使用权出让

关键词： 使用权 出让 国有土地 招标

使用权出让（精选九篇）

使用权出让 篇1

但是, 作为一项新制度, 建设用地使用权分层出让制度在运行过程中可能会与现行的一些相关制度、体制发生摩擦或错位, 如何解决这些磨合过程中出现的问题, 实现有效对接, 值得我们去深入探讨。

一、建设用地使用权新旧出让制度的对接问题

1. 建设用地使用权分层出让制度实施前已出让土地的处理方式

在建设用地使用权分层出让制度出台之前, 我国城市已经出让了大量的建设用地, 如何妥善处理这部分土地。有两种方案可以采取:其一, 保持原状;其二, 按照建设用地使用权分层出让制度, 对这些土地的使用范围进行重新界定, 使之成为特定的、封闭的立体空间。

如果采取第一种方案, 依然保持水平式的土地使用权, 那么将可能面临以下问题: (1) 土地使用权人的土地空间使用权范围模糊、不特定, 这可能导致土地使用权人对地下、地上空间的无序开发; (2) 政府能否在已出让土地的上空和地下再设立新的建设用地使用权将存在争议, 如果可以设立, 那么是否要对原来的土地使用权人进行补偿, 补偿的标准该如何确定, 将成为随之而来的又一个问题; (3) 由于土地权利范围的模糊性, 土地在市场流通中 (如土地的抵押、转让、出租等) 将受到种种制约。

如果采取第二种方案, 对建设用地使用权的空间范围进行重新界定, 那么也将面临一系列问题: (1) 重新界定建设用地使用权空间范围的标准如何确定, 是按用途项目本身需要, 还是按土地使用权人的申请, 这些都需要慎重研究确定; (2) 土地使用权人是否需要补缴或退还相应的土地出让金, 如果需要补缴或退还, 具体标准又该如何确定; (3) 原来的土地使用权出让合同和土地权利证书是否需要重新签订和核发。

另外, 如果要对已出让建设用地使用权空间范围进行重新界定, 必将投入大量的人力、物力和财力, 而且不可避免地会遇到种种问题与纠纷。

2. 建设用地使用权收回方式

根据我国现行的《土地管理法》, 土地出让等有偿使用合同约定的使用期间届满, 土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的, 政府将收回土地使用权。换句话说, 土地使用权到期后要么整体续期, 要么整体收回。但现在建设用地使用权可以分层出让, 那么建设用地使用权期限届满时, 土地使用者能否只申请续期其中的一部分空间范围使用权, 比如说只申请续期地下或地上某一断层空间的使用权?

另外, 根据《土地管理法》和《物权法》规定, 建设用地使用权期间届满前, 因公共利益需要可以提前收回出让土地。那么这种提前收回, 是否也可以只收回其中部分空间范围的使用权, 比如, 政府拟在某出让土地上建设市政广场, 假设该出让土地的地下已经开发为商场等, 那么政府能否只收回地表使用权呢?

再就是住宅建设用地使用权期间届满的自动续期问题。假设某块住宅建设用地的地表和地下都已经开发, 使用权期间届满时, 地表上的建筑已经无法继续使用, 但地下空间的建筑物却依然完好, 那么此住宅建设用地使用权是全部自动续期, 还是只有地下建筑物可以自动续期, 值得我们深入探讨。

二、对土地登记制度的影响

1. 土地登记的内容要做相应调整

我国现行的土地登记制度是基于土地的平面利用而设计的, 根据《土地登记管理办法》规定, 土地登记簿上反映的土地权利客体内容主要是宗地的坐落、界址、面积、用途等, 并没有土地使用权的竖向界限、高差等内容。

另外, 单独的地下空间使用权、地上空间使用权登记簿内容是否应该和地表土地使用权登记簿内容有所区别, 值得我们思考。因为地下空间和地上空间有其自身的物理特性, 它们可以超越地表的一些限制。比如, 一个空间走廊从若干宗地上空通过, 虽然在物理学、测量学上能够确认其空间范围, 但如何落实到土地登记簿上, 如何进行公示, 是我们面临的新问题。

2. 对地籍测绘提出了更高的要求

土地登记需要精确的地籍测绘做保障。传统的地籍测绘仅以二维坐标来表示宗地的界址、形状、面积等内容, 而现在的土地是一个立体的、特定的空间范围, 显然, 地籍测绘只能用三维坐标才能准确描述土地的空间特性, 这些都需要先进的仪器和技术做支撑。另外, 对于地籍图的绘制, 也要相应地采取新的方法。

还有, 对建设用地使用权分层出让制度实施前已经出让或划拨的土地是否要进行重新测绘并变更登记, 也需要进行探讨。当然, 这和我们前面的论述是一致的。如果这些土地需要重新界定权利的空间范围, 那么也随之需要重新的测绘和变更登记。

三、对城市规划的影响

传统的城市规划主要是城市二维空间的布局安排, 在这种规划思维与方法指导下, 城市主要是沿着二维平面拓展, 显然这已经无法适应当前土地集约利用、立体化利用的形势。建设用地使用权分层出让制度的实施, 将进一步激发人们向高空要土地、向地下要土地的热情, 从而大大加快土地立体化利用的进程。因此, 城市的立体空间规划及利用管理成为摆在我们面前的突出问题。

1. 城市空间的立体规划亟待立法

近几年来, 地下铁道、地下商场、地下停车场、地下冷冻库、高架桥、空中走廊等在我国很多城市已经登台亮相, 城市土地的立体利用取得了一定进展。但与此不相协调的是, 在土地立体利用中却经常遇到产权得不到法律认可、产权不清晰等问题, 导致了很多纠纷。其主要原因就是我国城市在立体空间规划、利用方面处于多头管理、混乱无序的状态, 尤其是地下空间, 比如有些城市, 人行过街地道、越江隧道等基础设施类型的地下工程归市政工程局管理;地下管道和一般地下工程归市建委管理;民防工程归市民防办管理。而这些部门在各自上级部门的指导和监督下开展工作, 在这种相对封闭的空间内, 这些部门之间缺少必要的沟通交流, 导致地下空间开发利用在平面布局、竖向配置、开发时序方面杂乱无章, 从而造成大量浪费, 甚至带来诸多风险和隐患。而我国在城市高空规划利用管理方面, 法制建设更为滞后, 几乎是盲区。

因此, 加快城市空间立体规划的立法已经迫在眉睫。如何将地上空间、地表和地下空间有机结合起来进行一体开发, 使城市在纵向发展的过程中更和谐, 是我们面临的又一个挑战。

2. 一些规划指标需要重新界定和修改

我国现行的规划指标体系主要是基于二维平面规划设计的, 已经无法满足立体空间规划的要求, 因此, 必须对一些规划指标进行重新界定和修改。比如在计算容积率时, 通常只考虑地上建筑面积, 地下建筑面积则不计算在内。这也正是很多开发商热衷拓展地下空间、增加地下建筑面积的原因所在, 因为容积率之外增加的这部分销售面积无疑能为开发商带来更多的额外利润。如今, 地下空间已经有了合法的产权, 容积率的计算理应考虑地下建筑面积。

再就是建筑高度, 建设用地使用权分层出让后, 其范围是一个封闭的立体空间, 建筑高度只要在其范围内就属正当合法。因此, 建筑高度这个规划控制指标已经意义不大。

四、对土地估价制度的影响

1. 土地价格的内涵需要重新界定

我国现在的土地价格, 其本质应该是一种平面地价, 但是建设用地使用权分层出让后, 土地的使用范围成为一个立体的闭合空间, 其价格也应该随之成为一种立体概念。地价原来的计量单位是面积, 如果继续沿用这个计量单位的话, 那么地价的内涵就必须明确土地特定的、封闭的立体空间范围, 而不仅仅是平面范围了。

