商品住宅市场（精选十篇）
商品住宅市场 篇1
(一) 深圳市社会环境分析
深圳市地处我国中南沿海, 共辖6个县级建制区 (即特区内的罗湖、福田、南山、盐田区和特区以外的宝安、龙岗区) , 总面积1952.84平方公里 (其中特区内面积395.81平方公里) 。深圳人口随着不同经济发展阶段对劳动力的需求而不断增加, 至2006年末, 全市常住人口846.43万人 (其中户籍人口196.83万, 非户籍人口649.60万) , 人口密度为每平方公里4334人。
改革开放窗口的深圳, 经济一直保持着平稳快速的发展势头 (GDP发展情况见图1.1) , 据初步统计, 2007年深圳本地生产总值6765.41亿元, 同比增长14.7%;经济总量在全国大中城市中居第四位;人均生产总值为79221元, 同比增长12.4%, 在全国大中城市中居首位。三次产业结构为0.1∶50.9∶49。
(二) 政策发展背景
中国房地产业高速发展, 房地产投资年均增长率均高于25%。2000年以来, 房价快速上涨, 房地产市场供求矛盾突出。为保持经济稳定增长、规避金融风险和缓解社会矛盾, 从2003年开始, 中央政府各部委陆续出台多部关于房地产调控的政策法规, 包括行业发展规范、金融政策、税收政策、土地政策等方面。为落实国家的宏观调控政策, 深圳亦出台了一系列调控市场、稳定房价的重大政策和措施。
首先通过规划调控改善住房供给结构、加大土地供给调控力度。汇率改革引起人民币升值, 资产价格加速上涨期间, 调控从过去单一的控制供给转变为增加供给和减少需求两个方面。一方面清理闲置土地, 增加土地市场的有效供给;另一方面利用税收政策抑制房产投机需求, 并严控城市拆迁规模以减少被动需求。出台的有关营业税和个人所得税征收法规, 在一定程度上抑制了投机需求, 调整了需求结构。同时, 推出较为严厉的调整住房供给结构的措施, 规定新审批、新开工的商品住宅项目, 套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达70%以上, 并调整住房转让环节营业税、调整住房消费信贷政策、提高个人住房按揭贷款首付款比例。在金融政策方面, 针对流动性过剩和资产价格膨胀, 2006年以来加息八次, 十八次上调银行存款准备金率。
本轮房地产调控呈现三大特点:一是调控目标从单一抑制投资膨胀逐步转变为抑制投资膨胀和稳定房价;二是调控范围从紧缩“地根”转向既控制土地又增加住宅土地供给, 从调控供给转变为调控供给与调控需求并重;三是调控工具从单一的行政措施、金融政策向综合运用行政、法律、金融、税收手段转变[1]。由于政府职能错位, 调控者和土地供给者身份合一, 以及政策实施效果存在时滞性等多种复杂因素制约, 2005-2007年的调控目标并未收到显著效果, 房价继续高速上涨, 直至2007年下半年, 随着政府宏观调控政策的贯彻落实, 宏观调控效果开始逐步显现。
深圳市房地产市场供求分析
(一) 深圳市房地产市场供给分析
房地产供给量影响因素主要包括房地产供应量、开发成本、政策因素、经济预期、税收等因素[2]。房地产市场波动周期与宏观经济发展周期之间存在基本的一致性, 并且房地产发展周期略领先于宏观经济发展周期。经济预期上涨, 房地产的供给量会上升。近年来, 深圳市的房地产投资额总体趋势上升, 但占固定资产投资比逐年减少 (见图2.1) 。这是由于自2002年以来, 深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格, 深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策, 每年新增房地产用地供应仅为1平方公里左右, 各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。同期, 全国房地产市场持续升温, 分流了部分资金到开发成本较低的地区。在整个房地产业内, 住房价格一直是全社会普遍关注的问题。深圳市商品住宅投资在2002年和2006年环比经历了两次较快增长, 2007年增速放缓, 但投资额仍处在高位 (深圳市商品住宅近年投资情况见图2.2) 。
(数据来源:深圳市统计局)
(数据来源:深圳市统计局)
(二) 深圳市房地产市场需求分析
房地产需求的影响因素主要包括房地产价格水平、人口总量与人口结构、国民收入的增长速度与分配结构、国家政策、房地产价格水平以及其他经济因素[3]。深圳市人口高速机械增长 (见图2.3) , 中青年人口高度集中。2000至2006年, 深圳市常住人口从432万人增加到846万人, 上涨了96.06%, 根据全国第五次人口普查结果显示, 深圳人口平均年龄仅29岁, 在年龄构成上, 15至64岁的人口占90%以上 (见图2.4) , 因此对房地产市场具有较大的刚性需求。
初步测算, 2 0 0 7年深圳居民人均可支配收入24870.21元, 增长10.2%, 居全国首位。深圳居民具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财富聚集效应强等特点, 具有较强的投资意识。从近几年实际购房行为看, 新建商品住房的购买对象每年近60%的购房者都为户籍人口 (仅占全市实际人口15%) , 购房意愿多为换房改善居住条件或进行住房投资;而部分高档住房项目的调查表明, 70%的购房者为多次购房家庭, 购房投资意向较强。
此外, 截止2007年, 经济形势持续看好, 房地产市场的多年持续旺盛发展, 也对外地投资者有着强劲的吸引力, 尤其是二手住房市场较其他地区更为成熟和完善, 对各类外地的炒家具有一定的吸引力。
虽然房地产投资额保持稳中小幅上升的趋势, 但是在原材料价格持续上涨, 货币从紧政策实施, 房地产企业贷款难度加大, 政府新增土地供应的减少等因素影响下, 2005年以来, 全市可供应的新建商品住房持续减少。2005、2006、2007三年每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%;而可供应规模的持续减少, 直接引致商品住宅销售面积的下降, 造成在2005年达到近年峰值后, 2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降, 施工面积也于2006年回落8.55% (见图2.5) 。
深圳商品住宅市场价格现状
深圳实行房改政策以来的十年间, 伴随的是GDP高速增长, 城市化进程加快和人口的增长, 截止2005年上半年, 深圳房地产市基本保持平稳运行态势, 商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅, 房价基本在5000～6000元/平方米之间波动。2005年下半年以后, 供求关系持续紧张, 投资、投机需求的增长, 人民币升值和流动性过剩, 深圳房价出现加速上涨, 三年时间几乎翻了一倍。随后受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响, 相对于高房价居民购房支付能力逐渐下降, 市场交易出现持续萎缩, “价升量减”的特点明显。在新、旧住宅成交量连续四个月出现大幅下降后, 深圳商品住宅价格明显开始回落。深圳房地产市场进入调整状态, 观望气氛浓厚, 房价持续下降。
从2008年上半年各月价格变动情况来看, 房价仍处于调整中, 3、4、5月连续三个月出现环比下降, 6月房价有所回升。6月房价的上升, 主要是低密度毫宅入市拉动的影响, 除去上述楼盘的拉动作用, 6月份房价基本与5月持平。上半年另一项数据也显示深圳普通住宅市场低迷。二季度深圳全市各区域普通住宅商品房交易平均价格显示, 相对于今年第一季度, 全市56个片区住宅成交均价普遍下降, 仅有一处持平。其中, 跌幅最大的是宝安区, 其次是龙岗区, 第三是盐田区, 南山区位居第四, 福田区与罗湖区等中心区跌幅较小。跌幅分别为4.1%、3.59%、3.25%、2.74%、1.13%、0.89%。近期的购房意愿调查也显示, 居民对购房采取谨慎态度, 整个房地产市场观望气氛浓厚。
二手住房市场的交易方面, 2000年以来每年二手住房保持25%以上的增长速度, 2007年二手住房销售面积高于新建商品住房近一倍, 与新建商品房销售持续出现萎缩形成鲜明对比。但去年十月份以后, 二手住房交易持续冷淡, 今年上半年同比下降68.48%。
(数据来源:深圳统计年鉴2007)
(数据来源:深圳市国土局)
(数据来源:深圳市国土局)
结论
房地产业发展总是呈现周期性波动现象, 协调自身不适应的发展要素和发展关系。近期深圳商品房交易的大起大落, 恰与短期炒房者的随机进、出场密切相关。跌幅前列的片区也是前期涨幅前列的关外地区。尽管深圳商品房月均价已从高点大幅下降, 从政策面来看, 今年下半年抑制投资需求仍将严格执行, 二套房贷政策不会松动, 因而楼市成交清淡局面有太大改观的可能性不大。从整体经济形势来看, 由工资上涨带动的第二轮通胀可能高达两位数, 国家反通胀的任务非常艰巨, 从紧的货币政策将持续。因而深圳住宅房价继续调整也属正常。从市场角度来看, 深圳楼市价格下跌对近几年来房价增长过快的一种修正;随着房价的逐步回落, 房地产在逐步回归理性, 居民自住需求必将有所回升, 这将有利于深圳房地产市场早日走出调整期, 并在新的发展机遇下, 稳步健康发展。
在市场经济背景下, 由于供求机制、价格机制、竞争机制等市场规律的存在, 房价的形成除了受价值规律的支配之外, 价格的均衡理论对房价的变化起着决定性的作用[4]。深圳房地产市场本轮在全国的先行调整, 短期价格回落说明经济规律起了作用, 恰恰证明了其长期发展的健康性。
参考文献
[1]刘树成.五年来宏观调控的历程和经验[N].人民日报, 2008-04-02.
