房屋赠与的法律效力

关键词： 赠与

房屋赠与的法律效力（精选9篇）

篇1：房屋赠与的法律效力

一、赠与合同的概念和特征

《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

”赠与合同不同于赠与行为，因为赠与是赠与人的单方法律行为，而赠与合同是以赠与为内容的协议，是双方法律行为。

如果仅有赠与人的意思表示，而没有受赠人接受赠与的意思表示，赠与合同就无法成立。

与其他合同相比，赠与合同具有如下法律特征：

第一，赠与合同是转移财产所有权的合同。

在赠与合同中，赠与人将其享有所有权的财产无偿给予受赠人，从而使受赠人取得该财产的所有权。

第二，赠与合同是无偿合同。

无偿性是赠与合同最突出的一个特征。

受赠人在取得赠与物所有权的同时，不需要向赠与人给付任何对价，即受赠人纯获利益。

而赠与人向受赠人给付财产，也不从受赠人那里获得任何补偿或者回报。

篇2：房屋赠与的法律效力

在附义务的赠与合同中，受赠人要承担一定的义务，并以此作为取得赠与物所有权的一个条件，但这一义务对受赠人所产生的负担是远远低于其所获得的利益的。

第四，赠与合同既有诺成合同的特点，又有实践合同的特点。

一般地，赠与合同自受赠人表示接受赠与时成立，不要求以接受赠与物作为合同成立的要件，从而表现为诺成合同的特点。

但公民之间的赠与关系或者当事人有特别约定的合同，可以赠与物交付作为合同成立的要件，使得这部分合同具有实践合同的特点。

二、赠与合同的成立

一般情况下，赠与合同是实践性的合同，即除当事人的合意外，还需交付标的物才能成立。

但我国《合同法》第188条规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

篇3：房屋赠与的法律效力

民法意义上的“自己代理”, 是指代理人以被代理人的名义与自己实施民事行为。我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》等民事法律法规均未对自己代理的法律效力问题做出明确规定。其他国家法律法规以及我国学术界、实务界专家学者对此问题大多持否定态度, 在此基础上, 又分为两种观点。一种观点是“完全否定说”。该观点认为自己代理行为是滥用代理权的行为, 应认定为完全无效。主要理由是:一方当事人受另一方当事人委托与自己实施民事行为, 实质上是由代理人一个人来实施民事行为, 代理人为了追逐自身利益的最大化, 很可能为了自身利益而牺牲或损害另一方当事人的合法权益, 这将违背社会公平正义的基本原则, 也不利于建立诚实守信的社会经济秩序, 因此, 应对自己代理行为的法律效力予以完全否定。另一种观点是“效力待定说”。该观点对自己代理行为的法律效力持不完全否定态度, 认为“自己代理”总体上是无效的, 但也有例外情况, 只要自己代理行为事后得到被代理人的追认, 被代理人自愿承担“自己代理”行为的法律后果, 就应认定其有效。这是民事主体对自身权利的合法处置, 既符合民法意思自治的基本原理, 也符合代理制度的立法初衷。以上两种观点各有一定的道理, 但总体而言, “效力待定说”更合情理, 也更有利于保护被代理人的利益。

二、房屋登记实务中自己代理行为的效力分析

根据房屋登记业务的自身特点, 房屋登记实务中的“自己代理”行为可分为两类:一类是一方当事人受另一方当事人委托与自己签定民事协议;一类是一方当事人受另一方当事人委托, 向登记机关提出房屋登记申请。由此可见, 房屋登记实务中的自己代理行为与一般的“自己代理”有一定的相似性, 但也有显著区别, 登记机关不能简单地对其效力予以肯定或否定, 而应具体分析、区别对待。

1. 一方当事人受另一方当事人委托与自己签定民事协议

此类代理行为主要是指一方当事人受另一方当事人委托与自己签订房屋买卖合同、赠与合同等民事协议。例如, 一方当事人委托另一方当事人出售或购买房产, 而另一方当事人又同时作为房屋的买方或者卖方与自己签定房屋买卖合同, 之后再同时以另一方当事人和自己的名义向登记机关提出房屋登记申请。由于此类自己代理行为影响到当事人的民事实体权利和义务, 如果仅由一方当事人自己实施民事行为, 则其极有可能为了自己的利益损害另一方当事人的合法权益。同时, 根据《物权法》的有关规定, 房屋的权利归属一经登记即产生法律效力, 除非该房屋存在异议登记、查封登记的情形或者经法定程序依法撤销房屋登记, 该物权登记始终具备推定的正确性和公信力。若将该类自己代理行为归类为效力待定行为, 登记行为完成以后, 被代理人如不追认该代理行为, 则必须经过一系列法定程序方可撤销房屋登记, 这将耗费巨大的时间成本和经济成本。若被代理人是房屋转让方, 还将面临房屋被第三人善意取得的风险。由此, 为防止代理人滥用代理权, 保护被代理人的利益, 构建公平合理的社会经济秩序, 对于此类代理行为应认定为完全无效。

