邯郸市城市精细化管理办法(物业管理)

关键词： 邯郸市 精细化 标准 管理

邯郸市城市精细化管理办法(物业管理)（通用6篇）

篇1：邯郸市城市精细化管理办法(物业管理)

邯郸市城市精细化管理办法（试行）

十五、物业管理标准 管理标准：

一、住宅小区服务标准和收费标准

（一）一级服务标准（收费标准：0.4元/月平方米）1．综合管理服务标准规范 1—1：机构设置（1）管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共2人，建筑面积每增减4万平方米，可相应增减管理服务人员1人。②配置必要的办公设备。（2）人员要求：管理人员有一定管理经验。（3）管理制度：有明确的值班制度，工作有记录。（4）制度公示：服务场所公示办事制度、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。1—2：日常管理服务（1）报修、投诉受理：①随时受理业主或使用人报修。有报修、维修和回访记录。②对业主或使用人的投诉在4天内答复处理。（2）服务费收支：物业管理服务费收支每年向业主公布一次。（3）满意度调查：采取多种形式与业主或使用人沟通。（4）特约便民服务：能提供适当特约服务。（5）档案管理：建立健全小区物业管理档案。（6）财务管理：对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到账目清晰。（7）维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，账目清晰。（8）接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。（9）其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、公共区域清洁卫生服务标准规范 2—1：机构设置（1）人员配置:配置专职保洁3人。建筑面积每增减4万平米相应增减1人。（2）人员要求:挂牌上岗。2—2：楼外公共区域（1）道路地面：每天清扫1次，道路无杂物。（2）垃圾箱：①定期清运，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾。②装修垃圾定点堆放，适时清理。

3、公共区域绿化日常养护服务标准规范 绿化养护：根据绿化情况适时除掉杂草，防治结合，及时灭治病虫害。

4、公共区域秩序维护服务标准规范 4—1：人员要求（1）人员配备：配置专职保安4人。每增加一个主出入口相应增加3人。建筑面积每增减4万平米相应增减1人。身体健康，工作认真负责。（2）技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境。（3）服装仪容：上岗时佩戴统一标志。（4）器械配备：配备必备的安全护卫器械。4—2：门岗（1）出入口：主出入口24小时有人值守，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。（2）车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。

5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标 准规范 5—1：人员要求：设置兼职维修人员。5—2：公用设施公共部位（1）房屋结构：每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。（2）屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（暴雨到来前增加检查1次）。（3）道路、路面、侧石、窨井盖：每季度一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。（4）楼外排水管道及化粪池：每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通。（5）地面排水沟：每半年一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。（6）供排水系统：水泵和饮用水水池（箱）及时清洗、消毒、水质化验，水质符合国家标准。（7）公共照明：①楼道灯、道路灯完好率达75%（主干道亮灯率80％）。②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。（8）消防系统：①消防泵、消火栓每年巡查一次，每年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。（9）避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

（二）二级服务标准（收费标准：0.6元/月平方米）

1、综合管理服务标准规范 1—1：机构设置（1）管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共3人，其中：经理（处长）1人，财务（收费员）2人。建筑面积每增减3万平方米，可相应增减管理服务人员一人。②配置必要的办公设备。（2）人员要求：①小区经理有1年以上小区经理任职经历。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。管理人员有一定管理经验。（3）服务时间：周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供服务。（4）工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。1—2：日常管理服务（1）管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。（2）制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。（3）报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修2小时内到达现场处理（预约除外）。有报修、维修和回访记录。②对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。（4）服务费收支：物业管理服务费收支每年向业主公布一次。（5）满意度调查：每年1次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的65%，对测评结果分析并及时整改。（6）特约便民服务：能提供适当特约服务。（7）业主活动：每年组织一次以上的小区业主活动。（8）档案管理：建立健全小区物业管理档案。（9）财务管理：对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到账目清晰。（10）维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，账目清晰。（11）接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。（12）装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。（13）其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、公共区域清洁卫生服务标准规范 2—1：机构设置（1）人员配置: 配置专职保洁工4人。建筑面积每增减三万平米相应增减1人。（2）人员要求:统一培训，挂牌上岗。2—2：楼内公共区域（1）生活垃圾：①按单元配置收集点，每两天定时清理一次。②装修垃圾定点堆放，及时清理。（2）通道及楼梯台阶：①每半个月清扫一次。② 大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养一次。③发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。④扶手栏杆：楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。2—3：楼外公共区域（1）道路地面：每两天清扫1次，道路无杂物。（2）绿地：绿地每周捡拾1次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。（3）垃圾箱：每两天清运一次，每月抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾。（4）灯具：保持明亮清洁。（5）亭廊小品：对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。（6）健身设施：每周清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他安全隐患并报告处理。

3、公共区域绿化日常养护服务标准规范 3—1：草坪（1）根据绿化面积配置专（兼）职绿化人员。（2）适当绿化点缀。（3）保存率80%以上，生长良好。（4）适时对草坪整治修剪。（5）每年适时除掉杂草。（6）干旱、高温季节基本保持有效供水。（7）有针对性地进行治理。3—2：树木（1）保存率80%以上，生长良好。（2）按生长情况适时修剪。（3）每年适时清除杂草。（4）防治结合，及时灭治。

4、公共区域秩序维护服务标准规范 4—1：人员要求（1）人员配备：配置专职保安6人。每增加一个主出入口相应增加3人。建筑面积每增减3万平米相应增减1人。身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。（2）技能训练：安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为60%。（3）技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境。（4）服装仪容：上岗时佩戴统一标志，上岗时精神饱满。（5）器械配备：配备必备的安全护卫器械。4—2：门岗（1）出入口：主出入口24小时有人值守，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。（2）车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。4—3：巡逻岗（1）巡逻要求：①对重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）巡逻每班1人，每天至少巡查3次，有巡更记录，发现问题及时处理。②接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。（2）应急处理：①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，15分钟内赶到现场，采取相应措施。③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。

5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标 准规范 5—1：人员要求（1）人员配备：配置专职维修工2人，建筑面积每增减4万平米相应增减1人。（2）人员要求：上岗时佩戴统一标志。5—2：公用设施公共部位（1）房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达85%。房屋及时维修率、合格率达85%。③ 每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。（2）门窗：每个月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。（3）屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（暴雨到来前增加检查1次）。（4）道路、路面、侧石、窨井盖：每个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。（5）屋面、排水管道、化粪池：每半年一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通，每季度1次清理明沟内的泥沙等垃圾。（6）地面排水沟：每季度一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。（7）供排水系统：水泵和饮用水水池（箱）及时清洗、消毒、水质化验，水质符合国家标准。（8）公共照明：①楼道灯、道路灯完好率达80%（主干道亮灯率90％）。②限电、停电按规定时间通知业主或使用人。（9）消防系统：①消防泵、消火栓每半年巡查一次，每年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。（10）避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

（三）三级服务标准（收费标准：0.9元/月平方米）

1、综合管理服务标准规范 1—1：机构设置（1）管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共4人，其中：经理（处长）1人，财务（收费员）2人，客服一人。建筑面积每增减2万平方米，可相应增减管理服务人员一人。②配置办公家具、电话等办公设备及办公用品。（2）人员要求：①小区经理有1年以上小区经理任职经历。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证。③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。管理人员有一定管理经验。（3）服务时间：周一至周日在小区管理处进行8小时业务接待并提供服务。（4）工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。1—2：日常管理服务（1）工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。（2）管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。（3）制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。（4）报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有报修、维修和回访记录。②对业主或使用人的投诉在48小时内答复处理。（5）服务费收支：物业管理服务费收支每年向业主公布一次。（6）满意度调查：每年1次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的70%，对测评结果分析并及时整改。（7）特约便民服务：能提供2种以上特约服务（有偿）和2种以上便民（无偿）服务。（8）业主活动：节假日有专题布置，每年组织一次以上的小区业主活动。（9）档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案（包括设备管理档案、物业租赁档案、日常管理档案）。（10）财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（11）维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，账目清晰。（12）接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。（13）装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。（14）其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、公共区域清洁卫生服务标准规范 2—1：机构设置（1）人员配置: 配置专职保洁工5人。建筑面积每增减2万平米相应增减1人。（2）人员要求:统一培训，挂牌上岗。2—2：楼内公共区域（1）生活垃圾：①按单元配置收集点，每天定时清理一次。②装修垃圾定点堆放，及时清理。（2）通道及楼梯台阶：①地面每周清扫一次。②楼梯间墙面每两个月除尘一次。③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每季度保养一次。④发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。（3）扶手栏杆：楼梯扶手、栏杆每半个月擦抹一次。（4）天花板、公共灯具：每季度除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座无污迹、无蜘蛛网。（5）指示牌信报箱：每月擦抹1次，保持无污迹。2—3：楼外公共区域（1）道路地面：每天清扫1次，道路无杂物，无积水。（2）绿地、明沟：每天捡拾1次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。（3）垃圾箱：每天清运一次，每周抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾。（4）公共灯具：每两月擦抹一次，明亮清洁；2米以上部分每季度擦抹、除尘一次。（5）亭廊小品：对雕塑亭、廊、山石等小品定期清洁。（6）健身设施：每3天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他安全隐患并报告处理。（7）人工湖、喷水池：每周1次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁。

3、公共区域绿化日常养护服务标准规范 3—1：机构设置（1）人员配置：配置专职绿化工3人。建筑面积每增 减30000平米相应增减1人。（2）人员要求：统一培训，挂牌上岗。（3）绿化率：小区绿化率20%。3—2：草坪（1）保存率：保存率85%以上，生长良好。（2）修剪: 及时对草坪整治修剪，高度控制在12cm 以下。（3）清杂草: 每年适时除掉杂草，每年除杂草6次以上。（4）灌、排水: 根据天气及长势情况每年浇水6—8次，基本保持有效供水，基本无积水。（5）施肥: 按生长情况，适时、适量每年施复合肥1遍。（6）病虫害: 严格控制病虫害，有针对性进行治理。（7）其它: 草坪生长良好，发现斑秃及时补植。3—3：树木（1）保存率: 保存率90%以上，生长良好。（2）修剪: 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年1遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。（3）清杂草: 每年适时清除杂草4次以上。（4）施肥: 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。（5）病虫害: 防治结合，及时灭治。（6）其它:乔灌木生长健壮，树冠完整，球、篱生长茂盛。3—4：花坛花境（1）布置：每年有2次以上花卉布置，形成图案。（2）补种：缺枝、倒伏、枯死及时补种。（3）修剪施肥：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。（4）病虫害：适时做好病虫害防治工作。（5）其它：花坛设施经常保持完好。

