物业小区保洁管理细则

关键词： 奖惩制度 物业 工作 小区

第一篇：物业小区保洁管理细则

小区物业保洁奖惩管理制度

为进一步加强小区物业管理工作，提高员工的工作的积极性，确保小区保洁工作优质完成，根据物业相关法规规定，特制定本奖惩制度。

一、文明卫生标准

1、大院道路、空地每天专人打扫，室内经常打扫，做到窗明几净。

2、院内鼠、蚊、蝇密度达标，厕所有专人每天打扫，保持清洁无臭味、管道畅通、无滴水。

3、院内无乱搭、乱建、乱放、乱堆、乱倒现象。

4、院内无饲养家禽家畜现象。

5、倒垃圾按时按指定地点，严禁院内乱掷烟头、纸屑瓜果皮壳。

6、楼道畅通，无杂物堆放，严禁在过道里放炉灶，晾晒衣服绳索整齐有序，不影响市容和过路。

7、汽车、自行车在指定线内有序停放，驾驶人员洗刷汽车后要立即将污渍地面扫净。

8、院内三线(电话、电力、电视线)线路整齐美观。

9、保持院内花草树木完整、美观、地面无枯败枝叶、杂草和弃物。

10、严禁住楼户往楼下乱掷杂物。

11、下水道畅通无堵塞，窨井完好无损。

12、装潢施工有序，建筑材料定点摆放，废土及时清运整理，无遗留现象。

二、责任范围

1、保洁员对所属卫生包干区要经常打扫，每日打扫不少于二次，保持包干区整洁卫生。

2、生活区分片负责人要做好片内卫生监督检查工作，责任人有权对片内违反制度当事人进行警告、处罚。

3、住家户要保持家庭内外整洁卫生，对庭院卫生负有责任。

4、卫生管理人员，要负责好大院卫生工作，每天要巡回视察，发现问题及时处理。

5、业主管理委员会对大院卫生情况不定期进行检查，原则上每半月检查不少于一次。

三、处罚规定

1、凡查出卫生包干区不卫生的，每次扣保洁员50元，并责令其立即打扫。

2、住家户乱倒垃圾的，发现一次罚款50元，并责令立即清扫。

3、住家户养家禽家畜，一但发现立即予以没收，并罚款50元。

4、对住家户乱堆乱放，乱搭乱建，除责令其清理外每次扣保洁员100元。

5、对损坏院内花草树木者予以花木价值3倍罚款。

6、卫生管理人员(包括打扫卫生，打扫公共厕所人员)工作不负责任，造成脏、乱、差的每查出一次罚款50元。

7、院内乱停放车辆的每次罚款100元。

8、垃圾桶6-9月份每隔2周消毒一次，其他月份每月消毒一次，未达标者罚款50元。

9、楼梯间内地面每周拖擦一次，地面保持清洁、无积灰积土，每个单元楼梯间内无堆放易燃易爆物品，未达标者罚款50元。

10、楼房外墙、楼内墙体、用户防盗门或楼梯扶手上发现粘贴广告及时清理、用户防盗门上无乱写乱画、防盗门上无明显污迹，未达标者罚款50元.

四、本规定自2017年1月1日起执行。

湖北友佳商物业有限公司

第二篇：常熟市住宅小区物业管理实施细则

第一条 为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 在本市行政区域内从事住宅小区(以下简称小区)物业管理活动，应当遵守本细则。

实施物业管理的住宅小区应当配套设施齐全。新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，由原开发建设单位整治，经综合验收合格后实行物业管理。

已移交虞山镇管理的小区由虞山镇负责整治后逐步实行物业管理。

第三条 市建设局是本市物业管理行政主管部门，市房地产管理处(以下简称市房产处)具体负责物业管理行业的日常管理。

市规划、物价、工商、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、广电、市政、环卫、供水等部门应当按照职责分工共同做好有关管理工作。

所在地镇政府、街道办事处协同相关部门，对物业管理与社区管理工作进行协调。 第四条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制，积极推行规模型管理，鼓励零星开发的小区就近并入规模较大的小区统一实施物业管理。

第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

业主自治管理

第六条 业主通过业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)和业主委员会对小区物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。 第七条 业主享有下列权利:

(一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决;

(二)业主委员会的选举权和被选举权，监督业主委员会的工作;

(三)选择物业管理企业;

(四)享有与物业管理费用相符的服务，监督物业管理企业的管理服务活动;

