浅析土地储备贷款风险及防范

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浅析土地储备贷款风险及防范（精选6篇）

篇1：浅析土地储备贷款风险及防范

浅析土地储备贷款风险及防范 中华网教育责任编辑:婷婷thea更新时间:2010年8月6日[点评]

2010年地籍调查考试辅导

1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款运作情况看，政府直接参与经营管理，土地储备资金融资渠道单一，基本上是银行贷款投入，加大了银行贷款风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为必将不断得到规范，政府主要职能是确定土地利用建设规划，依法对储备土地项目进行审批，向社会公开招标选定业主，而不应干涉银行和企业的自主经营。作为银行来讲，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，在贷款投向上要重点选择那些主体资格符合银行贷款条件且资本充足的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，并减少贷款投资比例（如借款人应用自有资金缴纳土地出让金）；另外，银行要增强创新意识，完善金融服务，如在目前我国尚未允许地方政府发行公共债券的情况下，银行可以利用代理集合委托贷款方式来筹措土地储备资金，这一方面能使参与了集合委托贷款的老百姓关心城市建设，监督政府规范资金使用，另一方面又可以规避一些政策性风险；还可以发挥银团贷款优势，充分整合资源，分散风险。

房市调控背景下储备土地抵押贷款风险分析及授信建议土地储备制度是近年来城市土地制度改革的一项重大举措，成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，但由于土地储备需要大量的资金支持，一定程度上，土地储备必然的与银行信贷建立的关联，并被金融机构认为是有政府保障、土地价值保障的业务类型，土地储备开发也基本形成“土地抵押贷款-

支付土地储备前期成本-土地收益还贷”这一资金链条。就我社而言，现就有土地储备性质抵押贷款三笔，余额6800万元。但是，从目前的土地储备贷款操作情况上看，还存在一定不完善的地方，并且如果遇到信贷政策收紧或地产低潮，资金链容易发生断裂。特别是现阶段随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低等因素的影响，储备土地贷款风险必需值得我们引起重视。

一、储备土地抵押贷款风险分析

（一）储备土地使用权归属的法律争议

《土地储备管理办法》第二条规定“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。可见，法律中明确将依法取得土地、开发、储备的行为主体规定为“市、县人民政府国土资源管理部门”,并明确了土地储备机构（通常为借款申请人）仅仅负责的是“具体实施”工作。虽然从表面上看，土地储备机构获得了土地登记机关颁发的土地使用证，使用权归属于土地储备机构，但很多国土局颁发的该类土地使用证与正常的土地使用权证不同，土地用途栏填写的是“储备土地”，在取得方式一栏，有的为空白，有的为“储备”，还有的直接明确填写为“划拨”，这种写法在《物权法》等现行法律法规中未找到明确的规定作依据。从法理上看，储备土地的实际使用权人是市、县人民政府。在司法层面的实际操作中，对于储备土地使用权的归属也一直是一个争议性较大的问题，目前各省市的储备土地抵押操作模式有待司法实践对其合法性进行验证。

（二）储备土地抵押的法律效力风险

目前，大部分省市对储备土地颁发土地使用证的法律依据是《土地储备管理办法》第十七条（即：市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书）。但《物权法》又规定，尚未完成地面上房屋拆迁整治工作的不能颁发土地使用权证。可见，这两个规定存在法律冲突，司法实践中会采取何种处理方式尚不知，但有法学学者认为该类登记发证的行为不能设立不动产物权，只能作为一种预告登记，即在该土地上设立物权的一种期待权。所以，从《物权法》、《土地登记办法》、《土地储备管理办法》等法律法规的规定来看，储备土地抵押的效力也有待司法实践的进一步确认。此外，一些地方法规又有特别的规定，例如：《重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）第六条明确指出：“国有土地储备工业化载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权，该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突，国有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益，国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积，国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理”，由此可见，若抵押给我社的储备土地上的原所有权利并未注销的话，我社在申请行使抵押权的时候可能会遇到法律障碍，若原权利人同时主张其对抵押储备土地的物权，根据前述文件规定，势必会优先保护原所有权人的权利，导致我社的抵押权受损。

（三）储备土地的价值风险

根据《土地储备管理办法》，土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。而且，根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。此外，由于《土地储备管理办法》明确了土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等,这些土地往往是以划拨土地方式取得的。按照国家有关规定,设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该地产后,从拍卖价款中要先缴纳土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。如果土地拍卖价格较低,可能存在拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后的余额不足以偿还银行贷款的情形。

（四）资金监管使用风险

面对近年我国金融资产显著增长，信贷资产规模迅速扩张的状况，特别是近年来房地产市场的迅速膨胀，银监会适时的下发“三指引一办法”，以作为规范商业银行贷款支付行为，防止借款人资金被挪用，有效保护金融消费者的合法权益，促进贷款资金真正流向实体经济的重要举措。一方面，“三指引一办法”对于金融机构的贷款操作提出了更高的要求，同时也是对于金融机构信贷风险的一个有力的提示。做好贷款用途监管是确保土地储备贷款安全的关键环节之一。为了保证土地储备贷款专款专用，确保土地保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。但事实上，现在储备土地贷款模式一般为土地储备机构事先以财政资金对土地进行收购、征收，并将土地过户到自己名下，办理一个以土地储备机构为使用者的土地使用权证，然后再到银行办理抵押，这就造成了土地储备资金发放后于土地储备行为的情况。而地方政府往往把土地储备贷款当作城市建设资金，纳入财政资金管理，这并不符合土地储备贷款的性质和用途要求。金融机构应加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控。

二、关于储备土地抵押的授信建议

从以上论述中可以看出，目前实施的储备土地抵押制度，实际上存在着诸多法律障碍和法律争议，即使在对其评估价进行打折后，我们也不能把储备土地的抵押视为足值抵押，而且储备土地抵押在实践中甚至存在连第二还款来源都不足的风险。所以，在实际操作中建议注意以下几个方面：