2. 一方当事人受另一方当事人委托向登记机关提出登记申请

篇4：房屋赠与的法律效力

关键词：优先购买权；承租人；形成权；物权效力；债权效力

一、问题的提出

房屋承租人的优先购买权是指依照法律规定，房屋承租人在租赁合同存续期间，出租人出卖房屋于第三人时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。

随着我国房屋租赁和交易市场的快速发展，因承租人优先购买权引发的纠纷大量出现。而我国相关法律对于承租人优先购买权的性质和效力界定的仍然模糊不清，影响和制约了承租人优先购买权纠纷法律适用的统一。多数相关文章在讨论该类问题时，在批驳其他学说时，对形成权说直接持赞成意见，在进行比较法论述时，也仅列明条文，但未对德国有关立法进行深入分析。本文拟以德国法定优先购买权制度为主线，评析其立法目的、立法技术，并佐之以台湾地区相关规定，以求理解法定承租人的优先购买权，并结合我国司法实践中的相关做法，以期为我国有关立法有所借鉴。

二、承租人的优先购买权性质——形成权说

关于承租人的优先购买权性质，无论是有附条件的形成权说、请求权说，还是期待权说皆认同如下3个基本观点：①先买权以义务人向一个第三人出卖时为行使条件（区别与先买权权的发生时间[1]）；②买卖合同因行使先买权而成立；③行使的结果：权利人与义务人之间成立一个买卖合同，其内容和义务与第三人约定的完全相同。

而在上述共同基本条件1，对于“出卖时”，学术界大体上有四种观点：①权利人在出卖人通知有出售意图时，就应当行使优先购买权；[2]②权利人在出卖人和第三人达成出售标的物的意向时，就应当行使优先购买权；[3]③权利人既可以在出卖人有出售意图、也可以在与第三人达成交易前行使；[4]④权利人应当在出卖人已经和第三人订立买卖合同之后行使优先购买权。第四种观点为德国、台湾地区所采。《德国民法典》第463条：对于某一标的有优先受买的权利的人，一旦义务人和第三人订立关于该标的买卖合同，就可以行使先买权。①我国台湾地区“最高法院”1995年第五次民庭总会决议：“‘土地法第104条所指优先购买权，是否需以所有人与第三人间有买卖土地或房屋契约之存在为要件？……此形成权之行使，须以行使时所有人与第三人间有买卖契约之存在为要件。”[5]据此，德国和台湾地区均以形成权说为通说，即优先购买权人只依单方的意思表示，在优先购买权人和出卖人之间成立一个买卖合同，其内容和出卖人与第三人约定的完全相同，无须出卖人承诺。

（一）立法目的

《德国民法典》577条：先买权归住房转变为产权房的承租人享有，即承租人应当能够以此种方式保有自己的住房。[6]即房屋承租人的优先购买权仅限于“住房”。依据577条，此“住房”为交给承租人后已设立或应设立住宅区分所有权的住房，即该住房不同于产权房，另依据第577a条有关规定，在住宅转换的情形下对通知终止的限制，“住房”具有保障居住性质②。因此，德国房屋承租人的优先购买权的立法主旨在于保障承租人的居住权[7]，将房屋限制在“住房”范围，且承租人应在该房已设立或应设立住宅区分所有权之前租住，而非所有可供租住的房屋。

（二）形成权说之理解

形成权，指的是由一个特定的人享有的、通过其单方行为性质的形成宣告来实施的、目的在于建立、确定、变更、终止或者废止一个法律关系而导致权利关系发生变动的权利。不同于请求权，它仅需要根据权利人自己一方的意思来发生法律效果的法律之力。

1.形成权的正当性

形成权所包含的单方“形成之力”或者“变更之力”，以及与此紧密联系的对另一个人权利范围的侵入，在人人平等的社会是不可随意而为的。行使形成权的理由必须具有正当性，这个正当性可以来源于法律的直接規定，或者来源于合同当事人以合同约定的方式给予一方当事人的授权，或者来源于合同当事人一方给予另一方的特别授权。