(五)法律、法规规定的其他权利。

1 业主承担下列义务：

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约和小区管理制度;

(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;

(四)按照合同约定或者有关规定交纳物业管理服务费和维修基金;

(五)法律、法规规定的其他义务。

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会。 业主大会行使下列职权：

(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员，审议业主委员会的工作报告;

(三)监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告，决定有关业主共同利益的重大事项。

第九条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会应当在接到提议后十五日内就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其他物业按照期拥有物业的建筑面积计算。

召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。 第十条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过一年的，应当依照本细则规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 市房产处应当指导业主成立业主大会筹备小组，在筹备小组指导下召开首次业主大会。筹备小组由市房产处、街道办事处或居委会、开发建设单位或其委托的物业管理企业、业主或使用人代表组成。新建小区的筹备小组原则上由市房产处负责组建，已移交虞山镇管理小区及撤队转户区域的筹备小组原则上由办事处、居委会负责组建，并报市房产处备案。

2 第十二条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

(一)召集和主持业主大会;

(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;

(三)经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

(四)经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹;

(五)审定物业管理企业提出的工作计划和物业管理重大措施;

(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;

(七)执行业主大会的有关决定;

(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第十三条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，到市房产处登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。 业主委员会不得从事经营活动。

第十四条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报市房产处备案。

第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

物业管理企业

3 第十六条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向市房产处备案。

物业管理企业实行资质管理制度。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理服务活动。

第十七条 物业管理企业享有下列权利：

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度;

(二)收取物业管理服务费用;

(三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，不听劝阻的，应向执法部门报告并做好配合工作;

(四)要求委托人协助管理;

(五)选聘专业公司承担专项经营业务;

(六)法律、法规规定的其他权利。 物业管理企业承担下列义务：

(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

(二)履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支帐目，接受质询和审计;

(五)接受市有关行政主管部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

物业管理服务与收费

第十八条 开发建设单位预(销)售房屋前，应当委托物业管理企业实施前期物业管理，签订《物业管理委托合同》，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。开发建设单位凭此合同办理商品房预(销)售许可证。

4 销售房屋时，物业管理企业应当与物业购买者签订《前期物业管理服务协议》，并将此协议作为商品房买卖合同的附件。物业购买者凭此协议办理入住和产权登记手续。

业主委员会成立后，应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订《物业管理委托合同》。

物业管理企业应当自《物业管理委托合同》签订之日起十日内报市房产处备案。 第十九条 商品房交付前的物业管理服务费由开发建设单位承担，交付后由物业管理企业按照前期物业管理服务协议或者物业管理委托合同的约定向业主收取。商品房交付时，物业管理企业可根据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主预收物业管理公共服务费。

第二十条 前期物业管理服务协议和物业管理委托合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。

第二十一条 一个小区只能选聘一家物业管理企业。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，便不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。物业管理企业应聘用必要的保安人员，安装必要的监控报警系统，维护住宅小区的安全。

第二十二条 开发建设单位或者业主委员会可通过招标方式选聘物业管理企业。 第二十三条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。

公共服务费实行政府指导价。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。供水、供电、供气、环卫、通信、有线电视等单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同。

第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照与业主签订的前期物业管理服务协议或者物业管理委托合同的约定向业主收取。

小区待销房、业主购房六个月仍未入住的房屋，其物业管理服务费由开发建设单位及业主承担，标准为公共服务费的50%。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理服务费可以由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

第二十五条 业主办理房屋权属登记和交易手续时，应当提供由物业管理企业出具的交费证明。

5 第二十六条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，每年至少公布一次，接受业主、业主委员会的监督和质询。业主委员会可指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计。

物业的使用和维护

第二十七条 物业未移交管理的小区由开发建设单位向市建设局申请综合验收，验收合格后，办理交接管理手续，签订《住宅小区交接协议书》，并将小区档案资料移交给业主委员会或物业管理企业。

物业管理委托合同或者前期物业管理服务协议终止时，物业管理企业应当将小区档案资料移交给物业管理委托方。

第二十八条 新建小区在规划建设时，应当配套建设必要的物业管理配套设施。开发建设单位在移交小区时，应当提供物业管理用房，面积为小区总建筑面积4‰。

物业管理用房产权属全体业主所有，严禁移作他用。 第二十九条 小区内禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途;

(二)占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

(三)私搭乱建;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;

(七)未经批准摆摊设点;

(八)无序停放车辆;

(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;

