XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

关键词：

XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案（通用9篇）

篇1：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2010）浦民一(民)初字第10121号

原告XX有限公司，住所地上海市XX号-A26。

法定代表人XX，董事长。

委托代理人XX，XX律师事务所律师。

委托代理人XX，XX律师事务所律师。

被告XX，女，1965年3月31日生，汉族，现住上海市XX室。原告XX有限公司（以下简称XX公司）诉被告XX物业服务合同纠纷一案，本院于2010年3月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员XX独任审判，于2010年5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、XX到庭参加诉讼，被告XX经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告XX公司诉称，原告于2007年5月10日与上海市XX业主委员会签订《物业服务合同》，约定其为XX全体业主提供物业管理服务，物业服务费为每月人民币0.40元/平方米，被告XX系上海市XX室房屋所有人，房屋建筑面积为80.81平方米，在原告按约为被告房屋所在小区提供物业服务后，被告自2007年5月始至2009年6月止未向原告交纳物业服务费，故依法向法院提出起诉，请求被告支付物业费840.40元，支付滞纳金883.40元。

原告XX公司为支持自己的主张，提供了物业服务合同、房屋状况及产权信息、小区经理荣誉证书等证据。被告XX未具答辩并对原告提供的证据无质证意见。

鉴于被告XX未到庭应诉，本院对原告XX公司陈述及提供的证据，进行核对。经审理查明，确认原告提供的证据具有证明力，确认原告所述被告自2007年5月始未向原告支付物业服务费的事实属实，但在本院审理的原告与原上海市XX业主委员会及到庭的业主物业服务合同纠纷案中本院已认定原告为XX小区提供的物业服务于2009年5月底结束，并认定其提供的物业服务质量有部分瑕疵，故被告所欠物业服务费应自2007年5月始计算至2009年5月止。

本院认为，合同应当履行。原告XX公司为被告提供物业服务后，被告理应支付物业服务费，被告未到庭视作放弃抗辩权，视为其接受原告提供的物业服务，同意按物业服务合同约定的费用收取标准支付物业服务费。对原告主张滞纳金请求，因原告提供的物业服务质量有部分瑕疵，故被告无需支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告XX于本判决生效之日起10日内给付原告XX有限公司自2007年5月始至2009年5月止物业服务费808.10元；

二、驳回原告XX有限公司的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案原告预交的案件受理费50元，减半收取25元，由被告XX负担，被告应于本判决生效之日起10日内交原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员郑卿杰书记员刘春雷

篇2：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

（2010）浦民一（民）初字第5944号

民事判决书

原告王XX，女。

委托代理人朱XX，男。

被告上海XXXX物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区XX路227号222室。法定代表人XX，董事长。

委托代理人赵XX，上海中汇律师事务所律师。

原告王XX与被告上海XXXX物业服务有限公司劳动合同纠纷一案，本院于2010年2月9日受理后，依法由审判员朱力独任审判，于2010年3月10日和3月12日公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托代理人朱XX和被告上海XXXX物业服务有限公司的委托代理人赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX诉称，原告于2005年12月19日进入被告处从事管理员工作，双方签订期限为2008年6月30日至2009年6月30日的劳动合同，合同约定原告的每月工资为人民币1500元等。2009年6月5日被告书面征求原告意见，是否同意在被告处继续工作、续签劳动合同，原告表示同意并签订了意向合约。6月15日被告告知原告其在汤臣高尔夫小区提供物业服务的招标失败。2009年6月22日至6月25日被告要求原告在三天内作出是否解除劳动合同的决定。原告被迫按照被告的要求，向被告提出书面辞职报告。原告经仲裁后，要求被告支付赔偿金6000元。

原告王XX提供如下证据材料：

一、裁决书，证明双方纠纷已经仲裁前置程序；

二、劳动合同，证明双方的劳动关系及原告的工资标准等；

三、申诉书，证明原告对劳动关系的解除提出意见；

四、申诉员工的签名表，证明申诉员工均认可申诉书的内容；

五、汤臣高尔夫园区业主委员会《关于物业服务企业选聘情况的通告》，证明业主对物业公司进行选择，被告不再从事该小区的物业管理工作；

六、被告的《致管理处全体员工的信函》，证明原告从未看到过该信函；

七、被告的《告汤臣项目全体员工书》，证明被告当时未将该材料送交原告，原告是在地上捡到该份告知书。

被告上海XXXX物业服务有限公司辩称，被告原系浦东新区汤臣高尔夫园区的物业管理企业，因被告招标失败，不再继续为该园区提供物业服务；被告向全体员工提出三种选择方案，分别为留任至新物业公司工作、解除劳动关系支付经济补偿金和自动离职等。原告选择向被告辞职，因此被告不需支付原告赔偿金，不同意原告的诉讼请求。

被告上海XXXX物业服务有限公司提供如下证据材料：

一、《告汤臣项目全体员工书》，证明被告在不再为汤臣高尔夫园区提供物业服务后，向员工公示三种选择方案；

二、员工辞职申请表，证明原告书面提出辞职，被告不需支付赔偿金。

经当庭质证，被告对原告提供的证据

一、证据

二、证据五至证据七的真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据三和证据四，表示证据三系原告单方面的陈述，不符合证据的形式要件，证据四不能确认员工签名的真实性，对该二份证据不予认可。被告对原告提供的证据三和证据四，虽未予认可，但因没有提供相应证据予以证明，本院不予采信被告的质证意见，对该二份证据予以确认。

原告对被告提供的证据一，表示没有看到过该材料，不予认可；对被告提供的证据二的真实性无异议，确认为其本人的签名，但认为系在被告胁迫的情况下出具。被告提供的证据一即为原告提供的证据七，被告虽未继续举证证明其已向原告送达该告知书，但因原告确认在地上捡到，本院可予认定原告知道或应当知道通知书的内容，不予采信其对证据一的质证意见，对该证据予以确认；原告对证据二系其本人的签名无异议，本院对该证据亦予以确认。

基于上述质证意见和当事人的陈述，本院确认如下事实，被告上海XXXX物业服务有限公司原系浦东新区汤臣高尔夫园区的物业管理企业，原告王XX于2005年12月19日进入被告处从事管理员工作。2008年10月6日原告与被告签订期限为2008年8月5日至2009年6月30日的劳动合同，合同约定原告的月工资为1500元等内容。2009年6月15日因被告与浦东新区汤臣高尔夫园区业主委员会签订的《物业管理服务临时托管合同》将于2009年6月30日终止，被告决定不再为该园区提供物业管理服务。6月19日被告将该决定告知包括原告在内的为该园区提供物业服务的全体员工。6月23日被告出具《告汤臣项目全体员工书》，告知全体员工如愿意继续留在汤臣项目工作的，可与新的物业公司即上海XX物业管理有限公司办理录用手续，如选择合同终止或解除的，被告将支付经济补偿金等相关费用。6月24日原告填写《（汤臣高尔夫园区）物业管理处员工辞职申请表》，书面向被告提出辞职。10月16日原告向上海市浦东新区劳动争议仲裁委员会提出申请，要求被告支付解除劳动合同的赔偿金6000元。2010年1月20日该委作出裁决，对原告的请求不予支持。原告因此诉讼来院。

本院认为，在被告即将终止与浦东新区汤臣高尔夫园区业主委员会签订的《物业管理服务临时托管合同》时，原告自愿向被告提出辞职申请，系其真实意思表示。现原告认为其提出辞职申请，系因被告胁迫所致，但因原告对此未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。原告自动辞职的行为，不属于我国劳动合同法规定的用人单位因违法解除劳动合同应支

付劳动者赔偿金的法定情形，故原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国劳动合同法》第二条第一款、第八十七条之规定，判决如下：

驳回原告王XX要求被告上海XXXX物业服务有限公司支付赔偿金的诉讼请求。案件受理费10元减半收取5元，由原告王XX负担，免予收??如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员朱力

篇3：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

在房地产市场兴旺蓬勃的今天, 各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案, 通过研究这个案例, 能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识, 并通过此案例, 启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介

(一) 案件概况

原告:上海中原物业顾问有限公司

被告:陶德华

原告上海中原物业顾问有限公司诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息, 故意跳过中介, 私自与卖方直接签订购房合同, 违反了《房地产求购确认书》的约定, 属于恶意“跳单”行为, 请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋, 中原公司并非独家掌握该房源信息, 也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息, 不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明:2008年下半年, 原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日, 上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日, 上海某房地产顾问有限公司 (简称某房地产顾问公司) 带陶德华之妻曹美娟看了该房屋;11月27日, 中原公司带陶德华看了该房屋, 并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定, 陶德华在验看过该房地产后六个月内, 陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人, 利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%, 向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元, 而某房地产顾问公司报价145万元, 并积极与卖方协商价格。11月30日, 在某房地产顾问公司居间下, 陶德华与卖方签订了房屋买卖合同, 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续, 陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

(二) 法院判决

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后, 陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出 (2009) 沪二中民二 (民) 终字第1508号民事判决:1.撤销上海市虹口区人民法院 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决;2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求, 不予支持。

上海市第二中级人民法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质, 其中第2.4条的约定, 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款, 其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定有效。根据该条约定, 衡量买方是否“跳单”违约的关键, 是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件, 而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息, 则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立, 而不构成“跳单”违约。本案中, 原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋, 陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息, 并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此, 陶德华并没有利用中原公司的信息、机会, 故不构成违约, 对中原公司的诉讼请求不予支持。

二、争议焦点

在本案中, 笔者主要探讨两个争议焦点:

第一, 双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何?