4、公共区域秩序维护服务标准规范 4—1：人员要求（1）人员配备：配置专职保安10人。每增加一个主出入口相应增加4人。建筑面积每增减5000平米相应增减1人。安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。（2）技能训练：安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为80%。（3）技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（4）服装仪容：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。（5）器械配备：配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。4—2：门岗（1）出入口：主出入口24小时有人值守，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。（2）进出人员管理：阻止小商小贩进入小区，对外来人员进行询问。（2）车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅，对大件物品搬出进行登记。4—3：巡逻岗（1）巡逻要求：①对重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）巡逻每班1人，每4小时至少巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。②接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。（2）应急处理：①接到火警、警情后10分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，15分钟内赶到现场，采取相应措施。③小区有水灾、火灾、警情等应急预案。4—4：监控岗（1）技防设施：①小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。设备完好率达85%。②技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。（2）应急处理：①监控中心接到报警信号，安护人员10分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户咨询。②小区有水灾、火灾、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。

5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标 准规范 5—1：人员要求（1）人员配备：配置专职维修工3人，建筑面积每增减3万平米相应增减1人。（2）人员要求：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。5—2：公用设施公共部位（1）房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达90%。房屋及时维修率、合格率达90%，并建立回访制度。③ 封闭阳台要统一有序，阳台（包括平台和外廊）的使用不得有碍观瞻。④每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。（2）门窗：每半个月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。（3）屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（暴雨到来前增加检查1次）。（4）道路、路面、侧石、窨井盖：每半个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。（5）屋面、排水管道、化粪池：每季度一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池适时清理，保证化粪池出入口畅通，每两个月1次清理明沟内的泥沙等垃圾。（6）地面排水沟：每两个月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。（7）公用走廊墙地面：墙面、顶面粉刷层完好率85%以上，面砖、地砖平整、无缺损。（8）亭、景观小品：每周一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持完好，保证其安全使用。（9）休闲健身设施：每月巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。（10）安全标志：小区内设有组团及栋号、单元号，小区入口处设有小区平面示意图。对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，适时检查，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5—3：公用设备（1）电梯：①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员3小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员10分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。②轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。③设置紧急呼救装置的，应保证完好，发生故障时应确保顺畅通话。④委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。⑤做好运行服务，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。⑥业主（住户）使用电梯运送装修材料及大件物品时，应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。（2）供排水系统：①总体供水设施每月检查一次。②泵、管道每4年进行除锈、油漆一次。③水泵和饮用水水池（箱）：水泵每年保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。④水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。⑤每两个月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。（3）公共照明系统：①楼道灯、道路灯完好率达85%（主干道亮灯率95％）。②景观灯、节日彩灯完好率达85%。③室内、室外公共电气柜每月巡查一次。④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。（4）消防系统：①消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。（5）智能化系统：①弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的2项以上系统）。②系统每月检查一次，发现问题及时维修。（6）避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

（四）四级服务标准（收费标准：1.2元/月平方米）

1、综合管理服务标准规范 1—1：机构设置（1）管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共5人，其中：经理（处长）1人，财务（收费员）2人，客服2人。建筑面积每增减1.5万平方米，可相应增减管理服务人员一人。②配置办公家具、电话等办公设备及办公用品。（2）人员要求：①小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。③小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书。管理人员有一定管理经验。（3）服务时间：周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。（4）工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。1—2：日常管理服务（1）工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。（2）管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。（3）制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道，服务窗口布置应人性化。（4）报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录，服务时限不得因节假日和休息时间顺延。②对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（5）服务费收支：物业管理服务费收支每年向业主公布一次。（6）满意度调查：每年2次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的80%，对测评结果分析并及时整改。（7）特约便民服务：能提供3种以上特约服务（有偿）和3种以上便民（无偿）服务。（8）业主活动：节假日有专题布置，每年组织一次以上的小区业主活动。（9）档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案。（10）财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（11）维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（12）接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。（13）装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。（14）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（15）其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、公共区域清洁卫生服务标准规范 2—1：机构设置:（1）人员配置: 配置专职保洁工6人。建筑面积每增减1万平米相应增减1人。（2）人员要求:统一培训，挂牌上岗，仪表整洁规范。2—2：楼内公共区域（1）生活垃圾：①按单元配置收集点，每天早晚定时清理一次。②装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。（2）通道及楼梯台阶：①地面每天清扫一次。②楼梯间墙面每月除尘一次。③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。④楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。（3）扶手栏杆：楼梯扶手、栏杆每两天擦抹一次，保持扶手护栏干净，窗台、开关每周擦抹一次。（4）天花板、公共灯具：每月除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座无污迹、无蜘蛛网。（5）电梯及电梯厅：①地面每天清扫二次，每三天擦拭、清洁一次电梯内墙面。如有地毯，每天吸尘一次。②每月对电梯门壁保养一次。③轿厢顶部每月清洁二次。（5）指示牌信报箱：每月擦抹1次，保持无污迹。2—3：楼外公共区域（1）道路地面：每天清扫2次，捡一次杂物，道路无杂物，无积水。（2）绿地、明沟：每天捡拾2次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。（3）垃圾箱（桶）、果皮箱：每天清运一次，每两天抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面无垃圾。（4）消灭鼠害蚊蝇：每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，夏季（6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。（5）公共灯具：每月擦抹一次，明亮清洁；2米以上部分每两月擦抹、除尘一次。（5）雕塑、亭廊山石等小品：隔月对雕塑擦洗一次，隔月对亭、廊、山石等小品清洁一次。（6）休闲娱乐、健身设施：每2天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他安全隐患并报告处理。（7）人工湖、喷水池：每周2次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

3、公共区域绿化日常养护服务标准规范 3—1：机构设置（1）人员配置：配置专职绿化工4人。建筑面积每增 减10000平米相应增减1人。（2）人员要求：统一培训，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。（3）绿化率：小区绿化率30%。3—2：草坪（1）保存率：保存率90%以上，生长茂盛。（2）修剪: 及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm 以下。（3）清杂草: 每年适时除掉杂草，每年除杂草8次以上。（4）灌、排水: 根据天气及长势情况每年浇水8—10次，基本保持有效供水，基本无积水。（5）施肥: 按生长情况，适时、适量每年施复合肥2遍。（6）病虫害防治: 做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性地进行治理。（7）其它: 草坪生长良好，发现斑秃及时补植。3—3：树木（1）保存率: 保存率95%以上，生长良好。（2）修剪: 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年2遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。（3）清杂草: 每年适时清除杂草5次以上。（4）施肥: 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。每年普施基肥1遍，花灌木增施追肥1遍。（5）病虫害防治: 防治结合，及时灭治。（6）其它:乔灌木生长健壮，树冠完整，球、篱生长茂盛。因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。3—4：花坛花境（1）布置：每年有3次以上花卉布置，形成图案，三季有花。（2）补种：缺枝、倒伏、枯死及时补种。（3）修剪施肥：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。（4）病虫害：适时做好病虫害防治工作。（5）其它：花坛设施经常保持完好。

4、公共区域秩序维护服务标准规范 4—1：人员要求（1）人员配备：配置专职保安12人。每增加一个主出入口相应增加6人。建筑面积每增减8000平米相应增减1人。安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。（2）技能训练：安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为90%。（3）技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（4）服装仪容：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。（5）器械配备：配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。4—2：门岗（1）出入口：主出入口24小时有人值守，主出入口双人值勤，7：00—19：00单人立岗，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。（2）进出人员管理：阻止小商小贩进入小区，对外来人员进行询问。（3）车辆疏导：对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅，对大件物品搬出进行登记。4—3：巡逻岗（1）巡逻要求：①安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每3小时巡查一次。②重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）应设巡更点，巡逻每班1人，每3小时至少巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。③接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。（2）应急处理：①接到火警、警情后7分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层10分钟，其他7分钟内赶到现场，采取相应措施。4—4：监控岗（1）技防设施：①小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。设备完好率达90%。②技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。（2）应急处理：①监控中心接到报警信号，安护人员7分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户咨询。②小区有水灾、火灾、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。

5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标 准规范 5—1：人员要求（1）人员配备：配置专职维修工4人，建筑面积每增减2万平米相应增减1人。（2）人员要求：上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。5—2：公用设施公共部位（1）房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达95%，房屋及时维修率、合格率达95%，并建立回访制度。③ 封闭阳台要统一有序，阳台（包括平台和外廊）的使用不得有碍观瞻。④每年1次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。（2）门窗：每10天一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。（3）屋顶：每年检查1次，发现屋顶防水层碎裂和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（暴雨到来前增加检查1次）。（4）道路、路面、侧石、窨井盖：每10天一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。（5）屋面、排水管道、化粪池：每两个月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每半年清理一次，保证化粪池出入口畅通，每月1次清理明沟内的泥沙等垃圾。（6）地面排水沟及围墙：每两个月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查，每月巡查1次围墙。（7）楼梯间、走廊、室内墙地面：墙面、顶面粉刷层完好率90%以上，面砖、地砖平整、无缺损。（8）亭、雕塑、景观小品：每两日1次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持完好，保证其安全使用。（9）休闲椅、室外健身设施：每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。（10）安全标志：小区内设有组团及栋号、单元号，小区入口处设有小区平面示意图。对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5—3：公用设备（1）电梯：①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员3小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员7分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。②轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。③设置紧急呼救装置的，应保证完好，发生故障时应确保顺畅通话。④委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。⑤做好运行服务，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。⑥业主（住户）使用电梯运送装修材料及大件物品时，应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。（2）供排水系统：①总体供水设施每月检查一次。②泵、管道每3年进行除锈、油漆一次。③水泵和饮用水水池（箱）：水泵半年保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。④水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。⑤高层房屋减压阀调压半年一次测压并做好记录。⑥每两个月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。⑦污水处理系统每年全面保养一次。（3）公共照明系统：①楼道灯、道路灯完好率达90%（主干道亮灯率95％）。②景观灯、节日彩灯完好率达90%。③室内、室外公共电气柜每月巡查一次。④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。（4）消防系统：①消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行1次宣传。（5）智能化系统：①弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的3项以上系统）。②系统每月检查一次，发现问题及时维修。（6）避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

