物业学习考察报告

物业学习考察报告（共6篇）

篇1：物业学习考察报告

上海学习考察报告

6月23日，公司一行八人踏上赴上海学习考察之旅，公司组织这次学习考察是谨慎的，也是克服了不少压力，只为能拓宽思路、创新思想，学习先进物业的管理经验及理念，不断提升服务品质、继续推进辰能品牌，确保公司发展战略目标的实现。这次学习收获甚大，作为同行之间的一次相互交流受益匪浅，同时既认识到了自身的不足和优势，又找到了不足的地方如何改进与提高的方法。

综合几家优秀物业管理企业的经营管理理念，均有一个共识：一是企业战略一定是要建立在对行业发展趋势的准确判断以及对自身对企业优劣势的正确分析的基础上，要具有先进性和适宜性；二是抓住市场，抓好服务品质；三是坚定不移地走品牌化建设道路，坚持不懈的打造自己的个服务产品。

我公司的战略发展方向和经营目标与上述这些经营理念不谋而和，说明我们的发展方向是正确的，结合公司近三年战略是以内部提升为重点，我们下一步要做的就是借鉴这些优秀企业的管理细节，内部挖潜，提升自身的服务品质再上新台阶，提升我们的品牌美誉度、知名度！

这次考察学习过程对我深深触动的有几件事，1、岁月无痕――陆家嘴花园一个十一年的小区管理了很多年还是园区规划有序、设备完好，绿化整齐、竹林繁盛，池水清澈、1林间鸟儿飞跃，怡人易居。

2、细节非常到位――海上海新城的维修班工具的管理值得借鉴，将常用工具挂放在玻璃橱柜中，陈列整齐一目了然，维修班员工共同使用，容易发现缺失与损坏，便于及时修缮及补充，避免人手配备一套的资源浪费；该项目的设备管理完善，标识清晰，环境整洁，记录完备，消防设施设备等的管线走向均有明确标记，高低压配电设备的开关指示，清晰了然，不用查找图纸就能准确及时找到出问题地点，便于工程维修人员进行维修维护。陆家嘴花园小区从小区业主的实际情况出发，在小区零散的设备空间，化零为整，为业主开辟了自行车停放点并提供加锁服务，既解决了小区内散乱停放自行车的问题，又为业主解决了丢失及损坏的困扰。

3、VI标识随处可见――小区项目管理处的布臵中体现出公司的整体VI标识设计理念，统一的摆放，统一的制度，统一的规范。

4、对于一线员工的关心体现在细微之处，以此维护员工稳定――海上海新城物管处为一线员工设臵休息室时，设了可吸烟体息室和不可吸烟休息室，为员工开展各种业余娱乐活动，让员工切实体会到公司的关心及关爱，员工离职率仅为5-7%。

5、服务到位，物业费收缴率稳定――参观考察的几个项目，均在入住5-11年之间，但通过细致入微的服务，与业主的良好沟通，仍然保持当年物业服务费95－98%的收缴率，得以保证项目良性循环。上述这些都是小事，从中却能会到管理者的良苦用心，物业管理无大事，都是从小事中、细微之处体现物业管理的水平、突显能力的高低。我公司若能在今后的服务中完美细节服务，服务水平会再提高一层。

通过这次学习考察总结出我们可借鉴的具体管理办法有：一是推进一体化管理与专业化分包，业务管理部支持项目管理，人力资源共享，专业条块结合相互监督；二是服务品质体现的是服务过程，强调留下服务痕迹，实行三体系认证，品质的提升从服务细节入手；三是利用物业服务这个市场平台，把物业服务与延伸服务有机结合起来，努力争取社会平均利润；四是注重服务沟通，加强与业主的沟通，减少为业主因信息不对称及专业知识不了解，而产生对物业公司的误解，让业主了解所做的一些都以服务业主为出发点；五是依据法律法规提供服务，以客户满意作为服务目标，提高客户满意度，提高物业服务费收缴率；六是员工是企业的财富，不仅关注员工的工资福利更需关注员工的文化生活，让员工了解公司主张什么，要求什么，增强向心力，激发员工的工作热情和企业归属感，降低员工离职率，带来的是质量的稳定和业主的认同。

经学习了解，我公司的财务管理模式与几家优秀企业的管理方式基本相同，大型项目设立专职财务人员，小型项目不设该岗位，由公司财务统一完成核算与管理。但各公司的考核工作做得很细致、很严格，收费管理做为一项重要考核

指标，各项目主任会自觉加强收费管理，以保证公司核定的工作目标的实现。从部门工作的角度建议公司能够使用收费软件，随时掌握各项目的业主资料以及收费、欠费等情况，以便能作出及时的、正确的决策。目前公司上万户业主的收费及欠费的登记、统计工作全靠人工完成，耗时耗力准确性又差，牵扯了项目具体工作人员和财务部人员的大量精力，削弱了财务核算与监督、财务分析方面的侧重。

虽然南北方的社会环境差异较大，对物业事业的认识接纳、社会发展程度、居民收入等方面上海都比我们大大地走在前面，但存在的问题大部分是相同的，高端管理人员和基层操作人员的缺失、物业服务成本的逐年上涨与物业管理费的上涨幅度低甚至不涨是南北方物业企业共同面临的难题，通过此次学习不仅是吸纳先进的、前沿的物业服务管理理念，开阔眼界、视野，查找我们的不足，筑固优化企业文化、管理运营模式，打造出更优良值得广大群众信赖的企业品牌。作为地方知名企业也有义务和责任推进物业管理水平及文化向前发展，缩短与全国优秀物业管理企业的差距，服务好千家万户，为社会的和谐繁荣奉献辰能人的一份力、付出我们致诚情义！

篇2：物业学习考察报告

学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。

一、市场

市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩饰市场份额对自身发展的影响。

根据数据，中国民营企业的平均寿命是年，春风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班子的

努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出，春风就不免落入后尘。

现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代，更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经济的炮灰。

前几天看到一份资料，介绍龙湖物业2010年的战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明2009的中国房地产平均销售增长率达到54%，中国房地产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划2011年净收入达到50亿元，基本完成环渤海湾和长三角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销的重要性。柳州福来，2004年成立，比我们的历史短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然，其中可能有其它因

素存在，但我认为带动其飞速发展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称，连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内物业管理市场上。

回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划，如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个市场上，越来越多的外来军团（鹏基、盛天、保利、广州恒大的金碧）陆续到来，广西物业市场的竞争日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场竞争的需要，使企业立于不败

之地，得以长期生存、发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、制定市场战略、进行市场调研与预测、信息收集、人员管理、市场管理等多方面工作。

