购物中心考察

关键词：历程购物中心法治社会

购物中心考察（通用8篇）

篇1：购物中心考察

如何考察购物中心？

购物中心在中国目前是到处开花，真正做得成功还不多，大部分还处于培育摸索中，所以，学习借鉴别人成功模式，吸取别人失败经验，是我们每个从业商业地产应该具备的。比如，我们要去学习与参观一个购物中心，重点要看哪些东西呢？

第一眼：看外部交通动线联系，如项目与周边交通是如何顺畅连接的，与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部交通动线如何规划，卸货平台规划、室内外停车场出入口规划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接，交通指示牌有没有做到位；

第二眼：看购物中心的外观，如外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小设计是否足够显眼；

第三眼：看购物中心的内部交通动线，在购物中心经营中动线就是价值，平面主动线、次动线是否简单明了，一眼可以从这头看到那头的商家，垂直动线是否可以快捷顺利的达到想要去的楼层；

第四眼：看看维系各楼层通畅的电梯规划，垂直梯、步梯、坡梯的数量、分布是否均匀，能够辐射到商场的每个角落；

第五眼：看看结构上的设计，如柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、商店的开间、净深；

第六眼：看看内部装修，地板用材、吊顶用材、灯光亮度、店招是否统一风格、消防是否隐藏美化、楼层商户指示牌足够清楚、广告位设计、卫生间母婴区活动演艺区休憩区休憩设施问讯处的设计、小品绿化等等；

第七眼：主力店与次主力店的业态属性、商户品牌、面积大小、分布楼层与位置，有没有一些新兴业态与品牌；

第八眼：独立店的商户品牌、业态属性、面积大小、分布楼层与位置，有没有一些新兴业态与品牌；

第九眼：主力店次主力店独立店的面积比，购物休闲娱乐餐饮的业态比；

第十眼：看看运营管理水平如何，地板、卫生间角落的干净程度等；

第十一眼：经营状况，如人流量、提袋率、客单价、滞留时间等；

第十二眼：购物中心的租金分楼层、分位置、分业态，购物中心的年营业额等；

了解完这些，你参观这个购物中心才会学到东西，很多人参观购物中心时走马观花，不知道看什么，看外表热闹，希望我的这些感受能够给大家一些启迪。

篇2：购物中心考察

一、调研时间 2012年3月

二、调研地点

兰州王府井百货商场

三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。

四、调研内容 1.购物中心的定义

购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。购物中心的定义较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。

国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组

零售商店以及有关的服务设施组成的群体。随着时代的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受。无论有钱者或者无钱者，均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。人们到购物中心，不仅可以基本买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。2.消费者的商业空间行为分析 a．消费行为 1）购物

购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。同类商品较多时，有利于顾客比较选择，收到顾客的欢迎，同时吸引更多的商家聚集，产生聚集效应。2）饮食

饮食是人类的基本生理需要之一，同时也被赋予了多重功能。我们将这种功能分为消除饥渴，享受美食和社交三类。在购物过程中，消除饥渴的饮食行为一般对饮食环境要求不高，有较强的顺带性和就近性。享受美食的饮食行为有较强的选择性，对食品的口味、特色要求较高，对饮食环境也有一定的要求。在商业建筑中，这种饮食空间应该是相对独立的。社交类饮食行为的目的性较强，如谈生意、聚会、约会等，对环境气氛、食品口味要求较高。在现代商业建筑空间中，这种饮食空间更要求相对独立，便于车辆与顾客出入。购物，对这类顾客只是一种顺便的行为，而且大多是诱导性的。3）娱乐

娱乐可以分为参与性的和旁观性的。参与性娱乐包括跳舞、卡拉ok、滑雪、打保龄球等；旁观性娱乐包括看电影、看演出、听音乐会等。b．非消费行为

商业空间中常见的非消费行为包括停息、交往、感受、行走等，这些活动时常交织在一起。

停息包括随机性步行暂停和休息。引发随机性步行暂停的原因很多，它随时随地都可能发生，一般持续时间较短。休息可以分为站和坐两种。一般来说，站的时间较短，对周围环境的选择性较小，坐的时间较长，对周围环境的选择性相对大一些。人类出于防卫和领域要求的原始本能，在休息时，通常喜欢倚靠在柱子、墙壁等竖向支撑物上，站在这些物体的附近，选择靠近各种空间界面的边缘、大空间中被分割出的小空间等地方，如柱廊、广场边缘、墙边踏步、树木周围、墙壁内侧转角处等等。这种地方，一是有倚靠；二是较有安全感，同时较少地妨碍他人；三是

有较有利的视野，可以较方便地观察别人，而又避免被别人过多观察。

交往是人通过参与他人来往活动获得信息和心里满足感的行为。交往的最基本方式是交谈。在商业空间中人们的交谈可以分为三种：与结伴同行者交谈、路遇熟人的寒暄、与陌生人交谈。不同的交谈，有着不同的环境行为特点。各种交谈虽有不同，但都不希望周围的噪声太大。噪声大时交谈就难以进行下去。

感受是人通过自身的感官直接从外界获取信息的行为，可分为观察、聆听、触摸等。感受的心里和生理要求包括：1.空间内容不能太杂乱或太单调。视野中的目标过于琐碎杂乱，会引起视觉疲劳、无所适从和心理烦躁；过于空无单调又会使人乏味无趣。2.空间不能太曲折拥挤或太直白。过于曲折拥挤的空间会使人丧失方向感，产生郁闷急躁的情绪；过于直白的空间又一目了然，使人感到单调乏味。3.提供观察他人的空间。人们喜欢观察他人的相貌、举止、衣着和活动，这就是所谓的“人看人”现象。作为服务设施的商业建筑，应该满足人们的这种行为要求。4.良好的听觉环境。交通噪声和无规则的高音喇叭，往往会引起多数人的反感与不快；而柔和的音乐、欢快的笑声、鸟鸣水流声、威风吹拂声等，往往使人喜悦、放送、使人产生倾听、观察、的愿望。5.良好、丰富的材料质感。建筑材料的质感也会影响人的空间感觉。在人们触摸得到的地方，建筑材料应该给人以与空间特征相一致的美好感觉。在商业建筑中，过多运用质感毛糙、冰冷的材