[2]D.C.Quan, S.Titman, “Do Real Estate Prices and Stock Prices Move Together?And International analysis”, Real Estate Economics, Vol.27, N.2, Summer1999, pp.183一208P
[3]M.Bar-Nathan, M.Beenstock, Y.Haitovsky.The Market for Housing in Israel.Regional Science and Urban Economics, 1998
住宅商品房市场的相关问题与建议 篇2
住宅商品房市场的相关问题与建议
住宅商品房市场的相关问题与建议 一、前言 随着住宅商品房市场的发展，客观地说，目前的住宅商品房市场比前几年要规范了许多，也的确解决了不少老百姓的居住问题。但是，随着人们生活水平的不断提高，随着入世和依法治国方针的确立，人们对居住及其环境的要求也随之提高，那种过去计划经济体制下，只要有房住而不讲究居住软环境的时代已经一去不复返了。为规范房地产市场，尤其是商品房中的住宅市场，为更好地保护买受人的合法权益，开展此次调研。本次调研不同于一般的房地产公司的市场调查。房地产公司的市场调查主要涉及的是：购房能力、拟购房屋的位置、何时准备购买、准备购买的面积等，其调查的目的主要为开发商把握投资机会与投资方向，目的有很大的趋利性，被调查的主体主要是准备购房者。而本次调研的目的是调研目前房地产市场中存在哪些问题，今后如何解决等，被调查的主体主要是已购房者。 调查人主要走访了6个住宅商品房小区的部分业主，并从北京市工商局、《北京青年报》、《北京日报》、《中国房地产报》、《北京晨报》、部分房地产公司的从业人员、部分房地产律师及律师事务所、北京市消协、政府相关职能部门等做了相应的调查了解，在此基础上提出以下问题与建议，供有关方面参考。 二、住宅商品房市场的相关问题 (一)、在房地产公司的设立阶段，注册资金不到位，房地产企业的资质管理形同虚设 1、据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92%，股东基本未投入注册资金的占15%;而注册资金投入量在一半以上的才占50%左右。与上海、深圳相比，目前北京的开发商进入市场的门槛相对较低，加之北京市99%的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房，开发商基本上靠预售款来带动开发的占50%以上，一旦销售跟不上，缺乏滚动资金，买受人也只能认倒霉。难怪有人说，在北京只要有一万元就可以玩房地产。 作为律师，本人曾亲历一个房地产公司的设立：一家民营企业作为股东约定投资2400万元，占注册资金的80%;一家国营企业作为股东约定投资600万元，占注册资金的20%。但事实上，这两家股东一分钱没投，却堂而皇之地注册了一个注册资金达3000万元的房地产公司。这当中不但包括房地产公司设立、审批过程的混乱，还涉及公司登记中存在的大量问题。这其中往往涉及1~2个核心人物(或叫幕后人物)，主要是他们在操纵、谋划房地产公司的设立及项目的审批。且公司成立后，原股东往往退出历史舞台，部分法人股转让给个人(或转让给幕后人物可以操纵的法人)，但无论转让给谁，注册资金还是事实上不到位。 说道这里可能有人会说，注册资金不到位，工商行政管理部门根本不会批，但这个问题业内人士或代为办理工商登记的某些人会很清楚…… 而在资金不足的情况下，为了运作项目，就只能靠施工企业垫资施工、内部认购、用地做抵押向银行贷款、采取无证销售等方式运作。一旦后续资金不到位，要么烂尾，要么偷工减料草率交房，从而导致业主要么得不到房、要么房屋质量得不到保证。 2、房地产企业的资质管理意义不大 目前，房地产开发企业的设立是先进行工商登记，而后由房地产管理部门进行资质认定，但事实上不管房地产管理部门对该企业的资质做何表态或认定，事实上形同虚设。因为工商登记已确立了企业的法人地位，房地产管理部门的任何行为既不能否定也不能制约企业的法人地位和经营行为。 建设部3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》第3条明确规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”但目前，在市场上销售商品房的房地产商，有1/4~1/3或者更多没有资质，有的甚至是成立了4~5年的房地产商。但目前也存在一种见怪不怪的情况―――没有资质的企业，楼盘可能销售的很好;有资质的企业有时倒出现后续资金不到位、或因为涉及诉讼等情况从而导致烂尾的情况发生。所以，目前商品房市场很大的问题是楼盘是否好销或后续资金是否能及时到位。 3、由于部分出卖人未按有关规定向当地教育部门交纳“教育配套费”，导致买受人买了房，其子女却有可能失学。 (二)、部分商品房违法销售 目前商品房的违法销售主要表现在以下几个方面： 1、内部认购 国家已三令五申，明确“内部认购”属违法销售，但无论在房展会上，还是在房地产广告上，均不同程度地存在一定数量的内部认购，目前内部认购在商品房买卖中占6%~10%左右。 2、无证销售(或此证代替彼证) 《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。”其他房地产的相关法规也有类似规定。但目前有31%的房地产项目在预售时，没有预售许可证(当然有一部分在后期补办了预售许可证)，有的项目甚至连预售许可证都没有申办就公开预售。笔者在8月份承办的一个商品房项目中，售楼小姐称“预售许可证”10月份可以办下来，但销售部经理却拿出另外一个“预售许可证”称已办下业主拟预购房屋的“预售许可证”，后经笔者调查，业主预购房屋的“预售许可证”尚未申办。由此可见，商品房销售中不但存在无证销售，甚至在“预售许可证”尚未申办的情况下，当着律师的面(笔者已亮明身份)，就明目张胆地用此证代替彼证。 而目前的问题是，对于销售时手续不全的项目，买受人签订了认购书，但在出卖人办理了销售手续后，双方正式签订商品房买卖合同之前，买受人反悔并发生纠纷的，法院一般不保护买受人，并认定买卖行为有效。此举无疑在客观上纵容了开发商的无证销售和内部认购行为，使国家的商品房销售许可制度在法庭上大打折扣。 (三)、虚假广告及承诺不兑现 1、虚假广告，误导消费者 《商品房销售管理办法》第十四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。” 但现实中，房地产开发企业的某些广告，不但谈不上真实、合法，科学、准确也是无从谈起。目前的商品房销售中所涉及的广告内容，100%真实、合法、科学、准确的几乎没有，一般都包含30%以上的虚假成分。 2、承诺不兑现 目前大量的房地产广告中，包含大量的承诺性内容，《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”由此可见，既然是应当，那么作为广告的发布者――开发商(出卖人)，就必须在商品房买卖合同中约定其承诺内容(绿化率、房屋净高、社区会所、车位等)，这是其签约时的法定义务。但现实中，38%的出卖人拒绝约定楼书中的承诺，95%左右的出卖人不能将楼书中的承诺全部约定在合同中，68%的出卖人只能约定楼书中的50%左右的内容。因此，应该说，大部分的出卖人在商品房出卖时，或多或少地违反了《商品房销售管理办法》第十五条的义务性规定。 (四)、相关媒体的错误诱导、炒作 北京西四环附近的“美丽园”项目，曾被《北京青年报》评选为十佳明星楼盘，加之其广告效应等辅助手段，短期内其楼盘销售一空。但该项目从去年至今，先后出现了因面积公摊、绿地被侵占等违约或侵权行为而导致100多人的群体争议，并发生夜里12点到海淀区政府集体请愿的现象。而且，对“美丽园”的业主与开发商群体争议的问题，《京华时报》、《中国消费者报》、《中国房地产报》、《名牌时报》等媒体曾先后进行过报道，但时至今日仍未解决实质性问题。 应该说，目前中国老百姓对报纸的信任程度还是很大的，尤其是一些知名报纸，但不可否认的是，由于某些报纸不负责任的报道、评选与间接推荐，消费者上当受骗的不在少数，而问题的关键在于，这种评选的真实性、可靠性有多大，是否包含了趋利性?多大程度上反映或代表了民意?今后是否有必要继续搞这种活动? (五)、洽谈、签订《商品房买卖合同》时，违反公平原则 目前在签订《商品房买卖合同》时，经常遇见下列情况： 1、合同条款不能谈，尤其是经济适用房。 建设部208月消息，去年北京市的经济适用房开工面积为267万平方米，年全年计划开工150万平方米，但截至2001年上半年，实际开发面积仅为34.6万平方米。由此可见，由于目前经济适用房开工率较低，供小于求，经济适用房处于卖方市场，且排队等号的买受人远远超过一万余人，加之今年下半年，已发现个别经济适用房小区出现炒卖经济适用房的现象，如：天通苑小区。因此，经济适用房98%的项目中，其合同条款没有商量余地，更不能签订买受人提供的补充协议，这对保护买受人的利益非常不利。 当然，有人会说这是市场行为、供需状况所致。但众所周知，从目前的商品房市场来看，商品房市场不但不规范，且还处于一定程度的卖方市场，加之买受人和出卖人相比，在专业知识等方面均处于劣势，尤其是买受人已交付了一定数量的定金后，房屋的交易与洽谈根本上是不平等的，对于这种不公平的交易，政府及有关部门应该有所作为，尤其是司法部门应该保护弱者，这样才不会失信于民，社会才能长治久安。 