前期介入报告

关键词: 冠脉

前期介入报告(通用8篇)

篇1:前期介入报告

****前期介入报告

前言:****物业公司和地产公司属于同一个集体公司,一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用。

*****项目物业服务费标准为:住宅:2.50元/㎡/月,商业:8.00元/㎡/月,根据物业服务质价相符的原则,应提供5级服务标准。为了达到或超出业户的期望值,*****物业根据*****项目的实际情况,对物业前期介入做成报告:(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)监控中心靠近大堂的非承重墙现未施工,为了提供优质服务和节约人力成本,此处拟将非承重墙更改为推拉玻璃门和窗户。以减少不必要的费用支出(现很多开发商都在研究如何提高技防而降低人力成本)。

保安宿舍(包括卫生间、洗澡间、晾衣间)及物料仓库、清洁工工具房拟在地下室,请设计部、工程部和物业确定位置并给予基础方面的解决落实。

高层楼宇应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池(现设计有接水管,但无洗手池和排水)

道闸系统:道闸须采用栏栅式的,防止人员从此处出入,弱电进场安装须请物业参与 绿化带植物物品种(尤其是高档大型牧业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖(防涂鸦,防污渍),楼层垃圾桶摆放位置墙面采取刷白色油漆、仿瓷或粘贴一定高度的瓷砖

小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易褪色的油漆管(以减少高空作业)。小区路灯不必多,只需满足一定的光照度就可以,路灯尽量耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕大风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)

垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。并设置有水源和排水,便于清洗。

单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量)。

凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水,又美化了环境,避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送少窗安装防护栏(以减少和杜绝高空抛物现象)

各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。重要管路和线路要预留备用管线或活口。(以免日后发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板,墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)设计时最好设置套管。

小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料配件尽量选用市面上有的普通规格的标准和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号和规格。

涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、搞挤压应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关,绿化带土质的厚度符合要求。

所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议,并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购地址及单位联系电话,工程部应建立供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的档案目录

(19)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)采购和安装须有物业参与,延长使用寿命提出物业的建议,目的是节约维护成本,从前期进行风险的规避。并对所有设施设备使用寿命进行市场调查,并要求厂家做出质保承诺对质保期的确定,除了国家规定外,尽量延长质保时间,也是对产品质量的检验,这些供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(20)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防没合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯交配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供供货安装单位一并解决。

(21)工程部需配合物业工程技术人员一起,做好质量跟进工作,深入现场,掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录。

(22)重要的土建要确保一定抽验合格率,所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

以上是****前期介入报告,物业提出的相关意见和建议,请集团领导及设计部、工程部对相关问题给予重视、解决、协调。并对意见建议逐一反馈。

篇2:前期介入报告

青城华府项目自2010年11月份物业前期介入以来,按照董事长的指示,在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作,就参与小区的规划、设计和建设方面(主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等)。从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

一.规划设计阶段:

从方便业主生活,配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度,向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告;总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题(如:玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等)。在介入报告中列出并反馈至各相关部门,以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期,我们要求前期工程跟踪人员,到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌,就不明事项与项目责任工程师进行探讨,是否规范合理设计、能否满足业主使用要求,是否便于我们后期的管理做了相应的考虑(如:①管理用房的预留,包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置,所有车辆出入口应当直接对小区外部,当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理,应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻;绿化带植物的品种不宜名贵,高大型树种不易靠近房屋、道路,其根系将对房屋及路面有不良影响;建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等;水系的设置不易太多,既不利于清理,也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时便于更换;电梯间的电梯入口要有一定的坡度,防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线,以便节约用电,其控制应具备光亮自动控制技术;另外,应采用通用型灯座,耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用 1

节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关,以便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处,尽量不靠近住所,东西两侧,以利风向,使气味不聚集小区,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度,各类井盖尽量避免安装在主干路上;所有重要埋设管线应做好地面标示;重要管路,在过路时应注意抗压设计;重要管路和线路要预留备用管线或活口,以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位,防止因没有设计造成住户乱装,影响房屋外观;商铺前后应预留空调位及排水管)。

二.关注施工质量,紧跟施工进度,提出合理建议:

坚持参加项目周例会和监理例会,以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度,要求工程组每日亲临施工现场,了解施工情况,及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照,如实反应到监理和项目部(如:①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯,不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统,通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实,存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井,主污排水管不按规范夯实垫层)。在项目领导的重视下,以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。

三.加强工程人员的专业技能培训:

结合项目工程进展拟定了工程培训计划,主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。

以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作,针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量,坚持抓好工程人员的专业技能培训(如:《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》)。重点抓好接管验收(如:①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标

准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核,对尚未完善的事项,请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位,适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材,设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明,避免以后引起业主投诉、争纷)。

青城华府管理处

篇3:前期介入报告

一、物业在使用中经常存在的问题

1. 裂缝现象。

主要是由材料强度不够,结构、墙体受力不均,抗拉、抗挤压强度不足,楼体不均匀沉降,建筑材料质次,砌筑后干燥不充分等原因造成的。

2. 渗漏现象。

由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏,多见于各种管线与楼板接合处;在雨季及厨房、卫生间用水量大时,渗漏严重影响使用人的正常生活,破坏地面装修,影响邻里关系。

3. 墙皮脱落现象。

墙体内部各砌块、层面之间连接不好,在压力、温差等作用下形成中空,致使墙体整体抗压能力降低,表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下,由于墙表面粉刷材料质次,粉刷工艺不合要求,也会造成墙皮大面积脱落。

4. 门窗密闭性差,出现变形现象。

有的门窗在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形等问题;严重的起不到隔断视线、挡风遮雨的效果;有的无法关闭、开启。这主要是因为选用材料质量不好,木材干燥程度不够,或在安装后受到潮湿侵蚀,做工粗糙。

5. 公用设施设计不合理现象。

如楼梯间位置不方便;楼梯宽度过小;电梯运行质量不稳定;公用照明设施不完善;消防安全设施缺乏,等等。[1]

