高层住宅管理措施

关键词： 城市 物业管理 高层住宅 方案

第一篇：高层住宅管理措施

城市高层住宅物业管理方案

城市高层住宅物业管理方案

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、高层住宅物业管理的特点和难点：

1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

二、高层住宅物业管理的原则：

1、统一管理原则：

首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，分散理势必影响整体的正常运行;其次，分散管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决;第三，分散管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。

2、收费合理原则。

收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

3、依法管理原则。

物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。

5、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，同时也可以做好住户需要的专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。

三、高层住宅物业管理的内容：

1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅小区内的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗位。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取物业管理费用，并接受住户监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。

四、高层住宅物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。

2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式

在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性， 满足住户深层次的服务诉求。

3、 建立治安联动快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。

五、高层住宅日常性物业管理与服务

完善的高层住宅物业管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前。

日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。

(一)安全管理

安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系 ，切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合的方式实施安全管理， 技防方面主要依靠项目本身的智能化报警系统、 巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。

1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统;

2、24小时固定安全护卫岗设置;

3、24小时流动巡逻岗设置;

4、智能化报警系统;

治安工作的特点及主要任务

特点：

A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第

一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色;即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

C、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事不乱”。

主要任务：

A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生;

B、安全巡逻。 定时和不定时的对区域内外各个部位进行巡视检查， 发现不安全的因素及时进行解决;

C、停车场管理。 疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费， 进行停车场消防和安全管理;

(二)环境管理

高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。

针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作：

1、主要任务：

A、负责高层住宅各个楼层和各个部位的保洁工具，使其达到标准的清洁要求;

B、负责制定清洁设备和清洁用品的采购及使用意见，合理掌握清洁费用的支出;

C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质;

D、负责接受客户的委托清洁业务。

2、保洁制度

每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

4、消杀

消杀工作主要包括以下几个方面的内容：

主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。

聘请专业队伍进行消杀工作。

1、专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。

2、双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。

4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。

第二篇：高层住宅二次供水管理办法

江阴市建设局 江阴市卫生局

江阴市物价局 文件 江阴市房产管理局

澄建【2008】73号

关于印发【江阴市市区高层住宅二次供水管理办法】的通知 市各有关单位：

为进一步理顺高层住宅二次供水设施的建设、维护和运行管理体制，切实保障高层住宅居民用水的卫生安全，根据国家有关规定，结合我市实际，市建设局，市卫生局、市房产管理局联合制定了【江阴市高层住宅二次供水管理办法】，现印发给你们，请贯彻执行。

特制通知。

江阴市市区高层住宅二次供水管理办法

第一条为理顺高层住宅二次供水设施的建设、维护和运行管理体制，切实改善二次供水水质，保证我市居民生活饮用水卫生安全，根据国务院【城市供水条例】、【物业管理条例】和建设部【城乡供水水质管理规定】等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称高层住宅二次供水，是指将城市公共供水经储存、加压后，再供给高层住宅居民生活使用的供水方式。其设施包括储水设施、加压设备、水处理设备、本房内输水管线等，泵房有住宅小区建设单位按设计规范提供。

第三条本办法适用于本市市区城市供水范围内对水压要求超过供水服务压力的居民住宅(如各类高层住宅)二次加压供水设施的建设和维护管理。 第四条市建设局是供水企业的行政主管部门，负责对高层住宅二次供水设施的建设、维护运行进行监督管理，市卫生局、市物价局、市房产管理局等部门依据各自职能负责相关工作。 第五条新建高层住宅二次供水设施的建设标准应严格按照国家规范规定执行。 第六条新建高层住宅二次供水设施应与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时进行竣工验收备案，验收合格后方可投入使用。

第七条高层住宅二次加压供水工程的设计、施工、监理应严格执行国家、地方以及行业有关技术标准、规范和规程，由具有相应资质的单位承担。

高层住宅二次供水工程应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求设计和建设。 高层住宅二次加压供水设计应当充分考虑城市供水条件，其施工图设计文件应当经具有法定资质的审图机构审查合格方可使用。