2、《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”但在目前的商品房预售过程中，98%的出卖人不能按照该规定，在订立商品房买卖合同之前，向买受人出示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》;而对于《商品房买卖合同示范文本》的签约前明示，也只有67%左右的出卖人可以做到。此外，在出卖人事先有补充协议的情况下，有84%的出卖人事先不将此协议告知买受人，而当买受人提出商谈、签订由买受人提供的补充协议时，出卖人又加以拒绝。且出卖人往往在《商品房买卖合同示范文本》及补充协议之外，还单方制订某些对出卖人有利的、不可商谈的条款。，如：限制买受人对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权等。 3、违反法律规定，单方扩大相关法律术语(如不可抗力)的内涵与外延，且这种解释往往是对出卖人有利的。 4、排斥买受人聘请律师，有的项目甚至声称“如果买受人带律师签合同，就不卖。”(实际上怕买受人的律师揭穿出卖人的不合法行为) (六)、实测面积与公摊不公问题 关于实测面积与公摊不公的问题，目前已成为房地产界的一大投宿热点，笔者也曾就此撰文，并分别刊登在2001年4月10日的《北京日报》和2001年4月18日的《北京晨报》上引起了社会各界较大的反响。目前，该方面的矛盾主要表现在： 1、将不应公摊的`部位让业主分摊; 部分房地产公司为牟取不当利益，将本不应由买受人分摊的部分，比如：出卖人的办公用房、出租房、营业用房及地下停车场等分摊给买受人，使业主蒙受重大损失。 2、在原有的公摊面积基础上，让业主多摊; 由于目前的《商品房买卖合同》附件二中只标出了公摊部位，既不标出公摊面积总数，也不标出各公摊部位的实际面积数量，这就为出卖人让业主多摊留下了漏洞。 3、出卖人侵犯买受人的利益，擅自经营公摊面积; 作为公摊面积，产权归全体买受人共有，但现实生活中，经常出现出卖人将已由买受人分摊的部位出租或交由他人管理，这实际上侵犯了全体业主的共同财产。 4、不告知业主分摊的真实情况和数据(往往套内建筑面积缩水，公摊面积加大，且公摊面积的变化幅度超出约定幅度)，不向业主出示《商品房销售面积明细表》(目前新的合同没有约定)，以避免业主退房。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，消费者享有知情权。有鉴于此，买受人对其购买房屋的真实情况(比如：测绘部门的实测面积数据)享有知情权，但目前62%的出卖人在交付商品房时不向买受人出示测绘部门的实测面积数据―――《商品房销售面积明细表》，且买受人提出异议时，出卖人往往以各种借口拒绝或拖延，买受人为获得真实数据向测绘队查询时，测绘队又不与查询，买受人聘请律师去查时，测绘队同样不与配合。 近年来，因为公摊问题导致集体诉讼或团体争议的商品房项目不少，比如：美丽园、日月东华、嘉德公寓、听涛雅园、华兴园、都会华庭等，且每个项目涉及的业主平均在100户以上。 (七)、定金的约定与认购书的签订不规范 目前在商品房买卖中，大多数项目是先签认购书并交纳定金，然后在开发商规定的时间内签订正式合同。但问题的关键是，在出卖人、买受人双方签订认购书并交纳定金以后，往往约定如果买受人在规定的日期内未签正式合同或买受人未交付首付款，出卖人有权单方没收买受人的定金(但却不约定出卖人违约后定金的双倍返还条款)，而买受人在签订了这样的条款后，基本上就失去了主动权并被套牢。且新版的《商品房买卖合同》根本没有关于定金的条款，导致认购书与《商品房买卖合同》衔接不上。而且，正式合同签订后，认购书往往被出卖人收回，这样，买受人手里没有了定金的证据，想行使定金权利也不可能了。 应该说，在签订正式的《商品房买卖合同》之前，签订认购书是照搬香港的习惯做法，但在我国法律中并没有这项前置性的程序规定，且从以往的售楼过程中可以看出，买受人签订了认购书、交了定金以后，往往被套住，如果不打算购买该幢楼宇，就要冒损失定金的危险。 (八)、销售与物业管理不衔接，出卖人与物业管理公司互相推诿 《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售(包括：现售、预售)时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但事实上，出卖人不但不与买受人订立有关物业管理的协议，甚至以各种借口推脱。目前有89%的商品房项目在销售时，买受人未能与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议，70%以上的买受人没有看到物业管理公约等物业管理文件、合同，而且，往往是出卖人不同意签订，导致交房时，业主与物业管理公司发生争执。 (九)、买受人自己的法律意识谈泊，应加强宣传 据统计，目前买受人在购房时自己聘请律师的不到2%，大多数人认为：目前新版的《商品房买卖合同》是国家制订的，以为很全面了，认为新合同可以保护自己的利益(不知道出卖人已经在合同条款上做了相应的文章)，且大多数人在购房时有一种从众心理―――大家都这样签了，我也这样签算了。而且，有时出卖人诱导买受人――要么声称售楼处有出卖人替买受人请的律师，可以解决买受人的法律疑问并帮助买受人签订买房合同(但售楼处的律师是出卖人的律师，不可能站在买受人的立场，更不可能维护买受人的利益，更有甚者，个别律师事务所还向买受人收取律师费，并从收取的律师费中向出卖人返还一部分，这样的律师事实上违反了《律师职业规范》中关于“双向代理”的规定，且应受到惩戒)。 (十)、在商品房的交付阶段，房屋质量出现问题 目前房屋交付时主要存在以下与质量有关的问题： A、 房屋裂缝;B、地基沉降;C、顶棚漏水;D、墙皮脱落等 但上述问题，从法律或住宅设计规范上讲，除地基沉降以外，一般不属于房屋结构质量问题，但目前的房地产法律中，除房屋结构质量问题外(该问题危及房屋安全，一般不影响房屋的使用)，尚没有约束房屋外在质量(外观、墙皮脱落、裂缝等)的标准，导致房屋使用时大打折扣，使买受人经常为漏雨、墙皮脱落等瑕疵而苦恼或奋战。 (十一)、交付时变更原设计、规划，或将已被业主分摊的部位(应归全体业主共同所有)规划、设计变更为其他设施(事实上规划部门也侵犯了业主们财产的共同所有权) 近期，因为开发商改变规划，将沙盘中的绿地变形缩水或改建成停车场、商场，增建住宅楼或增加层数、缩小楼间距以增大容积率，不按照原规划对小区进行建设，包括原规划中的配套设施，且规划部门也将原规划修改，导致出卖人的先期承诺不能兑现，从而引发群体争议的事情不断发生。主要体现在： 1、改变原规划，尤其是对原规划中配套设施(托儿所、幼儿园、中心社区、人工湖等)的变更; 2、将已被业主分摊的部位(应归全体业主共同所有)，规划、设计变更为其他设施(事实上规划部门也侵犯了业主们财产的共同所有权)，同样侵犯了全体业主的共同权益。 应该说，业主们在买房时，不但看中的是房屋的户型、外观，也包括该项目的规划、绿化、会所、物业管理、人文景观等，当然这些条款很多业主在签合同时并未将其约定在合同里，司法实践中也不保护，但事实上这是对业主居住环境权利的一种侵犯，因为出卖人卖房时不但将其作为广告宣传，而且是出卖人的一个卖点。而买受人在购房时，不但看中的是房屋的户型、外观，也包括该项目的规划、绿化、会所、物业管理、人文景观等，买受人的房价中应该也包括了这些软环境的因素。因此，一旦出卖人不履行这些承诺，司法部门又不保护业主的诉讼请求时，应该说这是对业主居住环境权利的最大侵害，客观上也是对出卖人虚假承诺或虚假广告的一种纵容。(目前，因改变规划导致争议的项目主要有海淀区的美丽园、朝阳区的望京大西洋新城、顺义区的双裕小区等，且大西洋新城、双裕小区已就此向有关部门提起了行政复议。) 作为司法部门及政府有关部门应该很明白，买受人与出卖人相比，无论在签订商品房买卖合同，还是在发生争议后的诉讼或仲裁中均处于劣势，且出卖人在销售商品房时，又或多或少地存在虚假成分，因此，司法部门无论从保护弱者的角度，还是从公平原则出发，应当将出卖人的虚假成分予以考虑，并充分保护弱者的合法权益，因为在整个交易过程中，出卖人违反了诚实信用的原则，所以出卖人就应当对其不诚实的行为承担相应的法律后果，但目前的司法实践令大多数消费者遗憾…… (十二)、交楼标准不明确 目前，出卖人为了不承担或避免承担延期交房的违约责任，只管交楼、忽视环境及配套设施的完善，以至买受人在入住后的相当一段时期生活在一个大工地里，生活质量没有保障，根本享受不到一个业主的权利。统计表明：92%商品房项目的一期工程，业主入住时配套设施尚未建成，且一般要等二年左右的时间才会远离工地的噪声。 此外，商品房交付时，出卖人为了避免买受人退房，侵犯买受人的知情权，最普遍、最要害的是不向买受人出示应向其出示的文件―――《测绘部门实测面积文件》或《竣工验收备案表》等表明房屋面积或房屋质量的文件。实践中，在出卖人交房时，套内面积往往比合同约定的面积小，而公摊的面积往往比合同约定的面积大，这样依据合同约定，买受人有可能会行使退房的权利，为了避免买受人退房，出卖人往往在交付时故意不告知买受人真实情况，导致买受人在受蒙蔽的情况下入住，现实中约有62%的出卖人在交房时不告知买受人真实情况，有的买受人在入住后几年以后才得知真实数据。但此时其权利往往因过时效而丧失。 (十三)、商住混合，不利于管理且影响居住 随着家庭办公的流行，很多小公司购买住宅楼作为办公用房，但随着人们对居住环境要求的提高，商住纠纷也在不断发生。调查显示：目前52%的业主不接受商住混合，28%无所谓，20%认可商住混合。