商业街考察报告范文

报告是在工作或项目事后编写的，所以报告具有总结性、叙述性的特点，只有按照报告格式编写，才能编写出有效的报告。以下是小编整理的《商业街考察报告范文》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

第一篇：商业街考察报告范文

商业项目考察报告

第一部分：考察背景说明

为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司。第二部分：考察主要商业项目分析

一、项目名称：张家口德高森板业有限公司

1、基本情况：张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。

2、主营品牌：张家口德高森板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。

3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务;建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。

4、项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。

5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“德高森”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用;通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料;通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板;基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。

二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司

1、基本情况：吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。

2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品90%外销。

3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原(紫3#)形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原(红81#)采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。

4、项目特点：吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。

5、考察小结：有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色。其生产所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产。有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。

三、项目名称：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司

1、基本情况：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司位于文化名城扬州市郊，厂区占地面积10000平米，具有先进的生产设备。

2、经营现状：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司主要生产室外道路、广场、车站、码头、庭院及室内工矿照明灯具。品种有：高杆灯、单臂灯、双臂灯、组合灯、庭院灯、投光灯、草坪灯等，以及配套使用的镇流器、触电器，同时生产光控、时控开关箱等电器系列产品。

3、考察小结：目前，新疆各地在城市化进程中，照明设施作为城市基础设施的一部分，伴随着城市路网的快速发展而不断延伸。其在保障交通安全，提高运输效率，方便人民生活，维护社会稳定和美化城市环境等方面发挥着不可替代的作用。因建设年代原因，现有照明设施老旧程度不一，而且，部分县城、乡村由于基础设施建设滞后，极大程度的影响了新疆经济发展和维稳难度，为此，新疆各地由其是南疆各地道路或节点的照明设施及供电线路进行提升改造和建设已经是新疆当前和今后一个时期内较为重要的民生建设项目。目前，巴州周边县市照明器材厂家为数不多，利用太阳能发电的照明器材更是屈指可数，如果此项目能够落户本地，将有一定的市场前景和达到良好的商业运作效果。第三部分：商业考察总结

1、商业项目定位

我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。

2、项目开发建设

商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理;每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。

3、项目运营管理

运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业管理公司来管理。

汇报人：张连婧

2014年8月20日

第二篇：商业广场考察报告

商业环境调研报告 ----服装店设计

调研时间：2011年9月19日调研地点：万达广场本次调查报告以调查合肥商业环境为主，在听取指导老师首次要求后，定出了调查对象，主要有万达购物广场、百大cbd、步行街专卖店、百盛、沃尔玛等。调查内容分别从商场的几个方面进行了解，通过我们自身的观察为主，并且通过网络查找到那些大型商场的成长历史和营业模式了解到这些商场给消费者形象。

万达购物广场：

合肥包河万达广场位于合肥市芜湖路与马鞍山路，总建筑面积约70.4万平方米，其中自持商业中心面积约17.7万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米，目前合肥万达广场进驻的主力店有万千百货、五星级威斯汀酒店、万达影城、国美电器和合肥大歌星餐饮等。

合肥精品万千百

货作为万达广场内经营规模最大的精品百货主力店，约有3.5万平米的经营面积。商场规划地面6层、地下1层，与万达广场广场室内步行街、国际影城等客流互通，坐享万达广场五星级酒店、景观豪宅、主题餐饮、滨河酒吧街、国际影城等诸多业态组成的全方位生活、休闲、娱乐和商务配套。 b1：家居床用、厨房用品、烟酒保健、美容spa 1f：国际精品服装、钟表、化妆品、总服务台 2f：时尚精品、珠宝、饰品、vip室 3f：精品女装、饰品、女鞋、改衣处 4f：时尚女装、饰品、女内衣、女包

5f：男装、男内衣、男鞋、男包、团购客户室 6f：运动、童装、户外、母婴室

总体感觉：

1、商品比较全面，适合各个层次的顾客前去购物。

2、各个层次商品的布置比较合理。

3、人流动线曲折，使得顾客一眼望去可以看到几个店面。

4、室内步行街设计合理，顾客身在步行街犹如在卖场里面的感觉。

5、一层布置出现了死胡同，使得整个的人流动线不是很流畅。

6、

三、

四、五层的人流动线是两个圆，但是小圆的入口太小，容易使顾客忽略。

百大cbd：(后面自己到百大cbd)

百大cbd购物中心所在合肥的中央商务区，地处合肥市三孝口商业中心，面向合肥市级商业中心中轴线长江路，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，

提供办公、餐饮、购物、住宿等全方位服务，以先进的服务理念、高标准的配套设施领先市场。

总体感觉： a) 应该避免人流进入室内商业环境后感到拥挤。在服务人员的待客动线上，要能够易于接近顾客且缩短距离。对于主通道的宽度及层次的表现要调和，通路要保持顺畅。 b) 服务台或吧台应设置在显眼处，以便顾客咨询。 c) 室内布置要体现一种独特的与商业环境相适应的气氛。尽可能把商业环境设计成为雅俗共赏的地方，不但能使消费者有宾至如归的感觉，而且能使其它工作人员也有家的感觉。在空间的分割上应该大胆创新，物品的陈列也应宁缺毋滥。才能真正提高百大cbd的档次。 d)应尽量设置多个休息之处，备好坐椅。要让顾客在购物的同时真正体现休闲，而不是疲惫。百大cbd的公共休息席位尚少。 e) 充分利用各种色彩。墙壁、天花板、灯、陈列区域的内部环境。 f)店面形象的效果，百大cbd的这种品味适合现代商场的特征，同时注意个性的表现与印象的塑造，而且要保持美感。 g)百大cbd 招牌“易见效果”的表现，要使它在远处仍可以一目了然，且要注意规格的适合性。招牌的设计，除了注意在形式、用料、构图、造型、色彩等方面给消费者以良好的心理感受外，还应在命名方面多下大功夫，力求言简意赅、清新不俗、易读、易记、富有美感，使之具有较强的吸引力，促进消费者的思维活动，达到理想的心理要求。 h) 店面橱窗的魅力：橱窗的表现要能与风格相称，同时要具有吸引力，进而要具有诱导性。

i) 便于入店的进口：要有适当的店头开放度，并且易于看到该环境内部，同时要能有亲切感。

j) 店头的整个设施：必须要能表现好的店面形象，避免有污损状况。

我的作业是做服装店设计，所以我就都看看了看关于服装店方面。服装店主要还是以什么类型的服装来装饰店面。比如：运动类的在装修的时候色彩、灯光上都会体现出一种动感。时尚类的在色彩灯光上都会体现出一种光彩亮丽的感觉。还有登上的、休行的等等。在服装店方面第一：展示包括假模特、衣橱柜、展示柜，因为他是一个敞开式的销售方式;第二：储藏在消费者心理

合适的衣服，合适的价钱一般就会直接拿下，所以在销售好的服装店都会有一个很适合的储藏室;第三：配饰再好的服装都需要配饰来装饰它的美，时尚典雅;第四：环境在一个室内衣服与环境搭配的好，销售也就会好。

总结：

在这次外出调研中总体来讲收获还是很不错，现在的时代是追求时尚的时代。每一个环境都有不同的衣服来搭配，所以在服装店的设计都是按什么类型的衣服来设计什么样的店面。在商场里面什么样的衣服适合什么样的场面，最能体现出来，高贵、典雅、气质、清爽、亮丽等等。

在商业广场里面不只是生活品的销售，还有精神的销售。比如电影院、电玩等等。也是一种享受的

平台。在设计、灯光、空间等等方面都是由外转向内。而且在感官意识上都大大的提升。

调研报告

----商业环境艺术设计

姓名：

班级：08城建环艺壹班学号：08290040136篇二：商场调查报告

一、调查说明

二、商场营销环境状况

三、消费者情况

四、竞争对手情况

五、经营有利条件

六、对商场经营的几点建议

七、制度完善与落实跟踪

一、调查说明

通过调查，了解该地区自然环境及社会经济发展情况、商业竞争对手状况、以及居民消费水平及需求情况，为正确决定商场的市场定位、经营方针提供依据。重点观察和典型考察相结合的方法，主要有以下内容：

① 在商场内部品牌类型、价格进行考察;

②对商业竞争对手进行考察;对距商场1千米以内竞争对手和3千米以内大中型商场进行考察; ③对消费群体，经济发展现状、潜力及对当地居民生活的影响; ④通过购买方式对商场导购人员进行观察考核。

二、商场营销环境状况

包括商场区位状况、人员状况、商场通道状况、商场环境、以及整体规划发展都有所了解;

①就商场区位而言，目前存在很多缺陷与与空缺，部分品牌陈列不当，整体时尚感较差;

② 商场导购人员品牌年龄段分配问题，整体缺乏自律性(玩弄手机等)，接待客户语言表达与规范问题，收银员缺岗，导购、保洁人员形象、精神面貌差;

③ 通道、电梯指示牌欠缺;商场背景音乐宜多放乐曲少放歌曲，多放有朝气有活力的，少放俗歌悲腔。

三、消费者情况

(一)消费者基本情况

根据观察，商场消费群体女性居多，女性为60%，男性人口占总体的40%;年龄构成中年龄以21～35岁者最多，占总体人数的60%;35～50岁者占20%，51～60岁者占10%，60岁以上者占5%;20岁以下者占5%。年龄结构分布偏向于中青年。

(二)消费者购买力

①根据解消费人群购买力，部分消费者心理仍是求实、求廉，而另一部分消费者则是求新、求美、求荣;所以消费者的购买力度60%取决于导购人员的营销技巧;

②有一半以上的消费者购物时注重商店环境和文化氛围，并且广告效应对市场以及消费者影响甚重，应加大广告力度与多样化。

四、竞争对手情况

通过对当地另外两个商场进行实地考察，发现存在问题及自己不足之处具体有以下几方面：

(一)kl(开来)商场在购物环境、经营规模、经营内容等方面都将比现有商场有较大优势;

① 商场卫生环境较好;

② 商场人员精神面貌佳，导购较多，语言表达能力较强;

③ 品牌多样化，档次定位中高端，消费人群在20~60岁之间;

(二)dd(东大)商场在地理位置、经营范围、营业时间方面占有优势;

①经营时间长，导购较多，语言表达能力较丰富，成交率高;

②品牌定位中高端，消费人群在35~60岁之间。

五、经营有利条件

当地人口众多，居民受教育程度较高，有着十分庞大的市场需求。尽管居民购买力因行业本身不景气而受到一些抑制，本地区目前正处于发展上升阶段，因地理因素周围已形成固定的商业规模，随着改革的深化，企业效益将会提高，员工收入也会随之增加，如经营有方，将吸引当地相当比例的购买力。

六、对商场的几点建议

1、在服务宗旨上，考虑当地的实际情况，需多样化，更多的吸引外籍人员及高薪收入阶层的消费者;

2、在经营方针上个人认为整体员工素质才是企业的根本之道，让员工主动积极地去学习认识企业文化，第一点我们应该考虑的是员工的“动力”，什么样的”动力”能推动员工前进的步伐?-效益-归属感-机遇，这几点综合起来就形成了目前企业的”动力”，考虑员工心态同样必须建立在员工的利益基础上,用利益来换取一个主动积极的心态，心态有了，我们还应该考虑到社会环境的影响，跳槽也是对企业的一种伤害，为此企业要建立良好的归属感，这是稳定员工的最佳方式.通过以上几点为让企业与员工共同达到双赢;

3、在商场的设施及购物环境上，加大卫生管理制度，增设电梯及方向指示牌;

4、在服务质量和品种上，服务质量包括商品质量、服务态度、售后服务等方面的容;当务之急是加强对导购员的培训，提高各项素质，

以取得消费者的信任，增加成交率，提高效益;

