办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

关键词：项目前期策划智能

办理房地产开发项目前期物业服务工作程序（精选10篇）

篇1：办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

我局要求房地产开发企业在办理项目的《商品房预售许可证》和住宅专项维修资金开户审核手续前，必须完成各项前期物业服务备案手续并取得经我局批准的《前期物业服务合同备案申请表》。办理项目的前期物业服务备案工作程序如下：

一、在办理项目规划报建手续时，应当按照《广东省物业管理条例》的要求配备物业服务用房。

二、项目取得《建设工程施工许可证》并开工后，到我局住房保障和物业管理股办理物业管理区域备案手续。

三、在办理了物业管理区域备案手续后，通过招标或协议的方式选聘具备相应资质的物业服务企业（总建筑面积5万平方米以下的项目经我局批准后可以采用协议的方式选聘物业服务企业）。

四、通过招标或协议的方式选聘物业服务企业后，凭初步签订的《前期物业服务合同》到市物价局价格管理科办理物业服务收费备案手续，别墅和非住宅项目不需办理物业服务收费备案手续。

五、办理了物业服务收费备案手续后，到我局住房保障和物业管理科办理《前期物业服务合同》备案手续。取得了经我局批准的《前期物业服务合同备案申请表》，表明该项目已完成了全部前期物业服务备案手续。

已经办理了《商品房预售许可证》和住宅专项维修资金开户审核手续的项目，如果还没有完成前期物业服务备案手续的，应当立即补办。分期开发的项目，更要迅速办理各项前期物业服务备案手续，否则会影响后续开发的楼盘办理《商品房预售许可证》。

需要办理前期物业服务备案手续的，可到清远市住房和城乡建设局住房保障和物业管理科网页http:///zbwg/查看办理物业管理区域备案、以协议方式聘请物业服务企业、申请前期物业服务邀请招标、前期物业服务邀请招标中标备案和前期物业服务合同备案等手续的办事程序，下载电子版的《物业管理区域备案申请表》、《以协议方式聘请物业服务企业申请表》、《前期物业服务合同备案申请表》等表格。

住房保障和物业管理股办公地址：行政服务中心5楼住房和城乡建设局，咨询电话：7804955

篇2：办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

1、转让或拍卖土地（国土储备中心）。

2、建设项目选址意见书填报（建设局规划科）。

3、基建项目申报表填写（向建设局规划科、国土局用地科，审核盖章后报计划局投资科）。

4、申请项目前期立项报告及批复（计划局投资科，①选址意见书、②建设项目申请表）。

5、取得建设项目规划设计条件（建设局规划科）。

6、开展环境评估，提交环保部门审核批准（环保科，①前期批文、②地形图、③总平面图、④申请报告）。

7、规划方案初审（建设局规划科）、修改（设计单位）。

8、规划方案评审（建设局组织，各专业单位参加，材料要求15份以上，比较详细的各专业片方字说明）。

9、按规划方案评审专家组意见进行方案修改（设计单位）。

10、初步设计方案初审（计划局组织。消防、规划各一份）。

11、向计划局要求进行初步设计评审的请示。

12、开展初步设计方案评审（计划局组织，各专业单位参加，材料要求同上）。

13、按初步设计方案评审专家组意见进行方案修改（设计单位）

14、向计划局要求项目正式立项的请示及批复。

15、付清散装水泥、新墙体材料的押金。

16、办理建设用地规划许可证（建设局规划科，①批文、②总平蓝图3份）

17、输旧房产过户注销手续（房管处产权科，①项目批文、②建设用地规划

许可证、③房层产权登记表、④法人资格证明书、⑤土地出让协议、⑥三停通知）。

18、办理旧房拆迁许可证（拆迁办，①项目批文、②建设用地规划许可证、③

旧房产注销证明、④土地出让协议、⑤拆迁申请）。

19、办理建设用地审批手续（国土局用地科，①关于要求申请建设用地的申

请、②立项批文、③建设用地规划许可证、④规划设计条件、⑤环境评估报告、⑥资质证书、⑦营业执照、⑧土地使用权转让合同、⑨原土地使用权证、⑩一式五份）

20、办理土地使用权证（国土局地籍科）。

21、办理建设工程规划许可证[建设局规划科，①建设用地手续、②建施图

4套，面积审核，缴纳各种配套费）。

22、施工图审核[市城建委建管科、市设计院，一、申报材料、①批准的立项文件和建设工程规划许可证及其附图附件、②工程地质勘察成果报告③全套施工图（含建筑、结构、给排水、电气、暖通）3份及全套施工图电子文件、④设计概算书1份、⑤结构专业计算书及其电子文件、⑥节能设计计算书及其电子文件、⑦工程设计合同1份，地质勘察合同1份、⑧浙江省建筑工程施工图设计文件审查工程情况表1份、⑨外地设计单位或地质勘察单位在市城建委建管处备案的复印件1份；