在物业开发期,监理单位很难发现这些问题的存在。然而一经使用,这些问题就会很快暴露出来。物业管理前期介入开发能够在很大程度上避免上述问题。

二、物业管理企业前期介入开发的模式

1. 顾问介入模式。

物业处在规划设计阶段,开发企业聘请有经验的管理公司或物业管理咨询服务公司做顾问参谋,参与规划设计,用专业眼光和经验提示照顾到使用者的要求以及日后管理需要,有效弥补设计的不足,使其趋于合理完善。也就是说,在设计符合国家规划设计前提下,充当顾问的物业管理企业通过审阅设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见,藉以满足使用者在装修方面的不同要求,如住宅房建成不作间隔的毛坯房即可;也可以根据实际需要,对设备配置或容量以及服务方面提出改良意见。由于市场竞争、资金状况、消费趋向、国家宏观政策等因素的影响,开发企业会改变原来的设计思路,边施工、边修改是物业开发中普遍的现象。因此,顾问也要对修改的设计是否合理进行评判。

2. 扮演监理角色模式。

在物业的土建结构已封顶,进入到设备安装和内部装修阶段,物业管理企业应参与监督施工质量,一方面熟悉线路管道的铺设走向,另一方面对设备安装的质量进行监督,其作用类似于监理。开发企业按照国家规定已聘请了工程监理公司监督施工质量,但开发企业和监理公司关注的是设备调试合格验收通过即可。而问题是,设备调试合格并不能说明安装质量无问题,如高层建筑排水管道杂乱较多,暂未堵死,可以排水,但使用后一有杂物聚集就堵塞造成水溢事故。类似情况不在开发企业和监理公司的考虑范围,但物业管理企业对设备安装质量着眼于后期的长期使用,物业管理此时介入,对施工单位不会放过一个小问题,注重细微环节,以此保证安装质量的高标准。

3. 准管家模式。

根据国家法规规定,开发企业在物业建设工程结束时,应移交给物业管理企业开始管理物业。物业管理企业为适应按管工作的需要,在物业建设工程基本结束,工程开始竣工验收,移交按管验收和准备入伙及筹备开业时全面介入,开始履行管家职责。《业主手册》、《物业管理区域管理规定》等文件制订、物业管理企业人员选派、入伙手续办理等是物业管理企业此间工作重点。显而易见,此时物业管理企业只是拉开由先前的顾问工作转入实质性的操作工作的序幕。[2]

以上是物业公司介入开发的常见模式,建设单位以支付顾问费的方式聘请物业公司前期介入开发。但这种方式的缺点是明显的,其一是物业管理公司的工作效率缺乏监管。对于物业管理公司来说,因缺乏有效的工作核算方法,干多干少一个样,会导致物业管理企业出工不出力的情况。这样就有悖于建设单位聘请物业公司介入开发的初衷。其二是顾问费用的标准很难统一。物业公司为了接到业务,可能会出现恶意竞争的情况出现,最终导致一些实力不强、经验不多但要价较低的小物业公司介入开发,使得前期介入开发的效果不明显。因此,统一一个衡量物业公司介入开发的工作量依据就显得尤为重要。

三、衡量物业公司的工作量的依据

笔者认为,物业公司再介入开发后应该建立《××项目工作记录单》作为衡量工作量的依据。开发公司依据物业公司提供的工作记录单来支付前期物业费。即物业公司对物业的使用功能的提高作用大就可以拿到更多的前期物业费。反之则很少,这样就可以有效地改善以支付物业费聘请物业公司介入开发所带来的不良影响。

1. 工作记录单的模式如下:

2. 工作记录单的内容。

可以根据不同开发阶段来确定物业公司应该从事哪些工作。

1)规划设计阶段。项目参与审核规划和设计图,提出完善物业功能的建议,对配套设施、公共活动场所、建筑和水电设计、设备及管线布局、商业网点、会所、幼儿园、管理用房、垃圾站、游泳池、智能化、标识、车辆和行人出入口以及停车方案提出物业整改意见。

2)施工阶段。项目参与有关工程例会,针对设备选型、设备节能、管理、值班、设备房的装修、工程用料、水电计量、建筑防水、卫生间防臭、监控装置分布、工程质量、公共区域装修等提出物业管理方面的意见。

3)销售阶段。物业公司提供宣传资料,调配人员配合销售并展示形象,拟定管理处组织构架、确定经营模式、测算管理费用收支、确定管理费标准、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等。

4)竣工阶段。参与系统调试、竣工验收、收集备件、手机图纸资料等工作。

工作记录单是物业管理公司提供服务的依据。工作记录单的多少,被采纳的高低,是否可行,等等,不仅决定能否很好地衡量出前期介入开发的物业管理企业的工作能力,而且决定能否为建设单位支付前期物业费提供依据。

参考文献

[1]石新宇.工程质量再物业管理中的意义和影响[J].现代物业, 2008, (5) :100-102.

[2]魏本忠.物业管理前期介入及模式[J].彭城职业大学学报, 2004, (2) :74-76.