现在，商住混合主要存在以下问题： 1、住宅开公司，相互干扰; 住宅和商业用房在使用上有不同的要求。住宅要求安静、舒适，公司要求熙来攘往。开公司一般伴随着一定程度的扰民，但扰民后如何管理，物业公司协调、管理不利怎么办? 2、住宅开公司，拆掉承重墙开门脸; 对拆掉承重墙开门脸的情况，物业管理公司应承担管理责任，并对全体业主承担违约责任，而拆墙人则应承担侵权责任。 3、住宅开公司，责任如何界定? 目前，住宅能否开公司，房管部门与工商部门还在互相推，但笔者认为这应属工商批准事项。而且，住宅的防火、防盗标准与写字楼是不同的，在商住混杂的情况下，业主的安全如何保证? 4、商住混合的情况下商用业主与住宅业主相比，对住宅设施(如电梯等)的使用率要高的多，客观上加快了住宅设施的磨损与折旧。 时下，各小区中虽然因为商住混杂而发生纠纷的并不是很多，但随着人们对居住环境要求的提高，如果相应的配套立法(工商登记、物业管理等)不能尽快完善的话，这种纠纷的发生会越来越多。 (十四)、物业管理公司存在的问题 1、物业管理公司没有摆正自己的位置――管家而非主人 在现有的、有物业管理公司管理的小区中，有61%的物业管理公司不能摆正自己的位置――物业管理公司是管家而非主人，以至造成多起业主与物业管理公司的冲突。 2、物业管理公司应加大管理职能，完善管理手段 物业管理公司是全体业主的管家，对全体业主负责，如有个别业主侵犯了其他业主的权利，或从事了危及全体业主安全的行为，物业管理公司应对侵权人提起诉讼或采取其他有效措施加以制止，否则，受害业主可以未履行管理职责(违约)对物业管理公司提起诉讼。 3、物业管理公司的管理水平和人员素质较差 2001年8月14日，北京市小区办、市国土资源和房屋管理局物业处等部门联合发布了关于物业管理企业的年审结果，全市41家物管企业被吊销资质证书(另有14家企业因培训人员未达标等原因受到警告，并限期整改)。此消息一经发布，全社会为之关注，普通市民拍手称快(《北京晨报》2001年8月15日第21版报道)。 目前物业管理的突出矛盾是缺乏高素质人才。由于物业管理行业属低资本、低回报、低工资的行业，因此，高素质的管理与服务人才很难被吸引进来。统计表明：通过对840余家物管企业的综合审查，大专以上学历人员的从业比例明显低于房地产开发、推广等其他领域，而物业管理的重要程度却丝毫不亚于上述相关领域。因此，市国土资源和房屋管理局物业处处长刘刚认为，目前全市的物业管理行业正处于一个低水平运营的状态。 (十五)、业主委员会目前存在的主要问题 <一>、目前业主委员会的成立不是很及时有效 从目前的情况来看，63%以上的小区在商品房交付后1~2年内没有成立业主委员会，原因主要有：第一、没有人愿意负责;第二、业主之间联系不够，没人牵头;第三、业主委员会的选举和委员的推举透明度不够或不够民主;第四、相应的法律法规不配套;第五、原开发建设单位不牵头，尤其是原物业管理公司与业主发生了一定的冲突时，原开发建设单位更不愿履行牵头的义务，以至业主入住后，长期不能成立业主委员会，业主的民主权利与其他权利长期得不到行使和保障。 <二>、业主委员会的设立与物业管理公司的选聘存在弊端 北京市房屋土地管理局《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》京房地物字308号(下称308号文件)规定：居住小区物业管理委员会(以下简称管委会)是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。成立管委会有利于维护产权人、使用人的合法利益，有利于规范产权人、使用人和开发建设单位或物业管理企业之间的委托代理关系，也有利于物业管理市场的形成和规范。因此，组建管委会是实施物业管理的一项重要的基础工作。但是，目前管委会的成立及管委会委员的选举主要存在两大问题： 1、行政色彩浓厚，业主的自治性体现的不够 (308号文件)在就规定，要在全市全面开展管委会的组建工作，初步形成以管委会为主体、以管委会“自治管理”与物业管理企业的“专业化管理”相结合的物业管理体制。众所周知，物业管理企业“专业化管理”是市场行为，而管委会的“自治管理”是一种自治性的行为，但目前的管委会从成立筹备组到组建管委会，都不同程度地体现出了较大的行政色彩。 这种行政色彩主要表现在： 1)、(308号文件)规定，各区县小区办应当按照市局《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》 (京房地物宇第485号)文件的要求“指导”小区的开发建设单位和物业管理企业组建管委会。管委会筹备组可以邀请所在地“街道办事处、派出所”等有关部门参加。管委会成立后，可以聘请上述部门成员为管委会“顾问”。 2)、北京市房屋土地管理局《关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》京房地物字【1997】第485号(下称第485号文件)第二条第(一)款规定：试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的“指导、监督”下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。 3)、(308号文件)第四条规定：入住率已超过50%的小区，产权人、使用
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11月福州商品住宅市场盘点 篇3
始期盼2011年那样。
等了很久依然没有出手买房的人，只能继续给自己希望。毕竟这一次国家调控，比以前更坚定一些，而且政府也表示，如果房价再抬头，就还有第三轮的调控。
关于楼市预测，无非两种，一种是唱衰的，一种是鼓吹的。不论是怎样，当很多人对房价似乎已经无计可施的时候，他们还是期待有奇迹发生，但其实他们自己也知道房价大跌的可能性并不高。
11月，温家宝总理表示，“控制房价确实很难。”但明知道难，也要迎难而上。如果紧缩信贷、提高税负等经济手段不凑效，还有行政干预“大棒”可用，或许“限价令”会成为下一个调控手段。
11月末，有媒体曾提到，“福州楼市怪现状：市场火热，数据冰冷”，这与11月福州商品住宅市场数据所反映的情况大致相同，市场已经再度出现抬头迹象，只是还未传导到签约数据而已。
表一：2010年1～11月福州五行政区住宅签约明细表。在过去的11个月当中，总签约量仅有17677套和1934804平方米，月均签约量分别为1607套和175891.27平方米，这样的数据基本定调了2010年福州楼市总体低迷的态势，与2009年相差甚远。
在“限购令”效应完全退却后，11月的福州楼市也瞬间回归平静，仅仅签约1307套，不及10月的一半，显然，11月楼市已经被“限购令”透支不少。
表二：2008年、2009年、2010年11月份住宅签约明细表。今年的情况与2008年基本类似，就11月来说。今年甚至比2008年更为低迷，两者签约量均不及2009年的一半。
图一：2010年10—11月福州五行政区住宅签约套数对比图。“仓山区”仍然占据主导地位，签约928套，环比减少1578套；其余四个行政区所占的量均不多，“马尾区”和“晋安区”分别签约124套和108套。环比减少99套和27套；“台江区”和“鼓楼区”都在百套以下。除了“鼓楼区”外，其余四个行政区环比全部出现下降。
图二：2010年10—11月福州五行政区住宅签约面积对比图。11月五行政区总签约面积环比减少46.35％，下降幅度逼近一半。“仓山区”勉强停留在10万平米以上，环比减少50.98％，缩水超过一半；“台江区”、“马尾区”和“晋安区”的签约面积差距不大：“鼓楼区”依然最少，但环比增幅达到57.28％。
图三：2010年11月福州五行政区住宅签约面积所占比例图。“仓山区”占据接近七成的比例，达到68.74％，主导地位无可撼动；其余四个行政区所占比例均未超过一成，“鼓楼区”最少，仅为4.54％。
浅析商品住宅市场的发展进程及特点 篇4
第一阶段, 1949年以前。据有关文字记载, 中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时期, 有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。19世纪中叶起, 沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。这个阶段, 住房市场发展的特点是: (1) 土地住房均为私有, 完全市场化; (2) 不同层次的需求, 促进了各类住房的发展; (3) 住房发展突显了社会极大的贫富差异。以当时中国经济最发达的城市上海为例, 当时上海的花园洋房均为少数有财有势的洋人和上层统治阶层拥有, 地区环境好, 设计标准高, 设施非常完备, 其中很多已成为历史性建筑, 而广大劳苦大众则集中在人口密度高、设施极差的棚户区和贫民区。
第二阶段:1949年至1978年。这一阶段中国步入了一个新的历史时期, 城市住房发展也出现了新的局面。全国各地先后建立了房地产管理机构, 制定了有关政策规定, 开展了大规模的房地产清查登记。国家拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民区, 建造新住宅, 极大地改善了贫苦居民的居住和生活条件。并且随着对资本主义工商业的社会主义改造, 全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租的私有房屋进行了社会主义改造, 城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化, 确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。这一阶段住房市场发展的特点是: (1) 城市土地和住房公有化, 不得出售和出租; (2) 新建住房由国家划地、投资、建房并无偿分配; (3) 统一的计划经济时代, 忽视了住房产业的发展。 (4) 新建住房标准低、原有住房得不到应有的维修、保养。