二、经营

做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国所有物业服

篇3：物业学习考察报告

一、“三大工程”打造西青区实验小学精彩教师团队

西青区实验小学的教师队伍建设特色鲜明, 学校实施“三大工程”, 打造精彩教师团队。他们的具体做法如下:

1. 全面实施园丁工程

园丁工程面向全体教师, 每学期都开展有目标、有计划、有步骤的全员性培训。主要从如下三个方面着力。

一抓师德。首先, 学校通过学习相关的政策法规、伦理道德、心理健康、师德典型事迹, 教师的依法治教意识、育人为本意识、教学服务意识、团结协作意识得到了有效提高。其次, 聘请天津市德育专家、天津师范大学教授为教师做师德系列讲座和教师的形象与修养的指导, 并结合科学发展观开展学习讨论活动, 学校以“正师风、铸师魂、正行风、树形象”为宗旨, 开展了丰富多彩且实效性明显的系列师德活动。如在学生、家长中开展“你 (您) 心目中的优秀教师”的问卷调查活动;以年级组为单位, 在教师中征集教师禁语和教育艺术语言, 对评选出的禁语和艺术语言统一打印, 在办公室张贴;先后进行师德大家谈“如何做受学生欢迎的教师”演讲比赛;评选校园师德标兵, 通过开展师德建设系列活动, 有效地提高了全体教师的道德修养和奉献精神, 得到了学生、家长及社会的一致称赞。

二抓业务。首先是抓好开学前的培训, 充分利用假期时间组织教师研读各学科课程标准, 通读教材及教学参考, 明确本册教材的重难点及教学方法, 再由教师承包单元, 写出本单元的教材分析, 召开教材分析会。如本学期, 实验小学在开学前请天津市基础教育研究所王敏勤所长为全校教师进行“利用知识树说教材”的专题讲座, 教师在专家引领的基础上进行分析, 使教材分析会真正落到了实处。学校引领教师读好“三种书”:即饭碗书———教材和教参;继续教育用书———课标、教学期刊、教学杂志及与本学科相关的教学理论、教学信息;营养书———文学类、自然常识类、社会科学类书籍, 增强教学底蕴。其次是充分利用全体教师会的时间进行业务学习。如上学期围绕“课堂文化建设”这一主题, 进行了《课堂实现有效教学若干因素的分析》、《改变教学方式, 提高教学质量》、《多角度课堂观察》等培训。使教师在“学”中“思”, “思”后“做”。第三是采取“请进来零距离指导, 走出去开阔眼界”的富脑形式, 请教育专家、特级教师、市区教研员来校指导教学, 教师将学到的理论结合教学实际展开讨论与交流。

2. 重点实施青年教师“643”成长工程

青年教师是学校的生力军, 是学校发展的未来和希望。在青年教师的培养上实验小学实施“643”成长工程。

6即“六个一”活动:每天写一篇钢笔字、每周听一节课、每周写一篇教学日记、每月读一本教学杂志、每月上传一篇教学博文、每学期做一节研究课的六个一活动 (每学期不变, 每项都有专人负责) 。

4即“四项比赛”:说教材比赛, 教学理念及教学知识竞赛、演讲比赛, 钢笔字、粉笔字比赛 (每学期比赛主题不固定, 如还有精彩课堂教学比赛、学术论坛等) 。

3即“三个集子”:编辑《教学论文集》、《教学设计集》、《教学案例集》三本集子 (每学期不变) 。

3. 有计划地实施名师工程

名师是名校的基础, 根据学校各学科实际情况, 将45岁以下的年级组长、教研组长、市区校级265骨干教师作为重点培养对象。召开专题会议, 制定培养方案, 提出具体要求:每月一篇教学杂志读后感、每学期做一节示范课、每学期至少主持一次大学科组主题教研、每学期对校级以上课进行指导、创建个人博客。学校还为骨干教师订阅了相关学科的杂志, 鼓励教师接受最前沿的教育信息。倡导多读书、多实践、多研究、多观摩、多交流、多积累、多反思、多总结、多创新、多出成果, 打造“学习型”、“研究型”的名师队伍。

二、“绿色生命教育”全面构建杨柳青一中“绿色生态校园”

1. 绿色人文管理激发教师的职业激情

首先, 绿色人文管理弘扬工作主题, 即“主动学习, 深入研究, 共同发展”。

学习从“读书”开始。朱永新说:一个教师不在于他教了多少年书, 而在于他用心教了多少年书。不重复自己, 不断探索, 不断创新, 这样的教师不会停止对生活的撞击, 即使他成不了一位教育家, 他也会拥有诗意的教育生活, 他的生命也会更有意义。于是打造“书香校园”的活动蓬勃展开。从学校每月送书, 到教师主动借书、买书, 再到师生相互传书, 共同参加读书征文大赛、演讲比赛、知识竞赛, 撰写教育随笔, 分享阅读收获, 记录幸福轨迹, 读书活动在杨柳青一中蔚然成风。阅读成为教师的生活常态, “读书伴我成长”成为师生共同的心声。

其次, 绿色人文管理形成了“三种职业常态”, 即“学习研究”常态化, “创优课堂”常态化, “精细管理”常态化。学校坚信“天天都是发展之时, 人人都是发展之人, 处处都是发展之地。”

在实施“新课改”过程中, 学校要求“每个教师每天手里要有一本书”, 从《名师成长》到《有效教学》, 从《给教师的建议》到《杜郎口旋风》, 2008年到2011年, 为了浓厚“学习研究”氛围, 学校为每个教师购买了30余本教育类书籍, 几乎每月一本书。学校现在的每一天, 至少都有一个学科组在搞全体教研, 每一天都有干部和教师在下班听课, 每一天各办公室都有评课, 都有讨论。

学校每学期要开展各种课型观摩比赛, 如“亮相课”“研究课”“示范课”“精品课”“特色风采课”等百花齐放, 由于安排紧凑、系列明确, 使得每一天的“家常课”都得到熏染, 有滋有味, 新意不断。2011年春天, 学校还创造性地开设了“课改大讲堂”教学研讨特色空间, 每周都有一名教师展示教学改革新成果, 每周都有校际间“同课异构”双向研讨, 每周都有至少一位学科知名专家做精彩的现场点评, 随着课改大讲堂活动的逐渐深入, 学校将会有越来越多的教师朝着专家型教师发展。

学校管理坚持“以人文本”的思想, 将管理责任具体化、明确化, 要求每一个人都要把本职工作做到位、尽到职, 人人都管理, 处处有管理, 事事见管理, 走精细化管理之路。学校每年给教职工体检, 每月举行生日聚会, 给每位教职工送生日礼物, 每月送给教职员工一本书, 组织教职工每天进行阳光体育锻炼, “元旦”举行教职工大型艺术年会, 慰问班主任家属, 组织全体班主任、高三教师外出学习考察, 节日看望退休教师, 救助生病、住院教职工。这些举措使全体教职工感到在学校生活的快乐、幸福。目前学校已呈现出蓬勃向上, 干事创业的良好局面, 每天都有变化, 每天都有创新, 学校的生机活力形成发展的合力。