原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同?房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效?

第二, 被告陶德华有没有构成“跳单”, 即构成违约?

卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售, 陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息, 这样做是否构成“跳单”违约?

三、案件相关法律问题分析

(一) 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力

1. 居间合同和格式条款的法律概念引入

对于居间合同和格式条款的概念, 《合同法》均有明确规定:

《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。”

《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的, 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务, 并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款, 按照对方的要求, 对该条款予以说明。”

2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性

根据《合同法》关于居间合同的规定, 居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中, 居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息, 提供订立房屋买卖合同的机会, 而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定, 这一合同具有居间属性, (1) 而不属于代理合同等其他合同。

3. 禁止“跳单”格式条款有效

根据《合同法》第四十条的规定:“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的, 或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的, 该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效, 笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定双方具有相应的民事行为能力, 意思表示真实, 且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定是有效的。

(二) 被告陶德华有没有构成“跳单”

1. 客户构成“跳单”的要素分析

《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定:“居间人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的, 不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司, 逃避支付佣金的约定义务, 则对居间人显属不公平。因此, 确认客户“跳单”的要素就显得很有必要, 笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面:

第一, 有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中, 具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在, 这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。

第二, 房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务, 如根据客户的要求提供房源信息, 带领客户看房等等, 并留下了相关证据。

第三, 客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款, 里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月, 上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当, (2) 此3个月的期限从看房完成之日起开始算, 而不是从居间合同签订之日起算。

第四, 客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬, 自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同, 或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约, 等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售, 买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 买方选择了服务更好, 价格更低的中介公司, 这符合民法的契约自由精神, 此应为善意, 与前面所说的恶意相对应, 不应构成违约。

2. 本案中被告陶德华并无违约

该案中, 被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身, 合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款, 中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务, 但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比, 善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司, 此做法并无不妥, 符合传统民法中的契约自由精神, 彰显了以人为本的原则, 因此, 笔者认为法院判罚非常准确, 被告陶德华并没有构成“跳单”违约。

四、本案带来的一些思考———房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场, 各种各种的房产纠纷数不胜数, 该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例, 它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想, 但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈, 面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。

第一, 房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员, 应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例, 理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息, 却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力, 即买方不得‘跳单’违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布, 买方通过上述正当途径获取该房源信息的, 有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易, 此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义, 从法律思维上武装自己, 以便在日后的中介工作中更加游刃有余, 避免犯错。

第二, 房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说, 房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本, 这些文本都是事先做好, 可重复使用的, 也就是按照合同法的规定, 属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款, 但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”, 笔者也认为期限偏长, 如果改为3个月左右, 避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时, 关于格式条款中的违约金或赔偿金, 在该案例中, 如果陶德华恶意“跳单”, 应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向中原公司支付违约金, 如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高, 那么该格式条款同样存在无效的法律风险, 应非常注意。 (3)

第三, 房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时, 建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件, 标明居间报酬的标准和支付期限, 在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件, 做到实名制。 (4) 在带领买房人看房时, 要求看房人签订类似本案的《看房确认书》, 在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等, 这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中, 必须非常注意证据的保留, 以免在对峙于法庭上时, 因缺乏相关证据而败诉。

此外, 由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险, 房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外, 还需努力提高服务质量, 扩大服务范围 (如代办证照、代办产权过户、代办贷款等 (5) ) , 努力争取质优价廉, 增强自身的竞争力。

摘要：在我国兴盛繁杂的房屋交易市场, 房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜, 成为民众关心的一大问题, 并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案, 给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析, 从案例中引出争议的焦点:1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力;2.被告陶德华有没有“跳单”, 即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨, 深化对所谓“跳单”构成要素的认识, 并谈谈由本案带来的一些反思:在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下, 房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

关键词：居间合同,跳单违约,风险防范

参考文献

[1]李金升.最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析.上海房地, 2012, (2) .

[2]周峰, 李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究.法律适用, 2011, (10) .

[3]张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定.法律适用, 2010, (8) .

[4]居然.实名制治不了“跳单”行为.上海房地, 2008, (10) .

[5]指南针司法考试命题中心编.法律法规汇编.研究出版社, 2011.

篇4：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

当事人:法官:文号:上海市浦东新区人民法院

原告上海XX纺织品有限公司，住所地上海市XX

法定代表人乐XX，总经理。

委托代理人韩XX，上海市XX律师事务所律师。

被告忻XX，女，1963年5月24日出生，汉族，现住上海市黄浦区丽园路333弄12号301室。

原告上海XX纺织品有限公司（以下简称XX公司）与被告忻XX劳动合同纠纷一案，本院于2010年5月20日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员左翠莲独任审判，于2010年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩XX，被告忻XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，被告自2008年1月1日起进入原告公司担任外贸业务员。受国际金融风暴的影响，原告连年亏损，为了公司及职工利益，原告决定从生产型企业转向贸易型企业。2009年10月30日，原告按照公司章程召开董事会并形成董事会决议，决定将XX公司外贸业务员、会计、部分后勤员工的劳动关系转入上海XX贸易有限公司（以下简称XX公司），被告即为董事会决议中拟转入XX公司的人员之一。2009年12月，为办理劳动关系转移手续，原告人事向被告索要身份证，同时告知被告劳动关系转移后其工资及福利待遇保持不变，后遭到被告拒绝。原告为使被告的劳动权利得到保障，遂将被告的劳动关系与其他员工的劳动关系一并转入XX公司，被告于2009年8月起搬迁至XX公司现营业地址工作。2010年2月28日，被告不辞而别，后向上海市卢湾区劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁，仲裁委员会裁决原告支付被告未签劳动合同的双倍工资人民币30000元及经济补偿金6600元。原告认为其上述举动并未侵害被告的合法权益，故要求判令原告不支付被告上述款项。被告忻XX辩称，其于2006年12月进入原告公司，与原告签订了期限为2008年1月1日至2008年12月31日的劳动合同，合同期满后未再续签。2009年11月30日，原告擅自为被告办理了退工手续，随后将被告的劳动关系转入XX公司，被告于2009年12月后至XX公司现营业地址工作，2010年2月28日，被告经XX公司同意后离开XX公司，XX公司为被告办理了退工手续。被告认为原告擅自办理退工并将其劳动关系转移至XX公司的行为侵犯了其合法权益，仲裁委员会的裁决并无不当，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2006年12月20日，被告进入原告公司担任外贸业务员，双方签订了期限为2008年1月1日至2008年12月30日的劳动合同，该劳动合同约定被告工资为3300元/月，包括基本工资1500元/月、职务补贴1500元/月及加班工资补贴300元/月。该劳动合同到期后，双方未再续签劳动合同。2009年10月30日，原告董事会达成董事会协议：同意将XX公司外贸业务员、会计、部分后勤员工劳动关系转入XX公司。2009年12月9日，原告为被告办理了上海市城镇社会保险（以下简称社会保险）转出手续及退工手续。次日，XX公司为被告办理招工备案手续及社会保险转入手续。原告在办理社会保险转移手续和招退工手续前，曾要求被告提供身份证件并告知被告其将进行上述操作，被告拒绝交付身份证。2010年2月28日，被告自行离职并于2010年3月3日向上海市卢湾区劳动人事争议仲裁委员会提起仲裁，要求原告支付其解除劳动关系经济补偿金6600元，支付2009年1月至2009年11月期间未签劳动合同双倍工资36300元。仲裁委员会于2010年5月7日作出裁决，裁决原告支付被告2009年2月至2009年11月期间未签劳动合同的双倍工资人民币30000元及经济补偿金6600元。原告不服该裁决，诉至本院要求判如所请。

另查明：

1、XX公司与XX公司系关联企业，法定代表人均为乐文铭，XX公司从事进出口贸易业务；

2、被告劳动关系转入XX公司前后，其工作内容未发生变化，即同时从事XX公司和XX公司的业务。被告劳动关系转入XX公司时，确知其工资待遇、工作性质、工作地点及工作内容均保持不变；

3、2009年8月开始，包括被告在内的原告单位员工搬迁至新的办公地址（即XX公司现营业地址）工作；（4）被告于2009年12月知晓其劳动关系已被转入XX公司；（5）被告劳动关系转移前后其工资均由同一账号通过转账支付。