建设单位应当按照国家、省、市有关规定，委托有相应资质的单位承担施工。

高层住宅二次加压供水工程不得使用相关部门规定的禁止使用与淘汰或不符合卫生要求的给水材料、设备和未经相应资质机构检验合格的水表。 修建构筑物、厕所、化粪池等建设行为应当采取技术措施避免对高层住宅二次加压供水设施造成危害。

水泵房宜独立设置，应为小区内地面建筑。

第八条二次供水设施由产权人或其委托的管理维护单位管理维护。 本办法实施前已建二次加压供水设施的高层住宅，其二次加压供水设施需委托供水企业维护和管理的，经相关部门检测合格无需改造的，产权人可以委托供水企业维护和管理;经检测不合格需要改造的，产权人可以按照有关规定自行组织改造。

对新建居民住宅中配套建设的二次加压供水设施，可由供水企业承接二次供水设施维护和管理。

建设单位委托供水企业履行建设、维护和管理义务的应当与其签订有关协议。 第九条二次供水涉及费用，由建设单位按物价部门核定的标准执行。 二次供水设施建设期满十五年后维修费纳入房屋维修资金。

第十条承担高层住宅二次加压供水设施维护和管理的二次供水管理单位应当履行下列职责： (-)定期维护、保养水池。水箱。水泵。管线等高层住宅二次加压供水设施，清洗。消毒水池;

(二)负责高层住宅二次加压供水设施的运行管理;

(三)对居民用户实行计量到户。抄表到户;

(四)定期检测水质，保证水质符合国家有关标准;

(五)保证水压符合国家有关标准;

(六)设立专门的部门或机构处理二次加压供水设施管理和服务的投诉。

直接从事高层住宅二次加压供水维护管理人员和清洗消毒人员应当接受专业培训，具备卫生部门核发的健康证明。

第十一条城市供水行政主管部门应当加强高层住宅二次加压供水监督管理，保证水质。水压符合国家有关标准。

卫生行政主管部门应当加强对承担高层住宅二次加压供水设施和维护的单位以及高层住宅二次加压供水水质的监督监测。 第十二条由于工程施工。设备维修等原因需要停水或降压供水的，高层住宅二次加压供水设施维护管理单位应当提前二十四小时告知用户做好储水准备;因设备故障或紧急抢修不能提前通知的，应当在抢修同时通知用户。 因水质污染或水质不符合标准需要停水的，高层住宅二次加压供水设施维护管理单位应当及时告知用户，并向城市供水和卫生行政主管部门报告。停水或降压供水范围较大的或时间较长的，应当采取相应应急供水措施。 第十三条对违反本办法规定的，由市供水行政主管部门和其它有关部门按照相关法律。法规处理。

第十四条本市市区城市供水范围以外的高层住宅二次加压供水管理参照本办法执行。 第十五条本办法由市建设局、市卫生局、市物价局、市房产管理局共同解释。 第十六条本办法自2008年7月1日起施行。

第三篇：绍兴市区高层住宅二次供水管理办法

关于印发《绍兴市区高层住宅二次供水

管理办法(试行)》的通知

市区有关单位：

为进一步理顺高层住宅二次供水设施的建设、维护和运行管理体制，切实改善二次供水水质，确保居民生活饮用水卫生安全，根据有关规定，结合市区实际，我们制定了《绍兴市区高层住宅二次供水管理办法(试行)》，现印发给你们，请贯彻执行。

附件：绍兴市区高层住宅二次供水管理办法(试行)

绍兴市建设局 绍兴市发展和改革委员会

二OO八年十一月十七日

抄送：市府办、市法制办、市卫生局、市规划局

绍兴市区高层住宅二次供水管理办法(试行)