2.形成权相对人的保障

承租人通过“单方形成之力”不仅使相对人“忍让、受拘束”，也在一定程度上影响到第三人。法定住房承租人优先购买权为形成权性质时，权利行使的前提是出卖人和第三人已订立买卖合同，该前提可以产生三个效果：①形成权行使“同等条件”的确定，保障相对人必须的预见性及权利安全；②实现优惠条件获得标的物。有学者指出优先购买权的立法目的在于保证优先购买权人能够以优惠的条件获得标的物，从而实现维护社会稳定、保持既有秩序、发挥物的价值，其具体方法，优先购买权人不参与第三人的竞买，而只要同意与第三人同等条件即可。由于不参与第三人的竞价，并且在优先购买权人表示愿意购买后，第三人将不得重新报价，这样的结果必然使优先购买权人将在最终的购买价格上获得极大的优惠。[8]③产生两个买卖合同。形成权行使的结果，使得对于同一标的物，同时存在两个合法成立的房屋买卖关系，客观上产生了“一物二卖”的结果。但《德国民法典》第465条规定：因义务人和第三人的约定，买卖取决于先买权的不行使，或就行使先买权的情形，解除权被保留给义务人，该约定对先买权人不生效力。依据此规定，避免了出卖人的双重买卖义务。

综上，德国通过其精细化、逻辑严谨的立法设计，形成了具有形成权性质的优先购买权的制度构建，保护承租人优先获得以所有权人居住的权利，以实现最为切实的保护。

三、我国承租人优先购买权制度

（一）实践中已采用优先购买权性质为形成权

2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）对承租人的优先购买权做出了一些规定，但囿于本着“出于遵循立法原意，成熟一部分发布一部分，力求稳妥的角度”[9]，对优先购买权性质及其效力采取了模糊的态度，对于司法实践中已经存在的相对成熟的做法未予以规定。如对于出卖人未尽通知义务与第三人签订了房屋买卖合同的情况下，如果承租人的得知后也愿意以同等条件买受，法律将对承租人予以救济，通常做法为承租人可以向法院请求判决其与出租人在同等条件下成立房屋买卖合同关系，并判令对方履行该买卖合同中的义务，而法院应对承租人的诉讼请求予以支持，而不问出租人是否同意出卖与承租人。[10]

（二）承租人的优先购买权的物权性或债权性

有学者提出我国对于承租人优先购买权定性为债权性权利。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”该条规定赋予承租人在优先购买权被侵害时请求宣告出租人与第三人之间房屋买卖合同无效的权利，因此该规定曾为物权效力说提供了有利的法律支持。该条与2008年被最高院废止，2009年《房屋租赁合同解释》第21条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由于我国不承认物权行为的独立性，因此在此制度上借鉴德国、台湾就产生了不适。从有关我国无效论的实施效果上，实践中引发了大量问题，甚至引发优先购买权废除论的主张。[11]对此有学者主张撤销说（主张债权物权化）。③

对于上述出卖人未通知优先购买权人，与第三人订立房屋买卖合同，且已办理变更登记的情形下，如果承认优先购买权的债权效力，在有效说情形下，与撤销说相比似乎更有利于对第三人的保护。在承认买卖合同效力的前提下，任何一个未能得到实际履行的当事人，可以通过损害赔偿方式得到救济，以实现利益平衡。如果承认优先购买权物权效力，第三人与出卖人签订的合同，无法得到实际履行，并产生债务不履行的损害赔偿。就出卖人而言，因其无法向第三人实际履行，将可能承担相应的债务不履行损害赔偿，而第三人因其无法获得标的物，故其面临谈判成本、机会丧失、甚至有可能面临难以向出卖人追讨已经履行的对待给付的交易风险。因此，物权效力的优先购买权必须通过有效的公示手段，保证第三人明知，自愿承担相关风险。

四、结论

德国通过精细化、逻辑严谨的立法设计，以形成权性质的法定住房承租人的优先购买权保障承租人的居住利益，从而达到对承租人的利益保护。体现对社会特定群体的关怀，与此同时，德国法缩小了房屋优先购买权适用范围，认为住房并不包括商业用途的房屋租赁，且该仅具有债权效力，辅之以相对人的保障，以达到整个制度相对平衡的状态。目前，我国在立法对优先购买权的性质和效力尚未明确，但司法实践中对房屋承租人的优先购买权已存在采形成权性质的普遍做法，但对其效力的争议较大，多数学者主张应当以公示为标准，将承租人优先购买权区分为物权效力和债权效力的优先购买权，对此笔者持审慎态度。

注释：

①本文所有关于《德国民法典》相关立法，均引自陈卫佐（译注）《德国民法典》第3版，法制出版社2010年版.

②《德国民法典》第577a条：当所出租的住房被交给承租人后，住宅区分所有权已在其上设立且住宅区分所有权已被让与的，仅在自让与时起经过3年后，取得人才能援用第573条第2款第2项或者第3项意义上的正当利益。该正当利益指当出租人需要将房屋作为本人、其家庭成员或属于其家计的人的住宅、因使用租赁关系的延续，出租人不能对土地做适当的经济上利用，且会因此而受显著不利益等情形下的出租人的终止权。当市镇或市镇的一部本按适当条件向居民充分地供给租用住宅而言，如此种供给特别的受危害，上述期间最长为10年。使承租人受不利益的不同的约定不生效力.

