商业地产运营管理模式

关键词： 商业地产 物业管理 运营 管理

商业地产运营管理模式（精选6篇）

篇1：商业地产运营管理模式

商业地产运营管理模式

商业地产运营管理模式运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理。商业地产的运营管理绝不仅仅是物业管理，其包含了包括物业经营和物业管理两大部分内容。因此，商业地产运营管理模式也应该包含了物业经营与物业管理两大内容。下面小编分析一下，商业地产运营管理模式以及给出点点商业地产运营的建议。

商业地产运营管理模式之物业经营

物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。商业地产运营管理模式之物业管理

而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。

商业地产运营管理模式之物业经营与管理的联系与比较

在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营;两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。

商业地产运营管理模式之建议

商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败，这方面的例子也很多，如广州的中旅商业城和大连万达早期开发的购物中心等项目。而借鉴意义是：运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂，对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理当中。

篇2：商业地产运营管理模式

万达广场是中国商业地产第一品牌。城市综合体是万达在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：

一、提升城市商业档次；

二、新增大量就业岗位；

三、创造持续巨额税收；

四、丰富群众消费需求。万达商业管理公司

万达商业管理公司是亚洲最大的商业管理企业，管理范围覆盖全国所有万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源、强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。万达商业规划研究院

万达商业规划研究院是中国唯一专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。万达商业规划研究院担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过3000万平方米。万达文化旅游规划院

万达文化旅游规划院是全国唯一专业从事文化旅游项目规划设计的机构，拥有众多国内外精英人才，聘请全球顶尖艺术大师加盟。万达酒店设计研究院

万达酒店设计研究院是世界领先的奢华酒店设计公司，汇集众多世界一流酒店设计精英，能独立完成奢华酒店及会所室内、机电、艺术品、标识、灯光等专业设计，设计的酒店涵盖世界五大酒店管理公司的一流品牌。万达学院

万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，可同时容纳3000名学员，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室

篇3：浅析我国商业地产的运营模式

商业地产,即作为商业用途的地产,广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产,包括办公楼、公寓、会议中心,以及商业、服务业的经营场所等等;狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式,仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等,它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上,有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。

商业地产的收益性及风险相对更大,经营内容多样。自2001年,我国商业地产投资的年均增长率达到33%,超出住宅投资增长率6个百分点。实际上,从2000年开始,我国商业地产投资的增长速度就超过了国民经济,商业地产占房地产投资的比重也呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额比2003年增长了32%,新竣工商业营业用房面积增幅达到16%,高出房地产开发竣工面积的增幅5.73个百分点。2005年,我国商业地产呈现出更快的发展势头,仅当年的1月至5月,全国商业地产项目开工面积就达到1.34亿平方米,投资同比增长38.7%。而2007年一季度,全国商铺完成开发投资401.53亿元,同比增长17.7%。可见,近年来,商业地产以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,正逐步成为房地产市场的宠儿。

2商业地产的主要运营模式

商业地产运营是一个系统工程,主要由地产开发、商业运营和资本运营三部分构成。因此,商业地产运营的主体包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产的实际运营中,可能会出现主体重合的现象,如地产开发商同时承当了资本运营商及商业运营商两项工作。

就目前而言,商业地产主要存在以下几种运营模式:第一,“只租不售”,即在物业建成后形成独立产权,通过招商合作,以租金作为主要收入来源的运营模式,有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为惟一运营模式时,项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金,使该项目建设完成并投入运营。采用出租模式时,项目的规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作。因此,开发商应该具备经营商的管理能力。只租不售模式既可委托专业机构进行出租招商,也能自行搭建招商队伍进行招商。它主要有整体租赁和分零租赁两种,其中整体租赁是开发商将物业整体出租给一家企业,由该企业进行规划与经营,开发商向企业收取约定的租金,商场的具体经营与管理由企业自行负责;而分零租赁的规划设计、经营管理都应统一运作,从而使其潜在运营风险通过规划、加大招商力度等合理手段得以规避。

第二种是“纯销售”模式,即商业地产项目在建成后,开发商为了快速套现,实现资金回流,将物业分解并分别出售给若干中小业主,目前阶段是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式。这种模式的其优势在于,开发商能够尽快收回投资,降低项目开发风险;

中南财经政法大学王健蕾

劣势是,该商业地产在所有权和经营权上失去了整体性,难以实现商业物业的保值增值,不利于商业地产项目的持续经营。

第三,“租售结合”,即开发商出售一部分商业物业,剩余部分采取出租经营,以获得后期的运营利润。其中最为典型的是大连万达模式,它的特点是地产开发商占主导地位,和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,借助其品牌效应,提高该商业项目的地产价值。在万达模式下,商业地产开发商能够充分发挥自身优势,通过规模效益降低项目建设成本。但该模式也存在隐患:商业地产开发具有地产项目周期长、投资大、以地产结合商业的特点,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能发生的变更,尤其在市场低迷时,将对地产运营商产生很大的影响。

最后一种是“售后回租”模式,是指开发商将商场分割成若干商铺进行销售,然后再以一定的投资回报将售出的商铺租回,整体交给发展商或第三方公司,进行统一经营管理。这种模式一方面可以通过销售商铺快速收回资金,另一方面可以获得物业的经营利润。不足之处在于,由于对商业物业经营风险的错误估计,开发商往往在销售时承诺较高的回报率,但是这是建立在长期稳定的收益基础上的,一旦经营不善,将给投资者带来损失,企业自身信誉也将受到损害。