第一条 为规范高层住宅二次供水设施的建设、维护和运行管理，切实改善二次供水水质，确保居民生活饮用水卫生安全，根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省城市供水管理办法》、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》和其他相关法规规定，结合市区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称高层住宅二次供水，是指由房地产开发企业按规划建设的高层住宅，由于建筑高度所需供水总水头超过城市供水规划服务压力，只能通过建筑内部供水设施将市政管网供应的自来水经储存、加压再供给高层住户的供水方式。

二次供水设施包括泵房、储水设施、加压和水处理设备、电气和自控系统、输水管线等相关设施。

第三条 本办法适用于市区范围内，建筑黄海标高24米以上100米以下的高层住宅生活用水二次供水设施的建设、维护和运行管理。

第四条 市供水行政主管部门负责市区高层住宅二次供水的监督管理。

价格行政主管部门按照职责协助市供水行政主管部门共同做好市区高层住宅二次供水的管理。

第五条 高层住宅二次供水设施的设计、建设、施工应严格执行国家相关规范和《绍兴市区高层住宅二次供水设施建设技术规定》(试行)(见附件)，并与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

第六条 高层住宅二次供水设施建成并经供水企业验收合格后，房地产开发企业应当将二次供水设施移交给城市供水企业管理。

移交范围包括与二次供水相关的全部设施、竣工验收资料以及相关产品的有效证件等。

第七条 由于高层住宅二次供水设施建成后要与市政公共管网相连接并由供水企业负责接收管理，为保证工程质量和便于今后的运行管理，本办法实施后新建高层住宅的相关二次供水设施由房地产开发企业委托供水企业组织实施和管理,签订相关协议，并向供水企业一次性支付二次供水设施配套建设费和二次供水设施运行维护经费。

第八条 本办法实施前已开工但尚未竣工验收的高层住宅，其二次供水设施由房地产开发企业按国家相关规范和《绍兴市区高层住宅二次供水设施建设技术规定》(试行)的要求自行建设、整改。自行建设、整改方案应经供水企业审核确认。竣工验收合格后移交给供水企业管理，签订相关协议，并向供水企业一次性支付二次供水设施运行维护经费。

第九条 本办法实施前已建成投运的高层住宅，其二次供水根据业主意愿、结合设施状况逐步理顺管理体制。

第十条 高层住宅二次供水设施移交给供水企业管理后，供水企业应当依法承担以下责任：

(一)相关二次供水设施的维修、保养、更新;

(二)水泵的运行管理;

(三)水池清洗、消毒;

(四)二次供水居民用户水表的抄表、收费;

(五)二次供水设施管理、服务质量问题投诉的处理。 第十一条 移交给供水企业管理的高层住宅按照“居民用水一户一表制模式”管理，抄表到户，收费到户，服务到户。水价统一按普通居民用水价格执行。

第十二条 本办法自发文之日起试行。如上级有新政策出台，按新政策执行。

第十三条 本办法由市建设局、市发改委在各自职责范围内负责解释。

附件：

绍兴市区高层住宅二次供水设施建设技术规定

第一条 为加强本市高层住宅二次供水管理，确保二次供水水质、水压和供水安全，规范二次供水设施建设，特制定本规定。

第二条 本规定适用于本市市区范围内，建筑黄海标高24米以上100米以下高层住宅生活用水二次供水设施的设计、建设。

第三条 高层住宅二次供水设施必须独立设置，原则上应单建，供水管网、储水池(箱)、水泵、控制系统、供电设备和管理用房等不得与消防等其他设施混用。对于高层商住建筑，住宅与商业(办公)的供水必须单独自成系统。高层住宅二次供水应与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时验收交付。

第四条 高层住宅二次供水的设计应委托符合相应资质要求的设计单位完成。设计应执行《建筑给水排水设计规范》(GB50015)、《二次供水设施卫生规范》(GB17051)和国家相关法律法规，其中的强制性条文必须严格执行。设计同时应当符合本市供水相关规定，并充分考虑当地实际情况。

