小区商铺前期物业服务协议

关键词： 甲方 商铺 乙方 小区

小区商铺前期物业服务协议（共10篇）

篇1：小区商铺前期物业服务协议

东彩小区金桂园商铺物业管理协议

出租方（甲方）： 克拉玛依市xxxx房地产开发有限公司

承租方（乙方）：xxxx

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，签订立本合约，双方共同遵照执行。

第一条 租赁位置

甲方出租的商铺位于克拉玛依市xxxx—xx时尚xxxx号商铺，建筑面积xxxx平方米。

第二条 租赁期限

租期为xx年，本合约从xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日止。

第三条 管理费交付

1、乙方应于每月xxx号前向甲方缴纳当月的管理费。

2、第一年：管理费为每月人民币：xxxx元；

3、第二年：管理费为每月人民币：xxxx元；

4、第三年：管理费为每月人民币：xxxx元。

第四条 商铺在装修时，须自觉遵守《xxx装修管理规定》，如有违反相关规定。

1、物业公司有权制止、责令整改或作出相应的处理决定。

2、各商铺使用人不得擅自改变外立面的材料、颜色和款式；不得乱张乱贴影响门面雅观行为；凡属设置的各种招牌和广告牌，在安装前，必须先到客户中心（管理处）申报办理相关手续，并获得批准后方可安装。否则，按克拉玛依市城市管理有关法规，限期拆除。

3、一楼商铺的广告位，按配定位置归业主拥有，但由发展商统一规划、物业管理公司统一管理投入使用；二楼广告位权属归发展商拥有；并由发展商统一规划提供用户有偿使用（费用参照市场价商定）。

4、若违反本规定及xxxx《前期物业管理服务协议》和《业主公约》等相关条款者，所造成的一切损失及责任，由相关当事人（使用人）自行承担。

第五条 合同生效、纠纷解决

1、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效应。

2、在履行本合约的过程中，若甲、乙双方发生争议或纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，任何一方均可诉请克拉玛依市人民法院解决。

3、本合约如有未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合约具有同等法律效力。

4、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。

5、本合约一式两份，甲、乙双方各执一份。

第六条 经营说明

1、本商铺只能经营xxxx，乙方不得制造噪音，破坏商铺周围环境。如果有业主投诉乙方恼乱正常生活，甲方有权责令乙方立即改正，若情况比较严重者，甲方有权责令乙方立即停止经营。

甲方：克拉玛依市xxxx房地产开发有限公司乙方：

法人代表：

联系地址： 克拉玛依市xxxx联系地址：xx门面

身份证号码：身份证号码：655xxxxxxxxxxxxxx

签订日期： xxxx年xx月xx日签订日期：xxxx年xx月xx号

签订地点：xx签订地点：xx

篇2：小区商铺前期物业服务协议

商铺 物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：(单位/姓名)栋号（商铺门牌号）

乙方：

甲方是指：商铺承租人；

乙方是指：其委托的物业管理企业。

本物业名称：

甲方所租赁商铺租赁合同编号：

甲方所租赁商铺基本情况：

类型

坐落位置栋层号

建筑面积：

物业服务期限：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条：双方的权利和义务

（一）、甲方的权利

1、按照商铺物业管理服务协议的约定，接受物业服务企业提供的服务；

2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。

（二）、甲方的义务

1、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》；《物业使用守则》；

2、依据本协议按时向乙方交纳物业管理服务费、其它政府部门允许收取的相关费用及委托乙方代收代缴的其它费用；

3、装饰装修房屋时，遵守《装饰装修管理协议》；

4、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

5、转让、出借、与他人联合使用物业时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议；对违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任；

6、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》、《物业使用守则》等造成的损失、损害承担连带责任；

7、按照公平、安全、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

8、甲方转租物业时，有督促承租方交纳物业管理服务费等相关费用的义务；

9、享受《临时管理规约》的权力，遵守《临时管理规约》的有关规定和义务；不得以任何方式干涉乙方对本物业区域内正常的物业管理服务活动；

10、明白及承诺：承租人及物业使用人与物业服务企业在本物业区域内不存在人身、财产保管或保险关系；

11、甲方不得改变租赁合同中注明的房屋设计使用功能；不得在本物业管理区域内及租赁房屋内自用部分从事违反国家法律法规的活动及行为。

（三）、乙方的权利

1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用，及其它相关费用（包括但不限于物业管理综合服务、车辆停泊服务费以及由乙方代收代缴的其它费用等）；

2、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

3、乙方有权对甲方的违规行为向相关部门报告；遇特殊情况乙方可以对共用部位强行进行维修；

4、有权要求甲方及物业使用人配合乙方的管理服务行为；

5、对甲方和物业使用人违反《装饰装修管理服务协议》及其它相关制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、诉讼等措施；

6、可暂时终止任何设备、设施的运行以进行维修；

7、制止违反本物业的物业管理制度（其中包括《临时管理规约》、《物业使用守则》）及其它公共管理文件的行为。

（四）、乙方的义务

1、对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修；对绿化、环境卫生、秩序维护、小区道路等项目进行维护、服务；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知甲方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、编制物业管理服务及财务计划；

5、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《装饰装修管理协议》；

6、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

7、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

8、自本协议终止后，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续。

第二条：物业管理服务内容

管理的范围是小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事务的管理。

一、房屋共用部位的日常维护和管理

本项所指房屋共用部位的维护是指房屋的小修项目。

共用部位是指房屋主体承重结构部件（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯前厅、配电间、电梯机房、水泵房、消防监控室、共用机房等。