3商业地产运营模式的不足

由于我国的商业地产发展经验不足,在实际操作中出现了一些问题,致使投资者和开发商的利益受损,造成了不必要的浪费,制约了我国商业地产的发展。具体来说存在以下问题:

首先,在决策阶段,目前国内的商业地产开发商大部分只关注眼前利益,为了资金及早的回笼,一般决定选择纯销售模式,导致较大规模的商业地产项目失去整体性,难以实行统一的经营管理,加大了后期的运营风险。同时,由于开发商对商业规律的认识不充分,容易造成目标市场的错误定位。

其次,在开发阶段,目前大部分商业地产的开发商是从住宅开发转变而来的,普遍缺乏经验,地产与商业开发容易脱节,许多商业项目不能满足商业经营的要求,导致无效供给。同时,为追求短期效益,一些开发商盲目缩短开发周期,造成了商业地产项目阶段性、结构性、地域性的不合理,资本投放多以短期收益为主,国内资本多流向风险小、回报快的小型项目开发,长期占用资金以及时间的项目受到冷落,导致其发展缓慢。

再次,商业地产的运营缺乏与之相适应的长期融资渠道,多以短期贷款为主,缺乏合理的资金结构支持,而单一的融资渠道存在资金链断裂的危险。目前,全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%至80%左右,商业地产自筹资金比例只占到位资金的33.5%,而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了90%,远超过50%的风险贴现。同时,商业地产建设一般具有较强的市政和形象

浅探金融危机下公允价值计量属性在我国的运用

中南财经政法大学王钰

摘要:在此次由“次贷危机”引发的金融危机中,公允价值备受责难,成为人们找寻危机根源时的众矢之的。作为我国新会计准则的最大亮点,公允价值能更真实地反映企业的经济状况,提高会计信息的相关性。本文通过阐述公允价值与金融危机的关系、简介公允价值在我国的运用状况和所收限制以及针对公允价值在我国的应用推广提出建议和对策,旨在说明,尽管金融危机导致当前经济形势低迷,公允价值计量在我国的运用仍然是我国会计准则国际趋同、会计发展的必然。

关键词:公允价值金融危机计量属性

中图分类号:F23文献标识码:A文章编号:1005-5800(2009)08(b)-236-02

1公允价值与金融危机

通常情况下,使用公允价值计量在经济衰退时期会使得资产价值被低估,导致企业资产负债率提高,增加公司筹资难度;然而当市场非理性繁荣时,资产价格被高估,使得公允价值计量下的财务指标得到虚假改善,公司融资能力提升。此外,金融机构因报表改善而增加贷款额度,又进一步刺激了经济的非理性繁荣。也就是说,公允价值计量往往会助长宏观经济景气下的乐观预期,增大经济萧条期的悲观预期。正是公允价值的这一特性使其在此次金融危机发生时遭受各界责难的根本原因。

金融危机使众人置疑公允价值运用,甚至有人提出将公允价值计量方式回归到历史成本计价方式,但这无异于历史的倒退和掩盖事实。继续使用公允价值计量属性是未来的趋势,目前我们不应否定其作用,而应当考虑如何完善公允价值,使其更好地应用。

2 公允价值在我国的运用

2.1 公允价值的应用环境初步形成

加入WTO后,我国市场经济得到了较快的发展,各项体制逐步完善,证券市场经过改革与实践,在强化公司治理、提高运作透明度、构建上市公司综合监管体系等方面取得了长足进步。这标志着公允价值的应用环境在我国初步形成。

效果,地方政府一般要求银行给予大力支持。

此外,我国商业地产的发展还存在缺乏专业的运作人才,模式化开发影响整体运作等问题。

4商业地产运营模式的完善

国内商业地产的发展,必须结合我国实际国情,运用国际运营理念,创造一个适合于本土运营的模式,必须考虑以下几个方面:

首先,商业地产不能简单套用住宅“先设计后销售”的模式,而应该先确定经营模式,及其招商对象,再进行建筑规划设计、建设开发。例如,可采用订单式商业地产开发模式,即预先与企业签订合约,得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。

其次,应建立适应商业地产运营的业务模式,合理进行项目定位。商业地产开发商应改变惯有的思维模式,舍弃过去追求短期利益的想法。由于商业地产项目的开发与住宅存在明显的不同,这就需要在地产开发中引入商业管理的经验。而合理的项目定位应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。

再次,为了分散项目的资金风险,应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道,改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道:可面向公

2.2 会计目标的转变要求采用公允价值

随着股份制企业的发展尤其是上市公司的增加、资本市场的快速发展,会计的目标已由以报告受托责任履行情况为己任的责任观,开始让位于为会计信息使用者决策服务的决策有用观。在可靠性的基础上提高相关性是对会计信息质量的必然要求,公允价值因其能够真实反映企业财务状况和经营业绩,已被认可为提高会计信息相关性的重要计量属性。

2.3 社会发展和适应新兴经济活动发展的需要

科技的飞速进步和商业的高度发达,商品价格变动异常频繁,历史成本计量模式的缺陷渐渐显露,公允价值计量优势得以展现;同时随着我国资本市场发展,投资的风险大大增加,大量无形资产、金融衍生工具的出现,都促进了公允价值的应用。

可见,从市场环境、理论基础和经济发展三个方面来看,公允价值在我国的运用是一种必然,应推广并逐步扩大其运用范围。

3 公允价值在运用中所受到的限制

新准则公布后,各界普遍预测很多上市公司将积极使用公允价值计量模式,但事实并非如此。由于当下仍有部分上市公司未披露2008年年报,无法确切统计拥有投资性房地产的上市公司的公允价值计量使用情况。但目前公布2008年年报的上市公司中,泛海建