（五）五级服务标准（收费标准：1.6元/月平方米）

1、综合管理服务标准规范 1—1：机构设置（1）管理处设置: ①小区内设置固定管理和接待场所，以小区建筑面积10万平方米为基数，配置管理人员共8人，其中：经理（处长）1人，主管2人，财务（收费员）3人，客服2人。建筑面积每增减1万平方米，可相应增减管理服务人员一人。②配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。（2）人员要求：①小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织小区的管理服务工作。②小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。③安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。④小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。（3）服务时间：周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。1—2：日常管理与服务（1）工作计划：制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。（2）管理制度：①有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。②制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。（3）制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道，服务窗口布置应人性化。（4）报修、投诉受理：①24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到达现场处理（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录，服务时限不得因节假日和休息时间顺延。②对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（5）服务费收支：物业管理服务费收支每半年向业主公布一次。（6）满意度调查：每年2次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。（7）特约便民服务：能提供4种以上特约服务（有偿）和4种以上便民（无偿）服务。（8）小区业主活动：节假日有专题布置，每年组织两次以上的小区业主活动。（9）档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案。（10）财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（11）维修资金：建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（12）装修事项：告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。（13）接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备严格按国家相关规定进行查验。（14）办公自动化：运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（15）其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、公共区域清洁卫生服务标准规范 2—1：机构设置（1）人员配置: 配置专职保洁工10人。建筑面积每增减1万平米相应增减1人。（2）人员要求:统一培训、着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。2—2：楼内公共区域（1）生活垃圾收集：①按单元配置收集点，每天早晚定时清理二次。②装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。（2）通道及楼梯台阶：①公共楼梯、楼道（厅）经常保持洁净，主要通行区域每日清扫擦拭1次。②楼梯间墙面每月除尘一次。③大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理石地面干净，水磨石地面、瓷砖地面干净无杂物。④楼梯间无尘土，无乱贴乱画，无擅自占用现象。（3）楼梯扶手、栏杆、窗台、开关：楼梯扶手、栏杆每天擦抹一次，保持扶手护栏干净。窗台、开关每三天擦抹一次。（4）天花板、公共灯具：每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。（5）电梯及电梯厅：①每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。②每月对电梯门壁打蜡上光一次。③轿厢顶部每周清洁一次。（6）消火栓、指示牌、信报箱：每两周擦抹1次，保持干净无灰尘、无污迹。2—3：楼外公共区域（1）道路地面：每天清扫2次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净、无杂物、无积水。（2）绿地、明沟：每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过一小时。（3）垃圾箱（桶）、果皮箱：每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾。（4）消灭鼠害蚊蝇：每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。（5）公共灯具、宣传栏：每两月擦抹两次，光亮清洁；2米以上部分每月擦抹、除尘一次。（6）设施设备用房：每天清扫一次。（7）雕塑亭、廊、山石等小品：每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次。（8）休闲、娱乐、健身设施：每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、断裂及其他安全隐患并报告处理。（9）人工湖、喷水池：每周3次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

3、公共区域绿化日常养护服务标准规范 3—1：机构设置（1）人员配置：配置专职绿化工5人。建筑面积每增减50000平米相应增减1人。（2）人员要求：统一培训、着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。（3）绿化率：小区绿化率35%。3—2：草坪（1）保存率：保存率95%以上，生长茂盛。（2）修剪: 及时对草坪整治修剪，高度控制在8cm 以下。（3）清杂草: 每年适时除掉杂草，每年除杂草10次以上。（4）灌、排水: 根据天气及长势情况每年浇水10—12次，保持有效供水，无积水。（5）施肥: 按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，每年适时适量施有机肥3遍。（6）病虫害防治: 做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性地进行治理。（7）其它: 草坪生长良好，发现斑秃及时补植。3—3：树木（1）保存率: 保存率98%以上，生长茂盛。（2）修剪: 乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年3遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。（3）清杂草: 及时除杂草，杂草留存不超过三天。（4）施肥: 按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。（5）病虫害: 预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。（6）其它: 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。3—4：花坛、花境（1）布置：一年有4次以上花卉布置，形成图案，三季有花。（2）补种：缺枝、倒伏、枯死及时补种。补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。（3）修剪施肥：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，盛花期追肥适量。（4）病虫害防治：适时做好病虫害防治工作。（5）其它：花坛设施经常保持完好。

4、公共区域秩序维护服务标准规范 4—1：人员要求（1）人员配备：配置专职保安15人。每增加一个主出入口相应增加6人。建筑面积每增减5000平米相应增减1人。安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。（2）技能训练：安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。（3）技能水平：能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（4）服装仪容：上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。（5）器械配备：配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。4—2：门岗（1）出入口值守：主出入口24小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:00—20:00单人立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）进出人员管理：①阻止小商小贩进入小区，对外来人员进入小区进行询问。②外来探亲访友人员进入小区，热情接待，联系住户。（3）车辆疏导：①对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。②对大件物品搬出进行登记。4—3：巡逻岗（1）巡逻要求：①安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡查一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。②重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，巡逻每班1人，每2小时至少巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。③接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。（2）应急处理：①接到火警、警情后，5分钟内到达楼宇单元，协助保护现场，及时疏散危险区域人员，并报告管理处与警方。②在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层7分钟，其他5分钟内赶到现场，采取相应措施。4—4：监控岗（1）技防设施：①小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。设备完好率达95%。②技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。（2）应急处理：①监控中心接到报警信号，安护人员5分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户咨询。②小区有水灾、火灾、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。

5、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修服务标准规范 5—1：人员要求（1）人员配备：配置专职维修工6人，建筑面积每增减1万平米相应增减1人。（2）人员要求：上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，动作规范。5—2：公用设施公共部位（1）房屋结构：① 房屋外观完好、整洁、美观。② 房屋完好率达98%。房屋及时维修率、合格率达100%，并建立回访制度。③ 封闭阳台要统一有序，阳台（包括平台和外廊）的使用不得有碍观瞻。④每年2次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。（2）门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。（3）屋顶：每年检查2次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（暴雨到来前增加检查1次）。（4）道路、路面、侧石、窨井盖：每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。（5）屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池：每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理一次，保证化粪池出入口畅通，每月2次清理明沟内的泥沙等垃圾。（6）地面排水沟与围墙：每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，预计暴雨到来前，应及时检查。每月两次巡查围墙。（7）楼梯间、公用走廊的室内墙地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。（8）凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持完好，保证其安全使用。（9）休闲椅、室外健身设施：每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。（10）安全标志：小区内设有组团及栋号、单元号，小区入口处设有小区平面示意图。对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查两次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。5—3：公用设备（1）电梯：①遇电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。②每天应进行检查，检查记录存档。③保证电梯24小时完好，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。④设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保顺畅通话。⑤委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。⑥做好运行服务，防止违章使用电梯，记录每日电梯运行情况，建档备案。⑦业主（住户）使用电梯运送装修材料及大件物品时，应对电梯进行必要的特殊保护、配置相应的物料箱车。（2）供排水系统：①总体供水设施每月检查一次。②泵、管道每2年进行除锈、油漆一次。③水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。④水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。⑤高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。⑥每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。⑦污水处理系统每年全面保养一次。（3）公共照明系统：①楼道灯、道路灯完好率达95%（主干道亮灯率100％）。②景观灯、节日彩灯完好率达95%。③室内、室外公共电气柜每周巡查一次。④限电、停电按规定时间通知业主或使用人。（4）消防系统：①消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。②灭火器每年检查一次。③消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。④每年对消防知识进行2次宣传。（5）智能化系统：①弱电系统配置完善（要有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡中的5项以上）。②系统每月检查一次，发现问题及时维修。（6）避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

篇2：邯郸市城市精细化管理办法(物业管理)

(一) 住宅日照标准应符合：

1.住宅建筑的居住空间大寒日日照不低于2小时。居住空间是指卧室、起居室(厅);?

2.每套住宅至少应有一个居住空间获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有两个获得日照;?

3.邯郸市主城区环路以内区域以及环路外的旧城或旧村改造区域内改建的项目，新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

(二)中小学教学楼南向的普通教室冬至日底层满窗日照不应小于2小时;?

(三)托儿所、幼儿园的生活用房应满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的要求;

(四)宿舍半数以上居室应有良好的朝向，并应具有住宅居室相同的日照标准;?

(五)老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室应能获得冬至日不小于2小时的日照标准;?

(六)医院、疗养院半数以上的病房和疗养室应能获得冬至日不小于2小时的日照标准;?

(七)其他有日照要求的建设工程日照标准按相关规定执行。

第四十三条 日照影响分析的确定。

(一)多、低层建筑通过正向获得日照，遮挡建筑为多层居住建筑或相当于6层住宅建筑高度及以下的非居住建筑时，可采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定;?