2. 绿色生态课堂促进师生共同成长

每个生命都蕴藏着巨大的潜能。从开发心理潜能入手, 发掘多方面的发展潜能, 就能唤醒、激发、孕育生命成长的力量。这是设计绿色生态课堂的指导思想。

遵循绿色生命教育理念, 学校提出“眼中有生命、心中有学生”“关爱每个学生、开发学生潜能、为了学生发展、帮助学生成功”的教育思想。在几年的教学实践中, 逐步形成了“四五四”生态化课堂。“四五四”的主要内容为:有效教学课前“四问”、有效教学课堂五个环节、有效教学评价四个特征。课前“四问”指: (1) 我打算这节课让学生获得什么? (2) 我打算用多长时间让学生获得? (3) 我打算让学生怎样获得? (4) 我怎么知道教学达到了我的要求, 有多少学生达到了要求?有效教学课堂实施五个环节指: (1) 衔接导入 (2) 情境体验 (3) 互动交流 (4) 反馈总结 (5) 拓展实践。有效教学评价四个特征指: (1) 生命特征 (2) 开放特征 (3) 反思特征 (4) 流畅特征。

3. 绿色情感德育绽放学生的生命光彩

学校德育立足于学生成长需求, 努力让学生的道德认知和情感体验走进心灵深处。情感体验德育模式包括集体体验、自我体验、换位体验、模拟体验、角色体验、劳动体验、生活体验、道德体验、审美体验、挫折体验、成功体验11项教育内容, 形成了高一年级“生活德育”、高二年级“叙事德育”、高三年级“生涯教育”的教育层级。通过触动和感动心灵、开启和走进心灵、强化和激励心灵、感化和引导心灵, 让学生主动“珍惜生命、尊重生命、热爱生命、承担生命”, 让绚烂如花的青春生命美丽绽放、健康成长。各项活动精心策划、有效实施、精雕细节, 保证教育效果。丰富、开放的“社团部落”激发学生生活的激情与乐趣。“阳光使者”心理社团是学生健康生活的有效帮手, “龙吟斋”美术社团描绘学校文化建设的美景, “柳青春韵”艺术社团张扬“90后”年轻人健康、个性的风采, “阳光体育”社团的专项活动活跃了校园生活, “新晴朗”校刊编辑组用阳光的情感与另类的笔墨架起师生、亲子和同学间沟通的桥梁。

三个月的学习、考察, 让我们看到了天津教育理想的境界, 也看到了海南教育真实的距离。因为有了距离, 我们才会不断去追求;因为有了理想, 我们才会不断去奋斗。只有不断追求和奋斗, 我们专业发展的道路才能渐行渐远……

篇4：赴法国学习考察情况的报告

本着学习和借鉴的态度，结合我国的国情和实际，刘丰艳副主任特将赴法国学习考察期间的情况进行了总结，并阐述了法国在各方面工作中的一些有益做法和经验，以期能够对我省农业工作起到一定的参考作用。

1.主要认识和收获体会

回顾这次培训考察，可以简单概括为三句话：一是感到了进步。在国外从世界的角度审视我国的发展现状，所取得的发展成就和巨大进步确实令世人瞩目。事实充分证明，发展才是硬道理！我们过去的进步源于发展，我们今后的强大还必须依靠发展；二是找到了差距。与国外发达国家相比，我们在某些领域特别是在公共服务、社会保障等方面还存在着一定的差距。这些差距更多地表现在法制、体制、意识、观念、素质等方面。清醒地认识差距，有利于我们激发强烈的忧患意识和责任意识，不断树立加快科学发展的自觉性；三是坚定了信心。我国通过几十年的发展已经成为一个综合实力较强、有一定国际影响的大国。身处他国，一种强烈的民族自豪感油然而生。我们坚信，外国人能做到的，中国人也一定能够做到。所以，我们对祖国未来的发展充满了希望和信心。本次考察有以下几个方面的收获和体会：

一是比较具体地了解了法国的行政管理体制和区域化、多层级的行政组织架构。对其国家行政管理层面和各大区、省、市镇几个层级的行政组织体系，以及以法律形式确定各自职能，明确划分中央和地方的事权财权，充分发挥政府机构依法行政的职能，注重调动地方参与建设与管理，发挥各部门积极性等管理理念和方法有了新的认识。如，法国十分注重地方自治，代表国家的大区、省，在贯彻国家政策时，更多的是与代表地方的市镇进行协调、沟通、磋商，这与法国社会一直主张与认可的社会契约密切相关。国家层面的绝大数的政策或决定，基本上为地方政府所遵循。

二是比较深入地探讨了法国关于应对金融危机、加强财政预算、强化经济调控的战略举措和相关政策。通过了解其在应对危机中所采取的短期目标与长期战略相结合的策略，以及欧盟国家整体协调行动，共同应对金融财政危机，加强经济运行监控，提高经济发展质量的一些宏观思路和办法，包括对金融体系监管的法律、制度、可操作性强的一些措施，都对我们应对在经济全球化背景下发展面临的新挑战具有积极的借鉴作用。如，法国在财政预算分配上具有前瞻性，并以法律的形式规范中央财政对地方的转移支付，使其在法制的约束下运行，较好地防止了公共支出的随意性。

三是比较系统地了解了法国法制建设的基本体系和运行过程，对其相对独立的行政司法体系为依法行政提供保障和行政法院设置司法和咨询的双重职能有了新的认识。法国的行政法院与普通司法相分离，它不仅承担行政审判职能，而且还要为政府行政提供咨询，各级行政法院均对来自相应政府的行政咨询提供建议，为政府依法行政及时提供决策参考。对地方行政法院在行政纠纷立案及审理的依据和具体程序、对一些民众信访案件的处理以及申请人在行政诉讼中可以同时启用申请程序和应急程序的规定等，这些问题也值得我们研究和探讨。如，法国近期因政府延长退休年龄而引发的罢工问题。据考察得知，这次罢工虽然给经济社会造成一定的影响，但并没有我们想象得那么严重。这说明法国的社会基础比较稳固、法律体系比较完善、治理结构运行比较正常，社会矛盾化解和民意表达疏通的渠道比较畅通，这些对我们加强社会管控、推进矛盾化解、注重社情民意等有不少有益的启示。同时，这次罢工事件未能在短期内得到平息，进而在个别城市引发骚乱，也反映出其在社会制度、国家治理和处置公共危机事件方面的局限性，也引发了我们一些深层的思考。