第三阶段, 1979年至1999年。1978年以后, 随着经济体制改革的全面展开, 新时期的房地产业萌生了。我国房地产业和商品住宅业的发展主要得益于城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度, 这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾。通过对这种传统的城镇住房制度全面彻底的改革, 创立了具有中国特色的新型住房制度, 实现了住房商品化、市场化和社会化。这一时期, 伴随着城镇住房制度改革, 我国商品住宅市场发展也经历了三个阶段: (1) 理论突破与试点起步阶段。1980年4月, 邓小平同志提出了住房制度改革的总体构想, 提出要走住房商品化的道路。同年9月, 北京市住房统建办公室率先挂牌, 成立了北京市城市开发总公司, 拉开了房地产综合开发的序幕。1987年10月, 在中国共产党的第十三次全国代表大会的报告中, 在中国社会主义经济发展史上, 第一次提出了建立房地产市场, 确立了房地产市场的地位, 宣告了中国房地产市场的诞生。1987年至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 (2) 非理性与调整推进阶段。1992年房改全面启动, 住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后, 房地产业急剧快速增长, 月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面, 在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年年底宏观经济调控后, 房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 (3) 相对稳定协调发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高, 住房成为新的消费热点。1998年以后, 随着住房实物分配制度的取消和住房按揭政策的实施, 房地产投资进入平稳快速发展时期, 房地产业成为经济的支柱产业之一。这一阶段住宅市场发展的特点是: (1) 由政府投资建房无偿分配逐步向住房商品化、分配货币化过度, 商品房的比重不断增加; (2) 在经济转型过程中, 无偿分配的公建房与商品房并存的双轨制条件下, 商品房又有内销、外销限制, 二手房尚未上市, 银行抵押贷款利率高等方面的制约, 商品房一直处于供大于求的状态, 致使空置率不断上升, 房价下降。 (3) 政府认识到我国住房市场发展严重滞后, 各级政府及部门大力投资建房, 居民住房条件有了一定的改善, 90%的简屋被拆除, 新建的职工住宅增加约15倍, 人均居住面积由4.5平方米增加到10.9平方米, 居民的居住条件明显改善。
第四阶段:2000年至今。这一阶段我国坚持住房市场化的基本方向, 不断完善房地产市场体系, 更大程度地发挥住宅市场在资源配置中的基础性作用。为促进住房商品化, 一系列相关政策和举措推行, 尤其是分配和运行货币化、二手房上市、抵押贷款的比例提高、利率下调, 以及内外销方并轨等, 促使了住房发展完全商品化。大规模的住房投资和建设, 对我国的经济和社会发展起到显著的促进作用, 目前我国商品住房仍在大规模地投资建造, 且住房市场仍旧火热, 房价持续攀升, 但仍供不应求。尤其近年来, 随着国民经济的快速发展, 我国房地产市场获得了前所未有的发展契机, 房地产市场规模也迅速膨胀。房地产投资的高速扩张, 房价的持续上扬, 以及所引发的对房地产风险累积的担心, 使得政府对房地产业的宏观调控也应运而生。这一阶段房地产市场发展特点: (1) 国家出台多项房地产产业调控政策; (2) 房屋价格持续上扬, 大部分城市房屋销售价格上涨明显; (3) 住房投资建设规模不断扩大, 城市居民的居住条件明显改善。
摘要：房地产业在中国是一个既古老又新生的产业, 商品住宅产业是随着时代的变迁、人类的进步、社会的需要而形成的产业。笔者简述我国房地产也发展的四个阶段, 并指出其发展特点。
关键词：中国,商品住宅,发展,进程,特点
参考文献
商品住宅使用说明书 篇5
一、该商品住宅位置
您购买的住宅为浙江省宁波市象山县滨海大道1199号鑫宇大厦总建筑面积26489.1m2，位于海山路与滨海大道交叉口。
二、建设该工程的有关单位
开发单位：宁波欣宇商务有限公司
设计单位：浙江龙山建设设计咨询有限公司 施工单位：上海龙象建设集团有限公司 监理单位：象山新时代建设监理有限公司
三、抗震设防基本裂度
本商品住宅的结构类型为抗震设防基本裂度为6度。
四、本住宅各部分结构性能、标准及使用须知：
1、地基基础：本住宅采用钢筋混凝土筏板基础。
2、房屋周围的排水，防队地表水渗入地基内。不要在基础边乱挖及取土等。
3、墙体：本住宅在部件设钢筋砼圈梁。在部位设抗震构造柱。
4、梁柱严禁重物撞击、改动。
5、砖混住宅纵横墙（承重墙、保温墙均在内），使用时严禁改拆、开洞，以免破坏结构，影响住房整体稳定和刚度。
6、墙面：外墙为陶粒加气砌块，内墙为蒸压加气混凝土砌块，不得凸出外墙安装防盗网和晒衣架等，请勿重物撞击，在上面打洞、乱刻乱画，以免损坏墙面装修。
7、门窗：户门使用内门使用；窗采用铝合金窗。门窗在使用请勿用力过大，不得随意拆装，应轻开轻关，以免损坏零部件。
8、屋面：采用钢筋混凝土现浇刚性屋面，屋面防水采SBS改性沥青防水卷材，为不上人屋面。禁止在不上人屋面安装任何设施；在屋面安装太阳能或其它设施时，严禁破坏屋面结构和防水层。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。
9、阳台：阳台结构形式不得有任何改动（包括拦板降低或外伸)。
10、室内楼地面：除厨房、卫生间地面有防渗层外，其它室内楼地面一律不准用水直接冲刷。切勿用重物撞击地面。
五、室内主要设施类型、使用材料、性能、标准及使用须知：
１、上水：厨房卫生间条管道，采用镀锌无缝钢管，设水表只。室内阀门及水龙头宜轻开轻关。水表严禁拆换。请节约用水。
2、排水采用材料的下水管。水管应防止外力打击；便器内及地漏口不得扔放手纸、卫生巾、塑料袋、杂物及垃圾等易堵物，排水口的污物应经常清除，以免造成堵塞，影响您及他人的正常使用。
3、室内供电采用路供电，暗线敷设。进户线平方毫米，其余线平方毫米。进户线最大允许负荷为千瓦。户设电表一只。住户要做到安全用电，不得超过线路及户表的最大允许负荷量，不乱动电表及室内线路，以免造成线路和电器设备的损坏，影响安全及正常使用。
4、取暖及供热：室内采用方式供暖，在处设供暖设施。供暖管路及其设施不得随意拆卸和安装。热水供应专设管道及水表、阀门，应按说明书正确使用。
5、供冷：室内采用方式供冷，供冷设施不得擅自拆改。
6、燃气：采用使用时请详细阅读相关使用说明书。燃气管道不得私自改装移位；计量表。阀门不得拆卸、乱动。以免漏气，影响您及家人的安全。
7、室内电话插座、有线电机插座及其相关线路，请不要随意改动，以免影响正常使用。
8、室外配有消防管道及消防栓，电梯间配有紧急按钮，平时严禁乱动，遇有紧急情况，方可启动。
9、室外设有避雷装置，请注意保护，不得拆卸和截断避雷天线和地线的连接。
10、室外垃圾道不许将纸箱、木棒、编织袋等大件易堵物直接倒入，以防堵塞。
六、物业管理
小区设有物业管理部门，专门为本住宅小区居民服务。在商品住宅质量保证书中已写明物业管理单位、通讯地址、联系电话、联系人。有事可直接联系。
七、注意事项
1、用户不得改变房屋的使用性质、结构、外形及色调。在室外进行装修、装饰必须事先向有关管理部门报批后，方可施工，装修时不得影响其它住户的正常使用。
2、不得擅自改装、拆除房屋原有附属设施。如有改动，必须向有关管理部门报批后，方可改动。交房后，用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
3、不得在公共部位、公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。室内外严禁存放易燃易爆等危险品。爱护室外公共绿地及花木，遵守西安市绿化管理条例。
八、其它需要说明的事项：
1、本保证书是根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条以及建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的有关规定监制；
2、房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供本使用说明书；
商品住宅市场 篇6
关键词：商品住宅；非商品住宅；建筑设计；差异性
1 引 言
就目前的建筑业发展趋势来看，住宅建筑是建筑业的主要发展方向与趋势，而为了更好的迎合消费者的购买需求，建筑厂商就会主打设计迥异的这张营销牌，所以就住宅区的建筑来说，最主要的就是建筑设计的不同。商品住宅与非商品住宅的差异随着时代的变迁差异也是越来越明显，就其设计方面来说最主要的是这两种住宅建筑的设计标准就存在许多差异，商品住宅有其自由无限制性，而非商品住宅就有各方面的约束限制。