③王利明主编《中国民法典草案建议稿及说明》第1452条：出租人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件时，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同，并有权以第三人向出租人提供的价款购买租赁物.

参考文献：

[1]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第304页。法定优先承买权，以“耕地三五七减租条例”所规定者，最为重要，此项权利系于耕地租赁契约成立时，随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时行使，学说判例均同此见解。陈界融.《承租人优先购买权法律性质研究》，摘自《北京航空航天大学学报（社会科学版）》，2012年3月。承租人优先购买权在订立租赁合同时，就已经完整存在.

[2]魏秀玲.《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》，《政法论坛》，2003年第3期.

[3]许尚豪、单明.《优先购买权制度研究》，中国法制出版社，2006年版，第185页.

[4]王利明.《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社，2012年版，第330页.

[5]史浩明，张鹏.《优先购买权制度的法律技术分析》，法学，2008年第9期.

[6]迪特尔·梅迪库斯（著）、杜景林、卢谌（译）.《德国债法分論》，法制出版社，第96页、第129页.

[7]孙宪忠.《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版，第210页。德国制定《住宅所有权以及长期居住法》的目的，满足社会低收入阶层的住房需要，缓解因住房产生的社会矛盾，其中主要的就是为了使财政困难的人也有自己的房屋居住。住宅所有权的制度在德国这样一个人口密集于城市的国家发挥着极为重要的社会职能.

[8]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第316页.

[9]奚晓明主编.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》，人民法院出版社，2009年版，第291页.

[10]张朝阳.《论承租人优先购买权纠纷中第三人的保护》，摘自《法律适用》，2011年第2期.

篇5：赠与合同法律特征与效力

一、赠与合同有下列法律特征：

1.赠与合同是双方法律行为。赠与合同必须在双方当事人意思表示达成一致时才能成立。一方赠与的意思表示而另一方无接受赠与的意思表示，或者一方有接受赠与的意思表示而另一方无赠与的意思表示，赠与合同均不成立。正是这一特征，是赠与合同区别于遗嘱。

2.赠与合同以转移赠与物的所有权于受赠人为目的。赠与是对财产归属的一种处分行为，其目的是赠与物的所有权从赠与人处转移至受赠人处。赠与合同的成立，将导致赠与物所有权的转移。

3.赠与合同是单务合同。在赠与合同中，赠与人负有转移赠与物的所有权给受赠人的义务，而受赠人则仅享有接受赠与物的权利，并不承担对价性义务。

4.赠与合同是无偿合同。在赠与合同中，赠与人将赠与物的所有权转移给受赠人是没有对价格给付条件的，受赠人取得赠与物的所有权无须支付对价。

5.赠与合同是诺成性合同。《合同法》第185条把赠与合同规定为诺成合同，与传统观点把赠与合同定位于实践合同不同。按照《合同法》，赠与合同当事人意思表示一致，不需将赠与财产交付受赠人，合同即告成立。

二、赠与合同的效力

赠与合同为单务合同，故赠与合同的效力主要表现为赠与人的义务及其免除。

(一)赠与人的义务

1.交付赠与物并转移财产的义务。赠与合同是诺成合同，合同生效后，按照合同的约定交付赠与物是赠与人的主要义务。赠与人应当按照约定的时间、地点、方式等，将赠与物交付受赠人，同时，还应将赠与物的所有权转移给受赠人。但是，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的`，可以不再履行赠与义务。

2.特殊情形中赠与物的瑕疵担保责任。赠与同同为无偿合同，原则上赠与人对赠与物的瑕疵不承担责任，但是，在下列两种特殊情形，赠与人负有责任：1.附义务赠与中，赠与物有下次的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。2.赠与人故意不告瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应但承担损害赔偿责任。

3.损害赠与物的赔偿义务。《合同法》第189条规定，因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。该规定的意旨在于设置赠与人对赠与物的善良管理义务，防止因赠与人的恶意或者重大过失损害受赠人的合法利益，而一旦发生此种损害，则将损失分配给恶意或者重大过失者。

(二)履行赠与义务的免除

赠与合同虽为诺成合同，但是因其为无偿合同，在特殊情形，如果拘泥合同效力，难免使当事人利益分配失却公平。因此，《合同法》第195条规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

篇6：房屋买卖阴阳合同法律效力的认定

北京创为律师事务所（）法律讲堂

专访 鹿律师

W：各位网友，大家上午好，我是支持人武*。现在二手房买卖中签订“阴阳合同”似乎是个司空见惯的事，但同时也因此产生了大量纠纷。为解答网友的相关疑问，今天我们请来了鹿律师。您好，鹿律师！