众募集资金,它的特点是募集对象广泛,募集潜力巨大;或建立长期投资商业地产的基金、机构,除中小投资者和开发商外,各种房地产投资信托基金和机构投资者,也是商业地产开发和经营资金的重要来源。从理论上讲,商业地产投融资的资金来源很多,包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金,信托公司等。相对于商业银行的贷款而言,其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金,更适合于长期投资。

除此以外,还应培养专业化的管理团队,以实现商业地产的统一运营与管理;建立统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理理念;还可以多发展以社区商业中心为主体的商业地产模式,多开发混合型的商业地产,以保证经营商业活动必要的人口密度要求等等。

总之,在当前我国商业地产的开发背景下,只有结合我国的国情和现状,结合现有主要的运营模式的特点,探讨我国商业地产的运营模式和具体实施策略,才能逐步解决目前我国商业经营所面临的各种问题。

摘要：商业地产是地产业发展到一定阶段的产物,已成为继住宅地产后,占据地产市场的另一主要业务形态。本文认为我国的商业地产运营模式应在结合具体国情的条件下,对固有模式进行改善,从而促进其完善与繁荣。

篇4：商业地产运营管理模式

[关键词]运营转型；商业路径；运营模式

[作者简介]龚军辉，长沙理工大学文法学院。

在互联网经济下，从大规模生产到大规模定制的变化，促使媒介从卖产品过渡到卖解决方案、卖服务。这样，期刊运营转型也成为迫在眉捷之事。所谓运营转型，是指由企业管理层发动的，为实现极具挑战性的运营业绩目标有意识开展的彻底、持久的运营变革。这种变革是为了与新时期的生产销售相适应，是为了与资源规模、装备水平等组合的企业硬实力相匹配，一般涉及到生产销售方式、产业结构、管理理念与模式、发展步骤与计划等方面。具体对于处于变动转型期的中国期刊而言，其运营模式与商业路径的选择，在当下更具有现实的意义。

一、期刊运营转型的商业路径

商业路径是包括商业选择、商业模式、预测结果等在内的一项系统工程，其中商业模式为其核心，一般包括五个要素——（1）价值主张，即顾客需要什么，对客户而言，产品的价值何在？这是最核心的要素；（2）客户的选择，即为哪些客户服务，最基础的客户具有什么样的特征，应该避免与哪些客户来往（对手状况）？（3）业务领域，即资源应投放在哪里，发展重点与基本战略步骤如何？（4）价值获得，即如何获取利润，如何构建获利模式？（5）策略性控制点，即如何守住利润，如何对待对手？因而，商业路径从本质上说是商业模式的具象化运作。

当今中国的期刊运营转型，面临着新媒体冲击、转制带来的内外动荡、复合型人才匮乏、经济基础薄弱带来的发展瓶颈等诸多困难。要解决这些困难，首先要在商业路径的选择上做出判断。根据一些媒介探索的经验，个人以为，当今中国期刊运营转型的商业路径主要有三种：

1. 社交化路径

期刊面临数字化挑战的一个重要原因，是期刊本身的互动性不强所导致的。数字期刊顺应数字化浪潮，在APP终端改变用户习惯的同时，也改变了内容的承载方式，促进了期刊数字生产、发行平台厂商的融合，使数字产业链条构建完全，在一定程度上促进了期刊数字化的进程。提升期刊运营管理人员的互联网基因和技术层面的架构能力，有可能导致数字期刊的爆发性增长。如今第三代数字期刊强调互动性、多媒体和P2P发行，传播模式由单向直线性向双向循环性发展，都使数字化平台的社交作用更加突出。图像强于文字的直观和易读，对受众的诉求表达、传递更感性等特性，终遇东风，其体内能量得以大量地释放，期刊风格转型带来话语权载体的转变。在这样的背景下，低成本甚至免费的社交，给期刊运营转型提供了极佳的路径：主动融入社交的圈子，占领社交话语的主动权。新闻类期刊在深度报道上已经占据的优势，可能在这方面会受益无穷。时政期刊充分利用其资源配置优势，也可能在这方面较易获得成功。

需要指出，在新媒体时代，受众成为用户，追求个性化的满足，需要追踪和分享，只有掌控整个商业流程，优化受众体验，才能赢得受众的喜爱。在重视交流、人际关系优先的中国社会里，让受众感到满意，快乐地服务于受众，也会给期刊带来利润。

2. 多媒体或全媒体化路径

期刊没有资本、刊社多是亏损、受众极度碎片化、新媒体技术突飞猛进、营销环境巨变、文化产业改革不断深入、体制机制矛盾等成为制约期刊发展的瓶颈，给期刊转型带来了挑战，也带来了发展机遇。原先报刊、广播、电视形成的超稳定旧媒体格局已经转变成以报刊、广电、户外和渠道、网络媒体、移动互联网五强竞争的新媒体格局，三网融合的实现更带来了期刊不能承受的全民媒体运动，从而造成期刊最终比的是媒体的综合运营能力，比的是社会价值与商业价值。具有潜力的期刊进行资源整合，调整结构，优化品种布局，集合优势力量，推进集团化管理，不断增强发展能力，成为大势所趋。充分发挥传统内容生产优势，利用长期积累下来的品牌优势和公信力优势，把期刊内容制造以新技术、新渠道的信息发布速度和宽度加以结合，实现全媒体生产、全介质传播、全方位经营，就成为了必然。