第五条 在施工图设计前，设计单位应根据确定的建筑方案、总平面图和工程场地周边城市供水管网资料，会同供水企业

共同确定二次供水设计方案。二次供水设计方案经供水企业审查并书面确认后，方能进行施工图设计。

第六条 高层住宅二次供水设计应符合以下规定。

一、系统设计

1、高层住宅二次供水方式可采用一体化无负压、无吸程直接增压供水方式或变频泵与低位储水池(箱)联合供水方式。在条件具备的情况下优先采用一体化无负压、无吸程直接增压供水方式。

2、高层住宅二次供水系统应根据住宅高度进行分区，一般6层以上每增加7～10层为一个分区。

二、 泵房设计

1、生活用水增压泵房要单独设置，与消防泵房隔开，具有独立的门窗关锁;泵房门尺寸应考虑设备进出需要;地坪基础根据安装要求设计;内墙应粉刷，有独立照明;进出泵房应有良好的通道。

2、增压泵房应合理布置，除应考虑水箱或稳流罐、管线、控制柜等设施外，还应考虑有足够的巡检和维修间距，以及20平方米左右的办公面积，泵房净高一般不低于3米。

3、泵房应具备良好的通风、排水条件，地下式泵房应有通风、排水设施。

4、水池、水箱的材质和内壁涂料应无毒无害，不易腐蚀，不影响水质，有较长的使用寿命。

三、 管道设计

1、增压立管要求放在公共部位的管道井内，水表安装在休息平台(嵌墙安装，并根据供水企业一户一表要求安装表箱)或管道井内，应保证抄表、换表、维修立管的工作间距，管道及设施应有明显标志。具体要求符合供水企业相关规定。

2、水表均采用远传水表及远传抄表系统，远传线路一般设置在住宅智能化管廊内。

3、高层住宅二次供水工程管道的材质应根据供水压力、敷设场所条件和敷设方式等因素综合确定，必须符合质量和卫生要求，并能有效防止二次污染。

四、 电气及自控设计

1、泵房用电应单独计量，动力电缆及通讯电缆要引入泵房控制柜。

2、增压泵房应设计自动控制系统，其水量、水压、水质及泵房运行状况等数据，应传送至供水企业，自控设备应符合供水企业相关要求。

五、 为有利于供水安全和日常维护，高层住宅二次供水设计应采用标准高、质量好、信誉好、在当地普遍使用的产品。

第七条 高层住宅二次供水设施建设改造工程完成后，应按以下要求组织竣工验收：

1、 工程质量按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB 50242)及《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB 50300)执行;

2、设备安装按《机械设备安装工程施工及验收通用规范》(GB 50231)执行;

3、电气工程安装按《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》(GB 50254)及《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB 50303)执行。

4、卫生要求按《二次供水设施卫生规范》(GB17051)执行。

第八条 本规定未明确的参照国家相关规范执行。

第四篇：省立医院高层住宅楼物业管理方案（29

页)

目录

一、××物业公司简介„„„„„„„„„„„„„ 1

二、物业托管项目概况„„„„„„„„„„„„„ 2

三、“高品质管理水准”的依托资源 „„„„„„„„ 3

四、物业管理服务风格 „„„„„„„„„„„„„„ 6

五、人员定编及岗位素质 „„„„„„„„„„„„„11

六、物业管理质量保障体系 „„„„„„„„„„„ 13

七、增收节支措施 „„„„„„„„„„„„„„„ 26

八、第一年度的主要事务 „„„„„„„„„„„„ 26

九、经费收支测算 „„„„„„„„„„„„„„„ 27

第五篇：关于高层住宅小区消防安全管理的调查分析

上世纪90年代中后期高层住宅小区在我国的城市化的过程中如雨后春笋般涌现。然而，包括高层住宅在内的高层建筑火灾也屡屡发生，高楼火灾危害已成为我国社会主义现代化事业和城市化推进过程中必须尽快解决的严重问题。