庭审中，（1）、原告称其曾经要求与被告签订劳动合同，但是被告拒签，后由于疏忽未能签订，故未签订劳动合同的责任不在原告，原告不应当支付被告双倍工资；且被告为自行离职，原告不应当支付其经济补偿金。对此，被告称其拒绝与XX公司签订2010年之后的劳动合同，2009年2月至2009年11月期间劳动合同应与XX公司签订，故原告应当支付其双倍工资；XX公司与XX公司系两个独立的法人，被告主动离开的是XX公司，XX公司擅自为被告办理退工手续应当支付经济补偿金；（2）被告称其在2009年12月知晓其劳动关系已被转入XX公司后，曾经与原告法定代表人交涉要求将劳动关系转回XX公司，当时原告法定代表人口头答应，故被告继续工作。原告对此予以否认。2010年2月，被告拒绝与XX公司签订劳动合同，于2010年2月28日自行离职。

以上事实由原告提供并经质证的仲裁裁决书、公司章程、董事会决议、上海市城镇社会保险在职转入转出汇总核定表、XX公司房租费发票、仲裁庭审笔录、劳动合同、银行转账回执证明及原、被告当庭陈述在案佐证。

本院认为，用人单位与劳动者建立劳动关系应当签订书面劳动合同。本案中，原告称2009年2月至11月期间未与被告签订劳动合同系由于被告拒签，但并未提供有效证据证实，故本院对原告的上述主张不予采信。根据《劳动合同法》第八十二条之规定，用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资，原告要求不支付被告未签劳动合同双倍工资差额的诉讼请求，于法无据，本院不予支

持，本院核算原告应当向被告支付2009年2月至2009年11月未签劳动合同双倍工资差额30000元。

审理中，被告称其在2009年12月得知劳动关系已被转入XX业公司后，曾经与原告法定代表人交涉要求将劳动关系转回XX公司，原告法定代表人曾经口头予以答应，故被告继续工作。因原告对此予以否认，且被告未能提供证据证实，故本院对被告的上述意见不予采信。原告未与被告协商一致即将被告劳动关系由XX公司转至XX公司，显属不妥，但被告明知其劳动关系被转移仍继续工作，应视为其已接受原告的安排。根据《劳动合同法实施条例》第十条规定，劳动者非因本人原因被安排到新用人单位工作的，劳动者在原用人单位的工作年限合并计算为新用人单位的工作年限。因法律并未规定在此情况下用人单位必须支付经济补偿金，故被告要求原告支付经济补偿金，于法无据，本院难以支持，本院对原告要求不支付被告经济补偿金的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国劳动合同法》第十条第二款、第八十二条第一款、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第十条之规定，判决如下：

一、原告上海XX纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告忻XX2009年2月至2009年11月未签劳动合同双倍工资差额30000元；

篇5：XXX诉XX房屋买卖合同纠纷案

承办律师江苏道多律师事务所律师 朱亮亮

【成功案例入选理由】 通过对当事人正确和必要的诉讼指导，引导当事人依法维权成功。

【基本案情】 甲作为房屋的出卖人，要求乙支付剩余的房屋尾款。但是乙认为，自己在接受甲交付的房屋以后，发现房屋存在房屋墙面渗水开裂等问题，表示不愿意支付剩余房款。为此，甲向法院起诉乙，要求乙支付剩余房款。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，房屋买卖合同生效以后，甲方已经交付了房屋，乙方拒付剩余房款，从法律形式上看，是不合法也不合理的。但是，通过乙和我们咨询的内容，我们发现，乙所述自己在接受甲交付的房屋以后，发现房屋存在房屋墙面渗水开裂等方面的问题，并不是我们通常理解的属于房屋合理瑕疵范围的渗水开裂。因此，我们建议乙在法院要充分处理好这个问题。这样，乙才能扭转陷自己于不义、不利的法律形式，先争取法院的理解，然后再争取法院的支持。

承办本案的朱亮亮律师在深入的分析了乙不支付剩余房款的理由后认为，乙提出自己在接受甲交付的房屋以后，发现房屋存在房屋墙面渗水开裂等问题，表示不愿意支付剩余房款的观点，存在表达上语义不清楚的问题。乙这样表述问题，是很可能让乙从进入诉讼程序那一刻起，就会给人一种拿了别人的房子找理由胡搅蛮缠想不付款的印象。这样的印象无疑是会让乙自己陷于不利的诉讼气氛之中的。因此，朱亮亮律师认为，乙这样表述问题的真实意思应该是为了表达这样的内容，即因为甲交付的房屋存在非合理瑕疵范围的渗水开裂现象，因此，甲没有交付符合房屋买卖合同约定品质的房屋。如果甲能交付符合房屋买卖合同约定品

质的房屋，乙支付剩余房款应该是没有问题的。乙所以不支付剩余房款，是因为这些非合理瑕疵范围的渗水开裂现象没有在甲、乙之间得到解决。换言之，即乙不支付剩余房款不是目的，而是促使甲、乙配合起来解决房屋存在非合理瑕疵范围渗水开裂现象的手段。乙认为朱亮亮律师的表述，完全代表了自己内心的想法。

在与乙取得一致的意见以后，朱亮亮律师对乙进行了必要的诉讼指导，朱亮亮律师认为，依法维权就是依法处理问题。依法处理问题，就要按照法律规定的程序和要求办事、办案。在甲已经向法院起诉、提出明确独立的诉求的情况下，乙即使把自己上述意见表达的再清楚，也存在一个问题。那就是乙的陈述所导致的法律结论，并不能导致法院判决乙不支付剩余房款。根据自己和乙取得的一致意见，乙需要自己的陈述，依法表达为明确的诉讼而达到吞并甚至消灭甲诉求之目的。为此，在取得乙的进一步授权以后，朱亮亮律师依法为乙提起了反诉。

提起反诉以后，朱亮亮律师对该房屋的现状进行了拍照取证、向房屋鉴定机构进行了咨询并向法院提交了这些证据，申请法官到现场对房屋进行了勘验。同时，还在房屋鉴定机构的协助下对合理维修该房屋的方案和费用进行了评估。

因为朱亮亮律师依法为乙提起了反诉，法院正视了乙的诉求，整合甲提起的本诉以及乙提起的反诉，针对全案进行了调解。甲、乙双方达成了和解协议。

篇6：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

承办律师江苏道多律师事务所 周晓菲

【成功案例入选理由】 律师认真、深入、细致的工作，有时是可以扭转不利的诉讼走向的。

【基本案情】 甲向乙房地产开发公司缴纳定金2万元并与乙房地产开发公司签订《商品房认购协议》，约定甲、乙双方于2012年4月签订《预售合同》。签订正式《预售合同》时，甲认为正式《预售合同》中，乙曾经口头许诺的条件未能得到体现，因此，自己不愿意按照不含有乙曾经口头许诺条件的《预售合同》与乙签订《预售合同》，要求乙房地产开发公司返还定金。乙房地产开发公司认为，甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，现在甲拒绝签订《预售合同》属于违约，自己不能返还甲已经缴纳的定金。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，即使甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容，但是，已经约定认可的内容，并不排斥甲、乙双方在内容以外另有约定。问题的关键是如果在内容以外另有约定或没有约定，应该如何证明、证明的责任又在谁。因此，如果甲需要依法实现自己的诉求，甲必须解决证据和举证责任问题。

承办本案的周晓菲律师针对上述甲必须解决证据和举证责任问题，认真的研究了本案的案情，周晓菲律师认为，如果甲以乙曾经口头许诺条件作为自己的维权点，甲势必面临加大自己举证责任的问题。乙现在是矢口否认曾经有过口头许诺，因此，就口头承诺是否存在的举证责任问题而言，乙是可以合法而且轻易推卸的。据此推理，本案的诉讼前景对甲而言，并不有利。但是，周晓菲律师发现，乙否认曾经有过口头许诺的理由是“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，如果能在这一事实环节打开突破

口，整个诉讼形势就会向有利甲的方面转化。

根据自己对以上问题的深入研究，周晓菲律师向法院提出，因为甲、乙之间是否存在口头约定，目前仅仅存在甲、乙双方一比一的言辞证据。因此，甲、乙双方各自的主张能够依法得到法院的支持，都是没有充足理由的。但是，由于乙主张“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”，因此，根据谁主张谁举证的举证规则，乙应该向法院举证证明“甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容”不存在，否则，乙就要承担举证不能的法律后果。由于周晓菲律师向法院提出的观点，符合法官对举证责任的一般理解规则，因此，本案的主审法官初步认同了周晓菲律师的意见。