料是不适宜的。

行走分为有目的的行走和随意行走。在商业空间中，有目的行走是包括到达、寻找和离开的一系列活动。它受外界影响小，会选择便捷的途径，在一定时间和一定方向容易形成汇集的人流。随意行走是一种比较缓慢的，不连贯的步行运动，大多时候目的性不强，常常是时走，时停，时看。它的特点是受外界环境等的影响，行走路线和方向容易发生变化。商业空间中行走的一般要求：1.有一定的从容行走的空间，不致受到他人的推挤，不致因受阻而产生过多迂回。2.地面平坦清洁。3.行走的距离不宜太长，否则就容易使人疲乏厌倦。一般来说，大多数人可以接受的行走距离在500m以内。但是如果行走沿线的空间和警务变化丰富，行人往往可以走较长的距离。4.广场与道路空间不宜过大。人类有一种寻求防护、依靠和安全感的心里，在尺度较大的、较为空旷的街道或广场上，如果不是为了路线的便捷，人们总是习惯沿着边缘走。在过大的广场与道路空间中，应该对地面进行划分和设置引导物体，如柱子、树木、花坛、水池等。

3.具体实例分析——王府井百货商场 1）外部空间分析篇二：深圳购物中心考察报告

深圳购物中心考察报告

社会发展了，人们的生活丰富了，生活方式改变了，购物成了这种生活方式的一部分，它是立体的了。深圳购物中心也是随着深圳人生活方式的新变化而出现的。

深圳购物中心历史追溯

“所谓‘摩尔’，就是集吃喝玩乐购买消费为一体的综合商业场所。”有着“中国摩尔第一人”之称的铜锣湾购物广场董事长陈智如是说。

伴随经济的发展以及城市规模、人口的不断增加，深圳商业发生了变化：传统百货风光不再，大型超市和复合百货成为深圳商业的主流业态。然而，消费者的需求在变化，他们在购物的同时，还希望在餐饮、娱乐、休闲等方面得到满足。

太阳广场是其中较早也较为成功的一个：于1999年11月开业的太阳广场，营业面积近6万平方米，包罗了休闲、娱乐、餐饮及购物等多种功能，经营组合中有百货商场、超市、餐厅，其功能与摩尔接近。虽未提出摩尔概念，但就其功能和规模而言，可以认为，太阳广场是深圳摩尔经营的较早探索者。

在深圳，最早提出摩尔概念并付诸实施的是铜锣湾广场：2001年1月，以铜锣湾百货为主力店的铜锣湾广场以美式shoppingmall业态现身华强北商业区，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，是全国首家shoppingmall，第二年华侨城铜锣湾广场开张。

中信城市广场的出现，则标志着深圳摩尔的发展进入一个新阶段：规模更大、功能更全，业态更加成熟。中信采取“只租不售，统一管理”的招商方式，吸引了国内外大批著名商家的进驻，中信城市广场成为华南地区集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游观光、文化等功能于一体的国际都市型shoppingmall。2004年11月，人民南面积12万平方米的金光华广场开业，500多国内外知名品牌入驻。金光华广场集购物、休闲、娱乐、looks潮流于一体，是形态成熟的一个shoppingmall，伴随着其开业，重振人民南老商业区的重任也由其担当起来。

随后，2004年12月开业的华润万象城，由华润集团投资，集零售、餐饮、娱乐于一体，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不

一、功能不同的独立店铺。有四个主力店reel时尚生活百货、嘉禾电影城、o＇le超级市场、“冰纷万象”滑冰场以及6个次主力店，餐饮、家电以及国际品牌服饰等一批商户也陆续进驻。深圳三大购物中心比较

购物中心占据了城市的主要空间，同时代表着经营者的思想、追求，这种精神内涵通过每天的运作散发出来，使其在出售商品之外有更多的有创意的活动，让消费者感受到消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。

让我们先来看深圳三大购物中心各自的“家底”。从这些比较中，或能明白其各自代表着的精神内涵。

给三大购物中心提个醒

考察深圳购物中心的前景，以下几个关键词，关系着其发展的趋势和可能。再此，通过对这几个问题的分析，给深圳目前的三大购物中心提个醒。

地铁：三大购物中心都与地铁亲密接触，地铁会为购物中心带来滚滚的人流，增加了购物中心的辐射半径。但是，不能忽视的是，地铁在带来人流的同时，也会将人流带走。

百货业：深圳几家大的百货公司因起步早，占据着城市的核心地位，有着成熟的消费群体，良好的人脉关系，丰富的管理经验和大量的人才储备，并且也积累了雄厚的资金。当百货公司和购物中心这两类商业同处某繁华地段，功能的重叠与浪费将或造成一方繁荣、一方冷清，或将两败俱伤。因此，百货业的雄踞，对新生的购物中心仍然是一个“威胁”。容量：大型商场的存在必需有巨大的人流支撑，据称上海要80万人才能养活一个大型商场（按5万平方米营业面积），深圳人即使是购买力强，推算也要50万人。深圳有1000万人口，20个大型商场就够了。可以预见，购物中心必将出现竞争惨烈的状况。

竞争：雨后春笋般的购物中心正在涌现，据了解，深圳市内今明年即将出现中心区的怡景中心城、星河、晶岛三家购物中心，南山的花园城、保利城、欧洲城、益田假日等购物中心，加之龙岗的五洲风情等，近10家大型购物中心的出现，势必削弱公众对于现有购物中心的关注度，分流有限的消费者。

营运管理：在国外，商场大都是由专业零售商投资；在中国，商场则大多是由房地产公司投资。两种投资的利益取向是不同的。专业零售商投资的商场，体现“三统一”——统一产权、统一规划、统一管理，各种行业、业态的店铺按一定比例配备。不要为了达到销售、租赁目的，迎合客户购买力，将商场分割成“豆腐块”，致使产权肢解、各自为政、难于管理。篇三：青岛重点购物中心考察报告

青岛重点购物中心考察报告

青岛佳世客(日本jusco)所属商圈:香港中路商圈与海边距离800米左右青岛佳世客空中停车场 1 图

岛佳世客正门表1 佳世客市场调查表 2 青图

世客购物广场业态组合表2 佳

经营策

略分析: 定位:主题性购物中心包括连锁超市与百货.相对于一般连锁型购物中心其更注重各业态功能的整合,满足中高档消费者的需求.而相对于一般的主题性购物中心,内在文化主题不明确,虽然外在视觉识别系统统一,但其内部各业态经营存在差异.经营方向很明确.经营业态分析: a.超市:(食品特卖场)主要销售品类有：生鲜区、休闲食品、粮油、饮料、冷冻冷藏、冲饮等。定价中等偏上国，目标消费者确定为上班族。(衣料特卖场)主要销售品类有：牛仔休闲、女士衬衣、女士裤装、女士上衣、女士内衣、女士鞋类和女士袜子、男士衬衣、男士西装、男士西裤、男士休闲装等。价格目标消费者为中层消费者。(其他特卖场)主要销售品类有：家用电器、it数码、体育用品及服饰、家居用品、儿童用品等。主要消费对象为家庭。(儿童用品)此部分经营主要分为男童玩具，女童玩具和童服饰。经营品牌有：tomy、oshisosh、miky、迪孚玩具、disney、snoopy、steffilove、barbie、caiwei、任天堂游戏机、海尔斑点狗、扭蛋、小飞狭、大圣玩具、启迪益智、假面超人、樱桃小丸子、耐克好孩子、加菲猫。