(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先向物业管理企业提出书面申请，报送图纸，与物业管理企业签订装饰装修协议书，并交纳装修保证金。 物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻，业主或者使用人不接受劝阻时，物业管理企业应当向有关部门报告并做好配合工作。 第三十一条 房屋应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并在征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报有关主管部门批准。

第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用小区道路、场地。因维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十三条 供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关部门在小区内的维修养护施工，应当服从物业管理企业的管理和监督。

第三十四条 利用物业从事经营性活动的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金。

第三十五条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成房屋损坏或财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十六条 小区内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由产权单位负责维修养护的，原有职责和养护渠道不变。

第三十七条 房屋在国家规定的保修期满后的维修责任，按照下列规定承担：

(一)房屋室内部分，由业主自行维修;

(二)房屋共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

第三十八条 住宅小区应当建立共用部位、共用设施设备维修基金，维修基金的筹集、使用和管理方法另行制订公布。

7

罚 则

第三十九条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。 第四十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反本细则或者侵害公共利益的，市建设局应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会违反本细则开展活动或者不能正常履行职能的，市建设局可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。

第四十一条 开发建设单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设备设施的，由市建设局责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，可处以20000元以上40000元以下罚款。

开发建设单位未按照落实物业管理企业的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以20000元以上40000元以下罚款。

开发建设单位未按照规定落实物业管理企业的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以20000以上30000以下罚款。

第四十二条 物业管理企业违反本细则，按照下列规定处罚：

(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市建设局责令其停止活动，没收非法所得，可处以10000元以上30000元以下罚款;

(二)物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以10000元以上30000元以下罚款;

(三)物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市建设局对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以10000元以上30000元以下罚款。

第四十三条 违反本细则规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

8 附 则

第四十六条 本细则中有关用语的含义：

(一)本细则所称业主，是指物业的所有权人;

(二)本细则所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(三)本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

(四)本细则所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、使用人提供的服务;

(五)本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。

(六)本细则所称物业管理企业，是指依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。

(七)本细则所称住宅小区，是指具有开发资质等级的开发建设单位按城市规划进行建设，建筑面积在二万平方米以上，具有相应配套共用设施设备的居住小区或组团。零星住宅并入就近小区。

第四十七条 商住区、写字楼、综合楼、工业区(厂房)等物业的管理，可参照本细则执行。

第四十八条 本细则由市建设局负责解释。 第四十九条 本细则自公布之日起施行。

第三篇：柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

附件：

柳州市住宅小区物业服务收费管理

实施细则

第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理暂行办法(试行)》等规定，制定本细则。

第二条 本细则适用于柳州市市区内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

第四条 提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市、城区价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

第七条 物业服务包括公共性服务、专项服务和特约服务;对应的物业服务收费为物业服务费(公共性服务费)、专项服务费和特约服务费。

物业服务费(公共性服务费)指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主或使用人提供专项性服务而向该部分业主或使用人收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费等。

特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主或者使用人的需要，与业主或者使用人协商，为业主或者使用人提供特约服务而向委托的业主或者使用人收取的费用。

第八条 物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主大会之前(前期物业管理)的住宅物业服务费、电梯维护费、停车收费(包括车辆停放服务费、车位租赁费等)、装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)等专项服务费实行政府指导价;车辆保管费等特约服务费实行市场调节价。

依法成立业主大会之后的住宅物业服务收费(停车收费除外)实行市场调节价。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门核准备案后执行。

业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议的，可向辖区房产行政主管部门申请复核。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定。

第十条 制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门可根据物业服务

企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

第十一条 物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，前期物业管理的住宅物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。达不到服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。该行为作为企业的不良行为，记入企业诚信档案。

超高层或超低密度建筑等特殊住宅，其服务等级及收费标准由市房产行政主管部门和市价格主管部门另行核准备案。

第十二条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家(自治区、市级)物业管理示范小区等荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过10%;

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过8%;

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过5%。

第十三条 实行政府指导价的物业服务费(公共性服务费)的计价单位为：元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取;未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成 3

果报告中确定的建筑面积收取;未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

第十四条 实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8%)。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取);

3.物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域消防设施维护费用; 6.物业管理区域秩序维护费用;

7.物业服务企业办公费用;

8.物业服务企业固定资产折旧;

9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

10.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

第十五条 物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;未列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。物

业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第十六条 建设单位与物业服务企业依法签订的《前期物业服务合同》是主合同，物业服务企业与购房人(业主)签订的《物业服务合同》属《前期物业服务合同》的从合同。《物业服务合同》与《前期物业服务合同》内容有不一致的，以《前期物业服务合同》为准。