2. 土地估价的理论与方法需要修改

建设用地使用权分层出让制度实施后, 地价的内涵及影响因素都随之发生了变化, 原来的土地估价理论与方法也需要相应修改。比如市场比较法的修正因素就需要调整, 如区位因素不仅要考虑平面区位, 还要考虑垂直区位;如果对地下空间使用权进行评估,

公司债———房地产上市公司融资亮点

杨峥天津财经大学

一、房地产上市公司发债热情高涨

近期, 受银根紧缩及银行贷款成本趋高等多重因素的影响, 公司债等各类债券发行业务成为上市公司融资的亮点。据统计, 自2008年以来, 超过400家上市公司披露了融资事宜 (包括再融资预案和已经实施的再融资) 。在已经实施的133件案例中, 发行可转债、分离债、公司债和短融券的公司达51家, 比例接近40%。另有统计显示, 今年以来, 上市公司通过发行债券方式再融资规模接近4000亿元, 远超新股发行、增发、配股等股本融资方式的融资规模。

在债券发行主体中, 房地产企业成为最典型的代表。自2006年末实施一系列宏观调控政策以来, 国家从计划、规划、土地、建设等一系列环节加强了对房地产市场的调控力度。加之股指从6124点大幅调整至今, 资本市场不仅令投资者损失惨重, 导致其不愿意再投资股市, 也让不少公司通过增发等方式再融资的计划一再受挫。因此, 上市公司选择债券方式进行再融资不失为一种较好的变通方式。

目前, 房地产上市公司主要以公司债的方式来募集资金。据统计, 已经有9家A股以及H股房地产上市公司合计发行了241亿元规模的公司债, 成为债券二级市场上第一大权重行业。保利地产、万科、北辰实业、中粮地产、新湖中宝以及金地集团6家国内主要房地产上市公司先后宣布启动债券再融资计划。据还要重点考虑地质及水文状况等因素。再比如城镇基准地价评估, 其设定条件必须增加土地的三维立体空间范围这个因素, 只有如此, 才能满足现实需要。

另外, 建设用地使用权分层出让制度实施后, 土地估价的范围明显扩大, 比如独立的地上空间使用权、地下空间使用权评估都是以前不曾遇到的。

统计, 其债券融资金额的上限合计为157亿元。其中, 最多的是万科, 达到59亿元, 最少的是中粮地产和金地集团, 均为12亿元, 保利地产、北辰实业和新湖中宝分别为43亿元、17亿元和14亿元。目前, 新湖中宝、金地集团已完成所申请公司债券的发行, 成功筹集所需资金。

在公司债发行量猛增的同时, 投资者对于公司债的关注程度大大提高, 债券市场已经成为部分低风险偏好资金的新目标。其原因之一是房地产上市企业的公司债大部分都采取了集团担保、相互担保等方式, 收益率可以得到保障。

二、公司债融资的优势

1.债券融资比银行贷款成本更低

相比股权融资, 发行公司债尽管会增加公司财务负担, 提高公司负债率, 而且从短期来看, 发行公司债不如银行贷款直接, 还要涉及到推演及公司信用评级等。但相比银行贷款, 因为其周期长、利率锁定, 在通胀持续的情况下, 其成本更低, 使用灵活性更强, 而且在股权融资存在阻力的情况下, 发行公司债自然是一个很好的选择。现今3到5年期贷款基准利率为7.65% (含五年) , 五年以上贷款已调整到7.83%, 加之银行信贷紧缩, 对优质企业下浮10%的优惠已逐渐取消。对比银行贷款融资, 发行公司债可以在一定程度上节约财务成本。实际上, 公司债的发行利率比贷

参考文献

[1].刘春彦宋希超.地下空间使用权性质及立法思考.同济大学学报 (社会科学版) .2007.3.

使用权出让 篇2

第一条 本合同双方当事人：

出让方（土地所有者）:＿＿＿＿（以下简称甲方）；

地址：＿＿＿＿；

邮政编码：＿＿＿＿；

联系电话：＿＿＿＿；

法定代表人：＿＿＿＿

职务：＿＿＿＿

身份证号码：＿＿＿＿

受让方（土地使用者）：＿＿＿＿（以下简称乙方）；

地址：＿＿＿＿；

邮政编码：＿＿＿＿；

联系电话：＿＿＿＿；

法定代表人：＿＿＿＿

职务：＿＿＿＿

身份证号码：＿＿＿＿

甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条 甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。

第三条 乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

第四条 乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

第五条 土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。

第六条 本合同项下的地块位于＿＿＿＿，土地总面积为＿＿＿＿平方米（大写：＿＿＿＿平方米），集体土地所有证号为＿＿＿＿，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。

第七条 甲方交付乙方的土地的现状为：

1、＿＿＿＿；

2、＿＿＿＿；

3、＿＿＿＿；

第八条 本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为＿＿＿＿用地。

第九条 本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿年，土地使用权出让年限自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日起，至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。

在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。

第十条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十一条 法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。

第十二条 该地块的土地使用权出让金单价为＿＿＿＿元／平方米，总额为＿＿＿＿元人民币（大写：＿＿＿＿）。

第十三条 经双方商定，乙方采用以下

第＿＿＿＿种方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方：

1、＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前一次性支付；

2、采用分期付款方式，具体如下：

（1）第一期：本合同经双方签字盖章后＿＿日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的＿＿＿＿％，共计＿＿＿＿元人民币（大写：＿＿＿＿）。

（2）第二期：本合同经双方签字盖章后＿＿日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的＿＿＿＿％，共计＿＿＿＿元人民币（大写：＿＿＿＿）。

（3）第三期：本合同经双方签字盖章后＿＿日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的＿＿＿＿％，共计＿＿＿＿元人民币（大写：＿＿＿＿）。

第十四条 甲方将本合同项下的土地使用权交给乙方使用的时间为＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前。如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用，延迟期间甲方同意按本合同出让金总额的＿＿＿＿％（大写：百分之＿＿＿＿）向乙方支付违约赔偿。延期超过两个月的，乙方有权解除合同；甲方应及时退还乙方已支付的全部出让金并承担乙方由此遭受的实际经济损失。

第十五条 如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），乙方愿意按合同出让金总额的＿＿＿＿％（大写：百分之＿＿＿＿）向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失；对乙方已支付的出让金，扣除违约损失后，予以退还。

第十六条 乙方在支付全部土地使用权出让金后三十日内，应依照规定办理土地使用权登记及申领《集体建设土地使用证》的手续；甲方应予以全力协助。

第十七条 出让期间，政府为公共利益需要征收本合同项下土地使用权的，本合同自行终止；征地补偿（不含地上附着物补偿）属甲方，甲方对乙方所剩余的出让年限应给予合理补偿。

第十八条 本合同规定的出让年限届满，乙方如需继续使用该地块，须最迟在期满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会或集体公共利益需要收回该土地使用权外，在同等条件下，乙方有优先续期权；并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，双方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

乙方未申请续期或虽申请未获批准的，甲方届时无偿收回该地块的使用权。地上建筑物、附着物双方约定作如下处理：＿＿＿＿。乙方应于期满后三十日依照规定到当地县级以上土地行政主管部门办理土地使用权注销登记手续。

第十九条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务的，均不需负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

第二十条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。

第二十一条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向①＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁②＿＿＿＿人民法院提起诉讼。

第二十二条 本合同经双方法定代表人签字、盖章（画押）后生效。

第二十三条 本合同和附件共＿＿＿＿页，以中文书写为准。

第二十四条 本合同在中华人民共和国广东省＿＿＿＿市＿＿＿＿县（市、区）签订。

第二十五条 本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充合同；补充合同与本合同具有同等法律效力。并送土地所在地的土地行政主管部门留存。