四是比较全面地掌握了法国公务员与人力资源管理的制度设计、运作模式和管理办法。对法国在加强公务员队伍管理方面实行的分类管理模式和在公务员选拔录用、职级晋升、岗位流动、绩效考核、纪律约束、鼓励个人发展选择等具体措施和可操作性较强的办法有了更加深刻的认识。以法律形式对公务员行为规范做出明确规定，同时对公务员队伍实行动态管理，促使其充满活力，提高工作效能。特别是对公务员的纪律约束和监督管理，重视廉政文化建设，在全社会营造一种廉洁从政的舆论氛围和社会环境，防止和预防公务员腐败行为的发生，促进公务员队伍的纯洁性的一些做法很受启发。

五是比较深刻地认识到法国在城市发展战略、建设规划定位、区域合作、构建城市共同体与城市综合管理方面的体制机制，尤其是在区域经济一体化的形势下，注重加强各个大区、省和市镇之间协调合作的体制设置，成立多个市镇共同体，合力进行大型基础设施建设、统一配置重要公共资源、统筹解决城乡发展问题，保证其正常运行和磋商协调的一些具体规定、内容和方法，对我们来讲具有一定的启发作用。此外，在解决城市流动、公共交通、文化遗产保护和加强规划立法方面的一些做法也很有借鉴意义。通过在斯特拉斯堡市的学习考察，我们对二线城市建设的总体规划、发展模式、功能定位有了新的认识，尤其是对该市在实施城市规划优先策略，促进可持续发展，加强国际化地位，拓展城市发展空间，增强影响力和吸引力等方面所采取的举措理解得较为透彻。

六是比较客观地分析了法国高新技术产业园区和产业竞争力集群建设的空间布局、政策模式和运行机制，进一步增强了对我国建设创新型国家，通过创新驱动转变经济发展方式重要性的认识。法国鼓励大学、研究机构与企业合作进行高科技研发，规定凡是申请国家资助的高科技研发项目必须是合作性项目，而且注重营造优化发展环境，吸引民众进行社会参与，使科技产业和园区的可持续发展与居民的生活结合得比较紧密，较好地促进了社会融合。大力推行竞争力集群政策，政府通过提供公共补贴的方式，鼓励在不同地区形成具有一定技术和基础设施规模的产业群，以此推动高科技研发创新，促进就业和经济增长。联系我国高新技术和产业集群发展的实际，使我们在优势和劣势的比较中，深切感受到抢占人才、技术、产业高地，对于促进产业升级，推动经济发展方式轉变的重大意义。

通过学习比较，我们深切地体会到作为厅局级领导干部，要履行好岗位职责，推动事业的发展，需要强化“三种意识”：

一是要强化科学发展的意识。法国是发达的资本主义国家，通过30年的发展就实现了现代化。其社会建设、可持续发展等方面有一些值得我们学习借鉴的地方。刚刚闭幕的党的十七届五中全会，明确提出在发展的理念上要坚持以人为本，增强全局意识，以改善人民生活水平和生活质量为根本目的。这就要求我们以扬弃的态度，取人之长，补己之短，从差距中挖掘潜力，从压力中汲取动力，把党和国家的决策部署真正落到实处，走科学发展之路。

二是强化抢抓机遇的意识。从历史上看，善于抢抓机遇是法国发展的一大法宝。当前，我国正处于一个经济快速增长的重要战略期，发展的时机非常宝贵，我们应始终贯彻“抓住机遇而不可丧失机遇，开拓创新而不可因循守旧”的思想，大胆借鉴包括法国在内的一些发达国家的成功经验，特别在促进公共服务、社会建设和民生保障方面的做法，尽快促进发展方式转变，着力保障和改善民生，大力发展循环经济，加快城镇化步伐，不断增强与时俱进的发展意识，完成建设小康社会的目标，努力使我国经济社会较快地实现跨越式发展。

三是强化开放包容的意识。法国是一个开放的国度，多种文化在这里交汇，呈现出了一种多元化、多样化的社会模式，呈现出外向型经济格局。当前，保持好我国经济社会发展的大好势头，要在充分发挥和挖掘现有人才的基础上，继续坚持扩大对外开放的政策，增强开放意识，本着不为所有，但为所用的原则，广泛地吸引、聚集国内外优秀人才为国家的经济建设和社会发展做出贡献。同时，不断深化改革，在经济、政治、文化方面，加强国际交流，借鉴国外先进的科技、文化、经济策略，在复杂多变的国际大潮中推进自身的体制机制创新，为加快建设社会主义现代化国家创造良好条件。

2.引发思考的几个问题

通过培训考察和总结分析，我感到法国在经济社会发展和国家治理方面存在不少问题。本着学习和借鉴的态度，结合我国的国情和实际，就以下几个方面的问题进行了一些思考：

一是加快推进政府法制建设。首先，适应经济社会快速发展的需要，加大立法力度，不断完善我国的法律体系。特别是要加快行政立法步伐，使政府公共权力在法律的范围内运行、在阳光下运行，真正做到公开透明。其次，进一步增强领导干部和公民的法制意识，采取多种措施加强对法律实施的监督，特别是强化对公共权力运行的监督，使其在法律允许的范围内正确行使职权。再次，加快建设法制社会步伐，坚持在法律面前人人平等，对违反法律规定的行为，要依法进行查处，切实做到违法必究，努力建设社会主义法治国家。

二是完善公共服务和社会保障体系。基本公共服务和社会保障工作是一项系统工程，涉及经济社会发展的各个方面和社会各个阶层及每个公民，对于促进经济发展、保持民众的基本生活、维护社会的基本稳定，具有十分重要的作用。近年来，我国在基本公共服务和社会保障体系建设方面取得了显著成效，但其完善程度和保障的水平与法国等发达国家相比还有差距。应进一步加大力度，在完善基本公共服务和社会保障体系方面邁出新的步伐，提高城乡居民的幸福指数，真正解除广大群众的后顾之忧。

三是适时调整收入分配政策。随着经济社会的发展，用政府公共政策、税收调节、财政转移支付等手段，在国民收入初次分配和再分配中，提高个人收入水平和政府为促进人的全面发展所提供的教育、文化、卫生等公共服务和医疗、养老保险等社会保障的公共财政支出水平。将中央财政对地区的转移支付纳入法制化轨道，科学界定转移支付的项目、标准对象，扩大一般性转移支付范围，中央直接转移支付到县，以防止随意性支出现象的发生。逐步缩小地区、行业收入差距，让全体人民共享发展成果，以体现以人为本，执政为民的理念。