二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理

本项所指共用设施设备的维护是指房屋共用设施设备的小修项目。

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋、绿化浇灌设施等。

1.对于商铺外立面玻璃自爆的维修，在保修期内施工方承担，保维期后由租户使用人承担。

2.租赁范围内的消费责任及消防设施设备的维护保养由承租人负责。

三、环境卫生

12、小区公共垃圾桶内的垃圾清运，及时对垃圾桶等卫生器具清洗、归位；

34关部门进行处理。

四、公共秩序维护

1、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

（2）配置秩序维护设备，成立秩序维护管理队伍，制定秩序维护管理制度；

（3）24小时值班、巡逻 ；

（4）机动车辆进出管理；

2、责任

（1）严格管理公共秩序维护队伍，做到作风严谨；

（2

（3任。

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1（2）本物业内承租人/物业使用人的机动车辆，应停放在规定区域内；承租人/物业使用人需向物业管理公司提出申请，并与乙方签署车辆停泊服务协议；乙方提供的车位系有偿使用，仅供甲方车辆停放之用，乙方不承担车辆保管责任。凡进入停放场地之机动车辆须购买车辆损失险、车辆盗抢险，并安装防盗装置。

（3）未经值勤人员同意，外来车辆严禁进入本物业；访客车辆按值勤人员指定位置停放；

（4）自行车一律停放在指定位置，不得乱停乱放，确保道路畅通；

（5）车辆行驶、停放及设施路线指示标志明确。

2、责任

（1）道路保养及维护；

（2）规范车辆停放、保证道路畅通；

（3）不承担车辆及车内物品的保管、保险责任。

六、房屋装饰装修管理

见附件：《装饰装修管理协议》。

第三条：物业管理服务质量

一、房屋外观1、2、二、设备运行1、2、3、三、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、路灯、景观灯等公共照明设备完好率达95%以上，对于损坏的公共照明设备及时进行维修或配合相关部门予以维修；

2、四、环境卫生管理

1、不违反政府和行政主管部门的有关饲养宠物的管理规定；2、3、4、5、五、绿化1、2、六、交通秩序与车辆停放1、2、七、公共秩序维护1、2、八、消防1、2、3、4、九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

小修24小时内完成。

急修1、24小时值班制度，30分钟到位。

2、及时率100%。

十、有偿性维修，完成时间由甲乙双方协商而定。

第四条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、根据本物业的租赁合同的约定，对本物业商铺的承租人确定物业管理服务费的交纳时间：按照与甲方签订的“商铺租赁合同”约定的租金缴纳时间一致。

二、缴费方式： 物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住时首次交纳三个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。

三、商铺按建筑面积每月每平方米元标准计算（按物价局核定标准）。

四、甲方已购买产权（或使用权）的停车位，按物价局规定标准交纳物业管理服务费。

五、非抄表到户物业之水、电损耗未列入物业管理服务费成本，由承租人/使用人合理分摊。非抄表到户物业需按装饰装修资料申报之用电容量及用水量缴纳用电押金元、用水押金元。

六、经物业产权人同意乙方转让商铺时，须交清转让之前的商铺物业服务费等各项费用；

七、甲方退租时，须交清退之前的物业管理服务费用及其它费用。

八、根据政府有关规定，已经出租并符合甲方与建设单位签署的“商铺租赁合同”中约定的交付使用条件的物业，物业管理服务费用由承租人全额交纳。

九、甲方所交物业管理服务费中不包括甲方应向政府相关部门所缴费用。

第五条其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用：

机 动 车： 参照《临沂市机动车停放保管服务各类收费》执行。

非机动车： 参照《临沂市机动车停放保管服务各类收费》执行

二、其他特约服务费由甲乙双方自行协商而定。

第六条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府相关规定。

第七条保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；

二、甲方的室内财产与人身安全的保险由甲方自行办理，乙方不承担甲方财产及人身安全的责任与赔偿；

三、甲方的室内财产与人身安全未投保，由甲方自行负责（物业管理服务费不包含此项费用）。

第八条 广告牌设置及权益

一、各承租人不得在楼宇外墙、屋顶、楼道、电梯间等公共部位安装悬挂放置广告、招牌灯箱或其它伸出物。

二、商铺按市城市管理行政主管部门及乙方要求并经乙 方认可后，报政府相关部门审批，在得到政府相关部门批准后在指定位置安装；

三、广告牌或店招不得安装射灯、霓虹灯或其它发光体，不得影响其他使用人；

四、利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁经营的，其收益在扣除服务成本后，主要用于补充专项维修资金。

第九条 其它约定事项

一、商铺使用人不得擅自改变商铺的结构、面积、层高、天花板等。

二、商铺装修期间必须遵守乙方的统一管理规定。

第十条 违约责任

一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三交纳滞纳金，逾期三个月拒交费用的，物业管理公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼。

第十一条 为维护全体使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人员、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方应积极配合乙方采取的紧急避险营救措施。

第十二条在本协议履行期间，如遇不可抗力事件，致使协议无法履行，本协议中止，待中止原因消除后自动恢复履行；如中止原因延续六个月或已无履行必要的，本协议中止，双方各自承担相应责任。

第十三条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

本协议中未规定的事宜，双方另行协商作为本协议附件与本协议具有同等法律效力。

第十四条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，协商不成的，双方均有权向乙方登记注册地人民法院提起诉讼。

第十五条本协议共页，壹式贰份，甲乙双方各执壹份，自签字之日起生效。

甲方（签章）：乙方（签章）：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

篇3：浅析居民小区前期物业管理

1.1 前期物业管理是后期管理的基础

通过前期管理, 物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解, 可以保证维修质量, 提高工作效率和工作质量。而且, 在前期管理中, 业主和物业服务企业建立了密切的联系, 经过一段时间磨合, 物业管理的观念逐步深入人心, 建立了顺畅的服务渠道。此外, 经过一段时间的管理, 物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系, 外部环境逐步理顺, 这也有利于物业后期管理工作的进行。

1.2 方便业主顺利入住

在业主入住时, 房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料, 还有要求业主签字承诺的回复文件, 大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前, 物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以, 物业服务企业应从方便业主的角度出发, 事先准备有关材料交予业主, 使业主正式入住时能顺利办理有关手续。

1.3 前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序

物业服务企业唯有做好前期物业管理与服务工作, 才能取得业主们的信任, 才有进一步合作的可能, 这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。