5、采用多样式的广告方式加强广告宣传。

七、制度完善与落实跟踪

1、设立行政管理制度

①、新入职员工发放员工手册，对企业文化进行了解; ②、规范日常事务与审批流程管理办法;

③、汇编行政各项管理制度发放到人。

2、建立会议制度，管理人员实施日报制度，具体事项制定时间节点量化，责任到人实施跟踪。 2014/3/7篇三：大型综合商场考察报告

开封大型综合商场“兴和百货”考察报告

姓名：x x x 学号：xxxxxx 班级：xxxxxx 指导老师：xxx 开封大型综合商场“兴和百货”考察报告

考察场所：开封兴和百货

考察地理环境：开封市鼓楼区繁华地带

店面设计: 店面设计是中西结合，整个百货楼是钢筋水泥框架结构建筑顶层是古建形式，两个观光电梯的顶上各有一个角楼店牌用的是彩色霓虹灯背景的现代形式，顶层向下都是完完全全的西方简约主义的风格。

室内布置大多是现代设计风格，

整个百货大楼有化妆品、衣物、手表、鞋子、衬衫、金店、乐器、电子产品、箱包。开封兴和百货的室内布置上

一楼是化妆品、手表、女鞋金店且大多是女性化的设计布置二楼是电子产品、钱包、提包、衣物、鞋子设计上大多体现工业时尚的气息

三楼是淑女装、精品男装、男鞋、衬衫四楼是童装儿童用品乐器游乐场儿童摄影五楼是健身房和办公区

在空间布置上及在客源分析上认为兴和百货把儿童区放在四楼是很不和了

女性用品和儿童用品格的太远、母亲在购物的时候小孩在吵闹挑选的时候就不会太尽兴、可能失去很多的购买机会母亲带着孩子在四楼晚就根本不会在这时挑选物品应该把女性商品和儿童商品放在一楼儿童商品区在里面且母亲可以看见放心的方位，这样儿童开心母亲购物舒心而且这样还符合兴和百货的客源安排以女性为主，可以长时间的留住女性同胞们在百货楼里购物。

三楼的淑女装换到一楼

商场的采光设计与光源灯光设计

1、采光设计：兴和百货商场的顶棚采用自然采光，窗高大。

利用自然采光，不仅可以节约能源，并且在视觉上更为习惯和舒适，在心理上能和自然接近、协调，可以看到室外景色，更能满足精神上的要求，如果按照精确的采光标准，日光完全可以在全年提供足够的室内照明。室内采光效果，主要取决于采光部位和采光口的面积大小和布置形式，一般分为侧光、高侧光和顶光三种形式。侧光可以选择良好的朝向、室外景观，使用维护比较方便，但当房间的进深增加时，采光效率很快降低。因此，商场加

高窗的高度来弥补这一缺点。顶光的照度分布均匀，影响室内照度的因素较少，但当上部有障碍物时，照度就急剧下降。

室内采光还受到室外周围环境和室内界面装饰处理的影响，室外临近的建筑物，既可阻挡日光的射入，又可从墙面反射一部分日光进入室内。窗子采用的玻璃材料的透射系数不同，则室内的采光效果也不同。此商场的采光玻璃是亚光磨砂玻璃自然采光一般采取遮阳措施，以避免阳光直射室内所产生的眩光和过热的不适感觉。休息采用垂直百叶用一些红绿的装饰灯来点缀起居室、餐厅，以增加欢乐的气氛。

不同色彩的透明或半透明材料，在增加室内光色上可以发挥很大的作用，中庭天窗采用白色磨砂玻璃，使室内产生漫射光，光线柔和平静。但阳光对活跃室内气氛，创造空间立体感以及光影的对比效果，起着重要的作用。色彩随着光源的变化而不同，许多色调在白天阳光照耀下，显得光彩夺目

商场对防止变、退色要求较高的商品高级皮包精品皮鞋等采用了截阻红外线和紫外线的光源。没有光也就没有一切。商场光的视觉效果，满足人们视觉功能的需要，是一个重要的美学因素。也引起了人们的购买欲，光可以形成空间、改变空间或者破坏空间，它直接影响到人对物体大小、形状、质地和色彩的感知。

在现代商品经营的环境中, 色彩扮演着个性化、人性化的重要角色。它起着吸引人们的注意力，引导人们消费欲望的作用，是色彩在商业环境设计中的关键。

但是在兴和百货里对色彩的重视不够深除一楼的化妆品区的化妆柜台和金店比较注意色彩的力量外大多不注意色彩的效果，在四楼儿童的主要楼层设计上凌乱色调上不和谐挺扎眼

设计定位之色彩魅力

兴和百货在店面设计上比较注意颜色的问题用比较清雅和女性化的色彩进行简约明快的设计为化

妆品服务

色彩本身的物理作用会影响人们的心理反应,在商业环境装饰中要有目的的使用色彩,要与使用功能和商品的特性相适应，才能取得预期的效果。 1.大厅区域:是顾客获得第一印象的场所,它与经营特点和商业品种密切结合，能够给与消费者高中低档的判断。因而色彩设计易富于特色、简洁明快，具有庄重、华丽的感觉, 并强调和突出经营的商品特点, 同时还应具有欢快热烈的气氛，在轻松自然的环境中增强人的购物欲望。在进入大厅后通过进入眼帘的很多的化妆品专柜可以看出这家店是经营化妆品为主的百货大楼。 2.经营区域:由于商品琳琅满目, 色彩极为丰富,因而就必须采用某种特定的色彩将其统一起来，并更大限度的突出商品的色彩。例如:墙面色彩就应采用比较素的颜色, 衬托商品、突出商品，以达到吸引消费者的目的。

色彩设计中需充分考虑到功能的要求和商品本身的形态特点,要分析经营空间的性质和用途, 在处理造型的同时还要处理好色彩的明度、色相之间的关系。使色彩设计更加科学化、艺术化, 得到一个统

一、和谐、丰富的色彩环境。

二、商业环境中色彩对人们心理影响

所谓的物理作用, 指的是通过人的视觉系统在人的大脑中所产生的距离、温度、重量感的视觉效果。高明度和暖色有向前的突出感, 反之则有后退感。红橙色使人联想到炎炎的夏日, 青蓝色让人想到海洋和水。色彩上随着明度、纯度的降低, 重量感增加，这些感觉是我们营造良好室内空间气氛的重要手段。

但是兴和很少营造良好的空间气氛一楼的还过的区，四楼儿童区的空间气氛极差空空如野，没有一店儿童游乐的气氛，甚至弄的人气都没几个。

三、色彩在商业环境装饰中的应用色彩作为设计整体的重要因素与组成部分，具有审美性和功能性的双重作用，它既装饰、美化设计物，同时又调节设计物的功能性视觉效应，起到一定的示意性功能，协调使用者的生理感受与心理平衡，从而满足人们的物质与精神生活的双重需要。 1.色彩与商业环境装饰风格的关系。色彩与装饰风格在形式上也有内在联系。西方传统风格与东方的传统风格有着明显的差异, 各个时期又有着不同的特点。文艺复兴时期色彩多采用暖色为主色调，具有和谐、华丽的特点, 巴洛克、洛克克时期, 装饰色彩极尽华丽, 大量使用了金色和柔美的线条, 华丽的色彩给人以光辉耀眼的感觉。传统风格常给人们以历史延续和地域文脉的感受，它使商业环境突出民族文化的形象特征。建议兴和百货金店采用金色和柔美的线条且利用传统风格进行设计装饰取到给人华丽光辉耀眼的感觉。看下金店的原始图片吧： 2.色彩在商业环境中的整体性。色彩设计能否取得满意的效果, 取决于能否正确处理色彩之间的关系。其中, 最关键的问题是解决协调与对比的问题, 只有当色彩符合统一中有变化, 协调中有对比的原则, 才能使人感到舒适, 给人以美的享受，这种美的享受来源于把握好色彩在室内设计中的整体性。色彩设计是商业环境设计中至关重要的环节, 把握好色彩对比与和谐的规律, 掌握好色彩在设计的整体性, 才能够设计出好的装饰作品来。 3.商业环境个性化的色彩特点。色彩用于商业环境装饰的主要目的是创造一种气氛，体现一种风格，形成一种感觉。近年来，室内的色彩组合呈多元化的变化，尤其在表达“回归自然”的感觉中，各种图案面料的纺织品以及木头、石头、藤制品、皮毛、不锈钢金属、玻璃制品等一起成为商业环境设计的元素，同时，其纹样、色彩、质地变化，能产生更多的个性化效果。兴和百货的这种回归自然的感觉太少，整个楼里没见到几盆像样的花草、木石、只见在楼梯口等地有几盆没有经过设计随便摆放的画。请看图：效果极差，表现不了生机勃勃的生命感个性感，完全埋没掉了花草

的作用。 4.色彩设计中的节奏变化。色彩的创意表现在既简洁又丰富上，如何运用色彩的重复与呼应、如何处理好色彩的节奏便是关键。将表达设计概念的颜色用在关键性的几个部位，从而使整个空间均被这些色彩所控制。如展示货架、家具、接待台等设计成同一色相，只是在明度或纯度上有差异，而使其他色处于从属的地位，整个商业空间就会形成一个多样统

一、色彩又相互联系

的空间。色彩的重复与呼应，篇四：北京商业考察报告

北京商业考察报告

一、朝阳大悦城大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展

朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有aeno百货及超市、金逸国际影城以及 70 多家餐饮店铺，170 多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。

1、定位与业态

商业定位：品质时尚生活中心

业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲

店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自b1到11f共12个楼层。餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮;草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、mr. pizza、万方豆捞等时尚简餐;以及costa coffee、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店;集合了windsor、strellson、brooks brothers、tommy hilfiger、miss sixty、gap、ochirly、i.t、lacoste、kiliah、novo me、ovs、sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。

项目亮点

项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势

朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。

项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足

朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群

大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点;丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。

项目亮点四：娱乐业态丰富，商圈辐射范围广

蓝天城职业体验教育中心-- 万平米儿童职场体验公园 ktv、影院、冰场、酒吧街

项目亮点五：项目建筑设计亮点增色商业氛围

飞天梯：55米、38米长的两部飞天梯从f1直达f5,f5直达f8，快速到达高层; 双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽

主题街区：

2、3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。

二、世贸天阶

世贸天阶项目简介世贸天阶地处北京中央商务区(cbd)，周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。

世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨大的电子天幕。

该项目2006年入市，现在已经投入运营。篇五：商业项目考察报告商业项目考察报告

第一部分：考察背景说明

第二部分：考察主要商业项目分析

一、项目名称：张家口德高森板业有限公司

3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务;建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。

二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司

2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品90%外销。

第三篇：商业空间考察报告

商业空间调研

实习报告

院系名称艺术学院

学生姓名

专业班级

学号

指导教师

二〇一一年十二月三日

商业空间调研报告

1调研目的：○通过对服装专卖的的走访拍摄其展示场景，对展示设计进行学习了解. 2调研地点：济南恒隆广场万达广场 ○ 3调研内容： ○

专卖店的店面布置

店面布置的主要目的是突出商品特征，使顾客产生购买欲望，又便于他们挑选和购买。专卖商店的设计十分讲究，它需要线条简洁明快，不落俗套。

在布置专卖商店店面时，要考虑多种相关因素，诸如空间的大小，种类的多少，商品的样式和功能，灯光的排列和亮度，通道的宽窄，收银台的位置和规模，电线的安装及政府有关建筑方面的规定等。

另外，店面的布置最好留有依季节变化而进行调整的余地，使顾客不断产生新鲜和新奇的感觉，激发他们不断来消费的愿望。一般来说，专卖商店的格局只能延续3个月时间，每月变化已成为许多专卖店经营者的促销手段之一。