四是完善城市规划和加强城市管理。法国的城镇建设和管理工作有一套比较完整的理念和做法，值得我们在城市化进程中加以学习。如，重视城市发展战略规划，不搞“一任领导，一任规划”，使城市建设具有前瞻性、长期性、可持续性等。特别是我国在推进城市化和实现城乡发展一体化的进程中，要注重加强都市圈、城市群和市镇共同体的建设，这有利于统筹进行基础设施建设、协调配置公共资源，提高区域内市镇建设水平，同时要实施城市规划优先战略和公交优先发展的政策，有效地解决城市化进程中交通拥堵和城市流动不畅的问题。

五是大力加强环境保护工作。法国各级政府规划重大项目均把环境保护作为重要环节，保证了自然生态与经济发展的和谐，此举值得发展中国家和经济后发展地区借鉴。我们也应该学习其经验，切实转变经济发展方式，加大环保立法和执行力度，提高公民的环保意识，增加环保投入，真正建设资源节约型和环境友好型社会，努力实现生态文明。

篇5：物业公司考察报告

2005年9月5日我局组织城区物业公司经理赴全国率先实施物业管理的先进城市———深圳市房管局进行了实地考察，考察座谈会于9月7日上午在深圳市房管局宾馆进行，深圳市房管局物业处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加，座谈会就怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：

一、考察情况

（一）政府重视，加强领导、健全机构。

深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市与建设文明小区紧密结合在一起，十分重视组织领导和组织建设。

1、组织领导层次高，深圳市成立物业管理委员会由市政府牵头，主管副市长任委员会主任，深圳市政府副秘书长、深圳市住宅局长任副主任、成员由6个行政区和计划、财政、国土等13个部门领导及深大电话公司等4个企业负责人组织；委员会下设办公室和物业管理招标办办公室，两个办公室均设在深圳市住宅局，负责日常工作；各区人民政府也成立相应机构，领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作。

2、建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题，（二）、重视法制建设。

深圳市物业管理起步早，政策法规建立超前，对发展物业管理具有前瞻性和预见性，1994年出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。开创了我国物业管理法制建设先例，之后相继出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理行业管理办法》《、深圳市家庭装饰装修管理办法》、《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》等十二种物业管理政策法规。为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用，从时间上看，我国制定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区制定的物业管理政策法规的基础上修改出台。

（三）加强开发、物业综合管理推动物业产业发展。

1、深圳市现有注册物业管理企业898个，管理项目3500余项，对物业企业的管理主要是资质管理，除每年进行年检外，在适当时间与工商部门联合检查，检查内容包括：企业是否按申报项目操作，企业是否帐目公开，企业实际操作是否降低资质申报条件，对外来企业实行登记备案制度等，通过检查整顿规范提高管理水平，减少业主投诉。

2、严格推行物业管理合同和业主公约必须是在开发企业售房时就与业主签定，而不是在向业主交房时签定物业合同和公约。

3、加强物业管理从业人员培训，深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院，为上岗培训和继续教育创造了先决条件，学院每年不断循环组织物业管理人员培训，新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出，从而提高员工素质和管理水平。

4、建立物业管理招投标机制，把物业管理引入市场机制，2000年下发了招投标管理工作通知。成立了招投标办公室，制定了招投标有关程序规定，设立考评专家库，在一些规模小区开展了招投标工作，对达到5万平方米的小区准备强行启动招投标。

（四）全方位、多角度解决物业收费问题。

一是通过煤体加强物业管理宣传工作，二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主公约内容必须明确到位，三是物业企业的服务承诺要到位，四是对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位，单位解决不了的起诉法院，五是要求业主委员会成员带头交纳，不能拖欠，也不能领导业主集体拒缴或组织上访，深圳市物业平均收费率达98%。

二、我市与深圳市物业管理的差距。

（一）、起步时间的差别，深圳市物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我市物业管理起步于2000年，人们从福利性住房管理过渡到商品化住房管理还有一个转变的过程，不可能一蹴而就。

（二）经济基础的差别，深圳是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在深圳人们追求的是高收入、高消费，深圳市物业收费每平方米最低 2.6元，而我市最高0.4元。

（三）、物业市场的差别：深圳具有一个庞大的物业管理市场，全市注册企业898家，一级企业50家，管理项目3500余项，管理面积6000万平方米。我市注册物业企业25家，全为三级以下企业，管理项目30项，达5万平方米以上只有8个小区，管理面积173万平方米。

（四）业主委员会管理机构设置差别，深圳市将业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会，有利于业主（也是居民）与社区的联系与小区管理的协调，我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门。

（五）水电抄表的差别：深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户，水除高层二次加压外，也全部抄表到户，我市截止目前水电抄表到户仍没有落实，是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点。

三、几点建议。

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我市与深圳有许多不同之处，但深圳在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：

（一）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

（三）不断完善物业管理政策法规，目前我市出台的《安康市城市居住区物业管理实施办法》和《安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法》等一批法规，为促进我市物业管理发展起到了积极作用，但针对性政策缺位，应加快出台《安康市物业管理投诉受理暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备专项维修资金使用续筹办法》和《安康市城市居住区业主大会指导规则》等地方性政策法规，进一步完善政策法规体系。

（四）加强领导，建立物业管理相适应的组织机构，一是应建立物业管理高层次的议事，决策权威机构，指导政策法规的执行和研究超越信访部门，物业主管部门权限的热点、难点问题，尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题；二是根据目前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会，提升物业管理自我约束，自我管理能力和发展空间，为繁荣物业市场，共创文明城市共负职责。