（一）在授信的时候，建议在考虑储备土地抵押担保的同时，要充做好抵押手续的合规合法，对土地价值合理确定，确保第一还款来源，同时，应该尽量追加其他担保方式，如股东或实际控制人的保证担保等，可以与储备中心协商，在贷款合同中，将政府财政收入列入贷款还款来源之一。

（二）在发放储备土地抵押贷款之前，应对拟抵押地块搞好调查研究。了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度和七通一平等情况,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相关的规定

办理的土地征收、收购手续，权证等证明材料是否合规齐全，权属关系是否明确；

（三）充分了解具体，地块的有关情况,通过了解城市规划等有关信息,充分考虑地区经济发展前景、房地产市场子、土地市场环境等因素，尽可能确定抵押地块的款来价值，尽可能选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。

同时，对于评估机构的评估报告也应作好分析，防止中介部门趋利性的高估地价行为

（四）要对对拟提供贷款的储备地块,要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力。不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行订立协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款，这样，不仅使贷款行的抵押贷款有了更加合法的保障，也增加了客户群，可谓一举多得。

篇2：浅析土地储备贷款风险及防范

土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。

近年来，各地政府通过加快土地资源向土地资本转变，提高土地收益，为城市建设提供了强大资金支持，部分城市成立了土地储备中心专司其职。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。

但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。土地储备贷款主要面临以下风险：

1、政府信用风险。从借款主体看，大部分土地储备机构虽然工商注册为企业法人，但并没有按公司化规范运作，仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作，不负责对土地资金的安排，缺乏经营自主权，责权不统一，法人治理结构不完善，监督机制不健全，实际属于政府的附属体，作为融资主体，其只是一个承贷的空壳而已；另一方面，政府往往把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金；对于拍卖的储备土地款项，政府也未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现，对于赤字财政更是一纸空文。因此，政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

2、政策性风险。近年来，国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度，人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入，国务院、国土资源部2004年也先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》，加强了对建设用地的审批管理，上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限，并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这肯定会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程，甚至可能使储备土地无法拍卖变现，从而影响贷款的按期收回。

3、法律风险。《中华人民共和国土地管理法》严格禁止未经批准或越权审批建设用地。储备土地必须符合经法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划和土地利用总体规划。近年来，随着“城市化”步伐的加快，城市郊区大量农用地作为储备土地被征用，其中不乏为当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。另外，外部评估机构受利益驱动，往往是按照借款人的授意根据贷款申请额度对土地价值进行评估，甚至一些地方由国土部门垄断对地价的评估（否则，不予办理抵押登记），导致评估价值远远偏离土地市场价值，银行即使处置抵押物也会造成较大的贷款损失，而现有法律法规对评估机构的责任约束不强，银行也无法向评估机构进行追索。

4、银行经营管理风险。笔者在审计实践中发现，部分银行发放土地储备贷款未落实抵押，或者抵押物非贷款对应的储备土地；在贷款资金使用方面缺乏有效的掌握控制。他们往往采取与政府、借款人三方签订《土地储备贷款封闭运行协议》，《协议》中明确了贷款资金必须专款专用和储备土地处置后优先偿还贷款。但事实上，由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息不对称，贷款资金转入财政帐户后，银行完全失去对贷款资金的监控，无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用，而一旦土地储备资金被挪用，就很难按期收回贷款。

基于上述风险，笔者认为应从以下几个方面加强对土地储备贷款的管理：

1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷前对储备土地进行严格的评估并设定抵押是防范风险的有效措施，这样可以避免借款人擅自处置储备的土地悬空贷款，从而取得对贷款管理的主动控制权。当然，银行应当关注储备土地取得的合法合规性，如取得土地是否经过法定程序批准，是否足额缴纳土地出让金等；对土地价值的评估结果可以实行社会公开，接受社会监督，防止评估机构随意估价。

2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。

3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖变现的不确定性，导致借款偿还期限不确定，为规避贷款流动性风险，在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才回收，也不能因为贷款到期后借款人未及时归还而立即处置抵押的储备土地，更不能依赖政府要用财政预算资金来偿还贷款，借款人归还贷款的期限实际上就是土地拍卖变现之日，偿还贷款资金的唯一来源就是土地拍卖变现资金。

篇3：浅析土地储备贷款风险及防范

关键词：土地储备相关概念,开发模式,风险分析

1 土地储备相关概念

1.1 土地储备开发

土地储备和一级开发, 简称土地储备开发, 是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地, 并组织实施拆迁和市政基础设施建设, 达到土地供应条件的行为。

土地储备开发基本可分为收购、开发整理、储备、供给四个阶段。 (1) 收购:土地储备机构根据政府授权和土地储备计划, 收回或收购市区范围内国有土地使用权, 征收农村集体土地使用权并进行储备的行为。 (2) 开发整理:根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要, 对收购得到的土地通过行政、经济、技术和法律的方法有计划地进行旧城区综合改造, 如房屋拆迁改造、土地平整归并, 进行基础设施建设。 (3) 储备:土地储备中心将已经完成土地整理和基础设施建设的“熟地”储备起来, 等待供应。 (4) 供给:对纳入政府土地储备体系的土地, 根据客观需要和土地供应计划, 向市场进行供应。

1.2 土地储备贷款

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。按照《土地储备管理办法》以及监管部门所发布的政策文件, 土地储备贷款为抵押贷款, 贷款额度不超过所收购土地评估价值的70%, 贷款期限不超过两年, 作为借款人的土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。在北京地区, 土地储备机构为北京市土地整理储备中心和各区县土地整理储备分中心。

2 北京现行土地储备开发模式

2.1 土地储备开发主体

按照开发主体的不同, 目前北京的土地储备开发模式包括以北京市土地整理储备中心为主体开发、以各区县土地整理储备分中心为主体开发、市区两级储备机构联合开发和授权房地产开发企业进行开发等模式。

(1) 以北京市土地整理储备中心为主体开发, 由其负责组织编制土地开发计划及实施方案, 经市国土局、发改委、规划等部门审核后, 按照批准方案进行土地储备开发。操作模式一般包含两种:①由北京市土地整理储备中心自行成立项目小组开发;②委托企业代为进行土地储备开发。