1.空间布局形态

专卖商店的空间格局复杂多样，各个经营者可根据自身实际需要进行选择和设计。一般是先确定大致的规划，例如营业员的空间、顾客的空间和商品空间各占多大比例，划分区域，尔后再进行更改，具体地陈列商品。

(一)商店的三个空间。专卖商店的种类多种多样，空间格局五花八门，似乎难以找出规律性的空间分割来。实际上，它不过是三个空间组合变化的结果，就像一个万花筒，虽然其变化无穷，但也不过是几片彩纸移动位置的结果。因此三个空间对于专卖商店的空间格局关系密切。

商品空间：指商品陈列的场所，有箱型、平台型、架型等多种选择。

店员空间：指店员接待顾客和从事相关工作所需要的场所。有两处情况：一是与顾客空间混淆，一是与顾客空间相分离。

顾客空间：指顾客参观、选择和购买商品的地方，根据商品不同，可分为商店外、商店内和内外结合等三种形态。

(二)商店空间格局的四种形态。依据商品数量、种类、销售方式等情况，可将三个空间有机组合，从而形成专卖商店空间格局的四种形态。接触型商店：商品空间毗邻街道，顾客在街道上购买物品，店员在店内进行服务，通过商品空间将顾客与店员分离。

封闭型商店：商品空间、顾客空间和店员空间全在店内，商品空间将顾客空间与店员空间隔开。

封闭、环游型商店：三个空间皆在店内，顾客可以自由、漫游式地选择商品，实际上是开架销售。该种类型可以有一定的店员空间，也可没有特定的店员空间。接触、封闭、环游型商店：在封闭、环游型商店中加上接触型的商品空间，即顾客拥有店内和店外两种空间。这种类型也包括有店员空间和无店员空间两种形态。下面我们对各种形态进行具体的分析和研究。

(1)店员空间狭窄的接触型商店。这种类型的空间格局，是一种传统店铺形式，没有顾客活动的空间，顾客在路边与店员接触、选择和购买商品。它有三大特征：一是店员空间狭窄;二是顾客活动区在店外;三是商品空间在店面。

这种类型要求店员有独特的服务形式。如果店员呆立于柜台前会疏远顾客，而过于积极又会使顾客产生强加推销的感觉。佯装不知道的态度才是成功的秘诀。该种格局形式适于经营低价品、便利品和日常用品地专卖商店，它的经营规模小，带有早期店铺的种种特征。

(2)店员空间宽阔接触型商店。这种空间格局同样是将顾客置于店外，店员通过柜台与顾客接触。与店员空间狭窄接触型的区别在于店员的活动空间大。其特征表现为：店员活动空间宽阔，顾客活动于店外，商品置于店面。

因为接触型商店是在行人往来的通道上陈列商品，所以接触型商店大多店员空间狭窄型，但也有一些较为宽阔，这种商店适合销售无需费时认真挑选，便于携带的商品或小礼品。

此种形式可使店员适当与商品保持距离，顾客挑选商品时自由随意，没有压迫感和戒心。店员切忌整排站在柜台前，而应运用宽阔的空间做各种工作，这样能给商店带来蓬勃的生机，吸引顾客购买。

(3)店员空间狭窄的封闭型商店。这种类型的商店，顾客进入店面才能看到商品，店员空间较狭窄，大多设立于繁华地区，顾客较多，店员所占场地降到最低

限度。

这种格局一般适合经营贵重物品和礼品之类的商品，也有些饼干、糖果、茶叶等专卖商店采取该种格局，并辅以部分接触型。

在封闭型商店里，店员的行为对顾客购买与否起着重要作用。空间狭窄的封闭型商店，店员的一举一动异常明业如店员僵立于柜台前，一定会使顾客失去购买兴趣。如店员摆放商品、擦拭橱窗、统计数字，即可以引人注目，又可以缓解店内的僵硬气氛。

(4)店员空间宽阔的封闭型商店。这种类型的商店是顾客、店员、商品空间皆在在室内，店员活动空间较宽阔，顾客活动空间也很充裕。最为常见的是面向马路的商店，它非常适合销售贵重礼品和高级商品。店内店外分割得很清楚，没有篇二：商业空间设计的考察报告

商业空间设计的考察报告

姓名：杨海兰

班级：

学号：

09级环艺4班 09240416 商业空间设计的考察报告——关于百货商场服装专卖店的空间设计

考察目的：为了增加关于商业空间设计的知识，进一步了解并认识到今后我们学习和工作中应该注意的问题，为今后设计这一类的空间打下坚实的基础。学校让我们自发组织去市里的各大商业空间进行实地考察。对各种类型的商业空间观察，并对具体的案例进行分析。此次我主要考察的商业空间是关于衡阳市各大百货商场里面专卖店的空间设计。

衡阳是正处于一个发展中的城市，这几年随着经济的发展，商品市场也日益发展起来，从原来以晶珠广场为主的百货商场。继而又出现了像大洋百货和崇尚百货等这一类的新百货商场。经过调查发现这些百货商场的地理位置都处于市里的中心地带，都是位于人流和物流比较集中的地带。卖的都是层次相对比较高档的商品，百货商场的特点就是把很多不同种类的商品和不同的名牌放在一栋楼里销售，分好几层，每一层和每一层之间又有分类。从外面上看是一个整体的商业市场，而里面各个专卖点又有其不同的装修特点，因而里面让顾客挑选的商品是琳琅满目的，商品比较集中购物也很方便。那就先说一下百货里面专卖店的空间设计，先总的说下服装专卖店的空间设计，百货点的服装点有很多占了很大的一个空间。服装点首先吸引人进去的是整个门店的装修色彩和环境，一些装修比较雅致有特色的门店会吸引人的目光。再者门店橱窗模特的摆放最新款服饰的摆放也会引起人们的注意。有时候吸引我们进那家店的原因也就是对其中某一件衣服的青睐。考察也发现服装店里面对衣服的陈列很重要，大家都喜欢秩序井然的东西，这样会让人觉得很美好。因而发现有些点的服装摆放会把同色系的商品放一起，新款商品坊一起，打折商品放一起，色调不同的也会很开摆放，往往也会把这一段时间最时尚最流行最具代表性的一个商品摆放到店面一个比较显眼的位置。这样顾客来店里选购商品的时候就会一目了然，井然有序，购买起来也会觉得很方便和很舒心，不会觉得很杂乱。

服装店免不了会有试衣间，试衣间设计的好坏会在一定程度上影响顾客的购买心情。因为衣服都是试出来的，考察发现有些店里面的试衣间设计的不怎么好，又小又窄，还没有挂衣服和坐的地方，有时候甚至还堆了一些杂物。顾客在这样的环境下试衣服都会感到不适应的，因而也会降低购买的欲望。试衣间有时候也是会让很多人设计时容易不考虑周全的一个地方，大多只顾忌外表的光鲜，而忘了内部的实在，一个宽敞舒适人性化一点的试衣间给人的感受是不一样的，也许这次顾客不一定会购买东西，但是她会对这家店留下一个好的印象，在一定程度上也是对这家点的一个促销作用。

好的地段和好的门面会影响一个店的生意，然而好的店面设计也会为这个店带来好的收益。橱窗也是一个店面设计的重点，这是顾客最先看到的东西，橱窗在一定程度上是在营造一种气氛。它所陈列的商品和整个店都会存在联系，引人注目充满创意的橱窗能起到促销作用。不仅能把消费者引入店内，还强化了空间的品牌形象，它既是一种广告手段也让顾客更多的了解商品，给商品也是一个很好的展示。好的橱窗设计也是这个店的形象所在，在一定程度上体现了这个店的格调和档次，给人带来赏心悦目之感。

在服装店里面通道的设计也是要好好考虑的，要尽可能的宽敞、流畅、一些，服装店不是说衣服挂的越多就越好，这样会看起来杂乱无章。舒适的通道设计会给人带来愉悦的心情。考察中了解到一些很大牌的服装店店内的衣服往往都不会挂的很多，但是没意见看上去就很精致，内部通道设计的很宽敞。走进去购物觉得很舒适很高档，在里面选购商品是觉得游刃有余。考察是还发现有些服装店会提供一些休息设施，会在店内适当位置放置特色沙发或椅子，这其实也是吸引顾客的一种方式。这让逛街累了的顾客可以在此休息一下，会更像

选购商品，这是一种很人性化的设计，既可以增加店内的设计美感，有可以发挥它的休息功能，可谓一举两得，也彰显了这个点的形象。

在这些服装专卖店里发现很重要的一点就是照明设计。照明设计运用的好坏直接影响商品的销售。照明设计是为了满足顾客观看商品的需要，提供一个好的视觉环境，这在一定程度上可以勾起顾客的购买欲望。对灯的使用有射灯、吊灯、筒灯等等。这些灯的安装就要提到吊顶设计，各个店面的吊顶也是设计的一大亮点。灯光的照射会营造一种气氛，使商品在灯光的照射下显得更加好看，在灯光的运用上往往也有主次之分。对橱窗里面的模特都是用聚光的射灯，光线直接照射在模特上，起到一个特写的作用，对新款的服饰也会采用聚光的灯。合理的照明可以显示商品的高级感，光线可以体现特殊的艺术美感。这次考察还是收益很多的，看到了很多独特的设计风格，虽然看到的只是表面的东西，对哪些什么材料的运用，各种灯的类别不是很了解但是至少在形式上还是看到了很多。知道了商业空间的设计大体的要遵循什么样的原则，知道要有些什么东西，这样在大脑中也有一个总的概念，也有一个奋斗的方向和目标。以后会多去观察身边的商业空间设计，从中学习到别人的设计理念，以后运用到自己的设计中来。篇三：商业空间设计调查报告

商业空间设计调查报告

调研时间：2014年1月11日调研地点：石家庄银座商场，东尚购物广场

调研内容：商场的商业空间的空间氛围营造、中庭设计、商场外部的便民设施、照明设计

调研方式：发放调查问卷给商场的顾客

调研目的：通过收回发放给商场顾客的调查问卷的分析以及问一些朋友的意见，分析不同性别，不同年龄，不同阶层等对于商业空间的意见及建议，以及商业空间中的中庭设计给顾客心理上的感受，还有商业空间外部的休息和遮阳设施是否有其必要性，进一步了解并认识到应该注意的问题，在以后的设计中提供借鉴与帮助。

前言：商场主要目标是吸引各种类型的过往顾客停下脚步，吸引他们进店购买。一个商场空间设计的成功与否将决定其商品销量与盈利的多少，一个好的商场商业空间的合理设计有助于维护商场形象，可以促进商品的销售。

一、空间氛围的营造

我们都很清楚一个商场成立的主要目的是为了销售商品，从而取得盈利，对商场的设计是为了更好的将商品推销出去，从而获得更大的利润。只有最大限度的利用好有限的空间，将商品以最佳的状态的展现给消费者，才能够获得理想的效果，吸引消费者。

进入一个商场，不知你是否会有这样的感觉：面对这么多五颜六色的商品，不知应该选择哪一件，不知是该向左走，还是向右走，是向前还是离开?