(二)违法建筑、违法变更为生活居住性质的建筑、临时建筑以及已办理拆迁手续的拟搬迁住宅建筑不视为有日照要求的被遮挡建筑，不再进行日照分析。

第四十四条 日照分析软件及参数应符合以下要求：

(一)日照分析软件应采用经住房与城乡建设部、科技部或国家质量监督检验检疫总局等部门鉴定认可的日照分析正版软件;

(二)日照分析参数要求按附表五(日照分析参数表)执行。

第四十五条 申报建筑遮挡的日照分析范围和被遮挡对象的确定。

日照分析范围：申报建筑北侧150米、东西两侧各50米距离所围合的范围，申报建筑为多个时，采用综合范围。

被遮挡对象：日照分析范围内, 覆盖申报建筑主体高度(H)1.47倍区域内有日照要求的现状建筑、已经规划部门审定的待建(在建)建筑、申报建筑相邻地块需按同等条件进行分析的建筑或用地。部分进入日照分析范围的被遮挡对象，应整体纳入分析计算(附图一：申报建筑遮挡的日照分析范围和被遮挡对象示意图)。

现状建筑或场地以其建设工程规划许可证、房屋所有权证等相关的法律文书为准，未取得相关法律文书的，不作为被遮挡对象进行日照分析。?

第四十六条 申报建筑被遮挡的日照分析范围和遮挡对象的确定。?

日照分析范围：申报建筑南侧150米、东西两侧各50米距离所围合的范围，申报建筑为多个时，采用综合范围。

遮挡对象：日照分析范围内，现状或已经规划部门审定且距离申报建筑不大于其自身主体高度1.47倍的建(构)筑物、申报建筑相邻地块需按同等条件进行分析的建筑。部分进入日照分析范围的遮挡建筑，应整体纳入分析计算(附图二：申报建筑被遮挡的日照分析范围和遮挡对象示意图)，其它有日照要求的被遮挡建筑按上述要求确定。

第四十七条 为了体现相邻地块之间日照资源配置的公平、合理，申报建筑周边为尚未进入实施阶段的规划地块时，需按同等条件或根据控制性详细规划进行叠加分析。?

(一)申报建筑的北侧规划为有日照要求的用地时，应进行日照分析，在地界或道路控制线以北10米距离线上应满足相应日照标准(附图三：申报建筑北侧地块日照分析要求示意图);?

(二)申报项目和周边地块同为居住用地性质时，其周边地块应按同等条件进行叠加分析，并满足相关日照要求;申报项目周边地块为其他用地性质并有日照要求时，需按照控制性详细规划或根据市城乡规划主管部门的要求进行综合日照分析(附图四：申报建筑南侧同等条件叠加建筑示意图、附图五：申报建筑东西两侧同等条件叠加建筑示意图)。?

第四十八条 日照计算分析时，采用“沿线分析”，“等时线分析”和“窗户分析”相结合的方法进行计算分析。

第四十九条 日照分析基准面及窗户计算宽度的确定。?

日照分析中如遇到转角窗、凸窗、阳台等，按照下述异型窗与各类阳台的方式确定计算基准面：?

(一)一般窗户以窗台外墙面为基准面，转角窗、凸窗等异型窗按照附图六(转角窗、凸窗日照计算基准面示意图)确定;

(二)阳台的基准面按照附图七(阳台日照计算基准面示意图)确定;?

(三)外廊式中小学教学楼以外廊栏杆作为日照基准面;

(四)住宅的窗户或阳台计算宽度按照附图八(窗户或阳台日照计算宽度示意图)确定。

第五十条 日照分析中被遮挡建筑的阳台、隔板、遮阳板等对其自身的日照遮挡，不作为遮挡物进行分析。第五十一条 日照分析需要提供以下资料：?

(一)根据本规定要求所涵盖的1:500电子地形图;?

(二)建筑设计要素图(包括拟建、现状及已批准的建筑中所提取的与日照分析有关的要素);?

(三)拟建和已审批建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子图;?

(四)日照分析范围内的现状建筑各种日照要素数据由具有测绘资质的测绘单位实地测量、绘制。?

第五十二条 日照分析报告应包括以下内容：?

(一)项目概况。

1.建设项目名称、地点、用途、用地范围;?

2.拟建及周边现状建筑或地块的基本情况(编号、使用性质、层数、高度、位置);?

3.进行日照分析所采用的软件及日照分析技术参数;?

4.其他需要说明的情况。?

(二)日照分析结论。

计算出被遮挡建筑在拟建建筑建设后的有效日照时数，对不满足日照标准的被遮挡建筑，计算其在拟建建筑建设前和建设后两种情况的有效日照时数，并对其编号及具体位置等进行说明。

(三)附图。

1.建筑设计要素图;

2.拟建建筑建设后日照分析图;

3.不满足日照标准的被遮挡建筑在拟建建筑建设前和建设后两种情况下的详细分析图。

第五十三条 建设单位应对其提供的日照分析基础资料的真实性负责。由于其提供的基础资料不实或隐瞒实情导致日照分析失实而产生后果的，应承担全部责任。在建设单位提供的基础资料真实准确的情况下，日照分析编制单位应对日照分析报告的准确性负责。

第五十四条 因调整规划、建筑设计方案涉及建筑高度、位置、外轮廓、户型、窗户等改变的，日照分析报告应重新编制。?

第五十五条 申报建筑对有日照要求的建筑造成不满足相关标准或原有建筑自身日照标准不足进而加剧的，相关利害关系人可通过协商或协议方式解决，并将相关材料报送市城乡规划主管部门。?

第五十六条 在本规定的范围内，日照分析结果的时间测算误差在±5分钟之内为合理范围。因天体运行轨迹变化引起的误差为免责误差。?

第六章 建筑高度、面宽及景观控制

第五十七条 在有净空高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯(含微波通讯)设施周围新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。在文物保护单位和建筑保护单位周围及风景名胜区规划控制地段，新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的修建性详细规划执行。尚无经批准的修建性详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后方可实施。?

第五十八条 城市主要街道两侧、商业区、风景名胜区及城市主要地段的建筑，在规划设计方案报送市城乡规划主管部门审批时，须附有三维电子模型方案。

第五十九条 在重点文物保护单位、重要风景区及有净空高度限制的机场、航线、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站等地区内建筑高度系指建筑物最高点，包括楼梯间、电梯间、水箱间、天线、避雷针、装饰性构件等。?

在上述所指地区以外的一般地区，其建筑高度按下列规定计算：平顶房屋按建筑外墙散水处至屋面面层计算，如有女儿墙，按女儿墙顶点高度计算;坡屋顶房屋建筑按外墙散水处至建筑屋檐和屋脊平均高度计算。当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度按上述方法分别计算后取其中最大值。水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，水平面积之和不超过屋面建筑面积25%的，可不计入建筑高度。

第六十条 建筑的面宽除经批准的修建性详细规划外的，一般应按以下规定执行：

(一)建筑高度小于、等于24米，其最大连续展开面宽的投影应控制在80米以内;

(二)建筑高度大于24米，其最大连续展开面宽的投影应控制在75米以内;

(三)不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按最高建筑高度规定标准执行(附图九:建筑展开面宽计算示意图)。?

第六十一条 建筑形式及色彩应按照《邯郸市城市建筑特色与色彩规划》规定执行。

第六十二条 城市道路两侧建筑的外立面及广告、标牌设置应当符合下列要求：?

(一)新建多层住宅须采用坡顶屋面;

(二)沿街建筑立面原则上不设置空调室外机，确需设置的应当结合建筑立面统一隐蔽处理;屋顶设置水箱、太阳能热水器、机房冷却塔必须进行建筑形式处理，不得直接外露，并与建筑立面相协调;?

(三)新建建筑物应充分考虑广告、标牌设置的位置、形式、夜景灯光照明等因素，并应在设计方案图纸中准确标识。建筑物竣工后不得随意增设，确需增设的应报经市政府相关主管部门批准。

第七章 居住区公共服务配套设施管理

第六十三条 居住小区公共服务设施配套控制应当执行以下规定：?

(一)公共服务设施应当与住宅建筑同步规划、同步建设、同步投入使用;?

(二)用地性质为居住用地的项目，经营性公共服务设施设置标准：新区不得超出地上总建筑面积的10%;旧改项目不得超出地上总建筑面积的20%;

(三)带状商业设施(总体长度与平均进深比大于3∶1的)允许建设长度占其用地所临道路长度的比例，除经批准的修建性详细规划另有规定外，宜根据道路等级按照附表六(临路带状商业设施建设控制表)进行控制;

(四)沿城市次干路和支路的商业设施布置为内街形式的，市城乡规划主管部门可酌情提高其长度占其所临道路的比例;?

(五)配电房、煤气调压站、垃圾转运站、热交换站等市政设施按相关部门要求确定位置、标准及规范进行建设。?

第六十四条 居住区大型公共服务设施配置按以下规定执行：?

(一)按照便民市场布点专项规划，需在居住小区内配置菜市场的，其用地规模不得小于2000平方米，鼓励建设综合市场(超市);

(二)建设用地规模大于10万平方米的居住小区，可独立设置综合商业服务设施。?

第六十五条 居住小区应按附表七(居住小区配建公益性设施控制表)要求配建公益性设施。?

第六十六条 环境卫生设施配建应符合环卫设施专项规划，并满足下列要求：?

(一)居住小区1000户以上的，宜设置不小于70平方米公共厕所一处;?

(二)车站、体育场(馆)、加油站及农贸市场按集散人流12-25平方米/千人标准设置公共厕所;?

(三)购物中心、文化娱乐中心按15-20平方米/千人标准设置公共厕所;?

(四)公共厕所的相隔距离或服务范围：未改造的老居民区为100-150米;流动人口高密集的街道宜小于300米;主要繁华街道、新建居民区为300-500米;主干路、次干路、有辅道的快速路为500-800米;支路、有人行道的快速路为800-1000米。公共厕所按2500-3000人设置一座，建筑面积不小于80平方米。

第八章 停车设置管理

第六十七条 新建、扩建、改建的建筑，应按本章规定的指标建设机动车、非机动车停车位。原建筑已有机动车停车位、非机动车停车位不符合本规定的，应在改、扩建规划设计时按本规定的标准配置。

第六十八条 建筑配建的停车设施应设置在其用地范围内，但建设在同一道路或者相邻道路上的两宗以上建设项目，其相邻距离不超过100米的，在统一申请、统一设计、统一建设、统一使用的条件下，经批准后可集中统一设置停车设施。

第六十九条 建筑配建停车设施的机动车出入口、主体建筑主要人流出入口与基地内部道路之间应保证有合理顺畅的交通联系。建筑配建的停车设施可采用地面停车场、地下停车库、地上停车楼等多种形式。停车设施的布局，应满足建筑、消防、交通等相关专业的技术要求。严禁占用规划批准为绿地和道路的用地配建停车泊位。

剧院、展览馆、体育场馆等人流、车流集中疏散的大型公共建筑不得采用机械式停车设施。?