周晓菲律师认为，主审法官初步认同了自己的意见，并不等于本案主审法官就一定会做出对甲有利的判决。要想获得法官做出对甲有利的判决，还需要进一步让法官根据审判规则得出有利于甲的判断。于是，周晓菲律师继续围绕自己选定的问题焦点，仔细研究了与本案有关的所有材料。周晓菲律师发现，根据本案的证据材料，完全没有任何证据可以表明乙在与甲签订《商品房认购协议》的过程中，乙向甲出示过《预售合同》样本；乙既未将《预售合同》样本要求甲签字，也没有将《预售合同》作为《商品房认购协议》的附件。周晓菲律师敏锐的感觉到，这一事实，在通常情况下，对法官认定案件事实，意义并不重大。但是，在本案主审法官已经初步认同“由于被告主张‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，因此，乙应该向法院举证证明‘甲、乙双方签订的《商品房认购协议》中已经约定认可《预售合同》样本的内容’，否则，乙就要承担举证不能的法律后果”这一观点的情况下，这一事实必然会坚定本案主审法官向乙分配举证责任之决心的。

于是，周晓菲律师向本案的主审法官反映了自己发现的问题。至此，一个甲原来很难完成举证责任的案件，诉讼走向开始向有利甲的方向发展。

篇7：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

关键词：解除权,合同,效力

一、基本案情

王某从沈阳某房地产有限公司购买一处商业用房, 合同中约定, 出卖人应当在2012年10月15日前取得建筑工程竣工验收备案文件并将符合交付条件的房屋交由买受人使用。2012年10月12日, 沈阳某房地产有限公司取得建筑工程竣工验收备案书并向王某发出入住通知书。王某收到房屋后认为其依照合同约定交付房款并缴纳了各项费用, 但沈阳某房地产有限公司交付和房屋不符合约定条件, 房屋尚无水、电、煤气、供暖等基本设施。王某于2013年6月25日向沈阳某某房地产有限公司发出解除合同通知书。并于2014年6月10日起诉至法院, 请求判令沈阳某房地产有限公司立即返还购房款3, 033, 859元及其他缴纳的其他费用合计人民币26, 501.49元。

二、裁判结果及裁判理由

法院于2015年1月20日做出一审判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币32883元, 由原告承担。宣判后原告提出上诉, 法院于2015年4月15日做出判决, 驳回上诉维持原判。

法院经审理认为关于王某提出沈阳某房地产有限公司在交付房屋时水、电并未达到使用条件, 涉案合同符合法定的解除条件的主张, 因沈阳某房地产有限公司已取得建筑工程竣工验收备案书, 涉诉商品房已经达到了交付条件。即使该商品房存在水、电未通的情况, 也属于交付的商品房存在瑕疵, 涉案合同不具备法定的解除条件, 对王某的该项主张, 本院不予支持。关于王某提出其发出了解除合同通知书, 沈阳某房地产有限公司超过三个月没有提起诉讼, 合同已经解除的主张, 因本合同并不具备法定解除条件, 且王某证明涉案合同符合约定的解除条件, 故王某并无解除权, 其发出解除合同通知书的行为并不产生解除合同的法律效力, 故本院对王某的该项主张及要求沈阳某房地产有限公司承担违约责任的主张, 亦不予以支持。

三、案例注解

合同解除权创设的意义在于当合同履行收到严重阻碍时, 权利人可以行使合同解除权以“逃脱”合同的束缚。合同解除权分为法定解除权和约定解除权。法定解除权是《合同法》明文规定的解除条件, 条件成就时, 守约方基于法律规定行使解除权。约定解除权是指当事人合同中约定一方在一定条件下享有解除权, 在约定的解除条件成就时, 解除权人可以行使解除权。本案争议焦点有以下两点: (一) 原告在既无约定解除权又无法定解除权的情形下, 单方行使合同解除权是否具有法律效力。 (二) 被告在收到上诉人解除通知三个月内未提出异议, 合同解除权是否生效。

(一) 关于原告在既无约定解除权又无法定解除权的情形下, 单方行使合同解除权是否具有法律效力的问题。本案中, 双方未在合同中对解除合同的条件进行约定, 故本案中并不存在合同协议解除的情形。根据《合同法》第九十四条的规定, 法定解除权的行使仅限于发生不可抗力或者一方当事人严重违约、根本违约、导致不能实现合同目的的情况下, 才能行使法定解除权。本案中原告所不能证明被告交付的房屋存在问题严重影响正常居住使用, 不属于不能交房或者存在房屋质量问题严重影响居住而导致合同目的不能实现的情形, 不构成根本违约。原告不能行使单方解除权。

(二) 关于被告在收到原告解除通知三个月内未提出异议, 合同解除权是否生效的问题。本人认为对于《合同法》解释二中第二十四条关于异议期间的规定必须予以限缩解释, 即行使解除权的一方必须具备合同法规定的法定解除条件或合同约定的约定解除条件。只有在具备以上条件的情况下, 另一方当事人未在约定或法定三个月的异议期内对合同解除权提出异议的才意味着合同解除。若行使解除权的一方不具备法定解除条件或约定解除条件, 另一方当事人即使未在约定或法定三个月异议期内提出异议的, 也不能认定为合同解除。本案中, 原告并不具备法定解除权及约定解除权, 其发出解除通知的行为并不具有法律效力, 被告即使未在异议期内做出异议表示, 也不能导致合同解除。

因合同解除权引起的纠纷在审判实践中十分常见, 审理该类型案件时要厘清是否存在合同约定的解除情形, 并且根据每个合同的实际情况分析是否属于合同法规定的法定解除情形, 进而确定解除权人行使的解除权是否具有法律效力。从而保护权利人的合法权利, 实现法律效果和社会效果的统一。

参考文献

[1]陈晗雨, 蒋桂之.合同解除的效力[J].中国律师, 2003 (4) :40

[2]陈小君.合同法学[M].北京:中国政法大学出版社, 2002:135.

[3]王利民.中国民法案例与学理研究债权编[M].北京:法律出版社, 2003.

篇8：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

裁判摘要

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条的规定，经营者应当向消费者提供有关服务的真实信息。如经营者对其提供的某项服务业务存在限制条件，应当在订立合同时向消费者明确告知，以便消费者进行选择。电信服务企业在订立合同时未向消费者告知某项服务设定了使用期限限制，在合同履行中又以该项服务超过有效期限为由限制或停止对消费者的服务的，属于违约行为，应当承担违约责任。

原告：刘超捷。

被告：中国移动通信集团江苏有限公司徐州分公司。

原告刘超捷因与被告中国移动通信集团江苏有限公司徐州分公司(以下简称中国移动徐州分公司)发生电信服务合同纠纷，向江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼。

原告刘超捷诉称，2009年11月24日，原告在被告中国移动徐州分公司矿大南湖营业厅办理一张“神州行”手机卡，号码为1590520xxxx，并与被告签署《业务受理单》，开通如下套餐：“月最低消费10元，长话一费，生效时间为2009年11月24日”。2010年7月5日，原告通过中国移动官方网站用银联卡进行网上充值，充值 金额为50元。原告在2010年11月7日使用该卡时发现该卡已被被告停机，原告到被告的营业厅查询时方知该卡于2010年10月23日因有效期到期而停机，账户中尚有余额11.70元。原被告订立服务合同时合同未规定“有效期”限制，被告也未告知原告相关规定，且被告在中止服务前后未给原告任何提示，被告无正当理由单方面中止提供服务，构成合同违约。根据相关法律规定，请求判令被告取消对原告的话费有效期的限制，继续履行合同，诉讼费用由被告承担。

被告中国移动徐州分公司辩称，根据《电信条例》及原邮电部及信息产业部的相关规定，被告依法对提供给原告刘超捷使用号码的话费有效期进行限制，且充分保护了客户的权利。根据原被告之间建立的电信服务合同，约定了付费方式为预付费，双方应遵守国家相关部门关于预付费业务管理的相关规定。是否应当设定原告有效期的问题，不属于民事诉讼的范围，且有相关判例。请求依法驳回原告的诉讼请求。

原告刘超捷提供了如下证据： 1、2009年11月24日客户姓名为刘超捷的中国移动通信业务受理单和入网服务协议，借以证明2009年11月24日原告刘超捷在被告中国移动徐州分公司营业厅办理入网业务，原被告存在合同关系，业务受理单和入网服务协议没有有效期的内容，被告未向原告告知有效期的限制。

2、江苏移动网上营业厅网上充值截屏 1张，借以证明原告刘超捷于2010年7月 5日通过网上银行现金充值50元。

被告中国移动徐州分公司提供了如下证据：

1、江苏省邮电通信业通用发票3张，系被告中国移动徐州分公司在营业厅收集的客户遗弃的发票，借以证明被告出具的发票均为单联发票，在发票联明确告知了客户有效期，这是通信业的交易习惯。

2、北京市东城区人民法院(2006)东民初字第07661号民事裁定书、北京市第二中级人民法院(2008)二中民终字第05443号民事裁定书，该案原告刘超捷要求确认充值卡后有关有效期限制的条款违法的诉讼请求，最终被法院以“不属于平等主体的民事法律关系”裁定驳回起诉，借以证明是否应当设定有效期的问题不属于民事诉讼的范围，且有相关判例证实。

