商场运营管理方案

关键词：中班商场方案

方案具有明确的格式和内容规范，要求其具有很强的实践性和可操作性，避免抽象和假大空的内容，那么具体如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的《商场运营管理方案》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：商场运营管理方案

商场管理方案

一、经营类型：服饰、鞋、包包、彩妆、首饰、发饰

二、工作时间：早班 8:30——17:30

中班 8:30——12:3017:00——21:00

晚班 12：00——21:00

住：早班和晚班每天工作时间有一个小时吃饭时间

三、管理模式

1、店长统一管理全店

2、不同经营区域由组长负责，组长负责监督店员并安排上班时间，组长不进行销售

3、商场不安排法定节假日放假，每人每月休假5天，每人每年休假20天

四、员工管理

(一)考勤：每天上班下班去考勤处签到，并写明签到时间

(二)迟到、早退、旷工

1、超过规定时间未到广为或者提前离开岗位，且没经组长和店长批准，视为迟到或早退。迟到或早退一次罚款10元，月累计超过5次另外罚款100元

2.超过规定时间一小时尚未到，无正当理由或者不安请假程序请假，擅自不来上班，或假期已满为按时上班均视为旷工，旷工一天扣罚当天双倍基本工资，月旷工累计5天以上解除合同

(三)请假

不论请假时间长短，不论什么假，除特殊情况外，一律凭请假条经店长批准方可休假。特殊情况事后补填请假条，飞特殊情况不以电话形式请假

五、员工工资制度

1、月基本工资+销售额1%

注：导购销售额为自己销售额，组长销售额为本小组销售额之和，店长销售额

为本店销售额之和

2、全勤奖为每月300元

3、每组每月销售额最高者奖励200元

4、工资每月21号发放，本月发放上月工资

六、员工规范纪律

1、导购打扫自己区域卫生，由组长安排每日值日生

2、衣着整齐、讲究卫生、语言文明、接待热情、站姿规范

3、不准在店内吃东西、聊天、嬉笑打闹、大声喧哗、擅自离岗，不准靠货架、

趴柜台，导购不许收取现金，上班时间不许打电话、办私事

4、对待顾客要热情耐心

七、仓库保管

1、商品到达后，组长持进货票及时验收货物，验收无误后，入库并签字，交由

收银台。如发现有破损和质量问题，应及时上报并登记清楚

2、最少每周每组进行一次货物盘点，组长做好库存控制，每周五上报店长进行

货物补充

八、商场收银与发票管理

1、发票一式三联，顾客第一联(用于后期服务)，导购第二联(用于与收银员核

对)，收银员第三联(用于与导购核对并与本日现金账和银行帐核对)

2、收银台将不同小组的发票分类管理，并每日与导购每天核对

3、收银台认真做好结账工作，做到一日一结、每天交班前必须办理结账

九、办公物品管理

1、购买

商场办公用品统一购买，由每组组长上报管理人员，确定订购数量经店长批准由

购货员购买

2、保管与领用

购货员购买后交于管理人员管理。小组领取时填写领料单

十、工作服管理制度

1、店长、组长、导购、工服样式一样，颜色不同

4、

2、工服由商场统一发放，所有人员上班时间必须穿工服

第二篇：商场物业管理方案

(一) 早期介入工作方案和接管验收管理方案商业商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计;

建筑设计和选材;

环境整体设计;

标识系统的设计、配置;

绿化设计;

其它公建配套设施配置;

电梯、空调系统的配置;

消防设施配置;

安全监控系统配置;

弱电系统其它配置;

各类设备配置、选型;

隐蔽工程施工。

2、管理措施

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

二、接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

核对、接收各类设施设备;

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

(1)组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续。

商场物业管理方案

(二)

租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

(1)制定《租户领房程序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序，安排工作流程;

(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);

b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区;

e.严禁携带危险物品进入商业街区;

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。

g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角;

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;

c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范;

d.商业街区安全检查;

e.装修户的安全检查;

f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保

安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

商场物业管理方案

(三)

消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;

制定预防措施，防治病虫害;

做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

(2)商业街区室内公共区域的绿化布置;

(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施(含各种标志牌)，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能;