2 前期物业管理的特点

2.1 主体关系的复杂性

在物业管理阶段, 做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时, 由于开发商是物业管理合同中的委托者, 但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用, 但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人, 没有自己物业管理的决策权, 却又要承担此法律关系的后果, 支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同, 但在实施前期管理的过程中, 需要代表业主的利益, 仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷, 并督促开发商进行改正, 物来服务企业又担心与开发商关系搞僵, 影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。

2.2 管理工作的基础性

前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上, 同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施, 问题多发阶段是运行的初期。在前期物业管理阶段, 物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试, 并对发现的问题及时进行修正, 对一些在接管验收中未能发现的重要问题, 通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作, 才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施, 也为今后的长效管理奠定基础。

2.3 管理矛盾的集中性

在前期物业管理阶段, 工作的头绪繁多, 工作量大, 而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同, 在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾, 这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性, 对物业服务企业提出了极大的挑战。

2.4 管理合同的短暂性

前期物业管理是一种过渡阶段的管理, 必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般前期物业管理合同的期限都不超过两年。

3 前期物业管理的主要内容

3.1 管理机构的设立和人员培训

前期物业服务合同一经签订, 物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外, 还要根据实际管理定位情况考虑, 如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式, 还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定, 则根据各自的职责进行培训, 以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。

3.2 建立管理制度

前期物业管理的基础性的特点, 要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以, 物业服务企业要结合新接物业的特点和要求, 对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。

3.3 物业的接管验收

物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验, 是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施, 道路、场地和环境绿化等诸多内容, 对综合功能的验收应特别重视。[4]

3.4 进户管理

所谓进户, 是指业主或使用人收到书面通知后, 并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。

按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备, 岗位的设定, 工作的要求, 到岗到位的具体时间安排等。

根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则, 并确定落实执行时间表。

安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。

根据前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资, 拟定分步购置计划。

3.5 装修搬迁管理

装修是物业管理中必不可少的程序, 业主或使用人有权对其房屋进行装修, 由于装修是受业主或使用人个人意志支配的, 往往给物业和其他人带来很多不良影响, 如在装修过程中, 业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向, 擅自改变门窗规格及外墙面装饰, 使用不符合消防规定的装修材料, 堵塞消防通道造成火灾隐患等, 加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾, 不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水, 施工不注意作息时间, 产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明, 规范房屋装修管理是十分重要的。

4 前期物业管理中存在的问题及其预防措施

4.1 前期物业管理中存在的问题

鉴于上述前期物业管理的特殊性和复杂性, 故前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范, 建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善

4.2 解决前期物业管理存在问题的措施

尽管前期物业管理存在诸多, 还是可以通过一些措施来避免的, 首先要规范前期物业管理招投标行为, 其次是制定前期物业管理业主临时公约, 最后是规范前期物业管理服务合同, 通过这些手段来避免和解决上述棘手问题。

摘要：由于居民小区前期物业管理具有一定特殊性, 现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段, 认真研究前期物业管理中的问题, 对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 增强前期物业管理透明度, 加强前期物业管理具有十分重要的意义。

关键词：居民小区,前期物业,物业管理,主要内容

参考文献

[1]徐京妮.前期物业管理存在的问题[J].现代物业, 2007 (02) .

[2]廖传铭.前期物业管理中的三大要素[J].现代物业, 2007 (02) .

篇4：小区商铺前期物业服务协议

（不允许联合体投标或未组成联合体投标，不需此件）与就“某项目”（项目编号：某编号）的投标有关事宜，经各方充分协商一致，达成如下协议：

一、由牵头，参加，组成联合体共同进行本项目的投标工作。

二、为本次投标的主体方，联合体以主体方的名义参加投标。主体方负责投标项目的一切组织、协调工作，并授权投标代理人以联合体的名义参加项目的投标，代理人在投标、开标、评标、合同签订过程中所签署的一切文件和处理与本次招标的有关一切事物，联合体各方均予以承认并承担法律责任。联合体中标后，联合体各方共同与采购人签订合同，就本中标项目对采购人承担连带责任。

三、如联合体中标，则主体方负责等工作；参加方负责等工作。各方各自承担相应的责任。

四、各方不得再以自己名义单独在本项目中投标，也不得组成新的联合体参加本项目投标。

五、未中标，本协议自动废止。

主体方：（电子签章）参加方：（电子签章）法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮编：邮编：

电话：电话：

篇5：小区物业商铺房屋租赁合同

甲方：（出租方）某物业公司

乙方：（承租方）

乙方租用甲方房屋作营业商铺，双方经充分协商，订立本房屋租赁合同，共同遵守。

1.房屋位置

1.座落位置：

2.面积：13个平方

乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。

2.租赁期限租赁期限自2007年1月20日至2008年1月20日止。

3.甲、乙双方议定的上述房屋的年租金为人民币（大写）9仟元正，计9000元，租金每半年结算1次。本着先付款后使用的原则，由乙方在每半年第1个月的前15日内交付给甲方。

物业管理费按每月每平方米建筑面积1.5元计算，由乙方与租金1同交付给甲方。

4.甲方保证上述房屋地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为营业用房使用。

5.租赁期内，甲方保证并承担下列责任：

1、按合同约定的时间将本合同的房屋交付给乙方使用。

2、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前 个月通知乙方。

6.租赁期内，乙方保证并承担下列责任：、如实承担租赁期间发生的水电费。

2、如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。

3、如需转租第3人使用时或第3人互换房屋使用时，或以该房屋使用权与他人合作时，必须取得甲方同意。

4、因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏时的，乙方负责赔偿给予修复。

5、乙方应向甲方支付保证金人民币为壹仟元，乙方期满后退回。

7、合同终止时的财产归属合同终止，乙方应将房屋交还给甲方，房屋由乙方添置的可动产归乙方，乙方可以搬走.乙方在承租期间装修投资，分2种情况确定归属：

1、合同期满或乙方违约造成合同解除的，装饰投资应归甲方所有，甲方不作任何补偿。

2、因甲方违约提前终止合同的，合同终止时，甲方根据重置价结合成新给予补偿。

8、违约责任：任何1方未能履行本合同规定的条款，另1方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任1方承担，乙方逾期交付房租，每逾期1日，由甲方按年租金额的千分之1向乙方加收违约金。