3、邮电部移动通信局《全国智能网预付费业务管理办法(暂行)》、《全国智能网预付费业务SIM卡和充值卡管理办法(暂行)》，借以证明被告中国移动徐州分公司对话费有效期进行限制是根据国家相关文件设定，且不属于民事诉讼的受理范围。

4、江苏省地方税务局苏地税函(2008)393号《关于中国移动通信集团江苏有限公司试行使用计算机系统开具单联式发票的通知》，借以证明2009年5月20日后被告中国移动徐州分公司已经全面启用单联发票。

5、被告中国移动徐州分公司信息技术中心系统截屏1张，借以证明2009年11月24日原告刘超捷在被告营业厅充值50元，被告在向原告提供的服务中，在发票的显著位臵标注了话费有效期。

6、被告中国移动徐州分公司《通知》1份，借以证明2009年5 月20日被告全面启用单联发票。

7、中国移动通信《神州行》宣传册一本，其中宣传册第7页有关于银联卡充值和有效期的介绍说明，借以证明关于有效期的限制被告中国移动徐州分公司向原告刘超捷进行了告知。

江苏省徐州市泉山区人民法院一审查明：

2009年11月24日，原告刘超捷在被告中国移动徐州分公司营业厅申请办理“神州行标准卡”，手机号码为 1590520xxxx，开通套餐：月最低消费10元，长话一费，开通业务：省际漫游、呼叫转移等，付费方式为预付费。在业务受理单所附《中国移动通信客户入网服务协议》中，双方对各自的权利和义务进行了约定，其中：第二项乙方(中国移动通信集团江苏有限公司徐州分公司)的义务：第2条为：乙方通过营业厅、网站及短信等方式向甲方(移动通信客户)公布并提示服务项目、服务时限、服务范围及资费标准等内容。第 10条为：乙方对甲方暂停服务时(以下简称停机)对使用“先预存话费，后使用”缴费方式的甲方应当进行余额提示，通知方式包括但不限于短信、电话或信函。第四项特殊情况的承担：第1条为：在下列情况下，乙方有权暂停或限制甲方的移动通信服务，由此给甲方造成的损失，乙方不承担责任：(1)甲方银行账户被查封、冻结或余额不足等非乙方原因造成的结算时扣划不成功的；(2)甲方预付费使用完毕而未及时补交款项(包括预付费账户余额不足以扣划下一笔预付费用)的；(3)甲方使用“先使用，后付费”的费用结算时，移动电话费用超过透支额度的；(4)甲方突然出现自己此前三个月平均通信费用5 倍以上通信费用的；(5)甲方发送带有违法内容信息的。第五项协议的变更、转让与终止：下列情况乙方有权解除协议，收回号码，终止提供服务。由此给甲方造成的损失，乙方不承担责任，并有权向甲方追讨欠费：(1)甲方提供的身份证件虚假不实；(2)移动电话被用于非法犯罪活动或不当用途(有损乙方或相关第三方利益)；(3)乙方收到国家有关部门发文要求停止为甲方提供通信服务；(4)甲方欠费停机超过60日。该协议中没有关于预付话费有效期限制的相关内容。原告当场预付话费50元，参与被告公司充50元送50元的活动。

2010年7月5日，原告刘超捷在中国移动官方网站网上营业厅通过银联卡网上充值50元。该网页上显示的查询充值记录内容仅有充值时间、充值金额、充值渠道三项内容，而没有充值即预付话费的有效期。2010年11月7日，原告在使用该手机号码时发现该手机号码已被停机，原告到被告中国移动徐州分公司的营业厅查询，方得知被告于2010年10月23日因话费有效期到期而暂停移动通信服务，此时账户余额为11.70元。原告认为被告单方终止服务构成合同违约，遂诉至法院。

另查明，原告刘超捷使用的涉案手机号码现在已被被告中国移动徐州分公司收回，未发放给新的客户使用。

再查明，邮电部移动通信局《全国智能网预付费业务管理办法(暂行)》、《全国智能网预付费业务SIM卡和充值卡管理办法(暂行)》规定不同面值的充值卡对应不同的有效期以及用户拨打第一个充值电话时，才SCP激活账户数据，并开始设臵用户账户的金额、有效期和 起始日期。

后查明，北京市东城区人民法院和北京市第二中级人民法院审理的案件是朱福祥诉中国移动通信集团北京有限公司其他服务合同纠纷，两级法院认为，民事诉讼是调整公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的诉讼。朱福祥主张中国移动通信集团北京有限公司作出的“请在截止日期前充值，逾期将被视为放弃卡上金额”以及“中国移动保留对本卡使用的最终解释权”之条款违反法律规定，要求确认上述条款违法的诉讼，不属于我国《民法通则》规定的平等主体之间的民事法律关系，其起诉不予受理，并裁定驳回了朱福祥的起诉。

本案的争议焦点为：(1)本案是否属于民事诉讼的受案范围；(2)原被告所签的电信服务合同是否包含有效期限制的内容，关于有效期的限制被告中国移动徐州分公司是否向原告刘超捷进行了告知；(3)原告要求被告取消对有效期限制及继续履行合同是否有事实和法律依据。

徐州市泉山区人民法院一审认为：

原被告所签电信服务合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在业务受理单上签字、盖章后，合同依法成立并生效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。

(一)关于设定话费有效期限制是否属于民事诉讼的受案范围的问题。在案件审理中，被告中国移动徐州分公司辩称“是否应当设定有效期的问题，不属于民事诉讼的受案范围”，并提供了北京市东城 区人民法院及北京市第二中级人民法院的有关民事裁定书加以证明。法院认为，北京市东城区人民法院及北京市第二中级人民法院审理的案件是移动客户起诉移动运营商并要求法院确认充值卡后第5条和第8条(内容分别为：“请在截止日期前充值，逾期将被视为放弃充值卡上金额”；“中国移动保留对本卡使用的最终解释权”)无效，该案与本案没有关联性。即使有关联，该案的判决也不能作为本案判决的依据。本案是原告刘超捷以电信经营者违约而提起的合同之诉，并未将邮电部移动通信局《全国智能网预付费业务管理办法(暂行)》、《全国智能网预付费业务SIM卡和充值卡管理办法(暂行)》的规定作为诉讼的审查对象，亦未将是否设定有效期是否符合法律规定作为独立的诉讼请求提出，而是以被告中国移动徐州分公司未履行告知义务，侵害消费者合法权益为诉讼标的，故本案属于民事法律关系调整的范畴和法院的受案范围。

(二)关于原被告所签的电信服务合同是否包含有效期限制的内容以及被告中国移动徐州分公司是否将有效期的限制向原告刘超捷进行了告知的问题。法院认为，业务受理单、入网服务协议是电信服务合同的主要内容，确定了原被告双方的权利义务内容，入网服务协议第四项约定有权暂停或限制移动通信服务的情形，第五项约定有权解除协议、收回号码、终止提供服务的情形，均没有因有效期到期而中止、解除、终止合同的约定。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条规定，企业经营者应当向消费者提供有关服务的真实信息。被告主张“通过单联发票、宣传册和短信的方式向原告告知了 有效期”，首先原告对告知的事实予以否认；其次被告未能提供有效的证据证明已通过上述方式向原告进行了告知；第三，依据合同法第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。话费有效期限制直接影响到原告手机号码的正常使用，一旦有效期到期，将导致停机、号码被收回的后果，因此被告对此负有明确如实告知的义务，且在订立电信服务合同之前就应如实告知原告。如果在订立合同之前未告知，即使在缴费阶段告知，亦剥夺了当事人的选择权，有违公平、诚实信用原则，故对被告此辩称理由法院不予支持。

(三)原告刘超捷要求被告中国移动徐州分公司取消对有效期限制及继续履行合同是否有事实和法律依据。法院认为，电信用户的知情权是电信用户在接受电信服务时的一项基本权利，电信业务的经营者应当给予充分的尊重，用户在办理电信业务时，电信业务的经营者必须向其明确说明该电信业务的内容，包括业务功能、费用收取办法及交费时间、障碍申告等，如果用户在不知悉该电信业务的真实情况下进行消费，就会剥夺用户对电信业务的选择权，达不到真正追求的电信消费目的；电信业务的经营者作为提供电信服务合同格式条款的一方，应当遵循公平原则确定与电信用户的权利义务内容，权利义务的内容必须符合维护电信用户和电信业务经营者的合法权益、促进电信业的健康发展的立法目的，并有效告知对方注意免除或者限制其责 任的条款并向其释明。被告提供的邮电部移动通信局《全国智能网预付费业务管理办法(暂行)》、《全国智能网预付费业务 SIM卡和充值卡管理办法(暂行)》仅规定不同面值的充值卡对应不同的有效期以及用户拨打第一个充值电话时，才SCP激活账户数据，设臵用户账户的金额、有效期和起始日期，但并没有对人工充值和网上充值的预付费是否设臵有效期进行规定。因此，被告辩称对话费有效期进行限制是根据国家相关文件设定的证据不足，法院不予支持。由于被告既未在电信服务合同中约定有效期内容，亦未提供证据证实在签订合同时已将预付话费的有效期限制明确告知原告并释明，所以被告不得在合同履行中以预付话费超过有效期为由对用户进行通话限制。被告以预付费过期为由对原告暂停服务、收回号码的行为构成违约，应当承担继续履行等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告主张“取消被告对原告的话费有效期的限制，继续履行合同”的诉讼请求，符合法律规定，法院依法予以支持。