(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统

一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

第三篇：商场的物业管理方案

商场的物业管理方案商场物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等，其中，融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展，这些商场物业的产权性质也出现了各种形式，其经营方式多种多样。对这类物业的管理尚属新课题，值得在管理实践中进一步探索。第一节概述

一、商场物业的含义商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。

二、商场物业的产权性质商场物业的产权性质大致可分三种形式：

(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。

(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。

(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。

三、商场物业的类型

(1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型，如广州的海印电器城、宏城广场等都属此类;同时也有封闭式的购物中心型，如广州天河城，香港的统一中心、太古城等。

(2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心，如广州的天河城;也有商住两用型的，如宁波的世贸中心、金光中心等。特别是随着大型居住小区的发展，商住两用型的商业物业

在不断增多。第二节公共商业楼宇的管理内容及方式公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。

一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。 (2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 (3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。

(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。

(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2.特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

第一，公共商业楼宇良好形象的作用。公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。

公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼宇

的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(Corporate Identity System，简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的CIS系统由三个子系统构成，即MIS(理念识别系统);VIS(视觉识别系统);BIS(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。

CIS是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图案、颜色、字体组合成一定的基本标志——作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证章;信笺、信封、账单和报表;包装纸、盒、袋;企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品;橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂;员工服装、服饰、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。

(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：

第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到经营各种商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。

第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业，如旅行社、旅馆;娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。

第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面积应达50%以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户;主要承租户承租的营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。

公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至世

界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

二、公共商业楼宇的管理方式公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作： (1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。

(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争; 统一营业时间，不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理者之间对话的桥梁和中介。 (6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。

第三节公共商业楼宇的管理运作方式

一、内部管理运作方式

(1)若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安、保洁、设备维护等)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处(如图7-5-1所示)，进行统筹和调度。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。 (2)若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的(如图7-5-2 所示)。在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。

管理部的工作要旨是服务，不管是对经营的业主还是对承租的商客，都要为他们提供方便的服务与良好的经营环境，使物业出租率高、经营兴旺、升值快。

二、外部管理运作方式 (1)成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。

如果公共商业楼宇属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份额，进行投票选举;如公共商业楼宇为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由5～9人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。

管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排(如拍卖、让利等经营活动的组织安排)等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规者进行处罚。 (2)引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。第四节产权形式对公共商业楼宇经营管理的影响

由于公共商业楼宇产权性质的多样性，决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前全国这类经营场所的经营方式与状况分析，有以下两种比较突出的现象：

一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理，经营效果好

统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主，管理规定在承租合同中已明确，管理条款多以经济处罚为主，约束性强，因此，这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多，如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市场等。以下是某商场的管理规定，我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章末附另一个商场管理公约，供参考)。商场管理规定为维护商户和顾客的共同利益，使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物经商场所，特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。

(1)商场每天的营业时间为8：30～21：00。不按规定时间营业，迟到或早退者每次罚款 30元。 (2)未经批准，商铺(含橱窗)擅自歇业者，每歇业一天罚款100元。

(3)未经批准，在营业时间中断营业者，停业2～4小时按歇业半天，4小时以上按歇业一天处理。

(4)营业员不按规定统一着装者，每次罚款10元。 (5)大音量开放音响，影响他人正常经营者，每次罚款30元。 (6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2/3。违者罚款500元，并限期改正;造成事故者，赔偿一切损失，并承担由此造成的法律责任。

(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者，没收全部物品并罚款50元。 (8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐，不听劝告者，罚款30元。 (9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉，不听劝告者，罚款30元。

(10)将自行车放在商场者，每次罚款50元。

(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者，每次罚款50元。 (12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画，影响秩序者，对家长罚款30元。

(13)在商场通道内席地坐卧，妨碍通行，不听劝告者，每人罚款10元。 (14)非营业时间未经许可，混进商场者，每次罚款100元。 (15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单，违者每次每人罚款100元。 (16)未经许可，进入大厦收购废品者，每次罚款30元。

(17)因拖行物品而有损地面、地毯者，罚款30元，并按市价赔偿。 (18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者，每次罚款100元。

(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者，每次罚款100元;若有损坏者，还须按价赔偿。 (20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者，每次罚款50元。 (21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者，罚款50元。

