域和新的大型居住区域，人
流量将很大。
调查课题四：地铁商业的招商、管理
调查目的：了解地铁商业管理的特点和成本情况、招商的方式
调查途径：北京地铁商贸公司管理人员、上海地铁亚太盛汇地铁商场招商方式实地调查
拟了解的问题：
１、地铁租金的水平？
２、经营的情况？
３、地铁商铺的招商方式？
调查结果：
１、北京地铁的租金水平很高，不到400平方米的商业面积出租收入是每年300万元，合21元/天/平方米，而实际的市场价应该是每年400万元，合28元/天/平方米。
２、原来地铁一号线西单站站厅的商业网点共553平方米，2003年的租金收入为300万元，合15元/天/平方米。而实际上的租金应该为400万元，最好的一年租金为500万元。
３、北京地铁商业主要是５家连锁：物美便利、凯丝恩贝西点店、四星音像、盈采冲印和百万庄园（经营汉堡、冷饮、电话卡等），其中盈采冲印多数已经关闭，其它几家经营状况良好。
４、上海地铁的租金水平为15元/平方米/天左右
５、地铁商业的经营方式有3种：
（１）一般招租
（２）包租给另一方
（３）自营
基本结论：
１、地铁商铺的租金水平很高，开发地铁商业前景看好。
２、地铁商业的经营状况普遍良好。
调查课题五：地铁商业的投资分析
调查目的：地铁商业的项目可行性初步分析
调查途径：翻阅相关资料、租金水平的现场打听
拟了解的问题：
１、一般地铁商铺的租金水平？
２、成本和赢利分析？
调查结果：见（北京地铁新线商业投资项目背景）
基本结论：
１、项目的投资回报率是14.7%
篇3：北京商业市场调研报告
1 2016北京商业地产发展状况
1.1 经济环境
经济增长温和下行,产业结构调整进入攻坚阶段,预计刺激内需将成为2017年的政策热点。宏观经济增速大体稳定,预计到2016年底GDP可以保持6.7%的增长速度,其中房地产仍是主要支柱。经济走势延续了2010年以来的下行趋势,M1、M2剪刀差进一步放大,企业主动投资意愿不强。
2017年预计房地产行业的增长可能将因政策原因放缓。特朗普政府若执行贸易保护政策,外贸增长也将放缓。经济下行压力依旧较大,刺激消费和发展基建将成为政策热点。预计2017年政府或将通过减税和补贴两方面刺激内需,消费类产品增速有望增加。整体政策导向对零售型商业利好。
1.2 消费环境
北京零售市场增速平缓,消费结构趋于合理。城市产业调整及消费升级工程初见成效,未来在全国消费领域起到具有先导性的示范作用。北京社会消费品零售总额在一线城市中仍处于领先位置,总体保持了平稳回落的态势,原因在于:①由于汽车消费受到政策抑制;②在城市升级的过程中,政府不断将低端批发零售业向外疏散。2016年1—10月恩格尔系数为23.3%,依旧保持在30%以下,按照联合国标准,落在20%～30%,处于富足水平。北京市零售市场体现出“总额缓慢增长,结构趋于合理”的局势,符合发达城市零售市场的热点。
1.3 政策环境
房地产调控力度持续加大,销售及土地政策全面收紧。实体商业的创新转型上升到国家政策层面,促进创新、激发转型成为未来实体商业的核心趋势。
1.4 土地市场
2016年土地供应全面收紧,商办用地成交规模不足2015年的60%,主要释放于通州和大兴,近郊区迎来商业发展契机,到11月中旬商办用地仅成交8幅。随着城市外扩,主城区商办用地已基本被分刮完毕,仅北土城和中关村环保科技园两个地块,占今年土地成交的7%(见图1)。
远郊区产业支持尚未形成,近郊区成为商办用地主战场,87亿的环球影城巨无霸地块将通州推向成交榜首。开发商土地储备有限,预计未来2～3年新增商业减少,以近郊区为主。
由于土地供应收缩,挂牌地块均遭到开发商哄抢,整体价格被大幅推高。如图2所示,主城区商办用地已成为稀缺资源,成交价突破3.3万,同比涨幅达167%。近郊区价格急追直上,扣除环球影城地块的干扰,成交价突破1.6万。北京全市商办用地整体溢价33%,超过2015年3%。随着政府对商改住项目的严查,未来商办市场将进入一片红海,短期内供应暴增对于现有的存量市场也是一种冲击。
1.5 商铺市场
市场对商铺投资持冷静态度,价格比2015年上涨27%,去化率提升2%,销供比连续3年大于1,出清周期超过20个月。投资者对商铺表现出较冷静的态度,开发商去化压力较大。随着2016年商办用地成交规模的放缓,预计2017年将主要以去库存为主,新增面积有限,主要分布于大兴和顺义。商铺市场卖概念的阶段已过,未来的商业街开发企业需要承担更多的责任、做出更多的贡献。
如图3所示,朝阳和通州是最活跃的商业成交区,均超过20万m2。门头沟受中昂时代广场和远洋新天地两个项目带动,体现出了较高的成交价。平谷出现较严重的滞销现象,受2016年土地收缩政策影响,预计主要成交区2017年将逐步向大兴、顺义转移。
1.6 集中商业
2016年新开业购物中心145万m2,2017年计划开业项目153万m2。2011—2014年的成交土地未得到有效释放,北京商业地产全面进入存量竞争时代。
2016年计划开业项目32个,总计221.7万m2,预计到年底仅54%可如期开业,约145万m2。商办用地成交高峰向集中商业转化的效率明显放缓。2011,2014年的成交均未在2016年得以释放,原因有二:一方面,其中约40%为无效供应,前几年开发商对商业项目不够谨慎;另一方面,受品牌拓展速度放缓的影响,部分项目出现了延期开业的状况。此现象预示着北京集中商业已全面进入存量竞争时代,特别是主城区未来将以收购改造型项目为主。2017年计划开业项目153万m2,预计如期开业项目可达80～90万m2。购物中心正式进入一个汰弱留强的阶段,市场空白区已经不存在,不超越就淘汰。
延期项目主要出现在近郊区,特别是5万m2以下的社区商业项目出现了较大比例延迟。
前两年广泛热议的社区商业并未妥善解决商业地块去化的燃眉之急。原因在于:一方面国内社区商业主要由传统住宅开发商打造,一部分是为卖楼而生的概念,住宅销售结束后,交给物业当成会所运营,草草收场;另一部分虽结合O2O概念用力打造,但项目主要出现在远郊区,入住率不足,开业压力较大。另一方面,社区商业模式在国内尚未成熟,于品牌、于开发商都是微利模式,不是新加坡型的政府主导,也与香港市场存在较大差异,在商业模式上尚需要较长的探索期。
西南板块向来是北京商业最薄弱的区域,2016年丰台项目集中面世,即将开业两个万达广场,加上9月开业的银座和谐广场,总体供应接近60万m2。西南区域商业得到有效补充,至此,北京已形成相对平衡的区域多中心商圈结构,商业发展进入成熟期。
2 2017消费升级趋势下北京商业市场进入新极值时代
在城市扩容有限情况下,北京未来新建商业基本集中在城市周边的卫星城镇。而京津冀一体化政策的驱动,加速了卫星城镇的发展,使城区人口有了新的释放地。新区人群结构的变化也推动北京商业出现新的特点:商圈偏平化、消费场所集装化、消费重心从结果转向过程、运营从后台转向前台、实体商业再现转机,这些变化将深刻改变商业地产传统服务及运营方式。以北京为代表的前瞻一线城市发达商业,将呈现如下趋势。
2.1 城市自更新,商圈极能呈现扁平化趋势
城市在外扩过程中,已经形成了“主城区+近郊区+远郊区”的城市结构。随着主城区房价上涨,新增人口被挤压至郊区。一方面,他们受过高等教育,有和主城区居民一样的审美能力与消费力;另一方面,收入持续增加对消费的影响呈现边际递减效应。两者在对消费品质的追求上逐渐趋同。
随着城市吸引力的提高,人口吸附能力越来越强,城市在发展,这些被吸附来的人也在成长,他们将逐渐成为具备足够审美与支付力的新型消费力量。城市远郊在人口基数、居民教育程度、财富结构上已出现质变,远郊居民已经具备足够的审美基础和支付能力去支撑品质型主题商业的发展,未来商圈在极能上将从垂直型分布变为扁平化。