(2) 以各区县土地整理储备分中心为主体开发, 其项目开发运作模式基本与北京市土地整理储备中心相同。

(3) 市区两级储备机构联合开发, 原则上按照一定的比例共同筹措资金, 市储备机构负责与市级相关部门协调工作, 区储备机构负责区县级相关部门协调工作和相关前期工作的办理, 另由区县政府指定一家国有开发公司接受市区两级储备机构的委托进行征地、拆迁、市政建设等具体工作, 市区两级储备机构共同委托市财政局、市审计局、市监察局负责对项目进行全程审计、监察工作。

(4) 授权房地产开发企业进行开发。2006年6月以前, 北京市采取直接授权企业的方式实施土地一级开发, 其后改为由土地储备机构通过招投标方式选择受权企业作为开发主体并签订委托协议, 企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁、大市政建设等手续并组织实施土地一级开发。

2.2 土地储备资金来源及运用

土地储备资金是土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。该资金实行专款专用、收支分账核算及预决算管理。

按照北京现行土地储备开发模式, 土地储备资金主要来源于: (1) 财政拨款, 即市区两级财政根据土地储备机构的用款需求, 不定期下划财政拨款, 用于支持储备项目建设; (2) 国有土地收益基金, 即根据《北京市国有土地使用权出让收支管理办法》, 从政府所取得的土地收益中计提的国有土地收益基金, 按年度拨付给土地储备机构作为储备项目建设资金; (3) 项目建设成本返还, 即由土地储备机构进行储备开发的项目在完成市场交易后, 由取得土地的企业将储备项目的前期成本返还给相应土地储备机构, 返还的资金除归还贷款本息外, 将继续投入储备建设中; (4) 金融机构贷款, 即商业银行及其他金融机构向各土地储备机构提供的资金支持; (5) 受托企业的资金, 即参与实施土地开发的中标企业所筹措的项目开发资金。

土地储备资金在使用时, 专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支, 包括:①土地价款或征地和拆迁补偿费用;②前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等;③银行及其他金融机构贷款利息;④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。在具体操作中, 由土地储备机构的项目小组核定项目具体建设成本, 报经有关部门审核及备案后, 根据使用计划向外支付。

2.3 土地储备项目上市交易流程

(1) 土地储备项目完成拆迁、平整、收储工作后, 北京市国土资源局综合汇总项目情况, 会同相关委办局对土地开发成本进行审核, 通过后纳入土地储备库;

(2) 北京市国土资源局确定储备土地供应时间, 会同北京市发改委等有关部门, 确定土地出让价格、出让方案;

(3) 北京市土地整理储备中心编制出让方案, 制作招拍挂文件, 发布交易公告并组织交易;

(4) 投标企业到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件、交纳保证金并按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动, 经评审后, 确定中标企业;

(5) 中标企业与北京市国土资源局签订《土地使用权出让合同》并支付政府收益 (土地出让金和土地增值) , 与相应土地储备开发主体签订《土地开发补偿协议》并支付前期土地开发成本 (含8%利润) 。

3 土地储备贷款风险分析

从近年北京土地储备开发实践看, 银行贷款已成为土地储备资金的主要来源之一。而且随着各区县在土地储备开发上的大规模投入, 越来越多的区县土地储备机构开始向银行申请土地储备贷款。但是, 对于商业银行而言, 现行北京土地储备开发模式与监管部门对土地储备贷款的政策性要求不能完全匹配, 使得银行在支持政府土地储备业务发展时面临多重风险。

(1) 借款主体。

近年来北京土地储备开发规模扩大, 仅依靠政府土地储备机构难以满足土地储备计划, 因此北京市采取了授权或委托房地产开发企业进行土地开发的做法, 参与土地储备开发的企业需要自己筹措项目开发资金。鉴于政府在土地储备开发中的主导地位, 目前参与土地一级开发项目的企业以具有政府融资平台性质的区县下属国有开发公司为主, 主要资金来源为银行贷款。但是, 此类开发企业虽拥有政府背景且能够得到财政部门的支持, 却不符合《土地储备管理办法》以及监管部门所发布的政策文件中对于土地储备贷款借款主体的要求, 因此商业银行为避免合规性风险, 在提供授信支持时多采取迂回方式 (如规避土地储备贷款提法, 以市政基础设施贷款名义提供资金) 。

(2) 自有资金。

近年来土地储备开发投资扩张较为迅速, 为保证项目开发的顺利进行, 政府土地储备机构对银行的贷款资金需求大幅增加。按照土地储备贷款的管理要求, 土地储备项目的自有资金应达到30%。北京现有的政府土地储备机构均为市区两级国土部门的直属事业单位, 土地储备项目的自有资金主要是财政向其提供的开办资金和财政拨款。但从北京土地储备开发实践情况看, 由于各区县财政实力良莠不齐, 部分区县不具备向土地储备机构足额提供财政支持的能力;而且国有土地收益基金制度虽已建立, 但部分区县出于种种考虑, 未能实现按年度向土地储备机构拨付资金, 因此部分区县土地储备机构的自有资金不能及时到位, 商业银行在授信投放时面临合规性风险。

(3) 担保方式。

按照《土地储备管理办法》以及监管部门所发布的政策文件, 土地储备贷款应为抵押贷款, 而贷款所支持的土地储备项目不具备土地使用权证, 无法进行抵押。因此, 目前北京采取土地储备证抵押担保方式, 即为已完成收储但尚未上市交易的土地办理土地储备证, 以具备土地储备证的土地作为抵押物, 通过错位抵押方式满足监管部门的相关要求申请土地储备贷款。但在实践中, 由于具备土地储备证的土地数量相对较少, 为满足抵押物价值要求, 部分土地的评估价值虚高;而且土地储备证作为一种过渡性证件, 在法律上存在瑕疵, 如果贷款出现问题, 商业银行在处置抵押物时将遇到困难。