图23 ju sco收银区 b.品牌专卖店女装：蜜雪儿、简、依梦、feizi、eitie、aikerl、v2、g2000、vero、moda、jvlyfive、安魅力、fa:ge、amass、mk、cordier、missco。男装：jack&jones、smart、lamdo、fiying、苏格兰飞人、sprit、leyi、蓝豹。体育用品：耐克、adidas、piko。c.专业店: 珠宝首饰：名饰珠宝、明牌珠宝、金王专卖。包包店：米奇、dicaro、staccato、bivehubs、kamalily(丝巾)。护理店：百草集护理、圣梦美容美体、纤致美甲。工艺美术：工艺美术中心、伊菲工艺礼品。洗衣店：伊尔海产店：海世界药店：法玛西可眼镜店：巴黎三城茶叶：满堂香茶巧克力：神户巧克力烟酒：百酒工厂酒屋、烟草专卖。d.佳世客公共服务设施: 中国移动、中国联通、atm。

图4 工艺礼品与服装展示 e.餐饮部分卖当劳、无福回转寿司、青松馆韩国料理、大娘水饺、味千拉面、篇四：2015-2020年中国购物中心市场调研报告 2015-2020年中国购物中心市场调研

及投资战略分析报告

中国产业信息网

什么是行业研究报告

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位

分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度

预测并引导行业的未来发展趋势

判断行业投资价值

揭示行业投资风险

为投资者提供依据 2015-2020年中国购物中心市场调研及投资战略分析

报告

【出版日期】2015年

【交付方式】email电子版/特快专递

【价格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元

【报告编号】r348065 报告目录：

产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。

超大规模购物中心（shopping mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。

我国的购物中心建设起步较晚，开始于20世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。

在过去两年中，中国购物中心以每年开业近400家的速度高速增长。截至2014年底，已开业购物中心超过3500家，今年还将有500多家的增量。2008-2014年中国购物中心新增数量（家）

数据来源：智研数据中心整理

在中国，shopping mall的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评价的话，shopping mall无疑是最热门的业态。shopping mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，shopping mall也渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。在国内已掀起了一股购物中心的开业热潮，诸如北京中关村、望京、金融街等地一批大型shopping mall遍地开花。

经济的发展为中国购物中心的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础，特别是进入21世纪以来，在经济发展的推动下，购物中心在中国以日新月异的节奏展现和变化着自身的产业规模、产业型态，也越清晰地勾勒出中国购物中心的产业前景。区域性购物中心将成为未来10-15年中国大陆下一个有利可图的地产领域。篇五：香港购物中心考察报告

香港购物中心考察报告

一、考察目的与工作路径

1、考察目的● 了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内在规律，培养商业项目战略把握与理解能力。● 调查典型案例，探索其商业定位由来和运营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营管理思维与操作能力。

● 与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。

2、工作路径

● 交流：戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道本。

● 考察：26个购物中心

● 讨论：总结交流加深体会。

二、香港购物中心发展历程与基本特征

1、起步发展阶段（1980—1990年）70年代，香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随着1979年地铁的开通与运营，改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。地铁出现带来的变化： ● 居民交通工具发生改变：公车→地铁+公车

● 迅速聚集了人流：快速、便捷

● 地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损，增加收入，促进了地铁与购物中心相互联动，同步建设。

本阶段购物中心特点：

●购物中心以满足人们的日常生活需求为主，属中档购物场所

● 在保持购物传统功能外，引入了娱乐、餐饮等复合功能，形成了休闲购

物的消费理念，引发了香港商业的变革。

● 地铁交通引入购物中心

● 建筑功能单一，为建商业而建商业

● 1980—1990年期间，购物中心发展总面积超过200万㎡

● 代表案例：太古城

2、快速发展期（1990——1998年）

① 背景：

〃国际经验表明：购物中心在人均gdp达12000美元时，才是购物中心发展的时代。1980年，香港的人均gdp仅5644美元，直到1990年，人均gdp达13225美元，超过国际经验标准，具备了快速发展的条件。

〃产业结构发生变化。1980年，香港产业结构：第一产业占1.1%，第二产业占31.8%，第三产业占67.1%，而1990年，第一产业占0.34%，第二产业占24.1%，第三产业占74.5%，表明第三产业占主导地位，并不断加强，也促进了购物中心的发展。

② 特征

〃集写字楼、酒店、购物中心于一体，脱离了购物中心单独发展的模式。〃购物中心人流充分整合：地铁站与巴士站在购物中心转乘，写字楼、酒店与购物中心出入口相连。

〃功能更加复合：尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求。

〃购物中心整体档次提升

3、主题化阶段（1998-至今）这一阶段，香港购物中心趋向饱和，竞争激烈，新进购物中心纷纷在变化，通过主题化的定位，开始细分市场。如apm时尚之都，ifcmall国际金融商场等。

三、香港城市特征

1、规模

面积约1104平方公里，主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。

2、人口规模

● 居住人口686万人，其中外籍人士52万人； ● 年访港人数2525万人/年，其中内地1359万人次，占54%； ● 人口流动率：每天约有1万人/平方公里流动，楼宇密集区人口流动率6 万人/平方公里/天。

3、交通状况

香港人口密度高，每日有1100万人在流动，主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮渡等公共交通工具，公共交通系统发达，道路顺畅。其中地铁约占30%，公车及的士占38%，私车占15%。

4、香港居民消费习惯

● 品牌认识度高

● 消费能力较强，人均收入12000元/月——15000元/月

● 对价格敏感度低，看中就买，不喜欢货比三家

● 逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样，成为了生活习惯

● 在外就餐频率高

● 对生活素质要求较高，导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高

● 由于本地娱乐业收费标准太高，香港人有周末到内地消费的习惯，其中

更以深圳为首选，其次是广州、东莞和番禺。以洗桑、按摩、唱歌、迪吧等

四、香港购物中心的类别及定位

（一）奢侈品购物中心

1、选址要求

● 周边聚集有众多知名写字楼及全港高档酒店、金融中心

● 交通便利：轻轨站、停车场

● 位臵相对隐蔽：排斥无效人流，给顾客安静的购物环境

2、规模要求 2000—3000平方米

3、定位

国际顶级品牌，满足上层人士的精品生活需求

4、环境要求

● 环境高档、优雅

● 安静，给顾客制造精心选购珍品的氛围

● 通过环境规避无效人流。奢侈品属于特定顾客目的性消费的产品，商家

绝大多数闭门待客，给非目标客户心里压抑之感

5、品牌要求

国际顶级高档品牌专卖店

6、代表案例

中环臵地广场尖东半岛酒店尖东新世界购物中心

（二）高档购物中心

1、选址要求 ● 周边聚集众多高档写字楼、住宅、酒店、金融中心

● 交通便利：地铁出口引入购物中心

2、代表案例

（1）ifc ● 地址：位于中环国际金融区，高档写字楼林立，濒临维多利亚港 ● 交通便利：4条轨道在此交汇，二楼人行天桥将各写字楼及商场连接 ● 定位：满足追求高档品牌的客户的需求