综上，徐州市泉山区人民法院依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条、第十九条、第二十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，于2011年6月16日作出判决：

被告中国移动徐州分公司于本判决生效之日起十日内取消对原告刘超捷的手机号码为1590520XXXX的话费有效期的限制，恢复该号 码的移动通信服务。

一审宣判后，被告中国移动徐州分公司在法定期限内向徐州市中级人民法院提出上诉。后于2011年11月25日撤回上诉，徐州市中级人民法院于同日作出(2011)徐商终字第391号民事裁定，准许中国移动徐州分公司撤回上诉。一审判决已经发生法律效力。

篇9：XX有限公司诉XX物业服务合同纠纷案

物业服务合同

第一条物业服务区域基本情况 第二条物业服务范围

第三条物业管理费及其它相关费用 第四条物业服务标准 第五条物业服务分包 第六条物业装修改造

第七条甲方的其他权利和义务 第八条乙方的其他权利和义务 第九条保险 第十条违约责任 第十一条合同终止 第十二条其它

附件：物业管理界面划分

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本物业服务合同（以下简称“本合同”）由下述双方于2012年 月 日在中华人民共和国

河南省xx市签订：

甲方：xxxx商业物业管理有限公司（以下简称“甲方”）注册地址： xx市xx区开元大道中段 营业执照号：XX 法定代表人：XX 联系电话：XX 乙方：xx影院管理有限公司xx分公司（以下简称“乙方”）注册地址：xx市xx区开元大道东段xx城市广场三楼 营业执照号：XX（1-1）法定代表人：XX 联系电话：XX 鉴于xxxx臵业发展有限公司（下称“物业产权人”）与乙方于【二零一零】年【十二】月【二十七】日签订了租赁合同（下称“《租赁合同》”），乙方承租xx市xx区，南至展览路，东至定鼎门街，西至厚载门街，北至开元大道的xxxx城市广场(以下简称“广场”)三楼部分区域，（下称“租赁区域”），乙方将在租赁区域统一以“星美国际影城”商标及名称对外营业，经营项目包括（依租赁合同）。

现甲方受物业产权人委托及甲乙双方根据中华人民共和国《物业管理条例》等有关法律法规及《租赁合同》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供物业管理服务、乙方向甲方支付物业管理费等事宜达成一致，特订立本合同。

第一条 物业服务区域基本情况

1、物业服务区域名称：xxxx城市广场三层星美国际电影城

2、物业服务区域：xxxx城市广场公共区域

3、物业管理费计算面积：4751（最后以土地管理部门实际测量为准）平方米建筑面积

4、物业管理费计算起始日：乙方应按照《租赁合同》约定的乙方影城开业日

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或最迟开业日（二者以较早发生者为准）起支付物业管理费，并自接收租赁区域之日（即签订《租赁场所交付确认书》之日期）起按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水、电、燃气等公用事业费。

5、物业管理区域类型：商业物业。6.物业服务期限：与《租赁合同》期限一致

第二条 物业服务范围

甲、乙双方物业管理界面划分具体见本合同附件一《物业管理服务界面划分》。

第三条 物业管理费及其它相关费用

1、物业管理费的收费标准：为人民币6元每月每平方米建筑面积，具体缴费面积根据实际测量标准计算。

甲方收取的物业管理费用于支付发生的：甲方管理服务人员工资、福利；广场共用部位、共用设施的日常运行、维护费；公共区域清洁卫生费、绿化养护费、公共秩序维护费；公众责任保险费用；甲方固定资产折旧费；物业管理行政办公费用等。物业管理费不包括共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的费用，该费用由物业产权人自行承担。

2、其它相关费用：

2.1公用事业费：乙方应支付因其使用公用事业设施设备所产生的费用，包括乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）、燃气、热力（采暖）、通讯、有线电视费用，乙方应按本合同及《租赁合同》的有关约定及时支付。

2.2乙方能耗费以供电公司低压费率标准支付给甲方，甲方向乙方提供等额合法发票。

2.3垃圾清运费：乙方租赁区域所产生的垃圾，由乙方自行负责清运至乙方专用的垃圾房，并外运至政府规定的填埋场所集中处理；如委托甲方代为清运，则相关费用由甲乙双方约定，由乙方承担，如乙方委托甲方代为清运则另签协议。2011-XMGJ-1118

2.4根据当地有关规定必须由甲方代收、代缴、代扣的且应由乙方承担的费用包括排污费、设施设备的检测费、消防检测费、排烟、排污、噪音监测费等，由乙方在收到甲方的付款通知后十日内支付相关费用。同时，甲方应提供公共事业部门下发的缴费文件或通知。

2.5双方因签订和履行本合同而应缴纳的税费，根据国家和租赁区域所在地地方的相关规定各自缴纳和承担。无论本合同是否明确约定，凡属于向租赁区域承租人征收的政府合理税费均由乙方承担。

2.6乙方应负责支付在租赁区域内从事经营所引起的应由乙方承担的税费。2.7政府职能部门收取的相关管理费用，乙方应按照其租赁面积占广场总面积的比例进行分摊，但甲方会提前将相关政府收费通知书或规定书面通知于乙方。

3、甲方在本合同有效期内需对物业管理费进行调整的，须提前经乙方书面许可，甲乙双方另行签订补充协议。

4、物业管理费及其它费用的支付：乙方均应于每月10日（含10日，节假日顺延）前向甲方缴纳当月的物业管理费及其它应缴费用（预缴费用或本合同另有约定的除外）。甲方在收到乙方支付物业管理费及其它费用后7个工作日内向乙方开具正规税务发票。开始计付物业管理费当月的物业管理费由乙方于乙方电影院开业日后的5个工作日内交付。

5、乙方直接支付到甲方所开立的银行帐户上，以乙方费用到账为完成支付，如需要以其他方式如用支票形式支付物业管理费及其它应缴费用的甲方另行书面通知乙方，并书面通知乙方该银行帐户的具体信息。

6、广场提供的标准服务营业时间为每天上午09:30至晚上21:30点。甲方同意乙方的营业时间为上午9:30至次日02:00，甲方保证乙方在营业时间期间正常使用广场公共设施设备（包括但不限于公共点滴的使用、水电的正常供应），甲方保证乙方正常经营的情况下不另收取其他费用；如遇特殊情况，乙方需要延长营业时间的，甲方予以许可并为乙方提供相应便利（包括但不限于公用电梯的使用、水电的正常供应等）。

第四条

物业服务标准 2011-XMGJ-1118

1、物业共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1.1建筑主体承重结构部位、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、道路、广告位、休闲设施等的维修保养（租赁合同规定由乙方负责的除外），但因乙方原因造成损坏的，由乙方负责维修并承担因此造成的损失。

1.2机电系统：物业管理区内的由甲方负责管理的供/配电设备运行正常，供电安全稳定，定期检修保养系统设备，避免人为停电事故；给排水设备运行合理，并定期检修管路和水泵。

1.3正常维修：提供24小时维修服务，接到报修后半小时赶到现场，当天工作当天完成，如无法解决应解释原因，并确定解决时间；建立健全维修档案和回访制度；及时修缮共用区域、公共部位或公共设施设备中破损的部分。

1.4装饰装修：地面、墙面、石材、玻璃及门窗保持完好，形状、规格统一；检查和监督施工方遵守本物业的有关装修规定，在不影响主体安全及统一的情况下，保证乙方的正常使用要求。

2、公共环境保洁：公共保洁区内做到地台无浮尘，通道无死角，墙面无张贴、玻璃无脏污、厅门无污迹，外围无杂物，定期消杀灭虫，保持公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通，防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于公共区域。

3、公共绿化景观：对公共绿地、花木草坪、景观小品等进行日常养护和管理，做到修剪有形、长势良好清洁、美观、适用，除季节原因外，无枯枝、枯叶。

4、广场内交通秩序与车辆停放：设立清晰明确的交通道路标志，保持道路畅通，明确划分停车区域，杜绝车辆乱停乱放，检查进出车辆及装载物品。

5、广场保安、消防：

5.1安全监护：配合和协助当地有关部门对公共区域进行24小时安全监控和定时巡视，发现任何违法行为，及时报警并报政府相关部门处理。

5.2消防监控：消防监控报警系统24小时监测，并设专人员值班，按规定保存监控记录，定期举办消防宣传和演习，定期检查消防设备及有无易燃易爆等危险品进场、存储情况。

6.客户服务

6.1每月与乙方进行服务沟通，以消除不合格现象的发生，建立服务回访记录。6.2建立投诉处臵规程，及时处理投诉事项。

以上服务标准如因甲方原因无法达到的，给乙方的正常经营造成严重影响并造

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成损失的，甲方应当赔偿责任，如因产权人或物业使用人原因造成无法达到的，甲方不承担违约责任，但甲方应尽力协调解决有关问题。