第二十六条 本合同一式陆份，甲乙双方各执贰份，贰份由＿＿＿＿市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方（盖章）：＿＿＿＿

法定代表人（签字）：＿＿＿＿

电话（手机）：＿＿＿＿

＿＿＿＿年＿＿月＿＿日

签订地点：＿＿＿＿

乙方（盖章）：＿＿＿＿ 法定代表人（签字）：＿＿＿＿ 电话（手机）：＿＿＿＿ ＿＿＿＿年＿＿月＿＿日 签订地点：＿＿＿＿

附件：

土地使用条件

一、界桩定点

《集体建设用地使用权出让合同》（以下简称本合同）正式签订后，甲乙双方依图验明红线所标示座标的各拐点界桩。面积核定无误后，双方在用地红线图上签字盖章（画押）认定。界桩由用地者妥善保护，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时报告甲方，请求重新埋设，埋设费用由乙方负责。

二、土地利用要求

乙方在用地红线图内兴建建筑物应符合城市或村镇规划要求。

三、设计、施工、竣工

3．1 红线范围内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求，涉及交通、管线、消防、环保、人防、航道等问题，还须报经有关主管部门审批后建设，并由地方政府有关部门（机构）管理，由此所发生的一切费用均由乙方负担。

3．2 地块的动工时限建设时限从取得《集体建设土地使用证》起计。

3．3 地块的动工时限为180日，乙方必须在动工时限内开始建设。

3．4 乙方必须在规定时限内完成建设。

3．5 如非乙方责任造成动工时限或建设时限的延误，乙方在时限满前120日内向有关部门申请延期。

四、建筑维修活动

4．1 乙方在用地红线范围内进行建设及维修活动时，对周围环境及设施应承担的责任，包括：

（1）对所属建筑物品或废弃物（即泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破坏红线图以外的土地及设施。

（2）未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、堆放、储存任何材料或进行任何工程活动。

（3）必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均应有可靠的排除方法，不得损害周围的环境。

（4）在土地使用期限内，对该地段内的所有城市市政设施或村镇公共设施均应妥善保护，避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。

4．2 不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。

4．3 在兴建建筑或维修工程之前，必须摸清地段或相邻地段公有的明渠、水道（包括水龙喉管）、电缆、电线以及其他设施的位置，并向有关部门呈报处理上述设施的计划；在未获批准之前，不得动工。需要改道、重新铺设或装设的费用，均由乙方负责。

五、监督检查

在土地使用期间，政府相关职能部门和集体土地所有者有权对用地红线范围的土地使用情况进行检查监督，用地者不得拒绝和阻挠。

一、《集体建设用地使用权出让合同》包括合同正文和土地使用条件及附图。

二、本合同文本为示范文本，可作为签约文本，但监制、印制单位不负任何法律责任。

使用权出让 篇3

关键词：国有土地；使用权；招标拍卖；出让

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-04-11-1

1 国有土地使用权出让的重要性

1.1 为适应市场机制，必须实行招拍挂出让国有土地使用权

市场机制最主要的特点是公开、公平、公正的竞争机制，招标拍卖挂牌出让方式在供地方式上引进了竞争机制，从源头上遏止了腐败的滋生。符合市场机制的要求，使土地市场向健康方向发展。

1.2 实行国有土地使用权出让，充分体现了国有土地资产的价值

2010年～2013年期间招标拍卖挂牌形式供地96宗，面积184.61公顷，共收缴土地出让金价款为5.945亿元。在市场经济条件下，只有采取招标拍卖挂牌出让的方式才能最大的显现土地资产价值，确保国有土地资产保值，增值。为国家创造最大的土地收入，增加财政收入，为地方经济建设服务。

1.3 科学合理地利用土地资源，必须实行招标拍卖挂牌

土地使用制度改革后，人们增强了对土地资产的认识，人们充分认识到土地是不可再生的土地资源，它的特殊性决定了土地价值，过去土地供应模式，已远远不适应社会的发展和城市建设对土地的需求，不适应市场机制下的土地配置，只有实行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，才能优化土地资源配置，才能适应新形势下的市场机制，才能真正体现公开、公平、公正的供地原则，形成规范有序的土地市场，实现土地价值最大化。

1.4 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，可以从源头上铲除腐败

只有对经营性土地使用权实行招拍挂，才能从源头上铲除腐败，变暗箱操作为公开竞争，实行阳光工程，排除人为因素，增加用地审批透明度，依据公开、公平、公正的原则，建立完善的土地一级市场，实现土地优化配置，有效防止土地出让中的不正之风和腐败行为，保障依法行政。

2 积极推进招标拍卖挂牌出让国有土地使用权

国土资源部11号令中明确规定了国有土地使用权招拍挂的范围和要求。为进一步推行国有土地使用权招拍挂提供了法律政策依据。要抓住机遇，采取积极有效措施，把土地使用权招拍挂工作做好。

2.1 为国有土地使用权招拍挂创造良好的运作环境

一是制定供地计划、规范市场。要规范土地市场，杜绝在供地过程中出现不正当竞争或不竞争问题，要把供地引入市场机制，按照公开、公平、公正的原则供应土地，平衡用地需求，减少人为因素，铲除腐败行为，充分体现土地资产的价值，科学合理利用土地资源。

二是严格土地审批制度，增强用地审批透明度。为防止在供地过程中出现“暗箱操作，权钱交易”等腐败现象，我市对建设用地审批一律采取集体会审制度，实行会签制，增强了审批透明度，除划拨目录规定以外的经营性用地，一律实行了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的供地方式。

三是整顿土地市场，加强土地监察力度进一步治理。严格清理整顿土地市场，增强政府调整土地一级市场的力度，严厉打击各类违法用地行为，严肃查处以集资建安居工程经济适用住房等名义建商品房，门市房，以营利为目的用地者，禁止以权谋私非法营利，禁止划拨和协议出让经营性用地使用权。为国有土地使用权招拍挂创造良好的环境。

2.2 制定招标拍卖挂牌工作程序、方法

一是要先制定年度土地出让计划，按计划统一规划，统一供地。

二是要根据年度供地计划和市场需求确定招拍挂地块。

三是要协调规划行政主管部门办理拟招拍挂地块的规划红线图和规划设计条件，完成土地收购（收回）前期土地开发和整理工作。拟定招拍挂出让土地方案，并报市政府审批。

四是要编制招拍挂文件，包括公告、竞买申请书、宗地图、出让合同等文件。

五是要做好地价评估，确定招拍挂底价，现场竞拍，价高优先。

六是要如果挂牌出让公告以后，申请用户超过三人以上，仍采取拍卖方式出让。

七是要签订土地出让合同，收缴地价款，签发土地证书。

八是要做好国有土地使用权招标拍卖挂牌出让准备工作。

严格按照招拍挂工作程序和方法进行国有土地使用权出让工作。进行国有土地收购（回）储备，进行信息储备和红线储备，有条件的进行实物储备。协调好各部门之间的关系，为土地使用权招拍挂做好基础工作。

施招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权是势在必行的，是政府规范土地一级市场的有效途径，是科学合理利用土地资源的有力保障。使不可再生的土地资源发挥出最大经济效益，为城市发展经济，加强城市建设提供坚实的物质基础。

使用权出让 篇4

该地块系2009年由市国土资源储备中心通过签订《国有土地使用权委托储备协议》而确定的委托储备用地, 储备协议中明确委托储备的土地使用权包含其地上建筑物一栋。该地上建筑物登记为某某制造公司 (以下简称制造公司) 所有, 市国土资源局对该地上建筑物出具了一份“该房屋已依法收购并作为挂牌出让条件, 由置业公司取得”的证明。现置业公司来我局申请办理该地上建筑物的产权证。

经我处调查, 上述《国有土地使用权委托储备协议》确实包含了土地使用权及地上建筑物, 但《国有建设用地使用权出让合同》未包含地上建筑物, 只是国土部门将该房屋作为挂牌出让的条件, 政府也并未做出征收决定。因此, 我们认为该房屋的产权仍属于制造公司。

但置业公司提出:制造公司营业执照已被吊销, 无法再履行转移登记义务, 所以要求根据“房随地走”的原则, 以《国有土地使用权委托储备协议》、《国有建设用地使用权出让合同》及国土管理部门关于房屋“由置业公司取得”的这一证明作为房屋所有权已转移的证明。

问:我处能否凭以上材料和证明为置业公司办理房屋转移登记?