2.2 消费社群化,购物中心集装箱式发展
随着层级理论的打破,不同区域、年龄的消费者的价值观不再割裂。购物中心不同楼层间的目标客群不再以消费力进行划分,而是以社群化的审美标签去进行组合,就像一个个主题集装箱的拼装,不同集装箱,以及不同集装箱组之间并没有消费力的冲突,而是更强调主题的差异。购物中心从以档次、业态为维度的协同式发展,转变成更加碎片化的集装箱式发展。
2.3 运营重心从产品消费变为时间消费
在消费升级趋势下,随着零售网点密度的提升和电商的发展,目的性消费已经不足以成为吸引消费者到场的力量。时间是现代人类最稀缺的资源,未来商业的竞争实际上是对消费者时间的争夺战。消费者以怎样的频率到场,到场后停留多久,将成为决定运营成败的关键。主城区商业需构建人格化的、具有吸引力的空间,增加消费者停留时间,形成更多的随机消费;郊区型商业若要扩大范围,吸引主城区客流,则需要构建一组消费者无法在主城区得到满足的业态和品牌组合,使其甘愿消耗更长的路途时间到场。
2.4 运营人员全面从后台走向前台
2016年大数据在购物中心领域已经完成从概念论证到价值兑现的过渡。随着数据识别、降噪技术的发展,消费者数据将实时传递至服务链条的各个环节。运营者将全面从后台走向前台,直面消费者,人人都是产品经理。满足消费者需求去创造贴心,超越消费者需求去创造惊喜。
2.5 百货业复活信号初现
篇4：市场调研的商业玄机
也许企业在市场中发现了一个迫切需要提供的服务，必须确定的是该市场是否真的是具有潜力的服务市场。
也许企业面对机会有些犹豫甚至迷茫，因为你无法判断机会背后蕴藏的是机遇还是陷阱。
无论是刚刚起步还是需进一步拓展的企业，能否识别和把握市场及消费群体的状况至关重要。要做到关注市场、了解消费动向，需要了解你所处的行业，了解你所服务的对象，同时更需要了解你的竞争对手，这样才能真正调整好自身在竞争中所处的位置。
如何了解，怎样调整呢？你需要进行市场调研。
提及市场调研，有一个令很多中小企业管理者常常迷茫的难题：许多企业既没有专职的市调人员，更没有独立的市场部门，而市场调研工作又不能不做。不做就辨不清你的目标人群是谁，他们在做什么；不做就无从得知竞争对手过去、现在和未来是怎么做的或将要怎么做。其实，这些专业的事需要交给专业的市场研究机构来做。
如今，中国市场上千余家调研机构由居于业界领导地位的外资或独资公司、国内规模领先的民营公司或合资公司、跻身实力派阵营的国内公司三大阵营组成，他们共同服务着国内营业额已高达10亿元人民币的调研市场。第一阵营研究能力、国际经验和资本实力都较强，第二阵营基本具备了在某个行业或某个专业领域充当领头羊的资格，第三阵营占据了细分市场，经营规模和效益具备增长潜力。
这些专业的调研机构帮企业过滤掉了市场杂音，留下了企业发展中真正重要的信息。更为重要的是，随着市场、消费需求的变化，如今的调研机构已不仅仅是将新出炉的报告装订好转交给企业便了事，他们正经历着自身角色转换——从事实讲述者到行动推行者；从单独寻猎者到协同合作者；从支离破碎的洞察到系统全局观；从消费者的声音到与终端消费者的沉浸，进而真正成为调研市场的观察者、建模者、创造者、精益者。应该说，只要企业置身于市场之中，便无法与调研机构疏离。
调研需求如何产生
企业通常在什么情况下产生调研需求？市场调研有着怎样的运作模式？
通常企业会在以下三种情况下产生调研需求：其一，企业内部产生争议甚至斗争时。因各部门的利益不同，对问题的反应及看法也不尽相同，此时亟须中立的第三方拿出市场的反应来进行一定的说服和证明。其二，当市场情况迅速发生变化时。本来熟悉的地理区域、熟悉的产品类别、熟悉的广告表现形式突然变得陌生了，市场由于突发事件或竞争对手及消费者本身的演变发生了极大的变化，消费者的行为、心态、消费模式变了，调研需求随之产生。其三，跨国公司长期以来形成了调研的系统，调研是其工作流程的一部分。跨国公司在做决策时习惯用数据和市场中的事实说话，他们会定期做系统的调研项目，这并不是因为市场发生了某种变化，而是一种实时的市场监测。
市场调研行业实行的是项目管理制，该行业分为三大类：针对媒介的研究、针对零售的研究和专项研究。媒介和零售研究机构的运作是，以相关研究机构每年投入的费用进行数据的收集整理和报告分析，之后再把报告分析的内容分割销售给不同的客户。专业或专项的研究机构则是应客户的不同目的及要求，专门设计项目，为客户量体裁衣制订方案。专项调研技术含量高，在调研行业中竞争也最激烈。
媒介和零售研究的特点在于它的规模，如零售网点的覆盖，不同媒体投放的监测，对资金需求量大、投入周期长，其技术往往不是障碍，障碍常常来自资金的压力。
专项调研方法则更为灵活、多样化，其方法论组合常用到的就有30多种。而媒介和零售研究通常用到的方法论比较稳定，为保证数据收集的可靠性，会用其他方法补充，但总的来说还是以某一种方法为主，本文重点关注专项的市场调研。
如何洞察消费者
有价值的市场调研报告是如何准确、高效且持续地形成的呢？
市场调研报告的高效形成，需要敏锐地洞察市场及消费者的多维度变化。洞察是基于对目标消费群行为和态度的深入理解，是情感层面的联系，是能产生杠杆效应的要素。一旦掌握，洞察能促使消费者方向的改变，从而达到营销的目的。
然而，洞察来之不易，因为消费者的真实状态可能不得而知，消费者的实际行为可能隐蔽，消费者的行为模式可能是无意而为。通过对消费者、品牌、产品以及市场的洞察，调研机构会获得以下收获：一针见血地了解事实；透彻清晰地认识原因；深入浅出地体会人性；直觉生动地表达意思。如果寻求洞察仅回答了“是什么”，那么对于经营结果所产生的冲击则进一步延伸了“怎么办”。这种联系使企业的品牌和消费者世界呼应，成为启发品牌影响力的灵感跳板。
调研机构发现，从消费者洞察到生意冲击的历程包括灵感激发、概念发展、市场实验、消费者体验、产品雏形和品牌推广等关键步骤。针对每一个关键步骤，调研机构多是着手细微、原汁原味的观察，嗅出态度和行为中的有趣现象，通过多维构造和生动假设探寻灵感、锁定方向，再将各个要素分门别类视觉化展现其相互间的联系，构造思考框架，解读关键符号，乃至亲身感受解释消费者的言行，从而深度洞察现象背后的原因。为确保与目标消费群能产生共鸣，与现实情况契合，调研公司还设立了一系列测试标准，如技术参数、存储性能等。
调查工具
有价值的市场调研报告准确、持续地形成，依赖于多种有效工具的支撑。
定性与定量研究：左右手的自如配合
定性与定量研究是市场调研中最常用的工具，定性研究主要关心“为什么和怎样”，通常是用语言、文字、图片来表达信息。定量研究是用数字、百分比的计算，用相关系数、统计的语言来表达信息，定量研究更感兴趣的是“什么和如果怎样”。通常在一个调研项目中，两套研究体系就像人的左右手一样要配合使用。
多个被访者的访问：洞察启迪性消费行为
通常在购买烹调食材、家庭装潢建材、婴儿产品和旅游度假产品时，消费者会经历一个共同的决策过程。然而，一般在同一地点、同一时间访问所有的家庭成员是非常困难的。在整个访问过程中，调研公司会尝试分别理解群体和个体在购买决策时的驱动力，避免被访问者在表达时太过孤立或者被别的访问者干扰。比如，当母亲出现在现场时，青少年在表达他们的偏好和观点时会突然变得很安静或小心翼翼。在这种情况下，市调人员会鼓励他们做个角色互换的游戏。在互换角色后，他们可以更好地理解对方的愿望、忧虑和梦想，从而最大限度地减少由于社会压力或者权威者所带来的偏差。
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作为一种数据收集方法，多个被访问者的访问有助于理解涉及多个参与方的复杂关系，这种方法可以帮助调研公司洞察到有启迪性的消费行为。
阶梯式渐层：连接手段和目标的链条