● 评述：定位准确，但由于新开业不久，人流量有限

（2）又一城

● 地址：位于九龙的观塘站，周边是高档住宅去，香港城市大学与之相临 ● 交通便利：相通九广路终点站及地铁站

● 定位：满足追求高档品牌的顾客需求

● 目标客户：高档社区的居民、大学教师、内地到香港1日往返购物的高

档客户（占总客户的40%）

● 评述：定位充分考虑现状居民需求，同时利用了九广铁路，牢牢抓住了

内地高档客户的需求，定位准确

（三）中高档购物中心

1、朗豪坊

● 开发背景：

七、八十年代成为香港最繁华的地区，但现已日趋老化，未

能配合经济的发展。政府与鹰君集团合作，投资100亿兴建大型购物中心、甲级写字楼及五星级酒店，重塑旺角新形象。朗豪坊于2004年8月落成。

● 定位：打造旺角新商业地标，为年轻人提供中高档的综合性购物中心 ● 目标客户：15-18岁的学生、中年女性及部分写字楼、酒店住客 ● 定位分析

（1）主力店西武百货针对追求高档国际品牌的年轻人及中年人，基本与

定位相符

（2）4-7楼的服饰、化妆品、饰品主要满足青年学生的日常需求，与定位

不符。调查发现：消费者绝大部分是学生，并且是三五成群结伴进入卖场，独立消费意识强，不需要家长陪同。但消费能力低，难以支撑其经营。（3）11-12楼的餐饮消费档次较高，主力客群为周边五星级酒店客人及写

字楼白领，与定位不符

（4）朗豪坊的瑜伽中心为全球最大的瑜伽中心，主要满足28-40岁成年

人的需求，与定位不符

● 评述：项目招商没有贯彻定位，导致客户对象多层次化，楼层之间的人

篇3：购物中心考察

中国电信四川公司作为此次省委省政府考察指定唯一的通信企业代表, 向考察团汇报四川通信发展及信息化建设情况。四川电信公司总经理赵麦庆简要介绍了中国西部信息中心国际顶尖配套设施、强大的硬件实力和在中国信息中心的规模和地位;介绍了四川电信全光网省建设推进情况及取得的成就:截至目前, 四川实现所有城区及农村主要乡镇全光纤覆盖, 全省光网覆盖1840余万户家庭, 发展速度全国第一;四川建成全国第一个全光网城市和全光网州, 168个全光网县, 2527个全光网乡镇;预计到2016年, 四川将建成中国第一个“全光网省”。在以四川电信为主力军的努力下, 四川省信息化建设达到中西部一流, 四川的通信业务总量是陕西的两倍、重庆的三倍, 光网发展遥遥领先陕西、重庆。

嘉宾们对四川电信光网发展“国内一流, 国际领先”、全球首推超高清4K电视业务, 且四川IPTV电视业务及4K电视用户快速发展纷纷表示赞许。考察团一行对四川良好的信息化基础和完善的信息产业链发展表现出浓厚兴趣, 对天府新区实现光网全域覆盖、光缆基本下地, 光网1G到楼、T级出口等国际一流的通信保障和信息化基础能力表示肯定。

甘霖副省长、唐良智市长对四川电信在推进四川全光网建设及信息化基础设施建设方面做出的成绩给予高度评价, 对四川电信精彩的展示汇报表示衷心感谢。此次四川电信承接“中新第三个政府间合作项目联合考察团”考察接待工作, 为项目落地四川奠定了基础。

篇4：美国“独立生活中心”考察记

令人惊讶的是在美国的大街上，障碍者很常见。我没有刻意去寻找，但在美国3家最大的连锁超市门口，你能看见障碍者员工，他们中有帕金森综合症的老人，也有脊柱侧弯的员工……

在独立生活中心，我看到在读屏软件的支持下，完全看不见的人是如何在办公室工作，包括打印文件、收发消息的。我也看到了肢体障碍者是如何一个人将自己的轮椅通过升降设备放到改装车顶，然后自如地开车出行，那位女士让我深深地感受到“突破一门技术就能解决一批就业”这句话。

美国的独立生活中心其实就是“转衔”（障碍者康复矫正的过渡阶段）用的，中心里很多员工本身都是障碍者。在一个月的考察中，我总结得出，独立生活中心的一个核心的技术就是他们的经验，即这种自助的经验，他们会将这种宝贵经验传递给有相同障碍的其他人。

比方说，一个人由于车祸截肢了，那另外一个也是截肢了的障碍者就可以把自己怎么重新适应社会、改造车辆、把脚刹变手刹、给车顶装一个轮椅搬行器，包括怎样选择一个合适的坐垫而不会导致脊椎侧弯，甚至怎样重新恢复一个愉悦的性生活等经验告诉他。总之，所有你能想象的到的，重新融合社会所需要的这一套适应性生存的必要知识，它这里都能提供。

独立生活中心里还有专业负责障碍者就业的部门，在这里他们会通过培训学习，帮助障碍者恢复到生活工作所需的一般水平，比如生活自理，独自去单位以及基本能胜任某一项工作。在障碍者进入企业后，独立生活中心还会派人去辅导他们上岗，帮助他们了解工作。

篇5：购物中心考察

我中心可提供考察的标杆企业名录：

北京：联想集团

惠普

燕京啤酒

现代汽车

汇源果汁

用友软件

爱立信

京东方科技顺鑫农业

首钢集团

红星二锅头酒厂

北京新能源汽车

小米

豌豆荚

北大

清华 IBM中国总部

海底捞

曲美

蒙牛奔驰

三元集团

龙湖地产 360 百度公司

东方园林京东

同仁堂

中建

施耐德北京中国行政总部主题一：联想管理三要素：“建班子，定战略，带队伍”经验介绍主题二：企业文化建设与企业创新经营主题三：企业如何做大做强，打造百年企业主题四：提升企业中层干部的执行力主题五：精益生产管理