金绍达:在本例中, 登记机构不能为置业公司办理房屋转移登记, 理由如下:

一、

国土资源局虽然出具了“该房屋已依法收购并作为挂牌出让条件, 由置业公司取得”这一证明, 但实际上置业公司对这一房屋的所有权并未依法取得:不动产物权变动应以登记为准, 而不是由哪个部门声明而生效, 如果是政府对该房屋做出了征收决定, 那才能未经登记而取得该房屋所有权。土地使用权委托储备协议只是当事人之间的民事协议。其内容并不是不动产物权的转移, 要不就不会使用“委托”一词。即便后来有“该房屋已依法收购”这一情节, 也要先办理转移登记 (转移登记应当由收购单位和制造公司共同申请, 国土管理部门即使合法地取得了该房屋的所有权以后, 在把该房屋所有权再转移给置业公司时, 也应双方共同申请) 。将之先变为国有的房产才可以作为出让的标的。市国土资源局在取得该房屋的所有权以前, 对该房屋挂牌出让是无权处分人的处分行为。作为房屋登记机构, 对其他行政机关明显的违法行为, 要尽注意的义务。

二、按《城市房地产管理法》61条的规定:

“房地产转让或者变更时, 应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记, 并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。因此, 转移登记应当先办理房屋所有权的转移登记, 凭房屋所有权证办理土地使用证, 此处并不存在什么“房随地走”的问题。

三、吊销营业执照是一种行政处罚, 并不直接导致企业法人资格的消灭。

使用权出让 篇5

[宗地出让]

出让方(甲方)：_____________________________ 地 址：____________________________________ 邮码：_______________ 电话：_______________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 受让方（乙方）：___________________________ 地 址：____________________________________ 邮码：_______________ 电话：_______________ 法定代表人：____________ 职务：____________

第一部分 协 议 书

第一条 根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。

第二条 甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。

第三条 乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。

第四条 甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。

第五条 本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第六条 本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。

在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。

第七条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。

第八条 乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。

第九条 该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币(美元或港元等)，总额为____元人民币(美元或港元等)。

第十条 本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币(美元或港元等)作为履行合同的定金。

乙方应在签订本合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期____日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿。

第十一条 乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

第十二条 乙方用意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币(美元或港元等)。

第十三条 乙方同意以美元(港元等)向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。(注：

根据具体情况定)。

美元(港元等)与人民币的比价，以合同签定当天中国国家外汇管理局公布的买入价和卖出价的中间值计算。

第十四条 除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称：________银行________分行，账户号________。

甲方银行账户如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。

第十五条 本合同规定的出让年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权也由甲方无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。

乙方如需继续使用该地块，须在期满前____天内向甲方提交续期申请书，并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，与甲方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续。

第十六条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务不负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。

遇有不可抗力的一方，应在____小时内将事件的情况以信件或电报(电传或传真)的书面形式通知另一方，并且事件发生后____日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的报告。

第十七条 如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。

第十八条 乙方未按合同规定或连续两年不投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十九条 如果由于甲方的过失致使乙方延期占用土地使用权，由本合同项下的土地使用权出让期限应相应推延。同时甲方应承担乙方由此而造成的一切经济损失。

第二十条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民人和国法律的保护和管辖。

第二十一条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，按()项办法解决：(1)提请仲裁机构仲裁；(2)向有管辖权的人民法院起诉。

第二十二条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到起生效。双方的地址应为：

甲方：______________乙方：______________

法定名称____________ ；法定名称____________ ；

法定地址____________ ；法定地址____________ ；

邮政编码____________ ；邮政编码____________ ：

电话号码____________ ；电话号码____________ ：

电传____________ ；电传____________ ；

传真____________ ；传真____________ ；

电报挂号____________ ；电报挂号____________ ：

任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后____日内应将新的地址通知另一方。第二十三条 本合同经双方法定代表人签字后生效。

第二十四条 本合同采用中____两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式____份，双方各执____份。

第二十五条 本合同于____年____月____日在中国____省(自治区、直辖市)____市(县)签订。

第二十六条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。

甲 方：____________乙 方：____________

代表人：____________代表人：____________

____年____月____日____年____月____日

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“新人辈出让人兴奋” 篇6

《综艺》：你觉得今年电视连续剧单元参赛作品的整体质量如何？

郭宝昌：今年入围的电视剧，质量是大踏步前进的。可以明显看到创作人员的创作意图，能给人以启示，我觉得这是一大进步。

第二是作品结构更贴近市场。入围作品无论篇幅多长，都能感觉到创作者很注重审美疲劳的问题，留下悬念，可吸引观众从头看到尾，我觉得这也是很大的进步。

另外就是新人辈出，特别令人兴奋。我一向主张，我们这一代该靠边的靠边，别再占着道，应该把天下让给年轻人。本届入围作品让我感受到年轻人的创新魄力和能力，比我们老一代强，可喜可贺。

《综艺》：今年的电视电影/迷你剧单元参赛作品的整体质量如何？决策是否相对容易一些？

郭宝昌：迷你剧的评选很顺利，但有个特别大的问题，10部入选作品里没有中国的作品。美国评委还问我为什么没有中国作品，我很尴尬。我问了组委会，组委会的回答是：我们没有可以入围的优秀作品。这是我们的一大缺失，在这方面我们跟人家的差距已经不是十步五步，而是质的差距。无论制作、故事、表演，都没办法跟国外比，这是本届电视节最应该总结的一个问题，希望相关部门能够重视。

《综艺》：你希望在未来的市场中看到哪些题材的电视剧？

郭宝昌：题材不重要，什么题材都可以是重大题材，什么题材都可以体现深刻主题。重要的是我们要有新生力量，要有创新，创新才是艺术的生命，只有创新才能使影视进步。我寄希望于年轻的创作者。中国电视剧的发展还在摸索期，还没有成熟，要付出很多代价。

《综艺》：你认为优秀电视剧的评价标准是什么？

郭宝昌：优秀电视剧的评价标准有三个：一是有故事，有故事就占领了市场；二要有人物，塑造人物很难，我们的电视剧创作现在已经非常注意塑造人物，演员们也起到巨大作用，在影视画廊里增加了新的形象；三是说点什么，这是最高的层次，通过这个戏，观众有新的启发，哪怕微小的启示，对生活的认识提升。这三点都能做到，就是优秀的作品。

《综艺》：担任本次评委会主席，最大的感受是什么？

使用权出让 篇7

1 现行国有土地使用权出让方式

招标出让,是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书,邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。在规定的期限内,由符合条件的单位以书面形式投标,竞投该宗土地的使用权,招标小组通过对标书的评判,择优确定土地使用者的土地出让方式。

拍卖出让,是指市、县国土资源管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人,发布拍卖公告,在指定的时间和地点组织符合条件的国有土地使用权意向受让人到场,就拟出让地块公开叫价,根据出价结果确定土地使用者的出让方式。