二、办事程序、①建设单位报送申报材料，委托审查、②签订合同，安排专家审图、③通知建设单位取审查意见、④建设单位提交经设计人签名的回复意见及联系单、⑤专家对设计人的回复意见认可后，出审查合格报告、⑥到建管处备案]。

23、施工图审核[市消防支队，①《建筑工程消防设计防火审核申请表》设有自

动消防设施的工程，应填报《自动消防设施设计审核申报表》（由设计单位填写）②建筑工程项目1/500总平面图一式两份（蓝图），发展计划局立项批文，城建规划部门勘测红线图一份、③国家、省级重点工程及其他设置自动消防设施的建筑工程应送消防设计专篇、④全套土建、水、电、暖通、消防系统图纸

及钢结构建筑的结构施工图纸（报审的图纸要求折叠成30CM*21CM的图纸）、⑤建筑消防设施设计必须经法定资格单位承担。图纸必须有设计证书、设计单位名称及设计人员、审核人员的签名，盖设计专用章]。

24、办理招投标手续（招标办，①指定招标申请报告2份、②规划一、二证、③交易单4份、发包申请书2份、④图纸、⑤施工单位单位预算）。

25、签订施工、监理合同及施工合同签证（工商局合同科，①合同、②批

文、土地证、规划一、二证、③资质证书、营业执照、④法人委托书2份、⑤经办人身份证）。

26、办理防雷手续（避雷测试所）。

27、办理地名核准手续（地名办，各层平面图及批文各3份）。

28、办理白蚁防治手续（白蚁站，①建设工程规划许可证、②基础平面图、③

收费：2.2元/平方米）。

29、办理建设工程质量监督手续[质监站，①工程质监申请表，一式四份，每个项目经理分开填、②建设工程规划许可证、③施工监理中标通知书、④施工合同、监理合同及资质证书、⑤施工图审查意见、⑥地质勘察资料、⑦全套施工图]。

30、办理施工许可证（建设局建工科，①建设工程用地许可证（一证）和规

划许可证（二证）、②工程交易单（非招投标工程）、③经招标办审核的工程施工合同副本（原件）、④应实行监理的工程有监理合同副本，不需监理的工程应提供建设单位现场管理人员资格证书及聘用合同（要求助工以上）、⑤工程设计合同副本，工程地质勘察合同副本或地质勘察报告、⑥建设工程质量监督书（原件）、⑦银行出具的工程合同价30%至50%以上的建设资金证明或保函原件（个私企业除外）、⑧建筑工程施工图设计审查意见书及消防设计审核意见书、⑨防雷建筑物工程防雷手续、⑩城区范围内建筑工程应提供商品混凝土

供需合同、⑾城区范围内建筑工程施工噪声排放审批手续和渣土处置手续原状件、⑿计划生育工作责任协议、⒀非区属施工企业应具有地税局颁发的税务登记证、⒁市外勘察、设计、施工、监理企业进市备案手续、⒂施工组织设计、⒃项目经理证书及工作手册（原件及复印件）、项目管理班子人员名单及证书，特殊工程人员资格证书、⒄市外区外施工企业应提供资质证书、营业执照副本原件及复印件、⒅施工方人身意外保险单。）

31、规划放样（规划科）

32、办理房屋预售证[房管处交易科，①开发企业资质证书和营业执照、②项

篇3：论房地产开发项目前期定位策划

关键词：房地产,前期定位,策划

引言

一般的讲房地产开发项目分成两个阶段, 分别是决策阶段和实施阶段, 其中决策阶段通常是指房地产开发中的项目前期阶段。一个房地产开发项目的胜利, 依赖于对项目的优异决策和后期的组织实行, 然而一个优异的决策对于整个项目的成功与否有着举足轻重的作用。因此可见, 准备好项目开发前的策划工作, 为项目开发提供了强有力的科学性决策, 是项目开发目标完成的关键因素。一般的讲, 前期的策划任务其实是处理市场定位的问题, 比如产品定位、价格定位、楼盘定位, 即处理“生产什么、为谁生产、怎么生产”的难题。