多元化的环境下，期刊的经营思想要实现从数量优先到效益优先、从同质化竞争到差异化竞争、从追求规模到追求质量的三个转变，才可能在抗风险能力和可持续发展能力上得到提高。在媒介产品快速复制推广机制的驱动下，期刊以标准化和规范化为核心建立多媒体合作和全媒体推介成为可能。传统期刊与数字化融合共存并共赢的谋划里，期刊一方面要寻找在数字化时代新的生存方式，另一方面要建立高效的信息传播与互动平台，从而推动内容服务互动化、数字期刊移动化、盈利模式多样化趋势的实现。这需要期刊运营转型当中要有全方位的战略思考，有清晰的整合经营理念和创新发展方向。以刊为本，多元多赢，实现产业化、平台化、移动化和大数据，是文摘类期刊、女性期刊、体育娱乐期刊等为代表的大众文化期刊普遍的选择。当前，这些期刊应该坚持四点，即坚持做强本刊，不断夯实发展基础；坚持做优品牌，着力培育支柱媒介；坚持做大产业，加快推进集群发展；坚持做深文化，构建多元产业格局。

3.以结构优化为基础的高效管理化路径

管理就是真金白银。在期刊面临国际化挑战的时代，只有把期刊的基础管理提升到国际先进同行水平，才能促使其转型之后处于不败之地。精细化管理在某种意义上成为运营转型的代名词。运营转型工作大体分为组织培训、调研诊断、优化流程、设计实施、固化完善等步骤。其中，优化流程成为关键。同一生产流程中各部门缺乏交流、缺乏绩效联动和部门追责机制，各部门“一团和气”是当今期刊界的常态。这种常态常常会在危机关头暴露出效率低下的漏洞，缺少把资源转化为效益的速度很大程度上会使期刊走上绝境。因而，只有优化期刊内部的包括组织模式、生产差异化策略等在内的管理结构，实现责权利三位一体，才有可能实现期刊转型后的高效管理。期刊要生存，首先得产品适销对路。打好运营转型升级的主动仗和攻坚战，就是要千方百计满足和适应时代、市场不断变化的需求，不断优化自身产品内容的结构，不断完善期刊经营的服务体系，才能找到出路与实现新的突破。

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二、期刊运营转型的运营模式

商业模式在很大程度上依靠着运营模式的支撑，否则，就可能成为空中楼阁。运营模式有四个基础要素，即市场导向的流程、运营导向的组织变革、运营驱动的人才培养、价值观驱动的企业文化和绩效管理。在市场细分的情况下，期刊的运营转型必须依靠创新来响应市场的需要，避免商机的延误。

从期刊的运营规律上说，当今中国期刊处于一个十字路口，创新成为主旋律，融合发展变为主流，增值服务为关键，管理控制作为基础手段。这为运营转型指明了方向，即期刊要实现转型，必须在如下方面做好夯实工作：（1）业务创新，在手段和方式上更符合新媒体时代的需求；（2）寻求合作资源，同时内部挖潜，实现产品差异化生产策略；（3）收费模式适应时代需求变革，加强财务管理意识；（4）加大原创力度，完善并提升研发体系；（5）提高资金运营意识，增强期刊的抗风险能力；（6）全媒体或多媒体运营，提升品牌意识及学习品牌运营；（7）体现服务本质，增强人力资源培训；（8）全方位挖掘人才，在复合型人才的引进与培育方面做出成效。

从目前中国期刊的运营特点来看，有如下六种运营模式可能成为转型的选择项目：

1. 产品领先模式

在新媒体传播速度更快、信息搜集更强、整合资源更便的冲击中，期刊的生存似乎处在一种危机当中。但是，“在危机中转型，付出成本最小，改革效果最好，解决问题也最彻底。”后危机时代呈现的底价竞争、优胜劣汰的格局，要求期刊在内容生产上进一步挖潜，在产品领先上走出强有力的一步。

媒体从本质上说，是一个信息服务商。因而，在转型当中，它必须通过服务、参谋、引导、评价、发现价值，这是其加减法则。作为一种运营平台，则需通过整合、创新、升级、分销来实现价值增值，这是其乘除法则。在其经济势力和规模效益突现以后，作为并购重组与行业战略的投资者，优化资源配置、对接产业资本，实现其价值的放大，这是其指数法则。而作为文化传播者，让文化走出去，讲中国故事用数字技术进入国际市场，实现价值的再造，这是其混合法则。通过服务发现价值，通过转型创造价值，通过整合放大价值，通过传播再造价值，是商业期刊、科技期刊、教育期刊可能实现成功转型的路径选择。

2. 解决方案模式

期刊本身的特点，决定了其在快速提供信息方面不及报纸、电视、广播及网络等新媒体，但它在提供服务的深度与力度上向来具有优势，因而它在向解决方案模式或者服务模式的转型上具有天然的条件。按照受众的需求定制解决方案，是未来媒体发展的重要趋势。解决方案不能只是产品的叠加，还要开发一些与之配套的软件或者提供整合的服务，这就需要一个团队在后面做支撑和提供交付能力。期刊的聚合力，决定了它在发挥团队力量、整合服务上具有潜质。解决方案模式的建立，还需要和大量的受众与客户进行密切的联系，从而促使销售前端网络体系的彻底解构，销售人员将更像是顾问而非销售员，他们关注受众或客户的问题，从满足其需要而获得利益，而不是简单将已有产品高效卖给受众或客户直接获利。与一般产品希望售后服务越少越好不同，以期刊为代表的媒介产品的服务在越便利越好的基础上，更看重售后服务带来的新的契机，从而实现增值服务（延伸价值链条）和外包服务（将价值链条中的一段用更专业的能力提供高价值的运营服务）。譬如，电器类期刊联合电器生产商家，为客户上门维修家电或传授家电保养知识，打包收费。在社区服务彰显重要的未来，增值服务和外包服务会成为真正的服务，并会驱动商业模式的变革，潜力巨大。