鹿：各位网友大家好！我是鹿，很高兴有机会在这里和大家进行交流。W：鹿律师，在二手房买卖过程中，为什么会产生签订“阴阳合同”的现象？这里也有网友问，一般如何来分辨“阴合同”、“阳合同”？ 鹿：随着城市化进程的加快及人口流动的频繁，房屋买卖市场日益升温。交易中，房屋买卖合同是运转的核心基础，因此，国家出于监管交易市场秩序及维护国家税收利益的需要规定房屋买卖当事人必须在交易过程中将合同向房管部门进行备案，银行审批发放贷款也要求当事人将合同一起报批，合同上约定购房金额便成为了征税和房贷的计算基数。在这样的情形下，“阴阳合同”应时而生，几乎是二手房买卖市场的潜规则，但错综的情势变化也让当事人在享受规避利益中承担着潜在的法律风险。

所谓“阴阳合同”就是合同双方针对同一事项订立两份以上内容不同的合同，“阴合同”是实际履行的合同，“阳合同”是为逃避监管用于对公备案、报批而不准备实际履行的合同。

当事人签订阴阳合同的目的不一，发生领域广，在建设工程、房屋拆迁和房屋买卖过程中属于比较普遍的现象。在建设工程中，发包人和承包人为了规避招投标限制，往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的施工“阳合同”，隐瞒真实的合同条件，再另签订一份“阴合同”补充协议用于实际履行。在房屋拆迁中，拆迁人为了尽快达到拆迁的目的，往往未按照国家规定标准进行拆迁补偿，会与被拆迁人签订一份严格按照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示，而在拆迁协议之外又按照双方谈判的结果另外进行补偿。在房屋买卖当中，则是为了以价格虚低的“阳合同”逃避税费或以价格虚高的“阳合同”增加贷款额，此类阴阳合同基本上是购房数额的“阴阳”。

两份合同虽基于同一事实基础，但往往关键部分不同，而“意思自治”又是合同领域亘古不变的原则，因此，鉴定哪份合同是双方出

于真实意思表示签订的合同成为了尤为重要的环节。那么，阴阳合同的辨识就是寻找当事人真实意思的过程。除了“阳合同”是公之于众的重要特征外，还可通过一些细节鉴别线索增强证明力度。例如双方心存疑虑，约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”，载明此条款的合同必定是实际履行的合同，即“阴合同”。W：那我们怎样来认定房屋买卖“阴阳合同”的法律效力？

鹿：关于房屋买卖阴阳合同的法律效力问题，理论界存在三种观点：第一种观点是房屋买卖是不动产物权的转让，按照登记公示原则，应以在主管部门备案登记的合同即“阳合同”为准；第二种观点是“阳合同”并非当事人双方真实意思表示，应以真实意思表示的“阴合同”为准；第三种观点是当事人双方为逃避税费或骗取贷款签订阴阳合同，两份合同都无效，当事人应当为自身违法行为承担相应损失。针对上述三种观点，本人倾向于第二种观点且有所补充。

1、阴合同是当事人双方真实意思的表示，是双方对实际履行内容的真实合意；而阳合同是当事人双方为谋取不正当利益或规避法律要求而签订的“假合同”，当中的假条款仅是双方对弄虚作假行为的违法合意。根据合同“意思自治”的主导原则，真实合意下的阴合同具备合同生效的基本要素，而阳合同中的虚假条款却失去了生效的基础。

2、《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，登记公示原则仅对物权变动效力产生影响，而不是物权变更合同的生效要件。因此，阴合同即使未到行政机关备案，其成立时的效力也不被削弱。

3、签订阳合同是以低价逃税或以高价骗贷，都是严重违反我国相关法律法规的违法行为。根据《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此可知，阳合同的价格条款无效。

4、阳合同除价格条款以外的大部分内容是双方对履行内容的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦无恶意串通故意损害国家、集体或第三人利益，且按照《合同法》中“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，阳合同的其他条款继续有效。因阴合同

往往诞生早于阳合同，阳合同中继续有效的条款若在阴合同中无相关约定或者与阴合同对应条款不一时，应当将阳合同的条款视为对阴合同的合意改变，以阳合同的条款为准。

举例来说，房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

鹿：有网友提出疑问，认定“阴合同”的效力是不是对违法行为的纵容呢？

W：对属于双方真实意思表示、未违反法律法规强制性规定的“阴合同”之效力的认可并非对违法行为的纵容，而是司法机关为保障交易市场的稳定和有序而做出的理性裁判。事实上，司法裁判在认定相应约定以“阴合同”为准的同时，已否定了“阳合同”相应约定的效力，当事人的违法行为将受到行政机关依法给予的罚款、拘留等行政处罚，若偷税数额较大，甚至会受到刑法的制裁。这样，恰恰是在促进交易的同时打击了违法。另外，国家应当通过改革房产税制、加强对房产中介的监管和实现房产信息披露共享等方式不断压缩阴阳合同的生存空间，从根源上消除此类案件的发生。