篇4:前期介入报告

【关键词】 原发性肝癌;介入治疗;研究分析

doi:10.3969/j.issn.1004-7484(x).2012.08.194 文章编号:1004-7484(2012)-08-2570-01

原发性肝癌(primary liver carcinoma,PLC)是全世界最常见的恶性肿瘤之一,在中国的发病率亦呈现逐年上升的发展趋势,因为其病情进展较快,临床治疗难度较大,患者存活期较短,故又被称作“癌中之王”。因其早期诊断比较困难,多数病人确诊时已到中晚期[1]。目前介入治疗已经成为绝大部分肝癌病人的首选的治疗方法之一。自2010年11月-2012年2月间我们介入科一共收治了已经失去手术指征的39例肝癌患者,采用肝动脉插管对他们进行了综合性介入化疗、栓塞治疗,产生了明显的疗效,特报告如下:

1 资料与方法

1.1 一般资料 自2010年11月-2012年2月间我们介入科对所收治的肝癌患者39例进行了经肝动脉栓塞化疗(transcatheter arterial chemoembolization,TACE)以及其他综合治疗方法。本组患者39例,31例为男性病例,8例女性。症状大多表现为间歇性或持续性肝区疼痛,同时伴有上腹部进食后饱胀不适,乏力,进行性消瘦,厌油腻,食欲缺乏,恶心、呕吐等。一般病史为1-3个月左右。5例患者经CT或B超引导下瘤体穿刺病理活检确诊,其他病例则依据患者症状、病史、影像学检查及血清甲胎蛋白检测等综合检查确诊,其中29例血清甲胎蛋白检测为阳性,10例为阴性。39例病人中同时并发乙型病毒性肝炎的患者23例,合并有肝硬化者30例,合并门静脉癌栓的患者7例,肝门周围发现淋巴结肿大28例。

1.2 治疗方法 采用Seldinger穿刺技术,将导管经股动脉置入肝动脉,然后通过造影,找到发病的部位,掌握病灶的形状、数目、大小以及肿瘤供血的血管等。灌注具有针对性的化疗药物如氟尿嘧啶、顺铂、丝裂霉素、阿霉素等,然后再用含有化疗药物的超液化碘油混悬液对癌组织供血的血管进行封堵,肿瘤区有明显碘油沉积。术后一个月左右进行复查,通过对肿瘤大小、碘油积聚情况和病人整体状态的检查,判断是否需要进行重复治疗和结合其他治疗措施。如果需要重复治疗,两次经肝动脉栓塞化疗间隔的时间应根据肿瘤体积的变化、碘油积聚的情况、肿瘤血管的变化以及患者的临床表现等综合判断。

1.3 术后处理 进行介入治疗后大部分病例会出现不同程度的疼痛、恶心、呕吐、发热等症状,针对不同的症状及体征我们及时采取具体的相应措施。术后进行适当的止痛、止吐和退热治疗。使用适当的抗生素以预防感染,注意观察术后病人的生命体征变化,一旦出现并发症,应及时采取治疗措施。术后一般常规观察5-7天,情况如果稳定即可出院。

2 结 果

2.1 临床表现 本组39例病例经TACE治疗后,症状明显改善24例,处于稳定状态13例,但其中有2例病人出现病情加重改变,总有效率61.5%(24/39)。术后出现不良反应35例,出现低热反应的23例(67%),出现疼痛的16例(46%),发生呕吐的有8例(23%),经过相应处理后均在3-4天内得到缓解。

2.2 介入治疗后血清甲胎蛋白(AFP)的变化 AFP是当前国际公认的原发肝癌诊断最特异的标志物。AFP测定在判断肝癌病情改变及治疗效果方面有着非常重要的意义。本组39例患者术前术后AFP检测,差异非常显著。其中术后血清甲胎蛋白减少幅度达术前一半以上的有33例,其中15例病人降到正常水平。術后血清甲胎蛋白显著下降可以显著提高患者的生存率,而AFP下降不显著的病例相对其生存率提高亦不显著。可见AFP浓度改变是原发肝癌治疗效果衡量的重要指标之一。

2.3 介入治疗后肝癌肿块大小的改变情况 TACE治疗后评估治疗效果的另一个重要指标是肿瘤组织体积大小的改变。本组病例,TACE术后1个月均进行了CT或超声检查,肿瘤体积所有病例均显示有不同程度缩小,40%患者肿瘤体积缩小一半以上的,肿块直径平均减小2-4cm,一些小的癌结节甚至达到彻底消失,可见介入治疗对肿瘤组织的体积大小有显著的抑制作用。原发肝癌病人的介入治疗效果与肝脏肿块体积的大小及血供情况有着非常密切的关系。血供丰富、体积较小,肿块单一的病例治疗效果较好,患者的生活质量及生存率也会显著提高。而肿块分布弥散、结节较多且出现转移的病例,大多治疗效果欠佳,其生活质量及生存率提高也不明显。

2.4 生存率评估 观察肝癌患者的治疗效果的最可信指标是生存率评估。肝癌病人的生存率是由多种相关因素共同决定的,如病人以往的健康状况、患病后手术时机的把握和治疗措施的选择以及机体免疫力状况等。本组病例经随访半年生存率达92.3%(36/39),一年生存率和二年生存率分别为66.7%(26/39)和28.2%(11/39)。

3 讨 论

正常肝脏由门静脉和肝动脉二者共同供血,其中肝动脉供血仅占正常肝脏血供的25%-30%。肝癌组织的血供异常丰富,而且由肝动脉提供70%-80%,如果能把肝癌组织血液供应的肝动脉栓塞或结扎,不但不会造成肝功能的衰竭,而且还能切断肿瘤组织的血液供应,抑制肝癌细胞生长,促使癌肿组织的萎缩和死亡。原发性肝癌介入治疗的理论依据即源于此。

将导管插入肝动脉,经导管灌注化疗药物,可使癌细胞局部药物浓度显著增高,而体循环中的血药浓度相对较低,可以明显降低化疗药物对身体其他脏器的毒、副作用[2]。肝动脉介入化疗栓塞的术后疗效,常以肿块的大小改变、癌肿组织内的部碘油聚集情况、肿块血供的变化情况、术后血清甲胎蛋白减少幅度以及患者的生存质量和生存时限等情况为综合评判指标。通常使用超声或/和CT检查即可测定癌组织大小的变化。行肝动脉血管造影检查并前后对比可以观察肿块血供情况变化。肝癌组织在凋亡、坏死的过程中,有时侯癌变组织不一定表现为体积缩小,而是体积增大,这时就需要通过其他方法来判断肿瘤的变化如对AFP等肿瘤标志物浓度的检测[3]。

对原发性肝癌有很多种治疗方法,而每种方法都具备不同的优点和缺点。单一使用一种方法疗效通常并不理想,综合治疗是近年来治疗中晚期肝癌的基本原则[4]。肝癌的TACE术是一种微创的治疗方法,不良反应轻微而且操作较简便,并发症较少,可以重复治疗,痛苦较轻,并且近期疗效显著,开支较少,对原发性肝癌的治疗有着非常广阔的应用前景。

参考文献

[1] 吴沛宏,黄金华,罗鹏飞,等.肿瘤介入诊断[M].北京:科学出版社,2005:625-677.