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，建设单位应根据房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准。

达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担;因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费应当直接扣减，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十七条 业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据价格主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十九条 物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)，住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如：装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等。

装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。

第二十条 实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免费配置出入证(含IC卡等)4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条 住宅小区(含住宅小区的商业、办公、住宅楼)停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。车辆停放服务费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。

业主在物业管理区域内的公共停车位(车库)内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。业主在自己拥有使用权的车位(车库)内

停车应交纳车位物业费。业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准，车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

第二十三条 治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他车辆在物业管理区域内临时停放一小时内免费;超过一小时的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

第二十四条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行政府指导价的物业服务费采用包干制。

第二十五条 物业服务企业应当每年初在物业管理区域显著位置公告上共有部分收益的收支账目。

第二十六条 物业交付后，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，

业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费或者物业服务资金。

第二十七条 业主大会成立之前对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解;业主大会成立后对物业服务收费有争议的，业主、业主大会、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地的房产行政主管部门申请协商调解，可以按法制程序向人民法院提起诉讼。

第二十八条 物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过一年的物业服务费。

第二十九条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同以外的特约服务，其收费由双方协商。除此之外一律不得擅自设立收费项目向业主收取其他任何费用。

第三十一条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第三十二条 价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二)自立收费项目或者自定标准收费的(业主自愿委托要求提供特约服务的除外);

(三)强制或者变相强制服务并收费的;

(四)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(五)不按规定实行明码标价的;

(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十三条 本细则实施前已完成前期物业服务招标、申请备案，或已通过协议方式选聘前期物业服务企业并完成前期物业服务合同备案，合同尚未到期的，物业服务等级及收费标准按招标申请备案内容(或原合同)约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主大会的，按照业主大会决定执行。

第三十四条 原未实行服务等级的住宅小区，在业主大会未成立之前，可参照等级标准选择五项服务中的若干项目及服务等级，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。

第三十五条 本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

第三十六条 本市六县可参照本细则制定相应管理措施。 第三十七条 本细则从2014年8月1日起实施。

第四篇：物业小区保洁工作基本要点

保洁工作实 施预案 1.目的

确保小区清洁卫生 2. 适用范围 适用于小区保洁服务 3. 保洁工作管理制度 3.1保洁主管岗位职责

3.1.1. 负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。 3.1.2. 负责制定小区清扫管理实施方案。 3.1.3. 负责制定小区各清洁项目的实施执行标准。 3.1.4. 负责编制人员的计划安排。 3.1.5. 负责核实工具用品的申购计划。

3.1.6. 定期巡查小区，检查保洁任务完成的情况。 3.1.7. 负责对员工进行业务培训和考核工作。 3.1.8. 完成领导交办的其他任务。 3.2保洁员岗位职责

3.2.1按有关规定标准和操作规范要求，完成分管区域内各项清洁整理工作。

3.2.2工作中发现不正 常现象和安全隐患，须及时向当班管理员反映。

3.2.3完成领导临时交办的其他任务。 3.3保洁员管理规范

3.3.1遵纪守 法，遵守员工手册和公司的各项规章制度。 3.3.2遵守部门考勤制度和保洁操作程序。

3.3.3履行职责，按时上下班，不迟到、早 退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。

3.3.4上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。 3.3.5文明服务，礼貌待人。

3.3.6爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。 3.3.7工作时间不准脱 岗、串岗、大声喧哗等。 3.3.8未经许可，不得擅入住户家中。

3.3.9不做有损公司形象的事，不收取住户或业主的钱物。 3.3.10 绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。 3.3.11爱护公物，损坏、遗失工具照价陪偿。 3.3.12做好每日工做记录。 4. 保洁工作程 序及内容

4.1 保洁人员上岗要求及培训计划。

4.1.1 对新入职人员要求提供有效身份证件，并有相关人员推荐担保。

4.1.2 先由管理人员介绍公司对保洁工作的重要性，具体要求介绍公司的相关制度，后由保洁主 管带领新入职人员到熟练工处实习并实地指导，掌握操作程序和操作技巧后才能上岗。 4.1.3 按时参加公司对保洁人员的各类培训。