9、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何1方均可向房屋所在地人民法院起诉。

10、本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充合同书经双方签章后与本合同具有同等效力。

11、本合同1式叁份，甲方2份，乙方1份。

12、双方约定的其它事项；

甲方：（签章）乙方：（签章）

代表人： 代表人：

地址： 地址：

参考资料一：http:///htwb/

篇6：1.商铺物业管理服务协议

物业管理服务协议

甲方：

法定代表人：

联络地址： 邮编：

乙方（承租方）：

身份证号／营业执照号： 法定代表人： 联络地址： 邮编： 乙方承租商铺基本情况：

坐落位置：【 】 ； 建筑面积：平方米；

套内建筑面积：平方米； 类 型： 商 用

根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲、乙双方分别作为【 】（以下简称“本物业”、“物业”）的物业管理人和本物业商铺使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议：

第一条 物业管理服务事项

根据国家相关法律法规规定及本协议约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务：

（一）本物业公共部位的维护和管理

公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂、机电设备用房、绿化区、车道、透光天幕、配电房、监控房、及物业服务中心办公室等范围；

（二）本物业公共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、沟渠、停车场安全管理系统、中央空调系统、抽风排气系统、消防系统、配电系统、池、井、公益性文体设施等；

（三）环境卫生

1、公共环境及环卫设施保持清洁；

2、袋装化垃圾管理，定时上门收取；

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3、化粪池及灭虫害按国家标准执行；上

4、绿化日常维护工作。

（四）秩序维护 1.内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）24小时值班巡逻，中央闭路电视监控； 2.责任

（1）维护公共区域正常秩序；

（2）非管理部门造成的重大刑事案件及安全事故，管理部门不承担责任；（3）【 】内如发生偷盗，其责任由公安部门鉴定。

（五）交通秩序与车辆停放 1.内容

（1）机动车一律停放在地下车库，保持停车场秩序；（2）凡进入地下车库的机动车，车主必须购买车辆保险；（3）自行车一律停放在指定位置，不得乱停乱放；（4）顾客车辆请按物管人员指定位置放置。2.责任

（1）确保地下车库停放的车辆安全；（2）随时巡检区域内无乱停乱放车辆；

（3）自行车摩托车如停放在指定位置的车辆发生丢失，车主应报公安部门处理。

（六）房屋装饰装修管理 请参照《商场装修手册》

（七）本物业区域内其他双方协商的有偿服务。第二条 双方的权利和义务

（一）甲方的权利义务

1、对本物业公用部位、公用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；

2、按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，但除甲方直接责任原因外，不承担对乙方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务；甲方不承担乙方的经营风险；

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4、按时向甲方缴纳物业服务费用及其它服务费用或代收代缴费用；

5、装饰装修所承租商铺时，遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定；

6、未经政府及甲方批准，不得以任何形式改变、损害本物业原有建筑主体结构和消防分隔等设施；不得以任何理由占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可在甲方监督下合理使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

乙方在离场时，负责将所承租商铺恢复至进场时状态。

7、服从本物业统一营业时间安排；

8、遵守本物业消防安全管理规定，按时与甲方签订《消防安全责任书》，并对其使用区域内的灭火器等消防秩序维持器具、设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测、更换，保证其能够正常使用；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、未经甲方同意不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙或公共部位的任何位置上，不得利用租赁物业从事非法活动，不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在本物业内；

11、按商铺租赁合同约定的经营范围从事有关经营活动;

12、乙方如需并依法且按照商铺租赁合同约定可以转租所承租商铺，则在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，并确保转承租人在进入租赁区域前与甲方签订完成物业管理协议，否则乙方应继续承担本协议项下责任。乙方为转承租人承担物业管理协议项下义务承担连带保证责任；

13、负责赔偿其营业员、顾客等违反本物业各项物业管理规定造成的损失；负责教育、监管其成员、代理人、雇员或其他使用者遵守服从本协议和其他有关规定，对于上述人员与本物业有关的任何违约或侵权行为，除当事人承担法律责任外，乙方承担连带责任；

14、法律法规规定的其他权利和义务。第三条 物业服务费等费用

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证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后将保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在合同期限届满后10个工作日内将保证金无息退还给乙方。

（五）乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付物业服务费用等费用，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，所有付款发生的银行手续费用由乙方承担。

（六）乙方如需转租时，须缴清转租之前的物业服务费等各项相关费用。第四条 代收代缴费用

受有关部门或单位及乙方的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴服务，只提供合法收据。

第五条 其他有偿服务费

如地下停车位由甲方租用，地下停车位租金及其管理服务费（指车位场地租赁费、车位场地清洁卫生费和车场秩序管理费）：

一、非机动车车位使用费按西安市物价局有关规定收费。

二、机动车车位使用费：

1、如该于开发商所有，则甲方按照西安市物价局核定备案的标准收费缴纳地下车库车位使用费。该地下车库车位使用费（含月租车辆和临时停放车辆所缴之费用）中，乙方按照按露天车位人民币 元/月/个、地下车位人民币 个元/月/个的标准扣除停车场管理服务费后，余额归开发商所有。

2、如开发商部分或全部出售地下车库车位且甲方已购停车位的，甲方应按人民币 元/月/个的标准向乙方缴纳停车场管理服务费，开发商未出售的停车位或甲方未购停车位的，仍按本条第二款第1项执行。

三、业主产权范围内，房屋建筑自用部位和自用设施设备、毗连部位及设施设备的维修、养护费，保洁服务不属于物业公共服务费支出范围，应由业主向乙方交纳特约/专项服务费。

第六条 广告设置

一、未经开发商及乙方书面同意，任何人均不得在本物业服务区域内擅自架设任何种类的广告。

二、若甲方擅自设立广告，在乙方发出限期整改通知后仍未拆除的，乙方有权拆除；

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6、经本物业合法权利人同意的工程改造或商铺调整导致的损害。第九条 紧急状况