（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开，五是加大物业从业人员技能培训，把坚持持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。--作者：jionns--发布时间：2006-2-17 22:12:49--2003年11月4日至10日，我单位一行四人夏天、桂征宇、张金玉、徐皓前往物业管理的前沿阵地——深圳、珠海、广州进行了为期一周的考察活动。首先，我们到达了深圳，深圳是我国物业管理的发源地，自1981年第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立至今已走过了二十多年的历程。早在1994年市人大就颁布了《深圳特区住宅区物业管理条例》，并于1999年进行了修订。在这20多年中，深圳市物业管理从无到有，从小到大，从不规范到规范，从单一的管理到全方位服务，从自建自管到市场公开竞争，从没有规矩到政策法规体系逐步完善，发展成为一个社会化、专业化、市场化程度较高的“朝阳行业”，成为城市管理的一个重要组成部分，为深圳创建花园式国际化大都市做出了积极贡献。目前，深圳物业管理行业共有从业人员79352人，其中经营管理人员有13247人，占16.6％，房屋及设备维护管理人员11368人，占14.3％，保安（转载自本网，请保留此标记。）、保洁、绿化等54606人，占68.8％。全市物业管理企业员工持证上岗率达90％以上，小区、大厦管理处主任、部门经理以上人员90％达到大专以上文化程度或中级以上技术职称。全市共有物业管理企业1100多家(取得资质证书的600多家)，从业人员达15万人左右；管理全市2万平方米以上的住宅小区400多个，工业区400多个，高层大厦2000多座，特区内物业管理覆盖面达到90%以上，涌现了一批如万科、中海、中航等在全国有一定知名度的物业管理企业，在全国各地承接物业管理的建筑面积达2000多万平方米。在我国物业管理行业始终处于领先地位。在深圳期间我们考察了中航物业管理有限公司托管的航苑大厦，带着一些日常管理中的问题及政策法规方面的问题，我们向管理处周主任作了一些简单的询问，通过周主任对该大厦管理状况的介绍我们受到了一些启发。在日常管理中该公司采用了保洁外包的方式，区域内所到之处，无一处有脏乱差的现象，室内墙体的面砖用纸巾檫拭法进行测试，根本检查不到任何污迹。保安工作由该公司进行独立管理，我们发现该管理处的保安所有的保安都趋向年轻化，并能注重自身形象——主动向来宾及管理处领导敬礼。看到这一切我们在心里纳闷：多少薪水怎么能达到如此高的管理标准，经询问，该管理处每年支付给保安的薪水（包括奖金和福利）为3万元/人?年，比我们地区整整高出了2倍多。再问及维修人员的工资，管理处周主任介绍大概是5万元/人?年，这更比内地高出了一大截。如此高的支出，管理处的收益如何呢？周主任介绍，该大厦写字楼3.2元/月?m2，多层住宅0.8元/月?m2（深圳市规定普通住宅的物业管理费在0.8—1.0元/月?m2），如此高的物业管理费业主承受得了吗？据周主任介绍，该物业的物业管理费全年的收缴率基本是100%，极少有业主拒交物业管理费，业主对物业管理费的交纳基本就向交水电费一样，认为是理所当然的，在无锡，业主对物业管理的认识尚未达到如此高的境界。当然，物业管理公司首先要服务好，把服务工作放在第一位，这是周主任在给我们作介绍时反复强调的问题。说明了当地的物业管理公司，在服务理念方面已全面转变并适应，内地物业公司尚须进一步转变观念，真正从行动上确立“业主是上帝”的服务理念。另外，我们还了解到深圳市政府作了明确的规定，对两次供水的小区，物业管理费提升20%，以补贴物业管理企业，无锡对这一可行性措施应予以考虑，以减少物业管理企业的亏损面，真正把物业管理企业推向市场。接下来的几天内，我们一行四人在中海物业管理有限公司市场部鞠主任的陪同下，参观考察了该公司全权托管的中海华庭及世界贸易广场。唯一感到不同的就是，物业管理费更高了，此两处的小高层及高层住宅收费标准为4.0元/月?m2，商住两用楼为9.0元/月?m2，写字楼为10元/月?m2，但市场部鞠主任介绍物业管理费的收缴率基本是100%，这一方面说明了，物业管理公司的服务已确实到位了，让所有的业主感到物有所值；另一方面说明了，当地业主对物业管理的认识已成熟，真正确立了物业管理的消费理念。随后我们又考察了珠海及广州的部分小区，虽然没深圳那么完善，但已基本接近，给我们的总体感觉就是：这些地方的物业管理比我们地区发展快，各项服务工作已走上了规范化的轨道。为期一周的考察不仅对我们物业管理人大有启发，而且对业主及物业管理行政主管部门也有着深远的意义，总的概括有如下几个方面：

一、物业公司服务质量过硬，充分体现了人性化的管理。保安遇见业主面带微笑；物业公司充分考虑业主的方便，在地面的台阶转接处设置明显标识；内地物业管理公司难道在这些不需花费成本，又能讨好业主的问题上都做不到吗？显然不是，只是尚未真正确立服务的理念。2002年7月份，我单位在对无锡市物业管理企业的调查中发现有82.8%的企业处于亏损状态，主要原因还是物业管理费收缴率低，收缴率低一部分原因得归结于物业管理本身的服务不到位，随着市场的变化（目前，很多外地知名物业管理公司已大幅度地进驻无锡，如深圳万科、中海等），无锡物业管理企业如再不彻底转变观念那只能等待市场的淘汰。

二、业主已形成了物业管理的消费意识。在考察期间我们感到出乎意料的是，不管是大厦还是住宅小区，无论是中航物业还是中海物业，在如此高的物业管理费的标准下，收缴率竟然能达到100%。这说明了当地业主已形成了物业管理的消费意识，对物业管理的认识已日趋全面、成熟。我们期待无锡的业主能尽快成熟，这一方面得依赖于物业公司本身服务的规范化，另一方面得靠新闻媒体的客观公正的宣传。

三、政府对物业管理的重视程度高，物业管理相应的政策法规完善。在深圳我们了解到，当地政府制定了很多物业管理方面的政策。如：制定了普通公寓（多层）的收费标准为0.8—1.0元/月?m2；对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%。这些政策的制定对无锡地区来说，目前可能偏高了，但我们是否可以制定类似的政策来促进物业管理的发展，使物业管理尽早走上规范化、良性发展的轨道。这些方面尚待相关部门去进一步深入的探讨，以制定适合无锡当地环境的标准。南方的考察对我们感触颇深，我们觉得要进一步搞好物业管理工作，在以下几方面需加大力度。

1、加大宣传力度，转变群众观念，创造良好的物业管理的发展环境。各新闻媒体要站在公正的立场上，以正确的舆论导向引导社会和群众，充分认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的必然性，广泛宣传业主、物业管理企业、政府各主管部门、社会基层组织在物业管理发展中的地位和作用，使群众对物业管理的客观性、必然性、规律性有全面的了解，使全社会都理解和支持物业管理，形成物业管理发展的良好社会环境。

2、各级党委、政府要把物业管理工作列入重要议事日程，作为城市管理的重点工作抓紧抓好。物业管理是城市管理的重要组成部分。推行物业管理是人民群众改善生活环境的需要，是加快城市化进程、实现城市可持续发展的需要，也是实现房地产保值增值的需要；推行物业管理可以提供大量就业岗位，缓解就业压力，促进社会稳定，其本身也是一个重要的经济增长点。规范化的物业管理不仅有利于改善城市容貌，而且有利于社会主义精神文明建设，是逐步改革城市经营管理方式的重要措施。各城市党委、政府应站在城市管理体制改革和进一步加快城市化进程的高度，充分认识物业管理工作的重要地位和作用，把物业管理工作列入重要议事日程，根据各自具体情况，制定切实可行的工作方案，明确目标并层层分解，使其真正抓出成效。采取适当有效的方式抓好综合整治，为推进物业管理创造条件。