(22)用户更换从业人员不及时报告，欠交从业人员申报表者，每人罚款30元。

(23)不按通知规定时间上交有关报表、资料和拒绝参加有关会议的，每次罚款30元。由此可见，对于统一产权的公共商业楼宇来说，其管理规定对经营者是无条件的，因此管理的有效性较高。而且由于产权的统一性，业主可以统一安排招租对象，便于整体策划，容易实现经营格局的调整，以灵活机动的方式适应变化万端的市场需求。

二、分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式为好分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

附：商场管理公约

为了更好地加强商场管理，维护广大经营者的利益，使商场成为一个卫生、安全、优雅、舒适的经营购物环境，为经营者带来良好的经济效益，特制定本商场公约如下。

一、商场营业时间是每天9：30～21：30。各业户必须提前10分钟到齐各自档位，不按时进场作迟到处理，21：30停止营业，顾客离场，各业户在21：45分退场完毕，未经同意擅自关档离场作早退处理，凡迟到早退者每次扣10元，以此类推，三次及以上作书面检讨，视情况给予处理，情节严重者作停业整顿处理。

二、未经管理处同意，不得擅自关档停业或缺业，如因特殊情况需要关档停业，须经管理处同意，否则作缺业处理。缺业半天罚款人民币50元，缺业一天罚款人民币100元，当月缺业三天作停业整顿处理，3天以上停业，视情况作自行退档处理，取消其经营资格。迟到早退1小时作缺业半天处理，迟到早退4小时作缺业一天处理。由于缺业迟到、早退而丢失物品，本公司概不负责，并要追究其缺业责任。

三、每位经营者须凭本人的营业证进场(营业证在管理处办理)，营业时间必须佩戴本人的营业证，并在档口显眼处挂出营业执照，以备工商管理部门检查。

四、每位经营者退场时，须收好物品，锁好各自档口，保管好锁匙，否则丢失物品自己负责。

五、经营者必须衣冠整齐，营业时间不得穿拖鞋，不准睡觉，不准大声喧哗，不准粗言秽语，不准辱骂顾客，不准占用公用通道，违者须作书面检讨并罚款50元，情节严重者作停业整顿，如仍不能认识错误将取消当事人的营业资格。

六、爱护公共卫生人人有责，在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营环境的行为，违者除责令清除外，罚款人民币50～100元。

七、营业时间在场内不准以任何方式进行赌博活动，如打扑克、打麻将等，若查获某档发生此类事情，按管理条例罚款(50～100元)，并追究档主及当事人的一切责任。

八、经营者必须礼貌待客，文明经商，应主动为顾客调试商品，商品必须保证质量，遇有质量问题，必须保证退换，并应提供保修和维修服务，对购买不满意，在72小时内要求退货、换货者，在原商品没有受损的情况下，均应满足其要求。

九、为维护消费者利益，各业户必须遵守国家有关规定，守法经营，不得出售旧货、次货、伪货、冒牌货，如经查出，没收货品及送工商部门处理，情节严重者作停业整顿并实行经济制裁，吊销营业执照。

十、未经商场管理处同意，不得擅自装设用电设备，如需临装或加装电器设备者，须向管理处提出申请，经同意后方可装设，违反者作书面检查并罚款人民币100元，没收安装工具和私装设备，严重者作停电处理。

十一、每位经营者，须自己到保险公司对自有财产投保，或委托管理公司代办，费用自理。否则，如因火灾、地震等自然灾害造成的损失，责任自负。

十二、为确保人身及财产安全，必须加强防火措施(每档位需备1211型灭火器两个，并摆放明显处)，严禁擅自用电熨斗、电饭煲等未经许可使用的电器用具，违者罚款100元并追究当事者的一切责任。

十三、以上制度如有违反者，且拒不接受处理或罚款，管理处有权停止电力供应或要求停止营业，待其认识错误并接受处理后方能开业。停业期间，租金管理费照常计算。如业户在被停业后仍置之不理，超过三天，将被取消营业资格，没收押金或物品，收回档位。