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，甲方不承担责任，其它事宜双方按有关法律规定处理。第十条 不可抗力

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十一条 争议解决

本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的，可向本物业所在地人民法院提起诉讼。第十二条 其他

本协议正本共8页，一式两份，双方各执一份；自甲、乙双方签字盖章之日起生效。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。

甲方： 乙方：

授权代表： 授权代表：

篇7：浅析住宅小区沿街商铺设计

1 商铺与上部住宅的结构选型

在本小区的总平面规划布局中, 东西两侧均布置了沿街商铺, 为了节约土地我们将住宅楼的边单元落在了商铺上面, 但不是全部单元而是一梯两户中的一户。按一户面宽7 m计算, 东西两侧总计为14 m, 即节约了总用地面宽方向14 m的土地, 可见节地效果是明显的。但这样做的弊端是造成结构选型的复杂化。六层住宅楼采用砖混结构, 两层商铺采用框架结构是合适的。现在要将边户的一二层作为商铺使用, 如果采用砖混结构则内部被承重墙划分为许多小空间, 不利于商铺布置, 同时层高也无法加高到商铺所需的高度而使沿街立面不统一。经过反复讨论我们最后确定住宅为底框砖混结构, 即住宅的一二层为框架结构, 三层～六层为砖混结构, 这样便最大限度地保证了商铺与住宅平面的合理性。

这种结构选型也会带来一些复杂化的因素, 比如底框砖混部分与周围的框架部分沉降不一致要设变形缝, 住宅下部的商铺柱子比较乱, 要仔细布置商铺室内楼梯的位置, 边单元住户楼梯间为避免碰头的问题要局部抬高楼板造成错层等, 不过这些问题都能通过各种设计手法而得到妥善解决。

通过这次实践可以得出以下结论:

1) 在用地面积充足的情况下, 优先考虑东西向的商铺独立布置, 不与住宅发生关系。2) 在用地面积紧张的情况下, 可以将住宅楼的边单元整个面宽都归到商铺里, 结构形式改为底框砖混结构。

2 商铺的具体设计问题

沿街商铺是指经营百货, 副食, 粮油等物品的小型营业用房, 由于与居住建筑紧密相连可以按商业服务网点来设计, 尽量避免按商场来设计。理由是从建筑角度说商铺通常为一间一间隔开出售或出租, 每间内部通常只设一部楼梯, 而按照建筑设计防火规范的规定, 两层的商铺也属于公共建筑, 每个防火分区应设两部疏散楼梯, 所以二层商铺应连通, 但这样不符合实际要求。对于一些经济实力强的业主可通过多买几间相邻的商铺自主连通来满足使用要求。从水暖电等设备专业的设计角度来说:按商场 (公建) 设计需要增加自动喷水灭火系统, 消防应急照明设施等, 这样就增加了投资, 同时对于小商铺来说因使用人数不多, 监管比较严格, 着火的可能性不大, 所以增设较多的消防设施显得不必要, 所以我们最后将商铺定性为商业服务网点按住宅来对待进行设计, 为甲方节约了投资。任何事有利有弊, 由于国家规范对商业服务网点有严格的限制, 所以符合规范要求的商业服务网点在布置上不如商场那样灵活好用。比如每间总建筑面积不能大于300 m2, 所以在本工程中极个别地方只做了一层商铺, 而其对应的二层归到了相邻商铺, 就是为了满足这条规范。又比如二层室内最远一点至一层室外出口的距离不能超过22 m, 所以我们将楼梯设计为贴商铺里面的墙起步而上到二层中间部分止步的L形楼梯, 在内墙上开门通往室外。这种楼梯的室内效果不是很好, 同时开向住宅区内的第二出口也会给居民带来一些噪声及其他方面的干扰。在本例中极个别的地方设置了封闭楼梯间就是因为疏散距离超过了22 m的限制而无法再设开敞楼梯。另外一点就是商业服务网点只允许设置在居住建筑的首层及二层, 而甲方原要求商铺要设地下室供储藏商品的设想也无法实现, 最多只能在首层楼板上预留孔洞由用户自设钢梯下地下室来解决。

总之, 商业服务网点这些严格的规定与商场灵活的使用要求产生了一定的矛盾, 但我们理解规范是为了提高商铺在火灾时的自救能力 (由于没有自动喷淋等设施) 而制订的, 所以也是合理的, 作为设计人员应当把这些因素与甲方充分说明以取得共识, 同时根据实际情况巧妙设计, 既要满足规范又要满足甲方节约投资, 使用方便等要求。

商铺的设计应尽可能采用自然采光和通风。自然光线能够使消费者准确地识别商品的色泽, 方便消费者挑选比较商品, 从而使消费者在心理上产生真切感与安全感, 不至于因灯光的影响, 使商品的色泽产生差异而购买到不如意的商品。因此, 在采光方面, 要尽可能地利用自然采光。由于商铺通常在整个小区总平面布置中处于沿街面的长条形区域, 进深一般都在15 m～20 m左右, 对自然采光通风口的形成是一个有利条件, 所以在设计时不能像商场设计那样做成封闭外墙挂广告灯箱的效果, 应该尽可能开大窗, 并注意开启扇的面积满足窗地比要求。

3 商铺的立面设计问题

商铺的立面设计严格上来说是属于整体建筑中的局部设计, 它位于建筑的下部。在自然界中, 树木花草等凡是生长着的东西, 无一不是下粗上细, 下质厚而上透漏的。人们的审美意识是客观规律性的反映, 所以为了使整体住宅建筑更加具有生长态势的形象, 对商铺的处理手法应该采用简洁浑厚又不失精致的原则。从颜色上说应采用比上部更深的颜色, 从材质上来说应采用比上部更粗糙的材质。从造型上来讲可以比上部复杂一些, 但线脚则应尺度大一些。在本例当中住宅部分为简约的欧陆风格, 我们在商铺的立面设计中延续了这种风格, 提取了住宅立面精华的构图元素, 同时新增加一些住宅部分由于受平面局限而不能采用的更夸张更复杂的造型, 通过符合美学规律的原则组织起来, 使得商铺的立面呈现出丰富多彩的形象, 给人以视觉上的愉悦感觉。同时也保证小区的整体风格是出自同一个主题, 突出小区的个性, 给人完整的印象。