房地产项目开发的提出有其一定的社会生活、经济和政治背景。从开始提出的抽象具体的建设意图到建设成全面复杂的工程, 其中每一个流程的活动内容、方法和其规定完成的预期目标, 都与前期策划任务的指引分不开。所以, 房地产开发项目前期的策划是整个项目成功的关键所在。

1 房地产前期定位策划的概念与作用

其实策划就是对将来要发生的事情做现在的决策。换句话说, 策划是寻找到事物因果关系, 权衡将来可采用的方法, 作为当前决策的根据。更具体的说, 策划就是提前决定做什么, 什么时候做, 怎样做, 由谁做。

房地产前期定位策划是一种协助决策的综合性的活动, 是为了协助房地产开发项目企业做出合理的定位决策, 预防和降低项目开发带来的危机。它的前期有两个方面的内容: (1) 针对于整个策划来说, 前期定位策划首要钻研的是项目有形产品建设实行前的局部, 其主要包含市场定位研究、土地定位策划、和产品定位策划等; (2) 前期定位策划早于实际的决策与项目产品的产生, 是一种具有科学性的推测活动。

房地产前期策划是依据房地产前期策划制定预期目标, 通过对市场的全面系统的研究和解析, 综合各种资源, 解决房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、如何开发、开发以后出售给何人等问题。所以, 房地产前期定位策划有以下作用: (1) 使企业更为准确的决策, 最大限度的降低项目操作出现的误差; (2) 有利于整合房地产资源, 推测未来市场, 实现目标用户居住要求的作用; (3) 能够提高房地产开发项目的竞争力, 在现今房地产开发日益激烈的状况下为项目取得主动地位。

2 房地产项目开发前期策划的主要内容

主要包括:项目论证与定义、环境调查与分析、环境文化策划、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、风险策划。各种组成成分的主要内容是:项目定义与论证主要是制度开发或建设的目标、宗旨和指导思想, 同时制定项目的规模、组成、功能、标准与布局、总投入及开发或建设时期;环境调查与分析主要是解析项目所在的政治环境、宏观经济环境、自然和市场环境、建设环境及建筑环境等, 并为项目的论证与定义提供材料;组织策划是指制定决策期的工作过程和任务分工及管理职能的分工;管理策划是要确定项目建设和经营期间的管理的具体方法;合同策划是指制定决策期的合同内容、文本和结构;经济策划重视项目的开发成本效益分析, 做出资金需求用量策划和融资办法;技术策划主要是指论证和分析技术方案以及技术标准和规范化的使用和制定;营销策划主要是解析制定应先方法、广告和营销价值等;环境和文化策划着重于项目规划的环境艺术、生态文化等方面;风险分析主要包括政策风险、政治风险、经济风险、组织风险、管理风险、及营销风险等等。根据以上各种原因的解析, 我们能够制定出一个清晰和精确地计划和方法, 从而为开发项目提出决策。项目策划是一个文化管理和创新加值的过程, 根据项目策划, 能够为项目开发中的各个方面实行全面调查和研究, 做出方案, 为项目进行中的控制制定前提。

3 房地产项目前期策划的重要性

(1) 选址错误。比如开发商在高档地区建设低档房, 使大量的土地资源造成耗费, 土地的级别效益不能够全面的体现出来。这样的选址错误是最有代表性的缺乏前期策划, 对地域因素缺少思考的造成的结果。

(2) 房型设计与套内面积控制相互矛盾。比如个别的工薪阶层小区, 则过于要求太大的厅, 太大的辅助设施面积, 使得过大的套内面积超出了住户的实际消费能力的范围, 套内面积过大, 即使单位面积价格低, 但是总的价格需要消费者承受太大的压力。像这种房型设计超出市场定位, 套内面积控制和房型设计相互矛盾很常见。

(3) 功能定位、设计。如有的小区的设计功能、选材过程中与小区的市场定位脱离, 而有的高档商品房外立面、小区规划优异, 但功能设计低档、房型设计不规范, 和高档房自身不般配。

(4) 为了节约设计的成本, 使用以前的设计方案、规划设计陈旧。如个别的高档住宅区的地域、材料、外立面都行, 但小区的设计不好, 单位平面的布置较差, 如有高层点式蝶形, 最后是阴面商品房卖不出, 阳面商品房销售的比较好。