阶梯式渐层技术将产品的特性、利益体验和个人价值由一根无形的链条紧密地连接起来。
这是一根从个体消费者出发，发掘出最终目标和实现手段的链条，有助于深入分析整体消费的认知结构。比如，在哪个链接中人们储存产品或品牌相关知识。在解读消费者思维和行为领域，最终目的和实现手段的链条已经证明是非常有效的工具，调研中阶梯式渐层广泛应用于产品创新、品质提高、战略制定、沟通和广告投放等环节。
感官体验样本组：探寻常识中的不寻常
在实验室的环境下，如果你看到消费者蒙着眼睛或遮住嘴，千万不要被这个场景吓着。这是调研公司在做独立研究感官效果实验的典型方法，蒙眼或遮嘴是为了消除外在信息给生理反应带来的交互效应。
为新产品研发提供宝贵的信息，调研公司会充分利用消费者的五大感官，包括眼之视觉、皮之触感、舌之味觉、鼻之嗅觉以及耳之听觉的系统步骤，发挥感官体验样本框的优势。对于感官体验样本组的核心研究方式，往往将前期的产品使用与后期的面对面问卷访问有机结合起来。各种研究方式也灵活组合，包括实验室的货架展示、群体测试法、生活相册、家庭访问、视频跟踪、产品留置测试、入户面访、电脑辅助面访、电话采访、小型座谈会及在线调查等。多样化的活动突破了固定样本组的局限，如主题派对、幸运抽奖、集体旅游、周年庆等。值得关注的是，保持一个稳定强大的合作团队，是感官体验样本组研究方法制胜的法宝。也就是说，客户研发人员、调研公司的服务团队甚至测试的感官体验样本组成员，必须保持长期的情感联系与精力投入。
正交实验设计：严谨与经济可行的平衡
在市场研究项目设计中，样本量的大小是重要的考虑因素。因为数据精准度依赖于样本量的多少，样本量越大，精准度越高。然而，项目的成本也随样本量的增加大幅度上升。因此，决定样本量的大小时，调研公司必须在统计的严谨性和经济的可行性之间取得平衡。
在某企业的热狗肠新产品研发中，共计有6个重要的设计维度，如风味、肉类、质地、甜度以及咸度等。每个设计维度具有2?4种不同的特性，因此完整的产品特性组合个数将达到400个左右。这样的产品组合个数不但使生产样品的费用过大，也使得测试样本的数量大幅度上升，从而造成项目成本的双重压力。
根据正交性原理，从全面实验中挑选出部分有代表性的点进行实验，这些有代表性的点具备了“均匀分散，整齐可比”的特点。最终，正交实验设计选择了16个产品组合，而不是400个样品进行实际测试。通过这16个代表性的产品进行测试不仅可以节约大量经费，而且得到的信息足以指导产品进一步研发。
在热狗肠的新产品研发案例中，我们可以看到正交实验设计的三个优点：既经济又有效地生产测试产品；迅速在已有的测试产品中，辨识出偏好度较高的产品组合；分析各个属性的重要程度，科学地推导出最佳特性组合。
市场调研的价值何在
在市场调研的30多种方法论中，上面所提到的仅是典型的、独特的几项调研工具。管窥一斑中或许它看起来有些枯燥，然而正是运用这些看似无趣的工具，通过与市场和消费者的亲密接触及直达心灵的透析，从成本与效益的角度来搜集市场信息，利用数据库存储提取展示市场信息并进行描述性信息分析，使企业对市场、消费者、竞品有了全面清晰的认知，最终对客户决策产生影响。
行业内常用“侦察兵”来描述市场调研机构，因为它帮助企业辨析市场环境，认清自身及竞争对手，使企业在制定发展战略时“有章可循”，在研发新产品时做到“有的放矢”，从而把握决策方向，把握市场机会。
随着市场上笼罩的谜团不断被解开，不断涌现的棘手问题被一一解决，调研机构在市场调研时的科学性、严谨性也不断被验证。了解市场调研机构独特的运作模式及调研工具，可以让客户看清调研市场的商业玄机，真正认清整个市场调研活动的本质，使企业的投资更具价值、决策更具科学性。除非你根本不想听到市场对产品的任何反馈，或是始终坚信你的产品或服务是完美的，否则在研究市场、研究消费需求、进行产品开发中，你不可能绕开市场调研的大门。
行业未来的挑战及趋势
国内的市场研究如今早已跨越了数据收集阶段，在定性和定量研究领域的技术已经达到先进水平，但尚未达到中国创造境界。改良后的西方概念框架、访问工具、测量设备及技能均已娴熟，其技术功底、分析解读能力、实战经验等正在释放巨大价值。然而，这一切的进步并不代表整个行业已经完美无暇。娃哈哈老总宗庆后就曾发出“现在那些调查都是假的，你给他们那么多钱，最后都不知道花到哪里去了，还不如我自己的感觉来得比较敏锐和准确一些”的言论。
那么，产生数据恐慌，对市场调查结果的准确性表示质疑的原因何在？
其一，落后于国际市场50年的国内市场调查行业尚处在成长期，高素质的市场调查人才还比较欠缺，服务分析水平尚待提高，尤其缺乏某一领域的专家。其二，不少调查公司在数据汇集后提供的分析水准不高，由此造成企业家的不信任，甚至少数市场调查公司为了小利而做出违背市场调查行业职业道德的事情，损害了声誉。其三，相对于街头调查、电话调查、网络调查，入户调查难度相当大。入户调查要根据人口统计资料，在地图上划分小块，随机抽样，而现实情况是多数小区封闭式管理，拒绝访问员进入。统计显示，即便是被调查者会得到价值50?100元的调查礼品，每敲100个住户的门依然仅有不到40个住户接受调查，其中大多还不符合样本条件。其四，由于调研机构提供的调查产品种类繁多，如消费者调查、广告监测、满意度调查等，调查服务的价格也从几万到上百万元不等，如此巨大的收费差异，也使众多客户对该行业心存疑惑。
尽管如此，随着市场调研业全球化的加深，调研技术飞速发展，专门软件不断推出、升级，被誉为未来最有朝气、最具潜力、发展最快的市场调研业，正走在调研机构的集中化、服务的多样化、专门化、国际化的路上。国际调研巨头如美国的尼尔森、盖洛普等世界级的调研公司在中国设立了分支机构，同时，随着潜在调研客户的日益觉醒，如果以前只是一些外企或国内大型公司注重调研的话，如今一些国内中小企业或热门行业如IT、汽车、酒、化妆品、快消品等每年也花费几十万、几百万元进行市场调查。尽管行业面临调查结果失真、调查屡屡碰壁、小公司生存难等诸多挑战，但依然阻止不了行业前行的步伐。
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调研就在你身边，你不必担心它太昂贵，比它昂贵得多的代价是因为没有做市场调研，你将直接面临丧失市场、贻误发展机遇的命运，你的新产品或许会直接面临着覆灭的危险。面对所有的启动成本，想验证你的心血没白费、钱没白花，请在适当的时间，选择合适的专业市场调研机构并与他们亲密接触。
（编辑：王文正 wwz83@163.com）
市场调研行业兴起于70年前的欧洲，其发展趋势是：经济越发达、品牌越丰富、市场竞争越激烈，市场调研的需求也越旺盛。国内市场调研行业是从20世纪90年代宝洁进入中国市场开始起步的。
市场调研包括市场环境调研、市场状况调研、销售可能性调研，还可对消费者及消费需求、企业产品、产品价格、影响销售的社会和自然因素、销售渠道等开展调研。
市场调研包含不同的分类方向：按方法属性划分，可分为定量研究、定性研究；按研究领域划分，可分为渠道研究或零售研究、媒介和广告研究、产品研究、价格研究等；按行业属性划分，可分为商业研究和工业研究。此外，还包括针对少数民族和特殊群体的研究、民意调查以及桌面（案面）研究等相对独立的调研。
专项调研基本流程
项目咨询。对在营销或新产品开发或广告投放中遇到的问题或不明晰的决策，客户会请专业的调研公司针对研究的目标来确定研究方案。调研公司会通过面谈、电邮等沟通方式，确定整个项目的研究内容，并在此基础上提交项目计划书。
确定目标。双方确定了研究方法、调研时间、费用、操作流程之后，进入数据收集阶段。该阶段最主要的是数据及整个流程的管理，会涉及诸多细致的环节。完成了数据收集，进入数据处理阶段，无论是定性数据还是定量数据，专业调研公司都有专门的工具、软件、方法对数据进行进一步的加工分析。