2 商品与非商品住宅建筑设计上的差异
2.1 建筑形式上的不同
在目前住宅设计发展形式上来看，非商品住宅的设计基本是按照统一的设计图纸来进行建造的，因此非商品住宅都是设计规模相似、标准相同的建筑。而商品住宅则是为了满足广大消费者的要求，在设计上进行了多种多样的变化，产生了多种多样的建筑形式。
2.1.1 政府推出的经济适用房
随着经济社会的不断发展，政府的住房政策也开始越来越为民众考虑，于是政府就出台了解决低收入者的住房问题的经济适用房。经济适用房从原则上来说，是给低收入者以及无收入者提供住房的一项政策，经济适用房最重要的一点就是政府不从中赢利，所以经济适用房的各方面设计标准都是以最低标准为标准。而就广东汕头的经济适用房的最低要求就是房屋的面积控制在50～90m2之间、物业管理费控制在一定额度之内、居住区园林设计则是达到30%就够了。
2.1.2 新颖的商品住宅形式
由于中国经济的日渐繁荣，旅游业也是其中贡献较大的一部分。就广东汕头来说，由于是临海城市且有各类岛屿以及众多风景名胜区，所以广东汕头的旅游业也甚为繁荣，这样也就带动了汕头区的度假酒店和别墅的发展以及个人商品房的出租。度假酒店以及别墅主要是以投资的手段来进行商品房营销，而个人商品房的出租也与这些酒店向类似。这种将投资带入到住宅中也是一种新颖的营销手段。而这种新颖的商品住宅的设计通常都符合小户型，多户型的要求。由于度假的人数一般是以个人或家庭外出，所需要的居住区域不大，因此，这些商品住宅会尽量安排多的房间，尽量发挥房间每平米的可利用价值。
2.1.3 一般的商品住宅
就目前的经济发展趋势以及人均GDP来看，一般的商品住宅是大部分人的选择，因此就所有的住宅建筑来说，一般的商品住宅是销售量最大的一部分。而一般的商品住宅建设设计则是要满足一般消费者的要求，基本以一室一厅、两室一厅、三室一厅、三室两厅为主。
2.1.4 高级的商品住宅
高级的商品住宅就其名称而言就知道是相对于一般以及经济适用房来说的，所以高级的商品住宅就是占地面积较大且居住区的物业管理和园林设计要求高的一种住宅。这种住宅的建筑设计一般都以别墅型或公寓型为主，内部的设计则是保证了消费者的享受层面需求。
2.2 设计标准上的不同
2.2.1 商品住宅的建筑设计标准
就国家层面对商品住宅的建筑面积没有十分严格的要求，而对于商品住宅的地域选择以及建筑原材料的选择有一定的要求。而就商品住宅建筑的营销商来说，对于不同的建筑地段以及不同的原材料会有不同的价格定位。而在设计方面营销商会在国家已有的相关规定范围内进行一定的设计，目前的商品住宅建筑设计方面由于国家没有特别强硬的要求，因此有着很大的发挥领域。所以营销商为了更好的迎合消费者的要求，不仅仅只是对建筑面积、室内外的装修以及原材料的选择进行精挑细选，还对住宅区的总体环境进行设计，这也就包括了居住区的园林景观设计等方面。
2.2.2 非商品住宅的建筑设计标准
不管是过去的非商品住宅还是现在的非商品住宅，它们都是受到了国家的大量限制。国家对于住宅的建筑设计标准由严格的级别非配要求，就汕头的部分地区来说，首先非商品住宅的单个面积控制在50～90之间，不同职务级别的非商品住宅的分配有着些许差异，在住房的内部设计中也有一定的要求，对各个厅室的面积都做了严格的上限要求。虽然非商品住宅给部分人提供了方便以及解决了困难，但相对来说非商品住宅的建筑设计还是有待于进一步提高的。
2.3 获得产权以及使用权的方式不同
2.3.1 商品房的獲得方式
商品房是相当于商品进行货物交换的商品之一，所以获得商品房的最主要的方式就是通过货币获得商品房的特定年限的产权。购房者主要是根据自己的需求来对不同地段以及不同大小面积的商品房进行选择购买，这样就推动了房地产业的发展以及竞争，使得房地产商只有通过改变商品房的建筑设计来吸引消费者的购买，这样也就使得商品住宅的建筑设计风格各不相同，户型面积也有了各式各样的发展。
2.3.2 非商品房的获得方式
非商品房主要由两种构成，一类是政府突出的经济适用房，这种房屋的使用权是由房屋租赁者所有，而产权则是由国家的相关单位所有。而另一类就是相关单位的职工住宅，这是国家根据特定的计划对不同单位的不同职位的员工划分不同大小的住宅区域，而且部分单位为员工提供一定过的经济补贴，这类住房的使用权在员工手中，而产权仍在国家的相关部门。
2.4 商品住宅与非商品住宅在生活方式上的不同
随着社会的发展以及时代的变迁，商品住宅与非商品住宅在生活方式上的体现也有很大的不同。最主要的随着社会的发展，人类经济生活的活跃，房屋也变成了可以用钱币购买的商品。而且最重要的由于社会生活的进步，人们工作的变化，越来越多的人不再依赖于国有企业以及国营单位，他们开始有了新的工作领域，开始在不同体制的企业以及单位中工作。这样越来越多的人没有了国有的保护伞，不再享有国有企业以及国营单位的非商品住房的福利。虽然人们没有了这一项福利，同时也提供了商人们一项新的营销面，就是对住房进行商品购买，这样对于商品房人们有了自己的认识，有了自己的要求，这样就使的人们更加努力的工作赚取自己的房子。人们为了更好的生活环境开始不断有了新的要求，也就使得住房不再仅仅只是可以居住的房子，开发商开始有了新的想法，将各种领域融合到一个领域，让人们在商品住宅区域内可以享受到更好的生活待遇，这样就和非商品住宅区有了质的差异。
3 结束语
人们的生活离不开住宅区，每个人都不能离开自己的房子，所以商品与非商品住宅的建筑设计差异是值得我们研究讨论的。就目前广东汕头的商品与非商品住宅区域来说，有着很多的差异，这些差异是显著的，因此在很多方面也还存在许多不显著的差异等待着我们的探寻，这样的差异找寻可以帮助政府以及有关单位对非商品住宅的建筑设计有一定的改善。
参考文献
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商品住宅采暖方式分析 篇7
市政热力网采暖一般适用大型高层住宅小区, 其优点是安全、清洁、方便。而缺点是不能按住户需要的热量安排室内的温度, 使采暖能更好的为住户所用、采暖费用固定、长期以来, 我国北方地区大都采用集中供暖方式, 而且收费采用居室建筑面积收费。这种计量收费方式给供暖单位及各人的收费带来了很大的麻烦与不利, 不论用户单位是否居住, 都得交纳采暖费;由于管道末端无计量方式和调节手段, 导致30~40%的热量在运行中浪费, 使得各别用户及单位在每年交纳采暖费时不愿意交纳。按照前苏联的大规模实验结果, 在供热末端增加调节手段, 并采用按热量计量收费, 可节省热量30%以上, 其次, 长距离输送, 使管网开始投资较高, 而且维护困难, 管理费用也很高。
集中供暖分户计量是我国近年来非常提倡的一种供暖方式, 采取集中供热、分户计量的方式, 可避免以上采暖方式的诸多弊端。对于普通社区来说, 集中供热, 分户计量, 也是以后采暖方式的一种重要的发展方向。因为只要有众多企业能够生产出美观适用, 质量好的暖气片, 这种采暖方式就能有一定的发展潜力, 也能节约大量的钢铁, 既安全又经济美观。
城市集中供热中的热电联产方式, 热电联产是利用燃料的高品位热能发电后, 将其低品味热能转化到供热的综合利用上, 把低品味的热能源的技术转化为热水, 供住户及单位使用。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%, 而热电厂供热时发电效率可达20%, 剩余下来的80%热量中的70%以上可以用于供热。一万千焦热量的燃料, 采用热电联产方式, 可产生2000千焦的电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电的电厂发电, 比2000千焦电力需要消耗6000千焦的燃料。因此, 将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗, 剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦的热量。从这个意义上讲, 热电厂供热的效率为170%, 约为中小型锅炉房供热效率的2倍多。同时热电厂采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备, 同样产生热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。因此在条件允许的情况下, 应优先发展热电联产的采暖方式。
大力发展热电联产集中供热方式, 这是写入我国二十一世纪白皮书中的基本国策, 应从各方面支持和保证。只要有可能介入热电联产集中供热的地区, 就应要求纳入热电联产的采暖方式中, 这样既节约能源又保护了环境, 也造福了高寒地区的人民。
2 小区锅炉供暖方式
这种采暖方式适用于中、小型住宅小区, 其优点是安全、清洁和方便, 并且采暖时间可由小区业主协调决定。而其缺点就是费用比城市集中供热方式的费用略微有些高, 由于管理不当还存在污染环境、浪费能源的问题。还有就是锅炉出现系统问题如常年失修、泵的损坏、管线的老化等, 供热冷暖不均等状况。
3 分户采暖主要有分户燃气炉采暖和分户电热直接采暖两种方式
燃气壁挂炉天然气采暖是一种重要形式, 自从上世纪90年代进入我国, 在短时间内有了飞速发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐方式, 但是由于我国采暖地域的广阔、形式的多样, 而且目前我国在积极推进分户计量采暖的同时, 对壁挂式采暖也不加已限制, 再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式, 使得壁挂式炉采暖在目前的建筑采暖方式中也有很广泛的应用价值。燃气壁挂式炉采暖和集中采暖相比有如下特点:
分户采暖, 每家一台壁挂炉, 可根据住户自己的需要留那个火调节供热温度, 避免了集中供热中调节困难, 能量浪费的问题。方便了居民日常生活的采暖需要和热水需要。
完全按照每户的燃气使用量收费, 避免了目前大多数集中供暖系统按照建筑面积收费的不合理性, 可以真正实现舒适性, 运行费用统一的特点。这样一来, 收费合理了, 并且直接由天然气公司收费, 快捷, 更有效率。
由于使用天然气或者石油气等作为热源, 对环境的污染大大减少保护了环境。
采暖和生活热水的一体化, 使得燃气壁挂炉成为家庭的小型能源中心, 壁挂炉一机多用, 使用生活方式的灵活, 而且减少了占地面积, 方便了用户, 扩展了居住空间, 提高了居民的生活质量。
目前, 在我国利用燃气壁挂炉, 进行采暖和生活热水的共赢是可行的, 是众多采暖方式中很有竞争力的一种形式, 而且系统的运行费用按照黑龙江省目前的情况来看还是可以接受的。户式燃气壁挂炉供暖, 一般在低密度住宅使用比较适合。这种方式建设快。用户入住后采暖费、室内温度标准和户内设备管理都由用户自行控制, 计量收费简单, 能很快实施。但是使用费用高于集中供暖, 需要房屋在建设中要做好墙体的保温, 使得热能源从墙体消失量降到最小。
4 缺点:
燃气燃烧废气要进行排放, 有一定的空气污染等问题, 在密集的高层公寓和楼群中, 应用户式壁挂式炉具燃气炉采暖, 燃烧的废气会滞留在小区内, 污染环境。天然气本身虽然是清洁燃料, 但把热源分散到各家, 特别是高层住宅, 同时使用时的二氧化碳、二氧化氮、一氧化碳等对环境的影响不可低估。
一般壁挂式炉都放在空间不大的厨房或阳台上, 紧邻居住空间, 由于使用条件及产品质量方面的原因, 存在安全隐患, 在东北地区就曾发生过爆炸和漏汽事故, 同时还有噪声问题。
它是一个需要连续长期运行的设备, 其检修维护住户难以胜任。虽然减轻了物业的负担, 但把设备维修的工作推给了用户, 用户直接和厂家在对峙中, 显得力不从心。
严冬季节长期无人居住时, 也需保留低温燃烧。
对楼房要求较高, 需设置烟道并预留安装位置, 影响楼房的外立面效果。
不能满足公共建筑的要求。分户的直接电热采暖方式包括:低温电缆采暖方式和低温电热膜采暖方式。特点是可根据需要调节室温, 达到节能目的, 室内温暖舒适, 取消了暖气片及管道, 增加了使用面积, 节省了锅炉房、热力站及室外管网, 方便了检修, 计量方便。
家用电采暖方式, 它的优点是占地面积小, 安装简单, 操作便利, 采暖时间、各房间温度可调, 可独立计量。电热膜取消了传统的水循环供暖方式, 不会发生跑冒滴漏事故。电热膜产生的温度自然、舒适, 无干燥感, 采暖的同时也可以提供生活热水。舒适性高, 最先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。这种采暖设备根据需要一周内可预设多种不同温度, 一天里也可预设各种不同时段的温度, 可大大提高住宅的舒适度。但也有其缺点, 比如:用电高峰期, 不能保存电力蓄积热量, 像电暖气也存在同样的问题。另外就是它作为家庭采暖设备前期投入较大。
目前我国大型火力发电厂的平均热点转换效率为33%, 在加上运送损失, 电热采暖的效率仅为30%, 远低于热电联产的170%, 也低于燃煤或燃气采暖的85~90%。电力作为高品位的能源为低品位的热能, 存在浪费, 在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源, 提高能源利用率, 节约能源是我国的基本国策, 我国还是以火电为主, 采用电热方式, 在能源的合理利用上存在问题, 一般情况下是不合适的。
结论:
收入差距与商品住宅价格研究 篇8
通过对现有文献的仔细分析可以看出,现有的文献忽略了一个影响我国房地产价格的重要因素,这就是收入差距问题。本文建立了住宅价格与收入差距之间的向量自回归模型,并进行了脉冲响应函数分析和方差分解分析,探讨了住宅价格和收入差距的互相影响问题。本文的分析可以给政府部门的宏观调控提供借鉴;另外也可以给投资者购房提供参考。
一、收入差距与商品住宅价格关系的检验
1.数据说明。
关于收入差距的衡量,本文使用基尼系数。数据来源于中国统计年鉴,从1992年到2007年。1997年以来的数据是可支配收入数据,1996年以前是生活费收入数据,数据具有可比性,采用的是家庭数据。计算方法采用N. C. Kawani的三参数洛伦兹曲线回归模型法。软件采用Eviews5.0和Mathematica5.0。住宅价格是用商品住宅销售额与商品住宅销售面积的比值。
2.ADF检验。
为了叙述方便,我们简称商品住宅平均价格为SP,简称我国城镇居民基尼系数为CG。我们使用ADF检验来测定SP序列与CG序列的平稳性。检验形式(C,T,P)表示辅助回归方程中是否包含常数项、趋势项、和滞后的阶数,滞后阶数由Schwarz Info Criterion进行判定,结果表明SP序列本身是平稳序列。CG序列是一阶单整序列。
3.协整检验。
商品住宅平均价格序列是平稳序列,城镇居民基尼系数是1阶单整序列,因此它们之间可能存在协整关系。本文使用Johansen迹检验和极大特征值检验来判断样本区间中的SP和CG之间是否存在协整关系。两种方法的检验结论是一致的。因此建立向量自回归模型研究它们之间的关系。
二、政策建议
从脉冲响应函数的分析结果可知,商品住宅价格的冲击对基尼系数的影响并不大;从方差分解的结果来看,商品住宅价格的变动所导致的基尼系数的变动占基尼系数的总变动的百分比也很小,因此目前老百姓普遍感觉到的收入差距的拉大并不是由于住宅价格的一路攀升造成的;反之,基尼系数的冲击对商品住宅价格的影响是显著的,基尼系数的变动所导致的商品住宅价格的变动占商品住宅价格的总变动的百分比也非常大。目前,行业之间的工资差距是较大的,还有各种各样的灰色收入收入等,以及市场经济中各行各业致富的个体经营者形成的财富阶层,从而大部分财富向少数人手中集中。一套对中低收入者来说倍感吃力的 房子,对这些高收入者来说,不算什么;好多高收入者拥有两套房子,甚至更多,他们是房地产投机的重要力量。我国商品住宅价格在投机者的哄抬下一路攀升,使众多中低收入者感到住房梦的难圆。
根据前面的分析,这里提出几条政策建议:
首先,在社会发展的进程中,效率与公平是永恒的主题。根据前面的分析,商品住宅价格不是导致收入差距增大的关键力量,因此,我们并没有必要从缩小收入差距的角度来干预商品住宅价格。
其次,收入差距的增大是商品住宅价格一路高涨的重要力量。对低收入者,他们的收入即使增加一些,暂时也很难买得起商品住宅,因此我们应采取廉租房和经济适用房。当然,在这方面我国已经开始起步。对中等收入者,要采取措施切实提高他们的收入水平,使他们能尽快负担起日益高涨的住宅价格。对高收入者,要采取措施打击他们的投机行为,比如加大房地产流通环节的税收;对保有住宅超过一定面积的部分,征收财产持有税;征收较高的遗产税等。
摘要：近年来,我国的商品住宅价格一路攀升,与此同时,城镇居民也感觉到收入差距在逐渐拉大。探讨商品住宅价格与收入差距之间的关系很有必要。为此,在基于向量自回归模型的脉冲响应函数以及方差分解这一分析框架下,对我国商品住宅价格和收入差距之间的关系进行了实证研究。
关键词：收入差距,商品住宅价格,脉冲响应函数
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商品住宅价格变化驱动力分析 篇9
一、商品住宅价格的驱动因素分析
影响商品住宅价格变化的因素很多, 在这些因素中, 有的仅影响某一具体的房地产价格, 有的在总体上影响某一地区或某一类房地产价格水平。本文主要从商品住宅建造成本、房地产供求、经济发展水平这三个方面进行分析。
1. 商品住宅建造成本对房价的影响
商品的价格主要是由成本决定的, 房地产也不例外, 成本的推动是房地产价格变化的内在动力。商品住宅建造成本主要包括土地取得成本、建筑工程成本、设备采购成本、安装工程成本, 其中土地取得成本所占比重最大, 约占房屋建造成本的30%~60%。近年来, 随着我国城市化进程的加快, 城市土地资源日益稀缺, 造成地价的不断上涨, 地价的上涨从成本方面直接推动了房价的上升。
2. 房产供求关系对房价的影响
房地产市场价格是在房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的, 供给和需求的平衡影响房地产价格变化的趋势。随着经济持续、快速、健康的发展和人民收入水平的不断提高, 我国商品房市场需求增长强劲, 更多的人有能力来购买房产, 使中国居民的住房需求变成真正的有效需求。再者, 中国城市化进程的加快, 大规模的城市改造和居民拆迁, 使住房的被动性需求增加。历史数据显示:1988年~1997年, 中国城镇化率年均增长仅0.61个百分点, 而1998年~2005年, 城镇化年均增值率上升到1.2个百分点, 这充分表明1998年以来中国城市化进程的加速, 城市人口的急速增长带来了中国住房的巨大需求, 需求是拉动房地产价格变化的最直接因素。近年来, 居民房地产需求前面释放, 形成了房地产市场供需两旺的大好局面, 也是导致房价上升的主要原因。
3. 经济发展水平对房价的影响