天津：丰田汽车

中国汽车技术研究中心

天津天士力集团

天津王朝葡萄酒厂

天津海河乳业

无人机

空客A320总装车间

天津海鸥手表

天津天纺博物馆

雪花啤酒

应大皮衣博物馆

利民调料

伊利奶粉

云计算中心

万寿家

康师傅方便面印象馆

康师傅饮品品牌体验馆

养乐多乳业

天津港

中建主题一：丰田精益生产主题二：研发管理

主题三：现代港口物流经验介绍上海：宝钢集团

上汽集团

太太乐集团

光明乳业

百路达药业

京西重工

上海联想

荣威汽车

英格索兰

中集宝伟工业有限公司

上海凯迪拉克

携程

游族网络

施贵宝

施耐德上海营销总部

德邦物流

主题一：宝钢集团党建工作经验的借鉴主题二：宝钢集团富有远见的决策能力主题三：宝钢集团独特的企业文化主题四：宝钢集团TPM实务

主题五：上汽集团人力资源工作经验的借鉴主题六：上汽集团生产管理课程

主题七：上汽集团引领企业持续发展的文化创新能力主题八：精益生产管理

广东：广汽丰田

广州本田

松下空调

五羊摩托车

三菱电机

安利（中国）

杜邦公司

格兰仕（顺德厂区）

立白

美的（佛山）

美兹公司

宝供物流

南海东芝家用电器

合生元

尚品宅配芬尼克兹

顺德碧桂园

广州JFE钢板有限公司

广州海瑞药业有限公司

京东亚洲一号

施耐德工厂

唯品会

佛山红牛主题一：丰田精益文化的借鉴

主题二：精益生产核心原理与实施方法主题三：丰田特色的车间班组建设主题四：安全标准化管理主题五：精益生产管理

深圳：华为集团

腾讯集团

金蝶软件

创维集团

比亚迪汽车

飞亚达集团

深圳航空

万科集团

招商银行

平安集团

中兴通讯

研祥

赢家服饰

清溢光电

联想工厂

雷柏科技大疆无人机

主题一：华为文化与狼性营销 —解读华为成功的四大战略和华为崛起的十大秘诀主题二：华为创新突破与超越性思维

主题三：华为基于流程的职位设计与绩效管理主题四：腾讯充满激情与活力的企业文化主题五：深航卓越客服管理体系

主题六：深航服务创新-如何塑造热情积极的客服文化主题七：企业大学的定位及战略布局主题八：企业大学讲师培养体系的建立

主题九：比亚迪创新管理之道精益生产管理主题十：万科的营销之道

青岛：海尔集团

海信集团

青岛啤酒

青岛港务局

青岛双星集团红领集团

金正大史丹利

联想佳沃

主题一：海尔再造的坚实基础：OEC管理

主题二：海尔企业文化再造与创新

主题三：海尔高效服务管理体系的借鉴

主题四：海尔的组织结构与业务流程再造

主题五：海尔最新商务模式下的团队建设

主题六：海尔的人力资源管理模式再造

主题七：海尔特色的班组管理主题

主题八：海尔精益生产管理

主题九：海尔的信息化再造主题

主题十：品牌建设与海尔品牌成功经验的借鉴

主题十一：海尔特色的财务管理主题

主题十二：海尔的仓储与物流

杭州：华立集团

娃哈哈集团

奥的斯电梯

绿城集团

龙湖地产

吉利集团

阿里巴巴

莫畏实业

梦想小镇

方太集团

杭州传化集团

贝因美主题一：赴杭州学习阿里巴巴特色的武侠文化主题二：阿里巴巴创新管理之道主题三：国际化战略布局之道

珠海：格力空调

罗西尼手表

威丝曼服饰

温州：正泰集团

康奈皮鞋

大虎打火机

德力西集团

报喜鸟服装

奥康鞋业宁波：吉利汽车

北仑电厂

大红鹰卷烟厂

雅戈尔集团

方太集团主题一：“浙江经济模式”与企业创新经营主题二：企业如何做大做强，打造百年企业

主题三：优秀企业管理经验介绍——人才队伍建设、企业党建工作经验主题四：企业产权制度改革中面临的问题与实际操作方式主题五：当地政府在促进企业发展和体制机制转换政策云南：红塔卷烟厂

云天化集团

云南白药

褚橙庄园主题：学习红塔集团等优秀企业的对标管理经验主题：精益生产管理

西安：彩虹集团

西飞集团

步长集团

杨森集团

陕汽重卡

陕西钢铁

陕煤集团

物流港

碑林药业

陕鼓

陕西比亚迪

法士特

陕汽

主题：西安优秀企业卓越“五型”班组建设及负责人胜任力提升经验借鉴

重庆：长安汽车

太极集团

三九火锅底料厂

美心集团

龙湖集团

力帆集团

巴奴火锅

太极集团

莱美药业

科瑞制药

猪八戒网主题：赴重庆学习长安汽车全面质量管理

成都：金威啤酒

长虹电器

新希望集团

东方汽轮机

五粮液工业园区

德胜钢铁集团

泸州老窖

成渝高速

四川路桥

通威集团

置信物业

成都康弘药业

四川可口可乐

联想郑州：双汇集团

思念集团

一拖集团

宇通客车

金星啤酒

华润电力主题：迅速降低企业生产成本与消除浪费技巧主题：工厂成本控制与价值分析

主题：市场营销战略及营销计划制定与管控主题：区域为王——高效的区域市场开发与管理

主题：销售业绩倍增的法宝——狼性销售团队建设与销售人员考核激励太原：汾酒集团

东湖醋业

太原钢铁

亚宝药业主题一：晋商创业成功的秘诀

主题二：晋商的文化根基——“仁义礼智信”