运用好的不同店铺的的关联作用是一切活动的开始。它指的是哪种类型的商品可以摆放在一起展示给顾客，这样做的目的是为了最大限度的利用货架与通道组成的营业空间引导顾客更加快捷而高效的浏览到商品。比如，衣服的店铺在一起，鞋子类的店铺在一起等等。通过摆放互相有共同之处的商品，不至于让顾客眼花缭乱，还可能让顾客选中本来没想要买的商品。

其次是通道的设计，要尽可能的宽敞、笔直，尽量少拐角，以免太过狭窄而导致人流不畅。通过我们的调查问卷反馈，发现有40%的人选择环形的购物环境交通，45%人选择十字线的购物环境交通，证明了人们在购物不想要拐很多弯去逛街，有很多通道在外观上都设计成不同于其他地面的风格，采用不同的颜色或者不同的材料，这样在一定程度上能够有序的引导顾客进行游览，但也有一些消费者潜意识里不喜欢被拘束(6%喜欢“蛇”形的购物环

境交通)，而喜欢自由行走自由浏览。所以我们应该依靠巧妙的设置货柜来吸引顾客自由的穿行。

随着现代生活水平的提高与人们消费水平、消费观念的提升，人们对商场的空间设计的要求也越来越高，消费的不仅仅是单一的商品，同时也需要身心上的愉悦。

不仅是商场的内部环境能够吸引顾客去商场消费，商场从它的橱窗设计到室内的空间设计，其本质都是在营造一种空间氛围，让消费者能够真实的体会到该商品给他带来的美好的感觉。如果把一个商场看作一本杂志，那么橱窗就是这本杂志的封面。毫无疑问，引人注目充满创意的橱窗能够起到促销的作用，精心布置的橱窗不仅能够把消费者引入店内，而且还强化了商品的品牌形象，它既是一种广告手段，又吸引顾客深入了解店内商品的情况。

二，中庭设计

通过收回的问卷调查，20-40岁之间的企业职员对于中庭设计还是比较看重的，关注较多的;40-60岁之间的中老年人相对不太关注中庭空间的设计，所以，一个商场的定位什么年龄段的人，对于中庭的设计参考也是很重要的，其次还有商场外部的卫生间设置和休憩遮阳设置，有10%的人认为无所谓，90%的人认为有必要设置，说明，一个好的商业空间不仅要把商场内部安排合理，还要把商场外部也安排的更人性化，以吸引更多的隐形顾客。三照明设计

照明设计首先是为了满足消费者观看商品的需要，提供舒适的视觉环境，其次是运用照明手段渲染气氛，创造特定的艺术氛围。

1、合理的照明能充分显示商品的真实感。如果照度太低或是过高，顾客的视觉都会产生不舒适的感觉，也会使顾客在购物过程中，不能清晰或真实地看到商品，这会给顾客选购商品带来不便，容易让顾客产生不舒适的感受;

2、合理的照明能充分显示商品新鲜感。很多人在百货店购买皮鞋时，有过这样的感受：那些摆放在有灯光下的皮鞋，显得非常新;相反，那些摆放在没有灯光区域的鞋子，就感觉缺少光泽，好像是旧鞋。同样的道理，那些有重点照明的服装，给人非常崭新的感觉，反之则给人感觉灰暗。因此，设计商场的光环境时，灯光与商品的呼应非常重要，要尽可能地把光线集中到商品上;

3、合理的照明能充分显示商品的高级感。任何商品在某个特定的光线下，都能体现出特殊的艺术美感，商品高档高级，主要是通过特定的光线来体现，这种特定光线的实现，需要有相应的灯光。篇四：商业空间设计市场调查报告

商业空间设计调查报告——专卖店的空间设计

调研时间：2011年11月18日

调研地点：成都市春熙路

调研内容：考察各专卖店(服装店、鞋店、包店、珠宝店等)的空间设计

调研方式：实地考察

调研目的：通过对各种类型的专卖店的观察，并对具体的案例进行分析，增加关于商业空间设计的

知识，进一步了解并认识到应该注意的问题，在以后的设计中提供借鉴与帮助。

前言：专卖店设计的主要目标是吸引各种类型的过往顾客停下脚步，仔细观望，并吸引他们进店购买。一个专卖店空间设计的成功与否将决定其商品销量与盈利的多少，一个好的专卖店设计有助于维护品

牌形象，可以促进商品的销售。

商品千差万别，商店各不相同，不同的消费群体的购买需求也不同，因此在对专卖店进行设计之前，首先必须考虑清楚顾客群的情况。比如童装专卖店的设计应该显得活泼而自由，符合儿童的审美需求;而

像珠宝店的设计应尽量高贵、大气，营造一种华丽的空间氛围。

当然，专卖店空间设计的主要目的是为了把商品最佳的一面展现出来，要做到这一点就必须结合运

用情调、功能性和富于魅力的设计，做到人性化设计。

下面将主要从两方面对专卖店的空间设计进行简单的调查分析(由于条件限制，此次调查还不够完

善，存在许多不足之处，但也从中学到了很多)：

一、功能性。

我们都很清楚一个专卖店成立的主要目的是为了销售商品，从而取得盈利，对专卖店的设计是为了更好的将商品推销出去，从而获得更大的利润。只有最大限度的利用好有限的空间，将商品以最佳的状态

的展现给消费者，才能够获得理想的效果，吸引消费者。

进入一个专卖店，不知你是否会有这样的感觉：面对这么多五颜六色的商品，不知应该选择哪一件，

不知是该向左走，还是向右走，是向前还是离开?

运用好商品的关联作用是一切活动的开始。它指的是哪种类型的商品可以摆放在一起展示给顾客，如长短袜可以和内衣一起摆放，水壶可以和烤箱摆在一起，水果可以和蔬菜摆在一起，这样做的目的是为了最大限度的利用货架与通道组成的营业空间引导顾客更加快捷而高效的浏览到商品。通过摆放互相有共同之处的商品，不至于让顾客眼花缭乱，还可能让顾客选中本来没想要买的商品。如图一(贵和商厦服饰专卖店)上衣、裙子、鞋子搭配在一起共同放在同一展台上，是一种平面化的效果，但再加上一旁的模特将衣服的立体效果很好的展现出来，既有平面的展示又有立体的展示，二者相结合，搭配的和谐舒适，让

人全面的感受到不同的效果，从而引起购买的欲望。

在商品的摆放上，尽可能的按照一定的形式或规律来摆放，比如同一

色系的放在一起，垂直

布

图一

置或者是对称布置，既显得规整，又具有形式美感，而且不显得杂乱。如图二(卡哇伊服装专卖店)所示，以黑白色调为主的服装被放在同一区域，单纯的黑色调与白色调没有被强硬的分隔开，而是二者之间互相穿插，但却并不显得凌乱，反而有一种秩序美感，让顾客一目了然，很容易选择自己所需要的商

品。

其次是通道的设计，要尽可能的宽敞、笔直，尽量少拐角，以免太过狭窄而导

图二致人流不畅。有很多通道在外观上都设计成不同于其他地面的风格，采用不同的颜色或者不同的材料，这样在一定程度上能够有序的引导顾客进行游览，但也有一些消费者潜意识里不喜欢被拘

束，而喜欢自由行走自由浏览。所以我们应该依靠巧妙的设置货柜来吸引顾客自由的穿行。

当一个逛了一整天街的消费者，进入一个专卖店时，这时她最需要的就是一张沙发或者一把椅子，能够供她休息。因此，店内的休息设施是不能忽视的，如果将它们按照一定的形式进行组合，也会营造出很有价值的营业空间，既达到了供消费者休息的功用，又取得了一定的设计美感。如图三(卡哇伊店内休息区的设计)椅子的摆放与模特之间距离太小，二者紧挨着，这样就使得消费者只能看而不能坐，因为他

们会有一种感觉，坐下会不会将一旁的模特碰倒，这使得他们小心翼翼而不敢坐。

对于服装专卖店来说，试衣间是一个很重要的因素，顾客买衣服的决定大多是在试衣间里做出的，现在有很多专卖店的试衣间很随便，里面堆满了杂物，甚至有的将货仓作为试衣间，这不但影响顾客试衣

服的心情，更重要的是也很影响销

图三售。你试想：当你走进试衣间，踏上软软的地毯，关上精致的门，试穿后还有个梳妆台可以让你梳一下凌乱的头发，或者还可以喷一下精致的香水，你是否感觉自己是公主?这种美好的感觉

会让消费者感到心情舒畅，便情不自禁的购买本商品。

二、空间氛围的营造。

随着现代生活水平的提高与人们消费水平、消费观念的提升，人们对专卖店的空间设计的要求也越

来越高，消费的不仅仅是单一的商品，同时也需要身心上的愉悦。

专卖店从它的橱窗设计到室内的空间设计，其本质都是在营造一种空间氛围，让消费者能够真实的

体会到该商品给他带来的美好的感觉。(下面主要以橱窗为例进行分析) 如果把一个专卖店看作一本杂志，那么橱窗就是这本杂志的封面。毫

无疑问，引人注目充满创意的橱窗能够起到促销的作用，精心布置的橱窗不仅能够把消费者引入店内，而且还强化了商品的品牌形象，它既是一种广告手段，又让顾客深入了解店内商品的情况。如图四(贵和商厦门前的手表展示橱窗)，大幅图片作为背景，成为橱窗的主导，也构成陈列中实际尺寸的补充，放

在图片之前的手表与图片中很绅士的男士相呼应，

图四

显得沉稳、高贵、典雅，仿佛手表与图片不是分离的，而是融合为一体，很形象生动。放置手表的立台高低错落，很有秩序感，同时透明的立台中间发出灯光，虽然光比较微弱但却已经足够将手表的质感

表现出来。

设计橱窗时，首先应明确所要陈列的商品中蕴含的主题与精神，然后赋予其一种理念，因为只有独特的理念才能让设计中与众不同的东西呈现出来。但最终橱窗的主题要能够反映或支持店内销售的商品。

橱窗的设计可以篇五：商业展示空间考察报告

商业展示空间考察报告

现代商业空间的展示手法各种各样，展示形式也不定向化，动态展示是现代展示中倍受青睐的展示形式，它有别于陈旧的静态展示，采用活动式、操作式、互动式等，观众不但可以触摸展品，操作展品，制作标本和模型更重要的是可以与展品互动，让观众更加直接的了解产品的功能和特点，由静态陈列到动态展示，能调动参观者的积极参与意识，使展示活动更丰富多彩，取得好的效果。

在商业展示活动中也逐渐受大家的关注，如服装展示、汽车展示等，动态展示使展示生动化，使展示空间具有一种活力。如视觉冲击力、听觉感染力、触觉激活力、味觉和嗅觉刺激感，通过娱乐色彩的环境、气氛和商品陈列、促销活动吸引顾客注意力，提高对展品的记忆，展示空间生动化比大众媒体广告更直接、更富有感受力，更容易刺激购买行为和消费行为。

下面我将这次考察的深圳万象城做为分析案例：

深圳万象城一期总建筑面积18.8万平方米，由国际知名的rtkl承担方案设计，采用单体大盒子模式，由地下一层和地上五层共6层商用楼面，300多个大小不

一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲等诸多元素为一身。万象城二期则采用了街区式的建筑风格，融入绿化和开放活动空间，错落有致，与一期形成鲜明视觉对比。由于毗邻香港，深圳万象城一期在设计理念上，借鉴了香港太古广场和香港又一城的经验，整体建筑造型采用简洁、现代的风格，立面上采用石材、玻璃、金属等多种元素，外观不仅显得大气有韵律感，而且通过丰富的细节变化，传达出万象城“包罗万象”的消费理念，沿主干道奢侈品旗舰店独有的立面效果也丰富着人们的视觉享受，引领着深圳时尚潮流市场的前沿。

万象城一期，所有中庭都引入自然采光，巨大的中庭直接通到建筑的顶部，将柔和的光线引入购物中心之内，使整个中庭呈现空旷、清爽的大空间感。部分中庭空间亦采用灵活的退台式设计，将商业的视觉空间在立体上打开，增强了商业空间的趣味性，同时也增加了商家的可视性。