(5) 有的小区称为经济适用房, 但把城市规划的方法利用到小区的规划里是不可行的, 大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等, 导致结果是华而不实, 成本加大、购房者负担极大, 而居民住宅前后绿化遭到薄待。像这样的难题都归根于前期策划不到位或缺乏。

4 策划工作中应该注意的几个问题

4.1 开发商对策划工作的认识存在误解

有的开发商轻视基础建设流程, 不注重房地产开发的调查探究, 只注重于地块的价值与位置, 不着重对开发项目实行全面的功能、文化、结构、生态、环境、交通等各方面的具体钻研, 不注重策划工作, 舍不得为策划进程花金钱。

这使得开发商所开发的项目味同嚼蜡, 或者存在很大缺点, 即便项目所在地块位置优越, 其效益也不与之成正比。

4.2 对专业策划单位的不重视

即使有的开发商知道项目开发前期策划工作的重要作用, 也懂得应该怎样全面的进行调研和分析, 做出实践方法, 但常常对自己领导的队伍过于自信, 或者舍不得花钱, 觉得用不着别人的辅助, 依赖于自己去做。有的大型房地产开发公司也拥有自己的项目策划部门, 其员工也拥有较高的素质, 但因为单个项目所在城市、地域环境不同的限制, 公司的策划员对当地的状况分析相当困难, 因此依靠专业策划人员来实现对项目的定位十分重要。专业化的策划企业拥有较好的经验和专业化的组织流程, 依靠他们可以大大提高企业收益。

4.3 策划工作的组织关系问题

策划方是业主的总指挥, 是为业主解决疑难并向其负责。在实际的工作流程中, 策划方通常担负着设计监理的重任。对于项目前期开发的设计工作组织关系来说, 存在有两种状况:一种是业主代表策划方直接指导设计环节 (这使得策划方的设计监理权有名无实) ;另一种状况是业主拜托策划方全程组织设计实行。为了阻止多头管理问题的出现, 进而对规划设计造成不便, 需要在策划委托合同中明确各方的责任。实际上, 解决不好组织间的关系, 通常会导致规划设计效果的脱离。但无法否认的是, 策划方的成就和最后的规划设计图一定要得到业主的认同。

4.4 策划企业自身的组织问题

策划工作在项目开发前期尤为重要, 是项目开发的核心, 因为策划工作是随着日益激烈的房地产竞争的局面产生的, 房地产咨询业正在发展。很多策划公司依赖于监理公司、设计院等, 组织结构不完善, 有的承接到项目之后, 东拉西凑策划人员, 从而使得策划效果不好, 使得开发商对策划工作认识不足。项目策划公司必须要提高自身能力, 创建大型咨询企业, 进而策划出优越的开发项目, 适应时代潮流。

4.5 策划行业的收费问题

由于对策划工作行业的收费没有制定一定的标准, 收费各种各样, 实际上是根据项目的工作内容、策划员的荣誉度和市场行情而定。开发商在讨论策划费用时, 不仅要预测到策划成果的使用价值, 给予策划人员较好的酬金, 也要施展其优秀才能, 做出有新意的产品。这是由于好的策划案给开发商的利益远大于给策划员的酬金。

5 结语

房地产开发作为一个投资大, 建设使用时间长, 成效与风险同在的过程, 其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程, 这个整体也是一个策划从构型、提出到实行、完善的体系。精确地策划不仅是科学决策的主要保证, 也是完成目标, 提高效率的重要条件。

参考文献

[1]方茂青, 陶莎, 赵衡宇.房地产项目开发前期策划的发展探讨[J].商场现代化, 2011 (11) .

[2]尤朝晖.对房地产开发项目前期策划合同若干问题的探讨[J].科技创业月刊, 2010 (11) .

篇4：办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制

0.前言

房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。

1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制

房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.1项目投资机会研究

机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。

在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

1.2土地竞拍

根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

1.3编制项目建议书

通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。

1.4项目可行性研究

依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。

2.设计阶段的成本控制

项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。

房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。

2.1方案设计阶段

设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。

方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。

2.2初步设计阶段

初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。

采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。

2.3施工图设计阶段

施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。

加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。

推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。

在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。

3.结束语

房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。

【参考文献】

［１］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.

［２］造价工程师务实手册.中国建材工业出版社.