经济发展水平同房产价格存在着密切的关系, 经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响, 当经济繁荣时, 随着国民生产总值的迅速增长, 居民的收入水平也会不断得到提高, 从而对房地产的有效需求相应的增加, 则房价上涨, 反之, 房价下跌。
二、商品住宅价格驱动力的经济数量分析
1. 驱动因子的选择及说明
本文以北京市统计年鉴1991年~2005年数据为实证分析样本, 选取了5个具有代表性的自变量指标和1个因变量指标。运用EViews5.0进行多因素分析。X1为市区常住人口数 (万人) ;X2为商品房建设投资额 (亿元) ;X3为商品房竣工面积 (万平方米) ;X4为地区生产总值 (亿元) ;X5为单身宿舍建造成本 (元/平方米) ;Y为商品房平均销售价格 (元/平方米) 。
2. 过程分析
本文利用多元线性回归方法对商品住宅价格进行逐步回归分析, 确定多元回归方程如下:
运用EViews软件对数据进行拟合, 用最小二乘法进行估计, 得回归方程为:
当N=15, K=5时, 在0.05的显著性水平下, F的检验值为50.0472, 方程明显显著。|t|分布临界值为1.833, 解释变量X1、X2不显著, 且X1的符号与预期的相反, 这说明可能存在严重的多重共线性, 为了达到较好的拟合效果, 必须剔除不显著的变量以消除多重共线性的影响, 我们选择逐步剔除法进行剔除。
逐个剔除法原理是首先要将与预测对象的有关全部因素引入方程, 建立模型, 然后根据每个回归系数|t|值大小, 逐个剔除不显著变量, 直到模型中包含的变量都是影响因变量的显著因素为止。当模型中包含的不显著变量较多时, 不能同时剔除, 而是要从|t|值最小的那个系数所对应的变量进行逐一剔除, 若剔除一个变量后, R2和R的值变化很大, 则变量的剔除对模型不利, 应该保留变量。反之, 该变量可剔除。
由 (2) 式可知|t|最小的不显著变量是X2, 因此剔除X2, 其余4个变量再建模型为:
计算结果表明, 变量X2的剔除是合适的。
当N=15, K=4时, 在0.05的显著性水平下, F的检验值为69.5071, 该回归方程显著, |t|分布的临界值为1.812, 变量X1仍不显著, 且符号与预期符号还是相反, 需要继续剔除变量。剔除变量X1后, 重新建立模型为:
当N=15, K=3时, 显著性水平为0.05的|t|分布临界值为1.796, 所有变量均显著, t检验通过。F的临界值为, F检验通过, 此回归方程解释程度很高。
三、结论分析
根据模型拟合的最终结果, 逐步回归模型中使用的预测变量X1、X2、X3、X4、X5, 最终变量X3、X4、X5被保留, X1、X2而被剔除。
首先, 从人口状况来看。变量X1 (常住人口) 在方程拟合结果中不是显著因子, 这说明常住人口的增长对商品住宅价格的影响并不大。时下一些观点认为人口的增长会诱发对住房的大量需求, 从而导致房价的不断上涨。但这是潜在需求还是有效的需求?衡量房地产的需求其最基本依据是居民的可支配收入, 据有关数据表明, 2000年以来, 住房销售额增长均显著高于居民的可支配收入增长, 也就是说, 国内住房市场在总量上的有效需求存在着严重不足, 无论是从消费角度还是从投资角度上说, 目前国内住房市场热销都是对以往存量需求的一种释放, 并不是潜在需求真正的转化为有效需求。因此, 人口增长并不是当前房价上涨的主要原因。
其次, 从地区生产总值来看。X4是显著因子 (地区生产总值) , 对X4而言其回归系数是1.2205, 这表明地区生产总值同住宅销售价格呈正相关, 地区生产总值反应了一个地区的经济发展程度和当地居民的可支配收入水平。地区生产总值越高, 当地居民可支配收入水平就越高, 对住宅的有效需求就大, 从而促进了商品住宅价格不断上涨。从房地产的构成成本看, 根据方程最后拟合结果表明X5是显著因子, 其回归系数是0.5707说明它同房屋价格呈正相关, 房屋建造成本是房价变动的最直接原动力, 其建造成本越高, 商品房销售价格就越高。
最后, 从房地产竣工面积来看。根据模型最终拟合结果可以看出房地产竣工面积X3是显著因子, 且同商品住宅价格呈负相关性, 也就是说随着商品房屋竣工面积的不断增多, 商品住宅价格呈下降趋势。
参考文献
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商品住宅价格变动的影响因素分析 篇10
1 供给层面影响因素
1.1 土地价格
土地成本是商品住宅价格的重要组成部分, 由于土地资源的稀缺性, 决定了土地价格长期上涨的趋势。土地价格的上涨, 增加了商品住宅的开发成本, 可能会直接导致商品住宅价格的上涨。
1.2 建安成本
建筑安装费用是构成商品住宅成本的主要组成部分, 也是影响商品住宅价格的主要因素。一般来讲, 建筑材料, 如钢材、水泥等价格的上涨和劳动力价值的增加, 会增加商品住宅的成本, 从而导致其价格上涨。
1.3 市场预期
开发商或其他潜在供给者通过对国家政策、产业政策、国民经济发展、通货膨胀和经济周期等情况的分析, 预期未来城市经济社会环境良好, 住宅需求旺盛, 投资商品住宅项目的投资回报率高时, 则会在未来增加供给。相反, 当其预期未来经济衰退、房地产市场低迷市, 则会在未来减少供给。
2 需求层面影响因素
2.1 人口因素
人口因素包括人口数量、人口素质和家庭结构。人口增长必然需要更多的居住场所, 因此, 商品住宅需求量与人口规模成正比, 需求量的增加会直接导致商品住宅价格的上涨。人口素质的高低在某种程度上也影响城市商品住宅的需求, 人口受教育程度和文化素养较高, 则该城市则会更人们带来良好的印象, 促使周边区域人口到该城市购房居住。家庭人口结构越小, 则社会对商品住宅的需求量越多, 从而推动商品住宅价格上涨。
2.2 居民收入
居民收入也是影响商品住宅需求和收入的重要因素。通常情况下, 居民收入水平提高, 则其消费水平也会相应提高的, 当城市居民的收入水平达到一定程度时, 就会对其居住的住宅及周边环境提出更高的要求, 从而去购买能够满足自身需求的商品住宅, 这样有利于促使商品住宅价格上涨。
2.3 购买能力
人均可支配收入是反映居民购买能力的重要指标, 是指居民家庭人均可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和, 即居民家庭可以用来自由支配的收入。一般来说, 人均可支配收入越高则容易进行商品住宅消费, 从而可能导致商品住宅价格上涨。
2.4 市场预期
消费者的市场预期可能直接影响到商品住宅市场的供给和需求, 从而影响到商品住宅价格的变动。消费者通过对房地产市场宏观和微观环境的分析, 预期将来商品住宅价格是否会上涨, 从而决定现在是否进行投资。
3 其他层面影响因素
3.1 政治因素
影响商品住宅价格的政治因素包括战争、动乱、政府机构大变动及重大政治政策方针的出台等等。如果发生社会动乱等事件, 则极可能影响商品住宅的投资和需求, 如2009年乌鲁木齐市“7·5事件”对该市社会治安造成了较大的影响, 2009年乌市新建商品住房供应量与上年同期相比下降3.04%1。另外, 政府机构的大变动也对商品住宅价格产生较大影响, 如西安市长安县撤县改区、西安市政府的北迁, 均不同程度的带动了长安区和北郊商品住宅价格的迅速上涨。
3.2 经济因素
城市经济的发展状况如何, 可能会直接影响到商品住宅价格的高低。通常情况下, 城市商品住宅需求水平和价格变动趋势大体与经济发展相一致, 从时间序列来看, 一个城市某个时期的经济发展越快, 则其商品住宅价格水平则上涨越快;从横向来看, 某个城市经济越发达, 则其商品住宅价格也相对越高。
3.3 行政因素
3.3.1 土地供应管制
政府通常通过土地出让计划来控制进入商品住宅开发市场的土地数量, 同时针对住宅市场供求关系调整土地开发的税费, 从而直接影响商品住宅开发市场对土地的需求和商品住宅的开发成本, 进而影响商品住宅市场的供应量和价格。
3.3.2 城市规划
宏观层面, 增加住宅开发用地, 有利于推动商品住宅市场发展, 进而影响商品住宅价格;在微观层面, 城市规划对城市某区域用地的限制条件, 则会影响区域商品住宅价格变动, 从而影响整个城市的商品住宅价格。
3.3.3 住宅制度与政策
国家和地方政府出台的住宅制度与政策也会对商品住宅的价格产生较大影响, 如增加保障性住宅的供应从而调整住宅市场的供应结构等。
3.4 自然因素
自然灾害包括地震、山洪、海啸、台风、洪水、有地面沉降、土地沙漠化、干旱等现象。虽然在城市中发生自然灾害的可能性极小, 但其周边区域自然灾害的频发也会对其商品住宅市场产生较大影响, 如2008年在四川“汶川5·12”地震的影响下, 成都市商品住宅销售面积下降43.3%, 实现商品住宅销售额下降34.1%2。
4 结论
在商品住宅价格的变动中, 并不是某个或某几个因素的作用, 而是由多方面因素共同作用的结果, 即包括供给因素和需求因素, 又包括其他层面因素, 这些因素中又有主要作用因素和次要作用因素, 具体各种因素对商品住宅价格变动的作用机理是如何进行的, 还有待于进一步研究。
摘要：近年来, 我国商品住宅价格变动十分明显, 特别是2003-2007年房价上涨速度过快, 而2008年受国际金融危机及其他因素影响, 房价出现了回调, 而进入2009年, 我国商品住宅价格又出现了急剧上涨的态势, 商品住宅价格的变动关系到社会民生问题, 受到人们的普遍关注, 以下即在此背景下, 分析影响我国商品住宅价格变动的因素。
关键词：商品住宅,影响因素,需求市场,供给市场
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