提交报告。调研报告做完了，有怎样的发现、对问题有什么样的结论、建议客户下一步应该怎样做，等等，是下一阶段的任务。
密切接触客户。随着调研的深入推广及解决问题步骤的不断推进，调研公司的建议显得越发重要，自然受到客户的重视。客户会邀请调研公司为企业做一些培训，提供一些会议内容的支持，提供企业头脑风暴的素材。
最终，客户会与调研公司结成战略合作伙伴。
企业选择调研机构时的注意事项
数据获得并不等同于数据质量。数据常存在老化甚至失实问题，各个行业独立采集数据，因此数据库有相当的重叠。统计局或行业协会可供公开查询的资料也很有限。目前，尽管一手研究调查项目产生费用，耗时耗力，但相比而言，是较好的方案。
面子影响研究方法的接受度。人与人之间的面子很大程度上影响着回复率和合作长度。如电话访问、邮件调查、直邮问卷、电脑辅助电话采访等系列面对面接触很少的方法，虽国外消费者接受程度较高，但国内消费者的拒访率却居高不下。同样由于面子，家庭访问、定点街头面访、小组座谈会、陪同购物、预约面访、电脑辅助面访、人类学固定样本框、店铺拦截等形式得以顺畅应用，除了面子带来眼见为实的感觉，也起到打消被访者顾虑和抵触心理的作用。
覆盖多个城市才能充分代表国内市场。中国市场不是一个同质化的结构，消费者在收入水平、社会阶层、饮食习惯、价值取向、产品态度和品牌意识等方面千差万别。市场调研应考虑到地域的辽阔和消费层次的多级结构。
无论是访问员还是被访者都希望得到物质刺激。兼职的访问员多来自大学在校学生和家庭主妇，如果付款不到位，调研的真实性便存在风险，例如问卷作弊、欺骗甄别条件、跳问流程等。但是也不宜支付过高礼金，否则会有吸引那些“专业”被访者的风险，他们会频繁游荡于各个市场调研公司。在答应参加调查或采访进行之前，被访者通常期望礼金数量，切记金钱至上原则。
不要低估语言和方言的挑战。在小组座谈会和深度访谈中，语言和方言的问题显得尤为突出。和当地笔录员、同声翻译以及英语流利者的密切合作是信息质量的重要保证。同时，只有那些非常熟悉方言和消费者的中间人才能读懂和解释心情状态、字里行间的含义、面部表情和身体语言等，这些信息往往是打印再好的笔录也无法捕捉到的。进行研究时，应注意隐藏的沟通成本风险。
在研究设计时，深思熟虑文化差异。消费者通常不会明确表明极好或极坏的意见，甚至有些不好意思进行批评建议。意见或建议通常比较模糊笼统，在正面的答案中隐含着负面的含义，例如“还不错”、“还可以”， 或者是“还行”。在某些情况下，中国消费者的态度趋向不是他们最终行为的有效显示。
验证供应商或合作伙伴的资质。国内市场研究协会登记了3000多家调研公司，其中包括整体服务提供者、咨询公司、实地数据收集公司、派样抽样公司、广告公司、数据发掘公司、在线调查公司、促销公司等。企业在选择调研公司时应进行资质核实，如欧洲市场研究协会会员、ISO 20252市场调研行业标准认证、 神秘顾客购物组织等。只有验证主营业务才能防止误打误撞。
篇5：商业市场调研报告
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局
第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析
第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念
3.2北京市老商圈分析
3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展
第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析
第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求
第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望
6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分
商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1.1按照开发形式进行分类 ：
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）市场类商铺
在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。
（6）交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
1.1.2商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）选址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米以下。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板)商业项目市场调研报告
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（economic）：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划
三、区域商业现状调研
? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判）? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究；
? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析
四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
六、意向项目swot分析
（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）
七、结论
? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议
? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告
中国茶市三期调研及定位报告
高策（中国）房地产运营机构 2012年2月27日
报告目录
一、新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3
1、城市概况
2、城市人口
3、城市交通
4、经济概况
5、城市规划及城市发展方向
6、小结
二、宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13
1、宏观背景
2、房地产发展概况
3、市场供给及市场存量
4、房地产价格走势
5、购房消费者心理分析
6、地产项目区域分布
7、典型个案分析
8、小结
三、新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31
1、城市商业发展现状及分析
2、小结
四、项目定位————————————————————————————————————————————————————40
1、项目概况
2、swot分析
3、项目定位策略
一、新昌城市背景调研
1、城市概况
城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。