篇5：办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

第一部分：拆迁工作

1、预获取土地在庄址范围内必须连成片（即范围内不得有未拆除的附着物）。

2、土地本注销（地籍科），在土地局档案室核实清楚证号。

3、土地勘界报告及地形图确定范围准备上报政府收回变性。

4、拆迁办证明安置方式为就地安置的证明。

5、市国土局手续：会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。

6、市政府：主管市长签字。

7、省国土厅：网上报建，会审（监察科、规划科、地籍科、耕保科）主管局长、一把手局长签字。

8、省政府:主管省长签字后下发关于此地块的建设用地批复。

9、县国土局：耕保科转建到土地利用科，利用科向规划局申请规划条件。

10、利用科：地灾报告、是否压覆矿报告、确定基准地价（前提确定规划条件及保障房比例）。

11、拆迁办：确定拆迁成本准备返还土地出让金。

12、利用科：地块出让前公示20天，挂牌时间10天。第二部分：行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3)初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.2.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3.4.5.建委办理投资开发项目建设条件意见书。环保局办理生产性项目环保意见书。

文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6.规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。1.2.3.人防办进行人防工程建设布局审查。国土资源局办理土地预审。

公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5.规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 1.2.3.4.5.6.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。消防局对初步设计的消防设计进行审查。交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防条件进行审查。国土资源局进行用地预审。

市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7.建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9.建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查书》。

四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项 1.2.3.公安消防支队进行消防设计审查。人防办进行消防设计审查。

建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相关专业内容和范围进行审查。

4.规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项 1.2.建设单位办理施工报建登记。

建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标规定确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。3.建委组织职能部门对开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项

由房地产管理部门办理预售登记，《核发商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1.以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.3.4.开发企业的《营业执照》和资质等级证书；工程施工合同。

商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置装修标

准、竣工交付日期、预售总面就、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项 1.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局、以及其他需要验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》（正本）。4.建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，做退件处理并限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1.2.由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：

1）申请书； 2）企业营业执照；

3）用地证明文件或者土地使用证；

4）建设用地规划许可证； 5）建设工程规划许可证； 6）施工许可证； 7）房屋竣工验收资料； 8）房屋测绘成果；

篇6：办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

1、拍卖（挂牌）取得土地使用权

2、按要求签订成交确认书

3、持成交确认书至市土地交易中心交纳土地使用交易费

4、至国土资源局土地利用处签订土地出让合同并支付首期土地出让金

5、依据土地出让合同和土地储备中心地产经营科提供的材料，报行政审批中心发改委窗口立项

6、依据土地出让合同和土地储备中心地产经营科提供的材料，至行政审批中心规划局办理规划选址意见书

7、若方案中有高层建筑，应将方案结构图及计划书制成文本形式，报抗震办初步审核

8、与人防办商讨地下人防工程事宜（一般包括地下车库等）

9、规划局办理方案审定（定销房同时将套型单体设计报土地储备中心审定）

10、申办规划用地许可证

11、至国土资源局交清土地出让金

12、至契税所交清土地契税

13、至国土资源局登记办理处办理土地证

14、施工图报消防支队和审图中心批准

15、申领建设工程规划许可证及项目放线

16、发改委的开工报告（非国有资金可不办）

17、至竹辉路养蚕里招投标办公室办理招投标手续

篇7：浅议房地产开发项目前期策划

自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法

律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。（一）委托人的义务房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二）受托人的义务

1、依约完成策划方案受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产

出分析及资金运作建议(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称《全程策划与代理销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：（1）两类合同的法律性质不同，签约双方

当事人在合同中的权利义务关系不同。房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2）两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。

一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

篇8：办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能, 或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地整合各种经营资源的基础上, 对特定项目一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。房地产项目前期策划是指开发项目详规之前, 对房地产项目进行综合性设计和计划, 其内容以土地价值最大化策划为核心, 包含市场风险研究、土地综合利用研究、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面, 时间跨度自开发商委托日至规划批准确定之日止。

房地产项目前期策划是一种前瞻性预测活动, 需要对国家宏观政策趋势进行分析, 对项目规划要点及项目背景资料进行分析, 对市场进行认真细致的调查, 对各种数据、参数进行科学归纳和处理, 以分析论证为出发点, 对开发项目可行性进行总体评估。因此, 前期策划工作成功与否, 关系到项目开发的成败, 下面结合实际进行阐述。