第五条 物业服务分包

甲方可将其在本合同下的任何专业服务委托或分包给专业的服务商（“分包商”），但不能因此免除甲方在本合同下对乙方的义务或任何责任。

第六条 物业装修改造

1、乙方进场装修前须按国家消防法律法规与甲方或物业产权人或与政府有关部门签订消防安全责任书，明确消防管理责任。

2、乙方对租赁区域进行的装修或装修改造方案，凡涉及消防、建筑安全、排油烟、排噪及排污等须报当地行政主管部门批准的或涉及物业产权人提供的设备设施的，须报物业产权人及甲方审核书面批准，并报物业产权人及甲方备案，同时由乙方根据当地政府的有关装修管理及消防、环保规定履行报批手续并经批准后方可进行施工及开业。

3、甲方应在收到乙方装修方案后最迟5个工作日内出示书面审核意见，甲方在前述期限内既未提出合理改正意见也不签字确认的，则视为确认。但是甲方对乙方装修方案的审核或确认不视为甲方为乙方就其装饰装修工程分担了任何责任或者义务。

4、乙方的装修施工过程须接受甲方的监督与管理，但甲方的监督与管理并不减免乙方应承担的责任，甲方也不因监督与管理而对乙方的装修施工承担任何责任。未经甲方书面同意，乙方施工不得破坏租赁区域的建筑基本结构、外墙部分以及物业产权人提供的任何设施设备。施工完毕后须经甲方及政府有关部门（如消防主管部门）的验收认可，因此而产生的全部费用和责任由乙方承担。乙方在装修过程中，若必须将装修方案和施工图纸报经政府相关部门审批，须严格按照经政府相关部门审批确认的装修方案和施工图进行装修；乙方应向甲方及时提供前述装修方案及增加的工程、消防、自用设施设备工程技术档案等资料。2011-XMGJ-1118

第七条 甲方的其他权利和义务

除本合同前述约定外，甲方还有如下权利和义务：

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订广场统一经营管理的各项管理规定（下称“物业管理规定”），调整物业管理费及其它相关费用标准及收费办法。

2、对违反物业管理法律法规、本合同及物业管理规定的行为进行处理：包括要求停止违法、违规、违章行为；要求赔偿经济损失、支付违约金及停止提供各项专项服务。

3、对乙方租赁区域装修及相关垃圾清运等事项的监督和管理。

4、受物业产权人委托，行使对乙方使用物业产权人配臵之设施设备（包括消防系统）维修保养工作的监督及管理，保证乙方对设施设备（包括消防系统）的正常使用，并就各种设施设备的使用向乙方工作人员进行培训。在乙方不正确使用或未进行适当的维修保养时可责令乙方限期整改或由甲方代为维修，所发生的合理费用由乙方承担。造成损失的，乙方须予以赔偿，受物业产权人委托，必要时对出入租赁区域的财物及人员进行管理。

5、协助乙方与政府相关部门进行有关事宜的磋商，并对日常管理中所涉及的公共事务进行协调。

6、对租赁区域外的公共区域的商业经营与商业广场整体推广活动的统一管理。

7、车辆停放秩序的管理，为乙方顾客在首个租赁提供持当天电影票可享受免费2小时指定区域停车，并在租赁期内为乙方免费提供负一层的2个停车位。

8、甲方不承担对乙方及其工作人员的人身、财产的保管、保险义务。

9、应乙方要求，可向乙方提供本合同及《租赁合同》约定以外的服务，另行收取费用，收费标准以实际发生为准或双方议定。

10、因紧急维修或市政需要，甲方有权经提前8小时通知乙方，停止水、电、空调或其他设备、设施的供应。

11、乙方允许甲方或分包商在不影响乙方正常经营的情况下，通过租赁区域或在租赁区域内安装、使用和维修管道、线路或其他设施设备。如在完成前述工2011-XMGJ-1118

作时损坏乙方租赁区域的布局、装修，甲方应予在完成前述工作后修复，恢复至乙方原装修状态。在事先书面通知乙方后（火灾等紧急情况下可不作通知，但事后应作书面说明），甲方或分包商有权在营业时间内，与乙方有关人员一起进入租赁区域检查，对租赁区域进行必要的维修、更换、改建或增建工作。甲方或分包商在进行上述检查、维修、更换、改建或增建时，不应干扰乙方的业务，或使乙方由于此种检查或维修而遭受损害或损失。

12、为使乙方能在租赁区域正常经营，甲方应协调乙方与广场其他经营者间的关系，乙方根据租赁合同约定自行转租、分租的经营者除外。

13、甲方须确保乙方在国家政策法规的许可范围内可根据营业需要，自行确定营业时间（但须事先报经甲方认可备案），并确保乙方在其营业时间内可根据需要正常使用临近通往租赁房产的与乙方直接相关的通道、电梯等公共设施。上述因营业时间不同而导致的物业管理问题应由甲方负责解决。

14积极配合乙方办理经营、二次装修所需的或可能发生的规划、环保、水电、通讯、消防、卫生、工商、税务、银行及其他国家规定的申请报批手续，并根据乙方及相关部门的要求出具有关证明等文件。

15、法律法规赋予甲方的其他权利和义务。

第八条 乙方的其他权利和义务

除本合同已有约定外，乙方还有如下权利和义务：

1、按照乙方与物业产权人签订之《租赁合同》的约定使用店招及广告位，但改变墙体、结构的需经甲方书面同意后方可实施。乙方店招的安装、使用、更换、清理、维护和保养均由乙方自行负责，并承担由此产生的全部费用和责任。未经甲方书面同意，不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙、楼顶或其他任何公共部位。

2、乙方因经营需要可以延长营业时间。但应按本合同约定承担由此发生的物业管理及其所产生的能耗费用等实际成本。在整个广场组织大的营销、庆典活动时，应当提前3天书面通知甲方，如发生临时性安全事故，甲方认为需要进行暂时性调整的，乙方应当积极配合以避免安全事故影响扩大。2011-XMGJ-1118

3、按时足额缴纳乙方应缴纳的物业管理费、垃圾清运费、公共事业等费用。

4、按照与物业产权人签订的租赁合同及本合同约定的用途使用租赁区域，非经物业产权人书面同意，乙方不得在租赁期内变更租赁用途，保证租赁区域和设备设施的完好（正常损耗除外），并按照约定完成应由其负责的物业管理，不损坏租赁区域结构及附属设备设施，不影响、妨碍公共设施设备的正常使用和正常维护、维修、保养，不臵放任何超过建筑物设计荷载范围的物品，不将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品（经营物品除外）带入、存放在租赁区域内。不采取任何可能导致甲方保险赔偿减少、取消或保险费用增加的行为，不采取任何可能导致缩短建筑物使用期限的行为。

6、在租赁区域从事经营活动时，遵守国家包括消防、环境保护、卫生、防疫、文化、治安管理在内的法律法规，尊重社会公德，负责治安综合治理、消防、安全和保卫工作，协助甲方实施物业管理方案，教育乙方管理人员、经营人员、分租户（如有），遵守本合同及物业管理规定，并对上述人员的职务行为及造成的损失负连带责任。由乙方经营管理原因发生的治安案件以及人身伤害造成的经济损失由乙方承担相应的法律及赔偿责任。

7、乙方保证不从事任何可能阻碍、影响相邻区域内甲方或其他承租方或商户合法权利的行为和其他不合理地干涉、扰乱或影响甲方或其他承租方或商户正常经营的行为。未经甲方书面许可，不得以甲方名义从事各项经营管理活动。

8、乙方保证配合甲方人员通过乙方租赁区域或在租赁区域内安装、使用和维修管道、线路或其他设施设备，及在营业时间内，与甲方有关人员一起进入租赁区域进行必要的维修、更换、改建或增建工作。但必要的维修、服务、改建和增建工作不得影响乙方的正常营业。

9、乙方自行负责办理经营、二次装修所需的或可能发生的规划、环保、水电、通讯、消防、卫生、工商、税务、银行及其他国家规定的申请报批手续并承担相应责任和费用，但有权要求甲方给予配合或出具相关证明等文件。

10、乙方保证在交付装修后、正常经营期间严格遵守国家消防法规，确保所有消防通道处于畅通状态及相关设施设备的正常状态。负责其租赁区域内消防设备、设施的日常检查及保管工作；承担政府对乙方租赁区域的消防专项检测、检查费用。因乙方使用、管理不当造成丢失、损坏的或因此违反国家、地方法律法2011-XMGJ-1118