十四、每位经营者首年管理费按物业部门批准价×××元/平方米收取，以后按物价指数逐年上升，该费用不包括公用及自用水电费及公共设施设备维修费。以上费用除自用水电费按自家独立电表计外，其他的由全体用户按面积分摊。每位经营者须自觉按时缴交水电费、管理费，逾期不缴交者，除须补齐原费用外，还须增交滞纳金(每天滞纳金按总费用的1% 收取)。逾期一个月欠交者，管理处将停止电力供应，直至缴清所有费用为止。

以上条款一经签字即生效，并具有法律效力，任何违约者，将承担由此而产生的全部责任。

第四篇：大型商场物业管理方案分享（转）

(2013-11-19 15:23:36)

转载▼

早期介入工作方案和接管验收管理方案

商业商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

1、工作内容：

(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据; (2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：

园区规划设计;

建筑设计和选材;

环境整体设计;

标识系统的设计、配置;

绿化设计;

其它公建配套设施配置;

电梯、空调系统的配置;

消防设施配置;

安全监控系统配置;

弱电系统其它配置;

各类设备配置、选型;

隐蔽工程施工。

2、管理措施

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

二、接管验收管理方案为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙;核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;核对、接收各类设施设备;

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

(1)组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续。

租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

1、管理内容：

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

(1)制定《租户领房程序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序，安排工作流程;

(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼); b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区; e.严禁携带危险物品进入商业街区;

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。 g.为租户提供便利性服务。巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角;

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作; c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范; d.商业街区安全检查; e.装修户的安全检查; f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

1、管理内容：

(1)做好消防监控中心的管理; (2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

六、清洁绿化方案

1、管理内容：

(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;

制定预防措施，防治病虫害;

做好恶劣天气花草树木的保护工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

(2)商业街区室内公共区域的绿化布置;

(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。

楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能;

(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统

一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

七、房屋、设施设备管理方案房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商业街区内房屋可分为租户已领房和空关房。

租户已领房：

a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

c.空关房：空关房(含租户托管房)移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，

并督促其予以解决。

(2)设备设施维护：

电梯在装修期间实行保护性管理;

商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施每天检查一次; 水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;

消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;

(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、管理内容： (1)加强现金收支管理;

(2)搞好财务核算;

(3)财务收支状况每年公布一次;

(4)做好预算和决算工作;

(5)认真审核报销票据，严格控制费用报销;

(6)及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

2、管理措施：

(1)根据财务法规政策，制定财务管理制度;

(2)财务人员持证上岗，规范操作;

(3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

(4)加强成本控制;

(5)加强财务监督和财务检查。

质量管理方案和人力资源管理方案

九、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。

1、管理内容：

(1)按照ISO9000质量体系标准，制定商业街区质量工作计划;

(2)实施所制订的工作计划和措施; (3)对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

(4)根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

2、管理措施：

(1)抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作;

(2)制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

十、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

(1)按照合理的人才结构配置各类人才;

(2)任人唯贤，量材录用;

(3)开展业务培训，全面提高业务素质;

(4)进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

(1)制定岗位职责，做到责、权、利分明;

(2)建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性;

(3)加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;

(4)岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合： (5)全面考核，做到公开、公平、公正。

十一、档案管理方案：

1、管理内容： (1)工程档案;

(2)租户档案;

(3)工作档案;

(4)财务档案;

(5)文件档案。

2、管理措施：

(1)制定档案管理制度，并严格执行;

(2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理;

(3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范;

(4)配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求;

(5)根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全;

(6)实现电脑化管理，提高管理水平。

第五篇：商场监控方案,商厦监控改造方案,商场监控改造方案

鄂旗购物中心监控系统升级

改造方案

鄂尔多斯市阜康系统工程有限公司

2011年9月

第一章前言 ..................................................................................................................................... 3

一、设计思路 ........................................................................................................................... 3

二、概述 ................................................................................................................................... 4

三、安全防范系统的主要功效 ............................................................................................... 5

四、监控内容 ........................................................................................................................... 5

五、系统组成 ........................................................................................................................... 6

第二章商厦监控系统 ..................................................................................................................... 7

一、现状报告 ........................................................................................................................... 7

二、需求分析 ........................................................................................................................... 8

三、系统原理图 ....................................................................................................................... 9

四、系统所实现的功能 ........................................................................................................... 9