[2] 蔡永娥,乔建锦,孙晓茹.我国原发性肝癌研究进展[J].现代肿瘤医学,2008,16(1):141-143.

[3] 吴学民,费代良,梁金荣.肝癌介入治疗的疗效分析[J].临床医学,2008,28(7):6-7.

篇5:物业前期介入方案

一、前期介入工作:

1、结合物业管理的需要及业主的需求,利胙已有的管理经验和技术,就物业的规划设计、环境、景观、结构、功能、公共配套设施设备、管网、安防系统,室内设施、环境、道路交通等诸多方面,向开发商提出合理化建议:

(1)了解需要提出建议所涉及到的范围与深度。

(2)熟悉所涉及项目的技术、规划等资料。

(3)注重项目的个体特征。

(4)确保建议的切实可行。

2、检验设备设施安装及运转质量,跟踪了解工程状况,为随后的物业管理打下坚实的基础。

(1)设备安装。

(2)附属设施施工。

(3)隐蔽管网。

(4)智能化安防系统。

(5)物业管理服务装置。

(6)景观。

(7)建筑结构与建筑配件等。

3、根据物业的使用要求以及物业的特质制定物业品牌计划:

(1)开发商的开发战略。

(2)项目的设计理念。

(3)建筑特色。

(4)地理环境。

(5)业主群体的共性。

(6)物业管理公司的品牌效应。

(7)物业的品牌目标。

4、全面了解物业的性能、功用及构造,初步拟定物业管理服务实施方案:

(1)物业管理服务纲要。

(2)物业管理服务实施细则。

(3)物业管理服务标准。

(4)物业管理费用预算。

5、从物业管理的角度,为楼宇标识系统提供意见:

(1)办公室、设备间、洗手间等门牌。

(2)招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

(3)幢号、房号等。

(4)火警疏散指示图、消防设施标识等。

(5)设备设施名称牌、供配电模拟图等。

(6)小区平面图、宣传栏等。

(7)注意事项、按钮提示等。

(8)导向牌、限速牌、停车牌等交通标识。

(9)绿化标语牌、花木名称牌、小品牌等。

(10)员工服务牌、价目牌、工作流程与制度牌等。

6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则:

(1)业主公约。

(2)业主需知。

(3)物业使用指南。

(4)公共设施使用规定。

(5)卫生通则。

(6)文明公约。

(7)消防守则等。

7、为售楼部营造良好的氛围提供帮助,如:

(1)礼仪门卫。

(2)导引体系。

(3)保洁服务。

(4)泊位与泊车服务。

(5)物业服务咨询。

(6)物业管理展板:向客户推介物业管理人、说明物业管理服务特色、介绍本企业所具有的物业管理服务模式、理念、方法等。

(7)办氛围控制。

(8)环境美化等。

8、相关人员物业管理知识培训:

(1)楼盘销售人员的物业管理知识培训,基本内容:

①物业管理常识----物业管理基础知识。

②项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

③项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标。

④物业管理服务内容、承诺、入住与装修相关规定,公众制度等。

⑤物业管理风险规避。

⑥物业管理企业信息等。

(2)前期介入期间物业管理人员基础知识与技能培训,基本内容:

①服务知识-----员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。②物业管理服务知识与技能-----物业基础知识、物业管理服务方法与技能,物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。

③物业管理基本法律知识----物业管理有关政策法规、公司规章制度等。

④房屋及其相关知识---物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。

⑤安全消防知识----物业治安、交通、消防的基本知识,防范不良有因素的方法,安全意识等。⑥项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

⑦项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标,物业管理服务内容、承诺,入住与装修相关规定,以众制度等。

⑧物业管理风险规避。

⑨物业管理企业信息等。

9、在售楼处设立物业管理咨询台,并安排专人值守,提供现场咨询服务:

(1)回复顾客的物业管理服务咨询意见。

(2)收集顾客意见,解除顾客疑虑。

(3)配合售楼人员引导顾客消费意向。

(4)配合解决销售过程中出现的工程及与物业管理有关的问题等。

10、配合开发商开展相关活动:

(1)项目推介活动。

(2)各类座谈活动(沙龙)。

(3)装潢知识讲座、装潢展示。

(4)邻里联谊活动等。

(5)根据开发商的整体策划要求,尽一切能力积极协助、参与筹备项目开盘仪式。

11、样板房管理:

(1)采取规范的物业管理方法将样板房纳入日常物业管理的范畴。

(2)保障样板房的日常参观活动正常进行。

(3)保证样板房内物品的安全、完整。

(4)确保其长期保持外观整洁、簇新,动转功能正常,满足楼盘销售工作的需要。

12、收集、归纳各类信息、资料并提出意见和建议,及时分送相关部门进行处理:

(1)业主、用户反馈信息。

(2)研究业主、用户所馈信息。

(3)工程建设信息。

(4)开发商信息。

(5)物业管理公司内部信息。

(6)其他信息。

(7)对已经签定购房合同的业主,须及时建立档案,并在一定程度上保持比较密切的联系。

13、参与相关竣工验收,协助开发商与承建商交接物业:

依据相关条例和工程竣工验收标准,协助开发商与承建商交接建筑工程,了解工程状况,提出意见与建议。

14、其他约定的事宜。

篇6:前期介入方案

在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某项目工程进展情况,从以下方面综合考虑制订方案:

一、工作内容:

(1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据。

(2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见。

(3)园区规划设计。

(4)建筑设计和选材。

(5)环境整体设计。

(6)标识系统的设计、配置。

(7)绿化设计。

(8)其它公建配套设施配置。

(9)电梯、空调系统的配置。

(10)消防设施配置。

(11)安全监控系统配置。

(12)弱电系统其它配置。

(13)各类设备配置、选型。

(14)隐蔽工程施工。

二、接管验收管理方案

为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,方便日后的物业管理,特制项目接管验收方案。

1、管理内容:

(1)了解接管物业的基本情况。

(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排。

(3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对商业街区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

(4)与开发、施工单位一起,对项目物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准。

(5)与开发、施工单位联合进行项目物业交接。

(6)核对、接收各类房屋和钥匙。

(7)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档。

(8)核对、接收各类设施设备。

(9)核对、接收各类标识。

2、管理措施:

(1)组建接管验收小组,负责项目的接管验收工作。

(2)制定接管验收规程。

(3)掌握物业验收的标准和程序。

(4)提高对接管验收重要性的认识。

(5)实事求是地开展接管验收工作。

(6)按规定办理接管验收手续。

三、业主入住管理方案

在办理业主入住手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给业主留下良好的第一印象,具有重要作用

1、管理内容:

(1)在业主领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置业主入住现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务。

(3)业主所持的入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。

(4)收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用。

(5)陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经业主确认后,填入《业主验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题,与业主约定时间,及时解决。

2、管理措施:

(1)制定《业主领房程序》。

(2)策划业主入住现场布置方案。

(3)按照业主领房程序,安排工作流程。

(4)热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见。

(5)按规定办理业主入住手续。

四、秩序维护管理方案

在项目物业管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护项目物业和业主的安全,这是一项很重要的工作,最为广大业主所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容:

(1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,维护项目物业小区公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。

门岗的任务:

a.礼仪服务(向业主行举手礼或注目礼);

b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区;

e.严禁携带危险物品进入物业服务区;

f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区,即与物主核实,并作登记。

g.为业主提供便利性服务。

巡逻岗的任务:

a.按规定路线巡视检查,不留死角;

b.巡查车辆停放情况,维护道路畅通,做好安全防范工作;

c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范;

d.物业服务小区安全检查;

e.装修户的安全检查;

f.防范和协助公安部门处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。

2、管理措施:

(1)实行半军事化管理,制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施,并严格付诸实施,以增强秩序维护员的工作责任心。

(2)强化秩序维护员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高秩序维护员的思想素质和业务技能,每年组织不少于4次会操。

(3)加强秩序维护员的行为规范教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。

(4)严格执行秩序维护巡更点到制度,确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

五、消防管理方案

结合物业小区特点,尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合住宅的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主、物业财产安全。

1、管理内容:

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强物业小区装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施:

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;

(2)制订消防事故处理预案,防患于未然;

(3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传达消防知识;

(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏,是小区内不可缺少的部分,关系到整个小区的形象,也是测定环境质量的一个重要指标,故拟订以下管理方案:

1、管理内容:

(1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候,给花木适量浇水。

根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;

及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗; 制定预防措施,防治病虫害;

做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。

(2)清洁卫生:通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。

(3)地下车库:每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘。

2、管理措施:

(1)建立绿化保洁制度,狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能;

(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指:清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齐全、言行文明。

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理,直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限,其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案:

1、管理内容:

(1)房屋公共部位维护管理:根据交房进度,小区内房屋可分为业主已领房和空置房。租户已领房:

房屋交付时,服务中心应及时与租户签订物业管理公约,书面告知装修管理规定,督促业主按规定办理装修申请手续,并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度,采取保护性措施,以确保房屋质量和美观,并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理,严禁高空抛物。装修结束后,应注重房屋公共部位的养护和修缮。空置房:

空置房(含业主托管房)移交后,服务中心应每月通风打扫一次,并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表),对发现的问题,或尽快处理,或及时报告开发商,并督促其予以解决。

(2)设备设施维护:

a.电梯在装修期间实行保护性管理;

b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏,及时维修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

c.公共卫生设施每天检查一次;

d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

e.电梯机房设备,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护; g.供配电房设备每天巡查一次,每周检查一次;

h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

j.业主自用水电设施的维修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。

2、管理措施:

(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

(2)维修人员持证上岗,操作规范,维修及时;

(3)抓好维修人员技术培训,提高业务素质;

(4)建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率;

(5)加强装修管理,督促做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;

(6)加强共用设施设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态。

八、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工队伍的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。

1、管理内容:

(1)按照合理的人才结构配置各类人才;

(2)任人唯贤,量材录用;

(3)开展业务培训,全面提高业务素质;

(4)进行业绩考核,优胜劣汰。

2、管理措施:

(1)制定岗位职责,做到责、权、利分明;

(2)建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;

(3)加强思想作风建设,树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;

(4)岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合:

(5)全面考核,做到公开、公平、公正。

九、档案管理方案:

1、管理内容:

(1)工程档案;

(2)业主档案;

(3)工作档案;

(4)财务档案;

(5)文件档案。

2、管理措施:

(1)制定档案管理制度,并严格执行;

(2)按照档案管理要求,分门别类,编目造册,方便查阅,利于管理;

(3)专人管理,责任到人,存放有序,管理规范;

(4)配置专门的档案管理用房和必要的设施设备,以满足档案管理要求;

(5)根据档案资料的形式、性质,采用不同的管理手段,科学管理,确保档案资料完整、安全;

篇7:物业管理前期介入

(发表于《中国住宅设施》、《首都房地产》)