规的，由乙方承担责任和费用。

11、乙方保证采取严格的安全防范措施，对因乙方管理不当引致的水、油烟、燃气或其他物体外泄以及任何导致甲方或第三方人身、财产的损害，乙方应承担相应赔偿责任。

12、乙方顾客在首个租赁持当天电影票可享受免费2小时指定区域停车，乙方在租赁期内享受甲方提供的负一层2个停车位，但甲方不负保管责任。

13、法律法规赋予乙方的其他权利和义务。

第九条 保险

甲、乙双方应分别按照租赁合同中与物业产权人的约定各自购买相应的保险（含第三者责任险）。在双方保险赔付范围内，双方互不承担违约赔偿责任及费用，甲方也不需要就此对乙方或物业产权人承担任何责任。

第十条 违约责任

1、若任何一方违反本合同约定，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。

2、因甲方未履行或未及时履行物业管理责任，导致甲方负责管理的设备、设施出现故障、损害或其他原因造成乙方的直接和间接损失，甲方应予以赔偿。因乙方未对其负责的设备和设施履行维修维护责任，导致设备和设施出现故障、损害或其他问题造成甲方或第三者损失的，乙方应予以赔偿。

3、如果乙方违约延迟支付或补足物业管理费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过七日的（在乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外），每迟延一日需向甲方支付应付而未付款项的千分之一作为逾期付款违约金。乙方延迟支付超过60日，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，并有权选择提前解除本合同。2011-XMGJ-1118

4.因甲方或分包商在对包括但不限于乙方租赁区域进行检查、维修、更换、改建或增建而使乙方由于此种检查或维修而遭受不合理的损害或损失。因此而影响乙方正常使用租赁物导致乙方不能正常营业的，甲方应赔偿乙方全部直接和间接损失。

第十一条 合同终止

本合同于物业产权人与乙方签订的《租赁合同》终止时同时终止。

第十二条 其它

1、乙方按照其与物业产权人签订之《租赁合同》约定将其在《租赁合同》中的权利义务转让给第三方时，乙方在本合同中的权利义务相应转让给该方，乙方应保证该第三方同意受让本合同。

2、合同附件均为合同的有效组成部分，与本合同具同等法律效力。

3、根据本合同的需要发出的全部通知，均须采用书面形式。甲乙各方向对方发出的发票、单据及其它通知需标明对方公司名称，送达到对方办公地址后即视为已经送达。各方按下列传真号码所发送的传真文件，亦视为已经送达对方：甲方传真号码：XX ；乙方传真号码： XX。

4、本合同如有未尽事宜，须经甲乙双方协商同意后书面修订和补充。

5、因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。协商未成，任何一方可提出要求并通知另一方，将争议提交xxxx城市广场所在地有管辖权的法院诉讼解决。

6、合同为正式法律文件，涂改处无甲乙双方加盖公章无效。

7、本合同正本一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

8、本合同自甲乙双方签署之日起生效。2011-XMGJ-1118

甲方：xxxx商业物业管理有限公司

法定代表人（授权代表人）签章：

乙方: xx影院管理有限公司xx分公司

法定代表人（授权代表人）签章

日期：20 年 月 日

物 业 管 理 界 面 划 分

（根据主力店设施设备共用情况会有所区别）

1.0 设施设备的维修保养、运行管理界面

1.1本附件中所有设备均指乙方租赁范围内由乙方安装的中央空调系统、通风排烟设备及其他相关设备设施。非由乙方安装的中央空调系统及通风排烟设备和其他设备均由甲方承担维护、修理和管理的义务，并承担相应费用。本合同及附件中关于费用承担与该原则不一致的，以该原则为准。

1.1.1乙方专用的中央空调主机系统（含供暖系统、冷凝蒸发器、冷冻水泵机组、管道及其配件）的日常维保（含季度、检查）、保养（一～三级保养和特级保

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养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由乙方负责；

1.1.2乙方租赁区域内空调机房以外盘管风机的日常维保、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由乙方负责；

1.1.3租赁区域内风管、法兰、阀门、散流器的维护保养及相关费用由乙方负责； 1.1.4乙方专用的出入口空气幕维护、保养及相关费用由乙方负责；

1.1.5租赁区域除湿机及其附属管道、表冷器、阀门等设施设备的日常维保、运行管理及相应费用由乙方负责；

1.1.6租赁区域通风、排烟系统及其附属控制开关柜、管道等设施设备的日常维保、运行管理及相应费用由乙方负责。

1.1.7乙方专用空调机房设备开启由乙方操作及管理的，由乙方自行负责。1.2高低压配电系统

1.2.1乙方专用广告照明的维保、能耗等费用由乙方承担；

1.2.2乙方租赁区域内楼梯间、设备用房、出入口区域的照明的维保、能耗等费用由乙方承担；

1.2.3乙方租赁区域内的配电系统、照明系统包括但不限于其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理并相关费用（含能耗）由乙方承担。

1.2.4xx城市广场共用的高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关柜、各类电井、电容器柜等日常维护保养、运行管理及定期检测及相关费用（含能耗及各类相关检测费用）由甲方负责。1.3给排水系统

1.3.1从分户计量水表至乙方租赁区域的给水系统（不含其专用空调系统的补水系统、专用水箱）日常维护保养、消杀、检测、运行管理及相关费用由乙方负责； 1.3.2乙方租赁区域排水地漏、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养及相关费用由乙方承担；

1.3.3水泵房设备的日常维护保养、操作及管理由甲方负责，机房的管理由甲方负责。

1.3.4乙方专用的隔油池、污水井及污水处理等排水、排污设施由乙方负责维修和保养并承担费用。

1.3.5乙方专用的化粪池、污水井清掏、维修、保养及相关费用由乙方负责。2011-XMGJ-1118

1.4电、扶梯系统

1.4.1乙方租赁区域内的所有由物业产权人提供的供乙方专用的电扶梯、客梯、货梯的日常维修、专业保养及相应费用（能耗及检测费用）由乙方负责。1.5消防系统

1.5.1由物业产权人提供给乙方独立使用的消防烟感报警系统、消火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟等设施设备的日常维保（含季度、检查、一～三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用由乙方负责；

1.5.2乙方与甲方或与其他承租方共用消防报警及连动主机系统、消防水泵、消防排烟风机系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、检查、一～三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责； 1.5.3消防主机系统检测费用由甲方承担。1.6其它

1.6.1乙方租赁区域内其他设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、装饰装修等日常维护保养、管理及相关费用（含能耗）由乙方负责；

1.6.2甲方有权对乙方使用的物业产权人提供的设施设备的日常维修保养等工作进行监督、检查；乙方须定期向甲方提供有关运行记录、维修保养记录及保养计划，包括但不限于对外进行专业承包及须由政府相关部门定期检测的内容报告； 1.6.3乙方租赁区域以外的公共设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、雨污水系统、外围地面等日常维修保养及相关费用（含能耗，乙方独立使用的除外）由甲方负责；

1.6.4乙方租赁区域所涉及的建筑主体结构（如基础、承重墙体、梁柱、屋面等）的维修及每年一次的外墙清洗由甲方负责；

1.6.5甲方接受物业产权人的委托并按照本合同约定负责包括但不限于由其提供给乙方使用的中央空调系统、供暖系统、高低压配电系统、电扶梯、消防系统、给排水系统等设施设备的大修、更新、改造，并由业主承担相关费用。1.7乙方自行购臵的设备设施的维护、保养及相关费用由乙方自行负责。2.0保安、保洁的物业管理界面 2011-XMGJ-1118

2.1保安管理界面

2.1.1 乙方租赁区域内安全管理由乙方自行负责； 2.1.2 乙方租赁区域外安全管理由甲方负责；

2.1.3甲方配合和协助当地有关部门对乙方租赁区域外的区域进行安全监控和巡视，协助公安等政府职能部门对发现任何违反国家法律法规的行为进行制止，并报政府相关部门处理。2.2 保洁及环境绿化管理界面

2.2.1 乙方租赁区域内保洁、绿化工作由乙方自行负责；

2.2.2 乙方自行负责其租赁区域垃圾清运及消杀工作，未经甲方书面同意，不得占用其租赁区域以外的空间堆放垃圾；

2.3.2 乙方租赁区域外保洁、绿化由甲方负责。3.0停车场及其他区域的物业经营管理界面

3.1甲方接受物业产权人委托负责停车场的经营管理。

3.2乙方按租赁合同的约定使用免费的停车位数量停车，其他乙方停车（包括供配货及购物车辆等）均应按照甲方制定的停车场收费标准进行交费停车。

3.3乙方租赁区域外的公共场所包括但不限于建筑物外的广场、公共通道、天台、楼顶、外墙面归甲方统一经营管理、使用、收益，未经甲方同意乙方不得擅自使用（本合同、《租赁合同》或甲乙双方另有约定的除外）。