挂牌出让,是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为[1]。

我国土地“招拍挂”出让形式,主要是参照香港的土地拍卖规则制定的。有着“信息公开、规则透明”的鲜明特点,营造了公平竞争的良好环境,有效地推进中国土地市场化进程。土地“招拍挂”的方式极大遏制国有资产的流失,最大限度的防止权力寻租等一系列干扰市场的行为[2];同时,通过“招拍挂”方式,使得土地资产的价值得以实现,土地出让价款充实地方政府的财政收入,在一定程度加速城市改造的速度,推动了我国城市化发展进程。但不能否认的是,“招拍挂”方式的设计及其运用过程中仍存在不足之处。

2 现行“招拍挂”出让方式存在的不足之处

2.1 大量采用拍卖、挂牌方式,“价高者得之成为主要竞价规则”

根据国土部的统计,2009年全国商品房用地出让交易中,采用招标方式的占2%,而采用拍卖和挂牌,则分别占交易地块总数的18%和80%。而且,由于竞争激烈,很多热门挂牌地块也转入了现场竞价即拍卖环节,如此前的北京广渠门外10号地和广渠路15号地等。相较于招标方式,从规则设计来看,拍卖方式要求竞买人现场竞价,价高者得。可以说价格是决定拍卖结果的唯一因素,土地资产的增值性以及对房地产市场的乐观预期,参加拍卖的竞买人易在现场高涨的气氛中报出非理性的高价。土地成本的不断增加,给了开发商提高房价的借口,也给了投机购房者高位接盘的信心。

土地使用权 “招拍挂”出让方式推行后,相应地建立土地储备制度与之配套,土地由政府土地管理部门统一收储供应,做到“一个水龙头进水,一个水龙头出水” [3]。土地从一个渠道供应,且广泛采用拍卖与挂牌的方式出让,价高者得,土地出让价格不断走高。无论是招标、拍卖还是更为理性的挂牌方式,都适用了“价高者得”的竞价规则,出价的高低成为了决定性因素。根据中国城市地价动态监测网的数据,2005年到2009年5年间,全国商业用地平均地价由2371元/平方米上升到4712元/平方米,翻了一番;居住用地平均地价由1582元/平方米上升到3824元/平方米,3824元/平方米,上涨了2.4倍。地价上涨,也在一定程度上抬高了房价。

2.2 政府行政干预导致土地出让缺失公平

市场经济条件下推行发展经济优先的政策,由于缺乏规范政府之间有序竞争的制度配套,地方政府之间无序竞争的同时,造成地方政府需要以低地价、零地价、负地价招商引资,与招标拍卖挂牌制度产生冲突;或出于短期政绩的需要,出台的优惠政策排斥招标、拍卖、挂牌制度,造成地方政府在土地出让中弄虚作假,并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则[4]。

土地管理部门作为土地供应组织者与管理者,为满足地方政府行政干预下,在“招拍挂”过程中违规操作。例如在出让过程中故意设置门槛,量体裁衣搞土地虚假出让,政府与开发商在“招牌挂”之前签订招商协议,最后不管土地价格竞争得多高,开标后开发商可以从地方政府手中获得“优惠奖励”返回。更有甚者,少数市县以“招商引资” 为名,先行立项、先行选址,定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价。

2.3 地方政府财政收入过分依赖土地“招拍挂”

近年来,随着中央对政府收费的规范化管理,行政事业性收费在预算外收入中的比重降低,相比之下,土地出让收入逐渐成为地方政府预算外收入的主要来源。

2004年全国土地出让金高达5894亿元,占同期地方财政收入的49.5%;到2007年则高达1.2万亿元。2008年房地产市场不景气的情况下,地方政府仍获得了9600亿元土地出让收益,其中,9551亿元来自“招拍挂”。2009年,全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元,土地收益已名副其实成为 “第二财政”[5]。国有土地使用权“招拍挂”出让,不仅使地方政府获得不菲的土地收益,同时也强化了政府与企业利益同盟。政府的财政收入过分依赖通过“招拍挂”出让方式取得的土地出让金,直接造成地方政府的卖地冲动,同时也加大了财政风险。

3 “招拍挂”出让方式的完善

相对于协议出让,“招拍挂”方式引入了市场竞争机制,很大程度上减少了“暗箱操作”等腐败问题,是一种相对公平和合理的出让方式,其作为土地出让的基本方式不应改变。但不可否认的是当前的方式仍存在不足,有待进一步完善。

3.1 推行招标出让方式,探索综合评标的具体方法

与招标、挂牌方式相比,拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨,所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式,更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务,在区域经济发展的同时,当地居民的居住与生活到了改善。

综合评标作为一种以综合条件评审为主的招标方式,可以将供地调控目标引入多因素的评审之中,实现供地方式的多元化选择和灵活应用。招标出让地块所体现的用地意图各不相同,无法采用内容统一的评标标准,可通过建立科学、规范的评标控制性标准体系,建立评标内容分类指导标准,配套相应的规则,指导招标活动[6]。

采用“综合条件最优者得”的综合评标方式,应当注意以下几个方面:

(1)将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度以及企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素作为评标条件。

(2)设定合理价格区间,在社会中介机构对区域地价和房价进行综合评价的基础上,经过专家论证,有关部门集体决策确定。

(3)进一步弱化投标价格因素,其所占分值应降低,最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

土地招标过程中,评标专家极为重要,应当合理设置评标专家库,对评标专家类型及人选进行科学甄选和有效监管,做到科学细化评标专家库类别和专家选择办法。为确保专家抽选的公平性与公正性,专家抽选可委托“独立第三方”执行。加大招标出让的信息披露,加强监管力度,确保招标方式的公开透明。

3.2 改进“价高者得”的规则,尝试“价优者得”

“价高者得”的竞价规则,体现了市场经济对于资源优化配置的功能,但以价格高低作为唯一标准,助长了房地产价格非理性增长,招致各方的诟病。应当变“价高者得”为“价优者得”。可以尝试“限房价、竞地价”,对出让地块限定房价,在这个基础上,由开发商竞地价,这类似于现行限价房项目竞地价的方式;“一限多竞”,在限房价的前提下,采取多因素衡量的“综合竞价”方式,除了要竞地价,还要竞争设计方案、绿化、节能、中小套型建设规划、土地节约集约程度等多项指标;“捆绑限价”是将商品房用地与保障房用地捆绑在一起推出,明确出让土地中保障性用房的比例和价格,在此基础上进行“招拍挂”,开发完成后政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房,这相当于是对部分商品房进行限价;“竞价封顶”模式,对捆绑出让地块设定一定的价格,由开发商竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等指标。

3.3 充分运用市场手段,进一步完善土地市场

(1)实行“差别化”供地政策

针对不同性质的用地需求,采取“分类出让”。例如,将普通住房和高档住房用地“区别对待”,分别采用不同的“招拍挂”模式。对高档公寓等用地采用“价高者得”模式,但对保障房和普通住宅建设用地进行“综合评标”,综合地价、房价、户型、面积等多种指标,选出适合普通消费需求的开发商。

(2)积极探索土地出让方式多元化建设

借鉴国内外经验,进行土地出让方式多元化的探索,尝试土地出让预申请模式。土地出让预申请模式主要包括三个环节,即土地管理部门提前明确地块的出让条件和参数,发布用地出让预申请公告;用地意向者根据与公告信息提出预申请;土地管理部门适时安排宗地出让。土地预申请模式有利于开发商提前了解地块详细信息以及未来一定时期内的土地供应计划,使原来由政府行政主导下的土地销售环节变得更加市场化,通过土地供求双方较为充分的沟通,力求以一个相对合理的价格成交,有利于稳定土地市场。另一方面,政府可根据预申请阶段体现出来的市场需求变化,及时调整某一时期内的土地总体供应计划,并及时进行公示[7]。土地出让预申请模式,有利于供需双方实现信息沟通,从而理性交易,促进市场平稳发展。

参考文献

[1]朱道林.土地管理学[M].北京:中国农业大学出版社,2007.