2 房地产开发项目前期策划应注意的问题

2.1 降低项目开发经济风险

一个好的前期策划方案, 至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。因此, 认真做好开发项目前期策划工作, 科学指导项目开发, 能够降低项目的开发风险。做好前期策划工作, 首先, 要寻找高水平的专业策划公司, 要求公司有先进策划理念, 要明确策划主题, 力求做到策划方案具有独创性、先进性、可操作性。其次, 要收集好项目的基本情况, 包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况, 自筹资金规模、建设规模等等。数据、资料越全面, 越有利于项目科学分析。第三, 注重调查数据的来源和依据, 注重资料的综合分析。分析论证要有科学性, 对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定, 使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用, 从而降低风险。

2.2 避免虚假指标对项目的经济影响

房地产开发商为了最大限度降低投资风险, 往往寻找多个专业策划公司对开发项目进行前期策划。在同一个项目中, 不同的策划公司采用不同市调方法得出的数据和资料大相径庭。笔者发现有些策划公司自认为已经有一套成熟的市调方法和获取数据的有效途径, 其实他们在项目区域市场背景分析、宏观环境分析、城市概况及当地经济发展状况等所采用的数据并不是通过市调获得的, 而是抄袭来的, 或从相似项目的策划文案抄袭, 或套用别的公司在当地项目报告的数据。在获取城市年生产总值 (GDP) 、财政收入、城乡居民收入指标、城镇居民人均可支配收入指标的数据时, 主要去当地政府有关部门摘抄。如果盲目抄袭和使用这些数据, 不进行调查验证, 它反映出来的消费水平和消费能力可能是虚假的, 据此分析购房能力也是假的, 这就不利于对购房消费群体的确定、房价的定位及户型设计。因此, 开发商对前期策划市调数据要严格把关, 多方论证, 必要时组织自己的调研队伍, 避免虚假指标对项目的不良影响。

2.3 在项目实施过程中应不断修正、充实、完善前期策划方案

所有的房地产开发项目都必须有前期策划方案。方案根据内容和规模, 一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等。无论采用哪种策划模式, 再好的策划方案, 也只是一种前瞻性的预测, 其结论性的东西属于咨询性的意见, 它具有许多不可预测和不确定的因素, 对项目开发只具有指导性的意义, 并不能起到决定性的作用。因此, 开发商要正确理解前期策划的性质, 不要陷进“策划万能论”的误区, 更不能被策划方案牵着鼻子走, 要在项目事实过程中要根据实际情况, 不断修正、充实和完善前期策划方案的内容。

如贺州某房地产开发公司在开发远东国际城项目时, 决定采用深圳某策划公司提交的房地产前期策划方案。在实施过程中, 开发商根据策划方案总原则审视自身资金筹措情况, 适时调整开发节奏, 调整和修正有关数据。在项目建设期, 重点抓住项目投资有关数据和投入产出分析数据的调整和修正;在产品定位上, 根据实际情况对项目整体平面规划、功能分区、单体主力户型组合等内容和数据进行休整;特别对项目SWOT分析中的优势、劣势条件转换做到及时发现、及时调整应对方法;在项目开盘销售时, 则重点抓住价格定位数据进行修正和调整, 把前期策划方案与整个项目开发结合起来, 获得较好的经济效益。

需要指出的是, 只有在确认策划方案和理解策划方案理念的前提下作出对数据的修正、充实和调整才有意义。应该注意修正、充实、完善前期策划方案的过程要有一定超前性, 要注意阶段性的衔接, 以期达到最佳经济效益。

3 结束语

国家政策的调整, 房地产市场激烈的竞争, 人们购房的理性回归, 压缩了房地产的利润空间, 更加理性和稳健地开发房地产项目是整个房地产业新的趋势。因此, 加强前期策划有关问题研究, 避免不必要经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整, 房地产开发门槛提高, 加大了房地产项目开发的风险。如何加强房地产项目前期策划, 降低开发风险, 适应房地产市场竞争, 把有限的土地资源价值最大化已成为房地产业的最大课题。本文结合房地产开发项目前期策划的工作经验, 就遇到的一些问题从经济角度进行探讨。