(4) 贷款期限。

土地储备贷款期限为两年, 而土地储备开发是一项较为复杂的系统工作, 包括收购、开发整理、储备、供给四个阶段, 耗时较长。尤其是在《物权法》颁布实施以后, 在土地一级开发过程中, 被征地、拆迁一方对补偿金额的期望提高, 与土地储备开发主体就补偿金额达成一致的时间延长, 直接影响土地储备开发进度。此外, 在土地收储完成后, 土地储备机构需要综合考虑土地供应计划和市场供需等因素来决定储备土地的上市日期。因此, 土地储备项目一般难以在两年内完成储备开发、上市交易和回款的全过程, 开发周期与贷款期限不匹配, 贷款资金面临无法及时收回的风险。

4 关于土地储备开发及土地储备贷款的相关建议

由于土地储备开发的特殊性, 因此土地储备贷款一直是监管部门重点关注的授信品种, 并设置了专门的授信条件。但从北京土地储备开发实践看, 关于土地储备贷款的部分限制性要求已不能适应现阶段北京市土地储备开发的特点, 并在一定程度上影响了商业银行资金的安全性, 需要根据实际情况加以修正和完善。

(1) 适当扩大土地储备贷款的借款主体。

鉴于政府土地储备机构的能力不能够完全满足北京日益增长的土地储备开发需要, 必须引入其他主体进行土地储备开发, 因此建议针对北京市这一特殊情况, 适当扩大土地储备贷款的借款主体, 将土地储备开发主体中的各区县下属国有开发企业 (政府融资平台) 纳入申请土地储备贷款的范围。

(2) 完善国有土地收益基金制度。

为充实政府土地储备机构的土地储备资金, 满足贷款所需的自有资金要求, 必须切实落实国有土地收益基金制度, 保证从政府收益中计提国有土地收益基金, 并及时拨付政府土地机构, 确保相关资金用于土地储备项目开发建设。同时, 鉴于北京市未来几年土地储备开发压力较大, 资金缺口较大, 且近年来政府从土地出让中获取的政府收益较高, 建议适度提高国有土地收益基金比例, 以保障政府土地储备工作的顺利推进。

(3) 适度放宽对土地储备贷款担保方式的要求。

目前北京采取的土地储备证抵押方式在法律上存在瑕疵, 且存在部分抵押物价值虚高的问题, 这种抵押担保并不能够为银行提供较为可靠的第二还款来源, 其效果基本等同于信用贷款。因此建议适度放宽对土地储备贷款担保方式的要求, 不强制要求抵押担保, 由商业银行根据借款人、授信项目等多重因素, 在风险可控的基础上灵活设置授信担保条件。

(4) 延长土地储备贷款期限。

目前政策规定土地储备贷款最长不能超过两年, 但根据北京现行土地储备开发实践, 由于土地储备开发的复杂性, 土地储备开发主体在两年内难以完成土地开发、上市交易的全过程, 无法获取还款资金, 有可能出现贷款逾期现象。因此, 建议将土地储备贷款期限延长至3-5年, 使开发周期与贷款期限相匹配, 以保证商业银行贷款资金的安全性。

参考文献

[1]国土资源部, 财政部, 中国人民银行[J].土地储备管理办法, 2007, 11 (29) .

[2]财政部, 国土资源部[J].土地储备资金财务管理暂行办法, 2007, 2 (27) .

篇4：防范土地储备贷款风险

⊙ 关注土地储备贷款风险

土地储备制度的创新，是我国国有土地有偿使用制度改革的重要事件。1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心。杭州市于1997年8月成立了杭州市土地储备中心。随后，我国的土地储备机构在南通、青岛、武汉等大中城市纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。土地储备制度的创新，推动了我国房地产业的发展，进而推动了经济的发展。但与此同时，我们也要看到，随着国家宏观调控政策的陆续出台，稳健的货币政策取向适度从紧，房地产信贷风险越发凸显。央行《二OO四年第一季度中国货币政策执行报告》显示，1998年以来，中长期贷款的比重不断提高，2004年3月末金融机构中长期贷款占各项贷款比重已达40％，比1997年末提高20个百分点。2004年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中对建筑业投资增长82.8％，房地产开发投资增长占城镇投资项目的41％。易先容认为，中国经济过热的源头是房地产（《城市金融报》2004.6.8）。在这种背景下，房地产贷款的风险程度也将越来越高。据《中国经济时报》报道，最近，标准普尔信用评级机构调整了其对中国银行业不良资产比率的估算，并指出，中国内地经济增长放缓将可能导致较多的不良贷款出现，下一轮的不良贷款很可能来自对高价住宅房地产发展商发放的贷款。由于土地储备是房地产开发的前置过程，因此，房地产泡沫将直接带来土地储备的风险，从而给商业银行发放的土地储备贷款带来风险，因此商业银行必须密切关注和有效防范土地储备贷款风险。

⊙ 土地储备贷款风险来源

1、土地储备制度模式所形成的土地储备贷款风险。目前全国形成了三种土地储备的运作模式：一是完全按照市场机制运行的上海模式；二是政府主导与市场运作相结合的杭州模式；三是政府主导、市场运作与土地资产管理相结合的南通模式(实质是杭州模式的一种变形)。上述3种模式都既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，无非是市场运作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。可以说模式的不同，成分（结构）的不同，其对土地储备贷款风险的影响也是不同的。

2、土地储备机构角色定位所形成的土地储备贷款风险。土地储备机构的角色定位问题是指土地储备机构组织体系层次。一般有两类角色，一类是两个层次的土地储备机构，其组织体系为，第一个层次是市一级的土地储备管理委员会。第二个层次是土地储备中心。另一类是三个层次的土地储备机构，其组织体系为：第一层次的土地收购储备出让管理委员会，第二层次的土地管理局，第三层次的土地储备中心。不管是哪种体系，其中的土地储备中心都担当着双重角色：一是经过政府授权而行使部分政府行为的角色；二是根据市场经济规律而行使企业行为的角色。土地储备机构担当的这两种相互矛盾的角色，使得其在目前缺乏制度及法律法规保障和规范的前提下，很难找到政府行为与市场行为的最佳衔接点。而随着土地储备的进一步发展和市场发育的完善，原有土地储备机构的性质与定位面临着挑战。这样，土地储备贷款的风险就必然发生。