一、高层住宅小区是防火救灾逃生方面的难中之难

高层建筑防火救灾逃生是个世界性难题，高层住宅小区则是此难中之难。其难点主要为以下三个方面：

1. 高层住宅小区具有高层建筑防火救灾逃生的所有突出难点

高层建筑防火救灾逃生主要有以下突出难点：失火时往往出现“烟囱效应”，而且建筑物越高“烟囱效应”越明显，甚至形成“立体火场”;楼层越高风速越大，风助火势迅速扩大灾情范围及破坏力;消防登高云梯车举高有限，且其举高提升速度赶不上高楼长高速度，极大限制了从外部扑救的时效性，而救灾中时间和速度就是生命;高层建筑火灾很难靠外部力量进行扑救，必须立足于“自防自救”，而这仍是薄弱环节。因此，面对这种高层建筑火灾对生命、财产和社会、人文、生态环境的危害，政府主管部门在长期认真抓管这一问题的基础上，又突出科技原始创新的重要作用，而将“城市高层建筑重大火灾防控关键问题研究”列入了已于2012年3月正式启动的“国家重点基础研究发展计划”，即“973计划”重大项目，并组织官方和民间的科技与管理精英参与集体攻关。

2. 人口高度密集且是老小弱势人群常住之处

高层住宅小区是指一定地域范围内主要用于居住的高层建筑(即十层及十层以上的住宅或超过24米的公共建筑)及超高层建筑(即高100米及以上的建筑)群，或者住户达到数百户以上的独幢高层或超高层建筑，其设有专门的物业管理公司，在治安管理上具有相对封闭性。因此，高层住宅小区不仅是人口高度密集之地，更是老人与孩童这种防火自救弱势人群常住之处，其数量比例还相当大。在一个住户为1000户左右的高层住宅小区，老人与孩童总数一般可达1000人左右。人口高度密集且是大量老少弱势人群常住之处是高层住宅或高层住宅小区发生火灾时往往出现群死群伤及重大财产损失的主因之一。如2010年11月15日上海市静安区胶州路一幢28层住500户居民的教师公寓楼发生大火，就出现了58人遇难，70多人受伤，“立体火场”造成房产损失近5亿人民币的震惊国内外的惨状。

3. 高层住宅起火原因更为复杂

高层住宅引燃火灾的原因除了一般火灾事故涉及到的地震、雷击、燃放烟花爆竹以及其它不可知因素外，更多地则是电器老化或损坏事故、厨房用火不慎、吸烟引起床被窗帘等易燃物火苗蔓烧、家用电器或设备操作不当、儿童玩火等。引燃高层住宅或小区火灾的这两大类因素，均伴随着我国进入经济持续上升期以及全球进入地震活跃期而频繁作用。例如：在节假日或大型社团活动仪式等活动中燃放烟花爆竹，有的则引发了高楼外墙大面积起火或过火;在包括高层住宅在内的高楼内聚餐、吸烟、饮酒、烧烤等引燃大火或过火;星罗棋布在各高层住宅间的高楼或非高楼餐饮业、娱乐业、住宿业单位因各种常见的或不常见的原因造成失火并且延烧至邻近的高层住宅;地震多发造成的高楼火灾频发等等。