众所周知,房地产开发的市场机制一般由生产、流通、消费三个基本环节组成,而物业管理是房地产消费环节的主要活动。因此,人们习惯地将物业管理称为房地产开发的后期工作。

既然是“后期”工作,其重要性便容易被人忽视,在工作程序上也往往跻身于后排的位置。更有甚者,开发商在前期工作中根本未顾及后期的入住及管理,工程完工,一交大吉。因前期工作的失误,往往导致后期纠纷的产生,不但给物业管理带来极大不便,处置稍有不当,还会损伤开发商的信誉和利益。

实际上,物业管理是房地产开发的延续和完善,是房地产开发的最后一道关口,在房地产开发的全过程中起着重要的作用。随着房地产市场的日趋成熟,消费者不仅关注开发商的品牌、地段的繁华与便利程度、房屋的性能及价格,还越来越重视入住后的物业管理。

笔者在房地产及物业管理行业工作多年,深切地认识到,物业管理提前介入房地产开发活动,已成为市场的必然。

一、物业前期介入的必要性

打开报章、浏览网页,纠纷、纠纷、还是纠纷…… 纠纷,已成为房地产市场见怪不怪的一道特殊风景。

我们的客户怎么了?我们的开发商怎么了?我们的物业公司怎么了?“不识庐山真面目,只缘身在此山中”,面对接二连三的纠纷,当事者往往是一头雾水。这时,通过第三只眼睛来看问题,常常会透过表象而现其本质。

第三只眼睛看问题,就是站在不同的角度对事物进行冷静的观察和辨析。在讨论物业前期介入问题之前,我们先请看下面的三个案例:

案例一:在北方地区的砖混结构多层住宅中,经常会出现因温差变化引起的温度裂缝,严重者可裂透墙体,尤以顶层为甚。裂缝的出现,常常令业主深感疑虑和担心,进而引发一系列复杂的纠纷。在甲小区处理类似问题的过程中,物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家,并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。在甲小区二期工程的前期设计时,就此类问题,物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。可惜的是,该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员,在工程专业问题上不如设计师,对物业的意见重视不足,而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。结果工程完工还不到一年时间,顶层温差裂缝就普遍出现,成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。

案例二:在乙小区的施工中,销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气,于是赶紧找开发商交涉。而开发商过分依赖工程技术人员,坚持认为通过热工计算,卫生间内可以不安装暖气,对物业人员的合理化建议没有采纳。结果乙小区竣工三年以来,卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一,甚至个别业主因此拒缴供暖费,给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。

案例三:丙小区竣工后,在进行物业接管验收时,物业人员发现该小区的围墙低矮,不利于安全防范,于是提出了加高围墙的要求。开发商错误地认为物业人员小题大做,没有立即采取整改措施。但时间不长,就发生了窃贼翻墙而入的事件,小区居民意见很大,纷纷抗议,开发商这才“亡羊补牢”。

上述三个案例,已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段,印证了物业管理提前介入房地产开发活动的必要性。物业管理专业人士介入房地产开发活动的时间越早,就越有可能更多地规避一些不应发生的失误,最大可能的减少后期不必要的纠纷。

无庸否认,在众多的房地产纠纷中,的确有个别物业服务不到位的,也有个别业主行为过激无理取闹的,但更多的纠纷是因规划的不合理、设计的失误、施工的缺陷等等前期遗留问题所致。

开发商聘请的设计单位、施工队伍也许是十分优秀的,设计师、工程师也许是十分尽职的,但再优秀的技术人员也有他一定的局限性。稍有经济学常识的人都知道,在市场经济中,需求决定市场,市场决定一切。而所谓需求,是客户内心对所需商品和服务一种心理上的诉求,不经常地、深入地和客户接触,任何人也很难真正地了解其心理。

物业管理人员每天面对的广大的购房客户,处理的是客户形形色色的投诉和方方面面的问题,最了解客户想什么?需要什么?也最了解客户的家中经常出现那些使用功能和质量方面的问题?

物业管理如能早期介入房地产开发活动,可在前期工作中充分吸收客户的意见,弥补技术人员的局限和不足,有效地避免常见错误的重演,使开发产品的品质更符合市场的需求。

概言之,物业早期介入,具有如下作用: 有利于优化设计,完善规划设计细节; 有利于提高工程质量;

有利于保证物业的使用功能;

加强对物业的全面了解,便于后期管理服务。

二、物业管理前期介入的时机与阶段

既然物业管理在房地产开发活动的前期介入十分必要,那么,物业管理究竟在什么时机或说在房地产开发的哪个阶段介入最为适当呢?

因物业管理在我国起步较晚,而最早又是房地产的附属产业,所以,物业管理的介入时机也有一个逐步发展、逐步提前的过程。

最开始的模式,物业管理往往是在业主入住前才匆匆介入。开发商完成征地、拆迁、规划设计、建筑施工、竣工验收、销售出租等一系列前期工作后,在业主办理入住手续之前,才将建成的物业移交物业公司。此时,木已成舟,物业介入后即便发现不如人意的地方,也为时已晚,不可能再做大的改动,只能维持现状。在此境况下,物业管理的主要工作之一往往是为开发商处理遗留问题。、随着房地产业的发展与成熟,人们对物业管理工作日趋重视,物业管理的介入阶段逐步前移至房地产销售阶段。政府有关规章(京国土房管物[2003]1060号文件)也明文规定:“建设单位销售物业时,应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和质量要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业管理此时介入,可对销售人员进行一些必要的物业服务专业知识培训和指导,避免在销售中经常出现的乱承诺、虚假承诺现象,减少业主入住后的纠纷。但在房地产销售阶段,工程施工也往往进行到了一定程度,一些前期的隐患已然无法避免。

在工程建筑施工阶段,有些开发商的习惯作法是聘请一家较好的监理公司,再派驻几个好的工程技术人员即可,往往认为物业管理人员不是专业的施工技术人员,对物业管理在施工阶段介入认识不足。