1、在动线设计上，万象城采用单动线模式，每一层只有一条主动线，并无次要通道。所有的店面均分布在动线两侧，避免出现商业死角，消除消费者在购物中的疲劳感和迷失感，同时通过一个点状主中庭和多个线状次中庭在平面上形成回环，显得流畅清晰。

2、垂直动线上，通过立体停车，从多个楼层直接导入消费客流。多部扶手电梯纵横交错在多个中庭空间，消费者上上下下之间，内部空间和商家，所到之处一览无余。

3、在车流动线上，万象城采用地上立体车库模式，交通设计合理，货运流线走地下一层，通过地下一层设置的四个卸货区，将货物分散到各个店铺。万象城在后场设计上值得称道的一点是，每个店铺都与卸货通道在商铺背面相连，顾客在商场内完全看不到货流动线，这种设计真正实现了人车、人货分流的目的。

4、从建筑设计上讲，深圳万象城一期将繁琐的商业设计逻辑通过清晰的平面和立面完美地阐述和表达出来，通过最简单的手法，向每一个消费者传达了一种全新的商业理念，一种商业精致化的理念。从丰富变幻的建筑造型，到内部人性化十足的建筑细节，冷冰冷的钢筋混凝土被赋予了商业动感的活力，华润用最本质的方式将商业做到了极致，而这才是对商业地产的最佳解读方式。

公共区域的空间舒适、色彩和谐;体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便。对女性消费者更是关怀备至，女性洗手间配置高出国家标准的两倍。

在万象城众多的服装品牌店中，西西弗书店以一个新的元素吸引了我的注意，在待了几分钟有种不想离开的一直想留在那里的冲动。西西弗书店的店面设计，在细节处透露着各种出其不意的惊喜，门面古典范十足，恍惚之间，会有在欧洲街头的错觉。推门而入，西西弗最著名的那句话跃然眼前——“背包太沉，存吧;站着太累，坐吧;买了太贵，抄吧;您有意见，提吧。”抬起头来，book(书)以四个字母灯的形式展开，让人会心一笑。而那面有关“i have dream(我有一个梦)”的墙。

1、书店外部装饰特色：

外部装修为墨绿色的木质框架和玻璃构成，会有一个专门的橱窗展示当季的畅销书，和一个装饰柜，放着一些书籍有关的装饰品，像老式的打字机等，有些特色。

2、走廊通道: 书架走廊之间比较宽敞，主要通道也比较宽敞，很适合人行走，也有可以停下来看书而不妨碍别人的空间。

3、货柜陈列: 货物多堆在书架的最顶端几列，或者最下面的一行的柜子里，不需要设置储物空间。

4、区域划分：

有明显的书的分类标注，甚至在吊顶和地上都有书的分类提示和指示标志，让人非常的好找需要的书籍。

5、选书特色：

主要分为少儿、旅游、文学、经营、社科、杂志，其中杂志，少儿、旅游，文学类书籍居多，其他书籍很少，专业书籍类也是较少，很多书都是包装精美，定价一般都比较贵。

6、书店氛围: 温馨，宁静，随意，放松

7、装修风格：

木质书架，黑色亚光地砖，木质书架，吊顶为黑色，灯很大，书店内的墙柱用水泥直接装饰上漆，写有读书名言，比较有特色，书店里面的墙体可以有一些读书名言，名人图像，体现出较浓厚的读书氛围。书店整体装修质朴，有亲近自然地气息，灯光都比较柔和，让人感到比较放松随意，温馨。

8、店内特色：

有专门的矢量咖啡屋，供客人们休息，看书上网;在书店内有专门提供读书的椅子和阅读区;有卖些外面没有的特色文具，笔记本，明信片等。

第四篇：阳谷县商业考察报告

阳谷县商业概况分析报告

(一)、阳谷概况

1、地理位置：阳谷县地处山东省西部，聊城市南端，黄河之北，南北长32公里，东西宽39公里，总面积1064平方公里。县境北接东昌府区，东邻东阿县，西邻莘县，南与河南省台前县、范县接壤，东南部隔黄河同东平县相望。县委县政府驻阳谷镇，北偏东至聊城市驻地45公里，东北至省会济南市150公里。现辖18乡镇办事处，总人口75万。

2、交通运输：阳谷县处于大开放的东部沿海地区与大开发的中国西部地区的结合处。古京杭大运河、京九铁路(北京—香港九龙)纵贯全县南北，公路四通八达，胶长、聊商、蒙馆三大公路干线和正在建设中的德商高速公路在县城内交汇。交通运输一小时即可进入京珠、京福、济青高速，直达济南国际机场及青岛港。

3、物产资源：阳谷县气候宜人，土地肥沃，总耕地101万亩，农业资源丰富，无公害蔬菜基地建设初具规模。是全国商品粮生产基地县、瘦肉型猪养殖基地县、食品加工百强县和山东省畜牧强县。淡水充足，水利条件便利，黄河绕县域东南而过，国家“南水北调”工程过境45公里，并在境内设有万亩水库。全县劳动力资源丰富，剩余劳动力常年保持在35万人左右，是全省涉外劳务输出基地县。

4、人文景观：阳谷隋朝置县，历史悠久，人文荟萃。50年代毛泽东同志为阳谷批示“阳谷是武松打虎的故乡”,是古代著名军事家孙膑诞生地。境内名胜古迹星罗棋布，文化积淀深厚。有武松打虎的景阳冈、武松斗杀西门庆的狮子楼、千年古井一阿胶井、孙膑战庞涓的迷魂阵、华北四大寺院之一的海会寺、具有重大考古价值的龙山文化遗址、革命传统教育基地刘邓大军渡黄河指挥部旧址等20余处，是山东省八大重点旅游区之一。古典文学名著《水浒传》与《金瓶梅》中的重点章节故事都发生在阳谷，旅游资源丰富，开发潜力巨大，省市县级文物保护单位36处，省级文物保护单位5处。阳谷县被山东省政府列为八大重点旅游区之一，其中，地处景阳冈的龙山文化城遗址为国家级文物保护单位。景阳冈一期开发工程已完成，形成了占地500亩，林荫蔽日、杂草丛生、沙冈连绵，并拥有虎、鹿、猴、蛇、鸟等多种动物的国家AAA级景区。狮子楼经过开发，成为占地25亩，由西门庆庭院、西门庆商铺、王婆茶馆等景点组成的，集中展现水浒文化、金瓶梅文化和宋代民俗的狮子楼旅游城。另外，海会寺再现暮鼓晨钟，迷魂阵呈现军事旅游。悠久瑰丽的文化吸引了党政领导、各界名人到阳谷观光浏览。阳谷县不仅历史文化源远流长，传统工艺品也享誉海内外，中国正宗阿胶———阿城镇出产的“贡”字牌阿胶曾获得1915年巴拿马万国博览会金奖，武松打虎时豪饮的景阳冈牌系列酒、阳谷泥哨、景阳冈木雕等也曾遐迩闻名，为人乐道。目前，阳谷县已被山东省政府列为八大重点旅游区之一，被世人称为“水流故地”、“运河岸畔的旅游胜地”，为水浒旅游线和古运河旅游线上的重要开发区。现在有齐古阿邑文化旅游区、景阳冈旅游区扩建、水浒传·金瓶梅文化旅游区、迷魂阵旅游区等7个旅游开发项目。

5、经济发展：阳谷“九五”期间国内生产总值年递增10%，“十五”以来连年保持了12%以上的增幅。特别是工业，更是以年均17%的增速超常规发展。现已形成了铜业、钢铁、电缆、化工、塑料制品、畜禽产品加工等十大支柱行业，电缆、凤祥、森泉和韩国工业园等四大专业生产加工区初具规模。阳谷经济开发区和侨润制造工业园区两大省级园区增势强劲，区内已实现六通一平，已形成四纵三横的交通框架。阳谷县已对城区做了进一步规划，形成了东扩北展的格局。全县已建成交换程控化、传输光缆化的现代化通讯网络，光缆通迅、数字传输、互联网广泛应用。供电、供水、供气、供暖、污水处理、广场、公园等城市配套设施完备，接待服务设施齐全。备有装机容量150MW热电厂，电力充足，价格低廉。阳谷县所取得的经济成果，受到了中央、省、市各级党、政领导和部门的重视。中共中央总书记、国家主席胡锦涛03年12月13日视察了阳谷凤祥集团，中共中央政治局党委、中纪委书记吴官正视察了阳谷电缆集团。

6、招商投资：阳谷县凭借良好的投资环境，受到了众多投资者的关注，并有许多国内外的投资商来阳谷进行投资。目前，阳谷有亚洲最大，世界第二，总投资50亿元，年产40万吨阴极铜的凤祥集团山东祥光铜业有限公司;由济南钢铁集团控股合作的阳谷景阳冈冷轧薄板有限公司;由韩国SLT株式会社投资的SLT电子有限公司;由韩国日信化学工业株式会社投资的山东日信化工有限公司;由山东新华锦集团投资14.3亿元兴建的聊城锦茂纺织有限公司;与河南金龙精密铜管集团合作的是电缆集团山东日辉铜业有限公司;与香港元亨电子有限公司、中国航天长天电工集团合作的电缆集团超高压电缆有限公司。

7、城市建设：阳谷正处于城市开发建设的黄金时期，优越的投资环境，越来越受到开发商的青睐掀起了阳谷房地产开发的热潮。浙江温州天宝房地产开发公司建设的紫石街项目、浙江桐庐客商投资开发的国泰花园、江西南昌新辉房地产公司投资的阳谷县人民医院新址建设、浙江桐庐金都房地产开发公司总投资2亿元开发建设的南环沟等项目正在建设之中。北部规划的侨润小区，城角孟小区，孟吕路商业街，谷山路西、孟吕路北高档住宅小区即将由阳谷县侨润街道办事处开发建设。县医院南邻的曙光小区(开发公司未知)。

8、经济水平：阳谷县是山东省的财政贫困县，每年的可支配收入有限，经济总体实力远远低于山东南部的城市，虽然地处冀鲁豫三省交界处，但是交通发展却显得滞后，境内没有高速公路，京九铁路虽然穿境而过，但是停靠的客车却少得可怜。阳谷县是山东省发展较为滞后的县，发展经济依旧是整个阳谷县人的期望，但缓慢的经济发展让当地民众很不满意，面对阳谷县落后的发展，很多人把原因归于“地方政府的主导不力”，这给当地政府造成极大压力。

(二)阳谷城市定位与远期规划

1、城市定位

阳谷县城市定位为“工业带动、文化旅游”，以“水浒古城”为品牌的园林式、生态型旅游城市。未来将开发景阳冈风景旅游区、狮子楼古城旅游区、古阿邑文化旅游区和迷魂阵军事旅游区四大景区。

2、城市总体规划

城市以京九铁路为界划分为东西两区。

西区由古城片区、北部行政文化中心片区、森泉工业园、物流中心构成，主要发展旅游、商业贸易等第三产业;

东区由侨润国际高科制造工业园、韩国工业园、凤祥工业园构成，利用交通优势，吸引外资发展外向型经济。

发展方向为“东扩北展”，规划控制区面积110平方公里，建成区面积到2020年达到50平方公里，远景达到80平方公里，逐步发展成为聊城市南部的区域性中心城市。

3、城市新规划中关于北部地区的规划

阳谷县侨润街道办事处地处阳谷县城东北部，是新城区建设的主要部位，是阳谷县委、县政府驻地，是全县政治、经济、文化中心。面积45.7平方公里，耕地3.57万亩，辖6个社区居委会、32个行政会，112个机关事业单位，人口5万人。

侨润街道办事处交通便利，通讯发达，地处聊商、齐南、蒙馆等干线公路的交汇处和县内公路网的中心点;京九铁路穿境而过;程控有线电话辐射各村，无线通信覆盖全处。特别是周边有凤祥集团、祥光铜业、祥光热电、侨润国际和高新技术开发区，韩国工业园、冷轧薄板有限公司等一批大中型企业，经济气息浓厚，人气特别旺盛。