4.1.4 遵守公司对工资发放的规章制度，相互间不得打听、猜测、攀

比，违反者将按公司有关规定处罚。 4.2 楼道内公共区域保洁作业规范 4.2.1 清洁范围

楼道梯级、扶手、栏杆、墙面、电子门、信箱、配电箱、门窗、灯开关

4.2.2. 作业程序

a) 用扫把自下而上清扫楼道;

b) 用鸡毛掸子和扫帚清扫墙面灰尘及蜘蛛网;

c) 用抹布从上至下擦拭扶手及栏杆，将已袋装的生活垃圾 收集于保洁车。

d) 用半湿抹布擦拭信箱、配电箱、电子门、用干抹布抹电子门上按键。

e) 用抹布擦拭受能够到的窗玻璃，抹布脏污须及时更换或清洗。 4.2.3 清洁标准

目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积灰、污迹 4.2.4 安全及注意事项

擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得 将配电箱门打开以防触电造成意外。 4.2.5报修

在清洁过程中如发现公共设施损坏，及时准确地向管理员报修。 4.3道路保洁作 业规范 4.3.1清洁范围

公共道路、绿化带、公共设施等。

4.3.2 公共道路、绿化带清洁作业程序

a) 用大扫把对路面、绿地进行彻底保洁，清扫地面、绿化带的果皮、落叶、烟头等杂物。

b) 如有明显污渍，须先用清洁剂去除，再用半湿拖把拖干净。 c)集中清扫后巡回清扫保洁。 4.3.3清洁标准

a) 地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。 b)绿化带、绿篱、花木上午明显蜘蛛网。 4.3.4安全及注意事项 a) 大风天气注意高空坠物。

b)雷雨天气暂时避开阔地露天作业，不要在树下避雨，以防雷击。 c)高温天气注意防暑。

d)发现随地吐 痰、便溺、乱扔垃圾的现象应及时劝住。 e)保洁车应停放在不妨碍车辆、行人通行的地方。 4.3.5报修

在清洁过程中如发现道路、 花坛损坏，中国保洁培训网及时准确地向管理员报修。如一天内未修复继续报修(特殊情况例外)。 4.4 公共设施保洁作业规范 4.4.1 清洁范围 宣传栏、标示牌、指示牌 4.4.2清洁作业程序

a)用抹布将宣传栏里外周边 全面擦抹一遍。

b)有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从 上往下擦抹。 c)用湿抹布擦拭标示牌、指示牌，最后用干抹布擦拭一遍。 4.4.3清洁标准

目视：无灰尘、无蜘蛛网、污渍、无手印 4.4.4 安全及注意事项

a)清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。 b)清洁工作不要损伤被清洁物。 4.4.5报修

在清洁 过程中如发现宣传栏、指示牌损坏，及时准确地向管理员报修。如一天内未修复继续报修。 4.5保洁工作监督检查

4.5.1管理员每天对区域内每名保洁 工的操作情况、岗位状况及操作规范程序及时检查。发现不合格现象及时整改，并填写巡查记录。 4.5.2主管每周对每名保洁工操作情况、岗位状况及 操作规程及程序进行检查，填写好记录，以书面形式上报总经理。

4.5.3总经理根据主管的汇报以及对保洁工作的随机抽查结果，对整体卫生状况进行把握和 监督。 5.工 作时间流程

7：00—9：00 地面清扫 垃圾清运 9：00—10：30 楼道清洁 10：30—11：00 巡回保洁 13：00—14：30 地面清扫

14：30—16：30 楼道保洁 垃圾清运 16：30—17：00 巡回保洁

(11:00—13:00 17:00—20:00 由安护人员适当维护清洁) 6.保洁员工作检查考核标准 6.1 工作纪律(20 分) 6.1.1 上班迟到、早退扣2分。 6.1.2 上班不统一着装扣2分。

6.1.3 上班聊天或干与工作无关的事扣3 分。 6.1.4 上班未经许可私自外出扣2分。 6.1.5 利用工作闹情绪、发泄不满扣3分。 6.1.6 不服从管理、态度蛮横、无理取闹扣2分。 6.1.7 与员工不团结、打架扣3分。

6.1.8 未经许可私自泄露公司文件资料及住户资料扣3分。 6.2 服务意识(30分)

6.2.1 服务质量差被住户有效投诉扣2分。 6.2.2 发现异常情况不及时处理或报告扣3分。 6.2.3 见住户有困难不帮助、有损公司名誉扣3分。 6.2.4 不报告、不制止小区违章违规现象，故意回避扣2分。 6.2.5 遇事故借故回避或退缩扣3分。 6.2.6 拾物不上交、不退还扣2分。