[2]陈星,宋浩昆.土地“招拍挂”对土地资源可持续利用的影响[J].中国国土资源经济,2010(07):14~16.

[3]毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2002.

[4]刘晓君.高房价背景下的土地招拍挂制度分析[J].城市开发,2010(08):33~37.

[5]汪利娜.土地招拍挂机制弊端及化解[N].经济观察报,2009-10-16(3).

[6]李嘉.关于土地综合评标方式的应用性研究[J].上海房地,2010(06):39~41.

使用权出让 篇8

一、完善划拨和出让土地使用权制度的措施

1. 应把划拨土地的范围严格限定在公共事业。

在计划经济时期, 我国不区分公益性用地和商业性用地, 一律统一实行土地划拨制度。而在转为市场经济后, 商业用地改为实行土地出让制度, 这造成了原享受划拨土地的企业和通过出让获得土地的企业之间竞争的不平等。对此, 除了对原享受划拨土地的企业, 通过征收土地出让金逐步转为有偿用地外, 关键在于要把划拨土地的范围严格限定在公共事业上, 避免重新造成企业间竞争的不平等。

2. 制定好城市规划。

一份好的城市规划是合理利用土地、优化土地利用结构和确保城市发展方向的关键。在制定城市规划时, 把那些非营利性的国家机关, 安排在远离市中心繁华路段的地价较低的地方, 而把那些营利高、污染少的商业公司安排在闹市区。这样就可以充分发挥土地的经济价值, 优化土地利用结构和合理利用土地。在制定城市规划时, 做好城市的分区计划, 区分好生活区、商业区和工业区等, 确定土地利用的容积率、绿化率等, 并确定好城市的长远发展方向。严格按照规划来执行, 可以避免由于市场的自由竞争而导致的房地产开发商恣意而为, 滥用土地资源, 实现城市的可持续发展。

3. 建立完善的制约和监督机制。

包括两方面的制约和监督机制:一是对划拨和出让的行政行为的制约和监督。完善划拨和出让行政行为的制约和监督机制, 才能有效限制行政权力的过分膨胀, 杜绝行政腐败, 防止国有资产和耕地流失。二是对土地使用人的制约和监督。对土地使用人的制约和监督机制则是确保土地利用合乎规划, 土地资源不被滥用, 防止环境破坏和社会利益损害的有效途径。

4. 合理运用各种宏观调控手段。

由于市场本身无法解决土地的投机和资源的滥用, 这需要国家对市场进行合理的干预, 运用各种宏观调控手段来平抑土地的供需矛盾, 抑制土地投机。这些调控手段有金融调控、税收调控等。金融调控比如银根的松紧收放对控制土地投机性购买具有很好的效果。税收调控主要是土地税收。

二、非公益目的划拨土地使用权的市场化措施

由于现行的划拨土地使用权不仅仅是根据新法取得的, 更主要的是在过去的体制下形成的, 而上述对于划拨土地使用权的规范并不能完全适用于旧体制下形成的划拨土地使用权。因为在过去体制下并不是按照上述用途确定划拨土地使用权, 所有的建设用地均是通过划拨方式获得的, 而不是按照用途划分的;有许多本应当是出让土地使用权, 而实为划拨土地使用权。这样, 无法建立截然分明的划拨土地使用权规则和出让土地使用权规则。因为只有划拨土地均是用于非商业性目的时, 才能建立泾渭分明的两种土地使用权。而事实上, 现在有许多划拨土地根本不是用于公益事业, 而是用于商业或经营目的。目前我国对用于经营目的的划拨土地使用权, 采取的是基本稳定现实并允许满足一定条件的划拨土地通过市场化处分的方式, 使现有用于经营目的的划拨土地转化为出让土地使用权。这里的市场化处分, 是赋予这些划拨土地使用者像出让土地使用权人那样进行转让、出租、抵押或投资等处分行为, 使划拨土地使用权因这种处分而市场化。这也就是说, 并不是强制要求所有划拨土地使用权人补办出让手续, 统一实现“转化”, 而是允许满足一定条件的划拨土地使用权人, 自愿选择采取市场化或商业利用划拨土地, 如进入投资、转让、抵押和租赁方式, 使之与出让土地使用权接轨。

为此, 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:“符合下列条件的, 经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准, 其划拨土地使用权和地上建筑物, 其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

1. 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。

2. 领有国有土地使用证。

3. 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

4. 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押贷款划拨土地使用权的, 分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

这一规定是针对过去体制下形成的划拨土地使用权而言的。虽然法规没有明确指明这一点, 这里不能理解为适用新的划拨土地。因为新的划拨土地是用于公益目的, 而允许划拨土地转让等处分会妨碍公益目的的实现。在现实中往往不作区分, 凡是划拨土地即允许其作市场化处分, 是违背划拨土地制度设计初衷的。因此, 划拨土地使用权的转让、抵押、租赁、投资等处分, 只是弥补过去体制下形成的用于经营目的的划拨土地缺陷的变通作法, 而非适用于一切划拨土地的普遍规则。

也就是说, 该条所规定的情形只是弥补旧体制下的缺陷, 而不是新划拨土地使用权的基本特性。假如这些占用划拨土地主体重新获得所占用土地使用权的话, 那么肯定是出让方式而不是划拨方式, 之所以它们仍然是划拨方式, 仅仅是因为过去形成的。为了使之统一到出让方式上, 不是推倒重来, 而是直接允许它们作市场化处分, 将之转化为可流转的出让土地使用权。

因此, 在现实中必须从严掌握转化的条件。为此, 笔者建议不要使用以主体界定允许市场化处分的范围, 而应根据土地用途, 将可转化的划拨土地局限于商业用途的土地。不是说公司、企业所占有的全部划拨土地均可转化, 只有非用于公益目的时才可为之。简言之, 第四十五条适用的前提不是划拨土地, 而是用于非公益目的的划拨土地。

三、针对土地出让中存在的问题应采取的措施

1. 要深入开展对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及其土地法律法规的学习教育活动, 使广大干部群众特别是领导干部深刻认识我国国情和严格土地供应的极端重要性, 以及深化土地有偿使用制度改革和市场化配置土地资源的重大意义。进一步提高依法管地、依法用地意识, 正确处理经济发展与保护耕地, 招商引资与依法供地的关系。

2. 要下大气力做好土地交易市场及档案管理的基础性工作, 建立健全国有土地使用权出让的各项管理规定, 做到有章可循。

3. 要建立和完善国有土地使用权出让监督检查工作的长效监督机制。

4. 要加大查处违纪违法案件力度。对有令不行、有禁不止, 弄虚作假, 以权谋私等违法违纪行为, 都要一查到底, 绝不姑息。

5. 要完善法律法规, 明确国有土地有偿使用制度。《土地管理法》和《城市房地产管理法》均对划拨用地方式作了明确规定, 因此, 要制定配套的政策措施, 在法律层面上明确国有土地有偿使用制度。

使用权出让 篇9

在经济性行业中, 与政府关系最密切的行业莫过于房地产业, 因为其最重要的资源——土地由政府控制。房地产开发商是否能获得土地资源是其开发的必要条件, 而政府要靠转让、出售土地获得财政收入。

房地产开发企业取得土地的方式可分为两种:一是非市场方式即行政命令, 包括划拨用地和协议出让。二是市场方式即招标、拍卖、挂牌。非市场方式容易导致地方政府官员与房地产开发商的寻租, 使政府财政受到损失, 而对房地产商来说也并不公平, 因此并不是一种好的形式。根据国土资源部下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》:“我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让其使用权。”这对于杜绝土地出让中的腐败和显化土地价格具有重要意义。