地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。
行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。
本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）
2、城市人口
据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：
根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。
3、城市交通
城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。? 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁
波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。
城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。? 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。
? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。
城市内部交通：公交车1、2、3、4、6、7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版
南昌市商业市场调研报告提纲
一、南昌市商业概况
? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布
二、南昌市商圈分析
三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超
四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节
五、南昌市社区商业调研及发展方向
六、南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析
七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.一、南昌商业概况
南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。
一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。
南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。
b、南昌人口
南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。
二、南昌商业基础 a、城市概况
南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。b、交通状况
南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。
航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。
铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁
路主干线纵横穿越。
公路 昌
九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有
省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。
公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆
三、南昌商业分布
南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告
调 研 报 告
一、调研目的通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。
二、调研对象和调研方法
（一）调研对象
本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。
（二）调研方法
本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。
三、调研结果
（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区
1、基本情况
小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。
其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解，商铺由山西大学资产管理处管理。
2、商铺类型：底商
3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价
生鲜便利店 汽车美容店
（二）大院
1、基本情况
项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。
2、商铺类型：底商
3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡
（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）
（三）学府雅苑
1、基本情况
小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。
据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。
2、商铺类型：底商
3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；烟酒店、企业、汽
车美容。
4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。
（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）
（四）国瑞·晋瑞苑
小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。
两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。
（五）华洋·城市公寓（新界）
项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售
完。商铺面积约为300㎡。
据了解，高层住宅客户群一部分是
针对山西财经大学学生。
（六）晋阳街临街商铺
篇6：济南商业项目市场调研报告
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济南商业项目市场调研报告
二ОО四年四月十五日
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前 前
言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间 2004 年 3 月 12 日～4 月 2 日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基