阳谷县侨润街道办事处北部建设项目简介：

一、孟吕路商业街

随着阳谷经济中心的转移与县城建设的“东扩北展”，原孟吕路的开发建设已经迫在眉睫，孟吕路东自中心街(县医院)，向西曙光花园、城角孟小区、城角孟居民区至商业中心谷山路，再向西经谷山高档社区至文化与旅游中心的育英街止，全长1400米。此地段南承老城区商业与交通中心，北接新县委、政府及大量机关单位，中高档居住小区鳞次栉比，建成后将成为阳谷县商业、文化和休闲娱乐的标志性街道。

二、谷山路西、孟吕路北商档住宅小区

该处共有201亩土地，东临谷山路，南接老区商业中心北连新县委、政府，西靠育英街，直通狮子楼旅游区，人气旺盛，地理位置十分优越。

三、城角孟小区

该处位于孟吕路与聊阳沟交汇处，周边共有180亩土地，东临县医院及中心街，西临城角孟居民区及谷山路，南接安平路，北至北大街，是理想的居住之地。

另外，侨润办事昝辖内还有大量待开发地块，我们热情欢迎各地朋友前来侨润共谋发展。

4、山东阳谷侨润国际高科制造工业园

位于山东省阳谷县，属山东省省级经济开发区。园区总面积28平方公里，古京杭大运河、京九铁路纵贯全区南北。公路四通八达，京九高等级公路穿境而过，胶长、聊商、蒙馆三大公路干线和正在建设中的德商高速公路在园区周围交汇。交通运输一小时即可进入京珠、京福、济青高速，直达济南国际机场及青岛港。园区已实现“六通一平”，形成“三横四纵”的交通框架。紧靠两座总装机容量为150MW的热电厂，依托阳谷县丰富的劳动力、水、电资源和廉价的生产成本，已经成为国内外客商投资的热土。

山东阳谷侨润国际高科制造工业园是由英国侨润国际投资控股集团投资兴建的。英国侨润国际投资控股集团是集基础设施投资、房地产投资、酒店投资及高科技产业投资为一体的跨国投资管理公司。集团主要是加拿大北美金融基金会、日本工业株式会社、英国国际金融基金股份和多家海外上市企业进行组合、联合的方式运作。集团立足中国资本市场的投融资业务，涵盖企业股份制改造、兼并收购、企业融资、项目投资、资产管理、风险投资、控股上市等领域。

一、侨润国际高科制造工业园区》规划及项目设置：

1.高科工业制造区：将吸引ABB大型电控、APP大型纸业、林德叉车、欧洲机械工业等具有世界品牌的大型制造产业。

2.国际大型原材料配套物流区：将依托北上河北，南上江苏连接上海、华东、华北地区的本地企业市场。

3.金融商贸办公区：将吸引具有国际结算业务的外国银行及非银行的金融机构，对国际制造工业园区的生产企业进行再投资，形成国际化的资本运作，增加阳谷地区的金融融资能力。

4.花园式生活小区：分为别墅公寓房及低层花园式洋房，活动社区及物业管理中心。

二、园区准备建设的项目主要包括四部分：

1. 汽车配件项目。由英国伦敦侨润国际金融投资有限公司独资建设，一期投资8亿人民币，占地1000亩，建设集生产汽车电器、汽车轮胎、汽车玻璃、变速箱总成、底盘总成、车身总成、转向系统总成、进口散件、汽车研发以及汽车销售为一体的汽车零配件生产基地。

2. 年产20万辆侨润多功能越野车项目。是以美国底特律汽车设计所设计的“牧马人”吉普车为设计原形，其技术性能指标完全达到“牧马人”原形的标准，分QR1(4缸)、QR2(6缸)、QR3(8缸)三个型号。

3. 年产10000立方米莱明板项目。总投资4800万元。

4. 山东侨润汽车职业高等学校(侨润汽车大学)项目。该项目占地266668平方米，建筑面积为12.35万平方米，总投资为2.2亿，可容纳5000学生入学

( 三) 阳谷县商业现状及特征

1、阳谷县经济特点

阳谷县经济发展已形成了一个以现代工业为龙头，以产业化农业为特色，以旅游、房地产开发等新兴产业为主要推动力量的发展新格局。

2、阳谷县重要企业介绍 A 山东阳谷电缆集团公司

始建于1986年，系从事电线电缆高新技术研究和生产经营的技术密集型、高效益的国家大型企业，全国最大的橡套电缆生产基地。现拥有资产12亿元，职工2600人，其中专业技术人才586人，占地面积120万平方米，下辖12个分公司，可生产7大类400多种型号21000多种规格的电线电缆，年综合生产能力达15亿元。

山东阳谷电缆集团公司制造经验丰富，技术力量雄厚，工装设备先进、检测手段齐全。公司先后从韩国、日本、美国、瑞士、芬兰、德国等7个国家引进了具有目前国际领先水平的高压交联电缆、市话通信电缆和光纤光缆生产线及检测设备，从而保证了产品质量，检测手段达到世界一流水平。6-110KV高压交联电缆产品系中国机械工业名牌产品、山东省16个拳头产品之一，220-550KV交联电缆2004年下半年投产，可替代进口产品。“日辉”牌电线电缆为山东省名牌产品，电力电缆、控制电缆、矿用电缆、铝绞线被评为部颁一等品，矿用阻燃电缆占领长江以北市场容量的90%以上。公司产品水平达到国内领先水平，其中研制开发的六项产品被评为“国家级新产品”，全介质自承式光缆(ADSS)，光纤复合架空地线(OPGW)达到国际先进水平，列入中国高新技术产品。公司在全国电线电缆行业中率选通过了ISO9001质量保证体系认证和ISO14001环境体系认证，并拥有自营进出口权。

山东阳谷电缆集团公司2004年又投资2.1亿建成年产4万吨精密铜管项目，引进具有国际领先水平的ACR铜管连铸连轧设备及配套进口检测设备，生产的内螺纹铜管和光亮铜管国内领先。

山东阳谷电缆集团公司几年来一直保持着全国同行业排头兵的殊荣，连续11年被授予山东省重合同守信用企业，2001年12月又被国家工商行政管理总局授予首批国家重合同守信用企业，公司先后荣获“省级先进企业”、“国家高新技术企业”、“AAA级信誉企业”、“省级文明单位”等多种荣誉称号，连续六年列国家机械行业500强企业和省机械系统销售收入、利润总额“双十强”企业。

阳谷电缆集团公司产品广泛用于国家重点工程，全国城乡电网改造工程，国防部、航天工业部、小浪底工程、安全部、总参部、中央广播电台、齐鲁石化公司、长春一汽、北京西车站工程、京九铁路、首钢公司、北京地铁总公司、青岛海尔集团、鲁能电力集团公司及各大城市电力局、电信局、矿务局等都是公司主要客户，产品还出口到新加坡、澳大利亚、美国、香港等十几个国家和地区。

B山东凤祥集团

山东凤祥集团创建于1991年10月，公司是集肉种鸡饲养、商品鸡孵化、宰杀冷藏、肉鸡分割、禽肉熟制品、调味品、生物保健品、畜禽饲料、植物油、纺织品、乳制品、包装制品、对外贸易、热电联产等相关产业的生产经营等业务为一体的大型企业集团，是中国最大的肉鸡生产加工出口企业之一，是第一批151家农业产业化国家重点龙头企业之

一、全国食品安全示范单位十强企业、全国食品重点龙头企业、中国肉类食品50强企业、国家扶贫龙头企业、农业标准化国家示范区重点龙头企业、全国外经贸进出口先进企业，是山东省计划单列企业、省百强企业集团，山东省农行AAA级信用企业，公司建有国家博士后科研工作站和省级技术开发中心。

经过十四年农业产业化的发展，目前集团下辖30多个生产经营实体，总资产达到31亿元，员工13000人，形成了贸工农一体化，养加销一条龙的产业化经营的成功路子。目前公司已达到年产分割鸡20万吨、熟食品5万吨、饲料60万吨、功能食品和保健食品1万吨、乳制品20万吨和植物油10万吨的生产能力。2005年计划实现销售收入30亿元，利税2亿元，出口创汇8000万美元。

1997年,凤祥集团与欧洲著名的禽类加工企业法国L.D.C公司强强联合，成立了山东凤祥-爱迪西有限公司和山东爱迪西-凤祥食品有限公司，是法国在山东省投资最大的农牧加工企业。凤祥集团在做好肉鸡产品加工出口的同时，加快了由资源加工型向科技主导型迅速转变的进程，利用生物工程技术，以复合调味品、保健品为先导，逐步向生物制药领域延伸，实施大食品战略;借助肉鸡产业的基地、服务体系和销售网络的资源优势，向乳业产业化进军，相继投产了中科凤祥生物工程项目和凤祥乳业产业化项目。特别是中科凤祥生物城工程项目，实现了肉鸡加工的技术含量、综合利用水平、产品附加值由低向高、产业链由短到长的转变，达到了效益的最大化，通过高科技带来的高效益补贴养殖业，提高养殖户的收益，形成禽肉食品加工的良性循环。

凤祥集团确立了以食品为主导产业的发展战略，继续发挥农业产业化国家重点龙头企业的带动作用，把凤祥品牌逐步培养成国际知名品牌，充分利用集团规模经营的优势，调整产业结构，延伸产业链条，到2008年，销售收入达到100亿元，利税10亿元，出口创汇达到2亿美元。

凤祥集团在自身取得显著经济效益的同时，产生了巨大的社会效益。

——带动了农业产业结构的调整。公司以“公司+合作社+农场+农户”为基本运行模式，通过合同、订单形式，将分散的、小规模生产经营与国际国内大市场紧密连接起来，安排农村剩余劳动力和下岗职工12000余人到公司就业，带动山东、河南、河北三省交界处200公里范围内数十万农民靠养肉鸡走上了脱贫致富之路。另一方面实现了种植业由单纯的粮食种植向粮、经、饲三元种植结构转化。带动牧草种植10万亩，玉米种植90万亩，大豆、花生种植63万亩，形成了产业化种植模式。

——带动了农村二三产业的发展和农村劳动力的转移，同时还带动了建筑、包装、塑化、果蔬、交通、饲料、兽药等相关产业，转移农村剩余劳动力2万余人。

——带动了农民收入的大幅度提高。每年为农民创造直接效益6亿元。其中工资1亿元，肉鸡养殖收益2亿元，奶牛养殖收益1亿元，第三产业收益2亿元。

——带动了农民思想观念的更新和科技意识的进步，推动了城乡一体化进程。

2003年12月13日，中共中央总书记、国家主席胡锦涛到公司视察时，对公司走农业产业化之路，带动农民致富，转移农村剩余劳动力，利用高新技术提升农产品加工增值水平，给予了充分的肯定和赞扬。 C山东景阳冈酒业有限公司

山东景阳冈酒业有限公司，原名山东景阳冈酒厂，始建于1958年，是山东省粮食酒重点生产厂家，全厂占地面积20万平方米，资产2亿元，具有年产5万吨粮酒，10000吨酒精的生产能力，职工2000余人，其中工程技术人员300余人，既有经验丰富的老酒师，又有一批有理论、懂技术的年轻新秀。可生产浓香、兼香、酱香三大系列近百个品种的产品，高中低档俱全、高中低度兼备。主导产品有：景阳冈酒、景阳冈特曲、景阳冈陈酿、赖茆、景阳冈小老虎酒、透瓶香、十八碗等。曾先后荣获“山东省优质产品”、“中国历史文化名酒”、“首届中国食品博览会金奖”、“山东省最受消费者信赖的产品”、“山东省质量管理奖”、“轻工部出口创汇先进企业”，1998年被评为“山东名牌产品”和“山东省著名商标”。“景阳冈”牌产品在国内外广为销售，享誉大江南北，素有“南茅”(茅台)、“北虎”(景阳冈)之称。