第一章前言

一、设计思路

1、周界报警

A、因五层是办公区，所以四层所有玻璃都安置周界报警器。3层结构,属高空作业，施工难度大，成本高，10对×4共计40对周界报警器。因距墙立面低于25，墙体有弧度，故安实际需增加周界报警器。静态报警，缺点：1楼误报率增加，人为的放松警惕，长久以后会有事故隐患。

B、动态报警

在室内出入口窗户，重要防范商铺设防，缺点：室内人为可改动性大，有心者观察容易，一目了然。优点：实用性强。

2、室外安防摄像

A、每个出入口增设1台，共20台。 B、每层走道29台×4共计116台。

C、室外 B轴与1轴1个，H轴与1轴1个，B轴与3轴1个，B轴与9轴1个，B轴与20轴1个，B轴与33轴1个，H轴与34轴1个。 H轴与2轴1个(方向东)

H轴与16轴1个(方向西) A轴与20轴1个(方向东)

A轴与9轴1个(方向西) H轴与24轴2个(对摄)

3、收银台共计20个头子

4、室外周界视频安防

A、室外每个出入口都增设视频安防摄像机，起点，终点图像分析对比。确认快捷，省略过程，提高时间效率。 a、从视频直观门是否上锁关严。

b、从营业员离开商场到第二天营业员来到商场这段时间，人员有非常规出入，视频直观确定，是否非法，并采用相应处理办法，这一出入口共计使用6mm镜头，高清带光源摄像机20台。

5、楼内每个出入口也都直接增设6mm高清带光源摄像机

消防通道时时畅通，但有的防火门必须锁死，这样消防队来突击检查，从监控室可快速处置。直接在视频状况下控制出入口的情况。

6、统一开启锁闭

所有出入口门都可以上控锁，统一开启锁闭。建议商场营业相对稳定后，根据管理整体需求在整改。

7、市场调查

a、对北国新天地调查发现只在出入口增设摄像机，过道摄像机设置数量非常少，基本只能起到表面作用，应付差事。每天百货都市相对基本完成布防，我们增设的要比每天百货都市更加全面合理，每层增设29个摄像机，共计需116个。 b、如夜间有人滞留在某一位置，在无人情况下，一走动，就报警。晚上到第二天上班整个商场是静止的。只要动就报警。这样把整个过道空地都设成非法入侵，整体就成无数个房间，只要进入就报警。

c、黄金，珠宝视频安防要重叠设防，监视每一次取货及客人观看的每一细节，故金象黄金，老庙黄金等，

43、

46、

47、

48、50、52共6个柜台。需加36个头子，也有商户自己独立上一套系统、名表也需要增加摄像头。

d、室内增加动态报警器，营业员离开商场后到第二天营业员上班前，这段时间内整个商场是无人状态，商场属静止状态，只要有物体移动，分区域报警。 e、增加动态报警是在保安对视频监视上不能时时监视查看，需要报警声提示，强加迅速反应度。

二、概述

近年来随着数字化技术和计算机处理能力的迅猛发展，监控系统已经为越来越多的用户所接受，并且在日常生活中发挥着越来越大的作用，特别是各大商场、企业、大厦内。

以前人们都依赖于人防和物防，技防的应用仅限于文物保护和重要金融机构等极少数部门。人防是指利用人力轮流值守，实现安全防护;物防是指利用防盗

门、防盗栅栏、防弹玻璃、防火门等实体，实现安全防护;技防是指利用以电子技术、传感器技术和计算机技术为基础的高科技器材，组成系统实现安全防护。

一个完善的安全防范系统由入侵防盗报警和电视监控两个子系统组成。两个子系统之间独立运做、相互补充。它们的前端器材存在对应关系，从而可以统一协作，发挥各自优势，使整个安全防范系统的功用达到最佳效果。

三、安全防范系统的主要功效

1. 对犯罪分子有很好有威慑作用，预防犯罪。

2. 对犯罪现场和犯罪分子的犯罪过程录像备查，便利破案工作，节省了大量人力、物力。

3. 减少了店员，避免值班人员的伤亡，提高效率，减少开支。 4. 为管理者提供第一手资料。

监控系统由前端的摄像机和相应的镜头、云台、解码器、防护罩、支架等以及后台的矩阵主机、主控、分控键盘和相应的显示、画面处理器、录像等设备构成。主控、分控都可独立操作，管理者通过主、分控设备，对日常工作宏观了解，为管理提供第一手资料。