4结语

篇8：商铺全程托管服务协议范文

甲方（委托方）：联系电话：乙方（受托方）：株洲金冠置业有限公司联系电话：甲方购买株洲金冠文化传媒大楼楼号商铺㎡（套内面积），经甲、乙双方友好协商，甲方愿将该商铺委托给乙方全程管理服务，为此，双方协议如下：

一、托管期限：在商铺正式出租日起年整（不少于三年），该商铺出租日期以《商铺租赁协议》为准，《商铺租赁协议》签订生效后，《商铺租赁协议》副本交付乙方一份留存。

二、托管权限：在托管期限内，甲方不得擅自对外租赁，《商铺租赁协议》由甲方与承租人直接签订，乙方负责代甲方向承租人收取商铺租金，并对承租人进行监督管理。

三、资金要求：在托管期限内，房租收益前三年不低于元/天/㎡（元/年/㎡），第年以后资金按市场价值协商，乙方收取房租后按实际收入与甲方结算。

四、免租期限：为尽快繁荣经营，根据商城的开业情况，甲方同意在《商铺租赁合同》的租赁期限内给予经营商户商铺装修个月，商铺试营业期个月，并免收房租。

五、租金收益：在托管期限内，该商铺租金收益乙方每年按年租金的3%向甲方收取托管代理服务费：乙方每次收到租金后，在扣除托管代理服务费后五个工作日内将剩余租金支付给甲方。租金发票（或收据）由甲方负责向承租人提供，托管代理费发票（或收据）由乙方向甲方提供。

六、费用承担：自签订本协议至商铺正式租赁之前的物业管理费由乙方承担：在托管期限内，商铺的物业管理费、经营管理费由商铺承租人承担。

七、违约责任：

1、在托管期限内，双方均不得擅自解除本协议及依据本协议签订的补充协议。否则，违约方应按商铺当年租金的10%向守约方支付违约金，同时，本协议自动终止。

2、在托管期限内，因甲方原因致使承租人对该商铺不能正常使用，本协议自动终止：甲方承担全部法律责任，并赔偿乙方及承租人由此而造成的损失。

八、协议附则：

1、本协议自托管期限满后自动终止，双方如希望继续合作，可另行签订内容相符的《商铺全程托管服务协议》。

2、本协议签订一式两份，双方各执一份，具有等同法律效力。

3、如有未尽事宜，双方协商解决，协商未果，可到当地仲裁机构进行裁决。

4、本协议自双方签字盖章后生效。

甲方（签字盖章）：乙方（签字盖章）：

联系电话：联系电话：

篇9：小区商铺前期物业服务协议

委托管理合同

委托人（以下简称甲方）：某某房产管理局 受托人（以下简称乙方）：某某有限公司

根据《物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》等相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将静安嘉苑保障性住房住宅小区委托乙方进行前期物业管理，甲、乙双方达成以下委托事项： 第一条：基本情况

某某小区位于某某县东城区，该小区共有保障性住宅10栋820套4.9515万平方米，其中：廉租房4栋（多层）234套1.17万平方米，公租房6栋（高层）586套3.65万平方米，商铺10套0.1315万平方米。属多层和中高层住宅小区。

第二条：委托管理事项

1、乙方提前介入静安嘉苑保障性住房住宅小区工作，参与小区各项目验收，熟悉各方面情况。对于委托前存在的问题，甲方交由承建静安嘉苑保障性住房住宅小区建筑公司，整改维修后交由乙方进行前期物业管理。（注：从验收交工日算起，水电暖管道、线路保修期2年，屋面保修期5年，电梯保修期年，监控智能化设备保修期年，消控设备保修期年，道路保修期年，绿化维护期年，甲方与承建公司签订保修合同）；

2、水电暖管道、线路满2年后，由乙方接管；屋面满5年后，乙方接管。接管后局部维修由乙方承担，按照规定，需申请维修资金维修的，由乙方按照相关程序申请维修资金予以维修；

3、乙方应劝阻住宅业主不得改变房屋结构，对于厕所内上下水管道在装修时，不得全封闭，应留有检查口，防止出现漏水而无法维修的问题；

4、楼顶不可安装太阳能。为防止损坏屋面，建议小区业主安装电热水器；

5、房屋建筑本体公用部分的管理。主要为楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等;

6、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。主要为共用上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、有线电视、电话、暖气干线、配电系统、电梯、楼内消防设施设备等；

7、本物业规划红线内属物业管理范围内的公用设施的维修、养护和管理。主要包括道路、室外上下水管道、化粪池、地沟、绿地、路灯、庭院灯、自行车棚、凉亭、花架和停车场等；

8、本物业规划红线内配套服务设施的维修、养护和管理，主要包括物业管理用房三处477.92平方米（1号楼三间296.33平方米，2号楼三间145.85平方米，5号楼一间35.74平方米），门房两处（东西门各一处）；

9、物业管理用房产权属于全体业主共有，但不能改变其用途；

10、公共环境的卫生清洁和日常垃圾收集、清运。主要包括共用场地、道路、绿化、花木、房屋建筑物共用部分；

11、加强小区车辆管理，确保车辆有序停放，保持交通畅通；

12、协助配合公安部门进行安全监控和巡视等安保工作（不含人身、财险保险管理责任）；

13、社区文化娱乐活动；

14、物业档案及相关工程资料的收集管理；

15、法规和政策规定由物业服务公司服务的其他事项；

16、业主和物业使用人房屋的自管部位，自用设施及设备的维护、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。

第三条：合同期限

本合同期限共五年：自

****年**月**日至

****年**月**日。合同到期后，根据管理情况，乙方有优先签约权。

第四条：甲方的权利和义务

1、一次性配齐乙方物业管理过程中所需办公、卫生洁具等必要设备，同时作为固定资产登记造册，由甲方作为国有资产进行备案（并附合同附件中）。对于损耗用品按规定以后由乙方进行更换，甲方不再予以解决；