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础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。
注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。
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前
言......................................................................................................................................................................................................................................................3 表 20
泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计...........................................................................................................................................48 附表 21
泉城路业态分布情况表.......................................................................................................................................................................................50 附图
商铺调查价格铺位（部分）
......................................................................................................................................................................................52
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从产量及增长速度上看，粮食总产量 220.6 万吨，比上年增长 16.2%；蔬菜总产量 668.7 万吨，增长 5.5%；肉类产量 36.9 万吨，增长 4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入 500 万元以上农业龙头企业发展到 109家，其中超亿元企业 12 家。
（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到 26%，比上年提高 2 个百分点，达到 343 亿元，同比增长 31.8%，高于全市平均增幅 13.8 个百分点。
个体私营经济实现消费品零售额 302.7 亿元，增长 19.4%，占社会消费品零售总额的比重为 56.8%。
对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额 20.2 亿美元，比上年增长 35%。其中进口额 11.8 亿美元，增长 48%；出口额 8.4 亿美元，增长20.2%。
（四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资 504.9 亿元，增长 24.8%。其中：基本建设完成投资 180.1 亿元，比上年同期增长 31.0%；房地产开发完成投资89.8 亿元，增长 17.4%。在完成投资中，住宅投资 74.1 亿元，增长 15.4%，占据主体地位，达 82.5%；办公楼投资 5.4 亿元，下降 11.5%；商业营业用房投资 6.5 亿元，增长 225%。
（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额 533.2 亿元，增长 15.6%。其中：批发零售贸易零售额 433.2 亿元，增长 15.7%；餐饮业零售额 74.4 亿元，增长 15.4%。
现代服务业实现增加值 198.5 亿元，比上年增长 15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数 954.7 万人次，下降 6.6%，旅游总收入 72 亿元，下降 8.5%。
（六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入 264.2 亿元，增长 12.6%，其中地方财政一般预算
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收入 76.1 亿元，增长 19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5 亿元，比年初增长 21.43%；人民币各项贷款余额 2475.1 亿元，比年初增长 18.26%。
结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速发展，社会商品零售总额首次突破 0 500 亿元，达到 2 533.2 亿元。其中，个体私营经济成为社会经济发展的中坚力量，比到 重达到 56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速度。个体私营业主的经济角色越来越重要。
以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达 8 78 亿元。
社会经济的快速 发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定资产投资中速度最快，增长速度达 225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为竞争比拼的有力武器。
二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由 2002 年一、二、三产业结构比为 8.2：42.4：49.4，发展到 7.7：43.8：48.5，图1
2002/2003年产业结构对比分析***0600700 1985 ***1***21425 14***0002500300002年3季度 02年4季度 03年1季度 03年2季度 03年3季度单位：元/平方米商品住房 二手住房 图 2
商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房 1.21 万㎡（83.02 减 81.81）降至今年 9 月末低于商品住房 14.95 万㎡（79.69 减 64.74），其连续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表 2）
结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民闲散资金的主要出路。
图 3