W：感谢鹿律师细心的解答。各位网友，希望我们今天的节目对您处理二手房买卖“阴阳合同”相关问题能够有所帮助，感谢收看，下期节目再见！

篇7：房屋赠与的法律效力

【推荐下载】房屋认购书具有法律效力吗

有过购房经历的人都清楚，在正式签订房屋买卖合同之前，需要先签订房屋认购书，同时还需要支付一定数额的购房定金才行。那么这个房屋认购书是否具有法律效力呢？要是你不清楚的话，不妨跟随小编一起在下文中了解这个问题。

一、房屋认购书具有法律效力吗

根据《司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”;第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的，认购书中约定的定金、订金，在一定情况下也是可以要回来的，只要购房者在签订合同时多多留意，避免吃亏上当。

二、如何避免房屋认购书定金纠纷

1、需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们！不胜感激！

接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的;

2、一般在实际交易的过程中，开放商提供的都是格式合同，写的都是“定金”，购房者一定要注意;

3、购房者一定要了解清楚定金的退还条件，在合同上要有相应的说明。因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后，那就肯定在签订认购合同后，而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的，因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件。

篇8：房屋赠与的法律效力

在房屋承租人优先购买权法定的前提下, 出租人与第三人订立房屋买卖合同的效力认定就为合同自由在此类案件的适用划定了界限。在划定界限的过程中, 有以下三方面问题值得探讨:当房屋承租人优先购买权受到侵害时, 一是何种情形下可以适用合同效力瑕疵, 何种情形下限制适用;二是可以适用合同效力瑕疵时, 依现行法律, 应选择适用无效、可撤销和效力待定中的哪一种方式;三是依法学理论分析, 应适用无效与可撤销中哪一种方式更好。

一、出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵认定

在房屋承租人优先购买权的案件中, 承租人受到侵害的常见情形是出租人未提前通知承租人而与第三人签订买卖合同并将房屋所有权转移给该第三人。为维护承租人的权益, 一定条件下可以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人返还财产、赔偿损失的目的。问题是何种情形下应当适用, 何种情形下限制适用。提出此问题, 是鉴于最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》 (以下简称《民通意见》) 第118条废止前, 不少法院在审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵, 特别是选择适用合同无效原则来处理侵害房屋承租人优先购买权的案件。其结果却未必理想, 多数情况是既没能惩戒侵害人, 又无法保护受害人。

实践中, 出租人与第三人签订买卖合同侵害承租人优先购买权不外乎两种情形:一是第三人受出租人欺诈签订房屋买卖合同, 导致承租人优先购买权受损;二是第三人与出租人恶意串通签订房屋买卖合同, 共同侵害承租人优先购买权的行使。

对第一种情形, 依第三人是否已办理所有权转移登记又分为两种情况, 均属限制适用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转移登记, 承租人优先购买权作为债权比第三人的债权更有履行上的优先性, 此为“优先”应有之意。而且, 同样作为受害者的第三人基于有效的合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充分的保护, 应无适用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已办理房屋所有权转移登记, 由于第三人善意取得房屋所有权, 承租人优先购买权的效力转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适用合同效力瑕疵原则处理, 既无益于承租人的损害赔偿请求权的实现, 又与对第三人根据善意取得原则取得房屋所有权的制度相冲突, 可见, 此种情形下, 适用合同效力瑕疵原则处理已无必要。

对第二种情形, 即第三人与出租人恶意串通侵害承租人优先购买权, 无论从法律规范还是从学理角度分析, 均具备了合同效力瑕疵的适用条件, 当然从两个角度分析得出的适用方式大相径庭。本文将在下文中就此重点探讨。