二、高层住宅既是消防管理重点也是防火自救培训难点

1. 高层住宅成为消防管理重点的主要原因。第一，高层住宅或小区是防火救灾逃生方面难题中的难题，其火灾一旦发生若不能立即扑灭会迅速形成“立体燃烧”，这时从外部进行扑救则难度很大，从而导致所谓的“恶性火灾事故”结局。因此，遵循“实事求是”原则和“因时立政”古训，在“防火”与“救灾”都重要也都是难点但“救灾”难度系数更大的情况下，尽量避免或杜绝火情发生亦即以“防火”为前提就是最好最明智的选择，而以“防火”为前提的政府管理部门必然会将高层住宅或小区的消防安全管理作为自已工作的重点。第二，高层住宅或小区比一般高层建筑的起火原因更加复杂多样、火情更容易发生。“治已病不如治未病”，因此，立足于“防火胜于救火”思路的政府管理部门也必然会将高层住宅或小区的消防安全管理作为自己的工作重点。第三，自上世纪90年代中后期以来，在高层建筑火灾事故总数中，高层住宅火灾约占四成，死亡人数却高达70?，此与高层住宅或小区内人口高度密集且为大量老人与孩童这类防火自救弱势人群常住之处有直接关系，故而高层住宅或小区的消防安全管理，必然会成为以“救人为第一”目标的我国政府消防管理工作的重中之重。

2. 高层住宅成为防火自救培训难点及情况说明。第一，高层住宅不仅是人口高度密集之地，而且常住小区的老人和孩童这二类防火自救弱势群体数量相当大，一般占到小区总人口的1/4左右，而这类人群显然不适合参加几十层高楼的消防安全集中培训和演练。第二，高层建筑消防演练中常常出现“安全通道”即人群疏散时可步行上下的楼梯拥堵和演习时间长的现象。有资料显示：以铁的纪律闻名于世的联邦德国在50层的建筑内进行疏散演习，通过安全楼梯将人员疏散完毕耗时2小时11分。若将此演习移至高层住宅进行，则别说火灾蔓延速度大大快于人类双脚垂直下楼梯的速度，健康老人和孩童显然也无法坚持参加完全程演习，何况其中还有诸多体弱、多病者。第三，高层住宅或小区居民除老人和孩童以外，绝大多数人都分散在各行各业中工作，其中许多人晚上下班回家后要忙着处理各种家务，然后要休息以缓解一天的疲累，且许多人上下班时间甚至休息日也不固定，故而很难找一个统一时间将大多数人集中起来培训。正因为以高层住宅为突出代表的各类高层建筑防火逃生存在种种难题，以及对上述种种民情民生的考虑与关切等，“人群疏散与火灾安全”成为了政府“973计划”之重大项目“城市高层建筑重大火灾防控关键问题研究”的次生重点研究对象或分支研究项目之一。

三、应对高层住宅或小区消防管理和培训难点的对策建议

为助力破解难题，下面针对高层住宅或小区消防安全管理及防火自救培训难点提出切合我国国情和民情而且具有可行性和一定实效性的对策建议：

1. 一个培训方式上的对策建议――实施高度“人性化”的“散兵游勇式”培训方式。

结合每户内部建筑构造、装饰布置、人口年龄结构等特点，将整个小区消防安全培训，从过去以宣传教育和外部巡视为主的方式转化到“化整为零”、“因户制宜”、“因人施教”的针对性很强且突显高度“人性化”的“散兵游勇式”培训方式上来。具体而言，即消防部门与社区职业消防小组一起，每年平均1―2次进入到每户人家家中，有针对性地对每位成年人讲解自家消防安全知识，强调火灾的危害及防火的重要性，再借助携带去的、安全度较高的灭火及逃生器材，手把手地教灭火、避火及逃生技能。按此方式培训，既可实实在在地强化高楼住户消防安全意识，提高防火自救乃至救人的能力，还可持续调动广大住户参与培训的积极性。甚至可激发房地产开发商投资建造高层住宅室内附属消防设施以供各种逃生器具储存和使用的兴趣。“住户参与培训的积极性+开发商投资消防设施的积极性”，会促成各类已有的或新发明的自救逃生器具扩大销售面，从而降低高层住宅或小区消防管理难度，也会因许多人熟练掌握自救或救人方法且有现成的逃生器具可用而减少人员伤亡及财产损失。