2003 年 1~9 月各类住房销售面积构成情况 四、2004 年经济发展展望 2004 年 1 月，规模以上工业增加值实现 30.6 亿元，同比增长 21%；居民消费价格指数同比为 103.6；社会消费品零售总额实现 56.6 亿元，同比增长 19.9%，至 2 月份结束，累计实现 104.7 亿元。依据 2003 年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力度继
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续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市统计局预测，2004 年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可达到 12000 元，社会经济发展前景依然看好。
结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的 不断升级、可支配收入的增多，给中高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。
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随着济南与 16 个地级市全部实现高速公路贯通，使整个山东形成了以济南为中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《济南市城市总体规划》、《济南市商业网点发展规划》的出台，优化资源，调整结构，大大提升了济南的商业竞争力。
（二）济南市商业发展现状 1、济南商业、餐饮业蓬勃发展。2002 年全市商品交易市场总数达 713处，其中城市市场 229 处，农村市场 484 处，市场成交额达 533.6 亿元，社会消费品零售总额 446.5 亿元。同时，以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，2002 年底，全市共建连锁公司 27 家，连锁超市、便利店 820 多家，经营面积达 10 多万平方米，成为商业流通业最具成长性的业态形式。目前，形成了市区中部以泉城广场为中心聚集了银座、大润发、三联、苏宁、贵和、百大等大卖场；联华、大润发、新一佳、济南华联等环布在城市四周，形成了济南市新的商业格局。
济南餐饮业历来兴盛，鲁菜最为流行，其他菜系的餐馆也随处可见。小巷深处的传统名吃与风格独特的精美西餐相映成趣，成为济南餐饮业的一道亮丽风景线。
2、济南零售业中的重要组成部分——百货业由于原有计划经济的烙印太深，历经多年发展，普遍呈现不景气，与之形成反差的是各色超市快速发展。在面对外来竞争压力的情况下，纷纷以服务为先导，求变求新，出台多项刺激消费的措施、办法，增强自身市场号召力。在老百货业没落的同时，以银座、贵和为首的百货新生力经过近几年的迅猛发展，现已成为山东省知名商业品牌企业，具有极大的市场号召力。
3、国际零售巨头改变省城商业版图。随着沃尔玛、家乐福这些国际巨头的真正出现，济南面对面的商业国际竞争开始进入白热化阶段。
（三）济南市区几大商业区 济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路—经四路商业区为龙头，经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。
1、泉城路商业区
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泉城路东起青龙桥，西至泺源桥，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷；南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街，全长 1560 米，毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。
目前，泉城路商业业态分布改造时划定的 5 个主题经营区，虽有所出入，但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。详见附表 21：泉城路业态分布情况表。
原有 5 个主题经营区分别为：以三联商厦为中心的家电经营区；分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区；以金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区；以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区；芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼，这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业，梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店，新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，无法形成一个较为集中的商业区域，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱，已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。
图 4
泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，报告文档·借鉴学习
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是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
图 5
经二路嘉华购物广场 3、经四路商业区 济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
图 6
经四路东段北侧商业门头及人民商场 4、花园路商业区 花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，必将迅速带动该区域商业的快速发展。
图 7
花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段 5、北园大街商业带 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
表 2
济南商业区比较分析 商 业区 地理位置及交通 商业区地位 商 业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源
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泉 城路 商 业区 济南市中 心区，交通、商贸中心 零售业绝对领头羊，市级商业中心 购 物中心、大 型超市、品 牌店 大型商场一般以联营方式扣点 20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万 80%左右 全 市 市民、外地游客、客户群范围广泛 经 二路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，西部区域商业中心 购 物中心、大 型超市、大 型小 商品 批发 市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 150 元/月