3、土地储备的数量、周期和资金来源所形成的土地储备贷款风险。土地储备周期越短，土地储备中心储备的土地数量也就越少，政府对土地一级市场的调控能力也就越小。土地储备周期越长，土地储备中心掌握的土地量越大，通过土地储备机制调节土地市场的能力就越强。但是，如果土地储备周期过长、土地储备量过大，就会使土地储备中心的资金运转困难，增加土地储备的利息成本，加大土地储备机构的信贷风险。

4、土地储备贷款抵押过程中可能形成的贷款法律风险。首先，保证方式形成的贷款法律风险显而易见。土地储备机构从银行贷款时，由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，向银行出具“承诺书”。从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的。其次，是抵押方式可能形成的贷款法律风险。土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式分别为：出让土地使用权、出租土地使用权和划拨土地使用权、经批准的划拨土地使用权。土地储备后，原土地使用权被注销，储备地块上的土地使用权处于虚置状态。由于土地储备中心只是代政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。从另一个角度来讲，国家作为土地的所有者拥有建立在土地所有权之上的完整的使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前还未有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。

5、土地储备市场风险对土地储备贷款风险形成的影响。储备地块由于未来城市规划、土地市场的政策变化、建筑密度、容积率等规划指标与土地收购前可能产生的巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块价值将大大降低。事实上，相当多的地方严重存在城市规划“朝令夕改”、“胡乱规划”、“没有规划”等问题。

6、各类政策的变化对土地储备贷款风险形成的影响。一是土地一级市场不够完备，多源头、多渠道供应土地的局面没有根本改变，开发商可以通过其他途径获得开发土地，也可以开发自己储备的土地。土地储备存在所谓“道德风险”，即地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心，尽量协议转让；地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心，希望得到政府的补贴，政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。二是以土地储备制度扩大土地供应量，进而实现房地产价格下降的政策取向，与政府经济发展目标存在矛盾。由于内有政府和银行的制约，外有开发商的规避，因此土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡。

⊙ 土地储备贷款风险防范

1、充分研究土地储备制度模式所依赖的市场环境。土地储备运作模式实质上反映了一种市场化程度。这种市场化表现在两个方面：一方面表现为有形的市场化，即所谓的市场经济程度，也就是市场运作成分多少的问题。另一方面表现为无形的市场化，即所谓的市场经济观念问题。相对而言，观念的市场化与否对土地储备制度模式的设定非常重要，从而对土地储备贷款的风险控制起关键作用。因此有必要根据区域经济（市场）环境，将土地储备贷款设定为不同的风险控制区域。应将那些过去逃废金融债务严重的区域、经济欠发达地区县级以下城市列为土地储备贷款禁区。只有这样才能从源头上控制信贷风险。

2、充分研究土地储备制度所依赖的当地经济环境。一个地区经济发展状况是土地市场能否活跃起来的前提条件，只有经济发展前景较好、土地市场日益活跃的地区，土地储备才有其存在的空间，否则土地储备工作就徒有虚名。因此，土地储备贷款不适宜普遍推广。即使是在经济发达的东南沿海地区，也要考虑到区域经济发展的不平衡性和市场可变性两个方面的因素。我们认为，县以下土地储备贷款应该坚持“区别对待、总量控制、权限上收”的原则。

3、充分研究土地市场发育状况。土地市场发育程度决定了土地市场的秩序，从而决定土地储备贷款风险的大小。如果一个地区土地市场发达但管理不到位，土地隐形市场活跃，土地储备机构同样无法按理想状况将土地供出去。因此，对一个地区经济发展前景、土地市场环境等因素的可行性研究是防范土地储备贷款风险的一个重要前提。

4、充分了解当前城市总体规划和部分地区详细规划。在用具体地块抵押贷款时，必须充分了解具体地块的有关情况。由于大部分收购地块从收购到供出要经过一段时间，其中不确定因素较多，因此，要通过了解城市规划等有关信息尽可能确定储备地块的未来价值，尽可能选择对升值潜力大或预期收益高的地块贷款。

5、积极探索有效的预防风险策略。在土地储备贷款中预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注配合，甚至直接介入土地收购储备机构或土地管理部门向市场供地的环节，以保证资金的有效回收。例如：贷款银行可以同土地储备机构或其上级部门达成协议，储备土地的出让费用直接由土地使用者缴到贷款专门设立的账户上；储备土地招标、拍卖时，贷款银行派人到现场，由中标人或竞得人当场与贷款行签订协议，将抵押地块上的义务从土地储备机构转到中标人或竞得人身上，中标人可以根据具体情况缴纳费用解除抵押或以竞得地块继续抵押以取得贷款。在对土地储备贷款的使用监督上，银行应要求土地储备中心提供每一批次贷款使用的详细清单，以确保专款专用和对应使用。

篇5：浅析土地储备贷款风险及防范

【内容摘要】贷款经营收入是农村信用社效益的主要来源，但在贷款营销中会产生很多的经营管理风险，主要与经营者的素质、贷款人的信用意识、贷款操作过程、贷后管理等有关，为此需实施风险的防范措施，加强业务人员的培训，规范审贷体制，健全信用档案，加强贷后管理，并学习他行的先进经验，结合本系统的实际不断提高信贷管理水平，减少信贷经营风险。【关键词】农村信用社、贷款经营管理、风险

一、引言

在我国金融业面临的三大风险中，最主要的风险还是信用风险，这是由于我国商业银行业务收入中的85%－90%还是靠吃存贷款利差收益而获得的，它决定了贷款经营的风险是银行业的主要风险。

农村信用社是立足于农村，以服务“三农”为宗旨的农村金融机构，而城郊农信社由于其地理位置的特殊性与其他农村信用社有相当大的区别，它所经营的区域，很少有专业于种、养殖的纯农户，相对而言农村经济较发达，农村城市化步伐也较快，往日的农田、荒滩已经或正在变成经济开发区、工业贸易园区等。