2、与物业管理公司议定管理计划、公共维修费用预算和决算；

3、对乙方管理实施监督检查，每半年进行一次全面考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经甲方认定，有权终止合同；

4、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为经行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；

5、甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方提供门房两处，自行车棚两处，物业管理用房三处，电动门一套，由乙方无偿管理使用，合同中止后无条件收回；

6、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育和文化活动；

8、在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料： ①规划图、竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

②设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养技术资料； ③物业质量保修文件和物业使用说明文件； ④各部门专业验收资料；

⑤房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）； ⑥物业管理所必需的其它资料；

⑦在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修或委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

9、授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止，要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门，诉讼等方式进行处理；

10、审定乙方拟定的各项物业管理制度；

11、负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

12、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

13、乙方于 2016 年 11月10 日就前期介入到静安嘉苑物业项目中，物业承接交验30日前，甲方应将乙方物业管理启动资金支付给乙方，物业面积按实际支付的总量计算（包含公共商业和会所面积）。

以便正常开展工作，为业主顺利入住某某小区，作好各项准备工作，经预测算开办费为元，启动资金测算如下：附表1，附表2

14、前期介入费用甲方可按季度提前付给乙方，交房时的开办费用应在承接验收时一次性付清，乙方向业主收取的相关费用由乙方在交验时负责收取，甲方应积极协助；

15、纳入物业管理范围的已竣工但尚未装修或者因甲方原因未能按时 交付物业买受人物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳；（附表3）

16、法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条

乙方的权利和义务

1、根据有关法律、法规政策及本合同规定，制定各项管理办法、规章制度、实施细则等，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主（住户）的合法权益，获取不当利益；

2、遵照有关物业管理服务收费规定，按照服务项目、服务内容、服务收费标准，按县物价部门批复，收取物业服务费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；

3、负责编制房屋及附属设施维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；需申请动用住宅专项维修资金予以维修的项目，由乙方按照《静宁县人民政府转发平凉市住宅专项维修资金管理办法的通知》（静政发［2010］26》26号）文件规定申请使用；

4、有权依照法规政策、本合同和业主公约规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给他人或单位，不得将重要专项业务承包给他人；

6、接收物业管理部门及政府职能部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

7、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内新建、改扩建配套项目，须报甲方和职能部门批准后方可实施；

8、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

9、开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

10、聘请保洁、绿化等相关技术人员，以保证小区卫生干净整洁、环境优美有序。同时，还应聘水电暖维修人员，以保障供热、供水、供电等设施设备的正常运行及维修管护；

11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的部分物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产；

12、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险责任（有专门合同约定的除外）。

第六条

乙方的免责事由 以下情况乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位，共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电，停止共用设施设备等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因不可预料的事件造成损失的。第七条

管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护及管理的工作标准、考核标准和违约责任），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

乙方承诺，在本合同生效后半年内达到管理标准。第八条：管理服务费用

1、本物业的管理服务费用、机动车辆及自行车停放管理收费，按物价部门核定的标准收取；

2、对于二次供热供水所产生的水电费用，由甲方予以解决；

3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；

4、物业管理区域清洁卫生费用；

5、物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用； 第九条：违约责任

1、因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；

2、因乙方管理造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；

3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任；

4、物业交付使用后，发生较大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因，属设计、施工、材料原因由甲方负责处理；

5、因业主使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用由相关的业主，使用人承担；

6、影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决，影响相邻房屋安全问题，由甲方处理，因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位解决，对于不影响物业结构安全和设备使用安全的问 题，由甲方在约定期限日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理；

7、甲方拒绝拖延履行物业保修义务的，业主可以自行维修或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担；

8、甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同，甲方应以本合同服务剩余期限物业服务总费为基数向乙方支付的违约金，并赔偿由此给乙方、业主造成的损失。

第十条

其他事项

1、小区业主委员会组建后，乙方再与业主委员会签订合同；

2、双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；

3、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，乙方应在合同期满三个月前双方再另行协商；

4、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理；

5、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门协调，协调不成的，向人民法院提出诉讼；

6、本合同及其附件中未规定的事项，均遵循《物权法》、《物业管理条例》、《甘肃省物业管理暂行办法》等相关规定执行；

7、本合同一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力；

8、本合同自签订之日起生效。附件：

1、某某保障性住房住宅小区物业管理办公设备购置清单；

2、某某安防监护设备统计清单；

3、发动机随机件清单。

甲方签章：

乙方签章：

法人代表：

委托代理人：

法人代表： 委托代理人：

年 9

月

篇10：前期物业将如何管理新小区

物业管理的前期管理服务是指开发建设项目立项后,物业管理企业在接管物业之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业参与物业的规划设计和建设的过程。主要是从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。做好小区的前期物业管理服务是解决物业管理矛盾纠纷、提高物业管理水平的重要途径。也是有利于房地产开发商楼盘的质量和销售、有利于维护业主合法权益。对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发、业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为了搞好物业管理服务的后期工作,就得加强对小区前期物业管理服务的力度，我认为应该做好以下几方面的工作。

第一,抓好对物业管理服务供给者培训

抓好对物业管理服务供给者培训，是前期物业如何管理新小区的必要性，物业管理是对专业化要求很高的行业,物业管理者要求是多面手,要能在不同场合充当不同的角色,物业管理从业者必须具备较高的综合素质,在物业管理前期物业管理服务中,物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。鉴于此,物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行。其一, 管理知识方面。对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规,熟悉必要的法律知识),对提升服务的内容和档次大有帮助。其二,专业技能方面。物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护,而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等,又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能,以及时为业主提供专业的服务。此外,面对各式各样的业主,掌握必要的人际交往技能也是很有必要的。其三, 服务态度。物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益,服务是物业全部管理经营活动的中心,因此,全体物业从业人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想,把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责,在工作中时时处处要为业主着想,尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务,赢取业主的赞同和认可。物业管理不是什么深奥的学问,一个温馨的问候、一个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑,都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾,同样也就提升了我们的服务水平。