其实,施工技术人员更多关注的是照图施工,而一个项目在竣工交付使用后的几十年甚至上百年的漫长过程中,只有业主和物业管理企业来直接面对有可能出现的各种问题。物业管理人员在长期的工作实践中,对各种质量问题有着更直观、更深刻的了解,他们更关注使用功能方面的问题,而绝非仅仅是表面的垂直平整度。

物业管理在工程建筑施工阶段介入,无疑为开发商的质量控制增加了一份力量,使工程质量多了一份保障,可最大程度地防止一些质量通病的出现。

随着房地产市场竞争的日趋激烈,越来越多有远见的开发商已不再止步于请物业管理人员介入施工管理,而是将物业管理的介入时机提前至了前期规划设计阶段。规划设计是一个项目的灵魂和前提,对项目建成后是否完整、舒适、宜居、合理有着先天性的制约作用。一般的设计人员往往习惯于从技术角度考虑问题,而对以后的管理和使用问题却很难完全预料和估计。物业管理专业人员此时介入,可从业主、使用人和管理者的角度,针对日常使用管理中容易发生的实际问题,提出合理化建议,完善设计细节,进一步优化设计方案,从源头上减少项目的“先天性疾病”。

近年来,又有专家提出了“超前介入”的说法。所谓超前介入,源自于超前意识。一些优秀的开发商为提高自己产品的竞争力,从高起点起步,充分考虑人们对居住环境和房屋产品的不断变化的更高需求,在房地产项目的可行性研究和策划阶段,就预先考虑到以后的物业管理问题,请物业管理专业人士对项目论证发表意见,提出建议。

物业管理提前介入房地产开发活动,已成为业内的共识,而且介入时机越早越好。介入越早,就越能提高产品的品质;介入越早,越能赢得市场。

三、物业管理前期介入应注意的问题

物业管理前期介入,主要是发挥物业管理专业人员的经验和特长,弥补房地产开发前期的缺陷和漏洞,它不同于日常的物业管理活动。想做好物业管理的前期介入工作,就应注意以下几个问题:

(一)加强业务学习和积累,不断提高物业管理人员的自身素质。物业管理工作,涉及规划设计、建筑施工、法律等不同领域的专业知识。在日常工作中,必须加强自身的业务学习,不断用知识来充实自己。工作中遇到疑难问题,应当及时向有关专家请教。对平时常见的质量、使用功能问题,要分析其产生的原因、预防和处理的方法。只有做到“打铁先须自身硬”,才能在前期介入的过程中发挥应有的作用。

(二)了解业主的呼声,虚心向业主学习。我们直接的服务对象就是广大的业主,没有人比我们更具深入接触业主的先天优势。业主可以不懂建筑学,但他们做为房地产产品的最终使用者,往往比专家更深知产品的优缺点,更了解产品应该改进的方向。业主是最好的老师,只有不断深入地听取业主的意见和呼声,并将其条理化、系统化,在前期介入的过程中,才能真正站在业主的角度用第三只眼睛来观察问题、分析问题、解决问题。

(三)调整好自己的心态,摆正自己的位置。物业前期介入,只是在房地产开发活动的前期进行参与,应该说是一种参谋的角色。在实际工作中,要想当好参谋,首先要协调好同各个部门的工作关系,不要越俎代庖,更不能搞越权指挥。但搞好关系,不是不谈问题。对前期发现的有可能影响后期使用、管理的问题,应及时找有关人员交涉,要据理力陈,切实发挥物业前期介入的作用。

(四)抓住重点,保证使用功能。物业管理前期介入,重点要确保开发产品的使用功能和质量。物业管理人员应根据以往的经验和日后使用、管理的需要,对诸如配套设施的完善、水电气暖的供应、安防系统的布局、质量通病的预防等,有针对性的提出意见和建议。

(五)加强对项目的全面了解,为后期接管做好准备。在物业管理前期介入的过程中,物业管理人员应尽可能全面地收集相关资料,如图纸发生变更、增减,特别是管线的节点、走向与图纸标注不一致时,更应做好详细的记录。如能对项目的土建、水电、供暖等各种情况了如指掌,就会给后期的物业管理工作带来便利,既能提高物业管理企业的工作效率和工作质量,也能提高业主的满意度。

篇8:前期介入报告

“十二五”期间, 蓟县实施新建城区集中供热系统建设和老城区集中供热系统改造及补建, 形成以区域锅炉房为主的城市集中供热系统。在“十二五”期间, 大力推进供热体制改革, 适时组建供热集团公司, 为发展热电联产奠定基础。远期目标 (2020年前) 城区形成以热电联产为主, 区域锅炉房为辅的集中供热系统, 建立以城市集中供热系统为主, 各类清洁能源为辅的城市供热体系。

1 现状

目前, 蓟县供热建筑面积496万平方米, 其中, 公建供热面积143万平方米, 住宅供热面积353万平方米, 供热普及率75%。现有供热单位27家 (城区23家) 。其中, 国有供热单位24家, 民营企业3家;锅炉房109座, 锅炉186台套, 热泵房3座, 水源热泵6台套。在城区滨河大街已建成一座大型集中供热锅炉房, 绝对标高13.7米, 室内施工找平14米。安装3台46MW燃煤热水锅炉, 供热面积可达130万平米。供水温度110℃-120℃, 回水温度40℃-50℃, 供热半径达到3-4km, 初始设计具备与热电联产机组接口的供热规模。

2 供热改造调研情况

通过对同行业中三河电厂、大港电厂、准格尔电厂机组供热改造的调研以及对天津市蓟县城区的供热规划需求了解, 从而对盘电公司机组实施供热改造提供可行性的依据。

2.1 三河电厂

三河发电有限责任公司总装机容量为1300MW。#1、#2机组后改造供热, 与三河燕郊热力公司合作签订供热协议, 供热面积900多万平方米, 热费暂按26元/GJ结算。供热期间能降低煤耗30-40g/KWh左右。