3、各级政府要加大扶持力度。物业管理行业是社会主义市场经济的产物，同其他新兴行业一样，在其起步发展阶段，需要政府部门给予多方面的政策扶持。一是政府在税收政策上要给予优惠。物业管理目前在我国定位为微利行业，实际运行中由于多方面原因更多的是在亏损经营。即便如此，物业管理企业也要按规定上交营业税，使企业更加入不敷出。在这方面，需要政府在政策上予以支持，使其尽可能多地享受到第三产业在税收上的减免政策。同时工商、财政、物价、公安、消防以及水、电、暖等相关部门也要从促进物业管理发展的大局出发，创造宽松的发展空间。二是要建立健全物业管理行业管理机构。深圳市在总结物业管理二十年的发展经验时就指出：健全、务实、高效的行政管理机构是推动行业发展的重要因素之一。

4、加快立法，健全法制。通过这次考察，我们发现，深圳在物业管理方面的法规已进一步细化，如制定了普通住宅的收费标准0.8—1.0元/月?m2，对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%。虽然，无锡目前参照江苏省的有关规定制定了0.1—0.5元/月?m2的收费标准，但大部分老小区都是执行的0.1元/月?m2（6、8、10标准折合成每平方米的价格）的收费标准，这对无锡这样一个经济较发达的城市，这样的收费标准合理吗？另外，对两次供水的小区，政府无任何的补贴，这对本身微利甚至亏损的物业管理企业更是雪上加霜。这些都有待政府相关部门去进一步考虑，以尽快出台相应的政策法规来扶持物业管理的各项工作，为物业管理行业提供良好的规范化的发展空间。附考察物业概况：【航苑大厦】总建筑面积13万m2，其中包括1幢高层写字楼、8幢多层住宅；托管公司：深圳中航物业管理有限公司；物业管理收费标准：大厦：3.2元/月?m2，多层住宅：0.8元/月?m2。【中海华庭】占地面积3.2万m2，总建筑面积11.5万m2，其中包括写字楼和小高层住宅；托管公司：深圳中海物业管理有限公司；物业管理收费标准：写字楼：6.0元/月?m2，小高层住宅：4.0元/月?m2。【世界贸易广场】总建筑面积11.6万m2，大厦集办公、商业、住宅于一体；托管公司：深圳中海物业管理有限公司；物业管理收费标准：写字楼：10元/月?m2，商住楼9元/月?m2，住宅4元/月?m2。无锡市金佳物业管理中心第二物业管理课题调研组二oo三年十一月十八日

金色交响小区物业管理项目调查分析报告

报告人：张银平（200911008214）唐统全（）赵标（）

指导教师：邓晓盈

报告形成时间：2012年5月20日分工：（赵标和唐统全负责物业基本情况部分调查并撰写相应部分报告，张银平调查并撰物业管理公司及本项目物业服务部分，其余工作共同完成）目录

1、项目基本情况

1.1、项目坐落区域和地段 1.2、项目规模

1.3、项目类型及户型 1.4、规划限制条件 1.6、建筑风格和色彩

1.7、项目调查时点交易挂牌总价和单价 1.8、项目建设、设计、施工单位

1.9、项目建设开工、竣工、开盘、入住时间 1.10、项目配套

1.11、业主大会及业主委员会情况

配图：项目区域位置图、项目平面效果图、主力户型图、项目大门（或大堂入口）图、项目现状图等。

2、物业管理公司介绍 2.1、公司名称 2.2、组织机构 2.3、性质 2.4、成立时间 2.5、资质等级

2.6、管理服务项目类型和总数 2.7、获得的各种荣誉等

3、针对本项目的管理服务分析 3.1、收费标准、收费时间

3.2、针对本项目所制定的制度名称 3.3、管理服务内容及实施部门 3.4、管理服务内容落实情况 3.5、管理服务效果评价和建议

配：到项目现场拍摄的项目各公共部位、共用设施设备现状图

4、调研分析体会

4.1、张银平的调研体会 4.2、唐统全的调研体会 4.3、赵标的调研体会

1、项目基本情况

1.1、项目坐落区域和地段：

金色交响家园属昆明市盘龙区青云办事处管辖,位于世博板块，世博吉鑫园后沿东三环前行约3公里虹桥立交西北方向，位于东三环与人民路延长线交汇处，项目总投资为139000万元。1.2、项目规模

1.2.1、项目占地:本项目占地530余亩。1.2.2、建筑面积:609039平方米。

1.2.3、项目总幢数:分五个组团，共98幢，分别为：春莺组团共22幢，夏意组团共27幢，花语组团共15幢，水韵组团共18 幢，秋恋组团共16幢。

1.2.4、总单元数：724单元； 1.2.5、项目总户数：4303户； 1.2.6、居住户数：3522户。1.3、项目类型及户型

1.3.1、项目类型：普通住宅,商铺,多层,花园洋房。

1.3.2、户型分类：项目建设98栋住宅楼，分为d1标、d1底、d1顶、d2 标、d2底、d2顶、d3标、d3跃、d4标、d4底、d4顶 11种户型。沿东三环的10栋独立商铺均为二至三层。另外还有1栋综合楼。

1.3.3、主力户型：已知的主力户型为102平米的3室两厅一厨2卫和133平米4室两厅一厨2卫。1.4、规划限制条件 1.4.1、容积率：1.59。1.4.2、绿化率：44.20%。

1.4.3、建筑限高：24米（该小区处于巫家坝机场航空限高区）。

1.5、建筑风格和色彩：建筑风格是西班牙风格，色彩各个组团部同，分别为：春莺，棕黄色；夏意，棕色；花语，棕灰色；水韵，棕红色；秋恋，青灰色。

1.6、项目调查时点交易挂牌总价和单价 1.6.1、总价:7470元/平米。1.6.2、单价:62万（夏意组团，2房，坡地住宅）。1.7、项目建设、设计、施工单位

1.7.1、建设单位：云南金沙房地产开发有限公司。

1.7.2、设计单位：云南怡成建筑设计。1.7.3、施工单位：此项目面大量广，由很多施工单位分标段建设，具体为：昆明市晋宁建筑工程公司负责：“金色交响家园”二期配套校区工程一标段；

云南万利金属结构工程有限公司负责：金色交响家园二期配套工程室内网球场；云南恒上钢结构有限公司负责：“金色交响家园”二期配套校区工程二标段；云南建工集团第七建筑工程有限公司负责：金色交响社区垃圾中转站、金色交响家园（一期）工程九标段、金色交响家园