2. 一个消防安全管理上的对策建议――即实施配套管理模式，包括“点面配套管理”和“信息配套管理”。

“点面配套管理”是指政府消防工作中对高层住宅小区这个“面”与高楼单元住户或用户这个“点”的配套管理，并将管理重心落到“点”上，因为单元住户是整个社区或社会消防事业的细胞，其重要性如同“企业是社会经济的细胞”：如果社会经济发展不落实到一个个企业，则不能形成实体经济;如果社会消防工作不落实人口高度密集的高层住宅小区每一户人家，则消防安全保险度不能提高。

“信息配套管理”是指消防安全管理工作中多层级的火警信息沟通与通讯工具配套管理。这除了消防部门内部各层级人员之间的信息及沟通的配套管理外，这里还建议有关部门启用下述高层住宅小区住户“防火逃生专用对讲机”号码信息及使用配套管理。其具体内容是：将防火逃生专用的、按规律编制通讯号码的专用对讲机有偿配置到户。每户对讲机号码不同，除了各户自家成年人知道外，只有消防中队或支队及住宅小区消防管理小组几个人知道。单元住户或租户更换时，新业主或新租户需携带具有法律约束力的证件及资料到消防大队或中队专设部门进行保密性更换。每户对讲机可直接连通两极：一极连通消防部门“一体化”公众服务平台系统的火警服务专机;一极连通住宅小区物业管理部门专职性兼准公益性的消防小组成员对讲机。这样进行信息沟通与管理配套的好处是：

一是消防部门可在火情发生的第一时间接到报警电话，从而迅速出动警力赶往火灾现场扑救，避免高层住宅火灾上升到恶性等级。如上海胶州路公寓大楼恶性火灾就与消防中心接到火警电话迟了约21分钟有相当大的关系(据楚天消防网报导：这场火警报警时间为2010年11月15日13:53分左右，而上海市应急联动中心接警时间为当天的14:15左右)。

二是消防部门在2―3分钟的极短时间内同时接到同一小区、同一高楼的数个对讲机报警，可大大提高其对警讯真实性的判断力，从而提高出警速度和效率，降低该高层建筑火灾扑救难度，减少人员伤亡和财产损失。

三是住宅小区消防管理人员接到电话，可与其他管理人员、安保人员等一起立即赶往出事楼房，用自己十分熟悉的楼内公共消防设施和掌握的灭火方法，将火灾熄灭在初起阶段从而避免后续损失。

四是消防部门和小区消防管理小组还可通过对讲机安抚、稳定处在起火高楼中住户的情绪，并用一个个简单指令引导已被火灾危及安全者避火或按平时培训的方式乘上救生器具逃生，从而避免群死群伤现象的发生。

五是在适当时机消防部门还可通过对讲机，对众多高楼住户教授防火自救知识，打好防火救灾及逃生的“全民总动员”乃至“全民皆兵”之战。

上述应对高层住宅小区消防管理及培训难点的“点面配套管理”与“信息配套管理”不仅强调“以人为本”的实效管理，而且均突出强调将消防安全工作落实到细节上。总之，建立并完善高层住宅小区消防安全管理及培训方式上的“细节管理”、“配套管理”以及“化整为零”、“因户制宜”、“因人施教”等针对性很强且突显“人性化”的“散兵游勇式”管理培训机制，是一条符合事业发展共同管理模式与规则的，能助推我国消防事业不断顺利发展，并降低高层住宅或小区防火救灾及逃生难度的可行之路、有效之路。也是符合中央提出的“科学发展观”中统筹经济社会和谐发展、统筹人与自然和谐发展要求之举。

参考文献：

[1] 吴启鸿.透视全球及中国火灾[J].水上消防，2003，(3).

[2] 赵泽明.世界各国的火灾成本统计――来自世界火灾统计中心的调查报告[J].消防技术与产品信息，2005，(5).

[3] 吴启鸿.火灾形势的严峻性与学科建设的迫切性[J].消防科学与技术，2005，(2).

[4] 罗晓明.如何加强高层住宅的消防安全[J].科技风，2009，(10).

责任编辑：陈诚