篇9：办理房地产开发项目前期物业服务工作程序

关键词：房地产；开发项目；论证

一、房地产现今的发展状况

2 0 07 年，中国的房地产行业走过了上升势头最猛地一年，到了08 年，因为经济危机的影响，开始有所下降，但是到了2 0 09 年，房地产市场又出现了大力的反弹。目前随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行代款政策的调整，房地产开发门榄提高，房地产市场投资投机客大量挤出，交易成交量出现明显下调，加大了房地产项目的风险。如何加强房地产项目前期论证、策划，降低开发成本，适应房地产市场境争，把有限的土地资源价值最大化，让房地产开发成功减小风险效益最大化，以成为房地产业的最大课题。提出房地产开发项目前期论证有关问题，房地产开发项目前期论证工作十分重要，那么这个项目前期论证工作究竟指的是什么内涵？究竟要论证些什么？怎么样论证？为什么要做出论证？這些问题将成为本文写作的重点，本文希望在理论说明的基础上，通过案例分析的方式来探索这些问题的答案

二、分析问题

1、项目论证的概念

项目论证指的是一对将要实施的项目从技术上、经济成本上、周围环境上、未来利润空间上、资金募集上进行的全面、综合、科学的评价和研究。它是现代管理中的一个重要环节和方法。而房地产开发项目论证是对项目论证进行了行业化，特定于房地产行业的论证管理。房地产开发项目的论证，其位于项目投资决策之前或者初步决策之后，其依据是原有的经验和专业评价方法，其内容是对要开发的项目进行的全面、系统研究和分析，比如此项目的经济方面的、技术方面的、工程方面的、财务方面的、时间方面的、市场运行方面的等等，其目的是以求此项目是否可行，并且在很多方面对项目的实施予以调控和指导。总体来讲，房地产开发项目前期的论证工作是房地产项目开发的前期评估，是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和建设程序的重要组成部分，是项目实施的重要依据。

2 、房地产开发项目论证的重要性和必要性分析市场竞争越来越激烈化，而房地产开发项目本身就是一个高投资、高风险、高回报的行业，怎么样控制风险，最小化投资，获取最大回报成为一个需要关注的问题。与之相应的，房地产开发项目的论证也就越来越需要得到人们的关注了。它一方面可以让企业更加明晰的判断本行业的市场状况、本行业的未来发展态势，另外一个方面也可以让企业更好的评估和认识自己，从而对自己的市场定位有个更正确的认识。本部分来论述房地产开发项目论证的重要性和必要性。首先从反面来说明房地产开发项目论证的重要性和必要性。很多企业其实都不重视开发项目的前期论证工作，有些企业即使作了这个工作，也过于简单行事，没有完整、详尽的论证报告，不以现实情况为依据，进而造成项目的实施和决定草率了事，浪费了资金和时间以及大量的人力物力，最终导致了整个项目的失败。这需要各个房地产企业吸气其教训，进而重视这一工作。在我国有句古话，正是对这一工作的重要性的表述，那就是：“凡事预则立，不预则废”。其实论证在整个项目的过程中就是一个计划、一个有根据的计划过程。接下来从房地产开发的基本特性来看房地产开发项目论证工作的重要性。

房地产开发需要筹备、投入大量的资金，同时项目的开发周期一般也都恨漫长，在这个漫长的周期中就会不可避免的有各种条件的变化，这也给项目的风险新大大增加了机会，而且房地产开发具有较强的地域性和差异性，这一点如果不做详细的评估和论证的话，也很难对此有很深刻的认识，这一系列的问题都会加大房地产开发项目的风险性。如果细分房地产开发项目的风险，可以考虑比如自然灾害，社会管理，市场变化，公司内部，行业内部等等各个方面的都存在。任何一个风险的扩大化，都会造成整个项目的失败。为了最小化风险，房地产企业就必须在风险出现前予以预测和评估，进而想出对策，可以减轻、转移的话，就想办法，实在不行，就算放弃了该项目造成的损失也会远远低于开发出一个失败的项目所造成的危害。总之，房地产开发项目前期的论证工作必须得到重视，它相当于一个项目的计划书，一个的预测本。

3 、房地产开发项目前期的论证的内容

房地产开发项目前期的论证是如此的重要，那么它需要论证一些什么内容呢？

首先，也就是需要评估和论证这个项目所处的整体大环境。比如江南豪园要在杭州的滨江区建设一个小区，那么这个时候江南豪园作为项目开发商就必须来评估这个项目所处的周边环境，以此来更好的了解自己这个项目会受什么样的影响？这些影响会产生什么眼的结果？该怎么样应对或者处理这些环境。按照这个项目来分析的话，需要评估的环境一般包括一下几点：