2.2 大港电厂

大港电厂#3、#4机组供热改造已经完成, #1、#2机组在机组C修中已经打孔, 管网敷设没有实施。大港电厂与天津滨海轻纺工业区协商确定供热需求, 主要为工业区提供工业用气, 不进行采暖供热, 具体的价格还没有确定。

2.3 国华准格尔电厂

神华内蒙古国华准格尔发电有限责任公司装机容量4×330MW, 2010年10月, 完成#3、#4机组的供热改造工作。首批供热面积约683万平米, 到2020年供热达到面积1250万平米。准电与当地民企准格尔热力有限责任公司合作, 热费结算价格为15元/吉焦, 2台机全年降低煤耗5g/k W·h左右, 收益微利经营。

2.4 调研借鉴

2.4.1 可借鉴的经验

(1) 供热改造有几个关键因素, 一是用户热负荷的需求, 二是机组改造的可行性, 再就是项目的投资及审批。因此项目首先必须确定供热需求, 明确供热负荷后再实施。

(2) 委托可研编制及改造设计最好是一家设计院, 便于沟通设计顺畅。

(3) 改造施工资金要到位, 工期合理, 避免出现抢工期造成施工质量不能保证或勉强供热投运。

(4) 在完成初可设计以后再进行招投标, 避免投资概算不准确, 给后期工程竣工决算带来困难。

(5) 作为电厂, 只负责机组供热改造及厂内供热首站、管网的敷设, 按照政府价格主管部门批复的价格收取热费, 厂外的管网维护及经营都由地方政府及热力公司负责。

2.4.2 专业技术方面

通过供热改造项目的调研, 认为盘电公司俄制500MW机组供热改造是可行的, 但是俄制500MW机组供热是否满足蓟县城区要求在机组论证时必须完成以下工作:

(1) 委托汽轮机制造厂论证时, 依据俄制500MW机组供热最大热负荷, 要对我公司机组中压缸末级叶片的强度进行校核, 不仅要考虑中压缸末级叶片的强度, 还要考虑中压缸排汽压升对轴瓦瓦温和振动的影响;对低压通流部分强度校核, 要满足机组最大抽汽量。

(2) 依据俄制500MW机组供热最大热负荷, 在保证机组安全的前提下, 考虑机组最低电负荷。给出主机进汽量、供热抽汽流量和发电机端功率关系曲线。

2.4.3 供热改造关注点

(1) 能源价格上涨, 在目前的发展环境中, 供热企业面临的主要风险之一就是煤炭等上游能源价格上涨的风险。

(2) 集中供热资金筹集及运营模式改变, 项目具体实施的投资较大, 新管网的敷设及城区老管网的改造建设费用的筹集不到位, 会影响整个改造项目的进度。

(3) 供热后热费回收很难得到保证。由于热力公司经营及服务质量, 政府补贴不到位, 热费的收缴困难, 用户欠费严重等问题, 间接会影响电力企业的热费回收。

(4) 机组突停对热负荷的影响。城市供热是事关重要的民生工作, 直接关系到社会公共利益, 关系到人民群众生活质量, 是各级领导关切、社会关注、群众关心的热点问题。随着两台机组全部改造投运后, 供热期间两台机可实现备用。同时为了保证居民的冬季采暖, 蓟县城区也应适当保留供暖锅炉, 以备供热高峰时短期使用。

3 供热改造不利因素

3.1 供热直接涉及民生问题, 热源及热负荷是否稳定是供热后首要考虑问题。如只单台机组进行改造供热, 运行不确定能保证热源稳定。

3.2 鉴于地方财政的收支情况, 热费能否及时回收面临很多不确定性。

3.3 机组供热改造后, 供热耗煤增加。

3.4 厂内建设供热首站可能面临土地面积不足的问题。

4 应对问题解决措施

(1) 我公司只有两台机组, 单台机供热热源确实存在风险, 可实行双机同时改造或与蓟县协商单机改造不供热或少量供热方式, 降低采暖期间机组供热压力。

(2) 通过和蓟县供热办初步了解, 蓟县热力公司每年收缴热费率在80%-85%左右, 对于收不上来的热费采取贴条停暖办法, 对于居民不交取暖费也没有很好的措施。因此, 我公司供热后热费回收除合同有效约定外, 还要勤沟通多催促, 在第二采暖期前100%回收热费或争取最大比例的热费, 将热费回收不及时造成的财务影响降到最低。

(3) 蓟县城区使用电厂供热后将拆除部分燃煤小锅炉, 项目建设完成每年约节省原煤60万吨左右, 我公司可与蓟县及有关部门协商, 解决我公司因供热而新增加的能源消耗指标。

(4) 积极争取蓟县政府的支持, 解决建设用地问题。

5 调研结论

对于盘电已经运行16年的老厂而言, 随着国家节能减排力度加强、60万等级及以上的高参数大容量机组已成为国内主力机组以及发电成本的日益上升, 电厂面临着严峻的经营压力和生存压力。国家鼓励热电联产, 纯凝机组改造成热电联产机组符合国家政策。如能实现供热, 一是会延长电厂的运营周期, 同时也会很好地缓解我公司在职人员多的实际问题, 为1100名员工提供比较稳定的工作环境。

盘电公司供热改造时机较好, 蓟县供热管理部门对供热改造的期望很高, 因此需求是有的;结合内外因素, 可利用此时机进行供热改造前期的运作, 做好蓟县热力公司热费收取环境的进一步调查, 与蓟县供热部门积极沟通推动项目正常进展。

摘要:本文通过对同行业中三河电厂、大港电厂、准格尔电厂机组供热改造的调研以及对天津市蓟县城区的供热规划需求了解, 从而为盘电公司机组实施供热改造提供可行性的依据。

关键词:盘电公司,供热改造,调研,解决措施

参考文献

[1]东北地区冬季供暖存在的问题及改进措施[J].机电产品开发与创新, 2013 (1) .

[2]600MW供热机组的供热控制方案及应用[J].电力与能源, 2013 (1) :4.

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