3. 品牌运营模式

品牌运营是期刊的第三次销售，是指期刊利用所形成的市场覆盖面和社会影响力，对其品牌形象进行开发，培育期刊的无形资产，并进行理性的品牌延伸和拓展，其核心是挖掘期刊品牌的市场价值，形成可以有效延伸的市场价值链。时尚类期刊当今所采取的大多是这种模式。这种模式要求准确定位并着力维护和宣传品牌的核心价值，始终不渝地坚持这个核心价值。在品牌定位之前，一定要进行细致的市场调研，策划设计合适的定位，有多品牌的期刊社内部要优化品牌策略和品牌结构，实行差异化的品牌定位；在品牌实施当中，要花费大量的人力、物力和时间进行持久的投入，科学管理各种品牌资产，积累丰厚的品牌价值；在品牌建立以后，要树立全局的意识，站在长远的角度对品牌进行理性的经营延伸，实现品牌增值和品牌制胜。我国不少财经期刊利用本身品牌，通过办展会、论坛、年会等获取了极大的市场收入，还把内容转化成图书、音像制品等，甚至利用自身资源优势开发和出售数据库，尝试为企业提供管理咨询等深度服务，这都极大地开创了期刊的盈利通道。品牌营模式的关键在于有效地发挥期刊的市场号召力和品牌优势，需要通过细分市场和专业化的产品及媒介营销来建立自己的核心竞争力，在很大程度上依靠与企业之间达成某种战略联盟。这种联盟是建立在利益基础之上的，需要期刊和企业之间建立互尊、互信、互赢的双边关系，并形成一种期刊为保护企业进行舆论引导、企业为媒体支持埋单的默契。当然，这一切还得建立在期刊公信力没有受到社会质疑的前提之下。

4. 辐射拓展模式

辐射拓展是指在期刊主业强有力的支撑下，向其他行业拓展，进行多元化发展的一种运营模式。“媒体从对用户的向传播发展到与用户间、人机间、人与内容间、多屏多网间的实时多维互动，从单一的渠道覆盖发展到多渠道覆盖。在这个过程中，媒体受众的概念逐渐转变为用户的概念。”期刊所具有的喉舌、公共、商业三重属性处于平等地位，带来了媒介的彻底革命：媒体舆论引导功能弱化，期刊产业相关附属链条推动其内部产业结构智能演进，从而要求期刊发挥其潜在的业务优势，优化城市服务决策模型。实行辐射拓展模式的期刊要求本身实力较强，主营业务发展成熟，同时拥有入主新领域所必须的全部战略资产，还要适应现代企业制度的市场经济主体和经营体制。

5. 纵向拓展运营模式

纵向拓展运营模式是指期刊业向产业链向上下游纵向延伸的线形经营模式。其向前拓展指以期刊为依托，掌握对原材料、供应商如纸张和各类印刷材料的控制权，向后拓展主要是向产品销售方向整合，如发行、广告等，使其一体化中得以提高竞争实力。办好期刊主业，在广告、发行、印刷等基本经济点上保证利润增长，并以此为主线，通过拓宽、延长产业链、提高产业开发的广度和深度，是其最为主要的手段，多途径、多渠道的资本运营，是其得以运营的保证。

6. 跨地域经营模式

我国目前的期刊市场多处于区域分割的状态，期刊机构很难实现自身的规模经济和范围经济效应。因而，为了寻求自身的发展，不少期刊实施跨地域发展战略。这些刊社往往选择与在目标市场有实力的传媒机构进行合作，实现优势互补、强强联合，并在克隆自身成熟的办报经验和模式上进行跨地域发展，譬如，《特别关注》联合湖南湖南教育报刊社创办《爱你》期刊，就取得了相当大的成功。这种模式，因为涉及传媒的双转体制，从而体现出了一系列的矛盾冲突，主要有党管媒体和企业自主权之间的矛盾、媒体跨区域经营和媒体属地领导问题、企业盈利原则和传媒既定运作原则的矛盾、资产清算问题、人员安置问题。

篇5：我国养老地产运营模式

随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到 2050 年 80 岁以上的老年人 将增加 5 倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在 发展中国家， 增长最快的发展中国家以中国增长的又最快， 所以中国面临老龄化问题是最严 重的。 养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下， 由房地产开发企业或相关的社会机构推出 的适宜老年人居住、 符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求， 为老 年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。 这类老年住宅产品是指可以使老年人获 得经济供养、 生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。 它的基本存在形式有以下几类： 老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。 面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行 业面临巨大的机遇和挑战。 我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发 达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。

篇6：商业地产运营管理模式

第一章:运营工作范畴及工作职责(1 【1】运营概念(1 【2】运营部工作范畴(2 【3】运营部工作职能(2 第二章:运营部各岗位工作范畴及岗位职责(3 【1】运营部经理(3 【2】运营部经理助理(3 【3】运营部主管(3 第三章:日常工作流程及管理制度(3 【1】总值班管理制度(3 【2】开闭店流程管理规定(5 【3】运营部日常工作管理规定(5 【4】周例会管理制度(7 【5】交接班管理规定(7 【6】商铺装修管理规定(8 【7】商铺进场撤场管理规定(8 【8】环境卫生维护管理规定(10