第七十条 各类建筑配套停车位(场)的停车泊位，按规定进行核算，应在满足面积核算指标的同时具有合理具体的排布形式。机动车指标以当量小型汽车车位计算，地上停车场按每当量小型汽车位25平方米，地下停车场按35平方米计算，摩托车按每辆3平方米计算，地上自行车位按每辆1.5平方米计算。

建筑配建机动车停车位指标，以小型汽车停车位为计算单位。需安排的其它车型机动车停车位，除货物装卸车位外，可按附表八(各种类型车辆停车位换算系数表)所列的换算值折合成小型汽车停车位进行计算，尾数不足1个的按1个计算。?

第七十一条 城市建筑工程机动车停车位配建指标的选用应符合附表九(配建指标级别及适用范围表)的规定。

第七十二条 住宅停车位指标不应小于附表十(住宅停车位指标表)的规定。

第七十三条 办公楼停车位指标不应小于附表十一(办公楼停车位指标表)的规定。

第七十四条 商业建筑停车位指标不应小于附表十二(商业建筑停车位指标表)的规定。

第七十五条 餐饮、娱乐建筑停车位指标不应小于附表十三(餐饮、娱乐建筑停车位指标表)的规定。

第七十六条 旅馆停车位指标不应小于附表十四(旅馆停车位指标表)的规定。

第七十七条 体育设施停车位指标不应小于附表十五(体育设施停车位指标表)的规定。

第七十八条 影(剧)院停车位指标不应小于附表十六(影(剧)院停车位指标表)的规定。

第七十九条 图书馆、博物馆、科技馆停车位指标不应小于附表十七(图书馆、博物馆、科技馆停车位指标表)的规定。?

第八十条 展览馆停车位指标不应小于附表十八(展览馆停车位指标表)的规定。

第八十一条 医院停车位指标不应小于附表十九(医院停车位指标表)的规定。

第八十二条 学校、幼儿园停车位指标不应小于附表二十(学校、幼儿园停车位指标表)的规定。

第八十三条 游览场所停车位指标不应小于附表二十一(游览场所停车位指标表)的规定。

第八十四条 工业建筑、仓储物流建筑停车位指标不应小于附表二十二(工业建筑、仓储物流建筑停车位指标表)的规定。

第八十五条 建筑特殊机动车辆停车位配建指标不应小于附表二十三(建筑特殊机动车辆停车位配建指标表)的规定。

第八十六条 非机动车辆停车位配建指标不应小于附表二十四(居住建筑非机动车辆停车位配建指标表)、附表二十五(商业及其它非机动车辆停车位配建指标表)的规定。

第九章 指标计算规范

第八十七条 建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)和本章的规定执行。

第八十八条 建筑层高计算规范要求。

(一)住宅建筑(包括公寓、排屋、别墅等)。

一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于3.0米。

若住宅建筑标准层层高大于3.6米且小于等于4.9米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍建筑面积计算容积率。

若住宅建筑标准层层高大于4.9米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍建筑面积计算容积率。

若住宅建筑标准层层高大于6.0米时，不论层内有无隔层，按建筑标准层层高除以3.0米的商乘以该层水平投影面积计算容积率。余数不足1.5米时，多出部分不计入容积率;余数大于或等于1.5米时，多出部分按该层水平投影面积的1倍计算容积率。

跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室(指客厅)层高在户内通高时，不列入超层高控制范围，按其实际水平投影面积计算。

(二)办公建筑(含写字楼、酒店)。

一般情况下办公建筑标准层层高不宜大于4.5米。

若办公建筑标准层层高大于4.5米且小于等于5.1米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍建筑面积计算容积率。

若办公建筑标准层层高大于5.1米且小于等于6.6米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍建筑面积计算容积率。

若办公建筑标准层层高大于6.6米且小于等于8.7米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的3倍建筑面积计算容积率。

(三)商业建筑(含住宅底商)。

一般情况下商业建筑标准层层高不宜大于5.0米,特殊情况下也不得大于7.8米。

若商业建筑标准层层高大于5.4米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍建筑面积计算容积率。

若商业建筑标准层层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍建筑面积计算容积率。

超市、大型商场等大空间单层面积达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高范围。?

(四)门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按其水平投影面积建筑面积计算容积率。

(五)地下室。

建筑物地下室、半地下室设计为车库、储藏室、人防、设备用房等功能的部分不计算容积率。建筑物地下室、半地下室设计为商业、娱乐、居住、办公等经营性功能的部分按其水平投影面积计算容积率。

地下室设计为停车库时，以室外地坪为基准，其顶板面高出就近室外地面大于等于1.0米的(不分面宽长度)，按其水平投影面积建筑面积计算容积率;当其顶板面高出就近室外地面小于1.0米的，其建筑面积计入总建筑面积，不计算容积率。如建筑室外地坪高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，再按上述计算规则核准。

第八十九条 架空层规范要求。

公共架空层是指在建筑主体结构投影之下，仅用于公众活动或者环境绿化的、开放式的开敞空间。应保证有一定的规模，最窄处的净宽度不得小于3米;因安全需要可以设置透空栏杆，但不得围闭。首层架空层标高应与室外地坪齐平。

架空层当其层高小于2.2米时，不计算容积率,当其层高大于或等于2.2米时，按其水平投影面积的1/2建筑面积计算容积率。临城市道路不得设置首层架空层。

第九十条 半开敞空间规范要求。

(一)阳台。泛指在建筑主体结构之外，有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行活动和晾晒衣物的空间。阳台进深(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)不应大于2.1米。阳台均应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

(二)装饰性阳台。是指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。自外墙墙体外边线至装饰性阳台外边线距离不应大于0.6米。装饰性阳台不计算建筑面积。

(三)露台。是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。露台在建筑设计上应位于建筑底层或建筑顶层或建筑裙房屋面。每套住宅只能设置一处露台。露台不计算建筑面积。

(四)房屋结构范围内标注阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，符合上述空间形式的，按上述规定计算建筑面积;不符合上述形式的，不视为半开敞空间，应计算全部建筑面积。

(五)每套住宅半开敞空间的水平投影面积不大于该套住宅建筑面积的15%;商业、办公、酒店建筑的每层半开敞空间的水平投影面积不大于该层建筑面积的10%。

第九十一条 花池、结构板、空调外挂机搁板、 飘窗规范要求。

花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物，应突出建筑结构外围，无围护结构，进深不超过0.6米。同时符合上述条件的花池、结构板、空调外挂机搁板等建筑外墙附属物，不计算建筑面积;不符合上述条件的，则应按本规定第九十条的半开敞空间标准计算建筑面积。

建筑飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.3米，自外墙外边线至飘窗外边线距离应小于或者等于0.4米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于2.2米。符合以上条件的飘窗不计算建筑面积;不符合以上条件的，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。

第九十二条 小区配套设施面积计算规范要求。

住宅小区出入口处的管理房(值班房)、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条件配建的对外公共厕所、垃圾中转站(建成后交由环卫部门管理的)、社区管理用房(建成后移交当地居委会管理的)、幼儿园等均按全面积建筑面积计算容积率。

第九十三条 除以上特殊情况和《住宅建筑规范》(GB 50368—2005)、《住宅设计规范》(GB 50096-2011)明确的住宅基本功能外，新出现的其它功能的建筑空间，一律按其水平投影全面积计入建筑总面积并计算容积率。

第九十四条 工业、仓储、体育、教育、医疗、文博、展览等类别的建筑层高、建筑面积、容积率计算不受上述规定的限制，根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005)，建筑面积按其实际面积计算容积率。

第九十五条 在核定建筑密度指标时以下情形可不计入：

(一)地下通道出入口、室外踏步平台、风井、排烟井及采光井;

(二)花架、廊等建筑小品;

(三)亭、独立烟囱、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓等建、构筑物;?

(四)项目内独立的垃圾房、燃气调压、换热、防汛泵房、配电、公厕等市政配套建筑。?

第九十六条 绿地面积包括公共绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地与宅旁绿地;以及覆土层厚度不少于1.5米的地下、半地下建筑的顶部绿地。宅旁绿地从距建筑外墙1.5米以外开始计算;院落式组团绿地从距组团道路1.0米以外开始计算;有树木种植的停车场符合《全国民用建筑工程设计技术措施》规范的，可计入绿地面积。?