海南：海航集团

椰树集团

海马汽车

中国英利新能源海南公司主题：企业办公室行政统筹管理经验借鉴江苏：南汽集团

南京中烟

隆力奇集团

扬州玉器厂

波司登股份

德胜洋楼

苏宁易购

海澜之家

江苏油田

德国联邦铁路

扬子石化

固锝电子

江苏石化集团

海力士

南车集团

太平洋建设集团

江苏康缘药业

无锡物联网研究院

中国物联网研究中心主题一：员工职业化提升主题二：如何打造高绩效团队

东北：长春一汽长影集团

哈药集团

北大荒集团

华安工业

大庆油田

沈阳机床厂华晨宝马

新松机器人

主题一：5S推行实施与应用技巧实战主题二：工厂成本控制与价值分析

主题三：生产经理管理技能与综合素质提升主题四：宝马品牌定位与营销

主体五：宝马经销商网络拓展经验借鉴

厦门：银鹭集团

可口可乐公司

厦门烟草集团

林德(中国)叉车

路达集团

ABB电气主题：赴厦门学习标杆企业仓储物流管理

内蒙古: 伊利集团

蒙牛集团

小肥羊集团

包钢集团

鄂尔多斯集团

北方兵器城主题一：企业文化与创新管理主题二：品牌营销与事件营销

主题三：交流蒙牛发展之道——思路决定出路主题四：解析蒙牛管理与区域市场建设

河北：衡水橡胶

华日家具

华夏幸福

廊坊万达学院

贵州：茅台、董酒、金沙回沙、习酒、信邦、百灵药业、中航

内蒙古: 伊利集团蒙牛集团小肥羊集团包钢集团鄂尔多斯集团北方兵器城安徽：江淮汽车

淮化集团

中国电子科技集团公司第四十一研究所

湖南：远大空调

三一集团

株洲千金药业

湖南浏阳河酒业

长沙比亚迪

广汽菲亚特湖南中粮

湖南中烟工业有限责任公司

湖北：东风汽车公司

武汉钢铁（集团）公司

武汉联想工厂武汉光谷远大药业武汉比亚迪新能源

九州通医药集团股份有限公司浙江：天能集团

新能源参观：华为

比亚迪

北京汉能集团物流：广汽物流

海底捞物流物联网参观：三宝

美的

信息化参观：扬子石化宝钢比亚迪华为淮化集团

美柚、寺库、爱鲜蜂、纷享客、美图秀秀(刚香港上市，腾讯后最大IPO)、美柚这这两家互联网公司，七匹狼的传统企业转型、九牧的中国制造2025 化工参观：云天化

史丹利

金正大新制造(美的海尔奔驰红领„„)新零售(京东阿里苏宁国美„„)新地产(万科链家华夏幸福房多多„„)

新金融(蚂蚁金服京东金融平安„„)新技术(百度科大讯飞华大基因 „„)新服务(海底捞丽思卡尔顿海航斗鱼„„)新模式(360 逻辑思维美团乐视„„)后备人才培养：阿里、京东、腾讯、万科、宝钢、长虹、华为、比亚迪、丰田、海尔

药企：云南白药

杨森

天士力

碑林药业

步长集团

华北制药

广州海瑞药业有限公司

莱美药业

科瑞制药

百路达药业

施贵宝

太极集团

莱美药业

科瑞制药

江苏康缘药业

哈药集团

经典课题推荐：（在职高管现场座谈）：

一、走进北京联想：学习管理创新、战略规划、领导力、人才培养、渠道营销、供应链

二、走进北京奔驰：学习品质管理、现场改善、客户服务、企业文化

三、走进北京用友：学习企业大学构建、内训师培养、绩效五个一工程、领导力、学习型组织

四、走进上海大众：学习人才培养、企业文化、精益生产、班组建设

五、走进上海宝钢：学习班组建设、安全管理、设备管理、现场改善、学习型团队建设

六、走进广州丰田：学习精益生产、精益文化、班组建设

七、走进深圳华为：学习狼性营销、企业文化、研发管理、人力资源、客户服务、采购管理

八、走进深圳万科：学习品牌营销、项目管理、成本管理、工程设计、物业管理、人力资源、团队建设

九、走进深圳腾讯：学习创新管理、企业文化、绩效管理、人才培养

十、走进深圳航空：学习服务创新、人才培养、企业文化、绩效管理

十一、走进青岛海尔：学习OEC管理、企业文化创新、人力资源、人单合一sbu、自主经营体、小微企业

十二、走进杭州：学习商业模式创新、营销创新、互联网创新、产品和服务创新、企业文化

十三、走进南京苏宁：学习人才培养、电子商务运营、平台构建、oto模式借鉴

十四、走进德胜洋楼：学习企业文化、精细化管理、人才培养、员工管理

十五、赴井冈山、西柏坡、延安、遵义红色教育培训班

篇6：2012-香港商业中心考察

1.香港国际金融中心地址: 中环国际金融中心;地铁香港站F出口

商场店内已经入驻的品牌: Lane Crawford, Prada, Versace, Ferragamo, Escada, Zara...商场简略绍介: 高格调的购物商场, 超过二百间国际品牌商户;特色戏院

2.香港中环置地广场地址：香港德辅道中14号

中环置地广场和尖沙咀半岛酒店并称为香港名店，与太子大厦有行人天桥连接，交通便利，毗邻地下铁路中环站G出口。置地广场是世界各地的名牌集中地，有CK、Dior、Louis Vuitton、Gucci、Kenzo、Fendi、Miu Miu、Versace、Prada、Tommy Hilfiger及Polo Jeans等等。

3.香港圆方地址：香港西九龍柯士甸道西1號

4.海港城地址：香港金钟道88号太古广场

海港城位处尖沙咀最繁华地段，场内名牌、名店俯拾偕是，其中广东道更是世界名牌旗舰店的集中地，是潮流荟萃之处。购物区 : 海港城现约有700间商店，当中包括50间食肆及两大戏院，乃「一站购物」的消闲好去处。整个商场由四个互相连接的购物区所组成，分别是海港城海运大厦，海港城马哥孛罗香港酒店商场，海港城海洋中心及海港城港威商场，每区均各具特色。

5.香港太古广场购物中心地址：香港金钟道88号太古广场

太古广场位于香港商业中枢的金钟，面积超逾五百万平方尺，是香港最好的购物商场之一。商场采用全天候式设计，楼高五层(连地库)，其地下一楼及二楼为香港西武、马沙与连卡佛三间大型连锁百货公司及多家名牌专门店。此外商场内设有行人天桥连接金钟廊与统一中心，亦有地下行人通道连接地下铁路金钟站及太古广场第三期，交通十分方便。商场另设有行人电梯连接香港公园。场内空间宽敞，环境舒适，购物消闲选择包罗万有，是内地游客购物、消闲、及品尝香港特色小吃的理想好去处。太古广场所售品牌产品介绍：

二楼：Agnès b.、Escada Sport、D&G Dolce & Gabbana、Miu Miu等

三楼：LV(路易威登)、Dior、Hermes爱马仕、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等特色美食介绍：三十多间中外优质食肆，提供世界各地特色美食，包括拥有浪漫情调的法式、新派港式、风味泰式、正宗日式、特色美式等等，可谓各具特色。

交通：金钟道88号(地下铁路金钟站)

6.香港西武百货购物中心地址：香港金钟道88号太古广场

篇7：国际购物广场项目考察情况汇报

**市位于苏北中心区域，下辖4区4县，人口535万，08年国内生产总值975.83亿，排全国地级城市93位，财政收入171亿。**和我市一样也是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市，同时**还是国家卫生城市和