二、相关文献综述

近年来, 很多学者都从运用博弈相关理论研究房地产市场的土地出让问题。母小曼 (2006) [1]认为, 中国土地市场发育尚不健全, 由此导致了地方政府和开发商之间的寻租。通过对土地市场的寻租行为、利益集团的行为以及影响因素的探索, 说明了土地市场的寻租给国家经济造成了严重损失。王俊 (2005) [2]运用博弈理论分析了土地市场的均衡状态, 认为土地出让价格及基础设施的成本是地方政府与房地产商利益博弈的焦点, 地方政府与房地产开发商之间的暗箱合作会损害消费者的利益。张飞、曲福田 (2005) [3]说明了要规范土地市场秩序, 必须规范对土地有支配权的地方政府, 因为土地的数量和价格博弈决定了土地市场是否能健康发展。

许多学者通过博弈分析对土地市场提出了政策建议。周涛、杨庆媛、丰雷 (2006) [4]通过对土地出让和监督部门的多重战略分析, 构建了相关模型, 提出土地市场要加强监管。母小曼 (2006) [1]等人提出, 限制土地市场的寻租要规范地方政府的行为, 因此要进行制度创新。舒帮荣、徐梦洁 (2007) [5]着重分析了利益分配格局、土地资源优化配置和土地产权制度等方面, 引入博弈模型, 建议改变中央政府及地方政府间利益分配格局模式。宋艳林 (2007) [6]认为, 在土地市场的多种博弈混合战略中, 唯一有利于其健康发展的战略是选择市场化手段 (招拍挂) 出让国有土地使用权。刘雷 (2008) [7]也认为, 招标出让国有土地使用权因为引入了竞争机制, 可较充分实现土地价值, 维护国家经济利益。

由此可见, 虽然各个学者的建议不同, 但大多数学者都认为解决土地市场的寻租问题关键是要引入竞争即采用市场化方式, 然而他们却忽视由此导致的另外问题, 那就是随着地方政府对“土地财政”的依赖越来越大, 某些地方政府必然利用其对土地的垄断优势哄抬地价, 其结果就是土地价格的不断上涨, 而地价上涨又是房价上涨的重要因素, 最终土地价格的上涨在高房价的掩盖下便转嫁到了消费者身上。另外, 在看似公平的市场化出让土地使用权过程中, 由于地方政府拥有信息和操作上的优势地位, 会导致房地产开发商集体陷入“囚徒困境”, 以追求利益最大化为目的的房地产开发商很容易在土地出让中形成“串谋”。基于此, 本文应用博弈基本模型, 集中分析了市场化土地出让过程中地方政府和房地产开发商的博弈行为, 集中分析了土地出让过程中房地产开发商的行为策略并对地方政府的短视行为给出合理建议。

三、政府和开发商的博弈行为研究

针对我国目前经营性土地的市场化出让原则, 可采用相关博弈模型来分析地方政府与房地产商在土地交易过程中的状况。

(一) 土地交易市场博弈的特殊性及基本假设

1.地方政府是博弈的参与者, 但同时又是博弈规则的制定者, 地方政府确定招标、拍卖、挂牌地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件, 同时规定投标人、竞买人的资格要求及确定中标人、竞得人的标准和方法。

2.地方政府根据土地估价结果和政府产业政策综合确定招标标底和拍卖挂牌的底价, 该标底和底价在招标、拍卖、挂牌出让活动结束之前应当保密。

3. 博弈的参与者均为“理性人”, 即参与者符合各自利益最大原则。

4. 房地产商在博弈过程中是相互独立的。

(二) 招标博弈

从博弈论的角度观察, 土地招标的特点如下:所有竞标参与者均不知道对手的出价信息, 参与竞标时开发商同时出价, 博弈过程仅一个回合, 是不完全信息静态博弈。

1. 博弈基本要素的描述。

(1) 博弈参与人:招标博弈参与人是多个买者 (房地产商) 和一个卖者 (地方政府) 。 (2) 博弈过程和效用:地方政府在招标前确定出让土地的基础价v0, v0是随机变量并且非公开。投标人出价:假设共有n个房地产商参与招标, 第i个投标者对土地的私人估价是vi (vi是非公开并且相互独立的) 。若假设其报价为bi叟0, 则该房地产商中标后的净收益为 (vi-bi) 。现假设这次投标中, 所有开发商的投标方案均与政府要求相符, 那么获得这块土地使用权的开发商必然是报价最高的那个。所以i的效用如下:

其中i, j=1, 2, …n, 且i≠j

2. 博弈的规则。

假设所有参与投标的开发商的最优策略均是相同的, 不同的只是他们私下对该土地的估价vi。因此, vi高的开发商的报价肯定高于vi低的开发商的报价。假设第i个开发商的的报价范围为那么他的策略选择Si为所有投标的开发商的策略为S= (S1, S2…, Sn) 。地方政府的策略为满足bi>v0时报价为max (bi>v0) 的开发商。

3. 博弈均衡分析。

由于招标人与投标人之间除招标文件的规定外, 并不存在一个具有约束力的协议, 各参与者独立作出各自决策;同时每个投标人只知道自己对招标土地的私人价值, 并不知道其他人对该土地的私人价值, 只是对别人的私人价值有一个可能的主观概率, 所以上述问题是一个不完全信息非合作博弈。根据一级密封价格招标模型, 给定的私人估价v和最终报价b, 则其期望效用为:

最优化的一阶条件为:

因为在均衡情况下Φ (b) =v, 一阶条件可以写成:

解上述微分方程得:

(1) 该式表明, 每个开发商的最终报价与参与投标的开发商数量n和他自己的私人估价v相关。n的数量越多b* (v) 越大, 特别当n→∞时, b*→v。也就是说, 参加投标的房地产商越多, 他们对于该土地的报价会越高, 国家获得的土地收益也越多。

(2) 随着参与招标的房地产商数量的增加, 房地产商的报价与其保留价格的差额会逐渐减少。当参与招标的房地产商趋于无穷多时, 国家几乎获得房地产商保留价格的全部, 房地产商的叫价与其保留价格的差额趋于消失, 即使是成功中标的房地产开发商, 其效用也趋于0, 这样, 房地产商陷入了“囚徒困境”。

(三) 拍卖与挂牌博弈

从博弈论的角度观察, 土地拍卖与挂牌的特点如下:房地产商能够看到对方的出价, 他们轮流行动, 博弈是多个回合, 是完全信息动态博弈。

假设政府准备以拍卖的方式出让某块土地一定时期的土地使用权, 只有甲乙两家房地产商参与拍卖竞价, 两家企业对该地块愿意出的最高价格是v1和v2。拍卖过程中, 双方都根据对方的叫价轮流加价, 显然的, 叫价也不断接近双方能够接受的最高价格。当甲加价至其最高价格即b1=v1, 乙会继续加价使得b2>b1, b2→v2, 随后甲不会继续加价, 则出价高的乙便获得该土地的使用权。

该博弈的结果是甲的叫价等于其最高价格, 乙的叫价高于甲的最高价格。双方的效用分别为:开发商甲v1-b1=0, 开发商乙v2-b2≈0, 我们姑且将其视为0。当存在n个房地产开发商时, 可以看成是第i个开发商与其他n-1个开发商进行竞买, 因为房地产商的保留价格是独立的, 因此n人分析与两人的分析是完全一样的。

从上述分析中可看出, 土地拍卖成交价格几乎为参与竞标的开发商保留的最高价格, 其效用依然趋于0, 参与拍卖的房地产商也陷入“囚徒困境”。

四、市场方式出让土地使用权可能导致的问题

(一) 开发商的“合作”与“串谋”

通过以上分析可知, 招标、拍卖和挂牌出让土地的方式最终都将导致房地产商陷入“囚徒困境”。参与投标和拍卖的房地产商越多, 土地出让价格就越接近其真实价值。因此博弈中的开发商面临一个基本矛盾, 即开发商的报价越高, 中标的机会越大, 但其支付 (中标后的收益) 也就越小。在证明均衡时, 我们假设了房地产开发商是相互独立的, 但若实际操作中, 房地产商不是相互独立的, 意味着他们可能存在合作与串谋, 那么便不会有此结论。