墙面垂直绿化面积不计入绿地面积。集中绿地中的硬质活动场地、人行步道、水体面积均可计入绿地率，但硬质地面不宜大于30%;堆场和车行交通使用的场地不得计入绿地率。

第十章 附 则

第九十七条 本规定发布施行前，已经签订《国有土地使用权出让合同》或取得《国有土地划拨决定书》的建设项目，仍按原审定的规划条件执行，市政府另有规定的除外。

第九十八条 本规定由市城乡规划主管部门负责解释。

篇3：城市绿化的精细化管理

园林绿化是随着道路的建设而产生的, 但是每个城市却又因为它的设计构思不同而有所差异。寥寥的种几棵草、栽几棵树、养几朵花是绿化, 根据适合城市道路生态特点而精心设计的方案进行绿化也是绿化。前者如果精心养护也可使人见犹怜, 后者如果施工后管理不到位也会使植物疯长, 缺株断档, 垃圾满地等现象存在, 就会让人觉得像一个不修边幅的美女, 让人惨不忍睹。因此, 园林绿化的精细化管理程度代表了一个城市的面貌, 反映了一个城市的发展所达到的一个层次。

一、什么是精细化管理

精细化管理作为现代工业化时代的一个管理概念, 最早是由日本的企业在20世纪50年代提出的。“天下大事, 必做于细”, 精细化管理的理论被越来越多的应用于企业管理当中。今天, 通过借鉴企业管理的经验, 我们把精细化应用于园林绿化管理中, 意在把园林绿化管理的细节做到最好, 把最美的园林景观呈现于人们面前。

精细化是一种意识, 一种观念, 一种认真的态度, 一种精益求精的文化。园林绿化精细化管理要求每一位管理者形成这样一种意识, 树立精细化的观念, 以认真的态度对待园林工作, 以精益求精的精神来完成园林工作。

二、什么是园林绿化精细化管理

所谓园林绿化精细化管理, 从表面意思看, 重点讲的是管理, 它包括绿地的管理, 乔木、亚乔木、花灌木的管理以及绿篱、草坪的管理细致化;所谓细致化, 就是要求道路绿地无垃圾纸屑、无杂草、无缺株断档、无黄土裸露, 树形优美, 植物长势良好, 施肥浇灌及时, 无重大病虫害发生, 绿篱修剪、草坪修剪达到一定的规格。而从专业角度讲, 真正能提升一个城市品味的绿化不仅仅需要精细化管理, 它还需要有一个高水准的设计和真正能体现设计意图的高质量的施工。设计施工与后期养护管理是两个不可分割相辅相成的主体。没有后期精心的养护, 再优秀的高水平的设计也只是纸上谈兵;没有优秀的设计, 再精细的管理也无法给人最美的视觉享受。

另外, 还有两个方面对于精细化管理也是不可缺少的, 那就是一个完善的管理规章制度和定期的检查督促机制。没有规矩不能成方圆, 没有检查精细化管理不可能真正得以实施。

因此, 园林绿化精细化管理应分为以下几个方面:一是能体现城市风格的绿化设计方案;二是能体现设计意图的高质量的绿化施工;三是要制定一套完善的园林绿化精细化管理标准;四是需要与管理相配套的检查考评制度。

三、洛阳的园林绿化精细化管理的形成

洛阳的园林绿化早在10年前已经在同行业中脱颖而出, 2000年就已被评为省级园林城市, 2002年又获得”国家园林城市”的称号, 此后又先后荣获“中国人居环境范例奖”、“国家卫生城市”、“中国十佳魅力城市”、“欧洲人最向往的十大中国城市”、“创建全国文明城市先进城市”、“感动世界的中国品牌城市”等荣誉称号, 洛阳市园林局被建设部授予“2007年全国建设系统先进集体”。洛阳牡丹花会荣获“2008中国十佳花卉节庆”和“中国节庆杰出范例奖”。在每一项创建活动中, 园林绿化都起到了画龙点睛的作用。为配合搞好创建, 洛阳市园林局早已在精细化管理上下了一番功夫, 从公园、道路的绿化设计到施工管理, 都是精益求精, 而城市的绿化管理水平也越来越受到全国同行业的认可。几年来, 先后有全国各地数家园林部门到洛阳参观学习, 洛阳的园林绿化目前位于全省甚至全国的先进行列。

虽然精细化管理已成为园林绿化管理中不可缺少的一部分, 但却一直没有形成一个制度。而最早把精细化在园林局提出的是洛阳市绿化工程管理处, 2002年国家园林城市创建成功后, 洛阳市园林局如何保持国家园林城市的成果, 如何在此基础上使园林绿化管理更上一个新台阶, 成为当前最紧迫的问题。经过深思熟虑, 2004年绿化处拿出了一套切实可行的绿化管理办法, 以设立“示范岗”和“示范路段”的形式对绿化管理精细达到一定标准的职工进行奖励。此管理办法对绿化管理提出了很高的标准, 实际上就是一种精细化管理模式。如果某条路段经过检查达到要求, 将授予其“示范岗”荣誉称号, 并在其绿地挂牌, 作为全体职工学习的榜样, 同时为管理该路段的职工每月奖励一定数额的奖励工资。每月管理处都要对各条道路的管理情况进行检查, 如果在检查中发现这些“示范岗”和“示范路段”已达不到精细化管理的要求, 就取消其荣誉称号, 并撤销挂牌, 奖励工资停止发放。职工随时可以申报“示范岗”和“示范路段”, 单位组织验收后合格, 即可颁发荣誉奖牌, 兑现承诺。此办法大大调动了职工们的工作积极性, 也使得绿化处的管理上了一个新台阶。

绿化处在实行设立“示范岗”和“示范路段”办法后, 又总结经验, 在此基础上设立了“党员示范岗“, 并把单纯的绿地管理示范岗推行到司机、技术人员等岗位上, 以调动绿化处各个工作岗位的积极性, 从2004年至今, 绿化处共设立示范岗和示范路段6个, 同时因管理滑坡曾撤销1条示范路段, 职工们以此为荣, 掀起了争创“示范岗”和“示范路段”的高潮。

而洛阳市园林局实施精细化管理制度是从2008年开始的。为提高整个洛阳市园林绿化管理水平, 园林局依据河南省建设厅印发的《河南省城市园林绿化养护标准》和园林局印发的《洛阳市园林绿化养护管理标准》制定了一套详细的《园林绿化精细化管理考评办法》, 对下属的十几个单位每月进行督察和检查, 评出分数, 根据分数设立了红旗、绿旗、黄旗和黑旗4个标准, 设立奖罚制度, 在年终总评中成绩95分以上的为达到一流管理水平, 评为园林绿化管理标兵单位, 奖励5万元;90~95分的为达到一定管理水平, 评为园林绿化管理先进单位, 奖励2万元;75~90分的评为园林绿化一般单位, 不奖不罚;75分以下为园林绿化管理整改单位, 罚款5万元。同时, 把精细化检查和年底的绩效考核挂钩, 大大提高了各管理单位的工作积极性, 管理水平也呈不断上升趋势。不管是道路管理还是公园、苗圃的管理都比以往有了一个质的飞跃, 而洛阳的绿化更成为全国同行业的一个典范。

四、洛阳绿化精细化管理成果

洛阳市园林局在精细化管理上狠下功夫, 使得洛阳市的绿化成为一道靓丽的风景。近年来, 先后有22条道路绿化被授予达标道路荣誉称号。绿化不仅改善了市民的生活环境, 也让来洛的各地游客称赞不已, 大气的绿化设计理念, 严格的施工规范, 精细化的绿化管理, 时尚超前的绿化景观与洛阳古城厚重的历史文化相得益彰, 相映成趣, 也成为洛阳旅游的明信片。下面就几条道路举例说明。

1. 洛浦公园。

洛浦公园始建于1997年, 它的前身是洛河旁边一条垃圾和煤灰堆成的小路, 终日尘灰满天。在市委、市政府的领导下, 以洛阳市园林局为主, 发动全市人民对洛河两岸进行绿化整治, 于1998年成立了洛浦公园管理处。当年的垃圾山经过绿化后, 可谓是旧貌换新颜, 如今的洛河两岸如诗如画, 绿色地毯般的草坪绵延20公里, 上面点缀了各种各样、色彩斑斓的植物品种, 有红叶小檗、小叶女贞、金叶女贞等组成的蝴蝶图案, 有代表洛阳的成片的牡丹, 有风格各异的园林小品、有代表洛阳厚重文化的雕塑……

洛浦公园从成立以来一直以精细化管理在同行业中著称, 虽然游人如织, 它总是干净而又美丽, 草坪修剪及时, 永远都是平整如镜, 各种植物造型好像爱美的女子的头发, 总是被园林职工打扮的纹丝不乱, 是直线型的绿篱, 那一定是象木匠师傅用线拉过一样直, 是圆形的就像圆规画出来一样圆, 各色植物组成的模纹图案栩栩如生, 爬满各种爬藤植物的廊架和随处可见的桌椅、健身器材无不彰显了它人性化的一面。

洛浦公园就像一条彩带, 依河而舞, 尽显洛阳的现代化园林气息, 也向人们展现了园林绿化精细化管理的成果。

2. 洛南新区几条道路。

太康路:精心的绿化设计, 合理的植物搭配, 精细的绿化管理, 使道路绿化显得大方、自然、精致、美观。

长兴街:简单的设计, 却因管理的精细显得端庄大气, 波浪形的修剪造型让毫无生气的城市道路变得委婉可人。

龙门大道:一条通往龙门石窟的主要道路, 不同的路段有不同的设计风格, 让人们在旅游观光的途中感受着绿化的细腻和宏伟, 规整和自然, 清新和绚烂。

3. 洛北老城区几条道路。

王城大道:穿越中心市区直通连霍高速的一条市区主要干道。根据路段的现状分为种设计风格体现了简洁明快型、时尚大方、城市森林等不同的设计理念。精细的管理不但充分体现了设计者的初衷, 更显示出图纸上表现不出来的精美、宏伟和震撼。

南昌路:市区一条主要的交通要道。没有太多的修饰, 混播草坪和石楠球, 就那么简单的组合却呈现出如此完美的效果。你不能不感叹, 这就是精细化管理:平整、嫩绿的草坪, 巨大的石楠球被园林工人修剪的浑圆如球。而当夜色降临, 树下的镭射灯光更让整条道路如梦如幻。

东出口:是洛阳市二广高速入口。中间带、机非隔离带、基础带3条绿带表现了3种风格, 中间红叶小檗和小叶女贞篱带色彩艳丽, 精心的修剪面平、边直, 像木匠刨出的长方形的彩色模板;机非带的红色和绿色飘带式模纹如同婀娜多姿的少女, 收拾的光鲜迷人迎接四方宾朋;而基础带以高大雄伟的毛白杨林做背景, 层次分明, 气势磅礴。独具匠心的设计和精细的管理让所有来洛的外地游客感受到洛阳绿化事业的勃勃生机。

除以上介绍的几条道路外, 洛阳还有许多道路在园林绿化精细化管理的基础上焕然一新, 如中州路、新街、关林路、牡丹大道等, 另外市区各大公园, 如王城公园、西苑公园、植物园等也在精细化管理上下大工夫, 卫生干净了, 服务到位了, 陈旧的设施更换了, 并在此基础上增加植物品种、改善园区环境, 各个公园都发生了很大的变化。