农村信用社在城郊这特定的区域，缺乏农业资金需求，面对众多林立的金融机构激烈的行业竞争，加之优良的客户群体已被他行拥有，农信社如何挤入竞争行列，如何在市场中站稳脚跟，赢得一席之地，并在夹缝中拓展自己的生存空间，我们认为在经营理念上要大胆创新，提高经营策略，在贷款经营上要变过去的坐门等贷为主动出击，营销贷款。农信社收入来源主要来自经营风险最大的贷款经营，贷款经营的好坏直接影响农村信用社的生存与发展，特别是今年以来通货膨胀形势严峻，央行多次提高存款准备金率，货币紧缩压力加大，在贷款经营管理中更是会存在殊多风险。

二、贷款经营中产生的风险种类

（一）信贷人员的素质风险。

目前，信用社与农行脱钩已经数年了，信用社基层社的管理人员、信贷操作人员基本上都是中青年。但他们的文化水平、学历与四大国有商业银行的人员相比偏低，工作操作中全凭几年的信用社工作经验，进行经营管理，信贷决策往往失之偏颇。信用社当前对于信贷人员的培训仍然是传统的粗放管理，缺乏持久、系统的人力资源管理机制，对于信贷人员多数进行的是短期培训，缺乏长期的、系统的培训计划。近年来，信用社出台的信贷政策不可谓不多，信贷人员也是在长期学、反复学，但收效甚微，主要还在于信用社的培训总是对事不对人，大而全、多而杂的培训多，分层次、分级别的培训少，从某种意义上说，信用社进行的人员培训几乎是权宜之计，是为工作的开展而培训、为落实文件精神而培训，很少考虑信贷人员本身的职业发展计划。而基层农信社各自为政，步调不一致的现象时常发生，干部职工思想教育零打碎敲，缺乏系统性。特别注意的是一些经营者明知从事某些活动违规，但从单位的短期利益甚至个人的一已私利出发，弄虚作假，违规放贷，账外经营，不按照操作规程从事信贷业务操作，根据个人意愿随意简化贷款的审查、审批手续，人为的抬高或降低贷款准入门槛，增大贷款的经营风险。

（二）借款人的信用意识风险。

农村信用社在城郊这一区域与四大专业银行及金融银行的竞争，在方方面面均处于劣势地位，牌子没有银行“硬”，历史遗留包袱重，贷款利息高于其他银行，结算手段、运行机制、经营模式均落后于其他金融机构，客户主要以农户、个体工商户、中小企业为主，一些走上门向信用社申请借款的客户，是专业银行、商业银行拒而不贷的“困难户”，信用程度较低，风险度较大。但基层信用社的经营者为自身业绩的发展考虑，降低贷款要求与标准，甚至打一些擦边球为自己认为的优良客户提供信贷服务，缺乏具体的财务分析和可行性评价，导致借款人贷款一旦借到手，只想长期占用，还贷意识差，确实逼迫无奈也只支付部分利息了事，其次借款人与信用社信贷管理人员有某种不正常的关系存在，所以漠视还款责任，深信信用社不敢对他们采取强硬措施，这种做法无形中形成一种榜样作用，使借款人的信用意识越来越淡泊，（三）贷款操作中的经营风险。

农村信用社尤其是基层信用社的人员少，职工往往身兼数职，同时城郊农村地域广大，不设农信社代办网点，许多信用社依然是粗放型经营模式，在经营过程中，轻风险管理，重业务发展的现象普遍存在，有的片面看重信用风险，对操作风险、技术风险重视不够，信贷员对借款人的财务状况、市场状况等方面的微观分析显得不足，缺乏慎密的风险管理知识，没有明确风险管理目标。而基层社管理人员，信贷员岗位的“固化”更致使贷款风险被掩盖。城郊一带个私化企业，中小型企业比例相当大，企业可变因素多，借款人时常不能按期归还贷款，信贷人员从信用社自身效益考核，自己位置的角度出发，为不拖信用社后腿，确保考核成绩，只好做借款人的工作，要求借款人想办法搞到钱，先还后借，信贷员为调动借款人的积极性甚至把下次贷款的借据立了，合同签了，甚至个别的比前次借款增加额度，信用社主任、信贷员在权限内自己消化，大家心照不宣，这样只要贷款规模不紧缩，权限不降压，贷款在短期内或3-5年内不会暴露出现。这种做法隐匿了信用社的贷款风险，掩盖了贷款形态的真实性，加大了信贷管理的难度，错过了信贷资金的最佳清收时间，极有可能造成不可挽回的损失。

（四）疏于贷后管理，造成第二还款来源风险。贷款发放的贷前调查，贷中审查，贷款审批过程，是贷款风险防范的预知预警管理，贷款风险真正的开始是贷款的入帐发放以后，目前大多数信贷人员思想相当麻痹，总认为借款人资格审查了，报表分析了，贷款讨论审批了，抵押手续登记了，贷款随之也就无风险了。其实贷后风险管理是贷款风险防范的关键性环节和必要措施，贷后管理的放松和滞后，将使借款人的贷款使用失去监控管理，然而有的农信社贷后检查与监督工作不到位，甚至不检查监督，或检查监督不深入、不细到，走马观花，应付了事，从而使原本可以发现的一些风险预警信号未能及时被发现，导致丧失了防范化解信贷风险的最佳时机，最终影响到信贷资金的安全。一旦如此，大多做法是“亡羊补牢”，诉诸法律追要贷款，这样一来，不仅加大了收贷成本，而且收效如何也是前途未卜。譬如：一些借款单位通过包装企业，修饰报表，增加抵押物的评估价来换取信用获得贷款后不按合同约定使用贷款，擅自转移资金，挪作他用，有的用来归还其它行的到逾期的贷款，有的甚至用于支付贷款的欠息、补发欠工人工资、补交税款等等造成企业靠贷款来维持，一旦哪一家金融机构紧缩贷款规模或保证关连人企业不予担保，企业资金链断接，借款企业马上在生产上出现青黄不接，经营上举步维艰，直至企业破产。