江苏园林城市。城市建成区面积90多km2，城市建设给我总体感觉是手笔大，气魄大，尤其是老城改造的动作大。美化、亮化工程给我留下的映象也特别深。

一、中央新亚国际购物广场项目建设的基本情况

（一）项目概况：

**市新亚百货公司02年加盟南京中央商场（集团）股份有限公司，组建了江苏中央新亚百货股份有限公司。05年双方又组建了**市中央新亚国际购物广场有限公司，由该公司开发位于**老城区淮海东路北侧地块，建设**中央新亚国际购物广场。

该项目总投资7.02亿，其中土地出让金及拆迁安置费用1.36亿，主体工程费用4.87亿，筹备及销售费用0.29亿，财务费用0.5亿。该项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达18万m2，经营面积达12万m2的苏北最大商业航母。该项目是一个城市综合体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后**中央新亚将成为年销售收入超10亿，利税超亿元，新增就业超3000人的大型商业企业。

（二）土地出让情况：

该项目地块占地面积20012.5m2，规划出让面积为15877.50m2，**市国土局05年8月组织了公开出让，当时出让时的容积率是5.5，后来调整为7.02，建筑高度达99.96米，挂牌起始价为1500万元。当时的出让方式为毛地挂牌。出让公告中设置了三个出让条件。

一是竞得成交后，竞得人15日内须签订出让合同并缴清土地出让金，拆迁结束后，两周内出让人向竞得人核发建设用地项目批准书，由竞得人作为拆迁人，负责竞得宗地内的房屋建筑物、构筑物、地上、地下附着物的拆迁安置并承担全部费用。出让宗地范围内的现土地权利人与竞得人签订拆迁安置协议后，土地权利终止，由土地登记机关办理并注销土地登记。

二是竞得人依据城市建设规划建设大型自营商场

三是由竞得人代政府拆迁975m2（1.46亩），用于城市道路建设，拆迁费用由竞得人承担。

（三）拆迁安置的主要做法：

由竞得人作为拆迁人，承担拆迁安置费用，市委、政府设立项目指挥部协调解决拆迁安置，所在区（新河区）政府具体“双包”（包经费、包时间），组织实施。具体工作中，是由新亚百货先组织对竞得地块内拆迁安置量进行全面摸底，测算拆迁安置经费，然后请中介机构评估，清河区政府认可后报指挥部批准，再清河区政府与竞得人新亚公司根据批准的方案签订“双包”拆迁安置协议，然后组织实施。实施过程中，**市的具体措施有：

1、由市委副书记、组织部长任项目总指挥，清河区委、区政府及市直相关部门的负责人为成员。

2、市委书记亲自参加拆迁动员大会，并先后两次与拆迁户代表直接对话。新河区常务副区长驻企业办公，督促拆迁。

3、市委常委两次召开专题会议，进行决策并明确相关扶持政策，专门出了两期会议纪要，明确了土地的出让方式、土地挂牌设置的条件和土地的收益原则，规定了对市权范围内的所有城市建设规费均减半征收，免收人防费，缓交人防建设基金，劳保统筹费可以到竣工开业时缴纳。

4、清河区政府也规定，项目建成后新增税收实行三免二减半（前三年全免，后二年减半）征收政策。

该项目通过这些方法和措施仅用1年多点时间就完成了拆迁安置任务，07年就全面开工，目前该项目已完成投资2.37亿，预计明年8月份26层主楼的主体工程可竣工验收。

二、该项目的建设对我市老城改造重点项目的借鉴探讨

考察回来后，我们做了一些思考。**市老城区改造经验确实能给我市以启迪和借鉴。如环大湖的少年宫地块、汽车站地块、吴越街地块等重点项目地块的改造非常有参考价值，特别是在城市建设中，**市以商招商的做法，以项目带动的做法，一个重点项目一套人马一抓到底的做法，以及及时出台优惠政策推动重点工程建设进度的做法等等，我市都可“拿来”参照。

但是，在目前政策环境下，我市要完全按照**的做法也存在一定的困难，特别是近两三年来，国家和省先后出台了一系列加强土地管理的政策，从一定程度上束缚了我们地方运作土地的手脚，现在如果还按**的做法有一定的政策风险。

一是土地不能毛地挂牌了。毛地挂牌的好处是政府比较超脱，把拆迁的主体推给了企业，责任也交给了企业，政府只是支持、督促和协助。这样的结果，如果政府工作力度不够，加上拆迁人的野蛮拆迁行为，可能带来的是被拆迁人的信访不断，社会不稳定因素增加，有损于政府的形象。因此，国土资源部07年236号文件、省国土厅和省监察厅08年42号文件都明文要求土地出让应实行“净地”出让。“严禁未完成安置拆迁补偿的土地直接出让”。

二是对挂牌设置限制性条件比较敏感。土地出让设置非排他性的必要条件，有利于实现政府城市规划目标，有利于政府招商引资，有利于推

动地方经济发展。但条件的设置往往影响市场主体的公平竞争，同时也容易滋生腐败行为。因此，07年国土部39号令明确规定“出让人在招标、拍卖、挂牌出让土地的公告中不得设立影响公平竞争的限制性条件”，省国土厅和省监察厅08年42号文件中也明确规定“严禁违法设立投标、竞买人的资格限制条件。发布公告时，设定的条件应当与出让宗地开发所需条件相适应，除法律、法规规定须有特定资质条件外，对投标、竞买人不得设置违背法律、法规和政策，背离土地市场价格的补充条款、违背竞争原则的限制条件，不得为投标竞买人竞得出让地块而设置排他性条件，因此，国土部门在具体工作中对出让条件的设置都非常谨慎。

三是土地的前期开发要引入市场机制公开选择实施单位。对拟出让地块进行拆迁安置使之成为净地的过程叫做土地出让的前期开发，也叫土地的一级开发整理。根据国务院08年3号文件和07年国土部、财政部和中国人民银行共同颁发的《土地储备管理办法》其实施的主体应当是政府的土地储备机构。根据这两份文件，土地的前期开发包涵了宗地的征收、拆迁安置、还涉及到出让宗地相应的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

按照国务院3号文件规定，“土地的前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标的方式选择实施单位”，也就是说政府不能直接以洽谈招商的方式确定土地开发对象，须按照一定的程序方能确定，这在把握上有一定的难度。