【9】突发事件应急管理办法(11 【10】现场管理规范考核规定(13 第一章:运营工作范畴及工作职责 【1】运营概念

运营简而言之是整个商场的运作和经营管理,运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事,而又非常重要,并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的,不论谁来做,在哪里完成,都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率,一方面营运工作不是分割的,任何一个环节出了问题都会影响其他环节,甚至严重时会导致恶性循环;另一方面营运具有很强的时间性,错过最佳时间,则无以补救。协作性是指团队的作业,营运的工作是要各个部门、全体员工共同参与才能做好,只有所有员工都能有意识自觉工作,营运的良好水准才能长久维持。创新性是指营运的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛,创造良好的销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量营运是否有效运转的重要指标。

【2】运营部工作范畴

商品进入店铺后,对整个商场或店铺销售的整个运营过程进行管理。【3】运营部工作职能

1.制度管理:制定商场日常工作的流程,工作秩序,制定相关的运营管理制度。2.财务预算:参与商城的整体的运营成本费用,拟定店铺整体租金收取及租金预算。

3.决策工作:分析各项工作任务及商户的经营状况,对运营中出现的问题提出意见及建议,解决运营中出现的问题。

4.协调工作:协调各部门之间的关系,协调商户关系。

5.商户管理:制定管理相关规定及程序,协助商户办理进场、撤场手续,督促商户服从各项管理制度。

6.监管工作:监管各商铺运营情况,定期分类各类报告,了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况,促销活动之成果,避免浪费,改善工作流程。

7.顾客服务:巡视店铺员工提供之顾客服务态度、陈列技巧等,若有顾客投诉,细心聆听、查明因由,及时解决问题及投诉,保持商场之信誉及形象。

8.促销工作:配合制定全年促销计划,执行各项促销活动,配合商城促销布置,参与讨论促销活动之推广计划及实施。

9.培训工作:对现场管理人员进行培训,如日常工作程序,商户沟通技巧等,对店铺销售人员进行基础培训,如顾客服务技巧,商品信息,安全意识等。

10.培养员工团队精神:倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

第二章:运营部各岗位工作范畴及岗位职责 【1】运营部经理 【2】运营部经理助理 【3】运营部主管

第三章:日常工作流程及管理制度 【1】总值班管理制度 一.总值班人员

运营经理(含以上职务人员 二.总值班岗位职责

1.当日整个营业时间内商场的正常运作工作;掌握商场动态;及时 协调解决商场在经营过程中出现的各种问题。

2.熟悉商场运作和工作程序,掌握各部门人员当班情况,并做好查 岗工作。

3.严格开收市制度,检查开收市情况,组织指挥收市期间顾客的离 店清场工作,收市时和保安部组成清场小组,自上而下逐层清场, 确保商场安全。

4.认真检查各类设备设施的运转情况,发现问题及时协调有关部门 在第一时间内进行维修处理,确保营运正常秩序。5.检查各部门防火,防盗,防抢,防爆,防破坏,防严重灾害措施 落实情况,保证商场安全经营。

6.认真做好当值记录,当值未能处理完成的事务,必须在值班记录 中向下班交代清楚,并做好交接工作。

7.如遇重大事情,除及时到场组织处理外,要立即向项目总经理汇 报。

8.周日总值班必须全天在店内值班,并不定时巡场;非周日行政班 后必须在店内巡场(巡场内容附后。

9.解决好当日的突发事件,并将事件的过程和处理结果报公司领导。三.总值班工作流程

1.立总值班记录本。总值班必须认真履行岗位职责,做好当日值班 记录。当日未能处理完成的事务,必须在值班记录中向下班交代清楚。2.总值班记录本的交接,于次日将记录本交总经理审阅。

3.商场收市清场结束后,总值班人员必须在防损清场登记本上签字。4.周日总值班实行打卡考勤,不得无故迟到,早退,脱岗。5.总值班不得自行调班,特殊情况需经总经理批准。附。总值班巡场内容: 特殊设备的巡视 1.(直梯,扶梯运行是否正常;2.通风设备运行是否正常;3.监控广播系统是否正常;4.特殊设备检查;5.隐患,用电安全。

6.播音效果(促销内容,背景音乐,播音次数,音量等。环境卫生1.卫生间卫生(是否有异味;2.商场整体环境卫生(包括天花、地面、墙面、玻璃橱窗、绿化等;3.办公室,停车场卫生 促销区巡视

1.促销区的整体形象是否符合有关要求;2.促销区是否影响顾客的正常流动;

店铺巡视1.消防,安全,卫生,出品,服务等检查 2.经营状况了解,向商户提出建设性建议及改进意见 3.与商户或员工沟通,做好商户意见建议记录。4.管理员的工作状况的监督。【2】开闭店流程管理规定 一.开店流程: 1.营业时间:9:00~22:00(周六、周日及节假日闭店时间顺延半小时 2.员工上班时间: ——A班:8:30~15:30 ——B班:15:30~22:30 二.闭店流程: 1.【21:50】广播系统报时;(如仍有顾客在本工作区域,则继续为顾客提供优质而热情的服务;2.【21:55】广播系统报时;(如仍有顾客在本工作区域,则继续为顾客提供优质而热情的服务;3.【21:55】广播室播放送宾曲、送宾词。

4.【22:00】(节假日22:30收市,各商铺员工开始整理货品,打扫卫生、盘点。5.【22:02】(节假日22:30广播播放员工致词,感谢全体员工今天的努力。6.【22:02-22:30】(节假日22:30-23:00各楼管理员进行收市、清场工作。