三、贷款经营风险的防范措施。

（一）以人为本加强培训教育，提高信贷人员整体素质。

事业成败，关键在人。农村信用社信贷工作的好坏关键在于信贷队伍的建设。一方面农村信用社要大力构建学习的平台，将健康的信贷文化思想、行为及职业道德，通过人这一特殊载体进行有效传导和贯彻，提高信贷人员的政治思想素质，加强信贷人员的职业道德教育和遵纪守法教育以及风险意识教育，树立爱岗敬业的精神，使其对农村信合事业有着高度的责任心和事业心。另一方面要建立长效的信贷培训机制，根据新时期信贷工作要求制定培训计划，让信贷人员针对性的不断“充电”，以适应不断变化的信贷工作需求。农村信用社要培养一批具备较高的政策水平，广博的知识，扎实的专业功底的基层社领导人与信贷人员。重点是要让信贷人员精通《公司法》、《担保法》、《合同法》、《贷款通则》等与业务有关的法律法规，并运用到平时贷款操作的实践中去，三是通过整合现有人力资源、公开招聘、选拔信贷人员和加大培训力度等措施，把优秀的人才放在信贷岗位上，要对信贷员进行资格考试，推行持证上岗，定期考核，对达不到要求信贷员，要结合减员增效，下岗分流，坚决清理出信贷岗位，对考试合格的以成绩，以此增强他们的紧迫感和危机感，激烈他们不断加强自身的业务知识学习，提高信贷经营管理水平。四是建立信贷人员等级管理制度。通过科学设置评定信贷人员等级、以业绩确定等级，并根据等级确定岗位津贴，建立科学的信贷考核目标体系和信贷考核的激励机制，让信贷人员的工作实绩得到高额回报和实现个人价值，充分调动信贷人员工作的积极性和主动性。

（二）建立客户评价体系，实施授信管理，优化贷款结构。

农村信用社建立客户信用等级评定体系，对科学识别、评价客户信用状况，优化客户结构，对信贷业务的健康发展将起到积极的推动作用。积极探索建立适合公司类项目贷款、大额贷款、微小企业贷款和农户贷款客户不同特点的信用评级制度，并将信用评级标准按区域经济状况予以区分。采用多种分析方法，综合分析客户的偿债能力、市场发展前景、信用支持程度和在信用社结算业务量以及从其业务中获得的收益等因素后核定授信额度，建立大额授信客户、大额贷款风险集中度、关联交易和关系人贷款管理制度，科学评定客户授信额度，坚持发展与风险防范并重的原则，完善授信管理制度，减少信用风险。

（三）理顺审贷体制，切实执行信贷管理的各项规章制度。

农村信用社作为特殊企业的金融机构与其他银行在城郊中发展，尤如“小驳船 ”对“万吨轮”竞航，必须充分认识到依法经营和自身安全与发展的关系，将经营目标和经营策略建立在金融法律法规约束的范围之内。增强自我约束，依法经营，加强内部风险控制，真正做到各种决策权力，各项业务过程，各个操作环节都处于缜密的内部制约与监督之下，首选是要严格执行贷款“三查”制度，对每笔贷款都必须认真做好贷前调查、贷时严格审查、贷后其需要跟踪检查。同时要本着安全性、效益性原则，对借款人、保证人的主体资格、资信状况和合法性、手续完整性进行审查，并要重视客户各种佐证材料的搜集，做到尽职调查，全面掌握客户的资产和生产经营及盈利能力，确保贷款对象准确、贷款金额适度。二是严格贷款操作规程，特别是对每笔贷款从申请―调查―审查―审批―发放―贷后检查―收回等每个环节的相关操作流程要严格按照规定执行，细化各个环节的责任，全程监控每笔贷款的风险点。对每笔贷款都要坚持调查人，审查人，决策人等岗位进行审签制度，即由包片信贷人员签注调查意见后，经过审查人审查及审批人员审批后发放，杜绝人情、关系等贷款。三是建立主责任人制度，严格责任界定。主责任人制，即第一责任人制，是适应农村信用社信贷业务发展需要，在实行审贷分离、明确岗位职责和部门职责的基础上，针对有决策权人在决策各环节中的作用及行为而承担责任的管理制度。主责任人制的建立，是对信贷决策各环节有决策权人管理责任的进一步明确，有利于规范信贷决策行为，有利于克服多年来信贷业务逐级报批而由一人承担责任或名为集体承担责任而实际无人承担责任的弊端，是信贷管理制度的又一个创新。通过建立主责任人制，进一步强化责任人的责任意识，确保责任人严格认真履行职责，共同为信贷业务的稳健发展负责，共同为提高信贷资产质量负责，共同为防范和化解贷款风险负责，建立有效的信贷风险监管机制。信用社权限内办理的信贷业务，信贷人员为调查主责任人，业务副主任为审查人承担审查主责任、主任为审批决策人承担决策责任。经审贷小组审议通过的信贷业务，审贷小组成员共同为真实性和合规合法性负责，并承担相应责任。四是、强化制度制约，严格责任追究。冷静分析多年来信贷管理不规范和违规现象屡禁不止的原因，除信贷管理制度本身不完善的原因外，还有一个比较突出的原因，那就是有章不循，违章不究或追究不严，使信贷人员存有侥幸心理和依赖思想，养成了一边纠正一边违章或只查违章不认真纠正的不良习惯，可以说已经给我们带来了沉痛的教训。为了确保信贷业务的健康快速发展，尽快改变信贷人员的惰性思维，必须通过制度建设，进一步明确调查、审查、审批各决策环节有关人员的责任，规范主责任人的行为。加强内部稽核监督检查，强化对客户的贷后监管，及时发现信贷运行和管理中存在的问题，全面掌握客户的风险状况。做到定期检查与随机抽查相结合，序时检查和专项检查相结合。对重点社、重点人员存在的重点问题，重点进行检查，严格责任认定和责任追究，做到发现一个查处一个，始终对信贷违规现象形成高压态势。通过监督检查和责任追究，使信贷人员逐步养成按制度办理贷款的良好工作习惯，转变重放轻管的工作作风。