摄像机作为现场的图像采集，通过电缆及设备处理后，将图像显示在管理者的桌面上，可以提供以下方面的信息：

1、物业管理

2、安全保卫

3、与火灾、报警和消防联动系统构成商场的安全防范系统。电视监控系统为提高工作效率，加强管理和安全防范提供了可靠信息，符合国家的要求—信息自动化的要求，充分适用现代商场的要求。

大厦内安装闭路电视监控系统，不仅可以看到顾客的购物情况，还可以提早发现犯罪分子，并可进行录像，以作为证据，对那些有不良企图的人们也起到一定的威慑作用。尤其在收银台上方装一部摄像机，不仅可以观察顾客付款情况，还可以监督收款人员的工作情况，杜绝财务上面的漏洞。

四、监控内容

1.走廊监控

根据商场实际情况，主要对商场出入口、重要走廊等部位进行重点监控，保证出入商场全部能在覆盖范围内。

利用监控服务器系统，通过在天花板等地点安装的摄像头，可以方便的监看出入口、走廊，以查看商场内是否有偷窃行为;如果发现偷窃行为，只要在付款处把录像资料回放给顾客看就可以了，不需要与顾客发生任何争执。本系统在回放录像时，能够将资料中需要突出显示的部分放大，比如顾客偷藏物品的动作等。

2.收银台监控

收银台是最容易与顾客发生摩擦的地方，顾客等待付款的时间过长，在找付金额上有出入，或是顾客携带未付款商品准备出商场，都有可能引起与顾客的摩擦。服务对商场的品牌形象至关重要;在打价格战的同时，最能影响顾客心理的是商场服务态度的好坏。

3.人流监控

每天的下班时间和周末往往是商场人流比较多的时候，遇到节假日更是人如鱼涌。商场必须根据商场内人流情况，做出适当的安排，进行人流的疏导，或是增派人手缩短顾客等待时间;以避免因人多而发生的意外。

4.员工工作状态监控

员工态度的好坏直接影响到顾客的购买欲。销售员工作在直接与顾客打交道的最前线，她们的表现往往直接代表了商场的形象。

利用监控服务器系统，能够对销售员工的状态进行考核和评定，观察员工在规定范围内的值守情况，以及员工接待顾客的工作态度。利用系统的录像功能，还可以将员工的工作状态保存下来，作为考核评定的依据。

五、系统组成

商场数字监控系统主要包括周边安全报警和数字视频监控两大部分，所需设备有以下几部分组成：模拟监控设备(前端)、弱电布线系统(前端电源供应)数字视频系统(数字化部分)。摄像头(可配备云台)通过同轴电缆与监控主机相连，摄像头可以安装在收银台、商场中、仓库等场所;还可以在需要的地方安装音频头和各种类型的传感器，取得现场的声音及其他信息。

本系统具有的运动目标检测技术，基于数字图像处理技术，可以在画面上直接用软件进行设防，自动"感受"画面上目标的变化，在达到一定的变化率后产生报警及录像。

n台16路的监控服务器主机可以使用n*16个摄像头监控多个场所，通过中央控制台可以控制摄像头进行旋转、变焦等动作，实现对场所的全面监控;在需要的时候，还可以连接各类报警传感器，对需要的地点进行布防。通过本系统，在中央控制室就可以方便直观的进行对各个地点的监控，而不需要进行频繁的巡查。需要观看现场情况的人还可以通过网络，从连接在网络上的监控服务器主机取得音、视频资料。

利用上图所示的监控服务器系统，可以对商场的多个场所进行有效的监控;系统的实时录像功能、动态感应报警录像功能，可以方便的将现场情况的资料录制在硬盘里，还能制作成光盘永久保存。