据考证，“景阳冈酒”始产于唐朝玄宗年间，距今已1260余年，出名于北宋徽宗政和二年(公元1112年)，大发展于明朝万历年间(即《金瓶梅》成书年代)。当年好汉武松豪饮十八碗，在景阳冈上空拳打死猛虎，为民除害的英雄壮举，更成了万古流芳的佳话，景阳冈及景阳冈酒因而亦一直被世人所敬仰。 D 山东三山集团有限公司

山东三山集团有限公司组建于2003年，是集钢材生产加工、凿岩钎具、矿用机具设计、生产、销售、金属回收、天然气经营于一体的企业集团公司,系省工商局认定的“山东省守合同重信用企业”，位于山东省阳谷县西湖乡驻地，占地面积240亩，拥有员工880人，总资产2.2亿元，下辖四个紧密层子公司。

山东凿岩钎具厂有限公司始建于1993年，是凿岩钎具和矿用机具研究和生产的专业企业，是“山东省高新技术企业”、“国家级火炬计划项目实施单位”、“中国专利山东明星企业”、“中国乡镇企业创名牌重点企业”，“AAA”级信用企业，全国最大的钎头生产基地，整体实力位居全国同行业领先位置。企业主要生产“三山”牌重、中、轻型凿岩钎具500余种产品，广泛应用于开山、采矿、铁路、公路、水电等基础能源建设工程，产品畅销全国各地，并出口到美国、日本等二十多个国家和地区。公司拥有自营进出口权。

公司拥有雄厚的技术力量、齐全的检测手段、先进的工艺装备，并与大专院校与科研院所强强联合，大力开展技术创新，先后承担并完成10余项省部级科研攻关项目，有5种产品被列为“国家级重点新产品”并填补国内空白，承担并完成了“国家级火炬计划项目”一项，科技部创新基金项目一项;企业拥有18项国家专利技术。产品质量居于国内同行业领先水平，部分产品达到国际先进水平。2002年，“三山”牌商标被认定为“山东省著名商标”。“三山”牌凿岩钎具列为山东省名牌产品。企业在同行业中率先通过ISO9001质量体系认证。

阳谷五岳特钢钎钢有限公司始建于2003年，是从事特钢、钎钢研究和生产的专业企业，主要生产“五岳”牌钎具用中空钢及各种轴承钢、无缝钢管、不锈钢管和异型材，年生产能力10万吨。企业采用国际领先的EBT电炉冶炼-LF精炼-VOD真空除气-离心浇铸-挤压成型新技术，产品质量大大提高，内孔光滑，同心度、直线度和成材率都有了很大提高，大大降低了材料消耗;该技术填补了国内空白，为国内外中空型材生产提供了一条新途径，本项目的建成，对钎具行业整体水平的提升和国家对近终型材的研究推广起到了积极的推动作用。

阳谷三山再生资源回收有限公司始建于2002年，主要从事废旧金属回收，公司拥有专业的技术人员20余人、完善的检测设施20余台(套)，能及时为集团公司提供废旧钢材，保证特钢公司冶炼生产过程中的原材料供应。

阳谷三山天然气有限公司组建于2003年，主要从事天然气输送、供应和销售，满足特钢冶炼过程中能源需求，降低生产成本，提高企业效益;另外，通过从事天然气经营，不仅投身公益事业，也可满足当地城市燃气需求，具有显著的社会效益。 E山东阳谷华泰化工有限公司

山东阳谷顺达纺织有限公司

山东三山集团

阳谷县食品公司

阳谷鲁西复肥有限公司

阳谷绿源精细化工有限公司

阳谷古阿井阿胶厂

阳谷县金源食品公司

阳谷县青阳食品公司

山东阳谷景阳岗针织厂

阳谷电缆电线厂

阳谷景阳冈彩钢工程有限公司

3、阳谷重要项目介绍

A阳谷祥光铜业有限公司年产40万吨阴极铜(一期20万吨)项目

项目建设在山东阳谷工业园区，占地面积959100平方米。总体设计规模为年产阴极铜40万吨。其中一期工程建设年产20万吨阴极铜，主要建设精矿库、熔炼吹炼车间、电解车间、硫酸车间、贵金属回收车间等生产车间及辅助设施，占地面积90万平方米，总建筑面积约16万平方米;购置设备2800台(套)。一期工程项目总投资298000万元，其中固定资产投资262000万元，铺底流动资金36000万元铜是重要的工业原料，铜和铜合金广泛用于轻工、机械、电子、建材和交通运输、军工等行业，在国民经济中占有十分重要的地位。我国铜工业呈逐年增长态势，矿山目前年产金属量55万t/a，而阴极铜生产量175万t/a，现在我国精铜年产量仅次于智利，居世界第二位。随着国民经济的快速发展，我国精铜消费量位于全球第一，消费增长速度居世界首位，其平均增长率13%。根据国家信息中心发布的数据，我国国民生产总值(GDP)每增长1个百分点，铜的消费增长约1.5个百分点。据预测，2020年国家对精铜的需要量约600万t/a左右，即为现精铜产量的3倍，精铜市场前景广阔。一期工程建成达产后，可年产阴极铜20万吨、硫酸70万吨、金6.5吨、银200吨、粗硫酸铜8300吨。年可实现销售收入900000万元，利税130000万元。该项目符合国家鼓励类产业政策，已经获得国家发展和改革委员会、山东省发展和改革委员会、财政部、国家环境保护总局的有关批准;并被山东省人民政府列为省重点建设项目。自2005年3月开工以来，建设进展顺利，目前已完成投资170000万元。工程施工已全面展开，基础正在施工的有熔炼主厂房，硫酸干吸、转化、净化和供水泵房;基础部分完工的有闪速吹炼收尘系统，熔炼炉、吹炼炉基础短柱，干燥风机、冰铜磨，仓库、配电室、动力中心;主体正在施工的有硫酸综合楼，冰铜仓系统，干燥系统，配料仓，制氧站氮压机房，主控楼，精矿库，电解车间和净化车间，废酸处理和化验分析中心;主体完工正在进行内外装修的有办公楼，总降压站电容器室，电仪维修车间;进口设备已招标订购完毕，部分进口设备已到港口，国内大型非标设备已招标完毕，其他国内设备正在招标订购。

B多功能休闲越野车项目

年产多功能休闲越野车8万辆侨润国际投资控股集团是集基础设施投资、房地产投资、酒店投资及高科技产业投资为一体的跨国投资管理公司。集团主要是加拿大北美金融基金会、日本工业株式会社、英国国际金融基金股份和多家海外上市企业进行组合、联合的方式运作。集团立足中国资本市场的投融资业务，涵盖企业股份制改造、兼并收购、企业融资、项目投资、资产管理、风险投资、控股上市等领域。如：福建高速、广汕高速、海南洋浦港、深圳蛇口港、城市环城立交、污水处理等。该项目由美国底特律汽车设计所设计的侨润QR(暂拟名)休闲越野车，以美国原装“牧马人”吉普车为设计原型，一期工程投产后可年产8万辆越野车，8万台汽车发动机 C阳谷古阿井阿胶厂阿胶系列产品的开发项目

该企业始建于1976年，是在古老手工制作工艺基础上建设的，是正宗阿胶的原产地。该企业所生产的“贡”字牌阿胶系(国药准字Z37021283阿胶、Z37021284龟板胶、Z37021086鹿角胶)用千年“古阿井”水熬制而成，历史悠久，质量上乘，曾获巴拿马国际博览会头等奖、中华医药学会信得过产品奖、首都名医荐良药银奖和山东省名牌产品、1996年马来西亚出口商品展览会金奖，产品畅销全国，并出口日本、新加坡、马来西亚、南韩、香港、台湾等地区。自1999年改制以来，又加大了投入，现拥有固定资产2800多万元，员工260多人，年生产优质阿胶400吨，产值3500多万元。

扩大阿胶生产量，开发阿胶列产品，开发古阿井矿泉水。

项目建成后，产值可达1.5亿元，利税1800万元

D阿城镇古阿邑旅游区综合开发公司海会寺佛教旅游区

海会寺位于阿城镇南街，始建于康熙四十八年，为典型的清代古建筑群。寺院占地近百亩，由刘公祠、海会寺、运司会馆三部分组成。原有殿堂、僧房、楼阁200余间，各种佛像500余尊，被誉为江北四大寺院之一。2001年至今，已先后投资3000余万元。现已恢复原貌，香火甚旺。

海会寺内历史文物古迹众多，康熙、乾隆都曾驾临巡寺。现有1200余年的莲花松一棵，大殿前千年“倒插柏”两棵。

拟围绕海会寺周围进行开发，建设涉外星级宾馆、停车场、清代民风民俗商业游览区、运河文化游览区、黄河文化游览区等。

本项目总投资预计为1.2亿元，其中宾馆投入2000万元，停车场、游览娱乐区建设1亿元项目建成后，年可利润4000万元，投资回收期三年 E

水浒传·金瓶梅文化旅游区建设工程项目该项目以狮子楼为主景开发建设《水浒传》、《金瓶梅》文化景区，将《水浒传》、《金瓶梅》在阳谷发生的有关场景按故事的发展、旅游的要求进行统一规划，造就一个专题的文化旅游工程，将文学文化、民俗文化、建筑文化、园林文化、饮食文化容合一体表现出来，与水浒古城形成一个完整的大旅游区，使《水浒》文化、《金瓶梅》文化表现得更完美、更充实，使阳谷旅游更具有文化特色，更有吸引力。

项目总占地25亩。主要包含三大景区：

1、水浒文化游览区。

2、宋代民风民俗商业游览区。

3、《金瓶梅》文化游览区。

京九铁路已全线开通、水浒旅游线已具规模，该项目建成后年接待游客可达20万人次，门票25元，景点商品销售收入可达300万元，预计5年内收回投资。 F景阳冈旅游区的扩建项目。

景阳冈旅游区为水浒英雄武松打虎故地，也是龙山文化城遗址所在地，在国内外都有很高的知名度，现为国家级重点文物保护单位，山东省水浒旅游线上的重要景点，2001年被国家旅游局评为首批AAA景区。旅游区旅游价值较高，自然景观与人文景观有机结合，呈现出沙丘起伏，莽草无涯，林荫蔽日，野兽出没的荒野景象。主要有龙山文化城、毛主席题字碑、三碗不过冈酒店、山神庙、武松庙、武松打虎处、猎户村、虎池、景阳湖、名人碑刻等20多处景点。随着旅游热的兴起，景阳冈旅游区的现有规模和内容越来越不能满足人们日益提高和丰富的旅游需要。因此，景阳冈旅游区扩建工程极具开发价值

项目总投资3400万元。其中水浒游乐区802万元;虎文化区190万元;民俗文化游乐区416万元;龙山文化游乐区392万元;引景区555万元;配套设施及其他1045万元。阳冈旅游区是山东省水浒旅游线上的亮点，随着阳谷县旅游基础设施的不断完善，到景阳冈旅游的客人将日益增多。现景阳冈旅游区年接待游客已近20万人次，该项目建成后，预计年收入可达1350万元，5年内可收回全部投资。 G阳谷县迷魂阵旅游区建设项目] 该项目位于阳谷县城北6公里处，相传这里是孙膑智斗庞涓的古战场。孙膑借助村庄、田地、道路、树林、沟渠，通过方向变化摆下迷魂阵，打败了当时强大的魏国。二千年来，迷魂阵村始终保留着原格局，当地流传着“迷魂阵真稀奇，十人进村九人迷”的民谣，游客看后无不称奇。迷魂阵的神奇引起了众多学者专家与军事研究者的重视，称迷魂阵为“战国故垒”、“中国军事文化的活化石”，是“当今保留最好最完整的兵阵”。原中央军委副主席、国防部长迟浩田给予很高的评价并为孙膑阁题额，国学大师季羡林撰写楹联为：“运筹决胜神州独步，至今仍留迷魂阵;发潜显幽边裔追踪，自古艳称智多星。”由欧阳中石书。该项目总占地1500亩，项目内容：