三、对我市老城改造的几点建议

针对新的土地出让政策背景，结合我市吴越街地块的整体开发，建议采取由市政府主导，招商引资参与，委托区政府组织实施土地前期开发，由国土部门设置条件净地出让。

具体实施建议市政府要成立高规格指挥部，由分管市长任指挥长，迎江区委区政府及市直相关部门负责人为成员，协调指挥项目实施，具体可分为两步。

第一步进行土地的一级开发整理（土地的前期开发）。

1、由市政府或市土地储备中心委托迎江区人民政府进行土地一级开发整理，明确迎江区人民政府作为拆迁主体（拆迁人）。

2、由迎江区人民政府对吴越街地块进行全面摸底，测算拆迁安置经费，编制拆迁安置的土地一级开发整理方案，（合作企业可提前介入，认可方案）。

3、根据一级开发整理方案编制招商文件，提出招商引资合作方的具体条件，明确招商合作企业与迎江区政府的权利和义务。即：招商合作企业负责投入拆迁安置整理土地的必需资金及返还和收益方式，区政府负责在规定时间内，按方案确定的资金“双包”落实拆迁安置任务。同时，招商文件中可设置政府规定的招商企业的资格和条件。

根据招商文件由迎江区政府在政府招标网站和有关媒体发布公告。公告中明确报名时间，招商企业的条件。公告中可设定若报名符合条件的企业只有一家，则可直接确定其为土地一级开发整理的合作对象。超过两家以上，则采取招标方式确定。只要招商企业条件设置得当，则能确保政府意向招商企业成为合作方。

4、根据招商结果确定土地一级开发整理合作企业后，由迎江区人民政府与之签订一级开发整理合作协议，然后在项目指挥部指挥协调下双方开展合作。

第二步：组织净地出让。具体由国土部门组织实施。国土部门可根据城市规划和市政府地块开发建设思想设置政策许可的必要条件进行公告，公开出让。一般能保证参与一级开发整理的招商企业竞得土地使用权。

篇8：购物中心考察

一、刑事判决的影响因素

从刑事诉讼法学的角度考察做出一个刑事判决是非常漫长且神圣的事情, 但从实践出发考量则是一个在各种内外因素碰撞和交流的结果。

总之, 刑事判决的最终做出并不是严格按照刑诉法的程序进行的结果, 而是中国司法实践演变发展和刑诉法立法进步及法制环境改善的产物。

(一) 行政权力对刑事判决的影响

其实不仅仅刑事判决本身受到行政权力的干涉, 法院内部本身就是一个以行政机关结构为样本组成的系统[1], 同时法院内部的官僚化也是非常明显的[2]。通常这些行政权力能够决定着刑事案件的定性, 最主要的就是对“疑罪从轻”判决最能体现[3]。

(二) 公安机关和人民检察院对刑事判决的影响

公检法三者的关系是互相配合, 相互监督。体现为在一些案件上的“沟通和照顾”[3]。

(三) 被害人及其家属、被告人及其家属的激烈情绪要求和上访

上访已经不是什么新鲜话题, 但对于刑事判决的上访造成政府和上级法院机关的工作繁重之外, 上访率往往纳入了法院考核之中, 也是让法官“头疼”的问题。如果没有其他外界太强大的因素法官判决时通常会考虑这些因素而在量刑上做出选择。

二、民意对刑事判决的影响

(一) 何为民意

通常解释为人民群众的共同的、普遍的思想或意愿。在司法上主要体现在社会成员通过各种形式向司法机关反映的大多数成员的想法、理解, 如当今流行的网络审判就是民意在刑事判决中的一个体现。民众的语言通过报纸或者网络传到审判机关, 在判决中体现出来。

(二) 民意影响刑事判决的方式

公民对其意思的表达方式也是多种多样的, 但是最终到达法院主要有两种方式。一是通过过激的行动, 如在法院聚众围堵, 向法院上访;二是将意思表达给政府或者一些行政部门间接的对法院产生影响。如政府请愿、静坐等方式。第二种方式通常表现为政府或者党委对民众反映比较大的案件主动考虑民众意见向法院进行“协调”。

(三) 法院接受民意的原因

刑事判决让各方皆大欢喜是很难实现的, 为什么现代社会一些民众通过网络和媒体引起法院注意并最终可能在判决中体现首先, 表面上看法院是审判机关, 在民众心中决定着犯罪人的生死, 但在刑事诉讼法的权力配置中法院的权力却是最小, 检察院起诉的案件会充分考虑很多因素, 当事人及其家属也通常向检察院请愿, 检察院具有法律监督权和职务犯罪的侦查权, 这都会对法官审判形成心理压力。让法院通常不会太忽略民众意见。其次, 民众通过媒体等各种方式关注的法治的进程, 具体就是表现在法院对具体个案的审判中, 法院的公正性包括程序的公正和实体的公正两种, 一般情况, 实体的公正才是我们所追求的最高公正, 也是民众所普遍赞同的, 法院和民众心理追求价值的相同也使法院在审判时会考虑民意的一个因素。

三、正确对待民意的影响

法院法官的刑事判决基本上都是在各方利益寻求一种平衡且和谐的结果, 对各种影响因素法院会根据力量的大小来取舍。可以看出, 法院在法治社会创建中有重要作用, 但同时也是任重而道远。[4]

(一) 严格程序的正当性

看得见的公正是说服民众信任的主要方式, 正当的程序可以缓解结果的可能不公正带来的民愤, 通过公开审判、程序权利保障、充分的举证、质证让公民能真切感觉到审判的可信任。

(二) 立足法律根本兼顾民众意愿

随着法官由非专业到法学科班出身, 对法律的崇尚也更加明显。但是, 由于各种因素的影响, 不可能一下实现审判在各方面彻底的独立, 所以法院在判决时首先应以法律我根本, 然后调节各种影响因素, 包括民意。

(三) 允许法院法官“犯错”

这里所说的犯错不是指对法官的恣意或者违法违纪的放纵, 而是说对法院的考核机制进行修改。在保证现在法官的法律素养并不断提升的基础上, 给予法院和法官更大的自主权, 可以充分的考虑民众思想, 抵抗过大的压力。

四、结语

做出一项判决, 尤其是对社会有较大影响案件的判决往往顶着巨大的压力, 同时法官还要运用法律培养的良心审判。如果允许行政力量和其他因素过多干涉, 如此情况下法院法官也是很为难的。对于民意法官可以考虑并有时候可以完全接受民意, 但是前提是让法院的审判要体现当今法治所追求的公正。

摘要：我国长期的司法实践和无数学者的理论研究表明, 一个刑事判决的做出并不是按照我国刑事诉讼法规定的程序实现的, 相反, 是受到很多因素的影响, 其中民意已经在许多刑事判决中起到至关重要的影响。

关键词：刑事判决,程序遵守,民意审判,信任审判