7.【22:30】(节假日23:00员工下班。【3】运营部日常工作管理规定 ——A班每日工作流程: 序时间项目 号

18:30到办公室报到 28:30-9: 00看工作记录,了解当值发生的所有事项,包括以下内容: 1.了解昨日发生的情况及事件解决处理的情况。2.促销活动相关事项的进度。3.顾客、商户投诉事件处理。4.需反馈给商户信息及处理结果。5.商户经营情况了解。6.物业相关事项处理情况。39:00-9: 30准备开店前的楼面检查 49:30-11: 00楼面巡场

1.检查各商户的开店情况,记录未按时开店的商户名称。

2.检查天、地、墙的清洁、升降梯、扶手梯运行情况、照明设施、消防设备、安全通道是否正常,及时联系相关部门解决。

3.检查洗手间的清洁、设备设施,及时联系相关部门解决。4.了解楼层及商户铺内部的人流状况。

5.了解商户经营情况,听取商户反馈情况及意见。6.对突发事件的处理。511:00-12: 001、联络未按时开店的公司负责人,撰写延迟营 业警告函。

2、与未及时缴纳租金等费用的商户进行沟通, 催缴拖欠的费用。

3、待处理事宜的跟进。

4、与约见的商户面谈。

5、商户来函回复工作。

6、处理商户的申请。612:00-13: 00用餐,安排轮岗巡场,作好工作交待。713:00-14:

00

1、处理日常事务,掌握各项数据资料。

2、处理上午未完成的事宜。814:00-15: 00 楼面巡场,同第4项。915:00-15: 30 参加楼层主管碰头会

1.作好当日工作日记,作好工作交接。2.准备下班。B班每日工作流程: 序号 时间项目1 15:30之前到公司报到(星期

五、星期六15:002 15:30-16:00同A 班第4项3 16:00参加楼层主管碰头会4 16:00-18:00同A 班第5项5 18:00-19:00同A 班第6项6

19:00-20:00处理日常事务,掌握全卖场动态7 20:00-21:30同A 班第4项1221:30-22:00 检查商铺是否提前闭店,做好记录工作13 22:00-22:301、清场、检查设备照明、空调是否已关闭,检查消防通道是否畅通、卷闸门是否关闭,检查是否存在安全隐患;

2、作好当日工作日记,作好工作交接;

3、准备下班【4】周例会管理制度 1.运营部每周召开一次营运例会;2.会议由运营部负责召集,运营经理主持;3.参加人员包括各职能部门负责人和运营部各楼层主管以上级别人员;4.会议主要内容:(1汇报上周营运工作和做下周工作计划;(2研究解决营运工作中出现的问题;(3传达公司本部的工作要求及新的政策规定;(4对一周营运工作情况进行总结,部署近期工作;(5其他事项。

5.参会人员必须准时参加会议,不得无故迟到、早退,有特殊情况不能到会者,必须于会前向会议主持人请假;6.会议内容由运营部成员负责记录,并整理汇成纪要上传公司本部;

7.运营部负责对会议做出的决定进行督办。【5】交接班管理规定 一.交接班时间:15:30-16:00 早班人员上班时间:9:30-16:30 晚班人员上班时间:15:30-22:30 二.交接班内容

1.早班人员不能完成,需要晚班人员继续之事宜;2.公司最新制度、政策及促销活动传达;3.当天的工作、分配;4.互相鼓励、致谢。三.交接班服务规范

1.晚班同事上班前应按公司规定着整洁制服、工鞋,女士化淡妆,正确佩戴工牌,准时签到(打卡,精神饱满地进入工作岗位,向早班同事致辛苦、道谢;2.早班同事在晚班同事交接工作未完成的情况下,不可急于下班,置工作或商户顾客不顾;在已完成交接工作,但下班时间还未到的情况下也不可提前离开工作岗位;否则经发现,按奖惩条例予以处罚;3.对商户顾客要做到“接一待二照顾三”,不可因交接工作而对顾客深圳世方商业地产顾问公司经营管理部-10 充耳不闻、视而不见、埋头不顾。

4.交接工作,如有不清楚,应及时沟通了解,如没问题晚班同事在交接班本上签字确认;5.当班人员在晚上下班前,应做好以下相关工作:(1工作交接记录;(2工作台的清理及卫生清洁;(3关闭电脑、电源等;(4晚班办公室人员需将办公室上好锁,关闭电源开关。【6】商铺装修管理规定 【7】商铺进场撤场管理规定 一.进场管理规定

1.招商部签定租赁合同及装修审批完成之后需传单至运营部,运营部接单后负责协助商户进场工作。

2.商户必须严格按合同规定的经营项目组织商品入场。

3.商户进场后开业前需签订《商户管理公约》及《消防责任书》。二.撤场管理规定

1.招商部负责与商户撤场前后的整体协调工作。2.运营部负责整个撤场过程的统筹安排与监督。

3.工程部及物业部负责商户撤场过程中需配合协助的工作。4.营运部负责清点、保管及处理商户撤场后的遗留物品或扣留物

品。

5.财务室负责出具结算单及商户的各项费用结算工作。三.撤场工作流程(一无欠款情况撤场

1.商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤场。2.由营运部向商户发出《解除租赁合同的通知》,确认撤场具体 时间。