1、恢复孙膑阁和孙膑庙建筑原貌。

2、将现迷魂阵村进行整修，适合于旅游的需要。

3、将孙膑与庞涓摆阵斗法的经典展现出来，如孙膑的颠倒八卦阵，庞涓的乌龙摆尾阵等，使整个景区形成老阵(迷魂阵村)、新阵(孙、庞阵)、纪念建筑物(阁、庙)为一体的游览景区。

4、现代军事游览区，包括军事博物馆、练兵场等。 H 祝家庄旅游村开发项目

张秋运河古镇旅游区开发项目

齐·古阿邑文化旅游区开发

阳谷县指挥洼商业区开发项目

景阳冈度假村项目

琉璃井旅游风景区项目

4、阳谷商业现状特点 (1)商业布局

阳谷商业主要分布于以阳谷路为中心，向西到紫石路，向东到中心街所组成的带状商业区;火车站广场周边和阳谷综合大市场周边等地带的商业得到了飞速发展。政府开始对商业布局结构开始进行调控指导。 (2)商业形态分布书院街：谷山路到紫石街：

以服饰、餐饮为主体，多以休闲服饰，专卖店，加盟店的形态出现博济桥路：中心广场至中心路：

以服饰、餐饮、休闲娱乐美容、时尚用品、日用百货等为主体谷山路：环城路以北：

以餐饮、住宿、五金土杂日用品、百货、农资用品等为主

环城路至大众街：

以服饰、通讯、住宿、餐饮等为主

大众街到中心广场：

以服饰、通讯、鞋业、农资、首饰、化妆品、电子家电、电动车等为主体环城路：以餐饮，住宿，通讯，农资五金塑料制品，汽车汽修汽配汽运，摄影等为主体阳谷中心商场：副食日用百货批发、服饰、化妆品、家具、鞋类育才路：餐饮、日用百货、服饰、家庭家居用品、家电电器等 (3)商铺及商业市场开发现状 A开发企业大量开发

阳谷综合大市场规划商业10万平米，现已开发完成四分之三;国泰家园;电业局底商;火车站周边项目底商等

B政府为开街强迫个人开发商住楼 C个人为追求利益主动开发商住楼 (4)现有商业市场运营状况

A阳谷综合大市场运营现在不理想，人气稀少，商户信心不足

B中天商贸城运营失利，部分商铺租不出去，租金价格低于地段租金水平 (5)政府加强对商业发展的调控

政府开始对商业布局、商业形态、商业模式等开始进行行政干预，制定了一些有利于商业长远发展的商业发展规划，支持商业发展。如对阳谷综合大市场进行支持。 (6)商业形态档次

本地的商业形态档次较低，多以小业态形式出现，缺少高档商业物业，大部是零售业态，缺少专卖店并且分布不集中，旗帜店，专业市场，大商场，大卖场。 (7)商业租金水平

同地段房租水平却存在差异因素分析：面积不同;租房时个人谈判水平不一;经营业态不同很多地段对绝大多数业态双层底商和单层底商房租差异水平不大可以忽略不计

商铺以20—50平米的底商为一个研究单位，忽略双层商铺与单层商铺产生的差异，以区位房租价值结合实际参考数据得出部分路段的房租水平情况如下：谷山路：环城路以北

400—800

环城路至中心广场

800—2000

中心广场以南

600—1300 环城路：谷山路以东

500—800

谷山路以西

400—800 大众街：路南

600—1300

路北

400—800有部分平房中天商贸城：

500—800 振兴路：顺河路至谷山路

600—1300 育才路：谷山路至紫石街

600—1300 书院街：谷山路至紫石街

600—1500 博济桥路：中心广场四周、顺河街至中心路

800—2000 房租特点：谷山路路上租金水平最高;且和谷山路垂直路段租金水平以垂直点租金最高，离谷山路距离越远租金越低;书院街、育才路、中心广场租金水平也较高;电影院周边租金差距较大，租金状况复杂。

(8)最近几年商业、底商售价状况

新世纪家园

1500——2100

三年前县医院宿舍底商

3000

三年前县政府宿舍底商

3000

一年前农业局大楼底商

2500—2600

三年前中天商贸城

1620—3000

三年前万达家园底商

2200

现在国泰花园

1600—2000

现在阳谷综合大市场

1080—2600

现在火车站西临项目

1558

现在

(四)项目案例

1阳谷综合大市场

开工时间 2004.3.1

综合大市场建设占地103493平方米，规划建筑面积86000平方米

材料介绍：阳谷地处鲁西平原，位于山东西部、黄河以北，南与河南接壤，西与河北省毗邻，历史上就是三省商人汇聚之地，自古商贾云集，具有悠久的历史文化底蕴和丰富的旅游资源，阳谷综合大市场位于阳谷汽车总站往西1公里、万达大市场对面，交通便利，环境开阔，处于省、县交通要道，与周边的商贸市场形成了浓厚的商业氛围，为今后市场繁荣发展奠定了坚实的基础。

阳谷大市场是由山东聊建集团(聊建集团属于国家500强、AAA级信用企业的集团)企业山东金柱建设发展有限公司开发建设，总投资1个亿，总占地大约200亩，建筑面积10万平方米，共有商铺1000余套!

阳谷综合大市场所有商铺均采用高标准设计建筑和装修，市场内多以二层建筑结构为主体，沿街以及市场主干道两侧为三层结构建筑，集经营、居住、仓储于一体，面积从60平方米---300平方米不等，可以满足各行业的经营需要，阳谷综合大市场，顾名思义，我市场就是一个综合类经营大市场，我们的招商范围包括：服装、百货、鞋帽、五金机电、建材、生资、农资等等，我们现在临沂、河南、河北等地设立招商点，招商情况也非常火爆，大约在11月中上旬我们会举行大型招商会，庆祝外地商户签约入住我市场，正式开盘大约也会定在这个时间，我们市场的大量优惠政策以及户型等非常适合各地商户入驻大市场经营发展，凭借我们开发大型商业市场的丰富经验和强悍的资金支持，会大大缩短市场的培育期。

阳谷综合大市场作为拉动阳谷县及周边地区经济的大商贸中心，是阳谷县委县政府高度重视、重点扶持项目，也是重点招商引资项目，被阳谷县委县政府列为十大经济产业工程之一，因此政府全力以赴、倾力打造八县市最繁荣的财富大市场，大市场从开始立项就得到了阳谷县委县政府多项优惠和政策倾斜，享有特殊的优惠政策，市场在培育期(前两年)享有国家政策性收费全免(先缴后返)等政策，近几年，阳谷县工业生产稳步增长，第三产业发展迅速，随着城市化进程的加快，阳谷县委县政府要撤消散居商业点，综合大市场必将成为商业物流的主要场所，县委县政府对阳谷大市场优惠政策程度之大、扶持力度之强，是全省同类商业市场从未有过的，这都为大市场的成功运作提供有力保障。

2、阳谷综合大市场运营火爆

江北水城新闻网讯继11月17日由阳谷县委县政府主办的城市商业发展战略研讨会胜利闭幕以来，社会各界引起了强烈的反响，对于阳谷县委县政府以建设阳谷综合大市场为契机，来推动阳谷地区商贸流通业的繁荣和推动阳谷整体经济水平的提高表示极大的理解和支持，本地商户外地商团纷至沓来，招商工作火爆。

11月29日由聊建集团主办的市场运营报告会和外地客商签约仪式，在阳谷宾馆六楼会议厅举行，到会的嘉宾有：阳谷县副县长靳凤莲，阳谷县工商局局长李雪林，阳谷城建局副局长翟瑞臣，聊建金柱建设集团有限公司董事长兹留柱，天运经营管理有限公司总监饶熙春，聊城建材商会会长董正品先生，温州服装商会的陈祖再先生，以及浙江商户朱国胜、陈光良、薛月恒以及来自《城市信报》、《齐鲁晚报》等新闻单位的记者。

本着建设好一个市场，繁荣好一个市场的原则，聊建集团对下一阶段的资金投入，天运市场经营管理公司对市场后期运营工作给予较为全面的解释，再一次鼓舞了众多商家进入大市场经营的决心。会议最后，聊建集团与聊城建材商会、温州服装商会等商户代表举行了隆重的认购进场经营签约仪式。

3、阳谷综合大市场人潮涌动，消夏晚会欢歌热舞

来源：时间： 2006-07-28

7月27日晚7点半，在悠扬欢快的乐曲声中，由集团开发的阳谷综合大市场与阳谷县戏曲协会联合主办的“阳谷县戏曲歌舞激情广场”消夏活动隆重开幕。阳谷县委县政府分管领导也参与了此次活动。

虽然当天气温炎热，但群众的热情更高，活动还没开始，群众就早早的从四面八方赶到了活动现场，选好了观看位置，来晚的人们只好站在远处翘头观看。7点30分，活动准时开始，在优美的乐曲伴奏下，各个表演队伍各显其能，拿出看家本领，尤其是小朋友的激情表演把整个活动推向高潮，整个现场气氛非常热烈，清风袭来，传送着片片欢声笑语。

4、运营现状不佳

2004年开始销售至今售出约三分之一(此数据来源于售楼中心，可能不到三分之一)，现在建成面积才占四分之三，原计划剩余部分商铺可能改该建为住宅。招商工作：与销售同时进行，没能招到主力品牌，主力业态，现在租金7800--12000元/年,免半年房租，现租出商铺数量不足五分之一。

市场经营状况：市场内人流稀少，入住商户有限，有部分商户已经撤出市场，经营商户对市场前景大都没有信心，许多投资业主后悔买了这里的商铺，很多经营者盈利甚少，曾有一经营者五天未开张。

市场现状分析：位置偏僻，周边是旧村庄，周边购买力不强，交通不方便，交通网络不发达，周边配套设施不齐全，项目定位不清晰，没能招到有号召力的品牌，没能形成辐射周边地区的能力

5、市场预测

随着北部周边地区住宅项目的开发的即将到来，其状况可能将来会有所好转，可是其状况很难得到根本好转。

(五)项目分析 1项目介绍： 2项目SWOT分析

优势：区位优势，交通优势，规划优势，政府支持劣势：具体位置，中天商贸城的影响，物业规模

机遇：政府支持商业发展，进行商业布局改造，支持房产发展竞争：国泰花园的底商，阳谷综合大市场，大量私人开发物业

(六)项目定位

1、金三角精品小世界

产权商铺

产权摊位

2、项目物业属性

(七)目标客户定位

(八)广告策略

(九)销售策略

第五篇：上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1-10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、综合体要做大

目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1-10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值;三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

二、综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，

不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性;上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。

关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

三、商业综合体业态要做全

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。

出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用;另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。

四、综合体要做好长期经营的准备

综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得;在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

1-10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

对于1-10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2002年开业到2005年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言;2005年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

五、商业综合体要充分利用周边的交通资源

内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1-10地块开发借鉴;丰富的公交资源带来大量的客流，1-10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1-9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性;另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会!

杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1-10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功

经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导;同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。

综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1-10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

六、商业综合体要注重商业氛围的营造

通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。

主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客;二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应;三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语!

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