1 ）国家在房地产行业上的政策未来有没有很大的变动，有的话，变动会是什么？这些变动对这个项目会产生怎么样的影响？

2 ）整个房地产状况的走势如何？有没有什么迹象显示未来可能会受到影响后的变动？

3 ）杭州地区的城市规划建设有没有什么样的变化？比如会不会有新的交通项目（地铁或者高速公路）靠近这个新的项目区域？政府会不会在这个区域建设比较好的教育环境、投资环境等等？

4 ）自己这个项目有没有针对特定的人群？有的话，该人群的消费习性怎么样？收入状况怎么样？生活特性怎么样？风俗习惯怎么样？文化背景如何？

5 ）最后一点也是很重要的一点，就是这个房地产项目设立的位置的周边环境怎么样？有没有什么比较突出的地理地貌？在论证完了项目所处的整体周边大环境之后，项目论证还需要考虑自己企业的微观环境如何？这一微观环境的论证内容主要涵括一下几点:

1 ）对于项目来讲，这一点是最重要的，也就是企业本身的自有资金和募集资金的通道和途径如何？没有一定的经济和资金支持的话，一个项目是不可能很好的被实施的。所以江南豪园作为开发商想要很好的完成这个新项目的话。必须要评估这个项目可能需要的整体资金是多少？本公司的资金能力怎么样？准备从哪些途径来募集和获取这些资金？会不会出现什么突发状况的资金需求？自己有没有能力来满足这一系列的资金需求？

2 ）论证本企业的工程建设能力怎么样？

3 ）论证本企业的技术能力是否可以满足这个项目？需要外援吗？

4 ）论证这个项目所需要的人力资源本公司是不是齐备？

5 ）评估这个项目的整体时间花费，在这段时间里，本公司还有没有别的可能与这个项目产生重大冲突的事项。

6 ）评估本项目的营销方式，评比其可能的收入和投入的成本。现在评估论证行业环境，也就是说整个房地产行业的发展走势如何？自己主要的竞争对手有哪些？选择的目标市场是什么？新项目的市场定位怎么样？自己的优势和劣势分别是什么？怎么样最大化优势地位？最小化劣势情形？最终可能出现的结果怎么样？论述完了项目论证的重要性和论证的相关内容之外，接下来看一下整个房地产项目开发论证的步骤是怎么样的？怎么样一步一步的完成这个论证过程？

4 、房地产开发项目论证的步骤

房地产开发项目的论证不可能是一蛾而就的，它需要分阶段、分步骤的来完成。

第一步选定项目：一个房地产公司可能同时对几个项目感兴趣，而且做项目论证的目的一方面是评估本项目的可实行性，另外一方面也是为了公司发展找到最合适的、最具有前瞻性的项目。所以为了不浪费时间、人力和物力，项目论证的第一步就是要在诸多的项目中选择一个项目来论证、来考量、来评估。项目的选择可以根据企业的经营方向、经营目标、现有资源条件、市场供求状况来做出，这是对项目的初步调查和预测。

选定了项目之后，要论证一个房地产项目，接下来的一步就是初步研究这个项目的相关内容和情况。根据项目论证的内容来调查研究本项目的有关资料、有关信息。彻底的、完整的评估一个项目，这个工程中可以分为若干专题进行不同层面、不同范围的调研，而后评定每一个方面，最终予以全面的比较和衡量。比如可以从项目的时间上、资金上、工程设计实施上、人力资源安排上等等方面予以把握。对项目的相关内容论证完毕之后，接下来的一个步骤就是做出最终的评定。评定这个项目是否具有发展前景，是否值得相应的投入，怎么样才能更好的予以控制、规划和实施。一般来讲，最终评定的结果需要用一个完整、有说服力的形式出现，比如论证报告或者评估报告，报告中应该有详细的数字论证和证据支持。这一最终的报告是作出所有决定的依据、是方案实施的保证。

总体来讲，在这三个阶段中，第二阶段的工作任务最为繁重，也最为重要，是整个论证工作的中心，是做出论证评估的保证。但是也绝对不可能忽视另外两个步骤。论证的第一步保证了所选择的项目最具有潜在的可能性，它直接决定了整个论证工作不会浪费；而第三步是一个完整的论证工作的结尾，有了它才显示出论证的结果怎么样，才能有以后的决定和实施。所以为了保证论证目的的实现，整个论证工作必须有详略的侧重，但同时不能抛弃非重点的步骤过程。

参考文献：

[1]马鑫,杨玉鑫,试论如何加强房地产项目可行性研究[M]《城市开发》2003 ,6