3.在商户收到《解除租赁合同的通知》后,由营运部与商户协调, 与之解除《租赁合同解除协议书》。

4.营运部必须在商户撤场一周前将《撤场审批表》上报审批,并 跟进审批进度,须在七个工作日内审批完成。

5.《撤场审批表》经审批后,原件传财务室作结算(其中租赁保 证金部分暂不退还,财务部,运营部各留存一份备案。6.《撤场审批表》审批后,由运营部及财务部对商户物品放行, 并对撤场全过程进行监督。

7.如商户未按规定期限及标准交铺,由运营部通知商户我司将强

制收回铺位,并自行采取措施将该铺位恢复原貌,扣押该铺内所有物品,由财务部入库保存,由此产生的费用及对我司造成的经济损失由商户承担,产生费用财务部在租赁保证金中抵扣此笔费用。

8.商户按规定交铺后,营运部知会财务部给商户办理撤场结算手

续。(在商户无欠租且合同期满情况下,若其中一方提出撤场,必须提前一个月书面知会对方

(二有欠款情况撤场

1.商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤场。2.商户撤场如有欠款,由财务部负责提供欠款数据,发《催款通

知单》至营运部,由营运部负责追缴欠款,并扣留撤场商户的所有物品。3.如运营部在商户办理撤场前追缴回欠款,则转入以上无欠款情 况下的撤场流程;如未追缴回欠款,则按以下流程进行:(1运营部、行政部、财务部共同对扣留物品进行清点,三方经手 人均要签字确认。

(2物品清点完毕后交财务部入库保存,财务部要对扣留物品做好

入库管理记录,保留相关单据,在办理物品出入时须经办人在记录单或相关单据签名确认,以便核查。

(3商户物品入库后,由营运部再次与商户协调,尽量减少双方损 失;A.如果与商户达成一致,并且商户在规定时间被补齐欠款的每则

由运营部书面知会行政部、财务部退还扣押物品,并转入无欠款情况下的撤场流程;B.如果与商户无法达成一致,商户未在规定时间内补齐欠款的，将转法务部进入法律程序,由法务部发《解除租赁合同的同志》给商户并按法律程序追缴欠款,直至结清,同时由运营部填写《商

户遗留物资处理审批表》进行上报审批,营运部、行政部、财务部按审批意见予以处理,财务部负责将折现部分冲抵欠款。如货品变卖冲抵后仍有欠款,则由财务部通知法务部继续按法律程序追缴其余部分欠款直至结清。

【8】环境卫生维护管理规定

为营造良好的购物环境,特制定相关规定如下: 1.营运部必须监督相关部门做好项目设施设备的定期保养、维修、清洁及消毒,保证设备设施安全正常运作。(如扶梯、电梯、电话、洗手间、休息处等

2.营运部必须保证保证顾客购物环境安全,无危险隐患存在。(如过道是否有水渍,店铺玻璃、边角是否有保护措施,防火通道是否通畅等

3.营运部必须协助相关部门,作好“六防”工作。(防火、防盗、防抢、防爆、防自然灾害、防破坏

4.营运部必须协调相关部门,保证商场干净整齐。(顾客眼睛能看到、手能触摸到的地方要求无灰尘、无水迹、无污渍、无杂物,各种广告立牌、导视系统等摆放整齐,铺位及过道的垃圾杂物须及时清理,不可溢出垃圾桶

5.营运部必须协调相关部门,保证商场明亮清新。(要求灯光明亮适度,无坏灯,灯光不刺眼,商场空气清新,温度适宜,卫生间无异味

6.营运部必须协调相关部门,保证项目环境的生机盎然。(商城内外绿化点缀,要求绿化带无垃圾,室内绿化植物叶面无灰尘,无黄叶

7.营运部必须保证商场内空气环境,对商户及顾客场内抽烟进行监督管理。8.营运部必须协调相关部门保证场内休息区安全及为清洁。

【9】突发事件应急管理办法 一.火警

1.员工应熟记火警讯号,防火通道出口位置及灭火器材的使用方法。

2.当发生火警时,员工必须保持镇静,如在安全情况下,应马上使用灭火器设施将火扑灭;如无法控制,应立即拔打公司消防中心电话报警。

4.员工须保护好自己的人身安全。5.切勿搭乘电梯。

6.把火警现场门窗及一切电源关闭。

7.消防监控中心确认火警后启动自动报警(灭火系统及消防设

备,视情况通知公司有关领导,并向有关部门、单位报告火势发展情况,发布疏散命令。

8.公司相关领导(消防安全领导小组成员应立即在指定地点成 立指挥中心。

9.运营部和物业部要查看火情,配合消防队实施现场灭火、疏散、抢救和警戒工作,救火过程中坚持先救人后救火,先隔离火源后

灭火的救火原则。10． 工程部要保证消防设备及备用消防电器的正常工作，火灾发生 时，要切断相关电源（设备）进行工程应急抢险； 11． 当火势失控蔓延时，速与 119 联系，并实施公司火灾应急全部 措施。

二、停电 1．工程部维修人员要在第一时间通知运营经理，并迅速查明原因，检查各电路、通电设备是否存在安全隐患，协助安全员尽快救援被困 于电梯内的人员，并采取有效措施及时供电。2．各营运楼层管理人员，必须立即到所属卖场采取有效措施维护公 共秩序，协助疏导顾客，防止意外情况发生。3．广播室，及时采取有效措施，通过广播提示工作人员赶到卖场，安抚顾客，使客人能按广播提示离开卖场。4．物业部应急分队应立即到达现场，配合各楼层管理人员对各个进 出口进行警戒，各楼层安全员守住各个通道并配合管理人员疏散商场 内的顾客。