90%以上 西部槐荫区、天桥区居民 经 四路 商 业区 交通便利 传统中央商业区 大 型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20%作为租金；一般商场租金约 180 元/月 95%左右 全市消费者 花 园路 商 业区 区域中心，交通便利 二级商业区，东部商业中心 超市，咖 啡店、酒吧 集中 区域 一般商场租金约 200元/月 90%左右 历城、历下区居民 北 园大 街商 业带 主要的交通枢纽 二级商业区，专业市场聚集地 家居、建 材类 专业 市场 一般商场租金 100 元左右/月 85%左右 鲁中（家居建材），周边居民（超市）
（四）济南主要商业物业比较 表 3
济南主要商业物业比较 物 业名称 位置 规 模(㎡)业 态形式 租售价格(不含进场费)经 营方式 档次 经 营 范围 车位 万 达购 物广场 泉城路西端 约 5 万 超市、专 业店、专卖店 F1 售价：2.5-5万元 F1 租价：约 300 元/㎡/月 一 层自营 二-四层 联营 高档 生 活 用品、家居、品牌服装 143个 银 座商城 泺源大街与佛山街 5 万 百 货商场 扣点约 20%作为租金 联营 中高档 生 活 用品、时尚用品 约240个 贵 和 泉城路 2.2 万 百 货 扣点约 25%作 联营 高 高 档 用 约
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购 物中心 中段 商场 为租金 档 品 35个 嘉 华购 物广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20%作为租金 统 一经营 中高档 精品、生活用品、约300个 百 脑汇 山大路124 号 1.3 万 专 业商场 租价：120 元/平方米/月 统 一经营 中高档 电 子 等科 技 产品 200余个 大 观园 商场 经四纬二路 2.6 万 百 货商场 扣点约 15%作为租金 联营 中低档 百货 约50个 国 美电 器商城 花园路中段 0.8 万 家 电连锁 租价：100 元/平方米/月 连锁 中档 电 器 产品 约30个（五）济南商业未来发展趋势 2004 年 2 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
2004 年 3 月 9 日济南市财贸办发布的《2004 年济南市市场商业网点建设导向性意见》计划年内规划 10 处 2000-5000平方米中型超市，扩大家电类、家具类、服装类等专业店的行业范围，重点发展高科技、旅游、汽车 4S、建材超市专业店，鼓励和引导市内各区规划建设营业面积 1500平方米以上的 24 小时商务快餐超市、建设一处荟萃全国各地特色名优小吃美食城；适度发展大型综合超市，在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区重点培育 3-4 家大型综合超市；调整和控制发展百货商场，突出经营特色，转变经营业态，控制中心城区内大、中型百货店的建设。
另外，2004 年将加快服务业结构调整，提高服务业的档次和水平，重点培育和提高商贸流通业、现代物流业、旅游业、会展业、新型服务业。
在内外商家纷纷进驻济南及政府商业规划指导性要求的形势下，济南将面临又一轮商业洗牌，商业网点布局将进一步得到优化调整。
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（六）泉城路商圈未来商业规划 2004 年 3 月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约 8.49 公顷，除胜利大厦、贵和购物中心、永安大厦予以保留外，其它建筑将全部拆除。公示的Ａ、Ｂ两套方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在 30万平方米以上。
图 8
泉城广场北侧规划区域现状 按照目前被业内看好的 A 套方案，由东向西将通过内部道路分成三组建筑群，建筑高度分为 15 米、30 米、45 米和 50 米四个层次。
按照设计方案，寓意“天圆地方”的主体建筑东西长 200 米，南北进深 150 米，45 米高的矩形体块中嵌入一具有凝聚力的圆环建筑体，内部布置四个内庭院，以解决自然通风采光，屋顶设置观景平台，建筑体量居山东省 二、各类商业物业主要特征（一）大型商厦物业的主要特征 1、规模化 大型商厦经营面积均超过 1 万平方米，是规模化、集约化的物业项目。
2、多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公为一体的商业物业，能满足人们多种消费需求，诸如深圳地王大厦、广州广百新翼。位于上海市中心商圈南京西路的恒隆广场，地下一层是美食广场，经营天南地北名食，一至四层是大型购物中心，经营世界名牌、精品百货，五层经营中西餐馆，六层是空中花园，两座高层分别是甲级写字楼和酒店，是典型的多功能大型商厦。
3、购物中心形式 大型商厦规模较大，地理位置优越，易于形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。目前在全国风起云涌的 SHOPPING
MALL 建造运动，就是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游等多项功能于一体的大型一站式消费中心。
（二）专业市场物业的特征 1、专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。
2、商贸结合 专业市场以批发业务为主，主要面向机关团体企业的大宗采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。
3、专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式：一是专业市场规模大才能营造成行
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成市的商业氛围，故选址多在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场都是很有名气的专业市场；二是城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，仅在广州市越秀区已形成了 10 多条全国闻名的专业商业街，如著名的一德路海味干果食品专业街、站前路服装专业街等。
（三）社区商铺物业的主要特征 1、商住混合 社区商铺是住宅物业的配套产品，商住混合是社区商铺最明显的特点。由于我国汽车普及率非常低，居民活动半径范围较小，在住区购物消费便成了中国人的生活习惯和消费传统。
2、商铺规模受社区开发状况制约 社区商铺的规模与社区规模和入住人口成正比，社区规模和发展商实力制约着社区商铺的规模，如社区发展商实力雄厚，社区规模较大，入住业主人数较多，则社区商铺规模可适当扩大；反之，社区属中小型，入住人口较少，则要控制社区商铺开发规模。
3、小型店铺 社区商铺多以经营日常服务零售业，以服务社区住户为主，小型店铺已足可以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。
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