由于土地市场具有以下特点:首先, 土地的不可移动性使得土地市场是区域性市场;其次, 由于进入土地市场的政策壁垒和资本必要壁垒较高, 区域内的房地产商数量有限, 易形成垄断。事实上, 房地产市场的区域性垄断非常明显, 所以特定区域的房地产商大多并不陌生, 这就为他们的合作与串谋创造了有利条件。

房地产商之间的博弈只进行一次而陷入“囚徒困境”的实例并不罕见, 但如果同样的博弈反复进行多次结果是否会有所不同。假定某地区只有两个房地产商 (有多个房地产商参与时结论相同) , 在土地竞拍的有限次博弈 (博弈次数为n次) 中, 开发商甲使用“合作”战略只是为了换取开发商乙在随后阶段也使用“合作”战略, 因此当博弈进行到最后一轮时, 由于已是最后阶段, 双方以后不会再接触, 所以双方第n阶段的纳什均衡与单次博弈一样是 (不合作, 不合作) 。现在考虑在n-1阶段, 由于双方是理性的, 都知道下一阶段对方必然要选择不合作, 因此该阶段双方也会选择不合作……以此逻辑推出的结果令人吃惊:该有限次重复博弈唯一的子博弈完美均衡仍然是双方在每一阶段都选择“不合作”。可见, 只要博弈双方是理性的, 并且博弈是有限的, 房地产商仍无法摆脱“囚徒困境”。

但是, 如果这两个房地产商参与土地竞拍的次数是无限次重复的, 此时开发商甲的“不合作”将导致理性的开发商乙的选择也必然是“不合作” (曾理, 2007) [12]。这里假设着双方都知道或都能预料到对方的“以牙还牙”策略。如果某次竞拍中甲采用了“不合作”战略, 并获得了全部支付, 则乙在以后的竞拍中就会“以牙还牙”的一直采用“不合作”战略。由于是无限次重复博弈, 所以最终甲的累计损失必然超过一次“不合作”所获得的短期利益, 因而, 不合作是不理性的。所以, 该博弈的纳什均衡是 (合作, 合作) , 双方的最优战略都是“合作”。

事实上, 在现实生活中, 根据KMRW声誉模型, 尽管每一个开发商在选择合作时冒着被其他开发商背叛的危险, 但如果他选择不合作, 就暴露了自己是非合作性的, 从而失去了获得长期合作收益的可能。如果博弈重复的次数足够多, 未来收益的损失就超过短期被出卖的损失, 因此, 在博弈的开始, 每一个开发商都想树立一个合作形象, 即使其在本性上并不是合作型的;只有在博弈快结束的时候, 开发商才会一次性的把自己过去建立的声誉利用尽, 合作才会停止 (此时短期收益很大而未来损失很小) 。因此, 只要博弈重复的次数足够长, 没有必要是无限次的, 开发商的“合作”与“串谋”也会出现。

(二) 地方政府的短视行为

联系实际生活可知, 当土地市场日渐商业化后, 土地的使用成本越来越高, 地价上涨直接推动房价水平的上升。因此虽然以市场方式出让土地使用权有协议出让土地无可比拟的优越, 但也因此变为地方政府推动房价高涨的手段。

一方面, 土地带来的高收益可以满足地方政府的财政收益:一是转让土地使用权的土地出让金;二是通过低成本拆迁然后把由拆迁获得的土地高价出让;三是税收及各种其他收费, 土地财政对地方政府经济经济增长的贡献越来越大。另一方面, 打土地牌可以满足地方政府获得政绩需求, 现阶段中国考核干部政绩的形式比较单一, 基本上看GDP的增长, 对中国GDP增长贡献率而言, 房地产业明显偏高, 因此地方政府为了提高政绩, 不言而喻会选择发展房地产业进而带动其他领域。由于土地带来的高收益满足了地方政府的财政增加和政绩提升, 因此, 地方政府积极推动土地价格的上涨。这也是中央政府出台房地产调控政策效果不明显的最直接原因。

地方政府这种短视行为会导致地价房价的螺旋上升。因为房地厂商会将地价的上涨通过房价转移到消费者身上, 所以土地出让金不健康的上涨必然引起房价的持续上涨, 最终是消费者的利益受到损害。所以对于地方政府来说, 提高土地出让金只能获取短期政绩和利益, 对宏观经济的长期可持续发展有害。

五、结论与政策建议

1.土地是一种稀缺资源, 国有土地的出让价格将直接影响国家的经济利益。协议方式出让国有土地使用权, 因为缺乏竞争性, 出让价格往往低于其真实价值。而以招、拍、挂的市场方式出让土地, 可以较充分的实现土地价值, 维护国家的经济利益。

2.招标、拍卖和挂牌使房地产商陷入“囚徒困境”, 因此以利润最大化为共同目标的房地产商之间存在着“合作”与“串谋”的强烈动机以压低土地成交价格。现实生活中开发商之间采取轮流“坐庄”、货币补偿和共同开发等合作的方式, 私下操纵土地出让价格的现象并不少见。所以应完善拍卖机制, 吸引更多有实力的开发商参与竞价, 同时引入惩罚制度, 加大对“串谋”的打击力度, 保证土地出让过程的健康有序进行。

3.规避地方政府操纵土地出让价格, 消除地方政府在土地出让中的短视行为。

(1) 实现地方政府的财权和事权对称。地方政府哄抬地价的主要原因是因为其在财政上非常依赖房地产行业快速发展带来的税收及土地出让收益, 因此解决了地方政府在财力上的掣肘问题, “土地财政”作用就会被弱化, 地方政府在土地出让中的阻力也就大大消减。基本思路是对现行分级税收政策进行适当调整。首先, 建议提高地方政府在共享税中所分得的比例;其次, 在规划国家重大基础设施建设和民生工程建设中, 要加大中央的拨款力度, 减轻地方政府在项目执行中财力上的压力, 实现财权和事权的平衡。

(2) 加强土地市场的宏观调控和监管, 严格执行土地规划, 抑制不健康供地。地方政府有供地冲动, 但是超额出让土地并不会有效控制地价。土地规划和管理部门要加强对土地供应的监管, 通过严格控制和规划, 优先保证经济适用房、廉租房和中低档房的土地供给。

(3) 采取让利于民的方法。在地方政府所获得的超额土地出让金中, 按一定比例抽取适当的资金, 将这笔资金用于建设保障性住房, 通过加大保障性住房的供给部分消除地价上涨带来的消极影响。

摘要：随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善, 以市场化手段出让国有土地使用权已成为政府供地的主要方式。在博弈相关理论下, 招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中, 地方政府和房地产开发商之间会产生相应博弈。欲合理利用土地资源, 就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。

关键词：博弈,土地出让,房地产开发商,地方政府

参考文献

[1]母小曼.土地市场中政府与开发商之间博弈[J].管理世界.2006, (5) :148-149.

[2]王俊.地方政府与住宅开发商的博弈分析[J].世界经济情况, 2006, (2) :27-29.

[3]张飞, 曲福田.从地方政府之间博弈的角度看土地市场秩序[J].经济问题探索, 2005, (6) :57-59.

[4]周滔, 杨庆元, 丰雷.土地出让市场的博弈分析:利益背景与政府行为过程[J].中国土地科学, 2006, (4) :19-23.

[5]舒帮荣, 徐梦洁.土地市场寻租行为分析极其对策研究[J].云南社会科学, 2007, (2) :71-73.

[6]宋艳林.我国土地市场发育的三方博弈分析[J].生产力研究, 2007, (3) :61-63.