（一）期工程七标段；瑞丽市宏程建筑工程有限公司负责：金色交响家园

（一）期工程六标段、金色交响家园

（一）期工程十标段、金色交响家园工程（四标段）；云南宏仁建筑工程有限公司负责：金色交响家园

（一）期工程五标段、金色交响家园（一期）十一标段；

云南思茅昌霖建设工程有限公司：金色交响家园工程（三标段）；篇三：物业管理考察报告物业管理考察报告

（一）考察情况

1.物业管理人员专业素质和综合素质高：

荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况，然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑，知识面广，具有很好的沟通能力，对物业相关的法律法规更是烂熟于心，娓娓道来如同在讲自己的经历一般，让人肃然起敬。2.政府重视，视物业管理为民生工程，一切皆依法办事；

（1）我们去参观的那天上午，谭主任整在参加一个物业管理项目的招投标活动，他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选，一切皆依法而行。（2）荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位，他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍，并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动，管理工作与时俱进，不断学习、创新、进步。

（3）开创全国先河，建立了中国第一个物业管理协会，会员包括各个阶层的代表，通过这个组织听取各方的真实意见，把握舆论的导向，占有言论主动权。3.对居民小区的物业管理视具体情况，制定相应的管理方法。

（1）工租房的管理：广州房管局并没有把工房全部卖掉，现在仍然拥有大量的工租房。这部分小区房管局不参与管理，由房管站直接管理，没有物业管理费，只收取3元/月.平方米的租金，物业管理支出不足部分由政府承担。（2）80年代以前的商业房小区，由房管局下属的房管站对物业进行管理，物业费0.7元/月.平方米。物业管理只包括保安、保洁、路灯。绿化或大修需要投资的，由政府直接拨款。此类小区为亏损经营，政府补贴。

（3）80年代以后建立的商业房小区，完全推向社会管理。物业费2.8元以内自行定价，不必通过物价局批准，2.8元以上，需要经过物价局得批准才可以。物业公司的收入来源有三个，物业管理费、车位费租金及管理费、底商的租金及管理费收入。（车位费收费保准一般为车位费400元/月，管理费120元/月）主要是以租金维持物业公司的正常运转。

4.物业费收取情况：基本和内地一样，越是老、旧小区，物业费收取越难，越是新小区，收取越容易，很多新小区物业费收取率高达100%。对于不交物业费的业主，实施软硬兼施的办法：（1）主动和家里的老人聊天，帮他们提东西，进出门细心的搀扶，通过感化老人，来感化其他人。（2）派一个工作人员每天坐在他家门口予以催收，碍于面子，一般也能交。（3）通过法律手段解决。

5.建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

二、我市与南方物业管理的差距。

（一）、起步时间的差别，广东的物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我区物业管理起步于2000年，不论从政府部门以及领导的重视程度还是业主对物业管理的认识，都需要有一个过程。

（二）经济基础的差别，广东是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在广东人们追求的是高收入、高消费，其物业收费每平方米2.8元以下无须通过物价局的批准，自行定价，而我区目前收费标准为0.15元和0.2元，并且要经过物价局审批才可以。

（三）业主委员会管理机构设置差别，广州市将业主委员会严格按照相关法律法规选举产生（前期作好工作，尽量将选举结果导向便于政府管理的方向上来）。每年从物业公司的收入中拿出一定比例作为业主委员会的活动经费。而我区由于业主委员会没有活动经费，建立的第一个业主委员会已经无疾而终了。

（四）管理人员专业素质和综合素质的差别。

（五）物业公司收入来源的差别：作为一个赢利的物业管理公司必备的主要收入来源，我们没有或几乎没有。我们在荔湾区参观了一个包括四栋楼的小区，四栋楼房中间是一个豪华的商业中心，每平方米的管理费为38元，租金另计，这些收入全部归物业公司管理。而我们目前为数不多的车位，管理费仅仅700元/年，收入不可同日而语。

三、几点建议。

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我区与南方有许多不同之处，但在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：

（一）加强物业管理人才建设，积极选拔和培养物业管理人才，提高物业管理的档次。

（二）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立业主物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

（三）在已经建成的小区，通过铺设绿化砖增加停车位，解决停车问题。通过加强对车辆进入小区的管理，提高车位费的收取力度。在无拓展空间的小区，引进立体停车位的管理模式解决停车问题。

（四）在尚在规划中的小区，在设计之初把商铺、底商、停车位作为小区整体规划中一个重要环节，拓宽物业公司的财源，以保证其正常运转。

篇6：物业管理考察报告

2011年11月10日我开平区房管局局副局长带领局物业办主任、直属物业公司经理、副经理、书记、办公室主任一行七人到改革开放的前沿广州、深圳进行了为期六天的考察，分别对房管局、居民小区、物业公司进行了考察。其中在广州市国土资源房管局荔湾分局最为深入，收获也最大。在广州市国土资源房管局荔湾分局的考察座谈会于11月11日上午在荔湾分局会议室进行，荔湾分局副局长、物业科科长、办公室主任以及法律顾问以及我们考察团七人参加。座谈会就怎样解决老旧小区物业管理问题，怎样解决工租房的物业管理问题，怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：

（一）考察情况

1.物业管理人员专业素质和综合素质高：

荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况，然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑，知识面广，具有很好的沟通能力，对物业相关的法律法规更是烂熟于心，娓娓道来如同在讲自己的经历一般，让人肃然起敬。

2.政府重视，视物业管理为民生工程，一切皆依法办事；

（1）我们去参观的那天上午，谭主任整在参加一个物业管理项目的招投标活动，他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选，一切皆依法而行。

（2）荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位，他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍，并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动，管理工作与时俱进，不断学习、创新、进步。

（3）开创全国先河，建立了中国第一个物业管理协会，会员包括各个阶层的代表，通过这个组织听取各方的真实意见，把握舆论的导向，占有言论主动权。

3.对居民小区的物业管理视具体情况，制定相应的管理方法。

（1）工租房的管理：广州房管局并没有把工房全部卖掉，现在仍然拥有大量的工租房。这部分小区房管局不参与管理，由房管站直接管理，没有物业管理费，只收取3元/月.平方米的租金，物业管理支出不足部分由政府承担。

（2）80年代以前的商业房小区，由房管局下属的房管站对物业进行管理，物业费0.7元/月.平方米。物业管理只包括保安、保洁、路灯。绿化或大修需要投资的，由政府直接拨款。此类小区为亏损经营，政府补贴。

（3）80年代以后建立的商业房小区，完全推向社会管理。物业费2.8元以内自行定价，不必通过物价局批准，2.8元以上，需要经过物价局得批准才可以。物业公司的收入来源有三个，物业管理费、车位费租金及管理费、底商的租金及管理费收入。（车位费收费保准一般为

车位费400元/月，管理费120元/月）主要是以租金维持物业公司的正常运转。