第二,重视小区物业的前期介入工作

物业管理企业在介入房地产开发项目之后,应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编制物业管理方案,成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸,主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议,也可根据物业管理的实际经验,向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议。参与小区物业设施设备安装调试的全过程,特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查,发现问题及时要求开发商解决,既能避免日后提高物业管理成本,又能确保各项 设备设施在投入使用时能正常运行,促使物业更易贴近业主起居生活。

第三,物业的接管验收

物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节,是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作,也是明确物业管理公司与开发商维修管理责任的重要措施。物业的接管验收一般分为二大部分,其一是楼宇本体的接管验收;其二是公共配套设施设备的接管验收。

对于楼宇本体的交接验收工作，建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时,物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面。物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验,并填写《检验结果表》。建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》,逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》。参考资料：《房屋接管验收标准》《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》 对于公共配套设备设施的接管验收工作，公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系,固在接管验收中严格把好质量关。虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程,但是还得分二个阶段(一阶段是预先验收;二阶段是正式验收)来接管小区公共配套设备设施。其一,验收小组按照验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标标准》),按专业分工进行验收,在其过程中查出不符合标准的项目,递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位,并要求限期整改完成。尤其是对单项设备验收中,须进行试运行验收,主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,直至验收标准方可止。其二,正式验收是在预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改合格,而进行的正式验收。须做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合;“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。“一完整”是图纸资料完整,如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。

物业的接管验收是一项颇具复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到众多法规政策,常见一些实际结果与理论要求不一致的地方,为了处理好接管验收中存在的问题,需把握好二个基本原则:其一是坚持原则性与灵活性相结合原则,即对一些不尽人意的问题,接管验收人员要针对不同情况分别采取措施,具体问题具体分析,大家共同协商,力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。其二是做到部分与整体相结合的原则,即在物业接管验收中不能因注重细致入微而忽视整体把握,也不能因重视整体效果而忽视细节问题。

第四,做好环境卫生保洁工作

环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重要的工作,环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节,也是业户评价物业管理公司能力高低的要素。行业上一般将小区的环境卫生保洁工作聘请专业的清洁公司管理,物业管理公司起监督管理作用。前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作,一是物业清洁的开荒 工作;二是房屋装修期的清洁工作。物业管理公司对新建物业的清洁开荒工作应当特别重视,安排专人全程监管清洁公司的开荒工作,专业清洁公司集中人手大规模对物业进行清洁开荒,其内容不限于:对物业内外建筑垃圾的清理;对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、办公房以及设施的清扫等。物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁,业主入住后伴随着房屋集中装修期的开始,装修期是对专业清洁公司的一个严峻的考验。常常是前边扫后边倒,保洁始终无法达到应有的效果,小区总是处于一种比较脏乱的状态。针对这种现象,装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作,尽量减少灰尘污染。其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分类收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等专业性操作,同时还可以适当增加保洁力量,增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生;三是加强宣传教育和督查力度,采取各种有效的办法手段,多管齐下,培养业主文明卫生的好习惯,使其知道,只有养成良好的卫生习惯,才能将小区营造出整洁、卫生、优美、舒适的生活环境。

第五,妥善协调三者之间的各种矛盾

物业管理公司特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益。在业主与开发商之间处理好三者关系,物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题,如房屋质量问题,首先要分清性质,弄清情况,做好解释工作,本着“谁受理,谁跟进,谁回复”的原则,及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门,积极协调各方妥善解决,在最短的时间解决业主反映的问题。

第六,抓好小区公共秩序管理工作

小区公共秩序管理在住宅区物业管理中占有很重要的地位,它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施,秩序维护员不仅要善于发现安全隐患,更要有防止、终止这些隐患，也是体现一个管理公司服务水平的重要环节。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善岗位责任制,制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度。如小区大门岗,严格按照《门岗岗位职责》把好大门关,对来访人员实行“来访登记”制度,装饰装修人员凭证进出,杜绝闲散人员进入小区;大件物品持《物品放行条》放出等;其二,建立“预防为主,防治结合”以及“群防群治”的机制,维护片区治安,物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,确保辖区物业的安全。如业主入伙后伴随房屋装修伊始,进出小区装修人员比较多且杂,加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位,易给一些偷盗者可乘之机,因此要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑情况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。再如在遇到特殊紧急情况时,业主家中和办公区域,发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证,以规避风险,减少损失;其三,是要充分利用好已有的安全设施,如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备,减少失窃案件发生机率;其四,抓好小区进出车辆的管制和疏导,有利于维护小区交通秩序,避免车辆乱停乱放。特别是各种运送装修材料的车辆,要及时装卸,避免长时间停留, 以减少小区交通压力。通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡。健全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保车场安全运行。其五,组建一支高素质的秩序维护队伍,不定期对秩序维护员的实施培训,主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养,把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则,把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。

第七,加强对房屋的二次装修管理监督工作

装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例,受发展商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中,监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义。装修监管是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起房屋质量投诉的重要环节,解决不好就会发生推诿扯皮现象。鉴于此,加强前期住宅室内装饰装修监管应注重抓好,其一,根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前,物业公司要履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知(如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等),以便业主了解和执行并办理相关装修手续。同时要抓好对每户装修方案的审核,对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正,做好说服解释工作。其二,在房屋装修动工之前,需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态,方可发放《装修许可证》。其三,掌握业主装修过程中的重点,装修管理员也就明白日常巡检的重点,在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段,每天最少巡查2次以上,有违规意图的业主,一天要巡检4次以上,及时制止违规装修现象。在巡查装修施工的过程中,重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕所和洗浴间进行防水实验,避免入住后给其它业主造成损失。认真填写《装修巡查记录》 其四, 对违章装修的要严厉制止,并使其控制在萌芽状态,以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》,让业主签字确认,将复印件存放于档案袋中,在处理违章装修过程中,始终坚持以规服人,以理服人的原则,以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。