同时，本系统还能选择对录像资料进行加密存储，大大增加了对录像资料进行删除、修改、剪切的难度，从而保证了监控录像资料的完整、准确，提高了数据的安全性。

所以，监控服务器系统可以很好的满足商场安全监控的需要。

第二章商厦监控系统

随着城市生活节奏逐渐变快，功能齐全、货源完备的百货商场，成为城市人消费的重要场所。要在激烈的竞争中取得胜利，已经不能只靠简单的价格战，这只会让商家两败俱伤;只有打出品牌，树立良好形象，为顾客创造一个舒适轻松、安全洁净、货源齐备的购物环境，才有可能取得好的业绩。

一、现状报告

商厦现有的监控系统不能满足商厦现有环境需求，现根据现场环境需要升级现有监控系统。

二、需求分析

1. 值班人员：白天和夜间值班人员，特别是夜班人员在夜间值班的时候，应该在值班室设置有网络视频分控，这样把按人员就可以时刻能够注意到整个商场的情况。

2. 财务部：财务是商场的经济命脉之处，这里应该设有监控点，为了在发生事件的时候，能够提供强有力的证据，从而减少商场的经济损失。

3. 商场出入口：商场的出入口是整个大楼中不法份子进入的必经之路，尤其是在夜间，如果在入口处发现有可疑目标出现，整个系统应该能够时刻跟踪目标，同时生成录像资料，以备核查，与此同时因该能够给夜间的值班室以警戒信号。

4. 商场消防：在容易发生火灾和水灾的地方，应该设置有监控点，这样可以使值班人员，在没有到实地勘察的时候，就能够尽早地发现事故发生的地点，是值班人员能够尽快地解决，从而使损失达到最小。

5. 商场收款处：收银处是最容易与顾客发生摩擦的地方，顾客等待付款的时间过长，在找付金额上有出入，或是顾客携带未付款商品准备出商场，都有可能引起与顾客的摩擦，收银处安装的摄像头和录音头，设置监控服务器中的录音功能，就可以监控收银台的员工与顾客的交流的情况，这样，就能很好的处理与顾客的纠纷。同时还能监控收银员是否有作弊行为。

6. 商场营业员：员工态度的好坏直接影响到顾客的购买欲。销售员工作在直接与顾客打交道的最前线，她们的表现往往直接代表了商场的形象。利用监控系统，能够对销售员工的状态进行考核和评定能够监看的举止行为，看员工是否礼貌待客，从而，提高商场的服务水平，确保超市在顾客中树立良好的口碑。

7. 商场人流：商场必须根据商场内人流情况，做出适当的安排，进行人流的疏导，或是增派人手缩短顾客等待时间;以避免因人多而发生的意外。此外，系统还能将所有场景详细记录下来，在资料中记录时间、地点;为市场人员分析市场走向提供了详细的资料。通过对录像资料进行系统分析，就能知道哪个季节、什么节日，甚至具体到一天哪个时间段，客流最旺;还能知道什么物品、哪个卖点最吸引顾客。

8. 商场楼梯：楼梯时可疑分子进入商场后，如果到其他楼层的必经之处，所以，这里和入口有同等的地位。

9. 商场机房监控：机房是这个商场的信息中心，商场的一些重要信息都保存在这里，所以是消防的一个重点，这里的情况，在无人值守的时候更要能够让保安人员及时看到情况的地方，同时也保证了商业机密和信息的泄漏。

三、系统原理图

四、系统所实现的功能

可用于对周界全封闭监控部分、进口处监控部分、地下车库及停车场监控部分、周界监控等，具有以下功能：

1. 所有摄像机采集到的视频信号，均可以单画面或多画面的形式，同时显示在一台任何一台授权(具有密码功能)监控的电脑显示器上。

2. 在一台任何一台授权(具有密码功能)监控的电脑显示器上，不仅可以显示实时监控状态，同时还能进行影像的回放，而且不影响正常的录像功能。

3. 具有时间、日期摄像机标题的迭加功能。

4. 遥控前端云台水平、俯仰，可实现手动或自动巡回功能，控制镜头可实现对远景物中焦特写的功能。

5. 可实现手动、自动的画面切换滚动显示，切换时间可设置。

6. 具有电子地图功能、布防、撤防等功能，报警后，自动启动录像功能进行实时录像，并自动弹出报警点的画面。

7. 系统具有视频动态侵入检测报警功能，并自动提交录像，区域及灵敏度图形设置、简单直观。