（四）建立健全信用档案。

农村信用社在经营理念、创新的实践中，不断为客户提供个性化的服务，贷款服务的优势就是在于贷款审批期限短，效率高，对于客户的申请，符合条件的贷款，不压不等，在规定的工作日内办好，但这一切必须是在建立一套完整的、详细的客户资料档案基础之上的，否则决策也是不科学的、盲目的。档案资料中应包括企业基础资料、企业资金运转情况、企业经营状况、企业的行业状况，担保抵质押物的现状、记载情况等。作为序时性真实反映信贷业务和信贷运行，明确信贷责任的信贷档案，是信贷管理工作的一项重要内容，必须引起高度重视。按照完整、实用、规范、安全的原则，进一步明确信贷档案管理的标准、内容、范围，将审贷小组审议、贷审会运作资料和客户资料分别归档保管，序时、分类装订保管。通过完善的信贷档案，进行综合评定，严格把好借款单位和借款户授信额度控制关，贷款使用监督关，贷后检查管理关，提高控制信贷风险的前瞻性。

（五）加强贷款监控和检查，构建贷款风险监测考评机制。

信贷风险的有效防范离不开对信贷行为的认真监督，首先要加强贷款用途和效益的正常跟踪监督，保证企业合理使用贷款，准确及时反映信用社贷款风险的占用形态及增减变化，一旦发现风险增大，及时分析原因，采取有效措施，最大限度地控制和避免贷款风险损失。不但要从中帐面上去稽查，还要有针对性地深入村、户、企业之中调查，采取严明的奖惩措施，对信贷管理好的给予奖励，推广交流经验做法，对有问题的对照信贷管理办法有关条款从严处罚，全辖通报。这样做还可以在跟踪监控中及时发现信贷工作的新问题，新情况，为信贷管理提供决策依据，从而正确把握信贷投向。制定贷后管理实施办法，进一步明确贷后管理的部门职责，对贷后检查的时间和内容、监管的重点、客户档案管理、风险预警及管理责任的认定、责任移交和责任追究等方面内容做出具体规定，规范展期和转贷行为，使贷后管理逐步走向制度化、规范化、程序化，有效防范和化解信贷风险。

农信社贷款风险防范是一项复杂的系统工程，要把风险控制同市场拓展有机结合起来，在教育广大员工树立正确的风险意识和风险观念的同时，建立好自上而上的风险管理体系，完善风险管理制度，制定风险管理规划，让员工做好识别、度量和控制风险的每一项工作，学习国外的先进经验，并借鉴他行的的成功方法，结合本地实际不断积累风险管理人才和风险管理经验，科学地、客观地开展风险管理工作，使风险管理理念、管理方法、管理技术和管理水平不断提高。

【参考资料】

1、吴学志 <<农村信用社如何加强风险管理>> <<中国农村信用合作>>2004年第8期

2、吕宏忠 << 农村信用社贷款风险防范策略研究>> <<中国农村信用合作>>2004年第8期

篇6：个人住房贷款的风险及防范

10级航空市场营销林莹1010102051010

摘要：随着我国经济体制改革的不断深入和我国住房问题的不断锐化，我们除了解个人住房贷款的现状的情况下，还要知道个人住房抵押贷款的风险及防范。

关键词：个人住房贷款的含义现状风险防范

中国人“家”的观念很重，因此，要拥有自己的房子，才会有一种落叶归根的“归属感”和“幸福感”。但是我国的房价几乎是老百姓消费不起的。而住房又是人们的基本生活保障，住房的条件与我们的生活质量息息相关。近年来，房价的居高不下，让许多普通老百姓“望房兴叹”。作为当代的大学生，我们也许在不久的将来也要加入“房奴一族”的行列，因此，了解个人住房抵押贷款的基本知识，其风险和防范，既可以更好的保障我们自己的利益，也可以维护好市场经济的平稳运行。下面让我们来看看我国的住房贷款业务的发现现状，我们所以面临的风险和如何做好防范措施。

一、我国个人住房抵押贷款业务的含义

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

1、低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展

我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。

2、贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患

近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明 1

都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。

3、我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制

为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。

三、个人住房抵押贷款风险类型

1.国家政策风险

我国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。

2.法律制度风险

目前我国法律制度还不够完善，还没有针对消费信贷的法律、法规，特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生，而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。

3.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：

（1）被迫违约

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

（2）理性违约

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

（3）恶意骗贷

一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

（4）提前还款

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

4.抵押风险

（1）抵押处置风险

当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会

3遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

（2）抵押物价格风险

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

5.流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。

6.利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。

7.管理风险

在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。

8.操作风险

操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务

4轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

四、防范个人住房抵押贷款风险的对策

1.落实信贷责任制

落实各项贷款责任如经营责任、审批责任等建立充分的信息披露制度加强内外监管有效地降低商业银行的道德风险同时建立起不良贷款责任认定和追究制度使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后应该对借款人的信用状况进行严格审查对于不同资信度的借款人应采取不同的贷款安排贷款人向借款人提供贷款后应按协议催收贷款在整个贷款偿还期间借款人如有违反贷款协议的应立即采取相应的措施进行处理。

3.借款人违约风险防范

针对购房者存在违约可能性我们应从以下两点入手一是银行在接到购房者的贷款申请后需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定二是对置业者的资信进行审核。

4.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失同时贷款人也可投保住房贷款保险防止借款人不能如期还款的损失。

5.银行对风险的控制

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款稳妥发展二手房贷款市场首付款比例应当依据借款人还贷风险确定不宜一刀切要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核加强按揭贷款抵押登记审查积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整与我国现行的浮动利率相比它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

7.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点个人住房贷款业务需要依赖科技手段银行借助于先进的科学技术才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营从而提高工作绩效和工作管理水平同时IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

五、总结

几年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，以及金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理。中央银行应强化对银行贷款质量的监管，并尽快完善住房抵押贷款市场的信息披露制度，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。

参考文献：

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