6.2.7 与其他员工不协作、造成工作失误扣2分。 6.2.8 与住户争吵或刁难住户造成不良影响扣3分。

6.2.9 成本意识差、浪费材料扣2分。

6.2.10 利用工作之便向住户索取财物或小费扣4分。 6.2.11 玩忽职守、违反操作规程，造成事故或损失扣4分。 6.3 工作质量(50分)

6.3.1 单元楼道地面保持清洁，无垃圾，楼道墙角无蜘蛛网。发现扣3分。

6.3.2 单元电子门保持清洁，无明显灰尘。发现扣4分。 6.3.3单 元楼梯栏杆扶手擦拭干净，无明显灰尘。发现扣3分。 6.3.4单元内电表箱、信箱保持清洁，中国保洁 培训网无明显灰尘和乱张贴。发现扣5分。

6.3.5单元楼道玻璃窗擦拭保持清洁，无明显灰尘和污迹。发现扣5分。

6.3.6 单元垃圾筒定期清理、擦拭，四周无散落垃圾、异味。发现扣10分。

6.3.7 道路保持整洁干净，无泥沙垃圾等杂物，雨后无积水，发现扣5分。

6.3.8 绿化带中无瓜皮、果壳、石子等明显杂物。发现扣5分。 6.3.9小区内景点保持整洁，无灰尘、污垢和乱张贴。发现扣5分。 6.3.10责 任区内树杆上不挂垃圾、衣物。发现扣5分。 7. 质量记录

7.1《保洁工作周报》

本周工作内容汇报及下周工作计划，以报告 的形式汇总到公司上级

领导处。

7.2《巡查监督周报表》 略 7.3《保洁员考核表》略 8.清洁卫生应急处理

8.1 暴风雨、梅雨天气清洁的应急处理

8.1.1管理员勤巡查、督导各保洁员的工作，加强于其他部门的协调联系工作;

8.1.2 在人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒业主“小心滑倒”; 8.1.3及时关好各楼层的窗户，防止雨水打进楼内，淋湿地面，墙面; 8.1.4 加快工作速 度，合理调动工作时 间，及时清理地面和墙面的水迹;

8.1.5各楼道有裸露的电线，及时处理，并报告上级。 8.1.6安全注意事项：梅雨天气作业宜穿胶鞋以 防滑倒。 8.2楼层内水管爆裂事故应急处理

8.2.1迅速关闭水管阀门，同时迅速通知保安员及维修人员，并关掉有关电源;

8.2.2 将水盛到桶里倒掉，再将余水扫净，保持楼内无积水，防止人员滑倒;

8.2.3打开门窗通风，吹干地面;

8.2.4安全注意事项：处理水管 爆裂时，应防止触电。 8.3突发火灾事故应急处理 8.3.1及时拨打119火警;

8.3.2不要惊慌，找安全出口，疏散人员 8.3.3 加强易燃清洁用品的保管; 8.3.4及时清理干净火灾遗留的杂物;

8.3.5安全注意事项：清理火灾现场要等到现场调查结束，经有关部门 批准方能进行。 8.4乔迁、喜庆应急处理

8.4.1及时清理业主搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。

8.4.2对住户结婚抛撒的彩 纸、彩带，楼道内绑扎的气球等装饰物，不宜很快清理，应在接新人仪式结束，新人 及宾客离开，中午以后为宜清理，捡拾残留的装饰物，清扫场地。 8.5住户装修污染应急处理

8.5.1各区域保洁员加强保洁，对装修垃圾清 运后的场地及时清扫，必要时协助业主将装修垃圾及时上车清运。

8.5.2发现油漆，涂料污染外环境地面，应及时采取有效的清洁措施清除污染。

第五篇：小区物业保洁员岗位职责

一、室外保洁员岗位职责

1、准时到岗，每天靖扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不贩脏、不怕累。

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

7、完成公司交办的其它临时性工作。

二、室内保洁员岗位职责

(1)楼道保洁员岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。

②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。

③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。 ④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。

⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。

⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。

⑦积极完成上级交办的临时任务

(2)办公室保洁员岗位职责

①准时到岗，按工作要求完成任务。

②工作时间不能做与工作无关的事，如聊天。

③不得随意翻阅办公桌上的文件，打扫完毕返之原地。

④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人素质。 ⑤不断总结工作经验，提高服务水平和工作效益。

⑥积极完成上级交代的临时任务。

⑦每次使用完保洁工具，应清洁干净，放到指定的地点。