五、存在的不足之处和管理中应注意事项

洛阳的园林绿化精细化管理虽然取得了一些成绩, 但仍然存在着许多不足之处。

1. 需进一步做好精细化管理宣传工作。

真正做到园林绿化精细化管理, 首先要做到让每个职工思想上重视, 行动上落实。要把精细化管理内容和实质、利害关系传达到每个人。思想上不够重视会直接导致管理上的松懈。

2. 进一步完善检查监督机制。

严格的检查和监督机制是保证园林精细化管理成功的最重要的手段。洛阳市园林局实行每月中督察、月底检查的方法, 有效促进了各单位的精细化管理。经过一年的实践, 又总结经验教训, 2009年进一步改进了精细化检查办法, 针对不同的单位管理实情, 制定不同的检查标准, 使检查和督察办法更符合单位实际, 更有说服力。但新的制度总有不尽人意的地方, 在以后的工作中应继续改进和完善检查和监督机制。

3. 切实贯彻执行奖罚制度。

在贯彻执行精细化管理办法过程中, 执行奖罚制度是最关键的手段之一。在部分职工思想上不能足够重视的情况下, 实行奖罚无疑是最直接有效的切中要害的方法。多劳多得, 让干得好的职工得到实惠, 让干得不好的受到惩戒, 精细化管理检查才能达到真正的目的。

篇4：邯郸市城市精细化管理办法(物业管理)

关键词：数字城市；管理模式；精细化管理

一、城市精细化管理的作用

目前，中国已经高速发展的城镇化和维持现代城市长远发展的战略中来，但由此而来的挑战和问题也就越来越多。为此，研究人员应当把现代工业化时代的精细化管理模式运用到现代城市管理中去，在大数据、云计算、物联网等新手段的支持下，将数字城市地理空间框架建设工程与智慧城市顶层建设作为核心点，以此达到对现代城市进行全面精细化的管理。现代城市只有在精细化管理的作用之下，才能使得城市的规划、建设、管理和运营都跟上现代化发展的脚步，以此帮助现代化的城市居民更好、更优质的服务模式。

1、为城市规划、建设、管理和运营提供决策支持

现代化城市在建设的过程中必然少不了对于方方面面资料的查找和解析，不管是在规划、建设、管理和运营中的哪一个环节，都要合理的看待和考虑地区性极强的因素，如自然、经济、环境等等资料的现状，经过研究和经验，给出专业合理的预判。所谓空间信息基础数据平台的范围十分广泛，主要会涉及每一种地理信息资料、地理信息资料与行业专题资料的组合信息、融合和处理服务资料等等。目前，只要合理的利用空间信息基础数据平台的价值，合理的使用和精准的研究，必然能够帮助到城市在规划、建设、管理和运营方案当中取得更大的进步。

2、城市管理的宗旨是全心全意为市民服务

“细节决定成败”、细节也是展现品格的关键点，若是想突出现代城市的管理理念，就一定要将管理贯彻落实到每一个细节当中。坚持“为人民服务的”理念，一切服务的建设都是为了给现代城市居民更满意、更快的生活。但是不得不说，只有将细节做到位，才能发挥其自身的价值，不然只能是徒劳。一般来说，居民最关注的细节问题，就是和自身利益密切相关的，城市管理人员一定要协调好细节问题，缓解居民的困扰。

3、城市管理的关键细节决定城市管理的成败

何为城市管理的精细化，所谓精即为精益求精、所谓细即为细致。总的来说可以规整为：一切的管理理念必须要遵从“没有最好、只有更好”的意识，发掘每一个细节、并将其做到最好，长此以往就是追求的精细化。

二、實施城市精细化管理的措施

1、目前，城市化进程的速度越来越快，随之而来的便是城市规模化的扩展以及城市数量的急剧增加，为了确保城市规划、建设、管理和运营工作的顺利进行和建设中的需求。在国家城市整体建设和未来发展前景的规划上，将信息化基础较强的部分城市和领域作为发展精细化管理的重点和试验区。

2、制定指导各项工作开展的建设框架“现代城市精细化管理框架”，建立健全现代城市精细化管理框架建设的政策法规和组织机构体系；建立有效的空间信息数据来源的采集和更新机制；

3、在城市层面，建立城市统一的现代城市精细化管理空间信息承载服务平台，在城市地理空间上承载城市及各行业的数据，满足城市决策者、行业行政主管部门、企事业单位以及社会公众等城市各类用户的空间信息应用需求；并通过对空间信息的提取和挖掘，获取空间数据库中的各类有价值知识，为城市决策和行业决策提供辅助分析数据。

三、数字化城市管理新模式的特点分析

数字化城市管理新模式实现了城市管理体制改革与创新，做到了城市管理监督职能和指挥职能的分离，实现了城市管理部（事）件问题的精确定位、及时发现、快速上报、准确立案、派遣处置、核实归档等一体化流程再造，实现了对城市管理问题处置部门的绩效评价及考核排名，改进了城市传统管理模式。但也有些问题需要持续改进。

第一点，管理人员没有办法确定，目前政府对于城市管理现象的满意程度，以此无法确定城市建设过程中的整体、系统的评价结论，无法对城市管理质量进行确认和评价。

另一方面，问题发现的越来越多，但解决问题的能力尚有不足，导致积压案件越来越多。

经过分析，数字化城市管理系统的特点是“数据为王”，这仅仅表达的是数据和应用，但没有高水平、大规模、智慧式的开发使用，远远没有达到信息化改变工作方式、生活方式和贸易方式的水平。

实际上，很多城市在数字化城市管理信息系统运行中，更注重的是城市基础信息的更新和维护，成本较高、周期较长、效率较低。而系统运行数据和综合绩效评价数据本身的利用价值有限、规律性不强、涉及面不广，很少被用作城市管理水平提升对比的指标。

因此，必须增加数字化城市管理的内容服务，注重数据采集标准、评价方式和应用模式的创新，提升数字化城市管理信息系统的作用。

结束语：借助精细化管理的模式可以帮助现代城市从头开始，合理规划管理的不足之处，对于管理过程中方方面面的细节作出调整和完善，将“建筑节能与绿色建筑”、“低碳生态城”作为建设现代化城市的核心，与此同时，在新型的模式管理之下，现代化城市将会形成一套完整的管理系统，并有专门的信息交流场所，以此带动城市管理工作的正常运行，帮助现代化城市为完成长远发展的规划做好基础。

参考文献

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[6]黄樟兴.基于数字化城市管理理论的城市基础设施运营管理问题研究[D].广西民族大学，2014.

篇5：邯郸市城市精细化管理办法(物业管理)

【发布日期】2005-12-01 【生效日期】2006-01-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规

【文件来源】国务院法制办公室

邯郸市人民代表大会常务委员会关于修改《邯郸市城市规划管理条例》的决定

（2005年8月24日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 2005年11月25日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准 2005年12月1日邯郸市人民代表大会常务委员会公告公布 自2006年1月1日起施行）

邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议决定对《邯郸市城市规划管理条例》作如下修改：

一、第三条第二款修改为：“城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。邯郸市的城市规划区的具体范围，由市人民政府在编制的城市总体规划中规定。县（市）的城市规划区，由县（市）人民政府在编制的城市总体规划中规定。”

二、第五条第一款修改为：“市人民政府城市规划行政主管部门，主管全市行政区域内的城市规划和管理工作；县（市）人民政府城市规划行政主管部门，主管本行政区域内的城市规划和管理工作。其主要职责是：

“

（一）贯彻执行有关城市规划的法律、法规和政策；

“

（二）承办城市规划编制的具体组织工作；

“

（三）参与建设项目建议书和可行性研究工作，负责本行政区域内建设项目的选址规划管理，核发选址意见书；

“

（四）负责建设用地和建设工程的规划管理，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

“

（五）对城市规划的实施进行监督和检查、查处违反城市规划的行为。”

三、第八条修改为：“编制、审批城市规划，应当执行国家有关城市规划的技术标准和规范，深入进行调查研究，科学预测和技术经济论证，确定城市性质、发展目标和发展规模。主要建设标准、定额指标和开发程序，应同国家、省和本市及各县（市）的经济发展水平相适应。”

四、第九条第三款修改为：“县城以下建制镇的总体规划由镇人民政府会同县城市规划行政主管部门组织编制，报县人民政府审批，并报市城市规划行政主管部门备案。”第四款修改为：“市、县（市）人民政府在向上级人民政府报批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。”

五、第十条第一款修改为：“邯郸市区分区规划和控制性详细规划由城市规划行政主管部门负责组织编制，报市人民政府审批。县（市）人民政府所在地镇的控制性详细规划由县（市）城市规划行政主管部门组织编制，报同级人民政府审批，并报邯郸市城市规划行政主管部门备案。”第三款修改为：“近期建设区域应编制修建性详细规划。建设单位在向城市规划行政主管部门取得规划设计要点后，委托具有相应规划设计资格的单位编制修建性详细规划。重要的修建性详细规划由城市人民政府审批，其他由城市规划行政主管部门审批。”

六、第十一条修改为：“邯郸市区及各县（市）区域内的铁路客站、大型广场，文化、体育中心，大中专院校，重要的雕塑、纪念碑的详细规划设计方案，须经专家充分论证后，分别报市、县（市）人民政府批准。文物的维修、复建的详细规划设计方案，按《河北省文物保护管理条例》的规定报批。”

七、第十四条第一款修改为：“城市人民政府可以根据城市经济和社会发展需要，对城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案；但涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后报原批准机关审批。”

八、第二十条增加两款作为第一款、第三款。第一款：“实施核准制的建设项目在核准之前，由城市规划行政主管部门出具规划选址预审意见。”第三款：“建设单位在取得建设项目选址意见书之日起一年内，未取得建设用地规划许可证的，应当申请延期。未申请延期的，其建设项目选址意见书即行失效。”第二款修改为：“实施审批制的建设项目，在可行性研究阶段，应有城市规划行政主管部门参加；可行性研究报告报请批准时，应附城市规划行政主管部门核发的选址意见书。”