二、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的法律规范分析

针对出租人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权的情形, 相关法律规范及其适用有一个发展历程。从1988年《民通意见》第118条不加区别地全部认定出租人与第三人房屋买卖合同无效, 到1999年《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一不置可否的规定, 再到2007年废止《民通意见》第118条, 不同法律规范表述含义有所不同, 期间各地法院对此类案件的处理, 在法律规范适用上并无同一尺度, 完全取决于法官的自由裁量权, 因此导致不同处理结果的发生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》 (以下简称《房屋租赁解释》) 第21条明确规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”至此, 对此类案件的处理, 才有了一个清晰的判断标准。从该条款用语来看, 似乎走了《民通意见》第118条的另一个极端, 完全堵塞了认定买卖合同无效的渠道。但最高人民法院民事审判第一庭 (以下简称最高院民一庭) 负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在答记者问中, 对该条款合同效力瑕疵的部分进行了阐释:“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由, 请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时, 承租人依照《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定和《合同法》第52条第 (2) 项规定, 主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”。类似观点同样见诸于最高人民法院主编的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》, 但该观点所涉情形比恶意串通所能包含的全部情形要少, 仅将虚高定价而恶意串通的情形认定为合同无效。对此, 学界也有不同观点:对于承租人的损害, 应当只向出租人请求损害赔偿, 而不能宣告前手买卖合同无效。

最高院民一庭负责人的阐释不仅肯定了出租人与第三人于恶意串通情形下买卖合同可以被认定为效力有瑕疵, 并且进一步明确其方式为认定合同无效, 自然衔接了《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定“下列民事行为无效:…… (四) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益的……”和《合同法》第52条第 (2) 项规定“有下列情形之一的, 合同无效:…… (二) 恶意串通, 损害国家集体或者第三人利益……”。按照现行法规定, 认定效力瑕疵进而主张合同无效自无障碍。笔者认为《房屋租赁解释》第21条第2句表述欠缺明确性, 如略加修改为“但据此请求确认……人民法院不予支持”, 欲表达的意思将更清晰。

三、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的学理分析

依据合同欠缺生效要件的不同, 法律给予部分合同以不同程度的否定评价, 依次为合同无效、可撤销和效力待定, 其中程度最重者为合同无效, 将产生当然、自始、确定无效的后果。但依上述最高院民一庭负责人答记者问中所言, 承租人若对出租人与第三人恶意串通情形下所订立买卖合同主张无效, 则该买卖合同为无效, 若承租人不主张, 则买卖合同有效, 这就与无效合同自始、当然、绝对无效的性质产生矛盾。特别是在合同相对无效的独立存在价值存有争议的情况下, 承租人到底应主张合同撤销还是合同无效来保护自身权益, 产生了客观上的困难, 此时法律规范就丧失了应有的指引功能。

对出租人与第三人恶意串通情形下所订买卖合同, 王利明认为:“出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件的, 承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同”。此观点的核心, 一是期望法律对出租人与第三人买卖合同否定评价的程度略为缓和, 二是在实际上避免了陷入相对无效的独立存在价值的理论争议。

究竟合同无效和合同可撤销有何本质不同?在新《合同法》颁布前, 有关民事行为的无效和可撤销分别规定于《民法通则》第58条和第59条。从分类上看, 两个条款的主要划分标准很明显, 即表意人意思与表示背离的不同形态。前者表现为欺诈、胁迫与恶意串通, 后者表现为重大误解与显失公平。随着《合同法》的出台其第52条对《民法通则》宽泛的适用合同无效进行了限制的同时, 我们也发现合同无效与可撤销的区分标准不那么纯粹了。欺诈与胁迫又依据保护不特定人还是特定人利益为标准, 分别归属于合同无效与可撤销, 进而依各自情形由不特定人或特定人予以主张。

对比《民法通则》第58条、第59条和《合同法》第52条、第54条的规定, 可以看出, 除欺诈与胁迫外, 有关意思与表示背离的其他三种形态的规定并未依同样标准进行再划分。但实践中, 其他三种形态中也出现了游离于合同无效制度之外, 又不属于合同可撤销制度调整的情形, 即恶意串通, 损害第三人利益的部分情形。依笔者观点, 欺诈与胁迫所存在的二次划分标准对恶意串通同样有适用的必要, 恶意串通依该标准分别适用合同无效和可撤销。试想, 在恶意串通的情形下, 倘若受损害方属不特定的第三人, 与国家、集体利益同属广泛的、不特定利益群体, 此时由任何人主张合同自始无效才能有效保护受损害的利益群体。倘若受损害方为某一特定的第三人, 断然剥夺了由该第三人自主决定是否撤销合同的权利, 当然认定合同无效, 有越俎代庖之嫌。从实质意义上说, 即使以保护特定当事人利益为目的, 用法律规定剥夺特定人自主决定合同效力的权利, 私法自治同样将受到破坏。

可见, 合同无效与可撤销的根本区别并不在于表意人意思与表示背离的不同形态, 而是依法律否定评价程度的不同表现在以下两方面:是否保护特定人的利益和是否得由该特定人予以主张。

篇9：赠与合同及公证的效力

【关键词】赠与合同；诺成性；任意撤销权 赠与合同是当事人将财产无偿赠与他方，他方受领该财产的合同。赠与物应为赠与人合法的并为法律允许的财产。赠与人的动产所有权自交付时起转移，不动产所有权依不动产权利转移方式转移。如当事人未办理登记手续，不影响赠与合同的效力。