九、第二十一条分为三条，作为第二十一条、二十二条，二十六条，同时增加三条作为第二十三条、二十四条、二十五条。修改为：

（一）“第二十一条 任何单位和个人进行建设，需要使用城市规划区内的土地，必须向建设项目所在地城市规划行政主管部门申请领取建设用地规划许可证。”

（二）“第二十二条 申请使用划拨用地的，其建设用地规划许可证按以下程序办理：

“

（一）建设单位或个人持建设项目的有效文件，填写建设用地规划申请书；

“

（二）城市规划行政主管部门根据建设项目的性质、规模及其他要求确定建设地点；

“

（三）城市规划行政主管部门在地形图上标绘出用地位置、范围，道路红线、绿线，提出规划设计条件，大中型项目的建设单位应报送经过批准的初步设计总平面图，符合国家划拨用地规定的，由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。”

（三）“第二十三条 申请使用出让、转让用地的，其建设用地规划许可证按以下程序办理：

“

（一）受让方持国有土地使用权出让、转让合同，填写建设用地规划申请书；

“

（二）城市规划行政主管部门根据建设用地规划设计条件及附图确定的用地性质、位置、面积等相关要求，核发建设用地规划许可证。”

（四）“第二十四条 申请调整土地使用性质、规划设计条件的，按以下程序办理：

“

（一）土地使用权单位持土地使用证、拟建项目有关文件填写建设用地规划申请书；

“

（二）城市规划行政主管部门按照城市规划审核拟建项目用地性质，在地形图上标绘出用地位置、范围、道路红线、绿线等规划要求，核发建设用地规划许可证。”

（五）“第二十五条 出让、转让国有土地使用权，应当符合城市规划，并附有城市规划行政主管部门出具的建设用地规划设计条件及附图。

“规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。”

（六）“第二十六条 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请办理土地使用证。

“建设单位在取得建设用地规划许可证之日起一年内，未取得建设用地批准文件的，应当申请延期。未申请延期的，其建设用地规划许可证即行失效。”

十、第二十三条分为两条，作为第二十八条、第二十九条，修改为：

（一）“第二十八条 城市规划行政主管部门在核定建设用地界限时，应将相临规划道路宽度一半的土地、滨河道及其绿化防护带用地、公用环卫设施用地等，同时划入建设单位征地范围，作为城市市政公用设施用地。”

（二）“第二十九条 城市规划区内的农村集体单位或者个人在其使用的土地上进行建设，以及城市建成区内的村庄都应当服从城市的规划管理。市政公用设施和城市绿化需要通过和占用集体单位或者个人使用的土地时，单位或者个人应当服从规划，并依法获得补偿。”

十一、第二十四条改为第三十条，修改为：“用地单位或个人取得土地使用权后，土地闲置两年以上、用地单位撤销或迁移的，由县级以上人民政府依法收回土地。重新安排建设项目时，按本条例第二十二、二十三条规定办理。”

十二、删去第二十六条、第二十七条、第三十二条。

十三、第三十四条改为第三十七条，修改为：“在城市规划区内开发矿产资源、挖取砂石等，应当服从规划管理，并报有关业务主管部门批准。”

十四、第三十六条改为第三十九条，修改为：“应当按照城市功能分区统一规划建设工业区、仓储物流区、教学区、医疗区、文化体育活动区，不得擅自改变用地性质插建住宅。”

十五、第三十七条改为第四十条，修改为：“新建、扩建、改建建筑工程的间距、高度和技术指标应当符合有关法律法规和各种技术规范的要求。住宅日照间距按《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》规定的标准执行。”

十六、第三十八条改为第四十一条，修改为：“临城市道路、河道和城市公共空间建筑物、构筑物应退让道路红线、绿线。退让红线、绿线距离以及标高，由城市规划行政主管部门根据建筑物、构筑物的性质、高度及所在道路宽度等因素予以确定。

“在城市规划确定的红线、绿线内，禁止修建永久性建筑物、构筑物和其他设施。”

十七、第三十九条改为第四十二条，修改为：“新建、扩建、改建大中型商场、宾馆、饭店、展览馆、博物馆、体育馆、影剧院、医院、学校等公共建筑和公共场所，建设单位应当根据国家有关规定同时规划建设相应的停车场。

“所有临街建设单位，须按城市规划的要求负责门前绿化和硬化。”

十八、增加一条作为第四十三条：“在风景名胜区、传统历史街区、文物古迹保护区和建设控制地带内新建、扩建、改建建筑物、构筑物，应当符合有关规定，不得破坏原有环境风貌。保护有代表性的近、现代建筑。”

十九、第四十条改为第四十四条，第二款修改为：“新建、改建主要道路时，沿路的架空线应入地敷设，同一路径上的同类线路应同沟铺设，有关使用单位共同投资修建，或一方投资修建其他单位有偿使用，无特殊原因不得另设。”

二十、第四十二条改为第四十六条，修改为：“临时建筑物、构筑物的使用期限最长为两年，使用完毕后应自行拆除，腾清场地。因故需延长使用期限的，须报请城市规划行政主管部门批准。”

二

十一、第四十三条改为第四十七条，修改为：“建设单位在领取建设工程规划许可证后，应在六个月之内开工建设。因故不能在规定期限内开工建设的，应向城市规划行政主管部门提出延期申请。未申请延期的，其建设工程规划许可证即行失效。”

二

十二、第四十四条改为第四十八条，修改为：“建设单位和施工单位应当按建设工程规划许可证和批准的图纸施工。确需变更时，须由设计单位出具变更设计图纸文件，报城市规划行政主管部门核准。”

二

十三、第四十五条改为第四十九条，修改为：“建设工程开工建设前和基础工程、隐蔽工程完成后，建设单位和施工单位须报城市规划行政主管部门验线。”

二

十四、第四十六条改为第五十条，修改为：“施工单位和建设单位在施工中发现文物古迹、隐蔽管线、构筑物的，须立即停工，保护好现场，并通知有关部门到现场处理。”

二

十五、第四十七条改为第五十一条，第一款修改为：“工程竣工后，建设单位应向城市规划行政主管部门申请规划验收。凡不符合规划要求的、工程不得交付使用。”

二

十六、删去第四十九条

二

十七、第五十二条改为第五十五条，第一项修改为：“严重影响城市规划，危害居住环境，侵犯公共空间，侵占城市道路和各类管线通道、公共绿地、广场、文物古迹保护区、河道、泄洪区、机场净空及其他严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止施工，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物及其他设施；”

二

十八、第五十三条改为第五十六条，修改为：“临时建设工程设施逾期不拆除的，由县（市）、区以上城市规划行政主管部门责令限期拆除，并处以工程造价10％以下罚款。”

二

十九、第五十四条改为第五十七条，修改为：“建设单位或者个人和施工单位接到县级以上人民政府城市规划行政主管部门停止施工通知书后，应当立即停止施工；继续施工的，县级以上人民政府城市规划行政主管部门可以通知供电、供水部门停供施工用电、用水，有关部门应当协同实施。”

三

十、第五十五条改为第五十八条，修改为：“对未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的单位主管负责人和直接责任者，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。”

三

十一、删去第五十六条第二款。

三

十二、删去第五十八条。

三

十三、第五十九条改为第六十一条，修改为：“阻碍城市规划行政主管部门及其工作人员执行公务，违反治安管理的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

三

十四、第六十条改为第六十二条，增加一款作为第一款，修改为：“城市规划行政主管部门及其工作人员违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织合法权益的，应当赔礼道歉；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

“城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

三

十五、第六十一条改为第六十三条，修改为：“当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起60日内，向作出处罚决定的同级人民政府或上一级主管部门申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”

三

十六、第六十二条改为第六十四条，修改为：“未设镇建制的工矿区居民点、休养区、文物保护区、风景旅游区和各类开发区，参照本条例进行规划和管理。”

三

十七、删去第六十四条。

此外，根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。

本决定自2006年1月1日起施行。

《邯郸市城市规划管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。

篇6：城市精细化管理稿

—平川区长征街道城市精细化管理纪实

长征街道位于平川区商贸繁华地带，辖区内营业场所众多、大小商业网点密集，每日这里熙攘的人群、穿梭的车流 交织成一幅热闹纷呈的景象，对于街道来说，为辖区经济发展创造良好的城市秩序和文明的城市环境，是一项意义重大而又艰苦细致的工作，今年是城市精细化管理年，街道以创建国家级卫生城市为目标，加大工作力度，提升工作水平，搭平台、创机制，主题鲜明，措施得力，力争为辖区经济社会科学发展做贡献。

精划细分专人专管

街道城管所在深入调研、多方联系和广泛征求意见的基础上建立街道、社区3级网格管理模式，划分47个单元网格片区，将工作责任机制与新的管理模式一一对应，抓好城管环卫队、监察执法队两支队伍，充分发挥各社区人员力量，做到人员清、责任明，各级网格配齐负责人、城管执法员、保洁员，负责对所分管的地段实施全时段巡查，在第一时间、第一现场对发生的公共设施损坏、垃圾渣土、占道经营、无照游商等问题进行上报，对公众举报的问题，进行现场核实。街道城市精细化管理领导小组加强对社区网格运转的检查、指导、考核，通过周检查、月评比、季考核、年评比的方式，促进网络化管理的高效运转。

因地制宜分类活管

根据商市闹区、车站广场、背街小巷等不同的地段，有针对性的实施不同的管理方法，提高工作效能，达到事半功 1

倍的效果。在人员密集、流动性大的商品一条街、十字街头等主要地段配强队伍，配制城管巡视车，平均每两小时进行日常保洁及监督一次，及时规劝引导不文明的行为，禁止其影响市容和公共秩序；针对在建筑物、电话亭、路灯杆、广告牌、公交车站牌等公共设施上乱张贴、乱喷涂的“牛皮癣”广告，广泛动员，多管齐下，开展专项整治和群众联防联治活动，有计划地治标、治本；对于背街小巷、偏僻地段以清理卫生死角、清运陈旧垃圾为重点，针对点多、面广、量大的困难，多方协调，整合力量，完善修建垃圾池，做到及时清运。

深入宣传注重引导