1.赠与合同的性质是诺成合同

民法通则对赠与合同并未做出确认，但根据合同法的相关规定，特别是其第186条，认为我国立法对赠与合同之性质采诺成性应无任何异议。在现代社会，民事合同以诺成为原则，以实践为例外。反映在立法上，除非法律对某合同之实践性有特别规定，否则该合同即视为诺成合同。我国合同法第25条规定，“承诺生效时合同成立”；第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”这是对合同诺成性规则的立法确认。在合同法第十一章，立法并未对赠与合同之实践性做出特别规定，因此关于赠与合同之性质自应适用合同法总则之规定，即赠与合同具有诺成性。

2.赠与人的任意撤销权及任意撤销权行使的条件

赠与人的任意撤销权，是在赠与合同成立后，赠与物交付之前，赠与人得基于自己的意思表示撤销赠与的权利。《合同法》第186条规定了赠与人享有任意撤销权，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。其目的就是赋予赠与人与受赠人达成合意后法定要件实现前以悔约权，使赠与人不致因情绪冲动，思虑欠周，贸然应允将不动产等价值贵重物品无偿给与他人，既受法律上的约束，遭受财产上的不利益。

任意撤销权行使的时间条件：须赠与标的物尚未交付或未移转登记。《合同法》第186条第1款对赠与人行使任意撤销权的时间进行了规定，即只能在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具体而言，对于动产，需在交付之前撤销：对于不动产和需要登记的动产，需在登记之前撤销。若赠与标的物已为交付或登记，不得撤销；若标的物一部已交付或登记，则仅得就未交付或登记部分为撤销，已交付或登记部分不得撤销。对赠与物须办理所有权变更登记手续始得移转所有权者，如赠与人已为交付但未为登记或已为登记但未为实际交付赠与物时，赠与人可否任意撤销，在司法实务中存在分歧，我国合同法上对此的规定也不尽明确。作者认为，对于所有权变更须办理登记的标的物，一般以登记为其所有权变更之生效要件，而不以交付为所有权变更的生效要件。故对于此类所有权变更需办理登记的赠与物，若已为登记，不论其实际交付与否，均不得撤销；若已为交付而未为登记，则可以撤销。

任意撤销权行使的范围条件：须非为具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同。《合同法》第186条第2款对赠与人行使任意撤销权的范围进行了限制，即具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权。对于有社会公益、道德义务性质的赠与合同来说，赠与人不仅负有承诺赠与的法律义务，而且负有赈灾扶贫救困的道德义务。为了维护这类赠与法律关系的稳定，完成道德义务，本条款明确规定具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，不适用在交付赠与财产之前可以撤销赠与的规定。对于经过公证的赠与合同，《合同法》之所以规定不得撤销，一方面主要是考虑到赠与人若采取此种方式与受赠人订立赠与合同，经过公证人员的解释和说明，则应当已经考虑周详，如果再授予赠与人以任意撤销权，既有失合同的严肃性，也使受赠人处于明显不利的地位。另一方面，从公证的效力来说，具有债权内容的合同经过国家公证机关的公证，直接具有申请法院执行的效力。所以，这类合同不得撤销。这对于严肃国家公证机关的公证力，维护合同的严肃性，保证财产权利关系的相对稳定是必要的。

3.办理赠与合同公证的方式及效力

近几年，办理房产赠与公证的数量上升，主要是证明双方当事人签订的赠与合同的真实、合法。赠与人赠与，受赠人接受赠与，房产赠与合同就成立。在赠与中，第一步产生赠与关系，第二步交付实物，第三步产权登记。就此问题，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第127条规定，房产赠与行为的成立，一般情况下，以根据书面赠与合同办理过户手续为准；特殊情况下，没有办理过户手续的，也应有书面赠与合同，并实际交付房屋，赠与方算成立。据此，书面赠与合同是房产赠与成立的必要条件之一。

那种认为赠与是实践性法律行为，而在办理房产赠与公证时只需证明赠与人单方制成的赠与书真实、合法的公证方式是不妥的，应该采取证明房产赠与双方达成的赠与合同（协议）的真实、合法的公证方式，从而确定赠与人与受赠人亲自到公证处办理真实手续。根据《民法通则》第72条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第128条：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的支付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系；未办理过户手续的，但受赠人根据书面赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。显然，房屋赠与，一般情况下，只有到房管机关办理所有权转移登记手续方为有效，也就是说，房产赠与的所有权转移时间应以房管机关办理了房产转移登记手续，受赠人领取了房产证之时为房屋所有权转移的时间，该时间即为房产赠与行为生效的时间。